Guia Ilustrado da Analise de Viabilidade de terrenos em São Paulo

Guia ilustrado da análise de viabilidade de terrenos em São Paulo Por Julia Mantelmacher 2020

1

2

CENTRO UNIVERSITÁRIO BELAS ARTES DE SÃO PAULO TRABALHO FINAL DE GRADUAÇÃO - CURSO DE ARQUITETURA E URBANISMO

Guia Ilustrado da Análise de Viabilidade de Terrenos em São Paulo

Autora

Julia Mantelmacher Orientador

Edson Lucchini

São Paulo 2020/02

Agradecimentos Gostaria de agradecer primeiramente meus pais que sempre acreditaram no meu potencial e me incentivaram nestes 5 anos de faculdade. Terminar a faculdade em meio a uma pandemia foi um desafio, porém tive o benefício de dividir estes momentos com a minha família, tendo orientações na mesa de jantar ao lado do meu pai e meu irmão, podendo dividir minha trajetória com eles, companhias que sentirei falta quando a pandemia acabar.

Ao meu Pai, por todos os ensinamentos sobre mercado imobiliário, e principalmente pelo exemplo de disciplina e dedicação que me espelho tanto. À minha mãe, por todo o apoio emocional e companheirismo que me confortou nos momentos difíceis, ao meu namorado que acompanhou a evolução deste trabalho, aprendendo sobre o assunto, e agora pode ser considerado quase como um arquiteto. Ao meu irmão, que enquanto eu estou me formando, ele esta ingressando na faculdade de arquitetura, espero que este trabalho possa ajuda-lo nesta nova trajetória e na vida profissional!

Ao professor Edson Lucchini, que me orientou nesta monografia, com orientações todas as quintas feiras, me ajudado a alcançar este resultado final que me orgulho tanto!

Por fim gostaria de agradecer meu avô Neco, que é um exemplo de sabedoria para mim. Mesmo não sendo profissional da área, eu pedi sua ajuda inumeras vezes neste trabalho, pois ele é uma “Enciclopédia Ambulante”, sempre tem algo para acrescentar e a cada conversa eu aprendo uma coisa nova!

SUMÁRI 6

01 02 03

Contextualizando pg 11 Uma breve história de como as legislações urbanas moldaram a cidade até os dias de hoje.

Conceituando pg 24

2.1 Código Florestal 2.2 Plano Diretor Estraégico 2.3 Lei de Zoneamento 2.4 Código de Obras e Edifcações

Aplicando pg 36

Guia ilustrado para a ánálise de viabilidade de um terreno da Cidade de São Paulo.

Edifício Copan, Nelson Kon.

8

Introdução Várias situações devem ser verificadas em um terreno para a implantação de um projeto, que vão muito além de zoneamento que o terreno está localizado ou porte do mesmo. Desde pré existencias dentro do lote até situações presentes no seu entorno, podem impedir a construção de um edifício em um terreno vazio. Estas informações estão espalhadas entre diferentes legislações urbanas e a dispersão destas informações dificulta o conhecimento do assunto para os profissionais da área, monopolizando o território edificável paulista entre os grandes escriórios de arquitetura ou construtoras com uma equipe especializada na análise de viabilidade de terrenos.

Esta monografia tem o objetivo democratizar o acesso a legislação urbana de São Paulo, para ajudar os arquitetos no primeiro passo para a realização de um projeto: a escolha do terreno.

Começando o primeiro capitulo contextualizando as legislações existentes hoje, em relação a sua trajetória desde o começo do processo de verticalização da cidade. É importante entender a originação e as evoluções das legislações revogadas para entendermos a estrutura das legislações vigentes.

Em seguida, o segundo capitulo conceitua as leis vigentes, esclarecendo a abrangencia de cada lei e quando o arquiteto deve consultar cada uma delas, para que, por fim possámos aplicar tudo no terceiro capitulo: O guia ilustrado para a analise de viabilidade de terrenos em São Paulo.

Neste guia serão compilados todos os tópicos que podem inviabilizar um terreno, explicando didaticamente como verificar cada informação e qual atitude deve ser tomada ao se deparar um alguma das interferencias.

Palavras-chave: 1. Mercado Imobiliário. 2. Análise de Viabilidade.

3. Plano Diretor. 4. Lei de Zoneamento. 5. Código de Obras.

9

Contextualizando 10

Contextualizando As legislações da cidade de São Paulo.

A cidade de São Paulo que conhecemos hoje é consequência de um crescimento rápido, pautado em mudanças recorrentes na lei. A cada lei que foi revogada restou um legado, marcando a cidade com diferentes discursos arquitetônicos, que resultaram na heterogeneidade atual.

O marco inicial do processo de verticalização da cidade de São Paulo foi na década de 1920; antes disso a cidade era caracterizada pela casa unifamiliar, isolada em um grande terreno, com baixíssimo rendimento do lote e consequentemente, alto investimento, levando a classe operária a se alocar na periferia. Esta dicotomia urbana se afirmou no código sanitário de 1894 com a proibição de instalar cortiços na zona central, permitindo somente a construção de vilas operárias higiênicas fora do perímetro urbano e em 1900 quando a lei 498 isentou de impostos os proprietários que construíssem, de acordo com o padrão municipal, as vilas operárias.

Já em 1920, por influência dos padrões europeus, os pequenos edifícios começam a fazer parte da paisagem paulistana com o uso do elevador como elemento central do processo de verticalização. Com este novo cenário, é promulgada a Lei nº 2.332/20 que estabelecia as primeiras limitações em relação a gabarito de altura das edificações. O gabarito mínimo era de 5 metros de altura, já o máximo era decidido em relação a largura da via pública do alinhamento do edifício, sendo no máximo duas vezes a largura da rua, quando esta for menor que 9 metros, no máximo duas vezes e meia a largura da rua, quando esta for entre 9 metros e 12 metros, ou três vezes a largura da rua, quando esta for superior a 12 metros. Existia também a possibilidade de aumentar a altura dos edifícios 11

Alturas segundo a Lei 2332/20 Fonte: Imagem autoral.

18m

9m

5m 27,5m

11m 5m 39m

13m 5m

12

caso fosse cedido um recuo a via pública, equivalendo a medida da largura de rua que determina os gabaritos máximos da Lei 2332/20.

A partir desta lei, começa o processo de verticalização da região central da cidade, caracterizada pelos edifícios do centro de gabarito mais baixos e escalonados, advindos da brecha da lei que permitia o aumento do gabarito conforme o recuo da via.

Devido ao crescimento da cidade, surge em 1923 a primeira legislação de parcelamento do solo, lei municipal 2611/23, determinando a doação de áreas para o poder público conforme cada região da cidade, exigindo 5% para área urbana, 7% suburbana, 10% em área rural e 20% para as vias e, também, estabelecendo regras para o arruamento do traçado viário, separando as vias em três tipologias: vias principais (18 a 25 metros), secundárias (12 a 18 metros) e locais (exclusivamente residenciais, de oito a 12 metros).

Segundo Rolnik (1997) esta lei definia o primeiro zoneamento de usos, defendendo a elaboração de um plano global para a cidade de São Paulo. Além de estabelecer parâmetros para o parcelamento do solo conforme zonas da cidade, pela primeira vez foi definido um nível de ocupação máximo, sendo um quarto do lote, e as dimensões mínimas, consistindo em lote mínimo de 300 metros quadrados e com frente mínima de 10 metros.

Com o crescimento da cidade baseado em uma sucessão de leis individuais perante o mesmo assunto, viu-se a necessidade de uma sistematização dos instrumentos legais urbanís-

Alturas segundo a Lei 3.427/29 Fonte: Imagem autoral.

18m

9m

27,5m

11m

39m

13m

ticos, levando a promulgação da Lei 3.427/29, o primeiro Código de Obras Arthur Saboya, nome dado em homenagem ao engenheiro responsável pela a elaboração do regimento.

