Real Estate Market & Lifestyle 122 Crédito Hipotecario by George Juárez

No. 122 2018

NUEVO CICLO HIPOTECARIO

• Oportunidades y retos • Fibras con fundamentos sólidos INFRAESTRUCTURA

•

TURISMO

•

VIVIENDA

•

CRÉDITO

•

OFICINAS

•

RETAIL

•

FIBRAS

Estamos mรกs altas

Burj Khalifa 828m

Shanghai Tower 632m

Abraj Al-Bait Ping An Finance Lotte Clock Tower Center World Tower 601m 599m 554m

construyendo construyendolaslas 2 torres 2 torres de deMéxico México

Guangzhou Guangzhou CTFCTF Finance Finance Center Center China China Zun Zun 530m 530m 528m 528m Taipei Taipei 101 101 508m508m

c ios torn piad sust más P inno der actu xico Mon Ciu A y ap

TorreTorre The Bahia Obispado Obispado The Bahia Panama Panama 300m300m GrandGrand 284m 284m

One One World World Tower Tower 541m 541m

Gran Gran Torre Torre Torre KOY TorreTorre KOYV Santiago Santiago 280m 280m274 300m300m

l diseño y construcción de rascacielos evoluciona año con año para brindar mejores opciones al crecimiento urbano. Las estructuras elevadas han dejado de ser exclusivas de los centros de negocios y finanzas. Ahora el objetivo es ofrecer entornos social, cultural y ambientalmente apropiados al desarrollo de ciudades que buscan la sustentabilidad, a la par de brindar espacios más versátiles y amables a sus ocupantes. POSTENSA, cuya ventaja competitiva es la innovación, se ha perfilado como el edificador líder de estructuras elevadas al estar construyendo actualmente las dos torres más elevadas de México: T. OP Torres Obispado, en la ciudad de Monterrey, Nuevo León; y Torre Mítikah, en la Ciudad de México. A través de ingeniería de valor, el desarrollo y aplicación de sistemas constructivos propios y

Torre Mitikah 274m

Torre Vitri 274m

Torre Reforma 246m

los beneficios de la tecnología de postensado, nuestra empresa ha logrado compaginar soluciones de primer mundo caracterizadas por mayor calidad, optimización de costos y mejores tiempos de obra. Nuestras actividades están basadas en el concepto Design & Build. Al involucrarnos en un proyecto desde su concepción, POSTENSA es capaz de ejercer un control —de principio a fin— orientado a proporcionar a los desarrolladores mayor rentabilidad, y a los inquilinos, estructuras de gran solidez y seguridad. A través de sistemas constructivos que ayudan a “mecanizar” la construcción, logramos que una obra se asemeje más y más a un proceso industrial, teniendo como resultado tiempos óptimos de producción y elevados estándares de calidad. Por todas estas razones nos vemos favorecidos con el diseño y desarrollo de los proyectos que están cambiando el horizonte de las ciudades más importantes de México. Aunado a ello estamos realizando, de forma simultánea, 40 proyectos clave en varias entidades de la República Mexicana.

Torre BBVA 235m

Chapultepec Uno 242m

Torre Metropolitan Center 3 230m

Torre Paradox 234m

Torre Mayor 225m

Torre Nvbola 198m

Estamos construyendo las 2 torres más altas de México t. oP torres oBisPAdo •300 m de AlturA •Nuevo leoN •62 Niveles

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(52) mÍtiKAH 55 1084 8460 • Cdmx

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•uso mixto •66 Niveles

DIRECCIÓN GENERAL Gisselle Morán

CONSEJO EDITORIAL Germán Ahumada / Carlos Alazraki Daniel Álvarez / Guillermo Álvarez / Jaime Alverde Alejandro Allende / Augusto Arellano Abraham Cababbie / Javier Barrios Alejandro Chico / Gerardo Cortina / Salvador Daniel Charlie El-Mann / Elías Fasja / Jaime Fasja Alberto Helfon / Jorge Gamboa de Buen Javier Lomelín / Francisco Medina Luis Méndez / Abraham Metta Cohen Jorge Ordorica / Carlos Pantoja Mario Sergio Ramírez Zablah / Luis Ramos Gonzalo Robina / Dionisio Sánchez Javier Sordo Madaleno / Marcos Salame Alfonso Salem / Juan José Sánchez Aedo Eduardo Sánchez Navarro / Jorge Quinzaños Enrique Téllez / Alejandro Zozaya

COLABORADORES EDITORIALES Darlene Romero / Mario Vázquez / Ricardo Vázquez

COLABORADORES ESPECIALES ADI / Antonio Artigues Fiol / Javier Barrera Valdez Alberto Chretin / Pablo Cortina Ortega Ricardo Duhart / Wolfgang Erhardt Flavio Franyuti / Ricardo García Conde Marco Gutiérrez / Melesio Gutiérrez Pérez Enrique Lavín / Enrique Margain Pitman Gonzalo Palafox / Eduardo Reyes Macdonald Karem Romo Díaz / Enrique Téllez / Jorge Yarza

Foto de Portada: Grupo Arquitectura. Algunas imágenes que se presentan en esta edición son sólo una referencia y no corresponden a la realidad. REAL ESTATE, MARKET & LIFESTYLE, la guía inmobiliaria de México. Certificado de Licitud de Título y Contenido No. 15673 Autorización de Sepomex No. PP09-1089. Impresión: Preprensa Digital, S.A. de C.V. Tiraje 100 MIL EJEMPLARES Certificados por el Instituto Verificador de Medios. El contenido de los artículos es responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores. Queda estrictamente prohibida la reproducción total o parcial del material publicado, por cualquier sistema o método físico o electrónico, sin el consentimiento por escrito de los editores. Núm. 122 Ventas y suscripciones (01 55) 5081 • 0101 remventas@realestategroup.com.mx

CIRCULACIÓN CERTIFICADA POR EL INSTITUTO VERIFICADOR DE MEDIOS REGISTRO No. 291 / 01 By Real Estate Group

E D I T O R I A L

a gran expansión que ha tenido el mercado inmobiliario residencial en el país a lo largo de los últimos tres sexenios —en todos sus segmentos— no se podría explicar si no se hubieran dado las condiciones necesarias para el otorgamiento de crédito hipotecario, tanto de instituciones privadas como de organismos públicos. Debido a la importancia que tiene el financiamiento para el impulso de este importante sector productivo a nivel nacional, Real Estate Market & Lifestyle presenta su edición anual sobre crédito hipotecario. La tendencia de crecimiento en la colocación de financiamiento individual para la adquisición de una casa o un departamento fue prácticamente ininterrumpida en términos de su ritmo de crecimiento, con excepción del bache de 2009, por la crisis financiera global; sin embargo, durante el año pasado y la primera mitad del presente, la demanda por crédito se moderó, e incluso se interrumpió su ritmo de crecimiento. Diversos factores se combinaron para determinar una demanda hipotecaria baja en los últimos años. Esto no significa que se haya cerrado la llave del crédito o se haya presentado un cambio en la estructura de la demanda. Por el contrario, justamente esto último, encabezado por el bono demográfico, genera un escenario de mediano y largo plazo que indica que la demanda de crédito hipotecario se reactivará por la necesidad creciente de vivienda de las familias y las personas. Se vaticina que en los próximos 10 a 15 años, la mayor necesidad de casas- habitación será por el crecimiento de la población joven. Pero no solo hay que ver la tendencia general del mercado. Las personas físicas deben conocer todas las oportunidades que les brinda este tipo de créditos, toda vez que la mayor parte se concentra en la adquisición de un inmueble y se tiene un abanico de posibilidades interesantes. De la misma manera, presentamos un esquema para que, llevadas de la mano, las personas sepan lo que se requiere para solicitar un financiamiento y conformar su patrimonio. Otro tema ligado a las hipotecas es el desempeño de los precios de la vivienda en México, donde los expertos nos indican que su crecimiento obedece a una demanda real y por lo mismo, no hay riesgos de burbujas de precios. Finalmente, le dedicamos un apartado especial al mercado de las Fibras, donde observamos que a pesar de todos los elementos de incertidumbre para la primera mitad del año, no interrumpieron su crecimiento operativo, e incluso, mostraron ingresos en crecimiento y ocupaciones elevadas, además del arribo de nuevos jugadores al mercado.

Contenido

Inicia un nuevo ciclo hipotecario La demanda por hipotecas está en el nivel más bajo de los últimos seis años. Hay una disminución en la colocación de nuevos créditos bancarios y en el ritmo de crecimiento del saldo de la cartera de crédito a la vivienda al primer semestre de 2018.

Por Ricardo Vázquez

Crisis, ajuste y nuevo panorama

PORTADA Visión 2030: oportunidades y retos del mercado hipotecario Por Jorge Yarza

Por Mario Vázquez

104

Tasas de interés competitivas Por Enrique Margain Pitman

Todo funciona bien Por Ricardo García Conde

ENFOQUE Crowdfunding en blockchain: evolución del financiamiento inmobiliario Por Javier Barrera Valdez

108

FIBRAS Fibras resisten efectos de elección y TLCAN Por Real Estate Market & Lifestyle

Mercado que genera confianza

Fibras, con fundamentales sólidos

Por Eduardo Reyes MacDonald

Por Alberto Chretin

Mejora continua de productos

Nueva etapa para las fibras

Por Antonio Artigues Fiol

Por Enrique Lavín

Sofomes hipotecarias, complemento necesario Por Gonzalo Palafox

116

Hay que ampliar el tamaño del mercado Por Ricardo Duhart

Cómo adquirir una vivienda paso por paso Por Enrique Margain Pitman

EN CONCRETO Ética, normatividad y tecnología: elementos para construir grandes estructuras Por Ing. Pablo Cortina Ortega

120

INFRAESTRUCTURA Transformación 3.0 del transporte masivo en la CDMX Por Marco Gutiérrez

Potencial del anaquel hipotecario Gas natural en México: el desarrollo futuro

Por Mario Vázquez

Por Melesio Gutiérrez Pérez y Karem Romo Díaz

Liquidez, el crédito desaprovechado Por Real Estate Market & Lifestyle

El valor de la asesoría hipotecaria

140

Por Flavio Franyuti

Construye un buen historial crediticio Por Wolfgang Erhardt

VIVIENDA Precios de vivienda, acordes a demanda real Por Ricardo Vázquez

ADI Efectos por los cambios de sedes gubernamentales Por Enrique Téllez / ADI

146 150 152

COMPARATIVO DE CRÉDITO HIPOTECARIO COMPARATIVO DE FIBRAS FÓRUM

MEJORAMOS EL FLUJO DE PERSONAS DENTRO Y ENTRE LOS EDIFICIOS, HACIENDO QUE LAS CIUDADES SEAN MEJORES LUGARES PARA VIVIR www.kone.mx LATITUD POLANCO, Av EjÃ©rcito Nacional #453 DESARROLLO DE LA PRESTIGIOSA FIRMA ABILIA

P o r ta d a

INICIA UN NUEVO CICLO HIPOTECARIO RICARDO V ÁZ QUEZ

La demanda por hipotecas está en el nivel más bajo de los últimos seis años. Hay una disminución en la colocación de nuevos créditos bancarios y en el ritmo de crecimiento del saldo de la cartera de crédito a la vivienda al primer semestre de 2018.

nin embargo, una vez que se han superado algunos elementos de incertidumbre, se prevé una recuperación en el ritmo de colocación para los últimos cuatro meses del año. Considerando la demanda real garantizada por el bono demográfico, la gran competencia bancaria y la búsqueda por hacer más grande el mercado, a mediano y largo plazo se prevé un nuevo ciclo alcista. Con el bono demográfico estamos argumentando que en los próximos años habrá un mayor número de personas dentro de la Población Económicamente Activa (PEA), lo que implica la necesidad para muchas familias de contar con una solución habitacional que en muchos casos requerirá un crédito hipotecario para su adquisición.

En los próximos años, la población requerirá más hábitat.

Real Estate Market

CREDITEKA

Real Estate Market

P o r ta d a

ÍNDICE DE CARTERA VENCIDA POR INSTITUCIÓN Porcentajes a Junio de 2018 6.00

5.51

5.00

4.45

4.00 3.31

3.00

2.57 1.79

2.00 1.00 0.00

2.81

0.92

0.99

1.09

BANORTE

HSBC

BANAMEX

O.44 VE POR MÁS

BANREGIO SCOTIABANK

BBVA BANCOMER

AFIRME

SANTANDER

Fuente: CNBV.

Parte baja Cifras del Comité de Crédito Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM) revelan que durante los seis primeros meses del año se colocaron 258,000 financiamientos individuales entre organismos públicos y privados, ligeramente por debajo de los 264,800 que se acumularon al primer semestre de 2017 (1S2017), lo que significó un retroceso de -2.6% en cuanto al número de originaciones. Sin embargo, el monto de crédito derramado se incrementó 3.3% al pasar de 149,800 millones de pesos (mdp) en la primera mitad del año pasado, a 154,800 mdp en los seis primeros meses de 2018. En particular, la banca reportó un retroceso de -7.1% en el número de créditos originados que sumaron 58,400 al 1S2018, en tanto el monto colocado retrocedió apenas -1.4% para ubicarse en 71,600 mdp; esto último se explica debido a que el monto promedio de cada

Real Estate Market

crédito otorgado por la banca se incrementó de 1,226,000 a 1,255,000 pesos entre la primera mitad del año pasado, lo que significó 6.1% de aumento. El único instituto que ha tenido un mejor desempeño en cuanto al monto de su originación es Infonavit, con un incremento anual de 12.7%, aunque el número de créditos colocados fue casi idéntico al año pasado (+ 0.1%); esta tendencia fue definida principalmente por el mayor monto de crédito, que avanzó 12.6% o su equivalente, 379,000 pesos. Finalmente, Fovissste se contrajo -8.4% en el flujo de recursos financiados y -9.85% en el número de crédito colocados. Por lo que respecta al saldo de la cartera de crédito a la vivienda otorgado por la banca, cifras del Banco de México (Banxico) la ubicaron en 776,900 mdp al cierre de junio pasado, lo que significó un incremento de 3.9% respecto a junio del año pasado.

BANCO DEL BAJÍO

P o r ta d a

COSTO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO Tasa de interés anual promedio al cierre de año (en pesos a tasa fija) 13.5

13.25

12.8

12.68

12.79

12.5

12.52 12.29

12.2

12.13

12 11.5 10.88

10.75

10.65

10.76

10.7

2016

2017

2018 JUN

10.5 10.15

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Fuente: Banco de México.

Visiones del ajuste En opinión de Enrique Margain Pitman, Director Ejecutivo Crédito Hipotecario y Automotriz de HSBC y Coordinador del Comité Hipotecario de la ABM, hubo varios elementos que afectaron el desempeño del mercado, entre los que destacaron “el pequeño incremento que tuvieron las tasas de interés; la combinación de tasas con mayores precios de la vivienda; el mayor monto de crédito que ofrece Infonavit en la parte de vivienda media; y finalmente, la incertidumbre electoral”. Por su parte, Ricardo García Conde, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario y Automotriz de Citibanamex, afirmó que el ajuste de tasas de interés no fue de tal magnitud como para descarrilar al mercado, pero sí para restringir el acceso al crédito en cierto porcentaje.

Infonavit avanzó 12.6% respecto a su monto de crédito para acceder a vivienda.

Real Estate Market

P o r ta d a

PARTICIPACIÓN BANCARIA EN CRÉDITO HIPOTECARIO Cifras a junio de 2018 OTROS 6.79

HSBC

BBVA BANCOMER 26.12

5.38

BANAMEX

BANORTE

10.77

18.87

SCOTIABANK 14.69

SANTANDER 17.38

Fuente: CNBV.

“Todas las expectativas que se formaron al iniciar el año, más allá de la electoral, la negociación del TLCAN y la volatilidad financiera, tuvieron su efecto; con la ampliación en el mercado del Infonavit por incrementar su monto máximo de crédito, ya que ahora puede financiar inmuebles con valor de hasta 2 millones de pesos, por lo que el número de compradores se divide entre más jugadores. Todos estos ingredientes propiciaron los cambios que observamos en la tendencia del mercado”, sostuvo. En tanto que Ricardo Duhart Novaro, Director de Banca Automotriz e Hipotecaria de BBVA Bancomer, afirmó que el poder adquisitivo de las personas ha sufrido una merma importante. “Aunque el empleo ha seguido creciendo, la inflación ha tenido un alto desempeño respecto al repunte de los salarios que propició un gap; éste impide a un segmento importante de la población —que a lo mejor apenas estaba librando la capacidad de pago para adquirir un crédito hipotecario—, ya no le alcance para lo mismo”. El análisis Situación Inmobiliaria que elabora Bancomer afirma por su parte que los principales componentes que determinan la demanda son un menor crecimiento en el empleo en los segmentos de mayores ingresos,

Real Estate Market

tendencia que se ha mantenido desde la segunda mitad del año pasado; incremento —aunque marginal— en las tasas de interés hipotecarias; y un repunte en el índice de la inflación, los cuales tuvieron efectos negativos en la confianza del consumidor desde la segunda mitad del 2017 hasta el primer semestre de 2018. La suma de todo esto reflejó una menor originación de hipotecas. “La tendencia de los últimos años en el mercado hipotecario se ha caracterizado por mayor demanda en los segmentos medios y residenciales; esto se justificaba por un prolongado crecimiento del empleo formal de personas que perciben al menos 5 salarios mínimos (SM). Sin embargo, esta tendencia cambió en el transcurso de 2017 y afectó el comportamiento estructural que existía entre el número de trabajadores del IMSS y la demanda por crédito hipotecario”, explica el estudio. Desde el segundo semestre de 2017 se esperaba que el mercado de vivienda mantuviera poco dinamismo en 2018, e incluso, no se descartaba que se mantuviera en terrenos negativos, tal como ha sucedido. La generación de empleo bien remunerado se desaceleró debido a la contracción en las expectativas económicas durante la primera mitad de 2017.

P o r ta d a

NECESIDADES DE PRODUCTOS HIPOTECARIOS A LO LARGO DEL CICLO DE VIDA Estilo de vida 20 –30 años

30–40 años

40 –45 años

45 –60 años

60 –65 años

Más de 65 años

Soltero

Se forma un hogar, compra o alquiler de primera casa

Los hijos crecen, se requiere una vivienda más grande, con otras características

Los hijos crecen, quieren viajes, casas de vacaciones, estudiar una maestría, estudiar en el extranjero.

Los hijos se casan, se van.

Ayuda a hijos para negocio o casa

Se necesita una casa más chica, o más cerca de centros de entretenimiento, salud.

Adecuación de la casa para condiciones especiales

Pareja

Tienen poco ahorro, empiezan a pensar en alquilar o ahorrar para una vivienda

La pareja tiene hijos, se necesita una casa más amplia

La primer vivienda necesita reparaciones, mejoramientos o ampliaciones

Termina pago de colegiaturas, y primera hipoteca, qué hago con ese dinero? – segunda casa.

Pago de colegiaturas Empiezo a prepararme para mi retiro –posibilidad de un negocio

Quieren viajar Empiezo a prepararme para mi retiro posibilidad de un negocio

SOLUCIÓN HIPOTECARIA Renta Adquisición Renta con opción a compra Esquema de ahorro –enganche (seguro, subcuenta vivienda con liquidez)

Adquisición lote Adquisición vivienda terminada Crédito construcción Adquisición de lote y crédito a construcción simultáneo Hipoteca móvil Crédito para regularización

Fuente: Deloitte (Proyecto 20/25).

Crédito a mejoramiento y ampliación

Crédito de adquisición y mejoramiento simultáneo

Sustitución de hipoteca

Crédito a equipamiento habitacional Sustitución de hipoteca

Segundo crédito

Tercer crédito Liquidez Crédito para adquisición inmueble de inversión

Hipoteca para hijos Liquidez Inversión Hipoteca Inversa

Liquidez Hipoteca móvil

Segundo crédito Hipoteca móvil

Productos insuficientes con posibilidades de mejora Productos inexistentes

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P o r ta d a

GRANDES COLOCADORES DECRÉDITO HIPOTECARIO BANCARIO Saldo de la cartera en millones de pesos a Junio de 2018 VE POR MÁS BANCO DEL BAJIO BANREGIO BANCA MIFEL HSBC BANAMEX SCOTIABANK SANTANDER BANORTE BBVA BANCOMER -5,000

15,000 35,000

55,000

75,000

95,000 115,000 135,000 155,000 175,000 195,000

Fuente: CNBV.

CRÉDITO HIPOTECARIO POR INSTITUCIÓN Saldo de la cartera en millones de pesos

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Sistema

Dec-16

Dec-17

Jun-17

Jun-18

Var % 2017/2016

Sistema BBVA Bancomer Banorte Santander Scotiabank Banamex HSBC Banca Mifel Banregio Banco del Bajío Ve por Más

687,600 184,418 115,856 128,836 92,616 81,838 34,506 13,679 7,795 6,843 3,373

745,683 196,510 136,728 130,492 107,248 84,174 38,762 12,297 9,233 7,006 5,230

715,228 191,479 125,367 127,380 99,348 85,473 35,855 13,494 8,499 6,933 3,631

777,357 203,053 146,698 135,113 114,205 83,696 41,788 11,504 9,807 6,978 6,879

8.7% 6.0% 17.0% 6.1% 15.0% -2.1% 16.5% -14.7% 15.4% 0.6% 89.5%

Var % Jun 2018/Jun 2017 8.4% 6.6% 18.0% 1.3% 15.8% 2.9% 12.3% -10.1% 18.4% 2.4% 55.1%

Fuente: CNBV.

¿Reaccionará la demanda? El análisis de B BVA afirma también que “el crédito vigente de la banca comercial mostrará mayor dinamismo una vez que la inflación se reduzca de manera significativa, lo que permitirá que el salario real vuelva a crecer y la actividad económica permitirá que se recupere el empleo de trabajadores mejor remunerados”. A este respecto, Margain Pit-

Real Estate Market

man se dijo optimista, al prever que los niveles de colocación de la banca durante este año puedan ser prácticamente los mismos del año previo: sobre niveles de 150,000 mdp. Las expectativas optimistas de reactivación para la segunda mitad del año las sustenta en la demanda real por el bono demográfico, las buenas condiciones que sostienen los productos hipotecarios

y los bajos enganches, entre otras atenuantes. En su caso, García Conde indicó que las carteras se han mantenido bastante sanas y ningún banco ha dejado de colocar. Agregó que no se han cambiado políticas de crédito ni tampoco ha sido necesario tomar ninguna medida ni restringir el crédito y así prevé que continúe hasta 2019.

P o r ta d a

MERCADO POTENCIAL

Productos

Infonavit

Afiliados 40.5%

Fovissste Otros (Pemex, CFE, etc.)

PEA 47.6 M

No afiliados 59.4%

Formales • Independientes • Empleados estatales y municipales • Economía mixta

Informales

Enaltecedores para expandir crédito

Características

Productos tradicionales –Adquisición –Construcción –Remodelación –Pago de pasivos –Liquidez Cofinanciados Coparticipación Renta de vivienda

Descuento sobre nómina.

LTVsaltos Se aprovecha SSV y aportaciones patronales Deducibilidad de interés real en ISR Fácil comprobación de ingresos Gran accesibilidad al crédito Subsidios ( 2.5 a 5 SM)

Productos tradicionales –Adquisición

Garantías SHF –PariPassu –Primeras pérdidas Seguro de crédito a la vivienda

Se puede subestimar ingresos Deducibilidad interés real en ISR Oportunidad en segmento 5 a 10 SMM

Adquisición Autoproducción asistida Remodelación Hipoteca RIF

Esquemas Binomio ahorro-hogar. Garantías Regimende Incorporación Fiscal

Complejidad en determinación de ingresos. Subsidios en bajos ingresos

Fuente: Documento Análisis Sector Hipotecario en México: elaborado por HSBC.

Dijo que la demanda sigue por el bono demográfico y el parque habitacional, que sigue siendo viejo, además de la necesidad de hábitat hasta ahora desatendida. Asimismo, los fenómenos de renovación urbana también no han dejado de presentarse. Por su parte, Duhart Novaro consideró que la corrección del mercado se fue atemperando en el primer semestre y esta es una buena noticia, por lo que espera que en la segunda mitad del año las cifras mejorarán un poco. “El mercado hipotecario mexicano tiene una gran fortaleza, es muy disciplinado y tiene un entorno muy competitivo. El país sos-

Real Estate Market

Los niveles de colocación de la banca hipotecaria para 2018 podrían ser de 150,000 mdp. tiene un gran déficit de vivienda, por lo que difícilmente se verá una burbuja del sector”, afirmó. Finalmente, Antonio Artigues Fiol, Director Ejecutivo de Banca Particulares de Santander México, considera que sigue siendo un mercado muy dinámico con grandes oportunidades. El mercado tiene estabilidad muy fuerte en todos sus factores, tanto en los índices de

morosidad y costo, con subidas muy pequeñas, y que en los últimos meses se han mantenido muy estables. “Creo que vamos a mantener la tendencia que continuará con un mercado alcista, consolidado y favorecido por la ciclicidad del segundo semestre de cada año, que esperamos se repita en este 2018, ya que siempre tenemos un periodo mucho mejor que el primer semestre”.

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P o r ta d a

VISIÓN 2030:

OPORTUNIDADES Y RETOS DEL MERCADO HIPOTECARIO JORGE M ANUEL YARZ A SOCIO ASESORÍA EN T RAN SACCIONES M&A (DELOITTE)

Las condiciones estructurales y tendencias del mercado de vivienda abren una expectativa a mediano y largo plazo; las nuevas ciudades generarán retos para el mercado hipotecario nacional.

n nuestro país, actualmente hay más de 30 millones de familias, pero llegaremos a 42 en 2030. Éstas las formarán personas que ya nacieron, además de gente joven que actualmente ronda entre 15 y 30 años, y que formarán un hogar en los próximos 12 años. Se trata de una condición sociodemográfica establecida; no es una situación en la cual se pueda afirmar que no se requiere más vivienda. La población mexicana evoluciona, por lo que habrá una importante demanda a mediano y largo plazo. Tenemos que redondear el tema de la formación de hogares para generar ciudades, y evidentemente, esto propiciará que se vayan a construir más casas.

Real Estate Market

Cyta Condesa. El bono demogrรกfico alcanzarรก 42 millones de familias en 2030.

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P o r ta d a

Demanda cautiva Desde un punto de vista estructural —que no depende del gobierno ni de las hipotecarias—, se van a requerir más de 10 millones de casas en los próximos 12 años. Se trata de casas nuevas, no de mejoras cualitativas en el parque habitacional existente. Es un tema natural de formación de hogares que presenta nuestro país. Tenemos un enorme potencial de mercado para varias décadas. Cuando menos para los próximos 12 a 15 años, vamos a presenciar un auge en la demanda de vivienda —de todos los segmentos y preferencias— que será necesario. Se trata de una evolución natural en nuestra demografía. Las cifras son consistentes al incremento del inventario de vivienda dentro de las estimaciones intercensales que hace el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi). En número redondos, alrededor de un millón de casas se han incorporado por año durante los últimos siete, en la estimación del instituto. Bajo esta óptica, tenemos un mercado que va a tener una curva de formación sostenida, moderadamente creciente. Una vez con la cuantificación señalada, ahora nos debemos preguntar: ¿De qué calidad serán estas casas? Posiblemente la respuesta es que estará en función de la calidad y accesibilidad al financiamiento. Como la gran mayoría de los compradores no tienen la capacidad de capital para adquirir esa vivienda de contado, requieren de financiamiento que les permita pagar a largo plazo. En ese tema no estamos hablando únicamente de viviendas terminadas producidas por la industria, sino también de un hábitat termina-

30 Millones de Familias en 2015 Bajo NSE (E,D) Hasta $5,876

Medio NSE (D+, C-,C) $5,877 a $30,431

Alto NSE (C+, A/B) Mayor a $30,432

1.9

4.0

3.5

9.4

4.4

8.8

1.7

14.9

1.5

1.2

5.7

Formal

Mixto

Informal

7.8

15.8

Yarza. Necesaria, más vivienda.

Real Estate Market

6.4

P o r ta d a

42 Millones de Familias hacia 2030. Bajo NSE (E,D) Hasta $5,876

Medio NSE (D+, C-,C) $5,877 a $30,431

Alto NSE (C+, A/B) Mayor a $30,432

2.6

5.6

5.1

13.2

5.9

12.3

2.5

20.7

2.0

4.2

1.9

8.1

10.5

22.1

9.4

Formal

Mixto

En 12 años, se demandarán 10 millones de casas nuevas.

Informal

Fuente: Elaboración propia con datos de la AMAI, Sortec, GEA y Deloitte.

do que las familias construyen sobre un lote formal en algún fraccionamiento, también de viviendas que se construyen informalmente sobre un lote formal. Esto último significa que aunque la tierra es formal, la construcción no cumple con la normatividad, ya que no consiguen todos los permisos ni tampoco cuenta con una supervisión de obra adecuada. De la misma manera, consideramos la formación de vivienda informal con una alta proporción, que representaría alrededor de 12 a 15% del total de ese millón de viviendas. Bajo este contexto, en el momento en que haya más accesibiAmbrosía, Querétaro. Compradores requieren financiamiento a largo plazo.

Real Estate Market

P o r ta d a

Un millón de casas se han incorporado en los últimos siete años.

lidad al financiamiento, se podrán construir casas de mayor calidad y financiadas a largo plazo. Esto último ha sido un poco la historia de cómo han evolucionado países que tienen esquemas de desarrollo urbano y de vivienda más ordenado que el nuestro. Por ejemplo, en el caso de los Estados Unidos, la formación del New Deal en el siglo pasado (1930) o en la reconstrucción de la posguerra europea, hubo un esfuerzo importante para que se reconstruyan las ciudades, y que éstas se hicieran con viviendas formales y accesibilidad al crédito.

Mayor canalización Considerando las condiciones que viviremos en México, el reto es cómo se puede lograr una mayor canalización de créditos hipotecarios, para que se les dé accesibilidad a las familias para mejorar la calidad del parque habitacional. Precisamente esta calidad habitacional va ligada a la calidad urbana de las ciudades y el orden que tengan, servicios que ofrezcan, que se ligará a la competitividad regional, de ahí su importancia. Hacer correctamente esta parte será un factor que contribuya a la compe-

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Desempeño inmobiliario, variable en cada ciudad.

titividad de las ciudades digitales y al desarrollo regional. No es únicamente un tema de resolver las necesidades de las familias que están adquiriendo una casa y que ellos atiendan su necesidad de techo, sino que esto contribuya a desarrollar mejores ciudades, a hacerlas competitivas, al igual que a la región y al país en su conjunto. Por eso es tan importante la canalización de financiamiento hipotecario en el país.

