Año 11 3er Trimestre 38

VALUADOR 窶ｩ

PROFESIONAL

Aﾃ前 11 3ER TRIMESTRE

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#MENSAJE DEL PRESIDENTE # # # # Armando H. Escalante Chavira # Presidente FECOVAL # presidente@fecoval.mx # # Julio de 2014

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stimados colegas valuadores del país. Recién hemos iniciado la segunda mitad de este año. Hasta hoy hemos enfrentado retos que en algún momento llegamos a pensar no tendrían una solución satisfactoria para nuestro gremio. Sin embargo confiados en un mejor futuro para nuestra profesión y convencidos de tener la razón hemos logrado salir avantes.!

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La situación económica del valuador profesional es tema que a todos nos preocupa y para esto hemos emprendido acciones que tienen como fin, además de lograr el reconocimiento de nuestro bien hacer, obtener nuevas y mejores oportunidades de mercado, posicionando al valuador profesional. En especial al que pertenece a nuestro Colegios

Federados como profesionales comprometidos, éticos en su actuar, y por supuesto con la capacidad técnica suficiente para abordar los nuevos retos de la valuación.!

Hoy en día nuestro País transita por un proceso de cambio en muchos sentidos, la profesión del valuador no es la excepción, es sin duda una de las que, conociendo el impacto de nuestro quehacer en la economía de las empresas, las personas y el Gobierno, está siendo sometida a un proceso de modernización acelerado. !

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Es tarea de nosotros, como Lideres de la valuación en México ser promotores y precursores de este proceso.!

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Estamos preparados para estos nuevos retos, el éxito lo obtendremos trabajando unidos.!

VALUADOR PROFESIONAL | NO. 38 | 3ER. TRIMESTRE, 2014

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#DIRECTIVA FECOVAL

PRESIDENTE

ESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA VICEPRESIDENTE

ESP. EN VAL. MTRO. ING. ALBERTO PEÑA NAVA PRIMER SECRETARIO PROPIETARIO

ESP. EN VAL. ARQ. JORGE SANDOVAL AGUAYO SEGUNDO SECRETARIO PROPIETARIO

ESP. EN VAL. ING. FLORENCIO GUILLERMO HERNÁNDEZ ACERETO PRIMER SECRETARIO SUPLENTE

ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE JORGE MUÑOZ CORRAL SEGUNDO SECRETARIO SUPLENTE

ESP. EN VAL. ING. MANUEL DE JESÚS VALDEZ HERRERA TESORERA

ESP. EN VAL. ARQ. NORMA HERLINDA AGUILAR FRÍAS SUBTESORERO

ESP. EN VAL. ING. JUAN GABRIEL MENENDEZ SALAZAR PRESIDENTE DEL CONSEJO TECNICO

ESP. EN VAL. ARQ. SERGIO FRANCISCO IBARRA ALDACO COMISARIO

ESP. EN VAL. ARQ. ALEJANDRA CERÓN GUEDEA SECRETARIO DE RELACIONES Y DIFUSIÓN PRESIDENTE DE LA COMISIÓN DE ACCIÓN GREMIAL DE COVAMEX

ESP. EN VAL. ING. FRANCISCO JAVIER NOERIEGA URIBE GERENTE

LIC. MARLENY PAOLA TRUJANO GARCÍA VALUADOR PROFESIONAL | NO. 38 | 3ER. TRIMESTRE, 2014

CONTENIDO

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Mensaje de bienvenida

PRESIDENTE Esp. En Val. Ing. Armando Heraclio Escalante Chavira!

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Directiva FECOVAL

PRIMER SECRETARIO PROPIETARIO Y PRESIDENTE DE LA COMISIÓN DE RELACIONES Y DIFUSIÓN Esp. en Val. Ing. Florencio Guillermo Hernández Acereto!

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Contenido

DISEÑO Alan Lazalde!

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Proyecto de parámetros de valor en la construcción

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Valuador profesional ¿independiente?

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Vivienda autoconstruída

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El bagaje matemático de la valuación

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¿El valuador profesional deberá estar presente en todos los inmuebles que va a evaluar?

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Valuación en hoteles RevPar

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Galería: Segunda Asamblea de Presidentes FECOVAL 2014

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Directorio

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FECOVAL Insurgentes Sur No. 1480 2do. Piso!

Col. Barrio Actipan, C.P. 03230 México, D.F.!

Tels: (55) 5534-6467, (55) 5534-6273! www.fecoval.mx!

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REVISTA VALUADOR PROFESIONAL Calle 75 Norte, Fracc. La Florida, Edificio 2,!

Depto. 1 Reg. 92, Mz. 22, CP 77516,!

Cancún, Quintana Roo! Tel. (998) 888-6691! avaluosacereto@prodigy.net.mx!

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PORTADA “Ponte do Milenio (Ourense)”, CC BY 2.0, J. Cernadas Iglesias !

Esta imagen se eligió en conmemoración al 1 de julio, Día del Ingeniero, por ser una de las obras más importantes realizadas por un ingeniero.!

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La revista VALUADOR PROFESIONAL órgano informativo de la FECOVAL, es una publicación trimestral de distribución electrónica gratuita. El contenido de los artículos y fotografías usadas son responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de FECOVAL.!

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Certificado de licitud de contenido, Certificado de licitud de título y reserva al título en Derechos de Autor en trámite. Se permite la reproducción total y/o parcial de los artículos contenidos en esta publicación, previa autorización escrita del autor. Editor responsable Esp. en Val. Ing. Florencio Guillermo Hernández Acereto. Cancún, Q. Roo, México.

VALUADOR PROFESIONAL | NO. 36 | 1ER. TRIMESTRE, 2014

PUENTE PÔNTEVEDRA // CC BY-SA 2.0, JUANTIEGUES

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BOLETÍN

M2 DE CONSTRUCCIÓN INFORMATIVO DE COSTOS POR

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PROYECTO

DE PARÁMETROS DE VALOR EN LA CONSTRUCCIÓN

Por E.V. Ing. Juan Gabriel Menéndez Salazar SUBTESORERO FECOVAL

VALUADOR PROFESIONAL | NO. 38 | 3ER. TRIMESTRE, 2014

VIADUCTO DEL ISTMO // CC BY-NC-SA 2.0, MINISTERIO DE FOMENTO

BOLETÍN

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INFORMATIVO DE COSTOS POR M2 DE CONSTRUCCIÓN

n la pasada asamblea general ordinaria celebrada el 26 de Abril en la ciudad de Puebla el Consejo Directivo informó que se pretende desarrollar una publicación propia de parámetros de valor en la construcción, a la fecha se tiene el contacto con proveedores y especialistas en análisis de precios unitarios, mientras tanto, en lo que se concreta dicho proyecto se incluirán en nuestra revista Boletines de Costos por m2 de

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Construcción recibidos de colaboradores en los distintos estados y Colegios, agradecemos el apoyo del Ing. Leopoldo Varela Alonso por el Boletín Histórico de parámetros de costos de construcción $/m2, agradecemos al Lic. Alberto Sánchez Meráz y al Ing. Raúl González Meléndez del IMIC (Instituto Mexicano de Ingeniería de Costos) por su boletín Catalogo Nacional de Costos, mismos que se incluyen en esta edición.!

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BOLETÍN

INFORMATIVO DE COSTOS POR M2 DE CONSTRUCCIÓN

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VALUADOR PROFESIONAL | NO. 38 | 3ER. TRIMESTRE, 2014

BOLETÍN

INFORMATIVO DE COSTOS POR M2 DE CONSTRUCCIÓN

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VALUADOR PROFESIONAL | NO. 38 | 3ER. TRIMESTRE, 2014

BOLETÍN

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INFORMATIVO DE COSTOS POR M2 DE CONSTRUCCIÓN

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! RTÍCULO A

VALUADOR PROFESIONAL ¿INDEPENDIENTE? Por E.V. Ing. Enrique Jorge Múñoz Martínez PRESIDENTE FECOVAL 2003-2005

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VALUADOR PROFESIONAL | NO. 38 | 3ER. TRIMESTRE, 2014

ND // CC BY-NC-SA 2.0, CRISTIAN SOZA

VALUADOR PROFESIONAL ¿INDEPENDIENTE?

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Desde los años noventa del siglo XX, los valuadores que formamos parte de los Institutos, hoy, Colegios de Valuadores de nuestro México, soñamos con ser reconocidos como Valuadores Profesionales e Independientes, como los son cualquier otro profesional en alguna materia específica, llámese Contador Público, Médico, Ingeniero Civil, etc."

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n esa época, decidimos iniciar con capacitarnos a través de la misma ANIMVAC, para después irnos a las Universidades y así lograr el reconocimiento académico al tener una cédula profesional de Especialistas en Valuación de Inmuebles y algunos otros como Maestros en Valuación Inmobiliaria.

Con ello creímos estar listos para enfrentar el mundo y demostrar que los que sabemos somos nosotros y nos habíamos quitado la tutela de los bancos y de la C. N, B. y S.!

No contamos con la S. H. F. que se creó en 2001 y con ella las Unidades de Valuación y luego, más recientemente la tutela del Infonavit.!

Hoy, estamos muy lejos de tener la tan ansiada Independencia del Valuador, que, a mi muy particular punto de vista, no se ha logrado por la culpa de nosotros mismos: unos por ser practicantes de la corrupción y otros por no denunciarla.!

Me explico. Si las autoridades no creen en los Valuadores, es, en una gran medida, por aquellos colegas que, habiendo obtenido el grado académico, se les ha olvidado la ética profesional y practican avalúos al gusto del cliente. Que quiere el valor conclusivo alto, se lo dan alto; que lo

quiere bajo, se lo dan bajo y no les importa las consecuencias de sus actos. Pero los que no practicamos esa conducta, somos cómplices al no demandarlos ante quién corresponda. ¿Quiénes? Buenos, hoy por hoy, ante las S. H. F. y ante Infonavit, con aquella para que los de de baja y ante este para que deje de aceptarles avalúos.!

