SEMINARIO DE PROCESOS Y REALIZACION ARQUITECTONICA Proyecto integral 2014 -‐ 2
UNIVERSIDAD DE LOS ANDES Procesos y Realización Arquitectónica Proyecto Integral 2014 -‐2 Juan Sebastián Cruz Rojas 201111842 Propuesta de Servicios de Arquitectura Descripción de la propuesta Tipo de proyecto: Edificio de oficinas en Bogotá Lugar: Barrio Toberin, UPZ No 12 Área: 7946,70 m2 Tipo de cliente: Desarrollador inmobiliario El planteamiento del proyecto se basa en desarrollar un edificio de oficinas con una pequeña área destinada al uso comercial en primer piso, y el resto del programa para su uso principal. El lote del proyecto se ubica en la zona norte de Bogotá; mas exactamente en el barrio Toberín autopista norte – calle 165. El cliente un desarrollador inmobiliario que busca en la propuesta arquitectónica una explicación de las determinantes del lugar, de las posibilidades del proyecto en cuanto a su uso, su construcción y sus alcances. Retos de Control. 1. Lugar: El proyecto esta determinado por su localización. El barrio Toberín UPZ No12 localizado en una pieza urbana de tejido residencial que constituye un núcleo comercial de servicios cualificados con características particulares de espacio publico y con un grado de especialización de sus edificaciones. La propuesta parte de sus determinantes urbanas las cuales presentan una conformación de usos por su localización, donde el núcleo del sector se caracteriza por ser una zona residencial conformada , y en los bordes por tener una tipología de uso con características industriales al estar delimitado por la autopista norte, una vía arterial de la ciudad la cual conforma el borde del sector. La zona de Toberín, reglamentada por la Unidad de planeamiento zonal UPZ No12 ubicada en la localidad de Usaquén se encuentra regulada por el Decreto 199 de 2002 que busca según el POT equilibrar las dinámicas comerciales de algunos ejes viales, con el uso residencial predominante en toda la zona. 2. Tipo de programa: el proyecto se desarrolla en un lote de 8 het que presenta un programa con un uso alternativo de comercio en primer piso, y un uso predominante de oficinas en los pisos superiores. Este programa va acompañado de un parqueadero subterráneo y un posible porcentaje de usos complementarios que pueden ser
propuestos para el cliente para complementar el modelo financiero ya propuesto por el desarrollador. 3. Complejidad Técnica: los aspectos técnicos del proyecto se manejaran de acurdo a las determinantes del proyecto por sus especificaciones de uso. La propuesta busca que estas determinantes se manejen desde el área de diseño, las cuales se encargan de coordinar a los consultores que se requieran para determinar las especificaciones necesarias, aclarando que estos gastos adicionales de consultoría los asumirá el cliente al finalizar el proyecto. 4. tipo de cliente: Desarrollador inmobiliario El propósito de este cliente es desarrollar un proyecto basado en un estudio de mercado que determine las dinámicas urbanas, y un campo de acción que logre identificar el perfil de la propuesta general, para llegar a construir un modelo financiero eficiente. El cliente busca un modelo económico de dos faces , la primera es una inversión de corto plazo que consiste en la venta del mayor porcentaje de la propuesta, la cual es el uso de las oficinas; y el segundo de una inversión de largo plazo la cual busca apropiarse del primer piso del proyecto dirigido a al uso comercial para ser arrendado y crear un capital de beneficios posteriores a la realización del proyecto. 5. Actores indirectos del proyecto: la propuesta esta regulada por el POT , y dirigida para los futuros usuarios del proyecto. parte de la interventoría de la obra la realiza un ente del estado, acompañado por las organizaciones de la comunidad , las cuales representan un aspecto importantes a tener en cuenta en la realización del proyecto desde las etapas de construcción hasta su finalización. Matriz de Responsabili dades Cliente
