INMOBILIARE 52

Page 1

NEGOCIOS INMOBILIARIOS

/ REAL ESTATE BUSINESS

b^[XSTi h R^]UXP]iP

0ยธ> ' =ร <4A> $! $ ?4B>B

<A? b^[XSXch P]S R^]UXST]RT

4[ R^]ca^[ ST ?A>H42C>B 8=<>18;80A8>B R^\^ d]P

b^[dRXร ] _PaP aTSdRXa aXTbV^b A40; 4BC0C4 ?A>942C 2>=CA>; 0B 0 B>;DC8>= C> A43D24 A8B:B

2^]bXSTaPRX^]Tb [TVP[Tb h bRP[Tb b^QaT T[ _PV^ ST STdSPb R^] QXT]Tb

;460; 0=3 C0G 2>=B834A0C8>=B 01>DC C74 ?0H<4=C >5 341CB DB8=6 0BB4CB

D=> 0 D=> >=4 >= >=4 4=CA4E8BC0 8=C4AE84F

6Ta\ร ] 0Wd\PSP 0[Sd]RX] 38A42C>A 039D=C> 34 2>=B>A28> 0A0

?0=4; 34 38B2DB8ยบ= 8=<>18;80A4

?A>942C <0=064<4=C 142: 1>E8B ;4=3 ;40B4 4B20;0 64A4=B 78;; H B43DE8

C 942 > ?A 4=C = ยบ 28 4< 438 =06 <0

ยกDesafรญe sus lรญmites!

contรกctenos

ZZZ LOLPLWH FRP

$Y 2D[DFD GHVS &RORQLD 5RPD 0p[LFR ') & 3

LQIR#LOLPLWH FRP

Brochure 2otra foto.indd 8

27/10/2009 13:53:53

Prudential Real Estate Investors

PREI® Proven experience in Mexico since 2003 Industrial space for rent throughout Mexico

Andres Bello 10, 11 th Floor, México D.F. México 11560 (52 55) 5093 2770

2PacP 4SXc^aXP[

4SXc^a{b ;TccTa

D

ebido a los últimos acontecimientos económicos y financieros globales el mundo de los negocios inmobiliarios ha tenido fuertes golpes en materia de financiamiento, fondeo, precios en la construcción, y más que nada en la demanda. Las burbujas en los precios a la vivienda, la crisis empresarial que ha llevado a reducir empleos, el costo del dinero y el saneamiento financiero de las entidades que otorgan el crédito nos tiene inmersos en una de las crisis más significativas de las últimas décadas, luego del crack mundial de los años 30 en Estados Unidos, todo lo cual sitúa a la industria de los bienes raíces en un by pass total de incertidumbre y cautela. No obstante, la palabra crisis tiene la connotación de oportunidad en la filosofía japonesa, en la cual donde algunos pierden, otros ganan. De este modo, hoy día se prevé que algunas de las empresas inmobiliarias tiendan a desaparecer, en tanto otras, mediante acertadas estrategias incluso logren fortalecerse, y por eso, en esta edición de Inmobiliare queremos darles una perspectiva de lo que están buscando los fondos de inversión y las fuentes de financiamiento, de la necesidad de establecer cada vez más controles y planeación en el proceso de los proyectos, y por ende, la búsqueda de alternativas, como el project management, así como los retos u opciones que propone la nueva era de la industria de la construcción sustentable, que ahora más que nunca se incrementará debido a los ahorros que en el largo plazo reditúa cuando se aplican las tecnologías a favor de la sustentabilidad. Estos temas abundan en las indiscutibles opciones de crecimiento de la industria inmobiliaria y en que, pese a los vaivenes de los mercados, México continúa en la mira de los inversionistas como un territorio propicio para sus objetivos. Nos queda claro que esta pausa es pasajera, y sin duda el mundo de los negocios seguirá girando, aunque quizás los protagonistas cambien de papel. Pero, tanto en México como en todo el mundo más temprano que tarde esta industria despertará con mucha mayor fuerza debido a la profesionalización que está asumiendo por el bienestar del mercado.

D

ue to the last global economic and financial developments, the world of the real estate business has received some hard blows in the subject of financing, funding, construction prices and more than anything in the demand. The bubbles in the prices of housing, the business crisis that has lead to the decrease in employments, the cost of money and the financial reorganization of the entities that grant credits submerged us up to the neck in one of the most meaningful crisis of the past decades, after the world crack in the United States in the thirties, which places the real estate industry in a total bypass of uncertainty and caution. However, the word crisis has the connotation of opportunity in the Japanese philosophy, in which where some loose, other gain. That way, today it is foreseen that some real estate companies tend to disappear, while others, through the right strategies, even get stronger and therefore, in this Inmobiliare edition we want to give them a perspective of what investment funds and financing sources are looking for, of the necessity to establish even more controls and planning in the processes of the projects and finally the searching for alternatives, like the project management, as well as the challenges or options that the new era of the sustainable construction industry is proposing, which will increase, now more than ever, due to the savings that it will render in the long run when applying the technologies that favor sustainability. These themes are abundant in the unquestionable growth options of the real estate industry and that, in spite of the ups and downs in the markets, Mexico continues in the sight of investors, as a suitable territory for their objectives. It is quite clear for us that this pause is temporary and, no doubt, the business world will continue turning, although maybe the actors will change their roll. But, in Mexico as in the rest of the world, sooner than latter this industry will awaken much stronger due to professionalization that it is undergoing for the well being of the market.

Erico García Director General Inmobiliare Magazine

Impresión: Pre Prensa Digital - Distribución: Sepomex /Publicaciones Citem. Editada por Editorial Mexicana de Impresos; Oaxaca 86-402, Colonia Roma, C.P. 06700; México D.F. Número 52 año 8. Publicación bimestral Febrero-Marzo 2009. Número de reserva al título en derechos de autor: 04-1999 052409105500-102. Certificado de licitud de título 10760. Certificado de licitud de contenido en trámite. Tiraje certificado de 10,000 ejemplares en promedio. Prohibida la reproducción total o parcial del contenido sin previa autorización por escrito de los editores. El contenido de los artículos no refleja necesariamente la opinión de los editores.

2

fff X]\^QX[XPaT R^\

2^]cT]XS^ 2^]cT]c Publisher & CEO Guiller mo A lma zo Gar za guillermo @inmobiliare.com

8

Uno a Uno /One on One

Prudencia, trabajo en equipo, esfuerzo y dedicación. Claves para afrontar la crisis Discretion, team work, effort and dedication. Keys to face the crisis

14

Comentario Financiero/ FInancial Comment

El control de proyectos inmobiliarios como una solución para reducir riesgos Real estate project control as a solution to reduce risks

20

Reporte Especial/Special Report

Impacto del entorno internacional en el mercado de la vivienda

Impact of the international environment in the housing market

24

Panel de Discusión Inmobiliare/ Inmobiliare Discussion Panel

Desarrollo inmobiliario y financiamiento La necesidad de adaptarse al nuevo entorno Real Estate Development and Financing. The necessity to adapt to the new environment

32

Reporte Especial/Special Report

Fondos de inversión. En medio de la contracción global

Investment funds. In the center of the global contraction

36 44

En portada/On cover

MRP Solidez y confianza MRP solidity and confidence

Panel de Discusión Inmobiliare/ Inmobiliare Discussion Panel

Project management. El arte de organizar y gestionar los recursos Project Management. The art of organizing and managing resources

54

Administración de proyecto/project management

El valor del project management, una disciplina con mucho potencial The value of Project management, a discipline with high potential

64

Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section

Grupo ACONSA. Más de 30 años de apoyo a la industria inmobiliaria

Grupo ACONSA. More than 30 years supporting the real estate industry

70

Legal/Legal

Consideraciones legales y fiscales sobre el pago de deudas con bienes, y la crisis económica

Legal and tax considerations about the payment of debts using assets and the financial crisis

74 80

Administración de Proyectos/Projects management

Desarrolle su proyecto a lo seguro Avoid the pitfalls when developing your project

Del Experto/From the expert

Vivienda sustentable: el futuro de la construcción habitacional Sustainable housing: the future in home building

86 4

Arte/Art

Luis Miguel Valdés Presencia, Esencia y Potencia fff X]\^QX[XPaT R^\

Direc tor Gener al Er ico García García erico @inmobiliare.com Direc tor Comercial y Webmaster Emiliano García García emiliano @inmobiliare.com Director de Nuevos Negocios Car los A . Caicedo Zapat a carlos@inmobiliare.com Editora Adjunta Mayr a Rosa Á lvare z mayra@inmobiliare.com Editor Asociado Yamal Chamoun ychamoun@escala.com.mx Client Ser vice s Manager Carolina Lópe z carolina.lopez@inmobiliare.com Direc tor Jur ídico Eduardo L ar is elaris@dgaabogados.com Consejo Editor ial German Ahumada / Sergio Argüelles Fernando Schutte / Eugene Towle Victor Lachica / Alejandro Sepúlveda Francisco Andragnes / Jorge Ávalos John Newcomb / Luis Gutierrez Blanca Rodríguez / Claudia Pérez Salas Arturo Aispuro / Juan Pablo Arroyuelo Pedro Azcue / Jaime Lara Gonzalo Montaño / Humberto Treviño Jose María Garza Treviño Alberto de la Garza Evia Adrián García Iza / Eduardo Güemez Javier Llaca / Jesús Acosta Castellanos Gerente s comerciale s A r turo Trejo ar turo @emisa.info David E spar za david.esparza@emisa.info Suscr ipcione s suscripciones@inmobiliare.com Finanzas y cont abilidad Gr upo Vasay y A soc. Inmobiliare Monter rey Cordelia Far ías Sada cordelia@inmobiliare.com Gerente Ser vicio a Cliente s Cr istina Zor r illa Relacione s Públicas cristina.zorrilla@inmobiliare.com Inmobiliare Guadalajar a Piccolo de la Peña piccolo.delapena@inmobiliare.com Tr aduccione s Mar ía C . V ive s, Elena Ber na Fotogr afía Feder ico de Je sús Sánche z federico.dejesus@inmobiliare.com Fotogr afías Monter rey Selma Fer nánde z info @selmafernandez.com Dirección de A r te y Diseño V incent Velasco Gonthier vincent@inmobiliare.com Galer ía y Promoción de A r te pintura@inmobiliare.com O f icinas M exico City +52(55)5514-7914 +52(55)5514-2077 Monterrey +52(81)8000-7150 Guadalajara +52(33)38178176 ext.104 Inmobiliare EUA (US DESK) jorge.orozco@inmobiliare.com Madrid +34 91 383 2183 /+34 91 766 4321 ventas@emisa.info / www.emisa.info

D=> 0 D=>

Entrevistador: Guillermo Almazo Garza guillermo@inmobiliare.com RedacciĂłn: Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

2[PeTb _PaP PUa^]cPa [P RaXbXb 38B2A4C8>= C40< F>A: 455>AC 0=3 343820C8>= :Thb c^ UPRT cWT RaXbXb EN 1977 C ONSORCIO ARA FUE FUNDADA POR L UIS FELIPE Y G ERMĂ N A HUMADA R USSEK . H OY, G ERMĂ N A HUMADA A LDUNCIN, COMO D IRECTOR G ENERAL A DJUNTO DE LA COMPAĂ‘Ă?A , TIENE UNA FILOSOFĂ?A DE NEGOCIOS MUY CLARA : RESULTADOS. E STE EJECUTIVO, QUE SE VINCULĂ“ A C ONSORCIO ARA DESDE MUY JOVEN, COMENZĂ“ SU TRAYECTORIA DESDE ABAJO Y PESE A SER EL HEREDERO DE UNA DE LAS CONSTRUCTORAS DE VIVIENDA MĂ S DINĂ MICAS DEL MERCADO, SU GRADO DE EXIGENCIA Y ADMINISTRACIĂ“N DEL NEGOCIO ES RIGUROSA .

G ERMĂ N EN VARIAS OCASIONES HA AFIRMADO Y ESTA ENTREVISTA NO FUE LA EXCEPCIĂ“N, QUE EN C ONSORCIO ARA NACIĂ“, CRECIĂ“ Y SIGUE DESARROLLĂ NDOSE EN LA INDUSTRIA INMOBILIARIA .

2

uando se entrevista a GermĂĄn Ahumada Alduncin, Director General Adjunto de Consorcio ARA y Presidente ADI, se tiene la oportunidad de conocer a esta importante compaùía desde sus inicios. Y es que GermĂĄn comenzĂł coordinando varias ĂĄreas de la empresa que hoy lo han ayudado como el mismo dice, a crecer. Con la humildad que lo caracteriza, GermĂĄn nos cuenta en esta entrevista sus inicios, las enseĂąanzas y los retos que ha asumido a lo largo de su trayectoria. Éstos son los principales aportes de la entrevista.

ÂżCĂ“MO COMIENZA GERMĂ N SU TRAYECTORIA EN EL MEDIO INMOBILIARIO?

Te puedo decir que yo nacĂ­, crecĂ­ y me desarrollĂŠ en ARA. IngresĂŠ hace unos quince aĂąos desarrollando una coordi-

8

naciĂłn entre ventas y construcciĂłn, que en aquel entonces, parte de las complicaciones que tenĂ­a el negocio era, que la coordinaciĂłn en sĂ­, implicaba que lo que se iba construyendo, se debĂ­a ir vendiendo para poder tener un flujo de efectivo correcto.

ÂżSUPONGO QUE EN ESTOS INICIOS CONSORCIO ARA ERA UNA COMPAĂ‘Ă?A FAMILIAR?

AsĂ­ es y en efecto aparte de la coordinaciĂłn que ya tenĂ­a comencĂŠ a desarrollar el ĂĄrea de sistemas, al poco tiempo me comenzĂł a reportar el ĂĄrea de recursos humanos que en ese momento solo tenĂ­a funciones encaminadas a la nĂłmina y algo de capital humano. Al cabo de unos aĂąos, me volvĂ­ coordinador general de diferentes actividades, sistemas, recursos humanos y posteriormente desarrollamos el ĂĄrea de planeaciĂłn estratĂŠgica.

fff X]\^QX[XPaT R^\

ÂżCUĂ L HA SIDO TU LABOR ESENCIAL EN LA EMPRESA?

En todos los aĂąos de trayectoria en la empresa mi labor ha estado encaminada a institucionalizar la organizaciĂłn. Esa ha sido mi tarea principal y fundamental. Identificar todos los aspectos para que la empresa pueda trascender y no dependa Ăşnicamente de sus personas y tampoco de sus procesos, sino mĂĄs bien, que sea una cuestiĂłn conjunta que pueda ir creciendo con los procesos, las personas y la estrategia del mismo negocio. De manera reciente, me nombraron hace tres aĂąos, Director General Adjunto y esto me implica estar involucrado prĂĄcticamente en todas las ĂĄreas de la empresa.

ÂżEL HABER ESTADO EN VARIAS Ă REAS DE LA EMPRESA Y CĂ“MO SE DICE EN EL ARGOT POPULAR: “PICADO PIEDRAâ€?, QUÉ TE HA ENSEĂ‘ADO?

He tenido una de las fortunas mås grandes desde el punto de vista personal y profesional, y es que me tocó vivir la crisis de 1995. En ese tiempo, recuerdo que la compaùía la conformaba un grupo directivo mucho mås chico y todos los såbados nos juntåbamos para ver que íbamos hacer para sobrevivir y yo creo que eso, ha sido una de las mayores enseùanzas repito, que te ayuda al desarrollo personal y profesional. Nosotros a travÊs de los aùos hemos tenido incluso presiones de parte de los inversionistas, con el fin de endeudarnos y así, crecer mås råpidamente y algo que te puedo decir que he aprendido de mi padre que es el fundador de Consorcio

>=4 >= >=4

ARA, es la prudencia. AdemĂĄs, he aprendido no sĂłlo de mi padre, sino de muchas personas que han sido y son valiosas para la empresa. Yo creo que el trabajar con humildad y tener la capacidad de dirigirte con la persona que sabe y entender que no eres un experto en todos los temas, es para mĂ­ una enseĂąanza de todos los dĂ­as.

ACABAS DE NOMBRAR UNA PALABRA CLAVE: PRUDENCIA, VIRTUD POR DEMĂ S, IMPORTANTĂ?SIMA EN ESTE PERĂ?ODO DE CRISIS.

En efecto, hoy la prudencia paga, porque estamos viendo que las circunstancias por las que atraviesa el mundo y el paĂ­s, son difĂ­ciles y esa prudencia que en Consorcio ARA hemos tenido por tantos aĂąos, paga en estos momentos.

CONSORCIO ARA HA GENERADO A LO LARGO DE LOS AĂ‘OS, LA MAYOR UTILIDAD ACUMULADA. ÂżCĂ“MO HAN LOGRADO ESTO?

Yo diría que dentro del proceso de ser desarrollador de vivienda, ninguna parte del tren de la cadena es muy difícil, lo que se hace complejo, es la coordinación entre todos los pasos. Nosotros somos una compaùía que estå verticalmente integrada, es decir, hacemos todos los procesos de la cadena, desde la adquisición de la tierra, sacar los permisos, hacer la construcción, tenemos nuestras propias plantas de concreto, nuestra maquinaria y cimbra y en el trabajo inteligente que hemos desarrollado en cada una de estas partes, le estamos dando valor a los desarrollos y a la empresa misma. Nosotros trabajamos no solo con un concepto de retorno de la inversión, sino tambiÊn con un gran enfoque al margen de utilidad, al estar poco apalancados, la rentabilidad es mayor. Otra parte importante es el tipo de producto que estas desarrollando, nosotros, hemos tratado de diversificar y estar en los nichos mås rentables, desde interÊs social, hasta vivienda residencial y ahora en el desarrollo de centros comerciales. Nos caracterizamos por desarrollar buenos productos. Damos las mejores casas con el precio mås razonable.

CONSORCIO ARA CUENTA CON UNA IMPORTANTE RESERVA TERRITORIAL

AsĂ­ es y bueno, es la materia prima, el insumo primordial para poder desarrollar. Lo que hemos buscado es el poder en cada una de las regiones en donde tenemos tierra, mantener un inventario de tres aĂąos de reserva territorial, con esto, podemos tener los permisos respectivos a tiempo y con los desarrollos que estamos construyendo a la hora de llegar a la etapa de cierre, tener una continuidad. Hoy, estamos trabajando en 19 Estados. Siempre hemos buscado la reserva mĂĄs barata y le vamos agregando valor, por ejemplo, desde comprar ejidos, volverlos propiedad, sacar los permisos y asĂ­, tener despuĂŠs, un buen lugar en donde construir los fraccionamientos.

NO OBSTANTE, TENEMOS ENTENDIDO QUE CONSORCIO ARA NO ES EL MAYOR PROPIETARIO DE RESERVA TERRITORIAL EN EL PAĂ?S. ÂżESTO ES CIERTO?

En efecto, sin embargo, la tierra que tenemos estĂĄ muy bien diversificada, de hecho nosotros en particular el aĂąo pasado, tuvimos problemas con los permisos en el Estado de MĂŠxico, problemĂĄtica que ya hemos superado, pero esto lo que te enseĂąa es que debes de medir los tiempos que te tome en cada lugar y sacar, dichos permisos desde antes.

ACABAS DE TOMAR LA PRESIDENCIA DE LA ASOCIACIÓN DE DESARROLLADORES INMOBILIARIOS – ADI – LA Mà S IMPORTANTE INSTITUCIÓN QUE AGREMIA A LOS PRINCIPALES DESARROLLADORES DE TODO EL PA�S. ¿QUÉ RETOS ASUMES CON ESTE NOMBRAMIENTO?

Para mĂ­ es un honor poder participar en la ADI. Sin lugar a dudas es un gran reto y mĂĄs cuando tienes un Presidente como Abraham Metta que ha hecho un magnĂ­fico papel en la AsociaciĂłn, por lo tanto, yo creo que uno de los retos mĂĄs importantes en estos tiempos serĂĄ el estar unidos. AsĂ­ como cada empresa ve e identifica que es lo que hay que trabajar en equipo con su gente, ahora, dentro del sector y los desarrolladores inmobiliarios debemos estar muy cerca, tenemos que ver, quĂŠ es lo que necesitamos. Un gran reto es generar un plan estratĂŠgico en la ADI y principalmente buscar los intereses de todos los asociados. Otro de los puntos a trabajar, serĂĄ, estar mĂĄs cerca de las autoridades y asĂ­, identificar que es lo que se necesita en cada lugar, esto implica por supuesto, un conocimiento del mercado. TambiĂŠn, estaremos trabajando de la mano de las instituciones de crĂŠdito y estudiaremos los distintos esquemas de financiamiento.

¿QUÉ ASPECTOS EN GENERAL PIENSAS QUE HAY QUE TRABAJAR Y CABILDEAR CON LAS AUTORIDADES?

Hay problemĂĄticas en infraestructura y no solo en los aspectos de vialidades de la ciudad sino tambiĂŠn en otros temas como por ejemplo los servicios como luz y agua. HabrĂĄ que coordinar con algunos gobiernos, en especĂ­fico entre el Distrito Federal y el Estado de MĂŠxico, las obras que ataĂąen a ambas partes y allĂ­, debemos estar participando de las mesas de discusiĂłn y de trabajo. Hay que realizar un trabajo exhaustivo en temas medio ambientales, sabemos que en el desarrollo turĂ­stico una de los aspectos que ha perjudicado en gran medida a los constructores de este nicho, son las leyes de protecciĂłn de la vida silvestre, que en efecto, hay que proteger, con un desarrollo responsable.

FRENTE A LA CRISIS ECONÓMICA, ¿QUÉ CREES QUE PASE EN EL MERCADO INMOBILIARIO?

A cada uno de los sectores de los bienes

fff X]\^QX[XPaT R^\

6Ta\Ăˆ] ]^b RdT]cP T] TbcP T]caTeXbcP bdb X]XRX^b [Pb T]bTĂ˜P]iPb h [^b aTc^b `dT WP Pbd\XS^ P [^ [PaV^ ST bd caPhTRc^aXP raĂ­ces, la crisis estĂĄ impactando de distinta forma. Primero, me gustarĂ­a comentar que las condiciones que hoy tenemos en MĂŠxico, son muy distintas a las de otros paĂ­ses. DespuĂŠs de la crisis de 1995 la banca en el paĂ­s actuĂł de una forma responsable, el apalancamiento y la manera cĂłmo se ha otorgado el crĂŠdito ha sido distinta. Hablando en especĂ­fico de la vivienda tanto el Infonavit como el Fovissste han otorgado crĂŠdito de una buena manera. En MĂŠxico la crisis estĂĄ impactando directamente en las remesas, en las exportaciones, en los precios de las materias primas y en gran medida, en donde mĂĄs estĂĄ impactando, es en la percepciĂłn de la gente, es decir, ahora hay mucha incertidumbre frente a lo que puede pasar. En muchos casos se estĂĄ posponiendo la decisiĂłn de compra no solo en vivienda o vehĂ­culos, sino en el consumo en general. Este aĂąo es de cautela, complicado, pero soy optimista y las crisis significan oportunidades.

¿QUÉ ES LO Mà S IMPORTANTE, QUÉ HAY QUE CUIDAR JUSTO EN ESTE PER�ODO DE RECESIÓN? 9

D=> 0 D=> already had, I started developing the Information technology department and shortly after, Human Resources started to report to me, at that moment it only took care of the payroll and some human capital. After a few years I became General Coordinator for different activities, Information technology, Human Resources and subsequently we developed the strategic planning area.

What has your essential task been in this company?

In all these years of work, my goal has been to institutionalize the organization. That has been my primary and fundamental task. To identify all the aspects so the company can transcend and not depend solely on the persons or procedures, but to make it a joint matter that can grow with the procedures, the people and the strategy of the business. Recently, three years ago I was appointed Assistant General Director and this implies my involvement in practically every area in the company.

7d\Q[T Pb WT Xb 6Ta\P] cT[[b db X] cWXb X]cTaeXTf WXb QTVX]]X]Vb cWT cTPRWX]Vb P]S cWT RWP[[T]VTb cWPc WT WPb cPZT] P[^]V WXb R^dabT Hay que tener cuidado con el flujo de efectivo de las empresas. Hay que invertir en donde realmente se vea que va a ver un retorno rĂĄpido. Hay que tener confianza y creo que el sector de desarrolladores en MĂŠxico la tienen, pero el problema es que no hay crĂŠdito para la construcciĂłn, se habla que hay muchos crĂŠditos individuales para el comprador final, prĂĄcticamente las tasas de interĂŠs no han cambiado, es decir, como oportunidad de compra este perĂ­odo es bueno. Sin embargo, la banca no tiene confianza en este momento, el financiamiento es muy limitado. Por lo tanto, no hay confianza ni del desarrollador, ni del comprador y de la misma banca, una banca globalizada y hasta que no exista una salida clara a la crisis, especialmente en los Estados Unidos, este seguirĂĄ siendo el estatus.

FINALMENTE, ¿QUÉ MENSAJE LES DAS A LOS PROFESIONALES INMOBILIARIOS QUE ESTà N EMPEZANDO EN ESTE MERCADO Y NEGOCIO?

Hay que tener cautela, hacer que sus gastos estĂŠn a la mĂ­nima expresiĂłn, que se enfoquen al flujo de efectivo y pensar que las crisis son etapas de oportunidad. Nosotros por ejemplo, nos volvimos una empresa pĂşblica justo en un perĂ­odo de crisis como fue en 1996, despuĂŠs de que en 1995 no veĂ­amos la luz ni al final del tĂşnel, reestructuramos nuestra deuda que en ese entonces tenĂ­amos en UDIS y afortunadamente la libramos, nos concentramos al flujo de efectivo y yo creo que eso es lo que deben de buscar las empresas. Es un buen momento para repensar la manera como estoy haciendo las cosas y cĂłmo las voy hacer para mejorar. Este es un perĂ­odo importante para que muchas empresas se reinventen y se reenfoquen.

10

What did you learn from being in different areas in the company and “working your way up�?

I was very fortunate from the personal and professional point of view because I lived through the crisis of 1995. I remember at that time the

IN 1977 C ONSORCIO ARA WAS FOUNDED BY L UIS FELIPE AND G ERMAN A HUMADA RUSSEK. TODAY, G ERMAN A HUMADA A LDUNCIN, AS A SSISTANT G ENERAL DIRECTOR OF THE COMPANY, HAS A VERY CLEAR BUSINESS PHILOSOPHY : RESULTS. THIS EXECUTIVE THAT CONNECTED TO C ONSORCIO ARA VERY YOUNG, STARTED HIS COURSE FROM THE BOTTOM AND IN SPITE OF BEING THE HEIR TO ONE OF THE MOST DYNAMIC HOUSING CONSTRUCTION COMPANIES IN THE MARKET, HIS BUSINESS DEMAND AND ADMINISTRATION IS STRICT. I N

G ERMAN HAS STATED AND THIS INTERVIEW WAS NOT THE EXCEPTION, THAT HE WAS BORN, HE GREW UP AND STILL IS IN DEVELOPMENT IN THE REAL ESTATE INDUSTRY IN C ONSORCIO ARA. SEVERAL OCCASIONS

F

hen German Ahumada Alduncin, Assistant General Director of Consorcio ARA and ADI President is interviewed, there is a chance to know this important company from its very start. Because German started by coordinating various areas of the company, that helped him, as he says, to grow up. Humble as he is, German tells us in this interview his beginnings, the teachings and the challenges that he has taken along his course. These are the main points of the interview.

How does German start in the real estate industry?

I can tell you that I was born; I grew up and developed in ARA. I entered about 15 years ago, developing coordination between sales and construction, at that time, part of the difficulties of the business was that the coordination implied that what was being constructed had to be sold in order to have a correct cash flow.

I suppose at the beginning Consorcio ARA was a family company

That is correct and apart from the coordination I

fff X]\^QX[XPaT R^\

company was formed by a smaller executive group and we got together every Saturday to discuss what we had to do to survive and that, I repeat, is one of the greatest teachings, which helps in your personal and professional development. Throughout the years we have had pressure even from the investors, to get into debt in order to grow faster and something I can say I learned from my father, the founder of Consorcio ARA is discretion. Besides, I have received lessons, not only from my father but from many other people that have been and are valuable assets for the company. I think that if you work humbly and you have the capacity to address to the person that has the knowledge and understand that you are not an expert in all trades, for me this is something I learn every day.

You just named a key word: Discretion, a highly important virtue in this crisis period.

It is true, today, discretion pays, because the present circumstances of the world and the country are difficult and that discretion that Consorcio ARA has had for many years, is paying right now.

D=> 0 D=> Consorcio ARA has generated through all these years, the greatest accumulated profit. How did you achieve this?

I would say that within the process of being a housing developer, no part of the chain is difficult, what becomes complex is the coordination of all the steps. We are a vertical company, that means that we control all the procedures, from the acquisition of land, getting the permits, making the construction, we have our own concrete plants, our own machinery and utensils and in the intelligent work that we have developed in each of these parts, we are giving value to the developments and to the company itself. We work not only with the concept of return investment but also with a great focus in the profit margin, since we are not levered up, profitability is greater. Other important part is the type of product that you are developing, we have tried to diversify and enter in the most profitable segments, from low level to residential housing and now in the development of commercial centers. We characterize for devel-

That is true, however, the land we posses is very well diversified, in fact, specially last year, we had problems with the permits in the state of Mexico, problems that we have overcome, but this teaches you to measure the timing that you will consume in each place and apply for those permits sooner.

You were just appointed to the Presidency of the Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios – ADI – (Real Estate developers association) the most important institution that joins the main developers from all the country. What challenges do you assume with this appointment?

It is an honor for me to participate in ADI. Without a doubt it is a great challenge, especially when you have a President like Abraham Metta that has made a magnificent job in the Association, therefore, I think one of the most important chal-

Some works will have to be coordinated, specifically between the Federal District and the state of Mexico, and we will have to participate in the discussion and work panels. We have to make an exhaustive work in environmental subjects; we know that tourist development constructors have been greatly damaged by the laws that protect wild life that should, of course, be protected with a responsible development.

Facing the economic crisis, what do you think will happen in the real estate market?

Each one of the real estate sectors has been shocked in a different way. First, I would like to comment that the conditions in Mexico today are very different from other countries. After the crisis in 1995, the banking system in the country acted in a responsible way, the levering up and the way the credit has been granted, has been different. Speaking specifically of housing, Infonavit and Fovissste have granted credits in a safe way. In Mexico, the crisis is hitting directly in the remittances, the exports, the prices of raw materials and mainly, in the perception of the public, that is, there is a lot of uncertainty in terms of what can happen. In many cases the decision to buy is being postponed, not only in housing or vehicles but also in the general expenditure. This year is a cautious year, complicated, but I am optimistic and crises mean opportunities.

What is the most important, what is to be cared for in this period of recession?

oping good products. We offer the best houses with the most reasonable price.

Consorcio ARA has an important territorial reserve

That is correct and it is for good, it is the raw material, the principal consumable to be able to develop. What we have looked for is the ability to maintain an inventory of territorial reserve for three years in each of the regions where we own land, and this way we can have the corresponding permits on time and with the developments that we are building, have continuity when the closure comes.Today, we are working in 19 states. We have always looked for the cheapest reserve and we add value, for instance, like buying common land, turn them to property, get the permits and then we have a good place to build the compounds. However, we understand that Consorcio ARA is not the biggest owner of territorial reserve in the country. Is this true?

12

lenges in these days will be to stick together. Like in every company you have to identify what you have to work on with your team, now within the real estate developers sector, we have to identify what we need and we have to remain very close. A big challenge is to design a strategic plan in ADI and specially look after the interests of all the associates. Another issue to work on will be to be closer to the authorities and that way identify what each place needs, this of course, implies, knowledge of the market. Also, we will be working hand in hand with credit institutions and we will study the different financing schemes.

In general, what aspects do you think have to be worked on and lobby with the authorities?

There are problems with infrastructure, not only in thoroughfare in the city but also in other subjects like, for instance, water and electric power services.

fff X]\^QX[XPaT R^\

We have to be careful with the cash flow in the companies. We have to invest where we really foresee a quick return. We have to be confident and I think the developers sector in Mexico is confident, but the problem is that there is no credit for construction, it is said that there are a lot of individual credits for the final buyer, practically the interest rates have not changed, that means that this is a good period as an opportunity to buy. However, the banking system is not confident right now, financing is very limited. Therefore, there is no confidence in the developer or in the buyer or even in the banking system, a globalized banking system, and until there is a clear way out of the crisis, especially in the United States, the status will remain the same.

Finally, what message can you give to the real estate professionals that are starting in this market and business?

You have to be cautious, take your expenses to the minimum expression, focus in the cash flow and think that crises are opportunities stages. For instance, we went public precisely in a crisis period, in 1996, when in 1995 we could not see the light at the end of the tunnel, we restructured our debt, which back then was in UDIS and fortunately we found a way out, we concentrated in the cash flow and I think this is what companies should go for. It is a good moment to think again the way I am doing things and how I am going to do them to improve. This is an important period in which many companies can reinvent and refocus themselves.

