LibroAbierto Cap3 Gestion by Josep Castellano Costa

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Análisis Técnico del Proceso Constructivo de la Edificación Enero de 2005 Autores: Josep Castellano Costa, (Capítulo I, Temas 1 al 6) Xavier Fitó Font, (Capítulo I, Tema 7) Josep María Arjona Borrego, (Capítulo II, Tema 1) Rocío García-Espina Soler, (Capítulo II, Tema 2) María Belén Recondo Pérez, (Capítulo II, Tema 3) Juan Miguel García Morales, (Capítulo II, Tema 4) Juan Manuel Rosillo Gutiérrez, (Capítulo II, Tema 5) Antonia Jiménez Rabaneda, (Capítulo, Tema 6) Milagros Igual Sánchez (Capítulo II, Tema 7) Albert Ribera Roget, (Capítulo III, Tema 1 y 2) Jesús Rodríguez Casellas, (Capítulo III, Tema 1 y 2) Luis Pamos Bueno, (Capítulo IV, Tema 1) Manuel Muñoz Hidalgo, (Capítulo IV, Tema 2) Amadeu Escriu Giró, (Capitulo V, Tema 1 y 2) Pedro-Antonio Begueria Latorre, (Capítulo VI, Tema 1 y 2) 2

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Capitulo III. Economía y Gestión

Tema I INTERRELACIÓN DE LOS ESTUDIOS ECONÓMICOS DEL PROCESO EDIFICATORIO EN LAS DIFERENTES FASES PREVIAS DE PROYECTO

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INTERRELACIÓN DE LOS ESTUDIOS ECONÓMICOS DEL PROCESO EDIFICATORIO EN LAS DIFERENTES FASES PREVIAS DE PROYECTO A - Introducción B - Los estudios de viabilidad y sus objetivos B.1 Una visión general de su contenido B.2 La consideración del factor tiempo B.3 La consideración del factor coste de construcción

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INTERRELACIÓN DE LOS ESTUDIOS ECONÓMICOS DEL PROCESO EDIFICATORIO EN LAS DIFERENTES FASES PREVIAS DE PROYECTO C - Predimensionados de coste y sus interrelaciones C.1 Los modelos de predimensionado de costes C.2 Controles y verificaciones C.3 Toma de decisiones

D - Planificaciones previas y sus interrelaciones D.1 Previsiones de calendario D.2 Controles y verificaciones D.3 Toma de decisiones

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Capitulo III. Economía y Gestión

Tema II CONSIDERACIONES DE LA VALORACION DE OPERACIONES DE PERMUTA INMOBILIARIA DE SOLARES

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CONSIDERACIONES DE LA VALORACION DE OPERACIONES DE PERMUTA INMOBILIARIA DE SOLARES

A - Introducción B - Parte primera B.1 B.2 B.3 B.4 B.5 B.6

El precio del suelo El concepto de permuta Sistemas usuales de valoración de bienes permutados La repercusión del coste Posición de permutantes Análisis económico de la permuta

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CONSIDERACIONES DE LA VALORACION DE OPERACIONES DE PERMUTA INMOBILIARIA DE SOLARES

C - Parte segunda C.1 Metodología para comparar repercusiones de permuta C.2 Análisis de situaciones en una permuta pura C.2.1 Estudio 1. Promoción en opción de compra de solar C.2.2 Estudio 2. Permuta del 25% de superficie proporcional a usos C.2.3 Estudio 3. Permuta del 25% de superficie de viviendas C.2.4 Estudio 4. Permuta del 25% de superficie en la totalidad de planta baja y dos viviendas C.2.5 Estudio 5. Permuta del 25% del valor de venta de la promoción

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CONSIDERACIONES DE LA VALORACION DE OPERACIONES DE PERMUTA INMOBILIARIA DE SOLARES C.2.6 Estudio 6. Permuta del 25% del valor del coste de promociรณn

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Capitulo III. Economía y Gestión

Tema I INTERRELACIÓN DE LOS ESTUDIOS ECONÓMICOS DEL PROCESO EDIFICATORIO EN LAS DIFERENTES FASES PREVIAS DE PROYECTO

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A. Introducción Cuando el Director del Proyecto de Investigación del Libro Abierto denominado “Análisis técnico del proceso constructivo de la edificación” nos propuso participar en este foro abierto, se nos plantearon muchas dudas acerca de cual debía ser la naturaleza de los temas a tratar. Puesto que comúnmente en estos foros se suelen desarrollar aspectos relacionados con el grueso de la ejecución material de la obra, nos pareció acertado apuntar en otra dirección y más concretamente hacia los aspectos previos de la edificación, que tanto llegan a condicionar el propio proceso y la valoración de los resultados obtenidos. En esta línea nos planteamos, una vez centrado el tema, proponer unas herramientas metodológicas simples que auxilien al técnico en la elaboración del plan general y en su seguimiento y control. Para ello, partiendo del contenido del “Estudio de viabilidad”, se desarrollan una serie de aspectos relacionados con las variables, que a nuestro modo de ver, inciden de mayor modo en la consecución de los objetivos propuestos. .

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A. Introducción

Así pues, el objetivo principal es plantear una serie de instrumentos que, a la vez que simples, flexibles y completos, sirvan para controlar todo el proceso de forma continua e interrelacionada, hasta el momento de su puesta en obra.

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B. Los estudios de viabilidad y sus objetivos

Durante las últimas décadas se ha ido generalizando la utilización de los estudios previos, o también llamados estudios o análisis de viabilidad, mayormente en las empresas promotoras y promotoras-constructoras. Estos estudios, aunque tratados muchos de ellos de forma muy somera y general, han logrado familiarizar a las empresas, a sus directivos y a sus técnicos en la planificación de operaciones dentro del ámbito inmobiliario

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B.1. Una visión general de su contenido Para centrar el tema, deberíamos matizar que el acto de invertir es en primer lugar una decisión estratégica para la empresa, puesto que afecta a su futuro y reclama la aplicación de recursos presentes limitados. Dicho de otra forma, podríamos asegurar que las decisiones que se toman hoy, están dibujando el futuro más inmediato de la empresa que, por regla general, necesitan de la aplicación de recursos restringidos para hacer posible el objetivo de las decisiones tomadas. En otro apartado cabe señalar que la decisión de invertir tiene un marcado carácter estratégico por cuanto condiciona a mediolargo plazo a la empresa y porqué una vez tomada la decisión tiene carácter irreversible. (1 )

(1 )

Es irreversible por cuanto no es posible volverse a colocar en la misma situación en la que se encontraba la empresa antes de tomar la decisión en cuestión. Ya sea por tiempo, por recursos económicos, tecnológicos o humanos empleados hasta la fecha

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B.1. Una visión general de su contenido En este sentido puede definirse un “Proyecto de Inversión” como el conjunto de activos integrados en una unidad con un objetivo definido, diferenciado y propio, cuyos elementos no pueden separarse sin perjudicar la viabilidad del conjunto. (2) Por consiguiente, todo proyecto de inversión vendrá caracterizado y diferenciado de otros proyectos por la aplicación de unos activos empresariales determinados, por una definición clara del proyecto, por una serie de elementos diferenciadores y personalizados que a la vez lo distinguen de otras alternativas de inversión. (3)

(2) Descripción dada por el CDTI - Centro para el Desarrollo Tecnológico Industrial (3) A modo de ejemplo, una definición de un proyecto de inversión particular podría venir dado por los siguientes elementos : Activos : Tesorería y capacidad de endeudamiento . Objetivo def :Construcción de viviendas para vender . Diferenciación y personaliz : Calidad alta, superf. 135m², 4h-2ch-1k, etc . Elementos inseparables : Tipología, calidad, características, zona, ubicación, PVP, costes, etc. .

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B.1. Una visión general de su contenido Aceptando que por norma general cualquier proyecto necesita de la aplicación de unos activos que por aplicarse a este fin dejarán de estar disponibles para otras necesidades, la utilidad del estudio está en configurarse como un instrumento que provee de una importante y completa información respecto a la conveniencia de llevar a cabo la inversión. Así pues, y vista la trascendencia de la decisión de invertir para la empresa, parece lógico que ésta, no escatime esfuerzos para estudiar el impacto que pueda tener en la empresa la toma de este tipo de decisiones. No conviene olvidar que frente a cualquier proyecto de inversión: 

el inversionista arriesga su capital, tiempo y prestigio.



la institución financiera, que respalda el proyecto con parte de recursos financieros, asume un riesgo compartido.



la sociedad se beneficiará con los bienes ejecutados. Economía y gestión,Tema I, Interrelación de los estudios económicos del proceso edificatorio en las distintas fases previas de proyecto

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B.1. Una visión general de su contenido

Por otro lado hay que considerar: 1.

Que el estudio de inversión es un antecedente más a considerar para la toma de decisión.

Que el estudio se basa en el comportamiento determinado de variables imposibles de controlar en el tiempo, con total garantía.

Que existe un grado de incertidumbre que acompaña a cualquier desarrollo de proyecto.

Que el entorno constituye una variable incontrolable que el evaluador no puede subestimar.

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B.1. Una visión general de su contenido

Para ello será conveniente que el “estudio de viabilidad” considere ante todo los aspectos relacionados con la identificación y cuantificación de los COSTES e INGRESOS que previsiblemente pueden presentarse en el desarrollo de la inversión. Piénsese que estos costes e ingresos, son los que en definitiva van a permitir definir la rentabilidad del proyecto. Una mejora que cabe contemplar en los estudios de viabilidad, es la temporalización de estos costes e ingresos, convirtiéndolos en flujos dinerarios de PAGOS i COBROS, puesto que ello nos permitirá comprobar que el proyecto es asumible financieramente. Plantéese que existen multitud de proyectos sumamente interesantes desde el punto de vista de rentabilidad económica que dejan de ser interesantes o abordables por un inversor determinado por la incapacidad financiera de éste frente a las necesidades de capital que requiere el proyecto de inversión.