Em 1929, quando o Código de Obras Arthur Saboya institui um zoneamento no qual a construção de edifícios com mais de três andares seria obrigatória na zona central, a verticalização já fazia parte da paisagem desta região. A lei de 1929 estimulava a região central e transformou em mínimos de altura os padrões considerados como máximos na lei 2.332 de 1920. Passando a exigir no mínimo 5 metros de altura, no mínimo duas vezes a largura da rua, quando esta for menor que 9 metros, no mínimo duas vezes e meia a largura da via, quando este for superior a 9 metros e inferior a 12 metros, e no mínimo três vezes a largura da rua, quando esta for superior a 12 metros. Fora da área central, as alturas deveriam ser no máximo uma vez e meia a largura da rua (ROLNIK, 1997).

Portando, a partir de 1929 a cidade passa a ser desenhada pelos arranha-céus da região central, devido a inversão dos máximos de altura para mínimos, tornando a verticalização do centro compulsória e tirando a necessidade do escalonamento do edifício para sua extensão.

A partir do primeiro Código de Obras de São Paulo, com o objetivo de criar um plano conjunto de zoneamento para a cidade, instituiu-se em 1929 a Comissão de estudos de Zoneamento, apresentando sua primeira proposta global nos anos 50. Este período intermédio foi caracterizado como boom imobiliário 13

dos anos 40, pois enquanto os limites de expansão ainda eram regulados somente pelos gabaritos de altura mínimos exigidos em relação a largura da via, surgiu a legislação do inquilinato em 1942, congelando os aluguéis, desestimulando a produção de edifícios para locação de apartamentos e como resultado se disseminou a construção dos atuais condomínios residenciais.

Devido a lei do inquilinato houve uma mudança significativa na produção de edifícios na cidade, gerando o surgimento de um agente centralizador no processo da verticalização, o incorporador. Conforme Anitelli e Tramontano (1994) a lei do Inquilinato mudou a forma como eram administradas as relações comerciais sobre as residências. A partir dela, o mercado se escorou em um novo agente: o incorporador imobiliário, ele centralizava todas as ações do processo, desde a escolha do terreno até a definição do programa arquitetônico e segue acompanhando o desenvolvimento dos projetos, a começar da aprovação nos órgãos públicos, seguindo pela construção da edificação e até a venda.

Até este momento, as legislações urbanas vinham sendo usadas para estimular a verticalização da metrópole paulistana e, pela primeira vez, em 1957 com a Lei 5.621/57, começa o processo denominado por Somekh (1997) de "desverticalização", com a primeira lei que limitava o Coeficiente de Aproveitamento, desencorajando a verticalização.

14

O edifício Copan, em obras, em 18 de maio de 1957 - Fonte: Folha, 2020.

"O urbanista Anhaia Mello, nesta época, preocupado com o excessivo adensamento e com a sobrecarga das vias e da infra-estrutura na cidade, formulou a Lei n.

5.621, de 1957, propondo a limitação do coeficiente de aproveitamento a quatro vezes a área do terreno para qualquer edificação na área urbana. Os construtores reagiram energeticamente e, até a regulamentação da lei, conseguiram ampliar o coeficiente de aproveitamento para seis vezes a área do terreno, apenas para edifícios comerciais. Na prática, o mesmo coeficiente acabou valendo para os edifícios residenciais, pois, formalmente, os construtores alegavam futuro uso comercial, como, por exemplo, consultórios." (SOMEKH, 1997, p. 22).

Na gestão de José Carlos Figueiredo Ferraz, São Paulo deu mais um passo em direção a um plano global para a cidade com a instituição do primeiro Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado (PDDI) em 1971. Segundo Ferraz (1971), "São Paulo precisava parar" definindo no PDDI o limite máximo de aproveitamento como quatro vezes a área do terreno, tal limitação incentivou o espraiamento da verticalização em direção ao setor Sul, à procura de terrenos maiores e com valores menos competitivos.

Enfim em 1972 o município de São Paulo decretou a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, Lei 7.688 conhecida como Lei de Zoneamento, dividindo a cidade em oito zonas: Z1 e Z2 de características residências, Z3 e Z4 com maior densidade para subcentros de bairros, Z5 para a área central, Z6 e Z7 com características industriais e por fim Z8 as zonas especiais. Pela primeira vez, cada zona da cidade possui seu próprio coeficiente de aproveitamento do terreno (CA), taxa de ocupação do lote (TO) e recuos, distribuindo os diferentes usos pela cidade, dispersando o inicial foco somente no centro e controlando o crescimento da metrópole. Porém segundo Rolnik (1997) as favelas existentes irregularmente na cidade são rejeitadas pelos governos no plano de zoneamento, demarcando um território desviante.

"Esta demarcação se dá através de uma categoria - subnormal - presente na linguagem do planejamento urbano e da não-inserção desses espaços na legislação de uso e ocupação do solo em vigor. No caso da cidade de São Paulo, os assentamentos populares desse tipo não são classificados na lei de zoneamento, conjunto de normas em vigor desde 1972 que regulam o uso e ocupação do solo para todo o território paulistano. Nos mapas que delimitamos perímetros das zonas, o que é considerado subnormal não aparece, definindo algumas vezes claros e interrupções do desenho da cidade. Em outras, são pintados com a mesma cor da zona onde se inserem, sem "existir" dentro dela." (ROLNIK, 1997, p. 183).

1515

A lei de Zoneamento de 1972 ficou conhecida como um zoneamento modernista, porém segundo Somekh (1997) esta classificação está equivocada, o urbanismo modernista tinha como objetivo minimizar os problemas sociais provenientes da alta concentração urbana nas cidades industriais por meio de estratégias globalizantes consolidando em um zoneamento, porém no caso da Lei de Zoneamento de 1972 não foi incorporado a faceta social do urbanismo modernista.

O bem-estar, a igualdade e o crescimento econômico, princípios do urbanismo modernista, foram previstos somente para a as elites dominantes em São Paulo, excluindo a classe operária. Sendo assim, A Lei de Zoneamento de 1972 foi um instrumento modernizador da cidade, não modernista.

"O contraste entre o ultra-regulamentado e investido sudoeste e o 'resto' da cidade ficou plenamente consagrado na Lei de Zoneamento. Além de consagrar como lei as formas de ocupação que garantem a valorização deste trecho da cidade, a legislação urbana neste século reproduziu a Gestalt discriminatória da cidade." (ROLNIK, 1997, p. 187).

16

Em 1986 ocorre uma parceria entre o poder público e a iniciativa privada, originando a Lei das Operações Interligadas, Lei n 10.209/86, de maneira a compensar a escassez de instrumentos sociais na legislação anterior. Por meio das Operações Interligadas, surge a oportunidade de o empreendedor imobiliário poder aumentar seu potencial construtivo por meio de compensações construindo habitações populares, excelente oferta levando em consideração a desverticalização da Lei de Zoneamento de 1972.

Sob o mandato de Janio Quadros foi aprovado em 1988 o Plano Diretor Estratégico e instituído o Sistema de Planejamento do Município de São Paulo, revogando o primeiro PDDI de 1971, com objetivo de melhorar a qualidade de vida dos moradores, ampliar as atividades econômicas e conservar o meio ambiente.

Nele foi regulamentada a lei das Operações Interligadas e confor-

me seu crescimento, como aperfeiçoamento foram consolidadas em 1991 as Operações Urbanas, termo usado até os tempos atuais.

As Operações Urbanas são artifícios para a flexibilização da Lei de Zoneamento, ela tem como objetivo a melhoria de uma determinada região da cidade. Para arrecadar recursos, surge a oportunidade de o empreendedor comprar um potencial extra para seu empreendimento, por meio da compra de CEPAC*, assim as regiões com Operações Urbanas terão um adensamento maior, contudo a região também terá infraestrutura suficiente para suportar tal adensamento.

