VALUADOR 窶ｩ
PROFESIONAL
Aﾃ前 11 1ER TRIMESTRE
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#MENSAJE DEL PRESIDENTE ## ## ## ## ## #
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Armando H. Escalante Chavira Presidente FECOVAL presidente@fecoval.mx
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Enero de 2014
En este consejo daremos especial énfasis a temas que han formado parte de las principales inquietudes de nuestros asociados entre ellos y no en forma limitativa los siguientes:"
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• Comportamiento ético del valuador profesional colegiado. " • Liderazgo del valuador. " • Fortalecimiento a los Colegios e integración a la Federación de nuevos Asociados. "
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stimados colegas valuadores del país: ¡Feliz año 2014! Iniciamos un nuevo período, un nuevo ciclo en nuestras vidas en el que tenemos la oportunidad de, con renovados bríos y esperanzas, superarnos en todos sentidos. "
• Reconocimiento a nuestro gremio. " • Solidaridad gremial y Social. " • Profesionalización de la educación que imparte la FECOVAL. "
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• Certificación profesional. "
De igual forma en nuestra Federación iniciamos labores del vigésimo primero Consejo Directivo Nacional."
• Leyes de Valuación."
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• Fortalecimiento de COVAMEX por medio de los colegios locales. "
Nuestra asociación, gracias al trabajo y los logros de los Consejos Directivos que nos han precedido y el esfuerzo de todos los valuadores que pertenecen a nuestros organismos asociados ha “DAREMOS UN PASO alcanzado el grado de MÁS EN LA BÚSQUEDA madurez e institucionalización que será PERMANENTE DEL fortalecido por la nueva ÉXITO Y DEL administración que hoy estamos iniciando." RECONOCIMIENTO A
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Los logros han sido muchos, los retos son aún mayores. "
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Trabajaremos con espíritu de servicio, sumando siempre, encontrando los puntos de acuerdo y con la firmeza necesaria para hacer valer los intereses de los valuadores profesionales del país." El plan estratégico será continuado incorporando aquellos temas que consideremos relevantes para nuestro gremio."
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• Intervenir en los planes de estudio de las universidades que imparten especialidades o maestrías de pésima calidad. " • Presencia y asociación de los valuadores de México en organismos internacionales" • Expansión del mercado del valuador profesional colegiado."
NUESTRO GREMIO Y NUESTRA PROFESIÓN.”
Los temas son apasionantes y las oportunidades para nosotros los valuadores son innumerables."
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• Simplificación del avalúo."
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• Los temas son muchos para cada uno requerimos un plan de acción, el esfuerzo y la dedicación necesarios."
Estoy seguro que con la colaboración de todos y cada uno de quienes nos sentimos orgullosos de pertenecer a nuestro gremio y nuestra Federación daremos un paso más en la búsqueda permanente del éxito y del reconocimiento a nuestro gremio y nuestra profesión."
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Que Dios nos ilumine, ánimo y quedo a sus órdenes.
# VALUADOR PROFESIONAL | NO. 36 | 1ER. TRIMESTRE, 2014
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#DIRECTIVA FECOVAL # # # # #
PRESIDENTE
ESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA VICEPRESIDENTE
ESP. EN VAL. MTRO. ING. ALBERTO PEÑA NAVA PRIMER SECRETARIO PROPIETARIO
ESP. EN VAL. ING. FLORENCIO GUILLERMO HERNÁNDEZ ACERETO SEGUNDO SECRETARIO PROPIETARIO
ESP. EN VAL. ARQ. JORGE SANDOVAL AGUAYO PRIMER SECRETARIO SUPLENTE
ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE JORGE MUÑOZ CORRAL SEGUNDO SECRETARIO SUPLENTE
ESP. EN VAL. ING. MANUEL DE JESÚS VALDEZ HERRERA TESORERA
ESP. EN VAL. ARQ. NORMA HERLINDA AGUILAR FRÍAS SUBTESORERO
ESP. EN VAL. ING. JUAN GABRIEL MENENDEZ SALAZAR PRESIDENTE DEL CONSEJO TECNICO
ESP. EN VAL. ARQ. SERGIO FRANCISCO IBARRA ALDACO COMISARIO
ESP. EN VAL. ARQ. ALEJANDRA CERÓN GUEDEA GERENTE
LIC. MARLENY PAOLA TRUJANO GARCÍA
VALUADOR PROFESIONAL | NO. 36 | 1ER. TRIMESTRE, 2014
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CONTENIDO
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Mensaje de bienvenida
PRESIDENTE Esp. En Val. Ing. Armando Heraclio Escalante Chavira"
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Directiva FECOVAL
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PRIMER SECRETARIO PROPIETARIO Y PRESIDENTE DE LA COMISIÓN DE RELACIONES Y DIFUSIÓN Esp. en Val. Ing. Florencio Guillermo Hernández Acereto"
Contenido
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Ejercicio de auto regulación en la valuación
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La valuación en la infraestructura
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Problemáticas de las superficies inmobiliarias en los avalúos
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El planeta Tierra agotado
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¿Obsolescencia de los VRN?
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Galería: IV Asamblea General Ordinaria 2013
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Galería: XLIX Congreso Nacional de Valuación Veracruz 2013
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Toma De Protesta Del Nuevo Consejo Directivo Fecoval Bienio 2014-2015
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Directorio
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DISEÑO Alan Lazalde" FECOVAL Insurgentes Sur No. 1480 2do. Piso" Col. Barrio Actipan, C.P. 03230 México, D.F." Tels: (55) 5534-6467, (55) 5534-6273" www.fecoval.mx"
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REVISTA VALUADOR PROFESIONAL Calle 75 Norte, Fracc. La Florida, Edificio 2," Depto. 1 Reg. 92, Mz. 22, CP 77516," Cancún, Quintana Roo" Tel. (998) 888-6691" avaluosacereto@prodigy.net.mx"
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PORTADA “Reyes Magos”, CC BY-NC-SA 2.0, Moroni Sánchez" La revista VALUADOR PROFESIONAL órgano informativo de la FECOVAL, es una publicación trimestral de distribución electrónica gratuita. El contenido de los artículos y fotografías usadas son responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de FECOVAL.!
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Certificado de licitud de contenido, Certificado de licitud de título y reserva al título en Derechos de Autor en trámite. Se permite la reproducción total y/o parcial de los artículos contenidos en esta publicación, previa autorización escrita del autor. Editor responsable Esp. en Val. Ing. Florencio Guillermo Hernández Acereto. Cancún, Q. Roo, México.
UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE SAN LUIS POTOSÍ // CC BY-NC-SA 2.0, LUCY NIETO VALUADOR PROFESIONAL | NO. 36 | 1ER. TRIMESTRE, 2014
# RTÍCULO A
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EJERCICIO
DE AUTO REGULACIÓN EN LA VALUACIÓN Por E.V.I. Ing. Juan Antonio Gómez Velázquez ! ESPECIALISTA EN VALUACIÓN POR LA UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO
VALUADOR PROFESIONAL | NO. 36 | 1ER. TRIMESTRE, 2014
NIVEL TOPOGRÁFICO // CC BY-NC-SA 4.0, MOHAMED ADEL
AUTO
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REGULACIÓN EN LA VALUACIÓN
Si la actualización y capacitación es cara, habría que reflexionar en los costos por omisiones, acciones y negligencia del activo humano que tiene deficiente formación escolar en temas de valuación y a los que se les encomienda tareas de campo, de oficina e inclusive hasta responsabilidad de cerrar avalúos.!