Pero hay otro aspecto muy importante que, junto con la corrupción, nos limita para “ESTAMOS MUY LEJOS DE ser Independientes. Esto TENER LA TAN ANSIADA son las unidades de Valuación. Estos entes, INDEPENDENCIA DEL nacieron junto con la S. H. VALUADOR F. y se crearon porque no se tenía confianza en el Valuador Independiente por las prácticas corruptas de algunos de ellos, creyendo que con tener un policía, la corrupción se acabaría. Oh sorpresa.!

Esta, está, lejos de acabarse. Se multiplicó, dejando aún más endeble la posición de los valuadores que no nos prestamos a componendas, que, a mi juicio somos los más. Ahora, lejos de poder considerarnos Independientes y realmente Profesionales, nos han convertido en llenadores de formatos, ya que no podemos aplicar ningún criterio valuatorio que se salga del formato que las UV han elaborado, tratando de limitar la corrupción.

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VALUADOR PROFESIONAL | NO. 38 | 3ER. TRIMESTRE, 2014

VALUADOR PROFESIONAL ¿INDEPENDIENTE? El problema va más allá pues, en caso de alguna controversia por avalúos mal realizados, al igual que sucedía con los bancos, hoy las UV se hacen a un lado señalando como único responsable al valuador, aunque en ocasiones, se llevan una amonestación o una suspensión de hasta 6 meses en su operación poniéndolas a temblar, situación que provoca la “formatitis” Las UV además, se quedan con hasta el 60% de los honorarios que se cobran, afectando asé aún más, la economía de los Valuadores.!

La solución aunque simple, no es fácil.

Todos, estimo, sabemos quién es un Valuador realmente ético y quién no lo es. Incluso en nuestros Colegios los tenemos identificados pero nos da pena ajena el señalarlos y además darlos de baja de nuestras organizaciones, porque así somos los mexicanos. Pero, si nos decidiéramos, seguro estoy que iríamos sacando de raíz el problema endémico. Claro está que no tardarían en agruparse entre ellos y, eventualmente, formar otro colegio y poder seguir con sus prácticas sin ética, pero tenemos que empezar. Para cruzar el río hay que empezar a nadar, el que

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no nada, no cruza y alguno se queda a medio camino, pero hay que empezar.!

Pero hay otro problema. Algunos de los socios de Colegios afiliados a FECOVAL, son socios de UV, lo que conlleva a que pudieran presentar resistencia a que se nos reconozca a todos la independencia por el aspecto económico. Pero creo que estos compañeros y amigos, entienden que es mejor para todos, incluyéndolos, el que seamos Independientes, pues con ello recibirnos el 100% de los honorarios y con ello se elimina el gusto operativo de sus UV.!

Si logramos al menos minimizar a la corrupción, estaremos en posición de exigir a la autoridad acabar con las UV y nos dejen actuar como los Valuadores Profesionales e Independientes que pretendemos ser. Si no hacemos el esfuerzo, no lograremos cruzar el río. Si lo hacemos, hay probabilidad de que nos quedemos a la mitad y no estaremos peor que lo que estamos ahora; pero si lo logramos, lo que depende de nosotros como agrupados y como Federación, entonces si estaríamos en la posición de llamarnos Valuadores Profesionales e Independientes. Antes no.

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! RTÍCULO A

VIVIENDA

AUTOCONSTRUÍDA CRITERIOS

PARA SU VALUACIÓN

Por Ing. Juan Antonio Gómez Velázquez Profesor de posgrado en la UNAM, en Las Maestrías en Desarrollos Inmobiliarios y Maestría en Planeación Director General del Centro de Estudios, Investigación e Innovación Tecnológica para la Valuación en América Latina

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SANTA TERESA // CC BY-NC-SA 2.0, LUDMILA TAVARES

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VIVIENDA AUTOCONSTRUÍDA

La autoconstrucción, es una realidad en el territorio nacional de la que no se tiene información puntual estadística y si muchas apreciaciones, que no tienen sustento más que el del estado de ánimo del que las emite y en este mismo orden de ideas tampoco se tiene Norma, Metodología, Criterios técnicos y mucho menos procedimientos para elaborar los avalúos. !

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n esta colaboración, pretendo enfatizar sobre la importancia de plantear lineamientos que lleven a estructurar avalúos de inmuebles autoconstruidos, considerando la lógica constructiva que siguen los “maistro albañil” y en la que predomina el sobredimensionamiento de secciones en columnas y trabes e inclusive, estas sobradas de cemento y armado metálico, lo cual conlleva a que se tengan estructuraciones robustas y sobre todo pesadas. Esta última implicación, se vuelve importante sobre todo en suelos con poca capacidad de carga.!

importante es calificar si el inmueble tiene alternativas para iluminación y ventilación natural sobre todo en la zona de servicios.!

Los inmuebles autoconstruidos para vivienda deben considerar espacios para áreas verdes y cochera y que los claros de piso a techo tengan hasta un máximo de 3 metros. Se calificará que el tránsito de personas entre habitaciones no sea a través de ellas. !

Cuando haya más de seis personas, debe de haber por lo menos dos baños completos en cada nivel. El no cumplimiento de esos mínimos señalamientos repercutirá en un factor negativo aplicable al CRN. !

En ese marco de referencia elaboro estudio de Costo de “PLANTEAR LINEAMIENTOS Reposición Nuevo (CRN) que Me queda claro que en los presentaré como ponencias en el asentamientos irregulares invaden QUE LLEVEN A próximo Congreso de Valuación la tierra agrícola de temporal y de ESTRUCTURAR AVALÚOS DE en México, la información que riego por el avance de la mancha INMUEBLES resulta lleva inmersos los sobre urbana y por tanto, también habría AUTOCONSTRUIDOS costos en los que se incurre para que revisar la certeza de la vivienda nueva pero propiedad jurídica del predio y además si la autoconstruida y que además crece en acometida de energía eléctrica cuentan con intensidad constructiva al través del tiempo medidores de luz o pertenecen al grupo de los para reconvertirse a otros usos e inclusive, que se cuelgan. Ante esta problemática social, llegan a tener hasta a cuatro niveles en algunos cuales los criterios técnicos para valuar esos casos.! inmuebles, a esta interrogante hay una respuesta; se presentará proyecto de ponencia El valuador cuando esté en un caso de en la que plantearán mínimos en edificación autoconstruida, identificará la metodologías, criterios técnicos y geometría del predio en la que se desplanta, procedimientos que permitan concluir un identificar si su forma geométrica es regular y valor razonablemente objetivo a ese estatus de si se desplanta en predio moda. Otro aspecto vivienda.!

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VIVIENDA AUTOCONSTRUÍDA Esos inmuebles se edifican por etapas que dependen de la liquidez monetaria familiar, no existe planeación como tampoco respeto al reglamento de construcción local (Estado, Municipio) y los criterios que prevalecen son por imitación de edificaciones previas o el conocimiento empírico del “maistro albañil”. Definitivamente, la autoconstrucción es más cara que las viviendas de interés social de conjuntos habitacionales, con la diferencia que estas últimas si están en apego a Reglamento de Construcción y lineamientos técnicos sobre

instalaciones eléctricas, sanitarias e hidráulicas. !

México tienes varios pasos de retraso para atender la demanda de vivienda y tal circunstancia ha prohijado la autoconstrucción. Son sólidos los argumentos para justificar la razón de ser del fenómeno de la autoconstrucción y lo único cierto es que las edificaciones en esa condición tendrán que ser valuadas. !

Establezcamos los mínimos técnicos a incluir en la valuación de este tipo de bienes. !

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UNTITLED // CC BY-NC-SA 2.0, SONIA CAROLINA

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! RTÍCULO A

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BAGAJE MATEMÁTICO DE LA VALUACIÓN Por I.C., M.C., FRICS Julio E. Torres Coto Presidente de la UPAV

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MATHEMATICS // CC BY-SA 2.0, ROBERT SCARTH

EL BAGAJE MATEMÁTICO DE LA VALUACIÓN

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Para quienes han llegado recientemente a la valuación, así como para todos aquellos que recién cobran conocimiento de la existencia de esta disciplina y profesión y la ven como algo nuevo, seguramente resultará noticia saber que la valuación tiene una historia de, por lo menos, nueve siglos1 y, según algunos autores, de varios milenios (Carlos Sandoval sostiene que en el antiguo Egipto se aplicaba para establecer el monto de la tributación, con base en la altura del Nilo en las avenidas anuales).

