Revista R.N.A. by Jaime Orozco

CONTENIDO

4 15 20 24

El MEDIO AMBIENTE SÍ tiene valor VALOR DE LA TIERRA y crecimiento en las ciudades de América Latina EL MERCADO FINANCIERO y la aplicación de estándares internacionales de valuación VALUACIÓN DE MARCAS un tema de alta complejidad

ALUACIÓN DE 28 VBIENES en la propiedad horizontal

31 PROFESIONALIZACIÓN DE LA actividad valuatoria

ALUACIÓN DE 32 VPREDIOS en proyectos de infraestructura VALÚO DE 34 AINT ANGIBLES

38 NEUROVALUACIÓN DESARROLLO ético y científico

EN LOS 40 CALIDAD SERVICIOS una perspectiva desde el mercado

42 NORMALIZACIÓN DE AVALÚOS en Colombia

DE 43 LISTADO AVALUADORES DEL 48 EVENTOS R.N.A.

EDITORIAL Más Valor, nuestro compromiso con los valuadores Usted tiene en sus manos un nuevo concepto que representa el camino que -desde todos los escenarios- el Registro Nacional de Avaluadores decidió tomar para fortalecer el correcto ejercicio de la Valuación en el país, mucho más si tenemos en cuenta que en los últimos años la valuación de bienes en Colombia ha venido adquiriendo la importancia que reviste en la toma de decisiones en el ámbito empresarial, estatal y particular. Indudablemente esta nueva perspectiva se genera gracias a una sólida competencia técnica, a sus fuertes lazos gremiales, al gran rigor y exigencia que junto con sus fundadores, Fedelonjas y la Sociedad Colombiana de Avaluadores, nos ha caracterizado durante más de un cuarto de siglo. Ciertamente el Registro continuará en la búsqueda del mejoramiento continuo para nuestro sector a través de alianzas estratégicas como las que tenemos en marcha con el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo y el ICONTEC, cuyo propósito es la normalización de la actividad, lo cual se ha visto materializado en la realización de 11 normas y guías técnicas sectoriales, que nos han llevado a escalar un peldaño más hacia la búsqueda de la profesionalización de la actividad valuatoria en Colombia. Tenemos el convencimiento que MÁS VALOR -una publicación realizada por valuadores para valuadores- se constituirá en la revista de consulta de todos los sectores involucrados en temas valuatorios, máxime que como pioneros en esta materia no somos ajenos a los factores que afronta la globalización de la economía, lo que nos impulsa a trabajar como vector estratégico en la internacionalización en dos frentes concretos. En primer lugar en la certificación de nuestros valuadores, convirtiéndonos en la primera entidad acreditada como Organismo de Certificación de Valuadores, con competencia e independencia, no sólo en Colombia sino también con reconocimiento en el ámbito Internacional. Y en segunda instancia en materia de normalización, de la mano del ICONTEC, siendo los voceros de los valuadores de la normalización en los países de Centro y Suramérica. Teniendo en cuenta este panorama el compromiso con nuestros lectores es total y el reto es aún mayor cuando le apostamos a dar MÁS VALOR desde esta publicación al sector valuatorio y en general al país con calidad en nuestros contenidos, con conocimiento de la realidad nacional, con herramientas que facilitan la toma de decisiones, con artículos que generen nuevas alternativas y promuevan la investigación e innovación en la actividad valuatoria, y sobre todo con la versatilidad que exige un mundo cambiante como el nuestro. Finalmente, quiero citar una frase de Aristóteles muy pertinente a nuestro trabajo: “La inteligencia consiste no sólo en el conocimiento, sino también en la destreza de aplicar los conocimientos en la práctica”. Los valuadores somos los llamados a valorar un bien y únicamente con conocimientos sólidos basados en parámetros técnicos y objetivos podremos afianzarnos como un sector líder, sólido, eficaz y eficiente, y de esta manera generar MÁS VALOR. Manuel Fernando Alfonso Carrillo Presidente Consejo Nacional de Avaluadores

Año 1 - Número 1 / Febrero de 2012 ISSN - 2256-2435 REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES El Registro Nacional de Avaluadores es una entidad fundada por la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) y de la Sociedad Colombiana de Avaluadores. Y es miembro activo del International Valuation Standards Council (IVSC)

DIRECTOR Manuel Fernando Alfonso Carrillo Presidente Consejo Nacional de Avaluadores

FOTOGRAFÍA Revista Propiedades y Remodelación Cold Water SAS

CONSEJO EDITORIAL Clemencia Parra de Villamizar Manuel Fernando Alfonso Carrillo Carlos Alberto Salazar Morales Eve Polanco Becerra

ASESORÍA PERIODÍSTICA Ingrid Mora Cold Water SAS

CONCEPTO EDITORIAL Eve Polanco Becerra Directora Ejecutiva Registro Nacional de Avaluadores COORDINACIÓN PERIODÍSTICA Mauricio Veloza Posada CONCEPTO GRÁFICO Y DISEÑO EDITORIAL Iovanna Serna . www.iovasernadiseno.webs.com iovasernadiseno@gmail.com

IMPRESIÓN Panamericana Formas e Impresos * Los conceptos emitidos en cada uno de los artículos publicados en esta revista son responsabilidad exclusiva de sus autores. Registro Nacional de Avaluadores Teléfonos: 6205023 / 310-3346607 Dirección: Calle 121 No. 7A-72 Correo Electrónico: direccion@rna.org.co - certificacion@rna.org.co Página web: www.rna.org.co

PORTADA - VALUACIÓN AMBIENTAL

El MEDIO AMBIENTE

SÍ tiene valor Aunque pareciera un tema nuevo, la valuación de bienes ambientales es una corriente que se impone en el mundo entero porque encarna una ‘obligación’ y una gran responsabilidad de los valuadores: el respeto por el Planeta y la preocupación por el desarrollo sostenible. “Debemos ser los mayores interesados en que el valor de estos activos sea realmente reconocido. Y debemos hacerlo antes de que sea demasiado tarde”, asegura el autor de este artículo. Por: German Noguera Camacho* Ingeniero Mecánico, Especialista en Finanzas, Especialista en Medio Ambiente Director de la División Avalúos y de la División Ambiental de Organización Noguera Camacho ONC Ltda.

esde hace varios años la valoración de bie bienes ambientales ha sido un tema de inquie inquieactitud personal, entre otras razones por mi acti vidad como valuador y por el interés que me despiertan los temas ambientales. Desde mi experiencia considero que los valuadores pueden y deben realizar su aporte a la humanidad y al planeta, reflexión ésta que me ha llevado a promover la introducción de una sección dedicada a la valoración de bienes ambientales dentro de las normas internacionales de valuación y al desarrollo de una norma panamericana de valuación respaldada por UPAV, temas que en algunos apartes del artículo serán retomados. Como valuadores, diariamente nos encontramos frente a la necesidad de asignar valor a diferentes tipos de bienes: edificios, terrenos, maquinaria, obras de arte, piezas de colección, cultivos y plantaciones, vehículos, intangibles como el good will o patentes y derechos entre otros. Pero a pesar de esto, cuando aparece la necesidad de estimación de valor de cualquiera de ellos, no solamente encontramos que existen métodos apropiados para hacerlo, sino que nos parece normal que se presente esta necesidad.

Infortunadamente, en el caso de los bienes ambientales no ocurre lo mismo, pues cuando se hace referencia al tema aparecen interrogantes como: ¿Qué es un bien ambiental? ¿En qué mercados se realizan transacciones sobre este tipo de bienes? ¿Por qué se necesita avaluarlos? ¿Qué métodos valuatorios se deben utilizar? ¿Es posible aplicar los métodos tradicionales como el comparativo, el de costos o el de flujo de caja descontado? Pues bien, el propósito de este artículo es tratar de responder estos interrogantes, hacer un llamado sobre la importancia de asignar un valor a lo ambiental y sensibilizar a los valuadores en relación con este tema.

1. Importancia de lo ambiental Si bien a lo largo de los últimos años la conciencia sobre la importancia de lo ambiental se ha incrementado y las noticias que hacen referencia a problemas como el calentamiento global y sus efectos en el cambio climático, las inundaciones y sequías, huracanes y tormentas hacen que en el pensamiento colectivo exista hoy en día un espacio para los temas ambien-

PORTADA - VALUACIÓN AMBIENTAL

En los 80, en la ONU, el PNUMA (Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente (en inglés UNEP - United Nations for Environment Program) orientado a definir una estrategia para la conservación del planeta) introdujo el concepto de producción más limpia. En 1983, la ONU estableció la Comisión Mundial sobre el Medio Ambiente y el Desarrollo, presidida por el ex primer ministro sueca, Gro Harlem Brundtland, que llevó a cabo estudios, mesas redondas y conferencias públicas en todo el mundo. Después de tres años, en abril de 1987, fue publicada la información generada por este trabajo bajo el nombre de: “Nuestro Futuro Común”, también conocido como “Reporte Brundtland”, en el cual se recalca que

“La humanidad debe cambiar sus estilos de vida y la forma en que se hace el comercio, pues de no ser así, se espera un padecimiento humano y una degradación ecológica inimaginables”.

tales, todavía no se avanza en esta materia como se quisiera para que exista una adecuada preocupación en lo referente al control del deterioro y destrucción del medio ambiente. La Tierra tiene una capacidad limitada para mantener de modo sustentable a los seres humanos, sin embargo el reconocimiento de esta limitación por parte de la humanidad ha estado constantemente rezagado en relación con la magnitud del daño que se ha causado. Hace más de un siglo algunos investigadores y políticos alertaron sobre la necesidad de equilibrar el crecimiento económico e industrial con la conservación del medio ambiente. Y en décadas más recientes, en los años 70, el denominado Club de Roma -una asociación privada compuesta por empresarios, científicos y políticos- encargó a un grupo de investigadores bajo la dirección del profesor Dennis L. Meadows, la realización de un estudio sobre las tendencias y los problemas económicos que amenazan a la sociedad global. Los resultados fueron publicados en marzo de 1972 bajo el título: "Los Límites del Crecimiento", y en ellos se hace un llamado sobre el desarrollo y los impactos ambientales.

“Our Common future” abre una alternativa de desarrollo que concilia economía, naturaleza y sociedad. “Humanity has the ability to make development sustainable -- to ensure that it meets the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their own needs”. (World Commission on Environment and Development, 1987, p. 8) “La humanidad tiene la posibilidad de hacer el desarrollo sostenible – para asegurar que atiende las necesidades del presente, sin comprometer la posibilidad de las futuras generaciones para atender sus propias necesidades”. En los 90, específicamente en 1992, se llevó a cabo la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Medio Ambiente y Desarrollo en Río de Janeiro, en la que se elaboraron y firmaron documentos como la Declaración de Río, cuyo objetivo era establecer una nueva alianza mundial que permitiera alcanzar acuerdos internacionales en los que se protegiera la integridad del sistema ambiental, así como la denominada Agenda 21, que planteaba promover un nuevo sistema de desarrollo a nivel global, incorporando el concepto de desarrollo sostenible. Luego se han realizado reuniones y firmado acuerdos como el Protocolo de Kyoto (1997), que planteó disminuir los niveles de emisión de gases de efecto invernadero en un 5% para los años 2008 a 2012, o el Protocolo de Cartagena sobre Bioseguridad (que regula el movimiento de transgénicos entre países). En 5

PORTADA - VALUACIÓN AMBIENTAL

2002 se llevó a cabo la Cumbre Mundial sobre el Desarrollo Sostenible, conocida también como Cumbre de Johannesburgo (seguimiento al Programa 21 y logro del desarrollo sostenible). En el año 2012, en Río de Janeiro se realizará la cumbre Río+20, que servirá también para recordar lo ocurrido 20 años atrás en esta misma ciudad. La ONU declaró el 2008 Año Internacional del Planeta Tierra y en 2009 se llevó a cabo la XV Conferencia Internacional sobre el Cambio Climático, que tenía entre otras la responsabilidad de fijar nuevas metas que reemplazaran las propuestas en el tratado de Kyoto. En 2010, la XVI edición de dicha conferencia se celebró en México y en 2011 se realizó en Durban (Sudáfrica). En resumen, se avanza en el reconocimiento de la importancia de lo ambiental, se trabaja al respecto, pero no se hace a la velocidad necesaria y mientras tanto continúa la destrucción del medio ambiente. A los valuadores nos cabe algo de responsabilidad en este tema, pues incluso podría concluir que buena parte del daño ambiental producido se debe a que no se asigna valor a los bienes ambientales o simplemente se subestima su valor.

2. Funciones del medio ambiente Además de que el medio ambiente constituye un sistema integrado que proporciona los medios para sostener toda clase de vida, incluyendo la del ser humano, tal vez la función más importante del medio ambiente para la sociedad es la participación en la función productiva de una gran cantidad de bienes, algunos imprescindibles para el hombre y otros necesarios para mejorar su calidad de vida, pues el medio ambiente suministra materias primas utilizadas en la manufactura de bienes y proporciona, por ejemplo, agua y aire a los procesos productivos que los consumen. De otra parte, el medio ambiente también ejerce el papel de receptor de los residuos y desechos que quedan, tanto de los procesos productivos como de la utilización de los bienes y servicios. El medio ambiente además proporciona bienes naturales (paisajes, parques, bosques, lagos, ríos, etc.), cuyos servicios son demandados por la sociedad. Finalmente, es importante mencionar que nuestros países latinoamericanos son ricos en recursos ambientales y por eso debemos mirar este tema de manera especial.

3. Problemas ambientales Los problemas ambientales son diversos y complejos, pero en términos generales se podrían clasificar en problemas globales y en problemas locales, aunque desde luego se debe reconocer que pueden estar interrelacionados y que muchos de ellos, de origen local o puntual, se traducen en problemas globales. •

Dentro de los problemas globales se puede mencionar el calentamiento global, la destrucción de la capa de ozono, la contaminación de los mares o la destrucción de grandes ecosistemas.

•

Dentro de los problemas locales cabe mencionar el impacto de los desechos sólidos, la contaminación de cuerpos de agua, las emisiones atmosféricas, el ruido, la contaminación visual y la destrucción de pequeños ecosistemas.

Pese a que cada vez aparece un mayor número de mejoras tecnológicas orientadas a reducir el impacto ambiental de la sociedad, éstas lo hacen a un ritmo que es superado por el constante crecimiento de la población y el incremento del consumo per cápita, por lo que el consumo de recursos crece de forma significativa y constante, convirtiéndose en un serio problema pues el planeta es limitado en recursos.

“La humanidad tiene la posibilidad de hacer el desarrollo sostenible para asegurar que atiende las necesidades del presente, sin comprometer la posibilidad de las futuras generaciones para atender sus propias necesidades”. World Commission on Environment and Development, 1987

PORTADA - VALUACÍÓN AMBIENTAL

Puede ser una cuestión de décadas o de siglos, pero claramente la tendencia conducirá al agotamiento de la reserva de recursos, lo que llevará al planeta a convertirse en un lugar inhabitable. Incluso en la actualidad se presentan casos en los que el impacto sobre el medio ambiente no puede ser asimilado por el entorno a nivel local y es posible que pronto no pueda serlo a nivel global. Las siguientes gráficas corresponden a la versión traducida de las figuras de la presentación realizada en el Congreso UPAV de Cartagena (2004) por el profesor Robert Constanza, economista ambiental, quien durante varios años fue Director del Gund Institute for Ecologic Economics de la Universidad de Vermont y

Esto ocurre porque el sistema económico opera con una información incorrecta sobre el valor de la función ambiental prestada precisamente por los bienes ambientales. Su valor es subestimado y con frecuencia el sistema funciona como si estos bienes careciesen de valor (como si su precio fuese cero), es decir, como si el consumo de los recursos y/o como si su deterioro o destrucción no tuviese costo. Ante la situación expuesta, con relación a un sistema económico que opera con una información incorrecta sobre el valor de estos bienes, el esfuerzo debe dirigirse a corregir este error. Y desde una perspectiva económica, integrar esta información a los procesos de toma de decisiones, de forma que cuando se utilice el medio ambiente (o sus funciones) se conozca (y se pague) el costo que ello representa. De igual manera, cuando se adopte una medida que mejore la calidad ambiental de un determinado entorno, este esfuerzo permitiría conocer el valor del cambio para la población afectada.

hoy en día se encuentra vinculado a la Universidad de Portland como director del Institute for Sustainable Solutions (ISS). En las figuras, el círculo verde representa al planeta y sus recursos naturales, el cuadrado rojo representa la economía y las flechas representan la demanda de recursos y energía de la sociedad y los desechos y energía sobrantes que son retornados al medio ambiente. Cuando el tamaño de la economía es pequeño, el planeta tiene capacidad para suministrar los recursos y energía que la sociedad requiere, pero cuando la economía crece y desborda los límites, el planeta no es capaz ni de suministrar todos los recursos ni de absorber todos los impactos.

De lo anterior se establece que en general el medio ambiente puede carecer de sistemas para determinar su precio, pero algo que no se puede negar es que el medio ambiente SÍ TIENE VALOR. Es claro que la sociedad se organiza para lograr una asignación de los recursos disponibles que garantice el máximo beneficio neto y el mercado es una forma de buscar esta asignación óptima. Si se trabaja bajo el supuesto de que el medio ambiente es un bien igual a los que se tranzan en los mercados se debe asignar buscando el máximo beneficio neto, lo que implica que usar el medio ambiente tiene un costo y que también tiene un costo el recuperarlo. Así las cosas, el desarrollo sostenible debe decidir el nivel de contaminación que produce el máximo beneficio neto, de modo que la búsqueda del desarrollo sostenible requiere la incorporación de los costos y beneficios ambientales que se imponen sobre el capital humano, natural y físico, y en las decisiones eco-

PORTADA - VALUACIÓN AMBIENTAL

nómicas, aspectos que hoy en día ni se reflejan ni se contabilizan en el mercado. Es precisamente en lo referente a la asignación del valor adecuado a los bienes ambientales, el punto en el cual los valuadores -que entendemos nuestra actividad como la de asignar o estimar el valor de diferentes tipos de bienes- debemos asumir nuestra función. Como lo dije en alguna de las sesiones de Asamblea General de IVSC, esto no es una opción, es una obligación y así debemos asumir nuestro compromiso. Pese a esto el tema resulta complejo, especialmente cuando existen en el camino intereses encontrados, cuando a algunas personas, empresas o países les resulta conveniente mantener el estatus actual, seguir consumiendo recursos naturales, destruyendo bosques, páramos, ecosistemas, consumiendo el agua o contaminándola, generando residuos sólidos o emisiones atmosféricas, sin asumir su real responsabilidad y sin atender el principio de “quien contamina paga”.