I. ANTECEDENTES
A
nte la problemática que sacude a la valuación en la actualidad, los valuadores estamos ante el reto de ver la crisis como oportunidad; la credibilidad no se pide, se gana y en razón de ello, planteo alternativa de auto regulación hacia los cuadros operativos y medios que intervienen en la elaboración de avalúos. "
jerarquización de responsabilidades que tiene cada integrante en el proceso de elaboración de un avalúo. Tenemos que garantizar la calidad total de los avalúos, dando a conocer la plataforma académica sobre temas que los mantiene actualizados técnicamente mediante cursos curriculares diseñados en el seno de la agrupación gremial con más reconocimiento en el País. "
En consecuencia, planteo propuesta para profesionalizar no solo a los valuadores, El sustento en el que se apoya la sino también al activo humano aseveración anterior, es en los que se apoya para elaborar porque los programas se “PROFESIONALIZAR NO avalúos, y eso se alcanza con un estructurarán cuidando SOLO A LOS VALUADORES, programa permanente de bases pedagógicas y SINO TAMBIÉN AL ACTIVO actualización y capacitación que técnicas didácticas para su HUMANO EN LOS QUE SE tenga como objetivo prioritario mejor aprovechamiento y la actualización y capacitación en en el que se integrarían APOYA PARA ELABORAR Normas, Metodologías, Criterios desde los cuadros AVALÚOS” Técnicos y Procedimientos que operativos, empleados, se estén instrumentando en el técnicos y profesionistas. seno de la agrupación gremial Esos cursos de carácter extracurricular, (Asociación o Colegio) que regule la fortalecerán sus estudios de origen." valuación en la región (País, Municipio, Continuando en el ámbito de la Auto Estados, Condados, Departamentos, etc.) ! Regulación, es recomendable que el Los perfiles escolares y de experiencia del Órgano Gremial Líder del País cuente, personal que nos apoya, son diversos e administre la Base de Datos de las inclusive disímbolos, entre ellos también personas que cumplen con esa función de los hay suficientemente calificados por su apoyo y por tanto se propone la creación iniciativa, responsabilidad, escolaridad de un Registro Único (RU) de ese pero tales características tan solo lo personal, que trabaja en el seno de las conocemos internamente en la Empresa Empresas de Valuadores. Además de que de cada valuador por ello es importante éste órgano colegiado, certificará a que podamos acreditar ante la autoridad la profesores que impartan cursos en el VALUADOR PROFESIONAL | NO. 36 | 1ER. TRIMESTRE, 2014
AUTO
interprete, pero si a su juicio está mal, entonces adopta su acostumbrada práctica de denostar al valuador."
rubro de actualización y capacitación. " Para iniciar el proceso de la autorregulación, es importante que diéramos respuesta a las siguientes interrogantes:"
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REGULACIÓN EN LA VALUACIÓN
Cuál el perfil de escolaridad que tienen las personas que realizan el trabajo operativo de campo y de gabinete para la elaboración de avalúos en los diversos despachos." Cuáles los alcances de responsabilidad en cada una de sus funciones, cuando no suscriben el documento oficial, en el que se asienta el valor." Será suficiente para la autoridad que un pasante de arquitectura, ingeniería o carrera afín suscriba certificados de valor o para ello, si es necesario que se suscriba por un Especialista en la materia." Reitero, la autoridad persiste en decir el QUÉ pero no el CÓMO y como siempre esa omisión, alienta que cada quien lo
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A partir de estas interrogantes y otras que se sumen, es imperioso que la Agrupación gremial líder del País establezca Normas y Lineamientos que la auto regularan para certificación del activo humano que interviene en el proceso de valuación."
II. PERSONAL DE CAMPO ‣ ‣ ‣ ‣
Pasantes de las carreras de arquitectura e ingeniería Personas con carreras inconclusas en esas licenciaturas, pero con experiencia en cualquiera de las ramas de la construcción." Experiencia certificada como adjunto de valuador por lo menos de un año. Acreditar que haya cursado por lo menos en 20 horas (En el año inmediato) en curso(s) sobre temas de actualización o capacitación
CAPACITACIÓN VALUADOR PROFESIONAL | NO. 36 | 1ER. TRIMESTRE, 2014
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AUTO REGULACIÓN EN LA VALUACIÓN ‣ Mínimo cualesquiera de los puntos relacionados, V. CURSO PARA ACTUALIZACIÓN Y CAPACITACIÓN DE III. PERSONAL DE OFICINA además de:!
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Conocimientos en lenguajes de computación o paquetería.!
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Conocimiento puntual de las Reglas de Valuación que editen las autoridades para la regulación de la valuación en los ámbitos de créditos garantizados a la vivienda y en el campo de la valuación fiscal.!
‣ La ANUVAC a través del la Coordinación del IV. REGISTRO ÚNICO DE AUXILIARES, VALUADORES Y CONTROLADORES
Consejo Técnico, será el centro de acopio (Base de datos) del personal que apoya a cada una de las Unidades de valuación para que haya un registro único de las personas que cumplan con tareas de apoyo a los valuadores con registro S.H.F. !
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Según la responsabilidad que desempeñen en la Unidad de Valuación, se les asignará clave alfanumérica que por su estructura informe sobre el perfil profesional; ejemplo:!
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La clave de los auxiliares siempre iniciará con la sigla A seguida del año en el que de se le dio de alta por primera vez, a continuación su RFC."
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La clave de Peritos siempre iniciará con la sigla P seguida del año en el que de se le dio de alta por primera vez, a continuación su RFC."
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La clave de controlador siempre iniciará con la sigla C seguida del año en el que de se le dio de alta por primera vez, a continuación su RFC."
# “AUTO REGULACIÓN UNA INICIATIVA QUE SE PERFECCIONARÁ CON LA INTERVENCIÓN DE VALUADORES INTERESADOS EN TRANSITAR HACIA UNA MAYOR CREDIBILIDAD DE LOS AVALÚOS”
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AUXILIARES DE VALUADOR
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Topografía para valuadores Objetivo: Adquirir conocimientos para describir un terreno en el plano horizontal y vertical e interpretar curvas de nivel; además de las bases de las Geo Referencias!
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Alternativas para determinar valores de tierra en mercados activos e inactivo: Objetivo: Conocer las bases de residuales estático y dinámico Régimen de condominio y alternativas para determinar indivisos: Objetivo: Conocer las bases de qué son, como operan los condominios y opciones para concluir indivisos." Alternativas para valuar instalaciones especiales de inmuebles. Objetivo: Conocer y aplicar opciones para calcular pérdidas de valor de la maquinaria y equipo que intervienen en las instalaciones de los inmuebles. Aplicación de la estadística en la investigación de mercados inmobiliarios. Objetivo: Conocer alternativas de cálculo para interpretar la dispersión de los precios que se ofertan en el mercado inmobiliario. " Bases de la valuación fiscal (Catastral e ISAI). Objetivo: Interiorizarse en los fundamentos de los avalúos con los que se determinará la base gravable para la valuación fiscal."
Los valuadores de américa latina, debemos hacer un frente común comprometido a sentar las bases de la Escuela Latinoamericana de Valuación, con base a la realidad económica de estos países en vía de desarrollo, sin perder de vista las iniciativas técnicas que se planteen en países de mayor desarrollo técnico y económico. Finalmente, creo en Normas y Lineamientos de valuadores latinoamericanos para valuadores latinoamericanos porque la meta debe ser la objetividad y equidad a nuestro desarrollo actual.#
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ARTÍCULO
LA
VALUACIÓN EN LA INFRAESTRUCTURA (CASO MÉXICO;
Y EN LOS PAÍSES LATINOAMERICANOS CUÁLES SUS NÚMEROS AL RESPECTO)
Por E.V.I. Ing. Juan Antonio Gómez Velázquez # ESPECIALISTA EN VALUACIÓN POR LA UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO
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LAS ADJUNTAS PUENTE BALUARTE // CC BY-NC-SA 4.0, GOBIERNO FEDERAL
LA
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VALUACIÓN EN LA INFRAESTRUCTURA
Estudio analítico de las inversiones que se tienen en el rubro de infraestructura del año 2006 a la fecha en México. Inicialmente se reflexiona de los indicadores de aquel año con la finalidad de ubicar a México en el contexto mundial y particularmente en el latinoamericano. Posteriormente se plantean cuestionamientos sobre hacia dónde vamos como país en el siguiente ciclo administrativo (próximos 6 años). Finalmente el autor, relaciona conclusiones personales, sobre este tema estratégico de singular trascendencia en la economía mexicana, entre las que destaca la que se refiere a los valuadores con Cédula de Especialista, los cuales tienen en los trabajos de infraestructura excelente oportunidad de intervenir en los términos que se especifica en la Ley de Asociaciones Público
I. Antecedentes
E
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n julio del años 2007, el entonces presidente de México Felipe Calderón Hinojosa mandó un mensaje al país en el que enfatizaba que la infraestructura era sinónimo de desarrollo económico, social y humano y que los países con que competíamos estaban dando la más alta prioridad a la modernización de su infraestructura, porque al igual que nosotros ellos están conscientes que es una condición para triunfar en la economía global; por lo tanto habría que emprender acciones puntuales para no quedarnos atrás. "
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país de jóvenes cada vez mejor preparados y con un propósito definido sobre lo que quiere para el futuro. Hasta aquí la cita, más o menos textual. "
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Cuál nuestra realidad al cierre del último periodo sexenal panista, pues según la noticia con la que nos amanecimos el miércoles 26 de diciembre del 2012: crecimiento insuficiente por falta de inversión de infraestructura y en el periódico El Universal de esa fecha se citaban los datos duros siguientes:"
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264,022 millones de pesos, inversión en carreteras entre el 2007 y el 2012 "
Sin embargo por diversas razones, México no ha podido mantener un ritmo acorde con sus ‣ El 89.5% del gasto fue realizado mediante potencialidades. Las crisis recursos públicos, es decir que económicas recurrentes, la el sector privado tan solo insuficiencia de las finanzas “MÉXICO NO HA participó con el 10.5%. apunto públicas, la falta de PODIDO MANTENER UN que la Ley de Asociaciones estímulos claros y de Público Privadas se aprobó RITMO ACORDE CON SUS condiciones de certidumbre hasta enero del año 2012, la cual a la inversión, entre muchas POTENCIALIDADES” autoriza mayor participación otras causas, explican este del capital privado en obras de rezago que se ha traducido también y por desgracia, en pérdida de infraestructura. " oportunidades para los mexicanos aun cuando En esa noticia, se puntualizaba que las tenemos claro que invertir en infraestructura es comunicaciones y transportes fueron los construir un México mejor aprovechando una sectores más dinámicos de la economía, pero la posición geográfica estratégica, una red de inversión fue insuficiente porque no se satisfizo tratados comerciales que dan a nuestro País las necesidades de la población y de las acceso directo no sólo al mercado más grande actividades productivas que requerimos del mundo, sino también a incentivar como País. diferentes regiones y a más de mil millones de consumidores en varios continentes. Somos un VALUADOR PROFESIONAL | NO. 36 | 1ER. TRIMESTRE, 2014
LA
VALUACIÓN EN LA INFRAESTRUCTURA
Así los indicadores de inversión por sector:"
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Rubro
Miles de millones de pesos
Comunicaciones y Transportes
73.5
Energía
338.7
CFE
26.9
Pemex
311.8
Medio ambiente
34.3
Las cantidades anteriores son las inversiones hasta el 2012, ahora habría que reflexionar qué y cuánto mejoramos, respecto a los datos de aquel lejano año 2006 en el que el ahora expresidente Calderón Hinojosa, expuso su Proyecto de Gran Visión “México 2030” en el que se establecía un horizonte de planeación de largo plazo en torno a una visión del México que se quería apoyándose en un Plan Nacional de Desarrollo.
