Masterplan Broedereplein-Sijzenbaan by Jimmy Wolf

Haalbaarheidsstudie

Adviesbureau: Oosterwolf

Auteurs: Dennis Oosterhuis (2410316) en Jimmy Wolf (2410137) Docent: Arne van der Velde Datum: 12/04/2007 Plaats: Deventer

Adviesbureau Oosterwolf

Voorwoord Voor u ligt het haalbaarheidsstudie over het ‘Masterplan Broedereplein-Sijzenbaan’. In het kader van het project ‘Versterking Kwaliteit Binnenstad’ van de opleiding Ruimtelijke Ordening en Planologie reiken wij u deze haalbaarheidsstudie aan. Deze haalbaarheidsstudie is opgezet door Vastgoedontwikkelaar Oosterwolf in samenwerking met de opleiding Ruimtelijke Ordening van Saxion Hogescholen te Deventer. Deze haalbaarheidsstudie heeft als doel de haalbaarheid van het ‘ Masterplan Broederenpklein-Sijzenbaan’ te beoordelen en zonodig te adviseren voor een betere haalbaarheid. Graag willen we onze dank betuigen naar alle personen die ons bij de totstandkoming van het project hebben geholpen. De personen die dit mogelijk hebben gemaakt zijn onder andere: Fransje Droesen, Arne van der Velde, Rik Zeeuwen, Henk Horstink en Dènes Jansen.

Deventer, 12 april 2007 Vastgoedontwikkelaar Oosterwolf Jimmy Wolf Dennis Oosterhuis

Adviesbureau Oosterwolf

Leeswijzer Inhoudsopgave In de inhoudsopgave ziet u overzichtelijk de indeling van de hoofdstukken van deze haalbaarheidsanalyse

Inleiding De inleiding bevat een situatieschets en een uitgewerkte actorenanalyse met een belangenanalyse

Detailhandel Dit hoofdstuk geeft de haalbaarheid van de detailhandel weer, onder andere rekening houdend met landelijke trends en ontwikkelingen

Wonen Dit hoofdstuk geeft de haalbaarheid van het aspect wonen weer. Hier komen doelgroepen en woonmarktontwikkelingen aan te pas.

Parkeren/bereikbaarheid Dit hoofdstuk geeft de haalbaarheid van de parkeervoorzieningen en de bereikbaarheid weer, afgezet tegen andere oplossingen voor de parkeerproblematiek.

Juridische haalbaarheid Dit hoofdstuk geeft de juridische haalbaarheid weer, door middel van het kiezen tussen 2 juridische procedures.

FinanciĂŤle haalbaarheid Dit hoofdstuk geeft de financiĂŤle haalbaarheid weer, door middel van het toepassen van toetsen van kengetallen op een aantal kostenposten.

Nijmegen Dit hoofdstuk geeft een vergelijking weer met de stad Nijmegen, waar een verglijkbaar studie is verricht.

Conclusies en aanbevelingen Dit hoofdstuk geeft de uiteindelijke conclusies en aanbevelingen weer van alle behandelde hoofdstukken

Adviesbureau Oosterwolf

Inhoudsopgave Blz. Inleiding

1.Detailhandel Deventer 1.1 Inleiding

6 6

1.2 Inventarisatie

1.3 Trends en ontwikkelingen

1.4 Masterplan

1.5 conclusies en aanbevelingen

2. Wonen 2.1 Inleiding

16 16

2.2 Inventarisatie

2.3 Analyse

2.4 Conclusie

3. Parkeren en bereikbaarheid

3.1 Inleiding

3.2 Inventarisatie

3.3 Analyse Masterplan

3.4 Conclusie

4. Openbare ruimte 4.1 Inleiding

29 29

4.2 Inventarisatie

4.3 Analyse

4.4 Visie

5. Juridische Haalbaarheid 5.1 Inleiding

32 32

5.2 Het â&#x20AC;&#x2DC;Masterplan Broederenplein/Sijzenbaan

5.4 Vrijstellingsprocedure Artikel 19 WRO

5.5 Conclusie/advies

6. FinanciĂŤle Haalbaarheid

6.1 Inleiding

6.2 Exploitatieopzet

6.4 Conclusie

7. Nijmegen 7.1 Inleiding

40 40

7.2 Nijmegen

7.3 Plein 1944

7.4 Conclusies en aanbevelingen

8. Conclusie en Aanbevelingen 8.1 Inleiding

42 42

8.2 Eindconclusies inhoudelijk hoofdstukken

8.3 Eindconclusie haalbaarheidsstudie

Bronnenlijst

Bijlage

Adviesbureau Oosterwolf

Inleiding Situatieschets Deventer, een levendige Hanzestad met monumentale sfeer aan de rivier de IJsel. Deventer is één van de oudste steden van Nederland. Het ontstaan van de binnenstad lijd terug naar de Middeleeuwen. De laatste dertig jaar heeft Deventer veel gedaan aan het herstel en behoud van de historische binnenstad. Het oude stratenpatroon is nagenoeg nog geheel intact. Honderden monumenten zijn gerestaureerd en veelal voorzien van nieuwe ramen of gevelstenen. Maar er is zeker ook nieuwbouw, soms in aansluiting op de historische omgeving, soms ook geheel vernieuwend. De historische binnenstad geeft echter nog steeds enkele problemen. De meeste bezoekers ervaren het kernwinkelgebied als onprettig. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de onduidelijke routing in het oude stratenpatroon. Ook is de concurrentie van de steden Zutpen en Apeldoorn in de afgelopen tijd sterk toegenomen. De oorzaak voor deze toename is met name te wijten aan de toetrekking van grote winkelformules in de binnensteden van Zutphen en Apeldoorn. Om de historische binnenstad een impuls te geven is er het ‘Masterplan Broederenplein-Sijzenbaan’ ontwikkeld. Dit ter verbetering van de huidige routing, de vraag naar middenklasse koopwoningen en de vraag naar grotere winkeloppervlaktes. Het Broederplein-Sijzenbaan kan in al deze aspecten het kernwinkelapparaat in Deventer versterken.

(Bron: VVV Deventer) Actoren Er zijn veel belangrijke actoren bij het project betrokken, de belangrijkste actoren zijn: Gemeente Deventer •

De belangen van de gemeente Deventer gaan vooral uit naar het verbeteren van de leefbaarheid, het verbeteren van de economische situatie en het verbeteren van de bereikbaarheid. In tegenstelling tot andere steden is voor de gemeente Deventer het behouden van het historische karakter erg belangrijk.

•

De gemeente Deventer zorgt voor een sturende werking op de planvorming.

Woningbouwcorporatie Ieder1 •

De belangen van de woningbouwcorporatie gaan vooral uit naar maatschappelijke belangen en vrijwel niet uit naar commerciële belangen, hoewel ze wel winst maken. Deze maatschappelijke

Adviesbureau Oosterwolf

belangen gaan vooral uit naar het bouwen van verschillende typen woningen voor verschillende sociale groepen, hieronder valt ook het ‘ wonen boven winkels’. •

De invloed van de woningbouwcorporatie is gering, het hoofddoel is het volgen van de ontwikkelingen.

Projectontwikkelaars •

Economisch belang (rendement behalen) is het grootste belang van de projectontwikkelaars. Daarnaast is het behalen van prestige ook van belang voor het voortbestaan van de projectontwikkelaars.

•

De projectontwikkelaars hebben bij aanvang geen bezit in het plangebied. De Projectontwikkelaars hebben de vormgeving en de uitvoering van de planvorming bijna geheel in eigen handen.

MKB/VCOD •

Het MKB wil met name de aantrekkelijkheid van het plangebied bevorderen door de bereikbaarheid, de routing en de herkenbaarheid te bevorderen. Ook wil het MKB de concurrentie binnen het centrum van Deventer beperken.

•

De invloed van het MKB in het adviseren van de gemeente Deventer en de projectontwikkelaar is groot. Daarnaast wil het MKB de belangen van de winkeliers behartigen.

Vastgoedeigenaren •

Het enige belang van de vastgoedeigenaren is een zo goed mogelijk bod krijgen op de panden.

•

De vastgoedeigenaren kunnen stagnatie veroorzaken op de uitvoering van het plan.

Cultuurbehoudvereniging •

Het belang van de cultuurbehoudvereniging is het behouden van het resterende cultuur in Deventer

•

De invloed die de cultuurbehoudvereniging kan uitoefenen bestaat voornamelijk uit het adviseren van de gemeente Deventer en de projectontwikkelaar.

Overige actoren zijn de huidige winkels ‘Dirk van den Broek’ en de ‘Action’, de bewoners binnen het plangebied en de Sijzenbaangarage. Over het algemeen hangt de samenwerking tussen alle actoren met elkaar samen. Veel actoren zijn nauw met elkaar betrokken en daardoor zijn alle actoren op de hoogte van veranderen die in het plangebied plaatsvinden. Zie bijlage ‘Tabel actorenanalyse’.

Adviesbureau Oosterwolf

Hoofdstuk 1: Detailhandel 1.1 Inleiding Het hoofdstuk ‘Detailhandel’ is een zeer belangrijk hoofdstuk binnen dit project. Er moet (detail-)handel aanwezig zijn om dit project financieel mogelijk te kunnen maken. Zonder handel vestigen er geen winkels en komen er geen klanten. Het hoofdstuk begint met een inventarisatie van de Deventer-detailhandel. Vervolgens wordt de huidige routing doorlopen en wordt er gekeken naar de concurrenten op zowel gemeentelijk als regionaal niveau. Hoofdpunten uit verschillende trends en ontwikkelingen en het Masterplan vloeien uiteindelijk uit in de laatste paragraaf ‘conclusies en aanbevelingen’.

1.2 Inventarisatie Deventer De binnenstad van Deventer heeft een karakteristieke en een historische uitstraling. Dit komt ten goede aan de hiërarchische opbouw van de winkelstructuur in Deventer. Aan andere zaken komt de huidige opbouw minder ten goede, deze punten worden verderop in het hoofdstuk besproken. Kenmerkend voor deze structuur in Deventer is, dat de winkels met dagelijkse artikelen voornamelijk buiten de binnenstad zijn gesitueerd. In de binnenstad zijn voornamelijk de winkels met niet-dagelijkse artikelen in een breed en diep aanbod gevestigd.

