UNIVERSIDAD LA SALLE
PROYECTOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA
Análisis del mercado inmobiliario en Quintana Roo 9no Semestre Fecha:05/10/2020 Profesora: Dra. Maribel Jaimes Torres Integrantes:Flores Orozco Itzel Valeria Vizuet Jiménez Valeria
INTRODUCCIÓN El desarrollo inmobiliario es una parte importante de la actividad económica en México, genera inversiones, empleo y mejora la calidad de vida de los ciudadanos. El porcentaje de inversión inmobiliaria que se desarrolla en México gran cantidad está destinado al sector de vivienda, los desarrollos de usos mixtos y los coworkings. Los desarrollos de usos mixtos generan buenos resultados sociales, económicos y medioambientales, ya que dan solución a diversas necesidades, en los mismos mismos desarrollos realizados para vivienda, se pueden encontrar servicios fundamentales para el desarrollo cotidiano, espacios de recreación, áreas verdes, plazas, entre otros.
Un punto importante a resaltar es que los desarrollos inmobiliarios hoy en día deben de ser sustentables, deben de ser responsables con su entorno. Y con mayor razón un proyecto desarrollado en la Riviera maya, ya que es un foco turístico que genera grandes ingresos económicos, y está en constante contacto con la naturaleza. Debe de haber una conciencia desde el momento de la concepción del proyecto inmobiliario, el uso de los materiales, el proceso constructivo y la conclusión del proyecto. Todos los proyectos deben de ser sostenibles durante su vida útil.
ÍNDICE PROBLEMATICA
02
OBJETIVO
03
JUSTIFICACIÓN
05
ANÁLISIS INMOBILIARIO
06
POST-COVID
16
TIPO DE PROYECTO
20
AVALUO
36
PROBLEMATICA El mercado inmobiliario es un sector que genera grandes ingresos económicos en México. Debido a la situación actual a la que nos estamos enfrentando han existido desplomes económicos los cuales han afectado en gran manera el sector del mercado inmobiliario.
2
OBJETIVO El objetivo de este trabajo es realizar una investigación y análisis sobre qué desarrollo del sector inmobiliario se necesita, ubicar donde y ofertar un proyecto que genere una alta plusvalía a través de una propuesta sustentable, que genere ahorros energéticos y que sea innovador desde los sitemas constructivos hasta el uso de materiales.
OBJETIVOS ESPECIFICIOS
1.Analizar el mercado inmobiliario, comparando con años anteriores para desarrollar un negocio inmobiliario
2.Analizar el sitio urbano para proponer un proyecto con las necesidades de los usuarios
3.Analizar proyectos sustentables para desarrolar el proyecto
4.Generar un proyecto que eleve la tasa de interes que garantice la rentabilidad de un ahorro o inversión
3
JUS TIFI CAC Iร N 4
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los servicios que sea necesarios para el usuario, basado en el estudio que
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5
ANÁLISIS INMOBILIARIO REGIÓN SUR Esta región capta al turismo internacional y necesita infraestructura, así como cubrir la demanda constante de vivienda tanto de trabajadores al servicio del sector turístico, como de los extranjeros que deciden venir a vivir al país.
% Oferta Digital Región Sur (2020 Lamudi)
QUINTANA ROO
Quintana Roo
42.99%
Yucatán
36.31%
Guerrero
11.86%
Chiapas
3.69%
Tabasco
2.05%
Oaxaca
1.74%
Campeche
1.37%
50,212km2
Indicadores económicos (2019 Tinsa) 25 20 15 10 5
4.4
5.1
3.3
3.7
2.0
0 -5 1T
2T
Ciudad de México(0.4%) Nayarit (1.3%)
6
3T
4T
Baja California Sur(2.4%) Quintana Roo (2%)
1T 2019 Jalisco (1.3%) Yucatán (0.3%)
Quintana Roo creció anualmente 1.83%, y en el último trimestre 2%, , siendo la principal actividad económica los servicios relacionados al turismo.
% Participación de la Oferta inmobiliaria Residencial por Municipio (2019 Lamudi) Benito Juárez
49%
Solidaridad
34%
Tulum
9%
Othón P Blanco
4%
Puerto Morelos
2%
Los datos obtenidos a nivel digital muestran que la oferta en el mercado de Quintana Roo, se compone por un mayor número de departamentos representado con un 78% frente a las casas que apenas representan el 22% del total de la cartera.
Cozumel
0.69%
Lázaro Cárdenas
0.63%
Puerto Aventuras
0.52%
Isla Mujeres
0.36%
Bacalar
0.11%
Felipe C. Puerto
0.04%
Interés Medio:
José Ma. Morelos
0.03%
Residencial:
Chetumal
0.02%
Residencial Plus:
De los 11 municipios que conforman el estado de Quintana Roo en 3 de ellos se concentra el de la oferta de vivienda residencial. La mayor oferta corresponde a, Cancún y Playa del Carmen sumando el 83% de la participación.
