Græse Bakkeby - KANT arkitekter by KANT architects

ET LEVENDE, BÆREDYGTIGT NABOSKAB - over vejen / over hækken / over vindueskarmen

TILBUDSBILAG 4 - MODELPROGRAM TÆT-LAV OG HELHEDSPLAN

GRÆSE BAKKEBY 26. NOVEMBER 2014

BYBAKKEN

DALSKRÆNTEN

BYHØJEN

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

...muligheder for at skabe noget til boligområdet, sammen med andre beboere, kan altsammen forstærke beboernes tilknytning til området. Dette kan gøre, at beboerne bruger de fælles uderum mere og dermed styrker naboskab og fællesskab og øger tryghed.

Almene boliger, Center for byplanlægning

PROLOG

ræse Bakkeby har mange kvaliteter, og potentialet for at opfylde visionen om ‘Et levende, bæredygtigt naboskab’, som den er formuleret i den foreløbige helhedsplan, er til stede. Potentialet kan blive til virkelighed gennem en inddragelsesproces med beboerne.

FRA FORELØBIG TIL FÆLLES HELHEDSPLAN Den foreløbige helhedsplan må vi som projektgruppe tage hatten af for. Den er grundigt bearbejdet og kommer omkring både de 'hårde' elementer (byggeskader, genopretning og forbedringer i boligerne) og de mere 'bløde' værdier (friarealer, fællesfaciliteter, zonering). Alt sammen med det overordnede formål at fremtidssikre boliger såvel som bebyggelse. Når man sammenstiller analysen fra den foreløbige helhedsplan med vores analyse, er der mange sammenfald. Begge analyser har fokus på forbindelserne imellem de tre områder og i forhold til den omkringliggende by, samt på behovet for varierede størrelser af fællesskaber med differentieret grad af brugerstyring. Derudover er der fokus på overdragelsen af ansvar for fællesarealer fra driftspersonalet til beboerne og derved skabe liv, ejerskab og engagement.

Dette førte til introduktionen af byggesten - strategier for gentænkning af de grønne rum, en udvikling af koblingsrummene mellem områderne samt udpegning af grønne udviklingszoner, som beboerne kan indtage med nyttehaver eller lignende. I den videre bearbejdning har vi fokuseret på tiltag, der øger muligheden for, at beboerne kan deltage aktivt i fællesskabet ud fra devisen om, at 'De, der vil, må, og de, der ikke vil, behøver ikke'. Formålet er at skabe rammer, der inspirerer til fællesskab baseret på de enkelte beboeres virkelyst, men som ikke bliver uoverstigelige barrierer for den enkelte. På boligdelen lægger den foreløbige helhedsplan op til genopretning af byggeskader, energirenovering, dagslysoptimering samt sammenlægning/omdisponering af eksisterende boliger, bl.a. med det formål at øge antallet af tilgængelighedsboliger. På baggrund af vores analyse introduceredes der på forhandlingsmøde 1 byggesten, der omhandlede boligernes klimaskærm samt deres tekniske systemer/installationer. I den videre bearbejdning har vi desuden fokuseret på, hvordan ambitionen om energiklasse 2020 kan indfries.

Vi har arbejdet med vores diagnoseværktøj for på en enkel måde at belyse, hvilke tiltag der giver bedst mening totaløkonomisk. I det arbejde har vi haft for øje at vælge de tiltag, der giver mest værdi til bebyggelserne og samtidig bedst understøtter visionen om ‘et levende, bæredygtigt naboskab’. Ambitionen om energiklasse 2020 er indfriet med forslagene, vi her præsenterer, og en foreløbig screening foretaget af projektholdets bæredygtighedsleder har vist muligheden for DGNB-certificering i sølvkategorien, hvilket er exceptionelt for en boligrenovering som denne. Vi har været særdeles inspireret af og haft fokus på den særlige 'iværksætterånd' og de beboerstyrede initiativer, der i dag er til stede i afdelingen. Lysten til at forandre omgivelserne, både de nære og de store, er tydelig. Man behøver bare studere referaterne fra bestyrelsesmøderne for at se, at det her er en afdeling, der vil fællesskabet og ikke er bange for nye tiltag. Vi mener, at det er denne grundessens, der skal styrkes og videreudvikles, for at Græse Bakkeby også i fremtiden forbliver den attraktive, grønne tæt-lav bebyggelse, den er i dag. En bebyggelse der netop hele tiden udvikler sig og forandrer sig - på beboernes præmisser.

26. NOVEMBER 2014 – HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY

PROLOG ET LEVENDE, BÆREDYGTIGT NABOSKAB LANDSKAB

4 6 - 17

- 3 KOBLINGSRUM - 3 FÆLLESHUSE - GRØNNE UDVIKLINGSZONER - BEBOERPROCES - strategi for en grøn udvikling - PILOTPROJEKT 1:1

BEBYGGELSE

18 - 25

- 3 IDENTITETER - FORHAVE+ - BEBOERPROCES - beboerens virkelyst - PILOTPROJEKT 1:1

BOLIG

26 - 37

- FACADERNE, MATERIALER OG IDENTITET

26 - 29

- ENERGIKLASSE 2020

30 - 31

- BYBAKKEN

32 - 33

- DALSKRÆNTEN

34 - 35

- BYHØJEN

36 - 37

ØKONOMI DGNB-SCREENING

38 - 39 40

BILAG - TILBUDSBILAG 4B VEDLÆGGES SOM SÆRSKILT A4-HÆFTE - TRO- OG LOVEERKLÆRING - ØKONOMIARK - DGNB-SCREENING RAPPORT

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY MODTAGER:

DOMEA OG BOLIGSELSKABET ROSENVÆNGET

TEAM:

KANT ARKITEKTER - TOTALRÅDGIVER DOMINIA RÅDGIVENDE INGENIØRFIRMA JUUL & HANSEN ARKITEKTER NØRGAARD & HOLSHER LANDSKABSARKITEKTER

AFLEVERET:

26. NOVEMBER 2014

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

DALSKRÆNTEN

FØR

EFTER ET LEVENDE, BÆREDYGTIGT NABOSKAB

isionssætningen fra beboerprocessen har brændt sig fast på vores nethinder. Men hvad er et levende, bæredygtigt naboskab, hvad indeholder det, og hvordan når vi derhen?

Overordnet ser vi et bæredygtigt naboskab som en fundamental praktisk nødvendighed for en bebyggelse med en mangfoldig beboersammensætning af mennesker med forskellig baggrund, alder, socialgruppe, økonomisk formåen, køn og religion. Et bæredygtigt naboskab skal kunne maksimere individets muligheder uden at mimimere mulighederne for alle de andre. Det er et sted, hvor forskellige slags mennesker kan mødes og inspirere hinanden, og hvor ingen bliver overladt til sig selv - et sted der kan rumme det ensartede og det anderledes. For at styrke fællesskabet i bebyggelen - og binde den sammen i en ny helhed - arbejder vi i arkitekturen med nye og varierede elementer. Det er steder, hvor det ikke-planlagte møde kan finde sted, og hvor beboere støder på hinanden i hverdagen. Fællesskabstanken og stimuleringen af fælleskaber er en af grundværdierne i den almene boligsektor. Det er et af de særlige

karaktertræk, der gør successfulde boligafdelinger robuste over tid, så de forbliver søgte og endda med øget attraktionsværdi over årene.

Naboskab over hækken: Visionen her er at udvikle og opdele områderne i håndterlige størrelser, der stimulerer det nære naboskab.

Når 'naboen' er 'Erik inde ved siden af' eller 'Margrethe ovre i Byhøjen' får man en stærkere tilknytning til det sted, man bor, og i fællesskabet bliver man mere omsorgsfuld ikke bare over for sin egen bolig, men over for det nære boligfællesskab og hele bebyggelsen. Det er selvfølgelig fuldstændigt tilladt ikke at 'gide fællesskabet' - ikke hele tiden i hvert fald - og der skal være plads til det individuelle og til det private. Men rammerne for, at man kan vælge fællesskabet til, skal være til stede.

Naboskab over vindueskarmen: Visionen er her at udfordre og inspirere den enkelte husstands forhold til fællesskabet ved at nedbryde barriererne imellem ude og inde med fokus på at respektere individet i fællesskabet.

ET NABOSKAB I SKALA For at konkretisere vejen til at nå den overordnede vision om et levende, bæredygtigt naboskab har vi nedbrudt den i 'delvisioner'. Delvisionerne fungerer desuden som kvalitetssikrende pejlemærker på de tiltag, vi foreslår. Naboskab over vejen: Visionen er her at stimulere det store naboskab imellem bebyggelserne og udvikle helheden - fra tre områder til en bebyggelse.

DET LEVENDE NABOSKAB Evnen til at gå fra vision til virkelighed er et væsentligt fokuspunkt. På den ene side mener vi, det er essentielt at lave en visionserklæring, der er robust nok til at udstikke en klar kurs fremadrettet men samtidig også fleksibel nok til at imødekomme bygherre, beboere og andre interessenter, der skal tage visionserklæringen til sig - og have mulighed for at viderudvikle den. Vores projekt anviser en vej og et løsningssæt for visionen om et 'bæredygtigt naboskab', men det 'levende' kommer, når visionen og vejen til at nå den viderudvikles sammen med beboerne. Vi viser således vejen, men det er i dialogen med Domea, boligselskabet, afdelingen, beboerene og driften, at den endelige rute udstikkes.

26. NOVEMBER 2014 – HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY

FØR / barrierer De enkelte boliger og områder lukker sig om sig selv - forskanset bag hække, hegn og skure. I alle skalatrin er disse strukturer en barriere for udviklingen af det stærke naboskab.

FORUDSÆTNING /nedbrydning I forbindelse med renoveringen af boligmassen er det nødvendigt at nedbryde de bolignære strukturer - hegn, hække og skure. Det giver os mulighed for at gentænke dem - og andre strukturer - i bebyggelsen.

LANDSKAB / grønne udviklingszoner I landskabet vil vi arbejde med en strategi for grøn udvikling, der kan omdanne de større og mindre fællesområder, så de i højere grad stimulerer udviklingen af naboskabet og giver ejerskab ud fra devisen: 'Dem der vil, får lov, og dem, der ikke vil, behøver ikke'.

BEBYGGELSE / forhave + I bebyggelsen vil vi reducere størrelsen på fællesskaberne ved at gentænke de eksisterende strukturer ved boligerne. Vi introducerer et koncept, der kan genskabe og stimulere iværksætterlysten til individuelle tiltag ved boligen og samtidig styrke naboskabet.

BOLIG / energikrav og boligkvalitet I boligen vil vi opdatere og viderudvikle de eksisterende kvaliteter, så energiforbruget reduceres, og boligkvaliteten øges. Vi vil opdatere facaden i forbindelse med energirenoveringen og udvikle boligens æstetik og materialitet. Vi vil forbedre boligens kontakt med omverdenen, samtidig med at privatsfæren respekteres.

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

...Nærhed til grønne områder scorer værdien 80 på boligpræferenceindekset (0-100). Det gør grønne områder til en af de vigtigste præferencer i befolkningens boligvalg.

Center for Bolig og Velfærd

I LANDSKABSSKALA ARBEJDES DER MED BYGGESTENENE: ARKITEKTONISKE STRATEGIER - 08, 09, 12 OG 13 SE MODELPROGRAM FOR YDERLIGERE DETALJER

LANDSKAB / naboskab over vejen

aboskabet over vejen hentyder både til udviklingen af landskabet mellem de tre områder og af områdernes interne fællesarealer.

selvforståelse skabes over tid. Nye bebyggelser kan nemt risikere at ende i ’new town blues’ - trods gode forsæt - som eksempelvis Ørestad i København, som man i disse år forsøger at gentænke.

De tre områder - Bybakken, Dalskrænten og Byhøjen - er i dag selvstændige boligområder, der i samspil med de omkringliggende parcel- og rækkehuse danner Græse Bakkeby.