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Las estrategias planteadas en aquel entonces, siguen teniendo vigencia, es decir sigue siendo prioritarios, los planes y programas sectoriales y de manera muy destacada las del Programa Nacional de Infraestructura, en el que se diseñaba de manera concreta tres propósitos centrales para el desarrollo de México:"
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Primero, es un factor esencial para elevar la competitividad de las regiones porque reduce los costos y tiempos de transporte, facilita el
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acceso a mercados distantes, fomenta la integración de cadenas productivas e impulsa la generación de los empleos que tanto necesitamos en el País. "
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Segundo, es un instrumento clave para contar con insumos energéticos suficientes, de calidad y a precios competitivos que amplíen los horizontes de desarrollo de las familias, de los emprendedores, de los productores, de los artesanos y de los prestadores de servicios. "
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Tercero, es un recurso poderoso para igualar las oportunidades de superación de las familias más pobres porque rompe el aislamiento y la marginación de las comunidades, promueve la educación, la salud y la vivienda, favorece la introducción de servicios básicos y multiplica las posibilidades de ingreso. "
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Hoy es el futuro que se planteó en el 2006, pero tenemos que aplicarnos como país para ser referencia entre las principales plataformas logísticas del mundo, y para tal efecto debemos aceptar, que geográficamente tenemos enormes ventajas para actividades comerciales por lo que no debemos cejar en la modernización de carreteras, y de los sectores aeroportuarios, portuarios, energético e hidráulica del país. En cada uno de los rubros citados, hay insuficientes desarrollos e inclusive se percibe que hay déficit por causas internas del País y por las exógenas en las que México es vulnerable por estar inmerso en una economía globalizada.
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DISTRIBUIDOR VIAL JOSÉ FRANCISCO BLAKE MORA // CC BY-NC-SA 4.0, GOBIERNO FEDERAL
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VALUACIÓN EN LA INFRAESTRUCTURA
II. La participación de los valuadores en las realidades de infraestructura periodo 2006 a 2012
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Habrá que aceptar que ha sido nimia y reducida a la participación de los profesionales registrados y autorizados en el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN). Los valuadores con Cédula, se han marginado de participar en este nicho de trabajo debido entre otras causas, a que accedieron a esta Patente (Cédula de Especialista) para tener el perfil que se requiere en la elaboración de avalúos de créditos garantizados a la vivienda, que aunque es una actividad preponderante en la valuación, deja de lado el de intervenir en avalúos inherentes a los trabajos de infraestructura. "
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III. Conclusiones!
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Primera: Somos un país que requiere de aterrizar un programa nacional de infraestructura para el corto y mediano plazo a efecto de intercomunicar las diversas zonas económicamente productivas del campo para generar fuentes de trabajo directas e indirectas. "
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Segunda: Somos un País con 10,000 kilómetros de costas que requieren fortalecer programas de agroindustriales en todas sus modalidades diversidades. "
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Tercera: La industria de la construcción tiene en el aterrizaje de los rubros indicados, excelente oportunidad para coadyuvar a dinamizar la economía de la zona. "
La valuación en la infraestructura está presente entre otras acciones, en Expropiaciones; Cuarta: Para lograr lo anterior, Indemnizaciones; “EN MÉXICO HAY ENTRE habrá que aceptar la participación Derechos de Vía; Avalúos del capital privado en los términos 2,500 Y 3,000 Maestros; Concesiones; y condiciones que se establecen en VALUADORES CON CÉDULA” Lucro Cesante; etc, etc, la Ley de Asociaciones Público pero para tales Privadas. " finalidades, habrán de actualizarse y capacitarse los Quinta: Y la más importante para profesionales de la valuación en Normas, los que tienen el perfil de Especialistas en Metodologías, Criterios y Procedimientos que Valuación, en virtud de que tendrían la tiene editados el Instituto de Administración y oportunidad de participar en la elaboración de Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN). " los avalúos que se requieren para todos los trabajos de infraestructura que se realicen. Para Este Instituto (antes Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales) de acuerdo a la Ley de tal propósito, hay que preparar los cuadros Bienes Nacionales elabora aproximadamente profesionales que conozcan y apliquen 10,000 avalúos al año y en la actualidad tiene adecuadamente: Normas, Métodos, Criterios y un número aproximado de 200 valuadores. Procedimientos que se requieren en los avalúos Como dato cultural aproximado, en México hay inherentes. entre 2,500 y 3,000 valuadores con Cédula
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emitida por la Secretaría de Educación Pública."
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ARTÍCULO
PROBLEMÁTICAS DE LAS SUPERFICIES INMOBILIARIAS EN LOS AVALÚOS Por E.V.I. Ing. Juan Antonio Gómez Velázquez ! ESPECIALISTA EN VALUACIÓN POR LA UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO
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SNAIL SHELL // CC BY-NC-ND 4.0, RAINER HUNGERSHAUSEN
PROBLEMÁTICAS
DE LAS SUPERFICIES INMOBILIARIAS
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Si no sabes a dónde vas, terminarás en otra parte! — Anónimo !
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Los caracoles en situaciones normales avanzan lentamente, pero también ! pueden alcanzar grandes velocidades. Por ejemplo cuando caen de un quinto piso.! — PERICH
E
l tema de superficies en las edificaciones, tienen singular importancia y por ello hay que reflexionar las implicaciones y consecuencias que tienen en el valor de los inmuebles, por lo tanto hay que estudiarlas con particular atención en función del propósito del avalúo. La superficie como concepto, se tergiversa (forzar [un argumento], relatar [un hecho] o repetir [las palabras de uno] deformándolas intencionadamente) según el destino que tenga ya sea ante autoridades fiscales, o como las manejan Desarrolladores, Promotores, Instituciones Financieras consciente o inconscientemente como opción de obtener ventaja económica por el manipuleo de las superficies, me explico.%
!
