Team SLA's forslag til udviklingsplan for Køge Kyst by Køge Kyst

ALMINDINGERNE I KØGE KONKURRENCEN OM KØGE KYST · FASE 2

AGENDANYT

NYHEDSBREV OM SUNDHED OG BÆREDYGTIGHED I DANMARK - NR. 12 - JUNI 2009

ANNUAL REPORT 2009 Faculty of Life Sciences

Det Biovidenskabelige Fakultet for Fødevarer, Veterinærmedicin og Naturressourcer

Logo: CMYK U/C

0/73/100/80

0/0/0/70

0/73/100/80

Logo: CMYK U/C

0/0/0/70

Principopsætning på publikationer

Placement of logo on publications

                   

                          

  

           ,                                 

                  

TEAM SLA

Klima og byudvikling Mariagerfjord Commitments Bæredygtige løsninger i samarbejde med den almene sektor Nordiske Cykelbyer Strategisk sundhedsarbejde - en tværsektoriel opgave

Principopsætning til andre formål end publikationer

Vandret variant med logo til venstre

Use of logo for other purposes

Horizontal version with logo to the right

Vandret variant med logo til højre



                          

                  

        ,                            



Horizontal version with logo to the lef t

                      

 Lodret variant med navnetræk placeret under logostregen.



 Vertical version with logotype under the logo line

    

INDHOLD

Introduktion

Fugleperspektiv

Udviklingsplan Konceptdiagrammer Illustrationer

s8 s9 s 13

VISIONSPUNKTERNE

s 21

1 2 3 4 5 6 6.1 6.2 6.3

Kultur og fritidsliv Detailhandel og øvrigt erhverv Trafik, infrastruktur og parkering Byudvikling, byomdannelse og bybygning Borger- og interessentinddragelse Bæredygtighed Miljø Socialt og sundhedsmæssigt Økonomi

s 22 s 24 s 28 s 36 s 38 s 40 s 40 s 46 s 50

Afrunding

s 54

Bilag

s 56

TEAM SLA · Køge Kyst · s 3

Livets By Køge er en historisk by med en lang købstadstradition og udviklingsbaggrund i landskabet. Den ser sådan ud, når den fornyer sig. De første bosætninger havde øje for infrastrukturen. Man bosatte sig ved vandet, så det var let at komme til og fra området. Man byggede i læ af skoven og lagde husene i terrænet, så man holdt sig tør for regn og undgik for meget vind. Man havde øje for landskabet. Først med

menneskets ankomst kunne landskabets værdi formuleres og synliggøres. I begyndelsen var den funktionel. Siden blev den også æstetisk. I dag er tillige naturen blevet en del af byen. Naturen med sine processer og sin evne til at skabe balance. I begyndelsen var landskabet, så kom menneskene, indbyggerne, så kom byggeriet. Det interessante er, at fokus ikke var på byggeriet. Fokus var på byen, på fællesrummet, på

almindingen, på menneskenes sociale samliv. Her byggede man, levede, elskede og døde. En kultur blev grundlagt og udviklet. Grundlaget for Køges branding-statement, formuleret af Borgmesteren selv, ligger i fundamentet for byudvikling: Køge er det hele liv. I dag har vi viden og erfaring til at udvikle en helt ny by, hvor social integration, bæredygtighed, biodiversitet, sundhed, økonomi, oplevelser

og atmosfære af natur og vejr er parametrene for design og struktur, der skaber en ny balance og livsstil. Disse parametre har i kombination med de fysiske forudsætninger og de bindinger, som Køge Kyst har opstillet i deres program, skabt rammerne for vores samlede plan. Med udgangspunkt i disse grundforudsætninger har vi udviklet vores forslag til Køge Kyst.

0. INTRODUKTION

Konkurrenceområde Nye almindinge Ny bosættelse Bygninger, Køges karakteriska N

Byrum, Køges karakteriska

Teamets koncept fra FASE 1

TEAM SLA · Køge Kyst · s 5

FUGLEPERSPEKTIV

TEAM SLA 路 K酶ge Kyst 路 s 7

r- og cyklistb

fodgænge

[J] Stationsalminding_Nord

STATIONSALMINDINGEN fodgænger- og

cyklisttunnel

[K] Collstrup Bakke

[I] Stationsalminding_Midt

STATIONSALMINDINGEN krydsning i niveau (fodgængere og cyklister)

KULTURALMINDINGEN

[I] Stationsalminding_Syd

[G] Sønder Bakke fo d

gæ n

ge r-

[A] Grindvig

kli

br o

[E] Pinjehøj [B] Åstofte

[C] Havneengen

[D] Strandkæret

STRANDENGSALMINDINGEN

NORD 0m

50 m

100 m

UDVIKLINGSPLAN

Det nye Køges tre elementer HANKO - BEBYGGELSESSTEMPLER Hanko er det japanske navn for et stempel. Et personligt stempel. Ens egen signatur. Det har både juridisk gyldighed og udtrykker ejerens identitet. I sammenhæng med de nye bydele og bykvarterer i Køge kan man sige, at de er som en samling af hanko´er. En komposition af byg-ninger og uderum, i et unikt aftryk og hver med deres karakter, identitet og integration i Køge by.

UNIKKE BYGNINGS STRUKTURER • der skaber interessante og lægivende rum for ophold

MENNESKELIG SKALA • variationer i skala skifter fra stempel til stempel • den menneskelige krop og skala er udgangspunkt

FORSKELLIGHED • giver flere oplevelser • boligformer målrettet mennesker med forskellige behov og drømme

ALMINDINGER Den styrende struktur, der binder bykvarterne sammen er Almindingerne. Et aflangt byrum, der varierer i bredde og indhold afhængig af, hvilke herlighedsværdier, der er på færde. Som fx det lange stræk fra strandengen, der trækkes ind gennem bydelen Køge Kyst til Stationen, hvor den møder kulturen, der er samlet omkring Kulturalmindingen. De tre nye bydele giver vi navnene Stationsalmindingen, Colstrupalmindingen og Søndre Havn. I bydelen Søndre Havn ligger strandengsalmindingen og kulturalmindingen. LYSE FLADER - HØJ ALBEDO • de lyse overflader skaber bedre mikroklima

TRÆER, LYS OG ASFALT • få elementer skaber stemning • skift mellem forskellige materialer gør hvert byrum sit eget

BIOTOPER • intens flora skaber intens fauna og høj biodiversitet • landskab på naturens præmisser • lavt plejeniveau

HERLIGHEDSVÆRDI, BIODIVERSITET & BYLIV Den bystruktur, som vi foreslår, er ikke defineret af infrastrukturen eller logisk effektivitet. Men baseret på et system af forskellige typer oplevelser, forskellige byrum som almindinger, lokale og grønne byrum, og på shared spaces praksis i de rum, hvor alle færdes samt biodiversitet, sundhed, flora og fauna. I de nye bydele er logisk og rationel styring erstattet af atmosfære og sanselighed.