Adviesbureau Oosterwolf

Typen winkels

Afbeelding 1; Ontwikkeling detailhandel naar branche binnenstad Deventer 2003-2005. (Bron:

Locatus bewerkt door gemeente Deventer. Binnenstadsmonitor Deventer 2006)

Uit bovenstaande en onderstaande tabellen en een grafiek kan er geconcludeerd worden dat de ‘kleding en modebranche’ een groot deel van het aantal vestigingen en een groot deel van de verkoop/vloeroppervlakte innemen (Afbeelding 1). Dit komt ook naar voren in de branchegroep ‘Mode en luxe’. Ook niet onopvallend is dat het aantal vestigingen van 2004 tot 2006 met 22 stuks is gestegen (Afbeelding 1). (Bron: Binnenstadsmonitor

Deventer 2006)

Afbeelding 2; Ontwikkeling detailhandel naar branche binnenstad Deventer 2003-2005. (Bron:

Locatus bewerkt door gemeente Deventer, Binnenstadsmonitor Deventer 2006)

Adviesbureau Oosterwolf

Afbeelding 3; Verdeling winkels en verkoopvloeroppervlakte binnenstad 2002 naar branchegroep. (Bron: Locatus, bewerkt door gemeente Deventer, Binnenstadsmonitor

Deventer) 2003

Routing

A-

B-

C-

Afbeelding 4; Kernwinkelapparaat van Deventer. (Bron: Nota Een ruggengraat voor de stad,

Deventer Binnenstadsperspectief, maart 1998)

In afbeelding 4 is de binnenstad verdeeld in 3 categorieĂŤn: Rood zijn de Alocaties (o.a. HEMA V&D en H&M), oranje zijn de B-locaties en geel zijn de Clocaties. De routing in de binnenstad wordt grotendeels bepaald door de Alocaties. Dit blijkt o.a. uit de bezoekersstromen uit onderstaande tabel (Afbeelding 5).

Adviesbureau Oosterwolf

Afbeelding 5; Bezoekersstromen binnenstad Deventer. (Bron: Binnenstadsmonitor

Deventer2006)

Op het drukst punt in de binnenstad van Deventer (Korte Bisschopstraat 41) bedraagt de penetratie 84%. Er passeren 84% van de in totaal 189.700 weekbezoekers dit punt. De gemiddelde penetratiegraad voor de gehele binnenstad is echter 29%. Dit houdt in dat de gemiddelde bezoeker in de binnenstad ongeveer 29% van het totale winkelfront ziet (Afbeelding 5). (Bron:

Binnenstadsmonitor Deventer 2006) Broederenplein/Sijzenbaan Het Broederenplein is een C-locatie. Op moment van schrijven is er onder andere een Action en een Dirk van der Broek-supermarkt gevestigd. Er is sprake van rijdend (vracht)verkeer.

Adviesbureau Oosterwolf

Concurrentie op regionaal niveau

Afbeelding 6; Koopkrachtbinding en koopkracht- toevloeiing. (Bron Binnenstadsmonitor

Deventer, gemeente Deventer 2006)

De belangrijkste regionale concurrenten zijn de steden Apeldoorn, Zutphen en Zwolle. Zwolle ligt op een relatief groter afstand dan Apeldoorn en Zutphen en zal daarom minder aan bod komen dan een grote concurrent. Kenmerkend voor de binnenstad van Deventer in vergelijking met Zutphen en Apeldoorn is dat Deventer een groot aantal winkels in de branchegroep overige detailhandel. Dit geld bijvoorbeeld voor de winkels in tweedehands goederen. Hierin kan Deventer zich onderscheiden met de andere steden. Anderzijds is de branchegroep ‘in en om huis’ in de binnenstad van Deventer veel lager dan in Apeldoorn en Zutphen. Een andere feit is dat de winkels in Deventer erg klein zijn in vergelijking met Apeldoorn. Door het historisch karakter van de Deventer binnenstad is de gemiddelde verkoopvloeroppervlakte van een winkel in Deventer 156 m2, in de binnenstad van Apeldoorn bedraagt het gemiddelde 215m2. Apeldoorn heeft jongstleden zijn winkelcentrum vernieuwd en staat bekend om zijn goede bereikbaarheid. (Bron: Binnenstadsmonitor Deventer 2003) Uit afbeelding 6 kan opgemaakt worden dat Apeldoorn op kop staat van de 3 steden. Apeldoorn heeft een minimaal verschil in de percentages ‘binding dagelijkse artikelen’, 97% voor Apeldoorn tegenover 96% ‘binding dagelijkse

Adviesbureau Oosterwolf

artikelen’ in Deventer. In de ‘binding niet-dagelijkse artikelen’ zit een groter verschil tussen Apeldoorn en Deventer (90% voor Apeldoorn en 81% voor Deventer) Concurrentie op gemeentelijk niveau ‘De Boreel’, een nieuw project in Deventer kan een concurrent worden op gemeentelijk niveau. Aan de oostkant van de binnenstad wordt een concept voltooid gericht op funshoppen met hoofdzakelijk grootschalig winkels, entertainmentactiviteiten en ondergrondse parkeergelegenheden met ruim 600 plaatsen gerealiseerd. Op moment van schrijven is het project ‘De Boreel’ bijna in de fase van de afronding. Dit grootschalige project wordt volgens planning medio september 2007 grotendeels opgeleverd. ‘De Boreel’ wordt een locatie met grootschalige detailhandelvestigingen (GDV), gericht op funshopping. De realisering van ‘De Boreel’ is voor de binnenstad een toegevoegde waarde. De ontwikkeling dient een groter bezoekersaantal voor het kernwinkelgebied in de binnenstad te realiseren. De afstand tussen ‘De Boreel’ en het kernwinkelgebied bedraagt circa 300 meter. De historische Walstraat vormt hierbij met enige aanpassing de verbinding tussen beide gebieden. Volgens het de Structuurvisie detailhandel Deventer is gebleken dat ook in andere historische steden een dergelijke afstand beloopbaar is. Naast de realisatie van een groter bezoekersaantal kan dit project ook een gevaar vormen voor het Broederenplein. Het accent van dit project kan mogelijk sterker worden verlegd naar de oostzijde van het centrum en het kernwinkelgebied. In dit geval zal het Broederenplein (liggend aan de westzijde van het centrum) vervagen uit het centrum. (bron:

Structuurvisie detailhandel Deventer 2004) Wijkcentra’s Opvallend is dat de besteding van dagelijkse artikelen in de wijkcentra’s veel hoger liggen dan in de binnenstad van Deventer. De binnenstad is echter wel de grootste aankoopplaats van niet-dagelijkse artikelen binnen de gemeente Deventer.

Adviesbureau Oosterwolf

1.3 Trens en ontwikkeling Hoe meer inwoners in een stad hoe minder relevant de verkoop van dagelijkse goederen in de binnenstad is. In Deventer zijn een aantal wijk- en buurtcentra’s (o.a. Keizerslanden, de Vijfhoek, Colmschate) aanwezig, die zijn wanneer gekeken wordt naar landelijke trends belangrijker voor de verkoop van dagelijkse goederen dan de winkels in de binnenstad.

(bron: Binnenstadsmonitor Deventer 2006) De overige branches (warenhuizen, persoonlijke verzorging, bruin- en witgoed, kleding en mode, schoenen en lederwaren, juweliersartikelen e.d) leveren een belangrijke bijdrage aan funshoppen. De trend in de laatste jaren laat zien dat veel bezoekers grotere winkels (qua verkoopvloeroppervlakte) verkiezen.

(bron: Binnenstadsmonitor Deventer 2006) Er wordt steeds meer gebruik gemaakt van verbreding. Zo wordt de detailhandel verbreed met o.a. horeca en/of cultuurvoorzieningen. Als voorbeeld ‘De Bordeel’, een breed concept met zowel recreatie (bioscoop en casino) als grootschalige detailhandel.

1.4 Masterplan Het masterplan noemt enkele structurele problemen voor binnensteden, wat ook zeker geld voor de binnenstad van Deventer; Er is weinig ruimte voor schaalvergroting, meer winkelformules en –branches trekken ‘naar buiten’, de concurrentieslag tussen grote steden wordt steeds groter. (bron Masterplan Broederenplein 2004). Om dergelijke problemen aan te pakken geeft de ‘Structuurvisie Detailhandel, gemeente Deventer (september 2003) een aantal mogelijkheden: •

Realiseren van het project ‘Boreelkazerne’.

•

De Walstraat (tussen ‘Boreelkazerne’ en het kernwinkelgebied.

•

Versterking van het winkelcircuit Korte en Lange Bisschopsstraat, Proosdijpassage, Engestraat, Broederenplein en Korte Smedenstraat.

Het Masterplan geeft niet exact aan welke winkels er gesitueerd moeten komen. Wel wordt een voorkeur gegeven aan winkels met een relatief groot verkoopvloeroppervlakte. De nieuwe invulling van het Broederenplein zal zorgen voor een aaneengesloten winkelcircuit. De winkels worden in etages gebouwd, met het toepassen van vides, doorkijkjes en lichtkoepels. Om het winkelgebied compleet te maken worden de winkels afgewisseld met gevarieerde horecazaken.

(Bron: Masterplan Broederenplein)

Adviesbureau Oosterwolf

1.5 Conclusies en aanbevelingen SWOTSWOT-analyse Sterke punten •

Specialistisch aanbod

•

Historische binnenstad

•

Groot cultuuraanbod

Kansen •

Ontwikkeling ‘de Boreel’ en aantrekkingskracht

•

Gemiddeld hoog inkomensniveau in de regio

• Zwakke punten •

Cultuuraanbod gebruiken

Bedreigingen

Parkeren/relatief slechte

•

Toenemende concurrentie

bereikbaarheid

•

Verleggen binnenstad richting ‘de

•

Historie -> kleine winkelpanden

•

Geen grote winkelformules

Boreel’

(trekkers) •

Sterke concurrentie

•

Onduidelijke winkelroute

•

Relatief laag inkomens niveau Deventer bevolking Doormiddel van de (SWOT-)analyse kunnen er aan tal conclusies getrokken worden. De trends geven weer dat de bezoekers van kernwinkelgebieden graag willen ‘funshoppen’ in een mix van kleine gezellige winkels en winkels op basis van grote formules (warenhuizen). ‘De Boreel’ is ook erg gericht op ‘funshoppen’, maar daar wordt meer gericht op sport en woninginrichting. Het Broederenplein heeft daarom de keuze uit de overige branches; warenhuizen, persoonlijke verzorging, bruin- en witgoed, kleding en mode, schoenen en lederwaren, juweliersartikelen e.d Er is op het Broederenplein ruimte voor 5513m2 winkels en op de Sijzenbaan 512m2. Deventer heeft een gemiddelde verkoopvloeroppervlakte van 156m2. Er is echter vraag naar grote winkels. Dit zal betekenen ongeveer 10 winkels met een bruto-vloeroppervlakte van ongeveer 300 á 400 m2. En een enkeling (2) met een groter bruto-vloeroppervlakte (á 1000m2). Met deze invulling is er ruimte voor uitgebreidere winkels met de bestemming B-/A-locatie in onder andere de branches mode en juweliers. Er is veel vraag naar mode en de juwelierswinkels, juwelierswinkels zijn in de afgelopen jaren flink teruggenomen. Door de verwachte versterking van de economie zullen deze branches ook weer gaan aantrekken. De modewinkels kunnen een goede aanvulling geven aan de mode-straat ‘ Engestraat’. In deze straat zijn veelal exclusievere modewinkels gevestigd. Op het broederplein zal daardoor meer modewinkels voor jongeren kunnen vestigen.

