Guía del alquiler palanca by Inmobiliaria Palanca Fontestad

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Presentamos la guía más completa que aglutina 17 años de experiencia profesional y más de 1.500 propiedades alquiladas.

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ÍNDICE DE

CONTENIDOS 6

Quienes Somos

Que servicios ofrecemos a los Arrendadores

¿Por qué necesito de Inmobiliaria Palanca Fontestad para gestionar mi vivienda de alquiler?

Alquilar una vivienda paso a paso

Las 4 influencias que hacen posible el alquiler de tu casa

Como fijar el precio correcto

Consejos para hacer la casa más atractiva

Gastos e Impuestos del alquiler

Plan de Marketing y Comunicación

Cuestionario para el arrendador

QUIENES

SOMOS

En Inmobiliaria Palanca Fontestad nos dedicamos más de 20 años al sector inmobiliario, tanto a la compraventa como arrendamientos de propiedades. Actualmente, trabajamos en la empresa la tercera generación familiar, con lo que nos respalda una amplia trayectoria dentro del sector inmobiliario. Disponemos de un amplio equipo con amplia formación académica de ámbito superior (Licenciados, Ingenieros, etc…), y en continua formación con los cursos inmobiliarios más novedosos del mercado. Nuestro personal, está en continua formación, tanto externa como interna. Fue en el año 1995 cuando decidimos abrir nuestra oficina en Foios, moviéndonos a nuestro espacio actual en el año 2011. Conocemos el mercado de l’horta Nord y Valencia ciudad perfectamente, ya que es la zona en donde día a día nos movemos. Nuestra experiencia personal en el alquiler de viviendas y otros inmuebles queda avalada por los más de 1.500 alquileres en los que hemos intervenido en los últimos años. Actualmente, alquilamos más de 130 inmuebles al año. Nuestros valores son la honestidad, la profesionalidad, y la dedicación en la gestión inmobiliaria. Estos son los valores que hemos inculcado a nuestro equipo. Un equipo de trabajo amplio y cualificado que tiene como misión ofrecer el mejor servicio inmobiliario a nuestros clientes. Si tiene que alquilar una propiedad, deje que un profesional le ayude. Seguro que usted es muy bueno en su trabajo, pero no tiene por qué conocer cómo gestionar de la mejor forma un arrendamiento. Quizás, la lectura de esta guía, y los consejos y servicios que ofrecemos, le ayude a tomar la decisión correcta. En Inmobiliaria Palanca Fontestad ofrecemos un servicio integral durante todo el proceso de arrendamiento de la vivienda. Le asesoraremos y le ayudaremos antes, durante y después de haber alquilado la vivienda. Un montón de clientes satisfechos avalan nuestro trabajo diario.