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B.1. Una visión general de su contenido

Resumiendo, una de las primeras labores que requiere el estudio de una inversión inmobiliaria, es: 1.

Identificar todos los costes e ingresos que genera el proyecto.

Cuantificarlos acertadamente.

Localizar en el tiempo el momento en que se devengarán.

Creemos que este objetivo debe prevalecer sobre el conocimiento exhaustivo de las técnicas necesarias para el cálculo de la rentabilidad de un proyecto .

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B.1. Una visión general de su contenido Por otro lado, es posible caer en el error de considerar únicamente el factor económico y financiero a la hora de evaluar la viabilidad de un determinado proyecto. Es importante señalar que paralelamente al estudio de la viabilidad económica adquiere suma importancia la verificación y comprobación de que el resto de condiciones que determinan la aptitud de un proyecto no se limitan a la condición económica, sino que cabe comprobar que otro tipo de condiciones también se cumplan satisfactoriamente. Así como desarrolla pormenorizadamente Nassir Sapag (1), deberían verificarse al mismo tiempo, los siguientes tipos de aptitudes o viabilidades dentro de un estudio de inversión (1) Nassir Sapag Chain. En su libro “Criterios de evaluación de proyectos. Como medir la rentabilidad de sus inversiones”. Editorial McGrawHill, serie McGraw-Hill de Management. 1993

(1 )

Nassir Sapag Chain. En su libro “Criterios de evaluación de proyectos. Como medir la rentabilidad de sus inversiones”. Editorial McGrawHill,

serie McGraw-Hill de Management. 1993

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B.1. Una visión general de su contenido Por otro lado, es posible caer en el error de considerar únicamente el factor económico y financiero a la hora de evaluar la viabilidad de un determinado proyecto. Es importante señalar que paralelamente al estudio de la viabilidad económica adquiere suma importancia la verificación y comprobación de que el resto de condiciones que determinan la aptitud de un proyecto no se limitan a la condición económica, sino que cabe comprobar que otro tipo de condiciones también se cumplan satisfactoriamente. Así como desarrolla pormenorizadamente Nassir Sapag (1), deberían verificarse al mismo tiempo, los siguientes tipos de aptitudes o viabilidades dentro de un estudio de inversión: La viabilidad técnica.- Determinada por la posibilidad técnica, física, de plazo o material de hacer un proyecto de acuerdo con el diseño establecido. ¿El plazo es posible?, ¿La Tecnología a utilizar es factible?, ¿El mercado de factores está disponible? (1 )

Nassir Sapag Chain. En su libro “Criterios de evaluación de proyectos. Como medir la rentabilidad de sus inversiones”. Editorial McGrawHill,

serie McGraw-Hill de Management. 1993

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B.1. Una visión general de su contenido La viabilidad legal.- Referida a determinar los problemas legales para la instalación y operación normal del proyecto : Parámetros urbanísticos. Disponibilidad legal del suelo. Servidumbres. Adecuación al uso legalmente establecido. Limitaciones de disponibilidad (Arrendatarios, usufructuarios, etc.) La viabilidad política.- Que determina la intencionalidad de implementar un proyecto con independencia de su realidad económica. Ejemplo: razones estratégicas, sanitarias, culturales, sociales, educativas, de comunicación. Etc. Existe compromiso y voluntad política. ¿Existe la necesidad ?. La viabilidad de gestión.- Que evalúa la realidad de la capacitación organizativa y de gestión de la empresa o sujeto que promueve el proyecto (gerencial). ¿La organización es capaz? ¿Las funciones y responsabilidades, están determinadas? Economía y gestión,Tema I, Interrelación de los estudios económicos del proceso edificatorio en las distintas fases previas de proyecto

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B.1. Una visión general de su contenido Conceptos a identificar, evaluar y temporizar. Con el objetivo de facilitar la identificación de una lista de factores que, desde el punto de vista económico, pueden presentarse en la evaluación de un proyecto, se ofrece la siguiente relación de conceptos que el experto debería considerar. Efectos económicos que influyen directamente en la rentabilidad  Por lo que respecta a costes: Costes de solar y cargas inherentes del mismo •

Valor de compra solar

•

Cargas del solar: Hipotecas y embargos

•

Cargas del solar: Costes de urbanización, derribos, etc.

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B.1. Una visión general de su contenido •

Cargas del solar: Servicios (A/M T., Gas, etc.)

•

Cargas del solar: Arrendamientos, Usufructos, Servidumbres legales

•

Cargas del solar:

•

Plusvalía (si existe acuerdo de pago por el comprador)

•

Aranceles por la formalización Escritura compra solar

•

I.T.P. + A.J.D. mod. A.J.D.

•

I.T.P. + A.J.D. mod. T.P.O

•

Aranceles por la inscripción en el Registro Propiedad compra solar

Otros conceptos. (con IVA) Otros conceptos. (sin IVA)

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B.1. Una visión general de su contenido

•

Honorarios de Gestoría

•

Otros conceptos: (con IVA)

•

Otros conceptos: (sin IVA).

Costes preliminares •

Acta notarial edificaciones vecinas y estado solar

•

Estudio Geotécnico del solar

•

Otros conceptos: (con IVA)

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B.1. Una visión general de su contenido Otros costes de promoción •

Honorarios Gestión Integrada de Proyecto y de obra (Project – Contruction manager)

•

Honorarios Proyecto Básico-Ejecutivo

•

Honorarios Dirección de obra (Arq. y Aparejador)

•

Honorarios Redacción y Seguimiento del Control de Calidad

•

Honorarios Estudio y coordinación de Seguridad y Salud

•

Gastos y/o tasas de visado e intervención Arq. / Arq. Téc

•

Honorarios proyecto eléctrico

•

Honorarios dirección proyecto eléctrico

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B.1. Una visión general de su contenido •

Honorarios proyecto medioambiental (actividades clasificadas)

•

Honorarios Proyecto de telecomunicaciones. Certif. final o boletín instalador

•

Tasa de estudio de la licencia municipal

•

Licencia de obras (I.C.O.)

•

Aranceles Notario por Escritura Obra Nueva

•

Aranceles Notario por Escritura División Horizontal

•

Aranceles Notario por copias simples y nº folios

•

I.T.P. + A.J.D. mod. A.J.D.

•

Aranceles Registro de la Propiedad por Obra Nueva

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B.1. Una visión general de su contenido •

Aranceles Registro de la Propiedad por División Horizontal

•

Aranceles Registro Propiedad por nº inscripciones

•

Honorarios de Gestoría

•

Gastos de Comercialización (A.P.I.) o propios de la promotora

•

Gastos de publicidad y promoción

•

Otros gastos previsibles (piso muestra, etc.)

•

Tasas por inspección de instalaciones eléctricas (ECA)

•

Póliza de Seguro Decenal de Construcción y otros costes derivados OCT

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B.1. Una visión general de su contenido •

Alta de suministros y servicios (Agua, elect., gas, teléf., etc.)

•

Impuesto sobre bienes inmuebles (I.B.I.)

•

Impuesto complementario I.A.E. del promotor. (4)

•

Certificado de primera ocupación Ayuntamiento y Cédulas de Habitabilidad

•

Gastos de mantenimiento de la promoción

•

Gastos generales de promotor (%)

(4) En proceso de regulación por el Gobierno

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B.1. Una visión general de su contenido Costes de construcción •

Sub.estructura

•

Super.estructura

•

Cerramientos exteriores

•

Divisiones interiores

•

Cubierta

•

Acabados

•

Carpintería exterior

•

Carpintería interior

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B.1. Una visión general de su contenido •

Cerrajería exterior

•

Cerrajería interior

•

Instalaciones

•

Ascensor

•

Acondicionamiento exterior

•

Gastos Fijos de Obra o Indirectos

•

Pruebas y ensayos para el control de calidad

•

Otros gastos e imprevistos

•

Estaciones transformadoras

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B.1. Una visión general de su contenido •

Póliza de Seguro Todo-riesgo Construcción

•

Otros costes de promoción (Equipamientos comunitarios, etc.)

Costes relativos a la financiación externa •

Importe honorarios de la tasación

•

Comisión de Estudio y Apertura

•

Comisión por no disponibilidad

•

Intereses financieros de origen hipotecario

•

Aranceles Notario por const. préstamo y distr. resp. hipotecaria

•

Aranceles Notario por copias simples, nº folios y derechos de matriz

•

I.T.P. + A.J.D. mod. A.J.D

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B.1. Una visión general de su contenido

•

Aranceles Registro Propiedad const. préstamo y dist. resp. hip

•

Aranceles Registro Propiedad por el número de inscripciones

•

Intereses de la financiación temporal externa

•

Avales de garantía por cantidades recibidas a cuenta

•

Otros gastos (timbre letras de cambio, etc, ....)

