EL BANCO MALO by JOSÉ TENDERO SERRANO

 Un banco malo (en inglés bad bank) es una entidad financiera pública o semipública que ayuda a limpiar los activos denominados activos tóxicos(p.e., activos inmobiliarios sobrevalorados) de los balances de las entidades integrantes del sistema financiero, comprándoselos a un precio conveniente.  En prevención del posible fracaso de las medidas para atajar la crisis financiera de 2008 y salvar el sistema financier de EEUU y Europa, David Roche planteó esta vieja solución.

1 Fundamentos teóricos 1.1 Variantes 2 Alemania 3 Bélgica y Luxemburgo 4 España 4.1 Sociedades inmobiliarias 4.2 Banco Malo o Sociedad de Gestión de Activos 4.3 Creación 4.4 ¿Cómo va a funcionar el banco malo? 4.5 ¿Fondo de Inversión? 4.6 Los ‘hombres de negro’ vuelven a Madrid, hay que disociar el sector financiero del inmobiliario 4.7 Borrador del real decreto remitido a Bruselas 4.8 Consejo de Ministros de 31 de agosto 4.9 Activos tóxicos 4.10 Fondos internacionales 4.11 Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A 5 Irlanda 6 México 7 Referencias 8 Enlaces externos

 La Cris financiera de 2008 trae causa del pinchazo de la burbuja inmobiliaria global. Entender estas causas explica por qué es tan difícil solucionar esta crisis:1  "Desesperados por preservar el valor de unos activos inflados por esta enorme burbuja de liquidez, los políticos han rechazado la solución dolorosa. Las inyecciones de liquidez, los planes de rescate, la garantía de los depósitos y los paquetes de estímulo fiscal intentan sostener los precios de los activos, cuando lo que hace falta es que caigan hasta su valor real para que pudan ser limpiados. Los políticos sólo han prolongado la crisis“  David Roche The Wall Street Journal

 Un informe del Banco Mundial en 2002 desaconsejaba políticas "acomodaticias" que alargan las crisis tal como había sucedido en Japón en los años 90, donde no se permitió ajustar el precio de los activos a niveles de mercado.

 El buen banco malo obliga a los bancos a amortizar esos activos y a limpiar sus balances. Aquellos que son insolventes son recapitalizados, nacionalizados o liquidados

 El mal banco malo compra activos tóxicos a precios inflados y de este modo el sistema financiero puede empezar a prestar dinero de nuevo. David Roche concluye:

 "Si no se adopta la solución del buen banco malo, el sistema seguirá tan corrupto como antes.  Los activos malos seguirán chupando recursos del sistema económico en forma de prestatarios zombis, mala distribución y precio distorsionado del capital, deuda pública y déficits presupuestarios".

Alemania  El 24 de abril de 2009, el gobierno alemán anunció que estatizaría al Hypo Real Estate adquiriendo el 90% de sus acciones,2 objetivo que fue logrado el 8 de junio del mismo año.3

Alemania  En mayo de 2009 el gobierno alemán aprobó el proyecto de ley que permitirá a los bancos liberarse de sus activos tóxicos y depositarlos en "bad banks", entidades creadas expresamente para aparcar estos fondos a cambio de bonos de deuda que el Estado garantizará por un máximo de veinte años.4

Alemania  En julio el Bundesrat, aprueba una ley que permite que tanto los bancos privados como los estados federados, los bancos públicos regionales y las cajas de ahorro saquen de sus balances los activos tóxicos o invendibles a través de los "bancos malos".

 El 13 de diciembre de 2009 fue creado en Alemania el "banco malo": el WestLB, semiestatal de Renania del Norte-Westfalia, asumiendo una cartera por valor nominal de 85.000 millones de euros. ,5

 El 21 de enero de 2011 el banco hipotecario Hypo Real Estate ha solicitado la creación de un "banco malo". A ese banco se traspasarían activos por un valor de hasta 210 mil millones de euros.6  Bajo el modelo de 'banco malo' aprobado, las entidades pueden depositar sus activos 'tóxicos' después de que el valor contable de los activos haya sido calculado por un tercero.7

Bélgica y Luxemburgo  Conocido como Royal Park Investments SA/NV: El banco belga Ageas fue adquirido por BNP Paribas (Corporación Financiera de París y los Países Bajos) el 5 de octubre de 2008.  Los activos tóxicos fueron asumidos por los gobiernos de Bélgica y de Luxemburgo.8 .

España  El primer banco malo en España lo crea la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, entidad que con la transformación de Microbank en Criteriabank permite crear Caixabank sin los activos inmobiliarios integrados en Criteria 2.0 inmobiliaria.9  Este banco malo, que no cotizará, asume tanto a Servihabitat , la filial que gestiona la actividad inmobiliaria y las participaciones en Inmobiliaria Colonial y Metrovacesa, así como una gran parte de la cartera industrial: Gas Natural, Agbar, Abertis, Port Aventura y Mediterránea.10  El BBVA ha creado a mediados de noviembre de 2011 una unidad en la que acumulará 30 000 millones en activos inmobiliarios, concretamente el 80% de los activos inmobiliarios.11

 La entidad heredera de la fusión de las cajas gallegas, presidida por José María Castellano, crea un 'banco malo' con los activos 'tóxicos', acumulando préstamos de 11 150 millones, de los que 3000 están en suelo y 1900 carecen de garantías hipotecarias.  Tras la valoración del Banco de España, que redujo el capital fundacional de 1.714 millones a solo 181, la antigua entidad de ahorros se ha quedado con un ridículo 6,8% de Novagalicia Banco.12

 "...Los promotores inmobiliarios insisten en que la salida de la crisis, para la economía y también para su sector, pasa por sacar los activos tóxicos del balance de los bancos -valorados en 176.000 millones de euros por el Banco de España-, y se muestran a favor de crear una entidad en la que aislarlos para, una vez reestructurados, volver a ponerlos en el mercado cuando convenga.  Así se destaponarían las cañerías del crédito y la economía real podría volver a fluir...

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José Manuel Galindo.13

 Para el catedrático de la Universidad de Valencia Joaquín Maudos, «la creación de un banco malo, por cualquier fórmula, es fundamental para restaurar el crédito».14  Si se sigue el modelo de Irlanda, la banca entregaría los activos al Estado recibiendo a cambio deuda pública con la que puede obtener liquidez en el BCE y poder dar préstamos. Considerando como el suelo y los créditos a sector inmobiliario están provisionados en un 33% de media. Si el Estado los adquiere con un descuento del 60%, la pérdida ascendería al 27% para las entidades. Pero a ese precio pudiera interesar también a los particulares. Irlanda reactivó el crédito pero quebraron muchas entidades que fueron nacionalizadas con deuda pública.