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sto, claro está, desdice aquello que el dañino diletantismo de algunos y la sostienen los textos nos han llegado continua improvisación de muchos otros que desde el otro lado de la frontera norte, pretenden hacer de la valuación algo que no es que en gran medida hemos hecho y no debe ser.! nuestros, señalando que la base teórica en que Quienes entendemos que la valuación es, por se funda nuestra disciplina sólo se empieza a su propio derecho, una ciencia diversa, con su desarrollar en el siglo dieciocho con los propio sistema y fundamento teórico, trabajos de los économistes 2, quienes, si bien doctrinario, técnico y metodológico, no contribuyeron a la creación de lo que hoy podemos tolerar que se le quiera reducir a una llamamos Economía al crear "el primer actividad mecánica o a un proceso mediante el sistema estrictamente científico de cual se satisfacen ciertos requisitos de economía”3 y sentaron las bases sobre las procedimiento, sean legales, financieros, cuales se desarrolló luego esa ciencia, llegaron fiscales o de simple información. Tarea que después de los teóricos italianos que fijaron los hay, hoy, quienes afirman la satisface fundamentos de la doctrina de la valoración, cualquiera que de manera mecánica puede valuación o tasación, casi cumplir con ciertas rutinas y llenar seguramente desde los “L A VALUACIÓN ES, POR determinados formularios. Eso, por tiempos de la Roma clásica.! más que haya quien sostenga lo SU PROPIO DERECHO, UNA contrario no es valuación, ni cosa Sin duda se pondrá en tela de CIENCIA DIVERSA que se le parezca. ! juicio la importancia de hablar de los orígenes de esta El problema al que hoy nos enfrentamos tiene disciplina hoy, cuando son muchas las voces diversas aristas y orígenes. Por una parte la que pregonan la necesidad de ver sólo al acelerada producción de graduados en las futuro. Pero es preciso tener presente que distintas áreas de valuación, a los que se ha quien no sabe de donde viene, difícilmente cuidado, en algunos casos, de dar adecuada sabrá donde está y menos aún tendrá las bases formación orientada a que sepan resolver para conocer su meta y establecer la necesaria mecánicamente lo que demanda la normativa hoja de ruta que le lleve a ella. ! en vigor en materia de valuación para créditos garantizados y otras finalidades, pero sin Saber de donde viene nuestra disciplina profundizar o siquiera orientar, sobre los permitirá definir que es y como es. Partiendo fundamentos técnico-científicos en que se de esa percepción, podremos precisar hacia sustentan (o deben sustentarse) esos donde ha de desarrollarse y que se requiere procedimientos. para ello. Esto es hoy indispensable para evitar

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EL BAGAJE MATEMÁTICO DE LA VALUACIÓN

! esos fundamentos, es !Yclarosi sequeomiten también es permisible dejar de lado la historia del desarrollo ! y de la doctrina de la valuación, !teórico así como eludir o soslayar el estudio de básicas para la formación !lasde lamaterias disciplina mental crítico-analítica !que debe estar en y formar la esencia !del auténtico valorador.! estamos ocupados en formar !Así, “mecánicos de la valuación”, técnicos” que saben llenar !“valuadores formularios con mayor o menor !celeridad, pero que difícilmente poseen capacidad para cuestionar !launnecesaria número, una fórmula, un a la luz de lo que dicta !procedimiento, la doctrina valorativa –que sí existe, !aunque muchos las desconozcan- y aún atreverse a proponer un !menos forma diferente de llegar a la del valor buscado, !estimación atendiendo a las exigencias especiales !del problema al que se enfrenta. Esa la del profesional científico, !formación, cuestionado, investigador, al que

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dotemos de los conocimientos y el instrumental necesarios para continuar desarrollando la ciencia, técnica y arte de la valoración como se requiere en este joven siglo, en justo seguimiento del valioso acervo que hemos heredado y debemos enriquecer, es en lo que estamos siendo, por lo menos, sumamente laxos. !

Por ello no es de extrañar que haya quien, desconociendo ese enorme acervo y fundamento científico en que se sustenta la valoración hoy, afirme que “… estamos en el momento en que [la valuación] debe transitar por nuevos derroteros que la llevarán a convertirse en una ciencia.”4 !

La valuación, como sostiene Martins, es una ciencia porque se puede verificar que actualmente, “…. por sus diversos elementos ordenados sistemáticamente, como un todo homogéneo, cumple con los requisitos de la ciencia. La Ingeniería de la Valuación tiene:!

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MATHEMATICS // CC BY-NC-SA 2.0, TERRI ODA

19 ! EL BAGAJE MATEMÁTICO DE LA VALUACIÓN actualización para seguir siendo pertinente en ! este mundo en constante transformación.! !

Ciencia que, es cierto, requiere, adopta, ! adapta y hace uso de herramientas desarrolladas en otros ámbitos y para fines ! diversos a los que le son propios, pero que también ha desarrollado un amplio catálogo ! de instrumental propio siempre a disposición ! de quienes se desempeñan cotidianamente en el especial ambiente de la valoración.! ! Si bien don Fernando se acoge a la definición Por su historia y trayectoria no es de extrañar ! propia de su lengua: ! que se haya establecido una clara afinidad entre la valoración y las diversas ramas de la ! ingeniería y la economía. Hay un elemento ! común que las une: la marcada dependencia de todas ellas en la matemática en sus más ! diversas fases. No es de extrañar, porque aquellas han contribuido, por lo menos en los ! últimos dos siglos, al desarrollo y ! ! enriquecimiento de un valioso aparato analítico matemático que tiene la mayor que aceptar que no dista ni difiere ! Tenemos utilidad para el estudio y solución de los sustancialmente de lo que en la nuestra se problemas serios de valuación a que ha de ! entiende: ! enfrentarse el profesional que en efecto sirve ! en las consultas sobre el valor de los más diversos tipos de activos o pasivos, es decir ! bienes valorables, para los más variados fines de personas, empresas y entidades en los ! sectores público, social y privado de todos los ! países del orbe. ! ! Visto lo cual podemos aceptar la aserción del Esto a grado tal que no es posible entender hoy al valuador sin un importante bagaje de colega brasileño en el sentido de ! estudioso conocimiento y amplio dominio de ese que nuestra disciplina, lejos de ser instrumental matemático que constituye el ! simplemente un arte, del cual conserva fundamento para cualquier análisis valorativo. habida cuenta de que en nuestra ! mucho Esto a pesar de algunos intentos recientes por práctica se requiere, tenemos y aplicamos la tratar de simplificar, sistematizar e incluso disposición y habilidad para hacer ! “…virtud, mecanizar el trabajo de producción de algo” y nos ceñimos a un “conjunto de informes de valuación, con un claro y ! preceptos y reglas necesarios para hacer bien evidente desprecio a los fundamentos algo” y poseyendo características ! [ese] teóricos, las bases conceptuales y el rico y técnicas importantes, es y ha sido desde hace complejo aparato matemático que tiene a su buen tiempo, una ciencia. Una ciencia que ! yaciertamente disposición el valuador estudioso y requiere permanente concienzudo. ! ! ! ‣ Objeto definido: inmuebles urbanos o rurales, muebles (máquinas, equipos y otros), sus frutos y derechos.! ‣ Terminología propia. Conceptos definidos.! ‣ Metodología básico y niveles de precisión, estipulados en Normas;!

‣ Criterios y directrices para la elaboración de los trabajos, regulados por Normas.5!

ci·ên·ci·a (latim scientia, ae, conhecimento, saber, ciência) substantivo feminino!

1. Conjunto de conhecimentos fundados sobre princípios certos.!

2. [Figurado] Saber, instrução, conheci mentos vastos.6

ciencia.!

(Del lat. scientĭa).!

1. f. Conjunto de conocimientos obtenidos mediante la observación y el razonamiento, sistemáticamente estructurados y de los que se deducen principios y leyes generales.7

VALUADOR PROFESIONAL | NO. 38 | 3ER. TRIMESTRE, 2014

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20 ! EL BAGAJE MATEMÁTICO DE LA VALUACIÓN actualización para seguir siendo pertinente en ! este mundo en constante transformación.! !

Ciencia que, es cierto, requiere, adopta, adapta y hace uso de herramientas ! desarrolladas en otros ámbitos y para fines ‣ Objeto definido: inmuebles urbanos o rurales, muebles (máquinas, equipos y otros), sus frutos y derechos.! ‣ Terminología propia. Conceptos definidos.! ‣ Metodología básico y niveles de precisión, estipulados en Normas;!

‣ Criterios y directrices para la elaboración de los trabajos, regulados por Normas.5!

Si bien don Fernando se acoge a la definición propia de su lengua: ! ci·ên·ci·a (latim scientia, ae, conhecimento, saber, ciência) substantivo feminino!

1. Conjunto de conhecimentos fundados sobre princípios certos.!

2. [Figurado] Saber, instrução, conheci mentos vastos.6!

Tenemos que aceptar que no dista ni difiere sustancialmente de lo que en la nuestra se entiende: ! ciencia.!

(Del lat. scientĭa).!

1. f. Conjunto de conocimientos obtenidos mediante la observación y el razonamiento, sistemáticamente estructurados y de los que se deducen principios y leyes generales.7

Visto lo cual podemos aceptar la aserción del estudioso colega brasileño en el sentido de que nuestra disciplina, lejos de ser simplemente un arte, del cual conserva mucho habida cuenta de que en nuestra práctica se requiere, tenemos y aplicamos la “…virtud, disposición y habilidad para hacer algo” y nos ceñimos a un “conjunto de preceptos y reglas necesarios para hacer bien [ese] algo” y poseyendo características técnicas importantes, es y ha sido desde hace ya buen tiempo, una ciencia. Una ciencia que ciertamente requiere permanente

diversos a los que le son propios, pero que también ha desarrollado un amplio catálogo de instrumental propio siempre a disposición de quienes se desempeñan cotidianamente en el especial ambiente de la valoración.!

Por su historia y trayectoria no es de extrañar que se haya establecido una clara afinidad entre la valoración y las diversas ramas de la ingeniería y la economía. Hay un elemento común que las une: la marcada dependencia de todas ellas en la matemática en sus más diversas fases. No es de extrañar, porque aquellas han contribuido, por lo menos en los últimos dos siglos, al desarrollo y enriquecimiento de un valioso aparato analítico matemático que tiene la mayor utilidad para el estudio y solución de los problemas serios de valuación a que ha de enfrentarse el profesional que en efecto sirve en las consultas sobre el valor de los más diversos tipos de activos o pasivos, es decir bienes valorables, para los más variados fines de personas, empresas y entidades en los sectores público, social y privado de todos los países del orbe. !

Esto a grado tal que no es posible entender hoy al valuador sin un importante bagaje de conocimiento y amplio dominio de ese instrumental matemático que constituye el fundamento para cualquier análisis valorativo.

Esto a pesar de algunos intentos recientes por tratar de simplificar, sistematizar e incluso mecanizar el trabajo de producción de informes de valuación, con un claro y evidente desprecio a los fundamentos teóricos, las bases conceptuales y el rico y complejo aparato matemático que tiene a su disposición el valuador estudioso y concienzudo. !

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VALUADOR PROFESIONAL | NO. 38 | 3ER. TRIMESTRE, 2014

EL BAGAJE MATEMÁTICO DE LA VALUACIÓN Desprecio o, quizá, desconocimiento, porque lamentablemente hay, hoy, personas que diciéndose “valuadores” consideran que para resolver cualquier encomienda y problema de valoración basta con saber sumar, restar, multiplicar y dividir. Nada más apartado de la verdad.!