2><4=C0A8> 58=0=284A>

Por EfraĂ­n GutiĂŠrrez GonzĂĄlezkarg Encargado de Desarrollo Inmobiliario en Scotiabank MĂŠxico egutierrez@scotiabank.com.mx

_a^hTRc^b X]\^QX[XPaX^b ST

R^\^ d]P b^[dRXĂš] _PaP aTSdRXa aXTbV^b

EfraĂ­n GutiĂŠrrez GonzĂĄlezkarg

ATP[ TbcPcT _a^YTRc R^]ca^[ Pb P b^[dcX^] c^ aTSdRT aXbZb

La actual crisis econĂłmica de los Estados Unidos, que se ha contagiado a todos los mercados del mundo, se origina en gran parte por las hipotecas subprime, consistentes en crĂŠditos hipotecarios sin respaldo o sobrevaluados.

A

su vez esto se debe, por un lado, a la aplicaciĂłn de polĂ­ticas laxas en las que los procesos de calificaciĂłn de las instituciones financieras le permiten a una persona acceder a un crĂŠdito para el que no estĂĄ financieramente calificado. Por otro lado, muchas hipotecas estĂĄn garantizadas por inmuebles cuyo valor real es menor al considerado como garantĂ­a. Parte de esta mala apreciaciĂłn se debe a la falta de controles tĂŠcnicos, a avalĂşos mal aplicados, a la especulaciĂłn y a la burbuja inflacionaria que a su vez genera un cĂ­rculo vicioso. El caso de MĂŠxico es diferente. A pesar de que la crisis internacional se ha extendido hasta el territorio nacional, sus causas son distintas. La crisis en MĂŠxico no es originada por la vivienda o por hipotecas mal dadas. Las instituciones financieras se rigen bajo un marco regulatorio estricto y acotado. Las instituciones financieras, principalmente los bancos, estĂĄn obligados a llevar controles tĂŠcnicos sobre los inmuebles financiados y depositados en garantĂ­a. Los controles tĂŠcnicos se llevan a cabo de distintas maneras, dependiendo de cada entidad y del nivel de participaciĂłn y control

14

buscados. Algunos de estos esquemas son la gerencia de proyectos, la supervisiĂłn de obra, el monitoreo de inversiĂłn, la administraciĂłn de construcciĂłn, la asesorĂ­a administrativa, y muchos otros con nombres diferentes, pero caracterĂ­sticas comunes.

PARTES DE UN PROYECTO CONSTRUCTIVO

La fase de construcciĂłn y edificaciĂłn, junto con la de diseĂąos, es el proceso crĂ­tico de un desarrollo inmobiliario. La obra se debe planear detalladamente para que cumpla con un programa de tiempo y costo. Un proyecto constructivo se conforma por un equipo multidisciplinario compuesto bĂĄsicamente por tres grupos: el propietario, el diseĂąador (arquitectos, ingenieros, proyectistas) y el constructor (constructoras, proveedores y subcontratistas). Cada uno tiene una funciĂłn especial y por lo tanto, su proceso de calidad y es diferente a los demĂĄs. La probabilidad de que cada uno alcance sus metas depende forzosamente de la intervenciĂłn de las otras partes y del apoyo que reciba. Se debe trabajar en equipo si se quieren alcanzar las metas del proyecto, en contra-

fff X]\^QX[XPaT R^\

posiciĂłn al viejo principio de antagonismo, por lo que la coordinaciĂłn y la comunicaciĂłn son un principio de orden indispensable. El propietario tiene como responsabilidades principales: t FTUBCMFDFS MPT SFRVJTJUPT EFM QSPZFDUP Z comunicarlos a los otros miembros del equipo t QPOEFSBS MB SFMBDJĂ˜O DPTUP EFTFNQFĂ—P forma-funciĂłn t GJOBODJBS BEFDVBEBNFOUF FM QSPZFDUP Z hacer los pagos en tiempo Sin embargo, al hablar del propietario, es importante distinguir las partes que lo componen. Por ejemplo, estĂĄ el promotor inmobiliario, el dueĂąo del terreno, los accionistas e inversionistas, las instituciones financieras, etc. Cada uno participa en el proyecto de distintas formas y por lo tanto, requiere de controles especĂ­ficos. El promotor inmobiliario es el responsable de que todas las actividades del proyecto se desarrollen conforme a los planes al mĂĄximo nivel de detalle y se apoya en la figura de la Gerencia de Proyecto (Project Manager), en la SupervisiĂłn de Obra, asĂ­ como en la CoordinaciĂłn de Proyecto. La Gerencia de Proyecto y la SupervisiĂłn de Obra son actividades fundamentales para garantizar que la obra se ejecute conforme al programa calendario, con la calidad especificada y dentro del presupuesto de inversiĂłn.

GERENCIA DE PROYECTO (PROJECT MANAGER)

La Gerencia de Proyecto representa al propietario (principalmente al promotor) y se encarga de la coordinaciĂłn y administraciĂłn integral del proyecto. Entre sus funciones,

2><4=C0A8> 58=0=284A>

establece y vigila el programa de obra, lleva el control de gestiĂłn para cada etapa de la obra, administra los recursos y controla los costos, vigila los contratos y genera informaciĂłn para el propietario. En todo momento, el cliente estĂĄ informado del desarrollo del proyecto, tanto de la obra como del comportamiento financiero de su inversiĂłn. EstĂĄ a cargo de la planeaciĂłn del proyecto y su programaciĂłn, por lo que debe formular un enfoque del proyecto efectivo y transmitirlo a todos los miembros del equipo. Como consecuencia, el programa del proyecto se ajusta y se afina, estableciendo hitos (milestones) y fechas lĂ­mite. El presupuesto del proyecto se revisa y corrige. En pocas palabras, el Gerente de Proyecto establece las reglas del juego. Las cualidades de un buen Gerente de Proyecto incluye habilidad para: t 'PSNVMBS MPT QSPDFTPT EF BENJOJTUSBDJĂ˜O del proyecto t %JSJHJS B MPT JOUFHSBOUFT EFM QSPZFDUP QBSB que el equipo funcione adecuadamente t 1MBOFBS MBT BDUJWJEBEFT DPOTJEFSBOEP MPT resultados deseados por el propietario t "TFTPSBS BM QSPQJFUBSJP FO MB TFMFDDJĂ˜O EF los mejores diseĂąadores y constructores para el proyecto t 'BDJMJUBS Z QSPNPWFS MB DPNVOJDBDJĂ˜O FOtre los miembros del equipo t 5PNBS EFDJTJPOFT B UJFNQP Z BTFHVSBSTF de que se cumplan

SUPERVISOR DE OBRA (CONSTRUCTION SUPERVISOR)

La SupervisiĂłn de Obra representa al propietario en la obra. Sus funciones incluyen: t $PPSEJOB B MPT DPOUSBUJTUBT TVCDPOUSBUJTtas y proveedores t $POUSPMB MPT QSPHSBNBT FTQFDĂ“GJDPT EF obra de cada contratista y de suministro de cada proveedor t "ENJOJTUSB MPT NBUFSJBMFT Z FRVJQPT t %JSJHF MB FKFDVDJĂ˜O EF MB PCSB t $VJEB MB DBMJEBE Z FM DVNQMJNJFOUP EF FTpecificaciones t 3FWJTB MBT FTUJNBDJPOFT Z QBHPT EF DPOtratistas y proveedores t )BDF DVNQMJS MPT QSPHSBNBT Z SFHMBNFOtos de seguridad t $VBOEP FM QSPZFDUP OP DVFOUB DPO (Frencia de Proyecto, la SupervisiĂłn de Obra asume parte o todas las funciones de la primera, segĂşn se convenga con el propietario. Por ejemplo: o Elabora y coordina los concursos y contrataciones o Controla el programa general de obra o Se encarga de las compras y adquisiciones o Recibe la obra o Dirige la puesta en operaciĂłn

CRITERIOS DE MEDICIĂ“N DE AVANCE DE OBRA/ESQUEMAS TRADICIONALES

Hay diversos criterios y metodologĂ­as para determinar el avance un proyecto. Destaca el control por Avance FĂ­sico y el control por Avance Financiero, cada una con sus variantes.

16

;P 6TaT]RXP ST ?a^hTRc^ h [P Bd_TaeXbXĂš] ST >QaP b^] PRcXeXSPSTb Ud]SP\T]cP[Tb _PaP VPaP]cXiPa `dT [P ^QaP bT TYTRdcT R^]U^a\T P[ _a^VaP\P RP[T]SPaX^ R^] [P RP[XSPS Tb_TRX RPSP h ST]ca^ ST[ _aTbd_dTbc^ ST X]eTabXĂš] AVANCE FĂ­SICO Se refiere al porcentaje de avance de las actividades que comprenden la obra, referidas a cada actividad particular. Sus ventajas: *fĂĄcil de evaluar, basta con contar elementos construidos; permite agrupar la obra en paquetes para mediciĂłn y cuando cada actividad se tiene bien costeada, da una idea muy aproximada del monto invertido, siempre que el constructor vaya pagando lo que va ejecutando. Desventajas del Avance FĂ­sico t /P SFDPOPDF BOUJDJQPT ZB RVF OP DPOTUJtuyen obra ejecutada t /P SFDPOPDF BDUJWJEBEFT OP DPODMVJEBT a menos de que previamente se establezcan que actividades se pueden dividir y de quĂŠ manera t $VBOEP FM DPOTUSVDUPS EJGJFSF MPT QBHPT de la obra ejecutada, se reporta un mayor avance al real Para determinar el avance una partida en particular, se puede dividir el nĂşmero de elementos terminados entre el nĂşmero de elemento totales. Por ejemplo, si en un edificio de 20 niveles se han colado 8 losas y se estĂĄ habilitando la novena, el avance es de 8/20= 40%. El avance parcial de la novena losa puede tomarse en cuenta como un porcentaje o excluirse por no estar concluido el elemento. AVANCE FINANCIERO Se refiere a los pagos realizados respecto al presupuesto individual de cada partida y al presupuesto total. Ventajas: reconoce anticipos de materiales, equipos y trabajos, aĂşn cuando se ejecuten posteriormente; puede reconocer actividades en proceso, conforme a los pagos realizados; mide actividades difĂ­ciles de medir por avance fĂ­sico y el avance reportado refleja el flujo de caja real y permite evaluar contable y financieramente el avance del proyecto Desventajas del Avance FĂ­sico t 3FRVJFSF USBCBKP FO HBCJOFUF QBSB SFWJsar estados de cuenta, pĂłlizas, facturas y contratos t /P SFDPOPDF BDUJWJEBEFT FKFDVUBEBT TJ OP se han pagado t 1VFEF BSSPKBS VO SFTVMUBEP NVZ EJGFSFOUF al Avance FĂ­sico cuando los pagos se difieren o adelantan mediante anticipos. Para determinar el avance financiero hay que cotejar los pagos hechos contra el presupuesto de cada partida. Dependiendo de la importancia de la actividad y del importe reportado, se deberĂĄ revisar con mayor o menor detalle la informaciĂłn: estado de cuentas, pĂłlizas contables, copias de facturas y comprobantes, contratos con proveedores y contratista, etc. El resultado puede medirse directamente contra la partida analizada, contra un paquete de actividades o contra el presupuesto total.

fff X]\^QX[XPaT R^\

A

dditionally, and on one side, this happened due to the application of relaxed policies, in which the qualification processes from the financial institutions allowed a given individual to acquire a credit for which he/she was not financially qualified. On the other side, the collateral used in many mortgages consisted in real state assets whose real value is lower than the one considered as guarantee. Part of this wrongful appreciation is due to the lack of technical controls, misapplied valuations, speculation, and the inflation bubble, which in turn creates a vicious cycle. The case of Mexico is different. Regardless of the fact that the financial crisis has extended all the way to the Mexican territory, its causes are different. The crisis in Mexico is not the result of misallocated housing or mortgages. A strict and limited regulatory framework governs the financial institutions. The financial institutions, mainly the banks, are in the obligation to keep technical controls over the financed immovable assets, and those given as collateral. Technical controls are enforced in various ways, depending on each entity, and in the desired level of participation and control. Some of these systems are project managements, building site supervision, investment monitoring, construction management, financial advisory and many other different names, all sharing some common features.

Components of a building project

The construction and building phase, together with the design, is the critical process in a real estate development. The construction must be planned in detail so they stick to the timeframe and budget. A real estate project is created by a multitask team, consisting of three groups: the owner, the designer (architects, engineers, draftsperson) and the constructor (contractors, vendors and subcontractors). Each one has a special function and its own quality process, and they are all different from each other. The probability for each one of them to achieve its goals, forcefully depends on the participation of the other parties, and on the support any given part receives. It must be a teamwork effort if they want to achieve the project goals, contrary to the old antagonistic principle, so the coordination and the communication are an indispensable principle of order. The owner’s main responsibilities are to: s SET UP THE PROJECT REQUIREMENTS AND COMmunicate such requirements to the rest of the members in the team, s WEIGHT THE COST PERFORMANCE FORM FUNCTION ratios, s PROPERLY FINANCE THE PROJECT AND MAKE ALL payments in due time. Nevertheless, and speaking of the owner, it is important to brake down its components. For

2><4=C0A8> 58=0=284A>

The current financial crisis in the United States, which has been transmitted to all the markets in the world, was created in part by the subprime mortgages, consisting in mortgage loans with no collateral, or overvalued mortgage loans. instance, we have the property developer, the landowner, the stockholders and investors, the financial institutions, et cetera. Each one participates in the project in different ways, and thus requires specific controls. The property developer is responsible of supervising that all the project activities are developed according to plan, to the maximum level of detail. The property developer gets support from the Project Manager, the Construction Supervisor, and the Project Coordinator. The Project Manager and the Construction Supervisor are instrumental in ensuring the execution of the building site as per the calendar schedule, with the specified quality and within the investment budget.

Project Manager

The Project Manager represents the owner (mainly the developer) and is in charge of the comprehensive coordination and administration of the project. Among his/her functions, the Project Manager creates and supervises the building site schedule, keeps a control over the management of each one of the building stages, manages the resources and keeps control over the expenses, supervises the contracts and prepares information for the owner. The customer is at all times informed about the project development, both in the building site and in the financial behavior of his/her investment. The Project Manager is in charge of planning and scheduling the project, so he/she must create an effective project approach and transmit such approach to all the members of the team. As a consequence, the project schedule is adjusted and refined, setting up milestones and deadlines. The project’s budget is reviewed and amended. In short, the Project Manager sets the ground rules. The qualities in a good Project Manager include the ability to: s &ORMULATE THE MANAGEMENT PROCESSES FOR the project, s ,EAD THE PROJECT MEMBERS SO THE TEAMS works properly, s 0LAN THE ACTIVITIES CONSIDERING THE RESULTS desired by the owner, s !DVISE THE OWNER TO SELECT THE BEST DESIGNers and contractors for the project, s &ACILITATE AND PROMOTE THE COMMUNICATION between the team members, s-AKE TIMELY DECISIONS AND ENFORCE THEM

Construction Supervisor

The Construction Supervisor represents the owner in the building site. His/her activities include: s #OORDINATE THE CONTRACTORS SUBCONTRACTORS and vendors, s #ONTROL THE BUILDING SITE S SPECIFIC PROGRAMS from each contractor and the supply from each vendor,

18

s -ANAGE MATERIALS AND EQUIPMENT

s 2UN THE EXECUTION OF THE CONSTRUCTION

s #ARE FOR THE QUALITY AND COMPLIANCE OF ALL specifications, s 2EVIEW THE ESTIMATES AND THE PAYMENTS TO contractors and vendors, s %NFORCE THE SAFETY PROGRAMS AND REGULAtions, s 7HEN THE PROJECT DOES NOT HAVE A 0ROJECT Manager, the Construction Supervisor assumes parts of or all the responsibilities of the Project Manager, as agreed with the owner. The Construction Supervisor for instance: o Prepares and coordinates the biddings and hiring o Controls the building site’s general program o Is in charge of purchase and acquisitions o Receives the building site o Runs the commissioning

Work progress measurement criteria / traditional methods

There are several criteria and methodologies to determine the progress in a project. There is the control using Physical Progress, and the control using Financial Progress. Each one has its own variations. PHYSICAL PROGRESS It refers to the percentage in the progress of the activities included in the building site, referred to each particular activity. Advantages: easy to evaluate; one just needs to have the already built elements; gives room to group the building site in packages for measuring purposes, when each activity is properly budgeted, it provides an approximate idea of the, amount invested, provided the contractors keep paying whatever he/she is executing.

CWT ?a^YTRc <P]PVTa P]S cWT 2^]bcadRcX^] Bd_TaeXb^a PaT X]bcad\T]cP[ X] T]bdaX]V cWT TgTRdcX^] ^U cWT QdX[SX]V bXcT Pb _Ta cWT RP[T]SPa bRWTSd[T fXcW cWT b_TRX TS `dP[Xch P]S fXcWX] cWT X]eTbc\T]c QdSVTc fff X]\^QX[XPaT R^\

Drawbacks of using Physical Progress s )T DOES NOT RECOGNIZE ADVANCE PAYMENTS because it does not constitute an executed work, s )T DOES NOT RECOGNIZE UNFINISHED ACTIVITIES

unless it has been previously established which activities can be divided, and how they can be divided, s 7HEN THE CONTRACTOR DEFERS THE PAYMENTS of the executed construction, a progress greater than the real one is reported. To determine the progress in a particular item, one can divide the number of finished elements by the number of total elements. An example could be a 20-story building in which 8 slabs have been poured and the ninth one is being set up. The progress is 8/20 = 40%. The partial progress of the ninth slab can be taken into account as a percentage, or it can be excluded because the element is not finished. Nevertheless, because each item has a different impact on the building site (the preliminary construction do not have the same impact as the structure) and each one is measured in different units (you cannot compare columns with power outlets), it is not enough to count the total of finished elements and divide them by the sum of all. It is necessary to weight the progress of each one of them. For that, we must consider the cost of each one, so each individual progress is transferred in the same unit (pesos, dollars). Once this conversion is made, it is possible to determine the total or partial physical progress. FINANCIAL PROGRESS This refers to the payments made relative to the individual budget in each item and the total budget. Advantages: It acknowledges down payments in materials, equipment and construction, even if executed later on; It can acknowledge activities in progress, as per the payments made; It measures activities that are difficult to asses by physical progress, and the reported progress reflects the real cash flow, and allows to make an accounting and financial evaluation of the progress in the project. Drawbacks of Financial Progress s )T REQUIRES OFFICE WORK TO REVIEW THE BALances, vouchers, invoices, and contracts, s $OES NOT ACKNOWLEDGE ACTIVITIES ALREADY executed that have not been paid, s )T CAN PRODUCE A RESULT QUITE DIFFERENT FROM the Physical Progress when payments are deferred or paid ahead of time, s )N ORDER TO DETERMINE THE FINANCIAL PROGress, it is necessary to compare the payments already made against the budget for each item. Depending on the relevance of the activity and the reported amount, the information must be reviewed with more or less detail: balances, accounting vouchers, copies of invoices and expenses, contracts with vendors and the contractor, etc. The result can be directly measured against the analyzed item, against a package of activities or against the total budget. „

A4?>AC4 4B?4280;

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

8\_PRc ^U cWT X]cTa]PcX^]P[ T]eXa^]\T]c X] cWT W^dbX]V \PaZTc

Bien es sabido que el sector inmobiliario en Estados Unidos está enfrentando los embates propios de la desaceleración de su economía, lo cual ha hecho que se incrementen los precios de las materias primas y haya una sobre oferta de vivienda. En México se espera que la desaceleración esté más marcada en algunas regiones y segmentos. 20

2

009 tiene la particularidad que para el inversionista, el desarrollador y el constructor de vivienda las operaciones serán menores, y estarán vinculadas, por supuesto, con una moderación en el crecimiento del mercado interno. La industria de la construcción desde el año pasado comenzó a reducir su ritmo de expansión desde la primera mitad de 2008, y en aquel momento registró una tasa anual de 0.3% en los primeros cinco meses del año anterior. De acuerdo con datos entregados por el Servicio de Estudios Económicos de BBVA, a partir del segundo trimestre de 2009 habrá mejores perspectivas: menores presiones en costos e inflación, y síntomas más claros de recuperación de la actividad conforme avance el segundo semestre de este año. Por lo tanto, no hay duda que será clave acelerar los planes de infraestructura para suavizar estos impactos y vigilar la evolución del contexto internacional, sobre todo de la economía de Estados Unidos. Muchos analistas y expertos en bienes raíces en México coinciden en que la desaceleración es cíclica, no un frenazo de la actividad. Así, las bases de crecimiento del sector son sólidas, esto es, la demanda habitacional persiste, hay disponibilidad de financiamiento, impulso de los desarrolladores y marco institucional adecuado. Por todo ello se mantiene una expectativa positiva de crecimiento en el mediano plazo.

fff X]\^QX[XPaT R^\

B?4280;A4?>AC

C

4[ V^QXTa]^ ST 1PaPRZ >QP\P STbcX]Ăš &$ \X[ \X[[^]Tb ST SĂš[PaTb _PaP PhdSPa P `dXT]Tb TbcĂˆ] PW^VPS^b T] [Pb WX_^cTRPb

on este plan se espera ayudar a nueve millones de propietarios de viviendas que hoy estĂĄn amenazados por la crisis hipotecaria. Obama ha dicho que el “Plan de Estabilidad y Asequibilidad de la Viviendaâ€? tiene como objeto atajar una crisis como no se ha conocido hasta ahora. “Todos nosotros estamos pagando un precio por esta crisis hipotecaria. Y todos pagaremos un precio aĂşn mayor si permitimos que esta crisis se ahondeâ€?, destacĂł el mandatario estadounidense. El plan, mĂĄs ambicioso de lo que se anticipaba en un principio, cuando se hablaba de una dotaciĂłn de 50 mil millones de dĂłlares, tiene como objeto permitir que hasta nueve millones de propietarios afectados por la crisis puedan reestructurar sus hipotecas y/o evitar las ejecuciones de sus prĂŠstamos. SegĂşn Obama, una parte se destinarĂĄ a ayudar a “propietarios responsables, dueĂąos de viviendas que quisieran modificar en su beneficio los tĂŠrminos de sus hipotecas, pero que actualmente no pueden hacerlo porque sus casas han perdido valorâ€?. Este grupo, segĂşn la Casa Blanca, alcanzarĂ­a entre cuatro y cinco millones de personas. Otra parte se destinarĂ­a a ayudar a entre tres y cuatro millones de personas que, debido a la recesiĂłn, tienen problemas para pagar sus cuotas de la hipoteca cada mes, pero no pueden vender la casa porque se ha desvalorizado. Obama asegurĂł que esta ayuda estĂĄ destinada a “rescatar a aquĂŠllos que han cumplido las normas y que actuaron de manera responsable, y no beneficiarĂĄ a los especuladoresâ€?. Por otra parte, los otros aportes segĂşn el Tesoro de Estados Unidos se doblarĂĄ el importe de las ayudas a las entidades hipotecarias semiestatales Freddie Mac y Fannie Mae, de 100 mil millones de dĂłlares a 200 mil millones, para garantizar la fortaleza y la seguridad del mercado hipotecario, y para ayudar a mantener la asequibilidad de las hipotecas. Otras medidas previstas en el plan incluyen que se permita a los jueces modificar los tĂŠrminos de los prĂŠstamos hipotecarios, durante el proceso de declaraciĂłn de bancarrota para un propietario, y se establecen ayudas para inquilinos obligados a abandonar sus residencias porque el dueĂąo ha perdido la casa. La crisis hipotecaria se encuentra en la raĂ­z de los actuales problemas econĂłmicos estadounidenses y, a juicio de los analistas, mientras no se resuelva, la economĂ­a no podrĂĄ recuperarse.

HAY QUE CONTINUAR CON EL IMPULSO A LA VIVIENDA

No hay duda, es necesario seguir mejorando la accesibilidad de la vivienda a travĂŠs de lo que se ha denominado la “nueva etapaâ€? en el sector. De este modo, serĂĄ estratĂŠgico pensar en varios puntos. Primero, debe haber una reducciĂłn en los costos (tanto directos como indirectos). Segundo, se debe aprovechar las ventajas del federalismo para simplificar y homogenizar procesos en trĂĄmites y gestiones, sobre todo en licencias y permisos vinculados con el proceso de edificaciĂłn. Tercero, tambiĂŠn es importante mejorar los modelos urbanos que faciliten la generaciĂłn de plusvalĂ­a (mejor dotaciĂłn de infraestructura, conectados con centros de trabajo y servicios pĂşblicos). Para Pedro Trueba, actual Presidente nacional de la AsociaciĂłn Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, AMPI, aĂşn existe un dĂŠficit habitacional, el cual se encuentra en las regiones menos pobladas, dispersas geogrĂĄficamente y con fuerte presencia de economĂ­a informal, con baja cobertura de servicios de seguridad social. De esta manera, se deben atender los segmentos de menores ingresos. AsĂ­, de acuerdo con el estudio realizado por la unidad de anĂĄlisis econĂłmica de BBVA serĂĄ indispensable contar con estimaciones de dĂŠficit habitacional de mejor calidad y de mayor frecuencia, lo que constituye, por cierto, una “seĂąalâ€? potente y relevante para

los agentes del sector (desarrolladores para proveer vivienda, administradores pĂşblicos para desarrollo de infraestructura). De acuerdo con los expertos de BBVA, la mejor informaciĂłn puede facilitar la reducciĂłn de episodios de sobre oferta de vivienda. TambiĂŠn, puede evitar sobredimensionar metas de organismos pĂşblicos y contar con una mejor interpretaciĂłn. El anĂĄlisis de BBVA detalla que se identifican doce entidades donde persiste el exceso de oferta de vivienda, sobre todo residencial y residencial plus: Baja California, Baja California Sur, Guerrero, Nayarit, MichoacĂĄn, Morelos, QuerĂŠtaro, Sinaloa, Sonora, Tabasco, Veracruz y Zacatecas. De acuerdo con el estudio la sobreoferta de vivienda estĂĄ concentrada en los segmentos “Dâ€? y “Eâ€? -residencial y residencial plus-, cuya participaciĂłn conjunta en la oferta disponible en el mercado es menor a 15%. Esto en parte porque las inversiones y las adquisiciones de vivienda por parte de los baby boomers se estĂĄ realizando con una mayor cautela. La desaceleraciĂłn de Estados Unidos, los incrementos en los costos de las materias primas para la construcciĂłn y la sobreoferta de vivienda han hecho que la industria de la construcciĂłn modere su ritmo de expansiĂłn, con lo que su tasa anual de crecimiento ha pasado de 8% en 2006 a 2.8% en 2007 y 0.3% en los primeros cinco meses del presente aĂąo, destacĂł el reporte “SituaciĂłn Inmo-

fff X]\^QX[XPaT R^\

;P STbPRT[TaPRXÚ] ST 4bcPS^b D]XS^b [^b X]RaT\T]c^b T] [^b R^bc^b ST [Pb \PcTaXPb _aX\Pb _PaP [P R^]bcadRRXÚ] h [P b^QaT^UTacP ST eXeXT]SP WP] WTRW^ `dT [P X]SdbcaXP ST [P R^]bcadRRXÚ] \^STaT bd aXc\^ ST Tg_P]bXÚ] biliaria en MÊxico�, elaborado por el Servicio de Estudios Económicos de BBVA en MÊxico, bajo la dirección de Jorge Sicilia, economista en jefe de NorteamÊrica, y Adolfo Albo, economista en jefe de MÊxico. Finalmente, el estudio refiere que a partir del verano de 2007, cuando empezó la crisis subprime en EU, los inversionistas se han preocupado por la calidad de los bonos respaldados por hipotecas en MÊxico, y si bien los factores que llevaron a la desestabilización del mercado de bursatilizaciones del vecino país del norte no estån presentes en el mercado mexicano, la inquietud no ha estado ausente.

4[ SPc^ R[PeT ~ 4] [P PRcdP[XSPS bTVĂĄ] [P 0b^RXPRXĂš] ST 1P]RP 7X_^cTRPaXP ST [^b 4bcPS^b D]XS^b RTaRP ST \X[ _a^_XTcPaX^b ST eXeXT]SPb eT] TYTRdcPSP bd WX_^cTRP SXPaXP\T]cT ~ 0 ]P[Tb ST ! ' \Ăˆb ST ( ST [^b _aĂ?bcP\^b _PaP [P eXeXT]SP WPQĂ”P] aTVXbcaPS^ P[VĂĄ] cX_^ ST aTcaPb^ T] bdb _PV^b ^ bT WPQĂ”P] TYTRdcPS^ ~ <^^Shb [P PVT]RXP ST RP[X RPRXĂš] ST aXTbV^ WP X]SXRPS^ `dT ST [^b RTaRP ST $! \X[[^]Tb ST _a^_XTcPaX^b ST eXeXT]SPb bdYTcPb P d]P WX_^cTRP P_a^gX\PSP\T]cT !& Tbc^ Tb " ' \X[[^]Tb STQT \Ăˆb T] TbP ^Q[XVPRXĂš] `dT [^ `dT eP[T bdb RPbPb 21

A4?>AC4 4B?4280; It is well known that the real estate sector in the United States is facing the onslaught of the deceleration of their economy, which has made prices in raw materials increase and cause an over offer in housing. It is expected that in Mexico, deceleration is more pronounced in some regions and segments.

I

n 2009 the housing investor, developer and constructor will find that the operations will be fewer and will, of course, be connected with a moderate growth of the internal market. Since last year the construction industry started to reduce its expansion rate, since the first half of 2008, and at that moment it registered and annual rate of 0.3% in the first five months of the previous year. According to data delivered by BBVA Economic Study Service, starting in the second quarter of 2009 there will be better perspectives: less pressure in cost and inflation and more clear signs of recovery of the activity towards the second semester of the year. Therefore, there is no doubt that the clue will be to accelerate the infrastructure plans in order to smooth out these impacts and watch the evolution of the international context, specially the economy of the United States. Many real estate analysts and experts in Mexico agree that the deceleration is cyclical, not a brake to the activity. Therefore, the basis for growth of the sector is solid, this is, the housing demand persists, and there is financing availability, impulse from the develop-

CWT R[dT X]U^a\PcX^] ~ ?aTbT]c[h PRR^aSX]V c^ cWT 0b^RXPRX^] ST 1P]RP 7X_^cTRPaXP ST [^b 4bcPS^b D]XS^b ^eTa cW^dbP]S W^dbT ^f]Tab UX]S cWTXa \^acVPVT TgTRdcTS TeTah SPh ~ 1h cWT T]S ^U ! ' ^eTa ( ^U cWT W^dbX]V [^P]b WPS aTVXbcTaTS b^\T ch_T ^U ST[Ph X] cWTXa _Ph\T]cb ^a WPS QTT] TgTRdcTS ~ <^^Shb cWT aXbZ `dP[XUhX]V PVT]Rh WPb X]SXRPcTS cWPc ^U ]TPa[h $! \X[[X^] W^dbT ^f]Tab bdQYTRc c^ P \^acVPVT P__a^gX\PcT[h !& cWPc Xb " ' \X[[X^] ^fT \^aT X] cWPc ^Q[XVPcX^] cWP] cWT eP[dT ^U cWTXa W^dbTb 22

1PaPRZ >QP\P{b V^eTa]\T]c PbbXV]TS &$ cW^dbP]S \X[[X^] S^[[Pab c^ WT[_ cW^bT fW^ PaT Sa^f]TS X] \^acVPVTb

W

ith this plan it is expected that nine million house owner that today are threatened by the mortgage crisis will be helped. Obama has said that the objective of the “Plan for Stability and Access to Housing� is to stop a crisis that has not been seen until now. “We are all paying a price for this mortgage crisis. And we will all pay a higher price if we allow this crisis to deepen� said the American President. The objective of the plan, even more ambitious that what was expected at the beginning, when there were rumors of a grant of 50 million dollars is to permit that up to nine million owners affected by the crisis can redesign their mortgages and/or avoid the loans executions. According to Obama, some of it will be destined to help “responsible owners, who own houses that they want to modify the terms of their mortgages in their benefit but who cannot do it because their houses have lost their value� This group, according to the White House, is conformed of around four and five million people. Another part will go to help between three and four million people that because of recession have trouble paying their mortgage fees every month and cannot sell their house because it has lost its value. Obama assured that this help is assigned to “rescue those who have fulfilled the rules and acted responsibly and will not benefit speculators� On the other hand, the other contributions, according to the United States Treasury Department will double the amount of the help to semi state mortgage entities Freddie Mac and Fannie Mae, from 100 thousand million to 200 thousand million dollars, to guaranty the strength and security of the mortgage market and to help maintain access to mortgages. Other measures foreseen in the plan include that judges are permitted to modify the terms of mortgage loans, during the process of bankruptcy for an owner and aids are established for tenants that were forced to abandon their residence because the owner has lost the house. The mortgage crisis is the root of the present problems of North America and according to analysts, economy cannot recover while this crisis remains unsolved. ers and adequate institutional framework. For these reasons, there is a positive expectancy of growth in the medium term.