El espíritu de la autoridad fiscal es recaudar, y por tanto los lineamientos que imponen para la valuación catastral es que deben utilizarse en el avalúo superficies cubiertas, lo cual flagela el principio de equidad y transparencia que pregona la autoridad. Obsérvese los croquis anexos y como se puede constatar la diferencia, repercute objetivamente en el valor del inmueble. %
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Los precios que se ofertan en el rubro de ventas y rentas, corresponden siempre a los de Unidad Mínima Indivisible (Casa, Departamento, Oficinas, Nave, Bodega, etc) es decir que no diferencian entre superficie vendible y accesoria, salvo que ello les depare un beneficio económico extra. %
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En todas las edificaciones hay superficies de propiedad LA FALTA DE MÉTODOS, Ante la falta de Métodos, exclusiva por su NORMAS, PROCEDIMIENTOS, Normas, Procedimientos, habitabilidad o Criterios y/o lineamientos, la CRITERIOS Y/O funcionamiento ya por la determinación de superficies vocación que de facto tiene LINEAMIENTOS… LLEVA A queda al libre albedrío de los o proyectada para el EXCESOS actores directos e indirectos inmueble y otras que en los avalúos, lo cual en cumplen función accesoria, muchas de las ocasiones lleva a para la operación eficiente o para una mayor y excesos que no son acotados en los precios mejor conservación de la edificación. La tesis unitarios de venta y de renta; incluyen por que se sostiene, es que hay que diferenciar las ejemplo: Cuartos de servicio, bodegas e superficies como se indica en los planos inclusive aleros y marquesinas. La problemática adjuntos de vivienda. Porqué se seleccionó anterior se presenta en inmuebles individuales y vivienda, pues porque el volumen de más sintomáticamente en regímenes de operaciones de compra y de venta en la que condominio en el que la anarquía es la regla.% participa y que conlleva operaciones económicas en los rubros de impuestos sobre Con referencia a la situación descrita, este adquisición de inmuebles e impuestos prediales, trabajo se desarrolla con el fin de llamar la además de créditos hipotecarios y su vinculación atención a personas físicas y morales que con instituciones financieras que participan con regulan la valuación. Para empezar, aportaría las los créditos garantizados a la vivienda.% iniciativas siguientes.
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!PROBLEMÁTICAS DE LAS SUPERFICIES INMOBILIARIAS
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Tema selecto
Concepto
1
Superficie vendible: Departamento
a. La que se indique en escritura como superficie de propiedad exclusiva y confirmada con las medidas y colindancias que indique ese documento b. Ante la omisión de superficie en la escritura, se considerará válida la que se indique en la boleta predial. c. No hay dato en ningún documento; entonces se asentará tal particularidad en el capítulo de consideraciones previas al avalúo y se procederá a medir a paños interiores de muros y a la cantidad que resulte se incrementará en 5% por espesores de muros.
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Superficie vendible: Casa Habitación Unifamiliar
a. La que se indique en escritura como superficie de propiedad exclusiva y confirmada con las medidas y colindancias asentadas en ese documento b. Ante la omisión de superficie en la escritura, se considerará válida la que se indique en la boleta predial. c. No hay dato en ningún documento; entonces se asentará tal particularidad en el capítulo de consideraciones previas al avalúo y se procederá a medir a paños exteriores de muros. Las superficies salientes o excedentes de losas de concreto a muros se considerarán en el rubro de instalaciones especiales.
3
Superficie vendible: Excedente
Departamentos: a. Cuartos de servicios, bodegas, jaulas para tendido de renta y en su caso, estacionamientos bajo techo o a descubierto siempre y cuando haya el antecedente en escritura. Los derechos de uso, no son sujetos de avalúo para créditos garantizados a la vivienda o para propósitos fiscales. b. Las áreas comunes cubiertas y/o descubiertas, serán consideradas en el avalúo físico, pero no son enajenables en forma independiente y por lo tanto, no son sujetos de avalúo. Casas Habitación: Se considerará excedente, cualquier fracción y superficie correspondiente que no esté acotada en la escritura.
4
Superficie vendible: De Propiedad Exclusiva
a. La que se indique en escritura como superficie de propiedad exclusiva y confirmada con las medidas y colindancias que indique ese documento b. Ante la omisión de superficie en la escritura, se considerará válida la que se indique en la boleta predial. c. No hay dato en ningún documento; entonces se asentará tal particularidad en el capítulo de consideraciones previas al avalúo y se procederá a medir a paños interiores en departamentos de muros y a la cantidad que resulte se incrementará en 5% por espesores de muros. En vivienda unifamiliar, las acotaciones serán a paños exteriores.
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Superficie vendible: Complementaria
Superficie vendible complementaria aquella diferente a los espacios que se destinan al descanso, preparación de alimentos, ingesta alimentaria, servicios e instalaciones para el desalojo de aguas negras y jabonosas, además de las de flujo eléctrico o energía equivalente.
6
Superficie vendible: Accesoria
Se entenderá como superficie accesoria, aquella cubierta o descubierta que tiene una función específica para la eficiente operación del inmueble.
7
Superficie vendible: Servicios
Se entenderá y clasificará las que se instalan en la periferia del predio como medidas para resguardas la seguridad física de sus ocupantes.
8
Valor de avalúo Para concluir el Valor del Avalúo que sustentará créditos garantizados a la vivienda, el Valor Comercial será para créditos el promedio simple de la media geométrica de los precios del mercado investigado y el valor determinado garantizados a la por el Enfoque de Costos: Avalúo Físico vivienda
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Irregularidad en predios
Se considerará irregularidad en un predio, cuando en el polígono que describe no se puede inscribir un una figura regular (Cuadrado o un rectángulo) cuya superficie resulte menor al lote moda de la zona donde se localiza nuestro sujeto.El factor que se utilizará será el cociente de predio inscrito entre superficie del lote moda de la zona. El Factor anterior se multiplicará por el cociente que resulta de la superficie total del polígono entre la superficie de un polígono rectangular o cuadrado máximo externo al polígono del predio sujeto. VALUADOR PROFESIONAL | NO. 36 | 1ER. TRIMESTRE, 2014
PROBLEMÁTICAS
DE LAS SUPERFICIES INMOBILIARIAS
El medio latinoamericano es una realidad única e irrepetible, con situaciones sociales, económicas y políticas particulares y un efecto espejo, lo tenemos en la valuación; los que estamos inmersas en ella,
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tenemos que iniciar un ciclo de estudios e innovaciones tecnológicas objetivas, que minimicen los efectos negativos por subvaluación o sobrevaluación de los inmuebles.
ATARDECER // CC BY-NC-ND 4.0, ALEJANDRO MEJÍA GREEN
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ARTÍCULO
EL PLANETA TIERRA AGOTADO Por Esp. En val. Ing. Raul A. Bracamontes Zenizo! PRESIDENTE DEL COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE JALISCO, A.C.
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EARTH HORIZON // CC BY 4.0, DONKEYHOTEY
EL
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PLANETA TIERRA AGOTADO
E
l inicio del 2014 nos presenta la oportunidad de preguntarnos que hemos hecho, que hacemos y que vamos hacer para recuperar nuestro agotado planeta.!
lo posible revertir la contaminación de los recursos naturales.!
La sustentabilidad ambiental se refiere a la administración eficiente y racional de los bienes y servicios ambientales, de manera que sea posible el bienestar de la población actual, garantizando el acceso a éstos por los sectores más vulnerables, y evitando comprometer la satisfacción de las necesidades básicas y la calidad de vida de las generaciones futuras.!
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El cambio climático es real, tan real como los miles de muertos que dejaron en México los fenómenos naturales “Ingrid” y “Manuel”.! El calentamiento global, propiciado según estudios científicos plenamente contrastados por la actividad humana, particularmente desde que arrancó la Revolución Industrial, ha modificado drásticamente –con sus residuos y deshechos- el aire, el agua y la tierra.!
!
Desafortunadamente, los esfuerzos para la “Estamos enfrentando uno de los mayores retos conservación de los recursos naturales y de la historia. Se nos está acabando el tiempo ecosistemas suelen verse para limitar el aumento de la obstaculizados por proyectos temperatura global a dos grados E L CAMBIO CLIMÁTICO que, bajo el argumento de la centígrados, comparando con la era ES REAL, TAN REAL competitividad empresarial y el preindustrial, que es la meta que se desarrollo económico y social, ha fijado a nivel mundial.! COMO LOS MILES DE resultan incompatibles con la MUERTOS QUE protección cabal del ambiente. Son muchos y graves los desafíos en DEJARON EN MÉXICO Esto lleva a una situación de materia ambiental por lo que es LOS FENÓMENOS deterioro progresivo, que urgente enfrentarlos con decisión y incluye pobreza, agotamiento con la activa participación de todos NATURALES “INGRID” de los recursos naturales, los mexicanos. Con acciones Y “MANUEL”. degradación ambiental y más encaminadas a cuidar nuestro medio pobreza.! ambiente estamos sentando las bases para detener y comenzar a revertir el daño En México, el deterioro ambiental y el abuso del ambiental que le hemos infringido a nuestro acervo ecológico han llegado a niveles entorno natural por décadas.! insostenibles. Esto amenaza el bienestar de la población y, además, es un obstáculo para Los mexicanos tenemos que construir un aumentar el bienestar de los mexicanos. ! México que cuide su patrimonio cultural y que recupere de manera ordenada su enorme capital Si no frenamos el daño a nuestros recursos ecológico. Un México más verde y más limpio naturales –si no hacemos un uso racional de la en el que los ríos, los mares, la tierra y el aire energía, el agua, el aire y el suelo – será sean sustento de vida y desarrollo. En suma, imposible alcanzar un crecimiento económico tenemos que redoblar esfuerzos para que sostenible. ! tengamos un México que dure para siempre. !