Adviesbureau Oosterwolf

Er zal door deze aanpassing geen plek meer blijven voor de supermarkt ‘Dirk van der Broek’, deze zal bijvoorbeeld naar de parkeergarage ‘Sijzenbaan”, onder de appartementen kunnen verhuizen. De op dit moment gevestigde discount ‘Action’ zal ook niet op de toekomstige A-locatie gevestigd blijven, deze zal moeten verhuizen naar elders in de stad. Om de funshopper volledig te voorzien in zijn of haar behoeftes zal een lunchroom goed passen binnen het concept van het Broederenplein. Deze lunchroom zal zich presenteren als een luxere-lunchroom die past in een omgeving van winkels binnen de A-locaties met voldoende zitgelegenheden en een mooi uitzicht op de winkelstraat/historische muur van de Broederkerk. Deventer kent vele cultuurevenementen, denk hierbij aan Charles Dickens festijn, De Deventer boekenmarkt en Deventer op Stelten. De Walstraat (tussen het kernwinkelgebied en ‘de Boreel’) staat bekend in het thema Charles Dicken.. Door het koppelen van een thema aan het Broederenplein zal dit het Broederplein en de omgeving een extra dimensie geven. Een advies is het thema ‘De boekenmarkt’. Dit is een zeer bekend evenement in Deventer en omstreken. Dit thema kan bijvoorbeeld toegepast worden op het Broederenplein met een bibliotheek, een boekenmuseum of een boekenwinkel. Ook zal de architectuur hierop aangepast worden. De ramen in de gevels kunnen weergegeven worden als boeken in een boekenkast (referentie centrum Nijmegen). Op afbeelding 7a is de huidige looproute aangeven. Op afbeelding 7b de nieuwe gewenste looproute met alle invalshoeken. De bezoekers kunnen vervolgens rondjes lopen, in de vorm van een 8. Er zijn in deze routing vele combinaties mogelijk, waarbij het ‘spannend’ wordt om door de winkelstraten te lopen.

Adviesbureau Oosterwolf

Gewenste routing

(7A) Huidige looproute

(7B) Nieuwe gewenste looproute

Afbeelding 7a en b; Kernwinkelapparaat van Deventer. Bron: Nota Een ruggengraat voor de stad, Deventer Binnenstadsperspectief, maart 1998

Wanneer bezoekers van Deventer met de trein aankomen in Deventer is het een perfecte mogelijkheid om deze bezoekers via het Broederenplein het kernwinkelgebied in te laten lopen. Door een goed aanwijzingssysteem (bijvoorbeeld de ANWB-bordjes) kunnen de bezoekers hierop geattendeerd worden. (zie hoofdstuk ‘parkeren en bereikbaarheid’ Paragraaf ‘Conclusies/Alternatieven’.

Adviesbureau Oosterwolf

Hoofdstuk 2: Wonen 2.1 Inleiding: Een stad is geen stad als er geen mensen kunnen wonen. Dit geldt uiteraard ook voor Deventer. Deventer is een mooie en oude stad vol cultuurhistorie dat veel variatie aan mensen trekt. Voor al deze mensen moeten woningen worden gerealiseerd. Er staan veel oude woningen in de binnenstad van Deventer en dit zorgt voor een gezellige sfeer in de binnenstad en zo ontstaat er ook â&#x20AC;&#x2DC;informeleâ&#x20AC;&#x2122; toezicht na sluitingstijd van de vele winkels. In de inventarisatie wordt het totaalaanbod van huur- en koopwoningen weergegeven. Hierdoor krijgt de lezer een goed beeld voer wat er zich allemaal in Deventer bevind. Ook wordt in de inventarisatie de meest recente projecten benoemd om aan te geven aan welke vraag de gemeente heeft willen voldoen. In de analyse wordt de vraag en het aanbod tegen elkaar afgewogen. Hierdoor ontstaat een goed beeld waar er veel vraag naar is en in welke mate deze beschikbaar zijn. Verder wordt hier ook nog gekeken naar de verwachtte groei, de voorzieningen, hoogbouw in Deventer en de leeftijdsopbouw in Deventer. Al deze aspecten kunnen van groot belang zijn voor de keus voor de woningen in het plangebied Broederenplein.

(Bron: Masterplan Broederenplein Deventer)

2.2 Inventarisatie: Plannen voor nieuwbouwappartementen nieuwbouwappartementen in Deventer: Het aanbod van nieuwbouwappartementen in Deventer binnenstad is klein, aangezien er in de binnenstad niet genoeg ruimte is om er meer te realiseren. Buiten de binnenstad staan ook veel woningen en hier komen in een langzaam tempo nieuwe woningen bij om aan de langzaam groeiende vraag naar woningen te voldoen. Aan de singel, de Binnensingel en de Polstraat werden recentelijk appartementsgebouwen voltooid. Aan het pothoofd, direct grenzend aan de binnenstad nadert een groter project zijn voltooiing: 180 luxe appartementen met direct uitzicht over de IJssel.

(Bron: Masterplan Broederenplein Deventer) Totaalaanbod huurwoningen Deventer: Op 1 januari 2006 waren er in Deventer 40.799 woningen. Ongeveer 57% van deze woningen bestaan uit huurwoningen. Dit zijn iets meer dan 23.000 huurwoningen. Hetgeen dat opvalt is dat er in Deventer relatief veel goedkope huurwoningen zijn in verhouding met andere steden. Deventer telt ongeveer 73% goedkope huurwoningen. Het gemiddelde ligt onder de 60%. Dit is te verklaren dat Deventer op het moment nog veel inwoners heeft met een relatief laag inkomen. De overige 27% bestaat uit dure huurwoningen. Dit ligt uiteraard

Adviesbureau Oosterwolf

onder het gemiddelde aangezien de percentages van de goedkope huurwoningen boven het gemiddelde liggen.

(Bron: www.cbs.nl) Totaalaanbod koopwoningen Deventer: Van de 40.799 woningen zijn ongeveer 43% koopwoningen. Dat zijn ongeveer 17.500 koopwoningen. De koopwoningen kunnen worden onderverdeeld in: goedkope, middenklasse en dure koopwoningen. •

Aan goedkope koopwoningen (ongeveer 20% van het totale aanbod, dit zijn ongeveer 3.500 woningen) is een klein tekort. Dit komt voornamelijk ook weer doordat er in Deventer relatief veel mensen met een laag inkomen wonen.

•

Aan middenklasse koopwoningen (ongeveer 30% van het totale aanbod, dit zijn ongeveer 5.200 woningen) is ook een tekort. Dit komt ook weer door het feit dat er een groot aantal mensen in Deventer wonen met een laag inkomen.

•

Aan dure koopwoningen (ongeveer 50% van het totale aanbod, dit zijn ongeveer 8.700 woningen) is een relatief groot tekort.

(Bron: www.cbs.nl) Hoeveelheid oppervlakte op het Broederenplein en de Sijzenbaan: Broederenplein:

6630 m2 bvo = 50 woningen

Sijzenbaan:

1180 m2 bvo = +/- 11 woningen a 100 m2

(Bron: Masterplan Broederenplein Deventer)

Adviesbureau Oosterwolf

2.3 Analyse Huidige vraag: Zoals in de inventarisatie al is aangegeven, zijn er grotendeels kleine huurwoningen beschikbaar in Deventer. De huidige vraag naar kleine huurwoningen is in Deventer relatief groot, maar neemt de laatste tijd wel af. Er is momenteel een overschot van 2100 goedkope huurwoningen, een tekort van 500 dure huurwoningen, een tekort van 200 goedkope koopwoningen, een tekort van 1500 middenklasse koopwoningen en een tekort van 600 dure koopwoningen. De vraag naar goedkope huurwoningen in Deventer komt door het gebrek aan goedkope koopwoningen. Dit zorgde ervoor dat sommige mensen die een dure huurwoning hadden gewild nu genoodzaakt zijn om een goedkoop huurhuis te nemen. Er is een grote vraag naar koopwoningen in alle klasse is er een theoretisch tekort. Er zijn te weinig koopwoningen omdat veel woningen nog verhuurd worden die in andere steden allang ook gekocht hadden kunnen worden kijk maar naar de binnenstad de meeste oude woningen zijn te huur niet te koop dit komt door de monumentale waarde die ze voor de stad hebben en probeert de gemeente het behoud van de woningen te waarborgen.

(Bron: www.cbs.nl) Trends en ontwikkelingen: Deventer heeft een theoretisch overschot van 2100 goedkope huurwoningen. De afgelopen jaren is in Deventer gebleken dat er steeds meer vraag is gekomen naar koopwoningen. Het grootste tekort heeft Deventer aan middenklasse koopwoningen. Hier is een tekort aan van 1500 woningen.