We have to continue pushing housing

There is no doubt it is necessary to continue improving access to housing through what has been called the “new stage� in the sector. This way, it will be strategic to think of various points. First, there must be a decrease in costs (both, direct and indirect). Second, we have to take advantage of the federal laws to simplify and uniform procedures in the proceedings and negotiations, especially in licenses and permits linked to the construction process. Third, it is also important to upgrade the urban models to facilitate generation of capital gain (better infrastructure, connections with working centers and public services). For Pedro Trueba, National President of the Asociacion Mexicana de Profesionales Inmobilidarios AMPI (Mexican Association of Real Estate Professionals) there is still a housing deficit, found in the least inhabited regions, geographically scattered and with strong presence of informal economy, with low social security coverage. Therefore, the lower income segments of must be attended. So, according with the study performed by BBVA’s unit of economic analysis, it will be necessary to have better quality and more frequent estimates of the housing deficit, which, by the way, is a strong and powerful “sign� for the agents of the sector (developers for housing supply, public administrators for the development of substructure). According to BBVA

fff X]\^QX[XPaT R^\

experts, better information can facilitate the reduction of housing over offer episodes. It also can avoid over sizing goals of public organizations and provide a better interpretation. BBVA analysis detail that there are twelve entities where the excess of housing offer persist, especially residential and residential plus: Baja California, Baja California Sur, Guerrero, Nayarit, Michoacan, Morelos, Queretaro, Sinaloa, Sonora, Tabasco, Veracruz and Zacatecas. According with the study, the housing over offer is concentrated in segments “D� and “E� –residential and residential plus- whose overall participation in the available offer in the market is less than 15%. This is in part because the investments and acquisitions for housing from the baby boomers are being placed more cautiously. Deceleration in the United States, the increase in costs of construction raw material and housing over offer have caused the construction industry to moderate its expansion rate, therefore its annual increase rate has gone from 8% in 2006 to 2.8% in 2007 and 0.3% in the first five months of the present year, according to the report “Real Estate Situation in Mexico�, prepared by the Economic Study Services of BBVA in Mexico, under the direction of Jorge Sicilia, Chief Economist for North America and Adolfo Albo, Chief Economist for Mexico. Finally, the study reports that since summer 2007, when the sub prime crisis started in the US, the investors have been worried by the quality of the bonds supported by mortgages in Mexico, although the facts that drove the stock market to destabilization in the northern neighboring country are not present in the Mexican market, the uneasiness is present. „

?0=4; 34 38B2DB8º= 8=<>18;80A4

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

34B0AA>;;> 8=<>18;80A8> H 58=0=280<84=C> ;P ]TRTbXSPS ST PSP_cPabT P[ ]dTe^ T]c^a]^

A40; 4BC0C4 34E4;>?<4=C 0=3 58=0=28=6 CWT ]TRTbbXch c^ PSP_c c^ cWT ]Tf T]eXa^]\T]c La caída en las ventas de vivienda, producto de una contracción en el mercado, no se ha dado de forma generalizada en todos los sectores, aunque no queda la menor duda, que el reto en 2009 será adaptarse a un entorno de crecimiento menor, en donde hay que cuidar en todo momento la demanda efectiva y un factor muy importante, atender de manera más precisa las exigencias y preferencias de los clientes. Panelistas invitados Ramón Estrada, Project Manager Hines Interests Palmer Letzerich Director de Desarrollo de Hines Interests Federico Sada, Director General de Insar Miguel Rasura, Director Comercial de Insar Juan Pablo Arroyuelo, Director General de Fidelity National Guaranty Rafael Garza, Consultor Softec zona norte Yamal Chamoun, Presidente del Consejo de Grupo Escala Project Management Javier Barrios, Director General de Mira Companies Guillermo Almazo, Publisher Inmobiliare Magazine 24

L

os tiempos de bonanza y crecimiento acelerado quedaron atrás. Para varias regiones del país y algunos segmentos inmobiliarios, en el 2008 y lo que llevamos de este 2009, el ajuste ha sido mayor, por una serie de factores que están empezando a bajar las ventas de vivienda. En primer lugar, hubo varios excesos en la oferta habitacional, que han sido localizados y transitorios. Por otra parte, el inicio y la gradual profundización de la desaceleración de EU, que finalmente se ha transformado en una restricción global de crédito, ha terminado impactando el dinamismo de la demanda interna de la economía mexicana en la segunda parte del año pasado. Por lo tanto, los desarrolladores y los fondos de inversión están canalizando los esfuerzos de capitalización y construcción de algunos proyectos residenciales altos y plus en aquellas zonas y ciudades que aún no están saturadas. Además, México tiene un crecimiento de hogares que demandarán en los siguientes años un número de viviendas por construir. Sin embargo, debido a este período de recesión, el mercado tendrá que de-

fff X]\^QX[XPaT R^\

purarse. En México, de acuerdo con Palmer Letzerich, Director de Desarrollo de Hines Interests, “en los últimos años y durante el boom de vivienda, surgieron todo tipo de desarrolladores y proyectos. Muchos, bien pensados y otros no del todo. No obstante algunas de estas empresas seguramente desaparezcan por una falta de liquidez. Es posible que veamos el mismo tipo de consolidación en la industria inmobiliaria que vimos en la crisis de 1995 donde se quedaron únicamente los desarrolladores disciplinados con recursos sólidos”. En ese sentido, y a pesar de que hay todo tipo de productos (oferta de vivienda) en las distintas plazas de la república, es clave que el comprador final tenga acceso a una vivienda de calidad y es justo en ese momento, donde seguramente los desarrolladores que se queden, deberán de construir desarrollos con estándares de calidad muy altos. En Monterrey, por ejemplo, Insar y Hines están impulsando desarrollos como Retama y Monteleón; este último se trata de un fraccionamiento de vivienda en donde muchos desarrolladores del Distrito Federal se han

8=<>18;80A4 38B2DBB8>= ?0=4; mostrado interesados en la compra de macrolotes con servicios para ingresar al mercado local en una ubicación privilegiada. Según Palmer Letzerich, el mercado de Monterrey se hace interesante porque es una plaza menos saturada y el desarrollador e inversionista ha encontrado en estos proyectos una oportunidad de inversión confiable y segura, pese al momento coyuntural por el que pasa el mercado. “En esta época de retos económicos la ubicación es lo que salva al negocio”, comentó Letzerich, “proyectos con ubicaciones “B” pudieron funcionar económicamente en la época del boom inmobiliario, pero con el ambiente actual, la mayoría de los proyectos que tendrán éxito serán los que estén en ubicaciones “A” tipo “urban infill”.

LA TAREA, ENTENDER RÁPIDAMENTE EL MERCADO

Es importante en este ciclo económico difícil por el que se pasa, que el comprador de una propiedad, así como quién construye o desarrolla, entienda y pueda medir los mercados hipotecarios y habitacionales. En ese sentido, afirma Javier Barrios, Director General de Mira, que es un hecho que los mercados se van a acotar y hay que reaccionar frente a esa situación, pero no deja de ser importante pensar en cómo se va a actuar una vez que el mercado se recupere. “Tenemos hoy un mercado hipotecario que sólo queda para el producto de interés social a través del Infonavit y los dos a tres mil millones de pesos que operó el año pasado la banca se van a contraer. Así, la Sociedad Hipotecaría Federal será la única institución para fondear los demás productos; por lo tanto, el mercado hipotecario para el sector residencial medio y residencial si se contraerá fuertemente”, comenta Javier Barrios. No obstante, para Federico Sada, Director General de Insar, hay condiciones que diferencian la crisis de 1995 con la actual. Por una parte, afirma el ejecutivo, las tasas de crédito hipotecario eran variables, lo cual hizo que la deuda se incrementara considerablemente. Por otra parte, en 1995 la crisis fue el resultado de problemas económicos en el país. Ahora México tiene mejores fundamentos e indicadores económicos y una banca sólida. Lo preocupante de esta situación, es que la inversión extranjera está retirando su capital a otras economías lo que ha ocasionado que muchos proyectos se detengan. Softec pronostica que para este 2009 haya una reducción en el ritmo total de ventas de la industria, debido principalmente a la baja de inventarios. Por lo tanto, los desarrolladores que tengan mercancía y la sepan vender pueden tener el mejor año por falta de oferta y demanda estable. De acuerdo con Rafael Garza una recomendación es no dejarse llevar por la volatilidad y revisar

Ramón Estrada, Project Manager Hines Interests

continuamente los proyectos para evaluar y mejorarlos. “Datos calculados por nosotros en Softec reflejan que en conjunto los inventarios han disminuido un 10.84% en el 2008 comparados con el 2007. Por lo tanto, ante esta situación económica, una recomendación que damos, es promover una mayor movilidad habitacional de las familias, a través de opciones para acceder a vivienda nueva o usada”. Miguel Rasura, Director Comercial de Insar, estableció que adicional a una mayor movilidad habitacional de las familias, los desarrolladores deben concentrar sus esfuerzos en la demanda real del cliente, observando sus necesidades y aspiraciones para lograr una mejor calidad de productos que impacten su nivel de vida; “hace falta mucha concentración y alineación al cliente final para poder vender producto en esta época”, declaró. También es claro observar que en el mercado, el comprador está cambiando sus hábitos de adquisición de inmuebles y el desarrollador debe de ajustarse a estas necesidades. Por ejemplo, para Juan Pablo Arroyuelo, Director General de Fidelity National Guaranty, hoy el comprador prefiere pagar por ver ya el producto terminado, no por la preventa. “Conceptualmente, estamos entrando en una etapa en donde será clave el talento y los proyectos bien fondeados, de allí, pueden surgir buenas ventas, siempre y cuando el desarrollo sea de calidad y se encuentre en una zona que no esté sobre ofertada.” Rafael Garza, de Softec, recomienda que los desarrolladores de vivienda para este 2009, dada la importancia económica, cuenten con un diagnóstico que permita establecer un análisis, seguimiento y evaluación de los factores que impactan en el sector, que permitan conocer su evolución y características. “La información generada y los resultados permitirán en la industria contar con mayores herramientas para la toma de decisiones”, concluyó.

fff X]\^QX[XPaT R^\

LA INDUSTRIA YA COMENZÓ A DETENERSE, PRODUCTO DE LA INERCIA DE 2007 Y 2008

No hay duda que el mercado inmobiliario en las ciudades de playa fue el que más resintió los efectos de la desaceleración durante el año pasado. La crisis inmobiliaria en Estados Unidos frenó las ventas en el mercado de residencias para extranjeros, en tanto que la contracción en la actividad turística limitó la capacidad de adquisición de vivienda por parte de los habitantes de dichas ciudades. La excepción corresponde al segmento “A”, que mostró dinamismo, el resto de las viviendas orientadas a la población de ingreso medio bajo, mostró un estancamiento. En el caso de las viviendas para población con mayores ingresos, la tendencia de alza se detuvo desde mediados de 2007 y se revirtió desde entonces. Para el segmento “E”, las ventas al tercer trimestre resultaron 15% más bajas que un año antes, resultando el segmento más afectado. Por su parte, en la región fronteriza el mercado inmobiliario ha tenido un fuerte impulso en el segmento “A”, que resulta un tanto sorpresivo dado el impacto de la desaceleración económica de Estados Unidos sobre las economías de la zona, Sin embargo, al igual que en las ciudades de playa, el resto de los segmentos en las ciudades fronterizas mostró prácticamente un estancamiento durante el 2008. Las ciudades del interior, relativamente menos afectadas por el entorno económico en EU y donde se realizan cerca de 70% de las ventas de vivienda a nivel nacional, tuvieron una tendencia de aumento modesto, particularmente en las de precio medio bajo: al mes de octubre, las ventas registraban un alza de 16% promedio en los segmentos A, B y C (38% de alza en A, 18% en C) y una contracción de 4% en los segmentos D y E, de acuerdo a un estudio realizado por la uni-

25

?0=4; 34 38B2DB8Âş= 8=<>18;80A4 dad de Servicio de Estudios EconĂłmicos de BBVA Bancomer. Yamal Chamoun, Presidente del Consejo de Grupo Escala, empresa que trabaja de la mano de varios desarrolladores en toda la repĂşblica en el ĂĄrea de Project Management, ha comenzado a percibir que hay varios proyectos que se han detenido, “TodavĂ­a no hemos visto tan evidente empresas desarrolladoras o inmobiliarias que estĂŠn desapareciendo, pensamos que todavĂ­a es muy temprano. Sin embargo, creo que muchos de los compradores se estĂĄn esperando el mejor momento para invertirâ€?, dice Yamal. Para RamĂłn Estrada, Project Manager de Hines Interests en los proyectos Retama y MonteleĂłn, la continuidad de los proyectos es la pregunta que mĂĄs se hacen los posibles compradores. “Quien se acerca con nosotros de entrada, ya es un comprador que tiene mayor cautela, aunque conforme se le va dando mĂĄs informaciĂłn va percibiendo que los proyectos son de alta calidad, soportados por desarrolladores sĂłlidos, con una ubicaciĂłn excepcional y con toda la infraestructura disponible, lo que ha propiciado que Ăşnicamente se hayan reversado dos compras de un total de 146 propiedades vendidas en Retama.â€? Dice Rafael Garza, consultor de Softec: “los grandes actores de la industria durante esta crisis serĂĄn aquellos que realmente les interese el negocio de largo plazo y no sĂłlo como una oportunidad de inversiĂłn del momento. En este sentido, la crisis internacional depurarĂĄ al sector inmobiliario, ya que cerca de 400 inmobiliarias, bĂĄsicamente jugadores

ocasionales en el sector, enfrentan problemas de liquidez y falta de experiencia, por lo que algunas podrĂ­an desaparecer. Por otra parte, se va a revalorizar la vivienda usada, el parque adquiere un valor mĂĄs correcto y se normaliza este mercado. Aunque se pronostican menores ventas, se estima que habrĂĄn mĂĄs por proyecto y, tal vez, mejores mĂĄrgenes de utilidad.â€? “Pienso que la cultura del ahorro estarĂĄ cada vez mĂĄs prePalmer sente en los compradores y esto Letzerich serĂĄ una tendencia en el mundo. Director de Por otra parte, el desarrollo susDesarrollo de tentable es una necesidad y deHines Interests ben de considerarla para bien del consumidor, eso sin duda va a jugar un rol muy importante en la decisiĂłn del ceso de originaciĂłn muy intenso que les ha compradorâ€?, comenta Juan Pablo Arroyuelo, permitido invertir sĂłlo en dos operaciones, pero con todo el rigor del caso. “En Mira tede Fidelity National Guaranty. Un buen termĂłmetro para medir la in- nemos un incentivo en colocar el dinero y dustria inmobiliaria es sin duda, los tĂ­tulos comprometer los recursos, a esto, hay que de seguro de propiedad que en el caso de sumarle que deseamos invertir de manera la industria se aseguraron un aproximado a responsable.â€? Los especialistas de Softec tienen previslos cuatro mil millones de dĂłlares en 2007 con un solo jugador en el mercado. El aĂąo to que de los 5 mil proyectos que tienen en pasado, ya con dos jugadores – Fidelity y su base de datos, la mitad de ellos se terminaStewart–, llegaron a asegurar un monto en rĂĄn de vender para mayo de este aĂąo y 70% total de tres mil 500 millones de dĂłlares. Se en diciembre. Si no se toman acciones preciespera que en 2009 se asegure un monto sas, este 2009 finalizarĂĄ con mil 600 proyeccercano a los dos mil 800 millones de dĂłlares tos activos Ăşnicamente, un escenario muy diferente al de aĂąos anteriores. Para Rafael entre las dos empresas. En cuanto a los fondos de inversiĂłn en Garza, consultor de la compaùía, ante este

8=B0A h 7X]Tb _aTbT]cTb T] <^]cTaaTh R^] ATcP\P h <^]cT[TĂš]

I

NSAR es un grupo inmobiliario ubicado en Monterrey, Nuevo León, con presencia a nivel nacional y con mås de 15 aùos de experiencia en la industria. INSAR se ha consolidado localmente como una empresa de vanguardia y es conocido por la calidad que imprime en sus proyectos residenciales y su habilidad para integrar negocios con rendimientos arriba de mercado para sus accionistas. Hines Interests es la empresa inmobiliaria privada mås grande del mundo con un portafolio de proyectos de mås de 22,900 millones de dólares. Hines cuenta actualmente con un portafolio de mås de mil proyectos en 16 países y estå activo en el mercado de adquisiciones de inmuebles en 2009. Ambas compaùías impulsan conjuntamente en Monterrey los desarrollos Retama y Monteleón.

26

el corto y mediano plazos, no hay duda que va a ser mucho mĂĄs difĂ­cil levantar capital para todo tipo de proyectos en bienes raĂ­ces. AdemĂĄs, los fondos van a ser infinitamente mĂĄs crĂ­ticos en la evaluaciĂłn de proyectos y van a buscar lograr estructuras que les permitan mitigar la mayor cantidad de riesgos posibles. Por lo tanto, sĂłlo los mejores proyectos van a ser dignos de obtener capital de riesgo. Por otra parte, en este panorama, los fondos van a tener que lidiar con comitĂŠs de inversiĂłn, que van a ser mĂĄs crĂ­ticos con respecto a los rendimientos que ofrecen proyectos en MĂŠxico en relaciĂłn a otros lugares alrededor del mundo. Para Javier Barrios, Director General de Mira, por fortuna ellos han tenido un pro-

fff X]\^QX[XPaT R^\

escenario consideran que aquellos desarrolladores que aĂşn poseen inventarios tendrĂĄn un aĂąo positivo. “Sin embargo, deberĂĄn aplicar ciertas estrategias para lograr sus objetivos: comercializar de forma mĂĄs acelerada sus productos o bien, vender a un precio mĂĄs alto. La demanda sigue ahĂ­ en los diferentes segmentos de mercado y se mantendrĂĄ estable, eventualmente lo que faltarĂĄn son proyectos de vivienda nueva.â€? De acuerdo a los anĂĄlisis de Softec, un segmento que podrĂ­a tener un significativo crecimiento es el de la construcciĂłn y venta de vivienda econĂłmica y de interĂŠs social, que puede presentar crecimientos entre 10 y 12% en 2009, mientras que los productos medio y residencial ya han empezado a bajar.

8=<>18;80A4 38B2DBB8>= ?0=4; ¿QUÉ ESPERAR PARA 2009?

No hay duda, es el año de los retos y los ajustes a la baja en ventas podrían extenderse a un mayor número de ciudades y segmentos. Hay que recordar que los segmentos bajos y medios, en otras ocasiones, son los que han mostrado una mayor vulnerabilidad a cambios en el entorno, en este período de crisis se intentará mitigar sus efectos. En el caso de los segmentos medio, residencial y residencial plus, se podría observar un ajuste mayor en términos relativos por el alza en tasas de interés, crédito más selectivo y una baja más pronunciada de demanda en nichos específicos como los turísticos y fronterizos. Por otra parte, los desarrolladores deberán enfrentar un mercado más competido, donde habrá más opciones de compra (por el aumento en los inventarios), clientes más selectivos y escasos. Al final, quienes logren identificar mejor las necesidades de sus clientes y posean una estructura financiera más sólida, habrán de salir mejor librados de la baja en el ciclo, lo importante será adaptarse a este nuevo entorno con una visión de corto a mediano plazo. Para Federico Sada, esta época de crisis representa también una época de oportunidades. “Los clientes, a pesar de la situación económica que se vive en el nivel global,

continuarán adquiriendo bienes inmuebles. El éxito en esta época difícil se puede lograr ofreciendo productos innovadores, alternativas de financiamiento o créditos directos y asegurando la satisfacción total de los clientes”, declaró.

T

imes of prosperity and accelerated growth are far behind. For several regions of the country and some real estate segments, in 2008 and these first months of 2009, the adjustment has been greater, due to a series of factors that are beginning to make the housing sales decrease. In the first place, there were some excesses in the housing offer that have been found and are temporary. On the other hand, the beginning and gradual deepening of the deceleration in the US, which finally has transformed into a global credit restriction, finally impacted the dynamic of the internal demand of the Mexican economy in the second part of the past year. Therefore, the developers and the investment funds are channeling the capitalizing and construction efforts of some high residential and plus projects in those zones and cities that are not yet saturated. Besides, Mexico

4] ^_X]XÚ] ST B^UcTR

H

ay tres estrategias de trabajo que de acuerdo a los especialistas de Softec deberían de aplicar los desarrolladores de vivienda, con el fin de verse menos expuestos a las inclemencias que este período de crisis trae consigo. Primero, realizar una adecuada planeación estratégica; segundo, aplicar campañas de marketing más dirigidas y tercero, analizar a su empresa desde adentro, para lograr ser más proactivos. Se estima que este año habrá una menor venta de casas nuevas. Sin embargo, se presentará un repunte en el segmento de casas usadas. Sin duda es un hecho que el sector inmobiliario se tendrá que enfrentar a dos problemas claves durante este año: el financiamiento y la significativa reducción en la construcción de nueva vivienda. Hasta octubre de 2008 sólo se registraron 890 nuevos proyectos en México, es decir, 46% menos con respecto a otros años, lo que significará apenas una adición a la oferta de 80 mil hogares. El promedio de arranque de nuevos desarrollos habitacionales, en el mismo periodo, era de mil 500 desarrollos al año, mismos que aportaban poco más de 700 mil casas nuevas al mercado mexicano de forma anual, pero ante el cierre de los créditos esta cifra se desplomó, lo que anticipa una escasez. Respecto al crédito continuará una restricción del mismo, aunque no se descarta que las instituciones financieras abran el financiamiento al observar que hubo una sobre reacción en esta materia y ante un posible faltante de inventario de casas nuevas. Sin embargo, aun cuando las instituciones financieras abrieran rápido sus líneas de crédito puente, se observa un retraso por cuestiones del otorgamiento de licencias, por lo que las constructoras tardarían de seis a siete meses para arrancar de nuevo, ya que además los tiempos para otorgar las licencias de construcción prácticamente se han duplicado. Parece que no habrá problemas para colocar toda la oferta de créditos que plantean los organismos federales de vivienda, como Infonavit y Fovissste. En este sentido, el programa de apoyo de la Sociedad Hipotecaria Federal (“SHF”) hasta por 40 mil millones de pesos contribuyó de forma importante a que no se cerrara el crédito a la construcción. Sin embargo, no es suficiente para las necesidades del sector que ascienden a alrededor de 100 mil millones de pesos al año. Es importante que las instituciones financieras sigan haciendo mancuerna con los desarrolladores que aún cuentan con inventarios para difundir y promover la colocación de créditos individuales. Si bien, aunque ha habido repercusiones en los niveles de las tasas de interés, las condiciones de financiamiento para compra de casas siguen siendo atractivas, pero falta difusión que siga manteniendo el ánimo de los potenciales compradores. En cuanto a la demanda, sigue ahí en los diferentes segmentos de mercado y se mantendrá estable; eventualmente lo que faltará son proyectos de vivienda nueva. Se tiene el presupuesto más alto de la historia para subsidios de vivienda económica. De hecho, un segmento que podría tener un significativo crecimiento es el de la construcción y venta de vivienda económica y de interés social, que puede presentar crecimientos entre 10 y 12% en 2009, mientras que los productos medio y residencial ya empezaron a bajar.

fff X]\^QX[XPaT R^\

Federico Sada, Director General de Insar

has a home growth which will require in the next few years certain number of houses to be built. However, due to this recession period, the market will have to be redefined. According to Palmer Letzerich, Development Director of Hines Interests, in Mexico, “in the last few years and during the housing boom, every type of developers and projects appeared. Many well thought and others not so much. However, some of these companies will probably disappear for lack of cash flow. It is possible that we see in the real estate industry the same type of consolidation that we contemplated in the 1995 crisis, where only the disciplined and solid developers remained. In that sense despite all types of products (housing offer) in the different locations in the country, the key is that the final buyer has access to quality housing and it is at that time, where the developers that remain, must build developments with very high quality standards. For instance, in Monterrey Insar and Hines are promoting developments like Retama and Monteleon; this last one is a housing complex where many developers from the Federal District have shown interest in buying macro lots with services to enter the local market in a privileged location. According to Palmer Letzerich, the market in Monterrey is interesting because it is a less saturated location and the developer and the investor have found in these projects an opportunity for a trustable and secure investment, in spite of the situation of the market. “In these times of economic challenges, the location saves the business”, says Letzerich “projects with “B” locations could economically work in the time of the real estate boom, but in the present situation, the majority of the projects that will be successful will be the ones in “A” locations, “urban infill” type.

The task, to rapidly understand the market

It is important that in this difficult economic cycle, the buyer of a property, as well as the constructor and developer, understand and can measure the housing and mortgage markets. In that sense, says Javier Barrios, Director General of Mira, it is a fact that the markets are going to enclose and we have to react in front of this

27

?0=4; 34 38B2DB8Âş= 8=<>18;80A4

The fall in sales of housing, due to a market contraction, has not spread to all the sectors, although there is no doubt that the challenge in 2009 will be to adapt to a lesser growth environment, where you have to care for the real demand and a very important factor, pay attention to the demands and preferences of the customers more precisely. economic trouble in the country. Now Mexico has better founding and economic indicators and a solid banking system. This situation is worrying because foreign investment is withdrawing its capital towards other economies, which has caused many projects to stop. Softec forecasts that for this 2009 there will be a reduction in the total sale pace in the industry, mainly due to the reduced inventories. Therefore, developers that have product and know how to sell it may have the best year due to the lack of stable offer and demand. According to Rafael Garza, he recommends not to go along with volatile aspect and Javier Barrios, Director continuously revise the projects to General de Mira Companies asses and improve them. “Figures that we calculated in Softec reflect situation but it is still important to think how we that in the whole, inventories have decreased in are going to react once the market recovers. 10.84% in 2008, compared to 2007. Therefore, in “Today we have a mortgage market that is this economic situation, we recommend to proonly for low budget product, through Infonavit mote a bigger family housing mobility, through and the two or three million pesos that the options to access new or used housing� banking system executed last year are going Miguel Rasura, Commercial Director of Into contact. That way, the Sociedad Hipotecaria sar, established that, in addition to a greater Federal (Federal Mortgage Association) will family housing mobility, developers must conbe the only institution to fund the rest of the centrate efforts in the customer’s real requireproducts, therefore, the mortgage market for ments, observing his needs and aspirations to the medium and high budget sector will strongly accomplish a better quality product that impact contract� says Javier Barrios. their life style; “we have to concentrate and Nevertheless, for Federico Sada, Director align with the final customer in order to sell General of Insar, there are conditions that dif- product in the present times�, he said. ferentiate the present crisis from the 1995 criIt is also clearly observed in the market, sis. On one hand, says the executive, interest that the buyer is changing his real estate buying rates for mortgage credit were variable, which habits and the developer must adjust to these made the debt increase considerably. On the requirements. For instance, for Juan Pablo Arother hand, in 1995 the crisis was the result of royuelo, Director General of Fidelity National Guaranty, today the buyers prefer to pay for the 8=B0A P]S 7X]Tb _aTbT]c finished product instead of presale. “In the conX] <^]cTaaTh fXcW ATcP\P P]S cept, we are entering a stage where the talent <^]cT[T^] and well funded projects will be the keys, there you can find good sales, if and when developNSAR is a real estate group located in Monment has quality and is located in a zone that terrey, Nuevo Leon, with presence all over the does not have excess offer. country, with more than 15 years experience in Rafael Garza from Softec recommends that the industry. INSAR has locally consolidated like in view of the economic importance, housing a forefront company and is well known for the developers make a diagnosis that allow them to quality of its residential projects and its ability establish an analysis, follow up and assessment to integrate businesses with profits above the of the factors affecting the sector, that will permarket for the shareholders. mit to learn its evolution and characteristics, in Hines Interests is the biggest private real 2009. “The information provided and the results estate company in the world, with a project will permit the industry to have better tools for portfolio of over 22,900 million dollars. Hines the decision making�, he concluded. presently has a portfolio of more than one thousand projects in 16 countries and is active The industry is beginning to in the real estate acquisition market in 2009. stop, as a result of the inertia Both companies jointly promote the Retama and of 2007 and 2008 Monteleon developments in Monterrey. There is no doubt that the real estate market in the beach destinations was the most affected by

I

28

fff X]\^QX[XPaT R^\

last year’s deceleration. The real estate crisis in the United States stopped the sales in the residential market for foreigners, while the contraction in the tourist activity limited the housing acquisition capacity for the inhabitants of those cities. The exception correspond to segment “A� that was very dynamic; the rest of the housing oriented towards the population of medium low income became static. In the case of housing for greatest income population, the tendency to rise stopped since mid 2007 and since then it reverted. The most affected segment was segment “E�, which for the third quarter showed 15% less sales than the previous year. In the border region, the real estate market has experienced a strong impulse in segment “A�, which is somewhat surprising considering the impact that economic deceleration in the US had on the region, however, the same as in the beach destinations; the rest of the segments in the border cities were practically static during 2008. The inner cities, relatively less affected by the economic environment in the US, where almost 70% of the housing sales nation wide are made, had a tendency of modest increase, particularly those of low medium price: as of October, sales registered an average of 16% increase in segments A, B and C (38% in A, 18% in C) and a contraction of 4% in segments D and E, according to a study carried out by the Economic Studies Service of BBVA Bancomer. Yamal Chamoun, Presidente of the Board Meeting of Grupo Escala, company that works hand in hand with several developers throughout the republic in the area of Project Management, have noticed that various projects have stopped, “We still have not seen developing or real estate companies disappear, we think it is too soon. However, I think many of the buyers are waiting for the best timing to invest�, says Yamal. For Ramon Estrada, Project Manger of Hines Interests in the Retama and Monteleon projects, continuity of the projects is the question most frequently asked by buyers. “To begin with, when a buyer approaches us he is more cautious, although once he gets more information he sees that these are high quality projects, supported by solid developers, with an exceptional location and the entire available infrastructure. This has made possible that only two acquisitions of a total of 146 sold in Retama were cancelled. Rafael Garza, Advisor of Softec says: “the great actors in the industry during this crisis will be those who are really interested in the long term business and not only a momentary investment opportunity. In this sense, the international crisis will refine the real estate sector, for almost 400 real estate brokers, basically occasional gamblers in the sector, are facing problems due to lack of cash flow and experience, therefore some of them may disappear. On the other hand, used housing is going to be revaluated, therefore the product acquires a more correct value and the market returns to normal. Although fewer sales are forecast, it is foreseen that there will be more by project and maybe with better profit margins. “I believe the savings culture will be ever more present in the buyers and this will be the

?0=4; 34 38B2DB8º= 8=<>18;80A4

tendency in the world. On the other hand, sustainable development is a necessity and it must be considered for the well being of the consumer that, no doubt, will play an important roll in the decision of the buyer”, says Juan Pablo Arroyuelo from Fidelity National Guaranty. A good thermometer to measure the real estate industry is, no doubt, the titles of property insurance that in the case of this industry rose to approximately four thousand million dollars in 2007, with just one player in the market. Last year, with two players –Fidelity and Stewart-, they insured a total amount of three thousand five hundred million dollars. For 2009 it is expected to amount to two thousand 800 million dollars between them. As far as investment funds for the short and medium terms, surely it will be more difficult to raise capital for any type of real estate projects. Besides, the funds will be endlessly more critical

in the assessment of projects and they are going to look for structures that allow them to mitigate the greatest possible risks. Therefore, only the best projects will be worthy of obtaining risk capital. On the other hand, in this panorama, funds are going to be dealing with investment committees that will be more critical with respect to profits offered by projects in Mexico, compared to other places around the world. For Javier Barrios, Director General of Mira, fortunately they have had a very intense origination process which has allowed them to invest in only two operations, with all the severity of the case. “In Mira we find an incentive in placing the money and compromising the resources, to this you can add that we want to invest in a responsible way”. Softec’s specialists foresee that out of the 5 thousand projects that they have in their data base, half of them will be sold out by May this

8] cWT ^_X]X^] ^U B^UcTR

A

ccording to Softec’s specialists, three working strategies should be applied by housing developers, in order to be less exposed to the harshness of this crisis period. First, design an adequate strategic planning; second, apply more focused marketing campaigns and third, analyze the company from the inside in order to be more proactive. It is expected that fewer new houses will be sold this year. However, a rise is expected in the used housing segment. It is a fact that the real estate segment will have to face two key problems during this year: financing and significant reduction in the construction of new housing. Up to October 2008, only 890 new projects were registered in Mexico, that is, 46% less than other years, which will mean a small addition to the offer of 80 thousand homes. The start of new housing developments average in the same period was one thousand 500 a year, which provided more than 700 thousand new houses to the Mexican market annually, but after the closure of credits this figure crashed, this anticipates scarcity. As for the credit, it will remain restricted, although it is possible that financial institutions open up financing after observing that there was an over reaction in this matter and because of a possible lack of new housing inventories. However, even when financial institutions would rapidly open their credit lines, there is a delay due to license granting, therefore the construction companies will take six to seven months to start again, besides the periods to grant construction licenses practically duplicated. It seems there will be no problem to place the entire credit offer that federal housing offices like Infonavit and Fovissste are presenting. In this sense, the support program of the “SHF” for up to 40 thousand million pesos contributed importantly to maintain the credit open for construction. However, it is not enough for the requirements of the sector, which amount to about 100 thousand million pesos a year. It is important that financial institutions keep working jointly with the developers that still have inventories in order to spread and promote the lay out of individual credits. Even when there have been repercussions in the interest rates levels, conditions for financing for the acquisition of houses are still attractive, but we need announcing to help maintain the spirit of the potential buyers.

