AVALUO APTO 3C by jose

Informe de avalúo realizado a: Apartamento de Condominio Residencias Guamachito II, Avenida República Urbanización El Parque, Sector Este, Barquisimeto Estado Lara.

Avalúos La Araña, C.A. (RIF:J-31159700-0), ubicada en la Avenida Los Leones, oficina 2B, Municipio Iribarren del Estado Lara. Teléfonos:0251-254.59.96/0424544.70.74. WEB:avaluoslaarañaca@gmail.com

INDICE

CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD SINTESIS DE VALORACION 1. TIPO DE AVALUO 2. SOLICITANTE 3. PROPIETARIO 4. UBICACIÓN 5. TASADOR 6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD 7. CARACTERISTIRISTICAS DE LA PROPIEDAD 8. CONSTRUCCIONES 9. METODOLOGIA UTILIZADA PARA EL AVALUO DEL INMUEBLE

VALOR DEL INMUEBLE 10. CONCLUSION

ANEXOS FOTOGRAFIAS, DOCUMENTOS DE PROPIEDAD Y CROQUIS DE UBICACION

El tasador abajo firmante certifica: I.

Que el informe de avalúo es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en mi trabajo ningún factor, intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo tanto los datos o hipótesis de mi trabajo, como el resultado obtenido al aplicar dichos métodos.

II.

Que no tengo ningún interés directo o indirecto con la propiedad tasada en cualquier posible operación comercial, ni me liga con el propietario, ningún tipo de parentesco o afinidad

III.

Que mis servicios fueron solicitados único y exclusivamente en mi carácter de tasador consiente de mis deberes y responsabilidades

IV.

Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para realizar cálculos contenidos en este informe son ciertos hasta donde alcance la buena fe del tasador y que no se ha exagerado ni omitido conscientemente ningún dato importante que pueda influir en el resultado del avalúo.

Que en el presente informe no se juzga la propiedad de los bienes descritos.

-------------------------------------Ing. José Rojas CI..13.49.855 ASAPROVE 1.500

C.I.V 250.236

SUDEBAN. P.332 SUDESEG. 1.489 SISNTESIS DE LA VALORACION a. Tipo de Avalúo

Apartamento en Condominio en Residencias Guamachito II, Avenida República Urbanización El Parque, Sector Este, Barquisimeto Estado Lara b. Solicitante

Sra. Isabel Partidas c. Propietario

Antonio Acosta d. Ubicación

Apartamento N° 3c, Planta Alta, Ala Oeste, Eje C, Residencias Guamachito II, Avenida República, Urbanización El Parque, Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren, Estado Lara entre calles A2 y A3. e. Fecha

Barquisimeto, 22 de Agosto de 2014 f.

Empresa Tasadora Avalúos La Araña, C.A. (RIF:J-31159700-0), ubicada en la Avenida Los Leones, oficina 2B, Municipio Iribarren del Estado Lara. Teléfonos:0251254.59.96/0424-544.70.74. WEB:avaluoslaarañaca@gmail.com

g. Valor

DESCRIPCION

APARTAMENTO

AREA

PRECIO

M²

UNITARIO

TOTAL

(Bsf/M²)

(BsF)

Sres. Banco Mercantil, Banco Universal, S.A. Su Despacho 1. Tipo de Avalúo

Apartamento en Condominio en Residencias Guamachito II, Avenida República Urbanización El Parque, Sector Este, Barquisimeto Estado Lara 2. Solicitante

Sra. Isabel Partidas 3. Propietario

Antonio Acosta 4. Ubicación

TENENCIA DEL INMUEBLE

El inmueble presenta documento de propiedad inscrito en la Oficina de Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en Barquisimeto el dia 18 de Julio de 2012, bajo el N°2012-5698, asiento registral 1(ver documento de propiedad del inmueble anexo). 6.2

AREA

DEL

TERRENO

SEGÚN

DOCUMENTO

CONDOMINIO. 2400M². Según documento de condominio inscrito en la Oficina de Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en Barquisimeto el dia 18 de Julio de 2012, bajo

el N°2012-5698, asiento registral 1, el dia 13 de junio de 2011, bajo el numero 19, tomo 15. 6.3

MEDIDAS Y LINDEROS Los linderos generales del

inmueble según reposa en el

documento del condominio son los siguientes: 1. Norte: en línea recta 30 metros con Avenida República 2. Sur: en línea recta 10 metros con terreno perteneciente a

empresa CANTV. 3. Este: en línea recta 10 metros con Residencias Guamachito I 4. Oeste: en línea recta 20 metros con Calle A3.