Proyecto a 2025 Hace 18 meses, el comité de industria del sector, las organizaciones nacionales de vivienda (Onavis) como la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la Comisión Nacional de Vivienda

(Conavi), y la banca en su conjunto —a través de la Comité de Crédito Hipotecario—, desarrollaron un proyecto que considera el reto de lograr que el saldo de cartera hipotecaria llegue al 20% para el año 2025, ya que actualmente equivale a 11% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional. Esto implica segmentar el tamaño del sector, por lo que se requerirán una serie de políticas y facilidades para que suceda. Por ejemplo, hacen falta nuevos productos, una ampliación de la gama de servicios existentes y que sean más eficientes para atender la necesidad del mercado. Todo esto nos ayudará a mejorar la competitividad y la calidad de vida de las ciudades y de los mexicanos.

P o r ta d a

Otros (Pemex, CFE, etc.)

8,056*

20% del PIB

6,177*

20% del PIB 2030e PIB

40,279*

2,273*

11% del PIB

PIB 2025e

30,887*

PIB 2016

19,183*

*Miles de millones de pesos / Crecimiento nominal promedio anual del PIB: 5.5% estimado mediante un MA(5). Los montos incluyen el valor de la cartera bursatilizada que a cierre de 2016 asciende a 163 mil millones de pesos.

Fuentes: Análisis Deloitte con información de INEGI / EIU / Reportes Anuales de las Entidades / CNBV / Datos proporcionados por el Cliente.

Ciclo hipotecario Los ciclos hipotecarios e inmobiliarios tienen una duración más o menos de entre 15 a 18 años y no es una condición exclusiva de México sino mundial. Actualmente, estamos saliendo del punto más bajo del ciclo anterior, y estamos iniciando el siguiente. En mi opinión, desde el punto de vista estructural, en los próximos ocho o nueve años vamos a estar en la parte ascendente del ciclo hipotecario inmobiliario en el país. Y bajo esta óptica hace sentido una reflexión: se van a requerir más viviendas y si se tiene la oferta de producto adecuado, vamos a lograr

Prisma Urban High Style. Niveles de subsidio alcanzaron 40% en 2017.

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P o r ta d a

condiciones razonablemente más accesibles de precios en las viviendas y tasas, considerando el costo del dinero en México. Esto permitirá un mercado en desarrollo. Una vez descrito el contexto general, nos preguntamos: ¿Qué ha pasado en los últimos 18 meses? Actualmente traemos una tendencia a la baja. Los indicadores muestran que el número de créditos otorgados ha disminuido, en tanto el monto de financiamiento se ha mantenido o ha presentado una pequeña caída. Esta tendencia está diferenciada por segmentos y ciudades.

Retos de mercado La estructura del mercado y el momento del ciclo que se vive, seguramente generarán grandes retos, pues vamos a ver una ampliación en la gama de productos por parte de las hipotecarias; es algo que ya estamos vislumbrando. Por citar un ejemplo: Santander lanzó un producto con una accesibilidad enorme, pero no para todo el mercado; es para clientes con un perfil crediticio limpio (de 100%), que desde mi punto de vista, brinda acceso a créditos francamente baratos. Infonavit por su parte incrementó a 1.6 millones de pesos su crédito máximo, con lo cual cubre más del 85% del mercado. No hay que olvidar que la institución es una entidad tripartita pero con una estructura de capital privado, porque los derechohabientes son los dueños naturales del pasivo y del patrimonio del fondo. No depende del presupuesto federal ni de un patrimonio federal. Por lo tanto, toma decisiones en función de las preferencias de

Torre BR, CDMX. Se buscan clientes de perfil crediticio limpio.

sus derechohabientes, que a fin de cuentas tiene una obligación de rentabilidad y atención al cliente en obtención y otorgamiento de crédito hipotecario. Por lo tanto, los jugadores privados y públicos se han convertido en entidades que cada vez compiten más entre ellos por el mercado. Una consecuencia clara de dicha competencia es que el costo del crédito hipotecario no se ha incrementado en la misma proporción que las tasas de referencia. Considerando el factor de tasas de interés y la inflación, el costo de los créditos hipotecarios en México siguen estando en una de las etapas más accesibles de los últimos 30 años. En el supuesto que existen créditos suficientes y tasas atracMonterrey y Guadalajara son los mercados inmobiliarios más equilibrados.

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tivas, entonces viene la siguiente pregunta, ¿por qué el mercado no está tomándolo con tanto apetito? Una de las razones es que el comportamiento de los segmentos no ha sido parejo. Los segmentos residenciales, medio, residencial de lujo y turístico se han mantenido de una manera razonable, y los que han sufrido más son los segmentos de la base en la pirámide poblacional. El producto económico tiene un reto de oferta. Aunque pueda existir la demanda y pudiera haber crédito, no hay suficiente oferta y tampoco ha habido suficiente subsidio por el tema presupuestal. Los niveles de subsidio del año pasado estuvieron en términos reales al 40% de su máximo histórico. Entonces estos segmentos han sufrido más que los otros.

El reto, lograr que el saldo de cartera hipotecaria llegue a 20% en 2025.

En el caso de los segmentos medios hacia arriba, donde la expectativa es positiva, se va a requerir de vivienda. En este momento se cuenta con disponibilidad de créditos que está en uno de sus momentos más accesibles; además, la banca y los organismos públicos (Infonavit y Fovissste) están lanzando constantemente producto para atender una mayor gama de necesidades. Existe una mayor competencia y mayores opciones para que el cliente, al día de hoy, cuente con una capacidad de acceso a la información y de comparación como nunca antes. En el caso de las ciudades, hay ejemplos como el de la Ciudad de México, donde la demanda rebasa la oferta y observamos un incremento importante en precios. Hay mercados como Monterrey y Guadalajara, donde están en equilibrio prácticamente todos los segmentos, donde la oferta y la demanda están balanceados, manteniendo niveles de precio. En el caso de ciudades medias, donde hay un crecimiento interesante, como los casos de Cancún, Mérida y Querétaro, entre otros, donde se tiene una dinámica de crecimiento en volumen y valor, por encima del promedio nacional. En conclusión, estructuralmente se identifican grandes oportunidades y retos que veremos en el mediano y largo plazo dentro del mercado hipotecario mexicano.

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P o r ta d a

TASAS DE INTERÉS COMPETITIVAS E N RIQUE M ARGAIN PIT M AN , D I REC T OR EJECUT IVO CRÉD I TO HIPOTECARIO Y AUTOMOTRIZ HSBC / C O ORD IN ADOR DEL C OM IT É HIPOTECARIO DE LA ASOCIACIÓN D E BAN COS D E M ÉXIC O ( ABM).

La estabilidad económica, el buen comportamiento de los portafolios y la fuerte competencia entre los bancos, son los principales factores que determinan que el costo hipotecario —medido por la tasa de interés— se mantenga en niveles accesibles.

n medio del entorno de volatilidad financiera que ha experimentado el país, las tasas de interés del crédito hipotecario que ofrece la banca han tenido un comportamiento destacado, al ubicarse en 10.3% como tasa ponderada de adquisición. ¿Por qué se han mantenido las tasas de interés en este nivel? En mi opinión, hay tres factores fundamentales. Estabilidad macroeconómica. Aquí es donde vemos que de alguna manera la inflación ha venido a la baja, que se ha venido controlando luego del repunte observado durante 2017. Buen comportamiento de los portafolios hipotecarios. Esto se refleja en los niveles de baja cartera vencida. Una muy fuerte competencia. Precisamente esta fuerte puja de los bancos en materia hipotecaria lleva a mejorar las condiciones crediticias. Parte de la fortaleza que muestra el mercado, es que las tasas de interés hipotecarias se han mantenido en los últimos 12 meses con un incremento de apenas 20 puntos base (pb) y en los últimos 24 meses, el repunte ha sido de 100 pb, como promedio.

1 2 3

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Enrique Margain Pitman.

La tasa promedio ponderado de adquisición de la banca es de 10.30% a abril 2018

Tasa de interés

11.0 10.5 10.0 9.5 9.0 8.5 b M -16 ar Ab 16 r M -16 ay Ju -16 nJu 16 l Ag -16 oSe 16 pO 16 ct N -16 ov D 16 ic En -16 e Fe -17 bM 17 ar Ab 17 r M -17 ay Ju -17 nJu 17 l Ag -17 o Se -17 pO 17 ct N -17 ov D 17 ic En -17 e Fe -18 bM 18 ar Ab 18 r18

Si revisamos el comportamiento de las tasas de interés hipotecarias de los diferentes bancos, se observa que todos están dentro de un rango de tasas. Hoy día todavía se pueden encontrar tasas de interés desde niveles mínimos de 9.70% fijo a 15 o 20 años, hasta tasas que van de 10.5% a 11%, como máximo. Esto muestra un sector que compite en condiciones financieras con promociones, buen servicio y mejoras en proceso; cuando se tiene a un sector tan competitivo —como lo es el sector hipotecario— al final lo que procede es trasladar mejores condiciones hacia las personas y las familias que adquieren una hipoteca.

TASA PROMEDIO PONDERADA DE ADQUISICIÓN DE LOS PRINCIPALES 6 BANCOS

Bajo control

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P o r ta d a

Vistazo al futuro

PORTAFOLIO HIPOTECARIO BANCARIO TOTAL (Cartera vigente + vencida) Miles de millones

800

13.0% 12.5%

Tasa de portafolio hipotecario bancario (promedio ponderado)

700 600

12.0% 11.5%

500

11.0%

400

10.5%

Condiciones propicias para portabilidad

300

10.0% 19.5%

Tasa Promedio Ponderado de Adquisición

200

19.0%

100 0

18.5% 2010

2011

2012

2013

Portafolio hipotecario bancario (cartera total = vigente + vencida) Indice de morosidad

2014

2015

2016

2017

2018

18.0%

Tasa de portafolio hipotecario bancario (promedio ponderado) Tasa Promedio Ponderado de Adquisición

TASA PROMEDIO PONDERADA DE ADQUISICIÓN DE LOS PRINCIPALES 6 BANCOS Tasa de interés

Las tasas están promediadas con montos colocados en el periodo por cada institución bancaria

11.0 10.5

10.30

10.0 9.5 9.0

b M -16 ar Ab 16 r M -16 ay Ju -16 nJu 16 l Ag -16 oSe 16 pO 16 ct N -16 ov D 16 ic En -16 e Fe -17 bM 17 ar Ab 17 rM 17 ay Ju -17 nJu 17 l Ag -17 o Se -17 pO 17 ct N -17 ov D 17 ic En -17 e Fe -18 bM 18 ar Ab 18 r18

8.5

Ahora bien, el incremento en la tasa de interés del sector ha sido moderado, pero sí ha tenido impacto en la adquisición, porque el aumento propició que algunas familias tuvieran que retrasar su decisión de compra. A pesar de ello, podemos hablar de un mercado que ofrece condiciones muy favorables con enganches que oscilan de entre 5 al 10% en la mayoría de casos y un pago por millar de 10 pesos por cada 1,000 de crédito en promedio. Sin duda, observamos una gran accesibilidad al crédito hipotecario que nos permite ver un sector sólido, potente y creciendo adecuadamente.

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En 2016, las tasas de interés alcanzaron mínimos de 9.10 y 9.20%

Para tener una idea del futuro, debemos tener claro que el principal insumo de un crédito hipotecario sigue siendo el costo de fondeo. En la medida en que éste pueda tener presiones, necesariamente se tienen que ir trasladando a la tasa de interés del crédito hipotecario; sin embargo, en un mercado muy competitivo como en el que estamos, se traslada de manera parcial. Entonces, hacia adelante, creo que estos elementos se vuelven atenuantes para potenciales incrementos en las tasas de interés del producto hipotecario. Haciendo un poco de memoria, me parece un fenómeno muy interesante que durante la historia reciente del crédito hipotecario, la banca regresa prácticamente en el año 2000 al mercado con tasas de interés variable y por encima del 20%. Pero esas tasas de interés van bajando en el tiempo hasta llegar, digamos, a sus niveles mínimos a principios de 2016, cuando tuvimos tasas ponderadas de adquisición del 9.10 al 9.20 por ciento. Bajó tan rápido el costo del crédito, que la tasa de interés de originación quedó muy por debajo de la tasa de interés promedio del portafolio hipotecario; esto fue lo que dio origen a un gran proceso de portabilidad en las hipotecas. Actualmente, con los incrementos marginales que se observaron en el costo del producto, prácticamente la tasa de interés de adquisición y la de portafolio están sobre los mismos niveles. Esto habla de una reducción en la portabilidad hipotecaria (trasladar el crédito de un banco a otro en mejores condiciones) porque los beneficios disminuyeron. Aunque se sigue presentando esta modalidad, hemos llegado a una tasa de crecimiento mucho menor.

P o r ta d a

TODO FUNCIONA BIEN RICARDO GARCÍA C O NDE, DIRECTOR EJECUTIV O DE C RÉDIT O H IPOT ECAR IO Y AUTOMOTRIZ DE CITIBANAMEX

El mercado de crédito hipotecario mexicano ha demostrado su buen desempeño en etapas difíciles. Ha probado que funciona bien. Pensando en el futuro con un nuevo gobierno, no hay que meterle mano.

a industria hipotecaria en México funciona bien. No hay nada en el horizonte que vislumbre algún cambio en su estructura o en su política que altere la tendencia positiva que lleva desde que la banca regresó a otorgar este financiamiento. No se percibe nada en el escenario que genere inquietud, algo que haga pensar que si entra tal o cual política esto se va a descarrilar. Los mensajes que se han observado por parte del futuro gobierno han sido a favor del mercado. Ya probamos con mucho éxito haber sorteado la crisis financiera

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global de 2008-2009, con efectos inclusive de recesión interna y gran volatilidad en los mercados financieros. En dicho periodo las carteras hipotecarias lo resintieron en su crecimiento, pero se mantuvieron muy sanas, con un desempeño muy lejano a la situación adversa que vivieron diversos mercados internacionales como Estados Unidos o España, entre muchos más. En mi visión, tenemos un mercado muy sano y sólido. Entonces, si no está descompuesto, no le metan mano. Digamos que si funciona bien, lo seguirá haciendo.

Ricardo García Conde.

Buena visión Desde el punto de vista coyuntural —posterior a la culminación del periodo electoral— los mensajes que ha dado la futura nueva administración han sido muy mesurados, en pro del mercado, sin despegarse del guión. Esto genera una perspectiva positiva. También considero que se ha hecho un cierto cierre de filas. Habría que leer dos anuncios que ya se dieron en el sentido que la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) para que sea manejada por un urbanista, eso

dice muchísimo; y respecto al posible director del Infonavit, también se ha anunciado que es una persona con una formación en el mismo sentido de planeación, lo que se debe interpretar como una señal de reordenamiento, que buena falta nos hace. Pero falta por despejar la variable del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), que ha mostrado ser mucho más relevante de lo que originalmente habíamos anticipado todos. Me parece que todavía hay que despejar esa expectativa.

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Otro elemento positivo es que hoy menos que nunca observamos problemas de liquidez en el mercado hipotecario nacional, donde la circunstancia de corto plazo no ha sido falta de recursos, por el contario, Infonavit reporta cifras récord de liquidez y donde los bancos están completamente dispuestos a prestar. Considerando que hay disponibilidad de recursos y pareciera que el mensaje del futuro Gobierno Federal para el sector es de reordenamiento, en términos de expectativas por ahora nada suena mal. Otra cosa sería especular.

No es lo mismo endeudarse a 12 meses sin intereses que hacerlo con una vivienda que sube de valor.

Aprovechar mercado Dada la tendencia de mercado y las circunstancias de corto plazo, las recomendaciones que podemos hacer en el contexto que vivimos, plantearía dos muy importantes.

Dinamismo de la portabilidad hipotecaria. Luego de un par de años en que la portabilidad hipotecaria tuvo mucha dinámica, la brecha de tasas de interés se cerró, pero debe quedar por ahí una porción de clientes que están pagando tasas superiores al 13% que no han estado conscientes de que tienen esta posibilidad para mejorar su hipoteca. Me parece que si no lo hicieron antes, desperdiciaron una oportunidad, pero también si no lo hacen ahora, la volverán a desperdiciar. En mi óptica, me parece poco probable que las tasas de interés hipotecarias bajen en el mediano plazo. Más bien se perciben algunas presiones para que suban un poco más, por lo que considero que hay una buena oportunidad para hacerlo antes del final del año.

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Tampoco creo que en 2019 vayan a presentarse condiciones muy distintas a las que hoy vemos, por eso hay que aprovechar la oportunidad que continúa siendo vigente. Como prueba de lo anterior, en el caso de Citibanamex, lanzamos una campaña que originalmente era temporal y que continúa vigente al día de hoy.

Niveles de endeudamiento. La segunda recomendación tiene que ver con cuidar los niveles de endeudamiento. La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financiero (Condusef ) ha hecho algunos señalamientos en la parte de consumo al respecto. No es lo mismo endeudarse a 12 meses sin intereses que hacerlo con una vivienda que sube de valor. Contar con la disciplina para

mantener sanas las finanzas personales es indispensable. Cuando se tiene ésta y se pasa por algún evento financiero que está fuera de nuestras manos —lo que genera volatilidad financiera—, ello no afectará la cartera o presupuesto de la persona que tuvo la precaución de mantener la salud de sus finanzas personales. Considero incluso que conviene cuidarlas aún más, porque se ha visto un ligero incremento en el nivel de endeudamiento de la gente y de las familias. Siempre es importante cuidar las finanzas personales. Hacerlo antes de solicitar un crédito hipotecario para tener mayor capacidad de respuesta ante el endeudamiento, como durante la vida de un crédito y no verse en riesgo de dejar de pagar el financiamiento que nos permitió acceder a un cierto patrimonio, es indispensable.

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MERCADO QUE GENERA CONFIANZA ED UARDO REY ES MACDONALD, DIREC T OR GENERAL ADJUNTO H IPOT ECARIO Y AUTOMOTRIZ DE BAN ORTE

El sistema bancario mexicano se ha concentrado en generar condiciones favorables para desarrollar el mercado hipotecario y satisfacer su demanda. Sin embargo, aún hay mucho por hacer en la materia.

omo institución somos optimistas sobre el futuro y nos concentramos en promover elementos para seguir brindando confianza a los tomadores de crédito que buscan construir un patrimonio. En meses recientes hubo cierta volatilidad en el mercado que frenó un poco la colocación. En la Ciudad de México, en particular, la pequeña secuela que dejó el terremoto afectó el primer trimestre del año en la parte

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de vivienda vertical, pero durante el segundo trimestre del año se reactivó. Prevemos que la tendencia nacional del mercado hipotecario bancario mejorará en la segunda mitad del año; ya que vimos una mejora en la confianza de los consumidores y potenciales clientes durante julio. Sin embargo, seguirá siendo responsabilidad de cada institución generar una palanca de crecimiento constante a mediano y largo plazo.

Eduardo Reyes MacDonald.

Sigue siendo un buen momento para adquirir una propiedad vía financiamiento porque, a pesar de que los costos de fondeo se han incrementado, las tasas de interés hipotecarias siguen siendo muy competitivas. La banca continúa apostando a mantener condiciones muy competitivas para no disminuir ni la demanda ni el tamaño del mercado. Mucho de la parte del precio y de mantener tasas de interés bajas, se debe a una leal y feroz compe-

tencia que tenemos en el mercado. Creo que éste es de los negocios más competidos del país en términos de productos bancarios y financieros; estoy seguro que todos los hacemos de forma muy responsable. Como los precios son muy similares, en mi opinión la diferencia entre las instituciones consiste en la potencia y en la resolución de los equipos comerciales desplegados en las plazas, en hacer una experiencia de compra que sea lo más agradable posible para el cliente.

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nal Bancaria y de Valores (CN BV) al mes de junio indican que la cartera vencida de Banorte se ubicó en 0.92%, la más baja del mercado.

Contamos con el expertise de atender a 180,000 familias, con lo que desme nuzamos bien el comportamiento del cliente.

Gran demanda por atender

Apetito por el riesgo

El gran reto que tiene la banca es atender toda la demanda. Vemos como una gran responsabilidad el poder atender nichos no procurados en el pasado. Por ejemplo, en todo el país se siguen casando personas, continúan divorciándose otras, sigue la necesidad de vivienda de toda índole: cuando los hijos crecen o se nos emancipan. Contamos con que seguirá creciendo el tren de vivienda de manera impresionante, y como banco buscamos nichos no atendidos o no tan penetrados por la banca, como los no asalariados o no afiliados. Queremos atender también otro nivel de vivienda como puede ser la de interés social, en el que hay mucho qué favorecer. En México hay mucho quehacer en materia hipotecaria.

Será fundamental continuar con el crecimiento de la industria hipotecaria pero con una cartera sana. En lo particular, nos esforzamos por el crecimiento pero siendo muy responsables en la colocación. Cifras oficiales de la Comisión Nacio-

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Conocer las características de cada mercado permite perfilar mejor al cliente.

Incluso es propicio señalar que dicho resultado está integrado por la cartera que originamos nosotros (cartera vencida de 0.86%) y las carteras pequeñas que hemos adquirido y que tienen menor calidad. Sin duda cada banco sigue sus propias políticas de riesgo. Las nuestras están basadas en el portafolio propio y su comportamiento. Contamos con el expertise de atender 180,000 familias en México, lo que nos da la oportunidad de desmenuzar bien el comportamiento del cliente mexicano. Con ello sabemos diferenciar bien quién paga y quién podría tener problemas. Otro elemento tiene que ver con la ventaja de conocer el nivel de riesgo de cada cliente, incluso bajo ese precepto otorgamos el nivel de tasa de interés. En lugar de tener un sinfín de variables y tasas, o un solo cajón donde no pueden estar todos, hacemos tres cajones básicos para que quepa la mayor parte de los perfiles que aceptamos. Nos ayuda mucho el hecho que el cliente esté direccionado para dar buenos enganches. También es importante conocer las particularidades de cada mercado. Nosotros tomamos buenas decisiones porque nuestros asesores saben lo que se vive en cada localidad en la que tenemos presencia, sabemos cómo se comprueban ingresos y cómo las diversas economías coexisten. Nuestros índices de morosidad demuestran el éxito de nuestro modelo de riesgo. El tener portafolios sanos permite que se intenten cosas diferentes, con pasos firmes pero también con las medidas prudenciales que se requieren.

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MEJORA CONTINUA EN LOS PRODUCTOS AN T ON IO ARTIGUES FIOL, DIREC T OR EJECUTIV O DE CRÉDITO PART ICUL ARES DE SANTANDER

El mercado hipotecario mexicano continúa aprendiendo de las circunstancias que se van presentando y evolucionan constantemente para mejorar sus productos.

l ánimo de progreso es una constante para el mercado. Al estar siempre al pendiente de las posibles mejoras, de la evolución que tiene el mercado y de las circunstancias que nos permiten aprender, es una obligación que tenemos las instituciones que va acompañada de una vocación permanente. Sin lugar a dudas, el temblor del pasado 19 de septiembre del 2017 dejó claro la necesidad de mejorar el producto hipotecario en la parte de seguros. Ahí se comprobó

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que había un área de oportunidad, para mejorar la protección a través de una mejor cobertura en daños. Junto con esta circunstancia, también aparece la oportunidad de innovar el mercado al lanzar productos cada vez más completos, que además con todas las virtudes que conocemos, se incorporan precisamente los seguros que cubren el valor comercial del inmueble, de tal manera que se preserva la deuda del cliente y el patrimonio de la persona. En México trabajamos mucho para crear productos más completos.

Antonio Artigues Fiol.

Oportunidades vigentes Desde hace algunos años se vislumbran oportunidades de mercado que se mantienen vigentes, por ejemplo, al apostar por la digitalización y la universalización del acceso a los procesos por parte de los bancos. Continuar con la especialización de nuestros productos —como lo estamos haciendo en la mayoría de bancos— creo que también es una grandísima opción para ir entendiendo los diferentes nichos y sus necesidades concretas, como puede ser en específico la atención a la juventud.

También otra oportunidad muy grande al reconocer la vinculación —presente y futura— de los clientes con las instituciones. En lo particular la estamos atacado con el lanzamiento de un nuevo producto. Todas estas posibilidades encuentran un gran sustento al satisfacer las necesidades de los clientes en la innovación de productos e innovación tecnológica. También tenemos oportunidades en la parte normativa que nos ayudarán a hacer mucho más dinámico el mercado.

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Tras los sismos del 2017, la banca visualizó la oportunidad de mejorar la cobertura de daños en la vivienda.

Se han tenido muy buenas iniciativas que deben continuar. El mercado está en permanente evolución y debemos buscar dinamizarlo para que sea cada vez sea más sencillo hacer trámites de adquisición para vivienda y menos costoso realizar el cambio de hipoteca, entre otros temas. Todas estas son posibilidades importantes que continuarán impulsando al mercado.

Atender coyunturas En mi opinión, siguen pesando los factores fundamentales en el sólido mercado que atendemos. Quiero insistir en que México puede estar muy orgulloso del mercado hipotecario que tiene. Se aprendió —creo que muy bien por parte de la banca— de las crisis pasadas. Quitando momentos muy puntuales, como la coyuntura de la segunda mitad del 2008 y principio del 2009 como

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reflejo de la crisis global, la banca superó ese momento con una nota alta. Estamos hablando de un mercado maduro y consolidado. Puede existir un grupo de personas en el país que a lo mejor estén vislumbrando con cierta incertidumbre algunos temas como la transición político-electoral o cosas que han pasado en el entorno, sobre todo por algunas noticias que van saliendo, pero tanto a esas personas como a las que no están inquietas, debemos reiterarles que es un buen momento para contratar un crédito hipotecario; es un buen momento para adquirir vivienda. No olvidemos que estamos manejando tasas fijas, además que lo que se contrata ya se tienes garantizado para toda la vida del crédito. Insisto: vemos un mercado muy maduro, con constante crecimiento y sin ningún indicio en el horizonte próximo de que se presente algo que pudiera afectar su ritmo o desempeño.

Competencia creciente Aunque que los números de la banca al primer semestre de 2018 muestran que quizá disminuyó un poco el ritmo de colocación del crédito hipotecario, desde mi punto de vista esto se puede atribuir a factores coyunturales. Uno de ellos es el contar con un competidor más —como lo es Infonavit— que al haber incrementado el monto máximo de su crédito se volvió un contendiente más de la banca. Si uno mira al mercado exclusivamente desde el punto de vista de los financiamientos para adquisiciones, desde luego considerando el handicap que representa el Infonavit, observamos que el mercado mantiene la misma tendencia de crecimiento de siempre, con un incremento constante. Por ello considero que el balance al primer semestre es positivo.

P o r ta d a

SOFOMES HIPOTECARIAS, COMPLEMENTO NECESARIO Después de la crisis de 2008 a 2009, la banca fue la única que otorgaba hipotecas; sin embargo, han resurgido las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes) para atender la demanda. GON ZAL O PALAFOX, D IRECT OR GENERAL ADJUNTO DE D ESARROL L O DE NEGOCIOS DE ION

as hipotecarias somos un mecanismo de atención complementario a la banca. No pretendemos quitar clientes, ni siquiera una rebanada del pastel, sino hacer más grande éste, al atender necesidades e inclusive, generar procesos de originación de crédito especializado, para que otras instituciones soporten en nosotros su proceso de venta. Tenemos retos como industria e institución especializada, entre ellos: Lograr transmitir que hay oportunidades de crédito adicional paralelas a las que conocemos como tradicionales; buscamos atender a otros segmen-

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tos e impulsarlos bajo mecanismos de análisis sustentados en la tecnología, para hacerlos más escalables. Nuestra competencia principalmente es el desconocimiento que existe en el mercado alternativo, porque no competimos directamente con los bancos para llegar a personas que tradicionalmente no han sido atendidas. Es necesario que existan instituciones como nosotros que se sustentan en impulsar el crecimiento del sector, con nuevos esquemas que entiendan a desarrolladores, su dinámica evolutiva, así como sus modelos de hacer negocio.

Gonzalo Palafox Rebollar.

Buscamos el entendimiento de las familias en la evolución de las decisiones de compra, momentos de compra y sobre todo, en la forma de incorporar e integrar sus ingresos. Se requieren organismos que entiendan y los atiendan.

Nueva era Hay que diferenciar a las Sofomes. Las actuales no son las instituciones del pasado. Realmente lo único que compartimos es el nombre. Una de las grandes diferencias es que ahora hay un acompa-

ñamiento directo con las grandes promotoras de vivienda. Estamos muy vinculados con éstas a través del crédito puente, pero ya no en la dinámica de masividad de los grandes desarrollos del pasado. No obtenemos recursos de captación como lo hacen los bancos; tenemos recursos provenientes de la banca de desarrollo, de la Sociedad Hipotecaria Federal (S H F) que es uno de nuestros principales fondeadores, pero también accedemos a recursos de diferentes fondos. Sin embargo, la forma de atender y cómo llegar con los clientes

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de manera individual es una gran evolución. Ahora contamos con atención directa y una captación de clientes desde la esfera digital, además de mantener contacto con el mercado de los brókers. Con ellos tenemos una alianza y mancuerna importante, porque continuamente ellos conocen y entienden las grandes diferencias entre clientes, y saben que no necesariamente ciertos candidatos van a calificar en un crédito tradicional, pero que sí pueden hacerlo con nosotros. Otra gran diferencia con el pasado es que aquellos desarrolladores que obtienen nuestro crédito puente no necesariamente cuentan con acceso al crédito individual de sus clientes como en el pasado. El crédito puente debe tener la oportunidad de ser pagado por las diferentes alternativas de crédito que reciben los compradores —sea de organismos públicos o privados— para que el desarrollador genere más potencialidad para vender a más clientes.

Las sofomes buscan oportunidades de crecimiento a través de un modelo de atención poblacional inclusivo.

