长阳旅游度假村策划方案 尚景元置业
2014.2
旅游产业是生产快乐、经营快乐的事业 旅游产业是承载成年人梦想的舞台
旅游度假产业是让人留下的艺术
最好的产品，是成功的保障
做中国最有特色的度假村
目
录
一、项目总体定位 二、 主题策划篇 三、主要建设内容 四、财务测算
一、项目总体定位篇 第一部分：项目发展背景分析 第二部分：项目本体分析 第三部分：项目总体定位
项目发展背景分析 大型品牌企业积极进入旅游市场，一线资源被大量瓜分，出现众多综合 型旅游项目，但尚未形成成熟的运作模式，市场处于快速发展期。 传统旅游地产企业 大型品牌地产企业
中旅
深 圳 华 侨 城
北 京 华 侨 城
成 都 华 侨 城
珠海海泉湾度假村
雅居乐清水湾
三联青岛田横岛渡假村
绿城千岛湖度假公寓
万恒大连莱茵海岸度假村
华润万宁石梅湾
项目发展背景分析
国内旅游产业仍处于起步阶段，全国各地争相打出旅游概念，东 部为热点发展区域，项目发展以依托自然和人文资源为主。 大连、烟台、威海等 主打滨海度假
江浙太湖、西 湖、千岛湖，滨 湖度假区
海南热带海洋沙滩
高尔夫球运动
江浙湖泊岛屿
文化古镇
黄山脚下 川西民居
海南国际旅游岛
海景及高尔夫地产
沿海发达区域是旅游产业发展的重点，发达区域高收入人群是旅游度假项目的客户基础； 自然、人文资源，人工景点是旅游产业依托的主要资源类型。
项目发展背景分析 湖北旅游业定位于全省国民经济的战略性支柱产业，确立了三个旅游中 心、三条旅游带和三个一级旅游区”的布局。 武当山、丹江水、汽车城 中华腹地的山水名城 炎帝神农故里、编钟古乐之乡
神龙架
世界水电之都 楚文化、三国文化的中心
发展定位：湖北经济和社会发展定 位将旅游产业培育成全省国民经济 的战略性支柱产业。 三个旅游中心、三条旅游带和三个 一级旅游区：三个旅游中心是指武 汉一级中心，宜昌次中心，襄樊三 级中心；三条旅游带指长江中游休 闲观光度假旅游带 ( 含水运和沿河 高速公路 ) ，沿汉十高速公路文化 旅游带 ( 包括武汉至黄石段公路 ) 以及沿 209 国道的生态旅游带； 三个一级旅游区指“一江两山”文 化生态休闲旅游区，大武汉都市旅 游区和恩施民俗生态旅游区。
项目发展背景分析 湖北旅游业的迅速发展，及目前各类企业的不断涌入，势必会带动旅 游产品的极大丰富和旅游模式的全面创新。 2009 年 -2013 年全省旅游总收入走 势
湖北旅游业快速发展， 13 年旅游总收入达到 3205.61 亿元，接待国 内 外 游 客 4.09 亿 人 次，连续五年保持增长 势头。
2009 年 -2013 年全省旅游接待总人数走 势
国家宏观调控房地产住 宅市场，全国各类企业 纷纷进入旅游产业，新 的视角带来新的发展模 式，旅游产业链正在重 构。
旅游产品的丰富 和完善是市场必 然的选择，湖北 旅游业的迅速发 展势必会带动旅 游度假地产的快 速发展。清江景 区必须抓住机 遇，提升旅游产 品竞争力。
项目发展背景分析 由于国内经济发展阶段和地方城市发展理念等各方面的客观原因，国内城市 从 20 世纪 90 年代后期才开始设计滨水区开发，起步晚，定位高度差，成功案例 屈指可数，我们必须结合世界上最先进相关经验，把目光放倒国外。 纵观国外滨水区开发历程，主要有 2 大类型：一，以工业和港口活动为主向 ；二，以商业游憩开发为导向。其中，后者已经成为国际开发滨水地产的主流。 发展期
普及期
20 世纪 50 年代末 ~60 年
20 世纪 70 年代 ~80 年代
代
在北美首先发起
澳大利亚：悉尼达令港
蔓延欧洲地区……
日本：东京台场
成熟期 20 世纪 90 年代后 几乎遍布全球……
美国：巴尔的摩滨水区
项目发展背景分析
悉尼达令港综合性游憩商业区。由 50 公顷的废弃水陆联运铁路货场发 展成为城市里的地标式区域，综合了展览、会议、娱乐、休闲、旅游等多种功能， 也是 2000 年奥运会期间的庆典活动中心。 伦敦道克兰码头区 悉尼达令港 东京台场
首都
横滨 MM21 世纪
鲁尔工业区 巴塞罗那旧港
杭州
重要城市 / 区域
查尔斯顿滨水区 巴尔的摩内港
其他代 表
项目发展背景分析 重量级引擎项目的聚集，带动悉尼达令港的整体繁荣 星港城赌场：悉尼唯一、澳洲第二大赌 场。还有剧院、夜总会、酒店、公寓、 健身院、游泳池、食店及酒吧等。 国家海事博物馆：展品从小艇至战舰包 罗万有，展示澳洲历史发展与船只的千 丝万缕的关系。 海滨大楼：围绕吸引人的露天空间，餐 厅、酒吧、咖啡馆等林立，是达令港的 主要购物及饮食中心。 悉尼会展中心 动力博物馆：市中心规模最大的博物 馆，经典珍藏品如世界最古老的蒸汽 火车、卫星及太空衣等。 柏顿市场及香之城：集饮食、购物及 娱乐的综合大楼，由 1930 年代的菜市 演变而来，融汇了新旧建筑设计，是 消闲的好去处。
