Haalbaarheidsstudie
Broederenplein/Sijzenbaan
‘een versterking van de kwaliteit van de Deventer binnenstad’
Maarten Troost, Lobke Jansen. Groep J7
Haalbaarheidsstudie Masterplan Broederenplein/Sijzenbaan
‘ een versterking van de kwaliteit van de Deventer binnenstad’.
Door:
In opdracht van:
Maarten Troost
AM vastgoed
Lobke Jansen
Johan Matser Woonbedrijf Ieder1
2
Inhoudsopgave. Inleiding
5
Hoofdstuk 1 Detailhandel
6
1.1 Inleiding
1.2 Huidige situatie
9
1.5 Kansen en bedreigingen
11
1.6 Conclusie en aanbeveling
2.1 Inleiding
2.2 Huidige situatie
10
11 12
12 12
2.3 Gewenste situatie
13
2.5 Kansen en bedreigingen
14
2.4 Situatie in het masterplan Broederenplein/Sijzenbaan 2.6 Conclusie en aanbeveling
Hoofdstuk 3 Verkeer
6
1.3 Gewenste situatie
1.4 Situatie in het masterplan Broederenplein/Sijzenbaan
Hoofdstuk 2 Wonen
6
3.1 Inleiding
3.2 Huidige situatie
13
14 16
16
16
3.3 Gewenste situatie
17
3.5 Kansen en bedreigingen
20
3.4 Situatie in het masterplan Broederenplein/Sijzenbaan 3.6 Conclusie en aanbeveling Hoofdstuk 4 Openbare ruimte
4.1 Inleiding 4.2 Huidige situatie
18
20
21
21 21
4.3 Gewenste situatie
21
4.5 Kansen en bedreigingen
23
4.4 Situatie in het masterplan Broederenplein/Sijzenbaan 4.6 Conclusie en aanbeveling
22
23
3
Hoofdstuk 5 Juridische haalbaarheid.
26
5.2 Masterplan.
26
5.1 Inleiding
5.3 Juridische vraag. 5.4 Wetsartikelen.
5.5 Conclusie en aanbeveling. Hoofdstuk 6 FinanciĂŤle haalbaarheid
26
27
27
28
29
6.1 Inleiding
29
6.3 Verantwoording resultaten balans.
33
6.2 Verantwoording resultaten inventarisatie. 6.4 Conclusie en aanbeveling
29
36
Hoofdstuk 7 Eindconclusie en aanbeveling
34
Literatuurlijst
36
Internetbronnen
38
4
Inleiding De aantrekkelijkheid van de Deventer binnenstad voldoet niet langer aan de eisen en vraagt
om een kwaliteitsimpuls. Het autovrije, historische karakter dat het centrum heeft behouden is op zichzelf niet genoeg om bezoekers naar de binnenstad te trekken. Er zijn vele winkelen verblijfsfuncties maar deze missen een duidelijke structuur waardoor alles erg
onoverzichtelijk wordt. Daarnaast is de mobiliteit zo verbetert dat men makkelijker naar complete moderne winkelgebieden in de omgeving van Deventer gaat. Deze elementen creĂŤren een verzwakking van haar verzorgingspositie.
Het gebied Sijzenbaan/Broederenplein is een toegangspoort tot de stad maar is slecht onderhouden. Het doet de gezellige sfeer van de binnenstad te kort.
Het onaantrekkelijke stuk stad heeft een aantal historische kenmerken maar wordt door het (winkelend) publiek weinig bezocht. Het is een zwakke schakel in de binnenstad van
Deventer. Voor deze locatie is er in 2004 door AWG architecten een masterplan gemaakt. Het maken van plannen voor een al bebouwde omgeving brengt moeilijkheden met zich mee.
Panden zijn vaak in handen van verschillende partijen. Deze hebben allen hun eigen visie op
het gebied en de omgeving. Ook moet er rekening gehouden worden met
historische elementen zoals in dit geval de Broederenkerk.
Er zijn verschillende actoren betrokken bij de ontwikkeling van het gebied Sijzenbaan/Broederenplein. De
belangrijkste zijn: De Gemeente, AM
Vastgoed, de woning corporatie, Johan
Matser Projectontwikkeling, detailhandel midden en klein bedrijf (MKB) &
Vereniging Commercieel Onroerend goed Deventer (VCOD). Als Planologen bij een vastgoedontwikkelaar werken wij, Lobke Jansen en Maarten Troost, aan een
haalbaarheidsstudie. Dit wil zeggen dat wij de haalbaarheid van het Masterplan toetsen en daarover onze conclusies trekken.
5
Hoofdstuk 1 Detailhandel 1.1 Inleiding.
Een belangrijke levensader voor een binnenstad is detailhandel. Tegenwoordig is het centrum van een stad helaas niet de enige mogelijkheid om te winkelen of
boodschappen te doen. Op bedrijventerreinen en locaties dichtbij de snelweg
vestigen in snel tempo grootte winkelketens die het de kleinschaligere winkels in de binnenstad moeilijk maken. Hierdoor is het belangrijk het kernwinkelapparaat van Deventer aan te vullen met de Broederenplein/Sijzenbaan locatie. 1.2 Huidige situatie.
De belangrijkste doelgroepen van het winkelapparaat in de Deventer binnenstad, zijn de inwoners van Deventer zelf en de inwoners van de gemeenten in de regio. In Deventer wonen, volgens het statistisch jaarboek 2006, 96.458 mensen. Op dit
moment is het verzorgingsgebied, gemiddeld, 215.000 tot 235.000 mensen per week. Het verkoopvloeroppervlak bedraagt 40.000 tot 60.000 m2. In de loop van de laatste jaren is er een landelijke trend ingezet dat veel bezoekers grotere winkels prefereren. De winkels in de binnenstad van Deventer zijn, met een gemiddelde verkoopvloeroppervlakte van 156 m2 per winkel, in vergelijking met vooral Apeldoorn erg klein. (In Apeldoorn bedraagt het gemiddelde 215 m2)
De onderstaande grafiek geeft aan hoeveel aankopen er, door de inwoners van Deventer, in de binnenstad worden gedaan. (Binding)
Daarachter bevind zich het aantal van de overige bezoekers. (Toevloeiing)
Het draagvlak is een opsomming van de consumenten binnen en buiten Deventer die aankopen gedaan hebben in de categorieĂŤn.
De koopkrachtbinding is in Deventer het hoogst bij de artikelgroep “Dagelijks�, dit is in vergelijking met de andere grote gemeente van bijvoorbeeld de Stedendriehoek gemiddeld.
6
Daarna volgen als hoogste artikelgroepen “Doe het zelf”, “huishoudelijke artikelen” en ”electro”.
In de volgende tabel kun je echter zien dat de binding per artikelgroep weliswaar is
gestegen maar dat de toevloeiing in bijna alle groepen is gedaald. Dit houdt in dat er steeds minder bezoekers van buiten de regio naar Deventer komen om te winkelen.
Het onderzoeksgebied is, in vergelijking met 2000, wel uitgebreid met de gemeente Bathmen. Dit brengt wel enige consequenties met zich mee. In 2000 werden de aankopen van de inwoners uit gemeente Bathmen in Deventer nog als
koopkrachttoevloeiing gezien, nu is dit koopkrachtbinding. Hierdoor stijgt de koopkrachtbinding over het algemeen en neemt de koopkrachttoevloeiing af. Toch is het opvallend dat de de binding van de artikelgroepen “schoenen” en
“huishoudelijke artikelen” bijna gelijk zijn gebleven. Het kan dus zijn dat als Bathmen niet mee genomen werd in het onderzoeksgebied, deze artikelgroepen ook fors gedaald waren.
De binnenstad van Deventer heeft als voornaamste functie ‘funshoppen’. Dat houdt
in dat bezoekers de tijd willen nemen voor het winkelen. Dit vereist een aantrekkelijk gebied met kwalitatief en kwantitatief hoogstaand aanbod van winkels. Ook de horeca, de uitstraling van het winkelgebied en het parkeren spelen hierbij een
belangrijke rol. ( Bron: Binnenstadsmonitor) Zowel dagelijkse als niet-dagelijkse artikelgroepen dragen bij aan de functie van funshoppen. Het is landelijk gezien
gebruikelijk dat hoe meer inwoners er in een stad wonen des te minder belangrijk de
verkoop van dagelijkse goederen in de binnenstad is. Voor de verkoop van dergelijke artikelen zijn wijkcentra belangrijker.