Afbeelding 8; (Bron Nota Wonen, 2002)

Er zijn de laatste tijd veel projecten gerealiseerd om aan deze vraag te kunnen voldoen. Aan de singel, de Binnensingel en de Polstraat werden recentelijk appartementsgebouwen voltooid. Aan het pothoofd, direct grenzend aan de binnenstad nadert een groter project zijn voltooiing: 180

Adviesbureau Oosterwolf

luxe appartementen met direct uitzicht over de IJssel. De projecten zijn van grote invloed geweest op het totale aanbod en de totale vraag naar woningen in Deventer. Een ander groot project die van grote invloed is op de vraag, het aanbod en de aantrekkingskracht voor Deventer is â&#x20AC;&#x2DC;De Boreelâ&#x20AC;&#x2122;. Dit wordt een GDV locatie met woningen boven de winkels. Er worden hier in totaal 58 woningen gerealiseerd. Verwachte groei: De verwachting is dat de vraag naar duurdere huurwoningen verder zou blijven toenemen. Vooral de 2-onder-1 kapwoningen en de andere 1gezinswoningen. Dit komt door dat er tegenwoordig veel huishoudens hebt met 2 verdieners, die daardoor ook meer geld uit te geven hebben. De vraag naar goedkope huurwoningen zal waarschijnlijk ook wel weer iets toenemen, maar dat kan makkelijk worden opgevangen door het huidige overschot. Er wordt wel verwacht dat de vraag naar koopwoningen steeds groter wordt. Steeds meer mensen willen een woning kopen daar komt bij dat de middenklasse groter gaat worden en dat er dus meer mensen komen die een woning willen gaan kopen. Er is al een tekort dus als er niet veel koopwoningen in de toekomst bij zullen komen zal het tekort alleen maar toenemen en de situatie verslechteren. Hoogbouwwoningen in Deventer: Van de in januari 2006 daterende statistieken zijn 30% van de woningen vallen onder hoogbouw. Dit zijn flats en meergezinswoningen. Er zijn in Deventer ongeveer 12.000 gebouwen die onder hoogbouw vallen. Dit is ten opzichte van de rest van de stedendriehoek een hoog percentage, waar de meergezinswoningen maar 20% bedraagt. De vraag naar hoogbouw is op het moment niet hoog, er is zelfs een theoretisch overschot van ongeveer 400 woningen. Dit komt doordat tegenwoordig veel mensen ruimte en luxe willen hebben om te wonen(tuin/ vrijstaand huis). De flats zijn echter vaak sober, zodat de mensen ze niet meer aantrekkelijk vinden. Voorzieningen: De nieuwe woning die gerealiseerd gaan worden in het broederenplein of bij de sijzenbaan garage hebben een groot voordeel en dat is dat ze heel erg dicht bij de voorzieningen zitten. Je kunt hierbij denken aan Horeca gelegenheden uitgaansgelegenheden en winkels. Dat de woningen dicht bij de voorzieningen zitten is vooral interessant voor mensen met weinig tijd omdat ze dan geen tijd hoeven te besteden aan reizen naar en van de winkels. Ook het station is niet al te ver weg.

Adviesbureau Oosterwolf

S.W.O.T analyse: Sterke punten

Kansen

•

Historische binnenstad

•

Groot cultuuraanbod

•

Groot aanbod goedkope

•

Ontwikkeling ‘de Boreel’, dit gezorgd voor 58 woningen

•

Groeiende vraag naar duurdere woningen

huurwoningen

Grotere projecten als het

•

Goede bereikbaarheid

•

Groeiende vraag naar duurdere

‘Pothoofd’ die voor veel dure

woningen

woningen zorgen

•

Ligging Broederenplein in de binnenstad

Zwakke punten • •

Bedreigingen

Gebrek aan goedkope

•

Als het Broederenplein een A- of

koopwoningen

B-locatie wordt zal de drukte

Groot gebrek aan middenklasse

sterk toenemen

koopwoningen

•

Gebrek aan dure koopwoningen

•

Gebrek aan dure huurwoningen

•

Relatief laag inkomens niveau

Het toenemen van de overlast naarmate de drukte toeneemt

Deventer bevolking •

Lelijk uitzicht op de woningen boven de ‘Action’ Inwoners Deventer: Er wonen in Deventer relatief veel mensen in de leeftijd van 25 tot 35 jaar en van 65 jaar en ouder. Vooral de mensen met een kleinere en jonge huishouden (tussen 25 en 35 jaar), ouderen en de snel groeiende groep alleengaanden.

aantal inwoners

bevolkingsopbouw binnenstad Deventer 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 0 tot 5 tot 10 4 9 tot 14

15 tot 19

20 tot 24

25 30 tot tot 29 34

35 tot 39

40 tot 44

45 tot 49

50 tot 54

55 tot 59

60 >65 tot 64

leeftijdcategorie (Bron: statistisch zakboek gemeente Deventer (2004)) Afbeelding 9; Bevolkingsopbouw (Statisch zakboek gemeente Deventer, 2004)

Adviesbureau Oosterwolf

Woonlasten in Deventer Dalen: Inwoners van Deventer met een eigen woning betalen het komende jaar zo’n 15,5% minder aan gemeentelijke woonlasten. De daling van de lasten is minder dan het landelijke gemiddelde van ruim 18%. Dit heeft te maken met de relatief hoge afvalstoffenheffing en de heffing voor rioolrecht. Dit blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis waarin een vergelijking van de gemeentelijke woonlasten voor heel Nederland gemaakt wordt. De daling van de lasten is volledig op het conto van het Rijk te schrijven, door de afschaffing van het gebruikersdeel OZB dalen overal de lasten fors.

(Bron: http://www.ahne.nl/archive/2006/02/index.html)

2.4 Conclusie: Inleiding: De komende jaren zullen er gemiddeld zo’n honderd appartementen per jaar op de markt komen. De meeste daarvan in of nabij de binnenstad. Dat lijkt een groot aanbod. Toch zal er voor kleinere woningprojecten in de binnenstad (zoals het broederenplein) voldoende vraag bestaan. Visie: De nieuwe straatwand aan de Sijzenbaan wordt ingevuld met stedelijke functies en wonen (geen winkels); aan de achterkant van de Smedenstraat zijn mogelijkheden voor garages, bergingen en ateliers. Op het broederenplein willen we ongeveer 50 appartementen bouwen die gericht zijn op kleinere huishoudens. Ligging, grootte en uitvoering variëren. Dat maakt ze geschikt voor zowel jongere als oudere mensen. Alle appartementen zijn per lift bereikbaar. Dat kan vanuit de parkeerkelder die onder het complex komt of vanuit een van de ruime entrees. Alle bewoners van de appartementen krijgen in de grote parkeerkelder ook nog een eigen individuele parkeerruimte. De openbare ruimte wordt opnieuw ingericht, krijgen intieme binnenhoven en een uitgesproken “groen gezicht”. Het ligt dus voor de hand dat het uitzicht vanuit de appartementen fraai en levendig wordt. Het wonen wordt voorzien boven een –soms enkel-, soms dubbelhoge winkelplint. Zo’n winkelplint is bedoeld om het binnenstedelijk winkelcircuit te versterken. Het wonen zelf gebeurt in 3 lagen en daarbovenop een kap. De kappen (kops geplaatst op het straatprofiel) ondersteunen een historischanaloge. Het parkeren gebeurt ondergronds en wordt ontsloten vanaf de Smedenstraat. De sloop van de bebouwing op het broederenplein levert ook kapitaalverlies op. Maar dat wordt door nieuwbouw op een verantwoorde wijze gecompenseerd.

(Bron: Masterplan Broederenplein Deventer)

Adviesbureau Oosterwolf

Haalbaarheid:

“Op het broederenplein willen we ongeveer 50 appartementen bouwen die gericht zijn op kleinere huishoudens. Ligging, grootte en uitvoering variëren. Dat maakt ze geschikt voor zowel jongere als oudere mensen.” (Bron: Masterplan Broederenplein Deventer) Er is veel vraag naar koopwoningen en dure huurwoningen in Deventer. Er komen 50 woningen op 6630 m2 bvo, dat betekent dat de gemiddelde oppervlakte per woning 132,6m2 bedraagt. Uit onderzoek is gebleken dat er het grootste tekort is aan middenklasse koopwoningen. Om aan deze groeiende vraag te voldoen en om een zo groot mogelijk rendement te behalen willen wij aan deze vraag voldoen. De gemiddelde vloeroppervlakte voor de 50 woningen die op het Broederenplein worden gerealiseerd is 132,6m2 bvo. Wij adviseren om de woningen tussen de 130 en 200 m2 bvo te maken, dit resulteert in het feit dat er minder dan 50 woningen moeten komen. Om deze grootte van woningen aan te houden zal dit betekenen dat er 40 woningen op het Broederenplein gerealiseerd zullen worden. De vraagprijs voor deze middenklasse koopwoningen zullen dan tussen de 200.000 en 250.000 bedragen. De woningen worden kaal opgeleverd. Verder zullen de appartementen 3 a 4 kamers bevatten. 1 grote kamer die als woonkamer kan dienen en daarnaast 2 a 3 kamers die als slaapkamer(s) of elke andere functie naar behoefte van de bewoners kunnen dienen. Naast deze ruimtes krijgen de appartementen een keuken, badkamer en toilet. De 40 woningen zullen niet een standaard indeling krijgen. Er zullen meerdere indelingen gerealiseerd worden om aan de verschillende wensen van de bewoners te kunnen voldoen. De appartementen zijn allemaal gelijkvloers, dit zorgt ervoor dat mensen uit elke leeftijdscategorie in de appartementen geen problemen zullen krijgen met de bereikbaarheid in en om het huis. De woningen zullen voor alle leeftijdscategorieën aantrekkelijk worden gemaakt, maar er moet wel rekening worden gehouden dat er een grote kans bestaat dat er mensen in de leeftijdscategorie tussen de 25 en 35 of mensen boven de 65 komen te wonen. Dit zijn de 2 leeftijdscategorieën die een meerderheid in Deventer vormt en ook een grote kans hebben om een middenklasse koopwoning te bewonen gezien hun financiële status. De woningen zullen voorzien worden van een tweetal grote liften om de appartementen zo bereikbaar mogelijk te houden. Door de liften zo ruim mogelijk te maken zullen er ook geen problemen ontstaan voor mensen in een rolstoel of met het verhuizen van grote objecten. Via de liften zijn de appartementen goed bereikbaar via een elegante galerij. De appartementen krijgen een mooie groene semi-openbare binnenplaats, waar de bewoners op de mooie zonnige dagen zich goed kunnen vermaken.

Adviesbureau Oosterwolf

Hoofdstuk 3: Parkeren en bereikbaarheid 3.1 Inleiding Deventer trekt als winkelstad veel mensen, zowel uit eigen stad als uit het buitengebied van Deventer. Het hoofdstuk parkeren is onderverdeeld in 3 paragraven. In de inventarisatie wordt de parkeernota van de gemeente Deventer behandeld. Vervolgens wordt het masterplan geanalyseerd inclusief de parkeerbalansen. Uiteindelijk volgt er een conclusie met eventuele alternatieven.