* As Operações Urbanas e a função do “CEPAC” serão ecplicadas com mais aprofundamento no ca´pitulo 3.

Baseado na Constituição Federal do Brasil, foi aprovado em 2001 o Estatuto da Cidade, Lei n 10.257 com objetivo de democratizar a gestão das cidades, definindo padrões federais para planejar, produzir e governar cidades. Neste foi previsto a obrigatoriedade do Plano Diretor para cidades com mais de 20.000 habitantes e a revisão do mesmo a cada 10 anos. No ano seguinte foi constituído o Plano Diretor Estratégico de 2002, revogando o PDE de 1988, com o objetivo de renovar o planejamento urbano de São Paulo e reduzir as desigualdades urbanas frutos das legislações passadas.

Seguindo as diretrizes fixadas no novo PDE, surge em 2004 a Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo, lei nº 13.885/26, com o objetivo de completar as premissas do Plano Diretor. O novo zoneamento introduziu diferentes coeficientes 17

de aproveitamento dentro da mesma zona, agora cada zona possuía um coeficiente de aproveitamento básico com índice reduzido em relação a vontade do mercado imobiliário, porem abriu a oportunidade de um coeficiente de aproveitamento máximo. Para ultrapassar o índice básico e atingir o índice máximo de aproveitamento do terreno, é necessário adquirir a Outorga Onerosa do direito de construir, artificio semelhante ao usado para arrecadar fundos nas Operações Urbanas, porem neste caso o dinheiro é direcionado para o Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano - FUNDURB.

Outorga

Onerosa

do direito de construir

permissão

via pagamento

para exercer o direito de construir

Em 2014 elaborado por meio de assembleias públicas com a participação da sociedade, foi sancionado o Plano Diretor Estratégico e segundo as diretrizes do Novo PDE, em 2016 foi aprovada a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, Lei de Zoneamento nº 16.402. Ambas as leis estão vigentes no presente momento onde foi elaborado este Trabalho Final de Graduação. As principais diretrizes e instrumentos urbanísticos das legislações vigentes serão apresentados no capítulo em sequência deste.

18

Titulo da imagem: O PDE humanizar a cidade de São Paulo - Fonte: Gestão urbana 2014.

ZEU ZER

19 A linha “invisível” do Zoneamento - Imagem autoral, 2020.

Código de Obras Arthur Saboya

Lei n. 2.332/20

Estabeleceu as primeiras limitações em relação a gabarito de altura das edificações.

Definindo o gabarito mínimo de 5 metros e o máximo era calculado conforme a largura da via pública do alinhamento onde se localiza o edifício.

Fonte: RM Gouvea Leiloes

Lei n. 2611/23

Primeira legislação de parcelamento do solo determinando areas de doação, tipologias de traçado viário e dimensões minimas de lote.

20

Zona Urbana Suburbana Rural Tipologia de Vias Locais Secundárias Principais

Doação de áreas para o poder público 5% 7% 10% Dimensões 8 a 12 metros 12 a 18 metros 18 a 25 metros

Fonte: Tabela de autoria própria.

A Primeiro código de Obras da cidade de São Paulo, sistematiza todas as leis urbanisticas anteriores e estimula a verticalização da região central.

Transformou em mínimos de altura os padrões considerados como máximos na lei 2.332/20.

Lei n. 5.621/57

Primeira lei que desestimula a verticalização, limitando o coeficienta de aproveitamento para 4 vezes a area do terreno em edifícios residenciais e no máximo 6 vezes para edifícios comerciais em toda a área urbana.

Decreto-Lei nº 4.598 - Lei do Inquilino A lei do inquilinato congelou o preço dos alugueis, estimulando a construção de edifícios para venda dos apartamentos.

Fonte: Memorial da Democracia.

(PDDI) Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado Primeiro Plano Diretor da Cidade de São Paulo definiu o coeficiente de aproveitamento máximo como 4 vezes a área do terreno em toda a cidade, incentivando a procura de terrenos maiores e com valores menos competitivos expandindo a verticalização pelas areas menos exploradas na cidade.

21

Lei de Zoneamento Primeira a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo da Cidade de São Paulo, dividiu a cidade em oito zonas com seus próprios Coeficientes de Aproveitamento, Taxa de Ocupação e Recuos. Defendendo ideias de um urbanismo modernistas porém ignrando a faceta social do modernismo.

Plano Diretor Estratégico

Fonte: Gestão Urbana

Plano Diretor Estratégico

22

Segundo Plano Diretor da Cidade de São Paulo com objetivo de melhorar a qualidade de vida dos moradores, ampliar as atividades econômicas e conservar o meio ambiente.

Nele foi regulamentada a lei das Operações Interligadas e conforme seu crescimento, como aperfeiçoamento foram consolidadas em 1991 as Operações Urbanas, termo usado até os tempos atuais.

Revogando o PDE de 1988, o PDE de Jorge Wilheim teve o objetivo de renovar o planejamento urbano de São Paulo e reduzir as desigualdades urbanas furtos das legislações passadas.

Plano Diretor Estratégico

O Plano Diretor Estratégico de 2014 foi pela primeira vez elaborado por meio de assembleias públicas com a participação da sociedade e orienta o desenvolvimento e o crescimento da cidade até 2030.

Lei de Zoneamento

Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo revogou a primeira Lei de Zoneamento de 1972, trazendo um plano muito mais completo, introduzindo três níveis de CA por zona, o CA minimo, o CA basico e por fim o CA máximo que só é atingido por meio do pagamento da Outorga Onerosa.

Fonte: Gestão Urbana

Lei de Zoneamento

Atual lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo, seguindo as premissas do Plano Diretor de 2014 estratégico na escala micro.

23 Fonte: Gestão Urbana

Conceituando 24

2.1 Código Florestal Abrangência: Nacional, O Código se aplica a todas as regiões com vegetação nativa natural e hidrografia ao redor do brasil.

A lei nº12.651 de 25 de maio de 2012, mais conhecida como Código Florestal, estabelece normas gerais sobre como deve ser explorado o território brasileiro conforme a preservação da vegetação nativa, determinando áreas que devem ser preservadas e áreas onde é autorizado a utilização do solo de para produção rural de maneira sustentável.

O Código divide a vegetação em dois tipos de preservação, o primeiro tipo é chamado Reserva Legal e se aplica em imóveis rurais com área coberta por vegetação nativa natural. No caso desta categoria de preservação é permitido a exploração da terra desde que seja com manejo florestal sustentável, dentro dos limites estabelecidos para o bioma que o imóvel se encontra.

O segundo tipo de preservação definido pelo Código Florestal é a Área de Preservação Permanente (APP), diferente da Reserva Legal, na APP não é permitido nenhuma exploração do solo, sendo proibido construir, plantar ou explorar qualquer atividade econômica dentro do seu perímetro. As regiões onde deve ser considerada uma APP são todos as faixas marginais dos cursos d’água abertos e fechados, lagoas, nascentes d’água, encostas com declividade maior de 45º, manguezais e topos de morros. As dimensões das faixas a serem respeitadas serão apresentadas no terceiro capítulo.

25

2.2 Plano Diretor Estratégico Abrangência: Municipal. O Plano Diretor é obrigatório para todas as cidades com mais de 20 mil habitantes, segundo o Estatuto da Cidade (2002)*.

* O Estatuto da Cidade é uma lei federal de 2001 que estabelece diretrizes para a gestão urbana através de instrumentos como o Plano Diretor.

26

O Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo, mais conhecido como PDE, é uma lei municipal, cuja última atualização está vigente desde 31 de julho de 2014 que orienta o crescimento e o desenvolvimento da cidade para os próximos 10 anos desde sua vigência. O PDE vigente tem como objetivo humanizar a cidade de São Paulo aproximando o emprego da moradia, orientando a cidade com foco ambiental e econômico, e evitando o desequilíbrio social para aumentar a qualidade de vida dos cidadãos.