悉尼水族馆：全球著名的水 族馆之一 小浪湾码头：悉尼最受欢迎 的餐饮及娱乐区之一，共分 三层，有海滨大道、夜总会 、礼品店、小食区、室外咖 啡馆和高档餐馆等。 超感官电影院：八层楼高的 IMAX 银幕持续不断地放映 自然、城市、体育以及其他 内容的两位和三维影片。 内地中心：设有互动式展览 ，展示独特的澳洲内地影像 与音乐、及著名的土著现代 作品，有现场表演 唐人街 悉尼娱乐中心
项目发展背景分析
引擎项目启动：首先建成中心绿地、展览中心，商市、工艺博物馆、水族馆、航 海博物馆等一系列能够吸引当地居民和大量游客，展现当地文化特色的大型文化设施； 完善项目跟进：引擎项目初见规模开放后，又续建会议中心、两座旅游旅馆、一 座由我国赠建的中国园林、信息中心和联系铁路客站、 CBD 的独轨环线，以及悉尼赌 场，令该区域成为成熟完善、面对国内外游客的高档综合性旅游区。
成功的滨水区开发，都会尽量多地混合功能，使之相互促 进、互动发展，这是实现较强的经济活力和商业吸引力的重要条 件。 因此，本项目功能整合的考虑范畴就不能太过狭窄，不能 局限在休闲商业上，必须挖掘更大的可能性。
项目发展背景分析 千岛湖开元度假村案例——华东最高档的度假别墅区之一 项目概况：前期通过品牌效应和滨湖资源打造特色，后期通过引入顶级游艇 作为项目的特色延伸。 外观
项目构成： 占地面积： 20 万平方米 物业组成：由 85 栋半岛别墅与建筑面积近 33000 平方 米的产权式度假酒店组成； 别墅面积： 290-400 平方米之间； 配套商业：五星级开元度假酒店； 经营管理：部分已售别墅返租，进行统一酒店式管理； 引入英国游艇“曼哈顿 56 号” 大堂
基本情况： 开发商：杭州开元房地产集团有限公 司 物业地址：杭州市千岛湖镇新安街 开盘时间： 2003.5 入驻时间： 2004.9
交通图
项目发展背景分析 开发背景：千岛湖区域发展脉络 • 2002 年，县政府提出千岛
旅游人数
湖旅游要从单一观光型旅游
《千岛湖风景区总 体规划》正式实 区域特征
物业功能
开发建设东南湖
施，“谁投资、谁
区桂花岛，标志
经营、谁受益”的
着千岛湖旅游正
鼓励政策使得区域
式开始起步
处于扩张型阶段
第一家旅游宾馆
宾馆饭店已经成
饭店——千岛湖
立 28 家
景区开始整治小、
向观光、休闲、度假、商
乱、散的局面，之
务、会展、运动的综合型旅
后成为全国首批
游发展；
• 大力发展滨湖度假酒店业、 豪华游艇业、康体健身业、 旅游房地产业，着力打造全 国著名的休闲度假胜地 高尔夫、度假类酒店、游艇码
4A 级旅游区，区
• 2006 年杭千高速通行，成
头等其他度假配套产品也陆续
域实现了质的提升
启动
和转变
为旅游区旅游业发展的转折 开元度假村别墅开始销售并投 点 入运营，一些旅游房地产项目
海外海大酒店、凤
的别墅部分纷纷开始建造
凰休闲度假村等配
巩固阶段
套型酒店投入建设
鱼味馆正式开业
发展阶段 壮大阶段
2003 年开元度假村入市
起步阶段 1982 年— 1992 年
1993 年— 2002 年
(2002 年———至今 ) 从观光到休闲度假的转型阶段
项目发展背景分析 开发模式：从单一的自然观光型度假设施，逐渐演变成为融合了商务功能的 复合型度假地，实现项目的整体持续升级。
主题社区 驱动
千岛湖景观资源
自然 / 人 文资源驱 动
长三角商务人士的社交及会议
商务活动 驱动
半岛别墅、产权式度假酒店
主题产品 五星级酒店、商场、餐厅、 SPA 、 美容中心、桌球室等主题度假设施 驱动
核心 驱动力
特殊娱乐 产业驱动
游艇俱乐部
项目发展背景分析 项目特色：项目通过打造多元化的高档配套和引进顶级游艇的结合，创造独特的 资源优势。 度假产品 千岛湖开元度假村从英国进口的“曼哈顿 56 号”，价值 1000 多万元，是目前浙江省乃至整个华东地区价格 最高、性能最好、最豪华的游艇，由世界顶级游艇制造商——英国 SUNSEEKER 国际游艇制造公司设计制造， 与英国皇室乘座的游艇同一型号。船体长 18.65 米，宽 4.59 米，高 6.15 米，半载排水量 26.7 吨，最大航速 23 节，续航力 270 英里，性能极其优异。 配套设施 独具一格的尊贵典雅，卓越生活，开元制造。酒店为别墅生活提供完美的度假休闲设施与生活配套，具体配套 设施包括：商场、中餐厅、西餐厅、休闲吧、足浴、桑拿、 KTV 包厢、 SPA 、游艇俱乐部、美容中心、桌球 室、乒乓球室、棋牌室、儿童嬉水池、室内恒温游泳池等
