"LA DENSIFICACIÓN EDILICIA URBANA"

LA DENSIFICACIÓN EDILICIA URBANA “Las normativas de ordenamiento urbano y su incidencia en la configuración del tejido de la ciudad. El caso de la Ordenanza 8243/08 en el Municipio de Rosario”.

METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN EN ARQUITECTURA Y AMBIENTE Espacio curricular optativo - Dr.Arq. Elio Di Bernardo Alumna: Julia Sterrantino Rosario, noviembre de 2014.

UNR - Facultad de Arquitectura, Planeamiento y Diseño.

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ÍNDICE > RESUMEN............................................................................................... 5 > SITUACIÓN PROBLEMÁTICA..................................................................

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> PROBLEMA, OBJETIVOS Y PREGUNTAS DISPARADORAS...................... 14 > MARCO TEÓRICO.................................................................................... 17 > DESARROLLO.......................................................................................... 23 > REFLEXIONES FINLAES.......................................................................... 47 > BIBLIOGRAFÍA......................................................................................... 51

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RESUMEN La tendencia actual hacia la ciudad compacta responde a criterios fundamentados en la reducción de los consumos de cantidades de suelo, demandas energéticas y tiempos de desplazamiento, la diversidad de usos, el contacto entre los habitantes, el reemplazo del uso del automóvil por otros medios de transporte, entre otros. Esta tendencia conduce hacia un proceso de densificación edilicia en las ciudades. Las normativas urbanas deben orientar este proceso de crecimiento de la ciudad para que la densificación se produzca de manera ordenada y articulada con la capacidad de carga del soporte urbano territorial.

La ciudad de Rosario no escapa a este proceso. El Área Central se presenta desde las últimas décadas como un sector tentativo para las operaciones de especulación inmobiliaria, que se transforman en proyectos y construcciones de edificios en altura que proliferan y se asientan en diversas situaciones urbanas sin tener en cuenta las condiciones de habitabilidad de las personas que les darán uso, ni la eficiencia ambiental de las tecnoestructuras.

En la ciudad de Rosario existe desde 2008 una Ordenanza denominada “Reordenamiento Urbanístico del Área Central”, que tiene como propósito regular la morfología edilicia del centro de la ciudad tendiendo hacia una “heterogeneidad controlada”, que termina por convertirse en “homogeneización” porque básicamente se fija una régimen de alturas mínimas y máximas de edificación sin tener en cuenta otros indicadores muy importantes en este proceso, como la cantidad de superficie verde, la permeabilidad, las condiciones de asoleamiento y las características de las envolventes de los edificios.

El trabajo describe la incidencia de una normativa vigente con respecto a la densificación y configuración edilicia de la ciudad, tomando como módulo a analizar una manzana del Área Central donde ha sido significativo el crecimiento en los últimos años, especialmente luego de la implementación de esta Ordenanza.

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SITUACIÓN PROBLEMÁTICA El proceso de densificación edilicia en el Área Central de la ciudad de Rosario se ha incrementado aceleradamente en las últimas décadas debido a factores que principalmente están relacionados con la dinámica del mercado inmobiliario, que intenta construir más cantidad de edificios, sin tener en cuenta la capacidad de carga del soporte urbano.

El sector que se considera en este trabajo es el Área Central de la ciudad de Rosario, delimitado por la Avenida Pellegrini (límite Sur), el Boulevard Oroño (límite Oeste) y el Río Paraná (límite Norte y Este), y resulta de particular interés porque en él se han registrado en los últimos años los emprendimientos inmobiliarios más intensivos (Plan Urbano Rosario 20072017: p.114).

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Este intenso desarrollo de la actividad económica en el ámbito de la construcción ha traído consigo problemas evidentes en este sector central: un precipitado proceso de sustitución edilicia, destrucción de gran parte del patrimonio arquitectónico e histórico, incremento del uso del automóvil que genera, entre otros efectos, complicación en la movilidad, congestión física proveniente fundamentalmente de la mayor concentración demográfica, mayores niveles de contaminación atmosférica, visual y sonora, colapso de los servicios urbanos, mayores consumos energéticos. Este proceso implica el enfrentamiento de distintos actores involucrados: propietarios, inversores, constructoras y Municipalidad. (Cintia Barenboim, 2011, p.137).

Es decir, que el conflicto de intereses entre diversos actores sociales es evidente, pudiéndose comprobar empíricamente que afecta directamente las condiciones de habitabilidad del ambiente urbano, entendido como sistema, que conjuga condiciones políticas, sociales, económicas y ecológicas. Es evidente a raíz de este proceso de densificación que se produce una modificación del soporte natural con respecto a condiciones de asoleamiento, ventilación y espacios verdes que, si bien no son los únicos involucrados en este proceso, resultarán de interés para este análisis. Según Denise Duarte (2012), algunas de las cuestiones urbanas ambientales más importantes a ser resueltas son la relación entre: densificación y acceso al sol y a la luz natural (para iluminación natural, confort térmico, usos de calefacción y generación de energía); y densificación y ventilación urbana (para confort térmico y dispersión de la contaminación), entre otras.