3.2 Inventarisatie Parkeernota Gemeente Deventer Uit een parkeeronderzoek blijkt dat in de binnenstad een hoge parkeerdruk voorkomt (meer dan 80%), hiermee wordt vaak de ‘volgrens’ overschreden. Uit een normatieve parkeerbehoefteberekening blijkt dat op de zaterdag en de koopavond (donderdagavond) de behoefte aan parkeergelegenheden groter is dan het aanbod. Met de ambitie van Deventer om het aantal bezoekers van het centrum te verbreden is er sprake van een parkeertekort van ongeveer 600 parkeerplaatsen. Op de locatie ‘de Boreel’ wordt voor ‘eigen gebruik’ 600 parkeerplaatsen gerealiseerd. 70% van het autoverkeer komt vanuit het zuiden en oosten (zuidas en as Binnenstad-Colmschate) en gaat richting de binnenstad. Dit is dus de grootste aanrijroute. Het parkeerbeleid heeft volgens de Parkeernota van de Gemeente Deventer (mei 2001) een directe relatie met de hoofdwegenstructuur. Een parkeerplaats is in feite een schakel tussen een auto- en een voetgangersverpaatsing. In de binnenstad wordt steeds meer de nadruk gelegd op ‘funshoppen’: het verlengen van de verblijfsduur van de winkelbezoekers. Een kleine afstand tussen parkeerplaats tot de specifieke bestemming is hierbij minder belangrijk als bij het ‘runshoppen’. Voor funshoppen is het volgende belangrijk: •

Men moet vanaf een goede invalsroute snel, comfortabel en makkelijk bij de parkeervoorziening komen.

Volgens deze Nota is niet de (specifieke) bestemming, maar de herkomst zeer bepalend voor de keuze voor een parkeerplaats bij de funshopper.

Adviesbureau Oosterwolf

Quickscan Het doel van de quickscan is een globaal beeld te krijgen van de parkeerdruk in de binnenstad. De quickscan is verricht op een werkdag, koopavond en een zaterdag. Enkele belangrijke conclusies zijn: •

De parkeerdruk is op de zaterdag het hoogst.

•

De parkeerdruk in het centrum is op piekmomenten gemiddeld 80%.

•

De grote parkeerclusters die het beste gelegen zijn, zijn op drukke momenten geheel vol.

Parkeervisie binnenstad in hoofdlijnen •

Concentratie van het parkeeraanbod voor bezoekers tot enkele grootschalige locaties, direct bereikbaar vanaf de belangrijkste aanrijroutes (HWS).

•

Een beter gebruik van het tariefinstrument om de verkeers- en parkeersituatie in de gewenste richting te sturen.

•

Sterke verbetering van de informatievoorziening: actuele informatie over de bezetting van de parkeerconcentraties is al ver buiten het centrum beschikbaar.

•

Realisatie van extra parkeervoorziening ten behoeve van de latente vraag zoals beschreven in het vorige hoofdstuk.

Aansluiting op ruimtelijke ontwikkelingen en hoofdwegenstructuur • De uitbreiding en opwaardering van de binnenstad zal meer bezoekers trekken (funshoppen) en dus ook extra verkeer van en naar het centrum genereren. Door de ontwikkeling van de ‘de Boreel’ is een grotere verkeersdruk te verwachten aan de oostkant van het centrum. • De nieuwbouwontwikkelingen in Deventer zullen op de middellange termijn (tot 2015) geconcentreerd worden ten oosten en noordoosten van de binnenstad. • Een sterkere regionale aantrekkingskracht van de binnenstad zal eveneens leiden tot extra verkeer vanuit oostelijke en zuidelijke richting. • Nu komt ongeveer 70% van het autoverkeer richting binnenstad uit oostelijke en zuidelijk richting. Het betreft verkeer uit de nieuwbouw in Colmschate en De Vijfhoek, maar ook regionaal verkeer dat in steeds grotere mate gebruik maakt van de autosnelweg A1. In de toekomst met de genoemde ontwikkelingen zullen de verkeersrelaties vanuit het centrum in (zuid)oostelijke richting verder toenemen.

(Bron: parkeernota gemeente Deventer)

Adviesbureau Oosterwolf

3.3 Analyse Masterplan Het Masterplan geeft een aantal aanpassingen weer in het gebied Broederenplein/Sijzenbaan; het realiseren van een duidelijke verkeerstructuur en het realiseren van veilige routes van en naar parkeergarage en fietsenstalling. Om deze aanpassingen te realiseren wordt de in- en uitrit van de Sijzenbaan parkeergarage en de belangrijkste in- en uitgang voor de voetgangers verplaatst naar de noordelijke kopse kant van de garage. Door deze aanpassing wordt het Broederenplein meer bij het kernwinkelgebied betrokken. De Smidsgang wordt een secundaire verbindingsroute voor voetgangers naar de Smedenstraat door middel van een (overdekte) winkelpassage of via een winkel. Op de keizer wordt ontlast, waardoor het karakter van het binnenterrein versterkt wordt. De fietsenstalling op het binnenterrein wordt behouden en uitgebreid. Er worden 118 parkeerplaatsen gerealiseerd. De bewoners van de appartementen hebben â&#x20AC;&#x2DC;eigenâ&#x20AC;&#x2122; plaatsen. De overige plaatsen zijn voor bezoekers.

(Bron Masterplan Broederenplein Deventer)

Adviesbureau Oosterwolf

Parkeerbalans Parkeerbalans 'de Boreel' Kengetallen

Parkeerplaatsen

min

max

min

1,3

1,5

87 parkeerplaatsen

Winkels

16000 m2

2,5

3,5

500

700 parkeerplaatsen

Kantoor

3500 m2

1,5

70 parkeerplaatsen

610 488

857 parkeerplaatsen 686

810

810 parkeerplaatsen

41 770

Woningen duur

Parkeerplaatsen totaal benodigd Correctie OV/fiets

0,8

parkeerplaatsen te realiseren Correctie leegstand/doorstroming Totaal aantal beschikbaar

5% 5%

Overschot aan parkeerplaatsen

282

max

84 parkeerplaatsen

Parkeerbalans Parkeerbalans Broederenplein/Sijzenbaan Kengetallen min

max

min

1,3

1,5

75 parkeerplaatsen

6628 m2

2,5

3,5

166

232 parkeerplaatsen

231 185

307 parkeerplaatsen 246

118

118 parkeerplaatsen

6 112

Woningen Winkels

Parkeerplaatsen

Parkeerplaatsen totaal benodigd Correctie OV/fiets Parkeerplaatsen te realiseren Correctie leegstand/doorstroming Totaal aantal beschikbaar Tekort aan parkeerplaatsen

0,8

5% 5%

max

134 parkeerplaatsen

Tabel Parkeerbalans ‘de Boreel’ en Broederenplein/Sijzenbaan Bron: CROW, 2002

Uit de parkeerbalans van ‘de Boreel’ blijkt dat er een overschot van minimaal 282 en maximaal 84 parkeerplaatsen zal zijn (Gemiddeld 183 parkeerplaatsen in overschot). In de situatie van het realiseren van 118

Adviesbureau Oosterwolf

parkeerplaatsen op het Broederenplein/Sijzenbaan zal een minimale tekort van 73 en een maximale tekort 134 parkeerplaatsen ontstaan (gemiddeld 104 parkeerplaatsen tekort) volgens de berekening met de kengetallen van CROW, daterend uit 2002.

3.4 Conclusie De gemeente Deventer heeft de ambitie om in Deventer een bruiseendere binnenstad te creëren. Dit zorgt ervoor dat Deventer meer mensen trekt en een groot percentage daarvan hebben behoefte aan parkeergelegenheden. Als de ontwikkelingen gaan zoals de gemeente Deventer het graag ziet, zal er een tekort van 600 parkeerplaatsen ontstaan. ‘De Boreel’ realiseert 810 parkeerplaatsen. Hiermee kan ‘de Boreel’ zijn eigen publiek (630 parkeerplaatsen) voorzien van parkeerplaatsen. Daarnaast ontstaat er volgens de parkeerbalans een overschot van ongeveer 180 parkeerplaatsen. In het plangebied Broederenplein/Sijzenbaan worden 118 plaatsten gerealiseerd. Volgens de parkeerbalans duidt dit op een gemiddeld tekort van 104 parkeerplaatsen. Vaak is de Sijzenbaangarage op drukke tijden (zaterdag/koopavond) ook vol. Voor mensen die willen parkeren nabij het Broederenplein/Sijzenbaan is er vervolgens nog steeds een tekort aan parkeerplaatsen. Deze mensen zijn genoodzaakt om in de parkeergarage van ‘de Boreel’ te parkeren, waar waarschijnlijk een overschot is van ongeveer 180 parkeerplaatsen. De mensen hebben geen zekerheid daar te kunnen parkeren en de loopafstand van ‘de Boreel’ tot het Broederenplein/Sijzenbaan is relatief groot. Hierdoor zullen er ook een groot aantal mensen een alternatief verkiezen zoals het openbaar vervoer. Het openhouden van de Sijzenbaangarage en de 118 extra parkeerplaatsen geeft geen voldoende garantie voor het oplossen van het chronische parkeerprobleem in het Deventer centrum

Adviesbureau Oosterwolf

Alternatieven Alternatieven Alternatief

Voordeel

Nadeel

Extra parkeergarage in/nabij

Levert veel parkeerplaatsen

Duur

de binnenstad

Moeilijk te situeren in/nabij de binnenstad

Werknemers motiveren

Minder parkeerplaatsen in

Geeft nauwelijks resultaat op

gebruik fiets/OV

gebruik

koopavond en de zaterdag

Milieuvriendelijk Goedkoop Gratis-/Piekbus

Goedkoop voor de consument Tijdgebonden reizen Milieuvriendelijk

Vaak niet effectief,

Uitstappen in de binnenstad

kleine bijdrage > Hoge kosten

Park&Ride op het terrein van

Uitstappen op station

Na parkeren verder reizen

de Scheg (trein naar

Deventer, vervolgens lopen

met OV

binnenstad)

richting

Tijdgebonden reizen

Broederenplein/Sijzenbaan

(treintijden)

Als alternatief bevelen we park&ride op het terrein van de Scheg aan. Bezoekers kunnen hun auto parkeren op het grote parkeerterrein bij de Scheg, die niet optimaal gebruikt wordt en daardoor voor veel parkeergelegenheden zorgt. Vervolgens stappen de bezoekers met een gereduceerd kaartje de trein in richting de Deventer binnenstad. Op loopafstand van ongeveer 10 minuten lopen de bezoekers rechtstreeks naar het Broederenplein. Voor de mensen die slechter te been zijn kan er een taxi worden aangeboden, tevens tegen gereduceerd tarief. De andere alternatieven zijn veel moeilijker realiseerbaar. De extra parkeergarage in/nabij de binnenstad is door ruimtegebrek niet te realiseren. Werknemers motiveren is organisatorisch moeilijk te realiseren en geeft weinig resultaat op de koopavond en de zaterdag. De gratis-/piekbus is financieel niet te realiseren. Deze piekbus kan eventueel wel ingezet worden in combinatie met de Park&Ride op het terrein van de Scheg wanneer dit alternatief aanslaat.