[F] Sandnæs

30 je 20

je 20

n Kystli

REGNVANDET BRUGES REKREATIVT • opsamlet og opstuvet regnvand omdannes til helt særlige byrum

NYT OG GAMMELT SUPPLERER HINANDEN • forskellige rumligheder • forskellige muligheder • fremtid bygger også på fortid

NATUR • giver mange oplevelser • rum til bevægelse • køling / skygge / mikroklima

UDVIKLINGSPLAN 1:4.000

TEAM SLA · Køge Kyst · s 9

KULTUR OG FRITID

FUNKTIONER

INFRASTRUKTUR

Køs museum for kunst I det offentlige rum Køge kirke Bibliotek

Køge museum Marked *Biograf

Teaterbygningen

* *

Aktiv platform for kommunikation, information, positiv involvering og nærværende, givende markedsføring Nyt Kulturhus Dykning i siloen Kulturiværksættere ”Orkanens Øje” Havnebad

Lystbådehavn

Koncert Køge roklub Vinterbadeklubben Ildhave Mobil enhed Valkyrien Film Åbent kontor til brugere Festival og ansatte, cafe og Køge kano og kajak klub værkstedsfaciliteter kontorog bylivslaboratorium Projekt: Plej strandengen Kunst i byens rum

* *

Folkestemningen afgør hver sæson hvilken ny farve kulturalmindingen skal have

Orienteringsløb

Fremtidig kultur og fritid

Eksisterende kultur og fritid

STATIONSALMINDINGEN Erhverv 39% Bolig 26,5% Detail 25% Kultur 1% Offentlig og privat service 8,5%

* Midlertidige kulturevents

Erhverv

Bolig

COLLSTRUPGRUNDEN Erhverv 95% Detail 2,5% Kultur 1,5% Offentlig og privat service 1%

Detail

Kultur

SØNDRE HAVN Erhverv 14% Bolig 69% Detail 1% Kultur 6% Offentlig og privat service 10%

Offentlig og privat service

Indkørsel

Parkering i kælder

Hovedvej

Køges eksisterende kulturelle kraftcentre får kusiner og fætre på havnen, så der skabes en blanding af kulturelle tilbud med fokus på involverende kultur: Værksteder, hands-on, projekter osv. Ildsjæle, borgere og foreninger får nye muligheder for at præge byen i områder og rum tilrettelagt for det selvorganiserede, initiativ og engagement.

Områdets funktioner blandes med et overordnet fokus på detail og erhverv ved stationsområdet, erhverv på Collstrupgrunden og bolig, kultur og erhverv på Søndre Havn. Indenfor de rammer er sammensætningen blandet indenfor hver bygning.

ØKONOMISK BÆREDYGTIGHED & HERLIGHEDSVÆRDI ETAPEVIS UDVIKLING

Parkering i konstruktion

Lokalvej

Shared space præger hele projektområdet, hvor gaderummet brydes op og benyttes mere som opholdrum end transitrum. Der er fokus på de bløde trafikanter, høj trafiksikkerhed, naturligt hastighedsdæmpende elementer, optimeret vare og affaldshåndtering, handicap-, brand-, og ambulancekørsel.

HÅNDTERING AF REGNVAND

Midlertidige events: Gode oplevelser tidligt i udviklingsfasen skaber gode minder og højner generelt områdets værdi. Skabes allerede tidligt et positivt brand for området vil det øge byggeretsprisen. Såvel som der skal tænkes i et positivt cashflow skal der derfor også tænkes i et positivt brandflow.

1 T=1 2

T=1

2 1

* *

2,8

2,8 2,6

2,0

Områdets udvikling er afhængig af godt cashflow såvel som positiv brandværdi. Det handler om at gøre området attraktivt for investorerer og borgere, så der skabes værdi og tilhørselsfolhold til området fra start.

s 10

2,1

2,2

T=1

2,6

Herligshedsværdi/attraktorer: Ved at tilføre området end række nye attraktorer udover vand – såsom kultur, byliv, smukke byrum mv. – skabes en øget værdi i området. Desuden bidrager dette til, at forskellige segmenter bliver tiltrukket af området, hvormed mangfoldigheden sikres.

Særlig herlighedsværdi (udsigt, nærmiljø etc.)

2,8 2,2

Midlertidige kulturevents

2,8 2,4

2,8

* *

Parkering på terræn

Adgangsvej (+ ærinde-, rednings- og varekørsel)

2,2

2,4

FASE 1 2012-2016

FASE 2 2016-2020

FASE 3 2015-2022

FASE 3 2020-2025

FASE 4 2018-2028

FASE 5 2022-2030

Køge Kyst udvikles etapevis i forhold til afvikling af aktiviteter, håndtering af forurening, investorengagement osv. Fokus i udviklingen er at få hele området i spil i de forskellige stadier af udviklingen.

Oplandet 2,1

Kote

Vadier

2,3

Pile angiver hvor vadien skal have overløb til eksisterende kloak

Åbne vegetationsdækkede render

Overskydende vand

Nye højderyg

Udsivnings-regnbed for hovedvadien

Afvandingen af regnvand foregår via render til nedsivning, forsænkning og fordamning samt til havet. Ved ekstremregn ledes vandet til eksisterende kloak.

DIAGRAMMER BYUDVIKLING

BORGERE OG INTERESSENTER

Arbejdende værksted 3 STATIONEN: Symboliserer overgangen fra gammelt til nyt. Fokus på detailhandel

Placering og udformning af forbindelser til havnen skabes i tæt diglog med borgerne

Via dialog med endnu ikke tilflyttede beboere, handelsdrivende og virksomhedsejere opnås indblik i, hvad det er det centrale for, at disse i fremtiden kunne være interesserede i at leve og arbejde i Køge Kyst.

Rammerne skabes så borgerne selv kan være med til at udvikle byrum og aktiviteter og sætte et præg!

Arbejdende værksted 2 SØNDRE HAVN: Afslutter i det nye Køge Kyst. Fokus på boliger og livsformer

Arbejdende værksted 1 TORVET: Symboliserer at planlægningen af Køge Kyst tager udgangspunkt i det eksisterende Køge. Fokus på køgekulturen

Byrummene optimeres med oplevelser og natur så borgere og besøgende bruger rummene aktivt og kommer igen

Der skabes rum til selvorganiseret idræt

Borgere og interessenter føler ejerskab, de er med hele vejen

Almindinger

Forskellige udviklingsområder

Lokale byrum

Borgere og interessenter er med i udviklingen af byen og sætter deres præg i den grad det er muligt. Der er mange niveauer og skalatirn man kan deltage i udviklingen på. Det vigtige er ejerskabsfølelsen og interessen.

