PRAU - Anexo 1

PROGRAMA REGIONAL DE ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN

PROGRAMA REGIONAL DE ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN

Contenidos.

1. OBJETO Y OPORTUNIDAD DEL PROGRAMA. 2. MARCO NORMATIVO: SINGULARIDAD DEL PROGRAMA 3. HERRAMIENTA DEL PROGRAMA: EL PLAN REGIONAL DE ACTUACION DE URBANIZACIÓN 4. DESARROLLO DEL PROGRAMA 4.1. CRITERIOS DE SELECCIÓN DE LAS ACTUACIONES 4.2. LOCALIZACIÓN DE LAS ACTUACIONES 4.3. CUADRO RESUMEN 4.4. ELENCO DE ACTUACIONES

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1. OBJETO Y OPORTUNIDAD DEL PROGRAMA A través de este Programa, la Consejería de Fomento de la Junta de Castilla y León impulsa una estrategia de actuaciones de urbanización de suelo, con el objetivo de apoyar y fortalecer los planes y programas ya en curso de fomento de la vivienda protegida en Castilla y León.

Ya el Consejero de Fomento, en la presentación de su programa para esta Legislatura 2007-2011, expuso las líneas esenciales del Programa: “En esta legislatura desarrollaremos un Programa de actuaciones de urbanización… que se caracterizará fundamentalmente por: - el protagonismo de la vivienda protegida.

- la calidad urbana: que la vivienda se encuentre bien servida por dotaciones urbanísticas adecuadas.

- el compromiso con el desarrollo sostenible - la publicidad y concurrencia en la atribución a la iniciativa privada de la función urbanizadora.

- y la inclusión de desarrollos relevantes que impliquen un interés público a escala regional.

Actuaciones que permitirán la creación de suelo residencial a coste relativamente reducido garantizando la calidad de la urbanización.

Señorías, una POLÍTICA URBANÍSTICA ACTIVA adaptada a la evolución de la sociedad de Castilla y León, al servicio de la calidad de vida de los ciudadanos y cuya primera finalidad es la creación de suelo suficiente y adecuado para la construcción de viviendas protegidas”.

Por tanto, el objetivo del Programa Regional de Actuaciones de Urbanización es generar suelo urbanizado adscrito al Patrimonio de Suelo de Castilla y León o a otros patrimonios públicos de suelo, que una vez urbanizado pueda ponerse a disposición de las entidades públicas y privadas que acometan la construcción de viviendas con protección pública.

Pero el objetivo principal de habilitar protegidas, convive con el objetivo garantizar la construcción de vías espacios libres públicos de calidad y equipamientos necesarios.

suelo, para facilitar la construcción de viviendas más amplio de ‘hacer ciudad’, es decir, de e infraestructuras públicas, servicios urbanos, dotarse de terrenos idóneos para desarrollar los

Hacer ciudad, allí donde actúe este Programa, es contribuir a asentar las bases que hacen posible la calidad de vida sostenible en la ciudad. Este objetivo más amplio precisa modelos de actuación más exigentes, desde los que la Administración pueda contribuir a la construcción de la ciudad al servicio de los ciudadanos.

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Conscientes de que el urbanismo, y en particular su dimensión de planificación urbana, es una función pública, la Consejería de Fomento utiliza en este Programa las herramientas que le ofrece la legislación vigente para desplegar esta nueva lógica de participación directa en la actuación urbanística. Para ello este Programa establece las bases que van a dirigir una serie de actuaciones en diferentes municipios de la Comunidad, cada una de las cuales se desarrollará mediante un Plan Regional específico, de acuerdo en cada caso y en colaboración con las corporaciones locales.

Será función de cada Plan Regional desarrollar, tras un análisis y evaluación de cada localización, el proyecto concreto de actuación urbanística. Como primer paso, cada Plan Regional se constituirá en el documento básico para definir, con eficacia y realismo, el marco de los acuerdos políticos necesarios con los Ayuntamientos y con otros agentes locales involucrados. Recordemos que el Programa se concibe contando en cada lugar con la participación y el consenso de la Administración local y que buscará el acuerdo con los propietarios particulares que resulten afectados.