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Los requisitos de habitabilidad están ligados a la calidad de vida de los ciudadanos, que depende de factores sociales y económicos y también de las condiciones físico- espaciales. Según Salvador Rueda (1997), el trazado de las ciudades y su estética, las pautas de uso de la tierra, la densidad de la población y de la edificación, la existencia de equipamientos básicos y un acceso fácil a los servicios públicos y al resto de actividades propias de los sistemas urbanos, tienen una importancia capital para la habitabilidad de los asentamientos urbanos. El hecho de que la ciudad se compacte en territorios no demasiado extensos, abarcando diversas funciones es un punto favorable que sostiene el autor para la reducción de tiempos y de energía demandados para el transporte de las personas. Pero, a su vez, se debe tener en cuenta que el crecimiento edilicio debe estar regulado por criterios organizacionales que definan una armónica relación con el soporte territorial, teniendo en cuenta su capacidad de carga admisible. (Graciela Cavagnero, 2008).

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De acuerdo a las afirmaciones de Denise Duarte (2012) una de las necesidades actuales de las aglomeraciones urbanas es una mayor densidad de ocupación, ya que la dispersión no ha determinado buenos resultados en muchas ciudades del mundo. Una mayor densificación de áreas urbanas trae como consecuencia la posibilidad de optimizar la infraestructura, la diversificación de usos y la reducción de los tiempos de desplazamiento, que puede ser aprovechada favorablemente para incentivar el recorrido de trayectos a pie o en bicicleta, reemplazando el uso del automóvil por estos medios, y de esta manera minimizar impactos negativos. La alta densidad sólo es viable cuando la infraestructura urbana es capaz de soportar la gran concentración de personas sin afectar las redes de comunicaciones y los sistemas de transporte.

Teniendo en cuenta la modificación de las posibilidades del mercado inmobiliario en los últimos quince años en nuestro país es importante tomar en cuenta los datos que Cintia Barenboim (2011) aporta sobre la modificación del mercado inmobiliario, particularmente en la ciudad de Rosario. En 2001 la crisis económica motivó la caída del gobierno nacional, y desencadenó el aumento del desempleo, el cierre de industrias y comercios y el incremento de la pobreza. En 2003 la situación de la urbe mejora por la recuperación de la economía, la ciudad recibe los excedentes del capital del sector agropecuario y así comienza un proceso de densificación vertical intensivo en los sectores privilegiados, especialmente del radio céntrico. Esta situación ha traído aparejada la especulación de los negocios inmobiliarios. Desde este momento y hasta 2008 se ubica la dimensión temporal del proyecto de investigación de la Arq. Graciela Cavagnero, que describe la relación entre el crecimiento edilicio y la calidad ambiental urbana en la ciudad de Rosario, proyecto incentivado por la observación de la situación problemática que genera “el boom de la construcción”.

Si seguimos analizando el desarrollo urbanístico reciente desde el punto de vista de la transformación del espacio urbano, es conveniente señalar, como lo hace Barenboim (2010), que en 2008 el aumento de las retenciones a las exportaciones de granos a nivel nacional generó un estado de paralización de la actividad económica. Sin embargo, la situación mejora hacia 2009 con la reactivación de la construcción. Es importante tener en cuenta que en la ciudad de Rosario la población ha aumentado de 900.000 habitantes en 2001, a 948.000 en 2010 (datos provenientes de censos nacionales).

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La ciudad sigue creciendo en número de habitantes, y así también las demandas de vivienda e infraestructura. La forma de ocupación del suelo y la configuración de los asentamientos debe ser regulada por normativas impulsadas desde instituciones públicas especializadas en cuestiones urbanísticas que prevean cómo ha de ordenarse el crecimiento de la ciudad en el mediano/largo plazo.

Es importante tener en cuenta que la percepción de la densidad por parte de los habitantes no coincide exactamente con índices o indicadores cuantitativos, como puede ser la tasa de ocupación de una determinada cantidad de suelo, sino más bien con el resultado espacial de las condiciones resultantes de las aglomeraciones (D. Duarte, 2012). Entre otros, el factor de visión del cielo se presenta como más representativo de la percepción humana del confort, dependiendo de la configuración de los edificios.

Estudios exploratorios sugieren que disposiciones irregulares verticales y horizontales de edificios, son más favorables que las edificaciones de la misma altura uniformemente distribuidos, y que permiten una equivalente densidad pero aumentando el factor de visión del cielo. Otro dato relevante que expone Duarte es que la diferencia de alturas entre edificios (con orientaciones adecuadas) puede mejorar la disponibilidad de luz entre 20 y 30% y de ventilación entre 30 y 40%, comparados a disposiciones más regulares.

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Desde la Municipalidad de Rosario, específicamente desde la Secretaría de Planeamiento, el tema del Reordenamiento Urbanístico del Área Central estuvo tratado desde el Plan Urbano Rosario 2007-2017, que propuso una reformulación normativa que supone repensar el modo en que se afronta el proceso de construcción de la ciudad. La aplicación de la nueva normativa opta por un criterio de “heterogeneidad controlada” con el objetivo de recomponer la imagen urbana y mejorar las condiciones ambientales y así impulsar un crecimiento ordenado. Resulta relevante tener en cuenta que la Municipalidad de Rosario, desde la redacción del Plan, plantea el concepto de ambiente entendido desde una visión parcializada y restringida al nivel ecológico, al soporte natural, y refiriéndose a la protección de los recursos naturales, proponiendo acciones tendientes al control de la contaminación atmosférica, del agua y de los suelos y que, dentro de sus objetivos, están presentes cuestiones como una regulación de los consumos energéticos en edificios y el mantenimiento de los espacios verdes, pero no directamente tratado el problema de la densificación edilicia y el aparente colapso del soporte urbano.