Niet-dagelijkse artikelen zoals ‘kleding en modeaccessoires’, ‘juweliersartikelen’ en ‘persoonlijke verzorging’ leveren voor een breed publiek een grote bijdrage aan het funshoppen. Vooral de branche ‘kleding en modeaccessoires’ wordt ruim vertegenwoordigd in de binnenstad.
7
Een ander belangrijk aspect voor detailhandel is de locatie. Aan de locatie worden door Locatus waarden toegekend. Dit zijn A1, A2, B1, B2 en C locaties. In het
segmentatie schema staat aangegeven hoe deze waarden aan een locatie worden toegekend.
Het Broederenplein is een B-locatie dat grenst aan een A-locatie, dit is te zien op
afbeelding 5. A-locaties zijn de locaties waar de meeste bezoekers van het centrum langs lopen en grote bedrijven (zoals HEMA en V&D) zich om deze reden vestigen. De B-locatie van het Broederenplein bied veel mogelijkheden voor winkelformules van wat grotere omvang dan de gemiddelde winkelformule in het centrum van
Deventer. De mogelijkheid bestaat dat het Broederenplein zich na de verbouwing,
zoals het masterplan Broederenplein/Sijzenbaan zou willen, zich ontwikkeld als een A-locatie door zijn gunstige ligging. (Bron: Locatus, ABC Locatie Register)
Afbeelding 5: Kernwinkelapparaat. Bron: Nota een ruggengraat voor de stad, Deventer binnenstadperspectief, 1998.
8
1.3 Gewenste situatie.
Deventer moet meer potentiĂŤle klanten naar haar stad halen om het
verzorgingsgebied dat zij nu heeft te behouden. Het inspelen op de behoefte van de
consument is een kunst dat Deventer zich eigen moet maken. Dit doet zij door nu de Boreel te ontwikkelen. Dit wordt een grootschalige locatie met verschillende winkels, een bioscoop en casino. Een groot deel wordt ook ingevuld met een lifestyle functie. Jan des Bouvrie zal hier invulling aangeven. De kleding en schoeisel artikelgroep zal hier echter niet vertegenwoordigd worden.(De Boreel, informatie folder 2005). Voor de gemeente Deventer is het belangrijk dat de aandacht van de klant niet te veel
naar de Boreel getrokken wordt maar dat er een volwaardige winkelroute ontstaat. Die route zal, bij benadering, vanaf de nieuwe Boreel, door de Walstraat, over de
Brink, door de kleine Bisschopsstraat, over het broederenplein en tot slot door de grote bisschopsstraat moeten gaan lopen (gemeente Deventer). Door niet
vertegenwoordigde artikelgroepen van het Boreel aan de andere kant van het
centrum van Deventer, bijvoorbeeld het Broederenplein, aan te bieden zullen er goede redenen ontstaan voor de consument om meer van het centrum te belopen. Op dit moment is de winkelroute niet gesloten en lopen veel winkelstraten over in
andere functies zoals wonen. Het Broederenplein mag dus niet achterblijven en moet dan ook een sterke ‘tegenpool’ vormen aan de andere kant van het centrum, om de balans tussen de Boreel, de huidige winkels en het nieuw te ontwikkelen Broederenplein te behouden.
9
1.4 Situatie in het masterplan Broederenplein/Sijzenbaan. Detailhandel is in het masterplan ingedeeld in de nieuw te bouwen gebouwen.
Boven de winkels, die aan een pleintje zullen liggen, komen woningen waardoor de winkels ’s avonds en in de nacht ook veiliger zijn. Er komt ongeveer 5000m2
brutovloeroppervlakte bedoelt voor de detailhandel. De invulling hiervan wordt in het masterplan verder niet aangegeven. Op de onderstaande afbeelding uit het
masterplan staat wel de winkelroute zoals die, na de ontwikkeling van de locatie Broederenplein/Sijzenbaan, eruit moet komen te zien.
10
1.5 Kansen en bedreigingen.
Er zijn voor het gebied Broederenplein/Sijzenbaan een aantal kansen en bedreigingen. Deze worden genoemd in de volgende opsomming. Kansen. - Het plangebied Broederenplein/Sijzenbaan kan functioneren als stadspoort. Als dit goed oogt, zal het een trekker zijn voor het gebied. Er zullen meer mensen naar
Deventer komen om te winkelen. Deze mensen komen meteen in de goede sfeer om te winkelen.
Bedreigingen.
- De Boreel kan klanten wegtrekken vanuit de rest van het centrum waardoor bedrijven in het plangebied geen of weinig overlevingskansen hebben. 1.6 Conclusie en aanbeveling. De gemeente Deventer wil het verzorgingsgebied van haar stad behouden. Een belangrijke aanvulling op het kernwinkelapparaat is de ontwikkeling van het
broederenplein. De locatie heeft een goede ligging ten opzichte van het centrum en bied de mogelijkheid de winkelroute te sluiten. Op deze locatie is het mogelijk een type winkels te creĂŤren die verschillen van hetgeen nu al in de binnenstad en in de Boreel bestaat. Het Boreel gaat bijvoorbeeld onderdak bieden aan grotere
winkelformules op verschillende gebieden zoals lifestyle. De binnenstad zelf is
opgevuld met zeer kleine winkels, vooral op het gebied van kleding, van ongeveer
156m2. Het Broederenplein moet een goede tegenpool worden van het Boreel. Het
moet sterk in haar schoenen staan en mensen aantrekken. Een voordeel hierbij is dat de Sijzenbaanparkeergarage erg dichtbij is. De looproute vanaf de parkeergarage zou omgelegd kunnen worden zodat men niet door de smidsgang maar over het broederenplein het centrum in loopt.
Het is zaak, dat er opgelet wordt welk soort detailhandel er geplaatst word. Er moet rekening gehouden worden met de appartementen die zich boven de detailhandel
bevinden. Horeca is uitgesloten. Dit kan ’s avonds zorgen voor overlast. Tevens is dit ruimschoots aanwezig op de Brink. Een goede optie voor het Broederenplein is een
vestiging van bijvoorbeeld een grote H&M. Deze is nu al gesitueerd in de binnenstad maar zit in een erg klein pand. Door deze trekker te verhuizen naar het
Broederenplein ontstaat in de binnenstad een pand voor een wat kleinschaligere winkelformule en weet het publiek meteen waar het Broederenplein zich bevind.
11
Hoofdstuk 2 Wonen. 2.1 Inleiding.
De stad moet aantrekkelijk zijn om in te wonen. Het is belangrijk dat mensen voor de stad kiezen. In de toekomst zal, door betere communicatiemogelijkheden, de fysieke nabijheid van winkels, voorzieningen, werk en opleidingsmogelijkheden
minder belangrijk worden. (samenvatting nota ‘Mensen, Wensen, Wonen’, 2000) Hierdoor is het belangrijk voor de locatie Broederenplein/Sijzenbaan een verantwoorde invulling te kiezen als het gaat om wonen. 2.2 Huidige situatie.
Op dit moment is de locatie Broederenplein/Sijzenbaan van weinig betekenis voor de binnenstad van Deventer. De gebouwen hebben, in tegenstelling tot de rest van Deventer en met uitzondering van de Broederenkerk, geen (cultuur)historische
betekenis. Het gebouw waar zich onder andere Dirk van den Broek, Paradigit en een kledingzaak bevinden, is gebouwd in de jaren ‘80. In deze periode werd het bouwen in zelfstandige eenheden veel toegepast, zo ook hier. Dit komt alleen niet ten goede aan de historische sfeer van de binnenstad. De woningen boven de winkel Action,
zijn eveneens gebouwd in de jaren ’80. Op het plein en in de aangrenzende straat Achter de Broederen, staan een aantal bomen. Deze hebben echter geen echte
groenfunctie, zodat de woningen geen groen maar een grijs uitzicht hebben. Op het Broederenplein is wel voldaan aan het plan ‘Wonen boven winkels’.