 Siguiendo el modelo de Alemania, el Estado paga a la banca el mismo precio que tienen fijado en sus balances, restando las provisiones realizadas.  En contrapartida la banca asume el riesgo de que se tarde mucho en recuperar el precio pagado por los activos, marcado un largo plazo a partir del cual las entidades responderán por la caída de valor.  Como contrapartida aceptan la obligación de a dar tanto crédito como ayudas reciban.

 Pedro Pablo Villasante, secretario general de la Asociación Española de Banca (AEB) considera viable la creación de un "banco malo" para ayudar a entidades inviables, con la condición de que éstas desaparezcan mediante la absorción por otras entidades de mayor solvencia, ya sean españolas o extranjeras.15  La Plataforma porla Nacionalización de las Cajas de Ahorro considera como la nueva rectificación del actual Gobierno admitiendo la inyección de dinero público a las entidades financieras a cambio de sus “activos tóxicos” va a suponer beneficios para la banca y pérdidas para los ciudadanos.1

 "...Una vez más se trata de una operación de salvamento en toda regla de las entidades bancarias utilizando para ello el dinero público e intentando disimular sobre el pequeño detalle de quien pagará la fiesta.  No hay que ser muy listos para pensar que la factura no estará a cargo de los responsables de la quiebra sino de los ciudadanos.  ..." Carlos Sánchez Mato.

Sociedades inmobiliarias  Luis de Guindos señala como no habrá dinero público, el Gobierno no creará un banco malo, ni nada.17  Una vez desechada la opción por un banco malo, el gobierno de Mariano Rajoy busca el lugar donde las entidades puedan depositar activos inmobiliarios, en buena parte provisionados, con la intención de liquidarlos a largo plazo.  Este lugar no será un banco malo porque no habrá negocio financiero. Tampoco pueden servir las filiales inmobiliarias porque consolidarían en el balance.  Los bancos cederán los activos previa valoración de los mismos. 18 Bajo un punto de vista teórico al desprenderse del bien, la entidad financiera libera el riesgo que suponía, con lo que le dejará de consumir capital y podrá conceder préstamos a sus clientes.  España está actuando de un modo diferente al europeo y estadounidense. Allí, primero se crearon los bancos malos y luego se recapitalizó el sistema financiero. 19 El Gobierno de Zapatero y elBanco de España confiaron en las provisiones anticrisis, un colchón que no existía en ningún otro país y que ha resultado insuficiente.  El desplome en bolsa del mes de abril de 2012 evidencia el fracaso de la reforma de De Guindos para devolver la confianza al sector financiero español. La clave está en a qué precio se compran los activos y quién asume la pérdida. Es necesaria la aportación del fondo de rescate europeo, quizás con 100.000 millones. 20

Banco Malo o Sociedad de Gestión de Activos •

El texto pactado entre España y el Eurogrupo en la madrugada del martes 10 de julio de 2012 compromete al Gobierno de Españapresidido por Mariano Rajoy a la puesta en marcha de un profunda reforma del sector financiero. Esta reforma, tutelada por el Banco Central Europeo, la Comisión Europea y el Fondo Monetario Internacional , incluye la creación de un banco malo que concentrará los activos tóxicos, inmobiliarios, que lastran los balances de las entidades bancarias. 21 Ese banco recibirá financiación de la Unión Europea por dos caminos: Inyección de capital en el FROB desde el fondo de rescate europeo y aceptación por parte del Banco Central Europeo de los bonos emitidos como medio de pago de sus compras de activos supuestamente dañados. Así, España dispondrá así de entre 20.000 y 50.000 millones de euros adicionales para financiar el banco malo, que se convierte en el contenedor donde el Estado y/o las entidades acumulan los desechos del sector financiero para luego liquidarlos.22

Banco Malo o Sociedad de Gestión de Activos •

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Cualquier entidad que reciba fondos comunitarios, del tipo que sean, estará obligada a transferir sus activos inmobiliarios al banco malo. Queda por fijar el precio de transmisión de los activos y las autoridades españolas presentarán a finales de agosto una propuesta para crear este organismo, que debería funcionar desde noviembre. 23 Para que España acceda al rescate de su banca se fijan 32 condiciones a corto plazo y una de las Condiciones inmediatas, concretamente la número 7 se refiere al banco malo. A fineles de agosto normativa reguladora y en noviembre a funcionar: 24 "...7. Preparar un plan integral y un marco legislativo para la creación y el funcionamiento de la compañía de gestión de activos (AMC en inglés, el llamado banco malo). Finales de agosto..." • Condición 7 "...15.Adoptar la legislación para el establecimiento y funcionamiento del banco malo, con el fin de que esté plenamente operativo en noviembre de 2012...." •

Condición 15

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Inmediatamente se ha puesto a trabajar el nuevo gobernador del Banco de España, Luis María Linde y así lo ha reconocido el 17 de julio en su comparecencia en el Congreso de los Diputados de España, donde ha asegurado que se está trabajando en la posibilidad de crear un banco malo o una sociedad gestora de activos tóxicos. El gobernador del Banco de España admite que trabaja en el proyecto pero que no está capacitado para gestionarlo.] </ref> Los 30 000 millones del Fondo de reestructuración ordenada bancaria se repartirán entre Bankia, CatalunyaCaixa, Novagalicia Banco y el propio Banco de Valencia.25

Creación •

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El Ministerio de Economía de España dará el primer paso el viernes 25 de agosto, con la definición del banco malo, tal como se había comprometido con la troika formada por el Banco Central Europeo, la Comisión Europea y el Fondo Monetario Internacional.26 Para ello el FROB ha contratado a la consultora que pilotó de la liquidación de Lehman Brothers. Se trata de la fima Álvarez & Marsal, especializada en "problem solving" (solución de problemas). Esta, a su vez, según Expansión , ha contratado al banco de inversión Nomura, la auditora PwC y al despacho de abogados Cuatrecasas.27

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Las entidades financieras que necesiten ayudas públicas deberán traspasar al banco malo préstamos de dudoso cobro y aunque elGobierno de España estudia limitarlo al dinero prestado a promotores inmobiliarios, Bruselas puede imponer la inclusión de cualquier activo deteriorado o deteriorable.28 No solo se trata de créditos adjudicados y dudosos, también cabría incluir aquellos activos que aún no son morosos pero tienen riesgo de serlo.

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De los 304 000 millones de euros en créditos a promotores, unos 180.000 millones, corresponderían a créditos morosos, a préstamos que están al corriente de pago pero son de riesgo o activos adjudicados al banco por impago de créditos. En una primera fase entrarían en el banco malo los activos tóxicos de los bancos rescatados, luego se incorporarían los de otras entidades que, sin haber sido intervenidas, sí requieren ayudas públicas para poder recapitalizarse una vez certifiquen la pérdida de valor de sus activos. Pero ¿cuál es el valor de los activos?.

