Reabilitação para uso residencial no Porto Oferta e enquadramento legal
Consultadoria e Avaliação Imobiliária
Reabilitação para uso residencial no Porto - Oferta e enquadramento legal
1. Introdução
Reabilitação Urbana no Porto
A reabilitação é, atualmente e sem margem para dúvidas, a principal força motriz do mercado imobiliário do Porto e o maior impulsionador do forte dinamismo que hoje se sente no centro histórico da cidade, onde os setores da habitação e do turismo são os alvos preferenciais de investimento imobiliário. As sementes foram lançadas há pouco mais de uma década, com o arranque da atividade da Porto Vivo, SRU, que traçou um plano para dar início ao processo de reabilitação de uma área crítica de intervenção que abarcava o Centro Histórico da cidade, num processo que é hoje considerado um caso de sucesso em todo o país. Desde então, o Centro Histórico da cidade tem despertado cada vez mais interesse por parte dos investidores, consolidando-se como um destino turístico reconhecido e com cada vez mais notoriedade internacional, num processo virtuoso que tem vindo a dinamizar ainda mais a atividade de investimento em reabilitação urbana, expandindo-a agora para novas zonas da cidade. O último levantamento realizado pela Porto Vivo – SRU revelou que, entre os anos de 2005 e 2015, o território correspondente à antiga Área Crítica de Recuperação e Reconversão Urbanística (ACRRUP) registou um volume total de investimento privado superior a 1.100 milhões de euros, ao passo que o investimento público em reabilitação urbana se cifrou em perto de 61,5 milhões de euros. Contas feitas, cada euro de investimento público em reabilitação urbana alavancou 18 euros de investimento privado, o que reflete o impacto do investimento público na iniciativa privada na cidade do Porto.
O Centro Histórico da cidade tem despertado cada vez mais interesse por parte dos investidores Os investidores que apostaram neste mercado viram os seus ativos valorizar 17,1% só no último ano, com o Centro Histórico do Porto a registar em 2015 o melhor desempenho dos últimos dez anos, de acordo com o Índice de Preços do Centro Histórico do Porto, apurado no contexto do Observatório da Reabilitação da Baixa do Porto. Os resultados revelam ainda que, nos últimos quatro anos, o mercado imobiliário nesta zona histórica do Porto vem vindo a valorizar a um ritmo anual superior a 10%. O ano passado foi também um ano de recordes no que diz respeito às transações de compra e venda concretizadas no Centro Histórico, com aquele Índice a registar um total de 169 operações que geraram mais de 35,9 milhões de euros, num crescimento anual de 55% em número de negócios e de mais de 87% em valor de vendas. A maioria destas transações foi fechada no 2º semestre do ano (64%).
Um mercado em transformação Depois do pontapé de saída dado pelo investimento público em vários projetos piloto, o investimento privado é quem mais ordena no Centro Histórico e, depois de vários anos de contenção económica e de restrições ao crédito, a promoção imobiliária tem vindo a ganhar uma dinâmica acrescida nos últimos dois anos. Segundo o mesmo Observatório, a emissão de licenças ou comunicações prévias relativas a projetos de reabilitação passou de 14 alvarás em 2012 para 74 no ano passado, duplicando este número anualmente entre 2012 e 2014, e aumentando 23% em 2015. Aliás, o ano passado concentrou 42% do total de 176 alvarás de obra emitidos neste período em análise. Hoje, o Centro Histórico do Porto continua em processo de transformação imobiliária, tendo como principais vetores o turismo numa primeira fase, mas cada vez mais também a habitação e o retalho. No caso da habitação, e fruto do próprio contexto de mercado que conjuga fortes níveis de procura turística a um regime fiscal mais atrativo e a uma taxa de rentabilidade muito mais elevada do que o arrendamento dito “tradicional”, muitos dos projetos que ali têm vindo a nascer são colocados essencialmente no mercado de alojamento local (arrendamento turístico de curta-duração), havendo por isso uma grande aposta em casas com tipologias pequenas (T0 e T1). Não obstante as previsões que antevêem a continuação de uma procura robusta por apartamentos para arrendamento de curta-duração, é contudo expectável que nos próximos anos venhamos a assistir a uma maior aposta do lado da promoção por produto para primeira habitação. Até porque, os níveis de procura por apartamentos para habitação própria continuam a crescer, servindo mesmo de incentivo para que os promotores comecem a apostar em tipologias maiores. Este é, alias, um processo que está a ser alvo de investimento pela autarquia, que está apostada numa política de repovoamento e democratização do acesso à habitação no Centro Histórico da cidade. Tanto, que já fez saber que vai avançar em breve com a reabilitação de 35 prédios e colocá-los no mercado de arrendamento com rendas sociais e à medida das possibilidades financeiras de cada família. A Câmara Municipal do Porto revelou também que este é só o primeiro anúncio que pretende fazer nesta matéria, estando ativamente à procura de novas oportunidades para que este programa seja alargado. O objetivo é contrariar o que aconteceu nas últimas décadas e fazer com que o enorme impacto do turismo na regeneração urbana desta zona seja também acompanhado pela possibilidade de todas as classes morarem no Centro Histórico. Impulsionado pelo crescimento do turismo e pelos incentivos à reabilitação do Centro Histórico, o comércio de rua tem evoluído consideravelmente nos últimos tempos, criando as condições para atrair lojas de grandes marcas, as quais até agora ainda ali não tinham encontrado os requisitos que procuram, não obstante o seu desejo de ali se instalar. Em breve a zona vai ainda recuperar uma das suas âncoras comerciais mais emblemáticas, e um ex-libris da Baixa do Porto: o Mercado do Bolhão, cuja reabilitação pela autarquia já está a avançar e que deverá ficar concluída dentro de dois anos e meio.