De vraag naar woningen is verandert in de loop der jaren. De woningmarkt heeft een overschot aan eengezinswoningen en goedkope huurwoningen. Uit één van de
conclusies van uit het onderzoek marktverkenning stedendriehoek, blijkt dat er bij nieuwbouw méér nadruk moet komen te liggen op huurwoningen en appartementen en minder op koopwoningen en eengezinswoningen. Dit komt doordat de bevolking
van samenstelling verandert door vergrijzing. In de tabel hieronder is ook te zien dat het aantal alleenstaanden explosief groeit net als het aantal tweepersoons
huishoudens. Het aantal gezinnen stagneert en verkleind. Door deze kleinere
huishoudens zal er meer vraag komen naar kleinere behuizing zoals appartementen. (bron marktverkenning stedendriehoek, 2005)
12
Dit is al te zien aan de snelle verkoop van 60 stadsappartementen op de locatie de
Boreel. Deze appartementen zijn zeer gewild om hun ligging. De Boreel heeft, net als het Broederenplein, een zeer goede positie ten opzichte van het centrum. 2.3 Gewenste situatie. Voor de binnenstad van Deventer bestaan een aantal plannen en streefbeelden. Een
van die plannen is ‘Wonen Boven Winkels’. Hierin wordt gesteld dat het wonen boven de winkels in Deventer aantrekkelijker gemaakt zou moeten worden. Er staan veel ruimtes boven winkels leeg. In 2004 waren dit zelfs 600 verdiepingen (platform
binnenstadsmanagement). Door dit aantrekkelijker te maken wordt de binnenstad, na sluiting van de winkels, veiliger en leefbaarder. Op deze manier gebruik je de
schaarse ruimte in de binnenstad optimaal. In het structuurplan 2025 van Deventer
staan een aantal speerpunten. Een van die speerpunten met betrekking tot wonen is dat er in Deventer aantrekkelijk en gevarieerd gewoond moet kunnen worden. In de binnenstad moeten woningen komen in verschillende maten, bedoeld voor verschillende leeftijden en samenstellingen van gezinnen.
In de nota ‘Mensen, Wensen, Wonen’, staan 5 ‘opgaven’ voor het woonbeleid. De meest belangrijke met betrekking tot de locatie, is stedelijke woonkwaliteit
verbeteren. Doordat er meer kwaliteitsvraag ontstaat van bedrijven en koopkrachtige inwoners, en het aanbod in de steden niet meegroeit trekken zij naar buiten. (nota ‘ Mensen, Wensen, Wonen)
Een verhoging van de marktwaarde van de stad als vestigingsplek voor mensen en
bedrijven kan ook verkomen dat er grote sociale problemen in de stad ontstaan. Het gewenste beeld van de binnenstad is dus een mix van woningen en mensen in een veilige en leefbare omgeving. (bron: nota ‘Mensen, Wensen, Wonen) 2.4 Situatie in het masterplan Broederenplein/Sijzenbaan.
Het masterplan stelt dan ook ‘ waar mensen wonen, wordt de omgeving levendiger.
En veiliger. Dat geldt vooral in de binnenstad na sluitingstijd. Men voelt zich veiliger doordat er als het ware een ‘informeel’ toezicht vanuit die woningen ontstaat.
(masterplan Broederenplein/Sijzenbaan, 2004) Vanuit dit opzicht worden er, in het masterplan, op het broederenplein 50 appartementen gerealiseerd. De
appartementen, die zich boven winkels bevinden, zijn gericht op kleinere
huishoudens. Voor ouderen maar ook voor jongeren moeten de
appartementen geschikt zijn.
Ze zijn bereikbaar per lift vanuit de
onderliggende parkeergarage of door een van de ruime entrees.
13
De appartementen kijken uit op intieme binnenhoven. Om dit te kunnen realiseren wordt er een gebouw gesloopt. Dit is het deels geschakelde gebouw waar onder andere de Dirk van den Broek in huist. (masterplan Broederenplein/Sijzenbaan, 2004)
Aan de Sijzenbaan wordt een nieuwe straatwand geplaatst. Deze zal worden ingevuld met stedelijke functies (geen winkels). Het zal hier gaan om ongeveer 11 woningen. Welk type woningen dit zijn is niet bekend. 2.5 Kansen en bedreigingen.
Er zijn voor het gebied Broederenplein/Sijzenbaan veel kansen en een aantal bedreigingen. Deze worden genoemd in de volgende opsomming. Kansen.
- De ligging in de binnenstad. De ligging van het Broederenplein is zeer gunstig ten opzichte van het centrum. Voorzieningen, zoals een supermarkt en andere winkels, zijn erg dichtbij.
- De sfeer van de binnenstad. de binnenstad ademt een historische sfeer uit wat een leuke extra aan het woongenot is.
- De markt voor appartementen is erg goed. Mensen willen graag een betaalbaar
appartement in een goede omgeving. De toenemende vergrijzing is ook goed voor de verkoop van de appartementen. Ouderen willen graag dichtbij voorzieningen wonen in een niet al te groot huis. Bedreigingen.
- De omgeving van de appartementen is vrij druk. Door de onderliggende winkels is er overdag altijd geluid en zijn er mensen. Dit kan negatief zijn voor sommige mensen.
- Hoogte van de prijs van het appartement. Doordat de appartementen bedoeld zijn voor ouderen en jonge gezinnen mag de prijs niet te hoog uitvallen. De verkoopbaarheid komt dan in gevaar. 2.6 Conclusie en aanbeveling.
Wonen op het broederenplein heeft veel voordelen. Het centrum is dichtbij, het is er gezellig en de historische sfeer van Deventer is er goed merkbaar. Deze historische
sfeer is echter nog niet merkbaar op het huidige broederenplein. De openbare ruimte zou met de ontwikkeling zo aangepast moeten worden dat het volledig aansluit bij de rest van de binnenstad. Bewoners moeten het gevoel krijgen in een unieke
omgeving te wonen. De bewoners van de nieuwe appartementen kan een mengeling worden van verschillende leeftijdsgroepen. Enerzijds de steeds groter wordende groep ouderen die naar kleinere woonruimte zoekt. Anderzijds de groep jonge gezinnen, met 2 of 3 personen. Uit een onderzoek marktverkenningen van de
stedendriehoek blijkt ook dat huurwoningen en appartementen erg in trek zijn. Deze 2 doelgroepen nemen echter wel de moeilijkheid met zich mee dat de
appartementen niet te veel kunnen kosten. De appartementen worden echter wel koopappartementen. Dit is nodig voor de dekking van kosten voor de
14
projectontwikkelaar en omdat de plek in de stad van hoogwaardige kwaliteit moet
zijn. Kopers zijn meer bereid hun steentje bij te dragen aan het onderhoudt van de woning.
Een ander belangrijk punt is dat door de toevoeging van de appartementen het
broederenplein veiliger en leefbaarder wordt. Er lopen in de avond meer mensen waardoor de bewoners zelf en de detailhandel onder de appartementen veiliger zijn.
15
Hoofdstuk 3 Verkeer. 3.1 Inleiding.
Sinds enkele jaren heeft Deventer een grote ambitie ten aanzien van verkeer en
parkeren. Het is een noodzaak de bereikbaarheid van de stad, de binnenstad in het bijzonder, te verbeteren. De ontwikkeling van het Broederenplein vraagt goede parkeermogelijkheden. De Sijzenbaangarage is hiervoor de beste optie, als het
merendeel van de bezoekers dan wel de richting van het Broederenplein kiezen. Ook de ontwikkeling van het Boreelkazerne zal invloed hebben op het verkeer en hier zal rekening mee moeten worden gehouden. 3.2 Huidige situatie.
Bezoekers van het winkelcentrum van Deventer verblijven meestal een lange tijd en daarbij speelt de bereikbaarheid een belangrijke rol. De meeste bezoekers komen
met de fiets of de auto. Voor bezoekers van buiten Deventer is het openbaarvervoer
ook een prima optie want het station ligt op een kleine loopafstand van het centrum. De gemeente Deventer heeft echter onderzoek gedaan naar de bereidheid van het winkelend publiek om met een ander vervoermiddel dan de auto te komen. Uit dit
onderzoek blijkt dat 76 % van de ondervraagden niet bereid is over te stappen naar een ander vervoermiddel. Dit is te zien in onderstaand diagram.
Afbeelding 9: Redenen om van de auto over te stappen naar ander vervoer Bron: Stadsmonitor Deventer, 2003
16
Knelpunten in de bereikbaarheid van het kernwinkelgebied moeten worden opgelost om de toestroming van bezoekers te bevorderen. Het parkeren in Deventer is ĂŠĂŠn
van deze punten. Dit is namelijk niet altijd gemakkelijk. 20% Van de ondervraagden zegt het niet altijd eenvoudig is een parkeerplek te vinden. (Binnenstadsmonitor Deventer, 2003)
3.3 Gewenste situatie.
Een goede parkeergelegenheid, loop- en autoroutes zijn van essentieel belang voor
het goed functioneren van het winkelapparaat van Deventer. In de binnenstad heerst nu een tekort aan parkeerplaatsen. Daarbij komt het feit dat door de spreiding van het parkeeraanbod mensen gaan rondrijden. De doorstroming in het verkeer loopt
dan al snel vast. Men ziet pas op korte afstand of de parkeergelegenheden vol zijn of niet. (Binnenstadsmonitor Deventer, 2003) Door de doorstroming van het verkeer te
verbeteren zal er meer ruimte overblijven voor de voetgangers die momenteel weinig ruimte krijgen. Dit creĂŤert een prettigere omgeving voor bezoekers van het centrum van Deventer. Op de locatie Sijzenbaangarage zijn nu 410 parkeerplaatsen aanwezig. Deze locatie, te bereiken via de Singel, is het meest populair onder bezoekers van de binnenstad van Deventer. Met de ontwikkeling van het Boreelkazerne komen er hierdoor 600 parkeerplaatsen bij voor het centrum.
