Madrid
Informe de mercado inmobiliario 2021 / 2022
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Referencia mundial del lujo y la calidad de vida
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adrid es uno de los destinos preferidos para los inversores inmobiliarios nacionales e internacionales, no solo por tratarse de una de las principales capitales europeas en cuanto al volumen y oportunidades en el negocio inmobiliario, sino también por su elevado nivel económico y calidad de vida. Esto hace que Madrid atraiga no solo inversores institucionales, sino también personas que buscan tanto rentabilidad para sus inversiones como disfrutar de la impresionante oferta cultural, gastronómica y de ocio que ofrece la ciudad.
PABLO LÓPEZ PÉREZ Franquiciado
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Introducción
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l equipo de investigación de KENSINGTON ofrece una actualización sobre la evolución en 2021 del mercado inmobiliario de Madrid, el mayor mercado residencial de España con diferencia. Más de 3,33 millones de personas viven en la capital de España. La zona metropolitana tiene unos 5 millones de habitantes. Toda la región, la Comunidad de Madrid, tiene 6.752.763 habitantes (a 1 de enero de 2021). La atención se centra en indicadores como la evolución de los precios, la oferta y la demanda, las cifras de ventas, la actividad de la construcción y los
alquileres. La atención se centra especialmente en los lugares, barrios y ofertas más exclusivos de la ciudad de Madrid. Nos gustaría ayudar a los potenciales compradores y vendedores de inmuebles en Madrid a evaluar objetivamente la situación actual y futura del mercado. Nuestros análisis se basan en nuestra propia investigación, así como en datos empíricos recogidos por las autoridades españolas, oficinas de estadística, sociedades de tasación y portales inmobiliarios.
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Importancia de Madrid como ubicación inmobiliaria
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adrid es un centro de atracción, la mayor aglomeración urbana de la Península Ibérica y un motor decisivo de la economía española con mucho dinamismo social. La ciudad no sólo es el tradicional centro político de España, con parques y bulevares, sino que también es una auténtica metrópolis en términos de cultura, entretenimiento, deporte, negocios y gastronomía. Por ejemplo, es la sede de dos de los mejores equipos de fútbol del mundo. Junto con San Sebastián y Barcelona, Madrid es una de las ciudades con los precios por metro cuadrado más elevados de la propiedad residencial en España. Y en ninguna otra ciudad hay más transacciones que aquí. El espectro de ofertas muestra la heterogeneidad social y va desde la simple vivienda social hasta los áticos de lujo de 15 millones de euros. Oficialmente, la ciudad de Madrid está dividida en 21 distritos y 131 barrios (coloquialmente, el término “barrio” se utiliza a menudo para muchos distritos). Las localidades sencillas con precios medios
de la vivienda inferiores a 2.400 euros/ m2 se concentran en el sur y el sureste. Villaverde tiene los precios más bajos con un precio medio de 1.700 euros/ m2. Las direcciones más exclusivas se encuentran en la zona este/noroeste del centro de la ciudad, entre el barrio de Justicia, el estadio Santiago Bernabéu y el parque del Retiro. El distrito más caro es el de Salamanca, con precios por metro cuadrado que oscilan entre 7.500 y 11.000 euros. Le siguen Chamberí y Chamartín. Los inmuebles de lujo son muy demandados, sobre todo entre los españoles (aproximadamente un 80% de cuota en el segmento de lujo). El centro de la ciudad y las zonas de villas en el norte y noroeste de la ciudad son las residencias tradicionales de la clase alta española. Los latinoamericanos adinerados son el segundo grupo de compradores más importante (aproximadamente un 20%). Los mexicanos y los venezolanos, en particular, compran propiedades de lujo.
