Bestemmingsplan Sportparkzuid Uitwerkingsgebied IJsselzigt
Auteur: Jimmy Wolf Studentnummer: 2410137 Klas: RO2Vc Projectgroep: 3 Datum: 25 juni 2008
Toelichting Aanleiding In 2007 is het masterplan de Schil vastgesteld door de gemeente Doetinchem. In dit plan wordt gesteld dat de open plekken in Doetinchem, voornamelijk in de schil rondom het centrum, opgevuld moeten worden. Op deze manier wordt de stad Doetinchem weer een geheel. Het ontwikkelen van Sportpark-zuid als inbreidingslocatie voor woningbouw heeft grote consequenties voor de bestaande structuur. Deze toekomstige ontwikkelingen zijn binnen de geldende plannen moeilijk of niet realiseerbaar. Anderzijds zijn ongewenste ontwikkelingen moeilijk tegen te houden doordat de geldende plannen grotendeels verouderd zijn. Met de nieuwe Wet ruimtelijke ordening komt ook de verplichting om bestemmingsplannen digitaal beschikbaar te maken. Het huidige bestemmingsplan van Sportpark-zuid stamt uit 1970 en is nooit herzien doordat het gebied nooit van uiterlijk of functie is veranderd. Op 13 juni 2008 is door de gemeente Doetinchem een ontwerpbestemmingsplan vastgesteld. Het ontwerpbestemmingsplan schetst de toekomstige ontwikkelingen van het gebied afgezien van de toekomstige woondoeleinden in het gebied. De toekomstige woondoeleinden zijn in 5 uitwerkingsgebieden onderverdeeld. Dit uitwerkingsplan zal uitwerkingsgebied 1 “IJsselzigt� nader behandelen.
Kaart 1: Ontwerpbestemmingsplan met uitwerkingsgebieden
2
Het uitwerkingsplan bestaat uit 3 documenten. Het eerste document bestaat uit de toelichting, het tweede document bestaat uit de voorschriften en het derde document bestaat uit de plankaart. In de toelichtingen worden de gemaakte keuzes onderbouwd en in de voorschriften worden enkel de nieuwe en gewijzigde voorschriften genoemd. De voorschriften en de plankaart vormen samen het werkelijke bestemmingsplan. Planomschrijving Het plangebied bevat 695 woningen verdeeld over de 5 uitwerkingsgebieden. In uitwerkingsgebied 1 “IJsselzigt” worden 159 woningen gerealiseerd, waarvan 43 sociale huur en 116 dure huurwoningen. Er is hier gekozen voor een stedelijk woonmilieu met veel groen om het aan te laten sluiten op de rest van Doetinchem en wat onder het beleid van de gemeente Doetinchem valt. De woningen bestaan 100% uit rijtjeswoningen waarbij is gestreefd naar een zo open mogelijk en groen karakter. Er is ook gestreefd naar een zo groot mogelijke differentiatie van de woningen om verpaupering in de toekomst tegen te gaan. De 42 sociale huurwoningen zijn gelijkmatig over het uitwerkingsgebied verdeeld. Ook is er gezorgd voor voldoende en bereikbaar parkeergelegenheden. De toekomstige bewoners hebben de mogelijkheid om hun auto op eigen terrein te parkeren en er zullen openbare parkeerplaatsen in elk bouwblok gerealiseerd worden. Om de buurt een zo groen mogelijk karakter te geven worden auto’s langs de weg geweerd. In het zuidwestelijke gedeelte van het uitwerkingsgebied is gekozen voor een grote groenstrook om het groene karakter van het uitwerkingsgebied nog meer terug te laten komen. Om dit zo veel mogelijk tot uiting te laten komen is gekozen voor grote openingen tussen de meest zuidwestelijke bouwblokken. Uitwerking In het uitwerkingsplan zijn de bestemmingen wonen, verkeer en groen uitgewerkt. Dit zijn de enige bestemmingen die in het uitwerkingsgebied voorkomen. Er is gekozen voor een uitwerking op bouwblokniveau, waarbij vrijheid wordt gegeven bij het opstellen voor de toekomstige plannen. Er zullen in de voorschriften eisen gesteld worden waar aan voldaan moet worden, maar hiertussen is variatie mogelijk en gewenst. Dit zal naast het groene karakter ook enige speelsheid aan de bebouwing geven wat een natuurlijk effect zal geven aan het uitwerkingsgebied.