La Ordenanza 8243 del año 2008 propone la regulación de la morfología edilicia de la ciudad de acuerdo a criterios de: régimen de alturas, relación entre llenos y vacíos, disposición de elementos que afectan al espacio público, etc., pero fundamentadas casi exclusivamente en la idea de preservación del patrimonio histórico de la ciudad y en la homogeneización de la altura de ciertos tramos edilicios. Si bien contempla que el centro de la ciudad presenta un acentuado desorden y la carencia de una imagen urbana armónica, el tema de la eficiencia ambiental parece no ocupar el lugar central de la atención.

El concepto de eficiencia ambiental, si bien será desarrollado explícitamente más adelante, a fin de ayudar a la comprensión del lector se describe brevemente como una nueva manera de analizar las condiciones del entorno abordando la problemática de diseño y de materialización de una tecnoestructura teniendo en cuenta los siguientes atributos de la sustentabilidad: económicamente viable, socialmente justo y ambientalmente sano. Al hacer referencia a la sustentabilidad, se habla de sustentabilidad relativa, ya que cualquier acción humana aunque sea mínima impacta sobre el soporte natural. (Ana Paula Lattuca, 2006).

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PROBLEMA Desequilibrio entre las demandas generadas por las nuevas edificaciones en el Área Central y la capacidad de carga del soporte urbano existente.

Particularidades: - reducción de superficie verde y vegetación – modificaciones de asoleamiento - reducción de circulación de corrientes de aire – altas demandas energéticas.

OBJETIVO GENERAL Describir la incidencia de una normativa urbana en cuestiones vinculadas con la densificación y configuración edilicia en un sector céntrico de la ciudad.

OBJETIVOS PARTICULARES Partiendo de considerar a la manzana como un módulo integral, este trabajo se propone: 1- Describir y graficar las modificaciones de una manzana del Área Central de la ciudad de Rosario donde el crecimiento edilicio haya sido significativo desde la Reglamentación de la Ordenanza 8243/08, a partir de comparar los siguientes indicadores: (estado en 2014 y una posible configuración futura, teniendo en cuenta las modificaciones que se han producido progresivamente hasta la actualidad) Indicadores urbanísticos: FOS (Factor de Ocupación del Suelo) y FOT (Factor de Ocupación Total).

Indicadores morfológicos: Factor de forma (sup. cubierta/volumen) Compacidad (volumen/sup. cubierta).

2 - Describir las características arquitectónicas de los proyectos de edificaciones en altura, especialmente los nuevos, en la misma manzana en relación a la definición de su envolvente según los siguientes indicadores: - Cantidad de superficie vidriada en relación a la superficie opaca.

- Presencia/ ausencia de protecciones solares.

-Presencia/ ausencia de cocheras.

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PREGUNTA GENERAL ¿Cuáles han sido los impactos de la Ordenanza 8243/08 en la ciudad de Rosario en lo que respecta a la configuración edilicia y densificación de manzanas del Área Central en relación a la capacidad del soporte urbano?

PREGUNTAS DISPRADORAS 1- ¿Qué características presenta la normativa aplicada desde 2008 en la ciudad de Rosario denominada: “Reordenamiento Urbanístico del Área Central”?

2- ¿Cuáles han sido los sectores donde se han otorgado más cantidad de permisos de edificación luego de la implementación de la misma?

3- ¿Cuáles han sido las modificaciones en la configuración urbana y edilicia de estos sectores, y cuáles se estiman que serán las modificaciones a futuro según esta normativa?

4- ¿Qué características presentan los proyectos de edificios en altura con respecto a sus cerramientos, protecciones solares y presencia de cocheras?

Se describirá y graficará el estado de una manzana del Área Central (donde haya sido significativo el crecimiento edilicio luego de implementada la normativa) en el año 2014, sus volumetrías y en función de las mismas el asoleamiento, destacando los proyectos que fueron aprobados bajo este marco normativo, mostrando su modificación en función de una nueva volumetría futura estimada en base al crecimiento propuesto por la Ordenanza.

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MARCO TEÓRICO El marco teórico del presente trabajo parte de considerar que la tendencia de la conurbación actual difusa de las ciudades sigue una estrategia ligada a la cantidad, al consumo de numerosas cantidades de suelo, de energía y de materiales, con el aumento de la periurbanización dispersa, y ante el cual se propone como antítesis un modelo de ciudad compacta y diversa, cuya estrategia es aumentar la complejidad sin necesidad de potenciar sustancialmente el consumo de materiales, suelos y energía. La ciudad compacta mira hacia adentro; también hacia afuera, pero su sostenibilidad ha de permitir que su interior cumpla con los requisitos adecuados para su habitabilidad y la mejora de la calidad de vida urbana. Los espacios verdes, los equipamientos, los servicios y los transportes públicos han de ser accesibles, han de estar a una distancia-tiempo mínima para vencer la distancia psicológica que todos tenemos y que, de lo contrario, no facilita su uso. (Salvador Rueda, 2003). Es decir, que la ciudad debe contener dentro de un sector no demasiado extendido, todos los elementos y condiciones que facilitan la vida urbana de sus ciudadanos.