7 CARACTERISTERISTICAS DE LA PROPIEDAD 7.1FORMA Y TOPOGRAFIA DEL TERRENO Terraza elevada en forma de un rectángulo ubicado en esquina 7.2 SERVICIOS La zona cuenta con servicios públicos como energía eléctrica (CORPOELEC), aseo urbano (IMAUBAR, SATECA),telefonía e internet

(CANTV),

televisión

por

cable(INTER;NET

UNO),

instalaciones sanitarias (HIDROLARA). 7.3 VIALIDAD El acceso al inmueble se puede realizar por la Avenida República, la Calle A 2 y A3, el pavimento está en perfecto estado igual que aceras y drenajes. 7.4 CARACTERISTICAS DE LA ZONA Residencial ubicada en pleno este de la ciudad compuesta por conjunto de apartamentos ,próxima a la Avenida Los Leones, donde se encuentran centros comerciales como el Paris, El Paseo, Torre Millenium,

Parque

Real,

Clínicas

Privadas,

Centros

Nocturnos,

Panaderías, Gimnasio. Así mismo el conjunto residencial cuenta con medidas de seguridad como: Avalúos La Araña, C.A. (RIF:J-31159700-0), ubicada en la Avenida Los Leones, oficina 2B, Municipio Iribarren del Estado Lara. Teléfonos:0251-254.59.96/0424544.70.74. WEB:avaluoslaarañaca@gmail.com

•

Cerco eléctrico en todo el perímetro

•

Portón eléctrico vigilado

•

Un vigilante de seguridad durante las 24 horas. Polígono residencial R4 áreas residenciales con uso elevado, vivienda

unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar

aislada, pareada y continua con una densidad de población de 950 hab/Ha (Fuente: Ordenanza del Plan de Desarrollo Urbano local de la Ciudad de Barquisimeto año 2002). 8 CONSTRUCCIONES 8.1 Apartamento N° 3c Sistema estructural: losa entrepiso. Techo Interno: revestido con friso de acabado liso. PISO: en base de pavimento de concreto, con revestimiento en pisos interiores en terracota, con baldosas de cerámica en sala sanitaria. VENTANAS: tipo romanilla con vidrios incoloros de 3mm de espesor. RODAPIE: en madera. PAREDES: en bloques revestida con acabados lisos y en sala con acabado texturizado. INSTALACIONES

ELECTRICAS:

tomacorrientes,

interruptores

lámparas distribuidos en todo el ambiente, la electricidad empotrada en paredes y techo con tablero principal. PIEZAS SANITARIAS: de dos piezas blancas. AGUA POTABLE: suministro directo de Hidrolara a tanque de almacenamiento de agua del edificio. AGUAS SERVIDAS: conectadas al colector principal de la zona. OTRAS: cocina empotrada con porcelanato, lavaplatos de acero inoxidable en cocina. PINTURA: en base a caucho satinado. Distribución: sala-comedor, cocina, lavandería, dos dormitorios y un baño común. A

este

apartamento

corresponde

dos

puesto

estacionamiento. Estado de conservación: nuevo Área: 105 m² Porcentaje de condominio:5.45%

8.2 LINDEROS DEL APARTAMENTO a) NORTE: Apartamento 3B b) SUR: CANTV c) ESTE: Apartamento 3D d) OESTE: Calle A3

8.3 AREAS COMUNES Según documento de condominio las áreas comunes son las siguientes: El terreno, muros, fundaciones, columnas, vigas, cloacas, instalaciones hidráulicas, eléctricas, tableros y medidores destinados a servicios comunes, ductos, pasillos y caminerias, estacionamientos, calles, vías de acceso y comunicación del conjunto con el exterior del inmueble, los jardines y áreas verdes, caseta de vigilancia, sistemas de detección y extinción de incendios, tanque y bombas de agua y en general todos los bienes necesarios para el correcto

funcionamiento,

salubridad,

seguridad

conservación del inmueble. 9 METODOLOGIA A UTILIZAR Para obtener el valor actual del inmueble objeto del avalúo, el método del enfoque de los datos del mercado, transacciones compraventa,

características

ubicación

geográfica,

áreas

circundantes se obtuvo un precio o valor promedio del bien en cuestión. Luego de la depuración de la muestra se procede a la ecuación de la lineal múltiple, la prueba de correlación y aplicando los métodos correctivos de acuerdo a la justa apreciación del valuador obteniendo en definitiva el valor actual.

9.1Referenciales N°

Vendedor

Comprador

Ubicacion

Parroquia

Area

N°

MONTO (BsF)

FECHA

Claudio

Pedro Pérez

Apto. N°B2, piso

Santa Rosa

(M²) 140

hab. 3

2.100.000

(BSF/M²) 15000

20/04/201

Lethau

4 res. El Parque,

Olga

Av. Madrid. Apto 5D,

Orlando Sosa

edif.