70% van het autoverkeer benadert de binnenstad vanuit de oostelijke richting.
De Sijzenbaanpleingarage en Broederenplein ligt aan de noordkant van het centrum en oogt niet als een binnenkomstpoort voor bezoekers. Het is de bedoeling dat de
binnenkomstpoort duidelijker wordt zo dat bezoekers ook meer bewust worden en
daarnaast ook gestimuleerd worden te winkelen in de binnenstad van Deventer. Dit
kan mogelijk gemaakt worden met de vernieuwing van het gebied zoals beschreven in het Masterplan Broederenplein/Sijzenbaan. Dit door de uitstraling van het plangebied te verbeteren.
17
3.4 Situatie in het masterplan Broederenplein/Sijzenbaan.
Het Broederenplein moet volgens het plan een domein worden voor voetgangers door fietsers te weren en bevoorradingsverkeer te reguleren. Er wordt een
aantrekkelijk gebied om te bewandelen en te genieten van de prachten die het
Broederenplein te bieden heeft na dat het dichter bebouwd zou zijn. Aan de ene kant een markante wand van de Broederenkerk met kleine winkels en aan de andere kant een wand met transparante winkels en woningen. Boven op de winkels komen
woningen met een mooi vormgegeven sfeer. Het plein oogt nu nog verlaten maar door veel dichtere bebouwing wordt dit aangepakt. (Bron: masterplan Broederenplein/Sijzenbaan, 2004)
Afbeelding 10: Situatieschets Broederenplein Bron: Masterplan Broederenplein/Sijzenbaan, 2004
18
Ook de achterkant van de Smedenstraat moet verbeterd worden. Dit is één van de
entrees van de binnenstad. Vanaf het station is de Keizerstraat de hoofdroute naar het winkelkerngebied. Veel voetgangers nemen de Sijzenbaan als weg om naar de
binnenstad te komen. Voor voetgangers blijft er weinig ruimte over door het drukke verkeer van en naar de Sijzenbaangarage en de vele, regelmatig rommelig
geparkeerde auto’s. ‘Op de Keizer’ loopt min of meer om de garage heen. De meeste voetgangers bereiken het winkelgebied vanaf de parkeergarage via de Smidsgang. Dit wordt in het plan dicht gemaakt zodat voetgangers via Op de Keizer naar het
Broederenplein lopen. Dit creëert een betere overloop in het geheel en oogt meer als een stadspoort. Op de onderstaande kaart is te zien dat de Sijzenbaangarage erg
dicht bij het Kernwinkelapparaat ligt. De toevoer van auto’s (rode lijn) en winkelend publiek komt uit deze richting, loopt door de Smidsgang en dan de Korte Bisschopsstraat in (groene lijn).
Afbeelding 11: Situatieschets Sijzenbaan en omgeving Bron: Masterplan Broederenplein/Sijzenbaan, 2004
19
3.5 Kansen en bedreigingen.
Er zijn voor het gebied Broederenplein/Sijzenbaan een aantal kansen en bedreigingen. Deze worden genoemd in de volgende opsomming. Kansen. - Er kan ingespeeld worden op de huidige ontwikkelingen van de Boreel. De
promotie kan samengevoegd worden waardoor er een gehele promotie voor de
binnenstad van Deventer wordt gecreĂŤrd. Hierdoor zullen er meer redenen zijn voor potentiele bezoekers buiten Deventer om in deze stad te gaan winkelen. Als zij beiden locaties bezoeken zal dit ook het tussenliggende centrum goed doen.
- Door het plangebied Broederenplein/Sijzenbaan te ontwikkelen volgens het
masterplan oogt het gebied sociaal veiliger en krijgt het meer een totaal beeld. Bedreigingen.
- De Boreelkazerne kan zonder een goede balans van locaties in het centrum van Deventer een te groot publiekstrekker worden waardoor de bezoekers wegblijven van het Broederenplein.
3.6 Conclusie en aanbeveling.
De gemeente Deventer wil meer mensen naar de binnenstad van Deventer trekken.
Dit zorgt voor meer verkeer en overlast. Door het openbaar vervoer te stimuleren zal de stad minder worden overspoeld door het auto verkeer. Toch blijven er mensen
met de auto komen. De uitbreiding in de parkeergarage, 118 parkeerplaatsen, zal
niet genoeg blijken ten opzichte van het grote parkeerprobleem in Deventer. Dit is echter niet alleen het probleem van het Broederenplein maar ook dat van de rest van de binnenstad.
Het verkeer rondom et Broederenplein wordt geminimaliseerd zodat er een veilige en leefbare situatie ontstaat waar fietsers en voetganger ruim baan hebben. Hierdoor wordt het gebied ook aantrekkelijker. De nieuwe entree van de
Sijzenbaanparkeergarage is gunstig omdat het winkelend publiek over het
broederenplein de binnenstad in loopt. Dat punt wordt ook sociaal veiliger door de sociale controle vanuit de nieuw te bouwen woningen.
20
Hoofdstuk 4 Openbare ruimte. 4.1 Inleiding.
De openbare ruimte is van ons allemaal. Wie door een stad loopt ziet de inrichting
van de openbare ruimte om zich heen: groenvoorzieningen, trottoirs, straatmeubilair en openbare verlichting (grontmij.nl). In de binnenstad van Deventer is de inrichting van de openbare ruimte erg belangrijk omdat zij daarmee haar historische karakter
extra kan benadrukken. Een goed stratenpatroon en straatlantaarns in stijl zijn hier voorbeelden van.
4.2 Huidige situatie. De openbare ruimte op het Broederenplein/Sijzenbaan is ronduit slecht te noemen. Het plein voor de Dirk van den Broek is niet egaal, heeft saaie grijze tegels, oude lantaarnpalen en is bepaald geen aanwinst voor de binnenstad. Ook staan er op het plein 2
glasbakken. Deze steken nogal af
tegen de kerk en passen niet in de omgeving. Verdere openbare
voorzieningen zoals bankjes en
perkjes zijn niet aanwezig. Wel is er een basketbalnet.
De bomen die voor het plein langs gepland staan, aan de Achter de
Broederen, sluiten het plein nogal af, alsof het er niet bij hoort. Het is een doorgaande rij bomen die ook
gedeeltelijk op het plein zelf staan.
Ondanks dat dit het enige groen op het plein is heeft het geen toegevoegde waarde. Wat echter wel interessant is op het plein zijn de lijnen die de omtrek van de voormalige Ursula kerk weergeven. 4.3 Gewenste situatie.
De gemeente Deventer heeft opdracht gegeven aan het binnenstadsmanagement om een visie te ontwikkelen voor de pleinen in de binnenstad. Dit plan heet ‘Ruim baan
voor de Pleinen’. Een van deze pleinen is het Broederenplein. Het gaat bij deze visie om de pleinen in de binnenstad met elkaar te verbinden waar het gaat om sfeer, functie en samenhang. Er moet op de pleinen rekening gehouden worden met
cultuurhistorie (gemeente Deventer). Op het Broederenplein geld dat bijvoorbeeld de Broederenkerk behouden moet worden. In de gehele binnenstad is het
stratenpatroon aangepast. De straten zijn opnieuw beklinkerd en dat is zo gedaan dat de hoofdweg een ander patroon heeft dan de langzame stroken aan de zijkant. Dit is echter niet doorgetrokken op het Broederenplein.
21
Gelijktijdig met het stratenpatroon zijn er nieuwe straatlantaarns aangebracht die het historische karakter van Deventer benadrukken, ook dit is niet op het Broederenplein doorgetrokken.
4.4 Situatie in het masterplan. Het huidige plein werkt niet functioneel en door het 'openbreken' van het interieur van het stadsblok kan dit worden verholpen.