Græse Bakkeby har allerede en selvforståelse som ’den grønne landsby’ men mangler lidt hjælp til at indfri de potentialer, bebyggelsen besidder. Med en forankret selvforståelse øges også 'branding-effekten' for Græse Bakkeby og derved bebyggelsens fortsatte konkurrenceevne i nærområdet.

Med Frederikssunds udvikling af den nye bydel Vinge opstår der måske en lille usikkerhed om den fortsatte attraktionsværdi for Græse Bakkeby - kan bebyggelsen overhovedet konkurrere med denne nye, moderne bydel? Vi mener, svaret er et klart JA. Byudvikling består af langsigtede strategier, hvor identitet og

For at indfri protentialerne og nå visionen arbejdes der med landskabets udvikling i tre skalatrin. DET STORE / Koblingsrum: Formålet her er at binde de tre

områder sammen gennem landskabelige tiltag, der sætter rammerne for, at naboskabet udvikles mellem områderne. DET FÆLLES / Fælleshuse: Formålet er her at udvikle hvert område egen identitet gennem et landskabeligt fokuspunkt i forbindelse med fx nye fælleshuse. DET NÆRE / Beboerlandskabet: Visionen her er at udvikle de nære fællesområder og skabe mulighed for et beboerdrevet landskab - de grønne udviklingszoner. Udviklingen og indholdet af landskabet skal ske i tæt samarbejde mellem beboerne og driften.

26. NOVEMBER 2014 – HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY

BYHØJEN

TORVEHUSET TORVET

FÆLLESHUS CENTER BØRNEHAVE SKOLE

AKTIVITETSSTRØGET

SØEN

SØHUSET

BAKKEPLADSEN

BYBAKKEN

DALSKRÆNTEN

ENGHUSET

NORD

PLANTAGEN

MASTERPLAN 1:2000 7

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

..En almindelig græsplæne skal klippes 20-25 gange om året. En eng skal klippes 1-2 gange om året.

Almene boliger, Center for byplanlægning

LANDSKAB / grønne udviklingszoner

et største potentiale for bebyggelsen ligger i dens beliggenhed tæt på natur og fjord og dens mange friarealer.

Som allerede nævnt i den foreløbige helhedsplan er der et stort bæredygtighedspotentiale i gradvis at overlade dele af driften af friarealerne til beboerne. Som Rambøll nævner: ”Det er på sigt målet, at afdelingens beboere i højere grad tager ansvar og ejerskab til fællesarealer og -faciliteter og sammen skaber nye muligheder for bebyggelsens beboere”. Vi vil gerne gå skridtet videre og foreslå et udviklingsforløb i form af en omlægning over tid, hvor driften af friarealerne enten minimeres gennem landskabelige tiltag (beplantning med lavt vedligehold), og/eller ved at beboerne selv indtager dele af friarealerne. Fordelene er, at de beboere der vil, kan danne fællesskaber og udvikle friarealerne til glæde for alle, og dem der ikke vil, kan lade arealerne klare sig selv og stadig nyde kvaliteterne ved et mere naturskønt landskab.

Driftspersonalet vil skifte rolle fra at være dem, der holder græsset og hækkene tilbage, til at være fællesskabets facilitatorer: De landskabskyndige der kan hjælpe med etableringen af nyttehaver, udlevere blomsterløg og give gode råd om pleje.

FRIAREAL ELLER FÆLLESAREAL En samlet strategi for den grønne udvikling kan gentænke måden at bruge fællesområderne på, så det bliver klart for beboere, driftspersonale og boligselskabet, hvad behovet er, og hvad der skal til for at nå i mål. Udviklingsstrategien har ikke nødvendigvis til formål at øge mængden af de grønne områder men snarere at 'kvalitetessikre' de eksisterende, skabe fokus på hvordan de kan udvikles og prioritere indsatspunkter. Alt sammen med udviklingen af naboskabet for øje.

BRUGERPROCES Et paradigmeskift fra, hvordan man altid har gjort, kan være

en udfordring for beboerne såvel som for boligselskabet - og til tider kan det være svært at overskue de kvaliteter, nytænkning kan tilføre bebyggelsen både på den korte og på den lange bane. Brugerinvolvering er måden at sikre sig, at de tiltag, man implementerer, rodfæstes og videreudvikles. Uden brugerinvolvering ender gode tiltag med at blive fremmedgørende for de involverede og har mindre chance for at blive en succes. Modelprogrammet lægger op til en processtyret dialog parterne imellem, der har til formål at afdække potentialer og udfordringer for de involverede og derved sikre robuste tiltag. Byggestenen ’produktionsrum’ kunne således munde ud i en strategi som den her beskrevne: fra driftstyret til beboerdrevet landskab. Processen forløber sideløbende med modelprogrammets diagnosticering og prioritering af øvrige byggesten.

26. NOVEMBER 2014 – HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY

FØR / driftorienteret landskab Fællesarealerne er udformet, så de afspejler en ensartet, optimeret og enkel drift af dem. Arealerne fremstår ubrugte og monotone - og står i skarp kontrast til det omkringliggende landskabs biodiversitet og mangfoldighed.

POTENTIALET / beboeren viser virkelyst Små tiltag som plantede blomster og opsatte bænke og borde vidner om en spirende lyst hos beboerne til at indtage og udvikle fællesområderne. En egentlig strategi for grøn udvikling af landskabet kan afklare, hvem der vil, og hvordan man kan sætte ind.

DET STORE / koblingsrum Koblingen mellem de tre områder i bebyggelsen kan udvikles gennem en fælles strategi, hvor koblingsrum stimulerer naboskabet mellem områderne.

DET FÆLLES / fælleshuse Hvert af de tre områders særlige identitet understreges i de tre fælleshuse, der fungerer som fokuspunkt i områderne og danner rammen om aktiviteter og fællesskab.

DET NÆRE / grønne udviklingszoner Indholdet af områdernes nære fællesarealer kan udvikles, så de bedre afspejler og understøtter beboernes virkelyst - og stimulerer det nære naboskab. De nære fællesarealer kan indeholde beplantning for ekstensiv eller intensiv dyrkning. Det øger både biodiversiteten og oplevelsen af landskabet.

BEBOERPROCES

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

Spørgeskemaer fremsendes til beborerne og driftsmedarbejdere som første led i den subjektive diagnose af Græse Bakkeby. Besvarelserne giver mulighed for at sammenholde de tre bebyggelser indbyrdes.

Beboerworkshoppen tager afsæt i bæredygtighedroserne samt dialogen med driften. Nuværende og mulige fællesskaber identificeres. Beboerne inddrages i konkretiseringen af behov og ønsker.

På den fælles workshop møder beboerne driften. Her præsenteres første udkast til en årskalender, og den videreudvikles sammen med de beboerildsjæle, der vil tage ansvar for projekter eller aktiviteter.

Kalenderen præsenteres for beboerne. Der laves en rundvisning i området til de konkrete steder i landskabet, hvor beboernes ønsker til projekter og aktiviteter i årskalenderen skal ligge.

SPØRGESKEMA

BEBOERWORKSHOP

FÆLLES WORKSHOP

KALENDER PRÆSENTATION

DIAGNOSTICERING C

Analyse

DRIFTPROCES

MODELPROGRAM

INDLEDENDE FORBEREDELSE Organisation

Subjektiv diagnose

DIALOGMØDE Der holdes møde med driftslederen om driftens nye rolle som grønne facilitatorer. Rådgiverne mødes med driftsmedarbejderne i skuret. Det handler om at starte en dialog og skabe et god samarbejdsklima.

ARKITEKTONISK VISION

Teknisk diagnose

Visionsformulering

Dialog

Den midlertidigg senteres for b mulighed for at mentarer og stilll

HELHED D

HELHEDS H Midlertidig

DRIFTSWORKSHOP #1

DRIFTSWORKSHOP #2

KALENDERWORKSHOP

EFTERUDDANNELSE

Bæredygtighedsroserne vendes med driftsmedarbejderne. De får her mulighed for at reflektere over beboernes besvarelser og for at meddefinere deres nye rolle som grønne facilitatorer.

Første udkast til årskalenderen: På baggrund af input fra beboerne er driften med til at lave første udkast til årskalenderen. De byder ind på aktiviteter, de bedst kan hjælpe beboerne med at realisere.

Andet udkast til årskalenderen: Skrives med udgangspunkt i hvordan driftsmedarbejderne bedst støtter beboerne i at realisere deres projekter og aktiviteter i landskabet.

Driftsmedarbejderne får kursus i drift med fokus på beboerinddragelse, øget biodiversitet og træning af specialkompetencer som fx høslæt med le eller beskæring af frugttræer.

LANDSKAB / strategi for den grønne udvikling

rocessen fra driftstyret til beboerdrevet landskab i de grønne udviklingszoner forløber sideløbende med processen i modelprogrammet. I forløbet er det vigtigt at foretage en forventningsafstemning for at opnå en fælles forståelse af, hvad det beboerdrevne landskab indebærer, både for driftspersonalet og beboerne. Bæredygtighedsrosen er med til at synliggøre tiltagenes effektivitet og potentialet i forhold til de forskellige bæredygtighedskriterier. På workshopforløb udvikles den overordnede strategi, men processen tjener i lige så høj grad til at skabe en forståelse mellem parterne og medejerskab for de nye roller, de hver især indtager i den nye strategi.

hvad man kan høste, så, sanke og opleve, samt hvilke sociale begivenheder, der finder sted. Årskalenderen formidler positivt, at landskabet er foranderligt, at naturen går sin gang, og at vi som mennesker får glæde af det. Årskalenderen bliver det fælles redskab for initiativets parter. Det er værktøjet, der formidler udviklingen af landskabet. Årskalenderen bliver derfor også bebyggelsens tidslinje, så beboerne kan se, hvilke områder der bliver påvirket af anlægsarbejdet, og hvornår maskiner og byggepladser flyttes, så nye grønne udviklingszoner åbnes op for beboerstyrede landskabelige tiltag. Årskalenderen er det sted, hvor beboerildsjæle kan annoncere begivenheder, og hvor andre beboere kan få oplysninger om landskabets tilstand.

ÅRSKALENDEREN Årstidernes skiften bestemmer, hvad vi kan gøre og opleve i landskabet hvornår. For at bringe fokus på landskabets muligheder og for at styrke samarbejdet mellem driftspersonale og beboere etableres derfor en årskalender, der viser driftsfolk, hvor og hvornår det er tid til beskæring og høslæt, og beboerne

DET EVOLUTIONÆRE LANDSKAB I forbindelse med helhedsplanen udvikles en driftsplan i samarbejde med driftpersonalet. Driftsplanen udvikles løbende gennem efteruddannelse og feltstudier af brugerstyrede miljøer, fx 'Utterslev Moses Naturplejelaug'.

Som en del af procesen udvikles det digitale rum (intranet, hjemmeside, facebook), hvor årskalenderen kan kommunikeres, og hvor parterne kan samarbejde. Beboerildsjæle er med i udviklingen af det digitale rum, så den møder det konkrete behov. 1:1 pilotprojekter sættes i gang, så både drift og beboere har mulighed for at evaluere tiltag og rette til, før landskabet forandres for hele fællesskabet. Landskabet evalueres derefter løbende, og Årskalenderen opdateres og udvikles.

STRATEGI - IKKE DOGME Strategien for den grønne udvikling har til formål at at skabe ejerskab og belyse potentialerne i udviklingen af fællesarealerne for beboerne og driften. Men den er ikke et dogme, der nødvendigvis skal ende med en total omlægning af driften. Det er en dynamisk udvikling. Områder kan overgå til beboerstyrede tiltag og tilbage til lavdriftslandskab, når behov opstår - og forsvinder. Landskabet tilpasses løbende beboernes behov og virkelyst og optimerer synergien mellem stedet, beboerne og driften.

