Estudio de Mercado Vivienda y locales by JOSÉ TENDERO SERRANO

INFORME PRECIOS VIVIENDAS

INFORME

PRINCIPALES CONCLUSIONES  DURANTE EL AÑO 2012 EL PRECIO MEDIO DE LA VIVIENDA NUEVA EN ESPAÑA EN LAS CAPITALES DE PROVINCIA HA DISMINUÍDO EL 6,9% EN RELACION AL QUE TENIA EN DICIEMBRE DE 2011.  Esta disminución supone, desde máximos, una caída del 33,5% en términos reales.  Este porcentaje de caída desde máximos es equivalente a un 50,4% de la revalorización de los activos observada, lo que nos sitúa en niveles de principio del año 2003.  SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A. (ST), presenta los resultados del estudio de mercado correspondiente al año. ST viene realizando estudios de mercado semestrales de vivienda nueva de manera ininterrumpida desde el año 1985 y presenta los resultados

PRINCIPALES CONCLUSIONES  El estudio de mercado correspondiente a este segundo semestre está basado en los datos reales de más de 68.000 viviendas existentes en cerca de 4.000 promociones inmobiliarias.  El estudio se ha realizado sobre un total de casi 400 municipios. En este informe se presenta el resultado correspondiente a las 50 capitales de provincia, 21 ciudades de más de 100.000 habitantes, 50 ciudades con más de 50.000 habitantes y 73 ciudades con una población superior a 25.000 habitantes.

PRINCIPALES CONCLUSIONES  El precio de la vivienda nueva de tipo medio en las capitales de provincia se ha situado a finales de diciembre de 2012 en 2.212 €/m2 construido, lo que supone 199.100 euros para una vivienda de tipo medio de 90m2  El precio medio de la vivienda nueva en las capitales de provincia ha disminuido el 6,9% en relación al que tenía en diciembre de

PRINCIPALES CONCLUSIONES  En 8 capitales los precios medios han disminuido más del 10% respecto al año q2011.  En otras 33 capitales los precios han disminuido entre el 5% y el 10%, en las 9 restantes los precios han disminuido menos del 5%.

PRINCIPALES CONCLUSIONES  En 70 poblaciones analizadas de más de 25.000 habitantes la reducción media ha sido el 7,4%, situándose su valor medio en 1.586 €/m2.  En las casi 200 poblaciones analizadas de menos de 25.000 habitantes la reducción media ha sido el 6,9%, situándose su valor medio en 1.554 €/m2.

 De cara al año 2013 estimamos que el precio de la vivienda continuará su tendencia descendente, aunque en algunas ubicaciones podrá ser menos acusada que la actual.

PRINCIPALES CONCLUSIONES El precio medio de la nueva en las principales que no son capitales de ha evolucionado del modo:

vivienda ciudades provincia siguiente

En las 21 poblaciones de más de 100.000 habitantes la reducción media ha sido el 8,3%,situándose su valor medio en 1.846 €/m2. En las 50 poblaciones de más de 50.000 habitantes la reducción media ha sido el 7,8%,situándose su valor medio en 1.704 €/m2.

PRINCIPALES CONCLUSIONES En 70 poblaciones analizadas de más de 25.000 habitantes la reducción media ha sido el 7,4%, situándose su valor medio en 1.586 €/m2. En las casi 200 poblaciones analizadas de menos de 25.000 habitantes la reducción media ha sido el 6,9%, situándose su valor medio en 1.554 €/m2. De cara al año 2013 estimamos que el precio de la vivienda continuará su tendencia descendente, aunque en algunas ubicaciones podrá ser menos acusada que la actual.

PRINCIPALES CONCLUSIONES  SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A. (ST) ha realizado un análisis del mercado inmobiliario de la vivienda nueva en todas las capitales de provincia de España. Este análisis se ha realizado a partir de los datos de promociones de viviendas con unidades en venta, a nivel nacional, obtenidos por sondeo directo en los lugares de emplazamiento de las mismas.  En el estudio de mercado no se han considerado las viviendas unifamiliares, las viviendas usadas ni las de protección oficial.