!
!
!
! !
Sólo conciliando el progreso económico con la preservación de la naturaleza podremos aspirar a un desarrollo humano sustentable en el que todos los mexicanos puedan progresar. !
!
Como parte de una estrategia integral de preservación y recuperación del medio ambiente, el Gobierno Federal ha emprendido una serie de acciones que tienen como propósito prevenir, controlar y en la medida de
!
La historia de la humanidad se encuentra en estos momentos atrapada por un sistema económico-financiero generado básicamente por el capitalismo neoliberal. Este sistema ha logrado imponer su dictadura prácticamente en todo el mundo, condicionando decisivamente el futuro de la comunidad humana.!
!
Alimentado por el deseo insaciable de riqueza, este sistema ha pervertido la economía pues lo VALUADOR PROFESIONAL | NO. 36 | 1ER. TRIMESTRE, 2014
EL
que busca no es ya la producción de los bienes y servicios necesarios para la comunidad humana, sino la acumulación de riqueza en manos de las minorías más poderosas de la Tierra. !
! Este sistema tiene su propia lógica:! ! ‣ ‣ ‣ ‣
19
PLANETA TIERRA AGOTADO
Aparta la economía del bien común de la sociedad;! No soporta ningún control o regulación que trate de limitar su voracidad;! Promueve la competitividad implacable, anulando las posibilidades de una cooperación cada vez más necesaria;! Hace imposible echar las bases políticas y éticas de cualquier proyecto de gobernabilidad mundial.!
Dos tercios de la humanidad se hunden en la miseria, la destrucción y el hambre. El sistema de producción y consumo ilimitado no es
sostenible en una Tierra pequeña y de recursos limitados: la degradación creciente del equilibrio ecológico nos está conduciendo hacia un futuro cada vez más incierto de la biosfera y del destino del ser humano.!
!
El sistema es objetivamente inhumano: conduce a una minoría de poderosos a un bienestar insensato y deshumanizador, y destruye la vida de inmensas mayorías de seres humanos indefensos. En una Tierra que sea la casa de todos.!
!
Mientras tanto se promueven falsas soluciones a la crisis, pensando solo en salvar el funcionamiento del sistema. !
!
Se gestiona la crisis económica como una realidad aislada de su contexto global: el hambre en el mundo, la crisis energética, el carácter insostenible del ritmo de producción actual, el deterioro creciente del planeta son factores externos que solo se tienen en cuenta en la medida en que puedan interesar para salvar el sistema.
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WATER POLLUTION WITH TRASH DISPOSAL OF WASTE AT THE GARBAGE BEACH // CC BY 4.0, EPSOS.DE
EL
20
PLANETA TIERRA AGOTADO
TOWN OF POLLUTION // CC BY-NC-ND 4.0, SHINOBU SUGIYAMA
! !
Los poderosos que hoy dominan el mundo resuelven siempre sus crisis, sordos al clamor de los hambrientos y ciegos ante la devastación creciente del planeta. Todo se sacrifica al ídolo del Dinero. !
!
SE
UN NUEVO PARADIGMA PARA HUMANIZAR LA VIDA.
Se requiere de un nuevo paradigma para humanizar la vida. Un marco para construir un mundo más digno justo y dichoso, desde la confianza y la responsabilidad.!
!
!
El capitalismo liberal: empuja a los pueblos a acumular insaciablemente bienestar, pero lo hace, por una parte generando hambre, pobreza y muerte y por otra, deshumanizándonos cada vez más a todos.! REQUIERE DE
No se dan pasos hacia un sistema diferente que tenga en cuenta el destino común y compartido del ser humano en la Tierra. !
Nos parece imposible vivir sin acumular, vemos en peligro nuestra seguridad. Nos resistimos a pensar en un mundo compartido. No entra en nuestro horizonte renunciar a un sistema de vida definido por la producción sin límites y la búsqueda sin fin de nuestro propio bienestar.!
!
El pensador y sociólogo Zigmunt Bauman describe los mercados financieros como grupos anónimos, abstractos, con mucho poder, imposibles de ubicar, fuera del alcance de las instituciones públicas y de los políticos que han perdido su control.!
!
El dinero se ha convertido en nuestro mundo globalizado en un ídolo de inmenso poder que para subsistir, exige cada vez más victimas y deshumaniza cada vez mas a quienes les rinden culto.!
!
Como dijo el historiador Eric Hobsbawn: No sabemos a dónde vamos, sino tan solo que la historia nos ha llevado hasta este punto.
VALUADOR PROFESIONAL | NO. 36 | 1ER. TRIMESTRE, 2014
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!ARTÍCULO
¿OBSOLESCENCIA DE LOS VRN? Por Esp. En Val. Ing. Miguel Juarez Flores! VICEPRESIDENTE DEL COLEGIO DE VALUADORES DEL NORTE DE TAMAULIPAS, A.C.
VALUADOR PROFESIONAL | NO. 36 | 1ER. TRIMESTRE, 2014
ATARDECER EN TLATELOLCO // CC BY-NC-ND 4.0, PHOTON
¿OBSOLESCENCIA
DE LOS
22
VRN?
L
a etapa económica critica, conocida como la gran depresión, se caracterizó por una fuerte reacción del público contra los excesos especulativos y desenfrenados de los años veinte, que tuvieron lugar en un medio ambiente de negocios exento de reglamentación gubernamental.!
!
Los procedimientos de valuación que hoy en día se identifican como los tres enfoques del valor, fueron desarrollados después de la caída del mercado de valores en 1929. El colapso del mercado de bienes raíces en la década de los treinta pareció desacreditar la idea de que el precio del mercado constituye la clave para determinar el valor.!
!
I. COSTOS DE REPRODUCCIÓN O REPOSICIÓN DE
posibilidad que a cuarenta años de distancia estas previas consideraciones hayan sido replanteadas, principalmente en lo que a materiales y técnicas constructivas se refiere y por ende a sus rendimientos, repercutiendo finalmente en la efectividad real del dato. Debido al deslizamiento natural provocado por la búsqueda constante de mejoras en todos los ámbitos, no es de extrañar que estuviéramos envueltos en ese confort de tomar las cosas como vienen, soslayando la obsolescencia de nuestras fuentes de información.!
!
II. RIESGOS CON LA ESTIMACIÓN DE COSTOS A TRAVÉS DE ÍNDICES
!El empleo de índices de costos resulta útil para
estimar el costo actual en función de las tendencias que reporten diferentes sectores o fuentes de información. Sin embargo en el El costo de reproducción es el costo estimado estudio de precios de los insumos de para construir a los precios vigentes en la fecha edificación, existen materiales con alta del avalúo, un duplicado exacto o réplica de la variabilidad tanto en su precio mismo como en construcción valuada, utilizando los mismos la incidencia dentro del presupuesto. Como materiales, normas de construcción, diseño, ejemplo puede mencionarse el block que es un trazado y calidad en la ejecución. También elemento constructivo muy común en la deben incluirse todas las deficiencias, elaboración de muros y que puede alcanzar superadecuaciones y obsolescencia de la mayor representación dentro de la obra, incluso construcción valuada.! que el cemento, acero, arenas o gravas y que en los últimos años ha NO ES DE EXTRAÑAR El costo de reposición es el disminuido su valor en un once por QUE ESTUVIÉRAMOS costo estimado para construir, ciento en esta región del noreste del a los precios vigentes en la ENVUELTOS EN ESE país, siendo que el índice fecha del avalúo, un edificio CONFORT DE TOMAR LAS inflacionario registra un incremento con utilidad equivalente al de casi un veintiocho por ciento, lo COSAS COMO VIENEN, valuado, utilizando materiales que marca un rango de riesgo de SOSLAYANDO LA modernos, normas diseño y treinta y nueve por ciento total. ! trazado vigentes.! OBSOLESCENCIA DE
LAS CONSTRUCCIONES
!