30

fff X]\^QX[XPaT R^\

year and 70% by December. If no actions are taken, 2009 will end with only one thousand 600 active projects. For Rafael Garza, Advisor of the company, he considers that under the circumstances, those developers that still have inventories will have a positive year. “However, certain strategies must be applied to achieve their objectives: commercialize their products faster or else, sell their product at a higher price. Demand is still there in the different segments of the market and will remain stable, eventually new housing projects will be needed”. According to Softec’s analysis, a segment could have a significant growth and that is the construction segment and the sale of economic and low budget housing, which may present between 10 and 12% increase in 2009, while the products for medium and residential segments have started to decrease.

¿What to expect for 2009?

No doubt, this is the year of challenges and adjustments in lower sales could expand to a larger number of cities and segments. We must remember that low and medium segments have shown a greater vulnerability to changes in the environment in other occasions, in this period of crisis we will try to mitigate its effects. In the case of medium, residential and residential plus segments, a larger adjustment could be seen, in relative terms, for the increase of interest rates, more selective credit and a stronger decrease in the demand of specific niches, like tourist and border ones. On the other hand, developers must face a more competitive market, where you will find more buying offers (due to the increase in inventories), and more scarce and selective customers. At the end, those who can better identify the needs of their customers and have a solid financial structure, will recover better from the low cycle, the important thing is to adapt to this new environment with a short to medium term vision. For Federico Sada this crisis period also represents an opportunity period. “Despite the global economic situation, customers will continue to acquire real estate. The success in this difficult period can be achieved by offering innovative products, financial alternatives or direct credits and ensuring the customers’ total satisfaction”, he declared.

A4?>AC4 4B?4280;

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

4] \TSX^ ST [P R^]caPRRXÚ] V[^QP[ 8=E4BC<4=C 5D=3B 8] cWT RT]cTa ^U cWT V[^QP[ R^]caPRcX^] En México el monto a invertir en materia inmobiliaria en los siguientes cuatro años asciende a 25 mil millones de dólares, de acuerdo con la Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura, AMFII. Por lo tanto, pese a la desaceleración económica por la que pasa Estados Unidos y que se agravó con la crisis hipotecaria, la inversión en el país continuará. Sin embargo, los niveles de precaución y cautela están en su máximo nivel. Los inversionistas analizarán muy a detalle las operaciones a ejecutar durante 2009.

N

o hay duda que los aspectos fundamentales de la industria inmobiliaria e infraestructura en México han empezado a sentir los embates de la crisis económica mundial. Para los fondos de inversión que hoy hacen presencia en el país la economía de la nación continua siendo atractiva, pero sus análisis confluyen en que tendrán que moverse con mucha cautela. Quienes lideran estos montos de capital que se fondean con recursos de pensiones, compañías de seguros y fundaciones y los invierte en proyectos que requieren de tiempos largos de gestación, además de capacidad técnica para su diseño y realización y de mano de obra calificada, vienen realizando exhaustivos análisis con el fin de entender en dónde están las mejores oportunidades, en un año en que la cautela es el común denominador de los inversionistas. Para Pierre Arriz, consultor en negocios inmobiliarios, con una amplia trayectoria en el mercado de los bienes raíces en México

32

no hay duda que la crisis económica por la cual estamos atravesando tendrá un fuerte impacto en la inversión en bienes raíces por parte de fondos de inversión en México. “Nos encontramos en un proceso de desapalancamiento en el nivel global, acompañado de un deterioro pronunciado en la calidad de los activos del sistema bancario global y perspectivas de crecimiento malas en todas las economías de primer mundo. Estos factores implican un deterioro marcado en la capacidad de acceso a capital, el cual comprende tanto capital de riesgo al igual que deuda”, afirma Arriz. Por lo tanto, la contracción de capital global que hoy vivimos implicará que haya menos capital disponible para todo tipo de proyectos de inversión, no sólo en bienes raíces, sino en todos los sectores productivos.

PERSPECTIVA ACTUAL

En la actualidad hay en el país unos 25 fondos operando, casi la mitad de éstos ya son miembros de la AMFII y en los últimos cuatro

fff X]\^QX[XPaT R^\

años han invertido cerca de seis mil millones de dólares en proyectos inmobiliarios que se prevé generen 1.5 millones de empleos vinculados a la industria de la construcción. Estos fondos inmobiliarios invierten en parques industriales, proyectos residenciales, hoteles, edificios de oficinas, centros comerciales, plantas de tratamiento de agua y obras de infraestructura. Sin embargo, en este año los inversionistas serán más conservadores. “En cuestión de pocos meses hemos sufrido una fractura muy pronunciada con respecto al apetito de riesgo y el valor percibido asociado con todo tipo de proyectos. Simplemente dicho, el capital disponible es mucho menor y la percepción de los riesgos hoy es mucho más alta a la que teníamos hace un año”, expresa Pierre Arriz. Y es que los fondos de capital de riesgo activos en México hoy encaran una gama de interrogantes, como dice Pierre: “todos se estarán preguntando cuál es cap rate correcto tomando en consideración el deterioro proyectado de la economía mexicana (el riesgo país, el cual hoy por hoy se ve cada día peor), cuánto durará la recesión en México y cuan pronunciada va a ser, y por extensión el consumo, el acceso al crédito, la tasa de desempleo, la tasa de cambio, qué va a pasar con la economía de la clase media (sobre la cual una gran parte de la inversión en bienes raíces en México está basada), cuál será la respuesta de las autoridades para estimular el crecimiento, el consumo y abatir el desempleo. Así mismo, ¿qué es mejor, invertir en este momento o esperar a que se presenten mejores oportunidades más tarde, tendremos la habilidad de levantar capital adicional más tarde, y cuándo? Son muchas variables”. En opinión de Pierre Arriz, en el corto y mediano plazo, va a ser mucho más difícil levantar capital para todo tipo de proyectos en

B?4280; A4?>AC

;P R^]caPRRXĂš] ST RP_XcP[ V[^QP[ `dT W^h eXeX\^b X\_[XRPaĂˆ `dT WPhP \T]^b RP_XcP[ SXb_^]XQ[T _PaP c^S^ cX_^ ST _a^hTRc^b ST X]eTabXĂš] ]^ bĂš[^ T] QXT]Tb aPĂ”RTb bX]^ T] c^S^b [^b bTRc^aTb _a^SdRcXe^b bienes raĂ­ces. Los fondos serĂĄn infinitamente mĂĄs crĂ­ticos en la evaluaciĂłn de proyectos y buscarĂĄn el logro de estructuras que les permitan mitigar la mayor cantidad de riesgos posibles. Esto implica que sĂłlo los mejores proyectos van a ser dignos de obtener capital de riesgo, estructuras mĂĄs conservadoras. Y como si fuera poco, los fondos van a tener que lidiar con comitĂŠs de inversiĂłn, que serĂĄn infinitamente mĂĄs crĂ­ticos respecto a los rendimientos que ofrecen proyectos en MĂŠxico en relaciĂłn con otros lugares alrededor del mundo.

EN MÉXICO, VARIOS DE LOS FONDOS LLEVAN Mà S DE UNA DÉCADA OPERANDO

Si bien los Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura no han quitado el dedo del renglĂłn para invertir en MĂŠxico, por varias razones, como por ejemplo el dĂŠficit de vivienda existente, la estabilidad econĂłmica, la disminuciĂłn en el riesgo paĂ­s, aunado a una gran lista de proyectos en infraestructura producto del plan del gobierno federal, en los Ăşltimos aĂąos estos fondos tĂ­picamente han buscado buenas perspectivas de rentabilidad, empresas y proyectos con atractivas opciones de crecimiento, cuadros gerenciales capaces y se enfocan en segmentos de alto crecimiento, al igual que en factores socio-demogrĂĄficos y en el manejo macro-econĂłmico del paĂ­s. En opiniĂłn de Pierre Arriz el capital que es global resulta crĂ­tico de los elementos estructurales dĂŠbiles, propios a cualquier paĂ­s y nada sentimental, de tal forma que si las fuentes de capital perciben una mala gestiĂłn gubernamental, poca democracia, transparencia o un marco legal dĂŠbil, se llevan su dinero a otro lado que ofrezca similares retornos tomando menor riesgo. Sin embargo, para muchos de los directivos de los fondos de inversiĂłn que estĂĄn operando en el paĂ­s y que han sido consultados por esta revista, el desarrollo de centros comerciales y vivienda de todos los segmentos continĂşa siendo atractivo. Por otra parte, se habla que tan sĂłlo hay 350 ciudades con mĂĄs de 60 mil habitantes, de las cuales 200 no cuentan con un centro comercial. La proliferaciĂłn de este tipo de centros no sĂłlo satisface las necesidades

ÂŚ2Âş<> 0CA04A <0H>A 8=E4AB8Âş= 4GCA0=94A0. M ARCO R EGULATORIO Y FISCAL : El marco regulatorio y fiscal en MĂŠxico es muy pesado. Las cosas toman mĂĄs tiempo del necesario, se complica la gestiĂłn y el costo de la misma. El paĂ­s necesita reformar y simplificar su marco regulatorio y fiscal. INFRAESTRUCTURA : Todos los proyectos de

inversiĂłn requieren de infraestructura a su alrededor para poder ser exitosos. MĂŠxico sigue muy rezagado en materia de infraestructura, incluyendo todos los sectores de transporte (carreteras, ferrovĂ­as y puertos), agua y energĂ­a. El gobierno federal ha sentado las bases para lograr muchas mejoras en la infraestructura del paĂ­s, las cuales requerirĂĄn de inversiones enormes.

TRANSPARENCIA Y C ONFIABILIDAD DEL M ARCO JUDICIAL : A nadie le agrada un

pleito, pero en la vida las diferencias con terceros a menudo, no se logran resolver si no es a travĂŠs de un proceso legal. El invertir en un lugar donde uno no tiene la certeza de que podrĂĄ defender sus derechos en una corte imparcial y transparente, crea desconfianza. En los Ăşltimos aĂąos, MĂŠxico ha mejorado su marco legal, pero siguen existiendo muchas lagunas y el tratamiento legal varĂ­a mucho de una localidad a otra.

de la poblaciĂłn aledaĂąa, sino que estimula el desarrollo del comercio formal y la llegada de nuevos competidores. En el rubro de la vivienda se crean anualmente un millĂłn de nuevas familias, pues MĂŠxico es uno de los paĂ­ses con mayor fortaleza en organismos de financiamiento hipotecario. Por lo tanto, este sector tiene un importante crecimiento real en monto de hipotecas. AdemĂĄs, el dĂŠficit de vivienda convierte al sector en un objetivo potencial. Por otra parte, las inversiones se perfilarĂĄn hacia los proyectos con caracterĂ­sticas que ahorren los recursos naturales, esto se reflejarĂĄ en edificios de oficinas y en vivienda sustentables. En cuanto a los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes RaĂ­ces, Fibras, esta figura representa un avance importante para los fondos, en tĂŠrminos de liquidez y transparencia. Otro de los puntos a tomar en cuenta es que el rĂŠgimen regulador de las Afores permitirĂ­a que ĂŠstas invirtieran en inmuebles para asĂ­ obtener mayor capital y compradores. Finalmente, la crisis que vive el mercado occidental, Estados Unidos y Europa, es de una enorme desconfianza para los fondos de inversiĂłn, lo que ha motivado una migraciĂłn de inversiones hacia mercados emergentes, incluso de AmĂŠrica Latina. Sin embargo, MĂŠxico aĂşn siendo uno de los primeros objetivos de inversiĂłn no deja de preocupar al inversionista, debido al crecimiento exponencial de la violencia.

fff X]\^QX[XPaT R^\

SEGURIDAD: Los problemas de la impunidad,

abusos por parte de las autoridades, robo organizado y del narcotrĂĄfico son reales y muy sonados -alimentan a una percepciĂłn de desconfianza y de un paĂ­s con problemas de gobernabilidad-. Lo peor del caso es que corresponden a un nĂşmero de personas bajas respecto a todos los que vivimos en MĂŠxico.

PAGOS C ONDICIONADOS: La gran mayorĂ­a de los fondos de inversiĂłn que operan en el paĂ­s tienen socios capitalistas de tipo institucional. Estos inversionistas tienen polĂ­ticas muy claras y estrictas respecto a pagos condicionados, entre muchas otras. En MĂŠxico sigue siendo muy persuasivo el que terceros soliciten el pago de dineros para “sacarâ€? un proyecto adelante (por ejemplo, que una autoridad municipal solicite una “gratificaciĂłnâ€? para otorgar un permiso para la construcciĂłn de un proyecto). En el peor de los casos, estos actos tienen el potencial de desembocar en acciones legales y daĂąos econĂłmicos en contra de los responsables de la gestiĂłn de los fondos y en el mejor de los casos, en la pĂŠrdida del capital y un ojo morado en la imagen del paĂ­s. Al final del dĂ­a actĂşan como una barrera al desarrollo del paĂ­s y, por ende, al bienestar de todos los mexicanos.

T

here is no doubt that the fundamental aspects of the real estate and infrastructure industry in Mexico are beginning to resent the attack of the world economic crisis. For the investment funds that are present today in the country, the economy of the nation is still attractive, but their analysis concur in that they will have to be very careful. Those who lead these capital funds with pensions, insurance companies and foundations’ resources and invest them in projects which require long terms of gestation, besides the technical capacity for the design and carrying out and certified labor, have been conducting thorough analysis in order to find out where the best opportunities are, in a year in which caution is the common practice for investors. For Pierre Arriz, real estate adviser with an ample course in the real estate market in Mexico, today operating independently, there is no doubt that the economic crisis which we are undergoing is going to have a strong impact in the investment in real estate from investment funds in Mexico. “We are in a process of levering up in a global level, accompanied by a marked deterioration in the quality of the assets of the global banking system and bad growing perspectives in all the economies of the first world. These facts involve a serious deterioration in the access to either risk capital or debt capital�, says Arriz. Therefore, the global capital contraction that we are living today means that there will be less available capital for any type of project, not only in real estate but for all the productive sectors.

33

A4?>AC4 4B?4280; In Mexico, the amount to invest in the real estate segment in the next four years adds to 25 thousand million dollars, according to the Asociacion Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura – AMFIL (Mexican Association of Real Estate and Infrastructure Funds). Therefore, despite the economic deceleration for which the United States is going through and that was deteriorated by the mortgage crisis, the investment in the country will continue, however, the levels of caution and care are at their top. Investors will carefully analyze the operations to perform during 2009. Present perspective

At present, there are about 25 operating funds in the country, almost half of these are already members of the AMFII and for the last four years they have invested around six thousand million dollars in real estate projects that are expected to generate 1.5 million jobs related to the construction industry. These real estate funds invest in industrial parks, residential projects, hotels, office buildings, commercial centers, water treatment plants and infrastructure work, however, this year the investors will be more conservative. “In a few months we have suffered a severe fracture with respect to the risk hunger and the receivable value associated with all type of projects. Simply, the available capital is much less and the risk perception today is much higher to what we had a year ago”, says Pierre Arriz. Like Pierre says, risk capital funds presently active in Mexico are facing a series of questions: “everybody is wondering what the correct capital rate is, considering the expected dete-

rioration of the Mexican economy (the country risk – which today is getting worse) how long recession will last in Mexico and how serious will it be and therefore consumption, access to credit, unemployment rate, exchange rate, what will become of the middle class economy (over which a large portion of the real estate investment is based in Mexico), what the response from the authorities will be to stimulate growth, consumption and pull down unemployment, what is best, to invest right now or wait for better opportunities later, will we have the ability to raise additional capital later? When? There are many variables” In the opinion of Pierre Arriz in the short and medium term, it is going to be much more difficult to raise capital for any type of real estate projects. Funds are going to be much more critical in the assessment of projects and they are going to look for structures that allow them to mitigate the greatest possible amount of risk. This means that only the best projects are going to deserve the risk capital, more conservative

7>F C> 0CCA02C <>A4 5>A486= 8=E4BC<4=C. FISCAL

AND R ULING FRAMEWORK : The fiscal and ruling framework in Mexico is very heavy. Things take longer than necessary, the procedures and costs are complicated. The country needs to reform and simplify its fiscal and ruling framework. Infrastructure: All the investment projects require infrastructure in order to be successful. Mexico is still behind in terms of infrastructure, including all the transport sectors (highways, railways and ports), water and energy. The federal government has set the basis to improve infrastructure in the country, which will require huge investments.

TRANSPARENCY AND A CCOUNTABILITY OF THE L EGAL FRAMEWORK : Nobody enjoys a law-

suit, but often in this life you can not solve the differences with a third party unless it is through a legal process. To invest in a place where you do not have the certainty that you can defend your rights in an impartial and transparent court, creates distrust. In the last few years, Mexico has improved its legal framework but there are still many gaps and the legal treatment varies from one location to another.

34

SECURITY: The impunity, the abuse from

the authorities, the organized robbery and drug dealing problems are very real and publicized – they feed a perception of distrust and a city with governing problems. The worst thing is that they correspond to a small number of people with respect to all the people living in Mexico.

C ONDITIONED PAYMENTS: The vast majority of the investment funds operating in the country have institutional type capital associates. These investors have very clear and strict policies with respect to conditioned payments, among others. In Mexico it is still very persuasive that third parties ask for money in order to “pull out” a project (for instance, a municipal authority asking for a “reward” to grant a permit for the construction of a project). In the worst case scenario, these movements have the potential to lead to legal actions and economic damages against the funds responsibles and in the best scenario, the loss of capital and a black eye in the image of the country. In the end they act as a barrier for the development of the country and therefore the well being of all Mexicans.

fff X]\^QX[XPaT R^\

structures. And on top of that, funds are going to have to negotiate with investment committees that are going to be much more critical in respect to benefits that projects in Mexico offer in comparison to other places around the world.

Several of these funds have been operating for more than one decade in Mexico

Real estate and infrastructure funds are still interested in investing in Mexico, for various reasons, for instance, the housing deficit prevails, economic stability, risk diminishing in the country, together with a great list of infrastructure projects, result of the federal government plan, in the last few years, these funds typically have found good profitability perspectives, enterprises and projects with attractive growing perspectives, capable management teams and are focused in high growing segments, as well as in social demographic factors and the macroeconomic management in the country. In the opinion of Pierre Arriz, the global capital is critical of the weak structural elements, inherent to any country and not sentimental, in a way that if the capital sources detect a bad governmental management, little democracy, transparency or a weak legal environment, they take their money elsewhere that has similar returns with less risk. However, for many directors of the investment funds that are operating in the country and that have been asked by this magazine, the development of commercial centers and housing in all segments are still attractive. On the other hand, they say that there are only 350 cities with more than 60 thousand inhabitants, 200 of them do not have a commercial mall. The prolific growth of these types of centers does not only satisfy the needs of the adjoining population but it stimulates the development of the formal commerce and the arrival of new competitors. In the housing segment a million new families are created annually, since Mexico is one of the countries that have more strength in mortgage financing organizations, therefore, this sector has an important real growth in the amount of mortgages; besides, the housing deficit turns this sector into a potential objective. On the other hand, investments will lean towards the projects that will save natural resources, this will reflect in sustainable office buildings and houses. As far as Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces – Fibras – (real estate and infrastructure trusts) this figure represents an important advance for the funds, in terms of cash flow and transparency. Another point to account for is the regulation that rules the Afores, which would allow them to invest in real estate and therefore obtain more capital and more buyers. Finally, the crisis that occidental market is living – the United States and Europe – is an enormous mistrust for investment funds, which has caused an investment migration towards emerging markets, including Latin America. However, Mexico even when it is one of the primary investment objectives, still worry the investor, due to the violence growth.

4= ?>AC030

Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

<A? b^[XSXch P]S R^]UXST]RT

Para Mexico Retail Properties, MRP, el 2009 es un año de retos y, además importante, porque pese al entorno cambiante y a la recesión de la economía mundial, hoy en día la compañía se encuentra en una situación sana en sus finanzas, firme en sus proyectos y, además, sacándole el mejor provecho a las oportunidades, lo cual los ha consolidado. MRP inaugurará en noviembre de este año la segunda etapa del centro comercial Gran Patio en Pachuca y, así mismo, tiene en su plan de expansión el desarrollo de más de 25 centros comerciales en los siguientes tres años. 36

fff X]\^QX[XPaT R^\

>= 2>E4A

D

esde el 2008 MRP se ha caracterizado por una solidez en su inercia de crecimiento y expansiĂłn de negocios. El horizonte de inversiĂłn en una primera etapa se extiende hasta el aĂąo 2012. Para esta compaùía, pese a la situaciĂłn actual del mercado, los planes no han cambiado en tĂŠrminos de colocaciĂłn de capital y de desarrollo de centros comerciales. Carlos Real, Vicepresidente Ejecutivo de MRP comenta que el entorno econĂłmico actual, ha hecho que cambien las estrategias del cĂłmo van hacer los proyectos. “Nosotros seguimos con nuestros planes, el mercado sigue estando presente, pero seguramente cambiemos el cĂłmo y el cuĂĄndoâ€?. Hoy Mexico Retail Properties es una empresa consolidada que opera mĂĄs de quince centros comerciales en el nivel nacional. LevantĂł un primer fondo de inversiĂłn con el cual se construyeron estas plazas, ademĂĄs, en 2008 colocĂł otro monto de capital que ascendiĂł a los cien millones de dĂłlares los cuales fueron utilizados para la compra de centros comerciales y se ha levantado un tercer fondo por una suma de 900 millones de dĂłlares destinados exclusivamente al desarrollo y la adquisiciĂłn de tierra. “Este fondo

tiene un horizonte de colocación de entre cuatro y cinco aùos�, afirma Carlos Real. Para los siguientes aùos, y en especial en 2009, en MRP se enfocarån en los mercados que potencialmente son mås fuertes y de mayor demanda, ademås, se harå un anålisis sobre las marcas que se mantendrån mås fuertes durante esta crisis y verån cómo podrån apoyarlas. Por otra parte, el derrotero de horizonte tambiÊn comprende el entender los esquemas de desarrollo de negocio y de proyecto, que les va a permitir continuar expandiÊndose con seguridad. Estos aspectos, en tÊrminos generales, son los que marcarån la pauta de trabajo de MRP, dice Carlos Real.

EL INTERÉS: EXPANDIRSE EN OTRAS CIUDADES DEL PA�S

El interĂŠs en MRP por desarrollar en ciudades grandes como MĂŠxico, Guadalajara y Monterrey continĂşa, no obstante, buscar ciudades medias que cada vez estĂĄn mĂĄs consolidadas, no deja de ser preponderante para esta compaùía. “En ese sentido, debemos reconocer que es necesario ser mĂĄs concientes de una especializaciĂłn en un tipo de producto. Hoy queremos generar ciertos prototipos de desarrollo

fff X]\^QX[XPaT R^\

<A? caPT T] bd _[P] ST STbPaa^[[^ \Ăˆb ST RdPaT]cP _a^hTRc^b T] c^S^ T[ _PĂ”b h `dT b^] RT]ca^b R^\TaRXP[Tb ST SXUTaT]cT TbRP[P BX] T\QPaV^ RPQT aTbP[cPa `dT ST TbcP RP]cXSPS WPh !$ _a^hTRc^b RPSP d]^ R^] d]P X]eTabXĂš] RTaRP]P P [^b ! \X[[^]Tb ST SĂš[PaTb PST\Ăˆb ST _^STa X]eTacXa T] _a^hTRc^b ST \Ph^a TbRP[P \^]c^b ST T]caT " h # \X[[^]Tb ST SĂš[PaTb 37

4= ?>AC030

;^b ]ĂĄ\Ta^b ST <A? ~ ;P R^\_PĂ˜Ă”P WP STbPaa^[[PS^ d] T`dXeP[T]cT P " \X[[^]Tb ST \Tca^b RdPSaPS^b T] Tb_PRX^b aT]cPQ[Tb ~ CXT]T # _a^hTRc^b T] _a^RTb^ ~ % \X[[^]Tb ST SĂš[PaTb X]eTacXaĂˆ T] [^b bXVdXT]cTb RdPca^ PĂ˜^b T] [P PS`dXbXRXĂš] h STbPaa^[[^ ST RT]ca^b R^\TaRXP[Tb T] c^S^ T[ _PĂ”b ~ <A? R^]RXQT $ _a^hTRc^b _^a PĂ˜^

de centros comerciales para determinado tipo de mercado y de poblaciĂłn, haciendo referencia bĂĄsicamente a su nivel socio econĂłmico y al nĂşmero de habitantes, y que pueda ser un modelo replicableâ€?, advierte Carlos Real. En MRP tienen como estrategia base reproducir el sistema de multiformato, pero en centros comerciales. Por ejemplo, comenta Carlos Real, que desean generar dos o tres prototipos que les permita crecer en poblaciones medianas. “En los Ăşltimos aĂąos, la mayorĂ­a de desarrolladores de centros comerciales se han visto inclinados por el desarrollo de Powers Centers nosotros estamos buscando desarrollar plazas con una tienda ancla y futuros espacios para otro tipo de comercios. En resumen, en MRP estamos concibiendo centros comerciales que puedan crecer.â€? Mexico Retail Properties hoy en dĂ­a se encuentra en el desarrollo de la segunda fase del centro comercial Gran Patio en Pachuca y la tercera fase de crecimiento del proyecto concebido en Ayotla. Se inaugurĂł hace poco la plaza Patio en Coatzacoalcos, proyecto con una vocaciĂłn de entretenimiento. “Estamos por arrancar el proyecto de Texcoco, una plaza de gran escala regional construido en un espacio de mĂĄs de cien mil metros cuadrados que incluirĂĄ tiendas con Sam´s Club, Wal-Mart Supercenter, Suburbia, CinĂŠpolis y trae como plan general mĂĄs de 120 tiendas. La fase uno de este centro comercial serĂ­a inaugurada durante este 2009â€?, anota el Vicepresidente Ejecutivo de Mexico Retail Properties, Carlos Real. MRP trae en su plan de desarrollo mĂĄs de cuarenta proyectos en todo el paĂ­s y que son centros comerciales de diferente escala. Sin embargo, cabe resaltar que de esta can-

38

fff X]\^QX[XPaT R^\

tidad hay 25 proyectos cada uno con una inversiĂłn cercana a los 12 millones de dĂłlares, ademĂĄs de poder invertir en proyectos de mayor escala montos de entre 30 y 40 millones de dĂłlares. Dice Carlos Real: “Traemos un plan de expansiĂłn en donde buscamos consolidarnos en la zona centro y del Golfo de MĂŠxico. Por ahora, hemos empezado este crecimiento con los centros comerciales que ya desarrollamos en las ciudades de Tulancingo, Pachuca, Poza Rica y Coatzacoalcos, y queremos completar esta ruta, con plazas en Xalapa, Veracruz, Tuxpan y acabar de dar la vuelta a lo que serĂ­a la expansiĂłn hacia otros estados como Campeche, MĂŠrida y Quintana Rooâ€?. TambiĂŠn, cabe resaltar que en Mexico Retail Properties hay un anĂĄlisis sobre la concepciĂłn de otros centros comerciales en el Estado de MĂŠxico y en Tlaxcala.

A FUTURO: UN COMPROMISO SERIO DE INVERSIĂ“N

Sin duda, el crecimiento y la expansiĂłn que ha tenido esta compaùía responde a su compromiso de inversiĂłn, el cual asciende a 200 millones de dĂłlares invertidos al aĂąo. Para Mexico Retail Properties hace mucho sentido la confianza que los distintos inversionistas han tenido en todos los fondos de inversiĂłn que han levantado en los Ăşltimos aĂąos. Comenta Carlos Real que el paĂ­s sigue teniendo todavĂ­a sus fundamentos econĂłmicos estables. Por otra parte, las marcas con que han venido trabajando son muy sĂłlidas en su plan de crecimiento. “Hemos logrado formar un portafolio de clientes muy sano, con proyectos en donde el riesgo es muy

>= 2>E4A

<A? ET]cPYPb R^\_TcXcXePb

~ 4b d]P T\_aTbP P[cP\T]cT Tb_TRXP[XiPSP T] T[ SXbTĂ˜^ R^]bcadRRXĂš] PS\X]XbcaPRXĂš] h PaaT]SP\XT]c^ ST RT]ca^b R^\TaRXP[Tb ST VaP] aT]cPQX[XSPS ~ 3XbTĂ˜P] Tb_PRX^b PcaPRcXe^b h ĂĄ]XR^b PR^aSTb R^] [P XST]cXSPS ST [P i^]P ~ 2dXSP] RT[^bP\T]cT T[ QP[P]RT T]caT [^b VXa^b R^\TaRXP[Tb [Pb i^]Pb ST T]caTcT]X\XT]c^ VPbca^]^\Ă”P h bTaeXRX^b ~ 3T ]T] RdXSPS^bP\T]cT T[ ]ĂĄ\Ta^ ST Tb_PRX^b [^RP[XiPRXĂš] SXbcaXQdRXĂš] R^\TaRXP[ RXaRd[PRXĂš] X]cTa]P RPY^]Tb _PaP TbcPRX^]P\XT]c^ h bTaeXRX^b R^\_[T\T]cPaX^b ~ Bdb _[PiPb TbcĂˆ] _[P]TPSPb _PaP R^]eTacXabT T] X]eTabX^]Tb TgXc^bPb

medido. En ninguno de nuestros desarrollos, el årea total rentable corresponde a tiendas chicas, sólo 20% estå destinado a estos espacios. Por lo tanto, siempre buscamos una buena combinación entre la tienda ancla y los establecimientos chicos, lo cual nos permite un buen margen de maniobra�. A futuro en MRP continuarån desarrollando proyectos de uso mixto, como es el caso de Parques Polanco, un centro comercial que ha tenido gran Êxito. Así, se proyecta desarrollar tres mås en la Ciudad de MÊxico, dos en Guadalajara y uno en Puebla, todos bajo la concepción del uso mixto como tal. Por otra parte, no hay duda que el negocio de los centros comerciales para MRP es en el largo plazo. La empresa tiene muy claro que seguirån comprometidos con un trabajo en conjunto con los retailers con el fin de ofrecerles negocios viables, con un servicio eficiente y ofreciÊndoles la experiencia en la concepción de centros comerciales exitosos. Para los inversionistas, MRP se ubica como una gran opción, una empresa que crece a diario proyectando su expansión con la compra de terrenos, con el desarrollo de nuevos proyectos en coparticipación. En síntesis, MRP es sinónimo de solidez y de una gran experiencia en el desarrollo de centros comerciales.

0 Udcda^ T] <A? R^]cX]dPaĂˆ] STbPaa^[[P]S^ _a^hTRc^b ST db^ \Xgc^ R^\^ Tb T[ RPb^ ST ?Pa`dTb ?^[P]R^ d] RT]ca^ R^\TaRXP[ `dT WP cT]XS^ VaP] Ă?gXc^ 0bĂ” bT _a^hTRcP STbPaa^[[Pa caTb \Ăˆb T] [P 2XdSPS ST <Ă?gXR^ S^b T] 6dPSP[PYPaP h d]^ T] ?dTQ[P c^S^b QPY^ [P R^]RT_RXĂš] ST[ db^ \Xgc^ R^\^ cP[

MEXICO RETAIL PROPERTIES

Antara Polanco, Torre Paseo EjĂŠrcito Nacional 843 B, Piso 3, Col. Granada, C.P. 11520, MĂŠxico D.F. Informes: 01800 88 TIENDAS 8436327 5350 4480 www.mexicoretailproperties.com www.mrp.com.mx

fff X]\^QX[XPaT R^\

39

4= ?>AC030

For Mexico Retail Properties MRP, 2009 is a year of challenges and besides, important, because despite the changing environment and the world economy recession, today, the company is in a healthy financial situation, firm in its projects and getting the best out of opportunities and this has consolidated them. MRP will open, in November of this year, the second stage of the commercial mall Gran Patio in Pachuca and contemplates in its expansion plan the development of more than 25 commercial malls in the following three years.