Para atingir os objetivos citados, o PDE possuí as seguintes estratégias norteadoras: coletivizar os ganhos da produção imobiliária da cidade, melhorar o transporte urbano, incentivar o crescimento da cidade ao redor do transporte público, impulsionar o desenvolvimento urbano da cidade, preservar os patrimônios culturais, implementar uma política habitacional específica para interesse social, caracterizar a vida urbana nos bairros e consolidar a participação popular nas soluções dos rumos da cidade.

Para aplicar estas estratégias o PDE trabalha na escala macro, analisando a cidade por uma perspectiva geral, dividindo São Paulo em duas Macrozonas e oito Macroáreas, analisando as necessidades de cada região. As Macrozonas dividem a cidade em dois objetivos: crescimento urbano (com a Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana) e preservação ambiental (com a Macrozona de Proteção e Recuperação Ambiental).

Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana.

Macrozona de Proteção e Recuperação Ambiental

Em concordância, cada Macrozona é dividida em quatro Macroáreas que norteiam, conforme os objetivos da Macrozona sobreposta, o crescimento urbano ou a preservação ambiental do território paulista com mais minuciosidade para que tais objetivos possam ser cumpridos. Sendo elas a Macroárea de Estruturação Metropolitana, Urbanização Consolidada, Qualificação da Urbanização, Redução da Vulnerabilidade Urbana e as de Recuperação Ambiental, Controle e Qualificação Urbana e Ambiental, Contenção Urbana e Uso Sustentável e, por fim, Preservação dos Ecossistemas Naturais.

Fonte: Gestão Urbana, 2014

27

2.3 Lei de Zoneamento Abrangência: Municipal. A Lei de Zoneamento estuda a mesma área que o Plano Diretor, porém em uma escala mais aprofundada, definindo normas para o parcelamento, uso e ocupação do solo.

Para cumprir os objetivos norteadores do PDE, a Lei de Parcelamento, Uso e ocupação do solo, lei nº 16.402, de 22 de março de 2016, mais conhecida como Lei de Zoneamento, analisa a cidade na escala micro, por uma perspectiva individual, estudando com mais profundidade as necessidades de cada bairro, quarteirão, quadra e lote da cidade de São Paulo.

O Zoneamento divide a cidade em três tipos de territórios: os territórios de transformação, os territórios de qualificação e os territórios de preservação. Cada território origina um grupo de zonas, totalizando 17 zonas espalhadas pela cidade de São Paulo.

28

Fonte: Gestão Urbana, 2016

1 - Território de Transformação: forma zonas que promovem o adensamento construtivo e populacional da região, com coeficiente de aproveitamento máximo mais elevado, incentiva a diversidade das atividades econômicas e dos serviços públicos e requalifica o cenário dos ambientes para a implantação estratégica de transporte público. Este território é formado pelas zonas ZEU, ZEUP, ZEM e ZEMP. As zonas com final “P” estão localizadas em regiões onde está prevista a implantação de transporte público, quando for finalizado a implantação do mesmo, as ZEUP e ZEMP podem ser ativadas por decreto, tornando os índices da região elevados como ZEU ou ZEM concordantemente.

Fonte: Gestão Urbana, 2016

2 - Território de Qualificação: incentiva a manutenção do comércio e serviço já existente na região, estimula a diversificação dos usos, possui um adensamento populacional moderado dependendo das diferentes regiões que possuírem estes territórios, com coeficientes de aproveitamento máximo menores comparados aos territórios de transformação por ser necessário moderar o adensamento. Formam este território as zonas: ZOE, ZPI, ZDE, ZEIS, ZM, ZCOR e ZC 3 - Território de Preservação: tem o objetivo de preservar bairros com coeficiente de aproveitamento máximo mais controlado, com densidades baixa e média, promovendo atividades econômicas sustentáveis e culturais, reforçando a preservação ambiental com taxas de ocupação reduzidas, formando as zonas ZEPEC, ZEP, ZEPAM, ZPDS, ZER e ZPR.

Fonte: Gestão Urbana, 2016 * Coeficiente de Aproveitamento (CA) é a quantidade de área computável que pode ser construida em um projeto em relação à área do terreno. * Taxa de Ocupação (TO) é o quanto a projeção do edifício pode ocupar da área do terreno.

Cada zona possui seu próprio índice de Coeficiente de Aproveitamento*, Taxa de Ocupação*, Gabarito de altura e recuos mínimos, e além dos índices, para reforçar os objetivos de cada território por meio dos zoneamentos, foi definido também os usos permitidos em cada zona. Estas são informações essenciais para que qualquer arquiteto consiga projetar na cidade de São Paulo.

29

Quadro 3 - Parâmetros de ocupação, exceto de Quota Ambiental Coeficiente de Aproveitamento

TRANSFORMAÇÃO

TIPO DE ZONA

ZEU ZEUP ZEM ZC

QUALIFICAÇÃO

ZCOR

ZM

ZEIS

ZDE ZPI

PRESERVAÇÃO

ZPR ZER ZPDS

ÁREAS PÚBLICAS E SAPAVEL (l)

ZEPAM VERDES INSTITU CIONAIS CLUBES

Taxa de Ocupação Máxima

Recuos Mínimos (metros)

ZONA (a)

C.A. mínimo

C.A. básico

C.A. máximo (m)

T.O. para lotes até 500 metros²

T.O. para lotes igual ou superior a 500 metros²

Gabarito de altura máxima (metros)

ZEU ZEUa ZEUP (b) ZEUPa (c) ZEM ZEMP ZC ZCa ZC-ZEIS ZCOR-1 ZCOR-2 ZCOR-3 ZCORa ZM ZMa ZMIS ZMISa ZEIS-1 ZEIS-2 ZEIS-3 ZEIS-4 ZEIS-5 ZDE-1 ZDE-2 ZPI-1 ZPI-2 ZPR ZER-1 ZER-2 ZERa ZPDS ZPDSr ZEPAM AVP-1 AVP-2 AI AIa AC-1 AC-2

0,5 NA 0,5 NA 0,5 0,5 0,3 NA 0,5 0,05 0,05 0,05 NA 0,3 NA 0,3 NA 0,5 0,5 0,5 NA 0,5 0,5 0,5 0,5 NA 0,05 0,05 0,05 NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

4 2 2 1 2 (d) 2 (e) 2 1 2 1 1 1 1 2 1 2 1 2,5 (f) 4 (f) 4 (g) 2 (h) 4 (f) 2 2 1,5 1,5 1 1 1 1 1 0,2 0,1 (k) 1 4 2 0,6 0,4

0,85 0,70 0,85 0,70 0,85 0,85 0,85 0,70 0,85 0,50 0,50 0,50 0,50 0,85 0,70 0,85 0,70 0,85 0,85 0,85 0,70 0,85 0,70 0,70 0,70 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,35 0,20 0,10 (k) 0,3 0,85 0,5 0,6 0,4

0,70 0,50 0,70 0,50 0,70 0,70 0,70 0,70 0,70 0,50 0,50 0,50 0,50 0,70 0,50 0,70 0,50 0,70 0,70 0,70 0,50 0,70 0,70 0,50 0,70 0,30 0,50 0,50 0,50 0,50 0,25 0,15 0,10 (k) 0,3 0,7 0,5 0,6 0,4

NA 28 28 28 28 28 48 20 NA 10 10 10 10 28 15 28 15 NA NA NA NA NA 28 28 28 28 10 10 10 10 20 10 10 28 28 28 15 20 10

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0,2 0,1 (k) 1 1 1 0,6 0,4

Frente (i) NA NA NA NA NA NA 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 NA NA NA NA 5 5

Fundos e Laterais Altura da Altura da edificação edificação menor ou superior a igual a 10 10 metros metros NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) 3 3 3 3 3 3 NA 3 NA 3 NA 3 NA 3 NA 3 NA 3 NA 3 NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) NA 3 (j) 3 3 3 3

Fonte: Anexo integrante da Lei n 16.402, de 22 de março de 2016.