BÆREDYGTIGHEDSVÆRKTØJET

BÆREDYGTIGHED

gmenter i brug erse Variation nter gme erse lse bebo rre stø g l ig nin rk ati Vari

i bo

dy ve Ha

3 2 1

r po ns tra

Forureningshåndtering An læg som tnin ger, fys iske ramkos mer CO2 be las tnin g elfors CO yning 2 be last En ning erg fra v An i ra arm mm de epr e fo odu la ktio rn y fr n eg eb y gn nv ing an er d, de rl ed es ti l kl oa k

Vand fo rbrug

n ele yd ib er ed gh ul i rift m gd gs eo ri n rel s te pfø ts o erie er bo lig

g By g

r So

fo r erhverv

Kl im at ilp as al e ni kli ng ma f o Affald rho s mæ ld ngden i by de len

rug i iforb

Lo k

er, g ng ri n rke tni os , pa r k e ng om d tni gs v an kos læ regn An som ger, g tni n læ s o n k A som ffald æg ger, a An l s tnin omko s g An læ

En erg iforbrug

Økonomi

v to

g tli en o ff

g En er

Selvorganiseret fysisk aktivitet ealer grønne ar og m ru By nter lemeil ledet e lå b i by b ne o g et G røn bil it ksi Fl e tet r rs i v e ektu Di it rk ga lo i sp am ,s la a Sk

r fo

Pris, elforsyning

on i

n ti o ri a Va

Na tu ro p le ve Bi o lse d iv Rek r ers reat ive o ite t o g c mråd y kela er i g fs ta å Arealud nd læg tilsp ortsfaci liteter

Pri s , v armefo rs ynin An g l æg s om An k o læ s tn g i ng som An er, v kos læ ej e tni gs nge om r, c y ke ko ls t st ier ni ng er , lø be /g an gs tie r,

Byen udvikles omkring almindingerne, der har forskellig karakter afhængig af funktioner og de herlighedsværdier, der omgiver den. Almindingerne er de primære byrum, som suppleres af lokale byrum og rum med mere privat karakter mellem husene. Udviklingsområderne ligger med deres forskellige karakterer som et tæppe ind til almindingerne.

Miljø og ressourcer

Social og sundhed

Overskud I Hverdagen Par I Rækkehus Multikulturel

Bæredygtighedsværktøjet bruges til at imødekomme og vurdere de forskellige behov og forhold indenfor økonomi, miljø og ressourcer samt sociale og sundhedsmæssige aspekter.

Det Grå Guld

Nybygger

Lejeland

Formue Og Formåen

Byens Puls

Forstadssingle

Kulturnaut Kosmopolit Kædedans

Ervherv På Karrierestigen Aktive Seniorer

Plads I Reden Cityhybrid Første Stop

Det nye Køge bygger videre på potentialet i den bredt sammensatte eksisterende by. Det muliggøres vha. funktionsblandingen i bebyggelsen, forskellige kulturelle og sociale tiltag, der styrker foranderligheden, den økonomiske differentiering osv.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 11

Principper for at skabe liv i byen STRUKTUR FOR BYRUM

PROGRAMMERING AF TILSTØDENDE BYGNINGER

* *3 TYPER UDERUM * * * * * TYPE 01 _ OPHOLDSRUM

LAV

MELLEM

TYPE 02 _ TRANSITRUM

HØJ

LAV

MELLEM

HØJ

OPHOLD FODGÆNGERE CYKLISTER BILISTER

Den styrende struktur, der binder bykvarterne sammen er Almindingerne. Et aflangt byrum, der varierer i bredde og indhold afhængig af, hvilke herlighedsværdier, der er på færde.

TYPE 03 _ ADGANGSVEJ

I de halvoffentlige rum udenfor almindingerne bevæger man sig på mindre stier og i de grønne områder.

LAV

MELLEM

HØJ

OPHOLD FODGÆNGERE CYKLISTER BILISTER

Indgange placeres i forbindelse med almindinger og passager, så der skabes maksimal mulighed for møder og liv.

Guidelines for udformning af byrum INDSATSOMRÅDER _ BÆREDYGTIGE BYRUM (vand, træer, mini-biotoper, overflader og trafik)

I udformingen af byrummene fokuseres på:

HERLIGHEDSVÆRDI BIODIVERSITET SOL OG LÆFORHOLD TRÆER OVERFLADER TRAFIK STØJ

træer sol og vind mini-biotoper

HERLIGHEDSVÆRDI • Regnvandsopsamling som vandkunst • kig og panorama til Køge/Bugt • fokus på at skabe oplevelser

BIODIVERSITET • biotoper • flere insekter og dyr/bedre klima • foranderlighed / oplevelsesværdi

vand

overflader

trafik

Midlertidige byrum Samarbejder på kryds og tværs af interesser, organisationer, fonde, virksomheder og frivillige skaber nye og initiativrige samarbejder i Køge. “Produkterne” er byrum, midlertidige projekter, kunst, nye produkter, oplevelser, andre måder at gøre tingene på. En proces, der genererer mere end der investeres. Herunder er eksempler på inspirerende samarbejder, som kunne fordre midlertidige byrum og skæve events.

INSTALLATION OG EVENT MED ILD OG AFFALDSTRÆ Affaldsprodukter som træstykker og savsmuld fra gulvproduktionen omdannes af frivillige og kunstnere til byggelegeplads-event for kunstneriske sjæle. På et andet tidspunkt skaber en kunstner en ildhave med store levende skulpturer. Duften af træ er karakteristisk.

s 12

STRANDENG I BYEN

FARVET LØBER LÆGGES UD

BYGMARK MIDT PÅ HAVNEN

Foreninger og lokale klubber bidrager til byens mangfoldighed og skaber et insektparadis med forskellige vilde planter. Det giver mere interessante byrum og måske en helt ny strandengshonning.

Kulturalmindingen er et farverigt byrum med vejstribebelægning. Det sponsoreres af den lokale farveproducent og transportcenteret. Byrummet er et oplagt sted at mødes til koncerter, der både kan opleves til lands og til vands.

Lokale firmaer som Bryggeriet Braunstein og Køge Korn sponsorerer en kunstner udpeget af Statens Kunstfond til at lave en installation. En ny tolkning af hvad en bygmark er opstår på en af de tomme grunde. Den er til leg og oplevelse og måske skabes en helt ny øl.

** *

* FYSISK UDFORMNING

Bygninger er så vidt muligt organiseret så udadvendte funktioner etableres i stueetagerne (fx kantine, café, butik, fitness, cykelsmed, frisør eller take-away).

SOL OG LÆFORHOLD • Ophold i solen • Læ vha. beplantning • Læ pga rumforløb

ILLUSTRATIONER

Attraktiv udformning af byrum ved bevidst brug af overflader, trafik, træer, minibiotoper og vand.