 "...El problema es que un mismo préstamo no es juzgado igual de sano por unas entidades y otras, que hay activos calificados de corrientes pero se han renegociado dos y tres veces.  Lo hemos comprobado con los créditos sindicados[los que un grupo de entidades distintas otorgan a una sola empresa]; ese mismo contrato no estaba provisionado en algunos bancos, porque se consideraba normal, estaba provisionado al 30% en otro y más de la mitad en otros…¿Dónde pones el corte de lo que será el crédito tóxico?”, explican desde una de las firmas que ha auscultado al sector. En opinión de esta fuente, “sería más fácil empezar creando una gran inmobiliaria con los inmuebles adjudicados..." •

El País, 19 de agosto de 2012.

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Los promotores inmobiliarios desean participar en la gestión del 'banco malo', por considerarse los que mayor conocimiento del mercado tienen. Así lo ha manifestado José Manuel Galindo Cueva, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). Galindo ha subrayado que no hay que forzar la liquidación, ya que si se hace así, acabarían perdiendo todo su valor de mercado. Además, la patronal promotora ha sugerido que se acompañe esta venta con apoyo crediticio, pues si no te financian una hipoteca, no puedes comprar una casa. APCE considera que esta decisión, necesaria, llega tarde, señalando que ya lo pidió hace tres años.29

¿Cómo va a funcionar el banco malo? •

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Según el ministro de Economía y Competitividad de España, Luis de Guindos, el FROB va a tener la participación de capital más importante de esta sociedad por tener bajo su control entidades nacionalizadas, que son las que, presumiblemente, más activos venderán al banco malo. El precio al que se valorarán los activos será lo suficientemente bajo para que cuando sean vendidos no generen pérdidas al contribuyente, o se pueda ganar dinero.30 La diferencia entre el valor fijado y el precio actual de mercado se considerará ayuda de Estado y se restará del capital del rescate que recibirán las entidades del Fondo Europeo de Estabilidad Financiera. Este sobreprecio teórico supone un suelo para las bajadas de precios, ya que el principio de uso eficiente de los recursos públicos, que rige las ayudas de Bruselas, exige que el banco malo no pierda en la venta de los activos, esto es, que los venda como mínimo al precio al que los adquiera.31

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APCE señala como primera tarea del banco malo estructurar los activos para después darles la salida correspondiente a cada uno. En el caso del suelo, el bien más castigado por la crisis, los bancos se han visto obligados a provisionar en un 80% su valor, por lo que pueden aplicar este porcentaje sin sufrir pérdidas adicionales. Algunos activos tardarán diez años en venderse y otros se pondrán sacar al mercado dentro de un año.32 Los decretos dictados por Guindos obliga a las siguientes provisiones: el 80% del valor del suelo, el 65% de la vivienda en construcción y el 35% de la terminada.33 Al tratarse de un solo gestor, ya que el FROB, reforzado en sus funciones por acuerdo del próximo Consejo de Ministros, asumirá una posición inicial de control, nutriéndose la sociedad de recursos procedentes de Europa, va a ser posible ordenar y clasificar los activos para su venta, elegir dónde debe actuar en cada momento y optimizar su precio, en vez de tener a varias entidades compitiendo entre sí. Para Rafael Pampillón, director de Análisis Económico de IE Business School, el banco malo proporcionará liquidez a las entidades que cedan sus activos y servirá para facilitar crédito a familias y empresas.3

¿Fondo de Inversión? •

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Buscando tanto flexibilidad para captar inversores como decara a realizar las valoraciones, la opción por un fondo de inversión está siendo objeto de estudio por parte del Gobierno de España, ya que a su juicio, ofrece tres ventajas: flexibilidad a la hora de captar futuros inversores, permite la desconsolidación y puede emplear el método de valoración que quiera, sin necesidad de ajustarse al Plan General de Contabilidad .35 Cabría la división tanto de inmuebles como de créditos en subfondos y compartimentos. También por activo o por entidades. Ni el Gobierno ni tampoco los futuros accionistas tendrían que recoger en su cuenta de resultados las ganancias o pérdidas que genere elfondo de inversión al traspasar los inmuebles.

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Los ‘hombres de negro’ vuelven a Madrid, hay que disociar el sector financiero del inmobiliario La visita coincide con el día en el que se daba por hecho la aprobación del banco malo, una de las condiciones a las que se ha comprometido el Gobierno de España para recibir la ayuda financiera de hasta 100 000 millones de euros para rescatar a las entidades financieras en dificultades. Por tanto, el debate no está cerrado: Es algo que aún se debe consensuar con la troika, pero ahora se está barajando que el banco se quede limitado al riesgo inmobiliario: créditos adjudicados y dudosos, pero también los activos que aún no son morosos pero tienen riesgo de serlo. Está en discusión incorporar los créditos inmobiliarios normales.36 En una respuesta por escrito al europarlamentario español Raúl Romeva, de ICV, el vicepresidente de la Comisión Europea y comisario de Economía, el finlandés Olli Rehn, señala como el Banco de España controlará la futura participación de los bancos en el sector inmobiliario.

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Borrador del real decreto remitido a Bruselas Para Luis de Guindos el decreto que aprobará el Gobierno el próximo viernes 31 de agosto será la auténtica reforma del sistema financiero y la transferencia de activos al futuro banco malo no supondrá un coste para el contribuyente.37 Tal como consta en el borrador remitido a Bruselas, el banco malo será una sociedad anónima con manos libres para comprar, vender y emitir deuda. El Gobierno exime a esa sociedad del cumplimiento de controles propios de las sociedades de capital. Las condiciones especialesprevistas pretenden reforzar los poderes de la nueva sociedad paramanejar activos, agilizar operaciones y prevenir reclamaciones o demandas judiciales: 38 Eliminación de límites para emitir deuda: Podrá emitir todo tipo de obligaciones sin que se le aplique el límite máximo legal establecido en el artículo 405 en la Ley de Sociedades de Capital (capital social desembolsado más las reservas). Prescinde del experto independiente. Dejando vía libre al Banco de España para valorar los activos, eximiendo del cumplimiento de los artículos 67 y 72 (habrán de ser objeto de un informe elaborado por uno o varios expertos independientes con competencia profesional)