Certidumbre futura Nuestra visión es que el mercado de las sofomes hipotecarias genere un potencial de crecimiento enorme. Actualmente se observa una falta de atención a todo el universo que demanda o que necesita adquirir una vivienda. Hay mucho mercado por atender y oportunidades para otros participantes. Frente a la nueva administración federal, estas oportunidades ayudarán a transmitir al mercado mayor certidumbre. Un cambio sexenal siempre genera inquietud y dudas, pero debemos tener claro que no cambia la necesidad de atender la demanda de vivienda de la población. Podrán cambiar

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algunas políticas o ciertos criterios de asignación de subsidios —entre otros temas— pero la demanda de vivienda es real. Es importante comprender que las familias seguirán necesitando hogar durante varias décadas; probablemente irán cambiando las soluciones, porque a futuro no todo será compra de casa nueva o usada. Se vislumbran temas que tienen que ver con financiamiento para proyectos para renta, por citar un ejemplo. No tengo duda que en el futuro habrá grandes oportunidades

para continuar financiando el crecimiento del parque habitacional del país. Este parque deberá estar en condiciones de ser patrimonio, es decir, con certidumbre jurídica. Debemos lograr que se vaya ampliando cada vez más, pero a la vez, deberá ser más formal. Como conclusión, no debemos perder de vista que por mucho tiempo continuará la oportunidad de atender al sector de la vivienda.

Servicio y tecnología Otro punto relevante es cómo ha cambiado la situación desde el punto de vista atención a las personas a través de las herramientas tecnológicas o vía captación desde el momento que están analizando comprar casa. La tecnología te permite mucho a través de la información que existe vía Internet y en la nube. Todo se vuelve información útil para desarrollar más y mejores mecanismos de atención personalizada. Hoy trabajamos mucho con CRMs (gestionadoras de relaciones), de mecanismos que incuban clientes, que los clasifican por edad, nivel socioeconómico y ubicación, porque en determinado tiempo, podrán interesarse en adquirir casa. Desde ahora hay que empezar a sembrar ideas vía financiamiento; generar alternativas cuando llegue el momento. Si actualmente les ofrecemos crédito para comprar una casa, me contestarán: “espérame, apenas voy saliendo de la universidad”. Sin embargo, en dos o tres años mientras estudias, seguramente será menos difícil tomar la decisión, y si lo haces, tendrás suficiente información con anticipación para tomar una decisión correcta. En todo esto trabajamos actualmente.

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HAY QUE AMPLIAR EL TAMAÑO DEL MERCADO RICARDO D UH ART, D IRECT OR D E BAN CA AUTOMOTRIZ E H IPOT ECARIA DE B BVA BANCOMER

Llevamos años peleando por el mercado y solo atendemos la punta de la pirámide poblacional, dónde está el sector formal y altos ingresos. Hoy debemos ampliarnos a todos los segmentos.

a sido muy positivo el crecimiento de la clase media. Con la generación de empleo de los últimos años, este mercado se ha expandido; sin embargo, la mayor potencialidad está en el mercado que la banca actualmente no atiende. Son aquellos segmentos de economías mixtas (parte formal e informal) y sobre todo, en el de los informales, que como sabemos, es más de la mitad de la Población Económicamente Activa (PEA). No hemos desarrollado mecanismos para entrar en esos segmentos, por eso estamos sujetos a que cualquier movimiento en la economía y en sus variables financieras, propicien un impacto en el mercado, repercutiendo en su ritmo de crecimiento.

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La principal oportunidad del mercado hipotecario de la banca a mediano y largo plazo, está precisamente en cómo ampliar ese mercado.

Ajustes requeridos Hay varios ajustes estructurales que tienen que darse para que el mercado siga creciendo. Pero esto no lo puede hacer solo la banca, porque son segmentos de la población que probablemente son los más vulnerables. Necesitamos desarrollar tres elementos importantes:

Que existan esquemas de apoyo o garantías de parte de los institutos de vivienda —llámense subsidios o apoyos— para esos seg-

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Ricardo Duhart Novaro.

mentos de la población; de esa forma podríamos llegar a donde actualmente no estamos atendiendo. Tenemos que caminar de la mano con ese segmento.

Se necesita un mejor marco legal que nos permita reducir costos de recuperación de garantías. Parte del costo de una hipoteca hoy en día está influenciada por la prima de riesgo que tenemos del costo y del tiempo que toma la recuperación de la garantía de un crédito (la vivienda).

La banca, aparte de los anteriores elementos, debe sustentar una fortaleza financiera para desarrollar programas en conjunto con esos institutos, para participar plenamente en los segmentos corres-

pondientes. Aquí tenemos que echar a volar la creatividad. Además, se tiene que poner más atención y tiempo a idear esquemas que faciliten el ingreso de población que hoy no tiene ese acceso a un crédito hipotecario en buenas condiciones. Debemos trabajar completamente de la mano con los institutos de la vivienda y de cualquier organismo público que tenga esa finalidad, para que juntos desarrollemos ese producto. Probablemente la complejidad se ha manifestado porque no nos hemos sentado con voluntad con otros institutos participantes para entrar en serio al tema. Eso implicaría cambios importantes en la política pública; pero eso es lo que nosotros estamos buscando: que verdaderamente tengamos un acercamiento desde que inicia la nueva administración para juntos descubrir una forma óptima para atacar el segmento. Hemos tenido malas experiencias como mercado en el pasado, porque no hemos encontrado esa fórmula conjunta que nos ayude a crecer en ese segmento de la población. No será una tarea fácil, pero hay que analizarla y evaluar cómo lo podemos solucionarla.

Otra oportunidad Toda la vivienda nueva nace prácticamente en forma legal, pero nos falta potenciar la compra-venta de la usada, porque tiene un altísimo porcentaje de informalidad, lo que no permite sujetarse como garantía para un crédito hipotecario. Esto limita mucho este mercado, porque primero se tendría que regularizar, y hay diversos tipos de irregularidades no fáciles de solucionar. La vivienda usada, por razones naturales, es un mercado que va a tener crecimientos por muchos años más. Podríamos potencializarlo mucho más si trabajamos con el gobierno. De hecho, ya lo estamos haciendo a nivel gremio bancario para buscar un proceso de normalización en todos los aspectos.

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CÓMO ADQUIRIR UNA VIVIENDA PASO A PASO La decisión de adquirir vivienda través de un crédito hipotecario es importante. Implica un proceso ordenado que garantice una experiencia y un resultado positivos. E N RI Q U E M A R G AIN PIT M AN , D IR E C T O R E J E CUT IVO CRÉD IT O H IPOT ECARIO Y AUTOMOTRIZ HSBC / C O O R D I N A D O R COM IT É H IPOT EC ARIO D E LA ASOCIACIÓN DE BANCOS DE MÉXICO (ABM).

Los pasos a seguir son los siguientes:

A B ENGANCHE. Con base en el valor de la vivienda, debemos identificar ¿cuánto puedo dar de enganche?, ya que éste representa el ahorro disponible que puedo ocupar para la compra.

VALOR DE LA VIVIENDA . La pregunta que nos tenemos que hacer es: ¿cuánto vale la casa que quiero comprar? Es importante revisar las opciones y valores, donde un factor a considerar siempre es la ubicación de la vivienda, vías de acceso, trasporte y cercanía a escuelas y trabajo. La vivienda que compremos debe estar dentro de nuestras posibilidades económicas; un criterio que se utiliza para determinar su valor es que la vivienda debe representar, como máximo, tres veces nuestro ingreso anual.

C MONTO DEL CRÉDITO. El monto de crédito a solicitar es la diferencia entre el valor de la vivienda + gastos – enganche. Se deben considerar los gastos para la compra (honorarios notariales, derechos registrales e impuestos) y los relativos al crédito hipotecario en sí (comisión de apertura, avalúo, etc.), lo cual implica estimar un gasto del 6 % al 10 % del valor de la vivienda. Actualmente, en los créditos hipotecarios se puede prestar hasta el 90% del valor de una vivienda, y para créditos en cofinanciamiento con los Organismos de Vivienda (Infonavit y Fovissste) se puede obtener un mayor porcentaje, derivados de ser dos créditos y la utilización del Saldo de la Subcuenta de Vivienda.

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D PAGO MENSUAL. Una vez determinado el monto de crédito, se puede obtener una simulación del crédito y conocer cuánto tenemos que pagar en forma mensual. El factor de pago por 1000 en un crédito hipotecario a 20 años es aproximadamente de 10 pesos por cada 1000 pesos; lo que implica que por un crédito de un millón de pesos se paga una mensualidad de 10,000. El ingreso a comprobar por la institución de crédito es tres veces la mensualidad a pagar, lo que implica en el ejemplo anterior de un monto de 30,000 (10,000 x 3). Lo anterior considera que las personas o familias pueden destinar aproximadamente 30% de su ingreso bruto al pago mensual del crédito hipotecario, o 40% entre todas sus deudas exigibles mensualmente incluyendo el crédito hipotecario.

BURÓ DE CRÉDITO.

EJERCICIO PREVIO.

En paralelo es importante revisar el Buró de Crédito para conocer nuestro historial crediticio. Todas las personas que tienen contratada una tarjeta de crédito, tarjeta de servicios, crédito automotriz, hipotecario o que han contratado un servicio de telefonía o televisión de paga, seguramente se encuentran en Buró. Las instituciones de crédito reportan mensualmente la forma en que cada persona paga sus créditos, por lo cual es importante mantener un buen comportamiento. Una mejor práctica es revisar el historial crediticio de manera periódica. Cualquier persona tiene derecho a solicitar en forma gratuita su reporte de crédito una vez al año.

Recomiendo ahorrar el monto de la mensualidad que se va a pagar por un periodo de tres a seis meses para identificar qué ajustes necesitamos hacer en la economía familiar. Cuando se contrata un crédito hipotecario es importante que la familia conozca el gran compromiso que se adquiere y la disciplina que se debe tener en el gasto, ya que posiblemente ciertos gastos se deberán eliminar. Además, conviene analizar los eventos importantes que pueden suceder durante el periodo de pago de la hipoteca (llegada de un hijo, entrada al colegio, la universidad y gastos de salud, entre otros).

G SELECCIÓN DE LA ENTIDAD FINANCIERA. Una vez que tenemos los puntos anteriores, se vuelve fundamental seleccionar con qué entidad contrataremos el crédito hipotecario, para lo cual es importante valorar aspectos como: a. Costo Financiero. Está representado por el pago mensual, comisiones, costo de avalúo, lo cual se captura en el Costo Anual Total (CAT), que resume en una tasa de interés anualizada el costo del financiamiento.

b. Cobertura de Seguros. Representa las coberturas de seguros de daños, vida y desempleo.

c. Asesoramiento. Implica la explicación del producto que cubre tu necesidad en materia de financiamiento a la vivienda.

H DISPOSICIÓN DEL CRÉDITO. El proceso hipotecario se divide en dos partes: a. Autorización del crédito. En esta etapa se emite una constancia con la autorización del crédito donde se especifica el monto, tasa, plazo del crédito y su vigencia que puede ir de 60 a 120 días. Una autorización se puede recibir en un periodo de uno a 5 días hábiles.

b. Formalización. En esta etapa se realiza la evaluación de la garantía a través del proceso de avalúo, y se elabora el proyecto de escritura para la firma y disposición del crédito. En esta etapa el Notario Público juega un papel muy relevante para tener la seguridad jurídica en la compra. Real Estate Market

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Para poner en práctica los puntos anteriores, vamos a hacer un ejercicio real. Consideremos el caso de María y Enrique que quieren comprar un departamento de 4 millones de pesos con un ingreso familiar comprobable de 100,000 pesos y un ahorro acumulado de 1.4 millones de pesos. Ellos se acaban de casar y todavía no tienen familia. Fórmulas

Conceptos

Valores

Observaciones

Valor de la vivienda

4,000,000

Es el valor de la vivienda

Enganche

1,400,000

Es el ahorro acumulado que se tiene disponible para la compra de la vivienda

Ingreso bruto

100,000

Es el ingreso bruto mensual de ambos.

D = C x .30

Capacidad de pago

30,000

Es el ingreso por el 30%. Payment to Income (PTI), es la parte del ingreso mensual que se puede disponer para la compra del inmueble.

E = (D/10) x 1,000

Capacidad de crédito

3,000,000

Representa a las tasas de interés actuales, el factor de pago mensual por cada mil en un plazo de 20 años.

F = A x .08

Gastos

320,000

Son los gastos relativos a la compra del inmueble, y del crédito hipotecario. Se consideró un gasto del 8% del valor de la vivienda.

G=A–B+F

Monto requerido

2,920,000

Es el monto de financiamiento requerido, que implica un pago mensual de 29,200 pesos con un factor de pago por mil de 10 pesos.

H= Preguntar(E>G)

Capacidad de crédito >= Monto requerido

Si el monto de crédito que otorga el banco está por arriba del monto requerido, significa que no tengo que esperar para ahorrar el importe faltante.

Consideraciones: Para María y Enrique se recomienda evaluar si pueden comprometer un pago mensual de 29,200 pesos que pueden ahorrarlo por un tiempo determinado para revisar la afectación a la economía familiar.

El proceso hipotecario puede durar entre 20 a 45 días si la vivienda está terminada y lista para escriturarse. No es recomendable firmar un contrato promesa de compraventa hasta no tener la autorización del crédito, y saber si la vivienda es una garantía aceptable para el banco de acuerdo al avalúo y dictamen jurídico. El día en que firmamos nuestro crédito debemos responder afirmativamente a ciertas preguntas: ¿Has revisado el total de pagos que tienes que realizar para la compra de vivienda?, ¿Conoces las coberturas

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La contratación de una hipoteca representa una de las decisiones más importantes.

del seguro de vida, daños y desempleo?, ¿Conoces el proceso para hacer una reclamación?, ¿Conoces y sabes interpretar el estado de cuenta?, ¿Sabes cuál es la fecha de corte?, ¿Sabes cómo hacer anticipos de capital (prepagos)? La compra de una vivienda y la contratación de un crédito hipotecario representan una de las decisiones más importantes en la vida. En la medida que lo hagamos con la mayor información y asesoramiento, ello nos permitirá tomar mejores decisiones y la oportunidad de acrecentar nuestro patrimonio.

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POTENCIAL DEL ANAQUEL HIPOTECARIO M ARIO V ÁZ QUEZ

La mayor parte del crédito hipotecario que otorga la banca tiene como objetivo la adquisición de un inmueble. Sin embargo, no es el único destino que se le puede dar a este tipo de financiamiento, ya que hay una gama de oportunidades por explorar.

Cuántas posibilidades, usos, términos, segmentos y ventajas conllevan una hipoteca? Este producto bancario tiene más potencial de lo que comúnmente se piensa. Diversos especialistas en el tema comparten a Real Estate Market & Lifestyle sus virtudes y categorías. Considerando únicamente la oferta bancaria, el anaquel de productos hipotecarios se divide en cuatro grandes segmentos por el destino de los recursos financiados: • • • •

Adquisición. Construcción y remodelación Mejora de hipoteca Liquidez

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Enrique Margain Pitman, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario y Auto de HSBC y también coordinador del Comité de Crédito Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM) explicó que cerca del 90% del portafolio hipotecario está dirigido a la adquisición de un inmueble. Adicionalmente, 5.4% está integrado por traspaso de hipotecas, otro 4.3% son créditos de mejoramientos o de construcción; y el 2.6% restante del portafolio se destinan a créditos de liquidez. Cada institución bancaria ofrece opciones o variantes de cada uno de los grupos, de acuerdo con su perfil de clientes y objetivos, por lo que

encontraremos productos parecidos o derivados uno de otro. Asimismo, en cada uno de estos tipos de financiamientos, encontramos modalidades de tasas, plazos, enganches, pagos y seguros, que permiten contar con un amplio portafolio. Aunque en su mayoría el crédito es en pesos, a tasa fija, con pagos y amortizaciones fijas, también hay modalidades de pagos crecientes; en ciertos momentos también se otorgaron créditos en dólares principalmente para mercado turístico, hoy inexistentes. Los hay a tasas mixtas, es decir, con un componente fijo y otro variable, y en épocas pasadas existió

90% del portafolio está dirigido a la adquisición de inmuebles.

4.3% se dirige a créditos de mejoramiento del hábitat.

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crédito a tasa variable, pero en los últimos 20 años se han mantenido fuera del mercado. Por ejemplo, la modalidad del pago creciente en México parte de la premisa de que la carrera salarial de un individuo va acompañando el incremento en la mensualidad de la hipoteca, siempre cuidando que los ajustes sean por debajo de la inflación, lo cual da certidumbre y libera cada año capacidad o liquidez al usuario. Pero más allá de estos términos, el diseño de los productos hipotecarios se caracteriza por la certidumbre que ofrecen a los clientes (acreditados) y ello nos habla de la fortaleza del sector. Las hipotecas a tasa variable tienen 20 años fuera del mercado.

Los bancos originan créditos según el perfil del cliente.

Productos personalizados Fernando Soto-Hay, Director de Tu Hipoteca Fácil, destacó la consolidación de este anaquel de productos en México: “Lo que ha sucedido es muy importante en el sector en los últimos dos años, aunque en este último, los bancos están originando créditos en función de riesgo de cada cliente. Es decir, entre menos riesgo tiene en términos de persona, en ingreso, en comportamiento histórico, en buró de crédito, valor de propiedad y aforo del crédito, se premia al cliente con condiciones mucho mejores”. Señaló que los bancos más o menos tienen el mismo producto, ya que todos manejan 5, 7, 10, 15 años, con ciertos perfiles de cliente. Todos ofrecen crédito hipotecario, crédito de compraventa, mejoras de acabados, construcción y liquidez. Más o menos todos 4.3% son créditos de mejoramientos o de construcción.

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Pago de pasivos mejora las condiciones de la hipoteca.

traen la misma regla del ingreso y la misma mensualidad. Hay unos productos un poco más agresivos en término del ingreso necesario para contratar el pago por cada millón de pesos, o nivel de endeudamiento, y más o menos hasta allí ha sido estable, no al ritmo que nos gustaría ver crecer, pero al final del día sí lo hace. Soto-Hay afirma que ya prácticamente todos los bancos tienen sus productos a tasas fijas. “El tema de tasas variables tuvo su momento. Hoy ya no existen términos de riesgo en el anaquel de los bancos, los que existen todavía son algunos productos medio curiosos porque tienen ciertas condiciones de mejora de condiciones en el tiempo, que realmente son productos que si tú los analizas no son tan buenos, porque si entras en atrasos, pierdes los beneficios de tomar el crédito así”. En el mismo sentido apunta Ricardo García Conde, Director

Hipotecas cuentan con tasas fijas y enganches de hasta 20%.

Ejecutivo de Banca Hipotecaria y Automotriz de Citibanamex: “No vemos a nadie sobrio ofreciendo tasas variables. No hay condiciones y tampoco lo ofrecería. La tasa variable implica dejar de lado del cliente el riesgo del mercado”; cuando se le preguntó por el crédito hipotecario en dólares señaló que ya no se opera. El fundador de Tu Hipoteca Fácil destacó que en México hay cinco bancos que operan con más liderazgo y que están operando con una tasa de morosidad muy baja. “Actualmente la banca está por debajo del 3%, que es un hecho muy positivo, porque eso hace que los bancos sigan prestando dinero a largo plazo, que si bien es cierto no es el producto que más endeuda, sí es el producto que menos riesgos genera”. Señaló que hay algunos bancos que llegan a representar hasta 30% de las carteras en este segmento, lo que es un hecho muy significativo.

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Gama diversificada De los cuatro esquemas de crédito ya señalados, por el destino de los recursos se desprenden una gran diversidad de opciones que exponemos a continuación:

I. Adquisición: 1. CRÉDITO TRADICIONAL. Prácticamente 90% del crédito hipotecario otorgado por la banca está orientado a productos de adquisición de vivienda en pesos, con pagos conocidos, y plazos largos. Al ser este producto el más conocido y solicitado, brinda mucha solidez en el comportamiento del portafolio. El producto permite adquirir un inmueble, ya sea casa o departamento, nuevo o usado. Una casa o departamento se puede comprar a través de un financiamiento tradicional, pero también apoyarse con los programas Apoyo Infonavit o Cofinavit. 2. ADQUISICIÓN DE TERRENO. Como su nombre lo indica y derivado del crédito tradicional, se trata de un financiamiento destinado para comprar lotes o terrenos, siempre y cuando estén ya urbanizados para que cuenten con servicios, que estén ubicados en zonas urbanas y en fraccionamientos lotificados. Con este producto se puede adquirir el terreno a promotores. Dos ventajas de este producto es que el cliente puede aprovechar precios de preventa y otro, es que la adquisición de terreno genera una plusvalía.

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El crédito de vivienda usada más remodelación se determina por el valor final.

II. Construcción y remodelación:

El crédito de remodelación o ampliación puede entregar los recursos parcialmente, como ministraciones.

3. CONSTRUCCIÓN. Este es un crédito muy sencillo, propicio para aquellos que ya cuentan con un terreno de su propiedad y desean construir su casa. Normalmente el crédito se va dando de acuerdo con el avance de obra. Algunas instituciones financian hasta 100% para el proyecto de construcción de una vivienda en terreno propio. Cabe señalar que en algunos bancos hay una combinación entre la modalidad de crédito de adquisición de terreno y construcción. Es decir, un crédito donde se podrá adquirir el terreno más la construcción de vivienda con financiamiento de hasta el 75% del valor final del inmueble (incluyendo el terreno). Al igual que

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Instituciones financian hasta 100% del proyecto.

en adquisición, este crédito se puede tomar solo o con Apoyo Infonavit. 4. REMODELACIÓN O MEJORAMIENTO DE VIVIENDA. Para Margain, un elemento que tendrán que potencializar a futuro, serán precisamente estos esquemas de remodelación o ampliación. “Son esquemas que se tienen que potencializar. La mayor parte de la gente cuando va a hacer una remodelación de su hogar, si necesita financiamiento contrata créditos de corto plazo, más que hipotecar la vivienda para hacer remodelaciones. Sin embargo, se tiene que tomar en cuenta que cuando es una remodelación mayor, conviene más un crédito hipotecario porque, aparte que tiene deducibilidad del interés real para el Impuesto Sobre la Renta (ISR), los intereses no causan IVA”.

Destacó además que otro plus del producto es que el banco puede ir dando los recursos vía parcialidades como ministraciones, lo que genera un orden en el proceso de remodelación mayor o cuando se está construyendo, con lo que se va haciendo un acompañamiento e incluso, en muchos casos, con alguna supervisión de obra. “Son fortalezas que pueden utilizar”. 5. COMPRA DE VIVIENDA USADA MÁS REMODELACIÓN. Se trata de una modalidad que combina las características del primer con el segundo grupo. Si se compra una vivienda usada que requiere una remodelación o ampliación, existen esquemas de financiamiento que permiten adquirirla, y además remodelarla, con la ventaja de que el monto de crédito se determina en función del valor final de la vivienda ya remodelada.

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III. Mejora de hipoteca: 6. PAGO DE PASIVOS. Una persona que adquirió un crédito hipotecario hace varios años, seguramente lo tomó con tasas de interés más elevadas. Con la tendencia descendente del costo hipotecario a largo plazo, el mercado generó la oportunidad de que otras instituciones ofrecieron a través de la modalidad denominada pago de pasivos, para mover el crédito a una institución que ofreciera mejores condiciones financieras, y pagar menor mensualidad o bien seguir pagando la misma, pero a plazo más corto. Lo anterior se conoce como portabilidad, que a raíz de la Reforma Financiera se incentivó varios años. Ricardo García Conde, afirma que esta mejora de hipoteca ya vivió su mejor momento a raíz de que subieron las tasas de interés de los créditos hipotecarios en los últimos 24 meses, con lo que se cerró al brecha; aunque para bancos como Citibanamex sigue siendo una oferta importante de colocación. 7. SUBROGACIÓN. La subrogación de hipoteca es una de las herramientas de las que dispone el consumidor para mejorar las condiciones de su hipoteca. Por subrogación hipotecaria se puede entender o bien cambiar de banco la hipoteca o bien el cambio de pagador (por ejemplo, al vender una casa con hipoteca). La subrogación de acreedor consiste en que un banco adquiera el crédito hipotecario que una persona adquirió originalmente con otro banco, ofreciendo mejores condiciones, especialmente en la tasa de interés. En México se ha usado más el pago de pasivos que la subrogación.

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La portabilidad vivió su mejor momento en los pasados 24 meses.

8. TRASPASO DE HIPOTECAS. Cuando una persona adquiere un inmueble a crédito y después de algún tiempo desea vender su propiedad sin haber liquidado el crédito, hay este esquema conocido como traspaso. Aquí lo que debe hacerse es poner al tanto al posible comprador acerca de la existencia de dicha deuda y de la garantía hipotecaria existente, por lo que habrá de contactarse con la institución acreedora para plantearle y solicitarle alguna alternativa. De acuerdo con el Colegio Nacional del Notariado Mexicano, existen dos opciones para que una

persona que contrajo un crédito hipotecario, pueda ceder el inmueble a otro comprador, a fin de evitar irregularidades. En primer término, hay que plantear a la institución acreedora que el comprador desea continuar pagando el crédito, subsistiendo su correspondiente garantía hipotecaria. En este supuesto, si el acreedor acepta como nuevo deudor al posible comprador, se instruirá a un notario público para que se otorgue la escritura de compraventa y su correspondiente reconocimiento de adeudo y sustitución de deudor. El Colegio subraya que indudablemente habrá que analizar y estudiar las nuevas condiciones crediticias,

VENTA DE TERRENOS Encuentro místico con el caribe maya.

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•

El proyecto cuenta con 7 Km. de playa en 980 hectáreas.

•

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IV. Liquidez:

bajo las cuales la institución acreedora acepte al nuevo deudor. En el segundo caso, hay que liquidar la totalidad del crédito originalmente otorgado, por lo que el deudor deberá pedir un corte/saldo del crédito contratado para estar en posibilidad de pagarlo. Además de efectuar el contrato de compraventa ante notario público y de manera simultánea cancelar también en instrumento público esta hipoteca. El organismo subraya que de no hacerlo así, se estaría cayendo en riesgos de índole jurídica en materia civil, fiscal y administrativa, por lo que siempre se deberá acudir a un notario público, quien brindará la asesoría.

9. CRÉDITOS DE LIQUIDEZ. Son créditos donde ya se cuenta con un inmueble y se hipoteca para obtener recursos, ya sea para reconfigurar deudas, invertir en la educación de los hijos o realizar un gasto extraordinario. 10. CRÉDITO DE LIQUIDEZ - VIVIENDA. Es una modalidad muy concreta del anterior, donde se toma como garantía una vivienda principal para comprar otra de menor valor, lo cual permite financiar la totalidad de la segunda. Este esquema es muy utilizado por padres que compran una vivienda para sus hijos y, en ocasiones, comparten con ellos el pago de la mensualidad. Este refinanciamiento es un esquema mediante el cual una persona que está pagando su crédito

hipotecario aprovecha la plusvalía de su propiedad y la amortización de su crédito para obtener financiamiento adicional. Como se recordará, este financiamiento fue muy utilizado en Estados Unidos antes de la crisis financiera de 2007, lo cual propició un excesivo endeudamiento de las familias. En México, el refinanciamiento se otorga a las personas que han demostrado un buen comportamiento de pago, aunado a que el LTV (loan to value) se limita al 80% como máximo. Cabe señalar, que ninguno de estos esquemas es recomendable cuando los recursos se utilizan para el gasto corriente o consumo, ya que pueden ser un mecanismo que facilitaría perder de manera rápida un patrimonio familiar ganado con esfuerzo.

Con liquidez se obtienen recursos, inclusive para comprar otro inmueble.

Con información de entrevistas exclusivas a Ricardo García Conde, Enrique Margain y Fernando Soto-Hay, además de Excelsior y los artículos “Créditos de liquidez, una alternativa de financiamiento” del 5 de junio de 2016, y “Esquemas de remodelación, una opción para elevar nuestra calidad de vida y patrimonio” del 19 de julio de 2016, ambos de Enrique Margain, publicados en El Financiero.

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LIQUIDEZ, EL CRÉDITO DESAPROVECHADO REAL ESTATE MARKET & LIFESTY LE

El crédito de liquidez en México, aunque representa aproximadamente 2.6% del componente hipotecario, es un financiamiento a través del cual se pueden obtener recursos para diversos proyectos familiares.

os sueños en familia para realizar un viaje, iniciar una empresa, pagar las colegiaturas escolares o sufragar una carrera universitaria, algún gasto en salud o enfrentar algún imprevisto, tienen un aliado en este producto hipotecario. También se puede utilizar para reestructurar deudas, liquidar deudas de corto plazo (tarjetas de crédito y préstamos personales) para transferirlos a largo plazo permitiendo disminuir el pago mensual, además de mejorar sus condiciones financieras por ser créditos garantizados. Esta opción surge cuando el solicitante deja en garantía su vivien-

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da para obtener un préstamo, el cual puede utilizar para cualquier propósito y que en nuestro país tiene un gran potencial pero del que no se ha explorado mucho porque hace falta una educación financiera al respecto. También se utilizan para la educación de los hijos. En este caso se puede establecer incluso que los hijos cubran una parte de la mensualidad del crédito una vez terminados sus estudios y cuanto tengan una fuente de ingresos fija. Este financiamiento fue muy utilizado en Estados Unidos antes de la crisis financiera de 2007, lo cual propició un excesivo endeuda-

miento de las familias. En México, el refinanciamiento se otorga a las personas que han demostrado un buen comportamiento de pago, aunado a que el loan to value (LTV) se limita al 80% como máximo. La portabilidad o movilidad de las hipotecas ha sido el punto de partida para impulsar un mercado de refinanciamiento más activo. Cabe señalar, que ninguno de estos esquemas es recomendable cuando los recursos se pretenden utilizar para el gasto corriente o consumo, ya que pueden ser un mecanismo que facilitaría perder de manera muy rápida un patrimonio familiar ganado con esfuerzo.