La creación de un patrimonio público de suelo relevante, que permita desarrollar acciones concretas en materia de vivienda, es un objetivo básico compartido por la legislación estatal y autonómica. Junto a este objetivo básico, se destacan a continuación las siete características generales que contribuyen a configurar el ‘interés regional’ de este Programa Regional: 1.

Protagonismo de la vivienda protegida: entre los objetivos del Programa, la creación de suelo adecuado para satisfacer la demanda local de vivienda protegida figura, sin duda alguna, en primer lugar.

2.

Exigencia de calidad urbana: los ciudadanos que demandan vivienda precisan que ésta se encuentre bien servida por dotaciones urbanísticas adecuadas, al menos: vías públicas, espacios libres, servicios urbanos y equipamientos.

3.

Compromiso con el desarrollo sostenible: el reto del urbanismo es hoy su correcta interpretación en clave ecológica; la Administración debe abordar actuaciones ejemplarizantes en su relación con el Medio Ambiente.

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Escala de Comunidad: el Programa incluirá desarrollos relevantes a escala local, incluso de ámbito supramunicipal si fuera necesario, de modo que en conjunto impliquen un interés público a escala de Castilla y León.

5.

Concurrencia pública: de acuerdo con la Jurisprudencia Comunitaria, la atribución a la iniciativa privada de la función pública urbanizadora estará sujeta a los principios de publicidad y concurrencia.

6.

Garantía de la propiedad: salvo circunstancias excepcionales, está excluido recurrir a la expropiación; la propiedad del suelo obtendrá solares urbanizados en proporción a sus derechos.

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Integración administrativa: la tramitación como Planes Regionales asegura la coordinación de todas las competencias sectoriales con garantía de cumplimiento normativo y agilidad procedimental.

Estas características dan sentido a la política de suelo de la Consejería de Fomento, que plantea la actuación urbanizadora en el marco de una política urbanística activa capaz de incrementar la eficacia de la política regional de vivienda y, a la vez, colaborar con los municipios en la creación de calidad urbana. El Programa hace posible un despliegue vinculado del ejercicio de las competencias de urbanismo y las relativas a la política de suelo.

Estamos ante un Programa que redefine las estrategias de intervención del poder público en un contexto temporal marcado por la coyuntura desfavorable en la que está inmerso el mercado de la vivienda. La política social de la Comunidad Autónoma se adapta con especial sensibilidad a este contexto al fortalecer la intervención pública en materia de suelo. En plena crisis económica, el Programa sale al paso con una acción de soporte de la política de vivienda a medio plazo y compensa la ralentización del mercado, evitando una dependencia excesiva de la oferta desorientada. A la vez, el Programa comporta la mutua implicación responsable de las Administración regional y de las administraciones locales con el sector de la construcción, allí donde se desarrollen los planes, que serán estímulo dinamizador del desarrollo urbanístico y económico asociado. Pero sobre todo cumple con el objetivo de garantizar el mercado de vivienda protegida en entornos urbanísticos adecuados con la garantía del control público de los desarrollos.

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2. MARCO NORMATIVO: SINGULARIDAD DEL PROGRAMA El marco normativo del Programa Regional de Actuaciones de Urbanización es el establecido por las Leyes de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León, junto con el Reglamento de Urbanismo. Este marco ha sido ajustado por la Junta de Castilla y León con la aprobación, el 15 de septiembre la Ley 4/2008, de Medidas sobre Urbanismo y Suelo.

Este Programa Regional no es ajeno a la reforma normativa activada. No se trata, por lo tanto, de estrategias aisladas, sino que entre ellas hay una estrecha vinculación, ya explícita en la Exposición de Motivos de la Ley de Medidas: el Programa responde a la voluntad de poner en marcha medidas en materia de urbanismo y suelo para apoyar a la política de vivienda y para colaborar en la reactivación del sector de la construcción.