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os inversores dudan de la valoración interna y la clave es el precio al que compre los activos. Los criterios serán homogéneos y se aplicarán a todas las entidades de modo no discriminatorio. La relación entre entidades financieras y tasadoras juega en su contra para participar en la operación.39 No es posible la revocación de operaciones. Elimina el supuesto del artículo 71 de la Ley Concursal: Serán rescindibles los actos perjudiciales para los acreedores realizados por el deudor dentro de los dos años anteriores a la fecha de la declaración, aunque no hubiere existido intención fraudulenta. Para evitar demandas judiciales y agilizar el proceso. Derecho de voto en las juntas de acreedores. La adquisición por el bamco malo de créditos inmersos en concursos de acreedores tendrá la consideración de forzosa en realción a lo dispuesto en el artículo 122 de la Ley Concursal de 2003. Créditos litigiosos. No será de aplicación el artículo 1 535 del Código Civil donde el deudor tiene derecho a extinguirlo, reembolsando el precio que pagó. Control de una sociedad sin necesidad de OPA. El banco malo no tendrá que lanzar una oferta pública de adquisición cuando adquiere el 30% del capital o realice operaciones que le supongan en la práctica el control de la sociedad adquirida. De no recibir pago en metálico algunas entidades no verán mejorada su situación financiera. Si el pago se realiza mediante una participación en el accionariado no recuperarán el valor hasta que se consiga la liquidación de esos activos. 40

• "...La mejor solución en estos momentos sería encontrar una fórmula mixta de financiación para el “banco malo” que permitiese el pago de una parte de los activos en metálico y otra parte en acciones que permitirían la posibilidad de futuras plusvalías. El precio de canje de los activos debería ser al que están valorados los activos en balance menos un descuento razonable que permitiese al “banco malo” gestionar las ventas dentro de un margen razonable..." • Javier Montoya , analista de Alpha Plus.

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Consejo de Ministros de 31 de agosto Artículo principal: Real Decreto-ley 24/2012 de reestructuración y resolución de entidades de crédito. El Consejo de Ministros celebrado el 31 de agosto de 2012 aprueba el Real Decreto-ley 24/2012 de reestructuración y resolución de entidades de crédito, que regula el marco general de funcionamiento de la sociedad de gestión de activos o banco malo. Operará entre 10 y 15 años comprando activos dañados a un precio "adecuado" para evitar el coste a los contribuyentes.41 Los activos a traspasar serán sobre todo créditos problemáticos ligado a promotor, que es el más tóxico, ha precisado Luis de Guindos en rueda de prensa. Al estar estos activos muy provisionados, en el caso del suelo hasta el 80%, el precio de compra podrá ser reducido. El ministro quiere que sean inversores privados quienes tengan una participación mayoritaria.42 [editar]Activos tóxicos Artículo principal: Recapitalización de las entidades financieras en España. Los bancos nacionalizados (Bankia, CatalunyaBanc, Novacaixagalicia y Banco de Valencia) suman ya unos 75 000 millones de euros en activos considerados “potencialmente problemáticos” procedentes del sector constructor y promotor inmobiliario. El banco malo absorberá estos activos tóxicos con una fuerte rebaja.4

Porcentajes de cobertura aplicables a las operaciones de financiación de activos inmobiliarios (RDL 2/2012) Clase de operación de financiación Clase de activo Normal Subestándar Dudosa Financiación de suelo para promoción inmobiliaria Construcciones o Promociones con obra parada Construcciones o Promociones con obra en ejecución Construcciones o Promociones terminadas Construcciones o Promociones terminadas (sin garantía real)

60%

50%

24%

50%

20%

25%

Clase de activo en balance

Promoción no terminada

Construcción o Promoción terminada

Porcentaje de deterioro

Cobertura

Suelo para promoción inmobiliaria

n. a.

60%

Promoción inmobiliaria en curso

n. a.

50%

mas de 36 meses en poder de la entidad

25%

50%

de 24 a 36 meses en poder de la entidad

25%

40%

de 12 a 24 meses en poder de la entidad

25%

30%

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Según las reglas comunitarias ESA-95, para que el endeudamiento del banco malo no compute como deuda pública el capital privado debe superar el 50%. ¿Por qué deberían los bancos sanos ayudar a comprar activos de entidades que son inviables?. ¿Quién va a invertir si no se puede obligar a las entidades sanas a hacerlo?. 44 Pasados diez días tras su creación formal siguen sin definir sus dos características principales: qué activos y a qué precio. Por ahora sólo se sabe que habrá una valoración global inicial de Oliver Wyman que será confirmada posteriormente activo por activo.45 El banco malo tendrá que comprar a precios muy bajos, inferiores a los establecidos en los Decretos 'De Guindos', para atraer inversores privados. La rebaja de la valoración de las viviendas terminadas estaría entre el 10% y el 20%. Esta decisión supone mayores y por tanto una mayor inyección de capital público, que también arrastrará a las entidades sanas.46 Parece que va a establecerse un umbral mínimo de 100 000 euros para los inmuebles y en 250.000 euros para el crédito promotor. Con esto se pretende facilitar el manejo del banco, garantizando su rentabilidad. Todo pasa por empaquetar grandes conjuntos de activos.47 El triunvirato formado por el Banco Santander, el BBVA y La Caixa ha aceptado a participar en el accionariado tras la invitación extraoficial de Luis de Guindos. Pero ninguno quiere poner capital a cambio de acciones admitiendo financiar su participación con la transmisión de algunos de sus propios activos inmobiliarios.48 "...Si los precios de transferencia fueran muy bajos no sería tan oneroso poner dinero ya que la operación rendiría pingües beneficios de manera más o menos rápida, pero el problema es que son los propios bancos buenos los que exigen que no haya fuertes descuentos en los activos que finalmente sean traspasados al banco malo..." Como los tres grandes están enladrillados no admiten que se reduzcan los precios que están pidiendo en el mercado . Por esta razón piden más ladrillo a cambio de acciones. Los inversores no quieren aceptar las valoraciones a asumir y rechazan recapitalizar el banco malo. Un banco en quiebra se junta con un gobierno sin dinero y exigen que los inversores internacionales compren a un precio pactado entre los dos para que ninguno quede muy mal ante acreedores y votantes.49

• Fondos internacionales • Para Ronald Lafever, director general en España del grupo estadounidense Kennedy Wilson, el banco malo será un terremoto para el sector inmobiliario, supondrá un antes y un después.50 Lafever considera como las subastas inmobiliarias ayudan a definir precios adecuados a la demanda.51

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Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. Artículo principal: Sareb. Por fin ya tiene nombre: Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (Sareb), Deberán traspasar los activos adjudicados o recibidos en pago de deudas relacionadas con la financiación de suelo para promoción inmobiliaria en España o con la financiación de construcciones o promociones inmobiliarias en España siempre que figuren en los balances con anterioridad al 30 de junio de 2012 y cuyo valor neto contable sea superior a 100 000 euros. Antonio Carrascosa, director del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria, en un debate del IESE en el salón Barcelona Meeting Point sobre oportunidades de negocio del 'banco malo' ha anunciado que los precios de transferencia serán muy conservadores, condescuentos muy significativos. Se barajan unas cifras comprendidas entre 60.000 y 70.000 millones de euros equivalente a un valor bruto de unos 150.000 millones, lo que supone aplicar un descuento superior al 50% en la trasferencia de los activos desde los bancos.52 El Gobierno de España quiere aprobar el 16 de noviembre el real decreto que desarrolla la creación del banco malo.53 "...Les ha advertido de que el Sareb no será la panacea para el sector inmobiliario, que se trata de sanear el sector financiero, pero que su cometido no es reactivar el sector ni ser un promotor inmobiliario significativo..." •

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Para atraer la demanda se emplearán instru

Antonio Carrascosa.