Adviesbureau Oosterwolf

Hoofdstuk 4: Openbare ruimte 4.1 Inleiding Een stad is geen stad zonder openbare ruimtes. Openbare ruimtes zijn voor iedereen toegankelijk op elk tijdstip van de dag (tenzij anders is aangegeven). Deze ruimtes zijn nodig, omdat mensen zich door deze ruimtes door de stad lopen. Het is dus van groot belang voor een gemeente om deze ruimtes zo aantrekkelijk mogelijk te maken, omdat dit de algemene indruk van een stad weergeeft. In dit hoofdstuk wordt verder geïnventariseerd wat op zich op het moment voor openbare ruimtes aanwezig. Hierna wordt geanalyseerd wat de sterke punten, zwakke punten, kansen en knelpunten zijn in het gebied. Als laatst wordt de visie weergegeven van de openbare ruimtes op het broederenplein die in het ‘masterplan Broederenplein/Sijzenbaan’ staan.

(Bron: Masterplan Broederenplein Deventer)

4.2 Inventarisatie In het plangebied Broederenplein ligt momenteel een groot plein tussen de Action en de Dirk van den Broek. Dit is nu de enige openbare ruimte dat in het gebied te vinden is. Het plein is erg verpauperd en er wordt niet optimaal gebruik van gemaakt. Het plein is te groot en er staan veel objecten die het onaantrekkelijk maken, zoals een basketbalnet, glasbakken en palen om auto’s uit het gebied te weren. Een pluspunt van de huidige openbare ruimte is dat er genoeg groen te vinden is. Op het plein zelf staan kleine bomen die op zich wel goed in het gebied passen. Vlak ernaast staan grote bomen tegen de kerk aan. De kerk zelf zorgt ook voor een mooie uitzicht vanaf het plein. Op het plein bevindt zich de funderingscontouren van de Ursulakapel, de stadswal en het hofje. Dit is voornamelijk weergegeven met een ander soort bestrating. Het aanzicht van het Broederenplein vanaf het station is ook niet in optimale conditie. Dit gebied nemen we in onze haalbaarheidsstudie op, omdat de openbare ruimte daar sterk aan verbetering toe is.

(Bron: Masterplan Broederenplein Deventer)

Adviesbureau Oosterwolf

4.3 Analyse S.W.O.T analyse Sterke punten •

Uitzicht op de Broederenkerk

•

Bereikbaarheid

•

Het weren van het

Kansen •

winkelroute •

bevoorradingsverkeer •

Het versterken van een betere De horeca in het gebied kunnen kun terrassen kwijt op het plein

Maakt deel uit van de geplande winkelrouting

•

Veel groen

•

Het creëren van een ontmoetingsfunctie

•

De bebouwing wordt van glas gemaakt, zodat het accent vooral op de kerk gericht blijft

Zwakke punten • •

Veel schaduw door de hoge

•

Door de hoge bebouwing kan het

bebouwing

zo zijn dat maar een klein deel

Het plein wordt bijna geheel door

van de dag het plein in de zon

bebouwing omsloten, waardoor

staat

het een gevoel van vrijheid •

Bedreigingen

•

De opening naar het plein is

verloren kan gaan

misschien te klein, zodat het

Het plein is niet makkelijk

winkelend publiek het plein over

zichtbaar voor het winkelende

het hoofd ziet

publiek •

Aanzicht van het Broederenplein vanaf het station

4.4 Visie Het Broederenplein wordt een waar domein voor voetgangers. Er komen aantrekkelijke ruimten om te wandelen en om te recreëren. Fietsers worden in het gebied geweerd. Het bevoorradingsverkeer wordt op beperkte tijden toegelaten. De dichte bebouwing van het Broederenplein en de Broederenkerk maakt het voor bezoekers een aantrekkelijk gebied om te verblijven. Het openbaar gebied in het Broederenplein krijgt een ontmoetingsfunctie. De horeca biedt rustpunten tijdens en na het recreatief winkelen. De woningen boven winkels krijgen een mooi vormgegeven binnenhof met veel groen op het dak. Het aanzicht van het Broederenplein vanaf het station kan veel beter. De weg die daar ligt willen we wel slingerend laten, omdat dit bijna in geheel Deventer zo bestraat is. Dit willen we om niet buiten de toon van heel

Adviesbureau Oosterwolf

Deventer te vallen en hiermee het historisch beeld van Deventer te verpesten. Verder willen we het gebied een meer verzorgde uitstraling krijgt zonder verder drastische maatregelen te nemen. Verder willen we de woningen boven de Action aanpassen. Deze woningen hebben een andere stijl, die door veel mensen niet aantrekkelijk wordt gevonden. Door deze woningen aan te passen aan de stijl van de rest van de bebouwing van het Broederenplein, zal het voor de mensen die door de binnenstad van Deventer lopen een veel meer uitnodigende straatbeeld geven. Dit kan het verschillen uitmaken of het gebied een A- of een B-locatie wordt.

(Bron: Masterplan Broederenplein Deventer)

Adviesbureau Oosterwolf

Hoofdstuk 5: Juridische haalbaarheid 5.1 Inleiding Bij elke nieuwbouwactiviteit moet er gekeken worden als het plan in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Er wordt gekeken als de ruimtelijke ontwikkeling/voorgenomen bouw binnen het bestemmingsplan past. Het Masterplan Broederenplein/Sijzenbaan past echter niet binnen het bestaande bestemmingsplan. Om dit project wel juridisch haalbaar/planologisch haalbaar te maken zijn er 2 mogelijkheden: •

Een wijziging of herziening maken in het bestemmingsplan.

•

Verlenen van vrijstelling van het bestaande bestemmingsplan door middel van artikel 19 uit de Wet op Ruimtelijk Ordening.

Beide mogelijkheden komen aan bod in dit hoofdstuk. De mogelijkheid ‘herziening bestemmingsplan’ wordt allereerst bekeken en vervolgens de ‘vrijstellingsprocedure Artikel 19 WRO’. Uiteindelijk wordt er een conclusie getrokken en advies gegeven over de juridische haalbaarheid.

5.2 Het ‘Masterplan BroederenpleinBroederenplein-Sijzenbaan’ Het bestaande bestemmingsplan verschilt op bepaalde punten met het Masterplan Broederenplein/Sijzenbaan. De structuur van bebouwing verandert, een deel van het huidige voetgangersgebeid wordt bebouwd en er moeten enkele oude bomen verwijderd worden die de plaats innemen voor de semi-openbare ruimte in het Masterplan. Op bepaalde punten zijn er ook overeenkomsten. In beide plannen staat vermeld dat er een aantal trekkers moeten komen.

5.3 Herziening bestemmingsplan In een bestemmingsplan staat wat er met een grondgebied in de betreffende gemeente mag gebeuren. Iedereen die van plan is iets te bouwen komt in aanraking met een bouwvergunning. De gemeente beoordeelt of het plan past binnen het bestemmingsplan. Als het bestaande bestemmingsplan verouderd is of wanneer de gemeente een project wil realiseren die niet binnen het bestaande bestemmingsplan past kan de gemeente het bestemmingsplan herzien. Voor deze herziening geldt een uitgebreide procedure met mogelijkheden tot inspraak, bezwaar en beroep: Inspraak Voordat de gemeente een bestemmingsplan opstelt, zet de gemeente haar

Adviesbureau Oosterwolf

ideeĂŤn vast. Vervolgens wordt de bevolking geĂŻnformeerd en peilt de gemeente de meningen van de bevolking en van andere belanghebbenden. Vaak gebeurt dit door middel van een inspraakbijeenkomst. Burgers kunnen echter hun mening ook schriftelijk indienen bij de gemeente. Bezwaarprocedure 1. Na de inspraakprocedure, stelt de gemeente een ontwerpbestemmingsplan op. Gedurende zes weken ligt het plan ter inzage, in het gemeentehuis en/of andere voorzieningen. Ook wordt dit gemeld in huis-aan-huis kranten. Burgers kunnen wederom hun mening schriftelijk indienen bij de gemeente. Vervolgens wordt diegene uitgenodigd om haar/zijn mening mondeling te komen toelichten. 2. Wanneer niemand iets kenbaar heeft gemaakt is de gemeente verplicht om het bestemmingsplan binnen acht weken vast te stellen. Zijn er wel andere meningen naar binnen gekomen, dan moet de gemeente het bestemmingsplan binnen vier maanden vaststellen. Vervolgens moet de gemeente het plan binnen vier weken opnieuw ter inzage leggen. De gemeente legt het plan ook voor aan de provinciale overheid.