•

Por venta de : Despachos

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B.1. Una visión general de su contenido  Por lo que respecta a costes: Ingresos por ventas •

Por venta de : Viviendas

•

Por venta de : Locales Comerciales

•

Por venta de : Despachos

•

Por venta de : Plazas de Aparcamiento

•

Por venta de : Plazas de Garajes

•

Por venta de : Trasteros

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B.1. Una visión general de su contenido

Otros ingresos •

Flujo generado por la retención de garantía de obra

•

Intereses por reinversión de excedentes de tesorería

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B.1. Una visión general de su contenido A todo ello, se deberá añadir aquellos elementos o factores que desde distintos puntos de vista también afectan a aspectos económicos o financieros del proyecto, entre los cuales cabe destacar: 

De tipo fiscal: • Beneficios fiscales por inversión • Costes fiscales sobre la rentabilidad de la inversión



De tipo financiero • Efecto del I.V.A. en el flujo de caja • Por aportaciones del inversionista

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B.1. Una visión general de su contenido

• Por financiación de proveedores • Por financiación de clientes • Por financiación de Instituciones financieras • Por ayudas oficiales. (Subvenciones y préstamos)

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B.1. Una visión general de su contenido

Finalmente, y dado que el estudio se basa en el comportamiento de una determinada cantidad de variables imposibles de predecir con garantías en el tiempo, es aconsejable verificar por los procedimientos oportunos, qué efecto produce la modificación de las variables en la rentabilidad económica y financiera del proyecto o bien, hasta donde se puede modificar el valor de una o más variables para que el proyecto siga siendo conveniente.

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B.2. La consideración del factor tiempo Otra de las claves de desarrollo de cualquier proyecto, es la consideración del factor tiempo, materializado sobre el establecimiento de un calendario de actuación, que debería contemplar aquellos hitos o etapas que dan verosimilitud al proyecto. No cabe decir que el factor tiempo no sólo tiene efecto sobre cuestiones meramente económicas, sino sobre otras cuestiones tan complejas como de cambio de coyuntura económica, dada en enfriamientos de la economía y de la inversión, pérdida de la demanda, aumento de la competencia, pérdida de oportunidad o de ventajas competitivas, etcétera, lo que reafirma la conveniencia de controlar un calendario de actuación. Así pues, este calendario de actuación debe contemplar todas aquellas actuaciones de gestión urbanística y del proceso edificatorio que sean consecuentes con el proyecto de inversión, con un grado de desarrollo y de detalle que facilite la identificación de los hitos importantes, el establecimiento consecuente de su duración y, lo más importante, ofrezca una alta facilidad en su seguimiento y control .

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B.2. La consideración del factor tiempo Por todo ello, y previendo posteriores actuaciones en esta misma materia, parece aconsejable establecer estos calendarios sobre unos esquemas a manera de cuadros o listas muy claras, o mejor aún, sobre un sistema de planificación suficientemente sencillo, como puede ser un desarrollo en “Gantt” o diagrama de barras. En cuanto a los hitos a considerar en esta planificación previa de inversión, a modo meramente de ejemplo, podría darse la siguiente relación: 

Información de situación urbanística.



Elaboración de proyecto urbanístico.



Tramitación y gestión urbanística.



Publicidad y aprobación urbanística.



Elaboración de proyecto de edificación.

Economía y gestión,Tema I, Interrelación de los estudios económicos del proceso edificatorio en las distintas fases previas de proyecto

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B.2. La consideración del factor tiempo



Petición y concesión de licencia urbanística.



Petición y estudio de ofertas.



Contratación lotes.



Inicio de obras.



Finalización de obras.



Calendario de previsión de ventas.



Aprobación del préstamo hipotecario.

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B.2. La consideración del factor tiempo Como muestra de lo que se acaba de indicar, se representa el siguiente diagrama de barras de un caso hipotético.

Figura 1 Economía y gestión,Tema I, Interrelación de los estudios económicos del proceso edificatorio en las distintas fases previas de proyecto

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B.2. La consideración del factor tiempo

Este diagrama, serviría pues para concertar los hitos claves del proyecto y para su seguimiento. A partir, de este momento, cualquier modificación debería incluirse en el calendario inicial.

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B.3. La consideración del factor coste de construcción Uno de los componentes que toman mucha importancia dentro del estudio económico del proceso de edificación, es justamente la previsión del coste de las obras. En este caso, y dado que la valoración se realiza mayoritariamente mediante sistemas de predimensionado, como más adelante se verá, resulta que a menudo la valoración ofrece un solo importe, de valor elevado, y que se ocasiona durante el periodo de ejecución de la obra. Por los efectos que este factor introduce en la tesorería de la inversión, bien merece la pena desarrollar una metodología simple que se aleje de la simplicidad de considerar la linealidad de costes, y consiguientemente de pagos, durante todo el proceso de ejecución. Veamos detalladamente los efectos de ambas posiciones. Si nos limitamos a considerar un único coste global de construcción sin desglose, el diagrama de costetiempo que cabría suponer durante el desarrollo de la obra seria, en un hipotético ejemplo, como el representado en la figura 2, donde cabe entender que los costes son progresivos y constantes durante toda la obra. Es decir, cada periodo de certificación cabrá considerarlo de idéntico importe y por tanto, los desembolsos serán considerados a lo largo del tiempo.(6) (6) Se obvia la posibilidad de considerar aplazamientos en el pago de la certificación Economía y gestión,Tema I, Interrelación de los estudios económicos del proceso edificatorio en las distintas fases previas de proyecto

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B.3. La consideración del factor coste de construcción

9.000.000 € 8.000.000 € 7.000.000 € 6.000.000 € 5.000.000 € 4.000.000 € 3.000.000 € 2.000.000 € 1.000.000 € - €

8.354.098 €

nov -03

oc t-03

s et-03

ag-03

jul-03

juny -03

maig-03

abr-03

març -03

feb-03

gen-03

des -02

nov -02

€ oc t-02

s et-02

im porte

Tesorería ejecución obra

plazo

figura 2

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B.3. La consideración del factor coste de construcción Con la ayuda de una simple explotación de datos históricos en nuestro poder procedentes de obras que hayamos ejecutado, o bien procedentes de fuentes públicas (revistas especializadas), (7) con muy poco esfuerzo se puede obtener de manera fiable, un esquemático y posibilista modelo de distribución de costes como simulación del desarrollo de la obra. Para ello, supongamos el mismo ejemplo anterior, con un presupuesto total de contratación de 8.354.098 €, consistente en la ejecución de un conjunto residencial de 92 viviendas distribuidas en siete edificios aislados alrededor de un jardín comunitario con piscina particular y con aparcamiento comunitario en planta sótano a todo el complejo, tal como se muestra en las figuras 3 y 4.

<<figuras en las páginas siguientes>>

(7) Consultar el apartado correspondiente a “predimensionado de costes” y más concretamente la división capitular de un presupuesto

Economía y gestión,Tema I, Interrelación de los estudios económicos del proceso edificatorio en las distintas fases previas de proyecto

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B.3. La consideración del factor coste de construcción

figura 3

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B.3. La consideración del factor coste de construcción

figura 4

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B.3. La consideración del factor coste de construcción Parámetros urbanísticos del proyecto:

Superficie de parcela

6.395 m²

Ocupación máxima

44.23%

Separación mínima del vial

≥5 m.

Edificabilidad neta

10.984 m²

Altura máxima

B+4 y B+3 (máx. 15,3 m.)

Núm viviendas

Uso

residencial

Espacio libre

jardín privado comunitario

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B.3. La consideración del factor coste de construcción Cuadro de superficies generales del proyecto: Detalle de Usos

Superficie construida

Bloque 1 ( 14 viviendas - PB+4PP)

1.490.82 m²

Bloque 2 ( 18 viviendas - PB+4PP)

1.985.69 m²

Bloque 3 ( 14 viviendas – PB+4PP)

1.649.33 m²

Bloque 4 ( 10 viviendas – PB+3PP)

1.130.62 m²

Bloque 5 ( 11 viviendas – PB+3PP)

1.237.78 m²

Bloque 6 ( 11 viviendas – PB+3PP)

1.146.54 m²

Bloque 7 ( 14 viviendas – PB+4PP)

1.619.09 m² 10.307.00 m²

P. Sótano (66 trasteros) P. Sótano (92 plazas aparcamiento)

371.06 m² 3.064.94 m² 3.436.00 m²

Espacios comunitarios exteriores

677 m²

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B.3. La consideración del factor coste de construcción Partiendo de la misma apreciación económica en cuanto al coste de las obras, y aplicando sobre este coste, unos porcentajes de distribución estándar de capítulos de obra, conocidos, sobre la tipología edificatoria de nuestro caso, tendríamos:

Figura 5

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B.3. La consideración del factor coste de construcción De donde, por aplicación de los anteriores porcentajes podríamos deducir que el coste de cada uno de los capítulos de obra podría responder con cierto grado de seguridad al siguiente detalle:

Figura 6 Economía y gestión,Tema I, Interrelación de los estudios económicos del proceso edificatorio en las distintas fases previas de proyecto

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B.3. La consideración del factor coste de construcción Aprovechando este desglose, y considerando que en algún momento será necesario proceder a una estimación aproximada del tiempo de ejecución de la obra, supongamos que establecemos una primera aproximación a la planificación de la ejecución de la obra, tomando como patrón el detalle capitular utilizado durante el ejemplo. Así pues, podríamos obtener el siguiente diagrama de barras.

