QUÉBEC

Alain

Roy, É.A.

Expert invité

TERRAINS INDUSTRIELS: UN MARCHÉ EN SURCHAUFFE

Depuis le début de la pandémie de COVID19, le marché industriel s’est démarqué des autres segments immobiliers non résidentiels. Avec l’accroissement de cet intérêt déjà très important des investisseurs depuis plusieurs années dans l’agglomération de Québec, le ratio demande/offre continue de se resserrer. Sur le marché, on observe une amélioration continue des indicateurs liés aux propriétés industrielles, tant sur le plan des loyers et de l’inoccupation que sur celui des taux d’actualisation.

Éric Jasniewicz

Experts invités

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

Membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, Éric Jasniewicz possède une expertise accrue portant sur les terrains et l’évaluation des propriétés institutionnelles. Comme conseiller en immobilier au bureau Altus de Québec, sa vingtaine d’années d’expérience dans des métiers connexes de l’immobilier (évaluation, gestion et valorisation d’immeuble, mise en location d’espaces) lui fournit des atouts dans l’analyse et l’accompagnement des projets.

LA RARETÉ FAIT SON ŒUVRE

Ce phénomène est encore plus marqué en ce qui concerne les terrains où l’inventaire dans les parcs industriels centraux, caractérisés par leur inclusion dans le tissu urbain, a considérablement faibli. Avec cette accélération de l’intérêt pour ce type d’actifs depuis le début de la crise sanitaire, combinée à un marché soutenu par le commerce de gros, la distribution et les joueurs du commerce électronique, cette diminution de l’offre atteint aujourd’hui les zones et les parcs industriels plus périphériques du territoire de l’agglomération de Québec. Cette tendance du marché s’intensifie.

La Ville de Québec qui, rappelonsle, n’a pas modifié ses taux (prix demandé) depuis 2017 optimise le développement sur certains sites restants. Une rue sera notamment ouverte dans le secteur sud de la zone industrielle de Beauport, parallèlement au boulevard Raymond (accessible par le prolongement des rues Adanac et Clemenceau). Néanmoins, l’offre des villes de l’agglomération de Québec est devenue insuffisante, et cellesci ont perdu en grande partie leur maîtrise du marché des terrains industriels dits «conventionnels» sur leur territoire respectif. Ce sont dorénavant de gros propriétaires privés et des entrepreneurs qui s’affirment sur ce marché, s’étant d’ailleurs constitué des réserves foncières au cours des dernières années. Cette nouvelle structuration a catalysé cet accroissement des indicateurs du marché. Ce phénomène devrait perdurer tant et aussi longtemps que la demande sera supérieure à l’offre et que les villes ne disposeront pas de terrains offerts à la vente.

Dans ce contexte de rareté, nous n’observons généralement plus de corrélation entre la superficie et le taux unitaire négocié: même lorsque des transactions de grandes superficies

ont lieu, le taux unitaire au pied carré ne diminue pas nécessairement. Certains terrains de superficie imposante font même l’objet de «primes» de rareté. Les terrains industriels sont sujets à la spéculation, et les sites particulièrement qualitatifs (centralité par rapport aux pôles d’activités et au bassin de maind’œuvre, visibilité de l’autoroute, etc.) font dorénavant l’objet de transactions à des taux supérieurs à 20$/pi2. Faute de terrains, les propriétés dont les bâtiments sont en fin de vie économique deviennent, elles aussi, particulièrement recherchées.

DES HYPOTHÈSES DE DÉVELOPPEMENT VARIÉES

Les options envisagées par la Ville de Québec, dont la requalification du parc industriel Saint-Malo, devraient nécessiter plusieurs années. À l’ouest, la phase 2 du parc industriel FrançoisLeclerc développée par la Ville de Saint-Augustin-deDesmaures achève sa commercialisation. Du côté de la phase 3 (esquissée au sud de la route 138), la Ville a dû se résoudre à libérer les terrains, faute d’avancer dans son dossier de dézonage puisque ceux-ci sont protégés par la Commission de protection du territoire agricole du Québec. Elle avait notamment entamé une démarche prévoyant l’expropriation de plusieurs lots dans le quadrilatère de la route 138, du chemin du Lac et de l’autoroute 40 en juin 2016 et renouvelé son droit de réserve en juin 2018. Sur le territoire de L’Ancienne-Lorette, le complexe industriel pharmaceutique de la rue Yvon-Dolbec n’a pas connu le succès escompté. Seule la phase 1 du projet a été réalisée. La Ville de L’Ancienne-Lorette y étudie depuis plusieurs années de nombreuses hypothèses de développement, mais un acteur majeur négocierait actuellement l’acquisition globale du site. L’aéroport de Québec s’oriente par contre vers le développement de certains de ces terrains pour diversifier ses sources de revenus. Les difficultés que connaît actuellement le transport aérien devraient accélérer cette option.

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En dehors de l’offre de haute technologie où les acteurs publics du marché se sont repositionnés, cette augmentation des indicateurs devrait toucher l’ensemble des actifs industriels sur le territoire de l’agglomération de Québec. Dans ce contexte, nous devrions même observer

ÉDITION 2020 – CATÉGORIE 1 – TOITURE À FORTE PENTE

Lors de son Assemblée générale annuelle qui s’est tenue virtuellement le 29 janvier 2021, l’Association des Maîtres Couvreurs du Québec soulignait le travail remarquable d’un de ses membres pour les travaux de couverture du projet Domaine Cataraqui.

FÉLICITATIONS

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les plus grandes augmentations de valeurs sur ce marché plus périphérique à la suite de la perte de la maîtrise du marché par les villes de l’agglomération.

Devant cette rareté de terrains industriels, les villes situées en périphérie de Québec, dont Lévis, SaintCatherinede-la-Jacques-Cartier, Donnacona, etc., essaient de se positionner conjoncturellement avec une offre de «remplacement». La Ville de Lévis, au sud du fleuve Saint-Laurent, se montre particulièrement active. Elle souhaite entre autres ériger sur le défunt projet de port méthanier Rabaska un parc industriel dénommé Lévis Est. Avec 17 millions de pieds carrés situés aux abords de l’autoroute 20, cette offre viendrait s’ajouter à la partie est du parc industriel Lauzon (actuellement en commercialisation) et au développement à venir du site du golf de Charny. Dans ce dossier, rappelons que le Port de Québec a signé une option d’achat en 2017, qui lui donnait jusqu’à cinq ans pour acquérir l’ensemble des terrains et des résidences de Rabaska. Bien que la date limite pour l’option d’achat approche, l’acquisition n’a toujours pas été faite.

Les villes et les municipalités des municipalités régionales de comté de La Jacques-Cartier, de Portneuf et de La Côte-de-Beaupré essaient aussi de se positionner sur ce marché, mais elles se heurtent à un manque d’intérêt des acteurs; ceux-ci sont souvent réticents à s’installer en dehors des principaux bassins d’emploi. La pénurie de terrains industriels s’accompagne en effet d’un déficit de main-d’œuvre.

Les principaux indicateurs du marché industriel de l’agglomération de Québec devraient donc poursuivre leur amélioration au cours des prochains mois.