avaluo apto 3 c by jose

Informe de avalúo realizado a: Apartamento de Condominio Residencias Guamachito II, Avenida República Urbanización El Parque, Sector Este, Barquisimeto Estado Lara.

Avalúos La Araña, C.A. (RIF:J-31159700-0), (RIF:J 0), ubicada en la Avenida Los Leones, oficina 2B, Municipio Iribarren del Estado Lara. Teléfonos:0251Teléfonos:0251 254.59.96/0424--544.70.74. WEB:avaluoslaarañaca@gmail.com

INDICE

CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD SINTESIS DE VALORACION 1. TIPO DE AVALUO 2. SOLICITANTE 3. PROPIETARIO 4. UBICACIÓN 5. TASADOR 6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD 7. CARACTERISTIRISTICAS DE LA PROPIEDAD 8. CONSTRUCCIONES 9. METODOLOGIA UTILIZADA PARA EL AVALUO DEL INMUEBLE VALOR DEL INMUEBLE 10. CONCLUSION ANEXOS FOTOGRAFIAS,, DOCUMENTOS DE PROPIEDAD Y CROQUIS DE UBICACION

El tasador abajo firmante certifica: I.

Que el informe de avalúo es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en mi trabajo ningún factor, intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo tanto los datos o hipótesis de mi trabajo, como el resultado obtenido al al aplicar dichos métodos.

II.

Que no tengo ningún interés directo o indirecto con la propiedad tasada en cualquier posible operación comercial, ni me liga con el propietario, ningún tipo de parentesco o afinidad

III.

Que mis servicios fueron solicitados único y exclusivamente exclusivamente en mi carácter de tasador consiente de mis deberes y responsabilidades

IV.

Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para realizar cálculos contenidos en este informe son ciertos hasta donde alcance la buena fe del tasador y que no se ha exagerado ni omitido conscientemente ningún dato importante que pueda influir en el resultado del avalúo. avalúo

Que en el presente informe no se juzga la propiedad de los bienes descritos.

-------------------------------------Ing. José Rojas CI..13.49.855 ASAPROVE 1.500

C.I.V 250.236

SUDEBAN. P.332 SUDESEG. 1.489 Avalúos La Araña, C.A. (RIF:J-31159700-0), (RIF:J 0), ubicada en la Avenida Los Leones, oficina 2B, Municipio Iribarren del Estado Lara. Teléfonos:0251Teléfonos:0251 254.59.96/0424--544.70.74. WEB:avaluoslaarañaca@gmail.com

SISNTESIS DE LA VALORACION a. Tipo de Avalúo Apartamento en Condominio en Residencias Guamachito II, Avenida República Urbanización El Parque, Sector Este, Barquisimeto Estado Lara b. Solicitante Sra. Isabel Partidas c. Propietario Antonio Acosta d. Ubicación Apartamento N° 3c, Planta Alta, Alta, Ala Oeste, Eje C, Residencias Guamachito II, Avenida República, Urbanización El Parque, Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren, Estado Lara entre calles A2 y A3. e. Fecha Barquisimeto, 22 de Agosto de 2014 f. Empresa Tasadora Avalúos La Araña, C.A. (RIF:J-31159700-0), (RIF:J 0), ubicada en la Avenida Los Leones, oficina 2B, Municipio Iribarren del Estado Lara. Teléfonos:0251Teléfonos 254.59.96/0424-544.70.74. 544.70.74. WEB:avaluoslaarañaca@gmail.com g. Valor DESCRIPCION

APARTAMENTO

AREA

PRECIO

M²

UNITARIO

TOTAL

(Bsf/M²)

(BsF)