QUE SERVICIOS

OFRECEMOS A LOS ARRENDADORES

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Gestionamos los arrendamientos con rigurosidad, eficacia y profesionalidad para que el patrimonio de nuestros clientes esté bien atendido. Nuestra gestión está enfocada a la optimización de los ingresos por las viviendas arrendadas, eliminando los riesgos de impagados y daños que puedan producir los arrendatarios en dichos bienes. Contamos con la experiencia de haber intermediado en más de 1.500 contratos de alquiler en los últimos años, habiendo alquilado todo tipo de inmuebles. Nuestra propuesta de gestión del alquiler se basa en gestionar el arrendamiento de las viviendas ofreciendo un servicio en 3 etapas. Selección del perfil adecuado. En Inmobiliaria Palanca Fontestad realizamos un estudio previo del cliente en función de las necesidades de cada propietario. Realizamos un estudio económico y de solvencia a todos los posibles inquilinos con los que trabajamos. Además, solicitamos toda la documentación necesaria (DNI, nominas, contrato de trabajo, etc…) para asegurarnos que el inquilino va a poder hacer frente al pago del alquiler de la vivienda. El exhaustivo filtro al que sometemos a los candidatos a ser inquilinos, nos hace trabajar con un nivel mínimo de incidencias. Preparación todos los trámites necesarios. Una vez tenemos un inquilino que sea de tu agrado, procedemos a realizar todos los trámites necesarios para la formalización del arrendamiento. Nos encargamos de la preparación y firma del contrato de arrendamiento, cambios y domiciliaciones de los suministros, y te asesoraremos en todas aquellas cuestiones legales y fiscales necesarias. Mantenimiento de las incidencias del arrendamiento. Una vez se ha formalizado el arrendamiento, y se han entregado las llaves al inquilino, no desaparecemos…. Disponemos de personal preparado y cualificado para mediar en todas aquellas incidencias, administrativas o técnicas del arrendamiento. Disponemos de un teléfono de atención al arrendador a tu servicio, para que nos puedas consultar o comentar, durante toda la duración del contrato, de todas aquellas cuestiones que para ti sean importantes. Sabemos que a veces el alquiler tiene mala prensa en nuestro país, pero la verdad, nuestra experiencia no es esa. Trabajando el arrendamiento de tu vivienda de forma profesional de principio a fin, y durante toda la duración de nuestra relación, haremos que alquilar tu vivienda no sea un dolor de cabeza para ti. Un buen asesoramiento, una selección adecuada del inquilino, un contrato correctamente redactado, y una correcta gestión de posibles incidencias, evitan la mayoría de los disgustos. Deja el alquiler de tu vivienda en manos de profesionales. Seguro que no te defraudaremos…!

¿POR QUÉ NECESITO DE INMOBILIARIA PALANCA FONESTAD PARA GESTIONAR MI VIVIENDA DE ALQUILER?

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Para todo propietario la decisión de poner en alquiler su vivienda es una decisión complicada, por la incertidumbre y dudas en que todo salga bien. Alquilar una vivienda no es una tarea fácil. Nuestra filosofía es hacer todo bien y de forma profesional desde el principio, y durante todo el proceso de gestión, ya que en el alquiler de una vivienda, los errores se pueden llegar a pagar muy caros. Por ello, nos gustaría poder trabajar contigo acompañándote en cada paso, ofreciéndote todos nuestros conocimientos, experiencia y medios técnicos y humanos para que alquilar tu vivienda no sea un proceso fácil y cómodo, y nunca un problema. Nuestro objetivo es alquilar tu vivienda sin problemas, sin sorpresas y sin preocupaciones para el propietario. Si estas en alguna de estas situaciones, seguro que podrá valorar nuestros servicios: • Si tienes un inmueble fuera de la zona donde reside o trabaja. • Si quieres sacar la máxima rentabilidad de tu vivienda con las mínimas complicaciones y cumpliendo en todo momento con la legalidad. • Si no deseas corres riesgos innecesarios con el alquiler. • Si tienes dudas sobre que es lo mejor para alquilar la vivienda con garantías. • Si no dispones de tiempo extra o no tienes ganas de estar pendiente de los inquilinos o clientes. • Si prefieres dedicar tu tiempo libre a la familia, aficiones, ocio, etc.… • Si eres de las personas que no deseas molestar a familiares, amigos, vecinos, para que te intenten alquilar el piso. • Si prefieres que unos profesionales con más de 20 años de experiencia en la gestión de viviendas en alquiler te acompañen paso a paso en el alquiler de tu vivienda.

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Paso 1: Antes de poner la vivienda en alquiler… • Realizamos una valoración del arrendamiento de la vivienda conforme a su tipología, ubicación, estado de conservación y situación del mercado en ese momento, siempre dirigido a obtener la mayor rentabilidad posible. • Tramitamos en nombre del propietario el alta o cambio de titularidad de los contratos de suministros de agua, luz, gas, internet etc. • Coordinamos el proyecto de reforma, decoración e interiorismo, si fuese necesario • Organizamos la limpieza y acomodación de la vivienda, listando e inventariando todos los componentes del mobiliario, menaje, ropa de hogar etc. • Estudiamos el mercado del alquiler en la zona y analizamos los precios. • Confeccionamos la valoración de la vivienda y proponemos la renta óptima de alquiler.