Etapas del proyecto
La propuesta de valor y su control. Taller 0 Datos de inicio 1. Acta de inicio 2. documentación de sitio: historia, generalidades urbanas, 3. normativas reguladoras de la UPZ No12 por Decreto 199 de 2002 4. lista de intereses del desarrollador inmobiliario 5. valor de la propuesta general / Tiempos esperados del proyecto involucrados: 1. Cliente principal Desarrollador inmobiliario 2. inversionistas adicionales del proyecto 3. oficina de diseño involucrada acta control de cambios y procesos de diseño Taller 1 Antecedentes y objetivo proyectuales 1. acta de inicio 2. antecedentes 3. justificación de las condiciones generales 4. descripción del proyecto 4.1 descripción general 4.2 especificaciones normativa urbana 4.3 descripción forma y tipología 4.4 parámetros técnicos 5. cuadro de superficies 5.1 superficie total del proyecto 5.2 superficie edificada 5.3 requerimientos por ordenanza 6. acuerdos de la propuesta general involucrados: 1. Cliente principal Desarrollador inmobiliario 2. inversionistas adicionales del proyecto 3. oficina de diseño involucrada 4. Asesores acta control de cambios y procesos de diseño Taller 2
Matriz de diseño y evaluación de etapas de propuesta 1. presentación del proyecto 2. acta de control de cambios 2.1 objetivo proyectual de diseño 2.2 concepto proyectual de diseño 2.3 especificación normativa 2.4 evaluación de áreas 2.5 evaluación volumétrica 3 control y evaluación de memoria constructiva 3.1 sistema estructural 3.2 sistema envolvente 3.3 sistemas de compartimentación 3.4 sistemas de acondicionamiento y acabados 3.5 instalaciones acta de control de cambios y procesos de diseño Taller 3 Planimetría de proyecto 1.planta general del proyecto 2. plano de usos, superficies 3.cimentación 4.estructura 5.MEP 6.carpintería y acabados 7.detalles constructivos 8.detalles de carpintería exterior e interior 9.detalles de urbanización exterior Taller 4 Control de utilidades y gastos 1. áreas total construido 2. presupuesto inicial de obra 3. costos adicionales. Tramites de licencia, asesores , presupuesto de riesgo Acta de actualización de formatos 1. Responsabilidades 2.descripcion de ítems a cambiar 3. justificación del cambio
Cronograma.
Cuadro de áreas Area%util%proyectual Lote%Bruto A.N.U control%Ambiental ANU.%CESIONES Cesiones Area%Util
7.946,70 7.920,14 915,98 7.004,14 2.362,01 4.642,13
indice%de%construcción indice%de%ocupación
2,75 0,45
Area%Construccion Limite%area%ocupacion
21780,385 3564,063
Area%ocupacion%Propuesta pisos
2178,0385 10
calculo%parqueaderos%oficinas norma 1%x%250%m2 area%oficinas% 19602,3465 unidades 78,409386 parqu.%oficinas% 1960,23465
25
calculo%parqueaderos%comercio norma 1%x%35%m2 area%comercio% 2178,0385 unidades 62,2296714 area%total 1555,74179 Total%AREA.parqueaderos 3515,97644 Total%U%parqueaderos 140,639057
25
uso%comercial unidades areas unidades%de%gran%dimension 10 99 unidades%de%pequeña%dimension 6 67,5 division%/%areas%/%piso%oficinas unidades/piso areas unidades%%oficinas% 17 100 circulacion 231,8 baños 2 17,75 cuartos%tecnicos 1 15,77 total%de%unidades% 135 puntos%fijos unidades areas ascensores 4 16 escaleras 1 13,5
Calculo de honorarios Servicios de Diseño Arquitectónico Honorarios Tipo de edificio: Area de usos Oficinas Comercio Parqueaderos Uso predominante: Costo Base para Tarifas Oficinas
Comercio Parqueaderos
Honorario Básico Liq
Oficinas y Comercio m2 Porcentaje 19965 80% 1815 7% 3293 13% 25073 100% Si Oficinas
Costo m2 area parq Costo m2 m2 x uso promedio 1.200.000 19.965 23.958.420.0 00 1.000.000 1.815 1.815.000.00 0 3.293 -‐ 25.773.420.0 25.073 00 1.027.922 x m2 Hon. v/r area m2 % Hon. Básico CATEGORIA 1.027.922
1.000 4.000 5.000 11.780 21.780
Subtotal
7% 5% 4% 3%
71.954.519 205.584.340 205.584.340 363.267.529 846.390.728
C 85%
719.432.119
Matriz de responsabilidad Clientes 1-‐2
Matriz de responsabilidad Clientes 3-‐4