3 Santa Rosa

115

2.350.000

20434.78

Luis Miguel, Calle 3 4

Germán RIOS Juan

Carmen Díaz

Los Comuneros Apto. 1K Av. 20,

Olivia Jiménez

edif. Santa Clara Apto 7ª, Conjunto

Rodríguez

Res.

Enrique

Carlos

Crepúsculos Apto. 6C edif. El

Barrios

Hernández

tropezón, carrera

13/06/201

3 Catedral

1.500.000

16304.35

02/03/201

Unión

900.000

12.500

2 18/07/2011

Concepción

1.100.000

12.222,2

15/04/2011

Los

28 con calle 25

9.2 CALCULOS PARA OBTENER EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE Inmueble: Apartamento en condominio residencias Guamachito II, Barquisimeto PASO 1: CLASIFICAR LOS DATOS DE ACUERDO A LAS VARIABLE (precio unitario, área, tiempo y número de habitantes) Tabla 1 Clasificación de datos Parroquia Santa Rosa Santa Rosa Catedral Union Concepcion

X1 Area M² 140 115 92 72 90

X2 N° Hab 3 2 3 4 2

Y PU (Bs/M²) 15.000 20.434.78 16.304.35 12.500 12222.22

Donde Y= variable dependiente (PU (Bs/M²) X= variables independientes (Area M², N° Hab, Fecha dd/mm/aa) Paso2: Aplicar el método de regresión lineal En resumen se obtuvieron los siguientes datos: Estadísticos de la regresión Coeficiente de correlación múltiple Coeficiente de determinación R² R² ajustado Error tipico Observaciones

0.953139623 0.9084475141 0.862712712 256,8249012 5

Paso3: Luego se calcula el análisis de varianza Pasó 4: calculamos los estadísticos

Distribución F 0=(k −2) t F=14.45

Grados de libertad °GL=N-(k+1) °GL=N-2

°G de libertad 2 3

estadistico 3.45 3.50

Fo=3.45

F>Fo •

Se calcula el valor de Y Y=Bo+B1*X1+B2*X2+B3*X3 Bo

88125,5

8.72 B2

134

2.38

N°

2 5

105

.52 2

45000

muestr

are

Y= -88125.52 (+)

•

X2 N hab.

fech a

-915.6 (+) -269.04 (+) 107100=17789.84

Paso 5: cálculo del PU (BsF/M²) del apartamento

Y+S*t< PU (BsF/M²)<Y-S*t 17789.84+261.32*2.33<17789.84<17789.84-261.32*2.33 18398.72<17789.84<17780.96 se toma el valor mayor por ser nuevo •

PASO 6: Cálculo del valor estimado del apartamento Valor del Apartamento= Pu seleccionado x Area 18.398.72 x105 Valor del apartamento=1.931.865,60 10 Valor del Inmueble Descripcion

Area (M²)

Precio unitario

(BsF/M²) Apartamento 105 18.398.72 11 CONCLUSION

Precio Total (BsF) 1.931.865.60

En razón a los criterios técnicos y análisis hechos se concluye fijar un valor de mercado de Bolívares Un Millón Novecientos treinta y Un Mil Ochocientos Sesenta y Cinco con Sesenta Céntimos (Bs.1.931.865,60), al inmueble en referencia. En tenor de lo establecido en resolución numero 009/1197 emitida por SUDEBAN, en fecha 28 de Noviembre de 1997 “Normas Relativas a la Clasificación de Riesgos en la Cartera de Riesgos y Calculo de Provisiones”, Capítulo IV, Articulo 39, los bienes inmuebles residenciales afectados por la garantía tienen un descuento del 10%, por lo consiguiente, el valor para las Instituciones Bancarias de este Inmueble tendrá un valor de Bolívares Un Millón Setecientos Treinta y Ocho Mil Seiscientos Setenta y Nueve con Cuatro Céntimos (Bs 1.738.679,04)

-------------------------------------Ing. José Rojas CI..13.49.855 ASAPROVE 1.500

C.I.V 250.236

SUDEBAN. P.332

SUDESEG. 1.489

FACHADA DEL EDIFICIO GUAMACHITO II

ENTRADA PPAL DEL APARTAMENTO 3C

DETALLE INTERIORES EMPOTRADO DE COCINA

DETALLE INTERIORES: SALA DE BAÑO

DETALLE INTERIORES: ENTRADA A DORMITORIOS

DETALLA INTERIORES: LAVANDERIA

PAREDES REVESTIDAS LISAS Y TEXTURIZADAS

PASILLO ACCESO ENTRADA Y SALIDA

DETLLE INTERIORES: SALA COMEDOR

CROQUIS DE UBICACION