3. Wanneer de gemeente niet of te weinig rekening gehouden heeft met andermans belangen, heeft diegene vanaf het moment dat het vastgestelde plan ter inzage is gelegd 6 weken de tijd om zijn/haar bedenken in te brengen bij Gedeputeerde Staten. Dit gaat ook op als de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan wijzigingen heeft aangebracht waar iemand het niet mee eens is. Er volgt wederom een uitnodiging voor een mondelinge toelichting. 4. Gedeputeerde Staten hebben vervolgens maximaal zes maanden om het bestemmingsplan al dan niet goed te keuren. Zijn er geen bedenkingen geuit, dan is de termijn twaalf weken. Binnen twee weken na het nemen van een besluit, maken Gedeputeerde Staten dit kenbaar. Iedereen die bedenkingen heeft geuit, krijgt een afschrift van het besluit toegestuurd. Beroep instellen Het bestemmingsplan nadert zijn voltooiing. Samen met het besluit van Gedeputeerde Staten ligt het nog zes weken ter inzage bij de secretarie van de gemeente. Binnen die termijn kan iemand (schriftelijk) in beroep gaan. Dat moet bij de rechter, in dit geval de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in Den Haag. Die neemt in principe binnen twaalf maanden een beslissing. Is de termijn van zes weken voorbij, dan treedt het plan in werking (ook als er beroep is ingesteld). Om te voorkomen dat het plan in werking treedt, kan er een 'verzoek tot voorlopige voorziening' ingesteld worden, ook bij de Afdeling bestuursrechtspraak. (Bron: Kamer van Koophandel)

Adviesbureau Oosterwolf

5.4 Vrijstellingsprocedure Artikel 19 WRO Met een artikel 19 WRO-procedure kan er vrijstelling worden gegeven voor projecten binnen het bestemmingsplan. Deze vrijstelling geld alleen voor het gebeid waar de procedure voor aangevraagd is. Deze procedure is te onderscheiden in 2 verschillende procedures: •

‘Eenvoudige’ artikel 19-procedure

•

‘Lange’ artikel 19-procedure

Het ‘eenvoudige’ artikel 19-procedure geldt voor beperkte uitbreidingen (onder andere woningen, gebouwen voor openbare nutsvoorzieningen, kleine kassen en dergelijke). Deze is niet van toepassing op dit project, die groter en complexer is. Overigens hebben burgers het recht om tegen een artikel 19 WRO-procedure bezwaar te maken. Het ‘lange’ artikel 19-procedure ziet er als volgt uit: 1. Bij de voorbereiding van een vrijstelling peilt de gemeente de mening van de bevolking en andere belanghebbenden (inspraak); 2. De gemeenteraad beslist binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag om vrijstelling of de aanvraag wordt afgewezen of dat het artikel 19-procedure wordt gestart. In het laatste geval wordt de aanvraag ter inzage gelegd; 3. Schriftelijke zienswijzen tegen de aanvraag om vrijstelling indienen binnen zes weken; 4. De gemeenteraad beslist binnen acht weken tot het aanvragen van een 'verklaring van geen bezwaar' bij Gedeputeerde Staten; 5. GS nemen binnen acht weken een beslissing over die aanvraag. 6. De gemeenteraad moet binnen twee weken een besluit nemen over het verlenen van de vrijstelling; 7. Bezwaarschriften binnen zes weken indienen bij de gemeenteraad. Verzoek om voorlopige voorziening indienen bij de President van de rechtbank; 8. Bij ongegrond verklaren bezwaarschrift: binnen zes weken beroep instellen bij de rechtbank; 9. Hoger beroep binnen zes weken instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. (Bron: Ministerie van VROM)

Adviesbureau Oosterwolf

5.5 Conclusie/Advies Het artikel 19 WRO-procedure lijkt ons de beste keus. Het project Broederenplein/Sijzenbaan moet snel gerealiseerd worden. De datum die hiervoor vast gesteld staat is 2006/2007. Dit zal echter niet meer behaald kunnen worden in verband met de juridische haalbaarheid. Deze procedure neemt ongeveer 6-9 maanden in beslag, terwijl een herziening of wijziging van het bestaande bestemmingsplan veel meer tijd en uiteindelijk ook veel meer rendement (geld) kost. Het â&#x20AC;&#x2DC;Masterplan Broedereplein-Sijzenbaanâ&#x20AC;&#x2122; kan uitstekend dienen als onderbouwing voor deze procedure. Ook kan er gekeken worden naar andere plannen van de gemeente Deventer, zoals de structuurvisie Detailhandel.

Adviesbureau Oosterwolf

Hoofdstuk 6 Financiële haalbaarheid 6.1 Inleiding Financiële haalbaarheid is van groot belang voor het meten van de haalbaarheid van dit project. Bijna alle actoren zijn commercieel betrokken. Het feit dat er winst gemaakt wordt is van essentieel belang voor bijna alle actoren, omdat geen van de actoren verlies wil maken. Dit zal altijd van tevoren zo nauwkeurig mogelijk berekend moeten worden. In paragraaf 1.2 is een exploitatieopzet toegevoegd, voor een helder overzicht van de verwachte kosten en de verwachte opbrengsten. In paragraaf 1.3 wordt de financiële haalbaarheid door middel van een conclusie getoetst.

6.2 Exploitatieopzet Verwachte kosten

Verwachte opbrengst

Aankoopgrond (incl. opst.)

€ 4.555.320,4.555.320,-

€ 10.000.000,10.000.000,-

Opbr. verkoop appart. incl. pp

Locatieontwikkelingskosten

€

€ 16.537.000,16.537.000,-

Opbr. verkoop winkel m2 belegger

Bouwkosten incl. Onvoorzien

€ 14.843.948,14.843.948,-

Bijkomende kosten

€

Kosten verkoop

€

Vereist rendement projectontwikkelaars

801.207,801.207,-

€ 1.404.000,1.404.000,- Opbr. verkoop resterende pp belegger

2.226.592,2.226.592,- €

Eventuele verkoop openbare ruimte gemeente

180.000,180.000,-

€ 1.923.309,1.923.309,-

Verhuiskosten winkels

€

200.000,200.000,-

Totaal benodigde investeringen

€ 24.995.677,24.995.677,-

€ 27.941.000,27.941.000,-

Totale marktwaarde

Alle gehanteerde prijzen/kengetallen zijn zonodig verhoogd met de jaarlijkse kostenstijging In de bijlage is het volledige exploitatieopzet van het project Broederenplein (exclusief Sijzenbaan) toegevoegd in een exceltabel.

Adviesbureau Oosterwolf

Berekeningen financiĂŤle haalbaarheid

KOSTEN Grondkosten

Aankoop bouwgrond 4466*1020 = 4.555.320,00 Euro

Sloopkosten;

Bebouwing;

2900*30 Euro =

Civiele Techniek;

Bouwrijp

2325*10 Euro =

23.250,00 Euro

Riolering

52*2000 Euro =

104.000,00 Euro

Micro Milieu

1*100.000 Euro =

100.000,00 Euro

Onvoorziene kosten (10%)

Bouwkosten;

87.000,00 Euro

486.957,00 Euro

Appartementen 6630*1170 =

7.757.100,00 Euro

Winkels >200 5513*702 =

3.870.126,00 Euro

Parkeerplaatsen -1: 42pp*11.249 =

472.458,00 Euro

-2: 62pp*22.497 =

1.394.814,00 Euro

Onvoorziene kosten (10%):

Kosten verkoop

Bijkomende bouwkosten; 15%:

2.226.592,00 Euro

50 woningen*200.000,00 Euro

10.000.000,00 Euro

2%*10.000.000,00 Projectontwik.

1.349.450,00 Euro

Verwachte marge (12%)=

Verhuiskosten winkels:

Totale kosten project:

Adviesbureau Oosterwolf

200.000,00 Euro 2.168.610,00 2.168.610,00 Euro

200.000,00 Euro

24.995.677,00 Euro

OPBRENGSTEN

Verkoop appartementen 50*200.000,00 =

10.000.000,00 Euro

Verkoop parkeerplaatsen 78*18.000,00 =

1.404.000,00 Euro

Verkoop winkels winkels 4410*3750 =

Totale opbrengsten project

16.537.500,00 Euro

27.941.500,00 Euro

OPBRENGSTEN â&#x20AC;&#x201C; KOSTEN 27.941.500,00 Euro - 24.995.677,00 Euro =

Adviesbureau Oosterwolf

2.945.823,00 Euro

6.3 Conclusie De totale verwachte kosten worden berekend op € 24.995.677,- de verwachte opbrengst komt uit op € 27.941.500,00. Dit komt uit op een positief resultaat van € 2.945.823,-. Wanneer de kosten 10% hoger en de opbrengsten 10% lager uitvallen is het project financieel niet haalbaar meer haalbaar. Uitwerking: (€ 27.941.500,- x 0.90)

(€ 24.995.677 x 1.10)

€ 25.147.350,-

€ 27.495.244,70

€ 2.347.894,70

Als alleen de kosten 10% zouden stijgen blijft het ‘masterplan Broederenplain/Sijzenbaan’ nog steeds haalbaar. Dit is een goed vooruitzicht voor de actoren die in dit project kunnen investeren. € 27.941.500 - € 27.495.244,70 =

+ € 446.225,30

Ook wanneer de opbrengsten 10% zullen dalen is het masterplan plan haalbaar. € 25.147.350,00 - € 24.995.677,00 =

Adviesbureau Oosterwolf

+ € 151.673,00

Hoofdstuk Hoofdstuk 7: Nijmegen 7.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt een vergelijking weergegeven met het project Broederplein-Sijzenbaan in Deventer met Nijmegen. Er volgt een situatieschets van Nijmegen. In de opvolgende paragraaf wordt het ‘ plein 1944’ in Nijmegen behandeld, die op een speciale manier ontworpen en ontwikkeld is. In de laatste paragraaf wordt er een conclusie getrokken en volgen er aanbevelingen.

7.2 Nijmegen Door de wederopbouw van de Nijmeegse binnenstad na de verwoestingen in de Tweede Wereldoorlog heeft de planning, stedenbouw en de architectuur een grote rol gespeeld in de totstandkoming van het huidige stadscentrum. In het midden van de jaren zeventig kreeg de binnenstad te maken met serieuze concurrentie en even later volgde er een economische teruggang. Vervolgens liep het perspectief van de winkelstad flink terug. Er werd veel investeringen gedaan rondom de binnenstad. Daar bleven de investeringen uit. Er volgde Afbeelding 10; Klaverdriemodel (Gemeente Nijmegen)

het plan Centrum 2000,

intensiveren in de kern. Dit plan had als doel ruimte te bieden in de winkelkern aan lokaal en kwaliteitsaanbod end e circuitvorming te bevorderen. Er is stapsgewijs het ‘klaverdriemodel’ is opgericht (zie afbeelding 10). Het begon met de ‘steel’ van het ‘klaverdriemodel’. Daarom zijn de 3 klavers ontwikkeld tot een goede routing. Ambities Een belangrijke ambitie van de gemeente Nijmegen is: Het zorgvuldig omgaan met de ruimte en het versterken van de kwaliteit van groen en water levert dit een grotere bijdrage aan de identiteit en kwaliteit van de stad.