Composición de la oferta por Segmento (2019 Lamudi)
Segmento
Valor aproximado de venta
-2 -2 millones millones de de pesos pesos Entre 2 y 4 millones de pesos Entre 2 y 10 millones de pesos Más de 10 millones de pesos
Premium:
Quintana Roo Venta y Renta
89% Venta
11%
Renta
7
Ranking de las 10 Colonias por municipio con más oferta de propiedades en venta (Lamudi 2019) Solidaridad
Benito Juárez Colonia
% de oferta
Cancún Zona Hotelera Cumbres Villa Magna Lagos del Sol Ciudad de Cancún Supermanzana 312 Supermanzana 50 Álamos I
37% 12% 6% 5% 4% 3% 2% 2% 2% 2%
Colonia
% de oferta
Playa del Carmen Centro
Playa del Carmen Playa Car Fase II Akumal Puerto Aventura Playa Car Fase I Selvamar Ejidal
Luis Donaldo Colosio
Playacar
Tulum 42% 16% 6% 6% 5% 5% 3% 2% 2% 1%
Colonia Tulum Centro Bahía Príncipe Pueblo Tulum Tumben ka Tulum
% de oferta 86% 9% 5% .18% .6%
Actualmente la Riviera Maya ha experimentado uno de los crecimientos económicos más fuertes del turismo en México y se prevé su consolidación durante los próximos años. Durante el primer trimestre de 2019 se incrementó el costo de adquisición de vivienda en los
8
Ranking de las 10 colonias más caras para vivir (Lamudi 2019) Precios del Mercado Inmobiliario Residencial
Benito Juárez Colonia
Valor aproximado
Zona Hotelera Puerto Juárez Villa Magna Lagos del Sol Campestre Cumbres Cancún Centro
$12,500.000.00 $12,200,000.00 $11,900,000.00 $9,400,000.00 $8,210,000.00 $6,780,000.00 $4,533,100.00
Solidaridad Colonia
Valor aproximado
Playa del Carmen Centro
$7,400.000.00
Playa Car Fase II Centro Selvamar
$3,910,000.00
Luis Donaldo Colosio
Ejidal El tigrillo
$3,230,000.00 $2,710,000.00 $2,610,000.00 $2,160,000.00
Tulum Colonia
Valor aproximado
Tulum Centro Bahía Príncipe Pueblo Tulum Tumben ka Tulum
$20,280.000.00 $9,083,228.00 $7,461,982.00 $5,911,062.00 $3,200,000.00
$1,800,000.00
$4,520,00.00
Según datos de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), el promedio de adquisición de vivienda durante el primer trimestre del presente año disminuyó con respecto al mismo periodo del año anterior.
9
El valor promedio de una casa es de $83,764 e una superďŹ cie construida de 79m2
ComposiciĂłn de la oferta por tipo de operaciĂłn (Lamudi 2019) De los 11 municipios que conforman el estado de Quintana Roo en 3 de ellos se concentra el de la oferta de vivienda residencial.
89% Venta
10
11% Renta
Composiciรณn de la oferta por segmento (Lamudi 2019)
horizontal
vertical
Interes medio Residencial Residencial plus Premium
-2 millones de pesos entre 2 y 4 milllones de pesos entre 4 y 10 millones de pesos mรกs de 10 millones de pesos
11
Inmobiliarias por generaciรณn (Lamudi 2019) 2% Z Centenials 18-24
42%
Millennials 25-34
12
53% X 35-54
3%
Baby boomers 55-64
Oferta residencial (Mercado inmobiliria QuintanaRoo2019) El valor promedio de una casa en Cancún es de $843,764 en una superficie construida de 79m2 y $11,405/m2 El valor promedio de un depto. En Cancún es de $1.6mdp en 92m2.
13
Oferta residencial (Mercado inmobiliria QuintanaRoo2019) En la Zona Metropolitana de CancĂşn se encuentran a la venta 122 proyectos de vivienda nueva en 14 venta, 21% mĂĄs
Financiamiento de vivienda (Mercado inmobiliria QuintanaRoo2019)
Durante el 2018 se ejercieron poco más de 22 mil créditos hipotecarios en el Estado, 1.1% más que en el 2017, sin embargo Infonavit presentó una baja del 5.4%, mientras que la Banca tuvo un fuerte impulso con un alza del 29.7% vs. El año previo.
De los 8,971 créditos ejercidos hasta Junio 2019, el 72% corresponde a Infonavit, 21% a la Banca y 6% Fovissste.
Creditos por parte de 1. Banca cnbv 2. Fovissste 3. Infonavit
2019
Modalidad
Municipio
2015
2016
2017
2018
Viviendas nuevas
Benito Juarez
10,778
11,245
11,252
10,190 4,427
Viviendas usadas
Benito Juarez
1,537
1,691
1,898
43
30
15
IMPACTO COVID-19
EN EL MERCADO INMOBILIARIO ¿Por qué invertir en inmuebles en tiempos de Covid-19? (El economista 2020) Ante una emergencia económica, un bien inmueble funcionará como salvavidas, ya sea para venderlo, rentarlo o habitarlo
Se puede invertir en el momento forma, tiempo y monto que mejor se ajuste a la necesidad e interés de cada inversionista
La tasa de interés es un indicador económico y financiero que señala la rentabilidad de un ahorro o inversión
Representa una inversión tangible que puede utilizar cuando lo requiera sin que sufra alguna devaluación
Un bien inmueble se traduce en manteber el dinero activo.