PRINCIPALES CONCLUSIONES  Tampoco se han incluido las viviendas con superficies inferiores a 60 m2 o superiores a 160 m2, ni las que tienen condiciones especiales que distorsionan su precio (entre ellas los áticos con terrazas).

 2. El estudio analiza el comportamiento de los precios de las viviendas nuevas durante el año 2012 y presenta los datos desagregados por provincias y comunidades autónomas.El estudio contempla también el período que va desde el año 1985 (base 100) hasta diciembre del año 2012.

PRINCIPALES CONCLUSIONES 3. Como resultado de los trabajos de campo realizados durante el año 2012, para este estudio de mercado inmobiliario nacional, se han obtenido datos procedentes de más de 68.000 viviendas de diferentes tipos, tamaños y ubicaciones, en construcción o terminadas,correspondientes a casi 4.000 diferentes promociones inmobiliarias.

PRINCIPALES CONCLUSIONES 4. Se ha obtenido suficiente información de un total de casi 400 ciudades y poblaciones de toda España, distribuidas según las diferentes provincias y comunidades autónomas. En el “Boletín de ST 2012”, se presenta el resultado correspondiente a las 50 capitales de provincia y a las medias provinciales del resto de poblaciones analizadas. En el dossier adjunto se amplía la información correspondiente al resto de ciudades que no son capitales de provincia analizadas según tramos de población.

Resultados principales del trabajo realizado por ST

El año 2012 se ha caracterizado por un descenso generalizado de precios en todas las capitales de provincia, con una distribución geográfica desigual. La disminución media anual ha sido del 6,9% mientras que la del último semestre ha sido del 3,2%. 2. En diciembre del año 2012, el precio medio de mercado de la vivienda nueva en las capitales de provincia se ha situado en 2.212 €/m2 construido, lo que supone 199.100 euros para una vivienda de tipo medio de 90 m2

Resultados principales del trabajo realizado por ST

3. En la misma fecha, diciembre del año 2012, el precio medio de mercado de la vivienda nueva en las 21 ciudades con población superior a 100.000 habitantes que no son capitales de provincia ha disminuido un 8,3%, situándose en 1.846 €/m2 que equivale a 166.100 €/vivienda para una vivienda de tipo medio de 90 m2. La disminución del último semestre ha sido del 4,3%.

PRINCIPALES CONCLUSIONES  El precio medio de mercado de la vivienda nueva en las 50 ciudades con población superior a 50.000 habitantes que no son capitales de provincia ha disminuido un 7,8%, situándose en 1.704 €/m2 que equivale a 153.400 €/vivienda para una vivienda de tipo medio de 90 m2.  La disminución del último semestre ha sido del 3,7%.5. El precio medio de mercado de la vivienda nueva en las 70 ciudades con población superior a 25.000 habitantes que no son capitales de provincia ha disminuido un 7,4%, situándose en 1.586 €/m2 que equivale a 142.700 €/vivienda para una vivienda de tipo medio de 90 m2. la disminución del último semestre ha sido del 3,8%.

PRINCIPALES CONCLUSIONES El Índice Inmobiliario de ST ( IIC ), que recoge las variaciones sufridas en el precio de mercado de viviendas con base 100 en Diciembre 1985, alcanza al 31 de diciembre de 2012 la cifra de 678,5 lo que significa que la vivienda nueva se vende actualmente a un precio casi 7 veces superior al que se vendía en diciembre de 1985. 7. El incremento anual medio de los precios de la vivienda nueva durante los 27 últimos años (diciembre de 1985 a diciembre de 2012) en las capitales de provincia ha sido del 7,3% anual acumulativo, en € nominales.

PRINCIPALES CONCLUSIONES A partir de los datos estimados por el Instituto Nacional de Estadística sobre el número de viviendas iniciadas hasta 30.09.12, la evolución en todos los trimestres de 2012 ha experimentado una reducción significativa respecto a la de 2011. Consideramos que para todo el año 2012, el número de viviendas iniciadas se situará en torno a las 46.000. 9. En 4 capitales de provincia (San Sebastián/Donostia, Barcelona, Madrid y Bilbao), se supera el medio nacional de 2.212 €/m2. En 14 capitales (Murcia, Cáceres, Badajoz, Pontevedra, Jaén, Cuenca, Lugo y Ciudad Real) el valor medio no supera los 1.400 €/m2.