Disclaimer O presente Estudo tem um objetivo meramente informativo e na sua preparação foram utilizadas várias fontes de informação, incluindo dados recolhidos e tratados pelo departamento de research da Prime Yield e pela Predibisa.
Movimento chega à zona oriental da cidade Depois de mais de uma década focada quase exclusivamente no centro histórico, a reabilitação urbana é cada vez mais uma estratégia para toda a cidade, deixando de estar circunscrita ao Centro Histórico. Depois de um intenso trabalho de reabilitação urbana sobretudo centrado nesta zona ao longo dos últimos 10 anos, a autarquia portuense avançou no final do ano passado com a criação de três novas Àreas de Reabilitação Urbana (ARU's), estendendo a reabilitação a outras zonas da cidade. As três novas ARU's dizem respeito às zonas envolventes à Praça da Corujeira e Cerco do Porto (Campanhã), área histórica do Ouro (União das Freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos) e Foz Velha (União das Freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde). De acordo com a autarquia, ainda que estas áreas sejam muito distintas em termos de génese e características, todas carecem de promoção de ações de reabilitação e regeneração urbana pela insuficiência, degradação ou obsolescência do edificado, das infraestruturas ou dos equipamentos e espaços de utilização coletiva. Uma vez aprovada a delimitação destas novas áreas de reabilitação, aumentam para onze as ARU criadas na cidade Invicta. E, mantendo a sua política de grandes obras, tal como fez na Baixa com o projeto
de referência do Bolhão, a autarquia portuense prepara agora os primeiros projetos estruturantes para dar o pontapé de saída à regeneração de Campanhã, a zona mais oriental da cidade. A reconversão do Antigo Matadouro do Porto num pólo multidisciplinar para empresas criativas e tecnológicas, é o grande projeto bandeira da autarquia para impulsionar agora a reabilitação desta zona, tendo como objetivo arrancar com as obras até ao final do próximo ano. Um projeto estruturante para esta zona e para toda a cidade será o Terminal Intermodal de Campanhã, cujo concurso de conceção para a elaboração do projeto foi lançado este Verão e que a autarquia espera ver concluído no 1º trimestre de 2019. Considerado fundamental para o desenvolvimento da zona oriental da cidade, esta plataforma irá conjugar, em Campanhã, as soluções de mobilidade de autocarros públicos e privados, comboios urbanos e de longo curso, metro e táxis, aproveitando a localização que possui através de acessibilidades rodoviárias como a Via de Cintura Interna e das autoestradas A1, A3 e A4. O projeto inclui a construção de novas vias de acesso e lugares para estacionamento e ajudará a retirar tráfego da Rua do Freixo. O Interface irá constituir um dos principais nós da rede de transporte público, enquanto interface estratégico de um anel de contorno da cidade do Porto, funcionando em articulação com o interface da Casa da Música e o futuro interface do Hospital de S. João.
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2. Análise do mercado - Reabilitação Urbana no Porto
O Porto foi pioneiro no movimento da reabilitação urbana em Portugal. O pontapé de saída foi dado pelo investimento público, mas foi a iniciativa privada que fez a reabilitação urbana acontecer na cidade, com 1.100 milhões de euros investidos em 10 anos.