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ENCUESTAS
La actual pandemia ha modificado la forma en la que las personas vivimos, trabajamos y consumimos bienes y servicios , de 3 sujetos que fueron entrevistados sobre su forma de vida durante la pandemia podemos observar que efectivamente se tuvieron que adaptar a esta “nueva normalidad”. Algunos tuvieron que adaptarse a trabajar desde casa, algunos ya tenían zonas de trabajo como estudios dentro de sus hogares, mientras que otros utilizaron las zonas comunes como comedores para poder realizar sus labores, como se puede observar en las imágenes de arriba. ¿Qué tan cierto es que esto modifique la arquitectura que conocemos? Si este cambio llegó para quedarse va a cambiar totalmente el esquema clásico que conocemos del diseño de las casas. Ahora existen nuevas necesidades como por ejemplo a partir de la encuesta cada integrante de la familia necesita un estudio o alguna zona de trabajo para poder realizar sus labores. Con el propósito de mejorar la calidad de vida de los usuarios.
En estos tiempos se necesita adquirir una vivienda pero con un plan evolutivo, diseños que se adapten a las nuevas necesidades de trabajo, por ejemplo este usuario cuenta con un negocio de panaderia y debido a la situación de covid su casa es su nuevo espacio de trabajo, su vivienda se adapto para cumplir con sus necesidades laborales.
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Razones por las que vi 1- Buena economía, hubo un crecimiento de 6.8% anual 2.-Gran variedad de servicios para llevar una calidad de vida de primer nivel (servicios médicos, centros educativos, centros comericales) 3.-Desarrollo inmobiliario en crecimiento 4.-Vías de acceso desarrolladas, excelente conexión entre destinos nacionales. 5.-Inversión con gran plusvalía 6.-Grandes paisajes,playas,lagos,cenotes.
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ivir en Quintana Roo
(Inmobilia 2018)
Empleo Quintana Roo cuenta con un PIB per cápita del 1.6% con un ingreso promedio de 7mil 600 pesos que lo ubican en el lugar número 21 en el ranking nacional (Observatorio Económico México).
Propuesta Cultural
El municipio Benito Juarez cuenta con 18 auditorios, 47 bibliotecas, 19 casas y centros culturales, 62 complejos cinematograficos, 77 librerías, 47 museos, 31 teatros y 54 universidades.
Movilidad Aeropuerto Internacional Cancún - Zona Hotelera : 24 a 30 min. Cancún – Isla Mujeres: 20 a 30 min. (Ferry) Cancún – Puerto Morelos: 23 a 28 min. Cancún – Playa del Carmen: 51 min. a 1 h. Cancún – Chetumal: 4 h. 52 min. Playa del Carmen – Cozumel: 40 min. a 1 h. 10 min. (Ferry) Playa del Carmen – Tulum: 53 a 57 min. Chetumal – Bacalar: 37 a 40 min.
Transporte público
3 Aeropuertos 4 Puertos maritimos +20 Terminales de Autobuses 19
TIPO DE PROYECTO EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS
Úbicado en el municipio de Benito Juarez Colonia Puerto Juarez con costo residencial aproximado de $12,200,000.00 Dirigido a al sector de la generación “X”
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¿POR QUE VIVIR EN QUINTANA ROO?
“Vivimos un tipo de vida donde no existe, o por lo menos no nos acordamos, del significado de la palabra estrés; una vida que por inercia es feliz, y ¿saben por qué? Por el simple hecho de levantarse todas las mañanas con el sol, con el calorcito rico, pero lo mejor es que puedes ver el mar cuando quieras. La gente aquí vive a cámara lenta, tanto que las horas ‘italianas’ pueden ser comparables a días playeros..“
Testimonio por Raul Gonzalez Poblanerias
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MUNICIPIO BENITO JUAREZ El Municipio de Benito Juárez es uno de los 11 municipios que integran el estado mexicano de Quintana Roo. Su cabecera es la ciudad de Cancún, destino turístico internacional. El Municipio de Benito Juárez es el más poblado del estado de Quintana Roo y uno de los de mayor crecimiento poblacional en el país, debido a la actividad económica que genera el incluir al principal destino turístico de México, la ciudad de Cancún. El municipio de Benito Juárez se encuentra en la zona norte del estado de Quintana Roo, limita al norte con el municipio de Isla Mujeres, al oeste con el de Lázaro Cárdenas y al sur con el de Solidaridad
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Servicios generales (Qroo.gob) Calidad de agua
Eficiencia de cloracion
100%
Cobertura de vigilancia
100%
Poblacion de riesgo
96.16%
Tratamiento de agua 9
Luz
Benito Juárez es el que más gasta en energía eléctrica, en lo que va de este año ha pagado 78 millones de pesos a la Comisión Federal de Electricidad (CFE) Sobresale de entre todos los ayuntamientos al ser el que más paga independientemente de mes
Drenaje
Inicio a los trabajos de construcción de drenaje en la Supermanzana 227
De acuerdo con la Encuesta Intercensal del año 2015, en el estado hay 441 mil 200 viviendas y la mayor carencia en servicios públicos es el drenaje, mientras que el servicio con mayor cobertura es el de electricidad, pues el 98.8% de los encuestados dispone de dicho servicio
INFRAESTRUCTURA Puerto Juarez
Vías de Comunicación Principales Carreteras Carretera Federal 180 Carretera Federal 307 Puertos Puerto Juarez Puerto Morelos
Puerto Morelos
Aeropuertos Aeropuerto internacional de Cancún
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TIPO DE SUELO BENITO JUAREZ
(Inegi)
El conjunto de suelos presentes en el estado está conformado por los litosoles, rendzinas, gleysoles, luvisoles, vertisoles, solonchalcs, regosoles y nitosoles. El estado de Quintana Roo presenta en general suelos poco profundos que desde el punto de vista edáfico la entidad se distingue por la predominancia de suelos someros y pedregosos, de colores que van del rojo al negro, pasando por diversas tonalidades de café con un abundante contenido de fragmentos de roca de 10 y 15 cm de diámetro, tanto en la superficie como en el interior de su perfil.