4. Economía ambiental, clave para entender el valor de los bienes ambientales En la medida en que la conciencia ambiental de la humanidad se despierta se ha venido dando valor a los bienes ambientales y en diferentes partes del mundo se han estudiado aproximaciones a la forma de dar valor a los bienes ambientales, basados principalmente en conceptos de la economía ambiental. Frente a la necesidad de realizar estudios para determinación del valor de los bienes ambientales (con diversas motivaciones, como se expone más adelante) se realizan Valuaciones Ambientales o Valuaciones de Bienes Ambientales, de los cuales en la bibliografía se referencian algunas publicaciones en las que se presentan casos de asignación de valor a bienes como páramos, bosques, ecosistemas, nacimientos de agua, selvas, llanuras, especies, humedales, arrecifes, lagunas, costas, etc.

Estas personas que no ven el problema -o no lo quieren verse escudan en argumentos como el que no es posible determinar el valor de un bien que no está en el mercado o que si no existen derechos de propiedad sobre el bien, cómo se puede estimar su valor.

Algunos bienes ambientales hoy en día tienen mercado, como es el caso de los bonos de carbono, los derechos sobre el agua o los recursos forestales. Sin embargo, la mayoría de los bienes ambientales no tienen mercado y al no existir un mercado explícito en el cual adquirir directamente estos bienes y servicios, tampoco se encontrará un precio explícito para ellos. Nos encontramos con un mecanismo de asignación en el que el medio ambiente, y en particular muchos recursos naturales, no tienen precio.

Sin embargo, sí existen métodos para hacerlo y encontramos en algunos conceptos de la economía las bases para la determinación del valor de los bienes ambientales, los cuales se explican brevemente en el siguiente capítulo.

Externalidades: En la economía de mercado (oferta y demanda) existen imperfecciones o fallas, entre las que se encuentran los monopolios o las externalidades. Se dice que hay una externalidad cuando la actividad de una persona (o empresa) repercute sobre el bienestar de otra, sin que se pueda cobrar un precio por ello en uno u otro sentido.

Para entender los procesos de asignación de valor bajo estas circunstancias -y corregir esta situación- se debe empezar por comprender los conceptos de “Externalidad”, “Bien común” y “Bien público”.

Un ejemplo típico es el del ruido: Cuando a una persona se le ocurre poner música a todo volumen en una playa, el bienestar de todos los que 8

PORTADA - VALUACÍÓN AMBIENTAL

Existen recursos comunes globales, como la capa de ozono, y recursos comunes locales, como un lago o el nacimiento de un río.

5. Valuación: ¿Qué debemos hacer?

En general, el medio ambiente puede carecer de sistemas para determinar su precio, pero algo que no se puede negar es que el medio ambiente SÍ TIENE VALOR. están tomando el sol o leyendo tranquilamente en los alrededores se ve afectado (disminuye) y, sin embargo, estos agentes no podrán exigir al causante de la disminución del bienestar una compensación (precio) por ello. Desde luego existen externalidades positivas y negativas. Un ejemplo clásico de una externalidad positiva es el hecho de tener un vecino que mantiene su jardín exterior bien cuidado, pues bajo estas condiciones la vista de su casa y en general de la zona que la rodea será más agradable. Si logramos vender nuestra casa en un mejor valor, debido a que el comprador encuentra atractivo el entorno, muy posiblemente nuestro vecino no recibirá una participación de este mejor valor. Lo realmente importante de este concepto es que quien genera una externalidad negativa no está obligado a pagar o a compensar por ello a pesar del perjuicio que causa; y quien produce un externalidad positiva, tampoco recibirá ninguna recompensa por sus actos.

Bienes públicos: Están definidos por dos propiedades fundamentales: No exclusión y No rivalidad. •

No exclusión: Quiere decir que cuando el bien se ofrece a una persona se ofrece a todas. Es decir, no puede excluirse a nadie de su disfrute, aunque no pague por ello (el coste marginal de ofrecerlo a una persona adicional es cero). Por lo tanto, los bienes públicos no pueden ser racionados a través de un sistema de precios.

•

No rivalidad en el consumo: Cuando alguien consume el bien, no reduce el consumo potencial de los demás. Es decir, el hecho de consumir el bien no disminuye su disponibilidad. Por ejemplo, las emisiones de televisión o de radio, el alumbrado público, la señalización de las vías o un faro.

Bienes comunes: Están caracterizados por la libertad de acceso. Ello implica que su uso y disfrute no tienen ningún costo, pero a diferencia de lo que ocurre con los bienes públicos, en muchos casos sí existe rivalidad en el consumo. Por ejemplo, cuando se pesca una trucha en un río se impide que otro pescador lo haga.

Las externalidades son los impactos negativos y positivos de una actividad o proyecto sobre la estabilidad y crecimiento de la economía, el bienestar de la población y la cantidad y calidad de los recursos biológicos y físicos, por los cuales el responsable no paga o recibe un beneficio. Para tratar de corregir esa situación se habla, por ejemplo, del establecimiento de impuestos asociados a la contaminación (como las tasas que obligan a pagar de manera proporcional al nivel de contaminantes en los efluentes generados por una empresa), como mecanismo que permite internalizar los costos sociales que significa la contaminación de los cuerpos de agua. También se habla de incentivos ambientales como un beneficio para quienes conservan o recuperan bienes ambientales. Muchas de las preocupaciones relacionadas con el deterioro de los recursos y la degradación del medio ambiente se reflejan en el concepto de desarrollo sostenible. En su planteamiento más ampliamente aceptado, declarado por la Comisión Burtland, dice que “La humanidad tiene la posibilidad de hacer el desarrollo sostenible, para asegurar que éste atienda las necesidades actuales sin comprometer la posibilidad de las generaciones futuras de atender sus propias necesidades”. Todo esto requiere la determinación del valor de los bienes ambientales y el desarrollo sostenible debe considerar que el capital ambiental no es gratuito, y que el capital ambiental debe ser valorado en su valor económico total. 9

PORTADA - VALUACIÓN AMBIENTAL

6. Valor económico total de un bien ambiental Conceptualmente, el Valor Económico Total (VET) de un bien ambiental está compuesto por: · Su Valor de Uso (VU), que a su vez se descompone en: •

El Valor de Uso Directo (VUD), y en • El Valor de Uso Indirecto (VUI) · Su Valor de No Uso (VNU) que comprende: • •

El Valor de Opción (VO) y El Valor de Existencia (VE).

Valor de Uso Directo (VUD) es el que los individuos están dispuestos a pagar por la utilización de los servicios del ambiente. Por ejemplo, quienes se benefician por la posibilidad de visitar un bosque natural debido a que viven cerca de éste. Valor de Uso Indirecto (VUI) es, por ejemplo, el que pagarían quienes disfrutan con la lectura de un libro sobre el bien en cuestión o con la contemplación de unas fotos o un documental sobre el bosque. Valor de Opción (VO) es el que tiene el bien para personas que no lo están usando, pero que prefieren tener abierta la opción de hacerlo en algún momento futuro. Para ellas, la desaparición del bosque supone una pérdida de bienestar. Valor de Existencia (VE) es el que tiene el bien para el grupo de personas que no lo utilizan directa ni indirectamente y tampoco piensan usarlo en el futuro, pero que valoran positivamente el simple hecho de que el bien exista, por respeto a otras formas de vida o por simpatía con quienes resultan afectados con la pérdida del bien. 10

La sostenibilidad ambiental depende de que se cumplan una serie de metas que están en función de una serie de variables entre las que se encuentra la valoración de los activos ambientales, por lo que la valuación de dichos bienes es una condición necesaria para lograr implementar prácticas sostenibles eficazmente.

Los métodos de valoración que típicamente se encuentran en los textos son: • Método de función de producción • Método de coste de viaje • Método de precios hedónicos • Método de la valoración contingente • Método de función de producción o de costos evitados busca la determinación del valor del bien ambiental con base en el mejoramiento de la función de producción o en los costos evitados de una actividad relacionada. Por ejemplo: La asignación del valor a un río. A partir del incremento en la productividad de unas tierras que se benefician de un riego realizado a partir del río o la estimación del valor del mismo a partir del costo en que tendría que incurrir el agricultor para obtener el agua requerida, en caso de que no existiese el río.

PORTADA - VALUACÍÓN AMBIENTAL

El método de coste de viaje es un método de asignación de valor indirecto y se puede utilizar cuando existen bienes ambientales y bienes privados que son complementarios dentro de la función de utilidad de una persona, de tal forma que para el disfrute del bien ambiental se deben consumir algunos bienes privados. Por ejemplo, las personas que disfrutan de las áreas naturales deben consumir bienes privados asociados al desplazamiento hasta dichas zonas. El método plantea entonces la posibilidad de estimar el valor del bien ambiental a partir de los costos en que se incurre para su disfrute. El método de precios hedónicos busca determinar el valor de un bien ambiental a partir del valor de un bien privado, dentro del cual el valor del componente ambiental puede ser segregado. Se basa en que los bienes no tienen un único valor de uso, sino que satisfacen varias necesidades. Por ejemplo, cuando una persona adquiere un automóvil no solamente compra un elemento que lo traslada de un lugar a otro, sino muchas otras cosas que los publicistas saben muy bien como explotar. Así, la disposición a pagar por calidad ambiental puede ser segregada en algunos casos para estimar el valor de un bien ambiental. El método de la valoración contingente intenta averiguar la valoración que otorgan las personas a los cambios de bienestar que les produce la modificación en las condiciones de oferta del bien ambiental a través de la pregunta directa. Utiliza metodologías de encuestas aplicadas a una muestra y extrapoladas sobre una población objetivo. El método de Valoración de los Servicios Ambientales propone la asignación del valor en función de los servicios ambientales prestados por un bien. Buena parte de los trabajos e investigaciones del profesor Robert Constanza se han dedicado a la asignación del valor a los bienes ambientales

a partir de los servicios ambientales que prestan. El propósito del profesor Constanza es que sus estimaciones sean utilizadas en los actuales sistemas de contabilidad para reflejar el valor de los servicios ambientales y que también se incorporen en la evaluación de proyectos en los que se subestiman o se ignoran los impactos ambientales.

7. Aplicaciones de la valuación ambiental El camino recorrido a lo largo de este artículo nos ha llevado a reconocer la importancia de los bienes ambientales y las funciones y servicios que el medio ambiente presta a la sociedad, a repasar la problemática ambiental a la que nos conduce el crecimiento de la población y del consumo, y a la importancia de adoptar un modelo de desarrollo sostenible, dentro del cual se asigne su real valor a los bienes ambientales, de modo que sea posible establecer el verdadero costo que la destrucción de los bienes ambientales genera para la sociedad o el ahorro que significa su conservación. Luego, pasando por algunos conceptos de la economía, nos aproximamos a la definición de valor ambiental y finalmente llegamos a los métodos valuatorios que pueden ser utilizados para la determinación del valor de los bienes ambientales. Veamos ahora cuáles pueden ser las aplicaciones de la valuación ambiental. En la práctica, la valuación de bienes ambientales debería ser realizada -entre otros- para propósitos como:

Toma de decisiones (costo-beneficio): La valuación de bienes ambientales brinda información que puede ser incorporada a la evaluación social de proyectos practicada tradicionalmente. De esta manera se consigue incorporar los costos o los beneficios ambientales dentro de los proyectos, con lo cual se mejora la calidad de la información utilizada a la hora de evaluar un proyecto. Se logra entonces obtener mejores elementos de juicio a la hora de analizar la viabilidad y la importancia de 11

PORTADA - VALUACIÓN AMBIENTAL

un proyecto, y lo mejor, incorporando el componente ambiental en la evaluación. De esta manera será posible sopesar por ejemplo los beneficios que la construcción de una carretera o una obra de infraestructura conlleva, incorporando de manera apropiada dentro de los costos aquellos relacionados con los impactos ambientales que la acompañarán. Tradicionalmente, los estudios de impacto ambiental establecen los efectos de la obra sobre el medio ambiente a partir de una línea base y proponen medidas para mitigación de los impactos. Sin embargo, no es usual tratar de cuantificar el costo ambiental asociado a los impactos. La valuación ambiental permitiría afinar el proceso de toma de decisiones y análisis de alternativas.

Insumo del desarrollo sostenible: Hemos ya mencionado que el desarrollo sostenible requiere el valor de los bienes ambientales y si se acepta que las ideas de desarrollo sostenible son la nueva base para guiar las decisiones de producción del presente y del futuro, se tiene que la valuación ambiental juega un papel clave como proveedor de información relevante para estos propósitos. La sostenibilidad ambiental depende de que se cumplan una serie de metas que la misma metodología propone en diferentes campos (unas relacionadas con la explotación de recursos y otras relacionadas con las cantidades de contaminación). Estas metas están en función de una serie de variables entre las que se encuentra la valoración de los activos ambientales, por lo que la valuación de dichos bienes es una condición necesaria para lograr implementar prácticas sostenibles eficazmente.

Valoración de perjuicios: En la actualidad, los bienes ambientales son explotados en numerosas actividades y en diferentes procesos productivos. Si bien desde hace varios años se han venido suscribiendo diferentes tratados y normas que han intentado reducir los impactos que se generan sobre el medio ambiente, hasta ahora ha sido casi imposible cuantificar en términos monetarios los daños y la presión que se ha ejercido sobre el ambiente para satisfacer estas actividades.

Eventualmente, el tema se menciona cuando ocurren grandes accidentes ambientales como el reciente caso de BP en el Golfo de México, que ya comienza a quedar en el olvido. Pero se debe tener en claro que los perjuicios ambientales no solamente se presentan cuando ocurren accidentes, pensemos que la tala de árboles en el Amazonas ocurre diariamente, como también la pesca en los océanos. Sin embargo, nadie paga por el impacto ambiental de la tala de bosques o por el efecto de la sobreexplotación pesquera.

Una vez se determine el valor de los bienes ambientales en una unidad común (dinero) será posible estimar el daño hecho sobre los ecosistemas y de esta manera se tendrán los argumentos suficientes para poder exigir compensaciones por la explotación de los recursos naturales. Contabilidad ambiental (en las empresas y en los países): La contabilidad ambiental tiene el propósito de incorporar los bienes ambientales no solo a la contabilidad de las empresas sino también la de los países, con lo cual se está reconociendo la importancia que estos bienes tienen para los seres humanos. Para lograr su objetivo es necesario tener una valoración precisa de los distintos bienes ambientales, con lo que se tendrá la información necesaria para ingresar estos tipos de bienes a los sistemas de cuentas de la contabilidad tradicional, por lo que ya se habla de censos o inventarios ambientales, pasivos ambientales o activos ambientales. La ONU creó el denominado “Grupo de Londres sobre Contabilidad Ambiental de Naciones Unidas”, que ha publicado el manual conocido como Sistema de Contabilidad Ambiental y Económica Integradas 2003, llamado de manera abreviada SEEA 2003. Es un documento de 598 páginas con algunos de sus capítulos dedicados al tema de métodos de valuación ambiental. Más información se puede obtener en: http://unstats.un.org/unsd/envAccounting/default.htm

Si no nos preocupamos por la valuación de nuestra riqueza ambiental, otros no lo harán. Debemos ser los mayores interesados en que el valor de estos activos sea realmente reconocido. Y debemos hacerlo antes de que sea demasiado tarde.

8. Conclusiones Para los valuadores es necesario identificar el tema de la valuación ambiental no solamente como una oportunidad, sino también como una responsabilidad y como una obligación. En Colombia, el Ministerio de Medio Ambiente expidió la Resolución 1478 de 2003, en la cual establece una Guía Metodológica para Valoración de Bienes, Servicios Ambientales y Recursos Naturales. En Brasil, la norma NBR 14653-6 de la ABNT (Asociación Brasilera de Normas Técnicas) se refiere a Valuación de Recursos Naturales y Ambientales. En la Asamblea Extraordinaria de UPAV Panamá 2007 se aprobó la propuesta de conformar un grupo de trabajo y estudio para desarrollar una “Guía de Valuación Ambiental Panamericana”, proyecto en cuyo desarrollo actualmente participo

como líder del equipo de trabajo. Los países latinoamericanos tienen una gran riqueza ambiental, amenazada por la presión del crecimiento económico del planeta y en algunos casos con niveles de deterioro incipientes y en otros irreversibles. Si no nos preocupamos por la valuación de nuestra riqueza ambiental, otros no lo harán. Debemos ser los mayores interesados en que el valor de estos activos sea realmente reconocido. Y debemos hacerlo antes de que sea demasiado tarde. Para finalizar queda como reflexión el siguiente proverbio keniano: “Tratad bien la tierra. No os fue dada por vuestros padres. Os fue prestada por vuestros hijos”.

PORTADA - VALUACIÓN AMBIENTAL

Bibliografía y Referencias relacionadas • Banco Mundial. (2008). Manejo Sostenible de la Tierra. Mayol Ediciones. • Castiblanco, C. (2008). Manual de Valoración Económica del Medio Ambiente. Bogotá: Universidad Nacional de Colombia. • Costanza, R., Cumberland, J., Daly, H., Goodland, R., & Norgaard, R. (1999). Una Introducción a la Economía Ecológica. Mexico D.F.: Compañia Editorial Continental. • Rodríguez, H. A. (2005). Estudios de Impacto Ambiental. Bogota: Editorial Escuela Colombiana de Ingeniería. • Rojas Libreros, G. (1996). Evaluación Social de Proyectos aplicada al Medio Ambiente. Bogotá: Tercer Mundo - Universidad del Valle.

