Jusspalten

LITT OM EIERS ANSVAR OG PLIKTER

I BOLIGSELSKAPET

TEKST: GRY IRENE ØVREBOTTEN RÅDGIVER/JURIST, VESTBO

FOTO: SHUTTERSTOCK

Idisse tider, med koronaviruspandemien, kan det være greit å være ekstra oppmerksom på å ta hensyn til naboene rundt, dersom man bor tett på hverandre i et borettslag/sameie. Mange flere enn normalt er hjemme på dagtid, enten på grunn av hjemmekontor, karantene eller isolasjon – eller i verste fall grunnet sykdom. Det betyr at enkelte kan ha begrensede muligheter for å i det hele tatt gå ut av boligen sin.

Som de fleste er kjent med er det vanlig at husordensreglene fastsetter at det skal være ro fra rundt kl. 22.00 – 07.00. I den situasjonen vi står overfor nå, kan det være grunn til å ta mer hensyn enn vanlig også på formiddag – og ettermiddagstid.

I det følgende skal vi se kort på noen av pliktene og ansvaret en har som eier i et boligselskap, og hvor vi finner disse. Pliktene og ansvaret omtales i den følgende som boplikter.

Bopliktene strekker seg blant annet fra det å betale felleskostnader og sørge for forsvarlig vedlikehold av leiligheten til trappevask. For enkelte tiltak vil en også ha søknadsplikt til styret og må få godkjenning for å kunne gjennomføre tiltaket. Ved brudd på bopliktene, kan boligselskapet se seg nødt til å benytte seg av de sanksjonsmulighetene som finnes i loven. Regler om boplikter og sanksjoner, følger av lov om borettslag, L06.06.2003 nr. 39 og lov om eierseksjoner, L16.06.2017 nr. 65. I begge lovene finnes disse reglene hovedsakelig i kap. 5. Borettslagslovens kap. 5 gjelder også for aksjelag, jf. borettslagsloven § 1-4 andre ledd. Det er også fastsatt regler i boligselskapenes vedtekter, og eventuelt i (hus)ordensreglene.

BESTEMMELSER I LOV Loven har regler for hvordan en eier skal behandle boligen og fellesområdene. I borettslagsloven kommer dette til utrykk ved at andelseier skal «fara fint med bustaden og fellesareala», jf. § 5-11 første ledd. Selv om dette ikke er formulert på samme måte i eierseksjonsloven, gjelder det samme. Eieren kan i utgangspunktet bruke boligen som han vil, men det går en grense for bruksretten. Boligen skal for det første benyttes til boligformål. Innenfor boformålet tillates det et visst omfang av aktiviteter (f.eks. dagmammavirksomhet) så lenge boligen også brukes til beboelse. Boligen eller fellesarealene må heller ikke brukes på en måte som er til unødig ulempe for andre eiere. Eier har også plikter i forbindelse med vedlikehold av boligen. Loven sier at boligen skal holdes i «forsvarlig stand». Dette innebærer kort sagt at eier kan holde boligen som han selv vil, så lenge det ikke er til ulempe eller skade for andre, eller på fellesarealet. For eksempel har eier plikt til å holde badet tett, ellers kan det være fare for vannskader i boligen under og/eller på fellesareal.

Loven lister videre opp eksempler på hvilket vedlikeholdsansvar som tilfaller eier, og man kan legge merke til at loven skiller mellom vedlikehold og utskiftningsansvar. Eier har for eksempel vedlikeholdsansvar for vinduer, mens utskiftningsansvaret er lagt på boligselskapet. Loven gir også eksempler på hva eier har reparasjon og utskiftningsansvar for, som for eksempel inventar, gulvbelegg, innvendige dører med karmer, m.m.

Det er greit å være oppmerksom på at reglene om vedlikeholdsplikt kan fravikes i vedtektene. Derfor er det viktig å undersøke i vedtektene hvordan vedlikeholdspliktene er fordelt mellom boligselskapet og eier. Dette er også nyttig å sette seg inn i, fordi at det vil utløses søknadsplikt til styret, dersom man ønsker å gjøre tiltak på de bygningsdelene som ligger til boligselskapets vedlikeholdsplikt.

Dersom boligselskapet skal utføre vedlikehold, har eier plikt til å slippe inn representanter for boligselskapet i leiligheten for felles, nødvendige, vedlikeholdsarbeider. Boligselskapet må naturligvis innhente samtykke for å kunne slippe inn i den enkeltes leilighet, men det vil være brudd på bopliktene å nekte å gi et slikt samtykke.

Noen velger å leie ut boligen, og med dette følger en plikt til å holde styret orientert om hvordan man kan nås. Loven inneholder også regler om at eier fremdeles har ansvar overfor boligselskapet og for boligen selv om den er utleid, herunder blant annet at vedlikeholdsplikten og ordensreglene overholdes.

Uavhengig av eierform er man også forpliktet til å betale felleskostnader. Reglene for fordeling av felleskostnadene følger av loven, og er bestemt når borettslaget eller eierseksjonssameiet ble opprettet. Fordelingen er fastsatt i bygge – og finansieringsplanen til borettslag og i seksjoneringsbegjæringen til eierseksjonssameiet. Felleskostnadene skal kort sagt minst dekke boligselskapets utgifter, og styret har etter loven adgang til å regulere felleskostnadene.