Dit kan gedaan worden door het plaatsen van drie pleinen, waardoor 'interieur' en 'exterieur' van het bouwblok aan elkaar verbonden/gehecht worden, aldus het
Masterplan Broederenplein/Sijzenbaan. De pleinen zullen op verschillende hoogte niveaus liggen maar wel met elkaar verbonden zijn. Ook het herstel van de
historische contour van het gesloten stadsblok door het opzoeken van de 'oude'
rooilijnen ziet het plan als een stap in de goede richting. De pleinen worden groen
ingericht zodat het een aangenaam, groen karakter krijgt. Hierbij wordt er gedacht aan, zoals op het in onderstaand plaatje te zien is, een aantal bomen.
4.4 Kansen en bedreigingen.
Er zijn voor het gebied Broederenplein/Sijzenbaan een aantal kansen en bedreigingen. Deze worden genoemd in de volgende opsomming. Kansen.
- Het plangebied kan een aantrekkelijke gezellige ruimte worden waardoor het niet alleen de aantrekkingskracht vergroot maar het ook het funshoppen tegemoet springt.
- Door het plangebied te ontwikkelen als in het masterplan
Broederenplein/Sijzenbaan wordt de winkelroute meer een geheel en eindigd deze minder in een winkelloze straat. Bedreigingen.
- De gemiddelde winkelaar van het centrum van Deventer is niet bekend met het
plangebied als zijnde een aantrekkelijk winkelgebied. Zonder promotie kan het zijn dat de bezoekers wegblijven.
- Het groen zal onderhouden moeten worden om geen vervallen beeld te geven.
22
4.5 Conclusie en aanbeveling.
Het masterplan houdt prima rekening met de cultuurhistorische waarde, de
rooilijnen, en het plan Ruim baan voor Pleinen. De historische sfeer die de rest van de binnenstad ademt kan doorgetrokken worden op het broederenplein. Door hetzelfde soort lantaarns en stratenpatroon toe te passen wordt het 1 geheel.
Het introduceren van de 3 pleinen heeft meerdere functies. Het samenbrengen van mensen en het genieten van de buitenruimte in de stad. De bewoners van de
appartementen kunnen hier vertoeven maar ook de bezoekers van de detailhandel lopen hier rond. Door 3 kleinere pleinen te maken blijft het overzichtelijk.
De buitenruimte in de stad houdt is erg belangrijk. Het geheel aankleden met
beplanting geeft het broederenplein een goede aanblik. De aansluiting op de rest van de binnenstad zou goed zijn op deze manier.
23
Hoofdstuk 5 Juridische haalbaarheid. 5.1 Inleiding. Om het Masterplan uit te voeren zal er het een en ander weggehaald en bij gebouwd moeten worden. Er moet echter gekeken worden of dit in overeenkomst is met het
bestemmingsplan. Een bestemmingsplan is een plan waarin de bestemming van de grond in dat plan wordt aangewezen. Hierin staat zo nodig, in verband met de
bestemming, de voorschriften die gegeven worden omtrent het gebruik van deze grond en de zich daarop bevindende opstallen. Het Masterplan
Broederenplein/Sijzenbaan is in strijd met het bestemmingsplan. Om dit als nog mogelijk te maken zijn er twee mogelijkheden. De eerste is het bestemmingsplan te laten wijzigen en het tweede is een vrijstelling van het bestaande bestemmingsplan aanvragen door middel van artikel 19 uit Wet op de Ruimtelijke Ordening. (WRO) 5.2 Masterplan.
Het masterplan past niet binnen het bestemmingsplan van de gemeente Deventer. In het bestemmingsplan zijn er ‘Winkel’ en ‘Horeca’ functies bedacht voor de
bebouwing van het Broederenplein. ‘Wonen’ is geen gewenste functie op het
Broederenplein volgens het bestemmingsplan. Omdat het masterplan ‘Winkel’
functies op de begane grond wil en daar boven op ‘Woon’ functies, is het masterplan in strijd met het bestemmingsplan. Er worden in het Masterplan een aantal bomen verwijderd en een deel van de huidige openbare ruimte wordt bebouwd. Volgens Artikel 40 van de Woningwet verboden te bouwen zonder of in afwijking van een
vergunning van de burgemeester en wethouders. Er zal dus zal er hoe dan ook een bouwvergunning moeten worden aangevraagd. 5.3 Juridische vraag.
Hier wordt antwoord gegeven op de volgende juridische vraag: -
Op welke manieren kan er afgeweken worden van het bestemmingsplan
zodat het masterplan Broederenplein/Sijzenbaan gerealiseerd kan worden en welke heeft hierbij de voorkeur?
24
5.4 Wijziging bestemmingsplan. In een bestemmingsplan staan de bestemde functies voor de beschreven gebieden. Als een gemeentelijk beleid wordt gewijzigd, dan kan deze gemeente een
bestemmingsplan (gedeeltelijk) herzien. Bovendien is de gemeente wettelijk verplicht om een bestemmingsplan elke tien jaar te herzien. Hier komt een uitgebreide procedure bij kijken waarbij belanghebbende de mogelijkheden tot inspraak, bezwaar en beroep hebben. Inspraak:
Nog voor de gemeente begint met herzien van een bestemmingsplan legt de gemeente haar ideeën vast. Wie dat wil, kan het voorontwerp inzien en erop
reageren. Alle ideeën en aanmerkingen worden waar mogelijk verwerkt door de
gemeente. Deze inspraakreacties zijn echter niet hetzelfde als een formeel bezwaar. Bij de voorbereiding van een herziening van het bestemmingsplan is er meestal overleg met buurtbewoners en bedrijven over de plannen voor het gebied door middel van een inspraakbijeenkomst. Het is belangrijk dat ondernemers de
gemeente in deze fase op de hoogte stellen van hun toekomstplannen. Hierdoor kan er eventueel al plaats voor worden gegeven in de herziening van het
bestemmingsplan. Burgers kunnen hun mening ook schriftelijk indienen bij de gemeente. Bezwaar:
Daarna wordt het ontwerpbestemmingsplan zes weken 'ter visie' gelegd voordat de gemeenteraad het plan daadwerkelijk vaststelt. Kaart, voorschriften en toelichting liggen dan vrij ter inzage op het gemeentehuis. In deze periode kan iedereen die vindt dat hij wordt benadeeld, zijn mening kenbaar maken bij de gemeenteraad. Burgemeester en wethouders moeten de ter inzagelegging bekend maken in de Staatscourant en in één of meer plaatselijke dag- of nieuwsbladen. Huis-aanhuisbladen kunnen hier ook voor worden hiervoor gebruikt.
Als ondernemers vinden dat er in een ontwerp-bestemmingsplan onvoldoende rekening is gehouden met hun bedrijfsbelangen, kan dit schriftelijk kenbaar gemaakt worden aan de gemeenteraad. Dit kan alleen tijdens de zes weken dat het plan ter
inzage ligt. Hierbij krijgen ondernemers de mogelijkheid hun bezwaren mondeling
toe te lichten in een hoorzitting. Daarna beslist de gemeenteraad of deze meningen tegemoet worden gekomen. De gemeente moet ondernemers informeren over de
genomen besluiten ten aanzien van hun mening. Belanghebbende die hun meningen niet bij de gemeenteraad kenbaar hebben gemaakt, kunnen hun bedenkingen later ook niet inbrengen bij Gedeputeerde Staten (GS) en mogen geen beroepschrift indienen bij de Raad van State.
25
Als niemand zijn bedenking zijn binnen gekomen is de gemeente verplicht om het
bestemmingsplan vast te stellen binnen acht weken. Waarneer er wel bedenkingen
zijn binnen gekomen dan is de gemeente verplicht dit binnen vier maanden te doen. Hierop volgt dat de gemeente haar plan weer vier weken ter inzage moet leggen en het ook voor moet leggen aan de provinciale overheid.
Als iemand van mening is dat er niet genoeg rekening word gehouden met zijn
belangen dan kan die persoon zijn bedenking in brengen bij de GS. Dit is mogelijk vanaf het moment het vastgestelde plan ter inzage is gelegd gedurende 6 weken.
Vervolgens heeft de GS 6 maanden de tijd een oordeel te geven over het plan. In dien er geen bedenkingen zijn geuit is de vast gestelde tijd 12 weken. Binnen twee weken na het genomen besluit van de GS, wordt dit kenbaar gemaakt en iedereen die zijn bedenking heeft geuit een kopie van het besluit toegestuurd. Beroep:
Na het oordeel van de GS ligt het plan met hun besluit nog 6 weken ter inzage bij het secretariaat. Binnen deze termijn kan een belanghebbende, mets hij zijn bedenking alle eerdere malen kenbaar heeft gemaakt, in beroep gaan bij de rechter. Voor dit
onderdeel moet men zijn bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (RvS) in Den Haag, deze neemt normaal gesproken binnen 1 jaar zijn beslissing.