26. NOVEMBER 2014 – HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY

ge helhedsplan præbeboerne. De får komme med komle spørgsmål.

DSPLAN

Hvordan koordineres samarbejdet beboerne imellem og med driften intuitivt og nemt? Hvilke digitale platforme skal vi bruge? Facebook, instagram, hjemmeside? En grafisk interaktiv kalender?

De første beboerprojekter sættes i gang på udvalgte arealer i landskabet som 1:1 pilotprojekter. Det kan være aktiviteter af midlertidig karakter, som fx plantekasser eller byrumsmøbler.

En iøjnefaldende skiltekampagne gennemføres i Græse Bakkeby, der markedsfører muligheden for at tage initiativ til eller deltage i aktiviteter. Årskalenderen og det digitale rum kommunikeres ud.

I takt med at klimaskærmene bliver opført bliver der plads til at anlægge de landskabelige tiltag, der hvor byggepladserne har ligget. Det er her, udviklingszonerne overdrages til beboerildsjæle.

Erfaringer og feedback fra pilotprojekterne, omlægningen af driften og samarbejdet mellem driftsfolk og beboere indsamles.

DET DIGITALE RUM

1:1 PILOTPROJEKT

BEBOER KAMPAGNE

VI GÅR I JORDEN

EVALUERING

SPLAN AN

FINANSERING

Detaljeret Helhedsplan

LBF Behandling

PROJEKT PROJEKTERING

Beboer Godkendelse

Projektering

EVALUERING R

Udførelse

Driftanalyse

Vidensbank

DRIFTPLAN

FELTSTUDIER

1:1 PILOTPROJEKT

TILPASNING

EVALUERING

NÆSTE ÅRS KALENDER

På baggrund af helhedsplanen og driftsmedarbejdernes nye kompetencer inddrages de i at udforme driftsplanen sammen med rådgiver for at sikre medejerskab, medansvar, forståelse og arbejdsglæde.

Driftsmedarbejdere og beboerildsjæle inviteres på feltstudier til andre boligområder, hvor landskabet er beboerdrevet. Fx til nyttehaveprojekterne i Malmø “Odla i Stan”.

De første omlægninger af landskab sættes i gang på udvalgte arealer som 1:1 pilotprojekter. Driften får erfaring med naturnær drift og beboerne afprøver det mere uklippede og vilde udseende.

I takt med at kampagnen og pilotprojekterne Tiltrække flere beboerildsjæle, med nye ideer til aktiviteter og projekter, så tilpasses helhedsplanen og årskalederen.

Erfaringer fra pilotprojekterne, omlægningen af driften og samarbejdet med beboerildsjælene indsamles fra driftfolkene.

Næste årskalender defineres ud fra vidensbanken.

STEDET Landskabet har en egenidentitet, et potentiale der kan indløses. I arbejdet med udviklingsstrategien er det denne ide om det 'oprindelige landskab', der skal skubbe til udviklingen af fællesområdernes indhold.

BEBOEREN

BEBOEREN Beboeren er både den beboer, der har lyst til forandring, og den, der ikke orker. Begge skal kunne finde sig til rette med det nye landskab, og det er i spændvidden imellem de to, at landskabets indhold og udformning udvikles. STEDET

DRIFTEN Driften skal kvalitetssikre tiltag og udvikle nye redskaber til at understøtte stedet og beboernes behov. Det er dem, der skal skubbe udviklingen i en realiserbar retning.

DRIFTEN

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

AKTIVITETSSTRØGET BYBAKKEN SØHUSET PLANTAGEN

TORVEHUSET

BYHØJEN ENGHUSET

BAKKEPLADSEN

DALSKRÆNTEN

FORBINDELSER OMRÅDER KOBLINGSPUNKTER FÆLLESHUSE

AKSONOMETRI AF GRÆSE BAKKEBY

LANDSKAB / 3 koblingsrum

elvom områderne - Bybakken, Dalskrænten og Byhøjen - internt og hver for sig har en forholdsvis enkel og overskuelig hierarkisk opbygning, mangler de at forholde sig både til hinanden som én samlet bebyggelse og til de omkringliggende nabobebyggelser.

områderne, hvor rammen sættes for nye fællesskabsgenererende tiltag, aktiviteter og events. Koblingsrummene ligger primært inden for egen matrikel men giver mulighed for tiltag af mere midlertidig karakter uden for matriklen.

BAKKEPLADSEN Ved de tre områder ligger der i dag grønne zoner eller parkering som overgangszoner mod naboområderne og det omkringliggende landskab. Disse zoner kan med stor fordel bearbejdes, så deres potentiale som kobling mellem områderne bringes i spil. Formålet er at øge bebyggelsens selvforståelse som et samlet lokalsamfund - én bebyggelse med tre forskellige områder - i modsætning til 'bare' at være tre selvstændige boligområder. Styrkelsen af den samlede identitet vil stimulere og udvikle naboskabet 'over vejen' og forbedre bebyggelsens konkurrenceevne fremadrettet. Med manglende råderet uden for områdernes egen matrikel men med ønsket om at skabe mødesteder og oplevelsesrum de tre områder imellem foreslås der tre koblingsrum mellem

Bakkepladsen er bebyggelsens rum for de større begivenheder. Med enkle tiltag skabes mulighed for opsætning af midlertidige strukturer, der kan forandre rummet alt efter formålet. Her kan de større fællesskabsaktiviteter finde sted - markeder, vejfest, byttebørs etc. Oplevelsesmiljøerne indtager de eksisterende arealer med midlertidige tiltag, der kan ændres efter behov og samtidig bevare vej- og parkeringsarealer.

PLANTAGEN Plantagen udnytter den vestliggende grønne struktur til etableringen af et brugerstyret og -drevet nytte- og prydlandskab for hele bebyggelsen. Her kan større fælles tiltag som æblelunde, mosteri og nyttehaver udvikles, og den grønne herlighedsværdi aktiveres.

AKTIVITETSSTRØGET I forbindelse med det mere urbane overgangsrum mellem de tre områder etableres et aktivitets- og bevægelsesstrøg. Strøget henvender sig til dem, der søger leg og fællesskabsaktiviteter, såsom forhindringsbane og skovlegeplads til de yngste, parkouranlæg, skater- og løbehjulsområde til de unge og træningsområde og petanqueanlæg til de voksne.

DEN BRUGERSTYREDE UDVIKLING Udviklingen af de tre koblingsrum sker i samarbejde med beboerne. Ved at anvende strategien for den grønne udvikling kan man skærpe indsatspunkterne og prioritere de tiltag, der har størst sandsynlighed for at lykkes og dermed underbygge og udvikle naboskabet mellem de tre områder. Koblingsrummene vil inspirere beboerne til at mødes uden for egen matrikel og styrke oplevelsen af ét samlet lokalsamfund - naboskab over vejen.

26. NOVEMBER 2014 – HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY

AKTIVITETSSTRØGET Målet med aktivitetsstrøget er at skabe et bevægelses- og aktivitetsrum, der kobler sig på tværs af vejen og binder Byhøjen sammen med resten af bebyggelsen. Aktivitetsstrøget kan indeholde aktiviteter som forhindringsbane, skovlegeplads, parkouranlæg, træningsanlæg, skaterområde og petanquebaner.

BAKKEPLADSEN Målet er at skabe et fælles samlingssted mellem de tre områder, hvor større fælles arrangementer kan finde sted. Nogle tiltag vil være af mere midlertidig karakter. Det er også her, boldbanen er. Bakkepladsen kan danne rammen om begivenheder som loppemarkeder, byttebørs, vejfest, høstfest og turneringer i forbindelse med boldbanen.

PLANTAGEN Målet med plantagen er at skabe et grønt beboerdrevet område, hvor beboerne kan eksperimentere og udvikle grønne tiltag og aktiviteter. Plantagen kan indeholde frugtlunde, nyttehaver/landskab, prydhaver/landskab og lægge plads til pilotprojekter for de grønne udviklingstiltag for hele bebyggelsen.

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

LANDSKAB / fælleshusene

et eksisterende fælleshus ligger nordøst for bebyggelsen. Med baggrund i dets geografiske placering uden for bebyggelsernes nærområde samt i Græse Bakkebys mange husstande er der potentiale for at supplere det eksisterende fælleshus med tre nye fælleshuse, der hver især udgør lokalt fokuspunkt i henholdsvis Bybakken, Dalskrænten og Byhøjen. Fælleshusene bliver omdrejningspunkt for de mere uformelle fællesskabsaktiviteter i forbindelse med de tre områder. Fælleshusene er tænkt som lavpraktiske klubhuse, som også kan have midlertidige elementer, fx i form af overdækninger med sejl og lignende, for at give plads til forskellige størrelser fællesskaber og varierede funktioner.

ENGHUSET Ved Plantagen etableres fælleshuset Enghuset med væksthus og udsigtspunkt. Huset placeres på det øvre niveau af det skrånende terræn med adgang fra fællesvejen og med det store kig ud over landskabet. I det nedre niveau opføres et lavpraktisk

vækst- og arbejdshus til udviklingsinitiativer for Plantagen. Alt efter behov kan huset udstyres med køkken- og opholdsmulighed, så det kan appellere til forskelligartet brug over tid.

BEBOERNES HUSE

SØHUSET

Fælleshusene er tiltag, der delvist finanseres af beboerne. Derved sker realiseringen af dem ofte under forudsætning af, at beboerne kan se både kvaliteterne og potentialet i at udvikle og etablere dem.

Ved søen i Bybakken placeres et fælleshus, som både sikrer udsyn til og opsyn med søen, der giver mulighed for at bruge søen aktivt. Huset er med til at bringe søens enorme potentiale som herlighedsværdi og naturelement i spil. Den største gård i Bybakken inddeles i to mindre enheder af Søhuset, og dermed når disse gårdfællesskaber en overskuelig og fællesskabsgenererende størrelse. Fællesskabstanken understøttes positivt, og udviklingen af naboskabet stimuleres.

Etableringen af huse, man er fælles om, udgør en væsentlig del af udviklingen af et bæredygtigt naboskab. Både fordi man her kan skabe miljøer, der er anderledes end dem, man finder i de bolignære arealer eller de grønne fællesarealer, men også fordi man skaber mødesteder og muligheder i den nære kontekst. Steder hvor man ved, at fællesskabet er til stede, og hvor man som individ kan opsøge det.

TORVEHUSET Omdannelsen af den eksisterende høj i Byhøjen åbner en ny plads i området. Fælleshuset udnytter placeringen i forbindelse med pladsen og bliver et naturligt samlingspunkt for hele området. Pladsen får karakter af et torv - med mere eller mindre grønt.

Udviklingen af indhold og udformning af fælleshusene og deres nære omgivelser kan belyses gennem strategien for den grønne udvikling, der kan sikre, at de valgte løsninger er relevante og forankret i beboernes behov. Fælleshusene er med til at markere den særlige identitet i hvert af områderne, skabe tilknytning til området og stimulere naboskabet.

26. NOVEMBER 2014 – HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY

NORD

s r/fælle Depoterksted væ

sse

Bæredygtighedspotentiale

ue Petanq

g Vandle

Diagnoseværktøjet viser, at udvikling i den blå struktur samt i forbindelserne internt og eksternt vil øge værdi i alle bæredygtighedskriterier og særligt inden for den sociale bæredygtighed.