• A zona prime da Invicta, nomeadamente a que delimita a área situada entre os Clérigos e os Aliados, será cada vez mais uma aposta para o investimento em reabilitação, esperando-se que observe um percurso semelhante ao que se sentiu na avenida da Liberdade, em Lisboa;
O foco tem sido toda a zona central e histórica da Invicta, mas o movimento da reabilitação está agora a começar a chegar a outras áreas da cidade. A habitação é um dos segmentos que mais concentra investimento, motivado por um forte crescimento dos fluxos turísticos, já que muitos produtos têm como destino o arrendamento de curta-duração. Os produtos para habitação própria, contudo, começam também a ganhar espaço nas intenções de investimento em reabilitação para habitação.
• As zonas da Campanhã e de Sá da Bandeira estão entre as que maior potencial apresentam para a reabilitação, depois da requalificação de áreas como os Clérigos e a Rua das Flores;
Com este pano de fundo, a Prime Yield e a Predibisa realizaram o estudo sobre a oferta de produtos residenciais integrados em projetos de reabilitação urbana no Porto, apresentando ainda as principais tendências que se podem antecipar no contexto da reabilitação urbana da cidade Invicta.
Tendências • O Centro Histórico do Porto sofreu uma especial dinamização nos últimos 4 anos; • A maior procura por imóveis reabilitados nesta zona é gerada por pequenos investidores, responsáveis pelo maior número de transações. Têm entre 30 e 60 anos e são na sua maioria portugueses (60%), pretendendo adquirir apartamentos para a obtenção de rendimento através do arrendamento para uso turístico; • Há um significativo e crescente investimento em imóveis destinados a estabelecimentos hoteleiros no Centro Histórico do Porto; • Várias marcas internacionais de retalho, incluindo no segmento de luxo, continuam a procurar a Baixa do Porto para se instalarem; • Na habitação, as tipologias pequenas (T0 e T1) são as mais procuradas, mas este ano tem-se verificado uma procura mais dinâmica por tipologias de maior dimensão (superiores a T2), o que reflete o crescimento da procura por apartamentos para habitação própria; • Também este ano, a procura por parte dos investidores estrangeiros por produtos imobiliários reabilitados tem vindo a crescer. Os estrangeiros sentem-se atraídos pelos edifícios reabilitados em zonas de grande centralidade e de riqueza histórica; • O eixo Mouzinho-Flores foi uma das primeiras zonas a ser reabilitada no Centro Histórico do Porto, apresentando já uma vasta área intervencionada, com diversos projetos já concluídos, outros em desenvolvimento e novos investimentos anunciados;
• O projeto para o “Novo” Mercado do Bolhão e a requalificação do Quarteirão D. João I, também conhecido como o quarteirão da Casa Forte, darão um importante contributo para que a zona de Sá da Bandeira aumente a sua atratividade. O Mercado do Bolhão é uma das principais atrações da cidade e a sua renovação trará bastantes mais turistas, dando um impulso a todos os negócios na envolvente. Também a renovação do Quarteirão D. João I, já em marcha, vai trazer nova vida a esta zona da cidade, com projetos de habitação, comércio e hotelaria previstos; • Na zona de Campanhã, o projeto de renovação do Matadouro promete revolucionar toda a zona da Corujeira, encarada como uma das de maior potencial para a reabilitação urbana. Prevê-se que neste espaço nasçam escritórios, ateliês e galerias, funcionando como alavanca para impulsionar outros investimentos nesta área.
Análise da oferta A análise da oferta de apartamentos integrados em projetos de reabilitação urbana levantados pela Prime Yield e pela Predibisa, da qual se apresentam de seguida as principais conclusões relativamente às zonas com maior expressividade, considera os seguintes pressupostos: • Foram consideradas para este estudo as sete Áreas de Reabilitação Urbana (ARU's) atualmente existentes no Porto, embora a análise do mercado de reabilitação urbana para fins habitacionais abranja apenas quatro dessas zonas, nas quais existia oferta significativa. São elas as zonas delimitadas pelas ARU's do Centro Histórico do Porto, da Cedofeita, dos Aliados e do Bonfim. • O stock analisado contempla um total de cerca de 312 apartamentos. • A oferta integrada na amostra é composta por projetos habitacionais já concluídos e em desenvolvimento, estando esses na sua maioria já em fase de construção. • Os projetos considerados estão em fase de comercialização, sendo que 70% desse stock já está alienado. • Os valores referidos são valores de oferta (i.e., asking prices), ou seja, os valores a que as unidades são colocadas no mercado. Poderão não coincidir, necessariamente, com o valor de transação que venha a ser acordado para o stock disponível.