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Tendencias de las transacciones
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principios de 2021, reinaba el escepticismo ante el descenso de la demanda y las ventas en el año de la pandemia de 2020 y una caída del PIB español superior al 10%. La progresión de las vacunas reforzó directamente el mercado inmobiliario. España vivió un auténtico boom en 2021. En septiembre, las cifras de ventas fueron las más altas desde abril de 2008. En Madrid, el aumento fue de casi un 30%. En la Comunidad de Madrid, se produjeron alrededor de 83.000 compras de viviendas con financiación privada en 2021, con un volumen de transacciones de unos 23.000 millones de euros. Sólo en la capital se realizaron más de 42.000 operaciones de compra. El 13,7 % de las transacciones son inmuebles o viviendas nuevas y el 86,3 % inmuebles existentes.
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Cabe destacar que el valor de las transacciones en 2021 es alrededor de un 20 - 40 % superior a los respectivos valores anuales de 2017 a 2020.
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Precios y ubicaciones privilegiadas
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esde 2014, España ha experimentado un aumento considerable de los precios de los inmuebles. Y Madrid, junto con Barcelona y las Islas Baleares, se situaron entre las principales ubicaciones de toda España, impulsando la tendencia con tasas de aumento superiores a la media, de casi el 30% (2014 a 2019). En 2019, hubo un incremento anual de precios del 7 % en Madrid. Comprar una vivienda en la capital de España costaba más del doble que la media española en 2021, mientras que en 2014 era “sólo” 1,6
veces más caro. En el año pandémico 2020, el alto nivel de precios de Madrid se mantuvo prácticamente estable. A finales de 2021, se observan subidas de precios muy moderadas del 3,3% en la Comunidad de Madrid, mientras que en la capital el nivel de precios se mantiene constante (+ 0,2% en precios de venta respecto al año anterior en noviembre de 2021). Aquellos que busquen una propiedad en el segmento de lujo deberían echar un ojo a los siguientes distritos y urbanizaciones.
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Salamanca
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estaca como la mejor ubicación abs olu ta de Madrid, con precios mediospor me tro cuadrado superiores a los 6.000. Es una zona que se planificó en la segunda mitad del siglo XIX y que se diseñó para diferenciarse de la estrechez del casco antiguo de Madrid con un trazado de calles en forma de cuadrícula y un estilo arquitectónico elegante. Hoy en día, es la Milla de Oro de Madrid, con boutiques de lujo, joyerías, restaurantes estrella y una exclusiva vida nocturna en calles como Serrano, Velázquez,
Ortega y Gasset y Juan Bravo. Cuatro zonas de Salamanca se encuentran entre los diez barrios con los precios más altos por metro cuadrado. El barrio de Recoletos, en el lado norte del Parque del Retiro, es el que lleva la delantera, con áticos de hasta 15 millones de euros y pisos de 2 dormitorios por al menos 460.000 euros. El barrio de la Castellana también ofrece pisos de entre 4 y 8 millones de euros. En Lista y Goya también hay ofertas desde 260.000 euros, pero también muchos pisos entre 2 y 4 millones de euros.
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Chamberí
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s un auténtico barrio madrileño con una hermosa arquitectura que ha sido moldeada por la nobleza de la ciudad y la burguesía de los siglos XIX y XX. Además de las pequeñas tiendas tradicionales y las calles tranquilas, también hay un ambiente animado. El barrio más elegante es Almagro, con sus magníficos edificios, embajadas, galerías de arte y una excelente oferta gastronómica. Por un piso de unos 80 m2 hay que pagar al menos 430.000 euros. En Almagro también se pueden encontrar pisos y áticos entre 2,5 y 8 millones de euros con precios por metro cuadrado entre 5.400 y 7.400 euros.
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Chamartín
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s el distrito financiero de Madrid, caracterizado por los rascacielos del Paseo de la Castellana, la estación de tren y el estadio Santiago Bernabéu. Aquí hay un público comprador internacional, pero también viven algunos de los empresarios más ricos de España. El barrio más exclusivo es El Viso, trazado en los años 30 con viviendas unifamiliares de dos plantas de estilo racionalista madrileño. Los chalets aquí pueden costar hasta 14 millones de euros. Muchas de estas casas rondan los 5 o 6 millones de euros. Los pisos en los barrios más altos de Chamartín oscilan entre los 300.000 y los 8 millones de euros.