Municipio
Benito Juárez
Cultivos
Pastos, naranja, maiz frijol
Suelo
Rendzina+Litisol+ Regosol
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BENITO JUAREZ
ÁNALISIS CLIMA
Clima del sitio (Weather Spark) Temperaturas máximas. La temporada más calurosa dura 2,1 meses, del 23 de marzo al 26 de mayo, La temperatura máxima promedio diaria es más de 34 °C. La temperatura máxima promedio diaria es menos de 30 °C. Temperaturas minimas. . La temporada fresca dura 3,5 meses, del 18 de octubre al 4 de febrero, La temperatura mínima promedio de 18 °C y máxima promedio de 29 °C.
Rayos UV (Foreca) El promedio el nivel de radiación UV en Quintana Roo es de entre 7 y 8, que son identificados como ‘alto’ y ‘muy alto’ .
Velocidad de los vientos (Meteoblue) Vientos fuertes y regulares de Diciembre a Abril y vientos tranquilos de Junio a Octubre.
Del 20 de septiembre, con una acumulación total promedio de 158 milímetros. La fecha aproximada con la menor cantidad de lluvia es el 26 de febrero, con una acumulación total promedio de 26 milímetros.
(Lamudi 2019)
Humedad (Weather Spark) El período más húmedo del año dura 8,4 meses, del 6 de abril al 18 de diciembre, y durante ese tiempo el nivel de comodidad es bochornoso.El día más húmedo del año es el 11 de septiembre, con humedad el 100 % del tiempo. El día menos húmedo del año es el 30 de enero, con condiciones húmedas el 47 % del tiempo. .
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FLORA Y FAUNA La flora en Quintana Roo, varía de acuerdo con el clima, de selva baja a selva alta. La superficie está cubierta en un 81.4% por selva, el 4.8% por tular, el 4.3% por manglar, el 3.3% por zonas agrícolas, el 3.2% por pastizal y el 3% restante por otros tipos de vegetación, cuerpos de agua y zonas urbanas
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MUNICIPIO BENITO JUAREZ NATURALISTA La flora y fauna en todo el territorio es de:predomina la selva prácticamente en 90% de la entidad, se extrae madera como caoba y cedro rojo. Vegetación acuática, cuya superficie se ha reducido por los asentamientos humanos. Los manglares y tulares se sitúan principalmente en toda la costa de la entidad junto con las dunas. En la selva húmeda: jaguarundí, jabirú, boa, culebra, cocodrilo, tortugas. En bosques: tlacuache, comadreja, murciélago, armadillo, ocelote, garza, águila.Mezquite y matorral costero: lechuza. En los humedales y cenotes: nutria, flamenco, pato y sapo excavador. En ambientes acuáticos: cangrejo ermitaño, coral, camaroncillo, langostino y delfín.
Flora Árbol zapote, ramon, palo rosa, chicozapote, botoncillo, ambrosia hispida
Fauna Lagartija, golondrina , chapulín gigante, besucona asiática, mirlo cafe, abeja, chipe playero, colíbri
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PUERTO JUAREZ
Vialidades principales Carreteras Carretera Federal 180 Carretera Federal 307
Avenidas Principales Avenidas Secundarias Transporte público Puerto Clinica Esperanza
Gasolineria
Escuela Primaria Gasolineria
Escuela Primaria
Supermercado Gasolineria
Supermercado
Supermercado Hospital Cancún Gasolineria Supermercado
Terapia Cancún Supermercado
Supermercado
Hospital de Especialidades
Infraestructura Viviendas (1,454) Hospitales (4) Escuelas (2) Supermercados (7) Hoteles (8) Gasolineras (3)
Hotel
Hotel Supermercado Hotel
PROPUESTA GENERAL TERRENOS EN PUERTO JUAREZ DESARROLLO DE DEPARTAMENTOS
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Modelos de Departamentos (Desarrollos ARA)
Desde $2,121,752.00
Casa modelo Aljibe.
3
2
2.
Desde $2,528,585.00
Casa modelo Fresno
3
2.
2
2.
123.28m2 140m2
Desde $2,840,390.00
Casa modelo Navio
3
113.52m2 110.52m2
2
141.92m2 180m2
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Oferta de terrenos en venta (inmuebles24/¡casas) CALLE
COLONIA
ALCADIA
TERRENO m2 CONST m2 USO VALOR TOTAL FUENTE
FECHA
TELEFONO
Propuesta 1 Puerto Juarez Avenidaenida 20 S/N, Puerto Juarez, 64, 77524 Cancún, Q.R.
Benito Juarez
428
$29,029.65
H
10.26.2020 $12,424,692.00 https://www.inmuebles24.com/propiedades/terreno-en-venta-laguna-i-puerto-cancun.-591125 49.html#&gid=1&pid=6
Propuesta 2 Manzana 5 Lote 10, 64, 77524 Cancún, Q.R.