项目发展背景分析 客户分析：通过对项目三个阶段的规划和产品打造的同时，将目标客户亦分 为三个阶段进行导入。 短
期
04 年 4 月
中
04 年 12 月
期
05 年
远
06 年
07 年
期
08 年
重要事件
度假村酒店开始营业
升级为五星酒店
度假村成为首批自驾游基地
客户主要 特征
市政府，上海代表团考察团等 商界、政界要员，通过高端峰 层客户预热项目知名度
知名跨国企业、民营企业商务 会议客源导入，知名影星等社 会名人慕名前来
通过前两个阶段的客源导入， 酒店客户扩散至普通自驾游客 户，客源面更广
开元度假村客户分为三个阶段： 第一阶段主要导入政府、商界高官、高管，通过这些人的影响力，确立了项目的整体市场高端形象， 第二个阶段社会名人、著名跨国企业和民营企业的商务会议和私人度假客源的导入，使得项目完全成 熟； 第三阶段，已经成为一个非常高端且高知名度的高端度假酒店。
项目发展背景分析 从新安江水库到千岛湖，改变的，不止是名称……
从先天条件看，千岛湖和本案最为接近，千岛湖对于本案有较 强参考意义。
项目发展背景分析 三峡热潮下湖北旅游度假市场发展趋势 国际发展模式
观光旅游 快捷酒店
短期观光旅游
休闲旅游 中端公寓
高端公寓
周末游＋低层次度假
度假旅游 特色酒店 短期度假
中端别墅
高端别墅 中长期度假
湖北发展模式
观光旅游 休闲旅游
度假旅游
湖北旅游产业具有伴生性，目前正在 发生转变，政府把打造旅游度假目的 地作为发展重点； 伴随着湖北旅游业的规范化，湖北旅 游度假市场也逐渐朝向集观光、休 闲、度假为一体的综合性地产项目发 展。
项目本体分析 旅游营收现状 长阳县游客人数增长迅速，人均消费也迅速攀升。对本案后期 成功运营提供了基础保障。 401
万人次
302 226.2
年 份
2010
2011
万元
90959.5
127600
2012
2013
165.38 181000 320000
旅游综合收入 2010 2011 2012 2013 年份
项目本体分析 本地旅游资源分布： ⑧
① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧
③ ② ⑤ ⑦
⑥ ①
④
清江画廊 车溪村 三峡人家 宋山森林公园 丹水漂流 天龙湾风景区 天柱山风景区 三峡大坝
项目本体分析 区位情况 项目位于清江画廊旅游圈内，宜昌的“都市后花园”
项目本体分析 特色优势资源 紧邻长阳土家族自治县，项目区域资源种类丰富 区域资源
长 阳 山 歌
长 阳 南 曲
民俗文化
水文化
巴 山 舞
水 利 文 化
四 道 茶
巴山舞
…
旅游名胜
特产资源
清 江 银 鱼
隔河岩大坝
清 江 奇 石
清 江 名 茶
盆 景 根 艺
…
清江奇石
清 江 画 廊
麻 池 古 寨
武 落 钟 离 山
天 柱 山
清江画廊
项目本体分析 资源利用审视 良好的生态资源，但是资源 的参与性不强，文化感染力 与影响力亟待挖掘和弘扬 有资源、缺互动 有优势、缺整合
有产品、缺产业
区域旅游环境成熟，产 品优势明显，文化优势 、资源优势、景区级别 优势，但缺乏整合利用
旅游产品单一，游客到此 消费形式单一，尚未形成 多层次、高附加值的旅游 产业链 有形象、缺内涵 区域旅游定位为土家风情， 但流于表面，形式单一，缺 乏文化内涵，缺乏深挖
项目本体分析
市场空间与机遇
当代景区开发常见误区： 只贩卖当地特色，缺少文化包容 忽略游客日常消费需求 从策划伊始就将景区定位为了观光游 旅游产品设计相对落后
人 人 客都 是 过
项目本体分析
市场空间与机遇 普通游客旅游需求： 体验新空间、新感受 放松心灵、发掘自我 亲情、爱情、友情
基 本 功 能
团体企业活动 提升旅游品质
高端游客旅游需求： 空间与私密性 商务休闲性 品质与健康 精神层面的享受 灵魂层面的提升
特 色 功 能
项目本体分析 市场期望 可以放松休闲的旅途 可以慢节奏度假的地方 可以传统与时尚结合的地方 可以留下幸福回忆的地方 可以离尘避世的地方
项目总体定位 项目发展目标
打造让游客愿意留下来的，特色度假岛 提升“四有”，弥补“四缺” 以人性化的视角关注客户需求，通过提升产品品质 。 用丰富的岛内软服务、旅游项目和完善的功能来充 实度假时光。
