1 2 3
#
20. mars 2013
Sørlandssenteret
Drammenskonferansen 2013
Sørlandssenteret – fra ødemark til navet i Agderbyen? Av Theis Theisen Professor i samfunnsøkonomi – Universitetet i Agder Sørlandsparken i Kristiansand er i dag en av Norges største handelsparker. Sentralt i parken ligger Sørlandssenteret, som i løpet av 2013 vil bli Norges største kjøpesenter. I denne artikkelen drøfter jeg utviklingen i Sørlandsparken og Sørlandssenteret under ett. Spesielt legger jeg vekt på hvordan utviklingen i Sørlandsparken har vært fram til i dag, samt konkurranse med andre handelssentre. Jeg vil også komme med noen betraktninger om hvordan Sørlandsparken har påvirket byutviklingen i Kristiansand og om hva framtida kan bringe. Utviklingen av Sørlandsparken og østre del av Kristiansand
Fram til 1950-tallet var befolkning og næringsvirksomhet i Kristiansandsregionen konsentrert i området vest for Topdalsfjorden. I 1960 bodde bare 6,7 prosent av befolkningen innenfor Kristiansand kommunes nåværende grenser på østsiden av Topdalsfjorden. Åpningen av Varoddbroa over Topdalsfjorden i 1956, og ny E-18 mellom Kristiansand og Lillesand i 1959, satte fart i boligbyggingen i de østre delene av Kristiansand. Fra 1960 til 1980 økte befolkningen i området øst for Topdalsfjorden fra 3 000 til 10 000, slik at 16
prosent av Kristiansands befolkning i 1980 bodde i dette området. Denne utviklingen var en følge av veiutløsning som åpnet opp nye områder for boligbygging og skjedde lenge før det ble lokalisert handelsbedrifter i det vi i dag kjenner som Sørlandsparken. Med økt boligbygging i de østre delene av Kristiansand var imidlertid kimen til videre utvikling lagt. Et første viktig skritt videre kom i 1966 da Dyreparken åpnet, og litt senere, i 1970-åra, da det ble etablert et industriområde i deler av det
4 6 3 2 1 5
Drammenkonferansen 2013
20. mars 2013
Utviklingen I 1987 ble Sørlandssenteret åpnet. I 2013 vil Sørlandssenteret bli ytterligere utvidet, slik at antall butikker kommer opp imot 200 med et samlet handelareal på 107 000 m2
som i dag heter Sørlandsparken. I 1987 ble Sørlandssenteret åpnet. I motsetning til de tidligere etableringene i området var dette et rent handelssenter, med 20-25 butikker og et gulvareal på 8 000 m2. Senteret vokste raskt, og allerede i 1988 hadde gulvarealet økt til 24 000 m2 og antall butikker til omkring 50. I faglitteraturen argumenterer en gjerne med at årsaken til kjøpesenteretablering i utkanten av byene ligger i at handelsnæringen flytter etter befolkningen – en befolkning som i mange norske byer fra 1960-tallet flyttet ut fra de mer kompakte byene man hadde før denne tid. Sørlandsparken og Sørlandssenteret faller ikke helt inn i dette mønsteret ettersom de ble etablert et godt stykke utenfor boligområdene i Kristiansand. Lenger ut - videre østover – var det den gang, og er det fremdeles, 20 kilometer til nærmeste tettbebyggelse i Lillesand. Det skulle da også vise seg at senteretableringen langt fra ble uproblematisk. Sørlandssenteret åpnet sine
2