!
!
NUESTRAS FUENTES DE
Históricamente los valuadores INFORMACIÓN hemos contado con recursos definidos para la aplicación de los valores de reposición nuevo, utilizados en el enfoque físico como uno de los métodos tradicionalmente aceptables en Valuación, si bien dichos recursos existentes, tuvieron en su momento el respaldo técnico apropiado, viniendo estos de un análisis detallado, tanto en cuantificación, rendimientos, desperdicios, técnicas constructivas, uso de materiales de construcción vigentes, así como factores de ley que inciden en los costos unitarios; existe la
!
Otro caso resulta con los materiales bursátiles que fluctúan sus precios muy ampliamente y proporcionan elementos para justificar en un momento dado a los desarrolladores de vivienda actos de especulación, siendo que debe verse objetivamente el impacto que causan en los costos, ya que si bien el cobre, aluminio y acero pueden registrar brusquedad en sus precios, estos además de que su participación oscila por el dos por ciento en una construcción, existen desarrollos en que conscientes de la conducta de estos materiales, los han resuelto con productos sustitutos. VALUADOR PROFESIONAL | NO. 36 | 1ER. TRIMESTRE, 2014
¿OBSOLESCENCIA
DE LOS
III. EFECTOS EN EL MERCADO INMOBILIARIO
!
Si se consideran los volúmenes de vivienda que desarrolla tanto el gobierno federal a través de sus diferentes instancias, más el de bancos y sofoles, es notable que los productos que comercializan mayormente se ubican en un rango no muy amplio y por tanto relativamente fácil de fiscalizar. Instituciones como Infonavit que lidera en número de viviendas financiadas anualmente, con cifras alrededor del medio millón, proporciona un parámetro sobre la importancia de atender nuestro compromiso como valuadores, revisando minuciosamente lo básico, que integra y define el valor conclusivo de un inmueble, como lo es el valor de reposición nuevo (VRN).!
!
23
VRN?
En un supuesto ejercicio de valuar por enfoque físico un bien inmueble con la información vigente y actualizada de cuatro de las publicaciones existentes, se aprecian resultados de: 1.14, 0.85, 1.00, y de 2.13 lo que refleja un rango de posibles valores que van desde 0.85 hasta 2.13 veces, tomando el resultado de la muestra tres como referencia. Las empresas que ofrecen servicios de estimación de costos, difieren en la aplicación del costo indirecto considerablemente, utilizando porcentajes que varían desde un 13% hasta un 28%, sin tomar en cuenta que también en los índices de interciudad existe discrepancia entre los mismos. Algo que queda claro en esto, es que las fuentes de información ostentan un prestigio y trayectoria importante, pero que la falta de acuerdo entre sí, ubica a la
Valuación en situación difícil, obligando a los profesionales a ejercer ajustes discrecionales en la búsqueda del VRN más apropiado según el caso.!
!
Ejemplo: Enfoque físico para una casa habitación en dos plantas con 84.33 m2 de construcción, utilizando VRN sugeridos en una muestra de cuatro empresas (ver tabla).! Empresa
Empresa A Empresa B Empresa C Empresa D
Costo m2
5,504.46
4,110.03
4,790.86
10,251.02
Resultado unitario
1.14
0.85
1.00
2.13
!
Lo anterior nos compromete a los que trabajamos en esta actividad de la Valuación a ser más inquisitivos con las herramientas que utilizamos, puesto que no podemos separar en un dictamen o avalúo lo que es nuestra responsabilidad y lo que no. Existe la posibilidad que en consenso dentro del gremio nacional se logre definir productos mayormente útiles a la demanda de servicios de valuación inmobiliaria, así como factores de indirectos estandarizados, índices interciudad mas homologados y la periodicidad en la revisión de los costos paramétricos, tomando en cuenta la situación económica por la que atraviese el país, ya que con tasas de inflación de un digito, las actualizaciones semestrales seria suficiente.!
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SOCIAL HOUSING IN COATZA // CC BY-NC-SA 4.0, DAWN PALEY
! ALERÍA G
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IV ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA DEL AÑO 2013, QUE SE LLEVÓ A CABO EL DIA JUEVES 31 DE OCTUBRE EN EL SALON COSTA DE ORO HOTEL FIESTA AMERICANA BOCA DEL RIO, VERACRUZ.
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GALERÍA
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XLIX CONGRESO NACIONAL DE VALUACION VERACRUZ 2013
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GALERÍA TOMA DE PROTESTA DEL NUEVO CONSEJO DIRECTIVO FECOVAL BIENIO 2014-2015
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DIRECTORIO
PRESIDENTES DE COLEGIOS E INSTITUTOS ASOCIADOS A LA FECOVAL INSTITUTO FEDERACION DE COLEGIO DE VALUADORES, A.C. (FECOVAL COLEGIO DE VALUADORES DE MEXICO, A.C. (COVAMEX) COLEGIO DE VALUADORES ESTADO DE BAJA CALIFORNIA, A.C. COLEGIO E INSTITUTO DE VALUACION DE MEXICALI, A.C. COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE SINALOA NORTE, A.C. COLEGIO DE VALUADORES DE SINALOA CENTRO, A.C. INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE SONORA Y COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DEL ESTADO DE SONORA, A.C. (COVAPROES) COLEGIO SONORENSE DE VALUADORES, A.C. COLEGIO DE VALUADORES DE COAHUILA, A.C.
PRESIDENTE
DIRECCIÓN
ESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA ESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA
ALBERTO TRUQUI #53, ESQUINA CALLE TABASCO, COLONIA PIMENTEL, C.P. 83188, HERMOSILLO, SONORA ALBERTO TRUQUI #53, ESQUINA CALLE TABASCO, COLONIA PIMENTEL, C.P. 83188, HERMOSILLO, SONORA
ESP. EN VAL. ARQ. ARNULFO CASTILLO CEJA
AVENIDA DE LOS OLIVOS # 3180 FRACC. NEIDHART, TIJUANA, B.C., 22020 CALZ. DE LAS AMERICAS 560, COLONIA CUAHUTÉMOC SUR, C.P. 21200. MEXICALI, BAJA CALIFORNIA
ESP. EN VAL. ARQ. KARLA ANTONIA ANGUIANO LUNA CEL. 045 686 569 6878 ESP. EN VAL. ING. FILIBERTO AYALA BOBADILLA ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE A. CHAURAND SALGADO ESP. EN VAL. ING. ISRAEL CARAVANTES ESPINOZA CEL: 045-6622560646 ESP. EN VAL. ING. OSCAR LÓPEZ CHÁVEZ CEL. 045 644- 447-40-20 ESP. EN VAL. ING. MARIO ALBERTO ELIZALDE HERRERA CEL. 044 844 8 70 66
LD
TELÉFONOS
FAX
662
262-9717
257-0196
662
262-9717
257-0196
664
Col. 684-8865 Ofi. Pte 688 36 08
684-8865
686
554-3449
554-3449
668
818-4504 170-0803
818-4504
667
716-35-19
713-7610 Colegio
chaurandmx@yahoo.com.mx imvzonacentro@hotmail.com
EDUARDO W. VILLA 306 PTE.,COL.BALDERRAMA C.P. 83180, HERMOSILLO, SONORA.
662
2-10-14-54
2-10-14-84
israelc@hmo.megared.net.mx israelc9@hotmail.com
MONTE URALES No. 2501 PTE. CD. OBREGÓN, SON.
644
1 79 20 96 414-25-26 Tesorero
1 79 20 96
oscar.lopez@itson.edu.mx
ALVAREZ Nº 721 INT 3 ZONA CENTRO. SALTILLO, COAHUILA. MEXICO C.P. 25000
844
415-3255
415-3255
marioelizalde@prodigy.net
1768-1044 Colegio 8343-0177
8375-7687 Colegio 8340-42 33
g.reyes@valuadores.com.mx Colegio cmvnl@prodigy.net.mx
BOULEVARD ROSALES # 379 SUR, LOCAL 207, EDIFICIO BARRIZA, CENTRO, C.P. 81200, LOS MOCHIS SINALOA DR. MARIO CAMELO Y VEGA 104 COL. CHAPULTEPEC, C.P. 80040 CULIACAN, SIN DOMICILIO COLEGIO: JUAN CARRASCO 160 SUR COLONIA CENTRO, C.P. 80000, CULIACAN SINALOA
ESP EN VAL. ARQ. GUSTAVO ALFONSO REYES AGUIAR
AV. VENUSTIANO CARRANZA Nº 552 SUR, COL. MARIA LUISA, C.P. 64040, MONTERREY, N.L.