我们的目标：三年内实现清江景区游客翻两番，留宿游达到 10-15% 。
项目总体定位 项目战略目标
中国 华中 宜昌 长阳
最有特色的度假村 首席半岛情境旅游度假圣地 众多知名景区有机构成之一 清江景区最有亮点的景区 私 人 领 地 ＋ 旅 游 场 所 的 情 境 合 一
城 市 内 涵 ＋ 体 验 活 动 的 情 景 互 动
自 然 资 源 ＋ 主 题 游 憩 的 完 美 结 合
项目形象定位
自然人文 轻松休闲 度假半岛
二、主题策划篇 第一部分：游乐版块策划 第二部分：旅居版块策划 第三部分：软实力提升策划
第一部分：游乐版块策划
游乐版块策划 成功度假村的基本要素
玩的开心
观 景
游 乐
体 验
+
住的舒服
住 宿
品 味
感 受
游乐版块策划 从“玩的开心”入手
观景
新鲜好玩的游乐项目
有地方特色的游玩设 施
自然景观
特色再造景观
赏心悦目的应景景 观
玩 游乐
体验
猎奇驱动的不同体验
耳目一新的新鲜感
迎合内心需求的细致 服务
游乐版块策划
关键问题 如何以现有客群为基础，满足既有游客需求。——顺应 如何根据长阳清江区域资源特质，挖掘娱乐休憩产品元素，合 理引导游客。——引领
自身现状
游憩产品构建
游客需求
游乐版块策划 从项目的空间区位审视 肖王山半岛的空间区位：地处清江画廊主航道东侧，区位优势突出 项目地距省会武汉市约 320 公里，张家界约 180 公里，重庆市约 300 公里。 距三峡机场约 40 公里，是 宜昌市的“都市后花园” 。 项目地交通便利，水路、 陆路均可到达，距离宜昌 城区 1 小时车程，武汉 3 小时车程。
游乐版块策划 周边景区开发现状：周边景点较多，但目前主要消费项目仅为建立 在自然景观基础上的农家乐、民俗文化、景点观光等，游乐性设施 和项目缺乏。
J
F
榔坪山地养生（榔坪镇）
丹水漂流景区
B
E
兰草谷景区
天柱山景区
L
M
K
盐池温泉（渔峡口龙池村） 资丘古镇 麻池古寨
H
G
清江古城
D 塘坊河乡村度假 I 清江画廊景区 北纬 30 度 武落钟离山
C
愚人岛
游乐版块策划 市场反馈分析：景区价值充分肯定，缺乏游乐趣味性 游客对风景持肯定态 度，抱怨主要集中在 旅游配套、餐饮条件 、景区管理、缺乏趣 味等方面。 作为 5A 级景区的清 江画廊需要一个能够 提供餐饮配套、互动 游乐、完善管理、触 动游客心灵的新型生 态旅游项目来提升品 质。
游乐版块策划 既有旅游路线分析：如果在现有线路中增加趣味性较强的游乐项目 ，将极大提升清江画廊旅游产品丰富性和品质
1 2
9 公里
3
4
5
游乐版块策划 游客需求分析：游乐性项目大有市场，存在旺盛的市场需求 年龄结构：主要为中青年、中老年
武汉城镇居民出游年龄构成分析
中国城镇居民出游年龄构成分析 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
25 岁 -44 岁占 40% 、 45-64 岁为 42% 这两类为 主要旅游人群，占总旅游人群的 82% ，这两类人 ２００４年 ２００３年 ２００２年
群占武汉总人口的 88.6%, 且旅游欲望最强 , 具有 一定的消费能力 针对以上出行人群，以娱乐休憩为主的休闲度假 将成为本板块构建的主要功能
６５岁以上
４５－６４岁 ２５－４４岁 １５－２４岁
１４岁以下
客群市场结构分析（%） 25
客群市场结构：主要为都市白领、公务员市场
22
21
20 15
18 15.2
13.9 9
10 5
0.9
商务会晤市场人群 都市白领市场人群 高端企业市场人群 家庭出游市场人群 银发市场人群 国外入境市场人群 其他
主要客源人群中，都市白领人群和家庭出游人群 是主要出游人群，其次是商务会晤人群。 针对以上人群客重点开发休家庭亲子游、情侣 游、和针对青壮年群体的参与性、互动性娱
0 1
乐活动。
游乐版块策划 最受欢迎的娱乐项目：亲水娱乐、互动娱乐、 DIY 体验 类娱乐 中国城镇居民旅游游乐项目偏好分析 70% 60%
58%
50%
47%
40%
33%
30%
30%
27%
25% 20%
20%
18%
10% 0% 亲水娱乐 DIY 体验 互动娱乐 器械娱乐 极限运动 民族民风 主题活动 歌舞活动
据调查，最受居民欢迎的旅游娱乐项目亲水娱乐 58%, 其次为互动游戏娱乐， DIY 手工娱乐，由此 可见：居民出游娱乐项目中对自然风光资源是基本需求，同时注重游乐体验这一类产品也成为最 新的热点；