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La Moraleja
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s una zona residencial situada al norte de Madrid, en Alcobendas. Hasta mediados del siglo XX, era una gran finca privada. En 1946, se elaboró el plan para una urbanización de lujo en más de 600 hectáreas, con más del 70 % de espacios verdes con árboles mediterráneos. El resultado es una de las zonas residenciales más atractivas de España, con imponentes villas individuales y varios complejos de casas adosadas y pareadas. El precio medio de las ofertas en La Moraleja es de 5.135 euros/m2, los chalets cuestan actualmente hasta 15 millones de euros, pero muchas propiedades se acercan a los 2,5 y 5 millones de euros.
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La Finca/Los Lagos
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ue construida por el promotor inmobiliario Luis García Cereceda a mediados de los años 90 en un coto de caza en Pozuelo de Alarcón al noroeste de Madrid. Inicialmente, La Finca construyó alrededor de 600 pisos, antes de crear una de las urbanizaciones de villas más exclusivas como comunidad cerrada en el núcleo (Los Lagos). Las villas vanguardistas fueron diseñadas por el arquitecto estrella Joaquín Torres. Esto ha creado una coherencia estilística. La espectacular villa está valorada en unos 20 millones de euros. Las ofertas actuales en Lagos alcanzan los 14 millones de euros.
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Otros lugares destacados El barrio de los Jerónimos, conocido por el Museo del Prado y el Parque del Retiro, es uno de los lugares más destacados con precios medios Por metro cuadrado de 7.407 euros/m2. Muchos pisos tienen un precio de entre 2,5 y 6 millones de euros. Aquí no hay ofertas por debajo de 550.000 euros. En el Barrio Chueca-Justicia (distrito Centro), los pisos y áticos tienen un precio de entre 2 y 4 millones de euros.
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Las siguientes ubicaciones tienen especial demanda de chalets: Al este del centro de la ciudad, en el barrio de Conde de Orgaz (distrito de Hortaleza), los chalets cuestan entre 1,8 y 6,8 millones de euros. Suele ser de 2 a 5 millones en Aravaca, y de 1 a 8 millones en la urbanización La Florida. Algo más barato es Mirasierra, con viviendas unifamiliares entre 1,4 y 3 millones de euros.
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Alquileres
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l stock de viviendas en alquiler en Madrid fue un 137% mayor en el primer semestre que antes de la crisis del corona virus. A partir de julio, las cosas volvieron a la normalidad, ya que se redujo el trabajo en casa y volvieron los turistas y estudiantes. La oferta de viviendas se redujo rápidamente en un 55%. Sin embargo, Madrid sigue teniendo un 6% más de oferta de alquiler que antes de marzo de 2020, y ya en mayo de 2021 se produjo una caída interanual del 13% en los alquileres. Con la reducción del stock, la caída de los alquileres en noviembre de 2021 es del 4,9%. El alquiler medio en Madrid es ahora de 14,6 euros/m2/mes (media en España 10,5 euros/m2). En la Comunidad de Madrid,
los alquileres cayeron un 5,7 % interanual. Ahora tienen una media de 13,6 euros/m2. El barrio más caro de Madrid capital es Recoletos con 19,0 euros/m2 (distrito de Salamanca), mientras que Santa Eugenia ofrece los alquileres más baratos con 8,9 euros/m2 (Villa de Vallecas). Las rentabilidades brutas de los alquileres se sitúan entre el 4 y el 6,5%, siendo las más altas en distritos como San Blas y Puente de Vallecas.
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Conclusión y perspectivas
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l mercado inmobiliario madrileño se ha recuperado totalmente del difícil año de la pandemia de 2020. En la Comunidad de Madrid, las cifras de transacciones han alcanzado incluso niveles récord. Los pre cios se han mantenido estables en un nivel alto, lo que subraya el papel de Madrid como uno de los principales mercados españoles. Por tanto, se puede suponer un aumento moderado de los precios (5 a 6 %) en 2022. Los factores de incertidumbre son una elevada tasa de inflación y el resurgimiento de la pandemia. Los precios de los alquileres podrían experimentar un cambio de tendencia en el segundo semestre de 2022 debido a la próxima Ley de Vivienda y a la inflación. De todos modos, este sector seguirá siendo especialmente interesante en los próximos años, ya que se observa un auge de la “construcción para alquilar” entre los grandes inversores y promotores. En general, cabe esperar un aumento de la demanda de edificios nuevos por parte de los más jóvenes a medio plazo, tanto para el alquiler como para la compra. Esto se explica, sobre todo, por el anticuado parque de edificios, que en España tiene ya 40 años de media. El mercado inmobiliario de Madrid sigue siendo apasionante y muy atractivo.