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Proporción baja Para Enrique Margain Pitman, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario y Auto de HSBC, este crédito ha estado desaprovechado durante varios años en México. “Este es un dato muy interesante. El crédito de liquidez casi no se ha utilizado en nuestro país, pero creo que tiene una gran oportunidad. Prácticamente en los últimos 12 meses, se han colocado 5,300 millones de pesos en créditos de liquidez, que es una proporción muy baja de la originación hipotecaria. Pero si consideramos que prácticamente en nuestro país hay 7 millones de hipotecas, con un stock habitacional de 34 millones de hogares, estamos hablando que 80% de las viviendas en nuestro país, no se hipotecan”. En contraparte, Ricardo García Conde, Director Ejecutivo de Banca Hipotecaria y Automotriz de Citibanamex, afirma que algunos bancos han retirado esa oferta de su portafolio de productos hipotecarios, debido a que se ha hecho un uso inadecuado de este producto, o bien, podría aplicarse esta dinámica por la vía de otros productos. “El crédito de liquidez lo que tiene es que al ser un crédito de destino libre, quien atraviesa su casa para obtener capital de trabajo para su negocio, se empieza a parecer más a un crédito PyME. Para algunos significa poder tapar algunos agujeros que vienen cargando de otros productos financieros, entonces ahí tiene una naturaleza distinta de riesgo y de desempeño-destino; incluso, fiscalmente es distinto porque no es deducible de impuestos y está gravado con IVA”. Por su parte, para Fernando Soto-Hay, fundador de Tu Hipoteca Fácil, a este tipo de créditos les

La liquidez puede sufragar viajes.

falta agresividad: “En México hace falta un poco más de agresividad en el tema de crédito de liquidez, en términos de poseer una tasa menor, aunque se genere el IVA sobre los intereses, a diferencia del crédito hipotecario para construir o remodelar; en el de liquidez sí se genera IVA, pero si éste fuera menos costoso en términos prácticos, sería más socorrido”. Colocaron 5,300 mdp en este rubro.

En los bancos que sí ofrecen el crédito de liquidez, existen dos modalidades: 1)Esquema cerrado: que son los créditos que se dan en una sola vez, con plazo determinado, amortización fija y generalmente con una tasa de interés fija.

2)Esquema abierto, o también el llamado por sus siglas en inglés, HELOC o Home Equity Line of Credit), que es una línea de crédito revolvente (similar a una tarjeta de crédito), donde se va disponiendo de la línea conforme se requiera, aunque en este producto la tasa suele ser variable. Cabe señalar que en México se utiliza principalmente el cerrado.

Sin embargo, estos créditos no se recomiendan para invertirse en un negocio personal o familiar, ya que existen financiamientos específicos para capital de trabajo u otro destino; sin embargo, en caso de considerar esta alternativa, el LTV (loan to value) debe ser máximo de 50 por ciento.

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EL VALOR DE LA ASESORÍA HIPOTECARIA F L AVIO F RANY UTI, D IRECT OR GENERAL DE CREDITEKA

Conformar un patrimonio a través de un crédito hipotecario se debe concretar en forma segura, sin riegos ni sorpresas. El apoyo de un asesor hipotecario profesional es fundamental para que sea una elección adecuada.

ndependientemente de facilitar el trámite y resolución de problemas, al elegir el mejor producto hipotecario, ello permitirá ahorrar dinero y tener menor costo de acuerdo a las necesidades, sin tener que investigar por cuenta propia en todos los bancos. Un asesor hipotecario profesional permitirá aprovechar al máximo las ventajas que ofrecen los productos hipotecarios en la actualidad. La asesoría hipotecaria es una actividad relativamente nueva que nace hace 15 años, cuando posterior a la crisis de los años 90, la banca regresa al otorgamiento de crédito hipotecario.

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En esta nueva etapa, las instituciones financieras ofrecieron productos hipotecarios muy seguros para sus clientes, con tasas y pagos fijos, que aseguraron que sus condiciones no se modificarán nunca, pasara lo que pasara, hecho relevante ante la incertidumbre que se vive actualmente. Hoy en día, la banca otorga alrededor de 150,000 millones de pesos (mdp) al año en créditos hipotecarios, de los cuales aproximadamente, 30% se realiza por medio de empresas dedicadas a la asesoría hipotecaria (brókers hipotecarios), llegando en algunas instituciones financieras a superar el 50% de su colocación hipotecaria.

90% del crédito hipotecario se destina a vivienda.

Este crecimiento en el número de los asesores hipotecarios se ha dado gracias al valor que generan tanto para los clientes finales como para la banca. Para este caso, el asesor funge como un canal de distribución especializado, que complementa la necesidad de los ejecutivos expertos en estos productos. Hay que recordar que en sucursales se pueden manejar más de 20 productos distintos, por lo que demanda un mayor nivel de conocimiento en su proceso por la diversidad de situaciones que se presentan. Por lo anterior, prevemos que se sostenga esta tendencia de crecimiento, como sucedió con los pro-

RANGO DE TASAS HIPOTECARIAS POR INSTITUCIÓN FINANCIERA DE ACUERDO AL NIVEL DE RIESGO Scotiabank Santander HSBC Bx+ Banregio Banorte Bancomer Banamex Afirme 9.00%

9.50% 10.00% 10.50% 19.00% 11.50% 12.00% 12.50% 13.00% 13.50% Tasa Máxima

Tasa Miníma

Fuente: Páginas de Internet de cada Institución y Simuladores Hipotecarios para Créditos con enganche de 20%, plazo de 20 años en esquema tradicional de tasa y pagos fijos, sin considerar condiciones especiales.

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La tasa promedio ponderada en los 6 principales bancos oscila entre 10.30 y 13%. ductos de seguros y fianzas, donde prácticamente en su totalidad se colocan por medio de agentes especializados. Por sus características, el crédito hipotecario es un instrumento financiero que permite que las personas construyan patrimonio; sin embargo, al ser un crédito especializado, es muy importante el contar con una asesoría profesional que nos ayude a determinar el producto que más convenga, de acuerdo a las condiciones de la operación que deseamos, ya que no siempre la misma institución o el mismo producto financiero nos ofrece la mejor solución para todas las situaciones. El crédito hipotecario es un instrumento a largo plazo (hasta 20 años), de alto monto, cuyo destino en 90% de los casos es la compra de vivienda, lo cual hace que sea muy importante decidir y elegir correctamente la mejor opción, de acuerdo a las necesidades de cada persona, así como a las condiciones de la operación.

ticas de los productos hipotecarios que ofrece cada una, así como sus condiciones. Pero la generalidad de los productos no siempre son válidos para todas las situaciones y algunas veces no se muestran todas las posibilidades del mercado comparativamente, lo que hace muy complicado poder determinar el producto que más conviene al solicitante. Sin embargo, el trato personal en este producto sigue siendo relevante. Cuando un asesor hipotecario acompaña el proceso, se tiene acceso a todas las instituciones financieras en un mismo lugar. Con esto se logra un mayor índice de aprobación de créditos, e

Elegir bien Hoy en día, cada institución financiera define el nivel de riesgo que desea tener en su portafolio hipotecario. Por esta razón, los requisitos de otorgamiento y las condiciones del crédito varían una de otra, haciendo difícil la comparación de opciones y la selección de la mejor alternativa. En los portales digitales de las diferentes instituciones financieras se podrán encontrar las caracterís-

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Flavio Franyuti. El trato personal es relevante.

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Disfruta tu hipoteca De acuerdo a un estudio realizado por Crediteka, estas son las características que buscan las personas en un asesor hipotecario: 1. Que se dedique exclusivamente al crédito hipotecario. Solo así podrás estar seguro de que tiene los conocimientos suficientes, que su recomendación sea independiente y que no haya conflicto de interés. 2. Revisa su experiencia. Que al tener una plática sobre su trayectoria, te logre transmitir confianza. Recuerda que manejará tu información personal, la cual es muy sensible y confidencial. 3. Que forme parte de una empresa sólida y establecida, y que ésta lo respalde. En ocasiones, es necesario el apoyo institucional para solucionar problemáticas específicas. 30% de las hipotecas se tramitan mediante algún bróker.

incluso, conseguir un monto mayor sin comprometer la capacidad de pago de las personas. Un asesor hipotecario nos puede ayudar a considerar entre más de 500 alternativas hipotecarias distintas, así como sus destinos y esquemas diversos. La tasa promedio ponderada de los seis principales bancos es del 10.30% a abril de 2018, con un mínimo de 9.65% y máximo de 13%. Con la ayuda de un asesor hipotecario se puede asegurar que se obtengan las mejores condiciones del mercado de acuerdo a las necesidades y situación.

Elegir correctamente nos ayudará a conformar nuestro patrimonio sin problemas y ahorrarnos mucho dinero, tiempo y esfuerzo. Un asesor hipotecario profesional permite ahorrar a las personas que lo requieran, más de 500,000 pesos de pago de intereses por cada millón de crédito durante la vida del mismo. Este hecho nos ahorrará tiempo y nos ayudará a dar seguimiento al proceso, cuidar nuestros intereses y resolver los problemas que puedan presentarse en el camino, con acceso directo a las áreas de la institución que toman decisiones para lograr una operación exitosa.

4. Que esté avalado por la Asociación Hipotecaria de México S.C. Con esto aseguras que sea profesional, que pertenezca a una empresa reconocida y que no presente antecedentes indeseables. 5. Que represente a todas las instituciones financieras (o al menos a las más importantes), para que recomiende la que más te convenga. 6. Que muestre un comparativo completo con todas tus alternativas, explicando condiciones, plazos y costos para elegir la mejor. 7. No permitas que te obliguen a contratar servicios de un asesor hipotecario específico, condicionando la compra de un inmueble. Recuerda que un asesor profesional debe cuidar tus intereses.

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CONSTRUYE UN BUEN HISTORIAL CREDITICIO WOL F GAN G ERHARDT, V OCERO N AC ION AL DE BURÓ DE CRÉDITO

Supongamos que hasta el momento no has pedido jamás un financiamiento, ¿te conviene entrar al campo del crédito? Y de ser así, ¿cuál es la mejor forma de empezar?

unca sabes cuándo puedes necesitar un crédito de un monto importante que te permita alcanzar una meta o aprovechar una oportunidad, como en el caso de adquirir una propiedad. Por eso, conviene siempre estar bien preparado para tener buenas probabilidades de conseguirlo en el momento que lo requiramos. Una buena forma de hacerlo es experimentar por ti mismo lo que implica manejar un crédito. No es lo mismo que alguien te cuente como le hace para manejar sus financiamientos que hacer tú mismo el ejercicio.

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Puedes iniciar con una forma básica de crédito, por ejemplo, un plan de telefonía celular o un paquete de televisión de paga. En estos casos recibimos como financiamiento un mes de consumo y luego pagamos por él. Este tipo de servicios se conocen como actividades análogas al crédito. Supongamos que obtienes un plan de telefonía celular en el que debes pagar 800 pesos al mes y tu fecha límite de pago es el día 12 de cada mes. Aquí inicia tu entrenamiento en manejo de crédito. Para hacerlo adecuadamente, es importante que organices tus ingresos y gastos de

Un buen comportamiento crediticio facilita más oportunidades de acceder a más servicios.

tal forma que cada mes, antes del día 12, cuentes con el dinero necesario y realices a tiempo el pago. Esto puede parecer muy simple, pero si no apartamos desde el principio la cantidad que necesitamos cubrir, podemos perder de vista la importancia de cumplir a tiempo con este pago y aumenta el riesgo de que nos gastemos el dinero en otras cosas.

Evitar retrasos Retrasarse en el pago puede traer varios problemas. Desde luego, es probable que suspendan el servicio y tengas que cubrir alguna

cuota adicional por el retraso, además de perder tiempo en trámites para reactivarlo. Sin embargo, lo más delicado es que estás dejando antecedentes en tu historial crediticio, conocido también como Reporte de Crédito, que muestran un descuido en el manejo de una forma elemental de crédito. Esto puede causar que cuando necesites solicitar un nuevo crédito la empresa otorgante piense que es muy probable que también tengas retrasos o incumplimientos de pago si aprueba tu solicitud. En cambio, la ventaja de pagar puntualmente es que formas antecedentes de buen desempeño que te

pueden ser de gran utilidad cuando pidas un crédito más versátil o por un monto importante. En resumen, pagar adecuadamente servicios a crédito te ayuda a desarrollar habilidades para el manejo de financiamientos de mayor plazo y monto, y te permite crear antecedentes de pago positivos que te serán de utilidad cuando solicites un nuevo crédito; ¡hasta podrías obtener mejores condiciones por ser una persona cumplida! Otros créditos que puedes considerar para tener tus primeras experiencias crediticias son una tarjeta de crédito básica o clásica o un crédito sobre tu nómina.

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Los otorgantes de crédito buscan rentabilidad.

Recuerda que es importante siempre hacer tu presupuesto para estar seguro de que podrás pagar en tiempo y forma tu crédito y comparar los costos y características de los productos crediticios para siempre elegir lo mejor y lo que más te conviene. Si volteamos ahora la moneda y vemos desde los ojos de los otorgantes de crédito, podemos ver que su objetivo es tener una relación de largo plazo con su cliente que le permita generar oportunidades de ventas cruzadas en el tiempo que impulsen su rentabilidad. Para lograrlo es importante dar un seguimiento cercano a sus clientes actuales, para identificar elementos que abran nuevas oportunidades de negocio. Debido a la gran oferta de productos que existen en nuestro país, es común que muchas personas tengan créditos con varias instituciones

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Wolfgang Erhardt. Evitar el sobreendeudamiento.

de giros y tamaños diversos. Por ello, no hay que perder de vista el nivel de endeudamiento y capacidad crediticia de los clientes y el desempeño que tienen en sus créditos. Para lograr tal fin, es necesario incluir en el análisis crediticio, diversas herramientas de monitoreo de portafolio que permitan reconocer señales tempranas de un aumento del riesgo. De este modo la empresa otorgante podrá detectar oportunamente —por ejemplo—, si el cliente está adquiriendo nuevos compromisos de pago que aumenten su riesgo de sobreendeudamiento e incumplimiento de pago. ¿Y qué pueden hacer los otorgantes de crédito para seguir avanzando en la expansión del crédito sin descuidar la salud de su cartera, la viabilidad de sus negocios y cuidar a sus clientes?

Decisiones informadas La respuesta radica en conocer el comportamiento crediticio del cliente actual o potencial. Así, los otorgantes de crédito pueden tomar decisiones informadas que les permiten evaluar al solicitante de crédito conforme a sus propios modelos de negocio, identificando riesgos y oportunidades. Una de las herramientas más importantes es el Reporte de Crédito del solicitante. En él, se puede apreciar con claridad la cantidad de créditos que tiene actualmente, su comportamiento de pago, y el monto que adeuda o no en cada uno de ellos. Estos datos pueden ser contrastados, por ejemplo, con el nivel de

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¿QUE ES EL BURÓ DE CRÉDITO? No es una lista negra, el Buró de Crédito es un reflejo del manejo de tus finanzas personales. ¿QUÉ ES EL BURÓ DE CRÉDITO? El Buró de Crédito es una Sociedad de Información Crediticia que recibe y almacena la información de todas las operaciones de préstamos que las instituciones financieras otorgan a las personas para crear historiales crediticios. De la misma manera se registra las actividades con prestadores de servicios como telefonía, cable, etc. Las instituciones financieras y prestadores de servicios usan estos historiales crediticios de las personas físicas y morales para medir riesgos, evaluar y determinar si te prestan dinero o no.

¿QUÉ HAY EN TU HISTORIAL CREDITICIO? *Créditos de consumo. *Créditos hipotecarios. *Tarjetas departamentales. *Servicios de televisión *Créditos empresariales. de paga. *Servicios de telefonía. *Créditos automotrices. Las instituciones crediticias reportan mensualmente la forma en la que pagas tus créditos, si eres puntual o si te retrasas. Si tu historial crediticio es bueno, abrirá las puertas a futuros créditos.

ESTOY EN EL BURÓ DE CRÉDITO, ¿ES BUENO O MALO? Todos los que hacemos operaciones con prestadores de servicios o contamos con algún tipo de crédito, tenemos un historial en el Buró de Crédito y de acuerdo con la puntualidad en el cumplimiento de nuestros compromisos, tendremos una buena, regular o mala calificación (puntuación o Score) en el buró. Es un error pensar que por estar en el buró de crédito implica necesariamente que te has retrasado, o dejado de realizar pagos a los préstamos; insistimos que hay calificaciones sobre nuestro desempeño en la puntualidad o retraso de nuestros pagos. Cuando una persona no está en el buró de crédito es porque no hace transacciones y por lo mismo no tiene un historial crediticio. Esto puede propiciar que en el momento que solicitemos un crédito las empresas no podrán saber si es un cliente confiable y posiblemente puedan rechazar su solicitud. Por eso desde edad temprana hay que formar un buen historial. Verifica tu historial crediticio de manera periódica para detectar: *Créditos que no solicitaste. *Pagos mal reportados. *Consultas de tu puntuación (Score). * Los factores que influyen en tu resultado. * Recomendaciones para mejorar tu puntuación y acceder a mejores créditos. Por ley tienes derecho a solicitar tu reporte de crédito gratis una vez cada 12 meses. Otros servicios del Buró de Crédito Mi score: complementa tu situación crediticia por un costo de $58.00. Alertas Buró Plus: te envía notificaciones vía correo electrónico cada vez que hay un cambio o una consulta en tu historial crediticio. Costo de $232.00 al año.

ingreso y los compromisos de pago recurrentes del consumidor a fin de medir con más precisión si todavía cuenta con un margen saludable para hacer frente a un nuevo financiamiento, evitando así el sobreendeudamiento del cliente, el riesgo de impago y la cartera vencida. En este sentido, el sistema eVALUA de Buró de Crédito da un valor agregado para todo tipo y tamaño de empresas otorgantes de crédito, ya que les permite automatizar su proceso de originación de crédito, agilizando la evaluación de solicitudes, reduciendo costos, y aumentando su capacidad para tomar decisiones que generen relaciones de crédito exitosas. Una vez que el cliente recibe el financiamiento es muy valioso entonces fomentar el buen pago al reportar a Buró de Crédito, realizar un seguimiento y mejorar la velocidad de respuesta frente a los cambios en el comportamiento de los clientes. Al conocer los perfiles crediticios de clientes nuevos y actuales, así como manteniendo un adecuado monitoreo sobre la calidad de la cartera crediticia se reducen los riesgos de impago para los otorgantes de crédito, aumentando su rentabilidad al mejorar sus estrategias de administración de cartera, líneas de crédito, renovaciones, ventas cruzadas, reestructuras y recuperación. Una consecuencia adicional muy positiva es que la llave del crédito se abre más y disminuyen los costos del financiamiento para los clientes, un excelente ejemplo de esto es la evolución tan favorable que ha tenido el mercado de créditos hipotecarios en el país. Finalmente, recordemos que Buró de Crédito tiene los siguientes datos de contacto, tanto para personas como para otorgantes de crédito: www.burodecredito.com.mx, teléfonos 01 (55) 5449 4954 y 01800 640 7920.

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PRECIOS

DE VIVIENDA, ACORDES A DEMANDA REAL RIC ARD O VÁZQUEZ

osterior a la crisis financiera internacional de 2008, la recuperación económica fue acompañada por un incremento constante de precios en la vivienda en muchos países. México no vivió una crisis inmobiliaria como otras naciones, pero sus precios no han dejado de subir. De acuerdo con el Índice de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) de Precios de la Vivienda en México, en los últimos seis años

comprendidos entre el primer trimestre de 2012 y el primer trimestre de 2018, los precios de la vivienda a nivel nacional se incrementaron 40.12%, es decir, a un ritmo promedio anual de 6.69 por ciento. Para tener una referencia, en el mismo periodo de tiempo, el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) reportó un crecimiento acumulado de 26.66%, lo que significa un ritmo de alza anual promedio de 4.44 por ciento.

T.OP, Monterrey. En seis años, los precios de vivienda crecieron 6.69%.

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ALORA

En varios mercados internacionales se observa que los precios de la vivienda se han encarecido. En cambio, en México hay un desempeño acorde a las condiciones de la oferta y la demanda.

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TACHER ARQUITECTOS

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Behance, Guadalajara. Las adquisiciones especulativas provocan burbuja en costos.

Torre Shiro, Monterrey. Costos de inmuebles aumentaron 8.68%.

De entrada, la afirmación que sustenta que los bienes raíces no pierden valor en el tiempo es validada con estas cifras; cuando menos contra la inflación así sucede. También se han apreciado en términos reales o lo que es igual, conllevan una buena plusvalía. Al 30 de marzo de 2012, el Banco de México (Banxico) informó que el tipo de cambio spot se ubicó en 12.8093 pesos por dólar y al cierre de marzo de 2018 se ubicó en 18.2709 pesos, lo que significó un incremento de 42.63% en la paridad peso-dólar.

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Entre 1T2012 y 1T2018, los precios de la vivienda aumentaron 40.12%

Respecto al incremento acumulado de 40.12% de los precios promedio de la vivienda en el mismo periodo, de acuerdo al Índice, tuvieron un desempeño muy parecido —casi el mismo nivel—, lo que comprueba que a largo plazo, los inmuebles nos protegen de la devaluación, aunque tampoco le ganaron terreno. Por lo tanto, respecto a variables internas, podemos decir que los precios de la vivienda lograron mantenerse frente a la devaluación del peso frente al dólar, sin ganarle terreno; pero respecto

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ÍNDICE SHF DE PRECIOS DE LA VIVIENDA Índice marzo 2012

Índice marzo 2018

Var. % acumulada seis años

Nacional

98.7

138.3

40.12%

Vivienda usada

98.7

140.3

42.15%

Vivienda nueva

98.7

137.1

38.91%

Casa sola

98.6

138

39.96%

Condominio-departamento

98.8

138.6

40.28%

Económica-social

99.1

132.1

33.30%

Media-residencial

98.4

143.3

45.63%

Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal.

TORRE SHIRO

Demanda real

a la inflación, acumuló una buena plusvalía. El desempeño de los últimos seis años en materia de precio de vivienda, no muestra indicadores que demuestren un disparo desproporcionado de precios. El precio de las viviendas con crédito hipotecario garantizado en México aumentó 8.68% en el primer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2017, de acuerdo con el Índice. Este considera casas solas, en condominio y departamentos con crédito hipotecario garantizado.

Al respecto, Ricardo García Conde, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario y Automotriz de Citibanamex, señaló que los precios de la vivienda en México responden al comportamiento de la oferta y la demanda. Pero lo más importante es que la demanda es real, lo que significa que en México el porcentaje mayoritario de las adquisiciones de casas o departamentos se hacen para habitar las propiedades y un porcentaje mínimo se ejerce como inversión o en forma especulativa. Describió que cuando le preguntó a diversos desarrolladores qué porcentaje de compradores lo hacen con fines de inversión, le respondieron que de cada 10 departamentos vendidos, un máximo de 35% lo hace con fines de inversión. Lo anterior significa que la mayoría (casi 70%) son para habitar; incluso, entre los mismos inversionistas a lo mejor un departamento es con fines patrimoniales, es decir, para los hijos, para rentar, o quizá para revender más adelante, por lo que el porcentaje de inversión es aún menor.

Señaló que como experiencia, le tocó ver en el buró de crédito de Estados Unidos cómo una persona llegó a tener 50 hipotecas. Cuando vio su historial, detectó que la persona tenía 35 hipotecas vivas y 15 pagadas. “En cualquier mercado esto sería algo muy preocupante; aquí en México nunca hemos visto algo así”, afirmó. En el caso de México, tenemos la percepción que hoy en día una persona tiene regularmente un crédito para vivienda; una segunda hipoteca acaba siendo más o menos normal también; a la tercera, ya empiezan a preguntar más cosas al cliente. Pero tener una cuarta hipoteca es muy, pero muy difícil que se la otorguen. Refirió que un caso extremo registrado en México, fue cuando un acreditado tenía cinco hipotecas simultáneas y estaba buscando una sexta. Cuando revisó su expediente, se cercioró que ya había pasado por todos los bancos y lo más probable es que nadie se la hubiera otorgado. “Esta es la gran diferencia con otros mercados”, por lo que insistió en que en nuestro país la demanda de vivienda es más real. Reconoce que ha habido un crecimiento sucesivo en los precios de vivienda, pero no ha sido un desem-

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TORRE SHIRO

peño parejo en todo el país, incluso dentro de la misma Ciudad de México, que no ha sido homogéneo. “En mi opinión, obedecen a las más puras y básicas leyes del mercado de oferta y demanda. Si por un lado la construcción de vivienda se ha visto reducida y por otro lado tienes una población creciente, la demanda ahí está y ello obedece a una demanda real”. Cuestionado sobre un posible desorden de precios, señaló que “una burbuja de precios se vuelve peligrosa cuando los compradores son especulativos; eso es lo que vimos en otros países antes de 20072008: en Inglaterra, Italia, España y en Estados Unidos”. Cuando el comprador es especulativo no ocupa la vivienda, no obedece a una demanda real y además de ello se desprenden una serie de distorsiones. Por ejemplo, si además de hacer una compra con fines especulativos se hace apalancada con un crédito, es un escenario más negativo porque entonces la capacidad de demanda se vuelve casi infinita, pero ya no es real. Este fenómeno fue lo que provocó el alza de precios en Estados Unidos antes de las crisis de 2007 y 2008. García Conde asegura que eso no ha pasado en México y considera que no va a ocurrir, porque a la par de la demanda real, los que compran un segundo o tercer inmueble como cobertura, para rentarlo, para revenderlo en un futuro, sus compras las hacen en su abrumadora mayoría de contado. Incluso, afirmó que cuando se hace una compra especulativa en México, casi no se hace sobre producto terminado, sino la especulación es más sobre la ejecución de la obra, es decir, “compran en preventa y vendo cuando se termine”. Aquí realmente la amenaza es contra el propio desarrollador, porque va a competir contra su propio producto terminado.

Torre Shiro, Monterrey. El mercado atiende una demanda más real.

“Quien hace una compra especulativa difícilmente la tiene apalancada. La tiene con créditos muy pequeños, entonces por esa parte me parece muy difícil que hubiera una súbita caída en precios”, argumenta. Asimismo, en término de perspectivas de precios, al momento en que suben las tasas de interés y que baja un poquito la demanda o la capacidad de endeudamiento de las personas, se contribuye a consolidar los precios. “Probablemente la velocidad a la que suben los precios va a cambiar”.

Claroscuros Por su parte, Enrique Margain Pitman, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario y Auto de H S BC, opina que los precios de

GRUPO VEQ

D e sa r ro l l a D o r e s

Meridiano 103, Guadalajara. 70% de los créditos son patrimoniales.

la vivienda en México han crecido en promedio un poco por arriba de la inflación. Afirmó que el último dato que da a conocer la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) al 1T2018 de 8.68%, parecería muy superior a la inflación. Sin embargo, “el tema que tú tienes que considerar cuando das este diagnóstico es que SHF toma de alguna manera como referencia los avalúos hechos a todos los créditos garantizados y a todos los créditos hipotecarios. Entonces, lo que afirma en un momento dado es cuál es el valor de ese crédito en función de vivienda nueva, vivienda usada, vertical y horizontal”. Recomienda considerar las tenencias, por ejemplo, cuánta es vivienda vertical, cuánta es vivienda horizontal, porque cada una va teniendo una valoración y un crecimiento distinto.

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De 10 departamentos vendidos, 35% se adquieren para inversión.

Por ejemplo, el metro cuadrado de vivienda vertical es mucho más alto que el de vivienda horizontal. “No es lo mismo 60 metros en un departamento, que 60 metros en una vivienda horizontal y esto está considerado dentro del índice. Como no está segmentado el índice, si lo hicieras a lo mejor, el índice de precios está por arriba de la inflación pero no mucho”. Margain afirma que ese tipo de diagnósticos a veces son los que habría que tener más claro, por lo que hay que comprenderlos para transmitirlos adecuadamente. Sin embargo, afirmó que el hecho que la vivienda siga creciendo por un tema de oferta y demanda, de alguna manera no genera una burbuja de precios, sino más bien un mercado sólido. “Son fortalezas que tiene nuestro sector”, concluye.

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CRISIS, AJUSTE Y NUEVO PANORAMA

Torre Ankara. A partir de 2013, el liderazgo pasรณ a desarrolladores que pudieron mantener rentabilidad.

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¿Cuál ha sido el desempeño de la industria del sector vivienda durante los tres últimos sexenios? ¿Cuál será el nuevo rumbo que tomará la nueva administración con los pendientes a resolver y cómo será el relanzamiento que impulsará el propio sector?

Mario Vázquez

l Plan Nacional de Vivienda 20072012 del gobierno en turno planteó la visión de liberar un millón de créditos por año para vivienda nueva a través de una inversión de 1,800 millones de pesos. Esto motivó a las grandes desarrolladoras a hacerse de amplias reservas territoriales, pero en zonas alejadas de centros urbanos y centros de trabajo, con la expectativa que se construiría la infraestructura necesaria para que los habitantes se desplazaran a ellos. Sin embargo, no se realizaron los trabajos. A partir de la Política de Vivienda de 2013, el liderazgo del sector vivienda pasó a aquellos desarrolladores que por su tamaño y características de sus operaciones y reservas pudieron mantener una estrategia de rentabilidad sobre volumen, aunque el cambio resultó en un menor ritmo de crecimiento en ventas y reservas. En contraparte, se registró una mayor generación de flujo operativo, permitiéndoles limitar sus niveles de endeudamiento y mejorar la liquidez y solvencia, reflejándose en una evolución positiva de las calificaciones de riesgo crediticio. Según el documento “Desarrollo de vivienda en México” realizado por la calificadora HR Ratings, ante un menor monto asignado a subsidios, las empresas del sector durante el gobierno de Enrique Peña Nieto buscaron modelos de negocio que les permitieran diversificarse y alejarse de la dependencia del subsidio, sin dejar de ser participantes en el segmento de interés social, con procesos y productos adaptables a las necesidades de los mercados, en un entorno de crecimiento más ordenado del sector mediante la delimitación de zonas o polígonos.

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Prueba de lo anterior es Vinte, que en su reporte del 2T2018 enviado a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) destaca que la mayor parte de sus ingresos son por el segmento medio y residencial, al tiempo que vive su menor dependencia de los subsidios, ya que durante 2017, 2.4% de los ingresos dependieron de la vivienda con subsidio, mientras que en 2016 fue de 12.7 por ciento.

TRANSICIÓN VERTICAL Otra diferencia notable fue que actualmente los tres principales desarrolladores concentran el 14% de los créditos para vivienda nueva del Infonavit, mientras que antes de 2013, Geo, Urbi y Homex representaban 31% del segmento. El plan de 2013, significó que las delimitaciones de los polígonos fueran un obstáculo en materia de reservas territoriales y desarrollos en proceso ya que se descartaron millones de metros cuadrados que no se encontraban dentro de los espacios autorizados, generando pérdidas importantes para las empresas que ya habían desembolsado en reservas territoriales o que inclusive, contaban con desarrollos en fases finales. De igual forma, las nuevas políticas favorecieron el desarrollo vertical de hábitat, lo que contravenía al modelo horizontal que Geo, Homex y Urbi habían explotado durante años y el cual entró en una difícil coyuntura. Sadro Residencias. En 2016, los subsidios fueron de 12.7%.