游乐版块策划 演绎肖王山半岛——娱乐休憩板块细分项目
既有游 客导入
中高端 游客导 入
主题项目
核心功能区
主要目标 群体
开发目标 / 标准
亲水文化体 验区
踩水车、划木舟 、嬉锦鲤、抓鱼 虾、游清江
家庭亲子游 客群、情侣 游
错落点缀、结 合景观小品， 结合土家文化 元素
水晶花果屋 、文化体验 DIY 工艺坊
四季赏花摄影、 生态桔园、 DIY 酿酒坊、 DIY 陶 艺坊、土家歌录 音屋、土家绣坊 、圣火堂（土家 篝火晚会场所）
家庭亲子游 、情侣游、 摄影爱好者
文化体验式游 乐，结合土家 风情小铺，散 布点缀，观景 小路连接
磁悬浮标志 性景观
标志景观
摄影爱好者 、各类客群
高科技稀土磁 技术，打造中 国首座悬浮景 观标志
帆船码头、 帆船会所
帆船体验
中高端客群
与一线帆船机 构合作，引入 国际化运营理 念
旅居版块策划
第二部分：旅居部分策划
旅居版块策划
特色的住宿场景
享受提升生活品质的服务 的需求
住宿
特色购物环境需求
满足日常消费的配套需求
充实度假生活的活动需求
对自然空间的需求
对私密性的需求
居
“ 偶得”性自我满足的学习 需求
消费
养生
是 度 假 的 核 心 要 素
“ 居 ” 是 停 泊
养生养老的需求
天然药膳饮食需求
宁静的自然环境需求
内心不受干扰的平静 的需求
旅居版块策划 特色客栈 国内大量建设的商务酒店，五星级酒店，连锁酒店已经造成了市场上客户 体验的麻木。 具有地方特色的客栈，别出心裁的客房设计与客栈情调往往承载一次度假 旅游最深的记忆
旅居版块策划 引入“安缦” Aman ，一个神奇的国际度假酒 店品牌。世界上最低调、神秘、奢 华的酒店。“大隐于世”是其精神 气质，而只有足够的自信和由内而 外的雍容才能在这个喧嚣鼓吹的商 业时代，敢于低调。
品牌关键词： 细致入微、奢华低调、私密 、自然人文 发展理念： 不做最大的，房间数最多的 ，只做最特别的。
旅居版块策划 杭州安缦法云
唯一的指引
没有电子门禁系统，也没有门卡，取而代之的是用竹节钥匙圈 + 门牌号 + 钥 匙
旅居版块策划
有无线宽带，不安装电视，存在库房
灯的功用被退回到蜡烛的年代
没有塑料瓶装的洗漱用品
后院新鲜的茶
旅居版块策划
最优雅的姿态，大隐于世。 最优秀的传统，低调雍容。 最悠闲的境界，采菊东篱。
旅居版块策划 合作资源 途家，线上线下结合的 O2O 模式，结合本土特点，采用美国酒 店管理品牌提供入户管家服务，并将业主投资的不动产或在自住 之外多余时间进行高标准托管经营，通过途家平台进行出租，使 业主房产的价值或空余时间进行更好的发挥而获得收益。途家被 VC 、 PE 、财经等媒体称为“中国版 HomeAway”
途家强大的运作能力将为度假岛带来更多的国内外游客和 美誉度。
软实力构建
第三部分：软实力构建 如果本案只是一个休闲娱乐度假村，并不是我们项目 定位的初衷； 也无法回避与国内其他度假村的竞争。 我们不光建构度假村，更打造软实力！ 在满足“娱”和“居”的基础上，打造有灵魂的度假岛
软实力构建
爱情主题 奢华
商会集聚地 格调
峰会
再教育体系 职场技能
生活情趣
用丰富的岛内软服务来充实度假时光。
商机
当代艺术 展示
流通
爱情主题方向 爱情主题背景：在物质文明高度发达的今天，情感消费成为需求最 大的消费。
Roseonly 玫瑰的成功，在于成功的品牌 内涵，源于人们对爱情本质的寻往，对初 心的自我回归。 也预示着情感消费市场的旺盛。
爱情主题方向 旅游与爱情消费的结合成趋势：情感度假涉及面非常广泛，目前市 场整合力度也越来越大，有无限的潜力。 旅行社针对特定人群量身定制旅游方式，情侣 游、双人游、蜜月游、金婚游、纪念游、夕阳 游等。 周年纪念旅游市场旺盛，大量旅游景区推出故 地游、纪念晚宴、植婚树、栓同心锁、放信鸽 等活动。 我国沿海的一些旅游城市已有成熟的婚庆模式 ，打造水上庆典、水底庆典等特色婚典仪式。 可以预见未来将会有更多的情感主题与旅游主 题结合的新的盈利模式出现。
爱情主题方向
爱情主题可以为我们带来：
1.放大优势，形成亮点。
2.打破季节性， 为清江画廊带来更多的旅游群体。
爱情主题方向 如何打造爱情主题： 1 、发挥优势：充分利用自然资源优势，引进空间距离低敏感度的爱情微电影拍摄基 地，达到吸引目标客群，缓解基地与周边城市的空间距离。
核心设施：微电影拍摄基地 优势资源：“央视微电影拍摄基地”金字招牌
爱情主题方向 如何打造爱情主题：