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pero no tanto cuando el problema involucra un edificio de departamentos u oficinas o un fraccionamiento de terreno. Los modelos matemáticos que es posible producir y utilizar son variados y para plantearlos y desarrollarlos se requiere, definitivamente, más que el dominio de las cuatro operaciones aritméticas elementales.!

Cuando el problema implica comparación de datos de mercado el asunto se complica. Sí, es posible presumir que no es necesaria otra cosa que “el criterio” del profesional, del cual convengo no se puede prescindir. Pero de ahí a concluir que basta con llenar las casillas en una tabla de “homologación” con una serie de “factores intuitivos” hay una distancia abisal, cuando menos desde el punto de vista de la teoría de la valoración. El valuador acucioso sabe que es su deber razonar y justificar cada “SE ENFRENTA EL VALUADOR uno de esos factores, que CON LA IMPERIOSA NECESIDAD nada tienen de “intuitivos”, sino que deben proceder de DE CONOCER, SIQUIERA un análisis lógico tanto SUPERFICIALMENTE, ALGO DE cualitativo como cuantitativo, MATEMÁTICAS FINANCIERAS O que tiene una base matemática demostrable. !

INGENIERÍA ECONÓMICA

Desde luego que el valuador, como cualquier profesional, posee y deseablemente domina, los conocimientos de aritmética elemental, que sin duda requiere para resolver los problemas más elementales y cotidianos de valoración. Pero, aunque estos posiblemente sean suficientes para llenar algunos formatos, dista mucho de satisfacer las necesidades de conocimiento que requiere el profesional que pretende interiorizarse en la solución de auténticos problemas de valoración.!

En efecto, quienes llevamos algunos años en esta fascinante actividad sabemos por experiencia propia que para realizar un buen trabajo de valuación sí es conveniente saber aritmética, pero más allá de las cuatro operaciones básicas, entender y saber aplicar los principios de razones y proporciones, lo cual conlleva dominar quebrados o fracciones y nos lleva a saber aplicar cosas que, aún cuando son elementales algunos desconocen, como la “regla de tres”, tanto simple como compuesta. !

Sin embargo, esto no basta, porque al entrar en el estudio serio de cualquier problema de capitalización o actualización, se enfrenta el valuador con la imperiosa necesidad de conocer, siquiera superficialmente, algo de matemáticas financieras o ingeniería económica. Sí, porque la capitalización o actualización, así sea a perpetuidad, lo que implica la forma más simple de enfocar el problema, exige que quien realiza el trabajo sabe el porqué de la sencilla expresión que aplica. !

Más allá de esto están los conocimientos en que se fundamenta el análisis que conocemos como cálculo del valor residual. Simple en el concepto, pues un residuo es en esencia lo que queda después de restar alguna cantidad del principal,

Si el “formato” produce automáticamente los factores es porque alguien realizó el trabajo analítico y fijo las fórmulas correspondientes.

Pero aún en este caso, el valuador tiene la responsabilidad de saber sí esa fórmula produce el resultado que la lógica de su análisis –que necesariamente debe ser más que “intuitivo”- indica. Y, para esto, debe entender y dominar las técnicas matemático analíticas que permiten la elaboración de las referidas fórmulas. En otras palabras, no puede, ni debe, confiar ciegamente en lo adecuado de esas expresiones. Después de todo el responsable del trabajo es él, porque él lo firma.!

Pero hay otra vía de solución en la comparación de datos de mercado, la inferencia estadística, que tiene la enorme ventaja de que reduce e incluso puede eliminar toda subjetividad en el proceso de “homologación”. La aplicación de esta técnica

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VALUADOR PROFESIONAL | NO. 38 | 3ER. TRIMESTRE, 2014

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EL BAGAJE MATEMÁTICO DE LA VALUACIÓN

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exige el conocimiento de otras disciplinas que el valuador con formación redondeada debe dominar.!

conocimiento y que el valuador, en esencia, siempre va, precisamente, tras el conocimiento.!

Hasta aquí queda claro que aún para cumplir de la manera más elemental en la aplicación de los tres enfoques clásicos de valoración se requiere, por lo menos un buen entendimiento de álgebra elemental, matemáticas financieras o ingeniería económica, aquello que en mis tiempos se llamaba cálculo práctico y probabilidad y estadística, en particular la estadística inferencial. No es poco, pero tampoco es todo.!

Entonces es conveniente entender que así como la valuación es una ciencia que si bien dista de contarse entre aquellas llamadas “exactas” requiere que quienes la ejercen sean hábiles no sólo en el manejo de los números, cosa harto sencilla, sino en el análisis de problemas y en el planteamiento de modelos que los expliquen y permitan soluciones lógicas, razonadas, razonables y fundamentadas, y que su ejercicio corresponde a profesionales que deben contar en su bagaje de conocimientos una amplia y sólida formación en muy diversas áreas de la ciencia matemática que les es necesaria como herramienta en su hacer cotidiano.!

Ahora que si el profesional pretende interiorizarse en valuación de activos incorpóreos o intangibles, activos del patrimonio histórico, arquitectónico y cultural, activos del medio ambiente, además deberá tener conocimiento claro de cálculo integral y diferencial, y algo, por lo menos, de álgebra y cálculo vectorial y matricial.!

En otras palabras, el ejercicio de la valuación, exige un firme formación matemática además de un claro entendimiento de los procesos económicos, políticos y sociales que contribuyen a la formación y variación del valor de los bienes sujetos de valoración. Tal formación es necesario por dos razones que son insoslayables: ! a)

porque la matemática aporta el instrumental necesario no solamente para obtener los resultados numéricos que en términos de dinero o moneda de curso legal se pide como resultado de la gran mayoría de valoraciones, sino para plantear los indispensables modelos que reclama el análisis de muchos problemas de valuación que exigen explicación lógica y razonada del fenómeno o proceso socio-económico o de otra índole que explica la generación del valor, y !

b) porque la formación matemática del profesional, sin importar la rama del saber o del conocimiento en que se desempeñe, es esencial para el desarrollo del pensamiento lógico y éste es básico y fundamental para el valorador, valuador, tasador o avaluador. !

Aquí vale recordar que matemática viene al castellano del latín mathematĭca, vocablo que los romanos tomaron del griego τὰ μαθηματικά, que derivaron de μάθημα,

Estas afirmaciones, lejos de ser nuevas, ya las plantearon los estimatori 8 en la Italia medioeval, reafirmándolas cuando por clara razón ligaron su formación profesional a la de los geometri 9, quienes son algo más que ingenieros topógrafos. Ya más cerca de nuestro tiempo, Marston y Agg10, ambos ingenieros civiles, destacan la cercana relación entre el pensamiento y la lógica ingenieril y la de la valoración, en un texto que sigue siendo útil en la actualidad. Igualmente lo hace Rubens Alves Dantas cuando propone una introducción a la metodología científica en la valuación, y demuestra la utilidad y aplicación de la regresión lineal simple y múltiple, modelos especializados y modelos lineales generalizados en la valoración cotidiana, pero científicamente fundamentada.11!

En nuestro país hicieron valiosa contribución al desarrollo de la valoración científica Raúl Javier Pulido Sánchez12, Raúl Paredes y Hernández y Raúl Bujalil Haddad, el primero dentro del Banco de Comercio y los dos últimos en Banco Nacional de México, en los tiempos en que la banca mexicana contribuía seriamente al desarrollo de la valuación técnica y científica. Luis F. Cuellar Ulloa es otro nombre que destaca en el área de la matemática de la valuación en este país y de ello son testigo las múltiples generaciones de valuadores que ha formado en la Universidad Nacional Autónoma de México y en la Universidad de Guanajuato enseñando, precisamente, matemáticas aplicadas a la valuación. !

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VALUADOR PROFESIONAL | NO. 38 | 3ER. TRIMESTRE, 2014

EL BAGAJE MATEMÁTICO DE LA VALUACIÓN Sin duda la ciencia de la valuación se vale de un aparato matemático cada vez más amplio y se apoya en técnicas matemáticas siempre más sofisticadas. Esto implica que los profesionales de esta disciplina precisan un conocimiento vasto en el área. Quizá no tanto como quienes se dedican a la investigación y desarrollo de esta ciencia, pero ciertamente más amplio y profundo que la de la simple aritmética, como lo han entendido la mayoría de las instituciones de enseñanza superior que el país ofrecen postgrados en valuación, destacando, entre otras, la Universidad del Valle de Atemajac en León, con los cursos de Luis García, un muy valioso investigador en el área. !

De ahí que se insista en la aseveración de que el valuador contemporáneo requiere un amplio bagaje de conocimiento y dominio de matemáticas, pues a pesar de lo que en contrario sensu se diga, nuestra disciplina lo exige a sus practicantes, toda vez que es evidente que los complejos problemas que se le llama a estudiar no pueden resolverse con el simple dominio de la aritmética elemental.!

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Referencias !

1. Patricia Mainoni dice “Las principales características que distinguen la finanza pública de Italia entre los siglos XII y XV son el estimo (tasación), o sea, la verificación de la riqueza de las familias, y la deuda pública, es decir, la capacidad del estado para autofinanciarse gracias a la emisión de títulos de préstamo.” Fiscalidad directa e indirecta en la Italia medieval del centro y del norte. Algunas orientaciones historiográficas recientes. dialnet.unirioja.es/descarga/ articulo/197010.pdf. Queda más que claro que en el siglo XII ya existía el estimo como disciplina y servicio y “estimo” en italiano significa valuación o valoración.

2. The Economist 11 de octubre de 2011. http:// www.economist.com/blogs/freeexchange/2013/10/ economic-history-0

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4. Trujillo Betanzos, Alfredo, Notas para un curso de introducción a la valuación, Revista de correduría pública, Año 3, No. 4, noviembre 2012-abril 2013, México, p. 38 y sigs.