Paso 2: Búsqueda de inquilinos. Una vez que la vivienda está en perfectas condiciones de habitabilidad, totalmente limpia, sin problemas legales para el alquiler y con una renta óptima para posicionarla en el mercado, debemos iniciar un segundo paso que es la búsqueda y selección de inquilinos... Realizaremos cuantas visitas sean necesarias a la vivienda con clientes interesados en su arrendamiento. Además, diseñamos un plan concreto de marketing, para que la vivienda sea vista por el mayor número posible de clientes, poniendo a disposición del propietario herramientas y canales de comercialización profesionales.

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Como acción concreta y segura de marketing, comenzaremos realizando un reportaje fotográfico digital y de video del inmueble, para que el cliente, pueda “visitar” la propiedad con luz las 24 horas del día. Y como no trabajamos solos, difundimos su propiedad entre nuestra red de colaboradores, agencias, profesionales y empresas privadas con acuerdos de colaboración, así como en asociaciones de ámbito local (MLS Valencia Sic e IHN – Inmobiliarios Horta Nord), gracias a las cuales más de 50 agencias inmobiliarias y 200 profesionales que trabajan en ellas van a poder colaborar en la gestión del arrendamiento de su vivienda. Además, la publicaremos en portales profesionales donde acuden los clientes en búsqueda de viviendas que ofrezcan garantías, con la ventaja de poder situar la vivienda en las primeras posiciones. El plan de marketing va acompañado de un plan de comunicación con el propietario informándole de los resultados de cada una de las acciones de marketing, de las visitas, de las actualizaciones de los precios del mercado, etc.

Paso 3: Tenemos un inquilino!!!! Enhorabuena! Ya tenemos un cliente al que le gusta tu vivienda… A veces los clientes pasan propuestas de alquiler concretas. Nuestro trabajo será recoger toda la documentación del posible interesado, y presentarte a los posibles inquilinos interesados, para que puedas tomar la decisión de si es o no un inquilino adecuado para tu vivienda. Para ello: • Solicitamos al cliente la documentación económica y laboral para hacer el estudio de su capacidad de pago y para conocer su situación personal. • Procedemos al estudio de la viabilidad del seguro de protección de pagos como filtro importante ya que nos permite conocer la solvencia del posible inquilino. • Asesoramos al propietario sobre el contrato que mejor se adapta a sus necesidades y a las del inquilino, así como las obligaciones legales que conlleva cada uno de ellos, para actuar con total seguridad.

Paso 4: Firma del contrato. Con la firma del contrato de alquiler se cierra la primera fase del proceso de alquiler y es el momento en el que se recoge en un documento privado todo lo acordado con el cliente. Es un documento de vital importancia ya que va a ser el que rija toda la relación futura con el inquilino. Por eso es fundamental que el contrato de alquiler se redacte de forma personalizada y segura, incorporando las últimas directrices legales y de acuerdo con los criterios fijados por las últimas novedades legales que vayan surgiendo.

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Como complemento al contrato consensuamos con las partes intervinientes: • La formalización del seguro de protección de pagos, si el propietario lo estima oportuno. • Firma de anexos e inventario de la vivienda • Los cambios de suministros de la vivienda.

Paso 5: Gestión Post-Alquiler. Una vez firmado el contrato de alquiler comienza la siguiente fase del proceso de alquiler, a la que nosotros denominamos post-contractual. Con el servicio de gestión y administración integral nosotros realizaremos las actuaciones necesarias para el correcto funcionamiento del alquiler, para que éste continúe siendo legal y seguro. • Te asesoraremos en la tramitación del depósito y posterior devolución de la fianza ante la Generalitat Valenciana. • Realizamos el cambio de titularidad de los contratos de suministros. • Realizamos en tu nombre las reclamaciones necesarias si se produce retraso en el pago. • Calculamos, si es necesario, la actualización de renta, realizando la correspondiente notificación. • Nos encargamos de las comunicaciones con el inquilino. • Asesoramos al propietario sobre la repercusión fiscal del alquiler en tu declaración de la renta y te orientamos sobre cómo minimizar el coste fiscal. • A la finalización del contrato, nos encargamos de su resolución, cambios de suministros, y asesoramiento en la devolución de la fianza por parte de la Generalitat Valenciana.