Puerto Juarez
Benito Juarez
428
$29,780.95
H
$12,746,250.00 https://www.icasas.mx/ven- 10.26.2020 ta/lotes-de-terrenos-quintana-roo-cancun/terreno-ve nta-laguna-ii-puerto-cancun _2027073na-i-puerto-cancun .-59112549.html#&gid=1&pi d=6
Propuesta 3 Puerto Juarez Zona Hotelera, 77500 Cancún, Q.R.
Benito Juarez
230
$23,260.86
H
10.26.2020 52221234567 $5,350,000.00 https://www.inmuebles24.com/propiedades/terreno-puerto-cancun-58153300.html
Propuesta 4 Puerto Juarez Calle 53, Puerto Juárez, Cancún, Quintana Roo, 77520, 77520
Benito Juarez
250
$4,800
H
$1,200,000.00 https://www.icasas.mx/ven- 10.26.2020 52221234567 ta/lotes-de-terrenos-quintana-roo-cancun/terreno-ve nta-puerto-juarez-uso-mixto -comercial-cerca-playa_256 8591
Opcion 3 Opcion 1
Opcion 2
Opcion 4
20
Propuesta 1
MEDIO URBANO ARQUITECTONICO El terreno se encuentra escriturado, cuenta con 428m2, se ubica dentro de Residencial Laguna I, ofrece vista hacia la Laguna y el Mar Caribe. Características • Centros comerciales cercanos • Drenaje • Escuelas cercanas Servicios • Seguridad privada • Servicios básicos (agua/luz) • Gas
Tiendas
Hoteles
Escuela
Restaurantes
El terreno se encuentra escriturado, cuenta con 428m2, Laguna II te ofrece amenidades exclusivas de Puerto Cancún, entre ellas el acceso a su Club de Playa, el cual cuenta con alberca, gimnasio y salón de niños. Características • Centros comerciales cercanos • Drenaje • Escuelas cercanas Servicios • Seguridad privada • Servicios básicos (agua/luz) • Gas
33
Opción1: 428 m2 $12,424,692.00 Precio m2 $29,029.65
428m2 $12,424,692.00
428m2 $12,424,692.00 428m2 $12,746,250
Opción 2: 428 m2 $12,746,250.00 Precio m2 $29,780.95
428m2 $12,746,250
Propuesta 4
MEDIO URBANO ARQUITECTONICO 230m2 $5,350,000
Opción 3: 230m2 $5,350,000.00 Precio m2 $23,260.86
Tiendas
230m2 $5,350,000
Terreno en Venta en La Laguna 1, Puerto Cancún, Zona Hotelera. Es uno de los lotes internos de mayor tamaño. Se puede construir una casa de hasta 3 niveles + sótano. El fraccionamiento cuenta con: • Acceso rápido y cercano a la playa • Muelle para embarcaciones de hasta 35 pie y wave runners • Parque con juegos para niños • Áreas verdes • Seguridad 24 horas y acceso controlado.
34
Propuesta 3
MEDIO URBANO ARQUITECTONICO Opción 4: 250m2 $1,200,000.00 Precio m2 $4,800
Tiendas
250m2 $1,200,000
Hoteles
Restaurantes
250m2 $1,200,000
En sus alrededores se encuentran la terminal marítima y el gran puerto más importante, así como residenciales de lujo y puerto cancún. Estatus legal: titulo de propiedad uso de suelo: mb (mixto de barrio). Comercial / habitacional superficie: 250 m2 niveles: 4
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FODA Edificio de departamentos ubicado en Quintana Roo. Fortalezas -Posicionamiento estratégico del inmueble.
Oportunidades
-Cuenta con buena infraestructura y servicios
-La forma del terreno permite generar trazas lineales que tengan vista al puerto y áreas verdes creando paisajes agradables.
-Proyecto con una alta probabilidad de alquiler ( aumenta en Quintana roo la rentabilidad en el alquiler de las viviendas de lujo)
-Existe demanda en el mercado de clase media y media alta que debe ser atendido en el municipio de Benito Juárez.
-Oportunidad de venta para nuevos mercados (Es una zona atractiva para compradores extranjeros)
-2019 un año con buenas perspectivas del entorno macroeconómico en Quintana roo
-Ubicado en una zona residencial
Debilidades -Zona con riesgo de inundación debido a la cercanía del puerto -Escasez de transporte público. -Escasez de materia prima y materiales de construcción local
Amenazas -Recesión económica debido a la pandemia -Cambios en las necesidades y gustos del cliente -Posible aumento significativo en el precio del m2 de terreno, reevaluando así el inicio del proyecto. -Zona con tendencia de huracanes. -Cambios climáticos que afectan los sistemas constructivos
Estrategias -Generar un modelo de riesgos que nos prevenga de cualquier siniesto -Generar una propuesta urbano-arquitéctonico bioclimatico que mitigue culaquier riesgo de inundación. -Va a existir una resecion económica en el mercado nacional, sin embargo el proyecto esta enfocado a un mercado nacional e internacional.