Sres. Banco Mercantil, Banco Universal, S.A. Su Despacho 1. Tipo de Avalúo Apartamento en Condominio en Residencias Guamachito II, Avenida República Urbanización El Parque, Sector Este, Barquisimeto Estado Lara 2. Solicitante Sra. Isabel Partidas 3. Propietario Antonio Acosta 4. Ubicación Apartamento N° 3c, Planta Alta, Ala Oeste, Eje C, Residencias Guamachito II, Avenida República, Urbanización El Parque, Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren, Estado Lara entre calles A2 y A3. 5. Empresa Tasadora Avalúos La Araña, C.A. (RIF:J-31159700-0), (RIF:J 0), ubicada en la Avenida Los Leones, oficina 2B, Municipio Iribarren del Estado Lara. Teléfonos:0251Teléfonos:02 254.59.96/0424-544.70.74. 544.70.74. WEB:avaluoslaarañaca@gmail.com 6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD 6.1

TENENCIA DEL INMUEBLE

El inmueble presenta documento de propiedad inscrito en la Oficina de Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Estad Lara, en Barquisimeto el dia 18 de Julio de 2012, 2012, bajo el N°2012-5698, N°2012 asiento registral 1(ver documento de propiedad del inmueble anexo). 6.2

AREA

DEL

TERRENO

SEGÚN

DOCUMENTO

CONDOMINIO. 2400M². Según documento de condominio inscrito en la Oficina de Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en Barquisimeto el dia 18 de Julio de 2012, bajo

el N°2012--5698, 5698, asiento registral 1, el dia 13 de junio de 2011, bajo el numero 19, tomo 15. 6.3

MEDIDAS Y LINDEROS Los linderos generales del

inmueble según reposa en el

documento del condominio son los siguientes: 1. Norte: en línea recta 30 metros con Avenida República 2. Sur: en línea recta 10 metros con terreno perteneciente a empresa resa CANTV. 3. Este:: en línea recta 10 metros con Residencias Guamachito I 4. Oeste: en línea recta 20 metros con Calle A3. A3 7 CARACTERISTERISTICAS DE LA PROPIEDAD 7.1FORMA Y TOPOGRAFIA DEL TERRENO Terraza elevada en forma de un rectángulo ubicado en esquina 7.2 SERVICIOS La zona cuenta con servicios públicos como energía eléctrica (CORPOELEC), aseo urbano (IMAUBAR, IMAUBAR, SATECA),telefonía e internet

(CANTV),

televisión

por

cable(INTER;NET

UNO),

instalaciones sanitarias (HIDROLARA). 7.3 VIALIDAD El acceso al inmueble se puede realizar por la Avenida República, la Calle A 2 y A3, el pavimento está en perfecto estado igual que aceras y drenajes. 7.4 CARACTERISTICAS DE LA ZONA Residencial ubicada en pleno este de la ciudad compuesta por conjunto de apartamentos apartament ,próxima a la Avenida Los Leones, donde se encuentran centros comerciales como el Paris, El Paseo, Torre Millenium,

Parque

Real,

Clínicas

Privadas,

Centros

Nocturnos,

Panaderías,, Gimnasio. Así mismo el conjunto residencial cuenta con medidas de seguridad como: Avalúos La Araña, C.A. (RIF:J-31159700-0), (RIF:J 0), ubicada en la Avenida Los Leones, oficina 2B, Municipio Iribarren del Estado Lara. Teléfonos:0251Teléfonos:0251 254.59.96/0424--544.70.74. WEB:avaluoslaarañaca@gmail.com

•

Cerco eléctrico en todo el perímetro

•

Portón eléctrico vigilado

•

Un vigilante de seguridad durante las 24 horas. Polígono residencial R4 áreas residenciales con uso elevado, vivienda

unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar

aislada, pareada y continua con una densidad de población de 950 hab/Ha (Fuente: Ordenanza del Plan lan de Desarrollo Urbano local de la Ciudad de Barquisimeto año 2002). 8 CONSTRUCCIONES 8.1 Apartamento N° 3c Sistema estructural: estructural losa entrepiso. Techo Interno: revestido con friso de acabado liso. PISO: en base de pavimento de concreto, con revestimiento en pisos interiores en terracota, con baldosas de cerámica en sala sanitaria. VENTANAS:: tipo romanilla con vidrios incoloros de 3mm de espesor. RODAPIE: en madera. PAREDES EDES: en bloques revestida con acabados lisos y en sala con acabado texturizado. INSTALACIONES