...Y si se produce alguna incidencia… • Asistimos y atendemos al inquilino ante cualquier imprevisto o incidencia. • Ofrecemos el servicio de profesionales ante cualquier incidencia que pueda ocurrir en el inmueble. Disponemos de un acuerdo con diversos profesionales de la zona (fontanería, electricidad, albañilería, cerrajería, pintores, ebanisterías, etc…) para que en el máximo tiempo de 24 horas atiendan la incidencia en la vivienda, informen a las partes, pasen presupuesto, y el propietario pueda ser informado del coste para poder decidir sobre su reparación. Todo con la máxima eﬁcacia y profesionalidad.

LAS 4 INFLUENCIAS QUE HACEN POSIBLE EL ALQUILER DE TU CASA

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Lo que más valor aporta a tu casa y en lo que se fijan los posibles inquilinos es: • Situación: La zona tiene un impacto definitivo sobre el valor, como son las calles, tráfico, servicios asistenciales, transporte, zonas verdes, etc.… • Conservación: Las casas nuevas tienen ventajas sobre las de segunda mano, porque están limpias y en condiciones perfectas. Los promotores decoran sus pisos piloto con los colores de moda y los últimos inventos. Pero no importa como de antigua sea tu casa, podemos enseñarte formas económicas de hacer que tu casa aparezca atractiva para los inquilinos. Algunos cambios y reparaciones estratégicas pueden suponer un cambio muy importante. • Precio: Cuanto más deprisa alquiles, mejor. Las estadísticas dicen que las casas que se alquilan más deprisa son las que tienen el precio adecuado desde el primer día. Las casas que tienen un precio por encima del mercado se tardan más en alquilar, y al final, se acaban alquilando por menos de lo que se debería. Nosotros te daremos la información que te ayudará a poner tu propiedad en el precio adecuado. • El agente y las acciones de marketing: El agente que elijas puede cambiar drásticamente la velocidad con la que alquiles tu casa y el precio que obtengas. Los agentes que más alquilan es porque conocen perfectamente la zona y dispone de una amplia cartera de posibles inquilinos. Tienen prestigio entre los demás agentes lo que significa que tu casa tendrá el máximo de exposición en el mercado. Las acciones de marketing no son solamente acciones de publicidad. Permiten la correcta difusión de la propiedad en el mercado, lo que va a permitir aumentar las posibilidades de encontrar inquilinos interesados. No hay que esperar a que venga el inquilino. Hay que salir a buscarlo…!

COMO FIJAR EL PRECIO CORRECTO

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Es un dilema. Si es demasiado bajo perderás dinero; Si es demasiado alto también porque no se alquilará. Es una tarea difícil y aquí es donde es determinante un buen asesoramiento por parte de un profesional inmobiliario. Un buen asesor inmobiliario es el más cualificado para hacerle ver cuál es el precio de salida más adecuado para tu propiedad. En Inmobiliaria Palanca te asesoraremos en este proceso, preparando un análisis exhaustivo de las propiedades en alquiler en la zona y que tengan características similares a la tuya. Analizaremos los precios, y el tiempo de exposición en el mercado. Hacemos un análisis exhaustivo del mercado, y la comparamos con las OPERACIONES DE ALQUILER RECIENTES en la zona y el tiempo que se han tardado en alquilar, y con esta información nos sentamos contigo y decidimos el mejor punto de partida. Decimos” PUNTO DE PARTIDA” porque los mercados pueden cambiar rápidamente y tenemos que ser capaces de ajustarnos a ellos. Fijar un precio de salida adecuado desde el principio es muy importante, ya que si no, estamos perdiendo posibles inquilinos que ni siquiera, querrán ir a visitar el inmueble. En que no se basa el valor de tu casa • Lo que necesitas para alquilar. • Lo que te has gastado en ella. • Lo que quieres. • Lo que vale la que vas a alquilar. • Lo que te dijo el vecino. • Tus sentimientos hacia ella.

En que se basa el valor de tu casa. • El mercado actual. • La oferta similar a la tuya. • La ﬁnanciación actual. • El estado de la vivienda. • La percepción del comprador. • La situación y la zona.