S <A? 2^\_TcXcXeT PSeP]cPVTb ~ 0 R^\_P]h WXVW[h b_TRXP[XiTS X] STbXV] R^]bcadRcX^] PS\X]XbcaPcX^] P]S aT]cP[ ^U R^\\TaRXP[ \P[[b ^U VaTPc _a^ cPQX[Xch ~ CWTh STbXV] PccaPRcXeT P]S d]X`dT b_PRTb PRR^aSX]V c^ cWT i^]T XST]cXch ~ CWTh YTP[^db[h fPcRW cWT QP[P]RT QTcfTT] R^\\TaRXP[ QdbX]Tbb T]cTacPX]\T]c b_PRTb VPbca^]^\h P]S bTaeXRTb ~ CWTh RPaTUd[[h ST ]T cWT ]d\QTa ^U b_PRTb [^RPcX^] R^\\TaRXP[ SXbcaXQdcX^] X]cTa]P[ RXaRd[PcX^] _PaZX]V b_PRTb P]S R^\_[T\T]cPah bTaeXRTb ~ CWTXa _[PiPb PaT _[P]]TS c^ QTR^\T bdRRTbbUd[ X]eTbc\T]cb

40

ince 2008 MRP has been characterized by strength in its growth and business expansion. The horizon for investment in a first stage extends until 2012. For this company, in spite of the present market situation, the plans have not changed in terms of capital placing and development of commercial centers. Carlos Real, Executive Vice-president of MRP comments that the present economic environment has caused that they change the strategies of how projects are going to be implemented. “We continue with our plans, the market is still there but we may change the how and when�. Today Mexico Retail Properties is a consolidated company that operates more than fifteen commercial centers all over the country. It raised a first investment fund with which they built these malls, besides, in 2008 they placed more capital that rose to one hundred million dollars, which were used for the acquisition of commercial centers and a third fund has been risen, for 900 million dollars, exclusively assigned to the acquisition and development of land. “This fund has a placement horizon of between four and five years�, says Carlos Real. For the following years and especially in 2009, MRP is going to focus in the markets that are potentially stronger and more demanding, besides, an analysis will be performed over the brands that remain stronger during this crisis and they will see how to support them. On the other hand, the course of the horizon also in-

fff X]\^QX[XPaT R^\

volves understanding the project and business development schemes, which will allow them to continue expanding safely. These aspects, in general terms, are the ones that will set the work guidelines for MRP, says Carlos Real.

Our interest: expand in other cities in the country

The interest of MRP for developing in big cities like Mexico, Guadalajara and Monterrey continues, however, to look for middle sized cities which are being consolidated is still preponderant for this company. “In that sense we have to recognize that we have to be more conscious of specializing in a type of product. Today, we want to produce certain development prototypes in commercial malls, for a certain type of market and population, basically referring to their economic level and the number of inhabitants and, that this model can be duplicated� says Carlos Real. In MRP we have as basic strategy, to duplicate the multi format system, but in commercial malls. For instance, Carlos Real comments that they want to produce two or three prototypes that will allow them to grow in middle size towns. “In the last few years, most of the commercial malls developers have inclined for the development of “Power Centers�, we are trying to develop malls with an anchor store and future spaces for other type of stores. In short, in MRP we are planning commercial malls that can grow�.

>= 2>E4A

CWT VdaTb ^U <A? ~ CWT R^\_P]h WPb STeT[^_TS P] T`dXeP[T]c ^U " \X[[X^] b`dPaT \TcTab ^U aT]cP[ b_PRTb ~ 8c WPb # _a^YTRcb X] _a^RTbb ~ % \X[[X^] S^[[Pab fX[[ QT X]eTbcTS X] cWT U^[[^fX]V U^da hTPab X] cWT PR`dXbXcX^] P]S STeT[^_\T]c ^U R^\\TaRXP[ \P[[b P[[ ^eTa cWT R^d]cah ~ <A? R^]RTXeTb $ _a^YTRcb _Ta hTPa

Mexico Retail Properties is today in the development of the second phase of the commercial mall Gran Patio in Pachuca and the third phase of the growing project conceived in Ayotla. Not long ago the plaza Patio in Coatzacoalcos was open, a project with an entertainment leaning. “We are about to start the project of Texcoco, a plaza of great regional scale, built in a space of over one hundred thousand square meters that will include stores like Sam’s Club, Wal-Mart Supercenter, Suburbia, Cinepolis and has a general plan for over 120 shops. Phase one of this commercial mall would be open during this 2009” says Carlos Real, Executive Vice-president of Mexico Retail Properties. MRP has a development plan for more than forty projects all over the country, which are commercial centers on different scales; however, we have to point out that, of this quantity, there are 25 projects, each with an investment of nearly 12 million dollars, besides being able to invest in higher scale projects of around 30 to 40 million dollars. Carlos Real says: “We have an expansion plan where we want to consolidate in the center region and Gulf of Mexico. For the time being we have started this growth with the commercial centers already developed in Tulancingo, Pachuca, Poza Rica and Coatzacoalcos and we want to complete this route with cities like Xa-

lapa, Veracruz, Tuxpan and finish the round with the expansion to other states like Campeche, Merida and Quintana Roo”. We have to point out that there is an analysis over the conception of other commercial malls in the state of Mexico and Tlaxcala.

For the future: a serious investment commitment

There is no doubt that the growth and expansion that this company has had is a consequence of its investment commitment, which adds to 200 million dollars invested per year. It makes a lot of sense for Mexico Retail Properties, the confidence that different investors have deposited in the investment funds they have raised in the last few years. Carlos Real comments that the country still has stable economic foundations, on the other hand, the brands they have been working with are very solid in their growing plans. “We have managed to form a very healthy client portfolio, with projects where the risk is calculated. In our developments the total rent area does not correspond to small stores, only 20% is assigned to these spaces. Therefore, we always look for a good combination between the anchor store and the small establishments, which gives us a good margin of operation”.

fff X]\^QX[XPaT R^\

In the future, they will continue developing mixed use projects, like the case of Parques Polanco, a commercial center that has had a great success. As things are now, they plan to develop three more in Mexico City, two in Guadalajara and one in Puebla, all under the concept of mixed use. On the other hand, there is no doubt that the business of commercial centers for MRP is for long term. The company has very clear that they will be committed with a job together with the retailers, in order to offer them viable business, with an efficient service and giving them the experience that they have in the conception of successful commercial centers. For investors, MRP is seen like a great option, a company that grows every day, which is planning its expansion with the acquisition of land, with the development of new co participating projects. In short, MRP is synonym of strength and great experience in the development of commercial centers.

Mexico Retail Properties

Antara Polanco, Torre Paseo Ejercito Nacional 843 B Piso 3, Col. Granada C.P., 11520, Mexico, D.F. For information: 01800 88 TIENDAS 8436327 5350 4480 www.mexicoretailproperties.com www.mrp.com.mx

41

?0=4; 34 38B2DB8º= 8=<>18;80A4

Moderador: Guillermo Almazo Garza guillermo@inmobiliare.com Por Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

?A>942C <0=064<4=C

4[ PacT ST ^aVP]XiPa h VTbcX^]Pa [^b aTRdab^b

?A>942C <0=064<4=C CWT Pac ^U ^aVP]XiX]V P]S \P]PVX]V aTb^daRTb Funciones, alcances, riesgos, retos, y en sí toda la esencia y lo que significa la Gerencia de Proyectos o el Project Management, son aspectos que han venido tratando los desarrolladores inmobiliarios y constructores con los profesionales de la administración de proyectos. En ambas partes hay límites, aunque no cabe la menor duda de que el Project Manager es un pilar fundamental cuyo trabajo le da un alto valor al desarrollo inmobiliario en cualquier parte del mundo. Estos profesionales son creadores de estándares. Panelistas invitados Raúl Berarducci, Principal In Charge, Bovis Lend Lease Yamal Chamoun, Presidente del Consejo de Grupo Escala Project Management José M. Albaladejo Cañedo-Argüelles, Area Manager Gerens Hill International Humberto Treviño, Director Beck Germán Ahumada Alduncin, Director General Adjunto Consorcio ARA César Ulises Treviño, Presidente de México Green Building Council Felipe de Jesús Gutiérrez, Director General de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del Distrito Federal, SEDUVI

E

Inmobiliare Magazine Guillermo Almazo, Publisher Erico García García, Director General Carlos A. Caicedo Zapata, Director Editorial

LA CULTURA DEL PROJECT MANAGEMENT EN MÉXICO

44

l Project Management es una disciplina que desde hace unos años ya se ha consolidado en el sector inmobiliario. Su alto potencial de crecimiento se debe, al éxito de su implantación en las empresas más grandes, lo que ha provocado el interés de desarrolladoras más pequeñas, que se han decidido por el Project Management. Hoy podemos decir que los resultados son bastantes positivos, pues este servicio de dirección puede ayudar al logro de una mayor eficiencia. El Project Management genera un ahorro en los gastos fijos, que se traduce en un enorme alivio para los balances de las compañías. A través de la experiencia de estos equipos, a la hora de afrontar períodos de incertidumbre, como por el que pasamos en la actualidad, el asesoramiento se hace de vital importancia.

El Project Management es una disciplina que ha sido entendida en México. Es decir, lo que también le llaman Gerencia de Proyectos

fff X]\^QX[XPaT R^\

ayuda a la empresa que toma estos servicios a planear, organizar y administrar todos los factores que implican un proyecto de inicio a fin. “Cuando administramos un proyecto que cuesta, por ejemplo, 15 millones de dólares o más, donde los factores de riesgo son mayores y en donde el equipo es tanto interno como externo, la pregunta que debemos hacernos es: ¿en este caso, qué tanto prevalece? En la práctica, la respuesta es controlar la ejecución, como si en una empresa pusiéramos al supervisor de línea como administrador, lo cual no se nos ocurriría, pero en un proyecto el enfoque es técnico, aunque un técnico que no sepa liderar, planear, pensar, negociar y alinear a todos en una misma dirección, se pierde, y eso, es lo que nos pasa. Desde mi punto de vista, el Project Management es la administración del proyecto” afirma Yamal Chamoun, de Escala. En México y Latinoamérica las experiencias apuntan a que esta disciplina todavía está muy incipiente. Para Raúl Berarducci, al Project Management en México se le ha relacionado y enfocado mucho más con la construcción, pero hay que aclarar que esta etapa es una sola parte del proyecto. “Lo que hay que entender es que el proyecto arranca mucho antes de la construcción, es decir, desde la definición, la elección de los actores de ese proyecto, cómo contratas al arquitecto, es decir, en todo este trabajo se enriquecen ideas”, comenta el ejecutivo. Por otra parte, en México el que se califique a un proyecto de exitoso depende más de una definición técnica y ese enfoque ha sido el común denominador de la formación de ar-

8=<>18;80A4 38B2DBB8>= ?0=4; quitectos e ingenieros, en las universidades y escuelas. No obstante, el Project Management viene a revolucionar esta enseñanza, porque el éxito hay que medirlo como un todo. “Ahora sabemos que si el cliente no está contento y satisfecho no es exitoso. Tienes que administrar expectativas, planear en equipo, y por lo tanto, hay otros factores en juego a través del tiempo, lo cual ha hecho que el requerimiento sea mayor”, dice Yamal Chamoun. En Gerens Hill se han enfocado siempre a ver el Project Management como una disciplina aplicada a proyectos de todo tipo. No obstante, en el ramo inmobiliario se han encontrado que en las empresas no abundan las personas con las características y habilidades para realizar una Gerencia de Proyectos en todo el sentido de la palabra. “Para nosotros el Project Management aglutina la construcción de un edificio como el resultado de toda la preconstrucción, es decir, cuando te llaman a un proyecto que está en preconstrucción puedes hacer mucho. El éxito de un proyecto está relacionado, primero, si es el producto adecuado, quién lo está diseñando, los contratos, las áreas, los sistemas, en fin, hay muchos factores preponderantes en el éxito de un proyecto, y es justo donde la Gerencia de Proyectos hace todo el sentido”, afirma José Albaladejo. En opinión de Humberto Treviño, de Beck, el valor intrínseco del Project Management está antes de la construcción de un proyecto. “Yo creo que el Project Management evoluciona, porque ya hay variables estudiadas,ya hay un producto adecuado, en fin, aun con un Construction Management, el Project Management sigue latente en los proyectos pero ya en un rol más pequeño”. Y es que justamente entre Project Management y Construction Management hay varias diferencias. Al respecto expresa Raúl Berarducci: “para algunos la diferencia radica en manejar un paquete general o varios contratos, nada más, es decir, el elemento diferenciador está en si se manejan uno o varios contratos”. Para José Albaladejo, de Gerens Hill, la discusión entre si es Construction o Project Management es totalmente superflua, lo importante será administrar técnicamente un proyecto y todas sus variables para que termine de acuerdo con los objetivos planteados. “Lo importante es que durante toda la vida del proyecto, se tenga a un agente del lado del desarrollador, del contratista, del arquitecto y del proyecto, cuyo su objetivo único sea técnicamente administrar un proyecto”. En cuanto al proyecto, la gestión del desarrollo urbano encaja en todo lo que se refiere al marco normativo que dirá si el proyecto es viable o no. Para Felipe de Jesús Gutiérrez una buena administración de una obra como tal implica no sólo que estén considerados todos los aspectos de arquitectura, sino también los temas de integración del proyecto y su entorno, de las medidas de mitigación, etc. Por lo tanto, a un Gerente de Proyecto le debe de quedar claro cuál es el marco regulatorio y la infraestructura con que se cuenta. Es importante tener toda esta visión previa, para ver si es viable o no.

“Por otra parte, otra etapa muy importante es la inserción del proyecto en la comunidad, llámese vecinos o líderes formales o informales de un sector, en donde se debe de hacer un plan de medios que informe a ese entorno, sobre qué se pretende hacer, pues te puedes encontrar con un proyecto impecable en todo su proceso, pero imposible que entre en operación. Entonces, sí se necesita toda la estrategia de comunicación”, afirma Felipe de Jesús Gutiérrez. En México, algunas desarrolladoras empiezan a encontrarle mucho sentido a la disciplina y servicios que un Project Manager puede ofrecer. De hecho, múltiples empresas de construcción Yamal Chamoun, de vivienda y otros subsectores Grupo Escala de los bienes raíces vienen trabajando o migrando parte de sus actividades a otro tipo de prácticas más él ya lo está haciendo, sin embargo, muchas inteligentes y que le ayudan al cliente a ser veces lo hace mal o está gastando esfuerzos más eficiente. en actividades que no sabe hacerlas de maEn el caso de Consorcio ARA, comenta su nera adecuada. Director General Adjunto, Germán AhumaPor lo tanto, lo que debe de hacer el Proda Alduncin, que ellos migraron en el tema ject Manager es capacitar a más gente de las administrativo al interior de la construcción empresas y así, dar un valor agregado y subir o del desarrollo de vivienda, a tender a una el estándar de profesionalización. administración de proyectos. “Para nosotros En la relación que establecen los desael Project Manager es el responsable de todo rrolladores con la empresa de servicios de y el encargado de ver todas las partes, desde Project Management es importante generar la etapa de planeación, el proyecto, análisis una relación de ganar–ganar, hay que emdel mercado, el presupuesto y después de pezar a generar, como dicen los panelistas, allí, empezamos a desarrollar”. una cultura que permita al desarrollador y a En México, dice José Albaladejo, de Ge- otro tipo de empresas a comprometerse con rens Hill, que habría que preguntarse qué se esta disciplina. entiende en este país por el término Project Para Raúl Berarducci es preponderante geManagement, pues las condiciones y caracte- nerar en los distintos mercados, campañas de rísticas de este país son totalmente distintas y información y capacitación para que entiendan particulares. Por eso, esta disciplina tiene otros la cultura de trabajo del Project Manager, sus alcances y definiciones que lo diferencian, por alcances, limitaciones y formas de trabajo. ejemplo, del Project Management que se realiEn tanto, afirma Germán Ahumada Alza en Europa. “México es un mercado gran- duncin, que sería bueno desarrollar un esde e importante, pero radicalmente distinto quema mixto, entre dar el servicio y al mismo al Project Management internacional, pues el tiempo una capacitación a la industria, bien Gerente de Proyectos lo que hará es integrar, sea desarrolladores u otro tipo de empresaentregar un proyecto totalmente finalizado”. rios y, claro, transferir tecnología, “créanme Para Germán Ahumada Alduncin la acti- que la misma industria recibiría los servicios vidad del Project Manager está más enfocado del Project Manager de inmediato, porque hacia el tema de construcción, es decir, que está dando un valor agregado que es vital el proyecto salga en tiempo, costo y calidad. para las organizaciones”, concluye el Director Adjunto de Consorcio ARA.

COMPROMETERSE CON LA CULTURA DEL PROJECT MANAGEMENT

El servicio de Project Management, desde el punto de vista del desarrollador, lo tiene que ver como un negocio, en donde él, invierte un dinero en el proyecto en donde debe de existir una planeación financiera, legal, normativa y claro, en donde se ejerce más el dinero es en la etapa de construcción, pero el Project Manager debería de ver el proceso completo. Por otra parte, en ocasiones se entra en conflicto entre lo que hace el Gerente de Proyectos y el desarrollador, no hay que olvidar que para muchos constructores y desarrolladores, lo que hace el Project Manager,

fff X]\^QX[XPaT R^\

ET]cPYPb ST[ ?a^YTRc <P]PVT\T]c ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~

<Ph^a bPcXbUPRRXÚ] ST[ R[XT]cT ATSdRRXÚ] ST[ RXR[^ ST STbPaa^[[^ ATSdRRXÚ] ST R^bc^b 3TRXbX^]Tb \Èb T RPRTb <T]^a X\_a^eXbPRXÚ] 2d\_[X\XT]c^ ST _[Pi^b 0]cXRX_PRXÚ] ST _a^Q[T\Pb 2aTPRXÚ] ST d] _a^SdRc^ bTaeXRX^ ST RP[XSPS ~ BXbcT\PcXiPRXÚ] ST[ caPQPY^

45

?0=4; 34 38B2DB8º= 8=<>18;80A4

Raúl Berarducci, Bovis Lend Lease La divulgación y posterior concientización en el sector de la construcción y el desarrollo inmobiliario, de la disciplina y de todos los aspectos que implican la Gerencia de Proyectos, comenta César Ulises Treviño, Presidente de México Green Building Council, cada vez hace más sentido. “Los clientes, han evolucionado en una sofisticación, porque en México se está viendo una corriente de inversionistas en donde el peso que le dan a la responsabilidad social corporativa, hace que cambien el modelo de negocio por completo. En efecto, necesitan especialistas en disciplinas que pareciera ser son opcionales pero que no es así, cada vez más, el desarrollador, el profesional de la industria, va a necesitar del Project Manager para administrar los procesos que implica, por ejemplo, edificar de una manera sustentable.” Por lo tanto, en los proyectos institucionales y comerciales de gran escala y que se van a certificar como Leed, es necesario el trabajo y los servicios de la Gerencia de Proyectos, de acuerdo al ejecutivo de México

L

Green Building Council, el Project Manager le da un seguimiento natural al proceso que están implícitos en los preceptos de edificación sustentable. Sin embargo, para Raúl Berarducci, de Bovis Lend Lease, ellos se encuentran con todo tipo de clientes, desde el que tiene claro cuál es el trabajo del Project Manager, hasta aquéllos que no ven el aporte que ofrecemos. Por otra parte respecto a obras de desarrollo urbano, comenta Felipe de Jesús Gutiérrez, hay muchas que sí requieren de los servicios de una Gerencia de Proyectos. “Hay proyectos privados, otros públicos o algunos bajo esquemas mixtos, en donde se tiene que garantizar la provisión de los servicios y el cumplimento normativo. Pareciera que fuera suficiente que al ser un proyecto promovido por los distintos gobiernos, ya se tiene el permiso para no cumplir con las normas y eso no es cierto. No se trata sólo de construir o urbanizar, hay que usar en muchos casos los servicios de la Gerencia de Proyectos y así organizar de manera adecuada todo el proyecto y saber hacia dónde vas en todos los ámbitos. Hay otros casos en que sólo se necesita una empresa que haga toda la supervisión”.

LO QUE VIENE, INVOLUCRAR AL PROJECT MANAGEMENT EN OBRAS DE INFRAESTRUCTURA

No hay duda, el trabajo del Project Manager hace mucho sentido en las obras de infraestructura. Sin embargo, en México la cultura de la Gerencia de Proyectos en este sector es todavía más incipiente, falta pues, información, pero aun así, en el país la actividad y trabajo del Project Management no está avalada por una ley. No obstante, comenta José Albaladejo, que si bien la ley no lo dice, los pliegos sí. Por lo tanto, la relación del Project Manager puede ser muy exitosa, en el sentido que el mismo gobierno tendrá una empresa para valorar y aconsejar en todas las etapas de la obra. Así, la empresa se vuelve su departamento técnico. En las obras que entran bajo el esquema

1>E8B ;4=3 ;40B4

a Corporación Lend Lease, establecida en 1958, es un grupo especializado en real estate. Inscripta en la Bolsa del Mercado de Valores Australiano, Lend Lease opera en cinco continentes, con significativa presencia en Estados Unidos, Europa, Asia, Pacífico y Latinoamérica y el Caribe y cuenta con más de 11 mil empleados. Bovis Lend Lease, creada en 1885, es una de las compañías pertenecientes a la Corporación Lend Lease dedicada a la Gerencia de Proyecto y Dirección. Formada en 1999, cuando la Corporación Lend Lease adquirió a Bovis, unificó a los proyectos anteriores de Lend Lease. Se incluyen servicios tales como Gerencia de Proyecto, Gerencia de Construcción, Gerencia de Desarrollo, Servicios de Consultoría y EPCM: Servicio Integrado de Ingeniería, Compras y Gerencia de Construcción especializado en el Sector Industrial. Posee la capacidad de gestionar los proyectos más complejos desde la etapa de concepto hasta la finalización, focalizando en servicios de valor agregado con un sólido compromiso con la Salud, Seguridad y Medio Ambiente. Desde el año 1997 Bovis Lend Lease opera en Latinoamérica y el Caribe como proveedor de servicios de Gerencia de Proyecto y Construcción con oficinas establecidas en México, Argentina, Brasil, Perú y el Caribe y con proyectos en Chile, Panamá y Costa Rica, habiendo realizado la gerencia de más de 300 proyectos. Actualmente cuenta con 300 empleados distribuidos en más de 70 proyectos. Bovis Lend Lease tiene una infraestructura global y conocimiento basado en la experiencia local para satisfacer los desafíos asociados con proyectos de alta complejidad. La extensa experiencia global incluye proyectos en todos los sectores, tales como: Comercial, Usos Mixtos, Retail, Transporte/Aviación, Residencial, Industrial/ Manufacturación, Hoteles, Farmacéutica, Educación, Hospitales, Desarrollo Urbano/Planificación, Cultura, Deportes y Recreación.

46

fff X]\^QX[XPaT R^\

José M. Albaladejo Cañedo-Argüelles, Gerens Hill International. de Proyectos de Prestación de Servicios – PPS – entre la inversión privada y pública, el trabajo del Project Manager comenzará seguramente en futuro no muy lejano, a establecer una relación de trabajo entre el gobierno, el desarrollador y la misma compañía de Gerencia de Proyectos. Por ejemplo, en el caso de Escala vienen trabajando un proyecto en la Ciudad de Zacatecas. Se trata de un desarrollo de uso mixto y en esta ocasión lo están haciendo de lado del desarrollador, del propietario que ganó el concurso y que se está preocupando por el ciclo de vida, y le interesa el mantenimiento. Así, en este caso la ingeniería de valor la está aportando Escala con las mejores prácticas que ellos han recomendado. Y al gobierno le sale mejor hacer este tipo de trabajos con la inversión privada, pues se hace mucho más transparente. “La vinculación de nosotros como empresas de Project Management puede empezar desde el mismo momento en que el gobierno lanza un plan de infraestructura y aquellas compañías constructoras y desarrolladoras que se encargan de realizar estas grandes obras, no saben cómo empezar y planear. En efecto, nosotros como profesionales podemos colocarle un equipo especializado que los apoye desde el día en que tiene la idea y lo vamos a llevar hasta el final, y con la posterior administración del proyecto”, comenta José Albaladejo, de Gerens Hill. Cabe destacar igualmente las gestiones del gobierno de la Ciudad de México a través de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, la cual viene trabajando en pos de que se cumplan los compromisos asumidos para la mejora de infraestructura. Dice Felipe de Jesús Gutiérrez, Director de la SEDUVI: “lo que se está implementando en la actualidad es que aquellos derechos o contribuciones de mejoras que generan los proyectos y que se pagan a la Tesorería se etiquetarán a través de un fondo aparte, en donde con esos recursos se van a garantizar que los trabajos de infraestructura necesarios para un sector en específico sí se tengan. Esto se podrá canalizar vía el Sistema de Aguas, o la Secreta-

?0=4; 34 38B2DB8Âş= 8=<>18;80A4

P

roject Management is a discipline that for some years now has consolidated in the real estate sector. Its high growing potential is due to the success of its introduction in the bigger companies, which has caused interest in the smaller developers, which have finally decided for the Project Management. Today we can say that the results are quite positive, for this administration service can help achieve a greater efficiency. The Project Management generates savings in the fixed expenses that turns into a great relief in the balance sheets of the companies. Through the experience of these teams, when it is time to face uncertain periods, like the one we are experiencing presently, assessment is vital.

CĂŠsar Ulises TreviĂąo, MĂŠxico Green Building Council

The culture of Project Management in Mexico Humber to Treviùo, Beck ría de Transportes y Vialidad, o en algunos casos de la Secretaría del Medio Ambiente y, así, garantizar la infraestructura�. De este modos se busca es articular las acciones privadas con las de gobierno para que en ciertos sectores, se pueda ir haciendo mejores ciudades y es justo aquí en donde las Gerencias de Proyecto pueden contribuir. No hay duda, el desafío para el Project Management en MÊxico es grande. En esta disciplina recaen muchas etapas y responsabilidades que harån que un proyecto tenga Êxito o no. Tal vez, vale la pena entender que así como desde tiempos muy remotos los hombres se juntaron para construir abrigos y cultivar la tierra, construyeron templos monumentales como las piråmides del antiguo Egipto, la gran Muralla China o los acueductos romanos, seguramente contaron con la coordinación de alguna figura muy similar al Project Manager de hoy. Estas labores exigieron un mínimo de planificación y así es la Gerencia de Proyectos de nuestros días.

E

Project Management is a discipline that has been understood in Mexico. That is, what is also called Project Management helps the company that hires these services to plan, organize and administrate all the factors that imply a project from start to finish. “When we manage a project that costs, for instance, 15 million dollars or more, where the risk factors are higher and where the team is both in the inside and outside, the question that we have to ask is: in this case, which prevails? In practice the answer is to control the execution, like if in a company we had the line supervisor as manager, which would not happen, but in a project the approach is technical, although a technician that does not know how to lead, plan, think, negotiate and line up everyone in the same direction, is lost and that is what happens. From my point of view, Project Management is the administration of the project� says Yamal Chamoun, from Escala. In Mexico and Latin America experiences point out that this discipline is still very incipient. According to Raul Berarducci, Project Management in Mexico it has been related and focused more with construction, but we have to clarify that this stage is only a part of the project. “What has to be understood is that the project starts long before construction, that is, since

4B20;0

sta compaùía es lĂ­der en servicios de AdministraciĂłn de Proyectos, con un alto enfoque a resultados y a la entrega de valor. Cuenta con 18 aĂąos de experiencia participando en toda la repĂşblica mexicana y con ESCALA EducaciĂłn y ConsultorĂ­a en paĂ­ses como Guatemala, Costa Rica, PanamĂĄ y Ă frica. ESCALA administra proyectos que totalizan anualmente mĂĄs de 500 millones de dĂłlares de inversiĂłn. Experiencia por industrias y sectores: t *OEVTUSJBM QSPZFDUPT NJMMPOFT EF N t $PNFSDJBM QSPZFDUPT NJMMPOFT N t 5VSĂ“TUJDP QSPZFDUPT VOJEBEFT t 3FTJEFODJBM QSPZFDUPT VOJEBEFT t *OTUJUVDJPOBM Z PUSPT .ĂˆT EF QSPZFDUPT ESCALA cuenta con tecnologĂ­a y metodologĂ­a propia probada en cientos de proyectos, y alineada a estĂĄndares internacionales; el METODO ESCALA™, que a travĂŠs de gestionar sistemĂĄtica e integralmente todos los factores que afectan un proyecto, desde su inicio hasta su cierre, permite reducir considerablemente los riesgos, incrementando las probabilidades de ĂŠxito del mismo. La promesa de valor de ESCALA, por lo general, se cumple. Se cuenta con una excelente cartera de clientes frecuentes con los que han tenido una relaciĂłn de aĂąos y que representan mĂĄs de 60% de su facturaciĂłn. En los Ăşltimos aĂąos, 90% de los contratos firmados por ESCALA se generan a partir de recomendaciones de clientes y proveedores, quienes identifican a la empresa como una compaùía innovadora, que estĂĄ al dĂ­a, sana, que genera mucha confianza, totalmente transparente y estĂĄ comprometida con los resultados esperados. ESCALA EDUCACION ha capacitado a mĂĄs de 6,000 profesionales en el MĂŠtodo ESCALA™.

48

fff X]\^QX[XPaT R^\

defining it, the selection of the actors of this project, how you hire the architect; this means that through all this work the ideas flowâ€? On the other hand, in Mexico to mark a project as successful depends on a technical definition and that approach has been the common factor in the training of architects and engineers in universities and colleges. However, the Project Management comes to revolutionize this teaching, because success has to be measured as a whole. “We now know that if the customer is not happy and satisfied, it is not successful. You have to manage expectations, have team planning and therefore, there are other factors playing through time, which makes the requirement greaterâ€?, says Yamal Chamoun. In Gerens Hill they have always focused in looking at the Project Management like a discipline applied to any type of projects. However, in the real estate business it has been found that in these companies, persons with such characteristics and abilities who can manage a Project Management in the ample sense of the word are not abundant. “For us the Project Management joins the construction of a building like the result of all the preconstruction, that is, when you are called in for a project that is in preconstruction, you can do a lot. The success of a project is related, first, if the project is adequate, who is designing it, the contracts, the areas, the systems, there are many preponderant factors in the success of a project and it is right there where the Project Management makes senseâ€?, says Jose Abaladejo. In the opinion of Humberto TreviĂąo from Beck, the intrinsic value of the Project Management lies before the construction of a project. “I believe that the Project Management evolves, because there are variables that have been studied, there is an adequate project, even with a Construction Management, Project Management is still alive in the projects, although with a smaller rollâ€?. Precisely between the Project Management and the Construction Management there are several differences, Raul Berarducci says to this respect: “for some people, the difference is to manage a general package or various contracts, that

?0=4; 34 38B2DB8º= 8=<>18;80A4

Felipe de Jesús Gutiérrez, SEDUVI

is all, this means that the differentiating element is if you manage one or various contracts”. For Jose Albaladejo from Gerens Hill, discussion between if it is a Construction or a Project Management is absolutely superfluous, the important thing will be to technically administer a project with all its variables and then the project will end according with all the objectives presented. “The important thing is that during the life of the project there is an agent on the side of the developer, the contractor, the architect, and the project, whose only objective is to technically administer a project”. As for the project, the management of the urban development fits in everything that refers to the normative framework, that will tell us if the project is viable or not. For Felipe de Jesus Gutierrez a good administration of a work implies not only that all the architectural aspects are considered, but also the subjects of integration of the project and the environment, the mitigation measures, etc. Therefore, a Project Manager has to be clear as to which is the ruling framework and the infrastructure he has. It is important to previously have all this vision to see if it is viable. “On the other hand, another very important stage is the introduction of the project in the community, neighbors, formal or informal leaders of a sector, where a media plan has to be made out to inform the community, about what

E

is going to be done, because you can have a perfect project in all its processes but impossible to operate. Then all the communication strategy is needed”, says Felipe de Jesus Gutierrez. In Mexico, some developers begin to find a lot of sense in the discipline and services that a Project Manager can offer. As a matter of fact, several housing construction companies and other real estate sub sectors have been working or migrating part of their activities to other type of practices, more intelligent and that help the customer to be more efficient. In the case of Consorcio ARA, his Assistant Director General German Ahumada Alduncin comments that they migrated in the administrative subject to the inside of the construction or housing development to having a project administration. “For us the Project Manager is responsible for everything and in charge of taking care of all the parts, since the planning stage, the project, market analysis, budget and from there we go on developing”. In Mexico, says Jose Albaladejo from Gerens Hill, we would have to ask what we understand by the term Project Management, because the conditions and characteristics in this country are completely different and special. That is why this discipline has another scope and meaning that differentiate it, for instance, from the Project Management that takes place in Europe. “Mexico is a big and important market, but completely different to the international Project Management, because what the Project Manager will do is integrate, deliver a totally finished project”. For German Ahumada Alduncin the Project Manager activity is more focused towards the construction theme, that is, that the project is delivered in time, cost and quality.