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Para atraer la demanda se emplearán instrumentos de inversión colectiva, los llamados Fondos de Activos Bancarios (FAB) que podrán albergar bien inmuebles, bien créditos, o un mix de ambos. Dado el desinterés de los inversores internacionales, la única solución es que entren los grandes bancos nacionales. Para facilitar su entrada, el banco malo tendrá un capital de sólo el 10% de su tamaño y, además, parte del mismo estará compuesto por deuda subordinada. [editar]La valoración Artículo principal: Valoración del suelo edificable en España. El método de valoración inmobiliaria está basado en los informes de Oliver Wyman aplicados a una división por categorías, elaborada por el FROB, y los ajustes que Banco de España negocia con la troika. Por tanto, se trata de una valoración que discrimina en función del tipo de activo, sus características o situación geográfica.54

Recortes previstos en el traspaso de activos al banco malo Tipo de activo.

Vivienda nueva. Edificios terminados Vivienda usada. Locales comerciales. Promociones en Promoción y suelo curso,sano y moroso Suelo.

Recorte adicionalpor Recorte mínimopor su situación sus características. geográfica. 31% 23% 24%

63% 59% 55%

40%

75%

58%

88%

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Cabe distinguir según su naturaleza, como son bienes muebles, inmuebles, créditos o participaciones; según la actividad , construcción y promoción, industria, comercio o si son créditos concedidos a administraciones públicas, instituciones financieras, pymes, compra de vivienda, u otros; suantigüedad en balance y valor en libros. El Banco de España ha fijado un descuento adicional del 7% sobre el escenario base de Oliver Wyman para los activos adjudicados y del 13% sobre el mismo escenario para el crédito promotor. Se trata de una solución salomónica entre las pretensiones de la troika y de la gran banca, que habría preferido que el descuento fuera inferior para no tener que sufrir pérdidas adicionales en sus propios activos por comparación con los adjudicados al banco malo. Aúa así sigue lejos de los descuentos que exigen los inversores internacionales para entrar.55 Como Oliver Wyman no distingue, por ejemplo entre crédito promotor sano y moroso, impone a este último las mismas exigencias que a los adjudicados. Eso supone incrementar las pérdidas de las entidades que reciban ayudas públicas y los bancos sanos ttendrán que dotar más provisiones con el consiguiente perjuicio para sus cuentas de resultados.

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Irlanda Su banco malo fue creado en 2009 con la denominación Agencia Nacional de Gestión de Activos en idioma inglés National Asset Management Agency (NAMA). Según afirma Santiago Carbó Valverde, e NAMA tuvo errores de cálculo y una estrategia de garantías desafortunada, creando una confusión que precipitó a Irlanda hacia su rescate.56 Según Morgan Stanley, el descuento medio con el que fueron traspasados los activos malos fue de del 58%, en una horquilla situada entre el 42% y el 64%.57 NAMA compró los activos dañados en diciembre de 2009 aplicando un descuento medio del 58%, y aunque los precios bajaron bastante más, la gestora está cerrando con beneficios cada año de actividad.58 En el verano de 2012 fue demolido un bloque de apartamentos situado a unos 115 kilómetros de Dublín. Cerca de 1 850 urbanizaciones no llegaron a terminarse y Jan O’Sullivan, ministra de Vivienda, señala que si nadie quiere vivir en ellos, lo más práctico que se puede hacer es demolerlos.59

• México • Artículo principal: Crisis económica de México de 1994. • En México en la década de los 90, se creo su “banco malo” llamado Fobaproa, (Fondo Bancario de Protección al Ahorro or "Banking Fund for the Protection of Savings") debido a la gravísima crisis conocida como el efecto Tequila. transcurridos 15 años la aportación estatal destinada a adquirir prestamos problemáticos, aunque en su día no estuvo exento de polémica.60

Lo que llamamos “Banco Malo” básicamente es una Gestora de Activos Inmobiliarios que un día fueron de los Bancos.

Las palabras de “Banco Malo” son bastante incorrectas, por que, no se trata de un Banco, ni es malo.

Lo que llamamos “Banco Malo” básicamente es una Gestora de Activos Inmobiliarios que un día fueron de los Bancos.

 El problema con el que se enfrenta el Sistema Bancario Español, es que durante la Burbuja Inmobiliaria, los bancos prestaron:

A Empresas A Promotoras. A Constructoras. A Inmobiliarias

ď ąY todos estos activos inmobiliarios hoy no los vale, y si los banco lo venden va a recuperar una parte de este dinero.

Los bancos no son expertos ni buenos para vender activos inmobiliarios. Se ha pensando crear una Gestora de activos que le compré estos activos a los Bancos.  Luego esta Gestora con estos activos lo que va hacer es gestionarlos bien, para venderlos al precio mejor que pueda.

 El Memorándum de rescate del Sistema Financiero Español dice.” Que unos Auditores independientes van más o menos a calcular el precio de los activos inmobiliarios( pero no al precio de mercado de hoy ) si no del precio que se puede obtener a largo plazo.

 Este es el precio que el Banco Malo ó Gestora va a pagar a los bancos. Cuando los bancos tengan estos activos los van a vender. Si este Banco Malo o Gestora vende los Activos a un precio superior de lo que a pagado a los Bancos va a ganar dinero y si lo venden a un precio inferior va a perder dinero.

 Banco Central Europeo e Instituciones dan dinero a Banco Malo ó Gestora de Activos Financieros.

El Banco Malo ó Gestora compra los activos a un precio justo, que los auditores dicen que se van a recuperar de todos estos activos.

El Banco Malo ó Gestora vende estos activos y tanto las perdidas como las ganancias se las quedan los Europeos que son los que han puesto el dinero para financiarse el Banco Malo.

El primer problema que tienen estos activos inmobiliarios es la incertidumbre sobre la solvencia de los bancos. .

 Cuando el Banco malo les compra estos activos a cambio de dinero, todo el mundo sabrá cuanto dinero tiene esto bancos.