Es más, la disposición adicional tercera de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León –introducida por la Ley 4/2008, de Medidas sobre Urbanismo y Sueloestablece el mandato para que la Consejería de Fomento elabore “un programa de actuaciones de urbanización, que se desarrollará mediante planes y proyectos regionales, con el objetivo de crear suelo para la construcción de viviendas con protección pública, adecuadamente equipado con las dotaciones urbanísticas necesarias para la calidad de vida de la población”.

También las Directrices Esenciales de Ordenación del Territorio de Castilla y León, aprobadas con la Ley 3/2008, de 17 de junio, establecen en su capítulo 4, Sección 3º, sobre La vivienda como política pública, en particular en su artículo 4.8, sobre “Acceso a una vivienda digna” que “La acción pública debe orientarse a la consecución del derecho de toda la población de acceder a una vivienda digna, desplegando estrategias singulares dirigidas a los grupos sociales más vulnerables y a los jóvenes”. Allí se indica en su primer apartado, el a), que a tal efecto se prestará especial atención a “la acción coordinada en política de suelo, fomentando la creación, mantenimiento y desarrollo de los patrimonios públicos de suelo en los niveles regional, provincial y municipal, y, en particular la oferta de suelo apto para la promoción pública de viviendas”.

El marco normativo que encuadra este Programa establece sin duda el interés regional de las actuaciones que lo desarrollan y justifica su tramitación mediante Planes Regionales, figura prevista en la Ley de Ordenación del Territorio, idónea para la ejecución del Programa ya que permite combinar planificación y gestión.

Pero hay otros requerimientos que relacionan la legislación urbanística vigente, algunos de sus principios básicos, con este Programa Regional de Actuaciones de Urbanización: La obligación de que los Planes Generales delimiten reservas para ampliar los patrimonios públicos de suelo.

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La posibilidad de señalar altas densidades en actuaciones de reforma interior para mejorar las condiciones de habitabilidad o rehabilitar el patrimonio edificado.

Los ajustes en el sistema de gestión por concurrencia, simplificando la iniciativa y el desarrollo, aumentando la seguridad jurídica y las opciones del urbanizador, y sobre todo, abriendo a la Administración autonómica la utilización del sistema cuando se trate de desarrollar los instrumentos de ordenación del territorio.

Los ajustes de carácter general para todos los sistemas de gestión, como las facilidades para promover la tramitación simultánea del Proyecto de Actuación con el planeamiento (en los sistemas de concierto y compensación) o para cambiar el sistema, y la aprobación definitiva tácita, si no se presentan alegaciones ni se introducen cambios tras la aprobación inicial.

La reforma de los patrimonios públicos de suelo, el más clásico e importante de los instrumento de intervención en el mercado de suelo.

En efecto, la gestión urbanística es vital para la eficacia de las actuaciones de apoyo a la política de vivienda. Por ello este Programa Regional se apoya en dos potentes instrumentos técnicos que sin duda le permitirán alcanzar sus objetivos: los Planes Regionales y el sistema de concurrencia: En cuanto a los Planes Regionales, es indudable su legitimidad como herramientas de la política pública en materia de vivienda y suelo. Es un instrumento de planificación integrada consolidado por la práctica y regulado por la Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de Ordenación del Territorio de la Comunidad de Castilla y León: a la ventaja de establecer previsiones de planeamiento urbanístico integral con un procedimiento ágil se une su capacidad para ordenar en detalle el ámbito sobre el que actúan, con carácter inmediatamente ejecutivo y con los beneficios de la urgente ocupación.

Conforme a la Ley 10/1998, los Planes y Proyectos Regionales están definidos como “los instrumentos de intervención directa en la ordenación del territorio de la Comunidad”. En particular, los planes regionales de ámbito territorial tienen como objeto “planificar la ejecución de actuaciones industriales, residenciales, terciarias, dotacionales o de implantación de infraestructuras, que se consideren de interés para la Comunidad”.