Los países latinoamericanos tienen una gran riqueza ambiental, amenazada por la presión del crecimiento económico del planeta y en algunos casos con niveles de deterioro incipientes y en otros irreversibles.

• United Nations, European Commission, International Monetary Fund, Organisation for Economic Cooperation and Development, World Bank, Sistema de Contabilidad Ambiental y Económica Integradas 2003, SEEA 2003. Copyright © 2003. • Universidad Nacional de Costa Rica. (2007). Valoración económica, ecológica y ambiental: Análisis de casos en Iberoamérica. San José: Editorial Universidad Nacional. • Uribe, E., Mendieta, J. C., Jaime, H., & Carriazo, F. (2003). Introducción a la valoración ambiental y estudios de caso. Bogotá: Ediciones Uniandes. * Este artículo fue escrito con la colaboración de Germán Ricardo Noguera Monroy, estudiante de último semestre de Economía de la Universidad de los Andes (Bogotá, Colombia)

VALUACIÓN EN EL MUNDO

Valor de la tierra

y crecimiento en las ciudades de América Latina Un acercamiento al desarrollo poblacional y su impacto en el valor de la vivienda y de la tierra en los países latinoamericanos, donde hay más coincidencias que divergencias. El caso de México, una urbe de más de 20 millones de habitantes. Por: Juan Antonio Gómez Velázquez Ingeniero Especialista en Valuación de la Universidad Nacional Autónoma de México Director General de la Empresa Valuación y Servicios S.A. de C.V.

a periferia de las ciudades tiene una tentación natural para que en ellas las familias de esca escasos ingresos económicos tengan alternativa para acceder a un patrimonio familiar, ya por vía del asentamiento irregular (Invasiones) o por la institucionalización de conjuntos habitacionales de interés social que el propio estado promueve. Este último caso es el mejor ejercicio porque implica necesariamente orden en la factibilidad de servicios. En el primer caso se tiene la presión social para conseguirlos, pero para qué llegar a esas inestabilidades. El incremento poblacional de las principales ciudades de países latinoamericanos es evidente y se manifiesta hacia la periferia de las ciudades porque es donde se tiene la tierra barata y porque ha dejado de ser temporalmente agrícola por la proliferación de casas precarias autoconstruidas o bien son terrenos en breña sin ningún tipo de manifestación verde o agrícola. Los países latinoamericanos estamos ante esta realidad: la población del campo está migrando a los principales centros urbanos de los municipios e in15

VALUACIÓN EN EL MUNDO

clusive de los estados federados que ofrecen mayores oportunidades de trabajo. Tal circunstancia propicia que la tierra que se consigue para vivir está retirada de las fuentes de trabajo y, por tanto, ahora los proveedores habrán de presupuestar los costos y gastos por concepto de transporte y esto repercutirá en sus ingresos. Los tiempos de traslado de la zona de residencia a la fuente de trabajo sacrifican la convivencia familiar y se llega a casos extremos en los que se implementan ‘zonas dormitorio’, porque ambos proveedores de la familia tienen que salir a trabajar para que con la suma de sus ingresos solventen los requerimientos de toda la familia. Estadísticas sobre la explosión demográfica en los países latinoamericanos constatan que la mitad de la población vive en los principales centros urbanos de estos países. Una variable determinante en el incremento de las zonas conurbadas es la migración promovida por transformaciones en el agro al interior de los países, porque éste reduce la ocupación de mano de obra. Esas zonas periféricas conurbadas se caracterizan en muchas ocasiones por asentamientos irregulares, donde predomina la autoconstrucción y donde sobre todo se tiene la posesión de predios urbanos, pero no tienen la seguridad jurídica de la propiedad de la tierra. El concepto de ‘ciudades dormitorio’ aparece como una realidad evidente y con ello todas las consecuencias sociales como la concentración o el incremento y consolidación de grandes núcleos de pobreza, debido a que no se tomaron las previsiones para generar condiciones aceptables de vida; es decir, no se previó la factibilidad de servicios o bien son escasos o están en vías de consolidación por la presión social de estos grupos marginados hacia las autoridades.

La falta de planeación de zonas periféricas omite entre cosas considerar la infraestructura adecuada para esos asentamientos e incluso carecen de transporte colectivo y de una oferta vial eficiente,

pues generalmente se convierten en ‘cuello de botella’ en las horas pico. Es preciso observar que el mayor obstáculo para el crecimiento equilibrado de las ciudades es la distribución regresiva del ingreso que caracteriza a nuestra sociedad y que genera continuamente pobreza, exclusión y frustración personal, con lo cual se convierte en una de las causas de la delincuencia. Otra temática de primordial importancia es la seguridad jurídica de la propiedad de la tierra. Una cosa es poseer y otra muy distinta tener la propiedad jurídica del patrimonio familiar sobre la edificación y la tierra que habitan como núcleo. La temática que abordamos implica que los gobiernos latinoamericanos tejan ordenamientos urbanos y territoriales en la agenda social, y por lo tanto en la agenda política, como un instrumento básico para avanzar hacia un desarrollo social equitativo. La consolidación de los centros urbanos y su complementación con los asentamientos urbanos periféricos configuran la zona metropolitana, en la que se identifi-

VALUACIÓN EN EL MUNDO

can las variables que intervienen para configurar un intercambio mercantil de inmuebles en zonas de transición, urbano y de alta renta, en donde vendedores y compradores obtienen información sobre estos bienes, específicamente del suelo, por el que realizan transacciones comerciales para la satisfacción y resolución de sus necesidades y expectativas futuras. Se concluye que el suelo es una mercancía que carece de un proceso productivo. El suelo es un obsequio de la naturaleza que no tiene costo alguno de producción; sin embargo, para su incorporación a las ciudades se requiere un proceso largo y difícil, además de un elevado costo económico para dotarlo de la infraestructura y servicios urbanos que le permitan estar en condiciones de satisfacer diferentes necesidades de la demanda.

Tener los antecedentes indicados nos llevará positivamente a influir en el precio de la tierra, aunque nunca se evitará la especulación sobre su valor. Siempre los actores de la compra o de la venta harán intervenir variables a favor o en contra, ya sea por la zona, la ubicación, la superficie, la forma, frente a los demás predios dentro de la manzana o región urbana. Quiero destacar que la ciudad de México - Distrito Federal tiene en números aproximados 8 millones de habitantes, pero su zona conurbada en la que están integrados municipios de un Estado vecino y que integran la zona metropolitana tiene unos 20 millones de habitantes. Colindante al Distrito Federal está el Estado de México, cuyos municipios vecinos se han integrado al territorio de la ciudad capital de México y eso conlleva severos problemas de infraestructura vial, aun cuando se tienen más de diez líneas de transporte colectivo urbano llamado “Metro” y su complemento, el denominado Metrobus. Ambos sistemas cruzan de norte a sur y de oriente a poniente.

La ciudad de México tiene -y no es exageración- 50 kilómetros cuadrados de mancha urbana. En esa metrópoli se encuentran valores de tierra equivalente a 20 ($/m2) dólares norteamericanos en la periferia hasta los 7 mil dólares norteamericanos ($/m2) en zonas que han alcanzado su horizonte de desarrollo. Las zonas habitacionales de clase media tienen valores unitarios de tierra que fluctúan entre 1.000 y 1.500 dólares. Capítulo aparte son las zonas industriales, de Abasto y las zonas agroindustriales.

Conclusiones Primera: Una hectárea de tierra urbanizada es infinitamente más rentable que la destinada a la explotación agrícola temporal y por ello existe una complacencia

VALUACIÓN EN EL MUNDO

de los poseedores de esta tierra para que les sea invadida con desarrollos inmobiliarios irregulares y regulares. Esa tierra agrícola temporal es bastante probable que no les proveyera ni siquiera para el autoconsumo familiar.

Segunda: El crecimiento incontrolado de las zonas de transición, también llamadas eufemísticamente conurbadas, implica graves consecuencias sociales y de tipo urbano. Los costos que se tienen que pagar son altos -para sólo mencionar el de infraestructura vial que propicia zonas de exclusión- porque predomina la autoconstrucción, es decir, sin que medien licencias de construcción y sin que tampoco paguen impuestos fiscales (Catastral e Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles). Tercera: Aun cuando los asentamientos sean regulados, hay que prever las consecuencias de grandes concentraciones de viviendas populares o de interés social y su proyección de crecimiento. La concentración de personas en viviendas de escasa superficie habitable es promiscuidad que se recrudece conforme la familia y sus hijos van teniendo más edad y requieren de más espacio vital para desenvolverse integralmente. Pero desde el punto de vista técnico, esas zonas son demandadoras de servicios. La pregunta para las autoridades locales sería: ¿Se tiene soportada la factibilidad de servicios? Y si la respuesta es positiva, ¿Por cuánto tiempo? ¿Y después?

Cuarta: La zona conurbada a la ciudad de México es 1.5 veces más que la propia. La pregunta para contestar en cada país latinoamericano es: ¿En qué proporción está la zona conurbada en cada una de sus ciudades? Quinta: Tenemos tema para platicar en futuros eventos que se realicen para el estudio de desarrollos Inmobiliarios en nuestros países latinoamericanos, los cuales tienen más coincidencias que divergencias.

VALUACIÓN EN EL SECTOR FINANCIERO

El mercado financiero

y la aplicación de estándares internacionales de valuación

Para garantizar a los usuarios de los estados financieros información de alta calidad, es esencial que la valuación de los activos de las entidades respectivas se haya realizado de conformidad con los más altos estándares y las mejores prácticas internacionales. Importancia de esta herramienta para la valoración de las empresas colombianas. Por: Sussy Rueda Garcés Administradora de empresas Asesora del Despacho del Superintendente Financiero de Colombia y miembro de los Comités Técnicos Sectoriales de Normalización en Avalúos de la Unidad de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalúos - USN AVSA

on la expedición de la Ley 1314 del 13 de formalmenjulio de 2009, Colombia entró formalmen te en el proceso de convergencia hacia los estándares internacionales de contabilidad y divulgación de información, de los cuales los más importantes son los emitidos por el International Accounting Standards Board (IASB), que se conocen como NIIF o IFRS (por sus iniciales en inglés). Esta convergencia hacia los principios internacionales de contabilidad y de divulgación de información financiera constituye una herramienta muy importante para el desarrollo económico de nuestro país, ya que favorece el acceso de las empresas colombianas a los mercados internacionales, mejora su control interno y les facilita la obtención de crédito (a través de préstamos de las entidades financieras o de la colocación de bonos y otros títulos de deuda en el mercado de valores) y de recursos de capital (mediante la colocación de nuevas emisiones de acciones y títulos representativos de participación en el capital). El objetivo de la información financiera, que generalmente se da a través de estados financieros, sus notas y anexos, es proporcionar información que sea útil a los inversionistas, entidades financieras y otros acreedores existentes y potenciales de la entidad que reporta, para tomar decisiones respecto al suministro de recursos a dicha entidad o de la adquisición, conservación o enajenación de los títulos emitidos por ella.

La utilidad de la información financiera está supeditada a su relevancia y representación, lo que implica, entre otros muchos aspectos, que la información financiera debe representar fielmente el valor de los activos controlados por la empresa y el de sus pasivos.

VALUACIÓN EN EL SECTOR FINANCIERO

utilizando las metodologías de valuación que resulten más apropiadas en cada caso según los criterios establecidos en la norma que resulte aplicable, en forma neutral, completa y libre de errores materiales. Entre las diferentes bases de valoración consagradas en las NIIF se destacan los conceptos de Valor de Mercado y Valor Razonable o “Fair Value”, los cuales deben reflejar el estado y condiciones reales del mercado del bien respectivo a una fecha determinada. La importancia de que las cifras que reportan las empresas colombianas en sus estados financieros representen fielmente su valor razonable resulta evidente si se tiene en cuenta que a 31 de diciembre de 2010 las entidades del sector real1 que tenían sus títulos inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores reportaron activos totales por $113,3 billones, de los cuales $45 billones (40%) están representados en inversiones, $15 billones (13%) en propiedad planta y equipo, $ 6 billones (6%) en 1 Empresas pertenecientes a los sectores de Agricultura Ganadería y Silvicultura, Explotación de Minas y Canteras, Industrias Manufactureras, Construcción, Comercio, Hoteles y Restaurantes, Transporte, Almacenamiento y Comunicaciones, Actividades Inmobiliarias, de Alquiler y Empresariales, Servicios Sociales y de Salud y Otras Actividades diferentes al servicio financiero, asegurador y bursátil. También se excluyen de este grupo las empresas del sector de Suministro de Electricidad, Gas y Agua.

activos intangibles y $ 29 billones (25%) en valorizaciones de inversiones e inmuebles. Es por esto que como un complemento indispensable de la adopción de las NIIF resulta necesario lograr la convergencia de Colombia hacia las normas internacionales de valuación, emitidas por el Internacional Valuation Standards Comité (IVSC), dado que para garantizar a los usuarios de los estados financieros información de alta calidad, es esencial que la valuación de los activos de las entidades respectivas se haya realizado de conformidad con los más altos estándares y las mejores prácticas internacionales.

VALUACIÓN EN EL SECTOR FINANCIERO

Por otra parte, la valuación para la presentación de estados financieros no es el único propósito de las normas emitidas por el IVSC. Otras aplicaciones, no menos importantes que la anterior, son la valuación de garantías para créditos, la valuación para determi-

nar el valor asegurable de los bienes de las personas naturales y jurídicas y la valuación para establecer los rangos de los precios en la negociación de empresas, inmuebles, maquinaria e intangibles, entre otras.

Entre los usos antes mencionados se considera pertinente destacar por su importancia para el mercado financiero la utilización de los avalúos como parte del sistema de administración del riesgo de crédito de los establecimientos financieros, a la luz de las diferentes iniciativas de los organismos de supervisión y/o regulación internacionales, especialmente del Comité de Basilea para la Supervisión Bancaria, que en Basilea II señaló la necesidad de valuar, de acuerdo con normas que sean de general aceptación a nivel internacional, los activos que garantizan los créditos otorgados, para asegurar su confiabilidad, homogeneidad y comparabilidad.

Al cierre del 2010, la cartera bruta de los establecimientos de crédito colombianos ascendió a un total de $175,9 billones. Adicionalmente, durante el periodo 2006-2010 se ofrecieron a través del mercado público de valores títulos emitidos en desarrollo de procesos de titularización2 de cartera de establecimientos de crédito por valor de $ 10,7 billones, por lo cual resulta fundamental que estos créditos, otorgados con recursos del público, estén adecuadamente garantizados. Respecto a la valuación de las garantías que respaldan los créditos otorgados por los establecimientos financieros, el Decreto 2555 de 2010 sólo señala de manera general que su valor debe ser establecido con base en criterios técnicos y objetivos. Por su parte, la Circular Básica Contable y Financiera de la Superintendencia Financiera de Colombia, en 2 Titularización es un mecanismo de movilización de activos que consiste en el agrupamiento o empaquetamiento de bienes presentes o futuros generadores de Flujos de Caja denominados “Activos Subyacentes”, mediante una estructura autofinanciada creada a través de un Vehículo de Propósito Especial (VPE) a partir del cual se emiten valores que cumplan con los requisitos establecidos en el numeral tercero del artículo segundo de la Ley 964 de 2005, o demás normas que la sustituyan, modifiquen o adicionen. Se podrán realizar procesos de Titularización a partir de Patrimonios Autónomos o Universalidades. (Capítulo XV de la Circular Básica Contable y Financiera de la Superintendencia Financiera de Colombia)

su Capítulo II, otorga a la administración de los establecimientos financieros la facultad de definir internamente los criterios para la exigencia y aceptación de garantías para cada tipo de crédito, lo cual incluye la determinación de los criterios y metodología para la realización de los avalúos, los requisitos que debe cumplir el valuador, la antigüedad y contenido mínimo del informe. En razón de lo anterior se encuentra una amplia diversidad entre los requisitos exigidos por las distintas entidades financieras, tanto en lo relacionado con la idoneidad del valuador como con la metodología de valuación y el contenido del informe, observándose en la práctica que en algunos casos el criterio predominante es el ahorro

en costos, en detrimento de la calidad y confiabilidad del avalúo y de una adecuada gestión del riesgo de crédito. Por las razones señaladas, si bien la Superintendencia Financiera de Colombia ya viene trabajando en la adecuación del régimen de garantías admisibles para los establecimientos de crédito, se considera de especial interés y utilidad para el mercado financiero colombiano el trabajo que está realizando la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalúos (USN AVSA), a través de sus diferentes comités, en la convergencia hacia los estándares internacionales de valuación emitidos por el IVSC para los distintos tipos de bienes, cuya aplicación sin duda aumentará la confianza de los inversionistas actuales y potenciales del mercado de valores, facilitará el estudio de las solicitudes por parte de los establecimientos de crédito y su gestión de riesgos y llevará a la profesionalización y elevación de estándares de quienes se dedican a la actividad valuatoria, cuyo campo de acción se ampliará en forma considerable. Finalmente, para el éxito de este proceso se necesita el compromiso decidido no sólo de los valuadores, quienes deben dar estricta aplicación a las normas

éticas y técnicas que expida la USN AVSA, sino también de las personas naturales y jurídicas que contraten la realización de los avalúos, quienes deben reconocer, respetar y valorar adecuadamente el trabajo de estos profesionales.

Esta convergencia hacia los principios internacionales de contabilidad y de divulgación de información financiera constituye una herramienta muy importante para el desarrollo económico de nuestro país.