• Além da procura para habitação (uso turístico e também para uso permanente), este eixo é muito importante nos percursos turísticos do Centro Histórico, fazendo a ligação entre a Baixa e a Ribeira. Constitui também uma zona comercial com bastante procura;
• Apresentam-se os intervalos de valores máximos e mínimos por metro quadrado em cada tipologia relevante.
• A zona entre a Estação de São Bento e a Ribeira tem sido a mais procurada para projetos de reabilitação, registando uma procura atualmente superior à oferta, levando a uma forte subida dos preços dos imóveis;
• Os projetos analisados são, na sua maioria, dirigidos aos segmentos médio-alto e alto, especialmente nas zonas do Centro Histórico do Porto, Aliados e Cedofeita.
• Os promotores foram alargando a sua atuação a outras zonas da cidade como o topo Norte de Sá da Bandeira, o Jardim de São Lázaro para Nascente e Miragaia para Poente; • Esta maior amplitude permitiu encontrar oportunidades de investimento quer para os promotores quer para os clientes finais, com preços mais interessantes e um potencial de valorização mais atrativo;
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2. Análise do mercado Reabilitação Urbana no Porto
Zona 1 - Centro Histórico do Porto Valor médio de oferta: 2.689 €/m²
Zona 2 - Cedofeita Valor médio de oferta: 2.272 €/m²
6
6
5
5
2
2 3
3
7
7 4
4
1
Tipologia T0 T1 T2 T3
V. mínimo (€/m²) 1.714 1.913 1.636 2.991
1
V. máximo (€/m²) 3.414 3.138 3.990 3.915
• É a zona onde se localiza a maioria da oferta residencial reabilitada em desenvolvimento no Porto, concentrando 48% do número de apartamentos em comercialização. • O eixo Mouzinho-Flores é o principal destino dos projetos habitacionais de reabilitação nesta zona, concentrando cerca de 70% da oferta aqui em desenvolvimento. • A tipologia T1 é dominante (36%) nesta zona, com as unidades T2 e T0 a apresentarem pesos semelhantes na oferta, de respetivamente, 22% e 21%. Esta é uma das poucas zonas onde se estão a desenvolver apartamentos T4. • É a segunda zona mais cara da cidade para este tipo de produto, com um valor médio de oferta de 2.689€/m², o qual está cerca de 11% abaixo do observado na zona que apresenta o valor médio mais elevado (Aliados). • No eixo Mouzinho-Flores, o valor médio de oferta das unidades reabilitadas é de 2.959€/m², mais 10% do que o valor médio apurado para o total da área do Centro Histórico. • Considerando o conjunto de tipologias disponíveis para o total da zona do Centro Histórico (T0 a T4), os valores médios das casas reabilitadas em oferta oscilam entre 2.316€/m² (caso dos T2) e 3.316€/m² (T3). Nos T4, o valor médio é de 3.858€/m².
Tipologia T0 T1 T2
V. mínimo (€/m²) 2.019 2.107 1.873
V. máximo (€/m²) 2.462 2.800 2.331
• É a zona que reúne o menor volume de fogos reabilitados em desenvolvimento na cidade, compreendendo 9% da oferta. • A rua de Cedofeita é, nesta zona, o eixo principal de investimento em projetos de reabilitação para uso residencial, concentrando 72% da oferta total em desenvolvimento. • Nesta zona, predominam as tipologias T0, que representam 41% da oferta residencial. Os T1 e T2 apresentam pesos em torno dos 30%. • O valor médio de oferta das casas reabilitadas na zona é de 2.272 €/m², apresentando um gap de 31% face à zona mais cara da cidade (Aliados) para produtos residenciais reabilitados. Ainda assim apresenta uma valorização de 18% face à zona onde os valores médios de oferta para estes produtos são mais baixos (Bonfim). • Nesta zona, os preços médios das diferentes tipologias oscilam entre os 2.058€/m² nos T2 e os 2.454 €/m² nos T1.