Por eso su aprobación corresponde a la Junta de Castilla y León, que debe justificarla “por el interés general… de las actuaciones previstas, o bien porque a causa de su magnitud o características, la influencia del Plan o Proyecto trascienda el ámbito local, o por la necesidad de satisfacer la demanda de viviendas con protección pública”.

El interés social de las actuaciones de este Programa se deriva de las demandas de las ciudades y villas de la Comunidad, que reclaman compromisos públicos para la ejecución de vivienda protegida. Cada Plan Regional justificará la actuación concreta que desarrolla, garantizando que responde al interés general y al principio de desarrollo sostenible, estimando su viabilidad y sus implicaciones sociales, económicas y técnicas.

A los argumentos básicos derivados de la necesidad de suelo para cumplir la política de vivienda, se le unirán argumentos específicos en el ámbito seleccionado, entre los que

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se considerarán los de facilitar la gestión urbanística y el desarrollo urbano de calidad de cada zona urbana, con efecto positivo en la estructura urbana de cada municipio.

Entre los efectos de la aprobación de los Planes Regionales es importante destacar que “comportará la declaración de utilidad pública e interés social y la necesidad de ocupación de los bienes y derechos que resulten necesarios para la ejecución…a efectos de su expropiación forzosa, ocupación temporal o modificación de servidumbres”. Asimismo su aprobación “determinará la sujeción de sus promotores y de los propietarios de los terrenos al régimen de derechos y deberes urbanísticos regulado en la legislación urbanística, siempre que definan sus determinaciones con la precisión equivalente, al menos, al planeamiento urbanístico preciso en cada caso”.

En segundo lugar, el Programa Regional de Actuaciones de Urbanización podrá utilizar para su desarrollo el sistema de concurrencia, que habilita la condición de urbanizador a quien no ostenta la condición de propietario. La razón de ser del sistema es facilitar la gestión urbanística más allá de las posibilidades de acuerdo y gestión de la propiedad. A través de un proceso selectivo, concursal, una empresa se convierte en urbanizador. La propiedad obtendrá solares urbanizados en función no solo de su aportación inicial, sino también de lo que haya contribuido a financiar la actuación. De forma simétrica el urbanizador podrá ser retribuido en metálico o en solares urbanizados.

La puesta en marcha de este Programa es pues novedosa y obedece, como se ha venido resaltando, a un esfuerzo por dotarse de nuevas herramientas que fortalezcan la acción pública a la vez que, coyunturalmente, se reacciona en la situación de crisis del mercado inmobiliario, para evitar que repercuta negativamente en la oferta de vivienda protegida, precisamente cuando dicha oferta precisa ser más fortalecida.

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3. HERRAMIENTA DEL PROGRAMA: EL PLAN REGIONAL DE ACTUACIÓN DE URBANIZACIÓN Este Programa Regional de Actuaciones de Urbanización, ante la limitada disposición de suelo de titularidad autonómica, afectará espacios de propiedad privada o de otras Administraciones públicas. Ello es legítimo en cuanto su finalidad no es otra que llevar a cabo actuaciones de creación de suelo residencial a coste relativamente reducido, que hagan posible la construcción de un número significativo de viviendas protegidas.

El Plan Regional, por sus características singulares y operatividad, es el instrumento adecuado para la gestión y tramitación de las actuaciones de urbanización que plantea este Programa Regional.

Cada Plan Regional se tramitará de manera independiente y planteará las bases de su actuación, justificando su idoneidad, antes de proceder a detallar sus determinaciones de ordenación urbana y sus condiciones técnicas, su viabilidad económica, etc.

En todos los casos, la Junta de Castilla y León actuará como promotora del Plan Regional, desarrollándolo de forma preferente mediante el sistema de concurrencia, con la lógica excepción de los suelos de titularidad pública.

La Ley de Ordenación del Territorio regula las determinaciones y la documentación exigibles a los Planes Regionales de ámbito territorial: Organismo, Entidad o persona promotor del Plan o Proyecto.