Zodra de 6 weken zijn verlopen treedt het plan in werking, ongeacht of er in beroep
is gegaan. Er kan dan een ‘verzoek tot voorlopige voorziening’ in worden gesteld bij de zelfde afdeling van het RvS om te voorkomen dat het plan in werking treedt. (Bron: Kamer van Koophandel)
26
5.5 Vrijstelling procedure
Er zijn drie soorten vrijstellingsprocedure.
Hieronder worden de artikelen uitgelegt en wordt duidelijk waarom Artikel 19 de enige wet van de WRO is die van eventueel belang is voor het Masterplan. Artikel 15 van de Wet op de Ruimtelijk Ordening (WRO)
De vrijstellingen van de bepalingen die in een bestemmingsplan zijn opgenomen volgens artikel 15 WRO zijn zogenaamde 'binnenplanse' vrijstellingen. In de
voorschriften van het bestemmingsplan zelf is al opgenomen waarvoor op welke
manier tot welke grenzen vrijstelling gegeven kan worden van sommige bepalingen
in dat bestemmingsplan. Aan de hand van het volgende voorbeeld wordt dit duidelijk gemaakt. “Stel dat een bestemmingplan zegt dat u een garage maximaal 3,00 meter hoog mag bouwen. De goot van het huis van de buren is echter 3,10 meter hoog en het is mooier en technisch makkelijker als u de garage ook 3,10 meter hoog bouwt.
Met een binnenplanse vrijstelling (als die is opgenomen) kan dan worden toegestaan dat u die 10 centimeter hoger mag bouwen.” (Bron: www.bestemmingsplan.nl) Artikel 17 van de Wet op de Ruimtelijk Ordening (WRO)
Door middel van artikel 17 van de WRO kan van de bepalingen van een
bestemmingsplan voor een beperkte termijn vrijstelling worden verleend. De
vrijstelling kan maximaal worden gegeven voor een termijn van 5 jaar. Vrijstelling
kan worden verleend van de gebruiksbepalingen van het bestemmingsplan maar ook voor de bouwbepalingen. Een voorbeeld van een artikel 17 van de WRO vrijstelling is het parkeren in een weiland bij een groot evenement voor de termijn van één week, of het bouwen van een opslagloods ten behoeve van een groot bouwproject voor 3 jaar. Het onderwerp waarvoor vrijstelling wordt verleend moet natuurlijk wel een tijdelijk karakter hebben. Het bouwen van een volledig huis is bijvoorbeeld niet tijdelijk. (Bron: www.bestemmingsplan.nl)
Artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijk Ordening (WRO)
Aan de eisen van artikelen 15 en 17 van de WRO voldoet het Masterplan Broederenplein/Sijzenbaan niet dus komen we uit bij de laatste
vrijstellingsprocedure die de WRO heeft. Dit is de vrijstelling door middel van Artikel 19, bedoelt voor ‘projecten. Zo’n project kan een tuinhuisje zijn maar ook een hele woonwijk betreffen. Via artikel 19 van de WRO kan er dus stelling verkregen worden van het
bestemmingsplan. Vrijstelling van het bestemmingsplan betekend dat een plan
alsnog mag worden uitgevoerd, ook al past het niet in het bestemmingsplan. De
gemeenteraad kan ten behoeven van de verwezenlijking van een project vrijstelling
verlenen van het geldende bestemmingsplan, mits dat project is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. Een goede ruimtelijke onderbouwing van de
vrijstelling kan bijvoorbeeld in de vorm van een structuurplan of structuurvisie
waarin toekomstige ontwikkelingen worden geschetst. Burgers kunnen net als bij een wijziging in het bestemmingsplan ook bezwaar maken tegen een vrijstellingsbesluit.
27
De gemeenteraad beslist binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag voor de
vrijstelling of deze aanvraag wordt afgewezen of dat de artikel 19-procedure wordt gestart. In het laatste geval wordt de aanvraag ter inzage gelegd.
Indien belanghebbende tegen de aanvraag van de vrijstelling zijn kan dit schriftelijke indiend worden binnen zes weken. De gemeenteraad beslist binnen acht weken tot
het aanvragen van een 'verklaring van geen bezwaar' bij de GS. De GS nemen binnen acht weken een beslissing over die aanvraag. De gemeenteraad moet daarna binnen
twee weken een besluit nemen over het verlenen van de vrijstelling. Bezwaarschriften kunnen binnen zes weken indiend worden bij de gemeenteraad. Er kan dan een
‘verzoek tot voorlopige voorziening’ in worden aangevraagd bij de President van de rechtbank om te voorkomen dat het plan in werking treedt. Bij een ongegrond
verklaard bezwaarschrift kan er binnen zes weken in beroep worden gegaan bij de
rechtbank. Als laatste kan er in hoger beroep gegaan worden binnen zes weken bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. (Bron: Nota Ruimte) 5.6 Conclusie
Een artikel 19 procedure is niet mogelijk omdat er in de ruimtelijke onderbouwing de toekomstige ontwikkelingen niet voldoende worden geschetst. Wegens het belang
van de realisatie van het plan voor de binnenstad van Deventer zal er op kort termijn een herziening van het bestemmingsplan moeten worden aangevraagd. Dit is belangrijk omdat de procedure veel tijd in beslag zal nemen. De datum die
vastgesteld stond voor het Masterplan is 2006/2007, dit is juridisch niet haalbaar.
Voor dat de realisatie van het Masterplan kan beginnen zal er eerst gewacht moeten worden op de conclusie van de herziening van het bestemmingsplan. Daarna zal er een bouwvergunning moeten worden aangevraagd zodat het Masterplan daadwerkelijk kan worden uitgevoerd.
28
Hoofdstuk 6 Financiële haalbaarheid. 6.1 Inleiding.
De financiële haalbaarheid is essentieel voor de totstandkoming van een project. Het project moet natuurlijk winst op leveren en goed verkoopbaar zijn. Dit wordt gedaan door middel van een inventarisatie. Hieronder staan zij kort uitgelegd. -
Planelementen: hier worden de oppervlaktes berekent van bijvoorbeeld de
aan te kopen stukken bouwgrond en de te bouwen m2 appartementen. Deze zijn berekent op basis van een a3 kaart van de gemeente Deventer en de gegevens in het masterplan.
-
Kengetallen: dit zijn de getallen waarmee de kosten van het project kunnen worden uitgerekend. Deze zijn verdeeld in kosten voor locatieontwikkeling en kosten civiele techniek. Deze gegevens zijn weergegeven in de handleiding financiële haalbaarheid van Henk Horstink.
-
Marktprijzen: dit is informatie over de marktwaarde van appartementen in de binnenstad en de huurprijs die gevraagd kan worden voor 1m2
verkoopvloeroppervlak detailhandel. Deze gegevens zijn gezocht op internet. Funda.nl geeft gegevens weer over de prijs van appartementen.
Na deze gegevens te hebben opgezocht kan er uitgerekend worden wat de kosten en opbrengsten van het project. Deze gegevens zijn uitgerekend in een balans. 6.2 Verantwoording resultaten inventarisatie. Planelementen. -
Het uitrekenen van het plangebied is gedaan aan de hand van de A3 kaart voor het project Broederenplein, gemeente Deventer. De schaal van deze kaart is 1:2000. Op deze kaart is binnen de rode lijnen het plangebied weergegeven. dit bedraagt 4524m2. deze berekening is in 2 delen uitgevoerd. Deel 1
Deel 2
3.3 x 2000= 6600 Æ 66m
1.2 x 2000=2400 Æ 24m
2.7 x 2000= 5400 Æ 54m 54 x 64= 3564m2
2 x 2000= 4000 Æ 40m 40 x 24= 960m2
3564 + 960= 4524m2
29
-
Het te verwerven m2 openbare grond is ook uitgerekend op de A3 kaart.
Deze is weergegeven binnen de blauwe lijnen. De berekening hiervoor is in 3 delen uitgevoerd. Deel 1 1.6 x 2000= 3200 Æ 32m
2.3 x 2000= 6400 Æ 64m
32 x 24= 768m2
64 x 4= 256m2
1.2 x 2000= 2400 Æ 24m
Deel 3
0.2 x 2000= 400 Æ 4m
Uitkomst
0.8 x 2000= 1600 Æ 16m
768m2 + 256m2 +
16 x 30= 480m2
grond.