PRINCIPALES CONCLUSIONES  Las ciudades con precios unitarios más altos son: San Sebastián/Donostia (3.502 €/m2),Barcelona (3.434 €/m2), y Madrid (2.982 €/m2).  11. Las capitales de provincia más baratas son: Murcia, Cáceres y Badajoz con precios unitarios medios inferiores a 1.300 €/m2.  12. Entre las capitales de provincia con mayor variación anual de precio se encuentran:  Pamplona (-12,6%), Albacete (12,3%) y Logroño (-11,6%).

PRECIO ME DE LA VIVIENDA NUEVA ( a 31 de Diciembre de 2012)

COMPARACIÓN DE VIVIENDA NUEVA

TABLA DE INDICE

COMPARACIÓN DE VIVIENDA NUEVA

EVOLUCIÓN DE VIVIENDAS

EVOLUCIÓN DE VIVIENDAS INICIADAS

DATOS DE VIVIENDAS

EVOLUCIÓN DE PRECIOS

PRECIOS MEDIOS DE MERCADO DE VIVIENDAS POR

% VARIACIÓN DE LOS PRECIOS MEDIOS VIVIENDA

% VARIACIÓN ACUMULADA PRECIOS MEDIOS DE VIVIENDA

ANDALUCIA ORIENTAL

ANDALUCIA OCCIDENTAL

ARAGÓN

ASTURIAS

ISLAS BALEARES

ISLAS CANARIAS

CANTABRIA

CASTILLA –LEON (1)

CASTILLA- LEÓN (2)

CASTILLA- LA MANCHA

CATALUÑA

EXTREMADURA

GALICIA

LA RIOJA

MADRID

MURCIA

COMUNIDAD DE NAVARRA

EUSKADI-PAIS VASCO

COMUNIDAD VALENCIANA

PRECIO MEDIO DE VIVIENDAS NUEVAS

COMPARACIÓN DE VIVIENDA NUEVA

PRECIOS

PRECIO MEDIOS DE VIVIENDA NUEVA

PRECIOS

PRECIO MEDIO DE VIVIENDA NUEVA

PRECIO UNITARIO MEDIIO DE VIVIENDAS NUEVAS

PRECIO MEDIO DE VIVIENDA NUEVA

INCREMENTO DEL PRECIO MEDIO UNITARIO

VIVIENDA SEGUNDA MANO

VIVIENDA SEGUNDA MANO  El precio de la vivienda usada en españa no ha dejado de caer en 2012 y ha acabado el año con una bajada del 10,2% que ha dejado el metro cuadrado en 1.873 euros.  Un total de 436 de los 503 municipios (86,7% de la muestra analizada) en los que idealista ha estudiado la evolución anual han visto cómo sus precios caían.  Solo el 12,7% de la muestra ha conseguido mantener sus precios al alza todos los mercados españoles han tenido una clara tendencia bajista durante 2012, tan solo la capital de Pontevedra ha conseguido mantener sus precios al alza (1,4%) la ciudad de Barcelona ha visto cómo sus precios caían un 9,3% en 2012 hasta situarse en 3.217 euros/m2. la caída de precios en la ciudad condal ha sido del 32,2% desde que alcanzara su máximo en el primer trimestre de 2007 (4.888 euros/m2)

VIVIENDA SEGUNDA MANO  Madrid finaliza 2012 con una caída interanual en el precio de la vivienda usada del 7,7%, lo que sitúa el precio del metro cuadrado en la capital en 3.209 euros. La caída acumulada es del 23,3% desde que alcanzara su máximo histórico en el segundo trimestre de 2007 (4.315 euros/m2), el precio medio de la vivienda usada bajó un 15,3% en valencia capital durante 2012.  Esta caída ha dejado el precio del metro cuadrado en 1.770 euros. la caída acumulada desde el precio máximo, alcanzado en valencia durante el segundo trimestre de 2007 (2.861 euros/m2), es del 36,2%