dører og ekspanderte sterkt akkurat på det tidspunkt norsk økonomi gikk inn i en økonomisk vanskelig periode. Investeringene var finansiert med dyre lån og forbrukerne strammet inn livremmen. I tillegg klarte ikke Sørlandssenteret i de første 5 årene etter at det var blitt bygd ut å kapre en økende andel av handelen i Kristiansand. Det endte med at en del av Sørlandssenteret (Oktanten) ble solgt på tvangsauksjon i 1993, jfr. Johnsen (1998, side 80). Nye eiere overtok og Sørlandssenteret ble bygd videre ut, slik at det i slutten av 1995 kom opp i 85 butikker og 32 000 m2 butikkflate. I tillegg til dette var det siden midten av 1980-tallet og utover på 1990-tallet etablert en lang rekke andre handelsbedrifter, samt lettere industri og lager, innenfor det området som vi betegner som Sørlandsparken. Ved inngangen til det nye årtusen fantes det derfor ikke bare et stort kjøpesenter, men også en betydelig handelspark. Ifølge Johnsen (1998, side 82) stod
Sørlandsparken i 1997 for nesten 30 prosent av detaljhandelsomsetningen i Kristiansand. Til sammenlikning bodde bare litt over 20 prosent av Kristiansands befolkning i området øst for Topdalsfjorden. Etableringen av Sørlandssenteret og utbyggingen av Sørlandsparken hadde altså ført til at Kristiansands innbyggere fikk lengre veg å kjøre for å handle. Bosettingsmønsteret var lite påvirket av den kraftige veksten i Sørlandsparken. De første årene etter tusenårsskiftet var en
7 8 9
Drammenskonferansen 2013
20. mars 2013
Sørlandssenteret Theis Theisen
konsolideringsfase, men i de siste åra har det igjen skjedd svært mye. I 2008 ble den sentrale handelsdelen av Sørlandsparken, Sørlandssenteret, utvidet til 115 butikker. Allerede i 2009 kom neste tilvekst, Avenyen, med 18 storbutikker/varehus lokalisert rundt en transportakse med gode parkeringsmuligheter. I 2010 åpnet IKEA sitt varehus i utkanten av Sørlandsparken og samme år ble en ny del av Sørlandssenteret åpnet. Allerede i 2012 ble neste trinn av Sørlandssenteret åpnet, med 40 000 m2 gulvareal, og i 2013 vil Sørlandssenteret bli ytterligere utvidet, slik at antall butikker kommer opp imot 200 med et samlet handelsareal på 107 000 m 2. I likhet med de første skritt i framveksten av Sørlandsparken er det naturlig å knytte den sterke utviklingen i perioden 2008-2013 til at det i 2009 ble åpnet en ny 4felts motorveg mellom Kristiansand og Grimstad. Den nye vegen gir kortere kjøretid fra Lillesand, Grimstad og Arendal. Blant aktørene i Sørlandsparken skapte
dette stor optimisme og utbyggingsiver, slik som beskrevet ovenfor. Andre faktorer som bidro til utbyggingen var veksten i det private konsum i Norge og et historisk lavt rentenivå. Nå er det tegn som kan tyde på at optimismen kan ha vært for stor. Ifølge Fædrelandsvennen (2013) var det vinteren 2013 43 000 m2 lokaler ledig i Sørlandsparken, en klar indikasjon på at tempoet i utbyggingen i det siste har vært for stort. På kort sikt må vi regne med at dette gir en stans i videre utbygging og at leieprisene, som inntil nylig har vært ganske høye, går ned. Med lavere leiepriser vil nye aktører kunne trekkes til området, men disse nye aktørene er ikke nødvendigvis de som vil bidra mest til en langsiktig utvikling av parken. Sørlandsparkens kundegrunnlag Mange ser på Sørlandsparken som en regional handelspark.