Uno de los procesos típicos de este modelo de ciudad compacta es la densificación edilicia de sectores que se caracterizan por la diversificación de funciones. Se entiende por densificación al proceso que busca el aumento de la densidad humana, entendida ésta como el número de población por unidad espacial. Sin embargo, este concepto a nivel urbano puede entenderse de distintas maneras: - reconversión de lo existente, - construcción dentro del tejido con el objetivo de eliminar los terrenos baldíos, - atribución de un nuevo valor de uso a edificios existentes al generar una actividad moderna en ellos, - mayor altura de edificios existentes por nuevas autorizaciones de los planes urbanísticos.

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En los años recientes y en reacción, tanto a las formas de expansión urbana difusa que se conformaron, como a la degradación del tejido urbano existente, se formó un consenso entre urbanistas europeos acerca de la necesidad de la densificación, el reciclaje urbano, el rehacer la ciudad sobre la ciudad. Este consenso se fue difundiendo progresivamente en los medios urbanísticos mundiales. Las ventajas de esta forma de crecimiento de la ciudad son, entre otras, la sociabilidad y vitalidad urbana, mayor facilidad para la dotación de servicios públicos, mejores servicios de transporte público.

Pero es importante aclarar que también una densificación descontrolada puede dar lugar a otros procesos problemáticos: la insuficiencia de áreas verdes, aumento del nivel de ruido, reducción del espacio por unidad de habitante, teniendo en cuenta que densificar justamente significa disponer más gente y/o actividades en menos espacio. Se deben tener en cuenta cómo estas condiciones influyen en la calidad de vida de los ciudadanos para poder conducir hacia un crecimiento ordenado. (Chavoya, Galván y Contreras, 2009).

Como ya se ha expuesto, en este trabajo es preciso determinar a qué se refiere el concepto de eficiencia ambiental, ya que se intenta relacionarlo con el proceso antes mencionado de densificación de la ciudad. La postura epistemológica que se adopta en esta investigación es la del Arq. Di Bernardo relacionada con la idea de sustentabilidad relativa, porque toda intervención humana al soporte natural, por mínima que sea, le genera un cambio a su estado natural. Según Di Bernardo, es imposible definir con precisión los alcances del concepto de sustentabilidad, dada la dificultad, entre otras cuestiones, de establecer el horizonte temporal de las generaciones futuras, así como la razón profunda de sus necesidades a satisfacer, y ante esta situación propone establecer en su reemplazo el concepto de eficiencia ambiental, mayor o menor según las distintas intervenciones humanas con el fin de reducir la saturación antrópica y conservar el capital natural crítico necesario para la superviviencia. La saturación antrópica hace referencia a las modificaciones humanas del soporte natural del planeta, transformaciones que pueden llegar a hacer desaparecer todas las condiciones esenciales del mismo. La única manera de establecer con precisión metas de desarrollo sustentable se fundamenta en la utilización exclusiva de recursos renovables con el ritmo de reproducción 18

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de los mismos y con el tiempo necesario para que el soporte natural en su conjunto metabolice los residuos del proceso antrópico actuante sobre él. El concepto de Eficiencia Ambiental tiene una relación directamente proporcional a la vida útil del sistema: a mayor vida útil para una dada inversión inicial de recursos naturales, mayor eficiencia ambiental. (Elio Di Bernardo, 2013).

El concepto de ambiente se ha desarrollado de manera abstracta desde distintas posturas a lo largo del tiempo. Su aplicación urbana responde al fin de espacializar los fenómenos de tipo ambiental al referirse a los asentamientos urbanos considerados como ecosistemas. A estos nos referimos cuando hablamos de ámbitos concretos donde se establece la relación entre demandas del habitar de un grupo social y ofertas del hábitat de una segunda naturaleza compuesta de recursos naturales y mediaciones tecno-estructurales. La cuestión ambiental como emergencia problemática de la relación entre sociedad y naturaleza es uno de los efectos de la intensificación industrial de las tecnologías de explotación de la naturaleza y de la complejización de los asentamientos humanos.

(Roberto Fernández, 2009: p.54-56).

Si bien el tema expuesto puede ser abordado desde diferentes disciplinas: las ciencias políticas, la sociología, la psicología, la ecología, entre otras, en este trabajo se aborda desde la perspectiva arquitectónica que está relacionada con los proyectos y el planeamiento urbano. Es tema pertinente es este caso para la construcción de las ciudades hechas por los arquitectos.

La arquitectura como dimensión del saber y prácticas de construcción de la ciudad ha contribuido al establecimiento mismo del concepto de ambiente, definible como dialéctica problemática entre sociedad y naturaleza. Un ambiente urbano es un vasto sistema de artificialización de un soporte natural, en cuya construcción, la arquitectura ocupó un lugar central. (R. Fernández, 2009: p.69)

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El caso de la ciudad de Rosario no escapa al proceso de densificación sin regulación, y desde la confección del Plan Urbano 2007-2017 se propone una reformulación normativa que supone repensar el modo en que se afronta el proceso de construcción de la ciudad, en lo referente a las definiciones de carácter morfológico y al impulso otorgado por diferentes mecanismos de gestión. Las primeras Ordenanzas referidas al reordenamiento urbanístico del Área Central y Primer Anillo Perimetral se aprueban en el año 2008.

Como se ha señalado en la situación problemática, la Ordenanza 8243/08 pone un particular énfasis en la preservación del Patrimonio dentro de la ciudad, visión algo parcializada para resolver el problema del Área Central, pero no menos relevante y que puede ser tomada como puntapié inicial para futuros aportes. Es pertinente aclarar a qué se hace referencia con este concepto.