VALUACIÓN DE MARCAS

Valuación de marcas, un tema de alta complejidad Aunque no resulta fácil estimar el valor de una marca de una empresa, las fortalezas percibidas en áreas como la habilidad de comercialización, la gestión financiera y la capacidad de contratar y retener al personal pueden ser determinantes al final de esta tarea. Por: Martha Isabel Ferreira Duarte Contadora Pública Gerente de Tecnología Contable Cemex

VALUACIÓN DE MARCAS

a valoración de las marcas fue presentada en los años 80 como una respuesta a la vulnerabi vulnerabilidad de negocios económicamente somnolien somnolientos a las atenciones de codiciosos conglomera conglomerados. En su valoración se exige la desagregación de la empresa en su componente marcas y la aplicación de métodos de valoración1 a cada componente de la marca. Esta valoración fue polémica cuando se introdujo y lo sigue siendo hoy en día. Sus defensores sostienen que es perfectamente natural reconocer el valor económico2 de una marca de la compañía explícitamente en el balance como activos intangibles, dado que se trata de bienes duraderos que ofrecen verdaderos beneficios financieros para el negocio en términos de un mayor precio o de mercado. Sus críticos, en igual medida, sostienen que cualquiera que sea la teoría las valoraciones de marca son arbitrarias, subjetivas y opacas y, por consiguiente, de uso limitado. La última dificultad de valoración de marcas es que éstas se venden con poca frecuencia y ha sido objeto de menos pruebas rigurosas, ya que hay relativamente pocos casos de prueba. A diferencia de las marcas, las empresas o unidades de negocio se venden con regularidad, así que la teoría de valoración de empresas puede ser probada con muchos casos porque están fácilmente disponibles día a día e incluso minuto a minuto para las sociedades cotizadas. Es decir, empresas cuyas acciones se negocian en un mercado de valores que cuentan con su valor de 1 Método o enfoque de valoración son las normas o estándares y cálculos usados en el proceso de valuación. 2 Valor económico corresponde al valor monetario de una entidad, establecida por un método o enfoque de valoración.

mercado de libre disposición y calificación de riesgo de crédito todos los días. Sin embargo, los cálculos de valoración se requieren para las empresas en una serie de situaciones, incluida la venta o adquisición de: •

Algunas o todas las acciones de una empresa no cotizada en bolsa.

•

Parte de una empresa (incluso si la empresa cotiza en bolsa).

•

Una empresa cotizada en bolsa, en que el comprador cree que la valoración de mercado de la compañía no refleja el verdadero potencial de la empresa.

A diferencia de las marcas, las empresas o unidades de negocio se venden con regularidad, así que la teoría de valoración de empresas puede ser probada con muchos casos porque están fácilmente disponibles día a día e incluso minuto a minuto para las sociedades cotizadas. En el análisis detrás de la valoración de empresas deberá verificarse la historia financiera de muchos años atrás y la evaluación de la credibilidad y los riesgos asociados con las previsiones financieras (que pueden haber sido elaboradas tanto por la dirección de la empresa o bien por consultores). Esta evaluación se utiliza para estimar el valor presente neto de los futuros beneficios objeto de distribución. En cambio, el concepto de asignar un valor a una marca lleva naturalmente al cuestionamiento de si las valoraciones asignadas por el mercado para las

El concepto de asignar un valor a una marca lleva naturalmente al cuestionamiento de si las valoraciones asignadas por el mercado para las empresas dependen en parte de la buena o mala reputación corporativa de la empresa.

VALUACIÓN DE MARCAS

empresas dependen en parte de la buena o mala reputación corporativa3 de la empresa. Los principales factores determinantes de la valoración de empresas serán naturalmente el actual y futuro rendimiento financiero esperado. Pero son las fortalezas percibidas en áreas tales como la habilidad de comercialización, gestión financiera y la capacidad de contratar y retener al personal también como factor, por encima de su efecto directo sobre las finanzas. Antes de considerar una marca para su valoración, por lo menos se deben cumplir los siguientes criterios para estar seguro de que la marca es valiosa: • La marca debe ser claramente identificable. • El título de la marca debe ser inequívoco. • La marca debe ser capaz de venderse por separado de la empresa (de lo contrario la valoración de la marca pasa a ser igual a la valoración de empresa). • Debe haber un valor de prima sobre el producto básico equivalente.

Walmart, Google y Coca-Cola fueron las marcas con mayor valor en 2010. El valor de estas marcas representó el 24%, 37% y 48% del valor total del negocio, lo cual indica que por más valiosa que se considere la marca, sería difícil que fuera similar al valor del negocio. 3 Reputación corporativa incluye no sólo la responsabilidad social corporativa, sino también cuestiones como la ética empresarial, las relaciones laborales, la correcta gestión de la diversidad, cuestiones medioambientales, imagen de marca tanto emitida como percibida por parte de los clientes internos y externos que permiten de algún modo valorar los activos intangibles de la Compañía, mediante un factor estadísticamente significativo tanto en la capitalización del mercado como en las posiciones de riesgo de crédito.

A continuación se evidencian las ventajas y desventajas al aplicar los siguientes métodos o enfoques que deben ser considerados para la valuación de intangibles:

Enfoque de mercado: Comparación entre el objeto de análisis y activos de referencia o similares que se han vendido en el mercado. Las principales desventajas de este método o enfoque son: a) Poca información disponible acerca de las ventas de las marcas, y b) aún cuando dicha información está disponible, es difícil extrapolar de una marca a otra. Enfoque de costo: Basado en el costo fundamentado en el principio de sustitución y determina el valor de un activo individual mediante la cuantificación de la cantidad de dinero necesario para reemplazar la capacidad de servicio futuro de ese activo. La principal desventaja es la dificultad en la estimación de cuánto costaría crear una nueva marca equivalente ahora. Sería una hipótesis discutible basar la estimación en el costo histórico de la creación original de la marca, ya que parece tener poca relación con el valor actual de la marca, sobre la base de los otros enfoques para la valoración de la marca. Enfoque de capitalización de renta: Determinación del valor con uno o más métodos que convierten los beneficios económicos previstos en una sola cantidad presente. Las ventajas de este enfoque son: a) Una metodología más rigurosa para tomar en cuenta el crecimiento futuro de la marca, y b) un mecanismo para tener en cuenta el efecto de la fuerza de la marca en el nivel de riesgo asociado con los ingresos futuros. Sin embargo las ventajas de este enfoque tienen un costo: Se requiere un modelo de previsión para la marca que es desarrollada. Este modelo debe incluir previsiones para los próximos cinco años de ingresos, márgenes (costos), el capital total atribuible a la marca y la tasa de descuento estimada que se utilizará en el cálculo del valor presente neto. La complejidad para la valuación de marcas como intangibles se indica a continuación: •

Subjetividad en la contribución de la marca para la generación de ingresos, es decir, ¿Qué tanto contribuye la marca a la venta de los productos y servicios?

•

Bases de datos especializadas y actualizadas. En el caso de las marcas, actualmente es un reto encontrar contratos de regalías suficientes y de fecha reciente, para obtener una muestra confiable.

VALUACIÓN DE MARCAS

•

Considerar que el valor de la marca refleje una razonabilidad versus el valor total del negocio. Por ejemplo, Wal-Mart, Google y Coca-Cola fueron las marcas con mayor valor en 2010. El valor de estas marcas representó el 24%, 37% y 48% del valor total del negocio, lo cual indica que por más valiosa que se considere la marca, sería difícil que fuera similar al valor del negocio.

Las marcas y negocios de menor tamaño tienen mayor riesgo, por lo que hay que reflejar un descuento por tamaño. Para el caso de los negocios, hay estadísticas relativamente sólidas para agregar primas por tamaño, pero en el caso de los intangibles es difícil obtener una referencia en el mercado.

•

En el caso de activos intangibles que se valúen a través del método de utilidades en exceso, se deben considerar los activos (tangibles e intangibles) que contribuyen al valor del activo intangible sujeto a valuación. Es decir, reducir el efecto de los activos contributorios. Uno de los factores que puede ser subjetivo para esta consideración es que hay que estimar el rendimiento esperado de cada uno de los activos contributorios.

VALUACIÓN Y PROPIEDAD HORIZONTAL

La valuación de bienes de la propiedad horizontal es relativamente compleja, por lo que requiere que el valuador tenga buen conocimiento de la Ley 675 de 2001 para que pueda cumplir con el encargo de manera eficiente, garantizando la conservación de los intereses de los copropietarios.

La valuación de bienes en la

Propiedad Horizontal

Por: Guillermo Rico Ospina Valuador Miembro Junta Directiva Lonja Propiedad Raiz del Tolima

a Ley 675 de 2001 recogió y armonizó en un solo cuerpo normativo las disposiciones relati relativas en el régimen de propiedad horizontal, que se encontraban dispersas en tres leyes y dos decretos reglamentarios. LA NORMA TÉCNICA SECTORIAL COLOMBIANA NTS I-01 INFORME DE VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES URBANOS encamina de manera especial la valuación de bienes inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal conforme a los contenidos 11.6, 11.9, 12.6 y 12.7.

También, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi en la Resolución Número 620 de 2008, Artículo 18º - Avalúos de bienes sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, enfatiza sobre los bienes comunes, determinaciones en concordancia con la Ley 675 de 2001. El régimen legal vigente accede a la información valuatoria básica para bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal, la cual debe reflejarse en las escrituras públicas de constitución y modificación de los Reglamentos de Propiedad Horizontal, en cuyo texto mínimo deben estar determinados los bienes privados, los bienes comunes, la sectorización de los

bienes y servicios comunales, los criterios de ponderación indicativos de los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución según fuere el caso. Sobre los bienes comunes aún persisten diversas interpretaciones en la percepción de que corresponden solamente a las zonas o áreas de circulación, de uso social y de recreación, concepto que tergiversa totalmente el espíritu de la Ley y desfigura la valuación de la propiedad horizontal particularmente relacionada para seguros.

Solamente con apoyo del Reglamento de Propiedad Horizontal, ciertamente el valuador puede verificar el número total de edificios y bienes privados que conforman la agrupación o conjunto en donde se realiza el encargo, tipo del bien inmueble, uso actual, construcción, bienes comunes y dotación comunal. Las escrituras de adquisición de bienes privados son insuficientes para la información, en virtud de que hacen referencia únicamente al bien motivo de traspaso, mencionando el instrumento de constitución y modificaciones existentes, a los cuales el adquiriente implícitamente se adhiere habitualmente sin conocerlos. El valuador debe tener buen conocimiento en cuestiones fundamentales que frecuentemente son desapercibidas en relación con el objeto de la valuación comercial o de mercado y para seguros.

Valoración Comercial o de Mercado Es la cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de valuación, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las partes actúan con la información suficiente de manera prudente y sin coacción. En esta valuación primordialmente debe tenerse en cuenta el género que constituye la propiedad horizontal con sus particularidades: • • • • • • •

Edificio – Conjunto – Unidad Inmobiliaria Cerrada Uso Residencial – Comercial – Uso Mixto Bienes Privados - Bienes Comunes Bienes Comunes Esenciales – No Esenciales – Uso Exclusivo Expensas – Módulos de Contribución (Cuotas de Administración) Coeficientes de Copropiedad Área Privada Construida – Área Privada Libre

Los bienes comunes pertenecen a cada uno de los propietarios de bienes privados, en la proporción de los derechos conforme a los coeficientes de copropiedad. Es significativo recordar que con anterioridad a la expedición de la Ley 675 de 2001 y de concluir el término de transición de esta Ley, la Revista VALUACION VISIÓN Y PERSPECTIVA R.N.A. en sus ediciones de junio y septiembre de 2001 presentó el Estudio Valoración de Locales Comerciales y en la edición de noviembre de 2002 publicó un trabajo sobre la Incidencia de las Cuotas de Administración en el Valor de los Inmuebles, conocimientos que puestos en práctica coadyuvan a hacer mejor el encargo de valuación comercial o de mercado a la propiedad horizontal. 29

VALUACIÓN Y PROPIEDAD HORIZONTAL

Valoración para Seguros El régimen de propiedad horizontal vigente, conforme al Artículo 15, obliga a todos los edificios o conjuntos la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto los bienes comunes, con el objeto de garantizar la subsistencia del sistema de propiedad horizontal y conservar los intereses de los copropietarios: •

De acuerdo con los Artículos 13, 14 y 15 de la Ley 675 de 2001, es obligatoria la reconstrucción en caso de destrucción parcial.

•

Los copropietarios deben concurrir a la reparación de los bienes comunes, que en la práctica corresponden aproximadamente a un 80% del área construida.

Los seguros por valores irrisorios o sectores del edificio ponen en serio peligro los intereses de los copropietarios, por lo tanto deben cubrir toda la construcción o construcciones y no parte de ellas. De acuerdo con las normas legales sobre los seguros, Artículos 1088 y 1087 del Código de Comercio, el seguro es un contrato de mera indemnización y no podrá constituir para el tomador fuente de enriquecimiento. En consecuencia, la valoración para seguros debe corresponder al Valor de Reposición de los bienes objeto del seguro, entendiendo como valor de reposición el costo de obtener un bien nuevo de características iguales o similares. En algunas pólizas de seguro se procura que la suma asegurada corresponda al valor de reposición, mientras que en otras pólizas solicitan como suma asegurable el valor real o valor actual del bien, acogiendo como tal el valor de reposición menos un demérito ocasionado por el uso y desgaste a que ha sido sometido. Las pólizas de seguros son muy específicas en cuanto a cuál debe ser el valor asegurado, por eso en algunos casos se puede excluir de la suma asegurada el valor de las cimentaciones; o en otros se exige que se excluyan los costos de instalación y montaje. Todas estas consideraciones son fundamentales al determinar la valoración para seguros, evitando al tomador de la póliza incurrir en los siguientes errores: • •

Infraseguro (Menor Valor) Supraseguro (Mayor Valor)

La valuación para seguros de la propiedad horizontal es relativamente compleja, por lo que requiere que el valuador tenga buen conocimiento de la Ley 675 de 2001 para que pueda cumplir con el encargo de manera eficiente, garantizando la conservación de los intereses de los copropietarios.

Profesionalización de la

actividad valuatoria Por: Tulio Zambrano Abril Economista Director de Garantías y Bienes Recibidos en Pago BANCO DAVIVIENDA

os avalúos de bienes inmuebles que requiere el sector financiero para otorgar créditos hipote hipotecarios se viene realizando de tiempo atrás. La tarea ha sido ejecutada por personas técnicas, que al transcurrir de los años se capacitaron en las diferentes escuelas, en la academia y quizás algunos otros adquirieron el conocimiento a través de la experiencia personal. Día a día la solicitud de créditos crece, más aún con las ayudas y beneficios que el Gobierno otorga para la adquisición especialmente de vivienda, y por ende los avalúos son cada vez mayores. Esto significa que la tarea que antes era un tanto personal, con el tiempo se volvió masiva. Por eso, las entidades financieras han buscado optimizar el proceso y brindar un mejor servicio a sus clientes de crédito, por lo que han venido organizando esta labor, apoyando y coordinando a los peritos. A tal punto ha llegado esta tarea, que hoy en día algunas de las entidades cuentan con oficinas que coordinan esta actividad a nivel nacional y que están muy atentas para brindar al perito el soporte necesario y la compañía que requieran. Por intermedio de estas oficinas coordinadoras se ha organizado mejor el tema al interior de las entidades financieras, ya se consiguen bases de información de los peritos, contratos formales por la prestación del servicio y además se está exigiendo para su vinculación, la presentación de la hoja de vida con los respectivos documentos que certifiquen su conocimiento y experiencia. Todo esto debe estar acompañado de la tarjeta profesional, para lo cual se solicita que los profesionales tengan estudios superiores relacionados con dicha actividad y presenten los respectivos registros vigentes con los entes que los acreditan, como el Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas. Todos estos esfuerzos están encaminados a que la actividad valuatoria sea cada vez más profesional y ofrezca las garantías debidas a todos los usuarios de los créditos financieros.

VALUACIÓN DE INFRAESTRUCTURA

Valoración de predios

en proyectos de infraestructura Por: Liborio Martín Plata Casas Ingeniero Industrial especialista en Gerencia Financiera Gerente Alianza Inmobiliaria S.A. Bucaramanga

l final de la primera década del siglo XXI per permitió al departamento de Santander ver sobre una realidad el inicio de la construcción de la Central Hidroeléctrica del Río Sogamoso (HI (HIDROSOGAMOSO), proyecto que estará generando en noviembre del 2014, ochocientos veinte (820) megavatios/hora.

El proyecto en general interviene las zonas rurales de seis municipios: Betulia, San Vicente de Chucuri, Girón, Zapatoca, Lebrija y Barrancabermeja, en cerca de 21.000 hectáreas, con un área inundable de 69,6 km2.

El caso de Hidrosogamoso en el departamento de Santander revela los vacíos y las inequidades de la normatividad respecto de la valoración de los predios que se afectan o se impactan por la realización de un proyecto específico.

VALUACIÓN DE INFRAESTRUCTURA

La importancia del proyecto desde el marco de la ciencia valuatoria muestra una vez más la carencia que existe en Colombia de una reglamentación unificada para la práctica de los avalúos, en la búsqueda del tan anhelado “valor comercial” o el “justi-precio” de los bienes, pues toda Ley que en su vigencia genere la necesidad de valorar alguna afectación lleva consigo la norma de cómo determinar estos valores. La Ley 388 de 1997 de Ordenamiento Territorial y su decreto reglamentario 1420 de 1998 estableció la reglamentación para la práctica de avalúos por enajenación voluntaria o forzosa, permitiendo la expedición de la Resolución 768 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), posteriormente derogada por la Resolución 620 de septiembre de 2008 del mismo IGAC, en donde se establecen las metodologías valuatorias para estimar el “valor comercial” de los predios. Esta reglamentación incluye la valoración de “lucro cesante”, con el fin de reconocer al afectado el detrimento producido en aquellos bienes generadores de renta, estimando esta afectación en un máximo al equivalente de 6 meses de la renta neta mensual generada por la activi dad comercial en el predio.