Descripción de los objetivos y características funcionales, espaciales, temporales y económicas del Plan o Proyecto, con justificación de su utilidad pública o interés social y de su incidencia supramunicipal.

Adecuación del Plan o Proyecto a los instrumentos de ordenación del territorio vigentes, así como a otros planes, programas de actuación y proyectos que les afecten, y, en su caso, determinaciones u otros aspectos de éstos últimos que se modifiquen directamente para permitir la ejecución del Plan o Proyecto.

Documentación necesaria para la realización del trámite ambiental aplicable en función de la naturaleza y características del Plan o Proyecto.

Descripción del emplazamiento propuesto, evaluando la incidencia económica y ambiental del Plan o Proyecto sobre el entorno afectado, y las posibilidades y medios de corrección de los efectos negativos predecibles, en los términos exigidos por la legislación ambiental aplicable.

Ordenación del ámbito del Plan o Proyecto, incluyendo cuando proceda la clasificación del suelo y demás determinaciones reguladas en la legislación urbanística.

Cada Plan Regional también definirá las determinaciones de ordenación detallada, con el nivel exigible a un Plan Parcial, así como las determinaciones de gestión, con el nivel de definición de un Proyecto de Actuación, en todo caso en los términos exigidos en la legislación urbanística.

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En suma, el Plan Regional de Actuación de Urbanización, en su ámbito específico de intervención, se constituye en una herramienta integral capaz de habilitar el suelo de manera estable y garantizar su utilidad pública.

En cuanto al proceso de elaboración y aprobación, cada uno de los Planes Regionales que habrán de desarrollar este Programa cumplirá las siguientes fases en su proceso de elaboración, previo a la tramitación: Avance: documento para el análisis y evaluación inicial de la actuación, apto para valorar su localización en función de su contexto territorial, de sus condiciones urbanísticas y de su posición en el término municipal.

Acuerdo con el Ayuntamiento: documento de colaboración inter-administrativa que concreta los objetivos del Plan Regional y los compromisos que asume el Ayuntamiento para apoyar la labor de la Junta de Castilla y León.

Redacción del Plan Regional para cada actuación seleccionada: documento técnico que cumpla todas las exigencias de la legislación urbanística, sectorial y de ordenación del territorio, apto para su tramitación y aprobación: - Clasificación previa preferente: suelo urbanizable (en especial suelo urbanizable delimitado); no obstante el Plan podrá incluir, si ello beneficia a la actuación, terrenos clasificados como suelo urbano o bien como suelo rústico común, que serían clasificados como suelo urbanizable por el Plan.

- Edificabilidad: hasta 10.000 m2 por hectárea.

- Densidad: entre 20 y 70 viviendas por hectárea.

- Reserva para viviendas protegidas: al menos el 50 %.

- Índice de variedad de uso (usos compatibles con el residencial) superior al 10%.

- Índice de variedad tipológica superior al 20 %.

- Espacios libres públicos y equipamientos: serán las reguladas en la legislación y, siempre que sea posible, se procurará superar estas cesiones de cara a cumplir objetivos locales concretos.

En cuanto al procedimiento de tramitación y aprobación del Plan Regional se regula en la Ley de Ordenación del Territorio: Corresponde a la Consejería competente por razón de la materia iniciar el procedimiento establecido de aprobación de los Planes y Proyectos Regionales, de oficio o a instancia de quien presente una propuesta. La Consejería podrá denegar la solicitud, o bien disponer la apertura de un periodo de información pública y audiencia de las Administraciones públicas, no inferior a un mes, que se anunciara en el Boletín Oficial de Castilla y León y en uno de los periódicos de

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mayor difusión del ámbito. Durante este periodo la documentación podrá consultarse en las Delegaciones Territoriales de la Junta de Castilla y León correspondientes al ámbito del Plan o Proyecto.