Patrimonio Cultural es el conjunto de bienes muebles e inmuebles, materiales e inmateriales, de propiedad de particulares o de instituciones u organismos públicos o semipúblicos que tengan valor excepcional desde el punto de vista de la historia, del arte, de la ciencia y de la cultura y por lo tanto sean dignos de ser considerados y conservados para la nación.

(UNESCO, 1977).

En este sentido, el patrimonio arquitectónico urbano se está refiriendo a edificios, casas, monumentos, ruinas que adquieren valor como testimonio de distintos fenómenos culturales desarrollados a través del tiempo, manifestando valores testimoniales como acciones válidas de un proceso histórico y que aún pueden serlo en el futuro. En el marco del valor testimonial, el patrimonio arquitectónico urbano, como parte del patrimonio cultural, forma parte del paisaje cultural, producido por el accionar conjunto del hombre y la naturaleza y constituido por la morfología del territorio y el accionar humano (el hombre como productor de cultura) sobre dicha morfología. (Fabián Garré, 2001:p.6)

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Como antecedente de la presente investigación se ha tomado el trabajo de la Arq. Graciela Cavagnero (2008) “Crecimiento edilicio y calidad ambiental urbana es la ciudad de Rosario” cuya situación problemática se ubica en una dimensión temporal anterior a la implementación de las normativas ya citadas (de 2003 a 2007). La autora ya denota en ese momento la alarmante situación del Área Central y sus problemas, y se propone describir la relación entre las demandas de crecimiento edilicio, los marcos normativos y la oferta de soporte urbanístico, con la finalidad de proponer criterios y estrategias tendientes a lograr un funcionamiento urbano menos insustentable y mejorar la calidad ambiental urbana.

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DESARROLLO 1-¿Cuáles son las características de la Ordenanza 8243/08 denominada “Reordenamiento Urbanístico del Área Central” de la ciudad de Rosario (aplicada desde marzo de 2008) ?

Se presenta a continuación la descripción de la normativa que guía este trabajo, según lo documentado en el material escrito para su aprobación por la Secretaria de Planeamiento de la ciudad de Rosario en el año 2008.

La Ordenanza 8243/08 se orienta hacia la regulación de la morfología edilicia de la ciudad, particularmente del Área Central, de acuerdo a los siguientes criterios: - reducción de alturas de edificación en ciertos tramos con la finalidad de proteger su calidad urbanística y promover la preservación de los tramos donde predomina la presencia de inmuebles de valor patrimonial.

- concentración de mayores alturas en determinados fragmentos que ya vienen registrando esta tendencia.

-utilización de determinadas tipologías edilicias para situaciones especiales de renovación del tejido urbano degradado.

- aliento a la unificación de los lotes para el desarrollo de proyectos especiales que sirvan para la reutilización de sectores abandonados o subutilizados.

DEFINICIÓN: Desde la Secretaría de Planeamiento que redacta esta normativa, se define al Reordenamiento Urbanístico del Área Central como la definición de nuevos indicadores para las acciones de construcción en el interior de este sector de la ciudad. Se establecen normativas referidas a: régimen de alturas, relación entre llenos y vacíos, líneas municipales, de edificación y ochavas, usos no admitidos, régimen de protección del patrimonio edificado, características y disposición de los elementos que afectan al espacio público y mecanismos de gestión para la resolución de casos especiales.

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ÁMBITO DE APLICACIÓN: Sector catastral 1° delimitado por el Río Paraná, la línea municipal norte de Av. Pellegrini (excluidas las parcelas frentistas a la avenida) y la línea municipal este de Bv. Oroño (excluidas las parcelas frentistas al boulevard). Además se excluyen de este ámbito las áreas afectadas por la Ordenanzas particulares ya aprobadas.

IDENTIFICACIÓN DE ÁREAS: A los efectos del reordenamiento urbanístico del sector denominado Área Central, se identifican las siguientes porciones territoriales con el propósito de asignarle a cada una de ellas sus respectivos indicadores urbanísticos.

• Área General • Áreas Particulares Área General (AG): sector urbano definido como el ámbito de aplicación de la presente Ordenanza donde se aplican indicadores urbanísticos genéricos. Se exceptúan de esta área los Tramos de Completamiento (TC), los Tramos de Preservación (TP) y las Áreas Particulares, en los cuales rigen indicadores urbanísticos diferenciales.

Altura mínima: 6 metros - Altura máxima: 23 metros (exceptuando los pasajes, donde la altura máxima no podrá superar los 10 metros).

Tramo de Completamiento (TC): fragmento en el cual se estimula una renovación admitiendo la construcción de edificios de altura superior a la establecida para el A.G., con el propósito de completar situaciones ya muy condicionadas.

Altura mínima: 6 metros - Altura máxima: edificación más alta que limita el tramo sobre la línea de edificación (si la edificación lindera efectuó un retiro voluntario, se permitirá la altura alcanzada por dicha edificación siempre que coincidan las Líneas de Edificación).

Tramo de preservación (TP): fragmento en el cual se restringen las posibilidades de renovación edilicia con el propósito de proteger los sitios y construcciones de valor arquitectónico y/o histórico. Los extremos del tramo lo determinan inmuebles de valor patrimonial catalogados por la Ordenanza 7156/01.

Altura mínima: 6 metros - Altura máxima: 13 metros.