1. Elaborar un manual con los valores unitarios que sirvan de base para liquidar los inventarios de los bienes que habrán de afectarse con la obra. 2. Determinar el avalúo comercial de los predios. 3. Dirimir los conflictos que se presenten en la determinación de inventarios y las áreas. Prácticamente esta reglamentación entrega la responsabilidad de la estimación de los valores a una ‘comisión’ y el papel del avaluador se reduce al de un simple inventarista, dado que la comisión establece el valor unitario que “sirve de base para liquidar los inventarios de bienes”, o sea que estos avalúos no requieren de avaluadores sino de “cotejadores” de inventarios. Queda a criterio de dicha comisión, si para establecer los valores unitarios y los valores comerciales de los predios utilizan las metodologías establecidas por la Resolución 620 de 2008 del IGAC.

La reglamentación entrega la responsabilidad de la estimación de los valores a una ‘comisión’ y el papel del avaluador se reduce al de un simple inventarista, dado que la comisión establece el valor unitario que “sirve de base para liquidar los inventarios de bienes”, o sea que estos avalúos no requieren de avaluadores sino de “cotejadores” de inventarios.

Los proyectos eléctricos también están reglamentados por la Ley 56 de 1981, cuyo objeto principal es dictar normas sobre obras públicas de generación eléctrica, acueductos, sistemas de regadío y otras, regulándose las expropiaciones y servidumbres de los bienes afectados por tales obras. Esta Ley, reglamentada por el Decreto 2014 de 1982, estableció hace 30 años que para realizar los avalúos se debía nombrar una comisión, integrada por tres representantes: uno de la empresa dueña del proyecto, otro de los propietarios y otro del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, todos con conocimientos en avalúos. La comisión tiene las siguientes funciones:

Ahora bien, frente al tema del “lucro cesante”, la Ley 56 de 1981 lo manifiesta como una “prima del negocio” y la liquida así:

“La prima del negocio se pagará cuando dentro del predio existan establecimientos comerciales o industriales y será equivalente al 25% de las utilidades líquidas del establecimiento, según la declaración de renta del año gravable anterior a la declaratoria de utilidad pública”. Este valor del 25% equivale a la mitad ofrecida por el Decreto Reglamentario 1420 de 1998 de la Ley 388 de 1997, luego guarda el equilibrio necesario para llevar a cabo las negociaciones. Estas discrepancias de valores generadas por la falta de unidad de criterio en la manera de compensar los bienes declarados de utilidad pública son la causa de la demora en la realización de proyectos de infraestructura, ya que los propietarios consideran que no se está valorando el verdadero perjuicio que ellos reciben y tienen que recurrir a un Juez de la República para que corrija los errores plasmados en la leyes.

VALUACIÓN DE INTANGIBLES’

El avalúo

de intangibles

os intangibles constituyen gran parte del valor de las empresas. Normalmente, emprelos balances de las empre tangisas reflejan el valor de los tangi bles, es decir, los activos monetarios (bancos, cuentas por cobrar, inventarios) o los activos fijos (inmuebles, vehículos, maquinaria). Cuando le restamos los pasivos monetarios obtenemos lo que se denomina “patrimonio del balance”, cifra que debe reflejar el valor que tienen los accionistas declarado en el balance. Pero esto no vale la empresa. Este sería el valor “estático” de la empresa o negocio, pues estamos considerando todos los activos sin funcionar, sin producir, como si estuvieran a la venta en el mercado.

Valor en marcha

La Unidad Sectorial de Normalización del R.N.A. está desarrollando las normas técnicas de los avalúos intangibles, como un área muy importante de la valoración de activos. Sin embargo en los estrados judiciales y en los tribunales de arbitramento, son muchas las pericias de intangibles que se exigen en los procesos. Por eso, en el tema de valoración de intangibles en Colombia tenemos todo por hacer. Por: Oscar Borrero Ochoa Economista Gerente Borrero Ochoa y Asociados

Una empresa es algo más que los activos menos pasivos. Ese ‘más’ significa que está FUNCIONANDO. Y si la empresa está en operación genera utilidades, las cuales generalmente denominamos “utilidades operacionales”, porque provienen del funcionamiento o la OPERACIÓN de la empresa. Es decir, porque la empresa está en MARCHA. De ahí viene un intangible que se denomina “negocio en marcha” o “business value”. Si la empresa funciona puedo determinar las utilidades históricas operacionales con base en los balances anteriores. Esto me da una idea de lo que ha venido ganando el negocio por la simple operación. Observemos que denominamos “operativas” y no “netas”, porque la utilidad neta parte de la utilidad operativa y le suma las utilidades extraordinarias, es decir, aquellas que no proceden del negocio como tal, que bien podrían ser ventas de activos, ganancias financieras o de otros negocios. Una vez obtenida la utilidad neta se le restan los impuestos y obtenemos la utilidad des-

VALUACIÓN DE INTANGIBLES’

pués de impuestos, que es la de todas las empresas al terminar el año fiscal. Quien adquiere una empresa, compra un negocio que debe generar utilidades. Por lo tanto, el valor de la empresa estará en función de las utilidades operativas que obtiene hoy y puede obtener hacia el futuro. Por eso, uno de los métodos más prácticos para determinar el valor del negocio es el flujo de caja libre descontado. Otros lo aplican sobre el flujo de utilidades futuras descontado a valores presentes. Para ello, el avaluador debe determinar las utilidades operativas que ha tenido en los últimos 5 ó 10 años, examinar las verdaderas utilidades del negocio eliminando otros componentes del ingreso y del gasto, establecer proyecciones con base en modelos econométricos y proyectar el futuro de la empresa. Normalmente se aplican varias alternativas (optimista, media, pesimista y gerencial). Cuando se traen las utilidades a valor presente se tiene la base para determinar el valor de la empresa o lo que se denomina VALOR EN MARCHA. Es el valor de la empresa funcionando. Este valor se compara

con el patrimonio tangible o el que declara el balance y la diferencia es el Intangible total de la empresa. El comprador deberá pagar el Valor en Marcha y no el valor del balance, porque está adquiriendo un negocio con todos los intangibles de la empresa.

Cuáles son esos intangibles Hay muchos intangibles, pero los principales se resumen en la siguiente lista: • • • • • • • • • • • •

Valor en marcha de una empresa o negocio Marcas Good Will (comercial, industrial) Patentes Derechos de autor Franquicias Regalías El beneficio de la cosa establecida Ventaja de la COSA HECHA KNOW HOW Primas de inmuebles Primas de contratos y concesiones

El Valor en Marcha es el que agrupa todos los intangibles en una empresa. Cuando se adquiere una empresa o negocio se adquieren todos los intangibles: Good Will, marca, derechos, franquicias, primas, etc.

No es la suma de los intangibles, porque hay intangibles que se interceptan con otros. Por ejemplo, la marca tiene parte del Good Will. El Good Will tiene parte del Know How. Unos se mezclan con otros y a veces es muy difícil avaluar cada intangible por separado. Además del Valor en Marcha, que permite calcular el valor total de la empresa, los intangibles que más se valoran suelen ser: 1. Good Will: Tiene técnicas y metodologías independientes para calcularlo. El Good Will no se vende por separado de la empresa. Se suele calcular para colocarlo en el balance en el renglón de intangibles según el PUC.

2. Marca: Es más difícil de estimar, pero puede hacerse. Requiere mayor información, y especialmente encuestas de ‘top of mind’. Pero la marca se puede vender sin que se acabe la empresa. 3. Franquicias y regalías: Se pueden calcular por separado de la empresa. Es el uso de la marca y del Good Will de la empresa o negocio que cede el uso de la marca mediante un pago. 4. Know How: En las empresas de servicios se confunde con el Good Will y entonces se puede calcular por el mismo procedimiento. 5. Primas de contratos y concesiones: Se calculan con base en las utilidades futuras que tendrán

VALUACIÓN DE INTANGIBLES’

para los propietarios o concesionarios. Pero hay que aplicar márgenes de riesgo y ser cuidadosos con la tasa de capitalización. 6. Derechos de autor: Se valora con base en las ventas futuras y regalías para el autor. Se aplican márgenes de riesgo.

El avaluador de intangibles Los métodos de valoración de un intangible se basan en las correctas proyecciones de las utilidades o de la empresa y del buen análisis de la historia de la empresa. Pero también se deben tener en cuenta las

condiciones futuras del país, de la economía mundial, del sector económico en que se encuentra y lo que es más importante, de las decisiones gerenciales y de la correcta administración del negocio. Un nuevo empresario puede dañar todo el intangible adquirido o duplicarlo en cuestión de pocos años. Por eso el valor del intangible tiene corto plazo, tal vez uno o dos años, ya que las condiciones pueden cambiar. Cuando se adquiere una empresa se compra en ese momento, con base en los valores históricos y las proyecciones esperadas “ceteris paribus”, es decir, pensando en que las demás condiciones de la economía y los negocios no cambien.

El avaluador de intangibles debe conocer varias disciplinas: contabilidad, economía, finanzas, mercadeo, estadística y administración. No es un trabajo mecánico o estadístico. Requiere adentrarse en el conocimiento de la empresa y en las expectativas sectoriales del negocio.

VALUACIÓN DE INTANGIBLES’

VALOR EN MARCHA es el valor de la empresa funcionando. Este valor se compara con el patrimonio tangible o el que declara el balance y la diferencia es el Intangible total de la empresa. El comprador deberá pagar el Valor en Marcha y no el valor del balance, porque está adquiriendo un negocio con todos los intangibles de la empresa.

El Registro Nacional de Avaluadores ha venido analizando la conveniencia de incorporar en sus Registros a los expertos avaluadores de intangibles. Hasta el momento se tienen las especialidades de Avalúos Urbanos, Rurales, Maquinaria y Equipo y Maquinaria Móvil. Pero falta una parte muy importante de los bienes o activos de las empresas: los intangibles. La Unidad Sectorial de Normalización del R.N.A está desarrollando las normas técnicas de los avalúos intangibles, como un área muy importante de la valoración de activos. Es importante destacar que se han publicado 11 documentos entre normas y guías técnicas, entre ellos los de informes de valuación de bienes urbanos, rurales y generales. Así mismo se espera que la norma técnica sobre metodologías para la valoración de intangibles esté en consulta pública hacia el primer trimestre de 2012.

Lamentablemente la transferencia de conocimiento en el área de los intangibles es muy escasa. No existen libros en castellano -y son pocos en inglés- que desarrollen las técnicas de valoración intangible. Tampoco se dictan cursos ni seminarios sobre el tema de los intangibles. La mayor parte de la información que se recolecta es legal, acerca de marcas y patentes. Pero poco hay sobre metodologías y experiencias de valoración en los activos intangibles. Sin embargo en los estrados judiciales y en los tribunales de arbitramento, son muchas las pericias de intangibles que se exigen en los procesos. Por eso, en el tema de valoración de intangibles en Colombia tenemos todo por hacer.

NEUROVALUACIÓN

Neurovaluación:

Desafío ético y científico Del cerebro y sólo del cerebro provienen nuestros placeres, alegrías, risas y humoradas, así como nuestras aflicciones, sufrimientos, penas y lágrimas...”. Hipócrates Por: Edwin Perez Carvajal Ingeniero Catastral y Geodesta. Especialista en Avalúos Docente Universidad Distrital Francisco José de Caldas

n pleno siglo XXI, cuando los avances tecnológicos y la evolución de la sociedad hacen posible que los paradigmas de la humanidad sean por lo menos discutidos, surgen a escala mundial nuevas y diferentes formas de interpretar los fenómenos naturales, sociales y económi económicos. El hombre ha encontrado o por lo menos ha buscado interpretar y expli explicar el universo, acudiendo a doctrinas y conocimientos otrora inimaginables. En temas económicos, por ejemplo, los clásicos basados en métodos deductivos actualmente están siendo -en el mejor de los casos- debatidos. Gary Backer, economista exponente de la Escuela de Chicago obtuvo el premio nobel de Economía en 1992 por sus trabajo sobre “El Capital Humano”, con el cual llevó la microeconomía a los umbrales del comportamiento humano, fuera del mercado. En 2002, el economista Vernon Smith y el psicólogo Daniel Kahneman obtuvieron el premio nobel de economía en reconocimiento a sus trabajos sobre economía empírica, proponiendo que la economía no debe considerarse como una ciencia no experimental y que al contrario debe centrarse en la formulación de nuevas teorías a partir de experimentos de laboratorio, generando de esta manera las bases de lo que hoy se conoce como Neuroeconomía. La Neuroeconomía es una ciencia en ciernes que busca explicar los procesos de selección de los individuos, basándose en procedimientos inductivos, que combinan la neurociencia, la economía y la psicología. La Neuroeconomía se concentra en las elecciones personales y en los fenómenos cerebrales y mentales que las originan. Los economistas clásicos y neoclásicos desprecian los comportamientos individuales de la población bajo la hipótesis de que las leyes económicas se basan en los comportamientos colectivos y no en decisiones personales.

Pero, ¿qué hay detrás de las conductas humanas? ¿Cómo y por qué se toman las decisiones económicas? ¿Cómo comportamientos individuales que fundamentan las elecciones personales, pueden convertirse en com38

portamientos colectivos y elecciones masivas? ¿Cómo estas conductas colectivas se propagan o se concentran geográficamente? Estos temas son abordados por otra nueva ciencia, la Epidemiología Científica. Con el florecimiento de estas neurociencias, el hombre, la sociedad y las ciencias en general están condenados a evolucionar. El neuromarketing o neuromercadeo, por ejemplo, estudia la influencia de la publicidad y los medios de comunicación sobre el cerebro humano, buscando poder predecir la conducta y las decisiones de los consumidores. Sin embrago, los enemigos de estas técnicas de la mercadotecnia modeRna censuran lo que a su modo de ver son procedimientos invasivos para la intimidad de las personas, que pueden llegar a manipular las decisiones de consumo del cliente, sesgando las emociones personales a preferir ciertos productos del mercado. En un ambiente socioeconómico tal, el horizonte puede verse pesimista o halagador pero en cual-

quier caso es apasionante. Podríamos conjeturar sobre diferentes perspectivas en dicho escenario, la del productor, la del consumidor, la del Estado, pero tal vez una de las más excitantes será la del valuador. Imaginemos cómo se abordaría un encargo valuatorio en este hipotético mercado. Al eterno antagonismo entre teorías univalentes y multivalentes se sumarían otras encrucijadas, algunas de orden ético y otras de carácter técnico. Si conforme a las directrices del pensamiento económico moderno el valor se forma en el cerebro, ¿un valuador deberá estimar la percepción de éste para el individuo o en su lugar la cuantía creada en su mente? Es decir, ¿deberá recurrir a la neurología o a la psicología como fundamento de su valuación? O según los fundamentos de la economía clásica, ¿el valuador debe estimar las tendencias de los conceptos de valor, ya no de los individuos sino de las poblaciones?

En cualquiera de los casos, el valuador sustenta sus informes y su valuación en la “información de mercado”, que no es otra cosa que datos recolectados en la zona de estudio, reflejo del comportamiento y la preferencia de los consumidores. Pero esos datos a la luz de las neurociencias pueden tener información adjunta que subyace de diferentes fuentes: • En primer lugar, más que la preferencia de los consumidores, las evidencias del mercado recolectadas por el valuador podrían estar indicando las necesidades de los productores o bien ser producto de la intervención de los publicistas o de los mercadotecnistas. • Por otra parte la información obtenida por el valuador en el mercado refleja preferencias

individuales afectadas por predisposiciones genéticas, culturales, raciales, políticas o religiosas o simplemente no gozan de un sustento racional, como ya lo han comprobado algunas investigaciones en neuroeconomía, mediante las cuales se evidencia la irracionalidad, el capricho y el riesgo en algunas decisiones y elecciones individuales. En consecuencia, los valuadores

mismos en el proceso de estimación del valor no son ajenos a los fenómenos neurológicos, psicológicos, genéticos y socioculturales, y también son objetivo de la publicidad y la mercadotecnia. Es decir que el ejercicio valuatorio también esta afectado por los fenómenos que el valuador intenta percibir y medir desde los datos, pero que no advierte en sí mismo y en su análisis.

En estas circunstancias surgen interrogantes de fondo. ¿El ejercicio valuatorio debe aislarse de tales circunstancias para seguir estimando y reportando lo que hasta ahora? ¿O por el contrario debe intervenir alertando sobre los posibles inconvenientes de redundancia cíclica provocados cuando el mercado altera el comportamiento de los individuos para inducirlos a determinado consumo, y luego captura la información que emana del mercado para inferir sobre el probable comportamiento del consumidor, que como hemos visto habría perdido a estas alturas su autonomía y al igual que los valuadores su papel en el mercado? La participación del sector valuatorio debe ir mas allá, llegando a generar cuestionamientos en temas éticos y bioéticos, o en el mejor de los casos eliminando los paradigmas que han cimentado el quehacer valuatorio hasta nuestros días. Evolucionar para erguirse, ya no como una actividad sino como una ciencia neurológica, social y económica.