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Transacciones inmobiliarias en Madrid Comunidad de Madrid y Madrid (ciudad): número y valor de las transacciones (compra) de viviendas con financiación privada entre los años 2017 y 2021 Año
Cantidad (Comunidad)
Valor/volumen en € (Comunidad)
Cantidad (Ciudad)
2017
76.600
16,289 Mrd.
42.565
2018
81.354
18,843 Mrd.
42.444
2019
75.006
18,879 Mrd.
38.917
2020
63.704
16,921 Mrd.
30.096
2021
83.000*
23,100 Mrd.*
42.400*
(* Las cifras del cuarto trimestre de 2021 incluidas aquí han sido estimadas por Kensington, Fuente: Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana)
21 Precios de la vivienda en los 21 distritos de Madrid Clasificación por precios medios de oferta en noviembre de 2021 Números
Distritos principales (mas de 5.000 €/m2)
Variación/año
1
Salamanca 6.058 €/m2
+ 5,4 %
2
Chamberí (5.414 €/m2)
+ 2,4 %
3
Chamartín 5.096 €/m2)
+1,6 %
22
Números
Barrios de alto nivel (3.800 – 5.000 €/m2)
Variación/año
1
Centro (4.867 €/m2)
– 0,2 %
2
Retiro (4.802 €/m2)
+6,2 %
3
Arguanzuela (4.067 €/m2)
+ 3,8 %
4
Moncloa-Aravava (4.054 €/m2)
+4,1 %
5
Hortaleza (3.832 €/m2)
+5,2 %
6
Tetuán (3.670 €/m2)
+ 0,2 %
23 Números
Distritos intermedios (2.400 – 3.800 €/m2)
Variación/año
1
Fuencarral-El Pardo (3.553 €/m2)
+1,3 %
2
Barajas (3.414 €/m2)
+ 7,1 %
3
Ciudad Lineal (2.960 €/m2)
+1,4 %
4
San Blas (2.583 €/m2)
+ 0,5 %
5
Moratalaz (2.497 €/m2)
– 2,2 %
6
Vicálvaro (2.403 €/m2)
+ 3,5 %
24
Números
Distritos simples (menos 2.400 €/m2)
Variación/año
1
Villa de Vallecas (2.374 €/m2)
2
Latina (2.266 €/m2)
3
Carabanchel (2.118 €/m2)
- 2,3 %
4
Usera (1.999 €/m2)
+ 0,2 %
5
Punte de Vallecas (1.920 €/m2)
+ 2.1 %
6
Villaverde (1.696 €/m2)
– 1,1 %
+ 0,9 % 0%
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Los diez mejores barrios de Madrid Clasificación por precios medios de venta de los inmuebles en noviembre de 2021. Variación interanual Barrio
Distrito
Variación/año
Recoletos 8.287 €/m2
Salamanca
–2,5 %
Jéronimos 7.407 €/m2
Retiro
+5,6 %
Castellana 6.882 €/m2
Salamanca
–1,5 %
El Viso 6.508 €/m2
Charmartín
+8,1 %
Almagro 6.471 €/m2
Chamberí
+0,3%
Goya 5.852 €/m2
Salamanca
+4,0 %
Lista 5.832 €/m2
Salamanca
+0,2 %
Chueca-Justicia 5.820 €/m2
Centro
+0,3 %
Nueva España 5.778 €/m2
Charmartín
+5,9 %
Ibiza 5.368 €/m2
Retiro
+ 4,0 %
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