Sø

s r/fælle Depoterksted væ

ET SØHUS

e+ forhav

a Træterr

terBlomsve ha

e+ forhav

NE INGSZO UDVIKeLplads GRØN fx leg

r/fælle Depoterksted væ

PRIV ATE HAV ER

forha ve+

blom sterk asse r Bæn ke o g

forha ve+

PRIV ATE HAV ER

1:500 / FÆLLESHUS BYBAKKEN / BEBYGGELSESUDSNIT NORD

ave

GSDVIKLIN GRØN UZONE r, e v enha fx køkgkård, kartofe s n r” hø l”marke fe

ENG

Sanseh

HUSET

ORRIDO GRØN K

Bæredygtighedspotentiale

Diagnoseværktøjet viser, at etableringen af produktionsrum samt øget forbindelse internt og eksternt vil øge værdi i alle bæredygtighedskriterier og særligt inden for den miljømæssige bæredygtighed

Gangbro

Hævete terrass

E AT IV VE HA

e nk Bæ

andsRegnvm ling opsa

GSDVIKLIN GRØN UZONE nque fx peta

er ss ka er st om bl

for de s udenråder m Enggræ o e d e dyrk

e+ av rh fo

1:500 /FÆLLESHUS DALSKRÆNTEN / BEBYGGELSESUDSNIT / PLANTAGEN

SSE

GRØNSZONE LING UDVIK

legeplads

RRA TAGTE

frugttræer

NORD

frugttræer

Bæredygtighedspotentiale forha ve+

TORVET

Diagnoseværktøjet viser, at transformeringen af udearealerne sammen med øget forbindelse internt og eksternt vil øge værdi i alle bæredygtighedskriterier og særligt inden for den sociale bæredygtighed.

GRØ

N UD VIKL fx æZONE INGSblelu nd

æbletræer

UDVIKLINGSZONE

H TORVE

USET HQJYLOGÁRUD

andsRegnvm ling opsa

1:500 / FÆLLESHUS BYHØJEN / BEBYGGELSESUDSNIT / TORVET

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

BYHØJEN

FØR

EFTER LANDSKAB / de nære fællesarealer

rods gode og grønne nære fællesarealer er der meget få tegn på, at beboerne har taget ejerskab til dem. De står stort set ubrugte hen med ekstensiv beplantning, der er domineret af klippede hække og græs.

Grønne udefinerede områder kan på den måde næsten få karakter af 'grønne ørkner': Områder hvor det er uklart, hvem og hvad græsset er til. Er fællesarealet en offentlig park eller en privat have? Må man cykle på stien? Problemet med et utydeligt område er, at det bliver vanskeligt for både beboere og besøgende at se på folk, om de hører til eller ej, og det kan skabe utryghed og mindsket brug af arealerne. En ibrugtagning og programmering af disse områder vil bidrage til udviklingen af fællesskabet og herlighedsværdien for området. Det vil øge kvaliteten af de grønne områder og kunne være besparende på driften.

GRÆSSET MÅ GERNE BETRÆDES Med strategien for den grønne udvikling kan potentialer og barrierer for udviklingen af områdernes nære fællesrum afdækkes. Hvor er der virkelyst og iværksætterånd, og hvor vil folk

bare gerne have lov at være i fred? Hvor kan man inspirere til nytænkning, og hvor skal man understøtte en gradvis omlægning? En generel omlægning af fællesarealerne til et mere naturpræget landskab vil for nogle være et fantastisk tilskud og i tråd med ønsket om at bo nær natur, men for andre vil det kræve en tilvænning, og nogle vil opfatte det som en nedgradering af 'de nydelige tætklippede plæner'. Strategien for den grønne udvikling italesætter disse til tider modstridende holdninger og giver afsæt for dialogen mellem driftspersonalet, beboerne og boligselskabet i udformningen af de nære fællesarealer. Formålet er ikke, at det nødvendigvis skal ende med at være et vildere landskab, men snarere at de grønne udviklingszoner i højere grad understøtter beboernes indtagelse af landskabet. Fra driftige nyttehaver til selvkørende prydhaver, eller måske bare et sted at hænge hængekøjen og lade naturen klare sig selv.

VILD NATUR Det vilde naturlandskab er helt overladt til naturens frie kræf-

ter. Det er det 'naturlige' landskab - landskabet der stort set passer sig selv og gennemgår sin egen livscyklus uden udefrakommende påvirkning. Introduktionen af vilde naturlandskaber kan ske ved at overlade grønne udviklingszoner til sig selv eller reprogrammere dem med lokal flora.

EKSTENSIVT LANDSKAB Det ekstensive landskab er naturlige pryd- og brugslandskaber med minimale driftsbehov. Landskabstyper er eksempelvis englandskab, høslet og skovbrug. Introduktionen af ekstensive landskabstyper i de nære fællesarealer mindsker driften af dem og skaber et mere autentisk landskab, der kan danne overgangszone fra den omkringliggende vilde natur.

INTENSIVT LANDSKAB Det intensive landskab er et menneskepræget pryd- og brugslandskab med højt driftsbehov. Landskabstyper er eksempelvis nyttehaver, frugtplantager, plæner, prydhaver samt anlæg i landskabet.

26. NOVEMBER 2014 – HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY

VORES LANDSKAB JEG VED IKKE, OM JEG MÅ, MEN SE! JEG HAR PLANTET HYACINTER OG KROKUS

DET KAN JEG GODT SE ... MEN DET ER BARE IKKE PRAKTISK! OG DET ENDER BARE MED, JEG SKAL PASSE JERES IVÆRKSÆTTERI!

HVEM POKKER HAR PLANTET BLOMSTER, DET GØR DET JO VILDT BESVÆRLIGT AT SLÅ GRÆSSET!

VI HAR UDARBEJDET EN STRATEGI, DER KAN HJÆLPE

En æblelund

SÅ KUNNE DU OGSÅ FÅ TID TIL ANDRE TING

JEG SYNES ALTSÅ GODT, VI KUNNE FÅ LOV TIL AT PLANTE SELV!

DE ER SUPER FINE, KAREN, DET LIVER VIRKELIG OP!

HVAD DRØMMER I OM?

NEJ NEJ, DU SKAL BARE HJÆLPE LIDT, DU VED JO SÅ MEGET! Nyttehaver

vild natur

OK...VI KAN DA PRØVE!

JUHU!

JUHU! ...er der kage?

SÅDAN! NU ER DET JERES LANDSKAB

...Efter et intensivt og værdiskabende forløb!

Et sted at lege!

z zz z Et sted til hængekøjen Åh gud! Jeg orker ikke den køkkenhave, jeg vil bare slappe af!

ahh æbler!

3...2..1.. nu kommer jeg

jaja!

...Og vi kan sagtens tage den herfra - Lone! Det der er ukrudt - op med det!

...Det er okay Lone - næste år planter vi bare noget andet

.....ahh meget bedre! et landskab der passer sig selv - det er sagen! ikke sandt, Ole...Ole? ahh æbler igen!

bang... du er den!

godt gået!

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

Menneskets ’elementære glæder’ er ikke ’sol, luft og grønne træer’, men muligheden for at kunne opbygge, udnytte og forbruge sin skabende kraft og evne til gavn for sig selv og sine omgivelser.

- Asger Jorn Menneskeboliger eller tankekonstruktioner i jernbeton

I BEBYGGELSESSKALA ARBEJDES DER MED BYGGESTENENE: ARKITEKTONISKE STRATEGIER - 08, 09, 12 OG 13 SE MODELPROGRAM FOR YDERLIGERE DETALJER

BEBYGGELSE / naboskab over hækken

om mennesker føler vi trang til at sætte spor. Ved at ændre på det sted, vi bor, bygger vi os selv ind i det, og skaber hjem. Vi opnår større tilknytning og bliver gladere for at bo der.

Nærstuderer man de tre områder, bemærker man straks, at der sker noget i folks for- og baghaver. Ved gennemgang af bebyggelsen har vi registreret 240 individuelle tiltag (ca 58 %) i form af overdækninger, udbygninger og hegn af meget varieret art. Nogle af tiltagene er mere vellykkede end andre, men alle vidner de om, at her er der virkelyst til individuelle tilpasninger af nærområdet.

I forbindelse med renoveringen bliver det nødvendigt at fjerne disse selvbyggede strukturer - særligt de helt bolignære - for at kunne renovere og efterisolere klimaskærmen.

Sammen med gentænkningen af de bolignære arealer har vi også kigget på størrelsen og indholdet af fællesskaberne i de forskellige bebyggelser.

Til brug for reetablering af det bolignære landskab har vi udviklet et koncept, der på en enkel måde imødekommer muligheden for at sætte sit eget præg på forhaven, og som spiller sammen med de ændringer og opgraderinger, der er foretaget i forbindelse med renoveringen. Konceptet kalder vi forhave+, og det er enkelt at udføre og supplere, samtidig med at det sikrer, at individuelle tiltag finder sted inden for en fælles ramme.

Er fællesskaber for store eller for udefinerede kan det hindre udviklingen af det gode naboskab og skabe barrierer mellem mennesker og fremmedgøre dem fra stedet. Uhensigtsmæssigt store uderum kan gøres mere intime ved at opdele dem med landskabelige eller byggede elementer.

26. NOVEMBER 2014 – HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY

1:250 BYBAKKEN / SØEN / SØHUSET

1:250 DALSKRÆNTEN / PLANTAGEN / ENGHUSET

1:250 BYHØJEN / TORVET / TORVEHUSET

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

I de almene boliger skal boligen vende tilbage til udgangspunktet, når beboerne flytter. Alt det, der kan give problemer i en boligforening, bliver i den privatejede bolig til ren livsenergi og identitetsdannelse: Vi graver, leger i haven, synger, maler og hamrer. At lægge fliser er blevet vor tids overgangsrite - den overskridelse af en tærskel, hvor en mand bliver en mand, som konfirmationen var i gamle dage. Men alt det kan ikke leves ud i de almene boliger.

Mark Vacher, Bolig og velfærd

FORHAVE +

Tilslutning facade

Afskærmning naboer

Basismodul

Afskærmning fællesskab

Tillægsmodul 1 - lette strukturer Tillægsmodul 2 - grønne strukturer

BEBYGGELSE / forhave

ravet om at efterlade boligen i samme stand, som man fik den i, kan være dræbende for virkelyst og individuelle tiltag i den almene boligsektor.

Som beboere vil vi gerne sætte vores eget præg på boligen og forhaven. Der er brug for et enkelt koncept, der muliggør udviklingen af naboskabet i nærmiljøet og på en enkel måde kan ændres efter fraflytning og tilpasses nye beboeres behov. Den nye facadeudformning gør sammen med enkelte punktfundamenter en tilslutning af lette strukturer til facaden mulig. Konceptets indhold henter inspiration fra de eksisterende beboertiltag, man kan se i området i dag, men de nye tiltag udføres i et mere åbent, enkelt og ensartet udtryk. Ved at opstille et sæt spilleregler for overgangen mellem det private og det fælles, skabes der mulighed for udviklingen af et levende naboskab over hækken.

GODE HEGN SKABER GODE NABOER Gode, men ikke nødvendigvis høje, hegn er en rar måde at skabe veldefinerede overgange til de private opholdsområder. I eksisterende bebyggelsen er hegn og hække i dag vokset de fleste over hovedet og er i dag en barriere for fællesskabet. Erfaringen viser, at størstedelen af aktivitet og ophold udendørs sker tæt ved bygningerne, ikke midt i uderummet. Hvis området tæt ved husene er umuligt at bruge, vil færre mennesker opholde sig ude. Det betyder, at der opstår færre snakke, færre møder, mindre aktivitet og mindre kendskab til naboerne. Forhave+ gør det muligt at skærme men ikke lukke af til fællesskabet. Konceptet opstiller nogle designregler, som styrer retningen overordnet men samtidig giver mulighed for individuelle løsninger.

Afskærmning mod naboer: Afskærmningen mod naboer sker ved at indsætte brædder eller lister i strukturen alt efter, hvor åbent eller lukket, man ønsker det. Afskærmningen kan udføres i facadens fulde højde eller lavere, alt efter hvor tæt, man ønsker at have naboen på. Afskærmning mod fællesskab: Afskærmningen mod fællesskabet sker primært med løst eller transparent inventar som plantekasser og væksthuse for at sikre den visuelle forbindelse. Basis med udvidelsesmuligheder: Systemet udføres i tre moduler: basismodul, tillægsmodul 1 og tillægsmodul 2. Det gør det robust for ændringer i behov over tid, både i husstanden og når nye beboere flytter ind.