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En el siguiente gráfico se ejemplifican situaciones donde, según la separación entre los lotes particulares (ya sean edificaciones en altura o con valor patrimonial), se consideran las áreas como generales o tramos.

Tanto para las áreas generales, los tramos de completamiento y los tramos de preservación, se generalizan, entre otros, los siguientes indicadores: - Altura en Centro de manzana: máxima de 6 metros.

- Distancia entre bloques edificados: Cuando dentro de una misma parcela la edificación se desarrolla en dos bloques independientes, la distancia de separación mínima entre ambos será de 9 metros.

- Índice Edilicio y Factor de Ocupación del Suelo (FOS): no se aplican ninguno de estos índices.

- Usos no admitidos: industrias, depósitos, playas de estacionamiento descubiertas, talleres mecánicos, estaciones de servicio, cualquier otra actividad que manipule productos químicos, tóxicos o sustancias peligrosas.

Las alturas mínimas y máximas se toman desde el nivel de vereda, sobre la Línea de Edificación y en el punto medio del lote hasta el nivel superior del parapeto, independientemente de su materialidad y ubicación. Áreas particulares: porciones del tejido urbano que, por sus características tipológicas, espaciales, históricas y/o de emplazamiento urbano, se distinguen del resto del área. Se identifican las siguientes categorías, a los efectos de la asignación de indicadores urbanísticos particulares para cada una de ellas.

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- Áreas de Protección Histórica (APH): por su conformación histórica y por el carácter de sus espacios públicos, se reconocen en el imaginario social como parte de un fragmento significativo de la ciudad.

- Área de reserva para Plan Especial (ARE): sector del tejido caracterizado por su alto grado de deterioro (en términos edilicios y de espacios públicos), por la obsolencia de las instalaciones existentes, por la inconveniencia de la persistencia de determinados usos, por la disponibilidad de tierras vacantes cuya renovación se impulsa.

- Área de reserva para Plan de Detalle (ARD): parcela o conjunto de parcelas contiguas que presentan un valor singular debido a la concurrencia de condiciones particulares tales como dimensiones de los lotes, emplazamiento urbano y/o condición dominial y que, por tal razón, merecen indicadores particulares.

- Frente Costero (FC): proyecto que fija los indicadores urbanísticos para la renovación y completamiento del tejido del “borde urbano”.

No se expondrán los indicadores urbanísticos fijados por la normativa para cada una de las Áreas Particulares, por no ser relevantes para el presente análisis. Los mismos se encuentran descriptos y graficados en el documento escrito de la normativa, al cual corresponde la anterior descripción.

A continuación, se presenta el plano de clasificación de lotes según sus condiciones de Áreas Generales y Particulares, con su correspondiente posibilidad de construcción según la normativa.

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2- ¿Cuáles han sido los sectores del Área Central donde se han otorgado más cantidad de permisos de edificación luego de la implementación de la misma?

Según los datos relevados de permisos de edificación aprobados por la Municipalidad de Rosario posteriores a la implementación de la Ordenanza 8243 (abril de 2008), se reconoce que los sectores donde más cantidad de permisos se han otorgado corresponden a las manzanas cercanas a los “bordes” que definen el Área Central: los corredores perimetrales como el Bv. Oroño y la Av. Pellegrini, y la costa del Río Paraná, especialmente el vértice noroeste, en la intersección de Oroño con el río.

En la siguiente gráfica del Área Central se identifican manzanas donde se han otorgado al menos dos permisos de edificación post-ordenanza 2008.

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Se toma para este trabajo como módulo a analizar la Manzana N°5 del Sector Catastral 1° (correspondiente al Área Central) delimitada por el Bv. Oroño, y las calles Brown, Balcarce y Güemes. El criterio de selección corresponde a la anterior identificación de áreas que han sido más intensamente solicitadas para ser construidas en los últimos años. Si bien los lotes frentistas al boulevard quedan excluidos de esta normativa, en el resto de la manzana se han otorgado tres permisos desde 2008, y todos corresponden a edificios en altura, dos de los cuales tienen el final de obra a la fecha, y el restante se encuentra en construcción.

A continuación, se presenta el plano de la Manzana N°5 con su división catastral de lotes y su clasificación según las posibilidades de ocupación permitidas por la Ordenanza.

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3-¿Cuáles han sido las modificaciones en la configuración urbana y edilicia en estos sectores y cuáles se estiman que serán las futuras según esta normativa?

La Manzana N°5 ha presentado un crecimiento significativo en las últimas dos décadas, sobre todo en materia de edificaciones en altura. Sólo desde el año 2000 al 2005 se han construido cinco edificios en altura, y desde 2005 hasta la fecha, se ha duplicado esa cantidad. En las siguientes fotos aéreas se puede observar cómo ha sido este crecimiento en los últimos diez años.

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La normativa contiene índices que permiten estimar el crecimiento y la configuración futura por lo cual se puede apreciar, partiendo de la comparación de indicadores y modelos gráficos, que apuntarán a una densificación de este módulo constitutivo de la ciudad. La comparación de los modelos tridimensionales de la misma en la actualidad y en la estimación futura, permite apreciar cómo cambia la configuración en función de una nueva volumetría, así como las condiciones de asoleamiento y las sombras producidas por la edificación, que se ven claramente modificadas.