Si el inmueble sale en alquiler a un precio equivocado, perderemos seguramente inquilinos, y nos acercaremos a los clientes equivocados. Una propiedad que lleva mucho tiempo en alquiler, acaba ‘quemándose’ en el mercado, y los posibles inquilinos acaban perdiendo el interés hacia ella. Hoy en día existe mucha competencia de inmuebles en el mercado. Los clientes analizan todas las posibilidades y comparan. Nadie va a pagar más por una propiedad, habiendo otras más baratas de similares características. ¿Lo haría usted?

CONSEJOS PARA HACER LA CASA MÁS ATRACTIVA

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Para facilitar el alquiler de tu vivienda, y al mismo tiempo facilitar la labor que hacemos en Inmobiliaria Palanca Fontestad, se pueden seguir algunos consejos que nosotros siempre recomendamos: • La primera impresión causada a un cliente cuando visita tu casa, es decisiva. Mientras nosotros estamos ocupados haciendo nuestras acciones de marketing y trabajando detrás del escenario, tu trabajo será asegurarte de mantener tu casa en condiciones perfectas. Muchas casas fantásticas se quedan sin alquilar porque no conservan su mejor aspecto. • Invierte en un poco de decoración para un alquiler más rápida. Con una pequeña puesta a punto en paredes, pintura, limpieza, etc…, se ayuda muchas veces a obtener un alquiler más rápido. • Permite que la luz entre dentro de tu casa. Abre las cortinas, y permite que la luz y la ventilación entren dentro de la casa. • Neutraliza la casa. Los compradores necesitan verse a sí mismos viviendo en la casa, así que guarda tus fotos personales. • Pequeños detalles marcan la diferencia y signiﬁcan mucho. Revisa, oculta y repara todos los aparentes defectos menores existentes en manivelas, ventanas, bisagras, puertas y cajones. • Haz destacar la capacidad de almacenaje de tu vivienda: ordena y despeja al máximo los armarios empotrados, trasteros, sótano, buhardilla, etc. • Limpieza. Cuartos de baño, cocina (ojo debajo del fregadero, hay compradores muy curiosos), cristales de las ventanas (que brillen), persianas, suelos, olores, (esto es especialmente importante, lo primero que se percibe al entrar en una casa es su olor, recomendamos, que este bien ventilada y alguna fragancia muy suave). • Muestra la vivienda lo más diáfana posible, despéjala de muebles, enseres y artículos decorativos que puedan distorsionar el espacio existente.

GASTOS E IMPUESTOS DEL ALQUILER

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Los rendimientos procedentes del arrendamiento de una vivienda constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario. La cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones. Constituyen rendimientos íntegros del capital inmobiliario las cantidades que por todos los conceptos reciba o tenga derecho a percibir el propietario (o titular del derecho real sobre dicho inmueble) del adquirente o cesionario de los derechos o facultades de uso o disfrute constituidos sobre los bienes inmuebles o, en su caso, del arrendatario o subarrendatario de tales inmuebles, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido. Rendimiento neto El rendimiento neto está constituido por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles, pudiendo resultar negativo. Reducciones del rendimiento neto: Arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda: reducción del 60 por 100. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, se reducirá en un 60 por 100. Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente. Dicha reducción será del 100 por ciento, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al importe del indicador público de renta de efectos múltiples: IPREM (para 2014: 7.455,14 euros). A efectos de aplicar esta reducción, el arrendatario deberá presentar al arrendador con anterioridad a 31 de marzo del ejercicio siguiente a aquél en el que deba surtir efectos, una comunicación con los requisitos y datos necesarios para aplicar la reducción. Por su parte, el arrendador quedará obligado a conservar la citada comunicación debidamente firmada.