26. NOVEMBER 2014 – HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY

FØR / den private forhave Udtrykket i forhaven er pt. lige så privat som i baghaverne, hvilket mindsker det uformelle samvær mellem naboer.

POTENTIALET/ den udviklende forhave I forbindelse med renoveringen fjernes eksisterende hegn, hække og skure. Genetableringen sker med nye elementer, der optimerer fællesskabsstørrelserne, og bygger videre på den eksisterende virkelyst til individuelle tiltag.

FORHAVE + / beboerstyrede løsninger Reetableringen af eksisterende forhold og fremtidige tiltag kan ske som pakkeløsninger med prædefinerede løsninger. Aftalte løsninger kan samles i et katalog, som beboerne kan vælge fra via råderetten, evt. med egen finansering af tillægsmoduler.

FORHAVE + / beboerudviklede løsninger Reetableringen af eksisterende forhold og fremtidige tiltag kan ske igennem en skitserende brugerproces, der skaber et fælles værdisæt og munder ud i en designmanual for fremtidige tiltag. Aftalte spilleregler indgår som en del af beboerhåndbogen og sikrer, at kreativiteten har fælles fodslag.

FÆLLESSKAB / det identificerbare naboskab Opdeling og udvikling af fællesskaberne til håndterbare størrelser sker ved at udlægge strukturer og beplantning. De udlagte områder understøtter naboskabstanken og udviklingen af identitet for de enkelte fællesskaber.

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

BYBAKKEN

FØR

EFTER

BEBYGGELSE / forhave

asismodulet udføres i direkte forbindelse med facaden og definerer den private zone. Her kan der tilkobles strukturer som vindfang, afskærmninger, overdækninger og solsejl.

Tillægsmodul 2 udføres som sidste led og definerer den halvoffentlige zone. Her kan udføres grønne strukturer. Resultatet er en bebyggelse i konstant udvikling på brugernes præmisser. Der er plads til individet i fællesskabet.

Tillægsmodul 1 udføres i forlængelse af basismodulet og definerer den halvprivate zone. Modulet kan udfyldes med lette og transparente strukturer fx espalier.

Basismodulet kan også indeholde mobile skodder for dem, der søger mere privatliv, men hovedessensen er at skabe så meget synlighed mellem fællesskabet og forhaverne som muligt. Det

øger dialogen og naboskabet, det øger øger værdien og oplevelsen af fællesarealerne - og det øger attraktionen af bebyggelsen. De nuværende skure foreslås genopført i fællesarealet som mindre fælleshuse, hvor beboerne har deres private depoter til opbevaring, værksteder eller lignende. I forbindelse med depoterne etableres fælles cykelparkering, affaldshåndtering og opbevaring for borde-bænke i vinterperioden.

26. NOVEMBER 2014 – HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY

MIN FORHAVE ...FOR AT RENOVERE OG OPDATERE BOLIGEN FJERNES DE EKSISTERENDE STRUKTU-

HEJ NABO!

Vi kalder det

ÅH GUD...JEG SAVNER MIN HÆK!

FORHAVE+

...virkelig! PRÆCIS som jeg ønsker mig det?

og det kan udvikles præcis, som DU ønsker det!

EHH.. HEJ! Du mener et koncept!

BARE ROLIG VI HAR EN PLAN!

God pointe vi må hellere udvikle nogle designregler sammen!

JAJA! Mod din naboer kan du åbne eller lukke konceptet, alt efter hvor meget du orker naboskabet

...KUNNE DET BLIVE LIDT HØJERE !

Men mod fællesskabet er det kun lave eller transparente elementer

...Gro for guds skyld GRO!

Du kan selv være med til at udvikle en designmanual ...eller et katalog! Og det kan udvides med to moduler!

HEJ NABO!

...og husk! du har stadig din private baghave! ...Efter et intensivt og værdiskabende forløb!

Sådan! her er DIT Forhave + projekt!

...ok! jeg giver det en chance! så man kan skærme sig uden at afskære sig frq fællesskabet

Arrgh!

...NU føler jeg mig hjemme! HEJ NABO!

Fedt! du kan jo ændre designet og åbne mere op mod naboerne hvis du vil!

...og trangen til at gemme mig fra naboen er pist væk!

.Æhh joooo... måske med tiden! men ... ehhh ikke LIGE nu!

Fair nok, det er jo en proces, men når du får lyst, så giv det et skud!

...måske når Bente flytter!

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

...8-12 husstande er grænsen, ... hvis naboerne skal kende hinandens navne

- Camilla Richter-Friis Van Deurs, Uderum Udeliv

BEBYGGELSE / det identificerbare naboskab

tørrelsen på fællesskaberne og kvaliteten af de nære fællesområder, hvor de uformelle møder sker, er med til at udvikle de nære naboskaber og kan være en drivkraft i forhold til at fasholde beboere i be-

byggelsen.

stande pr. gård) eller for uafgrænsede (lange udifferentierede gadeforløb) til at være håndterbare. Med enkle landskabelige tiltag som en omdisponering af depoterne eller beplantning kan gårde og gadeforløb deles op i mindre, mere overskuelige fællesskaber, der stimulerer naboskabet.

Sociologisk set kan for store udifferentierede fællesskaber have en negativ effekt på engagementet i fællesskabet. Opdelingen af områder i mindre fællesskaber af ca. 10-14 husstande skaber en håndterbar størrelse for naboskab, der er grobunden for, at fællesskaber opstår, og naboskabet udvikles. Fællesskabernes afgrænsning er en vigtig faktor for at skabe klare tilhørsforhold og udvikle identitet for naboskaberne. Udefinerede overgange gør det uklart, hvor store fællesskaber, man indgår i.

At flytte boligernes depoter ud i fællesskabet giver mulighed for at opdele fællesskaberne i mindre, mere håndterbare størrelser af 10-15 husstande. Placeringen af depoterne i fællesrummet skaber helt naturlige mødesteder i bebyggelsen og fremmer de tilfældige møder mellem beboerne. Sammen med depoterne kan der etableres affaldshåndtering, cykelparkering og værksteder til eksempelvis beboerdrift af fællesarealerne.

NABOLANDSKABET

ET TILTAG - TRE IDENTITETER

I dag består Græse Bakkebys tre områder af veldefinerede gade- og gårdforløb. Men fællesskaberne er for store (20-30 hus-

Bybakkens gårde består af 20-30 hustande. En opdelíng af gårdene i mindre enheder kan stimulere udviklingen af naboskab

og tilknytning til området. Dalskræntens gadeforløb består af ganske ensformige forløb uden klare afgrænsede fællesskaber. Derudover mangler der fællesarealer i umiddelbar nærhed til boligerne. En reetablering af de eksisterende depoter i fællesarealet skaber naturlige, afgrænsede fællesskaber i håndterbare størrelser. Samtidig frigøres plads til de nære fællesskaber langs boligerne. Byhøjens smalle gadeforløb og høje hegn forhindrer en definering af fællesskaberne, og området mangler uformelle mødesteder for beboerne. En ændring af de eksisterende hegn, hække og skure med konceptet for forhave+ definerer nogle klare fællesskaber og udvikler samtidig områdets fællesarealer, så de i højere grad stimulerer udviklingen af naboskabet. Ved således at nedbryde størrelsen og ensartetheden af et boligområde kan man skabe større variation, identitet og dermed tilknytning til området.

26. NOVEMBER 2014 – HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY

PRIVATE HAVER

JORDBÆR”MARKEN” PRIVATE HAVER BESTYRELSENS MØDESTED

DEPOTER/ FÆLLES VÆRKSTEDER

KØKKENHAVER

PARKERING

FITNESSPLADSEN DEPOTER/ FÆLLES VÆRKSTEDER

FITNESSPLADSEN PÆLEGANG

TRÆTERRASSER

BALLANCE

PERGOLA

ARMGANG

PRIVATE HAVER PRIVATE HAVER

PLANTEKASSER OPHOLD

RUTCHEBANE PÅ SKRÆNTEN

GRØN KORRIDOR

1:500 BYBAKKEN / DE GRØNNE GÅRDRUM

BÆNKE

FÆLLES SKURE

BÆNKE

VÆKSTHUS

SLYNGPLANTER

BÆNKE

BÆRBUSKE

ADGANGSSTI

UDKIGSPOST TRÆTERRASSE

FITNESS

LEGEPLADS

FRUGTTRÆER

BALANCE

NATUR-FITNESS

KIGGEHØJEN ENGVILD FLORA BÅLPLADS

1:500 DALSKRÆNTEN / DE GRØNNE KORRIDORER STRA” ILLE EK MED “DET TLPROJEKT A O PIL LLESARE L FÆ ER AVERFRUGTTRÆ URTEH

E MEDBER BAKKD E SKA LEGER LEGEP

DS ILLPLA

ORA

GR NGERI

ZONE D LINGS UDVIKMED ENGVIL BAKKE FLORA

TORVET

S FÆLLREASSE R TAGTE

LADS

FÆL

PRIV ATE HAV ER

LES

TER

PRIVATSE ERRAS

RAS

SER

PRIV ATE TE BLO

Æ OVERD

KNING

PÆRE

E BLOMM TRÆ OPHOL

TRÆ

FITNES

TERBLOMVSER HA

ER/ DEPOSTTEDER VÆRK

D VÆREPOTER KSTE / DER

ARMGANG

E TER PRIVASTSER RA

ER/ DEPOSTTEDER VÆRK

BAKKE MED ENGVILDFLORA

MST

ER O

G UR

TEH

RRA

SSE

AVE OPH R O

HØN

SEH

R SKA K -PL

LEG

ADS

EN FRU

EPL

ADS

BALANCE

PRIV ATE TE

GTL U

D VÆREPOTER KSTE / DER RRA SSER OG P RYD H

AVER

PRIV ATE HAV ER

R E HAVE PRIVAT

PETANQUE BAKKE MED ENGVILD FLORA

ENGVILD FLORA

IVA TE H

AV E

PARKEN

1:500 BYHØJEN / DE GRØNNE STRÆDER

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

En bolig kan man købe, og vi kan godt tale om huse uden at tale om dem, der bor i dem. Men taler vi om et hjem, er det altid nogens. Et hjem er noget, man gør – noget, som man skaber over tid.

Mark Vacher, Bolig og velfærd

I BOLIGSKALA ARBEJDES DER MED BYGGESTENENE: ARKITEKTONISKE STRATEGIER - 01, 05, 09 OG 10 SE MODELPROGRAM FOR YDERLIGERE DETALJER

BOLIG / naboskab over vindueskarmen

en gode bolig er en sammensmeltning af en række værdier for boligen og livskvaliteten, der til sammen danner rammerne om ’det gode liv’.

For de fleste af os er hjemmet fristedet, der afspejler, hvem vi er, hvilke ting manvi lægger vægt på, og hvilke værdier vi står for. Mange definerer hjemmet som stedet, hvor man slapper af, holder op med at gøre ting, tager skoene af og smækker benene op. Hjemmet er varme, sikkerhed og hygge – en fæstning, der beskytter mod alt det uforudsigelige udenfor. I Græse Bakkeby er hjemmet næsten blevet en slags fæstning, både i kraft af sin udformning med forholdsvis små vinduer mod fællesskabet og i form af de forhindringer, man skal igennem, før man når ind til selve boligen. Vindfang og skure dominerer overgangen fra bolig til fællesskab, og selvom det nok skaber en tryg zone for nogle, mindsker det udvikingen af naboskabet for de fleste.

Vi vil gerne åbne boligerne op mod fællesskabet og opgradere overgangen fra ude til inde, så det er en medvirkende faktor til at stimulere naboskabet og mødet mellem beboerne. At skabe mere åbenhed i en bolig vil for nogle være et fantastisk tilskud til boligkvaliteten, mens andre kan føle det ubehageligt, at man får mere indkig til boligen udefra.

dagslysforhold og give boligerne et mere nutidigt udseende og en funktion, som i højere grad spejler det modernes menneskes ønske om luft og lys.