Avaluo EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS
36
AVALUOS Y SERVICIOS INTEGRALES Flores Orozco Itzel Valeria ° Vizuet Jimenez Valeria Fecha de Avaluo 22/10/2020
UBICACIÓN DEL INMUEBLE ESTADO CÓDIGO POSTAL CONJUNTO NÚMERO EXTERIOR MANZANA
20
CIUDAD DE MEXICO
ALCALDÍA
Benito Juarez
04040
COLONIA
Puerto Juarez
Habitacional S/N
CALLE
La Laguna #161
NÚMERO INTERIOR
S/N
LOTE
161
AVALUOS Y SERVICIOS INTEGRALES Flores Orozco Itzel Valeria ° Vizuet Jimenez Valeria Fecha de Avaluo 22/10/2020
I. ANTECEDENTES Solicitante del Avalúo: Solicitante del Avalúo: Perito valuador: Ciudad de México: Fecha del avalúo: Régimen de la propiedad: Propietario del inmueble: Domicilio del propietario: Ubicación del inmueble:
Itzel Flores La Laguna #61 Puerto Cancún, Quintana Roo Mauricio Ramírez Herrer Cancún Quintana Roo 22/10/2020 Inmueble que se valúa: EDIFICIO HABITACION PRIVADA Itzel Flores La Laguna #61 Puerto Cancún, Quintana Roo
Objeto del avalúo: Propósito del avalúo: Número de boleta de agua: Estado de conservación: del inmueble:
DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE OTRO - VALOR COMERCIAL Número de cuenta predial:
Calle: La Laguna Ext: 61 Int:S/N Colonia: Puerto Juarez Alcaldía Política: Benito Juarez C.P.: 77520 Ciudad: QUINTANA ROO
0
II. CARACTERISTICAS URBANAS Clasificación de la zona: Tipo de construcción predominante Indice de saturación en la zona: Población: Contaminación ambiental: Uso de suelo permitido: Uso de suelo actual: CONSTRUCCIÓN Vías de acceso e importancia de las mismas:
HABITACIONAL DE PRIMER ORDEN EDIFICO HABITACIONAL DE 4 NIVELES DE BUENA MEDIDA Y DE BUENA CALIDAD 90.00% NORMAL (Entre 30 y 80) GRADO MEDIO HABITACIONAL TERRENO SIN
Servicios públicos:
CUENTA CON ALUMBRADO PUBLICO, VIALIDADES (CON BANQUETAS) TERMINADAS,SEGURIDAD PRIVADA YA QUE ES UNA ZONA RESIDENCIAL
Equipamiento urbano:
CON ACCESO RÁPIDO Y CERCANO A LA PLAYA, MUELLE PARA EMBARCACIONES, PARQUE CON JUEGOS PARA NIÑOS, ÁREAS VERDES, SEGURIDAD 24 HORAS Y ACCESO CONTROLADO
Estrato Socio-económico Fluidez y estado de vías de acceso:
C+ MEDIO ALTO INTENSIDAD DE FLUJO VEHICULAR MEDIO
AL NOROESTE CON CIRCUITO LAGUNA Y CON CERRADA NICHUPTE, AL SURESTE CON PARQUE Y AL SUROESTE CON L-160 COMO VIAS PRINCIPALES DE ACCESO AL INMUEBLE.
20
AVALUOS Y SERVICIOS INTEGRALES Flores Orozco Itzel Valeria ° Vizuet Jimenez Valeria Fecha de Avaluo 22/10/2020
III.TERRENO
(inmuebles24/¡casas)
Tramo de calles transversales limitrofes y orientacion: Al noroeste con circuito Laguna y con Cerrada Nichupte al Sureste con parque y al Suroeste con L-160
Fuente de información: Número: 0000 Número de notaria: 000
ESCRITURA Volumen: 000 Nombre notario: 000
Fecha: 2020-10-22 Distrito judicial: 000
Medidas y colindancias según: SEDUVI TERRENO TERRENO TERRENO TERRENO
NORESTE NORESTE SURESTE SUROESTE
17.17m 16.20 m 11.44 m 16.50 m
CON CIRCUITO LAGUNA CON PROPIEDAD PARTICULAR CON PROPIEDAD PARTICULAR CON PROPIEDAD PARTICULAR
Indiviso total: 100% Configuración y topografía del terreno: PLANO REGULAR Características panorámicas: VISTA NORMAL A LA CALLE Densidad habitacional: 80 Viv/Ha Lote tipo: 228 Uso de suelo: Habitacional unifamiliar H/2/40 Intensidad de construcción permitida: 1 Servidumbres y/o restricciones: LAS PROPIAS DEL PROGRAMA DELEGACIONAL
(inmuebles24/¡casas)
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE Uso actual o destino: PREDIO SIN CONSTRUCCIÓN Unidades rentables: 1 Unidades rentables generales: 1
CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
Tipo Clasificación Niveles Estado de Conservación Edad V.U.T V.U.R Superficie de construcción Descripción Construcción T-1
20
H/04/
4
Bueno
0
228
Construcción
AVALUOS Y SERVICIOS INTEGRALES Flores Orozco Itzel Valeria ° Vizuet Jimenez Valeria Fecha de Avaluo 22/10/2020