2. 寓情于景：配合摄影摄像需求的特色景观小品，突出主题，打造 一批特色景观，同心桥、百年堂、连心锁等，观赏性和实用性兼 具 核心设施：特色景观小品
爱情主题方向 如何打造爱情主题：
3. 心灵震憾：定制情侣电影，浪漫升级 核心设施：水幕电影
爱情主题方向
如何打造爱情主题：
4. 打造引领：高端、新颖、差异性的多功能庆典配套设施构建 配套设施：多功能宴会厅、户外庆典广场
5. 创新经营：整合世纪佳缘、珍爱网、婚庆公司、旅行社联动，形成特色服务 体系，引入婚庆典礼、金婚银婚纪念、情侣写真、爱情微电影拍摄、华中知 名景区情侣旅游套餐等，整合旅游度假与爱情主题休闲。
核心组织：佳缘联盟
完成从恋爱、结婚、蜜月到金婚银婚纪念的全流程服务，留下一 生的美好记忆。 涵盖从年轻婚恋群体、到中老年群体的全部客群。
商务主题方向 从国际发展潮流看，“风景名胜区 + 会议中心”是国际会议中心形成的重要 形式之一
资源、环境要求
未经人类大规模开发改造的山清水秀 之地 绝少大城市的繁杂喧闹，自然景色清 雅秀丽，环境幽静安谧 居住人口数量、基础设施的深度和广 度、社会建设等，大大逊于大都市 亲近自然、回归自然为底色的娱乐体 闲 人们倾慕的游览度假胜地、理想的开 会体闲场所
会议能级、配套设施 以具有奖励性质的中小型公务和 商务会议为主；不适合宏伟开阔 、综合性会展中心 会议服务的配套设施： 商务型的酒店 高效适用的专门会议中心 著名风景名胜会议区：日内瓦、 达沃斯、戛纳、夏威夷、坎昆、 博鳌
商务主题方向 高端商务会议是区域发展的重要引擎和名片 解读博鳌论坛效应
高端群体愿意购买与其身份、地位相符合的豪华产品 和服务，展示经济实力，提升组织形象 当会议的品牌、产品和服务具有充分优势，出现参会 成本越更高，高端企业消费意愿越高的趋势，称为 “范伯伦效应”
博鳌亚洲论坛年会：形成观念和舆论传导效应
成为跨国公司、金融、证券大型企业会议的首选之地 实现从政府会议向商务会议转移的多元化发展趋势 博鳌成为琼海、海南区域发展的重要名片、带动博鳌
成功的高端会议成为旅游圣地的名片，是区域经济
周边温泉休闲中心、度假中心的发展
发展强大重要引擎 参 加 会 议 的 意 愿
高端会议的 “范伯伦效 应”
博鳌镇发展相关经指标济的对比 （ 2011/2008 ） 4倍 3倍 1.38 倍
一般会议参加意愿曲线 工农业总产值 参加会议的支出
财政收入
人均收入
商务主题方向 中部地区缺乏集湖滨、旅游、休闲、体验一体的高端商务对话场所 中部地区的商会会议场所主要集中在商务行政型星级酒店
武汉：商务会议酒店集中于城市内环线内，核心 外围存在市场空缺
这些商务行政型酒店主要集中在各市级、副市级商业中心、 火车站、长途客运站、市区政府机构集中地 中部地区，缺乏集湖滨、旅游、休闲、体验为一体的较高层
次的商务会议场所 湖北省“十二五”旅游业发展规划明确提出，要引导建立一 批度假型、商务行、会议型旅游酒店 武汉城市圈内商务休闲度假会议板块的发展方向
迁离商务聚集地，在度假区发展商务会议度假将是未来商务
会议板块发展重要态势
商务主题方向
商务发展方向
核心设施：多功能会议厅、会所、帆船码头
商务主题方向 世纪泓源核心优势：资源广泛 政 府 资 源
湖北省旅游局 湖北省商务厅 武汉市经信委 武汉市商务局 武汉市招商局 武汉市中小企业局 吴家山经济技术开发区
武汉市东西湖区商务区 武汉市江岸区商务局 武汉市东湖高新区管委会 鄂州市招商局 宜昌市招商局 红安市政府 黄石市政府 ……
商 会 协 会
湖北省房地产协会 武汉市房地产协会 湖北省物联网协会 湖北动漫协会 湖北省文化交流协会 湖北省软件行业协会 武汉市文化创意交流协会
合 作 机 构
金融机构 绿野资本 招商银行 交通银行 新闻媒体 人民日报 湖北日报 湖北电视台
湖北汽车行业协会 湖北省医药行业协会 中国欧盟商会 香港中华总商会 温州商会 浙江商会 山东商会 福建商会 …… 武汉电视台 新浪网 大楚网 荆楚网 搜房网 文谷网 ……
商务主题方向 优势平台“湖北产业地产网”聚资源
商务主题方向 战略合作资源 商会资源 打造商会经济 塑造国际企业会议，区域交流形象
中国国际商会 厦门建阳商会 中国美国商会
中国欧盟商会
香港公寓总会 香港中华总商会
正和岛 中国电子商会理事单位
商务主题方向 高端娱乐资源 巴富仕拥有阿联酋 MAJESTY 、法国 LAGOON 、法国 JEANNEAU 等世界著名品牌游 艇的代理权，所销售的游艇已覆盖上海、北京、天津、重庆、青岛、大连、福建、宁 夏、海南、浙江、江苏等全国各地。