Derfor skal tiltag, der åbner boligen, samtidig tilgodeses af løsninger, hvor den enkelte kan skærme sin privatzone mod fællesskabet. Det kan fx være mobile afskærmninger, så fællesskabet altid 'er derude', parat til at blive valgt til.

Materialerne er gennemgående æstetisk fattige og medvirker ikke nødvendigvis til at øge beboernes glæde og tilknytning til stedet og boligen. Ved at introducere materialer, som patinerer smukt, og fine arkitektoniske detaljer øges beboernes oplevelse af boligkvalitet og stolthed, og det inviterer til, at der passes godt på husene og bebyggelsen, hvilket igen øger boligens og områdets værdi over tid.

GOD ARKITEKTUR ØGER BOLIGVÆRDI

DEN ENERGIRIGTIGE BOLIG

De eksisterende boliger fremstår i dag nedslidte og med byggeskader. Facadernes æstetik og fremtoning er primært et produkt af bebyggelsens opførselstid.

Ud over æstetiske og fællesskabsudviklende tiltag er det helt store fokuspunkt for boligerne at opgradere dem energimæssigt. Det gælder både for at mindske boligernes energiforbrug men også for at øge indeklima og komfort og derved kvaliteten af boligerne for at fremtidssikre dem. Alle boligmæssige tiltag er indtænkt, så de kan udføres med mindst mulige gener for beboerne og deres hverdag.

Vinduessætningen er præget af reaktionen på 1970’ernes energikrise med reduceret vinduesareal og mindsket dagslys til følge. Her er det muligt med et redesign af facaden både at optimere

26. NOVEMBER 2014 – HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY

FØR / den nedslidte lukkede bolig Boligen lukker sig imod fællesskabet og fremstår slidt med monotone facader i fattige materialer. Boligens energiforbrug er ude af trit med de nutidige og fremtidige krav til energirigtigt byggeri. Der er for få tilgængelighedsboliger og store familieboliger.

POTENTIALET/ boligkvalitet Med enkle tiltag kan boligen åbnes op imod fællesskabet og sikres bedre indeklima og -komfort. Omdisponeringer af enkelte boligers udformning kan øge antallet af tilgængelighedsboliger og større familieboliger.

BOLIGEN / den nordiske identitet Opdateringen af den eksisterende facade indebærer både forbedring af indeklima og energi. Og den giver boligerne et tiltrængt visuelt løft. Der er mulighed for at arbejde med forskellige facadebeklædninger og deraf forskellige identiteter.

ENERGISTRATEGI / energiklasse 2020 Ambitionsniveauet om at nå den højeste energiklasse, 2020, vil mindske beboernes udgifter til varme, vand og el, hvis der samtidig sættes fokus på brugeradfærd.

ØKONOMI / prioritering og realisering En klar økonomisk oversigt over støttede og ustøttede arbejder samt gradueringer af løsningsforslagenes økonomiske rammer kan hjælpe til en prioritering af de mest værdiskabende tiltag og øge muligheden for realiserbare løsninger.

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

BOLIGEN Boligernes brystninger og strukturer som fx vindfang tager dagslys fra boligen med øget behov for kunstlys og dermed højere energiforbrug til følge. Vinduernes udformning og placering samt strukturerne i forhaven mindsker udkig og forbindelse til fællesskabet og er en barriere for udviklingen af naboskabet.

FØR Ved at skære brystningspartierne bort øges dagslyset i boligen. Derved nedsættes energibehovet til kunstlys, og boligkvaliteten øges. Den nye vinduesudformning skaber forbindelser til uderummet via terrassedøre. For at imødekomme ønsket om privatliv kan mobile skodder indarbejdes efter behov.

EFTER BOLIG /nordisk identitet

stetik er en svær størrelse. En mands æstetiske drøm er en anden mands æstetiske mareridt. Men der er nogle æstetiske komponenter, der er alment gældende: Orden, afveksling og harmoni. Orden handler om at skabe overskuelighed samt stoflig og strukturel entydighed. Afveksling handler om at skabe brud på den orden, så den undgår at blive til ensformighed. Og harmoni handler om overensstemmelse med den menneskelige skala, så byggeriet passer i størrelse til menneskekroppen. Hvis vi kigger igennem de briller på boligerne i Græse Bakkeby er det tydeligt, hvor udfordringerne er, og hvor der skal sættes ind. for at den enkelte bolig kan indløse sit potentiale og fastholde sin attraktionsværdi også i fremtiden.

FACADEUDFORMNING Boligernes vinduessætninger er proportioneret ud fra praktiske og energisparende hensyn, hvilket til tider giver uhensigtmæssige, tomme, murede flader og små kighuller. Vinduer og døre er tænkt indefra med højden på brystningen i fokus, hvilket har

resulteret i en facade, hvor vinduer og døre aldrig har samme overkant. Dette giver et 'hoppende' forløb i facadeudformningen, der forstyrrer harmonien i det samlede udtryk.

udelivet og naboskabet. Da vi ikke udvider vinduerne opad, er der stadig en disharmoni i facaden, men det kompenserer vi for gennem udformningen af den nye klimaskærm.

VÆRDISKABENDE ENERGIRENOVERING

DEN NORDISKE IDENTITET

I forbindelse med energirenoveringen og -optimeringen af boligerne skal vi efterisolere hele klimaskærmen og sikre dens tæthed. Den enkleste måde at efterisolere på er at bevare den eksisterende facade, tilføje mere isolering og give den en ny klimaskærm.

I udformningen af den nye facade har vi valgt at arbejde med nordiske materialer i høj kvalitet, der giver gode sanseoplevelser på stedet og patinerer smukt over årene. Det giver beboerne en konkret oplevelse af øget kvalitet, og det sender signalet til omverdenen om, at det her er et dejligt sted at bo.

DEN NYE FACADE

Materialerne kan være med til at underbygge eksisterende identiteter for de forskellige områder (den røde gård med rød tegl) eller skabe nye identiteter (Dalskræntens træfacade giver den kælenavnet økobyen).

I arbejdet med facaden har vi primært kigget på enkle tiltag, der kan tilføre mest mulig værdi til boligerne. En enkel måde at øge dagslys i boligerne og ændre på facadernes udtryk er at skære brystningspartier bort. Byggeteknisk er det vanskeligt at udvide åbningerne opad eller til siden, mens det er forholdsvis enkelt at udvide nedad. Fjernelsen af brystningspartierne giver også en bedre forbindelse til

Materialerne øger sammen med facadeudformningen kvaliteten og glæden ved boligerne og arbejder sammen med det visionsunderstøttende mål om at nedbryde barriererne mod fælleskabet.

26. NOVEMBER 2014 – HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY

FACADEUDSNIT /tegl Tegl er et traditionelt dansk byggemateriale, som i de sidste år er gået fra at være et konstruktivt system til at være et facademateriale på lige fod med fx pladebeklædning. Denne udvikling har medført nye måder at tænke tegl på, der går ud over de traditionelle forbandtløsninger og muliggør præfabrikation. OPSTALT 1:200 BYBAKKEN

FACADEUDSNIT /træ

OPSTALT 1:200 DALSKRÆNTEN

En af de største anker ved at udføre facadebeklædning i træ er vedligeholdelsesudgiften, hvis det årligt skal behandles. ThermoWood er et gennemtestet materiale, der giver mulighed for vedligeholdelsesfri, svanemærket, nordisk træbeklædning med høj levetid.

FACADEUDSNIT /skifer Totaløkonomisk set er et valg med ægte naturskifer nok den billigste løsning overhovedet på grund af levetiden, da det er en løsning, som kan holde i op til 200 år uden vedligehold og uden forandringer i farve. Skifer fremtræder med en nuanceret overflade, som veksler i lyset med en smuk blåsort naturfarve. OPSTALT 1:200 BYHØJEN

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

BYGNINGSKLASSE 2020

2020 MIN. KRAV NYBYG PR. 1/1-2015

2015

2010

NUVÆRENDE TILSTAND

ENERGISTRATEGI / 2020

et er et ambitiøst mål at sætte sig, altså det at energirenovere en eksisterende bebyggelse op til energiklasse 2020. Det bliver endnu mere ambitiøst, når man analyserer, hvor bebyggelsens energiklasse befinder sig i dag, og hvor lang vej der er for at nå i mål.

Og hvordan gør man så det? Vi har udviklet diagnoseværktøjet, så det binder sig op på DGNB-kriterierne og giver en grafisk illustration af udfordringerne inden for alle bæredygtighedsparametrene.

ENERGIMÅLET Den foreløbige implementering af energistrategien har resulteret i, at vi kan opnå energiklasse 2020 for bebyggelsen. For at opnå 2020 har vi arbejdet med tre af de byggesten - bæredygtige tiltag - vi introducerede i fase 1.

ENERGISTRATEGIEN Udgangspunktet for at udvælge de mest relevante og værdiskabende tiltag i energirenoveringen er det diagnoseværktøj, vi har udviklet i konkurrencens fase 1.

Energistrategien indeholder i overordnede træk følgende trin, som vi vil følge:

/ENERGIDIAGNOSE Ved at synliggøre potentialer og muligheder i alle bæredygtighedsparametrene kan man udvælge de mest værdiskabende tiltag, som kan udvikle bebyggelsens attraktionsværdi og energiog driftoptimere den enkelte bolig, så den både energimæssigt når i mål men samtidig også skaber merværdi i udviklingen af både den sociale og økonomiske bæredygtighed.

Kortlægge bygningernes nuværende energiydeevne.

DE RIGTIGE TILTAG

/DIALOGVÆRKTØJET

Tiltagene analyseres i alle bæredygtighedsparametrene. Samtidig med, at en bygningsdel har nogle miljømæssige parametre, kan den også have udslagsgivende parametre inden for både den økonomiske og sociale bæredygtighed.

Beregne totaløkonomien og øvrige bæredygtighedsgevinster ved de prioriterede byggesten/varianter. Bruge bæredygtighedsrosen til at lave en sammenlignelig fremstilling som dialogværktøj med beboere og boligselskab.

Ser man fx på de miljøtekniske parametre på ydervæggens energiydeevne, indeklimapåvirkning mm., får man et godt teknisk overblik over udfordringerne. Men for at få det fulde billede skal analysen også indeholde dagslys, forbindelser mellem ude og inde, facadens æstetiske værdi, dens patineringsevne og vedligehold samt kvaliteten af dens udformning - parametre der alle er med til at kvalitetssikre, at nye tiltag giver mest mulig værdi i alle bæredygtighedskategorier.

/BRUGERPROCES

/BÆREDYGTIGHEDSPOTENTIALE Udvælge og prioritere de enkelte byggesten i forhold til, hvor der er mest energibesparelsespotentiale. Hvad skal der til for at opnå 2020-klassifikation?

Reducere den økonomiske usikkerhed for beboerne ved synliggørelse af energiforbruget og ved hjælp af indeklima’nudging’.

Klimaskærm: For at nå 2020 kræver det en meget tæt bygning. Det betyder, at vi skal udskifte og efterisolere hele klimaskærmen. Da det at bryde eksisterende terrændæk op,for at efterisolere dem, vil indebære store forstyrrelser i beboernes daglige liv, har vi valgt i stedet at kompensere for varmetabet gennem terrændæk ved at øge isoleringsmængden i tag og facade samt holde kulden væk fra bygningen med drænplader ved fundamentet. Derudover tilfører vi terrændækket varme igennem varmeslanger for yderligere at mindske varmetabet. Konsekvensen af kravet til en tæt bygning sammen med den øgede isoleringsmængde er, at tag og facade udskiftes, så de kan imødekomme den øgede tykkelse og tilsluttes tæt. Intelligent bolig: For at nå 2020 kræver det, at installationer udskiftes til lavenergi og -forbrugsarmaturer. Derudover kræver det en varmegenvinding, der kan ske ved implementeringen af et ventilationssystem. Med hensyn til boligernes udformning og individuelle energiafregninger har vi foreslået individuelle decentrale ventilationsanlæg. Det kræver også, at de eksisterende varmekilder, gasfyrene, opdateres til nye kondenserende gasfyr.