NORMALIZACIÓN

Calidad en los servicios:

Una perspectiva desde el mercado Una mirada que destaca la importancia de la normalización técnica en el desarrollo de la actividad valuatoria y una invitación a los profesionales del ramo para que participen del trabajo de los comités técnicos y demás foros creados para la elaboración y difusión de las normas que regulan su quehacer en el país. Por: Germán Nava Gutiérrez Ingeniero Civil Director de Normalización del ICONTEC

a normalización técnica es una actividad enca encaminada a establecer los requisitos que deben elacumplir los productos y los servicios que se ela boran y prestan en todo el mundo y se caracte caracteriza por su desarrollo mediante consenso, amplia par participación de todos los interesados y transparencia en la gestión de su proceso. Adicionalmente tiene carácter voluntario, es ejecutada universalmente y en diferentes niveles por los denominados organismos de normalización, sean éstos de cobertura internacional, regional, nacional, de asociación o de empresa, con el fin último de propender por una calidad mínima para el consumidor. Este proceso de normalización tiene como elemento tangible la norma técnica, que es uno de sus productos fundamentales y que en últimas es el medio para alcanzar y medir las bondades de los servicios, independientemente de su sencillez o de su mayor o menor grado de complejidad. Esta contextualización es fundamental para mencionar que la labor normativa es de carácter global y que la manera como se ejecuta obedece a lineamientos inter-

nacionales y de igual manera sus impactos tienen este mismo alcance. En este sentido podemos mencionar que el Acuerdo de la Organización Mundial de Comercio (OMC), del cual Colombia forma parte activa, contiene entre sus disposiciones unas relacionadas con los denominados Obstáculos Técnicos al Comercio (OTC), que son los relacionados con las normas técnicas, los reglamentos técnicos y los procedimientos de evaluación de la conformidad (acreditación, certificación, metrología, pruebas y ensayos). Estas disposiciones establecen las condiciones bajo las cuales se deben adelantar estas actividades y que por nuestra condición de miembros de este Acuerdo debemos cumplir. A nivel nacional lo anteriormente expuesto está recogido en el Decreto 2269 de 1993 que Organiza el Sistema Nacional de Normalización, Certificación y Metrología, hoy denominado Subsistema Nacional de Calidad y que forma parte del Sistema Nacional de Competitividad. Este Decreto define orientaciones sobre cada uno de los componentes antes señalados y en lo relativo a la normalización confirma que existe un Organismo Nacio-

NORMALIZACIÓN

nal de Normalización en Colombia (ONN) que es el ICONTEC y adicionalmente crea las Unidades Sectoriales de Normalización (USN), cuya finalidad es la de es la de apoyar al ONN en los sectores económicos de interés para promover la cultura, filosofía e importancia de trabajar con normas técnicas de alcance inteRnacional, para poder competir más adecuadamente en los mercados globales y proteger las necesidades de los consumidores.

En materia de servicios, la actividad normalizadora es relativamente reciente en el mundo, a pesar de que existen algunas normas desde hace varios años que podemos considerar eventualmente aisladas de una política mundial movida hoy por el crecimiento y la importancia económica de los distintos servicios y su impacto en los consumidores. Valga en esta línea mencionar los servicios de salud, cuya globalización es evidente, los servicios bancarios, los servicios de tercerización de actividades, los servicios informáticos que ya son parte de nuestro día a día, la seguridad social cuyo principal exponente en asuntos normativos es la responsabilidad social, los servicios de turismo en todas sus modalidades, los servicios de consultoría, los servicios de educación y obviamente los servicios valuatorios, cuyo alcance es de carácter transversal para algunos sectores de la economía. La ISO (International Organization for Standardization), uno de los más reconocidos organismos de normalización a escala mundial, tiene entre sus comités uno sobre políticas para el consumidor (COPOLCO), que pretende ayudar a los consumidores a beneficiarse de la normalización, a tener en cuenta sus puntos de vista y a ser un foro para el intercambio de información sobre las experiencias de los consumidores en relación con el uso y aplicación de las normas técnicas. De este foro han salido iniciativas mundiales para adelantar normas técnicas sobre los servicios de facturación, los servicios relacionados con la tercera edad y los discapacitados, sobre el “doping” en los deportistas y sobre la seguridad en productos de uso por parte de infantes y adultos. Esto es solamente una muestra representativa del auge de la normalización técnica por la necesidad e importancia de los servicios en el mundo, que ya representan -por ejemplo en materia de empleo- un rubro mayor del que absorben las empresas de manufactura, principal fuente de referencia para la elaboración de normas técnicas hasta el siglo pasado. Los servicios sin duda alguna seguirán creciendo y demandando una mayor atención en asuntos de definición de parámetros de calidad, esto es de establecimiento de normas técnicas, para aprovechar la transferencia tecnológica que éstas representan y para generar una óptima protección a los usuarios y consumidores en general. Es un terreno abonado para que se siga gestionando el desarrollo de normas para la actividad valuatoria y el servicio de avalúos, cuyo alcance debe servir de marco de referencia para unificar los procesos de prestación de estos servicios y usar los requisitos que universalmente se aplican, garantizando de esta manera un servicio óptimo y de acuerdo con las necesidades y exigencias de los clientes.

Finalmente quiero mencionar la labor que en asuntos normativos ha realizado y debe seguir realizando la USN del Registro Nacional de Avaluadores, para dotar con normas técnicas al sector y así apoyar con estas herramientas en mayor grado su profesionalización y calidad en la prestación de los servicios relacionados, para lo cual es fundamental que los profesionales del ramo se sigan congregando alrededor del trabajo de los comités técnicos y demás foros creados para la elaboración y difusión de las normas y obtener de este modo documentos de consenso, adecuados a las necesidades nacionales y orientados con parámetros internacionales.

NORMALIZACIÓN

Importancia de la

NORMALIZACIÓN

DE AVALÚOS en Colombia

a normalización es la actividad que estandari estandariza y permite que se pueda entablar un mismo lenguaje para procesos repetitivos y comunes, por lo cual la adopción e implementación de la normalización en el ejercicio valuatorio es uno de los motores para alcanzar la profesionalización de la actividad y garantizar al usuario un trabajo de calidad. Gracias a la asesoría y apoyo permanente del ICONTEC y a todo el trabajo de profesionales interesados en la estandarización del sector valuatorio que han estado presentes durante los últimos cuatro años, es posible contar hoy día con seis normas y cinco guías de esta estructura normativa, que equivaldrían al 26,19% del total de 42 normas proyectadas. Esto refleja el empeño y dedicación de toda la unidad sectorial que trabaja en la aplicación y adopción de nuestras normas y guías en el mercado, además de servir de herramienta a la profesionalización de la actividad y a un aumento en la calidad de los trabajos valuatorios. La USN AVSA está integrada por el Consejo Técnico y los diferentes comités, que de manera conjunta son los responsables de la elaboración de las normas y guías técnicas sectoriales en temas valuatorios. Estos importantes documentos siguen una temática específica como las metodologías, los contenidos de los informes, los requisitos de los valuadores para cada uno de los tema afines.

Por: Luis Alberto Alfonso Ingeniero catastral y Geodesta Subdirección Técnica R.N.A.

Actualmente, la Unidad cuenta con cuatro comités: Comité 221 - “Valuación de Intangibles” Comité 222 - “Generalidades de Valuación” Comité 223 - “Valuación de Bienes Muebles” Comité 224 - “Valuación de Bienes Inmuebles”

Cada comité está integrado por los diferentes actores involucrados con los temas valuatorios, de manera que se garantice la imparcialidad y transparencia en todo el proceso. Mediante consenso, estos comités establecen los requisitos fundamentales para el oficio de avalúos, en cuanto a calidad, seguridad, protección al medio ambiente y a la vida, del mismo modo que se realiza la normalización en el ámbito internacional. Sea esta la oportunidad para invitar a todas las personas naturales y jurídicas para que participen dentro los comités en la elaboración de las normas y guías técnicas sectoriales y se vinculen a la USN AVSA para fortalecer y enriquecer estas herramientas, que harán del oficio de los avalúos un servicio más profesional. El Registro Nacional de Avaluadores, a través de la USN AVSA, seguirá su trabajo abnegado en la tarea de buscar mediante la normalización la clave para que todos los valuadores en Colombia tengan las mismas directrices, requisitos y orientaciones, de manera que se pueda establecer un mismo lenguaje y un modelo por seguir en el desarrollo de la actividad.

No deje que otros decidan por usted. Participe.

Valuadores Certificados por el R.N.A. en Colombia Este es el listado vigente de Valuadores Certificados por el Registro Nacional de Avaluadores. Está clasificado en orden alfabético por cada Consejo Regional de Avaluadores (CRA). Para facilitar la búsqueda se incluye número de matricula y especialidad (ESP)

U: Urbano R: Rural ME: Maquinaria y Equipo MM: Maquinaria Móvil

ANTIOQUIA Y CHOCÓ

R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

TELÉFONO

2075

HOYOS GOMEZ GUSTAVO ANTONIO

3117339637

3148889154

3135

HOYOS MESA DIANA LIGIA

2800340

AGUDELO MESA LUZ AMPARO

U R

310 41920 52

ALVAREZ ALVAREZ JOSE ALBERTO

U R

3113011503

2094

JARAMILLO ZULUAGA JORGE ENRIQUE

R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

3097

ACEVEDO ESCOBAR JORGE MARIO

343 160 6

ESP.

U R

TELÉFONO

3108956455

1977

ALVAREZ TORO MAGALLY

3104387589

3150

JARAMILLO MARIN RODRIGO

31720 58

1823

ARAMBURO MISAS IVAN DARIO

3104246913

1985

ARANGO MORALES ROQUE ANTONIO

1061

JARAMILLO RENDON CARLOS AUGUSTO

3104190778

2003

ARBELAEZ CARDONA BEATRIZ EUGENIA

1010

LONDOÑO RAMIREZ LUIS EDUARDO

U R

3122307383

2084

LONDOÑO SÁNCHEZ JUAN DIEGO

U R

3138

ARISTIZABAL BETANCUR JUAN MANUEL

3154114155

1832

LOPEZ HENAO FABIAN

3089

LOPEZ ZULUAGA ELKIN

3007843659

1874

ARRAZOLA LARA CARLOS ANDRES

31130 35591

1973

MAYA OSPINA CARLOS EDUARDO

3007771793

1116

ARRAZOLA MOLINARES JORGE ELIECER

U R

3113315275

3118

MEJIA JARAMILLO RODOLFO ALEJANDRO

U R

311634820 0

ARREDONDO SANCHEZ WILSON DE JESUS

U R

3104603177

3040

MEJIA QUINTERO FRANZ DENZIL

U R

3113221245

1666

ARROYAVE RINCON HERnaN DARIO

U R

1607

MENA BLANDON JAZMED

U R

3117762145

MERINO VELASQUEZ RODRIGO

U R

3104499441

J 015

AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA S.A.

338 2096

U R

3155325857

823

BEDOYA PIZARRO BEATRIZ HELENA

U R

3154949716

MONTOYA OSORNO CELSA CLISNAHIFE

1862

BETANCOURT URIBE YASID

U R

3112916450

1817

MUÑOZ GOMEZ ALVARO DE JESUS

U R

3155585057

205

BOTERO ANGEL JOSE DARIO

U R

3158291846

1190

MUÑOZ RIOS JORGE ARMANDO

U R

3134454

690

BRAVO RESTREPO CARLOS ENRIQUE

U R

3108234636

065

OCHOA OCHOA FRANCISCO LEON

1386

BUILES TOBON HECTOR DARIO

U R

31174670 90

1952

OCHOA URIBE MARIA CRISTINA

1884

BUSTAMANTE LEDESMA FRANCISCO DARIO

U R

1457

CARDONA BEDOYA GUSTAVO ALBERTO

U R

1801

1981

CARDONA PAREJA EDWIN HERnaNDO

634

CASTRILLON OBERNDORFER DITER RAUL

635

CASTRILLON RESTREPO DIEGO

718

CASTRILLON RESTREPO RICARDO

1846

COLORADO RESTREPO NICOLAS AUGUSTO

U R U

U U R ME

2383079 3003952057

3116248429 4480727

3007820849 3104080365 3104053221

5315881 3154713644

U R ME

3104482827

30 0 6125731

3050

OSORIO OCAMPO OSCAR ANIBAL

3154348547

3124

OSPINA ECHEVERRI ANGELA MARIA

31170 0 8768

2079

OTALVARO CARDONA LUIS GUILLERMO

310 4541172

1369

PALACIO VELEZ JAVIER IGNACIO

310 6

PAREJA BOLIVAR CLAUDIA MARIA

U R

3103880952

3148501719

3155035539

3080

PELAEZ ARROYAVE DIEGO ALEJANDRO

3116434374

U R

31550 27438

3075

PELAEZ MEJIA MARCELA

3104150105

U R

3155035534

1687

PEREZ PENAGOS ROGELIO ANTONIO

U R

31138690 60

1790

PEREZ PEREZ JUAN FERNANDO

U R

3104370293

3039

POSADA CALLE GUILLERMO

3014039691

247

POSADA SALDARRIAGA JUAN CRISOSTOMO

U R

3004433709

U R

3146318139

706

DAMATO BETANCUR DANIEL

2044

DUQUE BECERRA FERNANDO

U R ME

3007866631

3104349335

1179

ECHEVERRI CORREA LUIS FERNANDO

1984

ECHEVERRI CUARTAS BEATRIZ EUGENIA

U R

3105449675

3108235930

3028

ELEJALDE CORREA DARIO

3176388453

3098

ESCOBAR BUSTAMANTE LAURA PATRICIA

3113760 592

2093

ESTRADA GARCIA FEDERICO

3154090 053

2078

FERnaNDEZ VASQUEZ STALIN DE JESUS

U R

3117712315

3027

GALEANO CIRO FERLEDY DE JESUS

U R

3113081384

3013

GARCES BOTERO DIEGO

U R

3113678381

3105

GARCIA GOMEZ DANIEL FELIPE

3117646015

1731

GARCIA ROJAS ALBA NURY

U R

310 4893974

1661

GAVIRIA PEREZ MARIA EUGENIA

U R

3108242095

3083

GIRALDO MONSALVE YULIANA MARIA

3137

GOMEZ MARTINEZ OSWALDO DE JESUS

U R

1403

GONZALEZ ACEVEDO LUIS MAURICIO

U R

2061

GONZALEZ LOPEZ JOSE ALONSO

3148633939

2095

GRISALES DE ESCOVAR GLADYS

3007841313

1673

GUTIERREZ CELIS JOSE ROBERTO

U R

3006202923

1583

HARRY HOYOS RICARDO ALBERTO

U R

3105050046

1579

HINCAPIE CORREA LUIS EDUARDO

U R

3116304687

1856

HINCAPIE GALLEGO LUZ YAMILE

U R

3105039248

2006

QUINTERO MEDINA CAROLINA

310 5151170

3090

RAIGOSA VILLA ANA MARIA

3122978798

1301

RAMIREZ LONDOÑO ANA MARIA

U R

3007758141

2097

RENDON OTALVARO GLADYS ELENA

U R

3007738171

1376

RESTREPO ARBELAEZ GUILLERMO

U R ME

3104437327

3113545224

3112

RESTREPO GOMEZ LUIS FERNANDO

1739

RESTREPO GUTIERREZ JUAN CARLOS

U R

3117474018

1867

RESTREPO VALENCIA JORGE ALBERTO

30 0 6194317 3154114156

3139

RESTREPO VELEZ HERNAN DARIO

1658

RESTREPO VELEZ LUIS FERNANDO

U R

3104253366

1271

RIOS MONTOYA LUIS JAVIER

3108945894

1060

ROLLANO ESPINOSA FELIPE ANTONIO

3006509632

20 41

RUIZ PALACIOS MARIA EUGENIA

3112739279

3186934591

257

RUIZ RUIZ ELKIN DE JESUS

U R

3006875063

3117463338

1407

SALDARRIAGA PIEDRAHITA JUAN CARLOS

U R

30 0 6139640

3113311

3046

SIERRA FITZGERALD GONZALO

U R

3005

SIERRA RESTREPO ANA LUCIA

1017

SIERRA RODRIGUEZ MARIA ISABELA

U R

3104241075

2077

TOBON NARANJO JUAN GUILLERMO

3006179442

5121391 3113498087

2069

TORO ECHAVARRIA LUIS FELIPE

30 0 6170 343

1989

TORO PELÁEZ JUAN FRANCISCO

3104251049

2040

TORRES AVENDAÑO JAIME ALBERTO

3013812168

U: Urbano R: Rural ME: Maquinaria y Equipo MM: Maquinaria Móvil

LISTADO DE VALUADORES R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

1871

TORRES VELASCO ANA BOLENA

ESP.

214

URIBE RODRIGUEZ FEDERICO

U R

3117194311

2086

GARZÓN TOVAR HENRY

2065

VALENCIA ARANGO CLARA MARCELA

3163608634

1804

GIRALDO ARISTIZABAL JOSE RUBEN

3043

VALLEJO SANTIUSTY FRANCISCO JAVIER

3216392428

TELÉFONO

R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

ESP.

TELÉFONO

3116297591

981

FRANCO CAÑON JORGE ENRIQUE

U R

3112137174

3140

VELEZ ALVAREZ JUAN CARLOS

3113775333

3096

VELEZ MAYA JUAN CAMILO

3122589158

1762

VELEZ PELAEZ LUIS FERNANDO

3136553092

810

VELEZ TRUJILLO RAMIRO

3117

VIEIRA VASQUEZ MAURICIO

3104442988

3074

VILLA ARANGO JOSE FÉLIX

320 6876471

1953

VILLADA MORENO MARITZA LEOPOLDINA

3154993878

3134

ZAPATA GALVIS MONICA MARIA

3127555663

U R

3112447

APELLIDOS Y NOMBRES

ESP.

3112275819 3102199306

3055

GOMEZ BENAVIDES JOSE ALEXANDER

3015058118

1861

GOMEZ MACIAS CARLOS MAURICIO

3108108067

1922

GONZALEZ USCATEGUI ALVARO JOSE

3158996176

J 012

GRUPO INMOBILIARIO Y CONSTRUCTOR VALOR S.A.

U R

3124332986

2066

GUERRERO MARTINEZ HENRY

1625

HERRERA SALAZAR LUIS FERNANDO

U R ME MM

3002092616

3115902731

U R ME

3153318026

HOYOS PATINO JAVIER

J 022

INMOBILIARIA OTTO NASSAR S.A.

U R

6400092

J 018

INMOBILIARIA Y SERVICIOS ADMINISTRATIVOS - ISA LTDA.-

U R

3230450

TELÉFONO

1696

ISAZA ISAZA OMAR OCTAVIO

U R

2575129

JCL DESIGN & CONSTRUCTION S.A.S.