商务主题方向 领航国际为中国瑞典合资企业，以帆艇设计制造为基础，以亲 水休闲为主题，以帆船赛事为主线。拥有世界上最先进的帆船 品牌 Daytripper ，最环保、最安全、动力最好。目前已在全国 多地成立了帆艇俱乐部。
再教育方向 战略合作资源 职场培训，教育资源 企业年会，承接大型论坛资源
再教育方向
400
每年 场高端培训会 将高端消费群体直接输送到合作场地
再教育方向 生活情趣类资源——茶艺、插花、厨艺、礼仪、彩妆设计等
艺术岛方向
整合本地资源：武音、湖北美院 中国当代艺术馆（经营性） 宣传与盈利的结合
艺术岛方向
健康、养生、体检、整形资源 高端 SPA 养生类资源 健康餐饮类资源
三、主要建设内容篇 第一部分：总体布局 第二部分：开发时序 第三部分：一期建筑构想 第四部分：三期、四期奇思妙想
总体布局
一期
二期
总体布局
主要建设内容
详细
功能
多功能接待楼
1F 架空层
通透观景平台
2F 、 3F
会议厅、云端宴会厅、会所
4F
标志性景观层
草坪广场
景观小品
主景观系统构成之一，承接庆典活动、户外婚 礼等场所，摄影场所之一
亲水文化活动区
栈道、水车、天 然游泳池
亲水体验娱乐
水晶花屋及文化体验 DIY 水晶花屋、土家 坊 风情店铺
摄影场所、土家风情体验休闲区
帆船码头
码头、俱乐部
帆船俱乐部
水路登岛码头
标准码头
水路登岛
人工沙滩
人工海湾、沙滩
露天亲水体验、游泳、嬉水
酒店
——
餐饮、住宿、会所
别墅
亲水别墅、山林 别墅
高端居住、养生度假
摄影基地
异域风情景观小 品
摄影场景、景观构成之一
景观道路系统
连接各景观节点
水幕电影
夜晚观光活动
标志性景观
磁悬浮技术
标志性景观、观光
开发时序
一 期 建 设 内 容
项目
建筑体量
工程时间
1 多功能接待楼
2 万方，约开发 总量的三分之 一
2014.42014.9
2 草坪广场及景观 小品 3 别墅群 4 水晶花屋及 DIY 坊 5 登岛码头及亲水 活动区
开发时序确定原则： 1 、由动到静分批开发，由公开 到私密产品的开发 2 、按由大众到中高端的客层导 入开发 3 、分区推进，确保先开项目旅 游品质 4 、施工现场方便管理和控制
6 标志景观 对应景观道路系统
6
5 1
二 期 建 设 内 容
帆船码头 人工沙滩 酒店 别墅 异域风情景观小品 景观道路系统
4 万方，约开发 总量的三分之 二
2014.102015.12
4 2 二期
一期 3
一期建筑构想 多功能接待楼 建筑要领：功能上多元化，满足宴会、会议、节庆、典礼等配套需求；特色上， 强调亲近自然；建筑上兼顾其他功能区块，彰显同时国际生态感。
1F 架空层亲近自然野扩大
云端餐厅水晶屋顶营造幕天席地气势
1 图中 1 所示位置
一期建筑构想
参考美国大峡谷的空中观景台；
一期建筑构想
参考新加坡空中花园餐厅；
一期建筑构想 绿地广场 广场要领：以生态、自然的草坪为主，景观小品融入自然、异域感。注重亲水系 景观的建设。
2
图中 2 所示位置
一期建筑构想
一期建筑构想 别墅群 建筑要领：一墅一景，寓居于景，亲水体验。部分豪华别墅配备私家庭院、游泳 池等设施，要求与其他建筑很好融合，与自然融合。
3
图中 3 所示区域
一期建筑构想 别墅群
借鉴：哈尔施塔特镇被誉为“来自天堂的明信片”。
一期建筑构想 通过开放的庭院让整个建筑充满园林的感觉，到处充满阳光
一期建筑构想——水晶花果屋
4
图中 4 所示位置
一期建筑构想—— DIY 土家文化体验区，以生态桔园为主体，分散土 家民族工艺 DIY 体验坊及特色餐饮店铺，以土家文化元素做建筑装饰
4
图中 4 所示位置
一期建筑构想——亲水文化体验区，踩水车、划木舟、嬉锦鲤、抓鱼虾、游清 江。土家特色原色，结合中式景观庭台
5
图中 5 所示区域
一期建筑构想 其他休闲景观及建筑小品——秋千岛 秋千代表了休闲与童真，随处点缀的各具特色的秋千即实用又美观
一期建筑构想 其他休闲景观及建筑小品——树屋岛 合理利用岛上原始环境，以少量特色树屋建筑点缀其中
三四期奇思妙想 穿越体验概念 一梦千年，让游客在半梦半醒之间忘却尘世烦恼，体验千年前得 那场繁华盛宴。
三四期奇思妙想 形式 实景还原，情景再现，通过对古代生活的情景再现，服务人员的 表演、道具，让游客进入氛围。
三四期奇思妙想 意义 学习体验历史，增强民族自豪感与认同感，趣味性、独创性与教 育意义并重，最直观的中国文化，对国内外游客的强大吸引力。
三四期奇思妙想 商业 古代客栈，大量可开发的旅游纪念品，门票，客潮，特色商业， 影视城。