Oak 58 High Living. Para 2013, las delimitaciones de polígonos fueron obstáculo para las reservas territoriales.

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COSTO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO Reserva 2017

Participación

Rezago 2016

12% 10% 8% 6% 4%

Tlaxcala

Ciudad de México

Oaxaca

Zacatecas

Campeche

Puebla

Tabasco

Durango

Colima

Nayarit

Morelos

Chiapas

Guerrero

Sinaloa

Hidalgo

Michoacán

Aguascalientes

Coahuila

Baja California Sur

San Luis Potosí

Veracruz

Guanajuato

Querétaro

Yucatán

Tamaulipas

Quintana Roo

Sonora

Estado de México

Jalisco

Chihuahua

Baja California

Nuevo León

Fuente: HR Ratings con base en información de CONAVI.

“A principios del sexenio tuvimos una crisis importante. Había mucha concentración de vivienda en pocas desarrolladoras. Pero actualmente el mercado se ha democratizado. Al faltar las grandes, las medianas y pequeñas detonaron desarrollos y atendieron las necesidades. Esto fue bueno, porque si una entra en problemas, en ningún momento se detiene el mercado porque está diversificado y fortalecido”, destaca Carlos Medina, presidente nacional de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en entrevista con Real Estate Market & Lifestyle. Otro tema importante fue el de financiamiento que se dio vía mercado de valores, banca tradicional, banca de desarrollo y fondos de capital privado. “Otro tema de la crisis fue que la falta de crédito que afectó la inversión. Pero la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) —hay que reconocerlo— invirtió en sofoles, sofomes y bancos para que hubiera liquidez suficiente a través de créditos sindicados para acceder a recursos para generar vivienda”. Mencionó también que Fovissste ha tenido un crecimiento importante a base de bursatilizaciones, en tanto que Infonavit ofrece un incremento en la capacidad de compra “y eso hizo que pudiéramos llegar a más trabajadores y que algunos eliminen la dependencia del subsidio, pudiendo obtener crédito con recursos propios. Ahora tenemos que hacer que la banca apoye también a la vivienda social sin que represente un riesgo para las empresas”. Oak 58 High Living. La falta de crédito afectó a la inversión.

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MENOS ATENCIÓN A REZAGO HR Ratings observa que actualmente, el sector enfrenta en 2018 un riesgo regulatorio moderado, pero presenta una mayor incertidumbre a un mediano plazo ya que es posible que los indicadores de liquidez y solvencia de la industria presenten presiones si el gobierno decide regresar a políticas de crédito y subsidio que busquen cubrir el rezago a través de incentivar un mayor volumen lejos de las zonas con infraestructura. La calificadora afirmó también que el cambio permitió mayor orden y reducción del gasto federal, pero a cambio, tuvo un resultado adverso, ya que la demanda de vivienda nueva se movió hacia centros de trabajo y zonas de desarrollo más dinámicas, que eran distintas a las zonas donde hay más rezago habitacional. Por otro lado, la demanda fue impactada por un crecimiento de la población en el segmento socioeconómico medio, impulsado por el incremento del monto para crédito otorgado por los organismos de vivienda, al pasar de 900,000 pesos antes de 2013, a 1,604,000 pesos en 2017. Con el cambio, los desarrolladores concentraron sus reservas donde existía un mayor incentivo de subsidios,

Alegra Towers. Los créditos pasaron de 900,000 a 1,604,000 pesos.

créditos y mayor nivel de desarrollo económico y poder adquisitivo, aun cuando este hecho no atienda a la reducción del rezago habitacional, como muestra la gráfica, donde 10 estados concentran 71% de las reservas del sector, pero solo 32% atiende el rezago. El rezago habitacional en México es actualmente de 9.1 millones de viviendas. Entre 2012 y 2016 el nivel tuvo un descenso del 2.3%, desde los 9.2 millones de 2016. Pero la contribución que la construcción de vivienda nueva para abatir rezago habitacional es limitada. Por ejemplo, según el reporte de demanda de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), 46% de los financiamientos que fueron destinados a viviendas nuevas, éstas contribuyeron solamente en 3.7% a la solución del rezago. El análisis de la calificadora destaca que Coahuila, Hidalgo y Tamaulipas mostraron una demanda creciente y estable de vivienda nueva, como resultado de la creciente actividad comercial e industrial en esas zonas, mientras que gracias a su actividad turística y comercial, Quintana Roo ha sido un estado relevante para los desarrolladores de vivienda. Después de 2013, el sector de desarrolladores de vivienda es actualmente uno de los motores de la economía nacional, al representar el 6% del Producto Interno Bruto (PIB) durante 2017.

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Torre Helea, Puebla. Después de 2013, sector vivienda representa 6% del PIB.

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EVALUACIÓN DE INGRESOS, EBITDA Y MARGEN EBITDA DE LA INDUSTRIA Ingresos

EBITDA

Margen EBITDA

Millones

Margen

25,000

15.5%

20,000 15.0% 15,000

10,000 14.5% 5,000

2013

2014

2015

2016

2017

14.0%

Fuente: HR Ratings con base en información de las desarrolladoras analizadas (Consorcio Ara, CADU, Javer y Vinte).

RENTABILIDAD A MAYOR PLAZO La industria cambió su modelo de volumen con otras variables —continúa en su estudio HR Ratings— ya que actualmente es un modelo de plusvalía donde la inversión en infraestructura sustenta desarrollos con una rentabilidad más estable y a mayor plazo. Los desarrolladores analizados buscan más inversión en áreas comunes y áreas verdes con conceptos innovadores como lagunas, centros urbanos, comerciales, centros deportivos y esparcimiento, como lo muestra el gráfico de los principales participantes de la industria calificados, entre los que destacan Ara, Cadu, Javer y Vinte. Actualmente la deuda de los principales desarrolladores muestra una mejoría en su deuda y estructura de obligaciones financieras, favoreciendo su liquidez, resultado de un regreso paulatino del sector financiero a confiar en los desarrolladores, ofreciendo financiamiento más competitivo en tasas de interés, plazos y garantías. Ratings considera que los niveles de crédito otorgados por la banca comercial para vivienda continuarán creciendo, aunque a una menor tasa en 2018 para créditos al sector socioeconómico medio y residencial. También su contribución se verá afectada por una mayor participación de los

100 Real Estate Market

organismos de vivienda en los créditos hipotecarios para vivienda nueva media y residencial ante la reciente alza de los montos máximos para acceder a hipotecas. Por otro lado, es relevante destacar que la banca comercial también se ha movido a financiar compra de vivienda usada.

VIENTOS DE CAMBIO Como parte del nuevo gabinete, Román Meyer Falcón presentó en junio el documento “Amlópolis”. En el mismo, el futuro titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) delineó lo que será la nueva política para el sector vivienda. El documento sostiene que 92 millones habitan en 384 ciudades en el país, pero su rápido crecimiento impide el desarrollo económico, por lo que será necesario que el Estado ponga énfasis en la planeación del territorio con más dotación e inversión en infraestructura, vivienda en renta juvenil y una mayor movilidad. “Recuperar el espacio a través de la dotación de infraestructura, espacios públicos, equipamiento, vivienda asequible y bien localizada, implica entender a la ciudad como un sistema interconectado con mayor movilidad. Se buscará la seguridad jurídica de las familias sobre su propiedad y nuevos esquemas de vivienda en renta para jóvenes”.

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Por ello se trabajará en siete ejes para llegar a 2024 con mejor perspectiva: 1. Detonar el desarrollo regional. En el país, la región centro-occidente aporta 700% más del PIB que la región sur-sureste, mientras que la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX) genera el 25% del PIB, agudizando la concentración. Ante ello, se reorientará el Fondo Regional (Fonregion) para atender las regiones y municipios más pobres con proyectos estratégicos de construcción, infraestructura e impulso económico local con participación del empresariado. 2. Política metropolitana. Las zonas metropolitanas serán unidades económicas, sociales y territoriales con un sistema de planeación de largo plazo con base en los planes municipales de desarrollo urbano. Se conformarán las llamadas Agencias Metropolitanas para atender la movilidad no motorizada, transporte público, gestión del agua, residuos sólidos, servicios públicos, equipamientos urbanos y seguridad. 3. Desarrollo urbano. Se simplificarán marcos legales, planeación, programación, gestión y evaluación en materia de suelo, vivienda, asentamientos humanos, desarrollo urbano y ordenamiento territorial. 4. Suelo. La falta de oferta formal de suelo habitacional por parte del mercado inmobiliario para las familias permite una exclusión de los mecanismos crediticios para suelo y vivienda. Se han liberalizado los mercados de suelo y vivienda de forma desordenada, por lo que se promoverá una densificación masiva y ordenada del suelo. Se desarrollarán alternativas de provisión de suelo para personas de menores ingresos y apoyar la constitución de organismos orientados a la provisión de lotes bien localizados y con servicios. Se constituiría un Banco de Suelo con predios cuyas condiciones jurídicas, contengan elementos de urbanización, localización y tamaño que faciliten proyectos estratégicos. Se buscará consolidar el Sistema Nacional de Información Territorial y Urbana para sistematizar la información territorial y urbana. 5. Vivienda. En México se han construido millones de viviendas sociales en conjuntos cerrados, con carencias de espacio público y equipamientos. Existen entre 6 y 7.5 millones de lotes habitacionales y viviendas irregulares y alrededor de 4.5 millones de viviendas deshabitadas, por lo que se cubrirán las necesidades de vivienda con una política fuerte que involucre a todos los organismos a nivel federal, estatal, municipal y al sector privado. Las viviendas nuevas estarán bien localizadas y con equipamiento urbano. Se rediseñarán los programas de apoyo a la vivienda social para lograr una integración y coordinación plena; se aumentará la vivienda en renta para bajos ingresos y jóvenes, con garantías para arrendadores.

102 Real Estate Market

Canteras Residenciales, Querétaro. Región centrooccidente aporta 700% más del PIB que la sur-sureste.

6. Movilidad. Los viajes a la escuela y al trabajo representan 73.3 millones de viajes diarios. La mayor parte es a pie (36.1%), en transporte público (29.9%) y en vehículo (22.6%). La movilidad está asociada a los usos del suelo, por lo que se reducirá al mínimo la necesidad de transporte. 7. Política agraria. Se vincularán ejidatarios, comuneros y pobladores en la toma de decisiones en los distintos territorios para la realización de megaproyectos, lo cuál sería un detonante importante para las Zonas Económicas Especiales (ZEE). Referente al desarrollo regional, Fernando Soto Hay, fundador de Tu Hipoteca Fácil coincide con el futuro titular de Sedatu, al aseverar que se debe dotar de desarrollo a la periferia a las cientos de miles de viviendas en desuso que hay en el país: “Para recuperar esos parques de vivienda abandonados —que son cientos de miles— se tiene que generar riqueza alrededor, puntos de desarrollo acordes a la zona, porque de otra forma la gente no va a regresar a vivir ahí por más que se reacondicionen, remodelen o recuperen. Si yo fuera López Obrador, haría empleos en la zona para recuperar esos centros urbanos remotos y mal planeados”, dijo en entrevista exclusiva.

V i V i e n da

Torre Helea, Puebla. La meta es construir 750,000 viviendas por año.

MAYOR CERTEZA Carlos Medina espera del nuevo gobierno continuidad y ve buenos signos: “Nos parece bien la nueva propuesta que está haciendo Sedatu. Nos han manifestado que la dependencia seguirá siendo cabeza del sector vivienda, coordinando esfuerzos y trabajos. Además, se fortalecerá la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) que dará más apoyo para programas sociales”. En cuanto a los nuevos esquemas verticales, destacó que ya se ha incrementado el volumen: “Hemos iniciado el proceso de la vivienda vertical. Hace cuatro o cinco años no se veía la posibilidad de hacerla, pero hoy representa del 20% al 22% de la vivienda total, cuando al principio de la administración era del 5%. Queremos densificación de la vivienda vertical, pero también significa contar con vivienda horizontal, pero mejor organizada”. En cuanto al pronóstico de crecimiento, Canadevi apunta a un crecimiento del 50% en el sector: “En el

país tenemos entre 600,000 a 650,000 familias nuevas cada año, que se suman a los 9 millones de viviendas en rezago, es por eso que tenemos que pasar de las 500,000 hasta las 700,000 o 750,000 viviendas cada año cuidando la calidad y la sustentabilidad para que brinden mayor valor”. Por su parte, la desarrolladora de vivienda Javer, destacó en su informe al 2T2018 enviado a la Bolsa, que para impulsar al sector, el Gobierno Federal deberá ser sensible a riesgos: “La viabilidad depende de la disponibilidad de crédito hipotecario por parte del sector público, la cual se encuentra sujeta a los cambios del gobierno. Las demoras en los recursos por parte del sector público podrían afectar en forma adversa, así como la regulación en materia de construcción y uso de suelo e incrementos en costos y escasez de materiales para construcción”, entre otros temas a cuidar.

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En foqu E

Crowdfunding en blockchain: Evolución del financiamiento inmobiliario Democratización e inclusión son parte esencial de la nueva ola tecnológica. El objetivo es transformar las opciones de inversión en el sistema financiero mexicano. Javier Barrera Valdez, Socio Fundador de Fibracoin

a vertiginosa evolución del crowdfunding alienta el emprendimiento y la generación de una legislación que busca regular el sano desarrollo de las instituciones con tecnología financieras. La experiencia reciente demuestra la efectividad que el fondeo colectivo tiene para generar una nueva competencia. Las plataformas alternativas de financiamiento representan 50% de la oferta de los nuevos jugadores financieros en Latinoamérica. El crecimiento hizo que los fondos de inversión previeran recursos disponibles de hasta 800 millones de dólares para invertir en startups mexicanas, según ha documentado Las plataformas representan 50% de la oferta de nuevos jugadores.

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En foqu E

la Asociación Mexicana de Capital Privado (Amexcap). Con o sin ellas, México enfrenta dos retos: consolidar este segmento para mejorar su participación en América Latina, donde existen más de 1,000 emprendimientos fintech, y reducir la baja inclusión financiera de la población. Según la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE), el rezago en México referente a inclusión financiera, parte de que el país cuenta con un nivel de penetración de apenas 36% en la población con acceso a crédito. Por su parte, la bancarización en zonas urbanas apenas llega a 39%, según un análisis de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef ).

Se trata justamente de atender a este amplio segmento de la población que no cuenta con acceso a servicios financieros. Por ello, a través de las herramientas tecnológicas desarrolladas por nuevos competidores del mercado, este segmento podría participar y conocer un modelo de negocio.

Igualdad de condiciones Actualmente la banca comercial ha manifestado su solicitud al sistema financiero tradicional para acceder a una igualdad de condiciones de operación en las que pide una regulación en materia de capitalización, entre otros

aspectos. Este tipo de inversiones abriría la posibilidad para que el público en general invierta, ya que se removerían las barreras de entrada a los potenciales inversionistas que cuentan con recursos limitados. La Ley Fintech (Ley para Regular Instituciones de Tecnología Financiera), aprobada en marzo pasado por el Congreso, es un parteaguas en la competencia y el desarrollo de la naciente industria, a pesar de que aún falta una regulación específica para su fondeo y para las fintech especializadas en el pago electrónico. Su alcance será amplio, en particular para la población no bancarizada y para los emprendimientos financieros de nueva generación.

México cuenta con un nivel de penetración de 36% en el acceso a crédito.

Real Estate Market 105

En foqu E

En la Ley, los artículos 11 y 12 prevén que un Comité Interinstitucional –aún no conformado– que autorice la operación de criptomonedas, que están definidas por la misma Ley como “activos virtuales” avalados por el Banco de México (Banxico) y por lo tanto, hasta el momento, es inaplicable.

Mayor acceso Las criptomonedas han sido previstas como un método de pago, pero fueron superadas por el beneficio del blockchain (o cadena de bloques). Éste opera mediante una tecnología subyacente. Se trata de una base de datos compartida que opera como un libro de registro de operaciones de compra-venta en distintas transacciones, que podría incluso actuar como un commodity o security. La regulación de esta actividad finaciera hará posible que bancos y empresas accedan a tecnologías eficientes y evolucionadas como lo ha probado. Este segmento de inversión tiene una amplia trayectoria en otros mercados, como el caso del sistema financiero de Estados Unidos, regulado desde 1930 en el ámbito de protección al inversionista a través de la Securities and Exchange Comission (SEC), donde se han creado mecanismos a lo largo del tiempo para proteger al inversionista. Sin embargo, la regulación en ese mercado ha sido útil para incorporar distintos mecanismos.

Nuevos alcances En el caso de México, el alcance de esta evolución es representativa para el mercado inmobiliario, que en los últimos años ha experimentado el surgimiento de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) y los Certificados de Capital de Desa-

106 Real Estate Market

El bitcoin no está contemplado en la actual Ley Fintech.

En EU se regula el sector desde 1930.

rrollo (CKD’s), en los cuales se puede participar como inversionista institucional o calificado, a través de una casa de bolsa o la banca patrimonial, por ejemplo. Pero la regulación aplicada a este tipo de vehículos genera gastos atribuibles a su cumplimiento y los costos de actores requeridos para su emisión y operación que se trasladan al público inversionista. Ante esta circunstancia, se han desarrollado en otros mercados

los tokens o criptomonedas que actuan como participación en una empresa, las cuales se consideran securities. En los últimos dos años, mediante un registro, en Estados Unidos ha sido fácil dictaminar si una criptomoneda está sujeta a la competencia de la SEC, y también al sistema de precedentes que prevé la Ley Howey Test, aunque su tecnología no sea para la tecnología blockchain en específico. Se utiliza para determinar si un token es un security, y ha servido de contexto regulatorio preexistente. Para el caso específico del blockchain, los primeros trabajos en esta tecnología se publicaron en 1991, aunque en la práctica se conceptualizó hasta 2008, cuando Satoshi Nakamoto creó el bitcoin, al emplear la misma base tecnológica, que en escencia agiliza los procesos.

En foqu E

MAYOR

ORDENAMIENTO

L O S

En el mercado mexicano han operado criptomonedas sin estar respaldadas en activos, pero que ofrecían distintas opciones que abarcan desde startups hasta infraestructura renovable. Indudablemente, la operación regulada hará factible que esta industria financiera naciente pueda incluso superar el fondeo de proyectos medianos y pequeños, para crear opciones en el desarrollo de infraestructura y complejos de mayor alcance. El reto principal será crear un marco regulatorio equilibrado —que lejos de inhibir su crecimiento—, permita el sano desarrollo de esta alternativa de inversión que busca democratizar el acceso y remover a los intermediarios, que actualmente hacen más costosas las opciones de inversión, evidenciando que la Cuarta Revolución Industrial llegó al sector financiero.

PARA LA CONDUSEF, LA REGULACIÓN SECUNDARIA DEBE INCLUIR ASPECTOS QUE PERMITAN PROTEGER A LOS CLIENTES, PERO SIN INHIBIR AL SECTOR.

P R I M E R O S

P A S O S

Requisitos de selección de los solicitantes de financiamiento colectivo y proyectos.

Capital mínimo de operación de las Instituciones de Tecnología Financiera.

Aplicar medidas y políticas en materia de control de riesgos operativos.

Asegurar la confidencialidad, disponibilidad e integridad de la información.

Límites de recursos que las ITF podrán mantener a nombre de sus clientes.

Límite de transferencias de recursos desde el exterior o en otras entidades extranjeras.

Solo podrán operar en México las fintech que tengan un domicilio físico en el país.

En México hay alrededor de 240 fintech en diversos sectores.

Se tendrá un glosario y los tipos de quejas de los usuarios de las fintech.

Fuente: Ley para Regurlar las Instituciones de Tecnología Financiera (ITFF) y Condusef.

Según el Radar Fintech 2018, de Finnovista, en el último año nacieron 96 startups.

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Fi b ras

Fibras resisten efectos de elección y TLCAN Real Estate Market & Lifestyle

Contra viento y marea, las Fibras inmobiliarias sostuvieron una tendencia positiva de crecimiento, aunque no a un ritmo tan acelerado como en años previos. Axtel. Las Fibras resisten el embate al 1S2018 con buen desempeño.

a incertidumbre por la firma del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), el periodo electoral, la volatilidad del tipo de cambio y la tendencia alcista en las tasas de interés, fueron los principales factores que amenazaron el desempeño operativo de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) durante el primer semestre de 2018 (1S18). No obstante, los resultados que reportaron en el primero y segundo trimestre de este año, demostraron que continúan con un ritmo de crecimiento positivo en sus operaciones y que los diversos elementos de riesgo e incertidumbre no afectaron su actividad.

Fi b ras

Plaza Central. Más optimismo y menos volatilidad.

Al respecto, André El-Mann, CEO de FUNO, indicó en el reporte financiero al segundo trimestre que la Fibra envió a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), que “este trimestre marcó uno de los cambios más importantes para nuestro país en décadas. México celebró unas elecciones presidenciales pacíficas y democráticas que anticipamos modificarán el rumbo del país. Creemos firmemente en el país, y por lo tanto, hemos invertido y continuamos invirtiendo en lo que creemos que es, por mucho, la mejor alternativa de inversión disponible”. Agregó que “para poner nuestro compromiso en perspectiva, nuestra cartera actual de desarrollo de los principales proyectos es de aproximadamente 22,400 millones de pesos (mdp). Hemos invertido aproximadamente a los 230,000 mdp de activos inmobiliarios que gestionamos. Queremos enfatizar que el sector inmobiliario de México es un excelente lugar para invertir y un lugar donde lo mejor está por llegar. Recientemente hemos comenzado a visualizar algunas de las semillas que se han plantado en las últimas décadas; una clase media prosperando con un ingreso disponible creciente y una economía muy resiliente que ha resistido la volatilidad del mercado financiero”.

Seguimos siendo firmes creyentes del potencial de nuestro país. Trabajaremos de la mano con el gobierno para mejorar las comunidades en las que invertimos, para proporcionar un acceso más fácil y eficiente a bienes y servicios a nuestra sociedad. En FU NO seguimos comprometidos con brindar lo mejor a nuestro país y aprovechar las oportunidades únicas que ofrece, señaló. Por su parte, Salvador Daniel Kabbaz Zaga, Director General de Fibra Danhos, afirmó que hay menos volatilidad en el segmento: “Hemos observado un sentimiento de optimismo y menor volatilidad en los mercados como resultado de las elecciones y la combinación de diversos factores económicos, lo cual favorece la actividad económica y los niveles de afluencia y consumo en nuestras plazas comerciales”. Respecto al futuro de corto plazo, señaló que las condiciones de mercado para la segunda mitad del año brindan mayor claridad y “fortalecen nuestra convicción en una clara estrategia de crecimiento de nuestro portafolio de usos mixtos y enfoque en las principales urbes del país”.

Real Estate Market 109

Fi b ras

Fibra Inn. En su segmento hotelero al 2T18, los resultados fueron más débiles.

Buena ocupación Una de las características que presentaron las Fibras en el segundo trimestre fue el crecimiento de su ingreso e ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés) a un ritmo que estuvo en línea con lo previsto por analistas, además de buenos niveles de ocupación y una sólida y sana situación financiera. Los Fideicomisos continuaron observando cifras positivas al 1S18, manteniendo niveles saludables de ocupación, por arriba de 90%, de acuerdo con la opinión de analistas bursátiles. Los reportes para este periodo fueron calificados en general como buenos. Una de las principales razones fue el atractivo nivel de ocupación de los portafolios; además que prácticamente nadie presentó un descenso. Algunas de las Fibras incluso reportaron cifras récord en ocupación, en particular destacaron las que atienden los sectores industrial y comercial, con tasas de ocupación promedio por encima de 93 por ciento. Para el sector industrial, en particular, se tenía cierto temor que la incertidumbre por la negociación del TLCAN, que podría haber afectado la ocupación en las Fibras industriales, lo cual estuvo lejos de suceder y se

110 Real Estate Market

mantuvieron o mejoraron incluso el nivel de ocupación de sus portafolios. Por ejemplo, FUNO reportó una tasa de ocupación de 97.3% en su portafolio industrial al 2T18, 2.1 puntos porcentuales mejor que el año anterior; en su portafolio comercial la ocupación fue de 94.8%, 1.5 puntos porcentuales por encima del mismo trimestre del año pasado. En el caso de Danhos —considerando propiedades totales— su tasa de ocupación a mitad de este año se ubicó en 88.2% frente a 87.1% del mismo periodo del año anterior. Aquí sobresale la ocupación de su portafolio comercial de 90.6% y 83.2% en oficinas, respectivamente. En el caso de Fibra Terrafina, especialistas en naves industriales, la tasa de ocupación al 30 de junio de 2018 fue de 95.5%, lo que representó un incremento de 68 puntos base (pb) comparado con el segundo trimestre de 2017 (2T17). Referente a las tasas de interés, independientemente del impacto en las valuaciones de mercado, no repercutieron en la salud financiera de los fideicomisos, como algunos analistas previeron.

Fi b ras

Reforma 222. Reportes positivos.

Tasas de ocupación fueron consistentes.

Factores coyunturales Ahora bien, para el caso específico de las Fibras hoteleras, tuvieron al 2T18 resultados un poco más débiles que en los periodos similares de años anteriores. No fueron resultados negativos, pero sí bajaron el ritmo de crecimiento. Los factores que fueron fundamentales en sus resultados al 2T18, algunos fueron negativos y otros positivos, entre los que destacan: 1. La celebración del Mundial de Fútbol, que determinó se pospusieran muchas reuniones de negocios. 2. La parte final de la campaña electoral, la cual propició que algunas actividades de negocio de detuvieran. 3. La estacionalidad de la Semana Santa, que el año pasado cayó en marzo (primer trimestre) y ahora en abril. 4. El inicio de las vacaciones de verano. 5. Retraso en aperturas de algunos hoteles o en remodelaciones.

Torre Diana, de FUNO. La incertidumbre de 2018 se disipa.

Continúa apetito Referente a la operación, la primera mitad de año no fue adversa para las Fibras en cuanto a su operación; incluso, el apetito por el instrumento se mostró por las nuevas colocaciones que llegaron a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Días previos a terminar el primer semestre de año, llegaron al mercado Fibra Upsite y Fibra Educa, y semanas posteriores a la elección, arribó Fibra Storage. Aunque en los casos de Upsite y Storage fueron colocaciones pequeñas, la de Educa fue por un monto importante, ya que demás, es la primera especializada en el sector educativo del país. Visto desde cualquier ángulo, sigue el gran apetito por este instrumento entre los inversionistas.

Real Estate Market 111

Fi b ras

Fibras, con fundamentales sólidos

Alberto Chretin, Director Director General y Presidente del Comité Técnico de Terrafina.

El primer semestre de 2018 estuvo caracterizado por la percepción de incertidumbre y volatilidad, pero los fundamentales están sólidos. México seguirá siendo la plataforma de manufactura para Estados Unidos.

Cuautitlán. Terrafina obtuvo ocupación récord de 95% durante 2017.

l tema del primer semestre es que hubo mucha incertidumbre y mucha volatilidad en los mercados financieros. Como consecuencia de ello, la mayoría de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) traen un descuento muy importante en su precio de mercado; en términos de su valuación están baratas. Como contraste, mostraron en este periodo mucha solidez en sus fundamentales con un crecimiento firme. En lo particular, podemos decir hasta con cierta ironía que el año 2017 fue para Terrafina nuestro mejor año, con todo este escenario. Para este periodo tuvimos un récord de ocupación, con más de 95%; incrementamos las rentas promedio, tuvimos mucho éxito en las renovaciones de los vencimientos de contratos, y hemos hecho adquisiciones exitosas.

112 Real Estate Market

Fi b ras

LG. Estabilidad y retornos anuales para inversionistas.

Con esto agregamos valor para nuestros inversionistas, al adquirir portafolios nuevos agregando más sectores, aunque estamos muy cargados hacia el automotriz y viene creciendo la participación del sector aviación; tenemos a inquilinos internacionales exitosos como Cessna, Bell Helicopter y otros europeos. Al futuro, diferimos nuestro plan de crecimiento por medio de más adquisiciones, apuntamos más a estabilizar y consolidar lo que tenemos.

Nuevo horizonte El tema de la transición del gobierno ya lo descontó el mercado. De nuestra parte vamos a seguir igual: con mucha prudencia y con un balance muy sólido. Ahora estamos haciendo más desarrollos y algunas ampliaciones. Tenemos un par de proyectos build to suit que vamos a hacer con inquilinos que nos pidieron hacer más propiedades en nuestros terrenos. No estamos viendo ninguna posibilidad de levantar capital en lo que resta del año, ni adquisiciones en puerta, pero sin duda esto último no está cerrado y vemos algunas oportunidades de continuar creciendo con algunas adquisiciones pero a más largo plazo. Actualmente el mandato que tenemos de nuestros inversionistas es desplegar capital para trasladar inversión a la distribución, pero también está el inversionista que busca rendimiento. En este sentido, somos de los más altos del mercado, cercanos al 10% en dólares.

Alberto Chretin. Balance sólido.

Grandes aportaciones Las Fibras son una oportunidad importante para el desarrollo inmobiliario industrial del país, han sido promotoras del crecimiento y de la inversión en México. Los parques industriales en México han sido clave y piloto de negocio para los empresarios que han visto la oportunidad de adquirir terrenos, dotar infraestructura, desarrollar edificios y promover la atracción de inversión a diversas regiones. Las Fibras son los adquirientes naturales de esos desarrollos. Hemos visto una excelente alianza entre las instituciones que promueven al país en el extranjero –como ProMéxico– que ha hecho un buen trabajo, y por su parte, la Fibra, que lo complementa muy bien. Ello brindó la oportunidad de cerrar el círculo de valor para crear un instrumento nuevo que permite al público inversionista incursionar en bienes raíces, lo que anteriormente estaba restringido a gente con mucho dinero, además que las características de los instrumentos son muy sanas. Por un lado presentan estabilidad por la naturaleza de los bienes raíces. Por otro lado, por la forma en que están estructuradas, dan oportunidad a los inversionistas de contar con retornos anuales importantes, porque estamos obligados a repartir 95% del resultado fiscal –y como en nuestro caso– repartimos el 100% del flujo libre, el cual ha sido sano.