Los Bancos que venden activos tienen que asumir perdidas por que venden estos activos a menos precio de los créditos que ellos concedieron a promotoras, empresas e inmobiliarias.

Los bancos van a tener unas perdidas, pero la incertidumbre va a desaparecer.

Lo que se espera que una vez desaparecida la incertidumbre, se sabrá que bancos son los solventes ó que bancos son (por culpa de las perdidas) no son solventes.

Aclarada la situación y se sepa los bancos que son solventes, empiecen a funcionar y a dar créditos y empiecen a generar actividad económica para que España salga de la crisis.

El banco malo en 3 claves Qué es el “banco malo”?El “banco malo” no es un banco, sino una gran agencia inmobiliaria.

ď ąEsta nueva empresa comprarĂĄ las viviendas y el suelo que las entidades financieras quieren quitarse de encima.

¿Por qué los bancos quieren liberarse de viviendas y suelo? • Vamos a verlo con un ejemplo: • 1) En plena burbuja, un banco presta 10 millones a una constructora para hacer un nuevo bloque de viviendas. • 2) La constructora se compromete a devolver al banco los 10 millones + 2 millones de intereses.

• 3) Como estamos en época de bonanza, la constructora cree que venderá los pisos por 15 millones. • 4) Hasta aquí, todos son felices: el banco gana 2 millones en intereses y la empresa constructora venderá por 15 millones lo que le ha costado 12.

• ) Estalla la crisis. • 6) La constructora no consigue vender los pisos. Incapaz de devolver el dinero al banco, se va a la quiebra. • 7) El banco se queda con las viviendas. • 8) Hasta aquí, el banco ha puesto 10 millones por el bloque de viviendas. • 9) Si el banco sacase esas viviendas al mercado, nadie pagaría más de 5 millones por ellas. El banco decide no venderlas y así evita reconocer pérdidas.

•

10) Como los bancos españoles guardan miles de millones en “activos tóxicos” (en nuestro ejemplo, el bloque de viviendas) el sistema financiero español está estrangulado. Ningún banco tiene liquidez para hacer nuevos préstamos y nadie en el extranjero se fía de los bancos españoles. ¡Vaya usted a saber cuántos pufos inmobiliarios esconden en sus carteras!

• 11) El Gobierno crea una empresa que se llama “banco malo” donde inyecta miles de millones de dinero público. • 12) El “banco malo” compra el bloque de viviendas por 8 millones. Para el banco original es un chollo: tiene que reconocer pérdidas, pero mucho menores que si vendiese las viviendas al verdadero precio de mercado.

¿De dónde sale el dinero del “banco malo”? • Del bolsillo de todos los españoles. El dinero del rescate europeo servirá para crear el banco malo, pero el rescate no es más que un préstamo que tendremos que devolver con nuestros impuestos. • En teoría, dentro de algunos años, los precios de las viviendas volverán a subir y el “banco malo” podrá recuperar el dinero. Mientras tanto, esta operación consiste en rescatar a los bancos con dinero público. • Los bancos son un negocio muy particular: cuando las cosas van bien, ganan ellos y cuando van mal, los ciudadanos ponen dinero para rescatarlos.

• Los beneficios son privados. Las pérdidas son públicas. • P.D. Y quizás lo más cruel: parte del rescate a los bancos saldrá de los impuestos de familias que han sido desahuciadas.

Sociedad de gesti贸n de activos procedentes de la reestructuraci贸n bancaria

1. INTRODUCCIÓN Diseño de la Sareb  Las autoridades españolas han adoptado una serie de importantes medidas para hacer frente a los problemas del sector bancario:  Sanear los balances de las entidades de crédito; aumentar los requerimientos mínimos de capital  Reestructurar el sector de cajas de ahorro  Incrementar significativamente los requerimientos relativos a las provisiones por préstamos relacionados con promociones inmobiliarias y activos adjudicados o recibidos en pago de deudas inmobiliarias.

1. INTRODUCCIÓN Diseño de la Sareb  El 25 de junio de 2012, el Gobierno de España solicitó asistencia financiera externa en el contexto de la actual reestructuración y recapitalización del sector bancario español. Esta asistencia fue acordada por el Eurogrupo y recogida en el Memorando de Entendimiento (MoU) entre las autoridades españolas y europeas, con la participación del Fondo Monetario Internacional.

1. INTRODUCCIÓN Diseño de la Sareb  Uno de los principales componentes del programa es la reforma de las partes más débiles del sector financiero español, que se compone de los tres elementos siguientes

 Identificación de las necesidades de capital de cada entidad de crédito mediante una revisión exhaustiva de la calidad de los activos del sector bancario y un ejercicio de prueba de resistencia desagregado, banco por banco, basado en la citada revisión de la calidad de los activos (concluido a finales de septiembre de 2012); esta prueba de resistencia llevada a cabo tras los resultados del ejercicio agregado publicado el 21 de junio de 2012, estima las necesidades de capital de cada una de las entidades de crédito.

1. INTRODUCCIÓN Diseño de la Sareb  Identificación de las necesidades de capital de cada entidad de crédito mediante una revisión exhaustiva de la calidad de los activos del sector bancario y un ejercicio de prueba de resistencia desagregado, banco por banco, basado en la citada revisión de la calidad de los activos (concluido a finales de septiembre de 2012); esta prueba de resistencia llevada a cabo tras los resultados del ejercicio agregado publicado el 21 de junio de 2012, estima las necesidades de capital de cada una de las entidades de crédito  Recapitalización, reestructuración o resolución de las entidades débiles, mediante la aplicación de planes que permitan hacer frente a las necesidades de capital identificadas en la prueba de resistencia.  Segregación de los activos problemáticos por parte de las entidades que reciban ayudas públicas a una Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria externa (en adelante “Sareb”).

1. INTRODUCCIÓN Diseño de la Sareb  Los activos problemáticos de las entidades que han recibido ayudas públicas deberán ser dados de baja de los balances de dichas entidades.  Esto se aplica, en particular, a los préstamos relacionados con promociones inmobiliarias y a los activos adjudicados o recibidos en pago de deudas.  El precio de transmisión de estos activos se fijará a partir del valor económico real de los mismos con un recorte adicional.  El valor económico real se determinará a partir del proceso de revisión de calidad de los activos, basado en las valoraciones individuales utilizadas en la prueba de resistencia.

1. INTRODUCCIÓN Diseño de la Sareb  A lo largo del mes de octubre, las entidades con necesidades de capital han presentado sus planes de recapitalización y reestructuración, en los que se determina la manera en la que se proponen satisfacer las necesidades de capital identificadas.  Las autoridades españolas y la Comisión Europea han valorado la viabilidad de las entidades utilizando los resultados de la prueba de resistencia y los planes de reestructuración y recapitalización.