1.5 x 2000= 3000 Æ 30m
-
Deel 2
480m2 = 1504m2 openbare
De te verwerven vierkante meters bouwgrond is als volgt uitgerekend.
m2 bouwgrond= totale plangebied – te verwerven m2 openbare grond.
4524m2 – 1504m2= 3020m2 -
Te slopen vierkante meters.
Deze zijn afgeleid van de kaart ‘af te breken
panden’. Zie afbeelding 14.
de berekening: 1500 + 400= 2100m2
-
Bouwrijp maken.
Het bouwrijp maken heeft betrekking tot het
volledige gebied, 4524m2. -
Riolering.
Het aantal aansluitingen op riolering hebben wij
geschat op 58. 50 voor de appartementen en 8 voor de detailhandel die daar
geplaatst wordt. Dit is berekent door de gemiddelde grote voor detailhandel te
nemen namelijk 750m2. Door de vierkante meters detailhandel, 5127m2, te delen door 750 komen er 7 aansluitingen. -
Verharding en groen.
Het broederenplein wordt verdeeld in 3 pleinen. Deze worden wel groen aangekleed maar meer in de vorm van bomen en wat klein groen. Hierdoor is het aandeel groen 41m2. de pleinen eisen de meeste ruimte op en vragen dus om 970 m2. -
Te bouwen m2 detailhandel.
5127m2. Deze cijfers komen uit het masterplan Broederenplein/Sijzenbaan. Bladzijde 82 overzicht m2 en woningaantal. -
Te bouwen m2 appartementen.
5946m2. Deze cijfers komen uit het masterplan Broederenplein/Sijzenbaan. Bladzijde 82 overzicht m2 en woningaantal. -
Te bouwen parkeerplaatsen.
Dit worden 104 parkeerplaatsen. Deze cijfers zijn ook te vinden in het masterplan bladzijde 82 overzicht m2 en woningaantal.
30
Kerngetallen.
De kerngetallen zijn allemaal afkomstig uit de handleiding financiĂŤle haalbaarheid. Marktprijzen. -
Appartementen.
De prijs van de appartementen is uitgerekend door middel van vergelijking met andere woningen. Op www.funda.nl is er gezocht naar appartementen in de
binnenstad, van ongeveer 120m2, met een parkeerplek. De volgende 3 woningen zijn gekozen als vergelijkingsmateriaal:
Binnensingel 1c, Deventer. 120m2, 274.000 euro.
Bagijnenstraat 27, Deventer. 130m2, 324.000 euro.
Keizerstraat, Deventer. 110m2, 285.000 euro.
Hiervan hebben wij het gemiddelde genomen namelijk 285.000 euro. -
Huurprijs VerkoopVloerOppervlak.
250 euro per m2 VVO. Voor b1 locaties is dit een goede huurprijs. Dit is af te lezen in het stuk vastgoed in cijfers, technische universiteit Delft, 2002.
Op de volgende bladzijde staat het de inventarisatie.
31
32
6.3 Verantwoording resultaten balans.
Hieronder zijn de berekeningen te zien voor de posten op de balans. Kosten. -
Aankoop bouwgrond.
Prijs bouwgrond: 1020 euro/m2 m2 bouwgrond: 3020m2
3020 x 1020= 3.080.400 euro. -
Locatie ontwikkeling: sloop. Prijs sloop: 30 euro/m2 m2 sloop: 2100m2
2100 x 30= 63.000 euro. -
Locatieontwikkeling: bouwrijp.
Prijs bouwrijp maken: 10 euro/m2
m2 bouwrijp te maken grond: 4524m2 4524 x 10= 45240 euro.
-
Locatieontwikkeling: riolering. Prijs aansluiting riolering: 2000 euro/aansluiting Aantal aansluitingen: 57.
57 x 2000= 114.000 euro -
Locatieontwikkeling: groen.
Prijs aanleg groen: 10 euro/m2 m2 groen: 41m2
41 x 10= 410 euro. -
Locatieontwikkeling: verharding. Prijs verharding: 75 euro/m2 m2 verharding: 970m2
970 x 75= 72.750 euro. -
Locatieontwikkeling: micromilieu.
Micromilieu is per locatie afgesteld op 100.000 euro.
-
Kosten van Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering. 20% van de het totaal civiele techniek. Totaal civiele techniek: 395.400 euro 20% = 79.080 euro.
-
Onvoorziene kosten Locatieontwikkeling. 10% van het totaal civiele techniek. Totaal civiele techniek: 395.400 10% = 39.540 euro
-
Bouwkosten appartementen.
Bouwkosten appartementen: 1000 euro/m2 Aantal m2: 5946 m2.
5946 x 1000= 5.946.000
33
-
Bouwkosten detailhandel.
Bouwkosten detailhandel: 600 euro/m2 Aantal m2: 5127m2
5127 x 600= 3.076.200 euro. -
Aanleg parkeerplaatsen.
1 verdieping onder de grond: 10.000 euro/parkeerplaats.
2 verdiepingen onder de grond: 18.000 euro/parkeerplaats. 1ste verdieping 42 parkeerplaatsen.
2 de verdieping 62 parkeerplaatsen. 1: 42 x 10.000= 420.000
2: 62 x 18.000= 1.116.000
-
Onvoorziene kosten.
10% van bouwkosten.
Bouwkosten: 10.558.200 10% = 1.055.820 euro. -
Bijkomende bouwkosten.
15% van de totale bouwkosten. Bouwkosten: 10.558.200 15% = 1.583.730 euro. -
Verkoopkosten.
2% van de verkoopwaarde van 50 appartementen. 285.000 x 50= 14.250.000
2% = 285.000 -
Vereist rendement projectontwikkelaar.
Kengetal rendement is 10% van de investeringen zonder grondkosten. 10% = 1.399.677 Opbrengsten. -
Verkoop appartementen inclusief parkeerplaats. 50 x 285.000 = 14.250.000
-
Verkoop detailhandel vloeroppervlak.
Verkoopvloeroppervlak is 85% van brutovloeroppervlak. VVO is 4358m2.
Huur is 250 euro/m2.
4358 x 250= 1.089.500 euro.
1.089.500/0.08= 13.618.750 euro. -
Resterende parkeerplaatsen.
104 parkeerplaatsen waarvan 75 voor bewoners appartementen. Prijs parkeerplaats: 1800 euro/parkeerplaats. Kengetal. 29 parkeerplaatsen resterend. 29 x 1800= 52.200
Op de volgende pagina staat de balans.
34
35
6.4 Conclusie en aanbeveling.
Bij een groot project zoals het broederenplein is het belangrijk dat de projectontwikkelaar de financiële haalbaarheid goed in het oog heeft. Als de winst erg krap zou zijn of als er helemaal geen winst zal zijn dan stapt een projectontwikkelaar niet in het project.
Om de kosten en opbrengsten inzichtelijk te maken is er een balans gemaakt. Deze is gemaakt aan de hand van de planelementen, kengetallen en marktprijzen.
De uitkomst van de balans is positief. Er is een winst van 9.444.103 euro. Dit is aanzienlijk
en een goede winst. Het project bureau haalt er op deze manier genoeg geld uit om ook de eventuele gelopen risico’s te vergoeden.
Om te kijken of de balans goed solide is wordt de winst nogmaals berekend maar de opbrengsten worden 10% lager en de kosten 10 % hoger. Kosten: 20.324.523
Opbrengsten: 25.128.855 Winst: 4.804.332
De winst is ook nu nog goed maar eigenlijk aan de krappe kant. Het is de bedoeling van een projectontwikkelaar om winst te maken om al haar risico’s en kosten te dekken. De 4.8
miljoen is natuurlijk wel winst maar als het bekeken wordt op het geheel, met kostenposten van 20 miljoen euro, is het matig.
De risico’s voor dit project liggen vooral in de op te lopen bouw- en verkoop vertragingen. Als er bij de bouw veel vertraging is kost dit de projectontwikkelaar erg veel rente op het
geleende geld voor het project. Alles wat de verkoop uitstelt kost extra geld. Dan kan 4.8 miljoen een te kleine buffer blijken.
Als er naar de balans, en vooral naar de winst, wordt gekeken dan is het masterplan zeker
haalbaar. Voor een projectontwikkelaar is het aantrekkelijk om het project uit te voeren. Als de kosten 10% hoger mochten worden en de opbrengsten 10% lager dan is misschien niet
elke projectontwikkelaar bereid in te stappen. De buffer wordt dan toch aanzienlijk kleiner.