ELECTRICAS:

tomacorrientes,

interruptores

lámparas distribuidos en todo el ambiente, la electricidad empotrada en paredes y techo con tablero principal. PIEZAS SANITARIAS: SANITARIAS de dos piezas blancas. AGUA POTABLE: suministro directo de Hidrolara a tanque de almacenamiento de agua del edificio. AGUAS SERVIDAS: SERVIDAS conectadas al colector principal de la zona. OTRAS:: cocina empotrada con porcelanato, lavaplatos de acero inoxidable ino en cocina.. PINTURA: PINTURA en base a caucho satinado. Distribución sala-comedor, Distribución: comedor, cocina, lavandería, dos dormitorios y un baño común. A

este

apartamento

corresponde

dos

puesto

estacionamiento. Estado de conservación: nuevo Área: 105 m²

Porcentaje de condominio:5.45% 8.2 LINDEROS DEL APARTAMENTO a) NORTE: Apartamento 3B b) SUR: CANTV c) ESTE: Apartamento 3D d) OESTE: Calle A3 8.3 AREAS COMUNES Según documento de condominio las áreas comunes son las siguientes: El terreno, muros, fundaciones, columnas, vigas, cloacas, instalaciones hidráulicas, eléctricas, tableros y medidores destinados a servicios comunes, ductos, pasillos y caminerias, estacionamientos, calles, vías de acceso y comunicación del conjunto con el exterior del inmueble, los jardines y áreas verdes, caseta de vigilancia, sistemas de detección y extinción de incendios, tanque y bombas de agua y en general todos los bienes necesarios para el correcto

funcionamiento,

salubridad,

seguridad

conservac conservación del inmueble. 9 METODOLOGIA A UTILIZAR Para obtener el valor actual del inmueble objeto del avalúo, el método del enfoque de los datos del mercado, transacciones compraventa,

características

ubicación

geográfica,

áreas

circundantes se obtuvo un precio o valor promedio del bien en cuestión. Luego de la depuración de la muestra se procede a la ecuación de la lineal múltiple, la prueba de correlación y aplicando los métodos correctivos de acuerdo a la justa apreciación del valuador obteniendo en definitiva el valor actual.

9.1Referenciales

N°

Vendedor

Comprador

Ubicacion

Parroquia

Area

N° hab.

MONTO

FECHA

N°

Claudio

Pedro Pérez

Apto. N°B2, piso

Santa Rosa

140

(BsF)

(BSF/M²)

2.100.000

15000

20/04/2013

663

Santa Rosa

115

2.350.000

20434.78

13/06/2013

204

Catedral

1.500.000

16304.35

02/03/2012

563

Unión

900.000

12.500

18/07/2011

742

Concepción

1.100.000

12.222,22

15/04/2011

145

(M²)

Lethau

4 res. El Parque, Av. Madrid.

Olga

Orlando Sosa

Apto

5D,

edif.

Luis Miguel, Calle Los Comuneros 3

Germán RIOS

Carmen Díaz

Juan

Olivia Jiménez

Apto. 1K Av. 20, edif. Santa Clara

Rodríguez

Apto 7ª, Conjunto Res.