/VIDENSBANK Indarbejde målepunkter for udførelsen og brugeradfærden, så evt. afvigelser fra den teoretiske energibesparelse og det faktiske forbrug kan dokumenteres, og der kan optimeres.

Energirum: En energirenovering kan kun nå et vist stykke, så for at nå i mål må vi indarbejde energigenererende tiltag i form af solceller og solfangere.

26. NOVEMBER 2014 – HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY

NUVÆRENDE FORHOLD / 120 kwh/m2/år Eksisterende boliger har en energiklasse svarende til 1982-krav. Derudover er klimaskærmen utæt, installationerne uddaterede, og der er naturlig ventilation uden genvinding af varme.

120

KWH/M²/ÅR

MÅLET/ 20 kwh/m2/år (energiklasse 2020) For at nå energiklasse 2020 kræver det en tæt, velisoleret bolig med minimale varmetab og kuldebroer. Det kræver en opdatering af boligens installationer, bl.a. et ventilationssystem der kan varmegenvinde. Derudover kræver det en tilførsel af energi ved etableringen af solceller og -fangere.

KWH/M²/ÅR

INDSATSOMRÅDE / klimaskærm - 450 mm isolering på tag - 300 mm isolering på facader - 250 mm drænplader ved fundament - Minimering af kuldebroer - Tæt klimaskærm.

INDSATSOMRÅDE / installationer - Opdatering og efterisoolering af eksisterende armaturer - Udskiftning af eksistende gasfyr til nye kondenserende gasfyr - Nyt ventilationssystem med genvinding.

INDSATSOMRÅDE / energigenererende tiltag - 7m2 solceller til el-forbrug - 3m2 solfangere til opvarmning af terrændæk med varmeslanger.

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

FACADEUDSNIT - 1:50 / FØR

FACADEUDSNIT - 1:50 / EFTER

BOLIG / Bybakken, vi mødes i de grønne gårde

ybakken er det ældste af områdetne og det med den største variation af boligtyper. På trods af denne variation fremstår området alligevel meget monotont med ensartede facadeforløb. Derudover er der nogle uhensigtsmæssige lejlighedstyper i form af 1. sals lejligheder uden den direkte adgang til for- og baghaver, de resterende boliger har.

menter, der monteres direkte på den eksisterende facade, hvorefter yderbeklædning i tegl monteres.

DAGSLYS

Alle vinduer udskiftes, og i forbindelse med opholdsrum og værelser kan enkelte nye vinduer udføres enten som terassedøre eller franske altaner, så forbindelsen til fællesarealer optimeres som beskrevet.

Under nuværende forhold er Bybakkens boliger udfordret på dagslys med øget brug af kunstlys og højere energiforbrug til følge. Dagslyssimulationer viser, at strategien med at skære brystningspartierne ud vil øge dagslysfaktoren betragteligt i boligerne og derved nedsætte energibehovet til kunstlys, ud over at det forøger boligkvaliteten markant.

FACADE OG IDENTITET Den nye facade udføres enten på stedet eller med etagehøje ele-

Tegl er valgt til Bybakken ud fra tanken om at understøtte de eksisterende gårdmotiver. Teglen kan have forskellige farver og udtryk i de forskellige gårde og derved afspejle individuelle identiteter i gårdrummene.

I forbindelse med energirenoveringen skal taget udskiftes, Det foreslåes at udføre det nye tag i skifer. Skifermaterialet vil erstatte de eksisterende betontegl og øge stofligheden, levetiden og oplevelsesværdien af tagprofilerne.

Man vil desuden kunne integrere monokrystallinske solceller og -fangere nedsænket i skifertaget, så det visuelt fremstår som en samlet flade.

TILGÆNGELIGHED Der er ca. 23 % af Bybakkens boliger, der er egnet til ombygning til tilgængelighedsboliger. Derudover hjælper implementeringen af forhave+ med til at gøre alle boligerne tilgængelige med niveaufri adgang.

BOLIGSAMMENSÆTNING Der er en lille undervægt af de større, familieegnede boliger i Bybakken, som over tid kan blive en udfordring. Sammenlægning af de uhensigtsmæssige stue- og førstesalslejligheder (type A5) vil kunne skabe fem nye, store familieboliger.

26. NOVEMBER 2014 – HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY

BOLIGEN / OPTIMERING

BOLIG B2 - 1:100 / FØR

ENERGIKLASSE / FØR

BOLIG B2 - 1:100 / EFTER

DIAGNOSE

før/efter

ENERGIKLASSE / EFTER

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

FACADEUDSNIT - 1:50 / EFTER

FACADEUDSNIT - 1:50 / FØR

BOLIG / Dalskrænten, vi mødes i de grønne korridorer

alskrænten er den af bebyggelserne, der har den største oplevelsesværdi i naturen og bevægelsen på tværs af bebyggelsen. Det hænger sammen med terrænets fald mod syd og de udkigsoplevelser, der opstår imellem husene.

DE GRØNNE KORRIDORER De eksisterende grønne kiler mellem husene udvikles til grønne korridorer, der fungerer som forbindelsesled for flora og fauna og øger biodiversiteten i området. I disse grønne korridorer er der mulighed for at plante en mere vild flora med lavt vedligehold, der i højere grad reflekterer den vegetation, der er uden for bebyggelsen.

DAGSLYS Dalskrænten er grundet sine dybe bygningskroppe udfordret på dagslys. Dagslyssimulationer viser, at strategien med at skære brystningspartierne ud vil øge dagslysfaktoren betragteligt i boligerne og derved nedsætte energibehovet til kunstlys samt øge boligkvaliteten. Men for virkelig at komme i mål arbejdes der

med ovenlys både på 1-etages boligerne og på 2-etagersboligerne, selv om disse i dag har højtsiddende lysbånd.

FACADE OG IDENTITET Den nye facade udføres enten på stedet eller med etagehøje elementer, der monteres direkte på den eksisterende facade, hvorefter yderbeklædningen i træ monteres. Træ er valgt til Dalskrænten ud fra tanken om at understøtte den grønne identitet og den tætte tilknytning til landskabet. Træet er varmebehandlet fyr, der kan stå ubehandlet hen. Det ubehandlede træ får over tid en sølvagtig glød, der giver det et meget nobelt udtryk i lighed med fx lærketræ. Ud over de æstetiske og funktionelle fordele ved materialet har det også et rigtig godt miljøregnskab, både grundet dets nære lokalitet (mindsket CO2 til transport), dets oprindelse fra certificeret bæredygtig skovdrift samt processen til at behandle det, der udelukkende består af damp. Alle vinduer udskiftes, og i forbindelse med opholdsrum og værelser kan enkelte nye vinduer udføres enten som terrassedøre eller franske altaner, hvorved forbindelsen til

fællesarealet bliver forstærket. I forbindelse med energirenoveringen skal taget udskiftes. Det foreslåes at udføre det nye tag i skifer. Skifermaterialet vil erstatte de eksisterende betontegl og øge stofligheden, levetiden og oplevelsesværdien af tagprofilerne. Man vil desuden kunne integrere monokrystallinske solceller og -fangere nedsænket i skifertaget, så det visuelt fremstår som en samlet flade.

TILGÆNGELIGHED Grundet niveauspringene i og omkring Dalskræntens boliger er det ikke det mest hensigtmæssige sted at etablere tilgængelighedsboliger.

BOLIGSAMMENSÆTNING Der er en undervægt af de større familieboliger i Dalskrænten, som over tid kan blive en udfordring i forhold til at sikre en varieret beboersammensætning. Sammenlægningen af de mindste boliger kan øge antallet af familieboliger. Derudover kan omdisponeringer af eksisterende boliger øge deres brugs- og attraktionsværdi.

26. NOVEMBER 2014 – HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY

BOLIGEN / SAMMENLÆGNING

BOLIG A1 - 1:100 / FØR

ENERGIKLASSE / FØR

BOLIG A1 - 1:100 / EFTER

DIAGNOSE

før/efter

ENERGIKLASSE / EFTER

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

FACADEUDSNIT - 1:50 / EFTER

FACADEUDSNIT - 1:50 / FØR

BOLIG / Byhøjen, vi mødes i de grønne stræder

yhøjen er den yngste af bebyggelserne og kan arkitektonisk ses som et blandingsprodukt af Dalskrænten og Bybakken. Det er den af bebyggelserne, som har den højeste bebyggelsesprocent, og samtidig den af bebyggelserne, der har mindst kontakt til det omkringliggende landskab. Til gengæld er den tættest på centerdannelsen mod nordvest. Energirenoveringen af Byhøjen omhandler særligt opretning af byggeskaderne og sikringen af en tæt klimaskærm. Med kvistmotivet og ovenlysvinduerne samt de uhensigtsmæssige udestuer er der et større varmetab gennem vinduerne her end i de øvrige områder.

DAGSLYS Byhøjen er kun lidt udfordret på dagslys og kun i enkelte rum. Faktisk er køkken/opholdsrum i boligtyperne med udestue næsten overbelyste. En omstrukturering af vinduespartierne

samt en omdisponering af udestuerne vil sikre et godt indeklima.

vendigheden af at sikre en tæt klimaskærm udskiftes kvistene med nye (præfabrikerede) karnapper, der tilpasses den nye tagkonstruktion.

KLIMASKÆRM Efterisoleringen af klimaskærmen kan udføres på stedet eller med etagehøje fladeementer. Den eksisterende skalmur fjernes, og isoleringen monteres på den eksisterende facade. Den ydre beklædning i skifer kan monteres på stedet eller forudmonteres på elementerne. I forbindelse med energirenoveringen skal taget udskiftes. Det foreslåes at udføre det nye tag i skifer. Skifermaterialet vil erstatte de eksisterende betontegl og øge stofligheden, levetiden og oplevelsesværdien af tagprofilerne. Man vil desuden kunne integrere monokrystallinske solceller og -fangere nedsænket i skifertaget, så det visuelt fremstår som en samlet flade. På grund af de mange overgange mellem tag og facade og nød-

TILGÆNGELIGHED Byhøjen har 46 (44%) boliger, der er egnet som tilgængelighedsboliger enten ved sammenlægning eller omdisponering.

BOLIGSAMMENSÆTNING Der er en stor undervægt af de større familieegnede boliger i Byhøjen (pt. kun 5 %), som over tid kan blive en udfordring. Sammenlægning af nogle af de uhensigtsmæssige 1-plans boliger med eksempelvis de mellemstore kunne give fornuftige boligstørrelser med minimale indgreb. Bevarelsen af nogle af de mindste lejemål kan dog give mulighed for at skabe netværksboliger til eksempelvis unge eller udnyttes som delebolig til sammenbragte familier.

26. NOVEMBER 2014 – HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY

BOLIGEN / TILGÆNGELIGHED

BOLIG B1 - 1:100 / FØR

ENERGIKLASSE / FØR

BOLIG B1 - 1:100 / EFTER

DIAGNOSE

før/efter

ENERGIKLASSE / EFTER

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

Afdelingens huslejeniveau må ikke stige drastisk men skal matche boligernes kvalitet og områdets huslejeniveau.