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B.3. La consideración del factor coste de construcción Si a ello, le añadimos la valoración económica que hemos hallado para cada capítulo, considerando una linealidad de producción dentro de cada actividad programada, tendríamos:

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B.3. La consideración del factor coste de construcción Con lo cual podríamos describir que la previsión de desarrollo de la obra en atención a su preplanificación, respondería ahora inicialmente al siguiente diagrama:

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B.3. La consideración del factor coste de construcción Como puede observarse, este perfil difiere substancialmente del representado en la figura 2. por cuanto puede apreciarse una cierta progresividad en la previsión del importe de las certificaciones de obra. Al principio son de importe más pequeño, para ir aumentando su cuantía a lo largo de la obra. Esta situación comporta para la tesorería de la obra, que los medios financieros necesarios sean realmente menos importantes sobre el modelo representado en la figura 9. que los representados sobre el modelo de la figura 2. A modo meramente informativo, se acompaña un gráfico (figura 10.) donde se comparan entre si las distintas gráficas para permitir su comparación. Al mismo tiempo, se ha incluido en este gráfico comparativo, una nueva serie de datos que representan el desembolso real de certificaciones de esta obra. Ello debería permitir apreciar la gran similitud que existe entre ésta última y la que hemos podido desarrollar mediante una temporalización de costes a partir de una planificación previa muy sencilla.

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B.3. La consideración del factor coste de construcción

figura 10 Economía y gestión,Tema I, Interrelación de los estudios económicos del proceso edificatorio en las distintas fases previas de proyecto

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C. Predimensionados de coste y sus interrelaciones Un sistema de predimensionado no es más que un método simple y rápido para el cálculo estimativo del coste o del presupuesto total o parcial de una obra. Su utilidad no solo debe permitir hacer una primera estimación del coste de la obra, sino, ratificar o confirmar unas estimaciones previas realizadas por cualquier otro sistema, o modificar las previsiones existentes en base a razones objetivas que ha aportado la utilización del sistema de predimensionado. Por lo tanto, existen una serie de premisas que deberían cumplir los distintos sistemas de predimensionado que vayamos a utilizar. Entre los más importantes cabría señalar: 

Debe tener una metodología simple que facilite su aplicación.



Debe aportar un grado de fiabilidad y confianza conocido



Debe permitir su verificación y posterior control.



Debe ser actualizable y adaptable a las distintas circunstancias particulares a las cuales se enfrentará el técnico. Economía y gestión,Tema I, Interrelación de los estudios económicos del proceso edificatorio en las distintas fases previas de proyecto

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C.1. Los modelos de predimensionado de costes 1.

Valoración por medio de un módulo único en atención a la tipología edificatoria

Corresponde a este modelo la obtención de un módulo único que responda al coste promedio de una construcción en atención a una tipología edificatoria concreta. El valor obtenido no distingue entre los distintos usos que puede llegar a contemplar el proyecto. Las tipologías más importantes que suelen distinguirse, son las siguientes: 

Edificios plurifamiliares: •

Entre medianeras.

•

En esquina ( 3 fachadas )

•

Aislados ( 4 fachadas)

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C.1. Los modelos de predimensionado de costes 

Edificios unifamiliares: • Aislados • Adosados (en pareja) • En hilera



Edificios Oficinas:



Centros Comerciales:



Hospitales:



Cines y Teatros: • Discotecas: • Edificios industriales: • Etc Economía y gestión,Tema I, Interrelación de los estudios económicos del proceso edificatorio en las distintas fases previas de proyecto

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C.1. Los modelos de predimensionado de costes 

C.A.P.:



Discotecas:



Edificios industriales:



Etc

Sin lugar a dudas, esta clasificación tipológica puede ampliarse enormemente, haciendo que contemple entre otras circunstancias, niveles de calidad o de acabado, intervalos de altura o de número de plantas, situación geográfica, etc., etc.. De todos modos, es de señalar que con cuanta más distinción de grupos y subgrupos se trabaje, más fiable resultará el módulo de coste encontrado pero en contrapartida más dificultosa resultará la labor de alimentar este índice o módulo de coste por razón del número de muestras distintas que deberemos disponer y actualizar.

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C.1. Los modelos de predimensionado de costes En atención al ejemplo utilizado en este trabajo del “conjunto residencial de 92 viviendas distribuidas en siete edificios aislados alrededor de un jardín comunitario con piscina particular y con aparcamiento comunitario en planta sótano a todo el complejo”, podríamos inducir que la tipología que mejor responde a este tipo de edificación es la de “Edificios plurifamiliares de carácter aislado”. Así pues, para encontrar el valor estimado de coste de construcción, deberíamos tomar el módulo de coste actualizado para esta tipología y multiplicarlo por la superficie construida del conjunto. Así obtendríamos el siguiente resultado: 14.420 m² x 526.67 (1) €/m² = 7.594.581 €

(1) Este valor corresponde al valor promedio de coste de construcción de un m² construido de la tipología seleccionada en el curso del año 2002.

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C.1. Los modelos de predimensionado de costes De todas formas, y debido a motivos objetivos que el técnico puede llegar a contemplar por aspectos que considere que no han sido atendidos en el valor promedio de la muestra aplicada, este valor puede ser corregido al alza o a la baja según sean las particularidades de la edificación. Para nuestro caso, y respondiendo a criterios número de plantas en los edificios, niveles de calidad, equipamiento de la promoción, actividad de mercado y a la modalidad de contratación que se utilizará, entre otras, se concluye que este valor debería revisarse al alza en un 10% aproximadamente, lo que resultaría: 14.420 m² x 579.34 €/m² = 8.354.082 € Como ya se adelantaba en la figura 5., puede ser muy útil utilizar una estructura de división del proyecto (capítulos, subcapítulos) que sea más o menos constante en el tratamiento de todos los proyectos. Evidentemente, esto no es siempre posible, si bien nos facilitará la explotación de datos históricos de proyectos que estén en estudio o que ya se hayan ejecutado.

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C.1. Los modelos de predimensionado de costes

La razón es muy simple. Si disponemos de estructuras semejantes de clasificación de los estados de mediciones, y consecuentemente de los presupuestos, será posible conocer el valor porcentual de cada uno de estos capítulos de las muestras analizadas y así, poder concluir con cierto grado de seguridad, por ejemplo; que el coste del apartado “super-estructura” en función de la tipología de obra analizada, suele ser entre un 8,5 y un 14% del importe total de la obra. Así pues, es muy recomendable utilizar un único sistema de clasificación para la elaboración de todos los análisis de mediciones. A modo únicamente de guía, se acompaña el sistema de clasificación elaborado en la década de los años 80 por el CEEC (Comité Europeo de Economistas de Construcción), en el cual se identifican los dos niveles principales del sistema de clasificación.

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Anexo 1. Propuesta para la codificación de partidas de obra para su utilización en modelos de predimensionado 19

S U B -E S T R U C T U R A

SUPE R E ST R UCT UR A

COM PLEM ENTOS

AC AB ADOS

IN S T A L A C IO N E S N O E L E C T .

IN S T A L A C IO N E S E L É C T R IC A S

79 89

T R A B A J O S V A R IO S T R A B A JO S E X T E R IO R E S

P R E L IM IN A R E S

1911 1912 1913 1917 1918 2920 2921 2922 2923 2924 2926 2927 3931 3932 3934 3935 3937 3938 4940 4941 4942 4943 4944 4945 4947 5950 5951 5952 5953 5954 5955 5956 5957 6961 6962 6963 6964 6966 6968 7970 8991 8992 8983 8984 8985 8986 8987 8988 9990 9991

E x ca va cion e s C im e n ta c i o n e s P avim ento s de ba se P il o t e s E s p e c ia l e s E s tr u c tu r a s C e r r a m i e n t o s e x te r io r e s D iv i s i o n e s i n t e r i o r e s F o r ja d o s E sca lera s y ra m p a s B a lc o n e s C u b i e r ta s P u e r ta s y v e n ta n a s e x t e r i o r e s P u e r ta s y v e n ta n a s in te r io r e s C e r r a j e r ía F a lso s tec h o s L u c e r n a r io s M u e ble s d e co cina A c a b a d o s d e e s tr u c tu r a A c a b a d o s d e p a r e d e s e x t e r io r e s A ca b a d o s d e p a r e d e s in terio r es A c a b a d o s d e p a v i m e n to s A ca b a do s d e e sca lera s A ca b a do s d e tec h o s A c a b a d o s d e c u b i e r ta s I n sta la c i o n e s s a n e a m ie n t o I n sta la c i o n e s a g u a fr ia I n sta la c i o n e s a g u a c a l ie n t e I n sta la c i o n e s c o n tr a i n c e n d i o s I n sta la c i o n e s s e g u r id a d I n sta la c i o n e s d e g a s I n sta la c i o n e s d e c li m a t iz a c i ó n O tr a s in s ta la c io n e s C e n tr a li z . c u a d r o s e l é c tr i c o s I n sta la c i o n e s e l é c tr ic a s in te r io r e s I lu m i n a c ió n C o m u nica cion e s T r a n s p o r te s I n sta la c i o n e s v a r ia s T r a b a jo s v a r io s P r e p a r a c ió n d e l s o la r C o n s tr u c c i o n e s c o m p l e m e n ta r ia s V a lla d o s d e l s o la r A c a b a d o s d e l s o la r S e r v i c i o s d e l s o la r I n sta la c i o n e s d e l s o la r E q u i p a m ie n t o s d e l s o la r J a r d in e r ía D errib o s G eotécnic o s

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C.1. Los modelos de predimensionado de costes 2. Valoración por medio de unos módulos de uso y de calidad determinados en función de tipologías. Corresponde a este modelo la obtención de módulos que respondan al coste promedio de una construcción en atención a las características de uso de las distintas superficies construidas de que consta una edificación. Los usos que normalmente estos índices contemplan, son las siguientes: 

Uso de vivienda.



Uso para locales comerciales.



Uso para aparcamientos.



Uso para garajes.

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C.1. Los modelos de predimensionado de costes



Uso para oficinas



Usos complementarios como: Parques, jardines, pistas de deporte, piscinas, etc.



