Förvaltningsberättelse

Kvarteret Vårlöken 6, Trädgårdsgatan 1.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Styrelsen och verkställande direktören för Katrineholms Industrihus Aktiebolag (KIAB), organisationsnummer 556069-1510, avger härmed årsredovisning för verksamhetsåret 2020. Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor SEK. Uppgifter inom parentes avser värden per 2019-12-31 om inte annat anges.

ÄGANDEFÖRHÅLLANDE OCH ÄGARDIREKTIV Katrineholms Industrihus AB (KIAB) är ett helägt dotterbolag till Katrineholms Fastighets AB (KFAB) organisationsnummer 556011-0917. KIAB har sitt säte i Katrineholm.

INFORMATION OM VERKSAMHETEN KIAB bildades 1959 och hette ursprungligen Nävertorps Fastighets AB. 1983 bytte företaget namn till Katrineholms Industrihus AB, KIAB. Hos KIAB finns moderna kontors-, industri- och lagerlokaler. KIAB har ett brett utbud för såväl små företag som stora industrier och anpassar också lokaler efter kundernas önskemål.

KIAB har till uppgift att utifrån affärsmässiga principer erbjuda närings- och föreningslivet lokaler. KIAB är en väsentlig aktör när sysselsättningsskapande verksamheter ska etableras, utvecklas eller på annat sätt förändras.

Katrineholms Industrihus ABs bolagsordning gäller fr o m 2015-03-02.

AFFÄRSIDÉ OCH UPPDRAG KIAB:s uppdrag är att förvalta och förvärva fastigheter utifrån ett samhällsekonomiskt perspektiv. KIAB ska även avyttra fastigheter när det behövs av ekonomiska skäl eller andra förutsättningar. KIAB:s ägande av fastigheter ska vara aktivt och professionellt och inriktat på utveckling och förädling. När ekonomiska förutsättningar eller andra möjligheter finns ska vi också bygga nya lokaler.

VÅR VISION KIAB är en del av Katrineholms kommun där visionen: Attraktion och livskvalitet, genomsyrar vårt uppdrag. Vi skall överträffa kundens förväntningar.

STYRELSE Styrelsen är utsedd av kommunfullmäktige i Katrineholm. Styrelsen består av följande styrelseledamöter:

Ordinarie ledamöter

Roger Ljunggren ordf

Lars Härnström v ordf

Cecilia Björk

Gunnar Ljungqvist

Berit Örtell

Barbro Skogberg

Bo Johansson

Thomas Halvarsson

Bertil Carlsson

Mica Vemic

Mårten Grothérus

Under perioden 2020-01-01 till 2020-11-04 var Fredrik Olovsson ordförande. Under året har styrelsen hållit fem protokollförda sammanträden. Årsstämma hölls den 15 juni.

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Verkställande direktör är Ingmar Eriksson.

REVISORER Utsedda revisorer med uppgift att granska KIAB:s räkenskaper och förvaltning har varit:

Ernst & Young med den auktoriserad revisorn Roger Hovsby som huvudansvarig revisor.

Lekmannarevisor är Jan-Olov Karlsson och lekmannareviorsuppleant är Birgitta Hagdahl.

ALLMÄNT KIAB äger och förvaltar 24 st (24 st) fastigheter med en total uthyrningsbar yta om 111 327 kvm (111 327 kvm). KIAB och KFAB har till viss del gemensam administration och företagsledning. Kostnaderna bokförs i KFAB för att sedan faktureras KIAB.

FÖRVALTNINGSFORM OCH PERSONAL Fastigheterna förvaltas i egen regi. Underhållsarbeten, reparationer, yttre skötsel och städning sker i huvudsak på entreprenad.

Antalet fast anställda är 4 personer (4) alla män. Se redovisning i not 2 till resultaträkningen.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET Sverige liksom övriga världen har under året påverkats av den pågående pandemin. KIAB är inget undantag. KIAB prövade under andra kvartalet ett antal ansökningar om anstånd med hyra eller hyresrabatter från företag som är lokalhyresgäster och faller inom de kategorier som inryms i regelverket för det statliga stödet.

KIAB har fortsatt en hög uthyrningsgrad 94,6 (95,1) och ökar omsättningen från 61 888 tkr till 64 640 tkr. Framtida hyresförluster kan uppkomma som en följd av pandemin.

Riksbanken accelererar nu den expansiva penningpolitiken för att undvika en djupare lågkonjunktur i pandemins spår.

KIAB har under en lång period haft en hög uthyrningsgrad både i låg- och högkonjunktur. Bolagets långsiktiga målsättning är att uppnå en uthyrningsgrad på minst 95 procent. KIAB tror på en fortsatt hög uthyrningsgrad framöver.

KIAB arbetar långsiktigt och har genom ett kundfokuserat förhållningssätt och genom att skapa möjligheter att utveckla fastigheterna kunnat upprätthålla en uthyrningsgrad över 90 procent under en längre tid.