PLAN DE MARKETING Y COMUNICACIÓN

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Plan de Marketing: La clave para vender cualquier inmueble es hacer que tenga el mejor aspecto posible, así como hacerse una idea de la zona y sus servicios, y entonces mostrarla al mayor número de gente posible. Esto se consigue incorporando nuestras técnicas como son: • Hacer un reportaje fotográﬁco de tu inmueble que detalle sus valores y resaltar lo más atractivo. • La difundimos por email a nuestro listado de clientes activos. • La compartimos en nuestros perﬁles de redes sociales (facebook, twitter), en nuestros blog (www.elblogdepalanca.com), boletín mensual que enviamos a mas de 14.000 clientes, y en nuestra página web (www.inmobiliariapalanca.com) • Publicitaremos su vivienda en los principales portales inmobiliarios (Fotocasa, idealista, pisos.com, yaencontre, enalquiler.com, etc..), apareciendo tu propiedad en las primeras posiciones. • La introduciremos en las revistas inmobiliarias que realizamos, y que repartimos por muchos comercios de la zona, con una tirada de 2.500 unidades. • Plan de venta múltiple. Mostrar tu inmueble en todos los portales inmobiliarios de primer orden, en nuestra web, así como en las distintas asociaciones de inmobiliarias que existen en el mercado. Tu vivienda será comercializada por más de 200 profesionales que trabajan en más 50 agencias con las que colaboramos a través de las asociaciones Valenciasic e Inmobiliarios Horta Nord. En pocas horas tu inmueble lo podrán ver miles de inquilinos potenciales. • Aconsejar como decorar el inmueble para resaltar sus valores. El sistema incluye muchas más opciones, como hacer una web exclusiva de la propiedad, tours virtuales, y muchas cosas más. Plan de comunicación y evolución. Es muy importante mantener informado al propietario, la información muchas veces elimina tensiones y sobre todo nos permite ir adaptando los medios en función de los resultados obtenidos. Nosotros te plantearemos un plan de comunicación y nos adaptaremos a tus necesidades; somos conscientes de que algunos propietarios quieren estar más encima del proceso que otros. Nuestro principal objetivo es que dispongas de toda la información relativa a la evolución del alquiler de la casa. Cada vez que vayamos a visitar la propiedad con un cliente interesado, recibirás un mail con el resultado de dicha visita. Además, nos gustaría poder sentarnos contigo una vez al mes para explicarte todas las acciones que hemos realizado para alquilar la propiedad, y el resultado de dichas acciones. Disponemos de un sistema que analiza el número de veces que un cliente ha visto el anuncio en los diferentes medios publicitarios, el número de llamadas recibidas, el numero de contactos recibidos, el número de visitas y su resultado, etc… Queremos que dispongas, periódicamente, de esta información, para que seas conocedor en todo momento de cómo va el proceso de comercialización de tu vivienda. Con esta información, podrás ir tomando las mejores decisiones en lo que a la comercialización de la vivienda se refiere.

CUESTIONARIO PARA EL ARRENDADOR

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• ¿Tengo suficiente información para fijar el precio a la que se puede alquilar mi propiedad, en el tiempo más óptimo? • ¿Puedo obtener los contratos adecuados y prever los conflictos? • ¿Tengo un conocimiento exhaustivo de la mejor forma de comercializar mi inmueble? • ¿Tengo acceso a los mejores medios publicitarios para poder ser capaz de tener la máxima exposición de mi propiedad en el mercado? • ¿Dispongo de una base de datos de inquilinos que actualmente están buscando propiedades en esta zona? • ¿Puedo diferenciar entre los inquilinos curiosos, y los inquilinos serios? • ¿Puedo cualificar la capacidad de los inquilinos? ¿Podré hacerles un seguimiento adecuado a aquellos que sean buenos inquilinos y muestren interés por mi casa? • ¿Dispongo de las herramientas para analizar si el inquilino que se interesa por mi casa, es un inquilino solvente? • ¿Estoy dispuesto a renunciar a mi tiempo libre, sacrificando planes familiares, sociales, o de trabajo durante un periodo prolongado de tiempo para poder enseñar la propiedad? Y cuando alquile la vivienda, ¿voy a poder estar disponible cuando el inquilino lo requiera?

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Dr. Millรกn, 33 - 46134 Foios Valencia T 961 49 01 35 โ ข F 961 49 80 54