U R

3164199385

U R

3125233746

3144113248

ATLANTICO Y LA GUAJIRA R.N.A.

U U R ME

360

CAVALLI PAPA FRANCISCO BRUNO

ME MM

3007540052

J 020

1581

CEPEDA TABOADA GABRIEL ANTONIO

U R

3008162095

1937

JIMENEZ CALABAZA DAVID MARCO

1490

DE CASTRO DE VIVO JORGE ENRIQUE

U R

310 6224689

2098

JIMENEZ GARCIA GABRIEL

1193

DELGADO PACHON SERGIO JOAQUIN

U R

3152577821

310 0

JIMENEZ NASSAR DIEGO

3164693770

870

DONADO SOJO JORGE ENRIQUE

U R

310 3578741

3073

LEAL PARDO JAVIER ORLANDO

U R

31750 3210 0

3022

FONSECA ARIAS OTTO

3008086703

1514

LEIVA COBOS JAIRO

U R

310 2332774

926

GARAY MORA RAUL

U R

3103544606

3142

LONDOÑO SANZ CARLOS HERNANDO

31150 960 98

U R ME

1587

GONZALEZ IBAÑEZ ARMANDO

3103669053

L 003

Lonja de Propiedad Raíz de BOGOTA

3020

JIMENEZ SARTA ENRIQUE

U R

3558252

3120

LOPEZ DUQUINO ARNULFO

U R ME U R

2487272 3158554822

128

MORENO TORRES MANUEL EDUARDO

U R

30 0 8148471

2013

LOPEZ MENDOZA JAIME

U R

3105811618

LOPEZ VALLEJO GERARDO AUGUSTO

U R

3133959445

U R

3114776183

1671

PERNETT QUIROZ SONIA DEL PILAR

U R

3135618947

3094

1483

PONCE CABALLERO JOSE ALBERTO

U R

30 08156786

110 9

MEJIA MAYA MARIA ELENA

1353

SAIEH SUZ ROBERTO

U R

3157211615

3147

3202266519

1694

SALES PUCCINI JOSE MANUEL

U R

3126158679

MONCALEANO RODRIGUEZ OLGA LUCIA MONTAGUT MENESES JAIME LUIS

U R

3123391131

321

TRONCOSO RODRIGUEZ TEOBALDO SEGUNDO

3109

3126524975

3126

U R

3175024812

1912

URRUCHURTO CABALLERO DANILO ALBERTO

MONTAÑEZ FRANCO VICTOR MAURICIO

ME MM

3006166986

3091

3164199385

VISBAL GALOFRE ORLANDO MARIO

3008157878

MORENO HIGUERA JUCLHER HERnaNDO

U R

1758

3157902038

U R

3114775716

BOGOTA Y CUNDINAMARCA R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

2081

AGUDELO CASTAÑEDA GLADYS JANETH

ESP.

TELÉFONO

3107790174

3064

ALFONSO CARRILLO MANUEL FERNANDO

3102398323

290

ANGEL NEIRA FERNANDO

2883388

3062

MUNEVAR TELLEZ RAUL GUILLERMO

301

MUTIS CABALLERO SERGIO

486

NOGUERA CAMACHO GERMAN

1798

ÑUSTES MORENO ANDRES ALEJANDRO

U R ME

310 2197113

3118096803

1168

ÑUSTEZ MORENO CARLOS ENRIQUE

J 019

ORGANIZACIÓN NACIONAL DE SERVICIOS INDUSTRIALES LTDA. -ONASI LTDA-

U R

3002651591

1412

ORTIZ CASTRO FREDY

U R

3153537614

1071

PADILLA PATERNINA ARMANDO

U R

3142958401

U R ME MM

310217250 0

U R ME

2186198

3121

ARANGO GARCIA LILIANA VICTORIA

3204919304

3141

AYALA VIVAS DOUGLAS ALEJANDRO

3102017414

2089

AYERBE JARA EDWIN FERNANDO

U R

31147790 47

3133

BARRETO NIETO LAURA HASBLEIDY

U R

320 4237170

1467

BAYONA VARGAS JOSE NICOLAS

U R

3143588146

1294

PALOMINO MUTIS JORGE ERNESTO

553

BONILLA DE ALMANZA GLORIA

U R

6372411

624

BONILLA PARRA BERnaRDO

U R

6372411

1593

PARRA CARDENAS JAVIER OSWALDO

U R

3108848810

628

BORRERO OCHOA OSCAR ARMANDO

U R

3112329142

896

PARRA DE VILLAMIZAR CLEMENCIA

U R

3153326034

PEREZ RODRIGUEZ RODRIGO

U R

3107722880

3092

BUITRAGO SANTAMARIA ANDRÉS MAURICIO

1664

3204926570

3144

QUIÑONES GARZÓN JESUS ALBERTO

3124517863

3145

CABRERA CHAPARRO ROSA MARCELA

3208346806

3072

RAMIREZ GOMEZ CARLOS EDUARDO

U R

3132754186

CARRIZOSA ALAJMO JOSE ALFONSO

U R

3102947104

1835

RAMIREZ GONZALEZ RENE ARTURO

3163052548

10 69

CASTILLO MEDINA HECTOR ARTURO

U R

3153684882

3107

ME MM

31461920 60

3122

CHABUR LOPEZ HECTOR

3204919304

RAMIREZ SANCHEZ GUILLERMO ALEJANDRO

CHAVARRIA RODRIGUEZ OSCAR DANILO

1921

REY GONZALEZ JUAN CARLOS

3125163434

1614

3153311186

3113

RINCON RUIZ LUZ MELBA

3143241626

3076

CONDE GOMEZ DIANA CAROLINA

U R

3173454423

1135

RODRIGUEZ ESPINEL JAIRO

U R

3113676194

3053

ROJAS CORREDOR LUIS FERNANDO

3108687616

3132

ROMERO SANCHEZ JORGE LUIS

3132930331

3108011524

404

CORREA BAHAMON LUIS FERNANDO

U R ME

6168400

883

CORTES RUIZ JUAN MANUEL

U R ME

3157800460

980

COTES DURAN GIOVANNI

U R

3202364101

3093

303

CUELLAR DE GARCIA OLGA

U R

3133035138

SALAMANCA CIFUENTES JOHN CARLOS

3079

DIAZ CASTRO FERNANDO

3115912263

962

SALAZAR MORALES CARLOS ALBERTO

3095

SANDOVAL ESCOBAR GONZALO

886

SANTAMARIA CAICEDO JUAN FERNANDO

1448

DIAZ DE MESA SANDRA

2080

DIAZ RIVEROS EDGAR JOSÉ

310 6962426

U R

3105589789

1810

DUQUE PRIETO MAXIMILIANO

U R ME MM

3002092472

J 002

FERNANDO REINA Y CIA. LTDA.

U R ME

6219823

3071

SILVA BARACALDO YONNY

1613

SINISTERRA LLANOS GUILLERMO L.

U R

3102305105

310 2581746

U R

3102108166

U R ME

3115378582

U R

30 0 5728874

LISTADO DE VALUADORES

U: Urbano R: Rural ME: Maquinaria y Equipo MM: Maquinaria Móvil

R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

S 002

SOCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORES - SECCIONAL BOGOTÁ Y C/MARCA

ESP.

U R ME

TELÉFONO

2117189

R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

ESP.

TELÉFONO

004

SALAZAR ECHEVERRI EDUARDO

U R

3104223056

1725

SALAZAR MEJIA EUGENIO

U R

3155541140

002

SARAVIA FORERO ROBERTO

ME MM

3104539927

1949

VILLEGAS BOTERO MARIA CECILIA

U R

3006533721

3011

SOLANO CASTAÑO EDUARDO

310 2817744

1939

SUAREZ BLANCO AMANDA BEATRIZ

U R

3103251290

2091

SUAREZ BLANCO CARLOS ALBERTO

ME MM

3102832582

904

SUAREZ MERCHAN WILSON

U R

3153132368

R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

ESP.

TELÉFONO

J 017

TASAR VALORACIONES INMOBILIARIAS S.A.

U R

3168309194

150 0

CAICEDO RODAS JUAN MANUEL

U R

3155784919

1497

MEDINA DE CARDONA MARGARITA

U R

3154810601

1305

URREA CACERES GERARDO IGNACIO

U R

3153403818

HUILA

3149

VALDIVIESO JAIMES ANTONIO

3134210196

R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

ESP.

TELÉFONO

1289

BELTRAN BARREIRO HERNAN ISAIAS

U R

3152584943

1184

BURITICA ROCHA GUILLERMO ALFONSO

U R

3107773673

2070

CASTAÑEDA JUAN CARLOS

U R

3132853323

732

FARIETA GASCA PEDRO ANTONIO

U R

4358126

1723

GARZON MOYANO JULIO CESAR

3153559839

3115

PARRASI BERMUDEZ GABRIEL

3114837994

3108

PERDOMO MADRIGAL JOSE GENNER

3202350966

1065

PERDOMO PINZON GABRIEL

U R

3153262464

1941

RAMIREZ CHARRY OSWALDO

U R

3158014165

3048

RIVERA FLOREZ HERNAN DARIO

U R

3113070709

1564

ROCHA SANCHEZ RODRIGO

3102884798

3047

SALAZAR ORTIZ MARIA XIMENA

U R

3214511788

3099

VASQUEZ GARCIA ANGEL GABRIEL

U R

3124364246

3119

VERGARA LOZANO GUSTAVO ADOLFO

U R

3173561584

3146

VILLARREAL LINEROS REINALDO

3172907536

850

VILLEGAS DE LOZANO JULIETA

U R

3102126736

J 013

ZALA COLOMBIA LTDA.

U R

3125233746

1321

ZAPATA GOMEZ HUMBERTO

U R

3102910952

ESP.

TELÉFONO

BOLÍVAR R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

3101

CARAZO LAMBIS RAFAEL ALFONSO

3157316466

1710

FERnaNDEZ PINEDO JORGE LUIS

3006550882

1944

GUARDO SANTOYA OSCAR JOSE

3157336308

019

HOYOS GARCIA LUIS RAFAEL

U R

3127337270

031

MENDEZ MARTINEZ MIGUEL RAFAEL

U R

31570 89817

1686

QUIJANO MULFORD JUAN C.

3103675966

033

RESTREPO DE BUSTAMANTE CECILIA

3157315007

3081

RODRIGUEZ OSORIO GABRIEL EDUARDO

3156648857

1945

RODRIGUEZ OSORIO MAYRA CECILIA

30 07311110

025

VELEZ PAZ CARLOS ALEJANDRO

U R ME

3157606300

BOYACÁ Y CASANARE R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

ESP.

TELÉFONO

3057

ALVAREZ ALVAREZ AUGUSTO GILBERTO

U R

3108660304

2072

BARRERA NIÑO OLGA DORALBA

U R

3134303314

1653

CARRERO IBAÑEZ GUILLERMO

U R

3108199030

1986

CASTRO SUAREZ EDGAR AUGUSTO

U R

3102227186

1424

DAZA ALVARADO ROSO ABEL

U R

3006155644

1655

MAHECHA MONTAÑA FLOR MARINA

U R

3125655222

1425

NIÑO ARGEMIRO

U R

3104866336

1507

PEREZ BECERRA EDGAR

U R ME

3153166073

2074

PRIETO SANCHEZ EDGAR FERNANDO

U R

3112786911

1363

PULIDO PULIDO JORGE ABRAHAM

U R

3115319517

540

RODRIGUEZ MARTINEZ CARLOS EDUARDO

U R

3153333176

2046

RODRIGUEZ RODRIGUEZ ALFONSO

1886

ROJAS AVILA JUAN CARLOS

1853

URIBE PEREZ NELSON

3164169767

U R ME

3107876224

U R

3112201575

CALDAS

CAUCA

LLANOS ORIENTALES R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

ESP.

TELÉFONO

348

BARBOSA LOZADA RAUL

U R

3124818332

815

BELTRAN BOLAÑOS FERNANDO

U R

3107779987

3058

DELGADILLO SANCHEZ JORGE HUMBERTO

U R

3142938976

457

GARCIA TORRES RAUL HERNAN

U R

3153266862

830

GOMEZ MURCIA GUSTAVO ADOLFO

U R

3105767281

322

GONZALEZ TORRES FRANCISCO EDUARDO

U R

3153594464

1001

HERNANDEZ LEAL EDGAR ORLANDO

U R

3158278683

1970

HERNANDEZ SABOGAL DIEGO ANDRES

U R

3152201753

1331

MAMBY BERNAL RUBEN HELI

U R ME

3133912628

724

RANGEL RODRIGUEZ LUIS EDUARDO

U R

3153261504

2090

TALERO CRUZ CARLOS ARTURO

U R

3154080357

1916

TOBIAN SARMIENTO LUIS FERNANDO

U R ME

3115734119

1489

VASQUEZ BERMUDEZ OCTAVIO

U R

310 6187530

MAGDALENA R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

1777

ALBERICCI YOHAID EDUARDO MARIO

190 6

CASADO ROMERO CARLOS EURIPIDES

3114129927

1399

DAZA ROMERO ARIEL ALFONSO

3106409924

1598

DIAZ GRANADOS SAMUEL LINERO

3157250020

3104

FERNANDEZ NIEVES AURELIO SANTANDER

U R

4210326

U R

30 0 8171718

R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

ESP.

TELÉFONO

1538

BERNAL ESCOBAR ANA LUCIA

U R

8811921

1870

GONZALEZ FERNANDEZ FREDDY RAFAEL

1950

BOTERO ANGEL LILIANA

3116354325

1569

JIMENEZ DE DIB MARTHA CECILIA

1254

BURGOS SARMIENTO ACISCLO

3146782670

1534

OROZCO ANDRADE EFRAIN TERCERO

3104229560

1745

U R

3155427159

1530 1531

RAMIREZ LOZANO PEDRO ANTONIO

112

CARDENAS JARAMILLO JAIME

1540

ECHEVERRI ISAZA ANIBAL

545

GIRALDO CARVAJAL FRANCISCO JAVIER

847544

682

GIRALDO HURTADO MARCELO

3006102548

3143

GONZALEZ OCAMPO CARLOS ALBERTO

3207945734

HURTADO MEJIA GUILLERMO ANTONIO

548 1567

JARAMILLO VILLEGAS GUSTAVO

1253

LLANO BETANCOURT OSCAR

1775

LONDOÑO GRAJALES FRANCISCO JAVIER

1557

3104157315

ESP.

TELÉFONO

3103637233

U R

3157152187

U R ME

3107275672

PEÑA SALGUERO FLOR ADRIANA

U R

3176392305

PEREZ BARROS LUIS EFRAIN

U R U

3156240950 4215226

1533

ROCA NAVARRO ENRIQUE RAFAEL

U R ME

3157457620

1882

SIERRA MEJIA IVAN

U R ME

30 0224120 8

1570

SILVA FUSCALDO DINO JOSE

U R

3008054948

NARIÑO Y PUTUMAYO R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

ESP.

TELÉFONO

ARTEAGA CERON JOSE FRANCISCO

U R

30 04042471

3127767523

3111

U R

3128669783

1774

BOLAÑOS NARVAEZ LIVIO NESTOR

U R

3113429316

1956

BURBANO DELGADO LUIS EDUARDO

U R

3173313380

1726

CAICEDO RUEDA ORLANDO MARCIAL

U R

3146322037

U R ME

3127767539

LOPEZ CADENA BILLY RAUL

3137915703

3088

CASTRO ZARAMA MARIA JIMENA

U R

3155543579

1505

RESTREPO RODRIGUEZ LUZ MARINA

3104223056

3123

CUELLAR SILVA JOSEFINA DE JESUS

U R

3108262445

1539

SAENZ MONTOYA HILDA MARIA

312776750 0

1843

DELGADO ARTURO FERNANDO JAVIER

U R

3155815440

U: Urbano R: Rural ME: Maquinaria y Equipo MM: Maquinaria Móvil

LISTADO DE AVALUADORES R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

ESP.

TELÉFONO

R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

ESP.

TELÉFONO

1727

ERASO REGALADO ALVARO ALBERTO

U R

7280 418

1323

MEJIA GONZALEZ CARLOS EDUARDO

U R

3104155216

1957

GARZON JIMENEZ HIPOLITO

U R

31126610 42

2092

MONTES POSADA CARLOS FELIPE

U R

3235013

865

GUERRERO PEREZ PABLO ANDRES

U R

3154384153

1969

MORENO ZULUAGA MARIO HERNAN

U R

3155314383

1955

HIDALGO HIDALGO ALVARO GERARDO

U R

3162946851

3136

ORTIZ ZAPATA JAIME ALFONSO

U R

3104020716

1729

MENESES MARROQUIN LUIS ALBERTO

U R

3177454347

2047

ORTIZ ZAPATA JUAN CARLOS

U R

3164819931

3087

MORIANO VIVEROS YINGUER MARCELO

U R

3133447353

605

ORTIZ ZAPATA RAINER RAMIRO

U R

3116179055

1734

MUÑOZ DAVID AIDA MARGARITA

U R

3155415371

267

OSORIO ALZATE FABIO

U R

3155310891

1958

MUÑOZ MUÑOZ JAVIER

U R

3146720 0 93

272

RAMIREZ BARRERA AUGUSTO

U R

3127762381

3148

QUINTERO ARTURO ALBERTO

U R

3002693822

1322

SANTOS LOPEZ JUAN DAVID

U R ME

3155311381

1809

VALLEJO FRANCO CESAR AUGUSTO

U R

3006176010

3125

SILVA DIAZ CARLOS ANDRES

U R

3174421629

1420

TORO HENAO LILIANA

U R

3155304297

NORTE DE SANTANDER R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

ESP.