Finalizado el período de información pública, se someterá el plan o proyecto a los siguientes trámites, cuyo resultado se entenderá favorable si no se produce una resolución expresa en el plazo de tres meses: - Informe del Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León, en cuanto a la adecuación del plan o proyecto al modelo territorial de la Comunidad, definido por los instrumentos de ordenación del territorio vigentes.

- Informe de los Municipios afectados por el plan o proyecto, salvo en el caso de los Planes Regionales de ámbito sectorial, en los que el informe corresponderá a la Federación Regional de Municipios y Provincias.

- Trámite ambiental aplicable en función de su naturaleza y características.

A la vista de los informes, alegaciones y sugerencias presentados durante el período de información pública, así como del resultado de los trámites citados en el número anterior, la Consejería competente realizará las modificaciones que procedan y elevará el plan o proyecto a la Junta de Castilla y León.

La Junta de Castilla y León aprobará el Plan o Plan Regional, si procede, mediante Decreto que se publicará en el Boletín Oficial de Castilla y León y se notificará a las Administraciones públicas afectadas, con indicación, en su caso, de los compromisos que asume el promotor y de las condiciones específicas para la ejecución del Plan o Proyecto.

Es importante insistir en que cada Plan Regional estará sometido a informe del Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León y del Ayuntamiento, y que se sujetará al trámite ambiental aplicable, procedimiento que se asociará a los procesos de tramitación del documento. Terminados los trámites exigibles, se procederá al ajuste oportuno por la Consejería de Fomento antes de su elevación para su aprobación mediante Decreto de la Junta de Castilla y León.

Como sistema de actuación, para la gestión, se prevé el sistema de concurrencia, correspondiendo a la Consejería de Fomento la aprobación inicial del proyecto de actuación, conjuntamente con la apertura de un período de información pública de un mes y la convocatoria de un concurso para la selección del urbanizador.

Entre los criterios de adjudicación del concurso se incluirán: - Mayor disponibilidad de los terrenos por haber formalizado acuerdos o convenios con los propietarios.

- Mayor calidad de la urbanización.

- Mayor garantía de urbanización.

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- Mejor distribución de los gastos de urbanización.

- Plazos más breves para la ejecución de la actuación.

Asimismo se podrán tener en cuenta otros criterios como el mayor compromiso de construcción de viviendas con protección pública o el mayor compromiso de ejecución de sistemas generales y otras dotaciones urbanísticas públicas.

La colaboración activa de la propiedad es esencial para el buen fin de la actuación. Por ello, más allá de lo dicho hasta ahora, se adoptarán estrategias flexibles en función de las circunstancias de cada caso: - Para financiar la urbanización la propiedad podrá optar entre contribuir con cuotas o destinar parcelas edificables a tal efecto.

- La expropiación está en principio excluida, quedando como posibilidad última para algún supuesto extraordinario.

- Se estimulará la constitución de una asociación de propietarios, lo que permitirá contar con un único interlocutor.

Ahora bien, cualquiera que sea su forma de participación, los propietarios tienen los siguientes derechos: - A recibir, tras la ejecución de la actuación, solares a cambio originales, en proporción a su aprovechamiento, descontada la urbanizador.

- A recabar del urbanizador información sobre el desarrollo de la presentarles cualquier clase de sugerencias al respecto.

- A exigir del urbanizador la correcta ejecución de la actuación y Castilla y León la efectiva tutela de la misma.

de sus fincas retribución del actuación, y a a la Junta de

A su vez, el urbanizador seleccionado tiene los siguientes derechos, en los términos de la legislación sobre contratación administrativa: - A proponer la modificación de los gastos de urbanización previstos, por causas objetivas no previsibles en el Proyecto de Actuación.

- A proponer al Ayuntamiento la adquisición del aprovechamiento que le corresponda.

- A subcontratar con terceros prestaciones accesorias, permaneciendo como único responsable ante la Junta de Castilla y León.

- A ceder su condición a favor de tercero que se subrogue en todas las obligaciones asumidas por el urbanizador inicial.