3030

Cota parte máxima de terreno por unidade (metros²)

20 40 NA NA 20 40 NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA NA

NÃO RESIDENCIAL

RESIDENCIAL

SUBCAT. USO

CAT. USO

Quadro 4 - Usos permitidos por zona

R

nRa

TRANSFORMAÇÃO GRUPOS DE ATIVIDADES R1 R2h-1 R2h-2 R2h-3 R2v-1 R2v-2 R2v-3 R2v-4 EHIS EHMP nRa-1 nRa-2 nRa-3 nRa-4 nRa-5 nRa-6

QUALIFICAÇÃO

ZEU

ZEM

ZC

ZCOR (f) (g) (j)

ZM

ZEMP

ZC

ZCa

ZCZEIS

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

NÃO

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

NÃO

NÃO

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

NÃO

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

NÃO

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

NÃO

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

ZEU

ZEUa

ZEUP ZEUPa ZEM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

ZEIS (b)

ZDE

ZPI

ZDE2

ZPI1

ZPI2

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

NÃO

NÃO

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

NÃO

NÃO

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

NÃO

NÃO

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

NÃO

ZCOR-1 ZCOR-2 ZCOR-3 ZCORa ZM

ZMa

ZMIS

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

NÃO

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

NÃO

SIM

SIM

SIM

NÃO

NÃO

SIM

SIM

NÃO

NÃO

SIM

NÃO

NÃO

NÃO

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

SIM

NÃO

SIM

SIM

NÃO

SIM

SIM

SIM

NÃO

NÃO

SIM

ZMISa ZEIS-1 ZEIS-2 ZEIS-3 ZEIS-4 ZEIS-5 ZDE-1

SIM

SIM

Fonte: Anexo integrante da Lei n 16.402, de 22 de março de 2016.

Quadro 2 – Percentuais de destinação de área pública ÁREA DO LOTE OU GLEBA (m²) Maior que 20.000m² (vinte mil metros quadrados) e menor ou igual a 40.000m² (quarenta mil metros quadrados) Maior que 40.000m² (quarenta mil metros quadrados) (a)

PERCENTUAL MÍNIMO DE ÁREA VERDE (%)

PERCENTUAL MÍNIMO DE ÁREA INSTITUCIONAL (%)

PERCENTUAL MÍNIMO DE SISTEMA VIÁRIO (%)

5

5

NA

10

5

15

PERCENTUAL MÍNIMO DE ÁREA SEM AFETAÇÃO PREVIAMENTE DEFINIDA

20

10

TOTAL DO PERCENTUAL MÍNIMO DE DESTINAÇÃO DE ÁREA PÚBLICA (%) 30

40

Fonte: Anexo integrante da Lei n 16.402, de 22 de março de 2016.

31

Decreto 59.885/2020 - Legislação de Interesse Social Abrangência: Município de São Paulo, traz normas de parcelamento, uso e ocupação do solo, assim como a Lei de Zoneamento, porém com índices específicos para a implementação de Habitação de Interesse Social e Habitação de Mercado Popular.

EHIS

EZEIS

32

EHMP

O decreto 59.885 de 4 de novembro de 2020 estabelece regras específicas para construções de Habitação de interesse Social (HIS), Habitação de Mercado Popular (HMP) e para Empreendimentos em Zona Especial de Interesse Social (EZEIS). Neste decreto, os coeficientes apresentados anteriormente, nas Zonas da Lei de Zoneamento, são alterados com o intuito de incentivar a construção de habitações de interesse social, aumentando os coeficientes de aproveitamento das zonas, estimulando uma das premissas do PDE de aumentar o equilíbrio social e a qualidade de vida dos cidadãos.

Além de novos coeficientes, este decreto também define metragens máximas para habitação social, caracteriza os tipos de EHIS, EHMP e EZEIS, define quais zonas cada tipo é permitido, modifica os parâmetros de parcelamento do solo da Lei de Zoneamento e impõem condições com o terreno e seu entorno para a implantação que serão apresentados no próximo capítulo.

Assim, percebemos que para profissionais projetarem habitações na cidade de São Paulo não basta somente conhecer a Lei de Zoneamento; conhecendo o decreto 59.885 de 4 de novembro de 2020 o profissional possui mais incentivos projetuais para escolher o público popular para construir o conjunto habitacional, com coeficientes maiores do que de um projeto comum de habitação.

Quadro 2 - Parâmetros de ocupação por zona de uso

Fonte: Anexo integrante do Decreto 59.885 de 4 de novembro de 2020.

33

Quadro 1 - Categorias de HIS e HMP permitidas por zona

Fonte: Anexo integrante do Decreto 59.885 de 4 de novembro de 2020.

Quadro 6 - Percentuais de destinação de Áreas Públicas

34

Fonte: Anexo integrante do Decreto 59.885 de 4 de novembro de 2020.

2.4 Código de Obras e Edificações Abrangência: O código de Obras traz normas específicas na escala do edifício paras as construções realizadas no município de São Paulo.

O Código de Obras e Edificações de São Paulo propõe uma legislação focada no desenho do edifício, após ter sido considerado no projeto as regulamentações do Plano Diretor e os índices referentes a zona que se localiza o projeto, conforme a Lei de Zoneamento; o COE entra para especificar questões da obra e do edifício, ajudando os profissionais da área tanto ao definir normas de segurança para a construção ou reforma do edifício quanto ao definir uma linguagem gráfica para a aprovação de seus projetos na prefeitura.

Alguns dos assuntos que são apresentados no Código de Obras são por exemplo: dimensões mínimas que devem ser consideradas para cada tipo de uso da construção, número mínimo de instalações sanitárias no projeto, dimensões das vagas de estacionamento, afastamento mínimo entre torres e também assuntos como documentações específicas para a aprovação do projeto na prefeitura, modelos de quadros de áreas e modelos de desenhos técnicos de implantação, cortes e plantas do projeto para sua avaliação na prefeitura.

Afastamento mínimo entre edifícios: Exemplo de tópico importante citado do COE:

A = ( H – 6 ) / 10

H

A = Afastamento H = Altura do edifício

A

A

35

03 Aplicando

36

3

Guia Ilustrado

da Análise de Viabilidade de Terrenos em São Paulo 38

Setor - Quadra - Lote

39

Largura da Rua

40

COMAER

41

Pre Análise de COMAER

42

Cursos dágua

43

Area Verde

44

Linha de Transmissão

45

Ferrovias

46

Vila ou Rua sem Saida

47

Operação Urbana

48

Reserva do Passeio Público

49

Bem Tombado

50

Desapropriação

51

São Paulo mais Facil 37

Setor

SETOR - QUADRA - LOTE

236

O primeiro passo para analisar um terreno é identificar sua localização por meio do “SQL”, que significa:

Setor, Quadra e Lote.

A cidade é dividia em setores, que são identificados por um número de 3 dígitos. Cada setor é subdividido em quadras, também identificadas por um número de 3 dígitos.

Por fim cada quadra é subdividida em lotes, que são identificados por um número de 4 dígitos. Assim forma-se um código:

236.094.0183

237

Quadra

O SQL, também conhecido como “Numero de Constribuinte”, é um numero único que cada lote da cidade de São Paulo possui, podendo ser exemplificado como o “CPF” do lote, servindo para a identificação do lote no Cadastro Imobiliário Fiscal da PMSP. O numero do SQL pode ser localizado no IPTU do terreno, porém caso você não tenha acesso a esta documentação, é possivel acessar as informações de Setor, Quadra e Lote pelo site Geosampa. http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br

094

Lote

Camadas Cadastro Cadastro Fiscal Setor Quadra Lote

38 38

0183

LARGURA DA RUA Existem normas que definem uma largura mínima de via para o acesso de cada tipo de projeto, então verifique se a largura da via onde se localiza seu terreno é compativel com o necessário para a implantação do projeto que tem em mente.