1. INTRODUCCIÓN Diseño de la Sareb  En el caso de las entidades del Grupo 1, entidades ya participadas por el Frob (Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria), las autoridades españolas y la Comisión Europea comenzaron a trabajar en los planes de reestructuración desde finales de julio de 2012.  Estos planes, completados a la luz de los resultados de las pruebas de resistencia, deben ser aprobados por la Comisión Europea en noviembre de 2012.  Las ayudas públicas se concederán sobre esta base, y los planes podrán ponerse en marcha inmediatamente.  El proceso de transmisión de los activos deteriorados a la Sareb terminará a finales de año.

1. INTRODUCCIÓN Diseño de la Sareb  En el caso de las entidades del Grupo 2, los planes de reestructuración y recapitalización han sido presentados recientemente ante la Comisión Europea.  Habida cuenta de la necesidad de incorporar los resultados de la prueba de resistencia, se prevé que el proceso de aprobación se prolongue hasta mediados de diciembre, momento en que las entidades será reestructuradas o recapitalizadas o se procederá a su resolución de manera ordenada.  Todas las entidades del Grupo 2 incluyen en sus planes de reestructuración las medidas necesarias para transmitir sus activos deteriorados a la Sareb

1. INTRODUCCIÓN Diseño de la Sareb  En el caso de las entidades de los Grupos 1 y 2, las ayudas se facilitarán cuando la Comisión Europea apruebe los planes definitivos de reestructuración y recapitalización o de resolución.  A las entidades del Grupo 3 con necesidades de capital significativas – correspondientes a más del 2% de los activos ponderados por riesgo– se les exigirá, como medida de precaución, la emisión de valores contingentes convertibles (COCOS), de acuerdo con el plan de recapitalización, para satisfacer las necesidades de capital el 31 de diciembre de 2012, a más tardar.  Los COCOS serán suscritos por el FROB utilizando los recursos del programa y podrán amortizarse hasta el 30 de junio de 2013 si las entidades de crédito logran obtener el capital necesario de fuentes privadas.  En caso contrario, las entidades de crédito serán recapitalizadas mediante la conversión total o parcial de los COCOS en acciones ordinarias. También tendrán que presentar planes de reestructuración.

1. INTRODUCCIÓN Diseño de la Sareb  A las entidades del Grupo 3 cuyas necesidades de capital sean limitadas – correspondiente a menos de un 2% de los activos ponderados por riesgo– se les concederá de plazo hasta el 30 de junio para hacerlo.  En caso de que no lo logren, serán recapitalizadas mediantes ayudas públicas y, por lo tanto, deberán presentar planes de reestructuración

1. INTRODUCCIÓN Diseño de la Sareb • • • • • •

A las entidades del Grupo 3 que sigan requiriendo ayudas públicas en virtud de este programa el 30 de junio de 2013 se les exigirá, en sus planes de reestructuración, que transfieran los activos deteriorados a la Sareb, salvo que se demuestre, para las entidades que necesiten ayudas públicas por un importe inferior al 2% de los activos ponderados, que hay otros medios menos costosos de lograr el saneamiento de sus balances mediante la segregación de estos activos.

1. INTRODUCCIÓN Diseño de la Sareb • • • • • • • •

Las autoridades españolas, en consulta con la Comisión Europea, el BCE, el MEDE y el FMI, han preparado un plan exhaustivo y un marco legislativo para el establecimiento y funcionamiento de un plan de transmisión de activos. En concreto, el RDL 24/2012, hoy ya Ley 9/2012, de 14 de noviembre, y el Real Decreto que lo desarrolla, aprobado el día 15 de noviembre, han sentado las bases jurídicas sobre las que se constituirá la Sareb con la idea de que la sociedad esté plenamente operativa a finales de noviembre de 2012. En el presente documento se resumen los principales elementos del plan mencionado y del marco normativo en el que se integra.

2. OBJETIVOS • • • • • • • • •

El objetivo primordial de la Sareb es la gestión y desinversión ordenada de la cartera de préstamos y activos inmobiliarios recibidos de las entidades participantes dentro de un horizonte temporal que no supere los 15 años, al tiempo que: Optimiza los niveles de recuperación y preservación del valor Minimiza el impacto negativo en la economía, el mercado inmobiliario y el sector bancario españoles Minimiza los costes y la carga sobre los contribuyentes Reembolsa plenamente sus pasivos Utiliza eficientemente el capital

2. OBJETIVO • • • • • •

La Sareb se centrará en la gestión eficiente y profesional de los activos inmobiliarios que le sean transferidos y será muy activa en su desinversión ordenada. Su enfoque será el de una sociedad de reestructuración inmobiliaria y no, por tanto, el de una entidad de crédito. La Sareb está diseñada para cumplir las condiciones necesarias para que no consolide como parte del sector de las Administraciones Públicas de España. E

2. OBJETIVOS • El modelo de funcionamiento de la Sareb será flexible para que:

2. OBJETIVOS  Satisfaga a lo largo del tiempo los requisitos cambiantes relativos a la gestión de activos  Minimice los costes fijos  Establezca relaciones con los mejores proveedores de servicios  La estructura de la Sareb le permitirá segmentar, desde el punto de vista jurídico y financiero, su cartera de activos de la manera más eficiente desde la perspectiva tanto de la utilización del capital como de su distribución, teniendo en cuenta criterios estrictos de mercado inmobiliario.  Los activos problemáticos de las entidades del Grupo 1 deben ser transmitidos a la Sareb a partir del 1 de diciembre de 2012 y haber completado dicho traspaso antes de que concluya el año, tal y como establece el acuerdo de asistencia financiera.

3. ÁMBITO DE ACTUACIÓN Y PRECIO DE TRANSMISIÓN

 Entidades de crédito participantes

 La transmisión inicial de activos será realizada por las entidades del Grupo 1 (las «entidades de crédito participantes»): BFA-Bankia, Catalunya Banc, Novagalicia Banco y Banco de Valencia.  En la siguiente fase, estarán obligadas a transmitir sus activos a la Sareb todas las restantes entidades de crédito de los grupos 2 y, en su caso, 3 que reciban ayudas públicas para sus planes de recapitalización.