VIVIENDA SEGUNDA MANO  Del resto de grandes mercados, la mayor caída la experimenta la ciudad de sevilla, donde los propietarios de viviendas han rebajado sus expectativas un 13% en los últimos doce meses. desde que alcanzara su techo en el cuarto trimestre de 2007 el descenso ha sido del 29,5%. más leves han sido las bajadas anuales de las ciudades de Zaragoza (12,5%), Valladolid (-10,0%) y Bilbao (-7,8%)

VIVIENDA SEGUNDA MANO

VIVIENDA SEGUNDA MANO  Huesca ha sido la capital de provincia más castigada por las caídas de los precios y sus propietarios han tenido que bajar un 18,3% el precio de sus inmuebles en venta. En Guadalajara los decrementos han sido del 18%. con caídas superiores o iguales al quince por ciento están también las capitales de:  Lugo(-17,5%)  Vitoria-Gasteiz(-15,5%)  Valencia(-15,3%)  San Sebastián (-15%)

VIVIENDA SEGUNDA MANO

 Todas las viviendas analizadas para este informe son de segunda mano y proceden tanto de particulares como de profesionales inmobiliarios; se encuentran o se encontraron ofertadas en la base de datos de idealista durante el período comprendido entre el 22 de diciembre de 2011 y el 21 de diciembre de 2012; y han pasado el control de calidad en cuanto a la información publicada en idealista, en concreto:  Precio  tamaño  distribución y no duplicidad, es decir, no hay anuncios repetidos de la misma vivienda y por lo tanto ninguna ha sido contabilizada más de una vez para su análisis en este informe

VIVIENDA SEGUNDA MANO  El informe de idealista está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos; es decir, todos los precios que se analizan corresponden a las últimas actualizaciones realizadas por los vendedores a los precios de las viviendas que tienen anunciadas en idealista y que por lo tanto representan los datos más frescos y actuales del mercado se han excluido las viviendas unifamiliares de este informe porque su presencia desvirtuaba el precio medio en algunas zonas

VIVIENDA SEGUNDA MANO  El informe anual, a diferencia de los análisis trimestrales, incorpora un estudio de los barrios de Barcelona y Madrid, que incluimos una vez al año para poder tener suficiente muestra representativa de todos los barrios que permita obtener conclusiones válidas y contrastadas se han descartado aquellos inmuebles cuyos precios de oferta estaban clara y desproporcionadamente fuera de mercado en sus correspondientes áreas geográficas, ya que su inclusión en la muestra de análisis hubiera provocado fuertes distorsiones en los resultados finales. esta desproporción se ha medido mediante el cálculo de la desviación típica (método “sesgado” o “n”) del precio medio por metro cuadrado construido para cada distrito o municipio según corresponda, y descartando aquellos inmuebles cuyo precio medio por metro cuadrado supere una desviación típica por encima de la

VIVIENDA SEGUNDA MANO  Para la realización de este informe se han analizado únicamente aquellos municipios que han mantenido, durante el periodo de estudio, una media constante de 50 o más anuncios de viviendas en venta de segunda mano. aquellas poblaciones que no alcanzaron esta media han sido obviadas de la muestra de análisis obtenida.

VIVIENDA SEGUNDA MANO COMUNIDAD

Nº MUNICIPIOS

Nº INMUEBLES

ANDALUCIA

57.819

ARAGÓN

7.450

ASTURIAS

6.542

BALEARES

8.241

CANARIAS

10.096

CANTABRIA

6.979

CASTILLA-LA MANCHA

10.565

CASTILLA LEÓN

15.997

CATALUÑA

47.093

COMUNIDAD MADRID

47.478

COMUNIDAD VALENCIANA

52.277

EUSKADI

19.773

EXTREMADURA

2.897

GALICIA

11.395

LA RIOJA

2.618

MURCIA

11.191

NAVARRA

3.237

459

326.648

TOTAL

VIVIENDA SEGUNDA MANO  Para realizar el cálculo de la evolución de precio de vivienda de segunda mano por provincias y comunidades autónomas, idealista ha tenido en cuenta todo el producto anunciado en su base de datos sin ceñirse exclusivamente a las viviendas de los municipios analizados en el informe.  De esta manera el informe refleja la diversidad de todo el producto a la venta en España y no sólo los grandes núcleos urbanos en Murcia idealista ha decidido unificar algunas zonas de San Javier y Cartagena, incluyéndolas en el término de la Manga del Mar Menor debido a que el producto inmobiliario de dichas zonas es muy diferente al de los dos municipios. Sabemos que la manga no es un municipio, pero no podíamos incluir su producto inmobiliario en los análisis de san javier y cartagena pues se hubiera desvirtuado la muestra.