5. Martins, Fernando Guillerme y Martins, A contribução da Engenharia de Avaliações a Tributação Municipal, VI Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações, agosto de 1990, Belo Horizonte, MG, p. 26.

6. Dicionário Priberam da Língua Portuguesa [em linha], 2008-2013, http://www.priberam.pt/dlpo/ci %C3%AAncia

7. Real Academia Española, Diccionario de la Lengua Española, 22ª Edición, http://lema.rae.es/drae/?val

8.

estimatóre s. m. (f. -trice) [dal lat. aestimator -oris]. – 1. Chi o che stima, cioè giudica, valuta: la Chiesa, giustissima estimatrice delle virtù(Segneri); spec. chi fa la stima del valore di un oggetto, anche come ausiliario di vendita. Nel diritto medievale, magistrato, detto anche ingrossatore, incaricato di stimare il valore e fissare il prezzo di un fondo soggetto a espropriazione o a permuta coattiva. (1. […..]. quién hace la estimación del valor de un objeto, incluso como auxiliar de venta. En el Derecho medieval, magistrado, también llamado ingrossatore, encargado de estimar el valor y fijar el precio de un fundo sujeto a expropiación o venta forzada).

9. En Italia geometra es el profesional habilitado para efectuar mediciones de terrenos y de zonas urbanas, levantamientos catastrales, operaciones de trazo de caminos rurales y de consorcio, y a diseñar y dirigir construcciones civiles de modestas dimensiones; también, el título profesional mismo, revierte a quien ha alcanzado el diploma de la sección para geómetras de institutos técnicos.

10. Marston, Anson CE. D. Engr., Agg, Thomas R., CE., Engineering Valuation, McGraw-Hill Book Company, Inc., New York, 1936. La traducción fue publicada en Buenos Aires en 1947, por Colección Contable.

11. Alves Dantas, Rubens, Engenharia de avaliacoes, uma intrucao a metología científica, Pini Ltda,m São Paulo, 1998. Obra traducida al castellano por Miguel Camacaro Pérez y publicada en 2002 en nuestra lengua.

12. Pulido Sánchez, Raúl J., Valuación Inmobiliaria, AMPI, México, 1982.

3. Ibídem.

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! RTÍCULO A

¿EL VALUADOR PROFESIONAL DEBERÁ ESTAR PRESENTE EN TODOS LOS INMUEBLES QUE VA A EVALUAR?

Por M. V. José de Jesús Orenday Carrillo Profesor Investigador de la Universidad Autónoma de Aguascalientes Miembro fundador del Colegio de Valuadores de Aguascalientes (actualmente ex presidente)

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PARANOA PARQUE // CC BY-SA 2.0, BLOG DO PLANALTO

¿EL VALUADOR PROFESIONAL DEBERÁ ESTAR PRESENTE?

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PLANTEAMIENTO DEL CASO

Abordar este tema es obligado puesto que en varios círculos y grupos de valuadores profesionales se comenta frecuentemente, si necesariamente el valuador profesional tiene que asistir personalmente para realizar la inspección ocular y levantamiento de la información de todos los inmuebles que vaya a valuar, ó, ¿puede el valuador en algunos casos delegar esa responsabilidad en alguna persona de su confianza con cierta preparación y experiencia en valuación?

S

eguramente que al leer este párrafo, muchos de nosotros estamos pensando qué actitud tomamos ante esta circunstancia. !

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NORMATIVIDAD E INSTITUCIONES PÚBLICAS Documentos como códigos de ética, estatutos, procedimientos para llevar a cabo avalúos, entre otros, no contemplan de forma explícita la obligatoriedad para que el valuador acuda personalmente a los inmuebles para llevar a cabo el levantamiento de la información y realizar la inspección ocular de los bienes que va a valuar; solamente se hace mención del procedimiento valuatorio, comprendiendo desde luego la inspección ocular del bien, estableciendo específicamente el compromiso del profesional para fijar el valor de los bienes de forma correcta, anteponiendo la postura ética a intereses particulares. !

En los últimos años la valuación se ha profesionalizado por el surgimiento de los estudios formales de especialidades y maestrías en valuación en muchas de las universidades públicas y privadas del país, contando en muchos casos, con profesoresvaluadores con amplia capacidad técnica, experiencia y ética profesional, con lo cual los estudiantes que ingresan a estas instituciones están en posibilidad de prepararse mejor y

conocer formalmente el proceso valuatorio tan importante en la elaboración de un avalúo, las normas y principios éticos, así como los demás elementos inherentes a la valuación. !

Por otra parte, las diversas instituciones y organismos relacionados con la práctica de avalúos en el país, como la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), la Federación de Colegios de Valuadores (FECOVAL), las Instituciones Financieras establecidas en el país, los Catastros estatales, etc., a través de sus estatutos, códigos de ética, reglamentos y otros, exigen que los avalúos que se realizan para esas instituciones se elaboren por valuadores profesionales con apego a la técnica y ética profesional. !

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METODOLOGÍA PARA ELABORAR UN AVALÚO Voy a referirme en este artículo principalmente a los bienes inmuebles, ya que en la práctica cotidiana la valuación se realiza para muchos de estos bienes: terrenos y construcciones urbanas, naves industriales, predios rústicos, predios en transición, entre otros. !

Antes de llevar a cabo un avalúo, es necesario contar como mínimo con la siguiente documentación:

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¿EL VALUADOR PROFESIONAL DEBERÁ ESTAR PRESENTE?

! !1. Escritura de propiedad!

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La inspección ocular, en mi opinión es uno de los componentes más importantes en la realización de un avalúo porque nos ! 2. Boleta del predial! permite conocer toda una gama de variables que son 3. Boleta de la cuenta de determinantes en la agua !

“DESDE MI PUNTO DE VISTA, EL formulación del avalúo y VALUADOR PROFESIONAL DEBERÁ 4. Plano arquitectónico (si debemos llevarla a cabo; sé que ASISTIR PERSONALMENTE A LA tiene construcciones)! hay valuadores que a lo mejor MAYORÍA DE LOS INMUEBLES no coincidirán conmigo y otros 5. Dependiendo del caso, SUJETOS A VALUACIÓN seguramente que sí, para todos se podrá conocer sobre ellos mis respetos; pero, en qué los Planes y programas casos considero que sea el de desarrollo urbano, Información propio valuador, es decir el experto en cartográfica digital, etc. ! valuación, el que deba asistir personalmente al inmueble?!

Posteriormente el especialista se constituye en el inmueble para conocer un número importante de variables, a través de la inspección ocular, siendo estos elementos CASOS QUE CONSIDERO OBLIGADOS los que finalmente van a repercutir Desde mi punto de vista, el valuador directamente en el valor al inmueble; por profesional deberá asistir personalmente a ejemplo se conocerá la zona, ubicación, vías la mayoría de los inmuebles sujetos a de acceso y su importancia, topografía, valuación, específicamente a aquellos que forma del terreno, construcciones por su ubicación, dimensiones, existentes, proyecto, estado de irregularidades, atipicidad, entre otros, sea conservación, tipos de construcción necesaria la presencia del especialista, ya apreciados, instalaciones especiales, que esto le permitirá conocer toda esa elementos accesorios y obras cantidad de variables de forma personal, complementarias, presencia de fallas puesto que resultaría más complicado para geológicas, afectaciones y restricciones, un auxiliar de valuación interpretar etc., levantando además las imágenes adecuadamente toda esa información.! fotográficas que sean necesarias. !

! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !Es recomendable que el valuador se haga de personal de su confianza !acompañar para que lo apoye en la obtención de esa !información, tal es el caso de aquellos alejados de las manchas urbanas; !inmuebles los que cuentan con varios tipos de los que no tienen plano !construcción, arquitectónico, etc. por lo que el auxiliar !podrá apoyar en el levantamiento de y superficies, toma de fotografías, !medidas etc.; con lo cual el valuador proyecta mayor !profesionalismo en su actividad.!

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Como ejemplos podemos citar los casos de inmuebles que son atípicos, predios que por sus características no sea posible localizarlo fácilmente, terrenos rústicos de cualquier calidad, inmuebles con una cantidad importante de elementos constructivos de diferentes superficies y tipos de construcción, terrenos en transición, inmuebles urbanos localizados en zonas con alta plusvalía, entre otros casos.!

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¿EL VALUADOR PROFESIONAL DEBERÁ ESTAR PRESENTE?

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Inspección De Un Terreno En Transición

Medicion De Construcciones Para Avalúo

Terreno En Proceso De Urbanización

Casa Habitación De Tipo Medio-Alto

Granja Campestre

Casas En Serie

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¿EL VALUADOR PROFESIONAL DEBERÁ ESTAR PRESENTE? También corresponde a este grupo, inmuebles urbanos muchas veces ubicados en avenidas importantes y/o en zona céntricas donde el valor de la tierra cambia constantemente debido a la influencia de factores físicos y económicos; en todos estos y en más, es donde a mi juicio, el valuador profesional debe estar presente y no solamente avalar el proyecto de dictamen que le presente su asistente. !

Seguramente a varios de los que están leyendo este artículo les ha pasado que cuando vamos a llevar a cabo la valuación de un inmueble con características especiales (zona, ubicación, uso, calidad de la tierra, fallas geológicas, cercanía de desarrollos comerciales, dificultad para localizar comparables adecuados, etc.), y nos damos cuenta que para poder entregar un dictamen realmente confiable, es necesario llevar a cabo exhaustivas investigaciones de mercado, no únicamente con el objeto de cumplir con una disposición de un formato establecido, sino para conocer cuál es objetivamente el valor comercial que le corresponde al bien, por lo que debemos llevar a cabo amplias y serias investigaciones de campo, apoyados seguramente por la tecnología tan fabulosa de las Imágenes satelitales e Internet. ! !