(Bron: Kansen voor de Keizerstad, Gemeente Nijmegen, mei 2004)

Adviesbureau Oosterwolf

7.3 Plein 1944 Voor de herontwikkeling van Plein 1944 werd een ontwerpwedstrijd uitgeschreven waarvoor vier teams van ontwikkelaars met ontwerpers werden geselecteerd. De teams hadden als opdracht om elk twee scenario’s voor Plein 1944 uit te werken. Eén scenario moest uitgaan van de vooroorlogse structuur waarbij een netwerk van straten en pleintjes het beeld bepaalde. Het andere scenario had de handhaving van de huidige wederopbouwstructuur als uitgangspunt. In januari 2004 werd een meningspeiling gehouden onder de Nijmegenaren van 12 jaar en ouder. De bevolking kon zijn voorkeur uitspreken voor het plan 'Het Bastion' van de Spaanse architect Busquets of voor het plan

Afbeelding 11; Schets ‘Plein voor iedereen’(Bron van Eldonk en Soeters)

‘Een Plein voor Iedereen’ van Van Eldonk en Soeters. In totaal hebben bijna 25.000 mensen een stem uitgebracht. 68 procent van de stemmen ging naar ‘Een Plein voor Iedereen’. De gemeenteraad heeft zich aangesloten bij de uitkomst van de meningspeiling.

(Bron: Wonen en leven in Nijmegen, gemeetne Nijmegen, Plein 1944)

7.4 Conclusies en aanbevelingen Nijmegen heeft zeer goed en op tijd ingespeeld op de wensen van de burgers en gekeken naar de trends en ontwikkelingen op (middel)-lange termijn. Dit is ook te concluderen na verschillende visies van de gemeente Nijmegen door te nemen, onder andere ‘Detailhandelsstructuurvisie Nijmegen 2004’ en ‘Detailhandel in Nijmegen, strategie en uitvoering. Het op een juiste manier omgaan met de identiteit en kwaliteit van de stad is ook zeer belangrijk (Zie ambitities) Aanbevelingen Een hele duidelijke aanbeveling voor Deventer is het betrekken van de burgers bij nieuwe projecten: Door burgers bij nieuwe projecten te betrekken, zoals in het geval van ‘Plein 1944’ in Nijmegen, geven de burgers aan wat ze willen. Op deze manier kan er op de juiste ingespeeld worden op de behoeftes van de burger.

Adviesbureau Oosterwolf

Voor het project â&#x20AC;&#x2DC;Broederplein-Sjizenbaanâ&#x20AC;&#x2122; kan de gemeente/projectontwikkelaars de burgers laten kiezen voor de indeling van de openbare ruimte of de bestrating.

Adviesbureau Oosterwolf

Hoofdstuk 8: Conclusies en aanbevelingen 8.1 Inleiding Om tot een overzichtelijke haalbaarheidsstudie te komen worden de betreffende hoofdstukken (detailhandel, wonen, parkeren en bereikbaarheid, juridische haalbaarheid en financiële haalbaarheid) in de volgende paragraaf kort samengevat.

8.2 Eindconclusies hoofdstukken Detailhandel Funshoppen wordt een steeds grotere trend binnen het winkelend publiek, zo ook in Deventer. Belangrijk hiervoor is een mix van kleine specialistische winkels en grotere winkelformules. In Deventer zijn al veel kleine specialistische winkels gevestigd. Het Broederplein is daardoor uitermate geschikt voor winkelruimtes groter dan 200m2 en een enkeling groter dan 500m2. Met name gericht op de mode- en sierraden branche op een B-/Alocatie. De mode winkels kunnen een goede aanvulling geven aan de modestraat ‘Engestraat’. Er zal zeker rekening gehouden moeten worden met de concurrentie op regionaal niveau en op gemeentelijk niveau: ‘de Boreel’ die in september 2007 de opening heeft gepland. Voor als nog zijn de winkels hier vooral gericht op vrije-tijd, lifestyle en-in-om het huis. De looproute zal ook verbeterd moeten worden om de binnenstad aantrekkelijker te maken. Er zal gebruik kunnen worden gemaakt van een looproute in de vorm van een ‘8’. Wonen De komende jaren zullen er gemiddeld honderd appartementen, in of nabij de binnenstad, per jaar op de markt komen. Er is veel vraag middenklasse koopwoningen. De gemiddelde vloeroppervlakte is 132,6 m2 bvo op Broederplein. Wij adviseren vanwege de vraag minder woningen (40) met elk een vloeroppervlakte tussen de 130 en 200 m2 bvo te realiseren. Dit zijn 3- á 4-kamerappartementen. De geplande 40 appartementen krijgen niet een standaard indeling. Dit om beter de verschillende wensen van de bewoners te kunnen voldoen. De appartementen zullen voor alle leeftijdscategorieën aantrekkelijk worden gemaakt. De 2 grootste leeftijdscategorieën met een meerderheid in Deventer zijn tussen de 25 en 35 jaar en 65+. Deze categorieën hebben veelal de benodigde financiële status voor dit soort appartementen.

Adviesbureau Oosterwolf

Parkeren en bereikbaarheid Volgens de gemaakte parkeerbalansberekeningen biedt het openhouden van de Sijzenbaangarage en de 118 extra parkeerplaatsen geen voldoende garantie voor het oplossen van het chronische parkeerprobleem in het centrum van Deventer. Voor winkels op een B-/A-locatie zullen goede parkeervoorzieningen gerealiseerd moeten worden. In de toekomstige parkeergarage van ‘de Boreel’ is een geschatte overschot aan parkeerplaatsen. Hier zullen eventueel de tekorte parkeerplaatsen van het Broederplein/Sijzenbaan kunnen parkeren in de parkeergarage van ‘de Boreel’. Echter is de loopafstand erg groot. Er zijn een aantal alternatieven onderzocht. Een bruikbaar en realiseerbaar alternatief kan het ‘Park&Ride’-alternatief zijn op het terrein van de Scheg. Bezoekers in Deventer kunnen hier de auto parkeren en verder reizen met het openbaar vervoer (trein en/of bus) tegen een gereduceerd tarief. Vervolgens komen de bezoekers aan op het station en lopen ze rechtstreeks via een goed (ANWB-)aanwijzingssysteem rechtstreeks naar het Broederplein in plaats via de Keizerstraat naar de Brink. Juridische haalbaarheid Voor de juridische haalbaarheid staan 2 optie open: •

Een wijziging of herziening maken in het bestemmingsplan.

•

Verlenen van vrijstelling van het bestaande bestemmingsplan door middel van artikel 19 uit de Wet op Ruimtelijk Ordening.

We hebben gekozen voor de laatste optie: het verlenen van vrijstelling van het bestaande bestemmingsplan door middel van artikel 19 uit de Wet op Ruimtelijk Ordening. Deze is verkozen, omdat deze procedure sneller gerealiseerd kan worden dan de herziening in het bestemmingsplan. Het ‘Masterplan Broederenlein-Sijzenbaan’ en andere visies van de gemeente Deventer kunnen als goede onderbouwingen dienen voor deze procedure. Financiële haalbaarheid Het project is financieel haalbaar. De totale verwachte kosten worden berekend op € 24.995.677,- de verwachte opbrengst komt uit op € 27.941.500,00. Dit komt uit op een positief resultaat van € 2.945.823,-. Wanneer de kosten 10% hoger en de opbrengsten 10% lager uitvallen is het project niet financieel haalbaar.

Adviesbureau Oosterwolf

8.3 Eindconclusie haalbaarheidsstudie haalbaarheidsstudie Het project ‘Masterplan Broederplein-Sijzenbaan’ is algemeen haalbaar. Om een betere haalbaarheid te creëren kan er beter gekeken worden naar de wensen en behoeftes van de gemeente Deventer en de inwoners van Deventer. Het plan wordt door het toepassen van de conclusies uit de inhoudelijke hoofdstukken specifieker en daardoor inhoudelijk beter.

Adviesbureau Oosterwolf

Bronnenlijst Internetbronnen Auteur:

Kamer van Koophandel

Titel:

Bestemmingsplan: Wijziging bestemmingsplan

Geraadpleegd op:

8 april 2007

Verwijzing:

http://kvk.nl/artikel/artikel.asp?artikelID=39479

Auteur:

Ministerie VROM

Titel:

Wat houdt de 'lange' artikel 19-procedure in?

Geraadpleegd op:

8 april 2007

Verwijzing:

http://www.vrom.nl/pagina.html?id=24656#b24665

Auteur:

Gemeente Nijmegen

Titel:

Wonen en leven in Nijmegen. Plein 1944.

Geraadpleegd op:

2 april 2007

Verwijzing:

http://www2.nijmegen.nl/wonen/projecten/

Auteur:

Gemeente Nijmegen

Titel:

Kansen voor de Keizerstad

Geraadpleegd op:

2 april 2007

Verwijzing:

http://www2.nijmegen.nl/mmbase/attachments/

Auteur:

VVV Deventer

Titel:

Deventer: Hanzestad aan de rivier de IJssel

Geraadpleegd op:

8 april 2007

Verwijzing:

http://www.vvvdeventer.nl/01_01_algemeen.php

Auteur:

de Boreel

Titel:

de Boreel Deventer

Geraadpleegd op:

28 maart 2007

Verwijzing:

http://www.deboreel.nl/

Auteur:

CBS

Titel:

CBS Statline

Geraadpleegd op:

25 maart 2007

Verwijzing:

www.cbs.nl

Auteur:

Ahne

Titel:

Woonlasten Deventer dalen

Geraadpleegd op:

21 maart 2007

Verwijzing:

http://www.ahne.nl/archive/2006/02/index.html

Literatuur MASTERPLAN BROEDERENPLEIN-SIJZENBAAN, AM VASTGOED, JOHAN MATSER, WOONBEDRIJF IEDER1, 23 april 2004 STRUCTUURVISIE DETAILHANDEL, GEMEENTE DEVENTER, februari 2004 GEMEENTELIJKE STRUCTUURVISIE BINNENSTADSMONITO DEVENTER 2006, MKB DEVENTER STATISCH ZAKBOEK, GEMEENTE DEVENTER, 2006 GEMEENTELIJKE NOTA WONEN, GEMEENTE DEVENTER STREEKPLAN OVERIJSSEL 2000+, PROVINCIE OVERIJSSEL, 19 Mei 2005 BESTEMMINGSPLAN GEMEENTE DEVENTER NOTA EEN RUGGENGRAAT VOOR DE STAD, DEVENTER BINNENSTADSPERSPECTIEF, MAART 1998 BINNENSTADSMONITOR DEVENTER 2003

Adviesbureau Oosterwolf

Bijlage

Adviesbureau Oosterwolf