TRÆER • mangfoldighed / oplevelsesværdi • køling / skygge / mikroklima • CO2 absorbering

OVERFLADER • lyse overflader • permeable belægninger • grus, beton, asfalt og træ

TRAFIK • shared spaces • varierede rum • bedre forbindelser for bløde trafikanter

STØJ • boliger pladseres i ly af erhverv • zoner med forskellig accept af dB • udbygningstakt iht mindst mulig støj

KVARTER F - SANDNÆS Yderst i bydelen, med vand på tre sider, ligger et komplekst etage- og terrassebyggeri. Hver bolig har et privat uderum på størrelse med boligen selv. Det giver mulighed for at bo både ude og inde, og ude hele sommer halvåret. En slags stablede enfamilieboliger, forskudt og drejet i forhold til vind, lys og udsigt, så hver bolig får så mange kvaliteter og adgang til vand som mulig. Her er fælles udeopholdsrum og vidt udsyn over Køge bugt og egne haver med plads til beplantning og udekøkken. Områdets boliger kan sammenlignes med store fritidsboliger i urbane bekvemmeligheder som at have bilen tæt ved boligen og små midlertidige cafeer og andre kulturelle attraktioner.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 13

erhverv

de gga Bjer

Sta t io n salm

ind ing en

PLANUDSNIT

erhverv

STATIONSALMINDINGEN MIDT 1:500 ekst. byggeri

kaffe

Jernba

taxi

STATIONSPLADSEN negad

e nedgang til tunn

ekst. byggeri

detailhandel detailhandel detailhandel detailhandel og service

detailhandel og service detailhandel

detailhandel detailhandel

detailhandel detailhandel detailhandel

Slip

STATIONSALMINDINGEN service detailhandel og service

detailhandel

detailhandel og service

detailhandel og erhverv

erhverv detailhandel

detailhandel og erhverv

detailhandel detailhandel

detailhandel

Slip s 14

Køge Rådhus

detailhandel

af- og påsætn

ing

Bjergstien

detailhandel og boliger

Køge Station

erhverv

PLANUDSNIT

erhverv

bolig

erhverv

bolig

STATIONSALMINDINGEN SYD 1:500

erhverv

get

erhverv

STATIONSALMINDINGEN

Toldbodvej

service

bolig

legeplads b氓lplads bolig

erhverv

gangbro

bolig

gangbro

TEAM SLA 路 K酶ge Kyst 路 s 15

PLANUDSNIT lysmaster

Kulturalmindingen

siddemøbler

erhverv

GRINDVIG

SØNDRE HAVN 1:500 erhverv

offentlig/ privat

erhverv

kultur dykkerklub

offentlig/ privat byggelegeplads

bolig

bolig bolig bolig

bolig

bolig erhverv bolig

bolig

bolig bolig

bolig

legeområde

bolig

bolig bolig

bolig

GRINDVIG

eksisterende erhverv

bålplads

bolig

erhverv

eksisterende silo

eksisterende silo anvendes til LAR

eksisterende silo

bolig

ankomstvej

bolig

offentlig/ privat

bolig eksisterende træer

ankomstvej

bolig

PINJEHØJ ellesump - biotoper ursump

Fyrretræer

eksisterende silo anvendes til LAR

havtorn i græs

offentlig/ privat

bolig

bolig bolig

offentlig/ privat

Fyrretræer

Fyrretræer eksisterende silo

Strandensalmindingen bolig

bolig s 16

ÅSTOFTE

vanddyser

bolig

ankomstvej

ILLUSTRATIONER

STATIONSALMINDINGEN SYD Naturens nærvær i de nye bydele er ikke bare masser af grønt. Det er naturens processer, der synliggøres som håndtering af vand efter regn, der gøres til en attraktion som vand i byrummene, minibiotoper og næring til byens mange nye træer. Det er også naturens nærvær som del af en ny hverdag, der i boligkvarterne bliver en blanding af by- og landliv med korte afstande til handel, strand og tog.

KVARTER B - ÅSTOFTE Den rumlige komposition af bygninger, byrum og færdsel har betydning for indbyggernes adfærd. Vi ved, at ca. 30 mennesker i en klyngebebyggelse er grænsen for, hvor mange man kan have et naboforhold til. Derfor foreslår vi klynger af bebyggelser, der er kittet sammen til en større helhed. I hver klynge kan der bo 30-35 beboere. Områdets karakter er en blanding af enkelt byggeri, kolonihaver og tæt natur. Vi kender tilsvarende områder i Europa som fx Ypenberg i Holland.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 17

[A] GRINDVIG Kvarteret har fået sit navn af præfikset grind, der betyder grus, og relationen til placeringen i havnen, som i en indre vig. Heraf Grindvig. I Tokyo ligger en række mindre boligkvarterer. Disse kvarterer har proportioner båret af den menneskelige skala og rumlige kvaliteter, som er meget efterspurgte. Kvartererne bygger på den traditionelle by med huse i 2-4 etager med små haver og et aktivt fælles uderum, hvori gaden indgår.

[B] ÅSTOFTE Kvarteret ligger som en slags toft/tofte, hvilket betyder et ‘(indhegnet) jordstykke udskilt af landsbyfællesskabet og beregnet til bebyggelse mm for den enkelte beboer’. Således Åstofte. Derfor foreslår vi klynger af bebyggelser, der er kittet sammen til en større helhed. I hver klynge kan der bo 30-35 beboere. Områdets karakter er en blanding af enkelt byggeri, kolonihaver og tæt natur.

[C] HAVNEENGEN Kvarteret ligger i Søndre Havns enge. Således betegnelsen –eng med præfikset havn: Havne engen. Rækkehuse er en altid efterspurgt boligform. Attraktiv pga. det lokale og sociale naboskab og uden for store forpligtigelser i haven. Det er også en energibesparende byggeform, og vi kender eksempler på mange gode kvarterer.

[D] STRANDKÆRET Kvarteret har fået sit navn Strandkæret, da det ligger ved stranden og har flere ligheder med, hvordan et kær biologisk er sammensat. Sommerhusets kvaliteter som fristed med et liv ved vand, enge og træer trækkes i Bykvarter [D] helt ind mellem husene og forenes med byens komfort i ét og nyt greb.

[E] PINJEHØJ Kvarteret er karakteriseret af opfyldt jord og stor plantning af pinjer, således Pinjehøj. Området ligger centralt mellem Strandengsalmindingen og Kulturalmindingens afslutning ud til havnepromenaden. Bebyggelsen placeres som større bygningskroppe i et tæt træplantning, et Pinet. Bygningerne har ikonisk karakter.

[F]SANDNÆS Yderst ligger næsset, og herfra er der vand og sand til alle sider. Således Sandnæs. Yderst i bydelen, med vand på tre sider, ligger et komplekst etage- og terrassebyggeri. Hver bolig har et privat uderumpå størrelse med boligen selv. Det giver mulighed for at bo både ude og inde, og ude hele sommer halvåret.

s 18

[G] SØNDER BAKKE Kvarteret ligger inderst i havnen på opfyldt jord. En slags bakke med Strandengsalmindingen centralt beliggende i Søndre Havn, således Søndre Bakke. Omkring Strandengsalmindingen og langs kulturalmindingen ligger større bygninger med erhverv og kultur. Udfra en bæredyg tighedsmæssig vurdering er det mest hensigtsmæssigt at erstatte ØA-huset med en ny bygning frem for at renovere og opgradere den til dagens aktuelle standarder for et kulturhus.

[H] STATIONSALMINDING_SYD Stationsalmindingens udtryk er en blanding af å-landskab og den klassiske købstads butikskultur. I den sydlige del ligger punktvise boliger på skrænten ned til åen. Boligerne er omkranset af offentlig park med åen som en nært liggende herlighedsværdi.