Real Estate Market 113

Fi b ras

PGIM REAL ESTATE

La Evolución en las Fibras Enrique Lavin, Managing Director y Director de Administración de Portafolios de PGIM Real Estate

Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) presentan una evolución importante: la atención en las Fibras ya no solo se centra en que generen crecimiento a base de adquisiciones de portafolios, sino también de generar crecimiento orgánico (aunque a menor escala, con mayor rentabilidad), así como en que generen plusvalía en los activos adquiridos.

R 114 Real Estate Market

ecientemente en el entorno de las Fibras se ha dado un giro en la apreciación del mercado por este instrumento. Hasta hace quizá un año, año y medio, el interés por las Fibras estaba enfocado primordialmente en su capacidad de crecimiento inorgánico o vía adquisiciones, en ser consolidador de un mercado fragmentado captando un crecimiento en las carteras de propiedades a tasas de doble dígito, y lo que ello implicaba en términos de necesidades de capital recurrentes. Asimismo, pasaba (aunque esto seguirá teniendo relevancia) por centrarse predominantemente en la repartición de dividendos de cada Fibra para transmitir los beneficios de las rentas. Esta etapa ha ido evolucionando. Ahora dada las valuaciones en los mercados públicos y los costos de capital implícitos de las Fibras, ya no es el mejor momento para hacer adquisiciones. Se ha revertido esa etapa en que las Fibras públicas tenían un premium de valuación sobre los portafolios del mercado privado con las que hacían el arbitraje en las adquisiciones. Ahora están cotizando a descuento versus el mercado privado, y esta situación llevaría a las Fibras a explorar el captar valor, pero a través de la venta de activos. Adicionalmente, lo que viene ahora para las Fibras es ver de qué forma se genera valor gestionando a nivel compañía, como se mejoran márgenes, como se gestionan activos ya adquiridos,

como se amplían relaciones con inquilinos existentes. Por otro lado, ahora habrá un mayor foco en la calidad de los activos y en su potencial intrínseco de generación de plusvalía en el corto y mediano plazo. Por lo tanto, a nivel de cada Fibra, es importante enfocar la mirada hacia adentro y ver cómo se puede gestionar una empresa más eficiente, con economías de escala, generar reciprocidad con aquellos proveedores clave, con acreedores relevantes, y como ya comentábamos, explorar ventas o desinversiones, para así retribuir y retransmitir dichos beneficios a los accionistas. Se vive un momento para estar aún más cerca de los inquilinos, captar sus necesidades de expansión y con ellos generar inversiones en desarrollos pre-etiquetados y con rendimientos superiores. El tener una tasa de retención alta y también la capacidad de tener rentas en buenos niveles, van a ser elementos fundamentales hacia el futuro. Por citar el ejemplo de Terrafina, ha reportado tasas de retención de entre 80 a 90 por ciento y registrando rentas promedio al alza. A nivel general en el sector industrial, sí bien este no es momento de relajarse, también es momento de reflexionar que aun cuando llevamos ya casi 2 años del entorno de incertidumbre Nafta de la era Trump, las tasas de ocupación, de retención, y las rentas, se han comportado no solo de forma resiliente, sino inclusive mostrando crecimiento. Esto habla de que, inclusive con el riesgo Nafta, la actividad de los inquilinos no se desacelera; lo cual obedece a la oferta de mano de obra accesible y calificada en México, a una economía norteamericana robusta, en pleno empleo, así como a las inversiones de largo plazo que han hecho inquilinos tanto en lo individual, como conjuntamente para integrar cadenas de proveedores.

Promover segmento Hacia adelante, tan importante será vislumbrar al interior de cada Fibra, como seguir promoviendo el instrumento con inversionistas no institucionales. Sí bien se ha avanzado en la promoción y conocimiento del instrumento Fibra, a nivel inversionistas persona física sigue habiendo un importante flujo de capitales buscando por cuenta propia adquirir y gestionar personalmente un bien inmueble. Esto contrasta con las Fibras en algunos aspectos importantes. Por ejemplo, cuando una persona compra un inmueble en cualquier zona del país, como en la colonia Del Valle, Polanco, etc… de la CDMX y lo renta, esto le genera un rendimiento de entre 5 y 6% anual. Pero si el inversionista invierte esos mismos recursos en una Fibra pública, seguramente tendrá un dividendo similar -o mayor- pero con la

FIBRA UNO

Fi b ras

Patio Universidad CDMX. Nuevo ciclo en Fibras.

Un inmueble en la Del Valle genera un dividendo de entre 6 y 7% anual. gran bondad de contar con liquidez de corto plazo. De tal forma que ya sea que se le presente una contingencia o que quiera acceder a otra oportunidad de inversión, puede monetizar rápidamente su inversión en la Fibra, comparado con la inversión de tiempo personal necesaria para que hacer líquida su inversión en el inmueble en la Del Valle, o donde haya invertido. Otro importante aspecto es que es más fácil y conveniente que haya una empresa especializada que se dedique a la administración profesional de los inmuebles, con generación de economías de escala, en lugar que lo haga una persona física. La gestión es un valor agregado importante de las Fibras versus un individuo comprando inmuebles por su cuenta.

Real Estate Market 115

E n C o n C r E to

Ética, normativa y tecnología: Elementos para construir grandes estructuras Ing. Pablo Cortina Ortega*

Las elevadas estructuras que definen a toda gran ciudad son sinónimo de progreso y modernidad. Edificarlas con seguridad, calidad y eficiencia constituye un reto importante para desarrolladores y constructores.

ste reto aumenta significativamente en ciudades como la nuestra, en la que el riesgo de sismo —siendo muy elevado— representa un problema menor que el del subsuelo. Sin embargo, la ingeniería mexicana está preparada para enfrentar estos desafíos. La construcción y el diseño de estructuras deben cumplir con reglamentos y normas que han sido revisadas y ajustadas continuamente desde la década de 1940. Estas normas contemplan una síntesis de

las experiencias, nuevos materiales, diseños sofisticados, procesos constructivos innovadores y, por supuesto, contempla las fuerzas extraordinarias de la naturaleza, como los sismos, huracanes y el comportamiento del subsuelo. Quienes se ocupan del diseño, deben ser no solamente profesionales expertos en la aplicación de la norma, sino personas que antepongan la ética a cualquier otra consideración. Con la ayuda de las investigaciones y el uso de nuevos sistemas constructivos, la ingeniería abre un abanico de posibilidades para ir cada vez más alto, pero también para

* Ingeniero Civil por la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) generación 1955. Estudió postensado en la UCLA con el profesor emérito Tung Yen Li, pionero de la técnica de presfuerzo en Estados Unidos. Es experto en temas de ingeniería estructural y física. Fundó la compañía Postensa en 1990.

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E n C o n C r E to

Torre MĂtikah. CDMX, 66 niveles.

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E n C o n C r E to

La Vista Residences, Puebla.

El presfuerzo es una técnica que se perfecciona desde los años 50. City 32. Yucatán, 15 niveles.

crear espacios que ofrezcan mayor calidad de vida a sus habitantes. Este es el caso del presfuerzo, técnica cuyo uso se ha ido extendiendo y perfeccionando desde los años 50. Este sistema permite generar entrepisos mucho más ligeros que los de concreto reforzado. El ahorro en peso de la estructura incide directamente en la cimentación y en la disminución de las fuerzas sísmicas; el costo de la estructura y cimentación se disminuye con el ahorro del concreto y el acero de refuerzo. La estructu-

Torre Zenit. CDMX 16 niveles.

E n C o n C r E to

ra se construye más rápidamente, porque el descimbrado se inicia a los tres días de haber colado, inmediatamente después del tensado del presfuerzo.

Tecnología de vanguardia Los nuevos sistemas constructivos son favorecidos por la utilización de equipos de última generación y el empleo de softwares sofisticados que abren el camino a un análisis más avanzado de las estructuras. Su velocidad permite llegar al diseño más exacto y eficiente.

Torre Alta.

Inxignia Lomas. CDMX, 15 niveles.

El empleo de softwares sofisticados permite un análisis más avanzado de materiales.

Equus, Nuevo León.

Adicional a esto, el diseño de estructuras ya puede valerse de una nueva tecnología que, al atenuar los esfuerzos horizontales de los sismos, nos permite diseñar estructuras más ligeras. Se trata del uso de los llamados disipadores y aisladores —que si bien ya son empleados en Japón y oeste de Estados Unidos— son virtualmente desconocidos todavía en nuestro país. En resumen, el diseño y construcción de estructuras de alta eficiencia y seguridad debe estar basado en un cumplimiento puntual de las normas, en empleo de tecnologías, equipos y softwares en manos de profesionales que, a través de la ética y experiencia, puedan hacer realidad las torres que darán testimonio.

Real Estate Market 119

In f rae structu ra

TRANSFORMACIÓN 3.0 DEL TRANSPORTE MASIVO EN LA CDMX Marco Gutiérrez

El transporte masivo en la Ciudad de México ha tenido dos grandes transformaciones en su historia. Hemos evolucionado del Sistema Colectivo Metro (STC) a la incorporación del Metrobús.

a primera fue la construcción y ampliación de la Red del Metro que es operado por el Sistema de Transporte Colectivo (STC), organismo público descentralizado de la Ciudad de México, puesto en marcha el 4 de septiembre de 1969, cuando se inauguró formalmente el servicio entre las estaciones Chapultepec y Zaragoza. La segunda fue la incorporación del Metrobús, inaugurado el 19 de junio de 2005, con la puesta en marcha del Corredor Insurgentes. Los trabajos se hicieron a través de otro organismo público descentralizado cuyo objeto fue la planeación y control de corredores de transporte masivo. El Metrobús, a diferencia

120 Real Estate Market

del Metro, es operado por concesionarios, pero controlado por un organismo público. El Estado de México ha participado en las dos transformaciones. En la primera, con las dos extensiones del Metro que conectan al Estado de México con la Ciudad de México a través de las Líneas Férreas A y B del Metro. En la segunda, con la incorporación del Mexibús y Mexicable que es operado también por concesionarios y regulado por el Sistema de Transporte Masivo y Teleférico del Estado de México (Sitramytem) como organismo público descentralizado. A diferencia del Metrobús, el Mexibús y el Mexicable es regulado, pero no controlado por Sitramytem.

In f rae structu ra

El metro fue puesto en marcha el 4 de septiembre de 1969.

OPERACIÓN DISTINTA A pesar de su aparente similitud, los esquemas de planeación, inversión, construcción, operación y control de los sistemas de transporte masivo son muy distintos. El Metro se ha construido con recursos federales por el Gobierno de la Ciudad, operado y controlado por el STC. El Metrobús se ha construido con recursos federales, locales y privados; es operado por la IP y controlado por el Sistema Metrobús. El Mexibús y el Mexicable se han construido con recursos federales, locales y privados. Como resultado de las distintas formas de planear, construir y operar la infraestructura del transporte en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), ha sido la falta de interconexión e interoperabilidad entre los sistemas, donde el principal afectado es el pasajero, quién debe realizar entre tres y cuatro transbordos antes de llegar a su destino, con costos en tiempo y dinero asociados, además de hacerlo con entre dos y cuatro formas de pago distintas.

Por su parte, el Metrobús fue inau gurado el 19 de junio de 2005.

TARJETA ÚNICA La propuesta para la inminente tercera transformación es contar con una interoperablidad entre todos los sistemas a nivel metropolitano. Lo anterior se puede hacer a través de una efectiva coordinación entre los distintos organismos que conforman la organización institucional, operación y control, así como la tecnología utilizada.

Los carriles confinados asignados a los sistemas cuentan con un derecho exclusivo cuyo beneficio se traslada a los usuarios en forma de ahorro en tiempo y con el que no puede competir el transporte público convencional o transporte privado. Es el único elemento real con el que cuenta el gobierno para dar a la movilidad una ventaja competitiva frente a otras formas de transporte.

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Según STC, el Metro tiene un sobrecupo de un millón de usuarios por día.

El cobro del peaje debe estar automatizado por medio de una tarjeta única e in teligente.

122 Real Estate Market

La propuesta para lograr esta transformación es que el Gobierno de la CDMX y del Estado de México alcancen acuerdos para que se coordine el uso compartido de la infraestructura (carriles confinados y estaciones) con el transporte público convencional, respetándose la organización institucional y operación actual de los sistemas, pero actualizando las diversas tecnologías, para que el cobro del peaje sea automatizado por medio de una tarjeta única e inteligente para la zona metropolitana con sistema unitario metropolitano de control central para la ubicación y programación de autobuses. Para ello, se requiere de un compromiso de planeación metropolitana de largo plazo. Se debe elaborar un Plan Maestro de Movilidad Metropolitano con base en el Programa

General de Desarrollo Urbano de la CDMX, los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano y los Planes de Desarrollo Urbano de los Municipios del Estado de México, así como el apoyo de la encuesta origen-destino de la ZMVM y los estudios de campo complementarios que se requieran, con objetivo de evaluar la prefactibilidad técnica, social, financiera y legal para declarar corredores de transporte público de pasajeros en todas las vías primarias de la zona metropolitana. Además, se requiere elaborar un Plan de Ordenamiento Vial Metropolitano, que identifique los principales puntos de congestión de las avenidas primarias, con objeto de priorizar los corredores de transporte público que deben desarrollarse por tener un mayor ahorro en tiempo y costo.

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Se necesita también revisar la organización institucional de los distintos sistemas. El objetivo sería uniformar mediante normas modelo que se incorporen a las legislaciones de la CDMX y Estado de México, para que los distintos sistemas permitan la participación de concesionarios para la operación de flota y para la recaudación del peaje y que los organismos públicos descentralizados cuenten con facultades para una eficiente administración, planeación y control de sistemas. Esto conllevaría a la creación de un organismo metropolitano de movilidad en el que participen los organismos públicos descentralizados, dependencias, entidades federales y estatales, así como empresas concesionarias y representantes del transporte público convencional, para que se cuente con un órgano metropolitano efectivo para la administración del transporte masivo.

CDMX y Edomex deben coordinar uso de carriles confinados y estaciones.

NUEVOS CORREDORES El desarrollo de nuevos corredores de transporte masivo requiere de una nueva metodología de evaluación del análisis costo-beneficio que incluya el desarrollo urbano. Actualmente se considera a este desarrollo como algo que no forma parte de los beneficios sociales con los que se determina si un proyecto es factible o no. Sin embargo, es precisamente el desarrollo urbano el que hace posibles los ahorros en tiempo y en costo para los usuarios del transporte, ya que las empresas buscan ubicarse cerca de avenidas que cuenten con conectividad. Por ello es que una tarea adicional sería revisar la metodología de análisis costo-beneficio de la Unidad de Inversiones de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) para evaluar el desarrollo de proyectos de transporte masivo.

Teleférico de Ecatepec. El desarrollo de nuevos corredores requiere evaluación.

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Centro de Control del Metrobús. El sistema traslada a 450,000 personas al día.

Los diversos sistemas requieren tecnología similar en flota, peaje y control.

Mexibús. Se requieren pagos automatizados y uniformes.

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La factibilidad técnica para la interoperabilidad de estos sistemas depende del uso de tecnología similar de flota, peaje y control. Respecto a la flota, se debe uniformar la tecnología de autobuses con bajas emisiones contaminantes y acceso a estaciones. En cuanto al peaje, se deben uniformar los sistemas de pagos para que sean automatizados con tarjetas aceptadas en todos los sistemas mediante un pago por viaje o un pago único diario, semanal o mensual. Respecto al control, se debe contar con un sistema central metropolitano para la ubicación y

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Interoperabilidad de sistemas depende de la factibilidad financiera.

programación de autobuses y su coordinación con el Metro. La interoperabilidad de estos sistemas depende de la factibilidad financiera. Se debe crear una cámara de compensación económica metropolitana, donde se depositen todos los ingresos por peaje para repartirlos automáticamente de acuerdo al número de viajes que cada sistema lleve a cabo con base en una medición segura y transparente. Adicionalmente, debido a que el transporte masivo debe ser accesible para los que más lo necesitan, se deben agregar a esta cá-

Ingresos por Verificación en CDMX deben ir a transporte concesionado.

mara de compensación todos los ingresos que incentiven el uso del transporte público frente al privado, como son los devengados por invasión al carril confinado, por exceso de velocidad y una parte de los generados por concepto de verificación de contaminantes de automóviles privados. La tercera transformación del transporte masivo en la Ciudad de México es urgente. La prevalencia del transporte público y la movilidad no motorizada son las formas más eficientes para lograrlo de forma inteligente.

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Gas natural EN MÉXICO:

EL DESARROLLO FUTURO Melesio Gutiérrez Pérez y Karen Romo Díaz, Presidente y Analista de DTP Consultores

Las reformas al sector energético en México y la creciente demanda de hidrocarburos, representan retos significativos para garantizar suministro, calidad y precios competitivos, así como oportunidades para el sector privado.

urante las últimas décadas Petróleos Mexicanos (Pemex) enfocó sus esfuerzos en la producción de petróleo y en la refinación y procesamiento de gas y petroquímica. No obstante, el gas natural ha cobrado gran relevancia como insumo para diversos sectores de la industria, generación de electricidad y búsqueda de fuentes de energía sustentables. Entre 2007 y 2012, la demanda de este hidrocarburo en México creció en 17%, mientras que la producción solo lo hizo en 2% por falta de inversiones, declinación de campos de gas en la región sureste, entre otros factores.

130 Real Estate Market

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El gas natural se utiliza en la producción de acero, vidrio, cerámica y petroquímicos.

APLICACIONES El gas natural es un recurso natural del subsuelo extraído en pozos petrolíferos, ya sea solo o asociado a otros productos, compuesta por metano con pequeñas cantidades de hidrocarburos. Al quemarse, produce bióxido de carbono, agua y libera una cantidad de calor conocida como poder calorífico, cuya unidad de medida es el llamado BTU. Su uso como combustible destaca en:

1. 2. 3. 4.

Transporte (autobuses y taxis). Hogares (calentadores de agua, estufas y calefacción). Comercios (aire acondicionado, calentadores de agua y hornos). Industrias (sistema de calefacción, secado, generación de vapor y hornos).

También lo es para la generación de energía eléctrica por medio de plantas de ciclo combinado (CCC) a través de la combustión del gas natural y el vapor, que producen los gases de escape que generan electricidad. Asimismo, se utiliza como insumo para la producción de acero, vidrio, cerámica y productos petroquímicos. Además, puede ser convertido a hidrógeno, etileno o metanol para fabricar plásticos y fertilizantes.

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PRINCIPALES VENTAJAS Hoy en día son reconocidos sus beneficios: 1. Costo altamente competitivo. 2. Desde hace varios años es más rentable la explotación de yacimientos no convencionales de gas de lutita conocido como gas esquisto o en inglés “shale gas”, que han incrementado la expectativa de reservas de gas natural en el mundo. 3. No requiere mayores tratamientos. 4. Es el combustible fósil con menor impacto medioambiental. 5. El Protocolo de Kioto lo reconoce como el combustible fósil más amigable con el medio ambiente. La producción de gas natural no requiere grandes tratamientos.

Pemex ha reportado bajos niveles de producción en gasolina.

CADENA PRODUCTIVA De acuerdo al marco regulatorio, la cadena productiva del gas natural, inicia con la exploración y producción de hidrocarburos que realiza Pemex a través de su Subsidiaria Pemex Exploración y Producción (PEP), que continúa con el procesamiento del gas húmedo y condensados para obtener gas seco en los Centros Procesadores de Gas (CPG) de Pemex Gas y Petroquímica Básica (Cenagas), para ser directamente inyectado a gasoductos para su transporte y comercialización. Por su parte, la Comisión Reguladora de Energía (CRE) regula las actividades de transporte, el almacenamiento vinculado a ductos, así como las ventas de primera mano (VPM). En el caso de la importación y exportación de gas natural, esta actividad se realiza en términos de la Ley de Comercio Exterior. En transporte, almacenamiento, importación y exportación de gas natural, pueden participar Pemex y particulares. En cambio, en la actividad de distribución participan los sectores social y privado en términos de la regulación de la CRE. Finalmente, la comercialización del energético es una actividad que no se encuentra regulada. Referente al transporte, es la actividad de recibir, conducir y entregar gas natural a personas que no sean usuarios finales localizados dentro de un área delimitada por la CRE para distribución; existen principalmente dos formas para transportar gas seco de los centros productores al mercado de consumo, por medio de gasoductos o en forma de gas natural licuado (GNL). En el transporte de hidrocarburos pueden participar Pemex y la IP.

132 Real Estate Market

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DEMANDA DE GAS NATURAL POR SECTOR 2016-2031 2016 Servicios 0.5% Residencial 1.2% Transporte vehícular 0.0%

2031 Eléctrico 52.1%

Servicios 0.7%

Petrolero Industrial 16.0% 20.3%

Residencial 1.4%

Petrolero 26.7% Industrial 19%

Transporte vehícular 0.1%

Eléctrico 61.6%

Nota: el sector industrial incluye proyectos de etileno en el siglo XXI.

MERCADO PROSPECTIVO La prospectiva del Mercado de Gas Natural cuenta con dos escenarios de producción, mínimo y máximo, los cuales se determinaron en base a los perfiles de extracción de Pemex y a los perfiles prospectivos de los bloques adjudicados en las Rondas de licitación propuestos por la Comisión Nacional de Hidrocarburos (CNH). El componente de extracción incluye campos productores descubiertos, por lo que se tiene certeza de la existencia de recursos en el subsuelo, aunque se tiene incertidumbre de la cantidad de recursos existentes. Respecto a la clasificación de los campos de extracción se consideró de la siguiente forma: • Campos asignados a Pemex. • Asignación de campos en producción. • Asignación de campos en producción con planes de migración a contratos. • Asignación de áreas de resguardo (Asignaciones AR). • Asignación de áreas de exploración en las que se han descubierto reservas de hidrocarburos. • (Asignaciones AE) Campos del Estado. • Campos de extracción licitados. • Campos de extracción por licitar (en resguardo por Pemex). Por otro lado, el componente de exploración cuenta con oportunidades exploratorias que podrían ser desarrolladas con un nivel de riesgo e incertidumbre. En la estimación de los escenarios de producción, se determinó qué oportunidades exploratorias tienen buena La exploración tiene un nivel de riesgo e incertidumbre.

Real Estate Market 133

In f rae structu ra

Para la elaboración de la demanda nacional de gas natural 2017-2031, el Instituto Mexicano del Petróleo (IMP) se encarga de realizar las proyecciones de la demanda de combustibles, a partir de variables macroeconómicas, tales como el PIB nacional e industrial, precio de referencia, demandas tendenciales, así como el desarrollo de nueva infraestructura de gasoductos en el país, entre otras.

DEMANDA NACIONAL Hacia 2031 se estima que la demanda de gas natural se incremente 26.8% respecto a 2016, alcanzando un volumen de 9,656.9 millones de pies cúbicos diarios (mmpcd). El incremento está asociado a la expansión de la infraestructura de gas natural así como a la entrada en operación Hacia 2031 la demanda de gas natural se incrementará 26.8% respecto a 2016.

DEMANDA NACIONAL DE GAS NATURAL 2016-2031 mmpcd

12,000 10,000

8,017.0

8,000 6,000 7.618.7

9,508.0 9,674.8 9,827.7 9,659.9 9,011.5 9,303.2 9,265.7

8,322.2

9,673.6 9,867.0 9,755.3 9,273.8 9,384.8 9,392.5

4,000 2,000 0

16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

Fuente: SENER, con base en información del Instituto Mexicano del Petróleo (IMP).

probabilidad de ser desarrolladas con éxito en los próximos 15 años, bajo el marco legal que rige al sector energético en México, y el esquema de adjudicaciones y asignaciones de bloques a través de Rondas de Licitación (bloques de gas y aceite para áreas terrestres, áreas marinas someras y áreas marinas profundas). El universo de estas oportunidades se distribuye en tres secciones: aquellas que fueron asignadas a Pemex en la Ronda Cero; las que se consideran dentro del Plan Quinquenal del periodo 2015-2019; y las que no han sido asignadas a Pemex y no se incluyen dentro del Plan Quinquenal, pero que pueden ser licitadas en periodos posteriores. Una vez que se determina que oportunidades estarán activas en cada escenario, se les aplica un perfil tipo de producción e inversión en capital para cada tipo de campo (terrestre, aguas someras, y aguas profundas).

134 Real Estate Market

de varias centrales a ciclo combinado (que van desde los 50 MW como es el caso de las extensiones de los PIE centrales Saltillo y Valle Hermoso, hasta 1,113 MW como Tamazunchale III) que por sus factores de planta demandarán considerablemente este energético y a los proyectos de Pemex Cogeneración (Cadereyta, Madero, Minatitlán, Morelos y Salina Cruz), que tendrán una capacidad instalada promedio de 411 MW y un consumo medio de gas natural asociado a la generación de electricidad del orden de 27 mmpcd, cada uno de ellos.

DEMANDA SECTORIAL También para 2031, la demanda se incrementará en la mayoría de los sectores, con excepción del petrolero, la cual

In f rae structu ra

El gas natural tendrá un porcentaje de participación de 82% respecto a otros combustibles.

disminuirá 24% respecto a 2016. Se espera que para ese año, el sector eléctrico consumirá el 61.6%, con un volumen de 5,947.2 mmpcd, ubicándose como el mayor consumidor de gas natural; le seguirán los sectores industrial, con 20.3% de participación; petrolero, con 16.0%; residencial y servicios con 1.4% y 0.7%, respectivamente; y finalmente, el sector autotransporte con 0.1 por ciento.

PARTICIPACIÓN DE MERCADO El gas natural tendrá un porcentaje de participación de 82% en el consumo total de combustibles, de una demanda de 3,965.7 mmpcd que registró en 2016, que pasará a 5,947.2 mmpcd en 2031, resultado de la implementación del mercado de gas natural en México, del desarrollo de infraestructura y la estrategia de la Comisión Federal de Electricidad (CFE) para sustituir combustibles caros y contaminantes por combustibles más eficientes y sustentables. Dicha estrategia forma parte de las metas de energía limpia que establece la Ley de Transición Energética de 2015, con objeto regular el aprovechamiento sustentable de la energía así como las obligaciones de la energía limpia y de reducción de emisiones contaminantes de la industria eléctrica. Entre 2014 y 2016, CFE convirtió siete centrales de generación termoeléctrica a combustión dual para que además de combustóleo, utilicen gas natural para la generación de electricidad, cuyo precio y emisiones al ambiente es menor, además de prolongar la vida útil de las centrales.

136 Real Estate Market

SECTOR INDUSTRIAL Se espera que en 2031, la demanda de combustibles fósiles del sector alcance un volumen de 3,049.2 mmpcdgne, que representará un aumento de 17.9% respecto a 2016. Los combustibles que disminuirán su demanda serán el combustóleo y gas L.P. en 100% y 2.1%, respectivamente. Por el contrario, el gas natural incrementará en 32.3%, seguido del diésel, con un incremento de 19.9%, el coque de petróleo con 10.2% y el carbón con 0.9 por ciento, respectivamente. La demanda de gas natural, pasará de 1,484.1 millones de pies cúbicos diarios (mpcd) a 1,964.1 mpcd en 2031, con lo que representará 64.4% de la demanda total de combustible fósiles en el sector. En 2031, se estima que la industria química será la que más consumirá gas natural, con una participación de 19.9%, lo que representará una demanda de 390.1 mmpcd, por el contrario, la industria de cemento hidráulico consumirá únicamente 20.3 mmpcd, lo que representa una participación de 1.0 por ciento. Cabe mencionar que el nuevo desarrollo de la industria química en Topolobampo (Sinaloa) comprende una planta de amoniaco cuyo consumo de gas se usará como materia prima y combustible. Se estima que dicha planta tendrá un consumo diario de 110 mmpcd. Con estos argumentos, seguiremos presumiendo que hay una demanda, mientras la producción disminuye, lo cual crea una dependencia del exterior que debe ser atendida.

ADI

Efectos por los cambios de sedes gubernamentales Los eventuales cambios en sedes del Gobierno Federal a otras entidades serán positivos y no tendrán impacto negativo en la CDMX, ya que la IP es la que hace crecer al sector inmobiliario. Enrique Téllez, Director General de Desarrolladora del Parque y Tesorero del Comité Ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI)

l entendimiento que se tiene sobre las propuestas del Presidente Electo, Andrés Manuel López Obrador y su planteamiento sobre la descentralización del Gobierno Federal se dará en etapas. No se van inmediatamente todas las secretarías ni toda la gente fuera de la Ciudad de México. Será un planteamiento paulatino. Esto tendrá efectos positivos tanto en los mercados y ciudades a los que se estarían yendo estas entidades de gobierno, así como en la Ciudad de México. Recordemos que en la CDMX tenemos una demanda de vivienda, casas y oficinas muy bien establecida. Es importante mencionar que en el tema de casas, actualmente tenemos una sobredemanda en la capital.

140 Real Estate Market

Balance en demanda En el mediano plazo esto vendría a cerrar el flujo, pero en otro, ayudaría a balancear el exceso de demanda en años que tenemos. Referente al tema de oficinas, nuestra posición es que también será paulatina la transición. Actualmente, la CDMX tiene un crecimiento impulsado principalmente por el sector privado, que por cierto, nadie está anunciando que se va a algún lugar. En esta parte de oficinas, el crecimiento que se ha dado en la CDMX en los últimos seis años, 95% viene de entidades del sector privado, no del sector público. El hecho que el sector público nos libere espacio, no va a detener que el sector privado siga creciendo en la capital. No se nos olvide que muchos de los espacios que potencialmente dejarán diversas dependencias federales —si

ADI

El 95% del crecimiento inmobiliario lo sustenta la IP.

Las nuevas ciudades sede del Gobierno Federal tendrían una descentralización ordenada.

los quisiéramos salir a rentar—, primero, hay unos que son monumentos históricos. Veo difícil que Shell Corporation se vaya a poner en un Palacio Virreinal, por ejemplo. Si se dan los cambios, la ciudad seguiría creciendo, por lo menos en el corto plazo a ritmos que vemos actualmente y después, tal vez, a un ritmo menor. Por otro lado, a las ciudades a las que se estarían mudando estas dependencias, también se les daría tiempo para crear la infraestructura necesaria —tanto en oficinas como en vivienda— para recibirlas. Después de haber leído entrevistas, papers de posicionamiento y haber platicado con algunas de las personas del equipo de transición, lo que se están planteando no es una descentralización mágica de un día para otro: Es una descentralización ordenada a través de todo el sexenio.