Uso de urbanización (viales, servicios, etc.) La aplicación es semejante a la utilizada en el caso anterior, solo que distinguiendo cada una de las superficies distintas para las cuales se han encontrado módulos específicos. Así, en el caso que nos ocupa, la aplicación respondería al siguiente esquema.

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C.1. Los modelos de predimensionado de costes En el proyecto pueden distinguirse tres grandes usos: 1.

Vivienda plurifamiliar en Edif.. Aislado. 10.307 m² x 680 € / m² = 7.008.760 €

Garaje y trasteros en planta sótano. 3.436 m² x 260 € / m² = 893.360 €

Equipamiento comunitario, ajardinamiento, urbanización y piscina. 677 m² x 650 € / m² = 440.050 €

Total coste previsto mediante módulos de uso, 8.342.170 €, cifra no coincidente pero aproximada a la calculada mediante el sistema de módulo tipológico.

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C.1. Los modelos de predimensionado de costes

Valoración por medio del sistema de cálculo del presupuesto de referencia.

Son sistemas de valoración rápida, que usan mayoritariamente algunos colegios profesionales para el establecimiento del valor de ejecución material de la obra (sin beneficio industrial ni parte proporcional de gastos generales de empresa), basándose en un módulo principal, expresado en euros por metro cuadrado construido, que a su vez resulta multiplicado por distintos factores correctores en atención fundamentalmente a la situación geográfica, si es obra de nueva planta o reforma, nivel de calidad, tipología edificatoria y finalmente uso.

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C.1. Los modelos de predimensionado de costes A modo de ejemplo, tomaría la siguiente forma para el caso del ejemplo anterior: 

Presupuesto de referencia = Mr = Mb x Cg x Ct X Cq x Cu Donde Mb es el módulo básico y su valor es 303,51 €/m Cg es un coeficiente de área geográfica . Ct es un coeficiente tipológico. Cq es un coeficiente de calidad. Cu es un coeficiente de uso. Zona

Mr = Mb x Cg x Ct X Cq x Cu

P sótano aparcamiento

303,51 x 0,95 x 1.20 x 1,00 x 1,00

Viviendas 150><100 m²

303,51 x 0,95 x 1.20 x 1,00 x 1,60

Viviendas 100><50 m²

Uds .

Superf. const.

Valoración

3.436 m²

1.188.861 €

2.713 m²

1.313.974 €

303,51 x 0,95 x 1.20 x 1,00 x 1,40

7.594 m²

4.204.055 €

Piscina

303,51 x 0,95 x 1.20 x 1,00 x 1,00

201 m²

69.546 €

Zona ajardinada

303,51 x 0,95 x 1.20 x 1,00 x 0,20

476 m²

32.939 €

TOTAL

6.809.376 €

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C.1. Los modelos de predimensionado de costes Finalmente, este valor puede ser modificado al alza o a la baja, en ±20%, a criterio subjetivo del técnico, en atención a las características de la obra. Aceptando que en el ámbito de contratación privada aplicásemos un coeficiente de paso del 19% (en concepto de B.I. y G.G.E.), obtendríamos un valor de predimensionado final de 8.103.157 €., lo que demuestra que como sistema rápido es suficientemente fiable.

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C.1. Los modelos de predimensionado de costes 4.

Valoración por aplicación de ratios de medición.

El método consiste en disponer de un estado de mediciones “madre”, que en base a unas tipologías edificatorias determinadas, establezca para cada una de ellas, unos índices o coeficientes de cada medición de partida referidas a la unidad de superficie construida del edificio. Es decir, en base a estudios concretos de proyectos realizados y liquidados, se calcula que índice le corresponde a una partida cuyo medición es “a”, referida al total de superficie construida del edificio “TSC”. Veamos en el siguiente ejemplo, como se calcularían estos índices. Supongamos, que disponemos de un estado de mediciones procedente de liquidación, en el cual unos capítulos determinados han tomado los siguientes resultados totales de medición (9). (9).Tipología: Dos bloques de edificio, aislados, de PB + 4PP, para uso totalmente residencial, con una planta sótano compartida para uso de garaje y cubierta plana transitable en la azotea.

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Tomemos el total de superficie construida de este ejemplo, que son 5.361 m², y dividamos cada una de las mediciones de cada partida, por el total de esta superficie construida. El cuadro resultado de este cálculo, daria los siguientes resultados:

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C.1. Los modelos de predimensionado de costes De donde se deduce, que si el ejemplo es válido y representativo de una tipología determinada, la medición que tomará una partida cualquiera, como puede ser la 6.08 que corresponde a “M² de pared de cerramiento cerámico de 7 cm. de espesor, en divisiones interiores de viviendas”, vendrá determinada por un índice aproximado de 0,505. Esto significa que habrán 0,505 unidades de partida por cada metro cuadrado construido de edificio. De este modo, partiendo de una estructura de índices de partidas de medición, para un modelo tipológico determinado, multiplicándolos por la superficie construida del nuevo proyecto, dispondremos de unos totales de medición de partidas bastante aproximados a la realidad. A partir de este momento, solo sería necesario aplicar sobre estos resultados el precio de mercado unitario a cada una de las partidas, para en definitiva conseguir un importe provisional acerca del predimensionado del nuevo proyecto. Aplicando estos índices a un supuesto nuevo proyecto de 8.000 m², coincidente con los criterios de tipología, uso y características principales de configuración, se obtendría. Economía y gestión,Tema I, Interrelación de los estudios económicos del proceso edificatorio en las distintas fases previas de proyecto

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C.1. Los modelos de predimensionado de costes 5.

Valoración por aplicación de modelos econométricos .

Son sistemas de presupuestación rápida, basados en la aplicación compleja de los resultados obtenidos del estudio y análisis estadístico de los costes de una muestra importante de obras, en base a modelos tipológicos muy determinados. Se basa en la configuración de unidades funcionales complejas coincidentes con el primer nivel de clasificación del estado de mediciones, en el cálculo de coeficientes de partidas simples o complejas que intervienen en cada unidad funcional y, finalmente en el cálculo del precio descompuesto de esta unidad funcional en atención al valor de mercado de cada una de las partidas simples o complejas que en él participan. A modo informativo, el modelo toma la siguiente forma, para el caso de representación del coste del metro cuadrado construido de vivienda en una tipología de edificio plurifamiliar – aislado – de hasta 4 plantas piso – con planta sótano de garaje y planta baja destinada a uso comercial.

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C.1. Los modelos de predimensionado de costes Coste / m² = 1.2391 As + 0.1964 Eb + 0.9924 Ep + 0.6551 T + 1.3978 D + 0.2091 C + 1.03 Ha + (0.004 FeG + 0.006 Fem + 0.0161 Fep + 0.0003 Fee) + (0.0369 Fip + 0.0081 Fia + 0.001 Fie) + 0.0216 Se + 0.0510 Si + 1.00 I + (0.0087 Cpc + 0.0087 Cpb + 0.001 Cpe) + 1 Ae. As Eb Ep T D C Ha FeG FeM FeP FeE FiP FiA FiE Se Si CpC CpB CpE

= Unidad funcional de “ Acondicionamientos del solar ” = Unidad funcional de “ Sub.estructura “. = Unidad funcional de “ Super.estructura“. = Unidad funcional de “ Cerramientos exteriores – Fachada “. = Unidad funcional de “ Divisiones interiores “. = Unidad funcional de “ Cubierta “. = Unidad funcional de “ Acabados horizontales “. = Unidad funcional de “ Carpintería exterior – gran dimensión “. = Unidad funcional de “ Carpintería exterior – media dimensión “. = Unidad funcional de “ Carpintería exterior – pequeña dimensión” = Unidad funcional de “ Carpintería exterior – dimensión especial” = Unidad funcional de “ Carpintería interior - puertas “. = Unidad funcional de “ Carpintería interior - armarios “. = Unidad funcional de “ Carpintería interior - especial “. = Unidad funcional de “ Carpintería de taller exterior “. = Unidad funcional de “ Carpintería de taller interior “. I = Unidad funcional de “ Instalaciones = Unidad funcional de “ Complementos en cocinas “. = Unidad funcional de “ Complementos en baños “. = Unidad funcional de “ Complementos en escaleras “. Ae = Unidad funcional de “ Acondicionamiento exterior “. Economía y gestión,Tema I, Interrelación de los estudios económicos del proceso edificatorio en las distintas fases previas de proyecto

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C.1. Los modelos de predimensionado de costes El proceso para establecer sistemas de predimensionado mediante modelos economètricos, tendría que contemplar las siguientes etapas: 1.

Crear una clasificación tipológica de obras muy detallada y concreta, donde queden absolutamente definidos que obras pueden responder a un modelo determinado.

Disponer de un tratamiento sistematizado y único de clasificación interna de las mediciones de obra. Estructura jerárquica de clasificación: capítulos, subcapítulos, secciones, partidas.

Determinar la diferenciación del tratamiento de los datos de coste de las obras: • Áreas de viviendas. • Áreas de locales comerciales. • Áreas de aparcamientos y garajes

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C.1. Los modelos de predimensionado de costes 4.

Crear el cuadro para el tratamiento de los datos de cada muestra.

Determinar el modelo para aplicaciones futuras. Ventajas e inconvenientes.



Si están bien concebidas, ofrecen un grado de fiabilidad elevado.



Suelen tener poca difusión, por lo cual su uso se circunscribe frecuentemente dentro del equipo que ha desarrollado el modelo.



Requiere una permanente actualización de la base de datos: tanto en lo que se refiere a aumentar la tamaño estadístico de la muestra, como en lo referente a la conveniencia de actualizar los valores económicos.