CASOS COTIDIANOS Cuáles son los casos donde el perito valuador como titular de un despacho, pueda delegar la responsabilidad para llevar a cabo la inspección ocular en su auxiliar con

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conocimientos en la materia pero no especialista? mi opinión es que cuando se trate de llevar a cabo la valuación de inmuebles, normalmente casas construidas en serie, donde el valuador conoce o puede conseguir información con cierta facilidad o aquéllas que por sus características particulares se localicen en fraccionamientos bien definidos, con todos los servicios, con un proyecto similar, con diferencias mínimas entre sí, en cuanto a superficie de construcción, número de pisos, elementos adicionales, etc. !

En estos casos sí considero que puede ser “permitido” que el titular de una oficina de valuación, comisione a un asistente con conocimientos básicos de valuación para que pueda llevar a cabo el trabajo de inspección ocular y levantamiento de la información en campo.!

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DICTAMEN DE AVALÚO Ya para concluir, es importante mencionar que antes de firmar un dictamen de avalúo, éste deberá ser revisado y avalado por el titular del despacho, me refiero al valuador profesional, ya que es él quien tiene la experiencia y el conocimiento para cerrar el documento con el valor que considere el adecuado, porque finalmente será el responsable de los datos que queden asentados en el documento y quien comparezca, si ese fuera el caso, a responder ante alguna autoridad, por la objetividad del avalúo.!

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! RTÍCULO A

VALUACIÓN

EN HOTELES REVPAR

Por Ing. Juan Antonio Gómez Velázquez Profesor de posgrado en la UNAM, en Las Maestrías en Desarrollos Inmobiliarios y Maestría en Planeación Director General del Centro de Estudios, Investigación e Innovación Tecnológica para la Valuación en América Latina

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HOTEL CALIFORNIA // CC BY 2.0, KEVIN DOOLEY

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VALUACIÓN EN HOTELES REVPAR

La valuación de hoteles aunque es un tema multicitado en el medio de valuadores, pocos incursionan en esta área de trabajo no por falta de interés sino porque su prioridad de trabajo está enfocada en avalúos para créditos garantizados a la vivienda y en menor volumen, a otras alternativas inmobiliarias como edificaciones de productos que tienen productividad cíclica en periodos de tiempo previamente acordados. Dentro de este grupo, están los hoteles en sus múltiples categorías y destinos. !

E

l propósito es determinante para seleccionar el Enfoque o Método a emplear según para lo que vaya a utilizar, entre otros relaciono los siguientes:!

Contabilidad, por lo que el profesional posgraduado en valuación, las hará intervenir objetivamente en la elaboración y edición del avalúo. !

‣ Garantías crediticias! ‣ Re expresión de estados financieros! ‣ Seguros! ‣ Garantías fiscales, etc.!

A manera de calentar el ambiente sobre esta temática, me referiré al “REVPAR QUE ES UN RevPar que es un medidor para MEDIDOR PARA VALORAR valorar el rendimiento financiero EL RENDIMIENTO de un establecimiento o una FINANCIERO DE UN cadena. Es una abreviatura del ESTABLECIMIENTO O UNA En un futuro inmediato expondré inglés Revenue Per Available Room, curso, en la que se platearán CADENA ingreso por habitación disponible. alternativas y criterios técnicos a Este indicador se referirá siempre utilizar en la elaboración de avalúos para los a un periodo determinado. ! propósitos relacionados anteriormente, El RevPar se calcula de la simple diferenciando su ubicación de playa, de ciudad multiplicación de la tarifa promedio por la o de categoría especial para excursionistas, si proporción de la ocupación hotelera. Ejemplo, efectivamente el tema es apasionante.! para la ciudad XYZ en un hotel de tres estrellas tiene la ocupación del 61 % y su tarifa Entrando en materia, se retoma la máxima promedio es de 800 pesos (Porcentaje y Tarifa sobre “que una cosa es lo que cuesta y promedio según SECTUR), entonces el otra la que vale”, me explico; por RevPAR es $488 pesos. Con ello, se puede normatividad se deben aplicar los tres saber la competitividad del destino en una sola Enfoques de valuación: Avalúo Físico, Avalúo cifra, pues se resume tanto la ocupación por Mercado y Avalúo por Ingresos hotelera como su tarifa promedio.!

(Capitalización de Rentas) los cuales tendrán Este indicador el RevPar se puede calcular un peso diferente en la conclusión del avalúo mensualmente o anualmente, siendo según el propósito previamente indicado. En aconsejable el cálculo mensual o incluso el mismo orden de ideas, no se deben perder semanal. de vista las Normas Internacionales de

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VALUACIÓN EN HOTELES REVPAR

!Una de las alternativas para calcular este !valor, al total de ingresos generados por habitaciones en un periodo de tiempo !lasconcreto se divide por el total de las disponibles en este periodo !habitaciones siendo necesario descontar, previamente, !impuestos, desayunos y otros servicios comidas, servicios de habitaciones !como etc., así como las habitaciones !inhabilitadas por averías.! !A. RevPar En términos de ocupación el caso de un hotel con 30 !Analicemos habitaciones; por lo tanto el número de !habitaciones disponibles por año de hotel se obtiene de la siguiente !dicho forma:! !30 habitaciones x 365 días = 10.950 disponibles por año. En !habitaciones consecuencia, el Índice RevPar que le !corresponde para un porcentaje del de ocupación es de es de 10.950 !100% habitaciones/ año ! !Pero supongamos que el número anual ocupadas, realmente, !desólohabitaciones ha ascendido a un total de 7400.

Entonces su Índice RevPar será calculado por una regla de tres:!

10.950 es al 100% lo que 7.400 a X, de donde X = 7.400 x 100 / 10.950 = 67,58% para ese año.!

B. RevPar en términos de ingresos y rentabilidad Supongamos un hotel que tiene 30 habitaciones disponibles al mes x 30 días = 900 habitaciones disponibles /mes!

El hotel ese mes está ocupado al 80%, es decir se han ocupado 720 habitaciones,!

El precio medio por habitación ha sido de $50US (cincuenta dólares), de donde la facturación total ha sido de 50 x 720 habitaciones ocupadas igual a 36,000 dólares; el REVPAR de ese mes será de: $36.000US de facturación dividido entre 900 el total de habitaciones disponibles = $40US por habitación.!

En un Curso Taller, se proporcionarán otras herramientas y cómo intervienen en la elaboración de avalúo de hoteles, insisto todo en relación al propósito.

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ACAPULCO // CC BY 2.0, ENEAS DE TROYA

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! ALERÍA G SEGUNDA ASAMBLEA DE PRESIDENTES FECOVAL 2014, QUE SE LLEVÓ A CABO EN LA CIUDAD DE PUEBLA EN EL HOTEL CAMINO REAL ANGELÓPOLIS.

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GALERÍA SEGUNDA ASAMBLEA DE PRESIDENTES FECOVAL 2014, QUE SE LLEVÓ A CABO EN LA CIUDAD DE PUEBLA EN EL HOTEL CAMINO REAL ANGELÓPOLIS.

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!DIRECTORIO PRESIDENTES DE COLEGIOS E INSTITUTOS ASOCIADOS A LA FECOVAL INSTITUTO FEDERACION DE COLEGIO DE VALUADORES, A.C. (FECOVAL) COLEGIO DE VALUADORES DE MEXICO, A.C. (COVAMEX) COLEGIO DE VALUADORES ESTADO DE BAJA CALIFORNIA, A.C. COLEGIO E INSTITUTO DE VALUACION DE MEXICALI, A.C. COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE SINALOA NORTE, A.C. COLEGIO DE VALUADORES DE SINALOA CENTRO, A.C. INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE SONORA Y COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DEL ESTADO DE SONORA, A.C. (COVAPROES) COLEGIO SONORENSE DE VALUADORES, A.C. COLEGIO DE VALUADORES DE COAHUILA, A.C.

PRESIDENTE

DIRECCIÓN

ESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA ESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA

ALBERTO TRUQUI #53, ESQUINA CALLE TABASCO, COLONIA PIMENTEL, C.P. 83188, HERMOSILLO, SONORA ALBERTO TRUQUI #53, ESQUINA CALLE TABASCO, COLONIA PIMENTEL, C.P. 83188, HERMOSILLO, SONORA

ESP. EN VAL. ARQ. ARNULFO CASTILLO CEJA

AVENIDA DE LOS OLIVOS # 3180 FRACC. NEIDHART, TIJUANA, B.C., 22020 CALZ. DE LAS AMERICAS 560, COLONIA CUAHUTÉMOC SUR, C.P. 21200. MEXICALI, BAJA CALIFORNIA

ESP. EN VAL. ARQ. KARLA ANTONIA ANGUIANO LUNA CEL. 045 686 569 6878 ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE RENÉ CORRAL CAZARES ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE A. CHAURAND SALGADO M. V. ING. RODRIGO ALBERTO PEÑA PORCHA CEL. 045-6621-030328 ESP. EN VAL. ARQ. JOSE GUILLERMO SERRANO CORNEJO ESP. EN VAL. ING. MARIO ALBERTO ELIZALDE HERRERA CEL. 044 844 8 70 66

LD

TELÉFONOS

FAX

662

262-9717

257-0196

662

262-9717

257-0196

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Col. 684-8865 Ofi. Pte 688 36 08

684-8865

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554-3449

554-3449

aescalante@inconno.com aescalante09@gmail.com aescalante@inconno.com aescalante09@gmail.com dicova@prodigy.net.mx presidente@covalbc.org www.covalbc.org k_anguiano2@hotmail.com civmac2013@outlook.com

668

812 06 47

812 06 47

ecoavaluos@prodigy.net.mx

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716-35-19 Colegio 713-7610

716-35-19

chaurandmx@yahoo.com.mx imvzonacentro@hotmail.com

NAYARIT Nº 227, ENTRE RAMON CORRAL Y ANTONIO VILLARREAL, COL. CONTRY CLUB, C.P. 83010, HERMOSILLO, SONORA.