- Foreløbig helhedsplan, november 2013

ØKONOMI / prioritering og realisering

i ved, at huslejestigninger er et følsomt område. Derfor har vi haft fokus på at få tilrettelagt vores forslag, så huslejestigningerne holdes på et så lavt niveau som muligt. Forslaget kan desuden justeres i omfang og økonomi, uden at der gås væsentligt på kompromis med visionen eller helheden. Vi viser derfor såvel den fulde model, som den prioriterede model og minimalmodellen, hvor 2020-kravet er erstattet af energiklasse 2015. I den prioriterede model har vi prioriteret i landskabstiltagene og erstattet tagudskiftning med tagrenovering. Det skal tjene som et eksempel på, at en bearbejdning og prioritering af byggestenene kan ændre væsentligt på sagsøkonomien – og dermed en mulig huslejekonsekvens. Vi har af gode grunde ikke mulighed for at beregne den endelige huslejestigning for vores forslag, men vi har kalkuleret differencen i forhold til den foreløbige helhedsplans beregning. Dette fremgår af den sidste linje i nøgletalsoversigten her over for.

REDUCERET ENERGIFORBRUG Det nuværende gennemsnitlige varmeforbrug pr. husstand er

ca. 6.720,- pr. år eller 560 kr. pr. måned. Ved en opfyldelse af 2020-krav forventes det, at udgiften kan reduceres med 80 %. Det vil sige, at hver bolig teoretisk efter helhedsplanens gennemførelse vil have en varmeregning på ca. 1350,- kr. pr. år eller 112,50 pr. måned. Altså en gennemsnitlig månedlig besparelse på varmeudgiften på hele 447,50 kr. Derudover vil det øvrige energiforbrug på for eksempel belysning og vand også blive nedbragt af de foreslåede tiltag. Vel vidende at det reducerede energiforbrug er individuelt og i et vist omfang teoretisk, så er det reducerede energiforbrug – og de reducerede udgifter - faktorer, der skal tages med, når der diskuteres huslejekonsekvens.

PYJAMASARK

BAGGRUND FOR NØGLETAL

STØTTEDE OG USTØTTEDE ARBEJDER

Økonomien er beregnet på baggrund af en successiv kalkulation. I den successive kalkulation har vi prissat alle bygningsdele, og for de bygningsdele, hvor usikkerheden har været størst, har vi prissat alle delelementer. Eksempelvis består kalkulationen af badeværelserne af mere en 20 delelementer, hvilket giver en stor prissikkerhed. Kostpriserne er beregnet på baggrund af vores interne priskataloger og V&S prisdata. Kalkulationsindekset er 3. kvartal 2014.

Vi har fulgt de principper for støttede og ustøttede arbejder, der er anvendt i den foreløbige helhedsplan. Det skal dog bemærkes, at de bygningsskader, der er beskrevet i facaderne og ved tagfoden, ikke udbedres direkte men afhjælpes ved hjælp af den nye klimaskærm.

Den successive kalkulation har dannet baggrund for de tre pyjamasark, der er vedlagt som bilag. Det første pyjamasark viser økonomien for ’helhedsplan stor model’, og er udtryk for de tiltag, der er visualiseret i nærværende avis. Det andet pyjamasark hedder ’helhedsplan prioriteret model’, og her er enkelte elementer undladt, som det ligeledes fremgår af nøgletallene på denne side. ’Helhedsplan minimumsmodel’ viser økonomien, hvor energiambitionsniveauet er reduceret noget, men stadig lever op til energiklasse 2015 og dermed når det niveau, vi er forpligtet til.

Det er i den forbindelse vores erfaring, at bygningsskader på facaden kan opnå støtte på op til 50 % af arbejderne.

26. NOVEMBER 2014 â&#x20AC;&#x201C; HELHEDSPLAN GRĂ&#x2020;SE BAKKEBY

FORELĂ&#x2DC;BIG HELHEDSPLAN NOVEMBER 2013 KALKULATION

FULD MODEL, HELHEDSPLAN

PRIORITERET MODEL, HELHEDSPLAN

MINIMAL MODEL, HELHEDSPLAN

KALKULATION

AFVIGELSER IFT FORELĂ&#x2DC;BIG HELHEDSPLAN NOV. 2013

FACADER OG GAVLE - Bybakken 46.580.000,49.519.770,+ 2.939.770, %\KÂĄMHQ - DalskrĂŚnten 22.895.000,18.327.347,+ 4.567.653,TAGKONSTRUKTION - Bybakken 3.543.750, %\KÂĄMHQ - DalskrĂŚnten 7.432.000,-

15.610.319,+ 12.066.569, 10.956.365,+ 3.524.365,-

BADEVĂ&#x2020;RELSER - Bybakken 23.625.000,15.244.576,- 8.380.424, %\KÂĄMHQ - DalskrĂŚnten 16.740.000,9.880.648,- 6.859.352,KĂ¸kken

Ingen afvigelse

INSTALLATIONER - Bybakken 19.600.000, %\KÂĄMHQ - DalskrĂŚnten 13.888.000,-

33.254.866,+13.654.866, 22.511.219,+ 8.623.219,-

FRIAREALER - Bybakken 5.575.000, %\KÂĄMHQ - DalskrĂŚnten 5.575.000,-

7.571.518,+ 1.996.518, 6.561.276,+ 1.511.276,-

TILGĂ&#x2020;NGELIGHED LEJLIGHEDSOMBYGNINGEN Ă&#x2DC;VRIGE BYGNINGSDELE NYE FĂ&#x2020;LLESHUSE

Ingen afvigelse Ingen afvigelse Ingen afvigelse

SUM - BYGNINGSARBEJDER - Bybakken 135.633.750, %\KÂĄMHQ - DalskrĂŚnten 86.237.500,IALT HUSLEJESTIGNING I GENNEMSNIT PR MDR.

315.318.750,-

155.137.133,+ 19.503.383, 90.802.513,+ 805.510,352.556.9914,-

+ 36.379.810,-

X + (89,-) PR. MĂ&#x2026;NED PR. BOLIG

AFVIGELSER IFT FORELĂ&#x2DC;BIG HELHEDSPLAN NOV. 2013

49.519.770,25.827.864,18.327.347,-

+ 2.939.770,+ 3.277.864,+ 4.567.653,-

49.519.770,25.827.864,18.327.347,-

+ 2.939.770,+ 3.277.864,+ 4.567.653,-

3.543.750,1.236.500,7.432.000,-

Ingen afvigelse Ingen afvigelse Ingen afvigelse

3.543.750,1.236.500,7.432.000,-

Ingen afvigelse Ingen afvigelse Ingen afvigelse

15.244.576,8.972.487,9.880.648,-

- 8.380.424,- 4.932.513,- 6.859.352,-

15.244.576,8.972.487,9.880.648,-

- 8.380.424,- 4.932.513,- 6.859.352,-

Ingen afvigelse

33.254.866,19.856.114,22.511.219,-

+ 13.654.866,+ 8.320.114,+ 8.623.219,-

24.953.304,14.686.802,16.287969.-

+ 5.353.304,+ 3.150.802,+ 2.399.969,-

2.376.173,2.271.199,2.459.847,-

- 3.198.827,- 3.303.801,- 2.590.153,-

2.376.173,2.271.199,2.459.847,-

- 3.198.827,- 3.303.801,- 2.590.153,-

Ingen afvigelse Ingen afvigelse Ingen afvigelse

139.386.496,96.633.437,79.417.217,-

- 3.752.746,- 2.660.937,+ 6.820.283,-

131.084.933,91.464.124,73.193.967,-

-4.548.817,- 2.508.376,- 13.043.533,-

317.568.399,-

+ 2.249.649,-

297.874.274,-

- 17.444.476,-

X + (21,-) PR. MĂ&#x2026;NED PR. BOLIG

X - (24,-) PR. MĂ&#x2026;NED PR. BOLIG

Facader og gavle: â&#x20AC;˘ Afvigelsen skydes primĂŚrt, at vinduesbrystningerne nedbrydes, at raGLDWRUHUQH Ă \WWHV VDPW DW )RUKDYH udfĂ¸res i forbindelse med reetablering efter facadearbejder.

Tagkonstruktion: â&#x20AC;˘ Afvigelsen skyldes primĂŚrt udskiftning af den eksisterende tagbelĂŚgQLQJ VRP KDU FD nUV UHVWOHYHWLG 'HUXGRYHU IRUHVOnV NOLPDVLNULQJ DI tagrender, nedlĂ¸b og tagbrĂ¸nde.

Tagkonstruktion: â&#x20AC;˘ Taget renoveres som i den forelĂ¸bige KHOKHGVSODQ DI QRYHPEHU

Tagkonstruktion: â&#x20AC;˘ Taget renoveres som i den forelĂ¸biJHKHOKHGVSODQ DI QRYHPEHU

BadevĂŚrelser: â&#x20AC;˘ 'HW DIVDWWH EHOÂĄE Sn SU EDGHYÂ UHOVH YLUNHU PHJHW KÂĄMW , denne kalkulation er det beregnet til 65.000,- pr. badevĂŚrelse.

BadevĂŚrelser: â&#x20AC;˘ 'HW DIVDWWH EHOÂĄE Sn SU EDGHYÂ UHOVH YLUNHU PHJHW KÂĄMW 1Â UvĂŚrende kalkulation er beregnet til 65.000,- pr. badevĂŚrelse.

Installationer: â&#x20AC;˘ 'HW DIVDWWH EHOÂĄE WLO YHQWLODWLRQ Sn 45.000,- pr. bolig virker lavt. I denne kalkulation er det beregnet til 78.000,- pr. bolig. â&#x20AC;˘ Vedvarende energikilder som solceller og solfangere udgĂ¸r ca. 20 mio. kr., som ikke er indregnet i den foreOÂĄELJH KHOKHGVSODQ DI

Friarealer: â&#x20AC;˘ $IYLJHOVHUQH VN\OGHV SULPÂ UW Ă \WQLQJ af skurene.

Friarealer: â&#x20AC;˘ Flytning af skure undlades, og landskabsbearbejdningen reduceres.

HELHEDSPLAN GRÆSE BAKKEBY – 26. NOVEMBER 2014

En DGNB-certificering er garanti for en bæredygtig bygning, hvor bæredygtigheden er tænkt ind i alle aspekter af bygningen.

- Green Building Council Denmark

75,2%

DGNB / screening

er er foretaget en screening af helhedsplanen på baggrund af konkurrenceprojektet. Mange af kriterierne er hensigtserklæringer, fordi projektet endnu ikke er projekteret. Derfor indeholder nærværende konklusion anbefalinger til, hvor der kan scores højere. Der findes også nogle eksisterende omstændigheder, som naturligt givere højere point og lavere point. Proceskriterier scorer naturligt højt på grund af deltagelsen i konkurrencen. Kriterier vedrørende bæredygtig byggeplads vil på nuværende tidspunkt blot indeholde en målsætning. I en ombygningssag vurderes der kun på de materialer, der bygges ind og tages ud. Alt hvad der fortsat sidder i bygningen vil ikke kunne vurderes på grund af manglende kendskab til, hvilke produkter og overfladebehandlinger der findes. Med en øget styring af produkter og materialer i driften vil kendskabet til bygningernes indhold forbedres, og dokumentationen af farlige stoffer være lettere tilgængelig. For at blive DGNB-certificeret til guld skal den samlede, gennemsnitlige score mindst være 85%, og intet kriterie må score under 65%. Det vil være svært, men ikke umuligt, at opnå guld. Og det vil kræve et fælles mål, hvor alle involverede parter bidrager med en bæredygtig tankegang.

MILJØMÆSSIG KVALITET 88,6 % 1. Lca primærenergi 2. Vand 3. Miljøfarlige stoffer/miljøvenlig indvinding af materialer 4. Effektiv arealanvendelse ØKONOMISK KVALITET

85,3 %

SOCIAL KVALITET 1. Indeklima 2. Tilgængelighed 3. Bygningsmæssige udvendig kvalitet 4. Planløsninger 5. Sikring af arkitektonisk kvalitet

65,0 %

TEKNISK KVALITET

51,5 %

PROCESKVALITET

99,1 %

SITE NÆROMRÅDETS KVALITET 1. Risici 2. Områdets image og tilstand 3. Trafikforbindelser 4. Adgang til faciliteter

68,3 %

DGNB-screeningen er vedlagt i tilbudsbilag 4B