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C.1. Los modelos de predimensionado de costes 6. Valoración por aplicación de precios unitarios de mercado a las unidades de obra definidas en el estado de mediciones particulares de proyecto. Consiste en aplicar precios unitarios de mercado, sobre cada una de las unidades de obra o partidas que se han definido en un proyecto en concreto. Por esta razón este tipo de predimensionado no está disponible hasta que se ha elaborado el proyecto ejecutivo de la obra. Se considera que este modelo está en el umbral de lo que son los sistemas de predimensionado frente a las valoraciones efectivas de obras. Sin duda alguna, es el modelo de predimensionado que debería ofrecer más fiabilidad de entre todos los que se han comentado, antes de obtener el presupuesto de contrata.

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C.2. Controles y verificaciones Este proceso consiste en verificar que los datos obtenidos mediante cualquiera de los sistemas de predimensionado utilizados, desde los más generalistas hasta los más detallados, mantienen su validez a lo largo del proceso de concepción y desarrollo de la promoción. Para ello, convendrá que el técnico supervise frecuentemente los datos disponibles y que en atención a los posibles cambios, ampliaciones y/o aumentos de definición del proyecto, corrija coherentemente con el sistema empleado de predimensionado, los nuevos datos económicos que definen la edificación . Es muy recomendable, que este proceso de examen, revisión y confrontación constante de datos económicos, sea respetuoso con la estructura de información del propio sistema de predimensionado que se haya utilizado, con el objetivo de no desvirtuarlo y sobretodo para que continúe siendo válido para nuevas aplicaciones

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C.2. Controles y verificaciones

En el caso que el técnico se encuentre en una situación en la cual considere que el tipo de información de que dispone, ya no puede incluirla en el sistema de predimensionado utilizado, deberá tomar la decisión de pasar a un nuevo modelo o nivel de predimensionado que le admita este incremento de detalle. En cualquier caso, deberá mantenerse el criterio de unidad y de continuidad hasta la liquidación de la obra.

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C.3. Toma de decisiones

Cualquier sistema que se utilice para la valoración previsional del coste de una obra, persigue como objetivo el disponer de un horizonte económico acertado y fiable, antes de la contratación y/o de la liquidación de obra. En este contexto, la desincronización de valores, deberá ocasionar un debate en el entorno de la promoción sobre asumir las posibles futuras desviaciones económicas o bien actuar sobre aquellos aspectos (diseño, materiales, calidad de acabados, tecnología, reestructuración del precio de venta de entidades disponibles, etc.) que ocasionan la desviación, para reconducir su coste al nivel de los objetivos preestablecidos inicialmente.

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D. Planificaciones previas y sus interrelaciones Parece obvio señalar que la planificación de operaciones es una herramienta fundamental para todos aquellos técnicos que están inmersos en la dirección y control del proceso de edificación, aunque una gran mayoría de estos técnicos llega a plantearse la planificación y programación de trabajos en la etapa de ejecución de obra, más como un requerimiento del cliente, que por una necesidad esencial de la información que es capaz de ofrecer el sistema de planificación. Al margen de los distintos métodos que existen para planificar, consideramos importante ahondar en la trascendencia que tienen estos sistemas como herramientas que son capaces de dibujar el funcionamiento en el tiempo del propio proceso constructivo. El tiempo es un factor sumamente importante en todos los procesos de edificación y por ello, deberíamos optimizar los esfuerzos vertidos en la elaboración de las planificaciones de obra. Evidentemente la incertidumbre que acompaña a todo proceso de planificación en trabajos de construcción, se ve reforzada y argumentada por multitud de factores que dificultan las estimaciones de programación; la formación y configuración de equipos, los sistemas de retribución, la climatología, la poca seriedad de ciertas empresas en el cumplimiento de plazos, la deficiente ejecución de trabajos, etc.

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D. Planificaciones previas y sus interrelaciones

Todo ello, no hace más que dar argumentos a aquellos que ven los sistemas de planificación como un trabajo laborioso que no se ve compensado con los resultados que puede ofrecer. Hoy en día, con los medios informáticos a nuestro alcance, la mayor parte de la laboriosa tarea que representaba confeccionar una programación con un sistema “Pert” o “Roy” ha desaparecido. Así pues deberíamos aprovechar estas ventajas, para sacar realmente el provecho a la planificación y programación de operaciones. Además, los actuales programas de planificación y programación, permiten pasar automáticamente de un sistema a otro, y a la vez representarlo en diagrama de barras (Gantt).

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D.1. Previsiones de calendario

A nuestro entender lo primero que debemos plantearnos, es determinar el nivel de detalle que es conveniente y necesario desarrollar en el sistema de planificación en correspondencia con la etapa o fase del proceso en la cual nos encontramos. Evidentemente, no hay que suponer que existan multitud de planificaciones en un proceso edificatorio, sino una única planificación que va tomando detalle y amplitud a medida que el proceso avanza y en la cual sus hitos principales son los que posteriormente se amplían para ir tomando precisión.

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D.1. Previsiones de calendario En general, podría decirse que los distintos planes pueden corresponderse con unas etapas de carácter universal en las cuales se desarrolla cualquier proceso edificatorio. 1.

Etapa de estudio de la inversión.

Etapa de implantación y proyecto.

Etapa de precontratación de obra.

Etapa de ejecución de obra.

Etapa de Promoción, mantenimiento y post venda.

Entre las cuales, la planificación de la etapa de ejecución de obra, se configura como la programación de más peso específico de todo el proceso, quizás por el grueso de las tareas que detalla y por la dificultad que su elaboración entraña. De todos modos, tanto la planificación de la etapa de “ejecución de obra”, como la de la etapa de “post venta” no son consideradas como planificaciones previas, por lo cual no serán tratadas en el presente artículo Economía y gestión,Tema I, Interrelación de los estudios económicos del proceso edificatorio en las distintas fases previas de proyecto

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D.1. Previsiones de calendario 1.

Etapa de estudio de la inversión.

Al tratarse de la primera etapa de desarrollo del proceso de edificación, debería contemplar unas actividades de carácter general que permitan obtener una imagen completa – de principio a final – de todo el proceso. Concluir cual debe ser el número de tareas o hitos que debe tratar esta primera etapa de planificación parece improcedente, por cuanto debe ser el técnico quién identifique y determine, en atención a las características específicas del proyecto, cuales van a ser. En cualquier caso la planificación de esta etapa debe perseguir como objetivo el obtener una visión conjunta y competa de todo el proceso, identificando los hitos que le caracterizan, determinando sus interdependencias y los plazos generales de tiempo. Así mismo, deberá contemplar con el detalle suficiente todas aquellas actividades que por razón del propio proceso ya estarán superadas cuando se acometa posteriores etapas de planificación.

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D.1. Previsiones de calendario Para facilitar una primera labor de selección e identificación de hitos, en el siguiente cuadro se proporciona un guión abierto de “actividades” a contemplar. 

Compra / Adquisición del suelo. • Contrato de opción de compra. • Sondeo de mercado. • Elaboración de estudios de viabilidad. • Elaboración de estudios financieros. • Aprobación del proyecto de inversión. • Escritura de compra-venta, registro y demás tramitaciones administrativas. • Liberación de cargas del solar. Economía y gestión,Tema I, Interrelación de los estudios económicos del proceso edificatorio en las distintas fases previas de proyecto

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D.1. Previsiones de calendario 

Contratación de coordinación y de proyecto. • Selección de equipo Project Manager. • Contratación equipo Project Manager. • Selección de equipos proyectistas. • Entrega de anteproyectos. • Aprobación de anteproyecto. • Contratación de proyecto. • Selección empresas de geotecnia. • Contratación y ejecución del estudio geotécnico.

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D.1. Previsiones de calendario



Gestión de Planeamiento. • Preparación de documentación urbanística y/o proyectos. • Presentación a la Administración. • Aprobación inicial. • Aprobación provisional . • Aprobación definitiva.

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D.1. Previsiones de calendario 

Proyecto Básico. • Entrega del programa de la promoción. • Recogida de información previa. • Levantamiento topográfico . • Definición del presupuesto objetivo . • Redacción del proyecto básico. • Auditoría de proyecto básico • Incorporación de recomendaciones de auditoría. • Control y Aprobación del proyecto básico. • Visado del proyecto básico. Economía y gestión,Tema I, Interrelación de los estudios económicos del proceso edificatorio en las distintas fases previas de proyecto

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D.1. Previsiones de calendario



Contrataciones agentes externos. • Selección ofertas de dirección de obra y de ejecución. • Selección ofertas de entidades aseguradoras . • Selección entidades de control. (OCT y Laboratorio). • Selección.

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D.1. Previsiones de calendario 

Proyectos y Licencia de obras . • Entrega proyecto medioambiental. • Entrega proyecto de telecomunicaciones. • Entrega Estudio de Seguridad y Salud. • Entrega Proyecto ejecutivo. • Auditoría de proyecto ejecutivo. • Incorporación de recomendaciones de auditoría. • Entrada petición licencia de obras. • Notificación aprobación de licencia. • Liquidación y obtención de licencia de obras. Economía y gestión,Tema I, Interrelación de los estudios económicos del proceso edificatorio en las distintas fases previas de proyecto

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D.1. Previsiones de calendario 

Licitación - contratación. • Elección del sistema de licitación. • Selección de licitadores. • Entrega Estudio de Seguridad y Salud. • Remisión de documentación. • Negociación de ofertas. • Selección de ofertas. • Contratación.