Undertake the culture of Project Management

The service of Project Management, from the developer’s point of view, has to look at it as a business where he invests money in the project where a financial, legal, ruling planning must exist and, of course, where money is mostly executed is in the construction stage, but the Project Manager should look at the complete process. On the other hand, occasionally there is a conflict between what the Project Manager is doing and what the developer is doing, let’s not forget that for many constructors and de-

64A4=B 78;; 8=C4A=0C8>=0;

s una de las mayores empresas del mundo dedicada a la prestación de servicios de Project Management. Perteneciente al grupo Hill International opera en México desde hace ya varios años. La actividad de la empresa se centra en la gestión en nombre de sus clientes (promotores e inversores inmobiliarios) de sus proyectos de oficinas, centros comerciales, residencial, hospitales, etc. Gerens Hill International se ocupa en nombre de sus clientes de la gestión en la contratación de los arquitectos, contratistas y las negociaciones de obra, con el fin de que los proyectos sean llevados a cabo dentro de los plazos, costos y calidades previstos. Para llevar a cabo este trabajo, el Grupo cuenta con un equipo de cerca de dos mil 500 profesionales ubicados en más de 40 países. El éxito de sus proyectos pasados, avalan una gestión profesional e independiente que permite a los desarrolladores e inversores inmobiliarios, desvincularse en gran medida de la gestión de las obras, y centrándose en aquella que sea su actividad principal. Por esto, han sido galardonados con el premio “Construction Management Firm of the Year 2008” otorgados por DBA de EUA así como “The Largest Independent U.S. Construction Management Firm” por el ENR.

50

fff X]\^QX[XPaT R^\

Germán Ahumada Alduncin, Consorcio AR A

velopers, what the Project Manager does, he is already doing, however, many times, his doing is wrong or is wasting efforts in activities that are not performed correctly. Therefore, what the Project Manager must do is to qualify more people in the companies and so give an added value and raise the standard of professional services. In the relationship established by the developers with the Project Management service company, it is important to generate a win-win relationship, as the panelists say, a culture that allow the developer and other type of companies to compromise with this discipline has to be generated. For Raul Berarducci it is preponderant to generate communication and qualification campaigns in the different markets in order to make them understand the culture of the work of the Project Manager, its scopes, limitations and ways of work. In the meantime, German Ahumada Alduncin says that it would be great to develop a mixed scheme, in order to give the service and at the same time qualify the industry, developers or other type of businessmen and, of course, transfer technology, “believe me that the industry will immediately receive the services of the Project Manger, because it means to give an added value which is vital for the organizations”, concludes the Assistant Director of Consorcio ARA. The disclosure and awareness in the sector of construction and real estate development, of discipline and all the other aspects that imply the Project Management have more sense each time, says Cesar Ulises Trevino, President of Mexico Green Building Council “Customers have evolved in sophistication because Mexico is looking at a trend of investors that put the weight in corporate social responsibility and this makes the business model change completely. Indeed, they need specialists in disciplines that may seem optional but are not, more and more the developer, the industry professional is going to need the Project Manager to administer the processes that imply, for instance, to build in a sustainable way”.

?0=4; 34 38B2DB8º= 8=<>18;80A4

Therefore, in great scale institutional and commercial projects that are going to be certified as Leed, the work and services of the Project Management are needed, according to the executive of Mexico Green Building Council, The Project Manager gives a natural follow up to the process which is implied in the sustainable building precepts. However, for Raul Berarducci from Bovis Lend Lease, they find all types of customers, from those which understand what the work of the Project Manager is to those that do not see the contribution that we offer. On the other hand, with respect to works of urban development, Felipe de Jesus Gutierrez comments that there are a lot that do require the services of a Project Management. “There are private projects, other public and some under mixed schemes, where the supplying of the services and the regulation fulfillment has to be guaranteed. The fact that it is a project promoted by different governments would seem enough, that way you have the permission to break the rules, and that is not true. It is not just a matter of constructing or urbanizing, in many cases you have to use the services of a Project Management and that way adequately organize the entire project and know where you are going in all the fronts. There are other cases that only need a company to take care of all the supervision”.

To involve the Project Management in infrastructure work is next.

There is no doubt the Project Manager job makes a lot of sense in the infrastructure works. However, the culture of Project Management in Mex-

52

ico in this sector is even more incipient, there is a lack of information but even so, in this country the activities and work of the Project Management is not endorsed by a law. However, Jose Albaladejo comments that even if the law does not say it, the specifications do. Therefore, the relationship of the Project Manager can be very successful, in the sense that the government itself will have a company to assess and counsel in every stage of the work. That way, the company becomes its technical department. In the works that fall under the scheme of Service Projects –PPS (Proyectos de Prestacion de Servicios- between private and public investment, the job of the Project Manager will surely begin in a very near future, to establish a working relationship between the government, the developer and the company of Project Management itself. For instance, in the case of Escala, they have been working in a project in the city of Zacatecas. It is a mixed use development and this time they are doing it in the developer’s part, the owner that won the bid and that is worried by the life cycle and is interested in maintenance. So, in this case the value engineering is being contributed by Escala with the best practices that they have recommended. And the government is better off with this type of works with private investment because it is much more transparent. “The connection between the government and us as Project Management companies can begin since the very moment that the government launches an infrastructure plan and those construction and development companies that take care of this great jobs do not know how to start and plan. We, as professionals, can place a specialized

fff X]\^QX[XPaT R^\

team that supports them since the day they have the idea and will take them to the end and the subsequent administration of the project”, comments Jose Albaladejo, from Gerens Hill. It is important to point out the negotiations of the government of Mexico City through the Housing and Urban Development Office, which has been working to comply with the commitments agreed upon for the improvement of infrastructure. Felipe de Jesus Gutierrez, Director of SEDUVI says “what is being implemented at present is that those rights or improvement contributions that the projects generate and that are paid to the Treasury Department are labeled through a separate fund, where this resources will guarantee that the necessary works for a specific sector are available. This will be channeled through the Sistema de Aguas (Water Office) or the Secretaria de Transportes y Vialidad, (Transport and Traffic Office) and this way the infrastructure will be guaranteed. These way private actions are being gathered with those of the government so that in certain sectors, improved cities can be developed and that is just where the Project Managements can contribute. There is no doubt; the challenge for Project Management in Mexico is big. In this discipline lie many stages and responsibilities that will make a project successful or not. Maybe it is worth understanding that just like in the ancient times men joined efforts to build shelters and work the soil, build enormous temples like the pyramids in the ancient Egypt, the Great Wall in China or the Roman aqueducts, surely they had the coordination of a figure very similar to the Project Manager of our days.

03<8=8BCA028Âş= 34 ?A>H42C>B

Por Yamal Chamoun Presidente y fundador de Escala

CWT eP[dT ^U ?a^YTRc <P]PVT\T]c P SXbRX_[X]T fXcW WXVW _^cT]cXP[ ¿QUÉ ES EL PROJECT MANAGEMENT?

Se refiere a la implementaciĂłn de una organizaciĂłn metodolĂłgica para asegurar que el trabajo realizado tanto por el equipo interno del cliente, como el externo (diseĂąadores, consultores, proveedores, etc.) cumpla y supere las expectativas de los involucrados clave (cliente, usuarios, etc.), cubriendo las restricciones de tiempo y costo establecidas al inicio. El Project Management es la disciplina de planear, organizar y administrar recursos para lograr la terminaciĂłn exitosa de las metas y objetivos especĂ­ficos de un proyecto. Un proyecto se define como un conjunto de esfuerzos temporales dirigidos a generar un producto o servicio Ăşnico. El project management se aplica a proyectos inmobiliarios, al diseĂąo y lanzamiento de campaĂąas publicitarias, a la organizaciĂłn de eventos, al diseĂąo e instalaciĂłn de lĂ­neas de producciĂłn, y a la implementaciĂłn de sistemas computacionales, entre muchos otros tipos de proyectos. En este artĂ­culo nos enfocaremos a la aplicaciĂłn del Project Management a proyectos de desarrollo inmobiliario.

54

¿QUÉ NO ES PROJECT MANAGEMENT (PM)?

Project Management no es: „ Supervisar y coordinar los trabajos sin un plan que anticipe las respuestas que serån requeridas durante la fase de ejecución. „ Actuar correctivamente al identificar desviaciones. (PM es mas preventivo que reactivo). „ Administrar los contratos de construcción. (Esta función es clave, mas refleja una pequeùa parte del PM) „ Utilizar solo el MS Project como herramienta de control del avance de la obra. (PM planea, integra y controla todos los componentes clave del programa, no solo la obra). El project management no solo se refiere a la coordinación o supervisión de la fase de diseùo y construcción de un proyecto, va mås allå; incluye la planeación, la integración de equipos bajo una misma visión, la administración de riesgos, y entre otras estrategias clave, el monitoreo preventivo de todos los factores que afectan un proyecto (ademås de sus aspectos tÊcnicos) de inicio a fin.

fff X]\^QX[XPaT R^\

ÂżCUĂ L ES EL VALOR DEL PROJECT MANAGEMENT?

Varias encuestas e investigaciones han encontrado que el implementar Project Management en organizaciones y proyectos logra resultados de valor, entre ellos: Encuesta por Crawford y Pennypacker PMI „ Mejoras del 50% en la etapa de ejecución del proyecto „ Mejoras del 36% en satisfacción de clientes „ Mejoras del 30% en satisfacción de empleados En una investigación reciente de Thomas y Mullaly, sobre el Valor del Project Management, (documentado en el libro Researching the Value of Project Management, publicado por el PMI) se llegan a las siguientes conclusiones: „ Mås de la mitad de las organizaciones demuestran logros tangibles como consecuencia de implementar project management. El resto de las organizaciones estån satisfechas con los logros intangibles obtenidos, y no sienten necesidad o interÊs en demostrar logros tangibles.

?A>942C <0=064<4=C

3daP]cT [P 50B4 34 B4;4228Âş= 34; ?A>H42C> 34 8=E4AB8Âş= 5XV T[ _a^YTRc \P]PVTa X]cTVaP [XSTaP S^Rd\T]cP h R^^aSX]P [^b TbUdTai^b ST [^b T`dX_^b cP]c^ X]cTa]^b R^\^ TgcTa]^b UPRX[XcP]S^ [P STUX]XRXĂš] ST Ă?gXc^ ST[ _a^hTRc^ R^\_PacXĂ?]S^[P h R^\_a^\TcXT] S^ P[ T`dX_^ P d] Tb`dT\P ST ^aST] ATP[XiP d] _[P] ST _a^hTRc^ ST TeP[dPRXĂš] h bT[TRRXĂš] S^]ST TbcPQ[TRT P[RP]RTb _a^VaP\Pb _aTbd _dTbc^b TbcaPcTVXPb ST R^]caPcPRXĂš] \P]TY^ ST [P R^\d]XRPRXĂš] h S^Rd\T]cPRXĂš] ST[ _a^hTRc^ PbTVdaP]S^ [P RP[XSPS ST [^b caPQPY^b

Dentro de los logros intangibles se documentaron los siguientes: Mejoras en la toma de decisiones Mejoras en las comunicaciones y colaboraciĂłn AlineaciĂłn de enfoques, terminologĂ­a, y valores dentro de las organizaciones Mejoras sustanciales en la efectividad global de las organizaciones y su enfoque de management Mejoras en la transparencia, claridad de estructuras, roles y rendiciĂłn de cuentas. En las siguientes pĂĄginas presentamos la aplicaciĂłn conceptual del MÉTODO ESCALAŠ1 a proyectos de desarrollo inmobiliario, y referencias a la prĂĄctica comĂşn, con el objetivo de clarificar y compartir con el lector una visiĂłn mas completa sobre las oportunidades de capitalizar el valor de las iniciativas de project management en nuestros proyectos. „

MÉTODO ESCALAŠ APLICADO AL PROCESO COMPLETO DE DESARROLLO INMOBILIARIO

PodrĂ­amos considerar que los proyectos de inversiĂłn inmobiliaria tienen dos fases claramente definidas: La primera fase es la de SELECCIĂ“N DEL PROYECTO DE INVERSIĂ“N (Fig. 1.1), que pasa por la evaluaciĂłn de diversos proyectos (predios/vocaciones), la evaluaciĂłn de la oportunidad seleccionada, su due dilligence, integrando el business case, hasta llegar a la AutorizaciĂłn del Proyecto de InversiĂłn. La segunda fase, DESARROLLO DEL PROYECTO DE INVERSIĂ“N, (Fig. 1.2) parte de la autorizaciĂłn del proyecto en la fase previa, e incluye el Plan de Negocio (estrategias comercial, financiera, fiscal, y estructura de

3daP]cT [P 50B4 34 34B0AA>;;> 34; ?A>H42C> 34 8=E4AB8Âş= 5XV ! T[ ?< R^^aSX]P h S^Rd\T]cP PST\Ăˆb ST [Pb cPaTPb ST SXbT Ă˜^ _Ta\Xb^b R^]Rdab^b R^]bcadRRXĂš] h RXTaaT [Pb cPaTPb _a^_XPb ST[ STbPaa^[[^ cP[Tb R^\^) \TaRPS^cTR]XP R^\TaRXP[XiPRXĂš] R^]ca^[Tb UX ]P]RXTa^b aT_^acTb P R^]bTY^ TcR X]cTVaP]S^ c^S^b [^b Pb_TRc^b `dT PUTRcP] T[ Ă?gXc^ ST[ _a^hTRc^ \Pb P[[Ăˆ ST[ ĂˆaTP cĂ?R]XRP

capital, entre otras) y el plan del proyecto (estrategia operativa), asĂ­ como la administraciĂłn financiera, comercial, publicidad, ventas, y otros aspectos del negocio inmobiliario, asĂ­ como la gestiĂłn del diseĂąo, tramites & permisos, concursos y contratos, construcciĂłn y cierre hasta llegar a la entrega del inmueble al administrador de la propiedad.

¿QUÉ OTROS FACTORES SON CLAVE PARA LOGRAR RESULTADOS PREDECIBLES?

En un medio donde gran cantidad de proyectos se desfasan, se rebasa el presupuesto y la calidad es cuestionable, el contar con una metodologĂ­a estandarizada ayuda mucho, mas no es suficiente. A final de cuentas es EL TALENTO, LA CULTURA DE TRABAJO Y EL COMPROMISO DE LA DIRECCIĂ“N lo que permite que las cosas sucedan. Los proyectos se realizan con equipos multidisciplinarios de internos y externos que deben trabajar bajo una misma direcciĂłn y enfoque. Cuando la empresa desarrolladora, o el propietario no apoyan la cultura de la previsiĂłn y el orden, los proyectos se complican. Al final los proyectos salen, causando desgaste y retrabajos innecesarios, relaciones deterioradas y documentaciĂłn deficiente de mejores practicas y lecciones aprendidas. La gente brinca de trabajo en trabajo y se lleva con ella el conocimiento acumulado. Una metodologĂ­a de Project Management probada sirve como herramienta para estandarizar y asegurar la calidad de la gestiĂłn del proyecto.

ÂżCĂ“MO SE RELACIONA LA ADMISTRACIĂ“N DE PROYECTOS A LA ADMINISTRACIĂ“N DE EMPRESAS?

Ambas disciplinas tienen en muchas ĂĄreas en

fff X]\^QX[XPaT R^\

comĂşn, sin embargo, en la prĂĄctica se presentan grandes diferencias. Vale la pena ilustrar que para administrar una empresa que factura 5 millones de dĂłlares al aĂąo, la prĂĄctica que prevalece es contratar un administrador de empresas, de preferencia con un MBA, se cuenta con un consejo, un plan de negocio, reportes ejecutivos de cada ĂĄrea del negocio, polĂ­ticas y procedimientos, roles y funciones, organigramas, etc. MĂĄs al administrar un proyecto con un monto de inversiĂłn de 15 millones de dĂłlares, que tiende a ser mas complejo y con mayores factores de riesgo, ÂżcuĂĄl es la prĂĄctica?, Âżse asigna a un Project Manager con talento y experiencia desde un inicio para documentar y compartir la visiĂłn de los resultados esperados? Âżse cuenta con estĂĄndares y metodologĂ­as para administrar el proyecto profesionalmente, o es un esfuerzo intuitivo?, Âżse genera un plan de proyecto que tome en cuenta riesgos, comunicaciĂłn, presupuestos, estrategias de contrataciĂłn, ingenierĂ­a de valores, etc.?, Âżse cuenta con organigramas claros, y roles y funciones de todos los miembros del equipo, tanto internos como externos?, Âżse definen claramente los Key Performace Indicators (KPIs) que permitirĂĄn evaluar objetivamente el desempeĂąo?, Âżo se privilegia un enfoque tĂŠcnico? Y asĂ­ podrĂ­amos seguir.

ÂżCUĂ L ES LA DIFERENCIA ENTRE PM, GERENCIAS DE PROYECTO, COORDINADORAS, Y SUPERVISORAS?

En nuestro medio la profesiĂłn de Project Management no esta regulada, no existe estandarizaciĂłn, ni lĂŠxico comĂşn, y las barreras de entrada son mĂ­nimas. Es comĂşn que empresas que se denominan gerencias de proyecto, direcciĂłn de proyecto, coordinadoras

55

03<8=8BCA028Âş= 34 ?A>H42C>B

4] [P 5XV ! _^ST\^b P_aTRXPa `dT T[ 0A40 3>=34 <0H>A E0;>A 64=4A0 4; ?A>942C <0=064 <4=C aTU[TYP S^]ST [^b R^bc^b b^] \T]^aTb h bT _aTbT]cP] [Pb \Ph^ aTb ^_^acd]XSPSTb ST PW^aa^ hP bTP P caPeĂ?b ST X]VT]XTaĂ”Pb ST eP[^a ^_ cX\XiPRXĂš] ST ĂˆaTPb TbcaPcTVXPb ST R^]caPcPRXĂš] TcR 0[ cĂ?a\X]^ ST[ 38B4¸> VT]TaP[ \T]cT ]dTbcaP RP_PRXSPS ST [^VaPa PW^aa^b Tb \T]^a `dT T] TcP_Pb _aTeXPb 3daP]cT [P UPbT ST 2>=BCAD2 28Âş= ]dTbca^b R^bc^b PRd\d[PS^b b^] \Ph^aTb h ]dTbcaP RP_PRXSPS ST PW^aaPa WP SXb\X]dXS^ R^]bXST aPQ[T\T]cT

|T[ W^\QaT QXT] _aT_PaPS^ WP VP]PS^ \TSXP QPcP[[P } 2TaeP]cTb ST BPPeTSaP

o supervisoras participen en proyectos en la etapa de concursos y construcciĂłn (zona 2, Fig.2, donde la capacidad de generar ahorros es menor), con un enfoque principalmente tĂŠcnico y empĂ­rico. Compiten en funciĂłn a costo, en lugar de al valor de sus soluciones, comoditizando esta disciplina tan necesaria, demeritando su valor ante el cliente y el medio. ÂżPodrĂ­a pasar por nuestra mente el contratar a nuestro administrador de empresas con base en concursos, seleccionĂĄndolo en funciĂłn a costo, privilegiando su experiencia tĂŠcnica? En otros casos, dichas empresas participan un poco antes, coordinando el proceso de diseĂąo, donde hemos visto algunas de ellas que con tal de ganar el concurso de servicios incluyen dentro de su propuesta econĂłmica las revisiones de ingenierĂ­as que llevan a cabo a travĂŠs de contratistas. Estos proveedores cobran una cantidad mĂ­nima por dicho servicio, pues su interĂŠs esta en especificar sus productos y soluciones para ganar contratos de obra, lo cual genera importantes conflictos de interĂŠs. Para el cliente es fĂĄcil confundirse al no ver la foto completa, y el resultado; se ahorran centavos y se gastan los pesos, perdiendo las oportunidades de generar ahorros importantes durante la planeaciĂłn del proyecto. (Ahorros mal entendidos). Los proyectos terminan a duras penas, sin capitalizar aprendizajes y con mucho desgaste, esto se percibe como la naturaleza del medio, lo cual no tiene por quĂŠ ser asĂ­. EstĂĄ disponible el Project Management como otra forma mas prĂĄctica, probada y eficiente de hacerlo, con certidumbre, transparencia y calidad de vida. Pensamos que la mejor fĂłrmula es hacer un buen trabajo, profesional, preventivo, me-

56

tĂłdico, en equipo, con una direcciĂłn clara y un alto compromiso, enfocado a la rendiciĂłn de cuentas y al desarrollando relaciones de largo plazo (back to the basics). La reciente participaciĂłn de empresas internacionales esta permitiendo levantar el estĂĄndar en beneficio de los proyectos. Esperamos que la crisis actual nos lleve a reflexionar sobre esto y nos exija profesionalizar el medio, que no impere la falta de ideas.

„

„ „

¿A QUÉ ENTORNO SE ENFRENTAN?

LOS SERVICIOS DE PROJECT MANAGEMENT OFERTADOS MUESTRAN CONTRASTES IMPORTANTES La madurez del Project Management en la industria inmobiliaria en MÊxico y LatinoamÊrica es aun incipiente comparada con países desarrollados, por lo que el mercado presenta aun gran cantidad de oportunidades de expansión y crecimiento. Las necesidades de esta disciplina son parcialmente cubiertas por una variedad de empresas pequeùas y medianas con enfoques que van de supervisión a gerencia. Generalmente dichas empresas manejan una pråctica empírica, sin desarrollar talento especializado en project management y no cuentan con eståndares o mÊtodos. Gran mayoría de ellas dependen de la participación operativa del dueùo, y no son institucionales. Nos enfrentamos a un entorno donde: „ Predomina la improvisación sobre la planeación, „ Falta de conocimiento general del tema de Project Management aplicado al sector inmobiliario, „ Se subestima la Administración de Proyectos y se practica de manera empírica e fff X]\^QX[XPaT R^\

„

intuitiva, sin una estructura o metodologĂ­a, privilegiando los aspectos tĂŠcnicos. Existe una creencia de ahorrar tiempo y costo reduciendo el perĂ­odo de planeaciĂłn, que se traduce en retrasos y sobre costos durante la ejecuciĂłn por no seguir un mĂŠtodo prĂĄctico. (ahorros costosos). Existe resistencia a utilizar nuevas tĂŠcnicas y conceptos (resistencia al cambio). En nuestra educaciĂłn formal se dio mas importancia a los aspectos tĂŠcnicos y se dejĂł el desarrollo de conocimientos y habilidades de AdministraciĂłn de Proyectos a la escuela de la vida. No hay duda que hay una escasez de talentos de Project Management, pues es comĂşn encontrar gerentes con conocimientos tĂŠcnicos, lo cual es importante, pero cuando requerimos que sepan planear, controlar, liderar, negociar, comunicar efectivamente y hacer que las cosas sucedan, son escasos los candidatos que cubren el perfil.

¿QUÉ INICIATIVAS PROPONEN?

Promover la cultura y el profesionalismo de la practica del Project Management a travÊs de: „ Publicaciones, conferencias, cursos, plåticas, y documentación de mejores pråcticas. „ Desarrollo de talento y cultura de project management en las organizaciones de clientes e interesados.

¿QUÉ RETOS Y OPORTUNIDADES PERCIBEN EN LA SITUACIÓN ACTUAL? „

Sabemos que los proyectos adecuadamente planeados, que hacen sentido, y donde se hizo bien la tarea, siempre se-

?A>942C <0=064<4=C

3daX]V ?A>942C 34E4;>?<4=C ?70B4 5XV ! cWT ?< R^^aSX]PcTb P]S S^Rd\T]cb QTbXSTb STbXV] _Ta\Xcb _a^RdaT\T]c R^]bcadRcX^] P]S R[^bdaT P[[ ^cWTa cPbZb aT[PcTS c^ _a^YTRc STeT[^_\T]c bdRW Pb) \PaZTcX]V bP[Tb UX]P]RXP[ R^]ca^[b aT_^acb c^ cWT Q^PaS TcR X]cTVaPcX]V P[[ ZTh Pb_TRcb PUUTRcX]V _a^ YTRc bdRRTbb QTh^]S cWT cTRW]XRP[ ^]Tb

3daX]V cWT ?A>942C B4;42C8>= ?70B4 5XV cWT ?< X]cTVaPcTb [TPSb S^Rd\T]cb P]S R^^aSX]PcTb cTP\ TUU^acb U^a\ Q^cW X]cTa]P[ P]S TgcTa]P[ ^aVP]X iPcX^]b UPRX[XcPcX]V cWT STUX]XcX^] ^U _a^YTRc bdRRTbb bWPaX]V Xc P]S R^\\XccX]V cWT cTP\ X] P] ^aSTa[h bcadRcdaT CWT ?< _aT_PaTb P] TeP[dPcX^] P]S bT[TR cX^] _[P] TbcPQ[XbWX]V cWT bR^_T bRWTSd[Tb QdSVTcb _a^RdaT\T]c bcaPcTVXTb P]S R^\\d]XRPcX^]b P]S _a^ YTRc S^Rd\T]cPcX^] PaaP]VT\T]cb T]bdaX]V cWT `dP [Xch ^U cWT f^aZb

rån atractivos. Percibimos un mayor interÊs en el medio por llevar a cabo una mejor planeación, siendo mas cautelosos y selectivos. „ Los fundamentos de la economía Mexicana son sólidos y vemos esta crisis como un desfase temporal, que nos permitirå prepararnos mejor para crecer con orden y adaptarnos råpidamente, cuando la económica se reactive. En los tiempos de auge tendemos a ser complacientes, y en las crisis es cuando la creatividad sale a flote y las mejores ideas se ponen en pråctica. Sabemos por experiencia que saldremos de esta crisis con mayor fortaleza. „ Es claro que el número de proyectos activos se ha reducido, sin embargo existe mayor interÊs en capitalizar las oportunidades, disminuir riesgos y aumentar las probabilidades de Êxito en proyectos de inversión, a travÊs de la aplicación pråctica del Project Management.

CONTACTOS

¿QUÉ RECOMENDACIONES NOS PUEDEN COMPARTIR PARA AFRONTAR LA CRISIS ACTUAL DE UNA MEJOR MANERA?

Project management refers to the methodological organization put in place to ensure that the work done by both the client´s in-house and external teams (designers, consultants, suppliers, contractors, etc.) meets and surpasses the expectations of the key stakeholders (client, final users, etc.) and that it is delivered within the cost and time limitations determined initially. Project management is the discipline of planning, organizing and managing resources to bring about the successful completion of specific project goals and objectives. A project is defined as a temporary endeavor aimed at producing a unique product or service. Project management applies to real state development projects, communications campaigns creation and launching, events organization, production lines design and installation, new computer system implementa-

„ Ser pragmåticos y realistas tomando acciones en el corto plazo, mas no caer en visiones fatalistas, ni perder la visión de lo que viene y cómo debemos capitalizar este tiempo para prepararnos y crecer ordenadamente. „ Aprovechar el momento para desarrollar sus capacidades y talentos de Project Management. „ Implementar iniciativas de planeación pråctica. „ Aprovechar tantas oportunidades que solo se presentan en estas Êpocas.

info@escala.com.mx aalanis@escala.com.mx 01800 224 0000 (81) 81.33.53.00 www.escala.com.mx

1. MetodologĂ­a con sus procesos, tĂŠcnicas y herramientas que describen en forma sistemĂĄtica cĂłmo administrar todos los factores clave que afectan a un proyecto, de inicio a fin. Dicha metodologĂ­a esta publicada en el libro “AdministraciĂłn Profesional de Proyectos LA GUIAâ€?, editado por McGraw Hill. La obra es considerada un best seller por los editores, y ha sido traducida al ingles. Actualmente mas de 50 universidades en MĂŠxico y LatinoamĂŠrica utilizan LA GUĂ?A en sus programas de carrera, maestrĂ­a y diplomados.

WHAT IS PROJECT MANAGEMENT?

fff X]\^QX[XPaT R^\

tions, among many other type of projects. This article will focus on the application of project management to real estate development projects.

WHAT IS NOT PROJECT MANAGEMENT (PM)?

Project Management is not: „ Supervising and coordinating the work without a plan that anticipates the answers required during project execution. „ Taking corrective action while identifying deviations. (PM is more proactive than reactive) „ Managing construction contracts. (This function is key, but a small part of PM) „ Using MS Project to track construction progress. (PM plans, integrates and controls all key components of the schedule, not only construction) It is much more than that ‌ Project management NOT ONLY deals with design and construction coordination or supervision, it goes beyond; includes project planning, team integration, risk management, and among other key strategies, the proactive monitoring of all key factors that affect project success (besides its technical aspects), from start to finish.

WHAT IS THE VALUE OF PROJECT MANAGEMENT?

Various surveys and studies have found that implementing project management in organizations and projects delivers value, such as: Survey by Crawford y Pennypacker – PMI „ Improvements of 50% during project execution „ Improvements of 36% on client satisfaction „ Improvements of 30% on employees satisfaction A recent study by Thomas and Mullaly about the value of project management, (docu-

57

03<8=8BCA028Âş= 34 ?A>H42C>B

5XV ! bW^fb cWPc cWT 0A40 F74 A4 ?A>942C <0=064<4=C 34;8 E4AB C74 78674BC E0;D4 Xb P[b^ fWTaT Rd\d[PcXeT R^bcb PaT [^fTbc P]S ^da bPeX]Vb RP_PRXch Xb WXVWTbc TXcWTa Qh \TP]b ^U eP[dT T]VX]TT aX]V PaTP ^_cX\XiPcX^]b R^]caPR cX]V bcaPcTVXTb TcR 0c 34B86= R^\_[TcX^] ^da RP_P RXch c^ PRWXTeT bPeX]Vb Xb ch_XRP[[h [^fTa cWP] X] _aTeX^db bcPVTb 3daX]V 2>=BCAD2C8>= Rd\d [PcXeT R^bcb PaT WXVWTbc P]S ^da bPeX]Vb RP_PRXch WPb SX\X]XbWTS R^]bXSTaPQ[h

|0 \P] fT[[ _aT_PaTS WPb P[aTPSh f^] WP[U cWT QPcc[T } 2TaeP]cTb ST BPPeTSaP

mented in the book Researching the Value of Project Management, published by PMI) concludes the following: „ More than half of the organizations that participated in the study show tangible value from implementing project management. The rest of the organizations are satisfied with the intangible value achieved and do not see a need or have an interest on demonstrating tangible value. „ Within the intangible value, the following results were documented: Improvements in decision-making Enhanced communications and collaboration Alignment of approaches, terminology and values within the organization Overall effectiveness of the organization and its management approach Improved transparency, clarity of structures, roles, and accountability. In the following pages we will present the conceptual application of the ESCALA METHOD Š1 to real estate development projects while making reference to the common practice with the objective to clarify and share with the reader a more complete vision of the opportunities to capture value form project management initiatives.

ESCALA METHODŠ APPLIED TO THE COMPLETE REAL ESTATE DEVELOPMENT PROCESS

We could say that real estate development

58

projects have two clearly defined phases: The FIRST PHASE is the PROJECT SELECTION (Fig. 1.1), that goes through the evaluation of several projects (lands/vocations), the evaluation of the selected opportunity, its due diligence, integrating the business case, and closing with Project Authorization. The second phase, PROJECT DEVELOPMENT, (Fig. 1.2) starts from the authorization of the project in the previous phase. It includes the Business Plan (business, financial, fiscal and capital structure strategies, among others), and the Project Plan (operating strategy). Also included are the financial, advertising and sales management and other aspects of the real estate development business, as well as the management of design, permits and licenses, biddings and contracting, construction and closure, closing with the hand over of the finished real estate to the property manager.

WHICH OTHER FACTORS ARE KEY TO ACHIEVE PREDICATABLE RESULTS?

In a practice where many projects go behind schedule, budgets are exceeded, and questions about quality arise, having a standardized methodology is of great help, but is not enough. At the end of the day TALENT, WORK CULTURE AND SENIOR MANAGEMENT COMMITMENT is what get things done. Projects are developed with internal and external multidisciplinary teams that need to work together under the same direction and approach. When the developer or the owner organization does not support a culture of orfff X]\^QX[XPaT R^\

der, planning and proactivity, projects get complicated. At the end, projects are delivered, but with a lot of struggle and unnecessary rework, deteriorated relationships and deficient documentation about better practices and lessons learned. Team members go job-hopping, taking with them the accumulated knowledge gained. A professional project management methodology serves as a tool to standardize and ensure the quality of project execution.

HOW DOES PROJECT MANAGEMENT RELATES TO BUSINESS MANAGEMENT?

Both disciplines have many common areas, however, in the practice there are big differences. It is worth illustrating the fact that in order to manage a company with 5 million dollars in annual revenues, the prevailing practice is to hire a business manager, preferably with a MBA. There is a board of directors, a business plan, executive reports from every key area of business, policies and procedures, organizational charts, roles and responsibilities, etcetera. However, when managing a 15 million dollars project, prone to be more complex and with greater risk factors than the previous case, what is the prevailing practice? Is the project assigned, from the very beginning, to a talented and experienced Project Manager so he/she can document and share the vision about the expected results? Are there standards and methodologies in place for managing the project professionally? or prevails an intuitive approach? Is a project plan that includes risk management, communication man-

03<8=8BCA028º= 34 ?A>H42C>B

agement, budgeting, procurement strategies, and value engineering, among other key aspects, integrated and agreed by key stakeholders? Do we have a clear organizational chart with roles and responsibilities for all team members, both internal and external? Do we clearly define the Key Performance Indicators (KPIs) that allows us to objectively evaluate project performance? Or do we favor more of a technical approach? And this could go on and on.

