ГОСТИНИЧНыЙ БИЗНЕС
Е
вропейские отели более чем на 50% состоят из маленьких частных отелей, и такой вид бизнеса теперь популярен и у нас. Поговорим о том, какие препятствия лежат на пути отельера, решившего создать мини-отель или хостел. Любой начинающий в этом деле задастся вопросом: с чего все-таки начать?
МИНИ-ОТЕЛЬ С НУЛЯ Украина заявила о себе на мировой туристической арене после Евро-2012, что стало катализатором развития мини-отелей и хостелов. Это направление считается перспективным и прибыльным, так как доля внутреннего туризма растет и сулит хорошие прибыли.
МИНИ-ОТЕЛЬ: ГОСТИ ДОРОГИЕ
Консультируют Марика Кудинова, Co-Founder и Director Sales and Marketing сети отелей Ribas Hotels Group, и Артур Лупашко, собственник и Co-Founder сети отелей Ribas Hotels Group. Идея будущего отеля «складывается» исходя из целевой аудитории, месторасположения отеля и ожиданий инвестора. В небольших отелях постояльцы чаще чувствуют себя комфортнее и ощущают уют, нежели в сетевых, где работа персонала строго выверена по нормам и стандартам. И в этом частники выигрывают у крупных игроков отельного бизнеса. Среднестатистический турист при выборе места проживания все чаще обращает свое внимание на небольшие отели, где каждому гостю уделят внимание и за сравнительно небольшие деньги он сможет снизить резкий переход от домашнего уюта к «чужим стенам». При этом новый отель должен иметь свои «фишки», которые выделят его среди конкурентов. Почему мини-отель. Для начала важно понимать, каких именно гостей вы хотите видеть, чего ждут эти гости от будущего отеля, почему они приедут именно к вам. Нужно пытаться мыслить, как гость, и наполнить отель неповторимыми элементами. Мини-отель в центре города априори не может быть ориентирован на премиум-класс в силу отсутствия инфраструктуры и наличия ряда некоторых неудобств. Инвестор, принимая решение построить частный небольшой отель, должен изначально «видеть» своего будущего клиента, будь то бизнесмен, прибывший по делам, семейная пара, молодожены или молодежная компания, приехавшая на уик-энд. Совместить всех потенциальных клиентов в одной концепции невозможно, поэтому приходится сужать рамки и выбирать, а уже исходя из этого — строить концепцию будущего отеля. Мини-отель — это и просто, и сложно одновременно. С одной стороны, из-за скромных масштабов открыть такой отель проще, чем большой «полноценный», с другой стороны, в миниотелях сервис максимально персонализирован, именно тут заметна клиентоориентированность персонала. Отель маленький, а значит, большая группа, которой можно просто раздать ключи, не заедет, и важно уделить максимум внимания каждому гостю. В маленькие отели приезжают за уютом, за положительными эмоциями. Нам это интересно, поэтому наш выбор — именно мини-отели. Такой масштаб был выбран исходя из имеющегося в собственности помещения и бюджета на реконструкцию. Брать в аренду помещение и переоборудовать его в мини-отель — не рациональный подход из-за сметной стоимости таких работ. Вложения существенные, а гарантии, что вы будете арендатором весь желаемый период, невелики. Но если у вас есть в собственности помещение от 150 до 300 кв.м в центре города (желательно с индивидуальным входом), из него может получиться отличный мини-отель либо хостел. И доходность гостиничной недвижимости гарантированно выше, чем жилой либо любой другой коммерческой. Бизнес-план. А дальше, пользуясь собственным видением, мозговым штурмом или обратившись к сторонней организации (в зависимости от имеющегося бюджета), начинается разработка бизнес-плана. Если пытаться без знаний и опыта самостоятельно просчитать все будущие затраты, можно не учесть важных моментов. В то же время, обратившись к специалистам, нужно четко понимать, что только совместная работа в жесткой связке приведет к болееменее правдивому прогнозу будущих инвестиций. Хороший специалист знает, как правильно «взять» информацию у инвестора для качественного расчета бизнес-плана. Недостоверные цифры
6