Zona 4 - Bonfim Valor médio de oferta: 1.924 €/m²
Zona 3 - Aliados Valor médio de oferta: 2.981 €/m²
6
6
5
5 2
2
3
3
7
7
4
4 1
Tipologia T0 T1 T2 T3
V. mínimo (€/m²) 2.616 1.776 1.630 2.341
1
V. máximo (€/m²) 2.965 4.440 4.868 4.295
Tipologia T0 T1 T2
V. mínimo (€/m²) 1.453 1.426 1.371
V. máximo (€/m²) 2.881 2.324 2.245
• Integra cerca de 21% da oferta de reabilitação urbana para habitação no Porto.
• À semelhança da zona mais cara, esta área concentra igualmente 21% da oferta habitacional integrada em projetos de reabilitação na cidade.
• A avenida dos Aliados, artéria de referência e considerada a zona prime da cidade, agrega cerca de 35% da oferta em desenvolvimento nesta zona.
• Nesta zona, ao contrário das restantes analisadas, não se destaca nenhuma localização em concreto como destino preferencial para o desenvolvimento deste tipo de projetos.
• À semelhança do que acontece na zona do Centro Histórico, os Aliados também começam a apresentar oferta de tipologias T4. Ainda assim, na zona, que compreende apartamentos desde T0 a T4, predominam as tipologias T2 (31% da oferta).
• Na oferta em desenvolvimento dominam as tipologias pequenas, com os T0 a pesarem 33% e os T1 cerca de 36%.
• Esta é a zona mais cara para habitação integrada em projetos de reabilitação no Porto, apresentando um valor médio de oferta de 2.981 €/m².
• O valor médio de oferta da habitação reabilitada nesta zona é de 1.924€/m², sendo o mais baixo da cidade neste tipo de produto e apresentando um diferencial de cerca de 55% face à zona mais cara (Aliados). É a única zona onde o valor médio de oferta fica abaixo dos 2.000€/m².
• No caso concreto da avenida dos Aliados, o valor médio de oferta nos apartamentos reabilitados atinge um patamar bastante mais elevado, fixando-se em 4.892€/m², quase duas vezes mais que a média para o total da zona.
• Os valores médios de oferta nas diferentes tipologias situam-se entre um mínimo de 1.829€/m² nos T2 e os 2.038€/m² nos T1.
• A zona apresenta também os valores médios mais elevados nas diferentes tipologias, variando entre um mínimo de 2.790€/m² nos T0 3.325€/m² nos T3, sendo que nos T4, o valor médio se situa nos 5.967€/m².
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2. Análise do mercado - Reabilitação Urbana no Porto
Legenda das Zonas 1 - Centro Histórico do Porto 2 - Cedofeita 3 - Aliados 4 - Bonfim 5 - Santos Pousada 6 - Lapa 7 - Miragaia i) delimitação corresponde, segundo PDM, às áreas de Reabilitação Urbana;
6
2.800 €/m2 1.873 €/m2
2.272 €/m2
2
3
7
1
3.990 €/m2 1.636 €/m2
2.689 €/m2
Distribuição da oferta por zonas
4.868 €/m2
Zona 4 21%
1.630 €/m2
2.981 €/m2 Zona 3 21%
Zona 1 48%
Zona 2 9%
5
3
4
2.881 €/m2 1.371 €/m2
1.924 €/m2
Fonte: Mapa Base Google
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3. Enquadramento legal
É inegável o esforço que o Estado, e a maioria dos municípios portugueses, tem feito nas últimas décadas no sentido de implementar e incentivar a reabilitação urbana dos seus centros urbanos, sobretudo dos seus núcleos históricos. A preocupação com a conservação, revalorização ou regeneração do património edificado, seja ditada por razões sociais locais, nomeadamente habitacionais, por razões de ordem económica relacionadas com a atratividade turística e a competitividade das cidades num plano internacional, ou por questões de natureza eminentemente ambiental impostas pelos desafios incontornáveis colocados pelo desenvolvimento (urbano) sustentável, a verdade é que todas estas forças se têm acentuado ao longo do tempo e contribuído para que o tema da reabilitação urbana mereça hoje a importância o sucesso que todos lhe reconhecem. A relevância que a reabilitação urbana assume na atualidade resulta seguramente do aperfeiçoamento histórico e sistemático dado ao tratamento político e jurídico das matérias que, direta e indiretamente, estão envolvidas no tema da reabilitação urbana. Com efeito, foram, e são atualmente muitos, os instrumentos legais que de uma forma ou de outra visam implementar princípios, regras, e estratégias de reabilitação urbana, bem como a impor, a incentivar ou a facilitar a sua execução. Os seguintes diplomas legais são claros exemplos disso: Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU); Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA); Os