Para a construção de um edificio residencial com área computável superior a 2.500m² (uso R2v-2) é exigido pela Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo a largura mínima da via de 10 metros. Esta informação está inserida no Quadro 4A - “Condições de Instalação por subcategoria de uso, grupos de atividade e usos específicos”, onde é informado tambem a largura minima de via para a implantação de outros usos residenciais ou não residenciais.

Para a implantação de edifícios residencias para interesse social, devemos seguir as normas da lei específica, Decreto nº 57.377/16.

HIS

R2v-2

8m 10m

ART. 23 “O EHIS, EHMP e EZEIS nas tipologias Conjunto Horizontal ou Conjunto Vertical devem atender, além das disposições do Capítulo III deste decreto, às seguintes disposições: I - ter acesso por via oficial ou que possa ser considerada oficial nos termos deste decreto, com largura mínima de 8m (oito metros);”

39

39

COMAER O Comando da Aeronautica (COMAER) é o orgão responsável por autorizar a projeção de um edifício no espaçõ áereo, garantindo a segurança dos trajetos de aviões e helicopteros.

OPEA é termo ultilizado pelo Comando da Aeronautica que significa Objeto Projetado no Espaço Aéreo e é onde se classificam os edifícios. Para a aprovação da implantação de uma OPEA é necessário atender as instruções da norma específica ICA 11-408.

Sendo assim, para a realização de um projeto é necessário verificar se a localização do terreno não possui interferencia com aerovias, pois mesmo que a zona que o terreno se localiza não possua limite de gabarito pela Lei de Zoneamento, o COMAER pode impor um gabarito mais baixo para o seu projeto.

Para verificar se o terreno estudado pode conter limitação de gabarito, é possivel verificar os trajetos das aerovias e localizações dos helipontos espalhados pelo Brasil no site GEOAISWEB. Caso tenha um heliponto proximo ao terreno, é possivel verificar a rampa de pouso do helicoptero no Portal Aeródromos AGA pelo nome do heliponto e em alguns casos a area de influencia esta até disponível para download em DWG.

40

https://geoaisweb.decea.gov.br/

Informações Aeronautica Aerovias Helipontos

https://servicos.decea.gov.br/aga/?i=planos

Estado

São Paulo

Nome do Aeródramo

PRÉ ANALISE DE COMAER

Nova Solicitação

Caso o terreno estudado se localize abaixo de uma aerovia ou dentro da rampa de pouso de um heliponto, é possível realizar uma pré análise de COMAER para saber se a altura do projeto será permitida nesta localização.

Para realizar uma pré-análise basta acessar o Portal Aeródromos AGA citado no tópico anterior e clicar em “Pré-Análise” para se cadastrar no Sistema de Gerenciamento de Processos da Área AGA (SysAGA).

Estando cadastrado no SysAGA basta submeter as informações basicas de coordenadas do terreno, altitude da base e altura do objeto que pretende ser implantado.

Após a ánalise, existem duas respostas possíveis: caso a implantação do edifício não coloque em perigo a rota das aerovias, será gerado um documento de inexigibilidade, autorizando a implantação do projeto. Em caso negativo, ao invés de receber o documento de inexigibilidade você receberá o pedido de abertura de processo de análise de Comar, isto não significa que o edifício não possa ser implantado, significa que é necessário uma análise mais detalhada para definir se a altura é autorizada ou não.

*

1 É possivel acessar o CEP do terreno pro-

*2 *3

Pré-Análises

Processos

Escolha o tipo de estrutura que deseja análise: Objetos Projetados no Espaço Aéreo EDIFICAÇÃO

Dados da Solicitação Status da Solicitação

Em preenchimento

Objeto já construído?

Sim

Não

Tipo de Implantação

CEP do Local do Projeto

EDIFÍCIO

00000-000

Natureza Perigosa?

Sim

Superfícies metálicas com área superios a 500m² 2

Não

Sim Iluminado?

Sim

*Não3

Sinalizado?

Sim

*

Não

3 * Não

Latitude Graus

*1

Longitude Minutos

Segundos

Norte

Sul

Graus

Minutos

Segundos

curando o nome da rua no site do Correios na aba “Busca CEP - Endereço”.

Necessita

deliberação

do

COMAER.

Altitude da Base

Altura

Topo

OPEA deve ser sinalizado e iluminado nos seguintes casos: I - Mastros, postes ou outros objetos pouco visíveis a distância que estejam localizados; II - Linhas elétricas elevadas, outros objetos que atravessem rios, vales ou estradas; III - Quando se tratar de objetos com 150 metros ou mais de altura.

Descrição da Implantação Descrever o projeto sucintamente dando destaque ao uso, número de pavimentos e o que houver acima da torre, como ático e antenas.

41 41

CURSOS DÁGUA Caso seu terreno contenha um curso dágua, lembre-se de considerar uma área não edificável ao redor do mesmo em seu projeto, levando em consideração os parametros abaixo para cada caso:

Córrego Aberto: Lei nº 12.651, de 2012.

“Art. 4º Considera-se Área de Preservação Permanente, em zonas rurais ou urbanas, para os efeitos desta Lei: I - as faixas marginais de qualquer curso d’água natural perene e intermitente, excluídos os efêmeros, desde a borda da calha do leito regular, em largura mínima de: A) 30 metros, para os cursos d’água de menos de 10 metros de largura; B) 50 metros, para os cursos d’água que tenham de 10 a 50 metros de largura; C) 100 metros, para os cursos d’água que tenham de 50 a 200 metros de largura; (...)”

Córrego Fechado: Decreto nº 57.776, de 2017.

“3.B. Deverão ser observados os seguintes afastamentos mínimos, de forma a constituir faixa não edificável, de acordo com as seguintes situações: 3.B.1. 2,00m (dois metros) a contar de suas faces externas, no caso de galeria ou canalização existente com largura igual ou inferior a 1,00m (um metro); I. Uma vez e meia a largura da benfeitoria, observado o mínimo de 3,00m (três metros) a contar de suas faces externas, no caso de galeria ou canalização existente com largura superior a 1,00 (um metro).”

42

3m

30m 30m

3m

ÁREA VERDE Verifique a existencia de área verde no terreno estudado para poder levar em consideração a localização das árvores no desenho do projeto. Caso a implantação do projeto necessite a remoção de árvores, deverá ser obtida a autorização da Secretaria do Verde e Meio Ambiente. É possivel acessar o mapeamento da cobertura vegetal de 2020 em São Paulo no Portal Geosampa, onde estão divididas por cores conforme sua classificação de vegetação e cobertura arbórea.

Se o terreno for muito arborizado confira se a área verde não pertence ao remanescente do Bioma Mata Atlântica ou a uma Unidade de Conservação (APA), informações também disponíveis no Portal Geosampa. http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br

Camadas Verde / Recursos naturais Mapeamento da Cobertura Vegetal 2020 Plano Municipal da Mata Atlantica Remanescentes de Bioma Mata Atlâncica Parques e Unidades de Conservação Unidades de Conservação APA

4343

LINHA DE TRANSMISSÃO Para construção em terrenos lindeiros à Linhas de Transmissão Aéreas (LTA) é necessário atender as exigencias de segurança da NBR 5422/1985.

Por existirem diferentes classes de tensão e arranjo dos condutores, para receber a autorização em um projeto vizinho à uma linha de transmissão é necessário a apresentação de um projeto inicial à Enel SP para a definição de um recuo mínimo, contendo implantação e corte do projeto pretendido com a indicação da Linha de Transmissão.

Caso a rede elétrica esteja passando sobre o terreno é necessário manter uma faixa de servidão não edificável ao longo do eixo da linha aérea de transmissão além de respeitar as distancias minimas da LTA na implantação do Projeto.