36
Hoofdstuk 7 Eindconclusie & aanbeveling. Om de locatie Broederenplein/Sijzenbaan op een goede manier te ontwikkelen moet er rekening gehouden worden met de volgende factoren. Detailhandel.
Detailhandel raakt veel vlakken bij het project broederenplein/sijzenbaan. Er moet rekening
gehouden worden met de appartementen boven de winkels, de looproute van het winkelend publiek, veiligheid en bereikbaarheid. De detailhandel zal bestaan uit verschillende winkels met 1 grote trekker zoals de H&M. Deze winkelformule trekt mensen richting het
broederenplein en maakt het bekend onder het publiek. Als de looproute vanuit de
parkeergarage wordt omgelegd zodat het publiek niet meer door de smidsgang loopt wordt de routing door het centrum compleet. De veiligheid wordt verbeterd door de plaatsing van appartementen boven de winkels. Er zijn dan altijd mensen aanwezig, ook in de nacht.
Met de plaatsing van detailhandel moet er wel rekening gehouden worden met de Boreel. Hier worden grote winkelformules gevestigd en dit zal een tegenpool worden voor het
Broederenplein. Horeca is tevens geen goede functie voor het Broederenplein. Het is storend voor de bewoners van de appartementen en op de Brink is al veel horeca gesitueerd.
De plannen voor detailhandel zijn haalbaar mits er rekening gehouden wordt met de Boreel. Wonen.
Het masterplan Broederenplein/Sijzenbaan houdt goed rekening met de gemaakte plannen door gemeente en regering. Zij past zich aan, aan de wensen van de gemeente en probeert
de stad, door de toe te voegen appartementen, leefbaarder en veiliger te maken. Het is een goede aanvulling op de stad, dat hiermee zijn historische karakter meer terug kan krijgen. Het enige waar zij wel rekening mee dient te houden is dat de appartementen betaalbaar moeten blijven. Door de vergrijzing komt er steeds meer vraag naar appartementen en
huurwoningen. Huurwoningen zijn hier, met betrekking tot kostendekking, niet mogelijk
maar betaalbare appartementen wel. Aan de locatie hangen natuurlijk veel voordelen. Het
centrum is nabij en een eigen parkeerplaats in de parkeergarage. Het plan is op het gebied
va wonen goed ontwikkelbaar. Er is vraag naar het soort appartementen en naar de locatie. Het meest belangrijke punt is de betaalbaarheid. De appartementen moeten in de
middenklasse geprijsd worden. De prijs mag zeker niet te hoog worden omdat het verkopen anders zeer moeizaam zal verlopen. Jonge gezinnen en ouderen hebben immers een beperkte beurs.
37
Verkeer.
De toevoer van verkeer komt vooral van auto’s die in de Sijzenbaanparkeergarage parkeren, het openbaar vervoer en fietsers. Fietsers en voetgangers krijgen op en rondom het
broederenplein ruim baan omdat autoverkeer wordt vermeden. De situatie wordt hier veel veiliger. Het parkeerprobleem van Deventer is op de locatie Broederenplein/Sijzenbaan
echter niet op te lossen. Dit zal op grotere schaal, de gehele binnenstad, opgelost moeten worden. Wel zorgen de extra parkeerplaatsen voor een toevoeging aan de huidige parkeergelegenheid. Openbare ruimte.
Het masterplan houdt prima rekening met de cultuurhistorische waarde, de rooilijnen, en het plan Ruim baan voor Pleinen. De historische uitstraling van de binnenstad wordt ook
doorgetrokken naar het broederenplein. Het introduceren van de 3 pleinen waar mensen
samengebracht kunnen worden heeft meerdere functies. Zij benadrukt ook het buiten zijn in
de stad, met een wat groenvoorzieningen. De aansluiting op de rest van de binnenstad wordt met uitwerking van het Masterplan Broederenplein/Sijzenbaan verbeterd en krijgt de stad er een nieuwe aantrekkelijke stadspoort bij. Juridische haalbaarheid.
Juridisch is het masterplan haalbaar mits er een bestemmingsplanwijziging wordt
uitgevoerd. Dit is een grondige wijziging waardoor het masterplan in de komende jaren
gerealiseerd kan worden. Het is wel een lange procedure waardoor het tijdsplan 2006/2007 niet haalbaar is. Mocht het Broederenplein toch ontwikkeld worden dan is het zaak dat de procedure zo snel mogelijk gestart wordt. Financiële haalbaarheid. De uitkomst van de balans is positief. Er is een winst van 9.444.103 euro. Dit is aanzienlijk
en een goede winst. Als de kosten 10% hoger worden en de opbrengsten 10% lager dan is er nog een winst. Het wordt dan wel krapper met risico’s die gelopen zijn maar haalbaar blijft
het zeker. Het project bureau haalt er op deze manier genoeg geld uit om ook de eventuele gelopen risico’s te vergoeden. Eindconclusie.
Naar aanleiding van de hierboven besproken punten is de conclusie dat het masterplan
Broederenplein/Sijzenbaan haalbaar is. Er moet wel rekening gehouden worden met een aantal factoren zoals het Boreel. Dit is echter geen onoverkomelijk probleem.
38
Literatuurlijst Publicaties gedownload als PDF bestand. Gemeente Deventer, Woonunie, AM Wonen, Johan Matser, 2004. Masterplan Broederenplein/Sijzenbaan.
Gemeente Deventer, Bestemmingsplan Binnenstad Deventer Gemeente Deventer, 2004. Structuurvisie detailhandel. Gedownload via:
http://www.deventer.nl/NR/rdonlyres/F6BFE516-B50F-4DB9-8BF7EAA67770F582/0/BrochureStructuurvisie080404.pdf Gemeente Deventer, 2003. Binnenstadsmonitor. Gedownload via:
http://www.deventer.nl/NR/rdonlyres/8BA0E960-789B-476D-9E6933E0E8E4A7C6/0/Binnenstadsmonitor.pdf Ruimtelijke Economie. Gedownload via: http://www.binnenstadsmanagement.org/Deventer/the_ruimeco.asp Gemeente Deventer, 2001. Nota Parkeerbeleid Gedownload via:
http://www.deventer.nl/Bestuursinformatie/Raad/voorstellen/2001/2001-17592RMWNotaParkeerbeleid.htm
Marktverkenningen Stedendriehoek, 2005. Gedownload via:
http://www.regiostedendriehoek.nl/website/mods/24.php?docID=94 Ruimtelijke perspectieven Stedendriehoek 2030 deventer Gedownload via:
http://www.regiostedendriehoek.nl/website/mods/24.php?docID=38
39
Structuurvisie Detailhandel Gedownload via:
http://www.deventer.nl/NR/rdonlyres/F6BFE516-B50F-4DB9-8BF7EAA67770F582/0/BrochureStructuurvisie080404.pdf VROM, Nota Ruimte
Online te lezen: http://www2.vrom.nl/notaruimte/
Streekplan Overijssel
Gedownload via: http://www.overijssel.nl/contents/pages/2191/streekplanoverijssel2000metwijzigin genmei2005.pdf
VROM, Nota Wonen
Gedownload via: http://www.overijssel.nl/contents/pages/2191/streekplanoverijssel2000metwijzigin genmei2005.pdf
40
Internetbronnen Openbare Ruimte. Grontmij. Gedownload via:
(http://www.grontmij.nl/site/nl-nl/Werkvelden/Openbare+ruimte/Openbare+ruimte.htm) Funda, 2007. Financieel aspect woningen. Binnensingel 1c:
http://www.funda.nl/WoningAanbod/Koop/Detail/Default.aspx?id=ebd5e8c9-df62-4244b671-4aec01e0176d&objecttype=DetailKoopObject Keizerstraat:
http://www.funda.nl/WoningAanbod/Koop/Detail/Default.aspx?id=e775cd1a-cb61-46579d19-0f93cd4c91ac&objecttype=DetailKoopObject Bagijnenstraat:
http://www.funda.nl/WoningAanbod/Koop/Detail/Default.aspx?id=2f2dd3b2-18cb-45b18865-b4236ec58da6&objecttype=DetailKoopObject Kaartmateriaal. Google.
Gedownload via:
http://maps.google.nl/maps?utm_campaign=nl&utm_source=nl-ha-emea-nlgoogle&utm_medium=ha&utm_term=kaart%20deventer
41