VIVIENDA SEGUNDA MANO  Así mismo, en la comunidad de Madrid idealista ha decidido segregar la urbanización de la Moraleja del municipio al que pertenece (Alcobendas) por el tipo de producto radicalmente diferente que se ofrece dentro del municipio de roquetas de mar, en la provincia de Almería, se ha agregado el área de aguadulce, que anteriormente se había analizado de forma independiente pero que pertenece a este término municipal. su precio y evolución no ha provocado ninguna alteración reseñable en el estudio.

VIVIENDA SEGUNDA MANO  En esta época de negociaciones generalizadas, los precios medios de este informe no tienen por qué coincidir con el precio final de la operación que se cierre entre comprador y vendedor (que puede ser más bajo de lo que al vendedor le gustaría y del precio que inicialmente puso a su vivienda)idealista cuenta con la base de datos más detallada del mercado inmobiliario, lo que permite analizar de manera cuantitativa y cualitativa la evolución de la compra-venta de vivienda

VIVIENDA SEGUNDA MANO  Con la publicación de este informe idealista quiere traer transparencia y claridad a la información inmobiliaria existente en los mercados donde está presente este informe ha sido preparado por el equipo de estudios de idealista. su contenido está protegido por derechos de autor, marcas registradas, tratados internacionales y otros derechos de propiedad y leyes de España, así como por convenios internacionales, quedando prohibidas su reproducción y distribución sin mencionar la fuente

VIVIENDA SEGUNDA MANO  La información contenida en este informe ha sido elaborada por idealista y se facilita sólo a efectos informativos. bajo ninguna circunstancia deberá usarse como asesoramiento, valoración final de una vivienda u otros servicios.  idealista no se hace responsable de todas aquellas informaciones incluidas en este informe de fuentes ajenas a idealista la inclusión en este informe de medias, cuadros o estimaciones elaborados por idealista o tomados de informaciones de terceros tiene una finalidad puramente informativa, sin que, por tanto, puedan considerarse como opiniones o recomendaciones de ninguna clase. en cualquier caso, idealista no se hace responsable de las interpretaciones que los usuarios puedan hacer sobre la información contenida

ANDALUCIA

CÓRDOBA Y MALAGA

DISTRITOS

SEVILLA DISTRITOS

ARAGÓN / ZARAGOZA DISTRITOS

ASTURIAS/OVIEDO

BALEARES/ PALMA DE MALLORCA DISTRITOS

CANARIAS

CANTABRIA/SANTANDER DISTRITOS

CASTILLA-LA MANCHA

Castilla Le贸n

SALAMANCA/ VALLADOLID

CATALUÑA

CATALUÑA (2)

BARCELONA

BARCELONA BARRIOS

BARCELONAS BARRIOS (2)

EUSKADI

EXTREMADURA

GALICIA

CORUÑA

MADRID MUNICIPIOS

MADRID/ DISTRITOS

MADRID/ BARRIOS

MADRID BARRIOS

MURCIA COMUJNIDAD

COMUNIDAD VALENCIANA

ALICANTE/CASTELLÓN

VALENCIA/ DISTRITOS

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VIVIENDA SEGUNDA MANO

FUENTES  SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A. (ST),  IDEALISTA.  PORTALES INMOBILIARIOS.

 FUENTES PROPIAS  MINISTERIO DE FOMENTO.  REGISTROS DE ESPAÑA.  COLEGIO ADMINISTRADORES DE FINCAS  BANCO DE ESPAÑA.  COLEGIO DE NOTARIOS. .

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