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Si bien entre los objetivos principales de la normativa se introduce el término de “heterogeneidad controlada”, podemos comprobar que los resultados tienden más hacia la homogeneidad, la cual se ha expuesto en la situación problemática como la menos adecuada como tipología para generar un crecimiento ordenado y con mejores condiciones de habitabilidad y relaciones con el soporte urbano. Además del aumento de sombras en invierno y las mayores exposiciones de caras al sol sin protección, se ve modificada la permeabilidad y perjudicadas las corrientes de aire. Además, según lo expuesto por Denise Duarte (2012), otro factor importante es el de visión de cielo, que aumenta a medida que lo hace la heterogeneidad, o sea la convivencia de edificios de alturas y volumetrías diferentes en un mismo módulo, como en este caso se considera a la Manzana. Si bien este factor no fue cuantificado ni graficado en el presente trabajo, es pertinente tenerlo en cuenta y así contribuir a lograr una visión más amplia de la problemática.

A los fines de describir las modificaciones estimadas a futuro de la Manzana N°5, se compararon los siguientes indicadores: - Factor de Ocupación del Suelo (FOS): cantidad de superficie edificada en planta baja (m2) / superficie de la parcela (m2).

- Factor de Ocupación Total (FOT): cantidad de superficie edificada total (m2) / superficie de la parcela (m2).

- Compacidad: volumen construido (m3) / superficie total cubierta (m2).

- Factor de forma: superficie total cubierta (m2) / volumen construido (m3).

Superficie total de la manzana: 12.374 m2 Escenario actual: Sup. Construida: 43.100 m2 – Volumen construido: 134.675 m3 Escenario estimado a futuro según Ordenanza: Sup. Construida: 72.000 m2 – Volumen construido: 231.334 m3

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INDICADORES

ESTADO ACTUAL 2014

ESTADO ESTIMADO A FUTURO

10.749 m2 / 12.374 m2 FOS (Factor de Ocupa= 0,86 ción del Suelo)

12.374 m2 /12.374 m2 =1

43.100 m2 / 12.374 m2 FOT (Factor de Ocupa= 3,48 ción Total)

72.000 m2 / 12.374 m2 = 5,82

Compacidad

134.675 m3 / 43.100 m2 231.334 m3 / 72.000 ,2 = 3,12 = 3,21

Factor de forma

43.100 m2 /134.675 m3 72.000 m2 /231.334 m3 = 0,32 = 0,31

Es importante aclarar y tener en cuenta que dos de los edificios aprobados por esta normativa (los correspondientes a los lotes n° 2 y 3) no respetan la altura admitida para su clasificación. Esta situación ocurre porque la Ordenanza presenta cierta flexibilidad para la resolución de casos donde, como en este, la edificación efectúa un retiro voluntario de la Línea Municipal de Edificación, o como en otros, dos terrenos se fusionan por sus dimensiones generando otro de mayor extensión y mayores posibilidades de edificación. De esta manera, la altura permitida es consultada a la Municipalidad por quien la pretende construir y los límites pueden excederse. Este tipo de procedimientos, donde las excepciones son más que las generalidades, genera un “descontrol” por parte de la normativa y falta de precisión de los límites fijados por la misma, por lo que se dificulta estimar el crecimiento de un módulo de la ciudad. Para los fines de este análisis se han tomado las alturas máximas generales permitidas por la Ordenanza, pero sin dejar de tener en cuenta que el crecimiento podrá ser aún más signiticativo.

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4-¿Qué características presentan los proyectos de edificaciones en altura con respecto a sus cerramientos, protecciones solares y presencia de cocheras?

Es relevante tener en cuenta qué tipo de edificaciones son las que van definiendo la configuración de las manzanas de la ciudad. Como se ha expuesto, el caso del área central de la ciudad de Rosario se presenta como centro de especulaciones inmobiliarias, y la mayoría de lo que se ha construido en las últimas décadas son edificios en altura (la mayoría residenciales y de oficinas), y por lo que la normativa vigente permite y estima, seguirá creciendo de esta manera. Por eso es relevante describir las características de este tipo de proyectos (sobre todo los que ha aprobado la Ordenanza 8243) con respecto a la definición de su envolvente, su superficie vidriada y la presencia de protecciones solares (entendidas como protecciones exteriores) que pueden contribuir a disminuir significativamente el consumo energético para refrigeración de los ambientes; y la presencia de cocheras, que contribuyen a aumentar la superficie destinada al peatón en la calles y reducir las cantidades de suelo público destinado a estacionamientos.

A continuación, se describen estas características de los proyectos en altura de la Manzana N°5, destacando los que han sido aprobados por la Ordenanza vigente.

Se puede apreciar que de los edificios en altura construidos en la Manzana N°5, sólo el 50% presenta cocheras, que sólo en algunos casos alcanzan a cubrir la totalidad de la demanda de coches para esa superficie construida, y que en varios terrenos ocupan el fondo del lote, espacio que podría haberse destinado a espacio verde y de uso de los habitantes del edificio con la posibilidad de construir cocheras subterráneas. Con respecto a las protecciones solares, sólo el 43% de los edificios presentan algún tipo de protección exterior, con excepción entre otros, de los autorizados por la normativa vigente, que no poseen ningún tipo tienen una superficie vidriada de más del 30% de la superficie de su fachada.