V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN a)OBRA NEGRA O GRUESA: Cimentación: SE SUPONE MAMPOSTERIA DE PIEDRA BRAZA CON DALA DE DESPLANTE DE CONCRETO ARMADO Estructura: A BASE DE COLUMNAS TRABES CASTILLOS CADENAS Y CERRAMIENTOS DE CONCRETO ARMADO Muros: DE TABIQUE Entrepiso: LOSA Techos: LOSA RETICULAR DE CONCRETO ARMADO Azoteas: CON IMPERMEABILIZANTE ASFALTICO Bardas: A BASE DE COLUMNAS TRABES CASTILLOS CADENAS Y CERRAMIENTOS DE CONCRETO ARMADO b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: Aplanados interiores: DE YESO Aplanados exteriores: DE CEMENTO ARENA ACABADO EN LOSETA DE CERAMICA/PANEL DE IMITACIÓN LADRILLO Plafones: DE YESO Lambrines: NO TIENE Pavimentos pétreos: CONCRETO Zoclos: ACORDE AL PISO Escaleras: RAMPA DE CONCRETO ARMADO CON ESCALINES DE CONCRETO Pintura: VINILICA EN PASILLOS Recubrimientos especiales: LOSETA DE CERAMICA/PANEL DE IMITACIÓN LADRILLO Pisos: DE LOSETA c) CARPINTERIA: Pisos de madera: DUELA DE MADERA LAMINADA Puertas: TAMBOR DE PINO CON CUBIERTAS DE AGLOMERADO EN AMBAS CARAS Guardarropas y otros: BASTIDOR DE PINO Y CUBIERTA DE TRIPLAY d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS: Instalaciones Hidráulicas: RED DE ALIMENTACION OCULTA CON TUBERIA Y ACCESORIOS DE COBRE Instalaciones Sanitarias: RED OCULTA CON TUBERIA Y ACCESORIOS DE FIERRO FUNDIDO Muebles de baño: DE COLOR BLANCO CALIDAD COMERCIAL Muebles de cocina: COCINA INTEGRAL e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: DE 1 A 3 SALIDAS/ HABITACION f) PUERTAS Y VENTANERÍA METÁLICAS: Puertas PERFILES TUBULARES CON CUBIERTA DE LAMINA Ventanas ALUMINIO ANODIZADO CON ACABADO EN COLOR Rejas de acceso PERFILES ESTRUCTURALES CON CUBIERTA DE LAMINA Protecciones en ventanas NO APLICA g) VIDRIERÍA: CRISTAL DE 6 MM DE ESPESOR h) CERRAJERÍA: NACIONAL DE BUENA CALIDAD i) FACHADA: APLANADO EN CEMENTO ARENA ACABADO EN LOSETA DE CERAMICA/ PANEL IMITACIÓN LADRILLO j) INSTALACIONES ESPECIALES Y/O ELEMENTOS ACCESORIOS Y/O OBRAS COMPLEMENTARIAS DEL INMUEBLE: EA09 COCINAS INTEGRALES MOVIBLES, IE06 SISTEMA HIDRONEUMATICO, EA07 PORTONES DE OPERACION ELECTRICA, OC01 BARDAS, CELOSIAS, OC06 JARDINES
20
AVALUOS Y SERVICIOS INTEGRALES Flores Orozco Itzel Valeria ° Vizuet Jimenez Valeria
VI. INVESTIGACIÓN DE MERCADO CALLE
(inmuebles24/¡casas)
COLONIA
ALCADIA
TERRENO m2 CONST m2 USO VALOR TOTAL FUENTE
FECHA
TELEFONO
Avenidaenida 20 S/N, Puerto Puerto Juarez Juarez, 64, 77524 Cancún, Q.R.
Benito Juarez
428
$29,029.65
H
10.26.2020 $12,424,692.00 https://www.inmuebles24.com/propiedades/terreno-en-venta-laguna-i-puerto-cancun.-591125 49.html#&gid=1&pid=6
Manzana 5 Lote 10, 64, 77524 Cancún, Q.R.
Puerto Juarez
Benito Juarez
428
$29,780.95
H
$12,746,250.00 https://www.icasas.mx/ven- 10.26.2020 ta/lotes-de-terrenos-quintana-roo-cancun/terreno-ve nta-laguna-ii-puerto-cancun _2027073na-i-puerto-cancun .-59112549.html#&gid=1&pi d=6
Zona Hotelera, 77500 Cancún, Puerto Juarez Q.R.
Benito Juarez
230
$23,260.86
H
10.26.2020 52221234567 $5,350,000.00 https://www.inmuebles24.com/propiedades/terreno-puerto-cancun-58153300.html
Calle 53, Puerto Juárez, Puerto Juarez Cancún, Quintana Roo, 77520, 77520
Benito Juarez
250
$4,800
H
$1,200,000.00 https://www.icasas.mx/ven- 10.26.2020 52221234567 ta/lotes-de-terrenos-quintana-roo-cancun/terreno-ve nta-puerto-juarez-uso-mixto -comercial-cerca-playa_256 8591
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PLANTAS ARQUITECTONICAS 55
7
12
12
24
7
12
12
4
4
BAÑO
11
32
10.50
11 5
5
2
2
10.46
10.46
2
2
5
10.50
5
11
11 BAÑO
4
4
12
12
7
24
12
12
7
24
55
PRODUCED BY AN AUTODESK STUDENT VERSION
24
32
PLANTA TIPO
55
24
12
7
12
7
24
12
12
4
4
11
11
111213141516171819
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1
14.20
5
14.20
14.20
5
32
5
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1
11
14.20
11
111213141516171819
4
4
12
12
24
7
7
55
12
12
24
TUDENT VERSION
32
5
PLANTA BAJA COMERCIO
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PLANTAS ARQUITECTONICAS
PRODUCED BY AN AUTODESK STUDENT VERSION
74
11
10.50
11 55
24
7
24
111213141516171819
11
32
11
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1
10.50
10.50
11
32
11
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1
111213141516171819
24
7
24
24
55
PLANTA AZOTEA 74 24
7
24
PRODUCED BY AN AUTODESK STUDENT VERSION
PRODUCED BY AN AUTODESK STUDENT VERSION 74
11
20
10.50
11
Fachadas
ANÁLISIS RESIDUAL ESTÁTICO Flores Orozco Itzel Valeria ° Vizuet Jimenez Valeria