Wonen Er zullen in het uitwerkingsgebied 2 woningtypen voorkomen, eengezinswoningen huur sector duur (W1) en eengezinswoningen sociale huur (W2). De eengezinswoningen huur sector duur zullen een gemiddelde oppervlakte krijgen van ongeveer 175m2 en de eengezinswoningen sociale huur zullen een gemiddelde oppervlakte krijgen van ongeveer 125m2. Beide woningen krijgen hetzelfde uiterlijk met dezelfde bebouwingsbepalingen, alleen de oppervlakte van de kavel verschilt om een harmonie in het uitwerkingsgebied te creëren. Beide type woningen zijn voorzien van een aanbouw/garage en een schuur. Hiervan
3
staat de locatie vast, er zal alleen variatie mogelijk zijn in grootte en hoogte. De exacte variatie zal te vinden zijn in de voorschriften. Hetzelfde geldt voor de hoofdbebouwing. De ligging van de woningen aan de oude IJssel en de haven maakt het gebied in combinatie met het groene uiterlijk erg aantrekkelijk.
Verkeer In het ontwerpbestemmingsplan is de bestemming “verkeer” in de uitwerkingsgebieden gedeeltelijk uitgewerkt. De reden hiervoor was om harmonie te creëren in de 5 deelgebieden om het centrale “zig-zag” idee niet verloren te laten gaan. Voornamelijk is de locatie vastgelegd, de invulling en gebruik zal per deelgebied verschillen. In uitwerkingsgebied 1 “IJsselzigt” is gekozen voor een zo natuurlijk mogelijke uitstraling. Dit is geprobeerd te bereiken door het vermijden van parkeren langs de weg, door elke woning de mogelijkheid te geven om te parkeren op eigenlijk terrein. Voor eventuele extra parkeerbehoeften zijn er per bouwblok centrale parkeerplaatsen geplant.
Groen De bestemming “groen” staat centraal in het beleid van de gemeente Doetinchem, in het ontwerpbestemmingsplan en in het uitwerkingsgebied. De gemeente Doetinchem wil een stedelijke invulleng met veel groen in het gebied. Er is in het uitwerkingsgebied zo veel mogelijk geprobeerd naar dit speerpunt toe te streven. Dit is geprobeerd door het uitwerkingsgebied een zo open mogelijk karakter te geven met een zo groen mogelijke invulling.
4
Voorschriften Algemene bepalingen Artikel 1: Begripsbepalingen In deze voorschriften wordt verstaan onder: 1. Het plan Het bestemmingsplan ”Bestemmingsplan Sportpark-zuid”; 2. De plankaart De plankaart met bijbehorende verklaring van het “Bestemmingsplan Sportparkzuid“, bestaande uit één kaart; 3. Aanbouw een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; 4. Bijgebouw Een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw, dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; en dat behoort bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw; 5. Hoofdgebouw Een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken; 6. Locatie Voor de hoofdbebouwing in het uitwerkingsplan geldt dat 95% van de locatie in de plankaart aangehouden moet worden en 5% heeft de mogelijkheid te variëren. Voor de aanbouw en het bijgebouw geldt dat de locatie 100% moet worden aangehouden, oftewel het minimum omvang bedraagt. Voor een maximum grootte voor bebouwing bedraagt 20% voor de aanbouw en 15% voor het bijgebouw van de oppervlakte van het ‘te bebouwen erf’, met een maximum van 25m2 voor de aanbouw/garage en 18m2 voor het bijgebouw. 7. Trottoir Verhoogd voetpad naast de rijweg.
5
Bestemmingsbepalingen Artikel 2: Wonen (W1 en W2) Bestemmingsomschrijving 1.
De op de kaart voor Wonen – W1 en W2 aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. Het wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis; met daaraan ondergeschikt: b. Groenvoorzieningen; c. Parkeervoorzieningen; d. Speelvoorzieningen; e. Wegen, straten en paden; f. Openbare nutsvoorzieningen; g. Water; met de daarbij behorende: h. Tuinen, erven en verhardingen. Bebouwingsbepalingen 2.
Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen:
a. Hoofdgebouwen mogen slechts als eengezinswoningen worden gebouwd. b. Per kavel mag slechts één hoofdgebouw worden gebouwd. c. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd met een hoofdgebouw, tenzij op de kaart een bebouwingspercentage in het bouwvlak is opgenomen. In dat geval wordt de maximale oppervlakte bepaald door het aangegeven percentage van het bouwvlak. d. De maximale goothoogte en de maximale bouwhoogte bedragen 7,5m en 10,5m. e. Binnen de maximaal toegestane goothoogte zijn maximaal 2 bouwlagen toegestaan. f. De hoofdgebouwen dienen te worden afgedekt met een dak; g. De helling van de kap ligt tussen de 20 en 35 graden. h. Dakkapellen en dakramen mogen in totaal niet breder zijn dan 1/3 van de gemiddelde breedte van het dakvlak; i. De afstand van een dakkapel of dakraam tot de nok bedraagt tenminste 1m. en dient groter te zijn dan de afstand tot de goot of gootlijst; j. De afstand van een dakkapel of dakraam tot de goot of gootlijst dient tenminste 0,6 m. te bedragen, danwel mogen tegen de goot of gootlijst geplaatst worden; k. De hoogte van een dakkapel of dakraam mag niet meer dan 1,5m. bedragen;
6
l. Debouwing die legaal aanwezig is op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan, doch in strijd is met de voorschriften, mag worden herbouwd. 3.
Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen, vijvers, zwembaden, overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde (m.u.v. erfafscheidingen) bij een hoofdgebouw gelden de volgende bepalingen, met inachtneming van het gestelde in lid 1, sub c:
a. Deze bouwwerken mogen uitsluitend op gronden met de nadere aanduiding ‘te bebouwen erf’ of binnen een bouwvlak worden gebouwd; b. De maximaal toegelaten totale oppervlakte van deze bouwwerken bedraagt 20% voor de aanbouw en 15% voor het bijgebouw van de oppervlakte van het ‘te bebouwen erf’, met een maximum van 25m2 voor de aanbouw/garage en 18m2 voor het bijgebouw.; d. Bebouwing die legaal aanwezig is op het tijdstip van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan, doch in strijd is met de voorschriften, mag worden herbouwd. 4.
Voor de bouw van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een hoofdgebouw geldt tevens het navolgende:
a. De maximale goothoogte voor aan- of uitbouwen is maximaal de hoogte van de begane grondlaag van het hoofdgebouw. Voor bijgebouwen bedraagt de maximale goothoogte 3m. De maximale goothoogte mag worden overschreden door een kap; b. De maximale bouwhoogte is 5m.; c. Op aan-, uitbouwen en bijgebouwen zijn geen dakkapellen toegestaan; Nadere eisen 5.
Burgemeester en wethouder kunnen, ten behoeve van de verwezenlijking van de doeleindenomschrijving, middels een beeldkwaliteitplan, nadere eisen stellen aan de stedenbouwkundige invulling van gebouwen.
Artikel 3: Verkeer (V) Bestemmingsomschrijving 1.
De op de kaart voor Verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. Ontsluitingswegen en -straten; b. (Wandel)paden; c. Trottoir d. Bermen en beplanting; e. Ondergrondse infrastructuur t.b.v. aanleg infiltratievoorzieningen. f. Parkeervoorzieningen;
7
met daaraan ondergeschikt: e. Geluidwerende voorzieningen; f. Groenvoorzieningen; g. Tuinen, erven en terreinen; h. Openbare nutsvoorzieningen; i. Water. Bebouwing 2.
Bij de realisering van dit uitwerkingsplan zijn de volgende afmetingen uitgangspunt:
a. Wijkontsluitingsweg 6.50m rijweg met 2.50m trottoir. b. Woonstraten 6.00m rijweg (in 2 richtingen bereden) en 4.00m (in 1 richting bereden) waarbij de mogelijkheid voor het in- en uitrijden van het perceel of garage op eigen erf geregeld moet worden. c. Langzaamverkeerroute: 3.00m fietspad/trottoir. d. Voor de woningen langs de groene as is er een mogelijkheid om aan de achterzijde een ontsluitingpad te creëren op privé-terrein. Hierbij moet echter gekeken worden naar goede afvoer mogelijkheden voor het hemelwater. Ook de veiligheid en verlichting zullen een grote rol spelen bij het ontwikkelen van zo’n achterpad. 3.
Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, waarvoor geldt dat de hoogte niet meer dan 2m. mag bedragen.
4.
De hoogte van lantaarnpalen mag maximaal 7m. bedragen.
Artikel 4: Groen (G) Bestemmingsomschrijving 1.
De op de kaart voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. Groenvoorzieningen; met daaraan ondergeschikt: b. Bermen en beplanting; c. Paden; d. Water; e. Het recreatief medegebruik; g. Speelvoorzieningen; h. Openbare nutsvoorzieningen.
Bebouwing
8
2.
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. Op bermen zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve het wegverkeer en straatmeubilair toegestaan, waarvan de hoogte niet meer dan 6 m. mag bedragen; b. De hoogte van speel- en sportief recreatieve voorzieningen mag niet meer bedragen dan 5m.; c. De hoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 1m. bedragen.
9