三四期奇思妙想 规划 本项目总覆盖面积为三或四期用地约 800 亩，含相关商业，住 宅，酒店等用地。 以内部选景，外部休闲渡假，最大程度发挥土地景观为规划原 则。
三四期奇思妙想 内容 变装体验 换装、封包
新人村 兑换道具、游戏币 交代年代、风俗、礼仪
酒楼
客栈
广场表演
内部景观游 览
（吃）
主景区 大城市
（娱）
武术、杂技 …
商业街
（购）
书院、赌场 戏院、瓷器 服装、首饰 …
（住）
（行）
职业体验
（游）
捕快、县官 秀才、商人 店小二、掌柜 …
开发主线 度假岛开发主线 核心元素
一 期
标志景观
二 期
帆船码头 人工沙滩 水幕电影
三 期
央视微电影 拍摄基地
四 期
变装体验区 穿越主题乐 园
旅游元素 水晶花果屋 特色客栈 秋千岛 树屋岛
商业元素 水晶花果屋 多功能楼 餐饮
旅游主题 体验性休闲主题
水上运动 水幕电影
商业街区 安缦酒店
亲水运动 休闲养生 主题
异国风情景 观小品
爱情消费
幸福主题
古装、古代 生活场景
古代纪念品 生活体验
穿越主题 （梦回唐朝）
四、财务测算
财务测算 项目一期、二期总投资 4.7 亿元 序号
项目
金额 ( 元 )
1 2 3 4 5 6
土地征用及拆迁费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 景观建设 不可预见费
28,909,920.00 10,662,429.30 19,712,852.50 264,878,930.00 63,477,866.67 5,905,084.24
楼面价格 ( 元 /M2) 531.58 196.05 362.47 4870.44 1167.19 108.58
11,900,570.23 9,697,050.00 58,626,688.46 473,771,391.39 54,385.00
218.82 178.30 1077.99 8711.43
7 8 9 10 合计 总建筑面积
管理费用 销售费用 开发期税费 财务费用
比重（ % ） 6.10% 2.25% 4.16% 55.91% 13.40% 1.25% 2.51% 2.05% 12.37% 100.00%
项目全部建成后接待能力：
以 84 套别墅， 2.5 万方酒店计算，总床位数 627 张，年接待能力为 22.88 万人次 按入住率 60% 计算，年接待游客约 13.73 万人次。
财务测算 其中一期总投资约 1 个多亿 一期分建筑类型成本估算
序号
项目
旅游景观
1
6 7 8
建筑安装工程费用 前期工程费用 （按建筑面积分 摊） 基础设施建设费用 （按建筑面积分 摊） 管理费用 （按建筑面积分 摊） 销售费用 （按建筑面积分 摊） 市政道路 码头 景观雕塑
9
观光园林、景观
2 3 4 5
多功能会 合计 ( 万 四合院别墅 环岛别墅 所 元) 1,900.00 1,776.00 1,394.00 5,070.00
111.88
107.40
183.48
402.75
296.84
284.97
486.82
1,068.63
84.09
80.73
137.91
302.72
140.15
134.54
229.84
504.53
连接岛的市政道路 建设小型观光码头一个 完成岛内 12 具雕塑建设， 100 万 / 个 按占地面积预计， 2/3 原景观改造， 1,339.26 1/3 新建
510.00 500.00 1,200.00
510.00 500.00 1,200.00
1,339.26
财务测算
一期可售物业累计销售额 9020 万元
多功能会所
可售面积 （㎡） 5,000.00
四合院别墅
4,800.00
环岛别墅
8,200.00
开发类型
销售收 入
合计
均价 ( 元 /M2) 11,000.00
总价 ( 万 元) 9,020.00 9,020.0 0
关于肖王山半岛
在岛上，请你放好你的手表。 忘掉时间，释放心灵 让这里的新鲜空气 洗涤自己的心情
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篱岛
“ 采菊东篱下，悠然见南山。”——陶渊明
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篱岛的生活
是一种洗去纤尘，优雅闲适的返璞归真。 是一种脱离樊笼，释放心灵的自由体验。 更是停留下来，寻访记忆，出仕升华的灵 魂体验。
谢谢聆听 !