[I] STATIONSALMINDING_MIDT Bygningerne nedskaleres og gøres attraktive i øjen højde. Det er, når man går gennem almindingens vari erede rum, at en ny type handelsgade viser sig med dagligvarer og biodiversitet side om side.

[J] STATIONSALMINDING_NORD Almindingen er et shared space. Det giver ikke kun tilgængelighed for alle, men giver også alle en oplevelse af at være del i et dynamisk miljø præget af handel og omgivelsernes stofskifte.

[K] COLLSTRUP BAKKE Collstrupalmindingens udtryk er et let skrående terræn med højeste punkt centralt på almindingen. Kontorhusene holder som en beskyttende hånd hver især om et indre og offentligt tilgængeligt gårdrum, der alle er forbundet med hinanden ved passager og stier.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 19

s 20

VISIONSPUNKTER

1 2 3 4 5 6 6.1 6.2 6.3

Kultur og fritidsliv Detailhandel og øvrigt erhverv Trafik, infrastruktur og parkering Byudvikling, byomdannelse og bybygning Borger- og interessantinddragelse Bæredygtighed Miljø Socialt og sundhedsmæssigt Økonomi

s 22 s 24 s 28 s 36 s 38 s 40 s 40 s 46 s 50

Afrunding

s 54

Bilag

s 56

TEAM SLA · Køge Kyst · s 21

Køges kulturelle orkan 1. KULTUR OG FRITIDSLIV Det er målsætningen, at Køge Kyst skal emme af liv, kultur og iværksætteri. Det kræver at: • • •

•

Vejen fra tanke til handling er kort At der er let forståelige regler og rammer At det er fysisk synligt, at området er specielt med specielle muligheder - muligheder som giver stærke og nærværende tilhørsforhold At byrummet er inkluderende overfor både borgere og erhverv, så det opfattes som alles byrum - et rum der er let at tage ejerskab til, let at benytte og let selv at tage i brug At de fysiske rammer er i orden og gearede til både det storslåede og det nære At positive historier fortælles, fortidens successer synliggøres, og fremtiden afprøves og skabes

input og ideer til områdets fremtid. Orkanens Øje bidrager dermed som en vigtig brik i dialogen med borgerne. Orkanens Øje kan også arbejde på at få skabt en ny Køge Kyst ”lebensforening”, hvor borgere, erhvervsliv, kulturaktører, lokale sportsfolk og i det hele taget initiativtagere fra hele oplandet inviteres til at være med. Her handler det om, hvordan foreningen i fællesskab kan få sat Køge og Køge Kyst på verdenskortet. Det er ikke et beslutningsorgan men et udvekslingsorgan, hvor gode idéer diskuteres, og hvor spændende nye tiltag opfindes. Tiltag der kan give hele området og alle interessenter væsentlige fordele.

KULTURELLE

Det skal være klart fra start, at det er her i Orkanens Øje, man kan få sparring, know how og hjælp til at få sine ideer eller sit arrangement udviklet og realiseret. Det er her man kan henvende sig, hvis man vil lave et arrangement, leje et lokale, male et kunstværk på en gavl, låne en plads til street-art, lave en danseforestilling, arrangere fællespisning i en gade, lave en udendørs tennisturnering, gymnastikopvisning eller vise en film. I Orkanens Øje kan man få hjælp til, hvordan man søger om tilladelser og midler. Orkanens Øje skal være et udpræget ”ja” sted, man skal føle, at her er alt muligt, hvorfor eventuelle afslag altid skal gives sammen med et alternativt løsningsforslag, fx. ”Nej den plads er optaget den weekend, men denne her er ledig”.

I Køge Kysts kulturelle orkan vil orkanens øje være det naturlige omdrejningspunkt. Orkanens Øje er i dette tilfælde et hurtigt etableret og åbent kontorog bylivslaboratorium, der fysisk ligger placeret i kulturalmindingen i Søndre Havn. Orkanens Øje er et åbent kontor med faste åbningstider, der har til formål at hjælpe borgere, erhverv og brugere med at få søsat projekter, få etableret sin virksomhed eller få overblik over hvilke oplevelser, der er i Køge Kyst. Man kan høre om byggerierne og komme med

Det er vigtigt, at der afsættes ressourcer til både de fysiske rammer og til bemanding. Orkanens Øje skal bemandes med kompetencer og know-how, der dækker både love og regler i forhold til brug af lokaler og byrum og viden og erfaring med at lave projekter og arrangementer i det offentlige rum. Allerede når man ser Orkanens Øje på afstand skal det være synligt, at det er her man skal henvende sig, hvis man vil lave, skabe eller opleve noget i Køge Kyst. Den skal virke som en intuitiv magnet – fx kan den være malet helt grønt med en stor pil, der peger

• •

For at nå denne målsætning har vi valgt at sætte fokus på Søndre Havn og på den særlige kulturalminding langs med havneløbet. Dette sted skal være Køge Kysts kulturelle kraftcenter, hvorfra muligheder, rammer og støtte til kulturelle tiltag slynges ud i området og organisk opbygger den kulturelle orkan, som Køge Kyst skal være fremover.

1.1 KØGE ORKAN

s 22

KYSTS

på døren med skriften: ”Skabertrang hjælpes her”. Optimalt består de fysiske rammer af et kontor til laboratoriets ansatte, et åbent kontor, som borgere og iværksættere kan bruge i kortere perioder, og en cafe, der kan være med til at skabe det daglige leben. Der kan også være træ/male værkstedsfaciliteter, som man billigt kan leje i kortere og længere perioder, hvis man har behov for at bygge noget scenografi, vedligeholde kajakklubbens kajakker eller skal forberede en udstilling. Orkanens Øje kan enten placeres i forlængelse af Kulturhuset eller være en mobil enhed, som eksempelvis skabes via sammensatte containere. Fordelen ved at være mobil – eller ved at have en ekstern mobil enhed - er, at kontorog bylivslaboratoriet kan bevæge sig derhen, hvor der er arrangementer, og endda også kan rykke ud af området og op på torvet midt i byen eller ud foran Køge gymnasium. Orkanens Øje skal arbejde målrettet på enten selv at skabe eller at tiltrække allerede eksisterende begivenheder. Det kan være små begivenheder som loppemarkeder, hvor medinitiativtagere er fra lokalmiljøet. Eller det kan være større årlige tilbagevendende begivenheder, der involvere flere forskellige kulturelle målgrupper. Et eksempel herpå kunne være en dansefestival, der kan rumme mange forskellige typer for dans og dyrke samspillet mellem dans og andre sportsgrene eller andre kulturelle retninger som musik og visuel udsmykning af det offentlige rum. Dans kan appellere til mange forskellige aldersgrupper, da det jo både kan være tango, hiphop, folkedans, hvorfor hele Danmark inviteres med en dansefestival.