Som vi ser over, pålegger loven eierne i boligselskap en god del plikter. Pliktene kan også følge av vedtektene og andre regelsett i boligselskapet. I det følgende gis det eksempler på plikter som normalt følger av vedtekter og ordensregler.

PLIKTER I VEDTEKTENE Det følger av loven at boligselskaper skal ha vedtekter, og loven angir minstekrav til hva vedtektene skal inneholde. I mange boligselskap vil vedtektene være basert på såkalte standardvedtektene for boligselskap, og de viktigste lovreglene du bør kjenne til er gjengitt i disse. Normalt vil også enkelte presiseringer komme frem av vedtektene, for eksempel at eier er ansvarlig for å holde boligen fri for skadedyr. Det er i vedtektene du vil finne ut om det er forkjøpsrett i boligselskapet og om det er godkjenningsordning for ny eier.

I vedtektene kan det også finnes bestemmelser som avviker fra loven. Det fremgår av den enkelte lovbestemmelse om det er adgang til dette. Reglene om vedlikehold er som nevnt, et eksempel på et regelsett som kan fravikes i vedtektene. Dette kan enten følge av de opprinnelige vedtektene eller det kan gjøres endringer etter hvert. Vedtektsendringer krever normalt 2/3 flertall av de avgitte stemmer i generalforsamlingen/årsmøtet, men noen endringer kan kreve tilslutning, det vil si samtykke fra alle eierne. Vi går ikke nærmere inn på dette.

På grunn av at vedtektene lister opp de viktigste reglene du må være kjent med som eier i et boligselskap, og kan inneholde egne særregler for ditt borettslag/sameie, er det viktig å gjøre seg kjent med disse. Det samme gjelder for så vidt for ordensreglene.

PLIKTER I HUSORDENSRE- GLENE Ordensreglene er til forskjell fra vedtektene mer adferdsregler, som mer konkret regulerer hvordan en skal forholde seg og bruke boligen og fellesarealet. Reglene inneholder normalt, for eksempel bestemmelser om når det skal være ro, hvordan boligen og andre arealer skal benyttes, regler for dyrehold og parkering.

Regler om for eksempel grilling, bruk av fellesvaskeri og trappevask er også typiske regler som kan inngå i ordensreglene. Enkelte lag kan også ha adskilte/egne regelsett for dyrehold eller parkering.

I borettslag er det styret som fastsetter ordensreglene etter loven, mens det er årsmøtet som fastsetter reglene i eierseksjonssameier.

Til slutt kan det også nevnes at som eier, har du også plikt til å rette deg etter de vedtakene som styret fatter og vedtak som blir besluttet i generalforsamling/årsmøtet. Det forutsettes selvsagt at vedtakene som blir fattet er lovlige.

Nå har vi gått kort igjennom noen plikter en har som eier i et boligselskap og vi skal se litt på hva som kan ved brudd på disse.

KONSEKVENSER AV PLIKTBRUDD Uavhengig av eierform, har lovgivningen regler om sanksjoner dersom du ikke overholder bopliktene. Disse er normalt også gjengitt i vedtektene.

Brudd på ovennevnte regler kan medføre at du som eier blir erstat

FOTO: SHUTTERSTOCK

ningsansvarlig overfor boligselskapet eller de andre eierne. Erstatningsansvar vil være mest aktuelt dersom det foreligger brudd på vedlikeholdsansvaret.

Ved gjentakende eller grove pliktbrudd kan utfallet i verste fall bli at du mister boligen din. Ved mislighold av bopliktene, kan boligselskapet sende deg en skriftlig advarsel om salgspålegg. Dersom du ikke innretter deg etter advarselen, slik at misligholdet opphører, kan du risikere å få et pålegg om salg. Boliglaget kan gi salgpålegg dersom misligholdet anses som et vesentlig mislighold av bopliktene. Det vil innebære at du får en gitt frist til å selge boligen frivilling. Dersom du ikke selger innen fristen kan boligselskapet begjære saken avgjort av retten og boligen kan bli tvangssolgt.

Ved pliktbrudd av alvorlig karakter som skadeverk og husbråk kan boligselskapet kreve fravikelse senest samtidig med salgspålegget, dersom boligselskapet anser at det er nødvendig at vedkommende flytter ut mens salgsprosessen pågår.

Dersom man overholder sine boplikter unngår man å komme i en situasjon hvor boligselskapet må sette i verk sanksjoner. Det er, som vi ser, ikke bare husbråk tilfellene som kan gi grunnlag for salgpålegg. Andre pliktbrudd, som å ta seg til rette i fellesareal uten å søke styret, kan også være mislighold som kan gi grunnlag for salgspålegg.

Det kan bli kostbart å rette opp i et ulovlig tiltak i etterkant, og derfor anbefales det å undersøke med styret i forkant av et ønsket tiltak om hvilke regler som gjelder. Vil tiltaket krever styrets eller eventuelt generalforsamlingens godkjenning? Noen tiltak vil også kreve godkjenning fra offentlige myndigheter. Avslutningsvis presiseres det at du har ansvar for å sette deg inn i hvilke plikter du har som eier, og det viktig å gjøre seg kjent med de vedtekter og ordensregler som gjelder for ditt boligselskap.