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216-1768 Colegio 302-5058

216-1768

rodrigo@grupovalpo.com covaproes@gamail.com

CALIFORNIA 315-A NORTE COLONIA CUAUHTEMOC, CIUDAD OBREGON SONORA

644

4142704

4142526

jgserrano@telmexmail.com msa.1009@hotmail.com

ALVAREZ Nº 721 INT 3 ZONA CENTRO. SALTILLO, COAHUILA. MEXICO C.P. 25000

844

415-3255

415-3255

marioelizalde@prodigy.net

1768-1044 Colegio 8343-0177

8375-7687 Colegio 8340-42 33

g.reyes@valuadores.com.mx Colegio cmvnl@prodigy.net.mx

CALLEJÓN HERMENEJILDO GALEANA No. 140 pte., COLONIA CENTRO, C.P. 81200, LOS MOCHIS, SINALOA DR. MARIO CAMELO Y VEGA 104 COL. CHAPULTEPEC, C.P. 80040 CULIACAN, SIN DOMICILIO COLEGIO: JUAN CARRASCO 160 SUR COLONIA CENTRO, C.P. 80000, CULIACAN SINALOA

ESP EN VAL. ARQ. GUSTAVO ALFONSO REYES AGUIAR

AV. VENUSTIANO CARRANZA Nº 552 SUR, COL. MARIA LUISA, C.P. 64040, MONTERREY, N.L.

M.V., E.V.I. ARQ. BELISARIO DOMINGUEZ ROMERO M.V. Y ARQ. FRANCISCO GERARDO RODRIGUEZ BACA MTRA. EN VAL. DENISSE PAOLA BLANCO CORRAL Cel. (618) 165 86 46

AVE. HIDALGO No. 5004-303 FRACC. LOMAS DEL CHAIRE C.P. 89219 TAMPICO, TAMPS. AV. LÁZARO CÁRDENAS Nº 117 LOCAL FRACC. MEXICO, C.P. 87049, CD. VICTORIA, TAMAULIPAS

!

CALLE PALOMA 145 PTE. ENTRE ZARCO Y PATONI, ZONA CENTRO, C.P. 34000, DURANGO, DGO.

618

COLEGIO DE PROFESIONALES EN VALUACION DE INMUEBLES DE CIUDAD JUAREZ, A.C.

ESP. EN VAL. ING. ISIDRO SAUL MARTÍNEZ ESCANDÓN

A. BUSTAMANTE N° 811, FRACCTO. LOS PINOS, CIUDAD JUAREZ, CHIAHUAHUA, C.P. 32350.

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE CHIHUAHUA , A.C.

ING. EDEN OSCAR LUIS SORIA GOMEZ Cel. 614-342-85-94

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE JALISCO, A.C.

COLEGIO MEXICANO DE VALUACION DE NUEVO LEON, A.C. COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE TAMAULIPAS, A.C.

81

E-MAIL

833

227-13-83

227-13-84

abc.arq.avaluos@hotmail.com

834

1-35-11-97 Col. 0189-99301975

1-35-10-44

rodriguezbaca@prodigy.net.mx

811 33 10

811 33 10

656

298-8566

298-8567

FERNANDO DE BORJA No. 310, PARQUES DE SAN FELIPE, CP 31203, CHIHUAHUA CHIH.

614

426-71-00

426-71-00

ESP. EN VAL. ING. RAÚL ARMANDO BRACAMONTES ZENIZO CEL: 045-33-38-14-40-15

AV. VALLARTA N° 1835-17, COLONIA LATAFAYETTE, C.P. 44140, GUADALAJARA JALISCO

33

36-15-73-41

36-15-46-31 Col. 36-29-77-47

raul_bracamontes@megared.net.mx

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE COLIMA, A.C.

M. en VAL. JUAN JOSÉ LÓPEZ RODRÍGUEZ CEL. (312) 319 52 32

CALLE CORREGIDORA 275, LOCAL 24, COLONIA JARDINES DE LA CORREGIDORA, C.P. 28030, COLIMA, COL

312

3111403 ofic.

313 3610 Colegio

3111403 ofic.

313 3610 Colegio

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES, A.C.

M. EN V. ING. RAÚL FERNÁNDEZ MASACCHIO

juanjoselopez@hotmail.com juanjoselopezryahoo.com.mx covacol2003@hotmail.com

NIETO 814, FRACC. MODELO, C.P. 20000, AGUASCALIENTES, AGS.

449

242-4412

242-4412

COLEGIO E INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE MICHOACAN, A.C.

ESP. EN VAL. ARQ. JORGE CUEVAS CANCINO

CALLE 5 DE MAYO No. 12-4, COLONIA CENTRO, C.P. 59510, JIQUILPAN JOSÉ MARIA IGLESIAS Nº 297, CHAPULTEPEC SUR, C.P 58260, MORELIA, MICH.

353

533-1064

533-1064 01443-3149239 Colegio

COLEGIO INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE QUERETARO, A.C.

ESP. EN VAL. ING. ARMANDO TREJO JUÁREZ

CIRCUITO MOISES SOLANA No. 411, VISTA ALEGRE 1ª SECCION, C.P. 76090 QUERETARO, QRO.

442

213 97 32 229-06-10 Colegio

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION INMOBILIARIA DE SAN LUIS POTOSI, A.C.

ESP. EN VAL. ING. EUGENIO MONTEJANO MORAN CEL. 045444 8490006

MARIANO AVILA 297-3, 2º PISO BARRIO TEQUISQUIQPSN, C.P. 78239 SAN LUIS POTOSÍ, S.L.P.

444

811-6101

COLEGIO DE VALUADORES INMOBILIARIOS DE IRAPUATO DEL INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE GUANAJUATO CENTRO, A.C.

ESP. EN VAL. ING. RIGOBERTO SALDAÑA CERVANTES

CALLE ARTEAGA No. 4 INT. 3, ZONA CENTRO C.P. 36900 PENJAMO, GTO

469

LLUVIA 301, COLONIA JARDINES DEL MORAL, C.P.37190

477

COLEGIO DE VALUADORES DEL NORTE DE TAMAULIPAS, A.C.

COLEGIO DE VALUADORES DE DURANGO, A.C.

COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACION DE LEON, A.C. COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE CORDOBA Y ORIZABA, A.C. COLEGIO DE VALUADORES DE VERACRUZ Y XALAPA, A.C. COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DEL ESTADO DE VERACRUZ, A.C. COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE PUEBLA, A.C. COLEGIO DE VALUADORES DE QUINTANA ROO, A.C. COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE YUCATAN, A.C. COLEGIO DE VALUADORES DE TABASCO, A.C. COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE CHIAPAS, A.C. COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE GUERRERO, A.C. COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C. INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION, A.C. SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADORES, A.C. (SAVAC) SOCIEDAD DE INGENIEROS CIVILES VALUADORES, A.C. (SICIV)

ARQ. CLAUDIA IVONNE HIBERT SANCHEZ ARQ. PIOQUINTO AQUINO CARRERA CEL. 271-700-4182 ESP. EN VAL. ARQ. ALFONSO MORALES HOYOS CEL. 0442288564900 MTRO. ARQ. GILBERTO LUIS TOVAR ARIZPE Cel 044 2299 84 17 53 MTRO. JAVIER FURLONG SALGADO ESP EN VAL. ARQ. FRANCISCO JAVIER ZUBIRAN PADILLA ESP. EN VAL. ING. JOSÉ AUGUSTO EROSA VÁZQUEZ ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE DEL CARMEN BAEZA LÓPEZ cel.

045-9931569851 ESP. EN VAL. ING. ANTONIO MARTINEZ REYES ESP. EN VAL. ARQ. JOSÉ RAÚL MANUEL TÉLLEZ GÓMEZ CELULAR. 7449 09 07 43 ESP. EN VAL. ARQ. JUAN PABLO DIAZ CERVERA DRA. SUSANA FERÁNDEZ ÁGUILA CEL. 04455-5418-5050 ARQ. MÓNICA DEL CARMEN GARCÍA CORDOVA ESP. EN VAL. ING. MANUEL JOSE FRANCISCO GARCIA CORDOVA

213 97 32

arqdenisseb@gmail.com

isaul@prodigy.net.mx presidente@cevech.com.mx cevech@prodigy.net.mx oscarsori@yahoo.com.mx

presidente@covea.mx jcuevas_c@hotmail.com institutomvm@yahoo.com.mx ava_tre@hotmail.com

833-0909

colegioimvq@gmail.com montejanoeugenio@hotmail.com, montejanoeugenio@yahoo.com.mx cevi_slp@yahoo.com.mx

692-4508

692-4508

rtosaldana@hotmail.com

717-34-35

717-34-35

chibert@acertec.com.mx cmvl.asistente@gmail.com presidencia@civacori.org pioaquino@hotmail.com

AV. 5 No. 909-203 COLONIA CENTRO, CÓRDOBA, VER.

271

712-4220

712-4220

PROLONGACIÓN POPOCATEPETL Nº 10, COL. MIRADOR, C.P. 91170, XALAPA, VER.

228

814-33-58

814-33-58

alfonsomoral50@hotmail.com

CALLE 28 No. 2 FRACCIONAMIENTO COSTA VERDE, C.P. 94294, BOCA DEL RIO, VERACRUZ

229

922-8945

922-8945

gilbertotovar@prodigy.net.mx direccion@giltoconstrucciones.com presidente@civevac.org

222

211-0012

211-0646

javierfurlong@yahoo.com.mx

998

887-3019

887-3019

covaqroo@gmail.com

999

920-10-86

920-53-71

jose_erosa@hotmail.com

993

3500391

3500391

enriquebaezalopez@yahoo.com.mx covat2000@hotmail.com antoniomreyes@prodigy.net.mx

CALLE 29 B NORTE Nº 1849, FRACCIONAMIENTO LAS HADAS, C.P. 72070, PUEBLA, PUEBLA PUNTA YOQUEN Nº 18, SUPERMANZANA 24, MANZANA 33, CANCUN QUINTANA ROO CALLE 62-B N° 481X 37, COLONIA CENTRO, C.P. 97000 MÉRIDA YUCATÁN CALLE 1 Nº 233 LOCAL 25, FRACCIONAMIENTO ARBOLEDAS, C.P. 086079, VILLA HERMOSA TABASCO 1a NORTE PONIENTE 1208 ZONA CENTRO, CP. 29000, TUXTLA GUTIERREZ CHIAPAS AV. UNIVERSIDAD NO. 5, DESPACHO 102-B, EDIF. MELL, FRACC. MAGALLANES, C.P. 39670, ACAPULCO, GRO.