M.V., E.V.I. ARQ. BELISARIO DOMINGUEZ ROMERO M.V. Y ARQ. FRANCISCO GERARDO RODRIGUEZ BACA MTRA. EN VAL. DENISSE PAOLA BLANCO CORRAL Cel. (618) 165 86 46
AVE. HIDALGO No. 5004-303 FRACC. LOMAS DEL CHAIRE C.P. 89219 TAMPICO, TAMPS. AV. LÁZARO CÁRDENAS Nº 117 LOCAL FRACC. MEXICO, C.P. 87049, CD. VICTORIA, TAMAULIPAS
!
CALLE PALOMA 145 PTE. ENTRE ZARCO Y PATONI, ZONA CENTRO, C.P. 34000, DURANGO, DGO.
618
COLEGIO DE PROFESIONALES EN VALUACION DE INMUEBLES DE CIUDAD JUAREZ, A.C.
ESP. EN VAL. ING. ISIDRO SAUL MARTÍNEZ ESCANDÓN
A. BUSTAMANTE N° 811, FRACCTO. LOS PINOS, CIUDAD JUAREZ, CHIAHUAHUA, C.P. 32350.
COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE CHIHUAHUA , A.C.
ING. EDEN OSCAR LUIS SORIA GOMEZ Cel. 614-342-85-94
COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE JALISCO, A.C.
COLEGIO MEXICANO DE VALUACION DE NUEVO LEON, A.C. COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE TAMAULIPAS, A.C.
81
E-MAIL aescalante@inconno.com aescalante09@gmail.com aescalante@inconno.com aescalante09@gmail.com dicova@prodigy.net.mx presidente@covalbc.org www.covalbc.org k_anguiano2@hotmail.com civmac2013@outlook.com fabvaluaciones@prodigy.net.mx fabobadilla@hotmail.com
833
227-13-83
227-13-84
abc.arq.avaluos@hotmail.com
834
1-35-11-97 Col. 0189-99301975
1-35-10-44
rodriguezbaca@prodigy.net.mx
811 33 10
811 33 10
656
298-8566
298-8567
FERNANDO DE BORJA No. 310, PARQUES DE SAN FELIPE, CP 31203, CHIHUAHUA CHIH.
614
426-71-00
426-71-00
ESP. EN VAL. ING. RAÚL ARMANDO BRACAMONTES ZENIZO CEL: 045-33-38-14-40-15
AV. VALLARTA N° 1835-17, COLONIA LATAFAYETTE, C.P. 44140, GUADALAJARA JALISCO
33
36-15-73-41
36-15-46-31 Col. 36-29-77-47
raul_bracamontes@megared.net.mx
COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE COLIMA, A.C.
M. en VAL. JUAN JOSÉ LÓPEZ RODRÍGUEZ CEL. (312) 319 52 32
CALLE CORREGIDORA 275, LOCAL 24, COLONIA JARDINES DE LA CORREGIDORA, C.P. 28030, COLIMA, COL
312
3111403 ofic. 313 3610 Colegio
3111403 ofic. 313 3610 Colegio
COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES, A.C.
M. EN V. ING. RAÚL FERNÁNDEZ MASACCHIO
juanjoselopez@hotmail.com juanjoselopezryahoo.com.mx covacol2003@hotmail.com
NIETO 814, FRACC. MODELO, C.P. 20000, AGUASCALIENTES, AGS.
449
242-4412
242-4412
COLEGIO E INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE MICHOACAN, A.C.
ESP. EN VAL. ARQ. JORGE CUEVAS CANCINO
CALLE 5 DE MAYO No. 12-4, COLONIA CENTRO, C.P. 59510, JIQUILPAN JOSÉ MARIA IGLESIAS Nº 297, CHAPULTEPEC SUR, C.P 58260, MORELIA, MICH.
353
533-1064
533-1064 01443-3149239 Colegio
COLEGIO INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE QUERETARO, A.C.
ESP. EN VAL. ING. ARMANDO TREJO JUÁREZ
CIRCUITO MOISES SOLANA No. 411, VISTA ALEGRE 1ª SECCION, C.P. 76090 QUERETARO, QRO.
442
213 97 32 229-06-10 Colegio
COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION INMOBILIARIA DE SAN LUIS POTOSI, A.C.
ESP. EN VAL. ING. EUGENIO MONTEJANO MORAN CEL. 045444 8490006
MARIANO AVILA 297-3, 2º PISO BARRIO TEQUISQUIQPSN, C.P. 78239 SAN LUIS POTOSÍ, S.L.P.
444
811-6101
COLEGIO DE VALUADORES INMOBILIARIOS DE IRAPUATO DEL INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE GUANAJUATO CENTRO, A.C.
ESP. EN VAL. ING. RIGOBERTO SALDAÑA CERVANTES
CALLE ARTEAGA No. 4 INT. 3, ZONA CENTRO C.P. 36900 PENJAMO, GTO
469
LLUVIA 301, COLONIA JARDINES DEL MORAL, C.P.37190
477
COLEGIO DE VALUADORES DEL NORTE DE TAMAULIPAS, A.C.
COLEGIO DE VALUADORES DE DURANGO, A.C.
COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACION DE LEON, A.C. COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE CORDOBA Y ORIZABA, A.C. COLEGIO DE VALUADORES DE VERACRUZ Y XALAPA, A.C. COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DEL ESTADO DE VERACRUZ, A.C. COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE PUEBLA, A.C. COLEGIO DE VALUADORES DE QUINTANA ROO, A.C. COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE YUCATAN, A.C. COLEGIO DE VALUADORES DE TABASCO, A.C. COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE CHIAPAS, A.C. COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE GUERRERO, A.C. COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C. INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION, A.C. SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADORES, A.C. (SAVAC) SOCIEDAD DE INGENIEROS CIVILES VALUADORES, A.C. (SICIV)
ARQ. CLAUDIA IVONNE HIBERT SANCHEZ ARQ. PIOQUINTO AQUINO CARRERA CEL. 271-700-4182 ESP. EN VAL. ARQ. ALFONSO MORALES HOYOS CEL. 0442288564900 MTRO. ARQ. GILBERTO LUIS TOVAR ARIZPE Cel 044 2299 84 17 53 MTRO. JAVIER FURLONG SALGADO ESP EN VAL. ARQ. FRANCISCO JAVIER ZUBIRAN PADILLA ESP. EN VAL. ING. JOSÉ AUGUSTO EROSA VÁZQUEZ ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE DEL CARMEN BAEZA LÓPEZ cel. 045-9931569851 ESP. EN VAL. ING. ANTONIO MARTINEZ REYES ESP. EN VAL. ARQ. JOSÉ RAÚL MANUEL TÉLLEZ GÓMEZ CELULAR. 7449 09 07 43 ESP. EN VAL. ARQ. JUAN PABLO DIAZ CERVERA DRA. SUSANA FERÁNDEZ ÁGUILA CEL. 04455-5418-5050 ARQ. MÓNICA DEL CARMEN GARCÍA CORDOVA ESP. EN VAL. ING. MANUEL JOSE FRANCISCO GARCIA CORDOVA
213 97 32
arqdenisseb@gmail.com
isaul@prodigy.net.mx presidente@cevech.com.mx cevech@prodigy.net.mx oscarsori@yahoo.com.mx
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692-4508
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717-34-35
717-34-35
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271
712-4220
712-4220
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228
814-33-58
814-33-58
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CALLE 28 No. 2 FRACCIONAMIENTO COSTA VERDE, C.P. 94294, BOCA DEL RIO, VERACRUZ
229
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922-8945
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222
211-0012
211-0646
javierfurlong@yahoo.com.mx
998
887-3019
887-3019
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999
920-10-86
920-53-71
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993
3500391
3500391
enriquebaezalopez@yahoo.com.mx covat2000@hotmail.com antoniomreyes@prodigy.net.mx
CALLE 29 B NORTE Nº 1849, FRACCIONAMIENTO LAS HADAS, C.P. 72070, PUEBLA, PUEBLA PUNTA YOQUEN Nº 18, SUPERMANZANA 24, MANZANA 33, CANCUN QUINTANA ROO CALLE 62-B N° 481X 37, COLONIA CENTRO, C.P. 97000 MÉRIDA YUCATÁN CALLE 1 Nº 233 LOCAL 25, FRACCIONAMIENTO ARBOLEDAS, C.P. 086079, VILLA HERMOSA TABASCO 1a NORTE PONIENTE 1208 ZONA CENTRO, CP. 29000, TUXTLA GUTIERREZ CHIAPAS AV. UNIVERSIDAD NO. 5, DESPACHO 102-B, EDIF. MELL, FRACC. MAGALLANES, C.P. 39670, ACAPULCO, GRO.