Vivienda vertical /36 Departamentos
PRODUCED BY AN AUTODESK STUDENT VERSION
I. Datos Generales (habitissimo) Ubicación La Laguna #61 Puerto Cancún,
Quintana Roo
Uso de suelo Superficie de terreno Coeficiente de Ocupación/COS Coeficiente de Utilización/ CUS Intensidad de Construcción
H/4/ 228m2 H/4/ H/4/ H/4/
II. Localización
III. Características del Sector *Zona de primer orden con uso de suelo predominantemente habitacional, con suficiencia en servicios y equipamiento *Vialidades primarias: Circuito Laguna y con cerrada Nichupte, Parque, Con L-160
IV. Premisas del Desarrollo Propuesto
(habitissimo)
El proyecto se desplantará sobre un terreno con superficie total de 228m2, con uso de suelo Habitacional 4 niveles, 20% de área libre y densidad media 1 vivienda por cada 50m2 de superficie total de terreno. El desarrollo constara de 36 departamentos con uso de superficie privativa promedio de 60m2 construidos. Se considera una superficie construida sobre nivel de banqueta de 680 m2 más 170 de estacionamiento. No de unidades/viviendas: 36 Tipología propuesta: Vivienda Vertical/ Departamentos Sup. prom. construida/depto: Superficie Total de Terreno: 228 60 680 m2 Superficie Total Construida: Superficie Neta de Terreno: Vivienda Vertical/ Departamentos 170m2 Niveles-Depto : Áreas comunes : 1 0m2 Cajones de Estac. Depto: Vialidades/Obras exteriores: 2 23,464.91 Unitario aplicable $/m2: Estacionamiento: 170m2 23,464.91 228m2 Superficie de área común terreno/viv: Superficie de área común terreno/viv: 5,350,000 Superficie privativa de terreno: Superficie privativa de terreno: 170m2
PRODUCED BY AN A
20
ANÁLISIS RESIDUAL ESTÁTICO Flores Orozco Itzel Valeria ° Vizuet Jimenez Valeria
Vivienda vertical /36 Departamentos
V. Ingresos y Egresos del Desarrollo $
Ingresos por Ventas: Egresos:
Importe:
Indicadores:
Costos Directos Costos Edificación áreas privativas: Costos Edificaciín Estacionamiento:
10,000/m2 Por m2 de edificación 8,000/m2 Por m2 de edificación
Costos Indirectos Licencias y permisos Estudios y Proyectos Gastos de Escrituración Gastos de Administración Publicidad: Comisión Ventas Utilidad antes impuestos
Costos Indirectos 2.0% Sobre el costo total de la edificación 2.0% Sobre el costo totsl de la edificación 1.0% Sobre la factura de ventas 3.0% Sobre la factura de ventas 1.5% Sobre la factura de ventas 4.0% Sobre la factura de ventas 15.0% Sobre la factura de ventas
Valor Residual del Terreno $ Valor Residual Unitario del Terreno $
$ $ Sub-totales $
34,150,000 9,280,000 43,430,000
$ $ $ $ $ $ $
247,128 168,000 188,000 2,880,000 840,000 2,210,000 8,400,000
Sub-totales $
14,710,128
Sub-totales $
58,140,128
5,350,000.00 25,000
El presente análisis corresponde a una estimación preliminar, no siendo una propuesta definitiva de negocio. Dado lo anterior, no tiene validez para efectos legales fiscales, legales y de otra índole.
20
Referencias Referencias de investigaciรณn imobiliario https://www.lamudi.com.mx/Reportes-del-Mercado-Inmobiliario/ https://www.inmuebles24.com/terrenos-en-venta-en-benito-juarez.html http://www.atlasnacionalderiesgos.gob.mx/AtlasEstatales/?&NOM_ENT=Quintana%20Roo&CVE_ENT=23 https://www.naturalista.mx/places/cancun https://www.qroo.gob.mx/ https://es.weatherspark.com/y/13073/Clima-promedio-en-Quintana-Roo-M%C3%A9xico-durante-todo-el-a%C3%B1o https://www.tinsamexico.mx/panorama-inmobiliario-2020/ http://inmobiliare.com/digital/INMOBILIARE-121.pdf https://www.inmobiliamx.com/
Referencias Avaluo https://www.habitissimo.com.mx/presupuesto/licencias-y-permisos/quintana-roo https://blog.vivanuncios.com.mx/bienes-raices/cuanto-cuesta-escriturar-una-casa-en-mexico/ https://www.inmuebles24.com/propiedades/terreno-puerto-cancun-58153300.html https://www.google.com.mx/maps/place/Escuela+de+Vela+Puerto+Cancun/@21.1594896,86.8078901,388m/data=!3m1!1e3!4m5!3m4!1s0x8f4c2eb66f6095e1:0x261d2d3c2cb27b82!8m2!3d21.16 41458!4d-86.8025611 https://www.inmuebles24.com/propiedades/terreno-puerto-cancun-58153300.html https://www.icasas.mx/venta/lotes-de-terrenos-quintana-roo-cancun/terreno-venta-puerto-juarez-usomixto-comercial-cerca-playa_2568591