Under 2020 har KIAB slutfört ombyggnationen av lokaler vid Sothönan 6 där Dafo Vehicle från den första september har etablerat verksamhet. Dafo Vehicle verkar inom området för tekniska lösningar för brandbekämpning för olika typer av fordon.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

MILJÖREDOVISNING OCH FASTIGHETSUTVECKLING KIAB:s ambition är att aktivt och professionellt utveckla fastigheterna. Nyckeln till att kunna fortsätta bidra till den positiva utvecklingen för KIAB och Katrineholm som en företagsvänlig kommun är att KIAB även fortsättningsvis kan möta nya och befintliga kunders krav och förväntningar på attraktiva lokaler. Detta görs genom att vara kvalitetsmedveten, agera långsiktigt och ha ett marknadsmässigt förhållningssätt.

KIAB följer sedan en tioårsperiod en åtgärdsplan för att systematiskt utveckla fastigheterna både genom investeringar och en hög underhållsnivå.

Kv Sothönan 6, Terminalgatan 7

KIAB har under perioden slutfört en omfattande ombyggnation av lokaler vid Sothönan 6 där Dafo Vehicle från 1 september har etablerat verksamhet. Om- och tillbyggnaden på ca 4500 kvm omfattar lager, produktion och kontorslokaler. Bland de åtgärder som utförts kan nämnas att 1 000 kvm av kallhallens totalt 3 000 kvm har varmbonats, en nedsänkt lastkaj med moderna dockningsstationer för två lastbilar har tillskapats, tillbyggnationer med ny luftsluss, samt nya personalutrymmen (kontor, lunchrum, WC m.m.) Vidare har hela lokalen har försetts med moderna installationer såsom anpassade ventilationsaggregat, LED-belysning m.m.

Kv Mejeriet 9, Mejerigatan 11

Vid Kv Mejeriet 9, Mejerigatan 11, har ombyggnation för fortsatt expansion av Din Vet:s verksamhet påbörjats. Din Vet expanderar efter en lyckad start av verksamhet våren 2020. KIAB har nu fått uppdraget att anpassa ytterligare ca 200 m2 lokaler för att inrymma fler behandlingsrum och även en infektionsavdelning. Lokalen ska vara inflyttningsklar 1 februari 2021.

Under hösten har KIAB skapat nya lokaler för Trafikverket förarprov på Mejerigatan 11. Trafikverket har under många år bedrivet denna verksamhet på Karosserigatan 10 på KIAB:s fastighet granne med SIMS recycling. Dessa lokaler är nu för trånga och håller inte Trafikverkets önskade standard. De nya lokalerna har ett stort väntrum, RWC och personalutrymmen för lärarna. 15 st parkeringsplatser har skapats bredvid lokalen. Efter årsskiftet 2020/2021 är elever som ska göra uppkörning välkomna till Mejerigatan 11 istället.

Kv Björken 10, Stinsbostaden

Kiab har under den senaste tioårsperioden haft en hög nivå på det planerade underhållet. KIAB:s ambition är att samtliga bolagets byggnader ska vara tilltalande och hålla hög standard. Under året har Stinsbostaden fått ny tilläggsisolerad putsad fasad, nya fönster och nytt bandtäckt plåttak. Även en tillbyggnad av Pressbyråns entré har utförts. Stinsbostaden är ett äldre hus som ligger i ett mycket utsatt läge nära järnvägen med stora markvibrationer. Vibrationerna har gjort att tidigare fasad fick sprickor i putsen. Nu är fasaden utrustad med en modern fasadskiva som ska tåla dessa vibrationer.

Kv Pionen 1, Köpmangatan 3

Kontorshuset på Köpmangatan 3 har under hösten fått nya och moderna röda fönster. Nu matchar kontorshusets fönster med de övriga fönstren i byggnaden som bland annat inrymmer Friskis & svettis. Fönsterbytet innebär även att våra hyresgäster fått ett tystare inomhusklimat och en lägre energianvändning. KIAB har lagt stor vikt vid att fönstren ska ha exakt samma utseende som tidigare för att inte förvanska det ursprungliga utseendet.

Kv Vårlöken 6, Trädgårdsgatan 1

Folktandvårdens trapphus har byggts till för att förbättra tillgängligheten. Nu inrymmer det nya trapphuset en stor hiss som kan ta fler typer av färdmedel avsedda för personer med funktionsnedsättning. En modern och ergonomisk trappa är monterad. Väntrummet har avskilts mot receptionen för att skapa en bättre arbetsmiljö för Folktandvårdens receptionister. I samband med tillbyggnaden av trapphuset har hela fasaden mot Trädgårdsgatan målats om.

Kv Svärdliljan 2, Kungsgatan 10

På Kungsgatan 10 har de lokaler som tidigare inhyste Holmbergs tryckeri omvandlats till kontor för EY. Ett modernt kontorslandskap för ca 25 personer har skapats med ett flertal tillhörande konferensrum och besöksrum för att kunna möta sina kunder. Kontorslandskapet har stora och fina fönster mot norr som skapar ett generöst ljus i lokalen. Totalt omfattar ombyggnaden ca 500 kvm.