Real Estate Market 141

ADI

Los edificios que tienen una trayectoria que viene desde 1950, van a necesitar remodelación; muchos de ellos son de hecho, privados, que se han venido rentando. Y los que son de gobierno, van a salir a venderse y los vamos a comprar los privados. Aquí le vamos a dar una actualización o remodelación y vamos a introducir de nuevo esa oferta al mercado. No es una oferta que vendrá a competir de lleno con el sector triple AAA. Si la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) menciona hoy en día que ciertas ciudades no tienen la infraestructura en espacio que necesitamos como país y como nación, necesitamos generarlo para que las dependencias cuenten con las capacidades y calidad necesarios para que las personas y las instituciones se estén mudando a esas ciudades; concuerdo con las recientes declaraciones de Jorge Gamboa de Buen en el sentido que la salida del Gobierno Federal no va a limitar el potencial inmobiliario en la CDMX.

Posibles sedes Sobre las posibles ciudades en las que se asentarían las dependencias, estaríamos hablando de Monterrey, Guadalajara, Querétaro, Puebla y Mérida, que tal vez tengan la capacidad, porque actualmente vienen creciendo de manera importante. Otro tema serán las facilidades. En un edificio de la Ciudad de México, para tramitar los diversos permisos y licencias para construirlo, tardamos hasta dos años para sacarlos. En mi experiencia por ejemplo, en Querétaro, donde tenemos un desarrollo, ahí la autoridad muestra más agilidad para permisos y licencias de manera más expresa. Ahí podemos obtener permisos para proyectos en seis meses y realizar obras por lo menos en etapas de dos años. Podemos ir generando los espacios correctos e ir marchando entregas con movilidad. Esos dos años también nos da para generar cierto crecimiento en la oferta de vivienda en esas ciudades; en los servicios tam-

Enrique Téllez. Orden en descentralización.

Permisos en la CDMX tardan dos años; en provincia, 6 meses.

Querétaro ha mostrado una vocación industrial y residencial consolidada.

142 Real Estate Market

ADI

bién, porque al mover a las personas, el hecho va a apareado con la realización de escuelas, centros comerciales y centros recreativos, por ejemplo. Si se tiene que generar un parque habitacional en ciertas ciudades y nos dan de dos a cuatro años para hacerlo, creemos que se puede generar la infraestructura primaria para obtenerla e ir recibiendo a todas estas personas en caso de cristalizarse este esquema de descentralización de las instituciones federales.

Afectación mínima Pienso que en la CDMX en el corto plazo el efecto de la transición sería mínimo. Por su parte, a mediano plazo se estaría ajustando la oferta a las nuevas perspectivas de mercado. Al momento de materializarse y tener transparencia sobre los programas de descentralización, veremos cómo nuevas oportunidades de inversión se desarrollan en el interior de la República. Nosotros, como Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), durante este sexenio hemos invertido más de 36,000 millones de dólares. El compromiso con el presidente electo es buscar duplicar esta cifra en los próximos seis años. Obviamente, con el apoyo del gobierno en términos de agilidad para cristalizar la inversión, mayor transparencia y sin corrupción en los temas de la tramitología.

Confianza en AMLO De manera personal, como Desarrolladora del Parque, tuvimos la experiencia que durante el sexenio en el que el ahora presidente electo

Monterrey desarrolla una política atractiva de inversión.

fue jefe de gobierno de la CDMX, hicimos uno de nuestros proyectos más importantes de la mano con su gobierno, que fue Puerta Alameda. Este ha sido el desarrollo que más vivienda nueva ha generado en el Centro histórico de nivel medio alto, por ejemplo. Tenemos confianza en la visión del licenciado Andrés Manuel López Obrador sobre cómo detonar proyectos que regeneren y cambien una ciudad; lo tiene claro porque ya lo hizo en la Ciudad de México, en el Centro Histórico y en el Corredor Reforma. Nos hemos reunido en varias oca-

siones con él. Una fue en el marco del Real Estate Show de 2018. Ahí hicimos el compromiso de invertir más del doble en el siguiente sexenio. Por su parte, él se comprometió a generar los apoyos necesarios para concretar dichas inversiones. Como Asociación, somos positivos hacia adelante. Esperamos cumplir tanto nosotros, como el Gobierno Federal, con los compromisos para detonar la economía de México en nuestro sector para cimentar un crecimiento como nación superior a lo que hemos venido presentando en los últimos años.

Real Estate Market 143

C RÉDITO

Comparativo de Créditos Hipotecarios Tasa de interés (intereses reales del crédito deducibles)

Hipoteca Fuerte Banorte

Mensualidad Integral

(incluye capital e intereses, Seguros y comisiones)

9.65%

$10,829.19

9.99%

$9,768.00

Valor mínimo de la vivienda

Comisión por apertura

$350,000.00

$250,000.00

sin IVA

Ingreso bruto requerido

1% (puede ser financiada)

12.5% (1)

$21,658.39

1% (bonificable)

12.5%

CAT

$22,543.00

Hipoteca Personal

CrediResidencial Pagos Oportunos

Pago Tasa inicial 10.75% que disminuye año con año, a partir del año 5 al 20 se manejará la tasa 10.00%

0.75% Apoyo Infonavit, Cofinavit y Cofinanciamiento

$11,387.00

$400,000

Fovissste (Alia2 Plus y

11.2%

$21,140.00

Respalda2) 1.25% Sin Apoyo Infonavit

De 9.99% hasta 11.25%

$10,512.82

$500,000.00

1% 0.5% 0%**

12.0%

$30,036.64

Tasa de interés fija anual desde 9.20% a 10.50% (1)

$10,112.00 (2)

$350,000.00

0.0%

11.6%

$15,556.00 (2)

$500,000.00

1.0%

14.1%

$31,792.24

Sin Cobro de comisión de apertura

12.6%

$27,420.00

desde 1.5% hasta 2%

11.9%

Hipoteca Perfiles

HSBC Pago Fijo

Tasa 12% *Si el valor avalúo es igual o mayor a 1,000,000 millon aplican las siguientes condiciones A) Si avalúo mayor o igual a 1,000,000 aforo del 85.0% B) Si avalúo menor a 1,000,000 aforo del 75.0% Para créditos con esquemas de INFONAVIT se opera de la siguiente manera:

$11,805.78

C) Si avalúo mayor o igual a 1,000,000 aforo del 90.0% D) Si avalúo menor a 1,000,000 aforo del 80.0%

Hipoteca Bancomer Residencial

CASA

146 Real Estate Market

10.25%

$10,967.96

Tasa de interés desde 9.65% hasta 11.70% fija anual

$10,445.31

$1,000,000.00

$666,667.00

$26,138.00

C RÉDITO

PAGO FIJO A 20 AÑOS

Realizado por

Datos calculados sobre un crédito de 1 millón de pesos Información proporcionada por las Instituciones Financieras y Simuladores Hipotecarios a la primera quincena de Agosto 2018 Esquema de crédito mas conservador, recomendable para personas con una situación financiera consolidada. 1. Te da la tranquilidad de que siempre pagaras lo mismo pase lo que pase. 2. El monto del crédito comparado con el valor de la propiedad es menor, se requiere de un mayor ahorro para el pago inicial. 3. Su pago mensual inicial es mayor que en los esquemas de pagos crecientes, pero este es fijo y no sufre modificaciones en el tiempo. En términos reales (descontando la inflación) el pago se reduce con el tiempo. 4. En productos sin penalización por prepago, es recomendable hacer abonos a capital para liquidar el crédito en menos tiempo y ahorrar intereses.

Monto mínimo de crédito

90% Tradicional 95% Apoyo Infonavit y Cofinanciados 93% en Cofinavit si el valor de la vivienda supera los $3,000,000 (Cofinavit + Banorte=110% del valor avalúo siempre y cuando el valor avalúo tope en $3,000,000)

Tradicional 90% Apoyo Infonavit 95% Cofinanciamiento 111% Sin tope para clientes Select

Hasta el 95%

90%*

Hasta el 90% Adquisición Tradicional (3)

Tradicional hasta 85% Apoyo Infonavit y Cofinavit hasta 90%

60.0%

90.0%

$75,000.00

Otras características de los créditos * Crédito a Tasa Anual Fija desde 9.65%, tasa asignada de acuerdo a su comportamiento crediticio. ** La comisión por apertura puede ser financiada. Si eliges Seguros Banorte puedes decidir entre cobertura Amplia o Básica Consulta términos, condiciones, comisiones y requisitos en banorte.com . Aplican restricciones información sujeta a cambios sin previo aviso. (1)Hipoteca Fuerte Banorte CAT Promedio 12.5% sin IVA, para tasa 9.65%, en

plazo de 20 años con un crédito de $1,000,000 de pesos, financiamiento del 90%, comisión por apertura del 1% de contado con cobertura de seguro Básica en Adquisicion de vivienda esquema tradicional. Calculado al 01 de Agosto del 2018 para fines informativos y de comparación. Es tu derecho solicitar la oferta vinculante para comparar distintas opciones de crédito

$100,000.00

* Crédito a Tasa Anual Fija * El cliente puede reducir su tasa de interes .75% o 1% si se adhiere a Hipoteca Plus * La comisión por apertura se bonifica mediante Santander Plus * La tasa se asigna en base a: - Perfil crediticio - Plazo del crédito seleccionado

$250,000.00

* Con nuestras opciones de crédito pagas más a capital desde el inicio * Disminución de tasa por Pago Puntual * Financiamiento para Construir ó Remodelar, Adquirir vivienda inclusive en Preventa, Pago de Pasivo a otra Institución Financiera y Liquidez Vivienda (adquisición de una vivienda diferente a la que se deja en garantía) * Aplica Apoyo Infonavit, Cofinavit, Ali2 Plus y Respalda2 * Seguro de Desempleo gratis cubriendo 3 meses por año * Seguro de vida, cubre al titular o coacredito

* Seguro de daños, cubre el valor constructivo del inmueble, en caso de pérdida total el seguro cubre el saldo del crédito y el remanente se entrega al cliente, además protege tu casa con beneficios adicionales como son responsabilidad civil familiar, robo de contenidos y gastos extras a consecuencia de siniestros. * Pagos anticipados sin penalización * Plazos de 7, 10, 15 y 20 años.

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- Consulta condiciones de contratación en www.citibanamex.com * Para productos cofinanciados con Infonavit / Fovissste ** Si cuentas con algún otro producto de Banamex desde hace 6 meses, la comisión por apertura de tu crédito hipotecario es 0%, para productos en cofinanciamiento la comisión por apertura es de 0.5%

Es un derecho solicitar la oferta vinculante para comparar distintas opciones de crédito (1) Tasa de Interés fija anual exclusiva para clientes HSBC Premier con financiamiento hasta el 90% sobre el valor del avalúo del inmueble. Sujeto al enganche, capacidad e historial crediticio del cliente (2) El cálculo se realiza con una tasa de Interés fija anual del 9.70%, con financiamiento hasta el 90% sobre el valor del avalúo del inmueble, a un plazo de 20 años CAT Promedio Ponderado “HSBC Pago Fijo” para clientes Premier 11.6% Sin IVA. Informativo. Vigencia al 30 de noviembre de 2018. Fecha de cálculo: 01

de junio de 2018. Cobertura Nacional. Crédito en Moneda Nacional. Información sujeta a cambios sin previo aviso. Sujeto a aprobación de crédito. Consulte términos, condiciones de contratación y comisiones en www.hsbc.com.mx (3) El porcentaje máximo de financiamiento con base en la capacidad de pago e historial crediticio del cliente Acérquese a su sucursal más cercana o a un Centro Hipotecario y pregunte por las opciones de financiamiento que tenemos para usted. Consulte www.hsbc.com.mx/hipotecario.

$300,000.00

$200,000.00

$300,000.00

$600,000.00

* Tasa Fija y Pago Fijo por todo el plazo del crédito. * Los pagos no tienen ajustes anuales * Plazo desde 1 hasta 20 años * 2.0 al millar mas I.V.A por avalúo * Destinos de Adquisición de Vivienda, Terreno Urbano, Construcción, Remodelación, Liquidez y Sustitución de Hipoteca * Línea telefónica gratis para los destinos de Adquisición de Vivienda

* Seguro de vida y daños financiados. * Prepagos sin Comisión * Monedero electrónico Sears con una línea de crédito adicional hasta por un 5% del monto autorizado del crédito hipotecario, a pagar al mismo plazo y tasa. (Aplica solo para el destino de Adquisición de Casa Habitación y está sujeto a capacidad de pago)

- Si el cliente desea dar un mayor enganche, obtiene una mejor tasa: Enganche del 30% tasa del 10.50% Enganche del 20% o mayor tasa del 10.75% - Plazos de 5, 10, 15 y hasta 20 años - Aplica para programas de Apoyo Infonavit, Cofinavit, Alia2 y Respalda2 - Su Pago Mensual incluye 5 coberturas de seguro: vida, daños al inmueble, responsabilidad civil, contenidos y desempleo NOTA: - Datos calculados sobre un crédito de $1'000,000 con un valor de vivienda de 1,666,666.00

- Con un aforo del 60% Plazo a 20 años CAT Promedio 12.6% Sin IVA, Para fines informativos y de comparación. F echa de cálculo 06 de agosto del 2018. Vigencia de la oferta hasta el 06 de octubre del 2018 Para conocer los términos y requisitos de contratación, condiciones financieras, monto y conceptos de las comisiones aplicables llama al Centro de Atención Hipotecario: 1102 0015 Agregar: (0155), consulta los servicios electrónicos proporcionados en el sitio de Internet www.bancomer.com o bien acude a una Sucursal. Tasa fija de interés anual. “Es tu derecho solicitar la oferta vinculante para comparar distintas opciones de crédito”. Sujeto al cumplimiento de los requisitos necesarios para su contratación y a la revisión del historial crediticio actualizado del solicitante

- Enganche desde 10% - En esquema COFINAVIT el financiamiento máximo entre el Infonavit y el Banco, no debe rebasar el 95% del valor del inmueble en relación al avalúo - Respuesta de precalificación en 24 horas - Tasa fija, durante toda la vida del crédito - Pagos anticipados sin penalización - Sin comisión por estudio de crédito - Sin gasto de investigación - Sin incremento en mensualidad - CAT promedio sin IVA en pesos, presentado para fines informativos y de comparación exclusivamente. Vigencia al 30 de agosto 2018, sujeto a cambios sin

previo aviso. Calculado al 10 de junio 2017 sobre un crédito de $1,000,000 con un valor de vivienda de $1,500,000 y plazo 15 años. Se consideran Monto de Crédito, Capital, Intereses, Seguro de Vida, Seguro de Daños, Investigación de Crédito, Comisión de Apertura, Comisión por administración mensual y Costo de Avalúo. Calculado para créditos denominados en Moneda Nacional con tasa de interés fija anual. El valor de la vivienda usado para el cálculo del Costo Anual Total (CAT) se basa en los valores de vivienda promedio estipulados por la SHF -La tasa y comisión por apertura más bajas; así como enganche más alto aplican únicamente para clientes con excelente historial crediticio -Adquiere una vivienda nueva o usada con B×+ Casa. Consulta condiciones de contratación en www.vepormas.com

Notas. CAT: costo anualizado total del crédito, que incluye la comisión por apertura, los intereses, primas de seguros, costo de administración, estudio de crédito y avalúo. El cálculo del crédito está considerado en $1,000,000 y sobre este valor están cotizados los datos de la mensualidad total y del ingreso bruto requerido.

Aforo Máximo

Real Estate Market 147

C RÉDITO

PAGO CRECIENTE A 20 AÑOS Datos calculados sobre un crédito de 1 millón de pesos Información proporcionada por las Instituciones Financieras y Simuladores Hipotecarios a la primera quincena de Agosto 2018 Esquema de crédito mas conservador, recomendable para personas con una situación financiera consolidada. 1. Estos esquemas te ofrecen un mayor monto de crédito al requerir un pago mensual inicial menor. 2. Puedes acceder al crédito con un menor pago inicial (enganche y gastos), requieren menor ahorro previo. 3. Asegurate de informarte bien sobre cómo crecerán los pagos para que puedas planear a futuro. 4. En productos sin penalización por prepago, es recomendable hacer abonos a capital para liquidar el crédito en menos tiempo y ahorrar intereses.

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Banorte Hipoteca Más por Menos Básica

Tasa de interés

Mensualidad Integral

(intereses reales del crédito deducibles)

(incluye capital e intereses, seguros y comisiones)

10.85% del mes 1 al 37, $10,525.16 de 11.10% del mes 38 con ajustes anuales al 73, de 11.35% del al pago de 2.04% para mes 74 en adelante. plazo 20 años"

9.99%

$9,225.00

Valor mínimo de la vivienda

Comisión por apertura

$350,000.00

1% (puede ser financiada)

13.9% (2)

1% (bonificable)

12.5%

0.0%

11.5%

$250,000.00

CAT sin IVA

Hipoteca Personal

HSBC Pago Bajo

Tasa de interés fija anual desde 9.20% a 10.50% (1)

De 10.50% hasta 11.25%

$9,159.00 (2)

$350,000.00

$9,759.23

$500,000.00

1% 0.5% 0%**

12.5%

Hipoteca Perfiles Pago Creciente

CrediResidencial Valora

Hipoteca Bancomer Creciente

148 Real Estate Market

Tasa inicial desde 9.75% hasta 11.75%

$10,087.00

$400,000

11.20%, 12.00%, 12.80%

$10,597.12

$300,000.00

0.75% Apoyo Infonavit, Cofinavit y Cofinanciamiento Fovissste (Alia2 Plus y Respalda2) 1.25% Sin Apoyo Infonavit

Sin cobro de comisión de apertura

12.2%

14.2%

C RÉDITO Realizado por

$21,050.32

$21,132.00

$14,091.00

$28,916.24

$18,548.00

$26,493.00

Aforo Máximo

Tradicional 90% Apoyo Infonavit 95% Cofinanciamiento 111% Sin tope para clientes Select

Hasta el 90% Adquisición Tradicional (3)

90% *

Hasta el 95%

90%

Monto mínimo de crédito

$75,000.00

$100,000.00

Otras características de los créditos *Crédito a Tasa Anual fija de 10.85% del mes 1 al 37, tasa anual fija de 11.10% del mes 38 al 73 y tasa anual fija de 11.35% del mes 74 en adelante ** La comisión por apertura puede ser financiada Consulta términos, condiciones, comisiones y requisitos en banorte.com . Aplican restricciones información sujeta a cambios sin previo aviso. (1) Hipoteca Más por Menos

Banorte CAT Promedio 13.9% sin IVA. En plazo de 20 años con un crédito de $1, 000,000 de pesos, financiamiento del 90%, comisión por apertura del 1% de contado con cobertura de seguro Básica Adquisicion de vivienda en esquema tradicional. Calculado al 01 de Agosto del 2018 para fines informativos y de comparación. Es tu derecho solicitar la oferta vinculante para comparar distintas opciones de crédito

* Crédito a Tasa Anual Fija * La comisión por apertura se bonifica mediante Santander Plus * La tasa se asigna en base a: - Perfil crediticio Plazo del crédito seleccionado

Es un derecho solicitar la oferta vinculante para comparar distintas opciones de crédito (1) Tasa de Interés fija anual exclusiva para clientes HSBC Premier con financiamiento hasta el 90% sobre el valor del avalúo del inmueble. Sujeto al enganche, capacidad e historial crediticio del cliente. (2) El cálculo se realiza con una tasa de Interés fija anual del 9.70%, con financiamiento hasta el 90% sobre el valor del avalúo del inmueble, a un plazo de 20 años CAT Promedio Ponderado “HSBC Pago Bajo” para clientes Premier 11.5% Sin IVA. Informativo. Vigencia al 30 de noviembre de 2018. Fecha de cálculo: 01 de junio de 2018. Cobertura Nacional.

Crédito en Moneda Nacional. Información sujeta a cambios sin previo aviso. Sujeto a aprobación de crédito. Consulte términos, condiciones de contratación y comisiones en www.hsbc.com.mx (3) El porcentaje máximo de financiamiento con base en la capacidad de pago e historial crediticio del cliente Acérquese a su sucursal más cercana o a un Centro Hipotecario y pregunte por las opciones de financiamiento que tenemos para usted. Consulte www.hsbc.com.mx/hipotecario

" - Sin comisión de administración, sin incrementos en la tasa de interés, sin comisiones por prepagos - Incremento del pago mensual (sin seguros) del 2% anual respecto a la mensualidad del año inmediato anterior - Reconoce tu buen historial crediticio - Beneficios adicionales si cuentas con otros productos Banamex - Estudio socioeconómico grátis - Plazo único de 20 años - Aplican términos y condiciones - Consulta condiciones de contratación en www.citibanamex.com

* Para productos cofinanciados con Infonavit / Fovissste ** Si cuentas con algún otro producto de Banamex desde hace 6 meses, la comisión por apertura de tu crédito hipotecario es 0%, para productos en cofinanciamiento la comisión por apertura es de 0.5%"

$250,000

* Con nuestras opciones de crédito pagas más a capital desde el inicio * Disminución de tasa por Pago Puntual * Financiamiento para Construir ó Remodelar, Adquirir vivienda inclusive en Preventa, Pago de Pasivo a otra Institución Financiera y Liquidez Vivienda (adquisición de una vivienda diferente a la que se deja en garantía) * Aplica su Apoyo Infonavit, Cofinavit, Ali2 Plus y Respalda2 * Seguro de Desempleo gratis cubre 3 meses por año

* Seguro de vida cubre al titular o coacredito considerando * Seguro de daños, cubre el valor constructivo del inmueble, en caso de pérdida total el seguro cubre el saldo del crédito y el remanente se entrega al cliente, además protege tu casa con beneficios adicionales como son responsabilidad civil familiar, robo de contenidos y gastos extras a consecuencia de siniestros. * Pagos anticipados sin penalización * Plazos de 10, 15 y 20 años.

$100,000.00

- Plazo único de 20 años - Aplica para programas de Apoyo Infonavit, Cofinavit, Alia2 y Respalda2 - Su mensualidad incluye 5 coberturas de seguro: vida, daños al inmueble, responsabilidad civil, contenidos y desempleo - Datos calculados sobre un crédito de $1'000,000 con un valor de vivienda de $1,111,111 - Aforo del 90% - Plazo a 20 años CAT Promedio 14.2% Sin IVA,Para fines informativos y de comparación. F echa de cálculo 06 de agosto del 2018. Vigencia de la oferta hasta el 06 de octubre del 2018

Para conocer los términos y requisitos de contratación, condiciones financieras, monto y conceptos de las comisiones aplicables llama al Centro de Atención Hipotecario: 1102 0015 Agregar: (0155), consulta los servicios electrónicos proporcionados en el sitio de Internet www.bancomer.com o bien acude a una Sucursal. Tasa fija de interés anual. “Es tu derecho solicitar la oferta vinculante para comparar distintas opciones de crédito”. Sujeto al cumplimiento de los requisitos necesarios para su contratación y a la revisión del historial crediticio actualizado del solicitante

$200,000.00

$300,000.00

Ingreso bruto requerido

Real Estate Market 149

FIBRAS

Variaciones con Respecto al mes de Julio

Emisora

Importe total operado

Var % mensual Volumen importe total operado

Var % mensual volumen

Precio de cierre

Var % mensual cierre

306,525,060.34

-0.6%

10,175,749

-1.0%

30.65

3.9%

15,438,902.89

246.1%

1,818,093

254.2%

8.39

-3.2%

363,330,579.76

-17.2%

18,039,770

-18.2%

20.22

2.7%

253,587,983.38

-2.7%

6,830,648

-6.6%

37.03

1.1%

228,348,354.96

166.8%

19,003,267

149.5%

12.45

8.0%

64,175,899.86

-28.5%

5,312,081

-28.7%

12.16

-1.0%

44,297,464.24

102.8%

3,723,024

103.7%

102,525,554.55

183.8%

10,971,373

182.9%

10.27

10.0%

3,390,068,341.54

-36.1%

123,122,037

-35.6%

26.84

-6.9%

526,891,930.4

-4.7%

18,863,288

-8.5%

28.95

6.9%

41,007,534.22

-75.3%

1,996,876

-75.9%

20.48

2.4%

DANHOS Comercial, Oficinas y Uso Mixto

FIBRA HD Comercial

FIBRAMQ Comercial, Industrial y Oficina

FIBRAPL Industrial

FIHO Alojamiento

FINN Alojamiento

FIBRA MTY

0.8%

Comercial, Industrial y Oficina

FSHOP Comercial

FUNO Comercial, Industrial y Oficina

TERRA Industrial

FIBRA EDUCA

150 Real Estate Market

110

105

100

95 **Variaciones % respecto al mes de Julio de 2018. Con datos y colaboración de Grupo BMVt

DANHOS FINN FMTY FUNO

FIBRAMQ FIHO TERRA EDUCA*

FIBRAHD FIBRAPL FSHOP FPLUS

2018-07-31

2018-07-30

2018-07-27

2018-07-26

2018-07-25

2018-07-24

2018-07-23

2018-07-20

2018-07-19

2018-07-18

2018-07-17

2018-07-16

2018-07-13

2018-07-12

2018-07-11

2018-07-10

2018-07-09

2018-07-06

2018-07-05

2018-07-04

2018-07-03

2018-07-02

2018-06-29

BASE 100

FIBRAS

F IDEICOMISOS DE INVERSIÓN EN BIENES RAÍCES (F IBRAS ) Comportamiento del precio durante Julio de 2018

FPLUS

115

Para mayor información consultar: http://realestatemarket.com.mx/revistadigital/

Real Estate Market 151

Foru m

FIBRAS

FUNO sostiene crecimiento F

ibra Uno (FU NO) tuvo un crecimiento en los ingresos de sus propiedades de 18.5% al segundo trimestre de 2018 (2T18), en comparación con el segundo trimestre de 2017. Asimismo, su Ingreso Operativo Neto (NOI) creció 16.4%, informó la emisora a la Bolsa Mexicana de Valores (B MV). “Hemos logrado que nuestros fondos de las operaciones crezcan

un 22.5% desde junio de 2017”; y aseguró que continúan con una ocupación general alrededor del objetivo de 95%. Este trimestre reportamos una ocupación consolidada de 94.6%, señaló André El-Mann, CEO de FU NO. El Fideicomiso cerró el semestre con 8.4 millones de metros cuadrados (m²) de espacios arrendables (G LA en inglés) dispuestos entre 557 propiedades. Cuentan con una ocupación de 94.6%.

Reporte sobresaliente de DANHOS F

Salvador Daniel presentó Parque Las Antenas.

152 Real Estate Market

ibra Danhos reportó un crecimiento de 171.7% en su utilidad neta en el segundo trimestre de 2018 (2T18) respecto al 2017. Según datos de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), tuvo un alza de 28.2% en sus ingresos totales y de 29.4% de su ingreso operativo neto (NOI en inglés). En el reporte, Salvador Daniel Kabbaz Zaga, director general de la Fibra destacó la relevancia de los últimos proyectos, como Parque Las Antenas (aperturado en junio), el centro comercial más grande que han desarrollado, con 300,000 metros cuadrados (m²) de construcción, y de Parque Tepeyac, proyecto de usos mixtos de 250,000 m² de construcción y 110,000 m² de área comercial.

Foru m

TERRAFINA sube 19.2% ingresos en renta F

ibra Terrafina creció 14.2% sus ingresos por rentas en dólares, y 19.2% en pesos durante el segundo trimestre de 2018 (2T18). En tanto, su Ingreso Operativo Neto (NOI) repuntó a tasa anual de 19.4% en pesos y 14.6% en dólares. Según la BMV, la tasa de ocupación fue de 95.5%, es decir, 68 puntos base arriba comparado con el 2T17; y adicionalmente a ello —y considerando las cartas de intención firmadas— su ocupación fue de 96.4 por ciento. En tanto, las distribuciones fueron de 28.8 millones de dólares. Como resultado, se distribuirán 0.7020 pesos por CBFI (0.0364 dólares por CBFI) como pago de periodo abril-junio de 2018.

Su distribución fue de 28.8 millones de dólares.

PROLOGIS incrementa NOI en 3.9%

ibra Prologis (FIBRAPL) reportó en el segundo trimestre de 2018 (2T18) un crecimiento del Ingreso Neto Operativo (NOI) en efectivo sobre mismas propiedades de 2.5% y de 3.9% sobre mismas propiedades. En su reporte enviado a la Bolsa, Luis Gutiérrez, Director General de la Fibra, dijo que “en México el sector inmobiliario logístico ha superado la economía en general y esperamos que así continúe este año. La demografía de consumo ha sido favorable, la falta de oferta de bodegas modernas, y el rápido crecimiento del comercio electrónico han impulsado el consumo. En la industria manufacturera, los fuertes vínculos de la cadena de suministro con una economía sólida de Estados Unidos ha resultado sostenible. Nuestro pronóstico calcula que el crecimiento en la demanda logística sea del doble de lo estimado para el PIB”.

Real Estate Market 153

Foru m

FIBRA MQ avanza 5.3% en NOI F

ibra Macquarie (FIBRAMQ) reportó en el segundo trimestre de 2018 (2T18) un incremento anual de 5.3% en su Ingreso Operativo Neto (NOI por sus siglas en inglés) y de 3.5% en sus ingresos totales. En su reporte trimestral a la BMV, informó que su portafolio está integrado por 288 propiedades, 271 de ellas del sector industrial y las restantes 17 del área comercial; entre ambos segmentos cuentan con 1,131 inquilinos. Sus 3.4 millones de m2 de área bruta rentable reportó una ocupación de 92.8 por ciento al cierre de junio pasado, que significó un incremento de 63 puntos base respecto al trimestre anterior.

Tiene un portafolio de 288 propiedades.

FSHOP sostiene incremento E

l Ingreso Operativo Neto (NOI) de Fibra Shop (FSHOP) alcanzó, en el segundo trimestre del año, avances de 25.76 y 31.93%, respectivamente. Según la BMV, los NOI totales del trimestre ascendieron a 341.63 millones de pesos (mdp), un 25.76% más comparado con el mismo trimestre del año pasado, y 2.55% respecto el trimestre inmediato anterior. El NOI (Net Operating Income) sumó 260.55 mdp, lo que representa un crecimiento anual de 31.93%, y de 2.71% si se le compara con el trimestre pasado. Por su parte, la utilidad neta de alcanzó los 131.54 mdp, un alza de 9.05% respecto al 2017.