Corresponderán a la Junta de Castilla y León, a través de la Consejería de Fomento, las potestades de interpretación, modificación o resolución del contrato que regulará la actuación. También podrá ejercer potestades de expropiación o bien de exigencia de cuotas de urbanización mediante el procedimiento administrativo de apremio.

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4. DESARROLLO DEL PROGRAMA 4.1 Criterios de selección de las actuaciones

Cada Plan Regional incluido en el Programa Regional de Actuaciones de Urbanización responde al compromiso de la Consejería de Fomento con una iniciativa de interés social que aborda una de las demandas más importantes de los ciudadanos de Castilla y León: el acceso a una vivienda digna.

Pero la Consejería de Fomento quiere a la vez colaborar en la consecución de objetivos menos evidentes, directamente vinculados con la calidad de vida en las ciudades y en estrecha colaboración con los Ayuntamientos.

Hay dos criterios generales que deben confluir por ello en cada actuación: fomentar una ciudad más sostenible y garantizar un efecto de mejora de la estructura urbana. Al mismo tiempo estas actuaciones aspiran a contribuir en la dinamización del sector de la construcción local, se pretende incidir positivamente en el entorno urbano de cada actuación. La posibilidad de hacerlo es, en sí, un primer criterio de selección.

En la medida en que el Programa quiere incidir positivamente en el sistema urbano de Castilla y León, éste no puede obviar los núcleos urbanos intermedios o menores, imprescindibles para estructurar el territorio regional, más allá de su tamaño relativo.

Por ello se han planteado intervenciones en núcleos de rangos urbanos diferentes, abordando no sólo la diversidad y singularidad de las ciudades y villas de la Comunidad Autónoma, sino también abordando situaciones urbanísticas diversas.

Por tanto, de acuerdo con las características generales que se han expuesto en el primer apartado de este Programa, los criterios de selección de las actuaciones incluidas en el Programa, son los siguientes: Actuar en todas las áreas urbanas de la Comunidad, pese a que el número total de actuaciones sea limitado (16 en una primera propuesta). En un sector de la actividad económica donde es claro el protagonismo de la iniciativa privada, la Administración debe buscar un efecto demostración.

Se actuará en municipios donde se considere que la intervención en materia de vivienda tenga efectos territoriales más claros, beneficiando a otros municipios de su entorno.

Serán ámbitos espaciales de cierta relevancia en cuanto a superficie, número de viviendas, edificabilidad, etc., pero en todo caso de tamaño ajustado a la demanda real del área urbana concreta.

La actitud de la Administración local debe ser de colaboración activa. Ahora bien, estas actuaciones son más necesarias donde los procesos de planeamiento se encuentren estancados, generando en esos lugares una escasez real de suelo apto para construir viviendas protegidas.

Se abordarán ámbitos con cierta dificultad de gestión que haya retrasado su desarrollo por la iniciativa privada: alta fragmentación de la propiedad,

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complicaciones técnicas, afecciones sectoriales, etc. Por tanto, serán ámbitos donde la actuación pública podrá contribuir a solucionar problemas urbanísticos locales.

Las actuaciones se proponen en situaciones y en Municipios en los que la acción pública, además de garantizar los objetivos de la política pública de vivienda, puede ser catalizador de una transformación urbana positiva más amplia. Para ello se priorizarán acciones de rehabilitación urbana en espacios históricos, de reurbanización de vacíos y bordes urbanos contiguos al espacio consolidado y de creación de centralidad urbana, fortaleciendo los sistemas de equipamientos locales.

Se dará prioridad a los ámbitos que el planeamiento territorial haya detectado e identificado como prioritarios para una urbanización responsable y respetuosa con el medio ambiente, o donde se asegure el cumplimiento de principios de desarrollo urbano sostenible.

Hay sin duda otras razones particulares que hacen oportuna cada una de las actuaciones previstas inicialmente por este Programa y que se detallan sintéticamente en los apartados que siguen, como aproximación elemental a cada una de las situaciones.