3. ÁMBITO DE ACTUACIÓN Y PRECIO DE TRANSMISIÓN

 Activos a transferir  A fin de determinar el ámbito de actuación de la Sareb, se ha realizado una amplia y detallada labor de extracción de datos, estratificación y segmentación de las carteras de todas las entidades de crédito del Grupo 1, tanto en base individual como consolidada.  El centro de atención de la Sareb serán los riesgos de las entidades de crédito participantes en relación con los promotores inmobiliarios, así como los activos inmobiliarios adjudicados en pago de deudas. Las diferentes categorías de activos que abarca este concepto habrán de cumplir unos criterios de selección específicos, pero todos los activos transferidos estarán sujetos a diversos criterios comunes, como la documentación de los activos, la clasificación de los préstamos y la divulgación de litigios

3. ÁMBITO DE ACTUACIÓN Y PRECIO DE TRANSMISIÓN

 Los criterios de aceptación son claros y no son susceptibles de interpretación subjetiva:

 Los criterios de aceptación son claros y no son susceptibles de interpretación subjetiva: CATEGORIA DE ACTIVO

CRITERIOS DE SELECCIÓN

Bienes inmuebles adjudicados

100% de los activos clasificados por las entidades de crédito participantes como bienes inmuebles adjudicados, declarados al Banco de España a 30 de junio de 2012, sujetos a un tamaño mínimo individual de 100.000 euros medido en términos de valor neto contable.

Préstamos a promotores inmobiliarios: dudosos

100% de los préstamos a promotores inmobiliarios clasificados por las entidades de crédito participantes como dudosos en las declaraciones a la Central de Información de Riesgos remitidas por las respectivas entidades a 30 de junio de 2012, con una exposición mínima frente al prestatario de 250.000 euros, medida en términos de valor neto contable

 Los criterios de aceptación son claros y no son susceptibles de interpretación subjetiva: CATEGORIA DE ACTIVO

CRITERIOS DE SELECCIÓN

Préstamos a promotores inmobiliarios: subestándar

100% de los préstamos a promotores inmobiliarios clasificados por las entidades de crédito participantes como subestándar en las declaraciones a la Central de Información de Riesgos remitidas por las respectivas entidades a 30 de junio de 2012, con una exposición mínima frente al prestatario de 250.000 euros, medida en términos de valor neto contable

Préstamos a promotores inmobiliarios: normales

100% de los préstamos a promotores inmobiliarios clasificados por las entidades de crédito participantes como normales en las declaraciones a la Central de Información de Riesgos remitidas por las respectivas entidades a 30 de junio de 2012, con una exposición mínima frente al prestatario de 250.000 euros, medida en términos de valor neto contable.

 Los criterios de aceptación son claros y no son susceptibles de interpretación subjetiva: CATEGORIA DE ACTIVO

Participaciones accionariales vinculadas al sector inmobiliario

CRITERIOS DE SELECCIÓN  100% de las participaciones accionariales en el capital de sociedades inmobiliarias, siempre que dichas participaciones permitan, al menos, ejercer el control conjunto o una influencia significativa sobre tales sociedades.  Estos activos se incluirán una vez realizada la revisión de diligencia debida (due diligence).

 Para determinar el valor de los activos que se han de transferir será preciso que, previo a su traspaso, se hayan realizado todos los ajustes a la baja pertinentes incluidos los previstos en los Reales Decretos-ley 2/2012, de 3 de febrero y 18/2012, de 11 de mayo.

Precio de transmisión  El precio de transmisión, cuya determinación corresponde al Banco de España, incorpora dos elementos diferenciados. En primer lugar, el valor económico de los activos transferidos, calculado con las técnicas convencionales de valoración. En segundo lugar, los ajustes de valoración que resulten de la consideración de los términos concretos de la operación de transferencia que se ejecuta y la viabilidad del plan de negocio de la propia Sareb.

Precio de transmisión  De este modo, el punto de partida para determinar el precio de transmisión de los préstamos y de los bienes inmuebles en propiedad a la Sareb es el escenario base de la prueba de resistencia de Oliver Wyman (OW) concluida a finales de septiembre de 2012. No obstante, existen importantes diferencias conceptuales entre los objetivos de los do ejercicios:

Precio de transmisión  La prueba de resistencia de OW se realizó prestando «atención a los saldos»: calculando las necesidades de capital de las entidades de crédito a una fecha fija, basándose en una valoración de los activos en la que se tienen en cuenta distintos supuestos, tanto a nivel microeconómico como macroeconómico. La Sareb se guía por la «atención a los flujos»: su actividad durante los próximos 15 años será la gestión y la desinversión de activos El modelo de OW se basa en un supuesto de «empresa en funcionamiento», mientras que los objetivos de la Sareb son desinvertir ordenadamente sus carteras en un período de 15 años, transcurrido el cual, l Sareb será disuelta, y, por lo tanto, refleja un modelo con «fecha de liquidación (run down)».

Precio de transmisión  Además, OW utilizó ajustes «indiciados a futuro» al valorar los bienes inmuebles adjudicados, que no pueden extrapolarse directamente a la Sareb: El ejercicio de valoración contempla un horizonte hasta 2014, mientras que la Sareb considera un período adicional de hasta 13 años y, por lo tanto, la volatilidad de mercado de esos activos ha de reflejarse en el modelo de la Sareb. Sareb tendrá que financiar un volumen mayor de activos para un periodo de tiempo también mayor y este efecto debe ser incluido en el cálculo del menor valor residual.

Precio de transmisión  En cuanto a los ajustes de valoración, para un modelo de largo plazo que tiene en cuenta la situación futura, como el de la Sareb, construido sobre la base de un plan de negocio que incluye la liquidación al cabo de 15 años, el ejercicio de determinación del precio de transmisión debe contemplar elementos que no pertenecen a la estimación del valor económico de los activos, tales como:

Precio de transmisión • • • • • • • •

los costes de explotación asociados a la propiedad tanto de préstamos como de activos inmobiliarios los costes de financiación de la cartera mientras se mantiene para la venta el hecho de que la venta a la Sareb por parte de cada una de las entidades participantes supondrá una única venta de cartera de gran magnitud los gastos generales de la Sareb los costes de ejecución los costes de recuperación de los préstamos deteriorados

Precio de transmisión  Estos factores justifican, por sí mismos, un recorte de valoración significativo sobre la estimación del valor económico de los activos. La existencia de estos ajsutes –que son específicos de la transacción realizada entre las entidades cedentes y la Sareb- impiden que el precio de transferencia constituya una referencia directa para la valoración general de activos bancarios que no hayan sido objeto de transferencia a la Sareb.

Precio de transmisión  Como media, se estima que el valor de transferencia, teniendo en cuenta los recortes mencionados, representará aproximadamente un descuento del 63% con relación al valor bruto en libros para los activos adjudicados. Por tipos de activos, el descuento es del 79,5% para el suelo; 63,2% para las promociones en curso y 54,2% para las viviendas terminadas. En el caso de los préstamos a promotores, el descuento medio es del 45,6%, incluyendo recortes del 32,4% para proyectos ya terminados y del 53,6% para créditos destinados a financiar suelo urbano.