961

612-86-07

612-26-63

744

487 49 33

487 49 33

BOULEVARD BENITO JUAREZ No. 10-7, COL. CENTRO, C.P. 62000, CUERNAVACA, MORELOS

777

312-7276 Nextel. 1-13-08-08

AV. INSURGENTES # 348 - 6° PISO, COL. ROMA SUR, DEL. CUAUHTEMOC, C.P. 06700, MÉXICO. D.F. AV. CONSTITUYENTES Nº 800, COLONIA LOMAS ALTAS, DELEGACIÓN BENITO JUAREZ, C.P. 11950, MÉXICO, D.F. CAMINO STA. TERESA Nº 187, COLONIA PARQUE DEL PEDREGAL, DELEGACION TLALPAN, C.P. 14010, MEXICO, D.F.

!

55 55 55

IMV DF 55-84-36-76 52-86-14-45 55-70-01-96 Savac 52-86-19-45 ofic

318-6235 Dra. Fernández 55-49-14-58 52-86-92-55 5606-1327 5606-6349 Siciv

rtellezgomez@yahoo.com.mx info@covamor.org covamor2012@gmail.com imvmexico@yahoo.com.mx gruposutansa@prodigy.net.mx savac1@prodigy.net.mx monicagc0405@hotmail.com mgcpac@prodigy.net.mx sicivac@gmail.com

VALUADOR PROFESIONAL | NO. 38 | 3ER. TRIMESTRE, 2014

35

!DIRECTORIO DIRECTIVA DE FECOVAL CARGO

NOMBRE

DIRECCIÓN/ DOMICILIO

CIUDAD/ EDO.

LADA

TELÉFONO OFICINA

PRESIDENTE

ESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA

ALBERTO TRUQUI # 53 ESQUINA CALLE TABASCO COLONIA PIMENTEL, C.P. 83188

CELULAR

HERMOSILLO, SONORA

662

262-9717

VICEPRESIDENTE

MTRO. ING. ALBERTO PEÑA NAVA

AV. DE LA FRAGA 537 COLONIA CENTRO C.P. 91700

VERACRUZ, VERACRUZ

229

932-11-09

ID 72*823183*2 NEXT 263-85-20

PRIMER SECRETARIO PROPIETARIO

ESP. EN VAL. ARQ. JORGE SANDOVAL AGUAYO

BLVD. BENITO JUAREZ Nº 10, 3er PISO, CENTRO, C.P. 62000

CUERNAVACA, MORELOS

777

312.7276

304.1253 NEXT 169.4130

SEGUNDO SECRETARIO PROPIETARIO

ESP. EN VAL. ING. FLORENCIO GUILLERMO HERNANDEZ ACERETO

SM. 92 MZ 22 EDIFICIO 2 DEPTO. 1 FRACCIONAMIENTO "LA FLORIDA” C.P. 77516

CANCÚN, QUINTANA ROO

998

888-66-91

998-8455654

PRIMER SECRETARIO SUPLENTE

ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE JORGE MUÑOZ CORRAL

A. BUSTAMANTE N° 811, FRACCTO LOS PINOS, C.P. 32350

CIUDAD JUAREZ, CHIAHUAHUA

656

616-7444

SEGUNDO SECRETARIO SUPLENTE

ESP. EN VAL. ING. MANUEL DE JESUS VALDEZ HERRERA

HIDALGO N° 106 DESP. 2 PB, COLONIA CENTRO, C. P. 85000

SONORA

644

179-46-32

TESORERO

ARQ. E.V. NORMA HERLINDA AGUILAR FRIAS

ASIENTOS 432-2, SAN JOSE DEL ARENAL C.P. 20130

AGUASCALIENTES, AGUASCALIENTES

449

996 57 02

SUBTESORERO

ESP. EN VAL. ING. JUAN GABRIEL MENENDEZ SALAZAR

CALLE 56 No. 442-A DEPTO. 11, CONDOMINIOS CRISTAL ENTRE 49 Y 51, COLONIA CENTRO, C.P. 97000

MERIDA, YUCATAN

999

9841775

PRESIDENTE DEL CONSEJO TECNICO

ESP. EN VAL. ARQ. SEGIO FRANCISCO IBARRA ALDACO

JESÚS SIQUEIROS 100-A, COLONIA LOMA LINDA C.P. 83150

HERMOSILLO, SONORA

662

220-34-78

COMISARIO

ESP. EN VAL. ARQ. ALEJANDRA CERON GUEDEA

AVE. INDEPENDENCIA 2812, COLONIA SANTA ROSA

CHIHUAHUA, CHIHUAHUA

614

410-10-18 415-19-71

SECRETARIO DE RELACIONES Y DIFUSIÓN, Y PRESIDENTE DE LA COMISIÓN DE ACCIÓN GREMIAL DE COVAMEX

ESP. EN VAL. ING. FRANCISCO JAVIER NOERIEGA URIBE

ALFONSO ORTIZ TIRADO No. 106 COLONIA CENTRO, C.P. 83000

HERMOSILLO, SONORA

662

2131868 2131388

GERENTE

LIC. MARLENY PAOLA TRUJANO GARCÍA

INSURGENTES SUR 1480-2º PISO, COLONIA INSURGENTES MIXCOAC C.P. 03920

MÉXICO D.F.

55

55-34-62-73

FAX

E-MAIL

257-0196

aescalante09@gmail.com presidente@fecoval.mx

931-02-03

saiversc@hotmail.com vicepresidente@fecoval.mx arqsandoval@me.com secretario@fecoval.mx

888-66-91

ingacereto@prodigy.net.mx

616-2544 611-3349

enriquemunoz@terra.com

169-39-57

mvaldezherrera@gmail.com mvaldezherrera@hotmail.com

996 57 01

norma_aguilar@yahoo.com

9841775

juanmenendez@prodigy.net.mx ing.juanmenendez@gmail.com

220-34-78

sibarra64@prodigy.net.mx consejotecnico@fecoval.mx

4885961

415-19-71

aaleceron@hotmail.com aceron@cegue.mx comisario@fecoval.mx

6621370470

2131868

gnpnoriega@prodigy.net.mx

045644- 447-40-20

9992-785384

55-34-64-67

gerente@fecoval.mx federaciondecolegios@yahoo.com.mx

REPRESENTANTES REGIONALES NOMBRE

DIRECCIÓN/DOMICILIO

CIUDAD/ EDO.

LADA

TELÉFONO OFICINA

I

ESP. EN VAL. ING. JULIO E. TORRES COTO RUIZ

AVENIDA DE LOS OLIVOS # 3180 FRACC. NEIDHART, C.P. 22020

TIJUANA B.C.

664

686-2643

II

ESP. EN VAL. ARQ. OSCAR FIDENCIO BUSTAMANTE ESPINOZA

18 No. 144 E/MADRID Y ESPAÑA COL. BUENAVISTA, C.P. 87340

H. MATAMOROS TAMPS.

868

817-45-44

III

ESP. EN VAL. ING. FRANCISO CUELLAR RICH

CALLE MISIÓN DE SANTA FÉ No. 7943 C.P. 32401

CIUDAD JUÁREZ CHIHUAHUA

656

6180346

REGIÓN

CELULAR

FAX

045-8688-18-21-81

E-MAIL

681-7229

avaluos2@prodigy.net.mx region1@fecoval.mx

817-80-98

oscarbustamante@bustamantesanchez.com region2@fecoval.mx

6180346

franciscocuellar@hotmail.com region3@fecoval.mx

IV

M. en C. ARQ. LUIS ALBERTO MENDOZA PÉREZ

AVENIDA NIÑOS HEROES No. 453 COLONIA LA BONITA, C.P. 28984

VILLA DE ÁLVAREZ COLIMA

312

3 08 66 91

0453121 32 13 24

avaluos.mendoza@gmail.com region4@fecoval.mx

V

MTRO. Y ESP. EN VAL. ING. VICTOR ZETINA MEZA

AV. ACUEDUCTO N° 2642 INT. C COL. CHAPULTEPEC ORIENTE C.P. 58260

MORELIA, MICHOACÁN

443

314 13 42 314 86 69

443-3281557

corpceifinbur@yahoo.com.mx region5@fecoval.mx

VI

ESP. EN VAL. ARQ. KATIA BAZAN YITANI

DIRECCIÓN VALENCIA No.102 SEGUNDA SECC.GABRIEL PASTOR C.P. 72420

PUEBLA PUEBLA

222

243-53-03

VII

ESP. EN VAL. ARQ. FELIPE ITURRALDE SILLER

AV. NICHUPTE N°21 PLANTA BAJA MZA-11, SM-15, C.P. 77500

CANCUN QUINTANA ROO.

999

8872388

VIII

ESP. EN VAL. ING. JORGE ANTONIO PULIDO ALABARDA

RANCHO PIOMO # 10 CASA 13 COLONIA PRADO COAPA

MÉXICO DISTRITO FEDERAL

55

5679-8577

045998865-45-63

!

240-65-41

katiabazan@yahoo.com.mx region6@fecoval.mx

8872388

felipeiturralde@hotmail.com region7@fecoval.mx

5679-8577

jpulidoa@prodigy.net.mx region8@fecoval.mx

VALUADOR PROFESIONAL | NO. 38 | 3ER. TRIMESTRE, 2014