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D.1. Previsiones de calendario 

Ejecución obra. • Implantación de obra. • Ejecución de obra. • Retirada y entrega de obra.



Promoción, Mantenimiento y Post-venta. • Promoción y publicidad. • Calendario previsto de Ventas. • Entrega fincas. • Reparaciones. • Actuaciones en post venta. Economía y gestión,Tema I, Interrelación de los estudios económicos del proceso edificatorio en las distintas fases previas de proyecto

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D.1. Previsiones de calendario

En cuanto al sistema de representación a utilizar, se aconseja que sea un sistema muy visual y que permita una rápida compresión del contenido y de los plazos establecidos. A nuestro modo de ver, una representación clásica en Gantt va a cubrir todas las necesidades, su control posterior y la incorporación de rectificaciones, cuando se produzcan. El siguiente ejemplo ha sido desarrollado mediante el programa “Microsoft ® Project 2000”, el cual consideramos de mucha versatilidad y de muy fácil aprendizaje.

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D.1. Previsiones de calendario En el presente caso, se muestran tres niveles de presentación de la información contenida en la misma planificación. Por una parte se representa el diagrama de barras correspondiente a la planificación de actividades de nivel superior, es decir, el que corresponde de manera elemental a los títulos de los grupos (Gantt nº 1 – Etapa de estudio de la inversión.

Gantt nº 1

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D.1. Previsiones de calendario Seguidamente se representa el diagrama de barras donde se muestra el detalle de actividades de segundo nivel, de los grupos que necesariamente conviene desarrollar en atención a la etapa de planificación en la cual nos encontramos (Gantt nº 2 - Etapa de estudio de la inversión).

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D.1. Previsiones de calendario Por último, se representa el diagrama de barras de todas las actividades de primer y segundo nivel que se han planificado en esta etapa, y que pertenecen a los distintos grupos de todo el proceso. (Gantt nº 3 - Etapa de estudio de la inversión).

<<diagrama en la página siguiente>>

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Gantt nº 3

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D.1. Previsiones de calendario

Etapa de implantación y proyecto.

Correspondería a la etapa donde se desarrollarían preferentemente y con absoluto detalle el contenido de los apartados D, E y F. Evidentemente, antes de ampliar el contenido de las actividades que deben planificarse dentro de cada uno de los grupos D, E y F, se debería proceder al control y adaptación de la planificación de las actividades de los anteriores grupos (aquellos que se habían planificado en la etapa anterior)

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D.1. Previsiones de calendario

Gantt nº 4

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D.1. Previsiones de calendario

Etapa de precontratación de obra.

Correspondería a la etapa donde se desarrollaría preferentemente y con absoluto detalle el contenido del apartado G, en atención al modelo de contratación que se haya acordado y al sistema de proceder de la organización. Nos referimos a la posibilidad de contratación por lotes (movimiento de tierras, cimentación y estructura, albañilería en general, pintura, instalaciones, etc.) y a la posibilidad de realizar estas distintas contrataciones a lo largo de la ejecución de la obra y no de manera anticipada al inicio de obra. De igual modo, primeramente realizaríamos los ajustes pertinentes de actividades de apartados anteriores y seguidamente, programaríamos de acuerdo con el modelo de contratación establecido.

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Para nuestro caso, y entendiendo que la contratación de plantea por lotes, podría resultar un diagrama de Gantt semejante al siguiente de acuerdo con el modelo de contratación establecido.

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D.2. Controles y verificaciones La planificación y programación como predicción de procesos y tiempos, no tiene ningún sentido si posteriormente no sirve como elemento de referencia y comparación. Programamos para ser algo más que meros observadores de lo que ya ha sucedido y, por lo tanto, de lo que ya es historia. Debemos posicionarnos desde el objetivo del control para que con ello sea posible detectar las probables incidencias antes de que sucedan, o lo más tempranamente posible, y así poder actuar para rectificar respecto de los objetivos trazados. Desde esta óptica, es imprescindible que las actividades plasmadas en los documentos de planificación que utilicemos para el control de cualquier proceso tenga un grado de desarrollo acorde con las posibilidades de observación. Dicho de otro modo, de nada sirve disponer de una planificación en obra de 700 o 800 actividades si durante la ejecución, más de un 80% de estas actividades no son directamente controlables o bien ya habrán acaecido cuando vaya a hacerse el oportuno control.

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D.2. Controles y verificaciones

Un aspecto que no cabe confundir con lo anteriormente indicado es que, por razón del análisis y desarrollo lógico de la planificación de cualquier proceso complejo, debamos trabajar con multitud de tareas o de actividades de trabajo. Ahora bien, una vez superada la etapa de elaboración de la planificación es necesario representar solamente aquellas actividades que deben - y es posible – controlarse. El periodo de control deberá establecerse con correspondencia a la complejidad de la etapa o conjunto de trabajos que se deseen controlar. Así, en algunos casos será suficiente establecer controles puntuales en coincidencia con la finalización prevista de ciertos hitos y, en otros, el periodo de control deberá ser mucho más frecuente. Quizás cada semana. En cualquier caso, debe ser el técnico quién establezca la periodicidad oportuna.

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D.2. Controles y verificaciones

Por lo que respecta a la metodología de control a utilizar, aconsejamos que sea una técnica sencilla y que pueda representarse directamente sobre el documento de planificación. Proponemos que no se utilice ninguna técnica de seguimiento en base al grado de cumplimiento de la programación prevista, pues ello sólo nos permite observaciones muy temporales e imposibles de reproducir pasado el tiempo. Desde otro punto de vista, también es aconsejable que la metodología de control que utilicemos sea auto formativa. Es decir, que nos permita en el futuro aprender de nuestros propios errores, apreciaciones o alternativas de programación de procesos complejos de construcción. Quizás una de las técnicas más aconsejables consista en representar bajo la misma barra de tarea prevista, el desarrollo real de las tareas programadas

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D.2. Controles y verificaciones De esta manera. 1.

es posible comparar en cada fase de control la situación prevista con la situación real en la que se encuentra la tarea en cuestión.

es posible reproducir en cualquier momento, la situación en la cual se encontraba la construcción, y así facilitar el análisis de las causas de retrasos puntuales o globales que afecten a unas pocas actividades, a un determinado lote de contratación o al conjunto de la obra.

permite una recogida de información completa, lo que facilita su posterior tratamiento en el programa que utilicemos, para así poder elaborar, representar y analizar el nuevo escenario de obra.

permite trabajar con un único modelo de comparación, que coincide con el de la programación inicial de la etapa en la cual nos encontrábamos.

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D.3. Toma de decisiones Sin lugar a dudas éste es el fin último que persigue la planificación y su control; hacer posible una toma de decisiones adecuada y a tiempo. Si como tantas veces ocurre, las distintas actividades que se llevan a cabo van tomando un camino distinto respecto de la planificación prevista se hace indispensable, en primer lugar conocer que resultado provocan estas variaciones y, en segundo lugar, que alternativas viables es posible plantear para corregir en mayor o menor medida las desviaciones de plazo. De todos modos, esto que es tan simple de definir, en realidad, no es tan fácil de ejecutar. No sólo dependerá de haber programado de una manera posibilista y de haber llevado a cabo una sistemática funcional de recogida de datos, sino que también dependerá en una gran medida de los conocimientos y experiencia del técnico analista, y de la combinación de todos los factores condicionantes de la obra, que en definitiva – y de una manera combinada – han de dar respuesta a una actuación de corrección. Es decir, de la capacidad y flexibilidad de las distintas empresas especializadas que intervienen en la obra, de la posibilidad de modificar algunos sistemas constructivos que simplifiquen los procesos o bien que parte de estos puedan llevarse a cabo fuera de la obra, de la posibilidad de incentivar al personal productivo mediante primas suplementarias o de establecer precios a destajo, de la capacidad de la obra para aceptar un mayor número de personal en trabajos simultáneos, etc. Economía y gestión,Tema I, Interrelación de los estudios económicos del proceso edificatorio en las distintas fases previas de proyecto

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D.3. Toma de decisiones Todo ello, nos ha de llevar a elaborar distintos escenarios, de entre los cuales habrá que escoger el más adecuado atendiendo la combinación de todos los factores que hay que tener en cuenta: 1.

ahorro y/o recuperación de tiempo parcial o total, en atención a la afectación de actividades consideradas en el camino crítico.

coste económico.

plazo mínimo indispensable de implantación de la nueva situación.

aceptación de las nuevas condiciones, por parte de las empresas o de los trabajadores implicados en la toma de medidas para la corrección de las desviaciones producidas.

y evaluación de las incidencias sobre actividades pendientes de desarrollo.

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Capitulo III. Economía y Gestión

Tema II CONSIDERACIONES DE LA VALORACION DE OPERACIONES DE PERMUTA INMOBILIARIA DE SOLARES

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A. Introducción El precio de la vivienda en España en relación al I.P.C. y al interés de los préstamos hipotecarios. 

Efecto de las políticas liberalizadoras emprendidas por distintos.



La demanda de viviendas.



La importancia del valor de repercusión del precio del suelo en el precio final de la vivienda.



La posibilidad de permuta.

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B.1 El precio del suelo Factores de carácter legal, político y fiscal: 

Porcentaje de cesión a la Administración.



Cargas impositivas que gravan la propiedad y la compraventa de solares.



Trato fiscal de las plusvalías. Factores de carácter socio-económico (general y local):



Situación económica general.



Tendencias de crecimiento de la población.



Nivel de disponibilidad de suelo urbano consolidado y recientemente urbanizado en la zona.



Situación del mercado entre oferta y demanda.