Men hvor stort kundegrunnlag kan en regne med at Sørlandsparken har? Svaret vil selvsagt avhenge av hvilken type butikker man ser på. Den handelsbedriften i Sørlandsparken som har det største kundegrunnlaget er antakelig IKEA. Dette er et ganske unikt varehus. En må helt til Oslo eller Stavanger for å finne andre IKEA-butikker, og nære konkurrenter med tilsvarende vareutvalg under samme tak finnes knapt. Jeg vil derfor benytte IKEA til å anslå den maksimale utstrekningen til Sørlandsparkens handelsomland, dvs. parkens IKEA-omland. La oss anta at potensielle kunder alltid velger å reise til den IKEA-butikken som ligger nærmest, regnet i reisetid med egen bil. Vi kan da anslå at IKEA i Sørlandsparken har et nedslagsfelt som strekker seg fra Kvinesdal i vest til Kragerø i øst og Bykle i Setesdal i nord. Innenfor dette området bor det nesten 300 000 personer. De som bor nærmest ytterkantene av IKEA-sør’s nedslagsfelt har en
3
10 11 12
Drammenkonferansen 2013
20. mars 2013
(forsetter) reisetid på 2,5–3,0 timer, dvs. opptil 6 timer tur-retur. De færreste vil reise så langt for å handle, men det er mindre enn 10 000 som har så lang reisetid. De fleste har kortere reisetid, og 220 000 har maksimum en times reisetid, mens 150 000 har under en halv times reisetid. La oss nå forlate IKEA-eksemplet og se mer generelt på hvor langt Sørlandsparkens handelsomland strekker seg. Mer presist: La oss se på hvordan sannsynligheten for at voksne personer skal handle i Sørlandsparken varierer med deres kjøretid med egen bil fra sin bopel. To av mine mastergradsstudenter har gjennomført intervjuundersøkelser av representative utvalg av befolkningen i det aktuelle området, jfr. Flakstad (2009) og Wåsjø (2012). På grunnlag av innsamlede data har de estimert sannsynligheten for at en person skal handle i Sørlandsparken i løpet av en periode på to uker som funksjon av bl. a. avstand mellom bolig og Sørlandsparken. Selv om Wåsjø i hovedsak hentet sine data fra området øst for Sørlandsparken, mens Flakstad hentet data fra området vest for Sørlandsparken, kommer de fram til svært like resultater. Begge finner at sannsynligheten for å handle i Sørlandsparken i løpet av en 2-ukers periode (for en gjennomsnittsperson) er 0,8 for en kjøretid på 10 minutter, 0,6 for en kjøretid på 20 minutter og 0,2 for en kjøretid på 30 minutter. Det betyr at en person som bor 10 minutter fra Sørlandsparken kan forventes å handle der 20 ganger i løpet av et år, mens de som bor 20 minutter unna forventes å handle 15 ganger og de 30 minutter unna 5 ganger. Folk som bor mer enn 30
4
minutters reise fra Sørlandsparken handler der svært sjelden. Ved inngangen til 2013 bodde det 152 000 personer innenfor 30 minutters reise fra Sørlandsparken. Sørlandsparkens konkurrenter Hvor mye de som bor i Sørlandsparkens handelsomland handler i Sørlandsparken avhenger selvsagt av hvor godt utbygde handelssentre de har nærmere sine hjemsteder, sammenlignet med Sørlandsparken. Går vi vestover fra Sørlandssenteret kommer vi etter en 10 minutters biltur langs E18 til Kvadraturen, det gamle bysentret i Kristiansand. Her er det et bredt utvalg av butikker, inkludert noen få mindre kjøpesentre. Handelen i Kvadraturen tynges i dag av konkurransen fra Sørlandssenteret. Videre vestover, 20 minutters kjøring fra Sørlandsparken, finner vi Vågsbygd senter med 45 butikker. I dette området er det stor befolkning, og Vågsbygd senter har livlig handel. Følger vi E18 østover fra Sørlandssenteret kommer vi etter vel 10 minutters kjøring til Lillesand. Det er godt under 10 000 innbyggere i Lillesand tettsted og et relativt begrenset utvalg butikker. Lillesand merker nok konkurransen fra Sørlandssenteret ganske sterkt. Etter 20-25 minutters kjøring fra Sørlandsparken langs E18 ligger Grimstad med en befolkning på 20 000, et ganske bra utvalg av butikker og et kjøpesenter med 37 butikker. Endelig ligger Arendal 40-45 minutters biltur fra Sørlandsparken. Arendal har, medregnet Froland kommune, en befolkning på nær 50 000, en relativt stor handlespark, to kjøpesentre med 65-70 butikker hver, samt en del butikker i det gamle bysenteret. Arendal-Grimstad er et