WHAT IS THE DIFFERENCE BETWEEN PROJECT MANAGEMENT, PROJECT COORDINATION OR SUPERVISION?

In our practice, the project management profession is not regulated, there is no standardization, or common terminology, and the entry barriers to work as PM are minimum. It is common practice, for certain companies that label themselves as project managers, project directors, project coordinators or supervisors, to participate in projects during the bidding and construction phases, mainly with a technical and empirical approach (zone 2, Fig.2, where savings capacity is lowest). Many bid with a price driven strategy, instead of the value of their solutions, thus commoditizing such necessary discipline, discrediting its value before the customer and the market. In some other cases, some companies participate a little bit before, coordinating the design process, where we have seen companies that, in order to secure their contract, will include in their proposal, at no cost, engineering revisions performed by means of contractors. Such vendors charge a minimum amount for such services, because their interest is to specify their products and solutions to obtain construction contracts, which creates significant conflicts of interests. Some clients get easily confused when not looking at the whole picture. The result is that the client saves pennies and spends dollars, after missing the opportunities to generate significant savings during project planning (misunderstood savings). The project finishes with a lot of struggle, and without cashing in on lessons learned. This is perceived as the nature of the business, which does not have to be like that. Project Management is available as a practical and proven alternative, which brings certainty, transparency and better quality of life. We think the best formula is to do a good job, professional, preventive, methodical, with clear goals, accountability, and a highly commitment team that values the development of long term relationships (back to the basics). The recent participation of international firms is raising the bar in benefit of the projects. Let us hope that the current financial crisis can lead us to reflect upon these situations, and demands the professionalization of the business, so the lack of ideas does not prevail

60

WHAT SORT OF MARKET ARE WE FACING?

THE PROJECT MANAGEMENT SERVICES OFFER SHOWS IMPORTANT CONTRASTS Professional Project Management in the real estate and construction industries in Mexico and Latin America is taking its first steps in comparison with developed countries, so the market offers great opportunities for expansion and growth. Presently, the needs of outsourcing project management services and solutions are partially covered by a variety of small and medium sized companies whose focus go from supervision to project coordination and management, using basically a technical approach based on the empirical practice of the profession, without methodologies or standardized practices. Some of those companies depend upon the day-to-day involvement of the owner of the business; they are not institutional and they do not develop project management talent. We are facing a market in which: Improvisation prevails over planning. There is a general lack of knowledge about the Project Management discipline, as applied to the real estate development sector. Project management is underestimated, and practiced in an empirical and intuitive fashion, with no structure or methodology, favoring the technical aspects. There is a perception of saving time and costs by reducing the planning period, which translates into delays and cost overruns during project execution, as a result of not following a practical method (costly savings). There is a lot of resistance to implement new concepts, tools and techniques (resistance to change). Our formal education emphasizes the technical aspects of the profession, leaving the development of project management knowledge and skills to the school of life. There is no question that there is a lack of project management talent. It is common to find managers with technical knowledge, which is important, but whenever we need them to plan, control, lead, integrate, negotiate, effectively communicate and make things happen, very few candidates meet the profile.

WHAT INITIATIVES DO YOU PROPOSE?

Promote the culture and professionalism of the Project Management practice, by means of: Publications, conferences, training programs, and documenting and sharing best practices. Development of the project management culture and talent within clients’ organizations and practitioners.

fff X]\^QX[XPaT R^\

WHAT CHALLANGES AND OPPORTUNITIES DO YOU SEE IN THE CURRENT SITUATION?

We know that properly planned projects, with well-done homework, those making sense, will always be attractive. We perceive greater interest in the market to perform better planning, being more cautious and selective. The fundamentals of the Mexican economy are solid, and we perceive this financial crisis as a temporary delay, which will allow us to better prepare ourselves in order to growth with order when the economy reactivates. We see many opportunities and different types of projects during this period, and it is indispensable to quickly adapt. In times of bonanza, we have a tendency to indulge. During a crisis, our creativity arises and we put in practice our best ideas. We know by experience that we will come out of this crisis stronger than before. It is clear that the number of active projects has been reduced; nevertheless, there is more interest on capitalizing opportunities, reduce risk, and enhance probabilities for projects success by means of the practical application of project management.

WHAT RECOMMENDATIONS CAN YOU SHARE TO BETTER FACE THE CURRENT CRISIS?

We have to be pragmatic and realistic, taking short-term actions, but we must not fall in fatalistic visions, or loose the vision of what is coming, and how we must take advantage of this time to get ready and grow quickly and orderly. Take advantage of this moment to develop your project management platforms, skills and talents. Implement practical planning initiatives. Take advantage of the many opportunities that only arise in these times.

CONTACTS

info@escala.com.mx aalanis@escala.com.mx 01800 224 0000 (81) 81.33.53.00 www.escala.com.mx

1 Methodology with its processes, techniques and tools that systematically describe how to manage all key factors affecting a project, from start to finish. Such methodology is depicted in the book “Professional Project Management” THE GUIDE, published by McGraw Hill. The editors consider the manuscript a best seller, and it has been translated into English. Currently, more than 50 universities in Mexico and Latin America use THE GUIDE in their bachelor, M.D. and special course’s curricula.

B4228º= 4B?4280; ?D1;828C0A80

Entrevistadores:Silvia Narváez snarvaez@ 360ng.com.mx Carlos A. Caicedo Zapata carlos@inmobiliare.com

6ad_^ 02>=B0 <^aT cWP] " hTPab bd__^acX]V cWT aTP[ TbcPcT X]Sdbcah

Con una larga trayectoria, esto es, desde 1977, en Grupo ACONSA se han encargado de proveer servicios profesionales de consultoría en la administración de proyectos de Inversión. Su trabajo se extiende al sector público, inversionistas, propietarios, arquitectos y desarrolladores privados de México y otros países. Su experiencia los ha llevado a participar en proyectos de infraestructura del transporte, hospitales de alta especialización, desarrollos turísticos, vivienda, comercial, industrial, instituciones educativas y hasta clubes de entretenimiento. En ACONSA cuentan con uno de los activos más importantes para cualquier compañía, un equipo de profesionales de probada experiencia. ING. JESÚS SALAS, ¿A QUÉ SE DEDICA GRUPO ACONSA Y A QUÉ SECTORES DE LA ECONOMÍA NACIONAL PUEDE OFRECER SUS SERVICIOS?

Grupo ACONSA es una empresa que nació hace 32 años y desde hace 15 se estableció en Monterrey. Básicamente, en ACONSA hacemos una gerencia integral de proyectos de edificación, la cual consiste, en apoyar a desarrolladores, inmobiliarios, industrias, dependencias de gobierno y organizaciones en general, en todo lo que respecta a la gerencia integral. Este trabajo conlleva realizar estudios de factibilidad y la administración propia del proyecto que incluye apoyar en la selección de arquitectos, la coordinación de los mismos y de la construcción, para finalmente, entregar al usuario un producto o un edificio terminado. En todos estos años hemos participado en obras de infraestructura

64

como carreteras, en industrias, en hotelería, en centros comerciales, edificios de oficina y en proyectos habitacionales tanto verticales como horizontales. En resumen, apoyamos a todo el sector de la industria inmobiliaria que tenga proyectos de edificación.

¿EN SU OPINIÓN, QUÉ TANTO HA CAMBIADO EL SECTOR DESARROLLADOR, DE LA CONSTRUCCIÓN E INFRAESTRUCTURA, NICHOS A LOS QUE ESTÁN MUY LIGADOS?

Los desarrolladores en México han estado sufriendo una transformación y aumentando su nivel de profesionalismo constantemente, y esto se debe en parte porque la competencia ha forzado a una mejor preparación para tener mejores resultados. La competencia bien sabemos es nacional e internacional. Ese es para mí el mayor cambio. En síntesis,

fff X]\^QX[XPaT R^\

los distintos sectores se han ido profesionalizando y obteniendo mejores resultados.

¿QUÉ PROYECTOS CONSIDERA USTED HAN SIDO LOS MÁS IMPORTANTES DURANTE TODA LA TRAYECTORIA DE ACONSA?

En los últimos años hemos tenido proyectos por todo México, los principales y más reconocidos son Hoteles Mariott, Casa Magna, en Cancún y los JW Marriott de México, del Distrito Federal y Cancún. También, otros hoteles como el Presidente, en Cozumel e Ixtapa, y el Four Seasons, en Punta Mita. Así mismo, en desarrollos verticales habitacionales en Puerto Vallarta, donde tenemos el desarrollo Shangrilá. En Ciudad de México también puedo nombrar a la Torre del Caballito, después del terremoto se reconstruyeron varios hospitales del Seguro Social y en Monterrey podemos hablar de los condominios Los Nogales y Torre Platino, ambos proyectos muy importantes para los desarrolladores de la ciudad. También, acabamos de terminar el Museo del Acero- Horno 3 y en los últimos tres años hemos realizado 16 centros comerciales por toda la república. Respecto a proyectos educacionales, hemos trabajado para la UNAM, la UAM, el Tecnológico de Monterrey y la Universidad Regiomontana. Como dato general, ACONSA como empresa en Gerencia de Proyectos ha desarrollado once mil cuartos de hotel por toda la república.

PERTENECEN A VARIAS INSTITUCIONES INTERNACIONALES QUE AGREMIAN A EMPRESAS DEDICADAS A LA

B?4280; 03E4AC8B4<4=C B42C8>=

ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSIÓN. ¿QUÉ SIGNIFICA ESTO PARA EL CLIENTE FINAL?

Si pertenecemos a estas empresas es porque queremos apoyar y proyectar mejor al cliente final, es decir, al desarrollador. En un mundo tan complejo y globalizado lo importante es darnos cuenta, quién tiene el conocimiento y así, integrarlo al equipo de trabajo, de tal manera, que enriquecemos la información, para tomar mejores decisiones y por consecuencia, obtener mejores resultados. Ahora bien, somos internacionales, porque necesitamos estar recabando información de todos lados, no es válido, estancarse en el conocimiento de una región o una ciudad, además, gracias a los medios electrónicos de comunicación, podemos obtener información de todo el mundo y aplicarlo al proyecto particular en que estamos trabajando y de esta manera beneficiamos al cliente. Por eso, participamos intensamente en instituciones internacionales, tanto en conferencias, convenciones, congresos y otras actividades.

¿QUÉ PROYECTOS DE TRABAJO ESTÁN ADMINISTRANDO EN LA ACTUALIDAD Y CUÁLES SON LOS QUE VIENEN A FUTURO?

Actualmente tenemos proyectos por toda la república mexicana, siete centros comerciales desde Tijuana hasta Tapachula, incluyendo a Ciudad del Carmen, Cuautla, Guadalajara, Puerto Vallarta, Hermosillo y Nuevo Laredo. Además, un desarrollo en Cancún y estamos trabajando para el ISSSTE. También, un desarrollo industrial en Ciudad Sahagún, Pachuca y otro en Tultitlán, en el Estado de México. Estamos manejando proyectos en el área metropolitana, en l fases de idea y conceptualización. A futuro, estamos en posibilidad de trabajar en proyectos del Gobierno Federal, infraestructura, en las cuestiones de salud y en rehabilitación o infraestructura escolar. Tambié, tenemos proyectos en los nichos industrial, habitacional y desarrollos comerciales.

¿QUÉ DISTINGUE A ACONSA Y PORQUÉ CONTRATARLOS? En ACONSA existe una particularidad, dentro de nuestro personal buscamos gente que haya estado “de los dos lados de la mesa”, del lado del propietario del proyecto y del lado de la empresa de servicio. Una de las mejores maneras de hacer un trabajo es “ponerse en los zapatos del otro.” Entonces, si tenemos gente en la empresa que han estado de ambos lados, a la hora de desarrollar un proyecto, se proporciona al cliente una mejor visión de las diferentes situaciones y por lo tanto, las cosas se hacen de una manera más fácil y con mejores datos para tomar decisiones más sólidas. Por eso, consideramos que ACONSA es la mejor opción para los desarrolladores.

¿QUÉ RIESGOS PUEDE TENER UN DESARROLLADOR O CLIENTE, AL NO USAR PRÁCTICAS Y PROCEDIMIENTOS DEL PROJECT MANAGEMENT, COMO PARTE DE LA ESTRATEGIA EN LA REALIZACIÓN DEL PROYECTO?

Todo proyecto es una idea que se conceptualiza, se define, se diseña, se construye y se pone en operación. El no tener una persona que administre cada una de estas etapas del proyecto, hace que las probabilidades de que exista un problema sean mayores y, por lo mismo, las probabilidades de éxito van a ser menores. Por ejemplo, podemos suponer que no se desarrolle un concepto operativo adecuado durante la fase de conceptualización y definición, a la hora de que se diseñe el proyecto probablemente voy a obtener un diseño que no va a vender mi producto al usuario final, suponiendo que estemos hablando de un desarrollo vertical habitacional. Por lo tanto, el cliente final o usuario detectará esos detalles y el desarrollador va a tener que batallar para vender ese proyecto y, a su vez, deberá regresarse a redefinir y rediseñar, y si ya estaba construyendo, tendría que reconstruir y, por lo tanto, demoler. Entonces, si no hay un grupo de personas especializadas para llevar cada fase del proyecto de manera adecuada, las probabilidades de problemas son muy altas.

LA GERENCIA DE PROYECTOS, ¿ES UN GASTO O UNA INVERSIÓN?

El costo de la conceptualización, definición y diseño es una parte de la inversión que contable y fiscalmente, deben llevarse como parte de los gastos, sin embargo, se afirma que es una coyuntura fiscal, pero no es así. La inversión empieza desde que uno comienza a conceptualizar y a definir el proyecto. En estas fases de conceptualización, definición y diseño es donde menos se invierte, pero es donde más se influye en la determinación del costo y tiempo total del proyecto. Por lo tanto, si quiere uno empezar a construir antes de haber vivido la fase de planeación de forma completa, las probabilidades de que tenga que reconstruir cosas son muy altas, y el costo y tiempo total del proyecto terminarían siendo mayores. El llevar cada una de estas fases correctamente, es importantísimo para la realización del proyecto, ahora bien para cada una de estas fases de acuerdo a las prácticas y procedimientos de PMI, tienen sus entregables que hay que cumplir, además, el tener las fases separadas, es lo ideal, pero en el día a día eso no se da, las fases se traslapan. Los desarrolladores deben de tener quien maneje todas estas disciplinas de una manera planeada y controlada.

FINALMENTE, NO HAY DUDA QUE EL PROJECT MANAGEMENT

MODELO DE OPERACIÓN El modelo que usamos cuando trabajamos para un cliente nos permite entrar desde tomar su idea a conceptualizarla, definirla, diseñarla y construirla, por lo tanto, lo vamos llevando por los diferentes pasos o etapas del proyecto, teniendo la certeza que hemos obtenido el propósito completo de cada etapa. En cada uno de estos pasos aplicamos las prácticas y procedimientos del Project Management Institute, que nos ayuda hacer las cosas de una manera ordenada y, así, tener mejor información para nuestros clientes. Este modelo lo hemos aprendido a través del tiempo. Pensamos entonces que las etapas se dividen en dos fases principales y éstas son la fase de planeación, en donde se definen las ideas, concepto y definición, y en la fase de ejecución tenemos el diseño y la construcción. Estas fases deben ser controladas para obtener proyectos exitosos.

fff X]\^QX[XPaT R^\

65

B4228º= 4B?4280; ?D1;828C0A80

cer como país tenemos que hacerlo de una manera ordenada y la mejor forma es apoyarnos en el Project Management Institute. Nuestro reto en México es que reconozcamos esto, lo apoyemos y empecemos a obtener los beneficios de tener esta visión trabajando para nosotros. Esto nos da un panorama de la administración de proyectos. En Grupo ACONSA estamos con toda la disposición de apoyar en sus proyectos a todos los desarrolladores interesados en emprender un proyecto exitoso. GRUPO ACONSA Monterrey Tel. (0181) 8153 6700 www.aconsamty.com.mx Ciudad de México Tel. (55) 5524 9371

Mr. Jesús Salas, what kind of work does Grupo ACONSA perform, and which sectors of the domestic economy could benefit from your services?

Grupo ACONSA is a company that was created 32 years ago. It’s been 15 years since the company settled in Monterrey. Basically, ACONSA provides a comprehensive manageEl Project Management Institute es la asociament for construction projects. This includes ción de Management que más ha crecido en supporting the developers, realtors, industries, el mundo en los últimos 15 años, porque nos government agencies and organizations in gehemos dado cuenta que la administración de neral, with everything regarding a comprehenproyectos es la mejor manera para llevar una sive management. This works leads to perform empresa o institución de un lugar a otro, y feasibility studies and the administration of the esto tiene que hacerse de una manera ordeproject itself, including support in the selecnada y diferenciada de las operaciones que tion of architects, coordinating the architects, día con día se realizan en las empresas. Hacia and the construction, so we can finally deliver el futuro, si queremos desarrollarnos y crea finished product or building to the user. In all these years, we have participated in infrastructure works, such as roads, CURRICULUM VITAE in industries, hotels, shopping malls, El Ing. Jesús Salas Berlanga egresó de la Texas Tech office buildings and housing projects, University en 1964 y adelantó un postgrado en admiboth vertical and horizontal. In short, nistración industrial de la Universidad Autónoma de we support all sectors of the real esNuevo León. Ha participado en asociaciones como tate industry having building projects.

INSTITUTE ES UN CREADOR DE ESTÁNDARES. ¿QUÉ RETOS VEN HACIA EL FUTURO?

la AMIME, American Society Mechanical Engineer. Es miembro de la Sociedad Mexicana de Ingeniería Económica y de Costos S.A., y funge como miembro activo del Project Management Institute (PMI). Laboró en empresas como John Deere, en donde ocupó el cargo de Gerente de Ingeniería. Por otra parte, trabajó en Hojalata y Lámina S.A., además de que fue Director de Proyectos en Vitro División Cristalería durante 10 años. También, fue Director de Proyectos en VISA, en la división de turismo, así como Gerente de Ingeniería y nuevos proyectos en Productos Corning de México S.A. de C.V. Durante 7 años se desempeñó como Director de Proyectos, Construcción y Turismo en Cemex. Hoy día es el Director General de Grupo ACONSA, en Monterrey.

66

In your opinion, how much have the development, construction, and infrastructure sectors changed? You are closely related to those sectors, right?

Developers in Mexico have been suffering a transformation, constantly improving their professional levels, and that has happened in part because competition has forced them to be better prepared in order to have better results. Competition, we all know, is both domestic and international.

fff X]\^QX[XPaT R^\

That is, in my opinion, the biggest change. In short, the various sectors have become more professional and have been obtaining better results.

Which projects do you think have been the most important ones in the history of ACONSA?

During the last years, we have had projects all over Mexico. The main ones, the ones everybody knows about, are the Marriott Hotels, Casa Magna in Cancun and the JW Marriotts in Mexico City and Cancun. Also consider other hotels, such as the President in Cozumel and Ixtapa, and the Four Seasons in Punta Mita. In vertical housing developments in Puerto Vallarta, we also have the Shangri-La development. In Mexico City, I can also mention Torre del Caballito. After the earthquake, several social security hospitals were rebuilt. In Monterrey we can mention Los Nogales and Torre Platino condominiums, both very important projects for the city developers. We have also just finished the Acero-Horno 3 Museum (Steel-Furnace 3) and during the last three years, we have built 16 shopping malls all over the country. Speaking of education projects, we have worked for UNAM (Mexico’s National Autonomous University) and UAM (Metropolitan Autonomous University), Tecnológico de Monterrey and Universidad Regiomontana. As general information, and as a Project Management company, ACONSA has developed eleven thousand hotel rooms throughout the country.

You belong to several international institutions, grouping companies dedicated to the management of investment projects. What does this mean for the final customer?

We belong to those companies because we want to provide better support and better projects to the final customer, i.e., the developer. In such a complex and globalized world, the important thing is to realize who has the knowledge and make that person part of the team, so we enrich the information as to make better decisions and to obtain better results, consequently. Now, we are international because we need to keep collecting data from all over the place. One can no longer be stuck with the knowledge of one region or one city. Thanks to the electronic media, we can get information from all over the world and apply it to a particular project in progress. In this way, we are benefiting the customer. That is why we have an intense participation with international institutions in conferences, conventions, gatherings and other activities.

Which work projects are you managing right now, and which are coming in the future?

We currently have projects all over Mexico. Seven Shopping malls from Tijuana to Tapachula,

B4228º= 4B?4280; ?D1;828C0A80

OPERATIONS MODEL

The model we use when working for a customer, allows us to step in from taking his/her idea and conceptualize, define, design and built that idea. Therefore, we are leading it through the various steps or stages in the project, being certain that we have gotten the full purpose of each stage. We apply the Project Management Institute’s practices and procedures in each one of these steps. That helps us doing things in an orderly fashion, and to have better information for our customers. We have learned this model through time. We then think that the stages are divided in two main phases: planning –in which we define the ideas, the concept and the definition– and execution –where we have the design and construction. We must control these phases in order to have successful projects.

including Ciudad del Carmen, Cuautla, Guadalajara, Puerto Vallarta, Hermosillo and Nuevo Laredo. Additional to that, we have a development in Cancun and we are working for ISSSTE (the social security services for bureaucrats). We can list also industrial developments in Ciudad Sahagún, Pachuca and another one in Tultitlán, in the State of Mexico. We are managing some projects in the metropolitan area of Mexico City in the phases of brainstorming (ideas) and conceptualization. In the future, we have possibilities to work in projects for the Federal Government, infrastructure, in health and rehabilitation projects and in education infrastructure. We also have projects in the areas of industry, housing and commercial developments.

Which risks can a developer or a customer run when not using Project Management practices and procedures, as part of the strategy in any given project?

Every project is an idea that is conceptualized, defined, built and commissioned. Not having a person managing each one of these steps in the project makes it more likely to have problems and, consequently, the probabilities for success are going to shrink. For instance, we can suppose that a suitable operations concept is not developed during the conceptualization and definition stage, so whenever the project

WHAT MAKES ACONSA SO UNIQUE, AND WHY HIRING YOU? ACONSA has a peculiarity: for our personnel we look for people that have been “on both sides of the table”: on the side of the project owner and on the side of the service company. One of the best ways to make a job is placing ourselves in “the other person’s shoes”. So, if we have people in the company that have been in both sides, when the time to develop a project comes, we provide the customer the best vision of the various situations. Thus, things are easier and we have better data to make solid decisions. That is why we consider ACONSA as the best option for developers.

68

is designed, I will probably get a design that is not going to sell my product to the end user, if we pretend to be speaking about a vertical housing development. So the final customer or user will detect those details, the developer is going to struggle to sell that project, and at the same time he/she will have to go back and redefine, redesign, and if the construction was already in progress, rebuild and some times demolish. If there is not a group of specialized people to properly lead each phase of the project, there is a high probability for problems.

What about Project Management, is that an expense or an investment?

CURRICULUM VITAE Mr. Jesús Salas Berlanga graduated from Texas Tech University in 1964 and started an industrial administration postgraduate from the Autonomous University of Nuevo León. He has been a member of societies such as AMIME, American Society of Mechanical Engineers. Mr. Salas is a member of Sociedad Mexicana de Ingeniería Económica y de Costos S.A. (Mexican Society of Economics Engineering and Costs) and is an active member of the Project Management Institute (PMI). He worked for companies such as John Deere, where he was the Engineering Manager, Hojalata y Lámina S.A., and was the Project Director in Vitro Glassworks Division for 10 years. He also worked as Project Director for VISA, tourism division, and as Manager of Engineering and New Projects for Productos Corning de México S.A. de C.V. He was also the Director of Projects, Construction and Tourism of Cemex for 7 years. He is now the General Director of Grupo ACONSA, in Monterrey.

The cost of conceptualization, definition and design is part of the investment that must be managed as part of the expenses, both in accounting and taxes; nevertheless, it is said that it is a fiscal opportunity, but that is not true. The investment starts when one begins to conceptualize and define the project. In these conceptualization, definition and design phases is where the least investment is placed, but it is also where there is the greatest influence in determining the cost and the total time for the project. So if one wants to start building before having a full planning phase, there is a high probability that one will have to rebuild things, and the cost and the total time for the project will end up getting bigger. Properly having each one of these phases is paramount for the execution of the project. Now, according to the PMI practices and procedures, each one of these phases has its own deliverables that must be fulfilled. In addition to that, having separated phases is ideal, though that doesn’t happen on a daily basis; the phases overlap each other. Developers must have someone managing all these disciplines in a planned and controlled fashion.

Finally, there is no question that the Project Management Institute is a standard creator. What challenges do you see towards the future?

The Project Management Institute is the Management association that has experienced the

fff X]\^QX[XPaT R^\

biggest growth in the world during the last 15 years. We have come to realize that project management is the best way to take a company or an institution from one place to another, and that has to be done in an orderly and differentiated way from the operations performed on a daily basis in the companies. We do want to develop and grow in the future. As a country, we have to do it orderly, and the best way is to rely in the Project Management Institute. Our challenge in Mexico is to be aware of this, to support it and to start getting the benefits from having this vision working on our side. This gives us a panorama of the project management. Grupo ACONSA is completely willing to support all the developers in their projects; all those interested in starting a successful project.

GRUPO ACONSA Monterrey Phone. (0181) 8153 6700 www.aconsamty.com.mx Mexico City Tel. (55) 5524 9371

MĂŠxico - Monterrey - Guadalajara - Madrid

;460;

Por Carlos Eduardo Mar tĂ­nez Rico Creel, GarcĂ­a-CuĂŠllar, Aiza y EnrĂ­quez carlos.martinez@ creelmx.com

2>=B834A028>=4B ;460;4B H 58B20;4B

B>1A4 4; ?06> 34 34D30B 2>= 184=4B H ;0 2A8B8B 42>=Âş<820 ?aX\TaP ?PacT ;TVP[ P]S cPg R^]bXSTaPcX^]b PQ^dc cWT _Ph\T]c ^U STQcb dbX]V PbbTcb P]S cWT UX]P]RXP[ RaXbXb ?Pac >]T

La actual crisis que afecta el sistema financiero mundial tiene como uno de sus efectos la parĂĄlisis del sistema de flujos y pagos en el nivel mundial, lo que hace que las deudas se incumplan por falta de liquidez y se caiga en incumplimiento levantĂĄndose todo el espectro legal como instrumento para exigir el pago de las deudas.

D

Ă­a a dĂ­a, las noticias revelan nuevos datos de los efectos de la crisis del sistema financiero mundial y las constantes acciones que los gobiernos han estado tomando para contener la caĂ­da de los actores del sistema financiero, pues algo muy simple les sucede, sus deudas son mayores que el dinero con el que cuentan para pagarlas. Sin embargo, en este entorno no se ha revelado con la misma fuerza lo que nos pasa a los individuos o las empresas de menor tamaĂąo que, aĂşn sin la fuerza o relevancia de una instituciĂłn financiera mundial, tambiĂŠn se encuentran afectadas por la crisis, pues los flujos que genera la economĂ­a de los paĂ­ses, incluyendo MĂŠxico, hoy son mĂĄs que nunca insuficientes para colmar las necesidades de la gente comĂşn que deben hacer frente a sus deudas. Por esto, hoy se piensa en otros bienes materiales de cada uno en su patrimonio para hacer frente a las deudas. Sin embargo, un aspecto a tomar en consideraciĂłn al momento de evaluar una alternativa de pago con bienes es el impacto legal y fiscal que se generan para el pagador y el acreedor, pues dichos elementos manejados inadecuadamente pueden crear problemas. Este artĂ­culo subraya algunos aspectos a tener en consideraciĂłn al momento de tomar una decisiĂłn respecto de la utilizaciĂłn de bienes inmuebles para hacer frente al pago de alguna deuda en las ĂĄreas legal y fiscal.

70

DEUDAS Y MEDIOS DE PAGO

En este camino, partimos de una situaciĂłn que aunque hipotĂŠtica hoy pueden estar enfrentando muchas personas o corporaciones ante la grave crisis y que implica la obligaciĂłn de pago de una deuda que ha vencido o estĂĄ por vencerse, y lo cual provoca que el acreedor por las vĂ­as legales respectivas exija el pago de la deuda, sin que el deudor tenga el dinero en efectivo para hacer el pago del monto adeudado. En esta situaciĂłn, aquellas personas o empresas con bienes pueden pensar en utilizarlos para hacer el pago de la deuda con dos implicaciones: 1. Que la deuda deje de crecer por el incremento de su saldo por concepto de intereses y otros gastos y 2. Conservar una buena calidad crediticia y buena imagen en el mercado, lo cual hoy puede implicar confianza en la persona o empresa. Legalmente, una deuda se debe pagar entregando la cosa o cantidad que se hubiere prometido, en la forma y tĂŠrminos acordados por las partes (acreedor y deudor), incluyendo el plazo de pago, el monto, tipo de cosa y el lugar, entre otros elementos. Normalmente, las deudas de dinero se deben pagar con dinero e incluso la ley establece que si alguna persona debe pagar en MĂŠxico en alguna moneda extranjera, como es el dĂłlar de los Estados Unidos de AmĂŠrica, el pago se puede hace con pesos mexicanos al tipo de cambio del dĂ­a en curso, publicado en el

fff X]\^QX[XPaT R^\

Diario Oficial de la FederaciĂłn. Ahora bien, la misma ley permite que el deudor pueda hacer el “pagoâ€? con sus bienes, en lugar de efectivo, como mecanismo alternativo al pago en efectivo. Me explico. Bajo los parĂĄmetros de las leyes en MĂŠxico, una persona con una deuda debe pagar exactamente lo que se comprometiĂł a pagar; que puede ser una cantidad de dinero o puede ser realizar una actividad (por ejemplo, pintar una barda), de forma tal que la ley otorga seguridad tanto a un acreedor como a un deudor. Para el acreedor, la certeza llega porque sabe que recibirĂĄ de su deudor y para el deudor la certeza se refleja en el hecho que sabe lo que estĂĄ obligado a entregar y que no se le podrĂĄ exigir otra cosa distinta. La ley establece que se puede pagar con una cosa diferente, ante lo cual los abogados se refieren como “pago en especieâ€? o “daciĂłn en pagoâ€? e implica que cuando alguien tiene una deuda en dinero y no cuenta con la cantidad para hacer el pago de la deuda y extinguirla puede entregar al acreedor una cosa en pago de la deuda y que si el acreedor acepta saldarĂĄ la misma. La cosa ofrecida para pago puede ser cualquier cosa material, como un vehĂ­culo, una casa, un edificio, o una cosa inmaterial, una marca, derechos en un contrato, un tĂ­tulo de crĂŠdito emitido por un tercero, derechos de fideicomiso, etc. En el caso de que lo que se ofrezca sea un bien inmueble, por ejemplo, una casa, un edificio, una bodega, etc., las leyes mexicanas establecen ciertos requisitos para efectuar legalmente el pago con un bien inmueble. Las leyes civiles establecen que la cesiĂłn de bienes inmuebles en pago de deudas debe ser acordada por el acreedor y el deudor para que tenga por efecto extinguir la deuda. Asimismo, la ley establece que la entrega de los inmuebles como pago debe cumplir ciertas formalidades para su validez. Por regla general, si el valor de avalĂşo del inmueble es menor al equivalente a 365 veces el salario mĂ­nimo general diario vigente en el caso del Distrito Federal (los estados de la repĂşblica varĂ­an levemente), que viene siendo 20,002 pesos (54.80 x 365), la trans-

;460; misión del inmueble puede otorgarse en documento privado firmado por el acreedor y el deudor ante dos testigos y las firmas de todos se deberán ratificar ante notario público, juez o el oficial del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal y en su caso de los estados de la república. A falta de este requisito, la transmisión puede anularse por un juez en virtud de que no se cubrió la forma que indican las leyes para que se transmita la propiedad del inmueble que se da en pago. En caso de que el valor de avalúo exceda del monto señalado anteriormente, el instrumento en el que se documente la operación de transmisión del inmueble en pago de al deuda debe constar en escritura pública otorgada ante un notario público y registrarse en el Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal y en su caso de los estados de la república. En este caso, la escritura pública ante notario tendrá un costo al igual que la inscripción en el registro público que debe tenerse en cuenta; no obstante, este mecanismo dota de plena certeza jurídica al acreedor en el sentido de que el inmueble queda en su patrimonio como pago de la deuda que tenía el acreedor y solamente se le podría privar del inmueble, en caso de que alguien alegue un derecho previo sobre la propiedad del inmueble, se declare que la operación es en fraude de acreedores o en caso de concurso se declare que la operación tuvo como propósito privar de bienes al deudor para pagar deudas legítimas.