1.2 FASER OG MIDLERTIDIGHED Imageundersøgelser viser, at byggepladser og områder under renovering ofte bliver opfattet negativt af lokal-

området, hvorfor det er centralt, at vi skal have transformeret byggefasen på Køge Kyst fra at være en irritation til en attraktion. Gode oplevelser tidligt i udviklingsfasen skaber positive minder og giver dermed værdi til området. Det vil på længere sigt betyde, at der allerede tidligt skabes et stærkt brand for området, hvormed der kan argumenteres for, at Køge Kyst A/S kan sælge byggeretterne til priser i den høje ende. Hermed skabes der grobund for, at der ikke kun fokuseres på et positiv cashflow men også et positivt brandflow – med en væsentlig betydning for projektets økonomiske bæredygtighed. Oplevelser kan være med til at give en bydel eller et byggeri identitet og kan være med til at ”åbne” et område for nye brugergrupper end dem, der hidtil er kommet i området. Centralt er det, at byrummet fra start tydeligt kommunikerer, at dette er et fælles rum, der giver plads til, at mange forskellige aktører indtages i at præge byrummet, så det bliver til deres eget. For at sikre offentlig adgang til de midlertidige aktiviteter lægges fokus på en stærk kommunikation til brugere og borgere i det offentlige rum. Det er vigtigt, at der stilles krav og gives inspiration og netværk til alle byggeaktører i området, så det sikres, at alle byggetomter og dele af byggepladserne bliver tilgængelige og aktivt kan bruges til oplevelser, kunst og kultur. Fordi eksempelvis hegn kun står der midlertidigt, kan der eksperimenteres mere, hvilket der skal åbnes op for i Køge Kyst. Endda kan midlertidighed og midlertidige tiltag være med til at teste, hvad der reelt er behov for i området, og hvordan forskellige kulturelle aktører kan spille sammen. For at gøre det let at få tilladelse til midlertidige tiltag er det vigtigt, at der fra start bliver brugt ressourcer på at afdække og optimalt forsimple love og regler, der vedrører brugen af området (både ude og inde i bygningerne).

1. KULTUR OG FRITIDSLIV

Hvis vækstlaget og mindre aktører skal tiltrækkes, er det ikke nok bare at have billig husleje. For at skabe de rette rammer og synliggøre områdets potentialer er det vigtigt, at alle bygninger i området bliver kortlagt, og at deres potentialer bliver fremhævet og i nogle tilfælde ”gødet”. Her er det endvidere centralt, at byrum i stor stil er fleksible og let kan indrettes til forskellig brug. Da det er en målsætning, at byrummene skal kunne rumme både store og små arrangementer, er det oplagt, at der fra start bliver gjort de fornødne tiltag, så de mere lavpraktiske ting er sat i system og igen er styret fra Orkanens Øje. Ting som mobiltoiletter, oprydning, strøm etc. kan være tilstede i området og stilles gratis eller billigt til rådighed for store og mindre aktører, der vil bruge området.

I forhold til den anden del af puljen, der skal gå til ansøgte projekter, så skal det være til brug for mindre projekter (størrelsesordnen fra 5.000-15.000 kr.) samt de lidt større (op til 50.000 kr.). De mindre projekter skal man kunne søge midler til via et system a la snapslanten, hvor der fx kan sendes ansøgning per sms. Disse kan hurtigt blive ekspederet, hjulpet i gang og sat i søen. De lidt større projekter kræves der en skriftlig ansøgning til. Til begge ydes der rådgivning til opstart og udførelse fra Orkanens Øje. Kulturpuljen skal ikke gå til drifts- og lønudgifter, men derimod støtte projekter, der opfylder følgende kriterier:

1.3 KULTURPULJEN

•

I vores forslag lægger vi op til, at Køge bliver et område, der giver plads til de selvgroede aktiviteter. Både inden for sundhed/motion og kultur skal der være rige muligheder herfor. Til muliggørelse af denne vision benytter vi Kulturpuljen, som vi foreslår administreret af Orkanens Øje (gerne i samarbejde med en repræsentant fra Køge Kyst eller Køge Kommune). Kulturpuljen skal delvist bruges til at skabe nogle faciliteter for midlertidige oplevelser i Køge Kyst og delvis til at støtte inviterede eller ansøgte projekter.

Yderligere kan man køre en række kampagner, der henvender sig til forskellige segmenter og over en periode opfordrer disse til at søge kulturpuljen. Dette kunne være grupper med interesser inden for sejlsport, musik, kunst i det offentlige rum eller bestemte segmenter som fx unge i alderen 15-18 år. På den måde bliver forskellige grupper involveret i udviklingen, og der skabes ejerskab til de forskellige offentlige rum i området.

I forhold til faciliteterne så er det vigtigt, at der fra start etableres de fysiske rammer omkring bylivslaboratoriet Orkanens Øje, samt at der bliver etableret nogle faciliteter i de offentlige rum, der kan bruges under midlertidige aktiviteter. Her kunne der etableres nogle mobile enheder, der kan gøre det lettere at lave større udendørsaktiviteter og arrangementer, fx. med mobile toiletter, udendørs strøm og vand.

• •

skaber synlighed om områdets værdier tiltrækker nye målgrupper eller kommer eksisterende brugere til gode skaber faciliteter, der på sigt kan forstærke områdets kulturelle profil

1.4 KOMMUNIKATION Når der bygges og anlægges i området, skal hegn, containere og i det hele taget det byggede miljø ses som en særligt aktiv platform for kommunikation, information, positiv involvering, igangsætning, kulturelle aktiviteter og nærværende, givende markedsføring. Tit er folk meget interesserede i at vide, hvad der foregår (både i forhold

til dagens aktiviteter og til udviklingen på længere sigt), hvilket med fordel kan bruges strategisk. Her skal Køge Kyst gå forrest ved aktivt at bruge kommunikation i det offentlige rum. Området skal ses som en teknologiens legeplads - et skattekammer af flotte virkemidler, der benytter lys, video, skærme, lyd og projekteringer til at fortælle områdets historier, muligheder og aktiviteter i dag og fremover. Hermed forskønnes de unikke flader i området både under og efter byggefasen, og der skabes rum for afprøvning af ny teknologi og for at eksperimentere. Flot iscenesættelse kan være en attraktion i sig selv – også langt fra – og kan dermed bruges til at brande område og tilføre det værdi. Online kommunikation er endnu et centralt element. Der skal fra start være en wiki og en facebook side, hvor alt tilgængeligt materiale om området lægges op til fri offentlig benyttelse. Her skal løbende lægges alt fra tanker, ideer, programmer, skabeloner til tilladelser, erfaringer, beslutninger, tegninger osv., der har forbindelse til projektet. Det gør det let at navigere for de forskellige kulturaktører, borgere, erhvervsliv og øvrige brugere.

eller som skal aktiveres positivt. Farven kunne ligeledes gå igen på byggehegn, containere og andre byggepladselementer, så området på trods af sin konstante foranderlighed stadig vil fremstå gennemtænkt og harmonisk. En gennemgående farve vil også gøre, at der visuelt bliver plads og ro til forskellighed og en masse forskellige kunstneriske udtryk, uden at området vil fremstå som en stor farvelade. I forhold til spørgsmålet om, hvordan der skabes en sund bydel, så henvises der til afsnittet ’Sundhedsmæssig bæredygtighed’, hvor disse aspekter gennemgås. Her vil udnyttelsen af naboskabet til Søndre strand også beskrives, da styrken her ligger i vores etablering af Strandengs-almindingen, hvorfor dette ikke fremgår som en del af kulturlaget. Ligeledes beskrives integrationen mellem kulturelle, erhvervsmæssige og øvrige funktioner under afsnittet ’Erhvervsstrategi’ og Køge Kysts tiltrækningskraft under afsnittet om ’Socialt bæredygtigt boligbyggeri’.