Planos Diretores Municipais; A definição das denominadas Áreas Críticas de Recuperação e Reconversão Urbanística (ACRRU) e Áreas Urbanas de Génese Ilegal (AUGI); o Programa Polis; o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE); o Sistema de Certificação Energética de Edifícios; entro muitos outros. Mas foi seguramente nos últimos anos, marcados por um ambiente de crise económica e financeira, que a reabilitação urbana mereceu redobrada atenção, quer de entidades públicas como de particulares. A entrada em vigor do Decreto-Lei nº 104/2004, em 2004, que aprovou o Regime Jurídico Excecional da Reabilitação Urbana de Zonas Históricas e de Áreas Críticas de Recuperação e Reconversão Urbanística, seguida do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana em Áreas de Reabilitação Urbana, aprovado pelo Decreto-Lei nº 307/2009, de 23 de Outubro de 2009, aperfeiçoado e simplificado depois pela Lei nº 32/2012, de 14 de Agosto, que aprova o Regime da Reabilitação Urbana, e finalmente a recente entrada em vigor do Decreto-Lei nº 53/2014, de 8 de Abril, que institui o chamado Regime Excecional e Temporário Aplicável à Reabilitação de Edifícios, deram à reabilitação urbana uma nova dinâmica. Ou seja, numa perspetiva legal, o ordenamento jurídico português apresenta atualmente um sistema de regras e procedimentos que procuram claramente incentivar, facilitar e agilizar os diferentes tipos de operações de reabilitação urbana (simples ou complexas, públicas ou particulares), e que fazem dela um enorme sucesso não só como estratégia pública de desenvolvimento urbano, mas também como estratégia de investimento imobiliário, tanto para empresas como particulares, nacionais ou estrangeiros.
ou que se encontrem localizados em áreas de reabilitação urbana, sempre que estejam, ou se destinem a ser afetos, total ou predominantemente, ao uso habitacional. Para além disso, a simplificação das regras de licenciamento, através da dispensa de licenciamento ou controlo prévio de obras de reabilitação, e da simplificação dos processos de licenciamento da atividade de empreiteiro de obras particulares, reforçam ainda mais esta filosofia de facilitação e agilização das operações de reabilitação urbana, designadamente de prédios e apartamentos situados em zonas de reabilitação urbana, sobretudo centros históricos ou de atração turística. Incentivos fiscais à reabilitação urbana Uma vez que a missão de reabilitar “o mais e melhor possível”, isto é, de forma ótima passa por uma forte delegação deste esforço e iniciativa nas entidades privadas, o Estado tem vindo a reforçar e alargar os benefícios fiscais associados a este tipo de intervenção urbanística. De tal forma que o investimento em atividades de reabilitação em detrimento da construção nova torna-se especialmente atrativo quando, para além de todas as outras vantagens económica e financeiras associadas, ainda se podem obter inúmeras poupanças fiscais. Senão vejamos: a) IVA • As obras classificadas como de reabilitação urbana beneficiam de uma taxa de IVA muito reduzida, o que torna o custo global da construção significativamente mais baixo do que o custo associado a uma nova construção. b)IRS • As despesas suportadas por proprietários ou inquilinos com obras de reabilitação urbana podem, dentro de determinadas condições, ser objeto de dedução na liquidação dos seus impostos em sede de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares • A redução substancial da taxa de tributação aplicável às mais-valias decorrentes da alienação de imóveis situados em áreas de reabilitação urbana, e/ou recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação; • A isenção das mais-valias decorrentes da alienação de habitação própria permanente, quando a mais valia é reinvestida na realização de obras de reabilitação em imóvel arrendado ou adquirido para habitação própria permanente. • A redução substancial da taxa de tributação dos rendimentos prediais decorrentes do arrendamento de: (i) Imóveis situados em 'área de reabilitação urbana', recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação; (ii) Imóveis arrendados passíveis de atualização faseada das rendas, que sejam objeto de ações de reabilitação.