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B.1 El precio del suelo Factores de carácter municipal y de barrio: 

Desarrollo de infraestructuras y grado de consolidación del barrio.



Nivel de equipamientos.



Nivel de comunicaciones.



Caracterización del entorno (homogeneidad para un determinado uso).



Cuestiones ambientales negativas.

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B.1 El precio del suelo Factores de carácter urbanístico. 

Calificación, clasificación y régimen de uso.



Edificabilidad.



Porcentaje de ocupación, profundidad edificable, retranqueos, etc.. Factores de carácter concreto del solar.



Situación.



Tamaño.



Orientación.



Existencia de cargas inherentes al solar.

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B.2 El concepto de permuta

Permuta = intercambio de bienes 

Los contratantes son a la vez “comprador” y “vendedor”



El código civil



El precio justo – valor de aquiescencia en el intercambio.

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B.3 Sistemas usuales de valoración de bienes permutados



cambio por equivalencia de superficie construida.



cambio por equivalencia en el precio de mercado de los bienes intercambiados.



“justipermuta”. Cambio en base a costes.

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B.4 La repercusión del coste Calcular los costes necesarios para su realización repercutiéndolos indistintamente sobre la superficie construida de venta. Representa que la estructura de costes que soporta cada entidad o unidad es absolutamente idéntica (porcentualmente hablando) para todas las piezas y por tanto el diferenciador en el precio de venta final de cada unidad se produciría por aplicación de un margen de rentabilidad diferente. El precio lo establece el mercado. El precio no es lineal para todos los distintos tipos de unidades de la promoción. “El valor del solar se debería repercutir en la unidad de superficie proporcionalmente a la banda de precios de venta que previsiblemente tendrá en el mercado”

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B.5 Posición de permutantes Identificar claramente dos posiciones bien diferenciadas: 1. 2.

la que corresponde al propietario del solar, la que corresponde a la del promotor. Vp > Vms

Promotor (ventajas) 1.

no ha de hacer frente a un importante coste de inversión producto de la compra del solar y que por lo tanto no necesita tantos recursos financieros para llevar adelante el proyecto de inversión.

una parte de las unidades resultantes de la operación inmobiliaria ya las tiene adjudicadas o vendidas al inicio del proyecto de inversión.

deberá soportar menos costes en el conjunto de la promoción, pues aquellos que son generados por los avales en garantía por cantidades a cuenta, por gastos de comercialización, y por financiación interna y externa, serán de menor importe. Economía y gestión,Tema II,Consideraciones de la valoración de operaciones de permuta inmobiliaria de solares

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B.5 Posición de permutantes

Promotor (inconvenientes) 1.

deberá afrontar el coste derivado de la ejecución de las piezas que deberá entregar en permuta, y que no serán objeto de venta, sino de cambio, pero que a su vez han hecho posible la opción de permuta.

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B.6 Análisis económico de la permuta

El valor de venta disponible en la operación de promoción inmobiliaria será: PVPtotal - PVPp = ( Csolar + CC + OCP + CF ) * ( 1 + M1 )

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B.6 Análisis económico de la permuta



Si,

Vms * ( 1 + M0 ) > PVPp es una situación favorable al promotor.



Si,

Vms * ( 1 + M0 ) = PVPp es una situación de equilibrio.



Si,

Vms * ( 1 + M0 ) < PVPp es una situación desfavorable al promotor.

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C.1 Metodología para comparar repercusiones de permuta

Tipo de permuta: 1.

Con bienes ajenos a la promoción

Con bienes de la promoción

Mixta (% bienes de la promoción, % efectivo)

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C.1 Metodología para comparar repercusiones de permuta

Con bienes ajenos a la promoción: 

El valor de mercado de los bienes que entregamos a cambio del solar.



El coste de los bienes que entregamos a cambio.

nuevo

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C.1 Metodología para comparar repercusiones de permuta

Con bienes ajenos a la promoción: 

El valor de mercado de los bienes que entregamos a cambio del nuevo solar.



El coste de los bienes que entregamos a cambio.

: ¿Qué valor deberíamos tomar?

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C.1 Metodología para comparar repercusiones de permuta

Con bienes de la promoción: 

¿Tipo de inmueble a permutar?



¿Es posible en lugar de permutar, comprar el solar?



¿Qué condiciones tiene la permuta?

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C.2 Análisis de situaciones en una permuta pura Las permutas suelen plantearse en los siguientes términos: 1.

Por un porcentaje del total a edificar. 

Lineal a las tipologías y plantas.



Agrupado pero proporcional a los usos.



Con tipología predeterminada.

Por unos parámetros de superficie o tipología concretos.

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C.2 Análisis de situaciones en una permuta pura Modelo: Edificio aislado sobre solar de 616 m2 compuesto por: 

Dos plantas sótano de 431,20 m2 para aparcamiento con 11 plazas por sótano. Planta baja de 431,20 m2 con acceso a vestíbulo y local comercial de 375,60 m2 construidos, divisible hasta en 4 locales iguales.



Cuatro plantas piso de primera a cuarta con 4 viviendas cada una de ellas con una superficie construida de 93,90 m2.

Datos sobre el solar:       :

Superficie del solar: Edificabilidad: Techo edificable: Número de plantas s/rasante: Valor neto aprox. de mercado: Coste de repercusión s/ techo edif.:

616 m² 3,60 m²/m². 2.117 m². 5 plantas. 648.000 € . 300 €. m²/m².

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C.2 Análisis de situaciones en una permuta pura Datos de la promoción: 

Tipología:

Plurifamiliar aislado [ PB + 4 PP ]



Nivel de calidad:

medio-alto.

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C.2.1 Estudio 1. Promoción en opción de compra de solar Importe Total

: Coste del solar [ Vms] Coste de construcción [CC] Otros costes de promoción [OCP] Costes de financiación [CF] Total costes explotación

700.362 € 1.799.904 € 434.609 € 164.915 € 3.099.791 €

Ingresos por ventas directas del comprador Ingresos de origen hipotecario por ventas Total ingresos explotación

955.037 €

módulo / sup const. total

módulo / sup const. sobre rasante 232.03 €/m² 324.84 €/m² 596.31 €/m² 143.99 €/m² 54.64 €/m²

2.888.580 € 3.843.617 €

Ingresos por reinversión de excedentes de tesorería Rendimiento global explotación Rendimiento global Rentabilidad bruta inversión (Ingresos/Costes) Capital Tasa Rentabilidad anual sobre Capital invertido

5.661 € 743.826 € 749.487 € 24% 800.000 € 47%

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C.2.2 Estudio 2. Permuta del 25% de superficie proporcional a usos :

Coste del solar [ Vms] Coste de construcción [CC] Otros costes de promoción [OCP] Costes de financiación [CF] Total costes explotación

74.402 € 1.799.904 € 401.033 € 118.157 € 2.393.496 €

Ingresos por ventas directas del comprador Ingresos de origen hipotecario por ventas Total ingresos explotación

725.293 € 2.179.957 € 2.905.250 €

2.165 € 511.754 € 513.920 € 21% 215.000 € 120%

Economía y gestión,Tema II,Consideraciones de la valoración de operaciones de permuta inmobiliaria de solares

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C.2.3 Estudio 3. Permuta del 25% de superficie de viviendas 4 viviendas en p4, 1 vivienda en p3 y 4 plazas de aparcamiento : Coste del solar [ Vms] Coste de construcción [CC] Otros costes de promoción [OCP] Costes de financiación [CF] Total costes explotación

81.593 € 1.799.904 € 398.590 € 114.314 € 2.394.000 €

Ingresos por ventas directas del comprador Ingresos de origen hipotecario por ventas Total ingresos explotación

736.296 € 2.073.715 € 2.810.011 €

1.807 € 416.011 € 417.418 € 17% 220.000 € 95%

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C.2.4 Estudio 4. Permuta del 25% de superficie en la totalidad de planta baja y dos viviendas 4 locales comerciales, 2 viviendas en p1 y 4 plazas de aparcamientos : Coste del solar [ Vms] Coste de construcción [CC] Otros costes de promoción [OCP] Costes de financiación [CF] Total costes explotación

79.034 € 1.799.904 € 399.440 € 121.010 € 2.399.389 €

Ingresos por ventas directas del comprador Ingresos de origen hipotecario por ventas Total ingresos explotación

622.870 € 2.221.023 € 2.843.893 €

2.160 € 444.504 € 446.664 € 19% 220.000 € 102%

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C.2.5 Estudio 5. Permuta del 25% del valor de venta de la promoción 5 plazas de aparcamiento, 1 local comercial y 4 viviendas :

Coste del solar [ Vms] Coste de construcción [CC] Otros costes de promoción [OCP] Costes de financiación [CF] Total costes explotación

75.963 € 1.799.904 € 400.504 € 117.876 € 2.394.247 €

Ingresos por ventas directas del comprador Ingresos de origen hipotecario por ventas Total ingresos explotación

718.154 € 2.166.427 € 2.884.582 €

2.206 € 490.335 € 492.540 € 21% 220.000 € 112%

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C.2.6 Estudio 6. Permuta del 25% del valor del coste de promoción 3 locales comerciales y una vivienda en cada planta piso

Coste del solar [ Vms] Coste de construcción [CC] Otros costes de promoción [OCP] Costes de financiación [CF] Total costes explotación

75.963 € 1.799.904 € 400.504 € 117.876 € 2.394.247 €

Ingresos por ventas directas del comprador Ingresos de origen hipotecario por ventas Total ingresos explotación

718.154 € 2.166.427 € 2.884.582 €

2.206 € 490.335 € 492.540 € 21% 220.000 € 112%

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