Desuden er det vigtigt, at der fra start etableres en simpel fleksibel grafisk profil for området, som bruges til at kommunikere med og i. En fleksibel grafisk profil kunne være, at der vælges en gennemgående farve og en skrifttype, som konsekvent bliver brugt i alt statisk kommunikation i byrummet. Vi foreslår en grøn nuance, der signalerer nyskabelse, og som samtidig giver visuel ro, kombineret med en moderne enkel skrifttype. Farven kan være med til at gøre det let at navigere rundt i området og let at komme fra a til b. Farven kan desuden bruges til at male bygninger og byelementer (fx skraldespande), som man vil fremhæve,

TEAM SLA · Køge Kyst · s 23

3. Befolkningens sammensætning Pr. 1. januar 2009 var indbyggertallet i Køge Kommune 56.848 borgere, hvilket er 211 flere borgere end samme tidspunkt året før. Siden slutningen af 1990’erne har kommunen hvert år oplevet en befolkningstilvækst, hvilket i høj grad har en sammenhæng med byggeriet af nye boliger. I perioden 2003-2008 var den gennemsnitlige befolkningstilvækst 590 borgere om året. Sammenlignet med gennemsnittet for Region Sjælland, Region Hovedstaden og hele landet udmærker Køge Kommune sig ved at have dels en lidt højere andel af børn (0-16 år), dels lidt færre unge (17-25 år) og ældre (80+ år). I tabellen er vist aldersfordelingen i procent pr. 1. januar 2009. Aldersfordeling pr. 1. januar 2009

I nedenstående graf er vist den forventede aldersfordeling i fremtiden. Tallene er hentet fra Køge Kommunes befolkningsprognose, hvor forventningerne til opførelse af nye boliger (jf. afsnit 5.1) indgår som en væsentlig forudsætning. Den forventede udvikling de kommende ti år viser, at andelen af børn (0-16 år) og erhvervsaktive (2659 år) falder på sigt. I absolutte tal forventes et fald på ca. 600 borgere i den erhvervsaktive alder de kommende ti år. Aldersfordeling i Køge Kommune - nu og i fremtiden

30.000 25.000 20.000

15.000

10.000

5.000

Fra stedskvalitet til salg 30

2.1 DETAILHANDELSSTRATEGI Køge har allerede et meget velfungerende handelsliv, hvor mange handlende peger på, at ”et flot og dejligt bymiljø er medvirkende til at vælge Køge bymidte som handelsby” (Detailhandelsanalysen side 34). Denne velfungerende bymidte skal have tilkoblet et helt nyt handelsområde, så den samlede handelsoplevelse udvides og styrkes i fremtiden. Afgørende i den forbindelse er det, at der tages hensyn til den oprindelige, middelalderlige bebyggelsesstruktur med de lange smalle kig ind imellem bygningerne og den helt grundlæggende lille skala. Vores indgangsvinkel til udformningen af det nye handelsområde er, at indkøb skal være en oplevelse. Internethandelen forventes fremover at stige, så den i 2020 vil dække 10-15 % af vores samlede privatforbrug. Hvad man imidlertid ikke kan købe over nettet er den sociale kontakt. Den primære motivation til at gå ud og shoppe er derfor at komme ud af boligen, at slappe af blandt andre mennesker og få nogle (sociale) oplevelser i behagelige omgivelser. Shopping skal være sjovt og rart. Man køber derfor i lige så høj grad en oplevelse som man køber et produkt. Det er derfor centralt, at Køge ikke bliver karakteriseret alene ved kædebutikker, som tilbyder de samme oplevelser i alle byer og derfor ikke bidrager med noget stedsspecifikt – noget ”stedskvalitet”. Jo større stedskvalitet, jo større oplevelse for kunden og dermed større tiltrækningskraft. Fokus på indretningen af detailhandelsområdet skal derfor være at skabe en destination i form af et lokalt, socialt

s 24

mødested. Der skal skabes gode ankomst- og afgangsmuligheder (både trafikalt og byrumsmæssigt), så den handlende bliver en velmodtaget gæst, der behandles godt under hele opholdet. Hermed forbliver Køge handelsområde et venligt, trygt, hyggeligt og oplevelsesrigt sted at shoppe. Dette udgangspunkt vil vi styrke via en række tiltag kendt fra principperne i ”shoppingmall management”, som skildres i det følgende. Afslutningsvis beskrives den fremadrettede strategi for operationaliseringen heraf.

SHOPPINGMALL MANAGEMENT Generelt bør der tænkes i en styring af detailområdet, så de enkelte butikker placerer sig hensigtsmæssigt i forhold til hinanden og i forhold til integrationen mellem ny og gammel by. Her igennem skabes kontinuerlige handelsforløb, som både supplerer og styrker det eksisterende handelsliv i den gamle bydel. For at løfte denne opgave vil vi tage udgangspunkt i tankegangen fra indretningen af shoppingcentre, der grundlæggende indeholder fire centrale elementer: A B C D

Positionering Styret butiksmix Zoneinddeling Marketing

Disse dele af shoppingmall management vil alle være relevante for udviklingen af detailhandlen i Køge og gennemgås enkeltvis i det følgende.

A. POSITIONERING Indledningsvis bør der foretages en vurdering af, hvem det er, man henven-

0-16 år

17-25 år

år 2009

10 0

0-16 år

26-59 år år 2014

60-79 år

80+ år år 2019

Kilde: 1. Køge Kommunes befolkningsprognose Figur Aldersfordeling i Køge Kommune2009 – nu og i fremtiden

26-59 år

60-79 år

med 32 % antallet a (knap 150 i antallet med 44 % 800 flere

80+ år

Hele landet

Region Hovedstaden

Region Sjælland

Køge

Kilde: Statistikbanken.dk (tabel BEF1A07)

der sig til – hvem er køberne? Denne vurdering foretages på baggrund af demografi, indkomstniveau, beboersammensætning, konkurrencesituationen mv.. Eksempelvis bør der tages højde for det generelt høje antal af børnefamilier, der ses i Køge Kommune. Også det faktum, at der fremover bliver flere ældre, som typisk har andre indkøbsbehov end yngre, er vigtigt at medregne i positioneringen af handelsområdet (Figur 1). Ligeledes bør forholdet mellem dagligvarer og udvalgsvarer indtænkes i positioneringen. Vor tids indkøbsmønstre afspejler et todelt forbrug mellem den daglige drift af hjemmet og den mere fornøjelsesprægede shopping. Denne deling ses i form af indkøb af henholdsvis dagligvarer og udvalgsvarer, hvor et normalt forbrug fordeler sig ligeligt her imellem. På nuværende tidspunkt ligger 65 % af udvalgsvarebutikkerne i Køge bymidte – inden for beklædning er det 85 % af den samlede andel. Da dagligvarer i høj grad handles lokalt, ses der en tydelig arbejdsfordeling mellem Køge bymidte og omegnsbyerne; der handles til drift af hjemmet i lokalområdet hvorimod den fornøjelsesprægede (oplevelsesrige) shopping af udvalgsvarer foregår i Køge bymidte. Hermed supplerer Køge bymidte og omegnsbyerne hinanden frem for at konkurrere, hvilket bør bibeholdes.