En este tipo de operaciones el avalúo de los inmuebles es muy importante, pues les otorga a las partes certeza en cuanto a que el bien inmueble que se entregará tiene un valor suficiente para cubrir el importe de la deuda, pues si bien las partes tienen gran libertad para determinar en qué valor se recibe un bien, dicho valor tiene importantes consecuencias respecto del pago de los impuestos que surgen en este tipo de operaciones.

E

very day we hear new data in the news about the effects of the financial system crisis in the world, and the constant actions from the governments to contain the fall of the actors in the monetary system. Something very simple is happening to them: their debts are greater than the money they have to pay for them. Nevertheless, in this scenario, it has not yet been revealed what is going on with individuals and small companies. If not with the power or the significance of a world financial institution, individuals and small companies are also affected by the crisis, because the flows generated by the economies in the countries, including Mexico, are now more than ever insufficient to cover the needs of the common people that must pay debts. That is why we think in some other assets from one’s patrimony as to cover our debts. Nevertheless, something we must consider when pondering the use of our assets to cover some payments, is the legal and tax impact such action creates in both the

fff X]\^QX[XPaT R^\

4bcT PacÔRd[^ bdQaPhP P[Vd]^b Pb_TRc^b P cT]Ta T] R^]bXSTaPRXÚ] P[ \^\T]c^ ST c^\Pa d]P STRXbXÚ] aTb_TRc^ ST [P dcX[XiPRXÚ] ST QXT]Tb X]\dTQ[Tb _PaP WPRTa UaT]cT P[ _PV^ ST P[Vd]P STdSP T] [Pb ÈaTPb [TVP[ h bRP[ payer and the creditor. A misuse of this alternative can create problems. This article underlines some legal and tax matters we must consider when making the decision to use immovable assets to pay a debt.

Debts and means of payment

In this way, we start from a situation, which, though hypothetical, many people or corporations could be facing nowadays in this serious crisis: the obligation to pay a debt already due or about to become due. The creditor uses legal means to demand payment, and the debtor does not have the money in cash to pay the balance. In these situations, individuals and corporations might think in using their assets to make the payments, with two implications: 1. That the debts stop growing due to the increment in its balance, owing to interests and other expenses, and 2. Preserve good credit qualifica-

71

One of the effects of the current crisis, that is upsetting the world’s financial system, is the paralysis of the cash flow, and the payment system worldwide. In this way, debts are not honored due to a lack of liquidity, debtors fall in default, and that sets the legal machinery to work as an instrument to demand payment. tions, and a good image in the market, which today can mean trust in a person or a corporation. Legally speaking, a debt must be paid delivering the thing or the amount promised, in the form and in the terms agreed by the parties (creditor and debtor), including the payment period, the amount, the type of thing and place, among other elements. Normally, money debts have to be paid with money. Even the law states that if a person has to pay a debt in foreign currency in Mexico, such as US dollars, he/she can make the payment in Mexican pesos at the exchange rate in force that day, published in the Official Gazette of the Federation. Now then, the same law allows the debtor to make the “payment” with his/her assets, instead of cash, as an alternative mechanism to pay in cash. Let me explain. Under the parameters of the Mexican laws, a person with a debt must exactly pay what he/she committed to pay. It can be an amount of money, or to perform an activity (for instance, paint a wall). In that way, the law provides guarantees for both a creditor and a debtor. For the creditor, certainty comes because he/she knows what is he/she going to receive from the debtor, and for the debtor the certainty reflects the fact that he/she knows what is he/she in the obligation to deliver, and that no other thing can be demanded from him/ her. The law sets forth that it is possible to pay with a different thing, to which lawyers refer to “payment in kind” or “thing in lieu of payment”. This implies that when someone has a debt in money and does not have the amount to make the payment, he/she can give the debtor something in payment of the debt; if the debtor accepts such thing, the debt is settled. The thing offered in payment can be anything material, such as a car, a house, a building, or an immaterial thing, like a brand, contract rights, a credit instrument issued by a third party, rights over a trusteeship, et cetera. If the thing offered is an immovable asset,

CWXb PacXR[T d]STa[X]Tb b^\T [TVP[ P]S cPg \PccTab fT \dbc R^]bXSTa fWT] \PZX]V cWT STRXbX^] c^ dbT X\\^ePQ[T PbbTcb c^ _Ph P STQc 72

fff X]\^QX[XPaT R^\

for instance a home, a building, a warehouse, et cetera, the Mexican laws set forth certain requirements to make the payment legal, with the use of an immovable asset. Civil laws state the cession of immovable assets in payment for debts, must be agreed between the creditor and the debtor, as to be used to demand the debt. Also, the law states that the cession of the immovable asset as a payment must fulfill certain formalities as to be valid. As a general rule, if the appraisal value of the immovable asset is less than the equivalent to 365 times the general daily minimum wage, in force in the case of Mexico City (the states in the republic have certain variations), which is 20,002 pesos (54.80 x 365), the transfer of the immovable asset can be granted in a private document signed by the creditor, and the debtor before two witnesses, the signatures from everybody must be certified before a Notary Public, a judge or an officer from the Real Estate Public Record Office in Mexico City, or the corresponding in the states of the country. If this requisite is lacking, a judge can annul the cession, because it was not made as per the forms stated in the law as to transfer the property of the immovable asset given in payment. If the appraisal value exceeds the amount stated before, the instrument used to document the immovable asset cession operation, to pay the debt, must be recorded in a public deed given before a Notary Public, and register such document in the Real Estate Public Record Office in Mexico City, or in the corresponding body in the estates of the republic. In this case, we must consider that the public deed before a Notary Public, as well as the filing in the Public Record Office, will have a cost. Nevertheless, this mechanism provides absolute legal certainty to the creditor, because the immovable asset is now part of his/her patrimony as payment for the debtors’ balance, and the creditor can only be stripped from the item in case of somebody claiming previous rights over the immovable asset ownership, if the operation is a fraud for the creditor, or in case of proceedings in bankruptcy, if it is ruled that the purpose of the operation was to deprive the assets from a debtor as to pay legitimate debts. In this type of operations, the appraisal of the immovable asset is very important, because that provides certainty to the parties that the immovable asset that will be transferred has enough value as to settle the debt, because even though the parties have a lot of freedom to determine the value received for the item, such value has relevant consequences about the payment of taxes, arising from this type of operations.

03<8=8BCA028º= 34 ?A>H42C>B

Por Rafael Garza Consultor rgarza@softec.com.mx

0e^XS cWT _XcUP[[b fWT] STeT[^_X]V h^da _a^YTRc

Hoy en día hay herramientas al alcance de las empresas que tienen la incógnita de cómo será su proyecto, las cuales una vez sabiéndolas utilizar pueden dar seguridad en su proyecto. 74

fff X]\^QX[XPaT R^\

03<8=8BCA028º= 34 ?A>H42C>B

A

ctualmente para tener una buena administración de proyecto es necesario contar con información oportuna, pues durante el proceso del proyecto se pueden tener ahorros importantes. Y es que la administración profesional de proyectos consiste en asesorar a los clientes en todas las etapas de la obra En Softec tenemos claro que contar con las herramientas ayuda al adquiriente a saber el alcance, la duración y el costo del proyecto. Así, el objetivo de Softec es crear herramientas que permitan a nuestros clientes tomar mejores decisiones de negocios, por lo que permiten entender cuáles son los puntos de incertidumbre en su negocio para que los podamos ayudar a tomar la mejor decisión. Conocer el inventario de las zonas ayuda a saber cómo se está desarrollando la plaza. Por ejemplo, datos calculados por la empresa reflejan que en conjunto los inventarios han disminuido un 10.84% en el 2008 comparados con el 2007, en tanto los segmentos que más cayeron fueron los de tipo económico con 17.24% y los de tipo medio, con 11.09%. Además, les siguen los de tipo social con 7.24%, el residencial con 3.44% y el residencial plus con 0.07%. Softec recomienda que los desarrolladores de vivienda para este 2009, dada la importancia económica, cuenten con un diagnóstico que permita establecer un análisis, seguimiento y evaluación de los factores que impactan en el sector, y les permitan conocer su evolución y características. De este modo, la información generada y los resultados permitirán a la industria contar con mayores herramientas para la toma de decisiones.

TRABAJO EN EQUIPO

El servicio ofrece la ventaja de ser una inversión que acarrea ahorros a los clientes, porque la unión del trabajo en equipo garantiza el éxito de sus proyectos. Una de las ventajas de tener el conocimiento sobre dónde se pueden obtener más ahorros es hacer un análisis detallado, dependiendo del alcance contratado, el tiempo de duración del proyecto y el tipo de construcción. Softec pronostica que para este 2009 probablemente haya una reducción en el ritmo total de ventas de la industria, sobre todo debido a la baja de inventarios. Por lo tanto, los desarrolladores que tengan mercancía y la sepan vender pueden tener el mejor año por falta de oferta y demanda estable. Una recomendación es no dejarse llevar por la volatilidad y revisar continuamente los proyectos para evaluar y mejorarlos. La validación de un proyecto sirve para evaluar el mercado habitacional con el fin de

76

evaluar el posible desempeño de un conjunto inmobiliario, determinando la participación de mercado que podrá alcanzar. Este nos muestra la vocación inmobiliaria de la zona, las estrategias, el tiempo y las características del desarrollo del proyecto y productos. Al saber el mejor y más rentable uso se da a conocer la situación actual del mercado habitacional, así como el contexto del mercado en los proyectos y productos actuales para adecuar el proyecto y el producto más adecuado para la zona de estudio, además de que ayuda a identificar y medir el tamaño del mercado para los productos que optimicen el proyecto a desarrollar y establecer el potencial de mercado para los productos que se evalúan. También, cabe identificar las oportunidades de desarrollo para el mercado de cada uno de los productos, establecer las estrategias de espacios, precios, mercado y ventas que pueden aprovecharse para los productos, así como establecer el perfil del cliente objetivo y donde se encuentra, por lo que Softec puede proporcionar herramientas para ayudar a su empresa.

fff X]\^QX[XPaT R^\

D]P aTR^\T]SPRXÚ] Tb ]^ STYPabT [[TePa _^a [P e^[PcX[XSPS h aTeXbPa R^]cX]dP\T]cT [^b _a^hTRc^b _PaP TeP[dPa h \TY^aPa[^b

03<8=8BCA028Âş= 34 ?A>H42C>B

>]T aTR^\\T]SPcX^] Xb ]^c c^ VTc RPaaXTS PfPh Qh e^[PcX[Xch P]S R^]bcP]c[h aTeXTf cWT _a^YTRcb c^ TeP[dPcT P]S X\_a^eT cWT\

Nowadays, there are tools within the reach of companies that wonder what their project will be like; by learning to use them, they can be sure of their project.

78

C

urrently, having good project management requires timely information, as it can lead to significant savings in the process of the project. This is because professional project management consists in advising clients through all the stages of construction. At Softec, we are well aware that the tools help the buyer know the scope, duration, and cost of the project. Softec’s goal is to create tools that will enable our clients to make better business decisions. Thus, they allow an understanding of the uncertain aspects of their business so we can assist them in making the best decision. Being familiar with the inventory in each area makes it possible to learn how the location is developing. For instance, data calculated by the company reflect that, as a whole, inventories decreased 10.84 percent in 2008 vs. 2007. The segments with the largest drop were the economic type at 17.24 percent, and the middle type, at 11.09 percent; next, came the social at 7.24 percent, the residential at 3.44 percent, and the residential plus at 0.07 percent. Softec recommends that, in 2009, and in view of the economic importance, developers have a diagnosis that will enable the establishment of an analysis, follow-up, and evaluation of the factors impacting the sector, to understand their evolution and characteristics. The information and the results will make it possible to have more tools for decision-making within the industry.

Teamwork

The service offers the advantage of being an investment with savings for the clients, as the union in teamwork guarantees the success of their projects. One of the advantages of being familiar with where more savings can be found is making a detailed analysis, based on the scope requested, the project’s duration, and the type of construction. Softec estimates that it is likely that the rate of total sales in the industry will decrease in 2009, mainly because of the drop in inventories; therefore, developers who have merchandise and know how to sell it can make of this the best year, due to the lack of supply, combined with a stable demand. One recommendation is not to get carried away by volatility, and constantly review the projects to evaluate and improve them. A project validation is useful to assess the housing market in order to determine the possible performance of a real estate complex, defining the market share it could achieve. It shows the area’s real estate vocation, strategies, time, and features of the project and product development. The best and most profitable use is found by becoming acquainted with the current housing market situation, as well as the context of the market for the existing projects and products, in order to adapt the project and product to the area in the study. In addition, it makes it possible to identify and gauge the size of the market for the products that will optimize the project to be developed, and establish the market potential for the products evaluated. It also identifies the development opportunities in the market for each of the products, as well as the space, price, market, and sales strategies that can be exploited for the products, and sets the profile of the target clients and their location. Thus, Softec can provide the tools to assist your company. „

fff X]\^QX[XPaT R^\

34; 4G?4AC>

Por Concreto Latinoamérica www.concretolatinoamerica.com

BDBC08=01;4 7>DB8=6) cWT UdcdaT X] W^\T QdX[SX]V Uno de los mayores desafíos en la agenda internacional es lograr disminuir las concentraciones de los Gases de Efecto Invernadero que inciden negativamente en la temperatura promedio de la superficie terrestre. Desafortunadamente, el medio ambiente se ha visto afectado por los desechos que generan la actividad humana e industrial. Además, en el nivel global se enfrentan problemas de contaminación y agotamiento de recursos naturales.

M

éxico no es la excepción, y a pesar de que en la actualidad hay mayor conciencia sobre esta problemática, en el ámbito de la construcción habitacional continúan siendo muy pocos los proyectos de vivienda que contemplan e integran criterios ambientales. Se cuenta con políticas, lineamientos y criterios sobre el desarrollo de la vivienda sustentable; sin embargo, una de las tareas fundamentales para el sector vivienda en el país es lograr un crecimiento habitacional de calidad enmarcado criterios de sustentabilidad que tome en cuenta medidas para el ahorro de energía, agua, el reciclamiento de aguas, el manejo adecuado de residuos sólidos, diseño bioclimático y de áreas verdes, bajo orientaciones normativas y esquemas de apoyo financiero. La Política Nacional de Vivienda enfoca sus esfuerzos a alcanzar los propósitos en materia de vivienda a fin de cumplir los cinco ejes rectores de la política pública nacional, entre los que se destaca el de la sustentabilidad ambiental. Por ello, el Programa Nacional de Vivienda 2007-2012, alineado con el Plan Nacional de Desarrollo, plantea como objetivo rector “impulsar el desarrollo habitacional sustentable”, y como estrategia, “estimular la construcción de desarrollos ha-

80

bitacionales con características de sustentabilidad”, adoptando criterios de racionalidad en el uso del agua, la energía, ubicación cercana a los centros de trabajo y educativos, optimizando el aprovechamiento de la infraestructura existente, con servicios suficientes y en un entorno que favorezca el orden, la convivencia y la recreación.

SUPERAR VARIOS OBSTÁCULOS

Los objetivos de este plan implican superar varios obstáculos que incluyen, entre otras cosas, dar un giro a la tendencia histórica en la edificación de vivienda, promover los beneficios ambientales y de calidad de vida que implica la adopción de nuevas formas de construcción que sean amigables con el medio ambiente, e integrar a los desarrolladores inmobiliarios del país para que construyan bajo estas consideraciones. Actualmente, la forma de producción de la vivienda en México se desarrolla en lotes individuales con opción a crecimiento, con materiales tales como concreto, tabique y varilla, a través de grandes desarrollos habitacionales, en dimensiones mínimas, debido a que se tiene que absorber el costo de infraestructura y servicios municipales, y casi sin áreas verdes, destaca la Comisión Nacional de Vivienda

fff X]\^QX[XPaT R^\

(Conavi) en su documento “Desarrollos habitacionales sustentables en México”. Por el contrario, las propuestas ecotecnológicas para la vivienda sustentable integran materiales térmicos y aislantes en el techo, concreto ecológico, ventanas doble vidrio con película reflejante para mayor transferencia de calor, análisis de radiación térmica e indicadores climatológicos, aprovechamiento de energía solar, microsistemas para tratamiento de aguas grises, captación, almacenamiento y re-uso de aguas pluviales, así como dispositivos que incluyen sanitarios ecológicos, calentadores de agua y refrigeradores eficientes, focos ahorradores de energía, entre otros elementos. Pero, los costos de inversión han influido en que el desarrollo de construcciones sustentables en nuestro país sea mínimo aún, y a diferencia de otros países como los europeos, construir bajo criterios de sustentabilidad continúa siendo una novedad en México y un tema sobre el que hay mucho desconocimiento. No hay un dato muy preciso en cuanto a costos, aunque los expertos estiman que la construcción de una vivienda con estas características requiere una inversión de entre 15 y 45% más que una vivienda convencional. Un desarrollo habitacional sustentable “requiere un enfoque racional y humano para afrontar los rezagos existentes en materia de disponibilidad de servicios, infraestructura, tecnología para hacer eficiente el uso de la energía y corregir las deficiencias e insuficiencias en la definición del suelo apropiado para el desarrollo económico y habitacional”, indica el Programa Sectorial para el Desarrollo Habitacional Sustentable 2007-2012. Esto implica que más allá de la incorporación y el uso de ciertos elementos ahorradores de energía y agua se requiere el desarrollo de proyectos integrales que favorezcan el equilibrio ecológico, la responsabilidad social y la eficiencia económica.

;P ?^[ÔcXRP =PRX^]P[ ST EXeXT]SP T]U^RP bdb TbUdTai^b P P[RP]iPa [^b _a^_ÚbXc^b T] \PcTaXP ST eXeXT]SP P UX] ST Rd\_[Xa [^b RX]R^ TYTb aTRc^aTb ST [P _^[ÔcXRP _åQ[XRP ]PRX^]P[ T]caT [^b `dT bT STbcPRP T[ ST [P bdbcT]cPQX[XSPS P\QXT]cP[ TRANSFORMAR EL MERCADO DE LA VIVIENDA

En nuestro paĂ­s, la ComisiĂłn Nacional de Vivienda es responsable del Programa Nacional de Vivienda, el cual estĂĄ dirigido a impulsar un Desarrollo Habitacional Sustentable. Asimismo, ha trabajado en un marco normativo como el CĂłdigo de EdificaciĂłn de Vivienda y los Criterios e Indicadores para Desarrollos Sustentables, con los que se busca transformar el mercado de la vivienda en MĂŠxico e impulsar los esfuerzos de la construcciĂłn para reducir los impactos al medio ambiente. Pero, una de las urgencias en este tema es lograr la creaciĂłn de diseĂąos, materiales y tecnologĂ­as de construcciĂłn que ademĂĄs de ofrecer un equilibrio ecolĂłgico, permitan el desarrollo de viviendas con una propuesta econĂłmica viable, que se extienda a la vivienda de interĂŠs social en el paĂ­s. De ahĂ­ la necesidad que las propuestas en este sentido incluyan productos e instrumentos financieros para impulsar este tipo de vivienda. Como se observa, ya se ha recorrido un camino importante en este proceso. Sin embargo, hay todavĂ­a algunos obstĂĄculos. Si bien es cierto que estĂĄn en funcionamiento las llamadas hipotecas verdes, como las que ofrece Infonavit en las que a los derechohabientes que deciden adquirir una vivienda con criterios ecolĂłgicos se les brinda un monto adicional a su crĂŠdito, aĂşn falta ampliar los beneficios de este esquema hacia otras instituciones que ofrezcan incentivos e instrumentos para financiar este tipo de construcciones, de manera que sean aĂşn mĂĄs accesibles para los compradores. Por otro lado, las ecotecnologĂ­as tienen costos superiores a los materiales y dispositivos tradicionales. EstĂĄn, ademĂĄs, la falta de conocimiento de la sociedad sobre los beneficios y ventajas de la vivienda sustentable, la poca difusiĂłn sobre el tema, la ausencia de cultura ecolĂłgica y de convicciĂłn por hacer una inversiĂłn que inicialmente es costosa pero que a futuro significarĂĄ ahorros considerables, que se convierten despuĂŠs de un tiempo en ganancias. Todos los involucrados en la industria de la construcciĂłn tienen su tarea. Y si bien se ha avanzado, es claro que los retos de un programa eficaz pasan por la actualizaciĂłn de los marcos jurĂ­dicos y normativos, el fortalecimiento de la capacidad institucional y productiva, la promociĂłn y difusiĂłn para el desarrollo de una cultura ciudadana, y el impulso de elementos financieros y administrativos que faciliten y amplĂ­en el mercado de desarrollos habitacionales sustentables.

82

fff X]\^QX[XPaT R^\

DIFUSIĂ“N Y PROMOCIĂ“N

En el campo de la difusiĂłn y promociĂłn, Concreto LatinoamĂŠrica se ha caracterizado por ser uno de los foros mĂĄs especializados y reconocidos del sector de la construcciĂłn que ha dado voz a expertos y organizaciones nacionales e internacionales, pĂşblicas y privadas que trabajan en el tema de la vivienda sustentable. Desde hace cuatro aĂąos, con el apoyo y participaciĂłn de la ComisiĂłn Nacional de Vivienda (Conavi), ha ofrecido un panorama de la situaciĂłn de la vivienda en el paĂ­s, a travĂŠs de conferencias, jornadas y seminarios en las que se comparten experiencias, conocimientos, tendencias en tecnologĂ­a, productos y materiales para el desarrollo eficaz de proyectos de construcciĂłn con gran ĂŠnfasis en la problemĂĄtica en torno al calentamiento de la tierra y la implementaciĂłn de soluciones especĂ­ficas que impacten de manera positiva. “AsĂ­ como el tema ambiental y el desarrollo habitacional en el paĂ­s estĂĄn en la agenda de las administraciones federal y locales, con ese mismo acento serĂ­a conveniente que hicieran parte de los objetivos de las empresas desarrolladores de vivienda. Con la ampliaciĂłn de este tipo de construcciones, el mercado resultarĂĄ atractivo para las empresas constructorasâ€?, afirma JosĂŠ Navarro Meneses, Director General de E.J. Krause de MĂŠxico, empresa que junto a Hanley Wood Exhibitions organiza Concreto LatinoamĂŠrica 2009, del 16 al 18 de junio en Centro Banamex, con la participaciĂłn por cuarto aĂąo consecutivo de la Conavi. En suma, con el fomento a la vivienda sustentable, los desarrolladores residenciales tienen sin duda una oportunidad para extender su actividad productiva y de negocios, pero tambiĂŠn de contribuir a reducir las emisiones de gases efecto invernadero a la atmĂłsfera, una tarea en la que se hace necesaria la participaciĂłn de los gobiernos en todos sus niveles, los sectores industriales y productivos del paĂ­s, asĂ­ como la sociedad en su conjunto. Los proyectos que se planifiquen bajo esos parĂĄmetros permitirĂĄn sentar las bases para adecuarse al futuro agotamiento de energĂŠticos y para la construcciĂłn de una sociedad ecolĂłgicamente responsable.

34; 4G?4AC> One of the greatest challenges of the international agenda is to reduce greenhouse effect gases concentration which has a negative impact on the earth surface average temperature. Unfortunately, the environment has been affected by the human and industrial activities-produced wastes. Pollution and natural resources depletion issues are also being globally faced.

M

exico is no exception and even as there is currently more awareness around these issues, there are still very few construction projects in the housing milieu which consider and include environmental criteria. There are policies, regulations or criteria about the development of sustainable housing; however, one of the fundamental issues in the Country’s housing sector is to attain quality housing growth framed in sustainability aspects that take into consideration measurements toward energy and water savings, water recycling, the correct handling of solid wastes, bioclimatic and green areas design, under a standards-based outlook and financial support perspectives. The Política Nacional de Vivienda (National Housing Policy) focuses its efforts in achieving housing-related purposes in order to comply with the five guiding principles of the national public policy, among which environmental sustainability stands out. For this reason the Programa Nacional de Vivienda (National Housing Program) 2007-2012, aligned with the Plan Nacional de Desarrollo (National Development Plan), offers “enhancing sustainable housing development” as its objective and “stimulating sustainability featured housing developments construction” as its strategy. Housing developments are to adopt rational criteria in the use of water, energy, location near working and educational centers, streamlining the leverage of the existing infrastructure, with sufficient services and an atmosphere contributing to order, coexistence and recreation.

Overcoming multiple obstacles

The objectives of this plan imply overcoming multiple obstacles which include but are not limited to giving a spin to the historic trend in housing building, promoting environmental benefits and quality of life as a result of adopting new ways of environmentally-friendly construction and integrating the country’s housing developers so that they build under these considerations. The current housing production style in Mexico is developed around individual units with expansion options, and made with materials such as concrete, bricks and rods, through large housing developments in minimal dimensions, since the infrastructure and municipal services costs have to be absorbed, with almost inexistent green areas, as the Comisión Nacional de Vivienda (National Housing Comission – CONAVI) highlights in its dossier, “Desarrollos habitacionales sustentables en México” (Sustainable Housing Developments in Mexico). Conversely, sustainable housing eco-technologic proposals include thermal and isolating roof materials, ecologic concrete, double glass

84

windows with reflecting film to increase heath transfer, thermal radiation analysis and weather indicators, solar energy leverage, gray waters treatment micro systems, rain water gathering, storage and recycling systems, as well as devices including ecologic lavatories, water heaters and efficient refrigerators, energy saving light bulbs and several other elements. But investment costs have impacted sustainable construction development in our country to a minimum, and as opposed to other countries such as the European, building under sustainability criteria is still innovative in Mexico and a topic very scarcely known. There are no precise data around costs, but experts deem that housing construction with these characteristics requires an investment around 15 to 45 per cent greater than conventional building. A sustainable housing development “requires a rational and human focus to face the existing delay in matters of services availability, infrastructure, energy using technology and correcting deficient and insufficient land use definitions, as appropriate to economic and housing development,” states the Programa Sectorial para el Desarrollo Habitacional Sustentable (Sustainable Housing Development Sector Program) 2007-2012. This means that beyond including and using certain energy and water saving devices, integral project developments are required that favor environmental balance, social responsibility and economic efficiency.

To transform the housing market in Mexico

In our Country, the National Housing Commission is responsible for the National Housing Program which is focused on enhancing a Sustainable Housing Development. It has also worked on a regulatory frame such as the Código de Edificación de Vivienda (Housing Building Code) and Criterios e Indicadores para Desarrollos Sustentables (Sustainable Development Criteria and Indicators), intended to transform the housing market in Mexico and propel construction efforts to reduce environmental impacts. But one of the urgencies in this topic is to achieve the creation of building designs, materials and technologies that beyond offering an ecologic balance, allow housing developments with a feasible economic proposal, extended to the social interest housing in the country. And so the need for this kind of proposal to include financial products and instruments that enhance this kind of housing. As it can be observed, a long way has been trodden on this process. There prevail some roadblocks, however. While it is true that socalled green mortgages are in place, such as the ones offered by Infonavit, where right-holders deciding to acquire ecologic-including criteria housings are given an extended amount in their

fff X]\^QX[XPaT R^\

credit, expanding the benefits of this scheme to other institutions offering incentives and instruments to finance this kind of building to make them more accessible to buyers is still wanting. On the other hand, eco-technologies materials and traditional devices costs are higher. And there is also the lack of knowledge on behalf of the society regarding the benefits and advantages of sustainable housing, little information in the subject, absence of an ecologic culture and of the conviction of making an investment which is initially costly but that in the future will represent significant savings, which in time will turn into profits. All stakeholders in the construction business have their task. And even as improvement is evident, it is clear that the challenges of an efficient program are passing through the updating of legal and regulatory frames, the strengthening of the institutional and productive capacity, the spreading and promotion toward developing citizens awareness, and the impulse of financial and managerial elements to facilitate and broaden sustainable housing developments markets.

Spreading and promotion

In the field of spreading and promotion, Concreto Latinoamérica has characterized itself for being one of the more specialized and renowned forums in the construction sector, giving voice to all, experts and organizations, national and international, public and private, working in sustainable housing. For the last four years and with the support and participation of the Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) (National Housing Commission), it has offered an overview of the housing situation in the country, through conferences, journeys and seminars. In these, experiences, knowledge, trends in technology, products and materials for the efficacious development of construction projects with great emphasis in the issues surrounding global warming and the deployment of specific solutions that impact positively have been shared. “Just as the environmental and housing development topics in the country are present in the federal and local administrations agendas, with that very accent should housing development businesses objectives be included. With the enhancing of this kind of building, the market would be attractive to construction companies,” stated José Navarro Meneses, General Director, E.J. Krause de México, firm that together with Hanley Wood Exhibitions organizes Concreto Latinoamérica 2009, from June 16 – 18 at Centro Banamex, with the participation of CONAVI for the fourth consecutive year. In summary, with the fostering of sustainable housing, residential developers have without a doubt an opportunity to expand their productive and business activity but also to contribute in the reduction of green house effect gasses emission into the atmosphere, a task in which the participation of governments at all levels, the industrial and productive sectors of the country, and of that of the society at large, are necessary. Projects planned under those parameters will allow setting the basics to adequate for the future depletion of energy sources and for the construction of an ecologically responsible society.

0AC4

0aXP 0RaÔ[XR^ h T]RPdbc^ b^QaT cT[P % G ! R\

;dXb <XVdT[ EP[SÐb ?aTbT]RXP 4bT]RXP h ?^cT]RXP 3ÔP h =^RWT Ú[T^ h T]RPdbc^ b^QaT cT[P g R\

2^[d\]P 7d\P]P Ú[T^ b^QaT cT[P ' g ! R\

86

EXbcP STbST T[ \Pa PRaÔ[XR^ b^QaT cT[P ! g ! $ R\

fff X]\^QX[XPaT R^\

0AC

5XTbcP T] T[ c^ab^ Ăš[T^ h T]RPdbc^ b^QaT cT[P g R\

7PQP]TaP CĂĄ PRaĂ”[XR^ b^QaT cT[P ! g ! $ R\

L

uis Miguel ValdĂŠs es un artista prolĂ­fico. Su trabajo es a la vez preciso y colmado de referencias a la figura humana y la arquitectura colonial, el cual carga con una estructura sĂłlida de aĂąos de estudio, experimentaciĂłn y trabajo tĂŠcnico e intelectual, ademĂĄs de la aplicaciĂłn de nuevas tecnologĂ­as a las artes plĂĄsticas. Aunado a esto, representa una figura importante y comprometida con el panorama artĂ­stico mundial gracias a su aporte al arte del grabado. Como parte de este interĂŠs fundĂł en el aĂąo 2000 el Taller de Grabado “La Siempre Habanaâ€?, en MĂŠxico, D.F., junto al poeta mexicano CuitlĂĄhuac Rangel, en el cual trabajan otros artistas de renombre internacional. Radicado en MĂŠxico desde 1991, Luis Miguel ValdĂŠs naciĂł en Cuba en 1949. ComenzĂł sus estudios en 1961, en La Habana y en 1983 residiĂł en ParĂ­s, Francia, por una beca de trabajo en el prestigioso “Atelier 17â€? de Stanley William Hayter, por donde tambiĂŠn pasaron Pablo Picasso y Francisco Toledo. Expuso por primera vez su trabajo en MilĂĄn, Italia, y en el SalĂłn de Mayo de ParĂ­s, en 1968, por el cual recibiĂł el Premio Colectivo Adam Montparnasse. Obtuvo tambiĂŠn en 1982 el Premio Especial de la UNESCO en la ExposiciĂłn Internacional de Arte del Libro, en Leipzig, Alemania. En 1989 obtuvo el Primer Premio en el V Encuentro de Investigaciones CientĂ­ficas sobre Arte por un trabajo sobre Arte Digital, en el Instituto Superior de Arte de La Habana. Ha expuesto, ademĂĄs, en numerosos paĂ­ses como MĂŠxico, Estados Unidos, Francia, EspaĂąa, Italia, Colombia, Alemania, CanadĂĄ y JapĂłn, entre otros. Su obra estĂĄ presente en numerosas colecciones privadas y pĂşblicas, como el Museo Nacional de Bellas Artes de La Habana y el Museo Universitario de Arte ContemporĂĄneo, de la UNAM, en MĂŠxico.

;Ă”]TPb ?PaP[T[Pb 8 0RaĂ”[XR^ b^QaT cT[P ! g " R\

<PaaX^cc ATU^a\P 7^cT[ k ?PbT^ ST [P ATU^a\P !&% 9dĂˆaTi 2dPdWcĂ?\^R <Ă?gXR^ 3 5 %% C) $! $$ ! & "# fff \^XbTbeP[STb R^\ X]U^/\^XbTbeP[STb R^\

;P ;PaVP <PaRWP ST ;P 7d\P]XSPS PRaĂ”[XR^ b^QaT cT[P ! g " $ R\

fff X]\^QX[XPaT R^\

87

AÑO AÑO 88 -- NÚMERO NÚMERO 52 48

Turn static files into dynamic content formats.

Create a flipbook
Issuu converts static files into: digital portfolios, online yearbooks, online catalogs, digital photo albums and more. Sign up and create your flipbook.