Simplificação do regime jurídico da reabilitação c) IRC Por um lado, o regime jurídico instituído pelo Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de abril, que aprovou o Regime Excecional a aplicar à Reabilitação Urbana (RERU) e que se manterá em vigor até Abril de 2021, dispensa muitas obras de reabilitação urbana do cumprimento de inúmeras normas técnicas aplicáveis à construção nova (como é o caso, por exemplo, das normas relacionadas com áreas mínimas de habitação, altura do pé-direito ou instalação de ascensores, bem como determinados requisitos acústicos e sobre a acessibilidade, eficiência energética e qualidade térmica, instalações de gás e de infraestruturas de telecomunicações). E partindo de princípios e pressupostos já contemplados nos diplomas legais anteriores (e que se mantêm parcialmente em vigor), o regime excecional instituído pelo Decreto-Lei nº 53/2014 aplica-se por sua vez a quaisquer edifícios ou frações cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos,
• Os Fundos de Investimento Imobiliário e as Sociedades de Investimento Imobiliário constituídas até 2013, e desde que pelo menos 75% dos seus ativos fossem constituídos por imóveis destinados ou sujeitos a operações de reabilitação urbana, ficaram isentos do pagamento de imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas; d)IMT • Isenção na compra de imóvel reabilitado, situado em área de reabilitação urbana, e destinado a habitação permanente; • Isenção na compra de imóvel para reabilitação, na condição das respetivas obras se iniciarem no prazo máximo de 3 anos;
• Isenção na compra de imóvel classificado destinado a reabilitação; • Isenção na compra de imóvel classificado já recuperado; • Isenção nas aquisições de prédios ou de frações autónomas com destino à instalação de empreendimentos qualificados de utilidade turística, ainda que tal qualificação seja atribuída a título prévio, desde que esta se mantenha válida e seja observado o prazo para a abertura ao público do empreendimento; • Isenção reconhecida às empresas que se dedicam à compra de imóveis para reabilitação e revenda; • Isenção para os fundos e sociedades de investimento imobiliário. e) IMI • Isenção de IMI por um período de sete anos a contar da data de atribuição da declaração de utilidade turística desde que tenha sido observado o prazo fixado para a abertura ou reabertura ao público do empreendimento ou para o termo das obras (caso de declaração a título prévio); • Isenção de IMI por um período de cinco anos a contar da data de conclusão da obra de reabilitação; • Isenção de IMI na compra de imóvel situado em área de reabilitação urbana; Programa Golden Visa É sabido que o êxito do programa governamental de incentivo ao investimento estrangeiro, através da concessão de autorização de residência para atividades de investimento (ARI), se fez essencialmente à custa da opção de investimento escolhida pela esmagadora maioria dos candidatos aderentes: a aquisição de imóvel de valor igual ou superior a 500.000€. E essa opção foi de tal forma focalizada para as zonas de interesse histórico que acabou por contribuir significativamente para este movimento generalizado de reabilitação, muito orientada para satisfazer uma procura cada vez maior e mais disposta a pagar elevados preços por m2 por habitações recuperadas, situadas precisamente em zonas de maior atração turística. Não é por acaso que, as alterações ao regime de concessão de ARI que integram a Lei nº 63/2015 (de 30 de Junho), visaram essencialmente o alargamento do conceito de atividade de investimento elegível, designadamente para passar a considerar como atividade de investimento elegível precisamente a aquisição de bens imóveis, cuja construção tenha sido concluída há, pelo menos, 30 anos ou estejam localizados em áreas de reabilitação urbana, com realização de obras de reabilitação, desde que o montante global do investimento seja igual ou superior a 350.000€. Prevendo-se ainda uma redução de 20% sobre os montantes mínimos de investimento exigidos, quando as atividades elegíveis sejam realizadas em zonas do território nacional consideradas de baixa densidade (o que alarga o interesse da reabilitação urbana a muitas outras zonas de potencial interesse turístico). O fenómeno do alojamento local Por fim, é inegável que, os esforços desenvolvidos a nível público e privado, para reabilitar, inovar, e sobretudo, otimizar os recursos estratégicos existentes no nosso território, na nossa cultura, e designadamente no nosso património urbanístico, traduziram-se numa melhoria significativa do índice de atratividade do nosso País como destino turístico. Mas se o avanço cultural e urbanístico verificado em Portugal nos últimos anos potenciaram a sua atratividade turística, o inverso também sucedeu. É, por isso, evidente a enorme importância que o turismo tem exercido como fator de motivação e aceleração deste processo generalizado de reabilitação urbana, sobretudo na cidade de Lisboa. Turismo e reabilitação urbana andam literalmente de mãos dadas, e um bom