TELÉFONO

1326

BARON PINZON MARIO CAMILO

U R

3107784063

1828

BUITRAGO MALDONADO NORA YAMILE

U R

3108704157

1079

CASTAÑEDA DE FERnaNDEZ LEONOR ANGELICA

3158884478

683

CONTRERAS MARQUEZ JAIRO

1332

GOMEZ POSADA NORMAN JOSE

781

HERNANDEZ HERDENES HUGO ALBERTO

1813

JIMENEZ CARRILLO OSCAR GIOVANNI

1812 1811

U R

310 2782114

3157829505

SAN ANDRÉS Y PROVIDENCIA Y SANTA CATALINA R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

ESP.

TELÉFONO

1442

AGUDELO BARRETO BLANCA LEONOR

U R

3102810319

1444

GALLARDO ARCHBOLD MAURICIO G.

U R

3153038052

1702

GOMEZ GOMEZ ALEJANDRO ANTONIO

U R

3162740513

1462

MC LEAN BRITTON ALFREDO

U R

3162425409

1461

PERNETT PINEDA FELIPE KAROL

U R

3167598992

1521

RODRIGUEZ ARANGO PEDRO ERNESTO

U R

3165216955

U R

3106966400

3102078709

1519

U R

3157701502

NAVARRO PRADA MARLENY

U R

3128954089

SANTAMARIA MORENO ALEJANDRO ANTONIO

ORTIZ MENESES CARLOS JULIO

U R

3107741381

1460

VASQUEZ ESCANDON FERNANDO

U R

3165291576

SANTANDER

845

PABON HERNANDEZ JUAN

3103246643

R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

1827

PEÑALOSA OTERO MARTHA LEONOR

3153603378

1522

ACEVEDO SERRANO RAFAEL ERNESTO

J 021

PROVASE LTDA

3158274399

1826

ALBARRACIN PEREZ DEXI DAMARYS

1325

RODRIGUEZ DIAZ HECTOR

U R

3123977794

J 003

ALIANZA INMOBILIARIA S.A.

808

RUEDA RAMIREZ GERARDO

U R ME

3107639780

3001

1439

VILLAMIZAR MALDONADO JOSE LUIS

3108732109

177

QUINDÍO

ESP.

TELÉFONO

3153983407

3138252464

U R ME

3153903421

ALVAREZ ALVAREZ OMAR DELFIN

U R

3144694900

ARANGO SOLANO RODOLFO

U R

3153723075

1329

ARCHILA MORENO ALVARO

U R

31120 82654

3016

BAEZ SAAVEDRA HERNANDO

3168785919

3114

BARRIENTOS MOLINA HECTOR MANUEL

3166960917

R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

ESP.

TELÉFONO

958

BELTRAN FRANCO SONIA

U R

31559110 97

1898

CARDENAS JARAMILLO CESAR

U R

31552580 69

1850

CARVAJAL MARIN NELSON

U R

3155568611

1310

CAICEDO TORRES SAMUEL

U R

3132839785

1933

CASTAÑO LÓPEZ FABIAN

U R

3136636009

1277

CAICEDO TORRES WILLIAM

U R

3153780036

1115

GIRALDO RAMIREZ OCTAVIO

U R ME

3155888660

1940

GONZALEZ MEJIA JEMAY

U R

3007753834

861

CALDERON FERNANDEZ LUIS FERNANDO

U R

3158134627

364

GUTIERREZ DUQUE LUIS FERNANDO

U R

3155480116

1640

DAVILA PEREIRA GERARDO IVAN

U R

3158134984

1303

JARAMILLO VELASQUEZ GERMAN DE JESUS

U R ME

3156604853

459

DAVILA RUIZ GERARDO

U R

3153730818

1964

DÍAZ ARDILA ANTONIO JOSÉ

U R

3102269850

3009

LARA MARTINEZ ALBERTO

U R

3182509490

1240

DIAZ RUEDA HUMBERTO

U R

3153717290

2004

LONDOÑO RAMIREZ CESAR AUGUSTO

3155478915

159

DIAZ TELLO WILSON

U R

3102733786

773

LOPEZ MURILLO EDUARDO

U R

3108208671

1619

MORA GUEVARA HERnaN MILCIADES

U R

3155487651

1992

DUARTE BAYONA JUAN FRANCISCO JAVIER

3107786087

1302

NARANJO VELEZ CESAR ARTURO

U R

3104224764

3000

NIETO BETANCOURT MARIA TERESA

U R

3155479289

829

OSORIO JARAMILLO JAVIER

U R

3164036174

1644

OSORIO PELAEZ GUSTAVO

U R

31420 0 9374

1899

PEDROZA GARZON PAOLA ANDREA

U R

1615

PEDROZA RAMIREZ JAIME DANED

U R

190 0

QUINTERO ECHEVERRI EDILSON

U R

316875630 6

1620

RAMIREZ BETANCOURT CARLOS ALBERTO

U R

3155488012

1265

FORERO OSORIO ALBERTO

31150 620 24

685

GARCIA REY JOSE RAMON

3003221853

1759

JIMENEZ SARMIENTO GUILLERMO

U R

3138533926

3086

LEON CAÑAS OMAR

U R

316741540 6

3168756313

1278

LOZANO BOTACHE RICARDO

U R

3143260264

3155346373

1637

MEJIA ALMENDRALES ROLANDO ESTEBAN

U R

3002168019

3131

MENDOZA SANDOVAL FABIO ANDRES

3183122887

1384

RESTREPO OSORIO GONZALO DE JESUS

U R

3104970793

1676

URICOECHEA BORRERO MAURICIO

U R

3104526790

955

VARON CUARTAS HERNANDO

U R

3108468775

1645

VELASQUEZ GALLEGO LUIS MIGUEL

U R

3104526192

776

MORA NAVARRO RAFAEL ENRIQUE

1088

MORENO VARGAS CARLOS JOAQUIN

3129

ORREGO USUGA LUIS ALBERTO

187

PALACIO RESTREPO JUAN GUILLERMO

3017

PATARROYO RUIZ AITZIBERTH KATHLEEN

2083

PEINADO PORTILLO ANGEL ALBERTO

R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

ESP.

TELÉFONO

174

PLATA CASAS LIBORIO MARTIN

1119

ALVAREZ MEDINA MARIO

U R

310 420 5173

3015

REYES ROMERO ELKIN RENE

3056

RODRIGUEZ BUITRAGO JAIME ALBERTO

RISARALDA

1394

ARANGO GARCES JULIO CESAR

U R

3124829282

2021

BERnaL JARAMILLO MARIO

U R

3155301193

3059

CASTAÑO GALLEGO HECTOR JAIME

U R

3207273458

1044

CASTRO ZAPATA JOSE IGNACIO

U R

3108243162

1628

DELGADO OCHOA JAIRO

U R

3104190235

1627

ECHEVERRY ECHEVERRY DIEGO

U R

3108300713

U R ME

3002126556

3002997791

U R

3158382700

3153713732

U R

3152242809

U R

3153858219

U R ME

3153666060

U R

6435710

3115720 278

1588

RODRIGUEZ PAVA ARMANDO JOSE

3153768148

3127

ROSAS PEDRAZA CARLOS ALBERTO

U R

3143405640

3128

RUBIO CARVAJALINO RAFAEL

U R

3016593749

797

RUEDA ARIZA JUAN CARLOS

3153821412

LISTADO DE VALUADORES

U: Urbano R: Rural ME: Maquinaria y Equipo MM: Maquinaria Móvil

R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

ESP.

TELÉFONO

VALLE DEL CAUCA

1364

RUEDA RAMIREZ MIGUEL

U R

31537750 69

R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

458

RUEDA SANMIGUEL JUAN PABLO

3003726962

1895

ALVAREZ MESA OSCAR ALBERTO

U U R ME

2064

RUEDA SERRANO JOSE PABLO

1677

SANDOVAL NOCUA GERMAN ANTONIO

3065

SERRANO ARDILA JUAN PABLO

1312

SIABATO MOLANO ALIPIO

3004744446

J 007

ANTHONY HALLIDAY BERON LTDA

U R

3153666920

1760

ARBOLEDA NUÑEZ MARTHA CECILIA

J 006

ASESORIAS VEGA MARTINEZ CIA LT

3134650238

U R

3142037284

2031

SOTO GOMEZ MARIO FERNANDO

31560 09686

1959

VARGAS CABALLERO GUILLERMO

U R

310 2774986

1451

VASQUEZ PRADA FERNANDO

U R

3158521391

ESP.

TELÉFONO

SUCRE, CESAR Y CÓRDOBA R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

565

ALVAREZ BENITEZ ABELARDO ALCIDES

1529

2082

AVILA RESTREPO ALEJANDRO

1468

AYALA VINCENZINI LUIS ENRIQUE

1685

BARRIOS PRIETO RAUL ELIECER

ESP.

TELÉFONO

3154949177 6618325

3155565400

U R ME MM

3136861792

3006523348

U R

3155522398

310 4114876

464

BERON MEDINA DIEGO ADOLFO

U R ME

3155742871

J 005

BIENES Y DESARROLLOS LIMITADA

U R ME

6650087

1428

BONILLA VANEGAS GUSTAVO

3108943677

1161

CARBONELL MARIN HERNEY

U R

3155513012

1641

CARDONA CUARTAS EDUARDO

U R

3154946727

2050

CARMONA CARRILLO CESAR AUGUSTO

3006508472

787

CERTUCHE HURTADO GUILLERMO

U R

3104916425

1373

DARAVIÑA QUESADA FRANCISCO ANTONIO

U R

3104005595

798

FRANCO BERON FRANCISCO JAVIER

U R

3155740 841

3010

FRANCO SANCHEZ GLADYS

U R

3155722084

852

GARCIA ARIZABALETA VICTORIA EUGENIA

U R

3155500049

3008102130

1975

GARCIA ZUÑIGA FERNANDO

U R

3104454102

3008099648

1488

GIRALDO AGUIRRE CESAR LEONEL

3117648718

U R

3126313411

872

GOMEZ GALLEGO OSCAR JULIO

U R

3136729002

U R

3157441302

1572

GONZALEZ FLOREZ REYNEL

U R

3104891439

PALOMEQUE VALENCIA REUKLINGER

U R

3008397708

1894

GUEVARA ZULUAGA JORGE

3154923804

ROMERO MORENO ROSA STELLA

U R

310 6315242

146

GUTIERREZ CORREA ALBERTO

U R ME

3006172363

3107244330

150

HALLIDAY BERON ANTHONY

U R

3155506044

1226

JACOME SANTANDER GUIDO DIEGO

U R

3154767532

3103

JACOME TORRES MARIA XIMENA

3163672294

1162

JARAMILLO LOPEZ MARIA EUGENIA

U R

3206327222

1594

JARAMILLO VELASQUEZ GUSTAVO ADOLFO

U R

3155525142

3008059635

ARRAZOLA PATERNINA JESUS MARIA

U R

3002719570

954

BARRIOS ARRAZOLA BEATRIZ

U R

3125859685

919

CABRALES RODRIGUEZ SIERVO ANTONIO

U R

3157441799

J 004

DCI COLOMBIA S.A.S.

U R ME

3157426767

915

DORIA GUELL FERNANDO RAFAEL

U R

3157559205

613

HERNANDEZ URUETA RAFAEL ALCIDES

U R

3008164547

552

KERGUELEN GONZALEZ HUGO FERNANDO

U R

3157576810

2016

LOPEZ ESTRADA GABRIEL ANTONIO

U R

3116676328

3068

MERLANO FERNANDEZ BEATRIZ

U R

566

MORALES BENITEZ ALFREDO RAFAEL

U R

1999

MUÑOZ AGUAS JORGE ANTONIO

731

OYOLA DANIELLS VICTOR RAUL

1390 1418 1681

RUIZ RAMOS JAIME ENRIQUE

2001

SANCHEZ QUINTANA NESTOR ENRIQUE

U R

1480

TENCH AGAMEZ CARLOS HERnaNDO

U R

1237

USTARIZ ARAMENDIZ EDUARDO JOSE

U R ME

3157426767

670

VELEZ CHAKER JOSE NICOLAS

U R

310 6563849

1080

VERGEL MANZANO DANUIL ALONSO

U R

3153434032

742

LEAL FIGUEROA WILLIAM ALFONSO

30 07862311

1897

VILLALBA GARCIA RUBEN JOAQUIN

U R

30 0 8143918

1423

MARTIN REVILLA GONZALO

U R

3164471072

MARTINEZ JEREZ HENRY

U R

3104325958 3162803615

U R

3012332626 7816592

3067

VILLEGAS ANGEL LUIS FELIPE

U R

3008087021

1693

1938

VIVAS GUERRERO RICARDO ALBERTO

U R

3116502078

1864

MENA LERMA CARLOS ALFONSO

U R

3002

ZULETA GONZALEZ WILSON RAFAEL

U R

3157123040

2009

MILLAN VINASCO JAMES ERWIN

U R

3155245637

3130

MORENO CORIAT JUAN CARLOS

3122583187

1339

MUÑOZ ARANZAZU GABRIEL EDUARDO

U R

3113733333

U R ME

3155643723

TOLIMA R.N.A.

APELLIDOS Y NOMBRES

380

ARIAS RODRIGUEZ RAFAEL

456

BONILLA HERNANDEZ HECTOR ANDRES

ESP.

TELÉFONO

U R ME

3118124176

475

NAVIA RENGIFO OSCAR LEONEL

U R

3108821362

1976

PELAEZ PARRA OSCAR HERnaNDO PEREA LEYES OSCAR ALBERTO

U R

3155710112

31550 41932

2032

CARVAJAL GALLEGO MARIA DEL PILAR

U R

3153203697

1893

120 8

CASTILLO CASTILLO HILDEBRANDO

U R ME

3133499329

943

PEREZ SANDOVAL ALVARO

U R

3155016771

386

DIAZ HERnaNDEZ GUILLERMO

U R ME

2630363

3102

PORRAS GUEVARA JIMMY

3127337536

U R ME

3102820252

1755

RENGIFO ALARCON GLORIA LYDA

3105146973

U R

3115751466

153

RESTREPO ZULUAGA SIGIFREDO

U R

3113214215

3153194180

879

REYES OTERO GABRIEL

U R

3155502876

U R

310 8611140

3049

RIVERA ALIRIO ALEXANDER

U ME

3187123737

3174877788

1215

SANDOVAL CHIMBACO PEDRO NEL

656

1113

FERNANDEZ ZAFRA CESAR

3032

GALINDO MACIAS OSCAR FERNANDO

1432

GARCIA RONDEROS ALVARO

3110

GOMEZ RAMIREZ MARIA CATALINA

U R

3162884968

SARAVIA BETANCOURT DIONICIO

U R ME

3155512640

U R

3157662724

3115078280

3070

JIMENEZ CRUZ JOSE ELVER

120 9

LOPEZ DE GRANADOS GLORIA ESPERANZA

U R

3168252510

1932

TEJADA CABRERA IVAN DE JESUS

1343

LUGO BUENDIA FLAVIO JOSE

U R

3112518166

3116

TORO BUITRAGO WILLIAM ROBERTO

3082

ORJUELA ARTUNDUAGA ELSY YAJAIRA

U R

3156486646

1222

VACCA GUAMPE GILDARDO

U R

3108321669

916

PALMA RONDON JOSE GILDARDO

U R

3102215444

297

VALDES CAMPOS JAIME ALBERTO

U R

3155502513

170 8

PARRA PEREZ PETER

U R

2744040

1141

VALENCIA ABELLA GLORIA MILENA

U R

3113722222

1646

RENGIFO LOZANO LAURA ESPERANZA

U R

3107684609

1773

VEGA RAMIREZ HEIDY PATRICIA

U R

3155777816

747

RICO OSPINA GUILLERMO

U R ME

3112267590

1416

RIOS LOPEZ DAGOBERTO

U R

3153259127

866

VEGA SANCLEMENTE ARMANDO

U R ME MM

3136861792

1904

RIOS MUÑOZ MARTHA LICED

U R

3007640825

131

VILLAMIL HERRERA EFRAIN

U R

3155408081

1849

RODRIGUEZ DIAZ AIDA

U R

3153190 0 0 0

1896

ZAMBRANO BURBANO WILLIAM

31550 4140 4

922

RODRIGUEZ MEJIA GUILLERMO

U R

3105678439

1345

SANCHEZ BARRETO JUAN ERNESTO

U R

3108563787

1796

ZUBIETA FIGUEROA HECTOR MANUEL

U R

3105549392

EVENTOS DEL R.N.A.

El XXVI Congreso Panamericano de Valuación UPAV y V Congreso ATASA. – Asamblea UPAV En primer plano: Sergio Liporoni (Brasil), Jose García (Venezuela), Francisco Cavalli (Colombia), German Noguera (Colombia). Atrás: Ana Oliva Alonso, del Directorio de Atasa.

CONGRESO DE FEDELONJAS 2011. Manuel Alfonso, Presidente del Consejo Nacional de Avaluadores; Eve Polanco, Directora Ejecutiva R.N.A; Ditter Castrillón, Presidente Consejo Regional de Antioquia y Chocó, y Federico Estrada, Gerente Lonja de Medellín.

EVENTOS del R.N.A. En diversos momentos del año, el Registro Nacional de Avaluadores organizó encuentros y foros de interés para el sector de la valuación en Colombia, y estuvo presente en algunos eventos relacionados con el sector.

II ENCUENTRO ESTANDARIZACIÓN DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA: Reto hacia la Excelencia Ramón Madriñán, Director Ejecutivo ASOSEC; Carlos Germán Caycedo, Director Ejecutivo ONAC, y Carlos Alberto Salazar Morales, Vicepresidente Consejo Nacional de Avaluadores.

SEMINARIO SOBRE “NORMAS TÉCNICAS DE VALUACIÓN”

PRIMER ENCUENTRO GENERAL DE LA USN AVSA

Realizado en las instalaciones de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá el 22 y 23 de septiembre de 2011.

Aparecen los miembros del Consejo Técnico de Normalización, los presidentes y miembros de los comités técnicos y los asesores permanentes del ICONTEC.