44

Fonte: NBR 5422 de 1985.

FERROVIA No caso de um projeto de habitação social, é necessária uma atenção especial à proximidade daCPTM, monotrilhos e afins.

Texto do Decreto nº 59.885/2020: Art. 29. O parcelamento do solo de interesse social deve atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: I - respeitar as faixas marginais de cursos d’água naturais perenes e intermitentes e as áreas no entorno de lagos e lagoas naturais e de nascentes definidas pela legislação federal, salvo maiores exigências da legislação específica; II - articular as novas vias com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, integrando-se com o sistema viário da região, e harmonizar-se com a topografia local;

HIS

15m

III - respeitar as faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, bem como a faixa não edificável de 15m (quinze metros) de cada lado, salvo exigências mais restritivas definidas em lei específica ou critérios técnicos das concessionárias.

Ferrovia “Via de comunicação formada por carris e onde circulam trens ou afins.”

-Dicionário Priberam.

45

45

VILA OU RUA SEM SAÍDA

Vila

Como medida de proteção para as antigas vilas operárias, a Lei de Zoneamento traz um artigo que limita o gabarito das construções dentro de um raio de 20 metros de ruas sem saída ou vilas:

“Conjunto de lotes fiscais, originalmente destinados à habitação, constituído de casas geminadas, cujo acesso se dá por meio de via de circulação de veículos de modo a formar rua ou praça no interior da quadra com ou sem caráter de logradouro público.”

Texto da Lei nº 16.402/2016: Art. 64 - Nas quadras que contenham vilas ou via sem saída com largura inferior a 10m, aplicam-se as seguintes disposições: I - na faixa envoltória da vila ou via sem saída deverá ser observado o gabarito de altura máxima de 28m nas ZEU, ZEUP, ZEM e ZEMP e de 15m nas demais zonas, quando o gabarito definido para a zona não for mais restritivo; II - os lotes pertencentes à vila não poderão ser remembrados a lotes que não pertençam à vila; III - será admitida a instalação dos usos e atividades permitidos na zona em que se situam os imóveis.

Quadro 1 - Conceitos e definições Lei nº 16.402/16 .

Parágrafo único. A faixa envoltória a que se refere o inciso I do “caput” deste artigo será: I - no caso de vila, de 20m, medidos a partir do perímetro externo dos lotes; II - no caso de rua sem saída, de 20m, medidos a partir dos alinhamentos da rua sem saída.

46

20m

Rua sem Saída 20m

“Via oficial cujo acesso se dá por meio de uma única via de circulação de veículos e cujo traçado original não tem continuidade com a malha viária na sua outra extremidade.”

Quadro 1 - Conceitos e definições Lei nº 16.402/16 .

OPERAÇÃO URBANA As Operações Urbanas são projetos de melhorias em regiões pré-determinadas no Plano Diretor.

Como maneira de arrecadar recursos para a implementação do projeto na região, as Operações Urbanas propõem, como incentivo, a flexibilização dos Parâmetros da Lei de Zoneamento mediante a compra do Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPAC). Este dinheiro pago a prefeitura só pode ser utilizado na implantação das melhorias da Operação Urbana do local, por conta disso o CEPAC é finito, diferente da Outorga Onerosa (explicada no primeiro capítulo deste livro).

Cada Operação Urbana tem sua própria lei específica que estabelece as metas a serem cumpridas e os incentivos e benefícios que serão oferecidos para a arrecadação de recursos.

As leis específicas de cada Operação Urbana estão disponíveis no site da SP Urbanismo.

2 1 3 4

1

2

3

4

Operação

Operação Urbana Água Branca

Operação Urbana Faria Lima

Operação Urbana Água Espraiada

Urbana Centro

Coeficiente de Aproveitamento (residencial) mediante pagamento em CEPAC:

https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/ secretarias/urbanismo/sp_urbanismo/

SP URBANISMO OPERAÇÕES URBANAS Água Branca Água Espraiada Faria Lima Centro

CA: 6

CA: 4

CA: 4

CA: 4 47 47

RESERVA DO PASSEIO PÚBLICO Quando a calçada da testada do terreno tiver a largura inferior a 5 metros é importante verificar se a dimensão e zoneamento do mesmo se enquadram na obrigatoriedade de alargamento de calçada:

Texto da Lei nº 16.402/2016: “Art. 67 - Em ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM, ZEMP, ZC, ZCa, ZM e ZEIS, os passeios públicos deverão ter a largura mínima de 5m, observado que: I - nas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM e ZEMP, o alargamento do passeio público será obrigatório; II - nas ZC e ZCa, o alargamento do passeio público será obrigatório para lotes maiores que 2.500m² e facultativo para os menores. § 1º Nos casos em que o passeio público já apresente largura de 5m ou quando ocorrer a doação da faixa necessária para seu alargamento, o recuo de frente ficará dispensado.”

No caso de implantação de habitações de interesse social, a Lei específica acrescenta condições para ZM:

Texto do Decreto 59.885/2020: “V - O EHIS, EZEIS e EHMP com área de terreno superior a 2.500,00m² localizados em ZEIS, ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM, ZEMP, ZC, ZCa e 10.000m² em ZM, deverá garantir o passeio público com largura mínima de 5m (cinco metros), por meio de doação ou reserva de área.”

48

Terrenos maiores de 2.500m² com alargamento de calçada

BEM TOMBADO

Área Envoltória

Se seu terreno estiver localizado em uma área próxima de um bem tombado, ele pode pertencer a sua Área Envoltória. Esta área tem como objetivo preservar a visibilidade e harmonia do bem protegido, podendo definir um gabarito máximo ou recuo mínimo dentro dos lotes pertencentes a este perímetro. As limitações de cada área envoltória são definidas caso a caso, publicadas através de uma Resolução de Tombamento ou de Regulamentação de Área Envoltória.

Qualquer projeto implantado dentro do perímetro da Área Envoltória deverá ser aprovado pelo Órgão responsável pelo tombamento que estiver em questão.

Podemos acessar os bens tombados e as Áreas envoltórias do CONPRESP e CONDEPHAAT no Portal Geosampa:

http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br

Camadas Patrimônio Cultural Bens Protegidos Bem Tombado Área Envoltória CONPRESP Área Envoltória CONDEPHAAT

49 49

DESAPROPRIAÇÃO Certas áreas da cidade possuem projetos de desapropriação para melhoramentos viários, implantação de corredores de onibus ou obras de interesse social. É importante conferir se não existe nenhum projeto que pretenda desapropriar o terreno estudado.

Algumas desapropriações fazem parte dos projetos de melhoramento viário das regiões com Operações Urbanas. O mapa de cada plano de melhoramento viário está disponível junto aos arquivos da Operação Urbana no site do SP Urbanismo, como ja foi explicado anteriormente.

No Portal Geosampa é possível consultar os Decretos de Declaração de Ultilidade Pública dos últimos 5 anos e os Decretos de Declaração de Interesse Social dos ultimos 2 anos na camada de Utilidade Pública e Interesse Social, sobrepondo a localização das plantas de desapropriação à área consultada no mapa.

O Portal também oferece o download da planta da desapropriação. Se a camada de Utilidade Pública e Interesse Social sobrepor o seu terreno no mapa, é necessário visualizar a planta para saber se a desapropriação realmente incide em seu terreno.

1

Clique na desapropriação que deseja baixar para pegar o número da Planta.

2

Coloque o número da Planta para poder realizar o download e visualisa-la.

50

Informações Tipo do Decreto: DUP Numero da Planta: 3287 Link do Decreto: www.(...)