Reportó un alza de 9.05%.

154 Real Estate Market

Foru m

Avanza desarrollo de FPLUS D

urante el segundo trimestre de 2018 (2T18), Fibra Plus incrementó 36.8% en Área Bruta Rentable en desarrollo (ABR) respecto al mismo periodo en 2017. Sus ingresos por arrendamiento alcanzaron los 12 millones de pesos (mdp), de los cuales, 89.9% provino de ingresos en Baja California; además de un Ingreso Operativo Neto (ION) de 13.0 mdp y un

Margen ION que llegó a 95.5% en el 2T18. La Fibra informó a BMV que en el 2T18 su portafolio estaba compuesto por 14 proyectos, con un ABR total de 185,679 m²; de los cuales, 11 inmuebles se encontraban en desarrollo (134,559 m²), dos en operación (45,296 m²) y uno en remodelación: Torre Arcos, Guadalajara (5,824 m²).

FIBRA HD, con excelente crecimiento E

l Fideicomiso creció sus ingresos totales en 94.6% anual al segundo trimestre de 2018 (2T18) y 11.7% en su ingreso neto operativo (NOI), según el informe de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). El portafolio de Fibra HD, conformado por 36 propiedades estabilizadas (47% inmuebles comerciales; 25% industriales; 17% del segmento educativo y 11% corporativas) representaron 291,170 m² de Área Bruta Rentable (ABR) y una ocupación de 96.30%. Mientras que, sus distribuciones acumuladas alcanzaron los 80.1 millones de pesos (mdp), el fideicomiso reflejó un dividendo por CBFI de 0.1903 pesos, equivalente a un rendimiento del dividendo de 8.5285% con base en el precio al cierre promedio ponderado de los títulos operados.

47% de sus inmuebles son comerciales.

Real Estate Market 155

Foru m

Avanza 25% NOI de FIBRA HOTEL F

ibra Hotel (FIHO) reportรณ en el segundo trimestre de 2018 (2T18) ingresos e ingreso operativo neto (NOI) con incrementos de 20.4% y 25.0% anual, respectivamente. En su reporte enviado a la Bolsa, informรณ que cerrรณ el segundo trimestre de 2018 con 87 hoteles y 12,721 cuartos, incluyendo 83 hoteles en operaciรณn (11,924 cuartos) y 4 hoteles en desarrollo (797 cuartos. La variaciรณn en ingresos se explica principalmente por un incremento en la tarifa efectiva en 5.5% la cual compensรณ el decremento de la ocupaciรณn en 1.1% respecto del 2T17. El hotel Fiesta Americana Condesa Cancรบn contribuyรณ con el 6.2% del total de los ingresos.

Tuvo un incremento de 5.5% en tarifa efectiva.

CRECEN 4.8% ingresos por hospedaje E

l fideicomiso Fibra Inn presentรณ resultados no auditados al segundo trimestre de 2018 (2T18), con alza de 4.8% en ingresos por hospedaje, con 494.9 millones de pesos (mdp) comparado con el 2T17, seรฑalรณ la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). La ocupaciรณn creciรณ 1.4 puntos porcentuales, con 65.5%; manteniendo una tarifa diaria promedio de 1, 231.3 pesos, es decir, un alza de 2.1%; mientras que su ingreso por habitaciรณn disponible (RevPar) llegรณ a 806.1 pesos, con un alza de 4.3% contra el periodo anterior. La Fibra cerrรณ el trimestre con 42 hoteles en operaciรณn, mรกs uno en proceso de ampliaciรณn que totalizan 6,944 habitaciones, de las cuales 142 estรกn en conversiรณn de marca y 54 en ampliaciรณn.

Su ingreso por habitaciรณn llegรณ a 806.1 pesos.

156 Real Estate Market

Foru m

MERCADO INMOBILIARIO COMERCIAL

FIBRA NOVA reporta incremento en ingresos de 3.1%

Llega National Geographic a METEPEC

l nuevo fideicomiso reportó al segundo trimestre de 2018 un aumento de 3.1% en sus ingresos totales en respecto al 1T18, y de 13.4% en comparación al 4T18 de 2017, con un margen de operación de alrededor del 90 por ciento. Con un portafolio de 86 propiedades que totalizan 275,479.2 metros cuadrados (m²) de Área Bruta Rentable (ABR), alcanzó ingresos totales trimestrales por 106.8 millones de pesos (mdp), NOI de 103.7 mdp, y utilidad neta de 93.2 mdp. El ingreso de Fibra Nova se concentró mayoritariamente en Chihuahua, con 52.5%; seguido por Michoacán, con 19.3%; Jalisco, con 6.9%; Querétaro, con 6.8%; y Nuevo León con 4.7%, de acuerdo a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

FIBRA MTY, con alza anual de 19.9% en NOI

ibra Monterrey (FMTY) reportó al segundo trimestre de 2018 (2T18) ingresos totales por 229.7 millones de pesos (mdp), un 17.1% más respecto al 2017; además, el ingreso operativo neto (NOI en inglés) llegó a 203.6 mdp, lo que representa un alza de 19.9% anual. En su reporte enviado a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), Jorge Avalos Carpinteyro, director general de la Fibra, indicó: “Esta es la distribución de efectivo trimestral más alta que hemos realizado desde nuestra salida a la Bolsa Mexicana de Valores en diciembre de 2014”. El Fideicomiso cerró el 2T18 con 43 propiedades y 504,534 m² de Área Bruta Rentable (ABR) con tasa de ocupación a junio del 96.5 por ciento.

Contará con más de 2,000 metros cuadrados.

a desarrolladora Thor Urbana junto con iP2Entertainment traerá a México, el centro de entretenimiento familiar National Geographic Ultimate Explorer (NGUX), que se ubicará en el lifestyle center Town Square Metepec. Se espera que sea inaugurado a fines de este verano. Con más de 2,000 metros cuadrados, el espacio ofrecerá diversas actividades para niños y jóvenes, enfocadas al entorno de la ciencia, la biología, oceanografía e ingeniería, entre otras. Por su parte, Town Square Metepec, con arquitectura distintiva y un diseño innovador, recibirá marcas internacionales y diferentes conceptos de entretenimiento, así como múltiples restaurantes, tiendas y boutiques.

Real Estate Market 157

Foru m

La ciudad del futuro contará con 40 hectáreas.

GPI fortalecerá emprendimiento G

uanajuato albergará un proyecto de renovación con la creación de una ciudad del futuro en un polígono de 40 hectáreas, informó el director general de Guanajuato Puerto Interior (GPI), Luis Quiroz.

Este espacio —frente al megadesarrollo industrial y logístico— contará

con oficinas donde jóvenes empresarios generen y exporten sus productos. Contará con hoteles, restaurantes, bancos, guarderías y hospitales. Además, se integrarán tres centros de investigación junto al del Consejo Nacional de la Ciencia y Tecnología (Conacyt), todo, en una superficie de ocho hectáreas.

INMOBILIA L levanta 6,000 mdp

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a empresa mexicana colocó un Certificado de Capital de Desarrollo (CKD) con clave INMOBCK18, por 6,000 millones de pesos (mdp) en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), para fortalecer su desarrollo y consolidar su portafolio. Los recursos se usarán para afianzar su presencia en sectores clave para la organización, como el creciente mercado residencial y residencial plus, proyectos de usos mixtos, turísticos, parques corporativos y hospitales, entre otros. Su portafolio incluye 34 proyectos residenciales y de usos mixtos, que representan 727 millones de dólares de capital y más de 4.4 millones de metros cuadrados (m²) de área bruta rentable (ABR).

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REALIZARÁN E

InCON, Cumbre Inmobiliaria

l 12 de septiembre, el Pepsi Center de la Ciudad de México realizará InCON Cumbre Inmobiliaria organizado conjuntamente por la Asociación de Profesionales en Comercialización Inmobiliaria (APCI), el Grupo Inmobiliario Zona Poniente (GIZP), la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI CDMX) y la Unión de Profesionales Inmobiliarios de México (UPIM). La Cumbre ofrecerá 85 charlas, y contará con la participación de Arturo Elías Ayub, especialista en negocios; Carlos Muñoz, empresario inmobiliario; Víctor Gordoa, consultor en imagen pública; y Eugene Towle, líder en el mercado de bienes raíces. Habrá más de 80 talleres, 75 horas de capacitación, networking y 684 m² de espacios con 73 stands.

LINIO, a Falabella E

l grupo chileno Falabella anunció la adquisición de Linio, uno de los principales operadores de marketplace, por 138 millones de dólares (mdd). Para financiar esta operación y acelerar las inversiones previstas, junto con el desarrollo de Ikea en Chile, Perú y Colombia, además del incremento de participación en Construdecor, SACI Falabella convocará a una Junta de Accionistas para proponer un aumento de capital de 84,3 millones de acciones, equivalentes a 800 mdd. Además, suscribirá 100 mdd, dejando el remanente para ser colocado entre accionistas minoritarios y el mercado.

La adquisición fue por 138 mdd.

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EDOMEX, mercado consolidado C

on ubicación estratégica, mercado consolidado y competitividad prometedora, el Estado de México es clave para el gremio inmobiliario. Su oferta se divide en 50% casas, 25% departamentos, 12% terrenos, 5% oficinas, 4% locales comerciales, y el 4% restante en otros usos. La plusvalía de inmuebles en la región creció entre 15 y 20% en los últimos años debido a la migración y la apertura de importantes vialidades de comunicación, como el Tren Interurbano México-Toluca, así como la construcción de distintos centros comerciales en la zona conurbana.

Su plusvalía creció entre 15 y 20%.

Monterrey, con ALZA industrial A

l segundo trimestre de 2018 (2T18), la tasa de vacancia en el mercado industrial de Monterrey alcanzó 5.9% para establecer su nivel más alto de los últimos nueve trimestres. Según CBRE, el inventario de espacios industriales en el corredor Monterrey se ubicó en 9.6 millones de metros cuadrados (m²), reportando al cierre de junio 449,643 m² en construcción.

160 Real Estate Market

Al cierre del periodo se reportó un precio promedio de salida de 4.12 dólares por m² al mes, continuando el incremento paulatino; hace un año se ubicó en 3.97 dólares el m². De los nueve submercados, los más cotizados son Escobedo, Pesquería, Apodaca y Ciénega de Flores con rangos de entre 4.24 y 4.12 dólares por m² al mes.

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VIVIENDA / CRÉDITO

INVERSIÓN REAL ESTATE, residencial, en pausa seguridad L ante Brexit

Expectativa en mercados.

n nuestra economía global podemos esperar que el Brexit afecte la industria financiera y el mercado inmobiliario, así como desencadenar un cambio global en la estabilidad económica mundial, aseveró Eli Razin en un artículo publicado por Forbes Estados Unidos. “Gran Bretaña experimenta una pérdida directa en la actividad de los servicios financieros y también por la mayor fragmentación de los mercados financieros de la Unión Europea, pero dejando de lado la perspectiva de las guerras comerciales, la economía estadounidense, el sistema financiero y el mercado inmobiliario pueden llegar a ser percibidos como más estables del mundo ante la agitación Europea inducida”, argumentó.

a inversión de las empresas constructoras no logra despegar por la contracción de -1.1% que reportó en mayo, respecto al mismo mes del 2017, informó el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi). Pese a ello, en los primeros cinco meses, avanzó 0.6% respecto al mismo periodo de 2017; mientras que la inversión residencial presentó un retroceso de -0.3% en términos anuales, aunque es la actividad con mejor desempeño, con un crecimiento de 4.1% respecto al periodo similar del año previo. En contraste, la inversión en la construcción no residencial reportó un retroceso de -1.9%, presentando en mayo una contracción de 2.6%, ambos en términos anuales. La inversión de las empresas constructoras no logra despegar por la contracción de -1.1% que reportó en mayo, respecto al mismo mes del 2017, informó el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi). Pese a ello, en los primeros cinco meses, avanzó 0.6% respecto al mismo periodo de 2017; mientras que la inversión residencial presentó un retroceso de -0.3% en términos anuales, aunque es la actividad con mejor desempeño, con un crecimiento de 4.1% respecto al periodo similar del año previo. En contraste, la inversión en la construcción no residencial reportó un retroceso de -1.9%, presentando en mayo una contracción de 2.6%, ambos en términos anuales.

Construcción no residencial reportó retroceso de -1.9%.

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VINTE, a L doble dígito

a desarrolladora Vinte reportó al 2T18 un crecimiento anual de doble dígito en utilidad neta y EBITDA, de 20.5% y 19.0%, respectivamente, en respuesta a la demanda de vivienda, que contribuyó al incremento anual de 16.1% en volumen desplazado, según información enviada a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Los ingresos registraron alza del 13% a 1,434.4 millones de pesos, impulsados por vivienda de interés social y económica derivada de la flexibilidad de negocio con una amplia oferta de segmentos de vivienda. Asimismo, informó que el precio promedio de su producto pasó de 603,000 pesos en el 2T17 a 632,000 en el 2T18.

Edgar Tungüí anunció desembolso de 278 mdp.

REHABILITARÁN 112 multifamiliares E

n la vigesimosexta sesión de la Comisión para la Reconstrucción de la CDMX, se aprobaron 13 expedientes para la elaboración de proyectos ejecutivos para multifamiliares en las delegaciones Azcapotzalco, Benito Juárez, Coyoacán y Cuauhtémoc. Estos fueron enviados por el Instituto para la Seguridad de las Construcciones (ISC) para incluirse en Proyectos Estructurales de Rehabilitación, programa que cuentan con más de 278 millones de pesos, y con el que se prevé costear más de 600 inmuebles. La Comisión ha aprobado 112 proyectos de rehabilitación de hábitat multifamiliar, para que 2,800 familias regresen a sus departamentos.

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Advierten BURBUJA hipotecaria

En septiembre se cumplen 10 años del crack.

casi 10 años de la quiebra de Lehman Brothers, el cuarto banco más grande de EU, que provocó que el sistema financiero mundial se tambaleara, hay temores que se presente una burbuja hipotecaria en España. Lo anterior lo sustenta con la referencia a las hipotecas basura o subprime (créditos con un nivel de riesgo de impago superior a la media) que otorgan los bancos —una de las principales causas de la caída de Lehman Brothers— y al riesgo creciente de repetir operaciones financieras similares, advirtió Leopoldo Abadía, catedrático del IESE Business School.

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ECONOMÍA

Elección impulsó CONFIANZA L

a confianza del consumidor mexicano repuntó 18.4% tasa anual, alcanzando su mejor nivel desde diciembre de 2007, informó el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi). Según el Índice de Confianza del Consumidor (ICC) en julio hubo una expansión de 14.8%, el mayor repunte desde que se tiene registro. El componente que presentó el mayor aumento fue en las expectativas económicas del país, que creció 53.8% anual. Por su parte, los índices sobre expectativas de los hogares presentes y futuras se incrementaron 3.5% y 12.2% anual, respectivamente.

Inegi reportó alza de 14.8%.

México CRECE 2.2% L

a economía mexicana, medida por el Índice Global de Actividad Económica (IGAE), avanzó a un ritmo anual de 2.2% en mayo, informó el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi). Durante el periodo, el crecimiento económico fue de 2.08%, por debajo del 2.28% del mismo periodo del año 2017. Particularmente, el sector servicios continuó como motor económico del país, al crecer 2.9% respecto al mismo mes del año pasado, así como por el repunte de 8% anual de la actividad primaria. En contraste, el sector secundario (industrial) se mostró estancado en el mes debido a que apenas avanzó 0.3% en términos anuales.

Sector industrial tuvo un estancamiento.

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ECONOMÍA crecerá moderadamente E

l crecimiento económico para 2018 presenta un sesgo a la baja, luego de conocerse que en la primera mitad del año, la economía mexicana creció 2.1 por ciento, afirmó el Informe “Situación México” de BBVA Bancomer. Carlos Serrano, Economista en Jefe de la institución, afirmó que la economía mexicana mostró una desaceleración en el sector primario durante el primer semestre y un deterioro en la actividad industrial; en tanto el sector servicios presentó crecimiento moderado. Por ello, se prevé un crecimiento para de 2.6% en 2018, en tanto que para 2019 se mantiene una perspectiva del 2 por ciento.

Se prevé un alza moderada de 2.6%.

PIB se concentra en 6 estados L

a actividad económica del país se concentra en seis entidades, con más dinamismo en destinos turísticos y manufactureros. Según BBVA Bancomer, las cifras del PIB estatal definitivas en 2016 mantienen a la CDMX con la economía de mayor tamaño, seguida por el Estado de México, Nuevo León, Jalisco, Veracruz y Guanajuato, que representaron 50% del PIB total. El Indicador Trimestral de Actividad Económica Estatal, señala que BCS encabezó el crecimiento con un avance anual de 12.3%. Puebla y Guanajuato registraron avances de 6.8% y 5.0%, respectivamente, con base a manufactura, consolidada en la industria automotriz y la exportación.

BCS encabezó crecimiento con un avance de 12.3%.

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CONSTRUCCIÓN E INFRAESTRUCTURA

AMLO perfila proyectos E

AMLO presentó su plan de 25 propuestas.

l virtual presidente de México, Andrés Manuel López Obrador, presentó ante Asociaciones de Ingenieros, la Facultad de Ingeniería de la UNAM, y el ingeniero Carlos Slim, parte de su plan de trabajo, compuesto de 25 proyectos, donde garantizó continuidad de proyectos y obras, como el Tren Toluca-Ciudad de México y el Nuevo Aeropuerto de la Ciudad de México (NAICM). En el evento nombró a varios titulares; en infraestructura, Zedrik Escalante; en tecnologías de la información, Salma Jalife; en transportes, a Carlos Morán Moguel; como coordinador de puertos, a Héctor López Gutiérrez; y finalmente, en la Agencia Reguladora del Transporte Ferroviario, a Alejandro Álvarez Reyes Retana.

Buscan inversión CANADIENSE M

arcelo Ebrard, futuro canciller, conversó con la Ministra de Asuntos Exteriores de Canadá, Chrystia Freeland para aumentar la participación de ese país en proyectos al sur de México. Canadá posee capacidades “que nos pueden llegar a interesar” para el desarrollo del tren Maya, con el que planea conectar a Cancún con Palenque, así como en el proyecto del Istmo de Tehuantepec, que busca facilitar la comunicación entre países de Asia con la costa oeste de Estados Unidos, señaló el funcionario.

166 Real Estate Market

AMLO y Ebrard. Infraestructura para el sureste.

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Construirán TERMINAL de hidrocarburos I

nfraestructura Energética Nova obtuvo, a través de IEnova Petrolíferos IV, la licitación de construcción y operación de una terminal de recibo, almacenamiento y entrega de hidrocarburos y otros fluidos, en la que invertirá alrededor 150 millones de dólares (mdd). IEnova será responsable de la total implementación del proyecto a través de la obtención de contratos comerciales, permisos, ingeniería, procura, construcción, financiamiento, operación y mantenimiento de la terminal. En la primera etapa, se anticipa que la terminal tendrá un millón de barriles de almacenamiento. Se calcula que hacia el último trimestre del 2020, la terminal comience operaciones comerciales.

Construcción CRECE 2% L

a industria de la construcción presentó en el primer semestre de 2018 (1S18) un ritmo de crecimiento de 2% respecto al mismo periodo del año previo, informó el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi). Considerando las cifras preliminares del PIB para el segundo trimestre, la industria de la construcción casi va a la par de la economía. Comparativamente, en el mismo periodo del año pasado se reportaba una contracción de -0.9% en términos anuales. Durante junio presentó un incremento de 1% a tasa anual, mejorando el desempeño de mayo.

Construcción, a la par de la economía.

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No a REFINERÍA en Tabasco L

a propuesta de cuatro proyectos estratégicos energéticos del próximo Gobierno Federal en México se debilita al insistir en la construcción de una nueva refinería en Dos Bocas, Tabasco, ya que hay una excesiva deuda de Pemex y la empresa está punto de perder su grado de inversión, aseguró Daniel Aranda, del despacho de abogados Foley Gardere Arena. Explicó que tres de los cuatro proyectos estratégicos en materia energética tienen que ver con Pemex, tanto en la exploración y producción como la reconfiguración de refinerías, son negocios en los que sí se debe invertir, no así en la creación de una nueva infraestructura.

Programas básicos para ZEE P

ara la implementación de las Zonas Económicas Especiales (ZEE) las necesidades de mano de obra contarán con diversos planes de estudio que se adaptarán a las necesidades locales, conforme vaya surgiendo la demanda laboral, afirmó Gerardo Gutiérrez Candiani, titular de la Autoridad Federal para el Desarrollo de las Zonas Económicas Especiales (AFDZEE). La implementación de las empresas que se instalen en las ZEE dispondrá de varios estímulos fiscales, como la exención y reducción del pago del ISR y la exención del IVA en determinados supuestos. Algunos de estos estímulos incentivan de manera explícita la creación de empleos.

Insumos nacionales en NAICM D

urante la inauguración de la XI Reunión Ordinaria Interamericana de Puertos, Gerardo Ruiz Esparza mencionó que se ha venido analizando el uso de materiales mexicanos en la techumbre del Nuevo Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México (NAICM), con los que se reducirían costos de construcción. “La idea es analizar la compleja hidrología de la zona; sabemos que hay inundaciones en la Ciudad de México, sobre todo en la zona oriente, por la falta de infraestructura hidráulica que gracias a la construcción del nuevo aeropuerto sí se tendrá”, señaló.

168 Real Estate Market

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Mayor competitividad PORTUARIA E

n la XIX Reunión del Comité Ejecutivo de la Comisión Interamericana de Puertos (CECIP), el coordinador general de Puertos y Marina Mercante de la Secretaría de Comunicaciones y Transportes (SCT), Guillermo Ruiz de Teresa, detalló el impulso que se le ha dado a un desarrollo portuario con inclusión social. Con ello se han fortalecido las capacidades de calidad inclusiva y equitativa de los estados participantes, así como la capacidad institucional portuaria en 19 estados, además de la incorporación de más participantes de la IP. Además, se creará una plataforma estadística con una metodología de 20 indicadores de productividad a través de cinco países latinoamericanos.

19 puertos se han beneficiado.

Suspenden licitaciones del NAICM E

l Grupo Aeroportuario de la Ciudad de México (GACM) suspendió cuatro procesos de licitación para la construcción del Nuevo Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México (NAICM) en construcción, instalación y suministro de redes exteriores de distribución; red de distribución de combustibles y sistemas de iluminación de pistas. La dependencia explicó que suspenderán los procesos de licitación pública hasta que haya resultados por parte de las reuniones deliberativas sobre el proyecto. Asimismo, aclaró que la suspensión de las licitaciones no afecta de ninguna manera los compromisos.

La suspensión no afectaría el proyecto.

Real Estate Market 169

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Feria sustentable en CDMX U

na de las ferias internacionales más importantes del sector energético, Solar Power se presentará en México hacia 2019, donde se espera contar con la participación de más de 100 expositores provenientes de Estados Unidos. China y Europa, señaló la vocera Sarah Möller. Traído de la mano de Deutsche Messe —empresa líder en organización de eventos que cada año organiza la feria industrial de Hannover Messe—, será el primer evento B2B que se realizará en centro Citibanamex, Ciudad de México.

TURISMO

Reuniones, segmento REDITUABLE E

l secretario de Turismo (Sectur) federal, Enrique de la Madrid, inauguró el 25º Congreso Nacional de Turismo de Reuniones, segmento que genera una la derrama económica equivalente al 1.5 % del PIB nacional. El funcionario señaló que cada año se recibe más de 265,000 eventos, grandes ferias y convenciones internacionales, que convocan a más de 29 millones de participantes. Argumentó que es necesario invertir en este segmento junto con el turismo de lujo y el médico, ya que “cada vez generan más divisas y por ende mayor número de empleos que contribuirán al crecimiento económico del país”.

Enrique de la Madrid. Eventos, segmento a impulsar.

170 Real Estate Market

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Promueven TURISMO digital

Aseguran inversión de 100 mdp.

a Secretaría de Turismo (Sectur), el Consejo de Promoción Turística de México (CPTM) y la agencia de viajes Best Day, firmaron un acuerdo de colaboración para una agenda en materia de promoción turística, para posicionar los atractivos turísticos nacionales. Héctor Flores Santana, director del CPTM, señaló que el uso de tecnologías y plataformas en la promoción de los destinos nacionales incentiva el consumo e incrementa la derrama económica. Esto “nos va permitir multiplicar este esfuerzo institucional se ha venido realizando con toda la industria y que involucra una inversión de más de 100 millones de pesos para los próximos cuatro meses”.

Más A infraestructura TURÍSTICA

nte mayor afluencia de visitantes, principalmente de EU que llegan a Baja California por servicios médicos, Tijuana desarrollará más infraestructura que atienda este segmento. El secretario de Desarrollo Económico de Tijuana (Sedeti), Bernabé Esquer Peraza, señaló que se prevé aumentar los carriles exclusivos habilitados en la garita internacional, para reducir el tiempo para cruzar la frontera. Asimismo, se plantea habilitar un ferrocarril como transporte alterno en caso de saturación vial. Según el Clúster Médico estatal, se reciben 1.4 millones de pacientes para recibir algún tratamiento, quienes generan una derrama económica de 800 millones de dólares anuales.

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Promocionan PUEBLOS MÁGICOS en Ecuador E

l secretario de Turismo (Sectur), Enrique de la Madrid, y el Ministro de Turismo (Mintur) de Ecuador, Enrique Ponce De León, firmaron un convenio en materia turística, vigente hasta diciembre de 2021, para desarrollar el programa de Pueblos Mágicos en ese país. Sectur aplicará un programa específico de fortalecimiento institucional para apoyar al Ministerio de Turismo de Ecuador, mediante el Consejo Interamericano de Turismo de la OEA.

Impulsan intercambio turístico con Sudamérica.

ARQUITECTURA

Arquitectura hotelera FUTURISTA L

a firma canadiense WSP especializada en construcción y el estudio arquitectónico Innovation Imperative presentaron el Tetra Hotel, inmueble modular de 19 metros y 42 habitaciones, construido de carbono neutro formado por grupos de vainas de hormigón. En él se podrán albergar bares, restaurantes, espacios de exposiciones y tiendas de arte y diseño. Las cápsulas individuales se agrupan según las necesidades del hotel y sitio. Al interior, la suite se descompone en múltiples niveles conectados por escaleras. Se evalúan posibles localizaciones en Cabo Verde, Noruega, Canadá, Nueva Zelanda, España, Portugal, Andorra, Hungría y el Reino Unido.

El proyecto cuenta con 42 habitaciones.

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BIG inicia The Eleventh E

l estudio danés Bjarke Ingels Group (BIG) anunció la construcción del edificio The Eleventh en Manhattan, Nueva York, junto al Frank Gehry I AC Building, Jean Nouvel (100 11th Avenue) y Foster + Partners (en la 551 West 21st Street). La estructura, de 121 metros de altura, cuenta con una segunda torre de 91 metros, se compone de un podio y dos torres revestidas en bronce y travertino conectadas por un elevado. El inmueble albergará 236 viviendas y el spa hotel Six Senses New York. Tras múltiples cambios, la construcción comenzó en 2017. Se espera finalice en 2019. La torre más alta es de 121 metros.

Proyecto sustentable en JAPÓN E

Atraviesa 750 metros de formaciones.

l estudio global MAD Architects completó su trabajo de restauración en el túnel Kiyotsu Gorge en la prefectura de Niigata, que transformará el histórico túnel mirador a través de un sendero de espacios artísticos. Inaugurado como parte de la Trienal Echigo-Tsumari 2018, el proyecto atraviesa 750 metros de formaciones rocosas. El proyecto, elaborado conjuntamente con el arquitecto ejecutivo de Green Sigma, culmina en la llamada “Cueva de Luz”, espacio donde el paisaje circundante se refleja en el revestimiento de acero inoxidable de la cueva que se vierte en el agua.

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Alistan xv Semana de ARQUITECTURA M

adrid se prepara para la XV Semana de Arquitectura, que se llevará a cabo del 28 de septiembre al 7 de octubre, organizada por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) y la Fundación Arquitectura COAM, en colaboración con la Embajada de Italia, en que se homenajeará a la ciudad de Milán. En el evento se impartirán conferencias con diversos profesionales, quienes dialogarán sobre la relación entre arquitectura y diseño, vivienda, crecimiento urbano, la sostenibilidad al 2020 y el Pacto de Milán 2030, así como nuevos espacios de producción. Además habrá visitas guiadas por los arquitectos de la Fundación COAM. Se impartirán diversas conferencias en el evento.

BIG celebra colocaciones en Canadá B

jarke Ingels Group y Westbank celebran la colocación de dos proyectos de arquitectura contemporánea en Canadá. Ubicados en Toronto y en Vancouver, respectivamente, las dos estructuras fueron reconocidas por su innovación arquitectónica. Vancouver House fue galardonado con el Future Building del año del World Architecture Festival en 2015; mientras que el pabellón “Unzipped Wall” fue el primer Serpentine Pavilion en embarcarse en una gira de varias ciudades antes de aterrizar en el paseo marítimo de Vancouver.

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Foster diseña para MILÁN Remodelan castillo en CHILE E

El establecimiento revolucionó la Apple Store.

a Piazza Liberty de Apple, diseñada por Foster + Partners, abrió sus puertas al público cerca del Corso Vittorio Emanuele, una de las calles peatonales más populares en Milán, Italia. La tienda, que cuenta con una espectacular cascada que rodea la entrada y forma el telón de fondo de un gran anfiteatro al aire libre, es la primera de Apple que se construirá en Italia después de su colaboración en diseño comercial con Foster + Partners. La plaza ha sido revestida con Beola Grigia, una piedra ampliamente utilizada en Milán, y decorada con 14 árboles Gleditsia Sunburst.

l cerro Santa Lucía (1540) es una de las áreas verdes más visitadas en Santiago de Chile, donde se encuentra el Palacio Hidalgo, castillo histórico que será remodelado a través de una concesión. Se prevé que en 2020, la edificación contará con modernas instalaciones, entre ellas un centro de convenciones y un laboratorio. La municipalidad de Santiago aprobó la operación que incluirá la recuperación del ascensor a un costado del cerro en desuso. Al respecto, Bernardo Valdés, director del proceso, explicó que la idea es convertir la edificación de cerca de 500 años en un polo de conocimiento que recoja el pasado y se proyecte al futuro.

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