Por lo general las protecciones exteriores son cortinas de enrollar. En los casos de ventanas desprotegidas, los habitantes de las mismas optan por toldos, black out u otros tipos de cortinas interiores, que solamente producen oscurecimiento, pero no contemplan que las pérdidas y ganancias de energía solar a través del vidrio son las mismas, lo que obliga a emplear más cantidad de energía en refrigeración y calefacción dentro de la habitación.

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N° DE LOTE Y ORIENTACIÓN

FECHA P.E.

FECHA F.O.

PRESENCIA DE PROTECCIONES SOLARES

3 (NORTE)

POST-ORD.

2013

NO

SI

4 (NORTE)

ANT. ORD.

2000

SI

NO

6 (NORTE)

ANT. ORD.

2000

SI

NO

8 (ESTE)

ANT. ORD.

-

NO

-

15 (ESTE)

ANT.ORD.

2008

NO

NO

18 (SUR)

ANT.ORD.

1990

SI

NO

19 (SUR)

ANT.ORD.

2001

SI

SI

22 (SUR)

ANT.ORD.

1998

SI

SI

24 (SUR)

POST-ORD.

2014

NO

SI

25 (SUR)

ANT.ORD.

2004

SI

NO

28 (OESTE)

ANT.ORD.

2007

NO

SI

31 (OESTE)

ANT. ORD.

1981

SI

NO

32 (OESTE)

ANT. ORD.

2001

NO

-

33 (OESTE)

ANT. ORD.

2009

NO

SI

PRESENCIA DE COCHERAS

Lote 3: área de la fachada: 737,3 m2 – área vidriada: 247,4 m2 - % vidriado= 33,55% Lote 24: área de la fachada: 300,9 m2 – área vidriada: 95,4 m2 - % vidriado= 31,7%

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REFLEXIONES FINALES Se desprende del análisis de la manzana N°5 del Área Central y de la comparación de los indicadores actuales y los indicadores estimados a futuro según lo permitido por la Ordenanza, que el volumen construido dentro de este módulo integral podría incrementarse en un 70%. El FOT (Factor de Ocupación Total) aumenta considerablemente, en un 60% aproximadamente, mientras que el FOS (Factor de Ocupación del Suelo) se mantiene constante, ya que actualmente el 80% del suelo de la manzana se encuentra construido, y al no fijar la ordenanza este indicador, en un futuro podría construirse totalmente el suelo en planta baja de la parcela.

Este es un punto débil de la normativa, ya que el FOS es un indicador pertinente para asegurar que la articulación entre las nuevas edificaciones y el soporte urbano sea adecuada. Como se expuso en la situación problemática, el proceso de densificación puede llegar a ser eficiente si se articula correctamente la cantidad de superficie construida con la suficiente cantidad de espacio verde, superficie permeable y vegetación. Por otro lado, al aumentar la altura de las edificaciones se exponen más caras al sol sin protección y se generan más sombras (sobre todo en invierno) sobre las calles, sin dejar de tener en cuenta que con la homogeneización de las alturas se pierden las corrientes de aire y se reduce la visión del cielo, un factor sumamente importante en la percepción humana de la densidad.

El soporte urbano del centro de la ciudad de Rosario, como ya hemos expuesto, tiene una cierta capacidad de carga, y sobre todo su estructura de calles es “deficiente” en cuestiones dimensionales con respecto al volumen de los edificios que se han construido en las últimas décadas y que podrían construirse mientras siga vigente la normativa actual. Considerando que la densificación supone más cantidad de habitantes utilizando el mismo suelo, por lo tanto más nivel de tránsito (ya sea peatonal o vehicular) y más consumo energético, los edificios construidos también son “deficientes” en este sentido, porque sólo un 50% presenta cocheras (que generalmente no cubren con la cantidad de vehículos estimados) y un 57% (sobre todo los aprobados por la nueva normativa) carecen de protecciones solares, aumentando la pérdida y ganancia de energía a través de sus cerramientos, y en consecuencia el consumo de energías alternativas para la calefacción y refrigeración de los ambientes.

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Por lo tanto, queda expuesto que la normativa actual vigente en el sector central de la ciudad de Rosario carece de adecuados indicadores que regulen correctamente la morfología edilicia en relación al soporte urbano y su capacidad de carga. El régimen de alturas parece ser la única medida a tomar para controlar el crecimiento desmesurado. Por un lado, es relativa su aplicación, ya que existen demasiadas particularidades y posibilidades de exceder esa altura dispuesta. Por otro lado, cuestiones como el centro de manzana, originalmente pensado como espacio verde libre de construcción, ya se encuentra construido en la mayoría de las manzanas del área central y no es muy pertinente fijar su altura máxima, teniendo en cuenta que ya se ha perdido esa superficie permeable. Parece ser que la normativa sólo está orientada a definir y controlar un perfil de fachada de la ciudad y que muchos factores importantes para la habitabilidad de estos edificios fueron dejados de lado. Los consumos de energía aumentarán desmesuradamente si las normativas no comienzan por regular y controlar qué se construye, con qué materiales, cómo están protegidas las fachadas.

El soporte urbano se hallará colapsado si las normativas no indagan en cuánta superficie verde se proyecta, cuánto espacio y qué espacio se le dedica a los vehículos, cómo afecta el sol a los ambientes, cómo circulan las corrientes de aire a través de las edificaciones. Recién entonces se podrá establecer una relación más armónica entre las demandas del habitar de la sociedad y las ofertas del hábitat, esa segunda naturaleza compuesta de recursos naturales y mediaciones tecno-estructurales.

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