Under en treårsperiod mellan 2019 till 2021 utförs kartläggning och åtgärder för att öka taksäkerheten på KIAB samtliga byggnader. Inga hantverkare ska befinna sig på KIAB:s tak utan att kunna säkra sig mot fall. Trygghetsskapande åtgärder utförs löpande på KIAB:s fastigheter i form av förbättrad belysning, lågväxande vegetation och öppna ytor.

För KIAB innebär coronapandemin ändrade förutsättningar för hur arbetet kan utföras både i lokalhyresgästernas lokaler samt i viss mån på byggnadernas skalskydd. KIAB utför främst akuta felavhjälpande åtgärder. De åtgärder som utförs sker med hänsyn till den rådande situationen. De nya förutsättningarna medför att de åtgärder som genomförs ofta innebär att varje enskild åtgärd utförs till en högre kostnad samtidigt som frekvensen av utförda åtgärder är lägre.

KIAB prövade under andra kvartalet ett antal ansökningar om anstånd med hyra eller hyresrabatter från företag som är lokalhyresgäster. Hyresförluster kopplade till pandemin är ringa omfattning 2020. Dock kan de ekonomiska följderna av pandemin resultera i hyresförluster kommande år.

FINANSIERING OCH FINANSIELLA INSTRUMENT Räntenivåerna de närmaste åren vara på en fortsatt låg nivå. Riksbanken har under övervägande delen av året haft reproräntan på 0 %.

Den rådande situationen med en pågående pandemi gör att Riksbanken anser att dess penningpolitik därför även fortsättningsvis behöver vara expansiv och att reproräntan behålls på en låg nivå under flera år framöver. Detta görs för att förbättra förutsättningarna för återhämtning av den svenska ekonomin.

Bolagets skuldportfölj hanteras i enlighet med de riktlinjer som är fastställda i finanspolicyn. Som alternativ till traditionell räntebindning används finansiella derivatinstrument i form av ränteswapar.

Derivatinstrument används för att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken i skuldportföljen. Vid årets slut uppgick swapvolymen till 85 000 tkr (80 000 tkr) bestående av 8 avtal (8) där rörlig ränta bytts till bunden. En marknadsvärdesberäkning av derivatinstrumenten visar ett negativt marknadsvärde utöver nominell skuld om -3 718 tkr (-3 669 tkr).

Totalt uppgår låneskulden till 95 825 tkr (95 825 tkr). För befintliga lån finns kommunal borgen som säkerhet. Kommunen har beslutat att teckna borgen för bolagen inom en totalram om 150 000 tkr.

KIAB har vid årets utgång en genomsnittlig räntebindningstid på låneskulden på 0,13 år (0,11 år).

Genomsnittsräntan uppgår till 1,64 % (1,83 %).

AVSKRIVNINGAR KIAB tillämpar redovisningsreglerna K3, vilket innebär att komponentavskrivning sker av byggnader.

Planenliga avskrivningar på anläggningstillgångar har skett med 16 945 tkr (15 959 tkr) varav 16 827 tkr (15 830 tkr) på byggnader. Till det planmässiga avskrivningar tillkommer kostnader för utrangering av vissa byggnadskomponenter som skett i samband med större renoveringsarbeten.

Avskrivningarna på byggnaderna motsvarar 4,3 % (4,0 %) av anskaffningsvärdena. TAXERINGSVÄRDEN Bolagets fastigheter är åsatta ett taxeringsvärde på totalt 231 212 tkr (231 212 tkr) varav mark 58 266 tkr (58 266 tkr).

FÖRSÄKRINGAR Bolagets fastigheter är fullvärdesförsäkrade hos Länsförsäkringar.

REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3).

Liksom tidigare har flertalet resultat- och balansposter specificerats i notanteckningsform. K3-reglerna gäller från och med 2013.

RESULTAT Rörelsens nettoomsättning har under perioden uppgått till 64 640 tkr (61 888 tkr). Resultatet för verksamhetsåret uppgår till 5 573 tkr (5 148 tkr). Det egna kapitalet uppgick vid årsskiftet till 59 639 tkr (54 066 tkr). Soliditeten uppgår nu till 32,1 % (28,9 %).

KONCERNEN Försäljning och inköp har gjorts mellan koncernbolagen med 599 tkr (835 tkr) respektive 2 082 tkr (2 072 tkr).

Översikt resultat och ställning

Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet %

Avkastning på totalt kapital, % Avkastning på eget kapital, efter skatt, % Medelantal anställda

2020

64 640

7 596

187 878

32,1

5,1 12,6

4

2019

61 888

6 475

190 501

28,9

4,4 11,8

4

2018

64 280

1 993

190 951

26,1

2,6 4,0

4

2017

61 516

3 843

167 438

28,9

4,2 7,9

4

FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL

Belopp vid årets ingång Resultatdisposition enligt beslut av årsstämma Årets resultat

Summa

Aktiekapital Reservfond Balanserat resultat

Årets resultat Totalt

5 000 1 000 42 918 5 148 54 066

5 148 -5 148 0

5 573 5 573

5 000 1 000 48 066 5 573 59 639

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel (tkr):

balanserad vinst 48 066 tkr årets vinst 5 573 tkr 53 639 tkr

disponeras så att i ny räkning överföres 53 639 tkr

Företagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med noter.