Los

Crepúsculos 5

Enrique

Carlos

Apto. 6C edif. El

Barrios

Hernández

tropezón, carrera 28 con calle 25

9.2 CALCULOS PARA OBTENER EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE Inmueble: Apartamento en condominio residencias Guamachito II, Barquisimeto PASO 1: CLASIFICAR LOS DATOS DE ACUERDO A LAS VARIABLE (precio unitario, área, tiempo y número de habitantes) Tabla 1 Clasificación de datos X1

Parroquia

Area M²

N° Hab

PU (Bs/M²)

Santa Rosa

140

15.000

Santa Rosa

115

20.434.78

Catedral

16.304.35

Union

12.500

Concepcion

12222.22

Donde Y= variable dependiente (PU (Bs/M²) X= variables independientes (Area M², N° Hab, Fecha dd/mm/aa) Paso2: Aplicar plicar el método de regresión lineal En resumen se obtuvieron los siguientes datos: Estadísticos de la regresión Coeficiente de correlación múltiple

0.953139623

Coeficiente de determinación R²

0.9084475141

R² ajustado

0.862712712

Error tipico

256,8249012

Observaciones

Paso3: Luego se calcula el análisis de varianza Pasó 4: calculamos los estadísticos

Distribución t F=14.45

Grados de libertad

°G de libertad

estadistico

°GL=N °GL=N-(k+1)

3.45

°GL=N °GL=N-2

3.50

Fo=3.45

F>Fo •

Se calcula el valor de Y Y=Bo+B1*X1+B2*X2+B3*X3 Bo

88125,52 B1

8.72 B2

134.52

2.38

N°

105

4500

fecha

muestra

Y= -88125.52 88125.52 (+)

X1 area

X2 N° hab.

-915.6 (+) -269.04 (+) 107100=17789.84 107100

• Paso 5: 5: cálculo del PU (BsF/M²) del apartamento Y+S*t< PU (BsF/M²)<Y-S*t (BsF/M²)<Y 17789.84+261.32*2.33<17789.84<17789.84 261.32*2.33 17789.84+261.32*2.33<17789.84<17789.84-261.32*2.33 18398.72<17789.84<17780.96 se toma el valor mayor por ser nuevo

• PASO 6: Cálculo álculo del valor estimado del apartamento Valor del Apartamento= Pu seleccionado x Area 18.398.72 x105 Valor del apartamento=1.931.865,60 10 Valor del Inmueble

Descripcion Apartamento

Area (M²) 105

Precio unitario

Precio Total

(BsF/M²)

(BsF)

18.398.72

1.931.865.60

11 CONCLUSION En razón a los criterios técnicos y análisis hechos se concluye fijar un valor de mercado de Bolívares Un Millón Novecientos ovecientos treinta y Un Mil Ochocientos Sesenta y Cinco con Sesenta Céntimos (Bs.1.931.865,60 Bs.1.931.865,60), ), al inmueble en referencia. En tenor de lo establecido en resolución numero 009/1197 emitida por SUDEBAN, en fecha 28 de Noviembre de 1997 “Normas “ Relativas a la Clasificación de Riesgos en la Cartera de Riesgos y Calculo de Provisiones”, Capítulo IV, Articulo 39, los bienes inmuebles residenciales afectados por la garantía tienen un descuento del 10%, por lo consiguiente, el valor para las Instituciones stituciones Bancarias de este Inmueble tendrá un valor de Bolívares Un Millón Setecientos Treinta y Ocho Mil Seiscientos S Setenta y Nueve ueve con Cuatro Céntimos (Bs 1.738.679,04)

-------------------------------------Ing. José Rojas CI..13.49.855 ASAPROVE 1.500

C.I.V 250.236

SUDEBAN. P.332 SUDESEG. 1.489

FACHADA ACHADA DEL EDIFICIO GUAMACHITO II

ENTRADA PPAL DEL APARTAMENTO 3C

DETALLE INTERIORES EMPOTRADO DE COCINA

DETALLE INTERIORES: SALA DE BAÑO

DETALLE INTERIORES: ENTRADA A DORMITORIOS

DETALLA INTERIORES: LAVANDERIA

PAREDES REVESTIDAS LISAS Y TEXTURIZADAS

PASILLO ACCESO ENTRADA Y SALIDA

DETLLE INTERIORES: SALA COMEDOR

CROQUIS DE UBICACIÓN