в планировании и расчетах могут привести к убыткам и отрыву от реальности. Вводные данные — это в первую очередь верная статистика, которую могут дать либо профи, имеющие опыт запуска отеля и управления им, либо собственный опыт в этом направлении бизнеса. На этапе проектирования можно привлечь сторонние организации и компании для разработки бизнес-плана, проекта, подготовки разрешительных документов, маркетингового исследования и продвижения отеля. А можно пойти нетривиальным путем. Мы организовали в Одесской академии архитектуры конкурс, в котором участвовали около десяти молодых архитекторов. Победитель получил денежное вознаграждение, которые было на порядок ниже стоимости аналогичных работ у частных компаний. Мы получили десять различных идей и выбрали ту, которая была ближе к нашему видению. Также архитекторы предоставили нам визуализации номеров, которые мы использовали при наполнении сайта и страницы на booking.com для предварительной продажи. Бизнес-план, маркетинговые исследования мы сделали сами, поскольку обладали достаточным количеством знаний и опыта. Разрешительные доку-
Доходность гостиничной недвижимости выше, чем жилой либо любой другой коммерческой менты нужны были на перепланировку, этим вопросом занималась специализированная компания. Создание мини-отелей несет меньше рисков, чем возведение крупных и средних отелей. В этом случае можно отказаться от кредитов и воспользоваться собственными средствами. Так как помещение было собственным, мы закладывали в расчеты окупаемость реконструкции и переоборудование с учетом амортизации. Для получения наиболее точного отчета по финансовым показателям проектируемого отеля лучше обратиться к коллегам либо специалистам, так как самостоятельно можно не учесть многих расходов (комиссии контрагентам, расходы на стирку и парфюмерию, другие расходя, в том числе и непредвиденные), неверно рассчитать доходную часть, переоценив либо недооценив стоимость номеров и процент загрузки по сезонам. Расчеты
по реконструкции и переоборудованию мы также делали сами, а прогнозируемые доходы и расходы отеля нам сделали друзья-отельеры. Строительство и ремонт. По строительству сроки могут сорваться, если подрядчик не оценил объективно объем работы либо вы заблаговременно не закажите материалы. Например, немецкий коммерческий ковролин мы заказывали с первых дней строительства, так как срок его поставки — три месяца, столько же длилась наша реконструкция. Реконструировали мы офисное помещение. Стены не трогали, так как кабинеты были правильной формы и достаточно просторными для номера в 24-26 кв.м. Нам пришлось лишь достроить стены для санузлов. Основная сложность в таких случаях — грамотно смонтировать систему водопровода, водоотведения и отопления. Рекомендуем не экономить на специалистах по сантехническим и электромонтажным работам. Ошибки чреваты новым ремонтом для вас и ваших соседей. А также вечными проблемами со сливами воды, неприятными запахами и др. Продвижение и реклама. Качественный сайт для сети мини-отелей Ribas Hotels Group мы заказали одновременно с началом строительных работ. А продвижение сайта в поисковых системах заказали у сторонних организаций за месяц до запуска отеля. Параллельно мы не останавливаем контекстную рекламу и рекламу в социальных сетях. И нашей основном задачей сегодня является 100% прямых продаж через наш отдел бронирования. В этой непростой задаче нашим конкурентом является система booking.com, которая успешно продает номера раньше, чем это сделали мы. Поэтому стоит обратить на это внимание и не экономить на продвижении онлайн. Во-первых, нужны качественный сайт и его продвижение в поисковых системах. Во-вторых, необходимо запустить контекстную рекламу с непрерывным анализом эффективности рекламной кампании. В-третьих, обязательно продвижение в социальных сетях, которые дают уникальную возможность общаться с вашими гостями напрямую в любой момент. Давайте им больше поводов рассказать о вашем отеле. В-четвертых, нужны регистрация и оптимизация каналов дистрибуции. Предоставьте максимум информации для систем бронирования, разместите качественные фотографии, добавьте акции и бонусы, отвечайте гостям на отзывы, чаще звоните вашему менеджеру и спрашивайте, что необходимо для роста продаж вашего
отеля. Для оптимизации и автоматизации работы обязательно установить программное обеспечение для отелей, например Сhannel manager (оптимально для небольших отелей). Офлайн-продвижение — это эмоции, которые вы подарите своим гостям. Продумайте мелочи, комплименты от отеля, наймите на работу гостеприимных администраторов, а не просто людей, готовых закрыть вам вакансию.