sammenhengende tettstedsområde, og ligger så langt fra Sørlandsparken at det er begrenset hvor mange kunder Sørlandsparken kan klare å kapre fra dette området. Det er i første rekke kunder bosatt i Grimstad som kan tenkes å handle ofte i Sørlandsparken. Perspektiver på byutvikling Ved inngangen til 2013 bodde bare 23 prosent av Kristiansands befolkning i det området som naturlig sokner til Sørlandsparken, mens parken stod for en langt høyere andel av handelen i kommunen. Med så gode handelsfasiliteter som Sørlandsparken kan tilby skulle vi vente at det er attraktivt å bosette seg i området. Et blikk på boligprisene indikerer da også at dette er tilfellet. Boligprisene for sammenlignbare boliger i de deler av Kristiansand kommune som ligger øst for Topdalsfjorden er om lag 5 prosent høyere enn i de områdene på byens vestside som ligger like langt fra sentrum. Dette anslaget er beregnet ut fra resultatene til Danton og Siljan (2005), Robertsen og Theisen (2010) og Eretveit (2012) og er beheftet med betydelig usikkerhet. Det er rimelig å tilskrive en del av denne prisforskjellen til at boligene øst for Topdalsfjorden ligger nærmere Sørlandsparken. Men andre forhold spiller utvilsomt også inn, spesielt at boligene på byens østside har kortere veg til Kjevik flyplass og at områdene på byens vestside har et betydelig innslag av tradisjonell industri. Tungindustrien i Kristiansand
13 14
Drammenskonferansen 2013
20. mars 2013 (forsetter) vest innebar, spesielt tidligere, betydelige forurensningsproblemer, samt kanskje også et mindre attraktivt sosialt miljø. I tillegg er adkomsten til Kristiansand sentrum fra byens vestside i dag betydelig dårligere enn fra byens østside. Jeg vil likevel hevde at høyere boligpriser i Kristiansand øst enn i vest indikerer at det kan være marked for utbygging av nye boligområder i Sørlandsparkens nærområde.
xxxx
- Ipsum
Prognose Min prognose er at disse markedskreftene på lang sikt trolig vil vinne fram og i så fall kan man med en viss rett hevde at Sørlandsparken er navet i Agderbyen.
Sørlandsparken kunne imidlertid få en solid gevinst ved salg av områder til boligbygging. Min prognose ar at disse markedskreftene på lang sikt trolig vil vinne fram og i så fall kan man med en viss rett hevde at Sørlandsparken er navet i Agderbyen.
Nye boligområder i Sørlandsparkens nærhet er nå under utbygging. Hamrevannområdet, som ligger rett utenfor Sørlandsparken, er beregnet å få en befolkning på 15 000 og vil dermed bli en helt ny bydel i Kristiansand. Videre utbygging av boliger innenfor grensene til Kristiansand kommune i dette området er begrenset av hva man har av arealer innenfor kommunegrensen. Store arealer er imidlertid tilgjengelige øst for Sørlandsparken i Lillesand kommune. Hvis man skal få til en byutvikling i området omkring Sørlandsparken som svarer til det handelstilbud parken vil få i løpet av 2013, kan det vanskelig skje på annen måte enn at det bygges ut boliger i stor skala også i Lillesand kommune. En slik utbygging er imidlertid ikke planlagt, og det er vel tvilsomt om Lillesand kommune vil se seg tjent med å bygge ut en helt ny bydel som ligger relativt langt fra dagens Lillesand tettsted og som lett kunne få en større befolkning enn dagens Lillesand tettsted. Grunneiere i området øst for
5
Drammenskonferansen 2013 Referanser Danton, Espen og Christopher Siljan (2005): Faktorer som påvirker boligprisene i Kristiansand. Siviløkonomoppgave, Høgskolen i Agder, Kristiansand. Eretveit, Silje (2012): Rasjonalitet på markedet for innskuddsboliger. Masteroppgave, Universitetet i Agder, Kristiansand. Johnsen, Hans Chr. Garmann (1998): En handelsby i forandring. Høyskoleforlaget, Kristiansand. Flakstad, Eskil (2009): Kjøpesentermarkedet i Kristiansand. Masteroppgave, Universitetet i Agder, Kristiansand. Fædrelandsvennen (2013): Sliter med å fylle ledige lokaler. Fædrelandsvennen, 19. januar, side 12-13. Kristiansand. Robertsen, Karl, and Theis Theisen (2011): The Impact of Financial Arrangements and Institutional Form on Housing Prices, Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 42(3), pp. 371392. Wåsjø, Pia (2012): Sørlandsparken – markedsutstrekning og konsumentenes valg av handlested. Masteroppgave, Universitetet i Agder, Kristiansand. Takk til LPO arkitekter for bruk av illustrasjoner.
20. mars 2013