exemplo disso são os denominados touristic apartament, bed & breakfast, guest house, hostel, entre muitas outras designações, a que a Lei muito recentemente resolveu denominar de estabelecimento de alojamento local. Como imóveis, não podem ser vistos como hotéis, pousadas, empreendimentos turísticos ou resorts, até porque não foram construídos para esse efeito. No entanto, servem o mesmo propósito que todos os outros tipos de imóveis de índole turística: alojamento temporário de turistas e algum nível de serviço complementar associado (limpeza, receção, zonas de utilização comum, etc.). Ou seja, não são, mas na prática, funcionam, como autênticos estabelecimentos hoteleiros, apesar de serem originalmente habitações comuns, todas apresentam as seguintes características: estão localizados nas zonas mais atrativas das nossas principais cidades, nomeadamente nos seus centros históricos; e foram objeto de algum tipo de reabilitação urbana, nomeadamente para este fim de alojamento temporário turístico. Ora, o regime jurídico que atualmente o enquadra, o Decreto-Lei nº 128/2014 (de 28 de Agosto), simplificando a forma como qualifica este tipo de estabelecimento, o respetivo processo de licenciamento e as regras de exploração, contribui igualmente para incentivar e facilitar a reabilitação urbana. Os resultados do estudo levado a cabo pela Prime Yield e pela Predibisa no mercado residencial do Porto são inequívocos ao realçar a importância e o sucesso da reabilitação urbana na retoma do crescimento do mercado imobiliário e nos recordes de procura turística registados em Portugal, designadamente no Porto, nos últimos anos. Tal sucesso é fruto da conjugação de inúmeros fatores históricos, culturais, económicos e ambientais, mas que concorrem para o facto da reabilitação urbana se revelar efetivamente uma ferramenta fundamental para qualquer estratégia de revitalização e competitividade de uma cidade como a do Porto; oferecer um conjunto de vantagens económicas muito apelativas a todos os agentes económicos envolvidos; e constituir uma forma eficaz e sustentável da oferta (de espaço ou ativos) se ajustar à respetiva procura. O sucesso registado até aqui leva-nos a ter suficientes razões para acreditar que a tendência para aperfeiçoar e incentivar a reabilitação urbana, nomeadamente através de novos instrumentos de regulamentação jurídica e de novos incentivos económicos e financeiros, se irá acentuar no futuro.
Reabilitação para uso residencial no Porto - Oferta e enquadramento legal
Oferta - Principais Conclusões
1. A zona que concentra o maior volume de oferta de reabilitação para uso residencial e a zona mais cara para adquirir este tipo de produto não coincidem.
e a segunda mais cara (Centro Histórico) é de 11%. Já face à zona da Cedofeita, os Aliados apresentam uma valorização de 31%.
2. A zona do Centro Histórico é a que agrega o maior volume de oferta de reabilitação para uso residencial, acolhendo 48% dos apartamentos em desenvolvimento na cidade.
7. Em três das quatro zonas analisadas, existe um eixo preferencial para o desenvolvimento de projetos habitacionais resultantes de reabilitação, eixos esses que concentram entre 35% e 72% da oferta na respetiva zona. Os valores médios de oferta nesses eixos preferenciais estão quase sempre acima dos valores médios de oferta para o total da zona.
3. A zona dos Aliados, onde se situa cerca de 21% da oferta em desenvolvimento, é a mais cara, com o valor médio de oferta a fixar-se em 2.981€/m². 4. A zona onde os valores de oferta médios são mais baixos – nomeadamente o Bonfim – apresenta uma concentração de oferta semelhante (21%) à zona onde se encontram os valores mais elevados. 5. O valor médio de oferta de habitação para reabilitação no Porto oscila entre entre um mínimo de 1.924€/m² na zona do Bonfim e o máximo de 2.981€/m² nos Aliados. 6. O gap no valor médio de oferta entre a zona mais cara (Aliados) e a zona mais barata (Bonfim) é de 55%, enquanto que o diferencial entre a primeira
8. As tipologias de pequena dimensão, com uma forte predominância de T0, T1 e T2, ainda dominam na oferta em desenvolvimento, mas quer a zona que concentra maior oferta quer a zona mais cara – respetivamente Centro Histórico e Aliados - apresentam já oferta de tipologias de maior dimensão, incluindo apartamentos T4. 9. Com exceção da zona do Bonfim, as restantes zonas apresentam valores médios em qualquer das tipologias acima dos 2.000€/m², galgando em muitos casos a barreira dos 3.000€ /m². Nas zonas onde estão a ser desenvolvidos apartamentos T4, os valores médios nessas tipologias podem mesmo oscilar entre 4.000 e 5.900 €/m².
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