1

i

http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br Endereço

2

IPTU

Área Pública/Planta

Localizar Planta DIS DUP Numero da Planta DIS DUP

3287

Download Planta DIS DUP

SÃO PAULO MAIS FÁCIL A Prefeitura da Cidade de São Paulo oferece um portal onde é possível acessar informações sobre o terreno de forma gratuíta, através da identificação do mesmo pelo SQL. Nesta consulta preliminar é possível saber se o lote estudado tem ou não restrição de tombamento, se está contaminado por conta de usos anteriores do terreno, se pertence à área de manancial ou de proteção ambiental, e se possui pendências financeiras.

https://www3.prefeitura.sp.gov.br/spmf_slc/ConsultaPreliminar.aspx

Numero do Contribuinte do Imóvel - SQL

Voltar

Continuar

015.042.0273-2

Incluir

Cancelar

Para iniciar a Consulta Preliminar, acesse o link abaixo:

h t t p s : / / w w w. p r e f e i t u r a . s p . g o v. b r / c i d a d e / s e c re t a r i a s / s u b p re f e i t u r a s / sp_mais_facil/slc/consulta_preliminar/

Consulta Preliminar Para fazer uma consulta preliminar , clique aqui.

51 51

Lista de

abreviações

Sigla

Significado

APA

Área de Proteção Ambiental

APP

Área de Preservação Permanente

CA

Coeficiente de Aproveitamento

CEPAC

Certificado de Potencial Adicional de Construção

COE

Código de Obras e Edificações

COMAER

Comando da Aeronautica

Condephaat Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico

52

Conpresp

Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de SP

DIS

Declaração de Interesse Social

DUP

Declaração de Utilidade Pública

EHIS

Empreendimento Habitacional de Interesse Social

EHMP

Empreendimento Habitacional de Mercado Popular

EZEIS

Empreendimento Habitacional de Interesse Social localizado em ZEIS

IPHAN

Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional

IPTU

Imposto Predial e Territorial Urbano

LPUOS

Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo

LTA

Linha de Transmissão Aérea

OPEA

Objeto Projetado no Espaço Aéreo

PDE

Plano Diretor Estratégico

SQL

Setor, Quadra e Lote

TO

Taxa de Ocupação

ZC

Zona Centralidade

ZCa

Zona Centralidade Ambiental

ZCOR

Zona Corredor

ZCORa

Zona Corredor Ambiental

ZC-ZEIS

Zona Centralidade lindeira à ZEIS

ZDE

Zona de Desenvolvimento Econômico

ZEIS

Zona Especial de Interesse Social

ZEM

Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana

ZEMP

Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana Previsto

ZEP

Zona Especial de Preservação

ZEPAM

Zona Especial de Proteção Ambiental

ZEPEC

Zona Especial de Preservação Cultural

ZER

Zona Exclusivamente Residencial

ZERa

Zona Exclusivamente Residencial Ambiental

ZEU

Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana

ZEUa

Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Ambiental

ZEUP

Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previsto

ZEUPa

Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previsto Ambiental

ZM

Zona Mista

ZMa

Zona Mista Ambiental

ZMIS

Zona Mista de Interesse Social

ZOE

Zona de Ocupação Especial

ZPDS

Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável

ZPDSr

Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável da Zona Rural

ZPI

Zona Predominantemente Industrial

ZPR

Zona Predominantemente Residencial

53

54

Referencias Bibliográficas ANITELLI, Felipe; TRAMONTANO, Marcelo. Edificios de apartamentos, São Paulo, anos 1950: Mercado imobiliário e (um pouco de) arquitetura.

Pós. São Paulo, p. 1-16. jun. 2012.

DEPARTAMENTO DE CONTROLE DO ESPAÇO AEREO. AGA. 2020. Disponível em: https://sysaga2.decea.gov.br/login. Acesso em: 26 out. 2020.

DOCEA. GEOAISWEB. 2020. Disponível em: https://geoaisweb.decea. gov.br/. Acesso em: 26 out. 2020.

ISA. Unidades de Conservação do Brasil. 2020. Disponível em: https:// uc.socioambiental.org/mapa. Acesso em: 26 out. 2020. ((O))ECO. O que é Reserva Legal. Disponível em: https://www.oeco.org. br/dicionario-ambiental/27492-o-que-e-reserva-legal/. Acesso em: 08 nov.

2020. ((O))ECO. O que é uma Área de Preservação Permanente. Disponível em: https://www.oeco.org.br/dicionario-ambiental/27468-o-que-e-uma-area-de-preservacao-permanente/. Acesso em: 08 nov. 2020.

PREFEITURA DE SÃO PAULO. Geosampa. 2020. Disponível em: http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_SBC.aspx#. Acesso em: 26 out. 2020.

PREFEITURA DE SÃO PAULO. São Paulo Mais Fácil. 2020. Disponível em: https://www3.prefeitura.sp.gov.br/spmf_slc/TermoCiencia.aspx?Funcao=1. Acesso em: 26 out. 2020 PREFEITURA DE SÃO PAULO. Gestão Urbana SP. 2020. Disponível em: https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/. Acesso em: 26 out. 2020.

55

ROLNIK, Raquel. A Cidade e a Lei: legislação, politica urbana e territórios na cidade de são paulo. São Paulo: Studio Nobel, 1997. 241 p.

SÃO PAULO (Município). Decreto n 57.377, de 11 de outubro de 2016.

Estabelece disciplina específica de parcelamento, uso e ocupação do solo, bem como normas edilícias para Habitação de Interesse Social, Habitação de Mercado Popular, além de Empreendimento de Habitação de Interesse Social, Empreendimento de Habitação de Mercado Popular e Empreendimento em Zona Especial de Interesse Social, nos termos das Leis nº 16.050, de 31 de julho de 2014 - PDE, e nº 16.402, de 22 de março de 2016 - LPUOS.. São Paulo.

SÃO PAULO (Município). Decreto n 59.885, de 4 de novembro de 2020. Estabelece disciplina específica de parcelamento, uso e ocupação do solo, bem como normas edilícias para Habitação de Interesse Social, Habitação de Mercado Popular, Empreendimento de Habitação de Interesse Social - EHIS, Empreendimento de Habitação de Mercado Popular - EHMP e Empreendimento em Zona Especial de Interesse Social - EZEIS, nos termos das Leis nº 16.050, de 31 de julho de 2014, nº 16.402, de 22 de março de 2016 (LPUOS) e nº 16.642, de 09 de maio de 2017 (COE). São Paulo.

SÃO PAULO (Município). Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012. Dispõe sobre a proteção da vegetação nativa; altera as Leis nºs 6.938, de 31 de agosto de 1981, 9.393, de 19 de dezembro de 1996, e 11.428, de 22 de dezembro de 2006; revoga as Leis nºs 4.771, de 15 de setembro de 1965, e 7.754, de 14 de abril de 1989, e a Medida Provisória nº 2.166-67, de 24 de agosto de 2001; e dá outras providências. Código Florestal.

São Paulo.

56

SÃO PAULO (Município). Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014.

Aprova a Política de Desenvolvimento Urbano e o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo e revoga a Lei nº 13.430/2002.

Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo. São Paulo.

SÃO PAULO (Município). Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016.

Disciplina o parcelamento, o uso e a ocupação do solo no Município de São Paulo, de acordo com a Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 – Plano Diretor Estratégico (PDE). Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo. São Paulo.

SÃO PAULO (Município). Lei nº 16.642, de 9 de maio de 2017. Aprova o Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo; introduz alterações nas Leis nº 15.150, de 6 de maio de 2010, e nº 15.764, de 27 de maio de 2013. Código de Obras e Edifcações. São Paulo.

SOMEKH, Nadia. A Cidade Vertical: e o urbanismo modernizador.

São Paulo: Studio Nobel, 1997. 173 p.

Todos os símbulos foram retirados do site The Noun Project.: INC, Noun Project. The Noun Project. 2020. Disponível em: https:// thenounproject.com/. Acesso em: 07 dez. 2020.

Todos os croquis dos Capítulos 1 e 2 são de autoria própria.

Todas as imagens do guia são de autoria própria.

57

58

Julia Mantelmacher 2020