961
612-86-07
612-26-63
744
487 49 33
487 49 33
BOULEVARD BENITO JUAREZ No. 10-7, COL. CENTRO, C.P. 62000, CUERNAVACA, MORELOS
777
312-7276 Nextel. 1-13-08-08
AV. INSURGENTES # 348 - 6° PISO, COL. ROMA SUR, DEL. CUAUHTEMOC, C.P. 06700, MÉXICO. D.F. AV. CONSTITUYENTES Nº 800, COLONIA LOMAS ALTAS, DELEGACIÓN BENITO JUAREZ, C.P. 11950, MÉXICO, D.F. CAMINO STA. TERESA Nº 187, COLONIA PARQUE DEL PEDREGAL, DELEGACION TLALPAN, C.P. 14010, MEXICO, D.F.
55 55 55
IMV DF 55-84-36-76 52-86-14-45 55-70-01-96 Savac 52-86-19-45 ofic
318-6235 Dra. Fernández 55-49-14-58 52-86-92-55 5606-1327 5606-6349 Siciv
rtellezgomez@yahoo.com.mx info@covamor.org covamor2012@gmail.com imvmexico@yahoo.com.mx gruposutansa@prodigy.net.mx savac1@prodigy.net.mx monicagc0405@hotmail.com mgcpac@prodigy.net.mx sicivac@gmail.com
VALUADOR PROFESIONAL | NO. 36 | 1ER. TRIMESTRE, 2014
28
DIRECTORIO DIRECTIVA DE FECOVAL CARGO
NOMBRE
DIRECCIÓN/ DOMICILIO
CIUDAD/ EDO.
LADA
TELÉFONO OFICINA
PRESIDENTE
ESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA
ALBERTO TRUQUI # 53 ESQUINA CALLE TABASCO COLONIA PIMENTEL, C.P. 83188
HERMOSILLO, SONORA
662
262-9717
VICEPRESIDENTE
MTRO. ING. ALBERTO PEÑA NAVA
AV. DE LA FRAGA 537 COLONIA CENTRO C.P. 91700
VERACRUZ, VERACRUZ
229
932-11-09
PRIMER SECRETARIO PROPIETARIO
ESP. EN VAL. ING. FLORENCIO GUILLERMO HERNANDEZ ACERETO
SM. 92 MZ 22 EDIFICIO 2 DEPTO. 1 FRACCIONAMIENTO "LA FLORIDA” C.P. 77516
CANCÚN, QUINTANA ROO
998
SEGUNDO SECRETARIO PROPIETARIO
ESP. EN VAL. ARQ. JORGE SANDOVAL AGUAYO
BLVD. BENITO JUAREZ Nº 10, 3er PISO, CENTRO, C.P. 62000
CUERNAVACA, MORELOS
PRIMER SECRETARIO SUPLENTE
ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE JORGE MUÑOZ CORRAL
A. BUSTAMANTE N° 811, FRACCTO LOS PINOS, C.P. 32350
SEGUNDO SECRETARIO SUPLENTE
ESP. EN VAL. ING. MANUEL DE JESUS VALDEZ HERRERA
TESORERO
CELULAR
FAX
257-0196
aescalante09@gmail.com presidente@fecoval.mx
ID 72*823183*2 NEXT 263-85-20
931-02-03
saiversc@hotmail.com
888-66-91
998-8455654
888-66-91
ingacereto@prodigy.net.mx
777
312.7276
304.1253
312.7276
arqsandoval@me.com
CIUDAD JUAREZ, CHIAHUAHUA
656
616-7444
HIDALGO N° 106 DESP. 2 PB, COLONIA CENTRO, C. P. 85000
SONORA
644
179-46-32
ARQ. E.V. NORMA HERLINDA AGUILAR FRIAS
ASIENTOS 432-2, SAN JOSE DEL ARENAL C.P. 20130
AGUASCALIENTES, AGUASCALIENTES
449
996 57 02
SUBTESORERO
ESP. EN VAL. ING. JUAN GABRIEL MENENDEZ SALAZAR
CALLE 56 No. 442-A DEPTO. 11, CONDOMINIOS CRISTAL ENTRE 49 Y 51, COLONIA CENTRO, C.P. 97000
MERIDA, YUCATAN
999
9841775
PRESIDENTE DEL CONSEJO TECNICO
ESP. EN VAL. ARQ. SEGIO FRANCISCO IBARRA ALDACO
JESÚS SIQUEIROS 100-A, COLONIA LOMA LINDA C.P. 83150
HERMOSILLO, SONORA
662
220-34-78
COMISARIO
ESP. EN VAL. ARQ. ALEJANDRA CERON GUEDEA
AVE. INDEPENDENCIA 2812, COLONIA SANTA ROSA
CHIHUAHUA, CHIHUAHUA
614
410-10-18 415-19-71
GERENTE
LIC. MARLENY PAOLA TRUJANO GARCÍA
INSURGENTES SUR 1480-2º PISO, COLONIA INSURGENTES MIXCOAC C.P. 03920
MÉXICO D.F.
55
55-34-62-73
616-2544 611-3349
045644- 447-40-20
9992-785384
4885961
enriquemunoz@terra.com
169-39-57
mvaldezherrera@gmail.com mvaldezherrera@hotmail.com
996 57 01
norma_aguilar@yahoo.com
9841775
juanmenendez@prodigy.net.mx ing.juanmenendez@gmail.com
220-34-78
sibarra64@prodigy.net.mx consejotecnico@fecoval.mx
415-19-71
aaleceron@hotmail.com aceron@cegue.mx comisario@fecoval.mx
55-34-64-67
gerente@fecoval.mx federaciondecolegios@yahoo.com.mx
REPRESENTANTES REGIONALES NOMBRE
DIRECCIÓN/DOMICILIO
CIUDAD/ EDO.
LADA
TELÉFONO OFICINA
I
ESP. EN VAL. ING. JULIO E. TORRES COTO RUIZ
AVENIDA DE LOS OLIVOS # 3180 FRACC. NEIDHART, C.P. 22020
TIJUANA B.C.
664
686-2643
II
ESP. EN VAL. ARQ. OSCAR FIDENCIO BUSTAMANTE ESPINOZA
18 No. 144 E/MADRID Y ESPAÑA COL. BUENAVISTA, C.P. 87340
H. MATAMOROS TAMPS.
868
817-45-44
III
ESP. EN VAL. ING. FRANCISO CUELLAR RICH
CALLE MISIÓN DE SANTA FÉ No. 7943 C.P. 32401
CIUDAD JUÁREZ CHIHUAHUA
656
6180346
IV
M. en C. ARQ. LUIS ALBERTO MENDOZA PÉREZ
AVENIDA NIÑOS HEROES No. 453 COLONIA LA BONITA, C.P. 28984
VILLA DE ÁLVAREZ COLIMA
312
3 08 66 91
VI
ESP. EN VAL. ARQ. KATIA BAZAN YITANI
DIRECCIÓN VALENCIA No.102 SEGUNDA SECC.GABRIEL PASTOR C.P. 72420
PUEBLA PUEBLA
222
243-53-03
VII
ESP. EN VAL. ARQ. FELIPE ITURRALDE SILLER
AV. NICHUPTE N°21 PLANTA BAJA MZA-11, SM-15, C.P. 77500
CANCUN QUINTANA ROO.
999
8872388
VIII
ESP. EN VAL. ING. JORGE ANTONIO PULIDO ALABARDA
RANCHO PIOMO # 10 CASA 13 COLONIA PRADO COAPA
MÉXICO DISTRITO FEDERAL
55
5679-8577
REGIÓN
CELULAR
FAX
045-8688-18-21-81
681-7229
avaluos2@prodigy.net.mx region1@fecoval.mx
817-80-98
oscarbustamante@bustamantesanchez.com region2@fecoval.mx
6180346
franciscocuellar@hotmail.com region3@fecoval.mx
0453121 32 13 24
045998865-45-63
avaluos.mendoza@gmail.com region4@fecoval.mx 240-65-41
katiabazan@yahoo.com.mx region6@fecoval.mx
8872388
felipeiturralde@hotmail.com region7@fecoval.mx
5679-8577
jpulidoa@prodigy.net.mx region8@fecoval.mx
VALUADOR PROFESIONAL | NO. 36 | 1ER. TRIMESTRE, 2014