ХОСТЕЛ: СТАРТАП ДЛЯ МОЛОДЕЖИ
Консультирует Роман Пономаренко, создатель хостел-движения и первого хостела в Украине. Формат хостела как недорогой и ориентированный на молодежь вид гостиницы прижился у нас совсем недавно. В 2012 году в Украине начался настоящий хостел-бум. Во-первых, нашим сооте
Хостел — отличный бизнес для начинающих, достаточно зарегистрироваться частным предпринимателем на едином налоге чественникам стала доступнее Европа, и молодые путешественники оценили этот формат проживания за границей. Во-вторых, после Евро-2012 Украину стали узнавать на карте Европы, и к нам наконец-то поехали иностранцы. А для них хостелы не в диковинку. Как раз наоборот — оптимальное сочетание цены и качества. Наш первый хостел появился в Киеве на Подоле в аккурат перед Евровидением 2005 года — квартира родственника прекрасно подошла для осуществления задуманной идеи. При поддержке Гостурадминистрации и международной сети хостелов удалось запустить первый объект, после которого появилась маркетинговая сеть из более 140 хостелов по всей Украине. Этот формат отличается от отеля тем, что в нем сдаются не номера, а спальные места. Хотя и в хостеле можно снять отдельную комнату. Нужно понимать, что бизнесмен в хостел вряд ли поселится, здесь будет уютно путешественникам, молодежи, общительным личностям, не боящимся столкнуться на общей кухне с живыми людьми. Наоборот, общение приносит свои плюсы: появляются новые друзья, идеи совместных путешествий, интересные знакомства и т.д. Чем хорош хостел в качестве стратапа? Его запуск с нуля не требует больших денежных инвестиций. Главные
условия — выбрать правильное месторасположение, соблюдать чистоту и предоставлять высококачественные услуги. Инвестиции. Помещение, в котором будет располагаться хостел, не обязательно выкупать в собственность — его можно взять в аренду или использовать свое собственное (например, доставшуюся от бабушки квартиру). Риски будут невысоки, потому что при относительно невысокой окупаемости нет и больших вложений. Планируя долгосрочные перспективы, конечно, лучше помещение выкупить. Для запуска хостела в собственной квартире понадобится около EUR10 тыс. Точку окупаемости нужно ожидать не ранее чем через 3-4 года при 70%ной загрузке, и это в зависимости от того, где и в каком городе находится хостел. Первоначальные вложения складываются из закупки добротной и недорогой мебели. Повезет, если в помещении уже будет хороший ремонт либо качественная основа для косметического обновления под стиль хостела. Кроме того, нужно вложиться в проведение коммуникаций и Интернета, купить необходимую оргтехнику. Персонал. Важно подобрать правильный «многозадачный» персонал, который создаст благоприятную атмо сферу и сможет взять на себя решение большинства бытовых вопросов, выпадающих на него за смену: уборка, оформление постояльцев, прием звонков, ответы на письма, помощь путешественникам по различным вопросам. Такие люди, как правило, не являются специалистами с «корочкой» об окончании профильного вуза. Скорее это энтузиасты со знанием английского языка и пониманием специфики работы, а функциональные обязанности при правильном позитивном восприятии можно быстро разъяснить и донести до кандидата. Зачастую активно позиционирующие себя работники хостелов легко становятся управляющими. Доходы и расходы. Прибыль, которую приносит на сегодняшний день 20-местный киевский хостел, составляет примерно EUR1500 в месяц. Складывается она из средней суточной стоимости койко-места — 80-120 грн. Также в последнее время места в хостеле сдаются и помесячно: 1500 грн. в месяц в 3-4-местном номере, 2500 грн. — в двухместном с общими удобствами. Минусуем расходы на содержание: арендная плата и коммунальные услуги, зарплата персоналу (от одного до пяти человек — около 7500 грн. в месяц без налогов), прачечная и закупка расходных материалов, расходы на текущий ремонт. На рекламу хостелы практически не тратятся, так как 90% бронировок проходят через интернетсистемы: клиент в момент бронирования оплачивает системе определенный процент, а оплата хостелу производится уже в момент поселения. Маркетинг. Маркетинговое продвижение складывается из следующих векторов: регистрация в системах бронирования, продвижение через турфирмы, скидки за длительное проживание. Для сети хостелов отлично подойдет система лояльности — скидочные или накопительные карты. Не стоит экономить на мелочах: клиенты всегда порекомендуют своим друзьям и знакомым хостел, в котором есть Интернет, простой и сытный завтрак, качественные туалетные принадлежности и абсолютная чистота. Перспективы. По большому счету, хостел — отличный бизнес для начинающей молодежи. Что касается оформления документов, достаточно зарегистрироваться частным предпринимателем на едином налоге (3-я группа налогообложения) и исправно платить отчисления в бюджет. Дополнительно необходимо получить сертификат в Госстандарте — ваш хостел должен соответствовать ГОСТам. Сверхприбылей хостел не принесет, но такой вид проживания становится все более популярным в Украине, потому что молодежь — самая мобильная часть путешественников — все чаще предпочитает этот формат временного проживания. Семейные путешественники тоже стали внимательнее присматриваться к хостелам, которые дешевле гостиниц и, как правило, удобно расположены в центральных районах городов. Подготовила Ирина САВИНА
#08 (Август 2015)