Menno de Wijs (De Clercq Avocaten Notariaat): Huurkorting vanwege coronacrisis?

Huurkorting vanwege coronacrisis?

Juridische ontwikkelingen staan niet bekend om hun snelheid. Afgelopen jaar bleek – als gevolg van de uitbraak van het coronavirus - dat het toch mogelijk is. In de rechtspraak ontstond met hoge snelheid een ‘lijn’ die aansluit bij de bekende coronaslogan ‘we moeten het samen doen’.

Wat heeft u als ondernemer aan die rechtsontwikkeling? Op het eerste gezicht lijkt dat weinig interessant. Het creëert echter duidelijkheid. Volledig de huurpenningen betalen (als huurder) of kwijtschelden (als verhuurder) terwijl u deze lasten zou mogen delen, is niet aantrekkelijk. Hoe zit het precies met de huurpenningen?

Huurkorting

Toen de coronacrisis medio vorig jaar aanhield, gingen steeds meer ondernemers naar de rechter om een huurverlaging af te dwingen. Sommige ondernemers hoefden nog maar de helft van de huur te betalen. In het begin was de lijn van rechtbanken daarin weinig subtiel. Zo gaf een rechter aan mijn wederpartij in heldere bewoordingen aan: “Gaat u maar eens de gang op om te bekijken of u tot een regeling kunt komen. U moet weten dat in geval van sluiting door corona de huur vaak wordt gehalveerd. U heeft vast geen vonnis nodig om dat af te spreken.”

De nieuwe lijn

Inmiddels zijn ook de eerste uitspraken in hoger beroep binnen en is de lijn aanzienlijk genuanceerder. Regelmatig wordt een verzoek tot huurkorting afgewezen. Men heeft (meer) oog gekregen voor het risico dat de rekening te veel wordt doorgeschoven naar de verhuurder. Bij het bepalen of recht op huurkorting bestaat wordt gekeken naar wat partijen zijn overeengekomen, hun hoedanigheid, in hoeverre de huurder door de overheidsmaatregelen wordt geraakt, de mate waarin de huurder is gecompenseerd en of de huurder anders had moeten handelen, alsmede de belangen en de financiële positie van de verhuurder. Omzetverlies is van groot belang, maar niet zonder meer doorslaggevend.

Een formule

Wanneer is vastgesteld dat er recht op huurkorting bestaat, is de vervolgvraag hoe hoog die korting moet zijn? In maart 2021 is een baanbrekend vonnis gewezen waarin een rechtbank een formule heeft ontwikkeld voor het bepalen van huurkorting:

oorspronkelijke huur – (percentage omzetdaling / 2) = gewijzigde huur

In die zaak bedroeg de omzetdaling in 2020 in totaal 75% ten opzichte van 2019. Dat leidde per saldo tot een vermindering van de huurprijs van 37,5%. Uiteraard hangt de uiteindelijke verdeling af van de (presentatie van de) feiten en de belangen van partijen. n

mr. Menno de Wijs, advocaat bij De Clercq Advocaten Notariaat www.declercq.com De Clercq Advocaten Notariaat Al sinds de oorsprong van ons kantoor in 1850 kijken we bij De Clercq vooruit. Waar liggen úw kansen? Dat vergt visie en focus. We hebben ons daarom gespecialiseerd in een select aantal rechtsgebieden en in specifieke markten. Hierbinnen volgen we de ontwikkelingen op de voet, analyseren we de impact ervan en ontwikkelen we inventieve juridische oplossingen. We begeven ons hierbij voorbij de grenzen van het bekende, het voorspelbare en het alledaagse. Want het gaat om ú. Onze specialisten hebben de beste kennis van zaken om u bij te staan. Nieuwsgierig? Kijk eens op onze website www.declercq.com.