B. STYRET BUTIKSMIX Der skal etableres et samlet butiksområde, hvor man som handlende kan få dækket alle behov i forbindelse med sin indkøbstur. Dette kræver en sammensætning af det helt rette butiksmiks,

Tilsvarende forventes andelen af både unge (17-25 år), seniorer (60-79 år) og ældre (80+ år) at stige de kommende år. Antallet af unge forventes – på baggrund af den demografiske udvikling – at stige

som optimerer trafikken af handlende i området. Det vil nemlig øge den samlede omsætning samtidig med, at de enkelte butikker fungerer optimalt som individuelle forretninger. Udvælgelsen af de rette ankerbutikker har stor betydning i forhold til at skabe det rette butiksmiks. Ankerbutikkerne kan defineres som de største butikker i området rent kvadratmetermæssigt eller i en bredere definition som en butik eller en restaurant, der bidrager med en høj andel af handlende til området. Typiske ankerbutikker vil her være butikker som Føtex, SuperBrugsen, Irma, H&M, Stadium, Elgiganten mv. Større ankerbutikker har ofte store markedsføringsbudgetter og markedsfører sig solidt uanset deres placering, hvilket vil være til gavn for hele området. Det centrale er at sikre en kombination af ankerbutikker, mindre butikker og madservering, der varetager hver deres vigtige rolle i shoppingområdets mikro-handelsklima. Hvor det er ankerbutikkerne, der i høj grad tiltrækker folk til butiksstrøget som helhed, så dækker de to øvrige de sekundære behov og skaber en decideret oplevelse. Butiksstrøget bør derfor planlægges således, at kunderne naturligt føres forbi diverse specialforretninger på vej til og fra ankerbutikken. Flere lejere med mindre butikker giver den handlende flere tilbud på kortere tid og samtidig flere oplevelser rent byrumsmæssigt. Selv de store ankerbutikker bør derfor have flere indgange og åbne facader, hvormed der skabes liv i gadebilledet. Det antal dagligvarebutikker, der derfor kunne tænkes at være i området, bør enten være større ankerbutikker

Konklusio år vil stig densen vi plan.

2. DETAILHANDEL OG ØVRIGT ERHVERV

DE TA IL H A NDEL S A N A LYSE KØG E KOMM U NE / BYMIDTE AFGR ÆNSNING

Køge bymidte ortet viser afrænsningen af ymidten efter den atistiske metode g den eksisterende ymidteafgrænsning. en eksisterende ymidteafgrænsning an fastholdes.

Statistisk metode Eksisterende bymidte

Hovedafdelinger Detailhandel mv. Forretningsservice mv. Hoteller, restauranter mv.

2010-2011

Kultur mv. Offentlig administration mv. Pengeinstitutter, forsikring mv.

RETAIL

Persontransport

/ 36

2015-2019

2012-2014

2.000

2 voksne, 1 barn

2015-2019

650

1 voksen, 1 barn / 2 voksne

2020-2024

600

1 voksen

2025-2033

500

1 voksen

153

680

646

612

510

21.050

Antal kvm detail

Tabel 1: Kvm efterspørgsel i gennemsnit per år

Tabel 2: Antal nye beboere (antal boliger x personer per husstand)

(Føtex, Kvickly) eller i mindre specialforretninger (ostehandler, slagter, bager, vinhandel mv.).

Vores anbefalede strategi er at skabe en sammenhængende magneteffekt, hvor man grupperer snarere end spreder et udvalg af relaterede produkter inden for underholdning, livsstil og detailhandel i nærheden af hinanden. På den måde gør man det nemmere for en køber med bestemte interesser at få adgang til tilbud, der appellerer til disse interesser. Eksempelvis kan løbeskosbutikken ligge ved siden af golf-shoppen, som ligger ved siden af sportsbaren. På den måde styrker de hinanden, og hver del af shoppingområdet gives hermed sin egen identitet. Eksempelvis fungerer Køge Torv i dag blandt andet som samlingspunkt for en lang række cafeer, og også et antal banker er samlet her. Det nye handelsområdes identiteter bør gennemtænkes nøje, så der kan skabes en samlet plan herfor.

så der defineres større butiksvolumener på udvalgte steder i både det nye og gamle handelsområde. Ankerbutiktanken vil derfor også få betydning for en videreudvikling af det eksisterende butiksområde. Her vil der formodentlig være visse steder inde i Køge centrum, hvor der er behov for at tilføje en stærkere ankerbutik, som vil være mere pladskrævende, end hvad der i øjeblikket tillades. Der kan ifølge Planloven planlægges op til tre udvalgsvarebutikker over 2000 kvm i bymidten hvert fjerde år – ellers må dagligvarebutikker maks. være 3500 kvm og udvalgsvarebutikker maks. 2000 kvm.

C. ZONEINDDELING Næste fase handler om, hvordan man får placeret butikkerne på den mest optimale måde i det samlede centerområde. Ved at foretage det rette butiksmiks og den rette placering af hver butik, vil det tiltrække og fastholde de handlende, idet der tilbydes et bredt udvalg af muligheder, der kan tilfredsstille forskellige former for behov. Desuden vil den rette placering af butikkerne facilitere en glidende bevægelse af handlende gennem bybilledet, så der både undgås flaskehalsproblemer og tomme strøggader. Tidligere indrettede man shoppingcentre, så eksempelvis skobutikkerne lå i hver sin ende, så skokøberen skulle passere så mange andre butikker som muligt. I dag er man gået bort fra dette, da det i høj grad virker irriterende og forstyrrende for den handlende og dennes samlede oplevelse. At bevæge sig rundt i området skal ske af lyst og ikke af tvang. Nye oplevelser rundt om gadehjørnet skal naturligt trække folk rundt i området.

2025-2032

2 voksne, 2 børn

Eksisterende detailhandel i Køge By

Afslutningsvis er det værd at bemærke, at et godt butiksmiks vil forandre sig over tid, hvorfor man skal være opmærksom på at tilpasse sig omgivelserne løbende. Dette gøres ved konstant at være opmærksom på at tiltrække de nye og de rigtige butikker i forhold til det samlede butiksmiks set i forhold til den samlede efterspørgsel.

2020-2024

4.300

I alt

2 voksne

2012-2014

2011

Sundhedsvæsen

D. MARKETING I sidste fase tages der udgangspunkt i etableringen af aktiviteter og events såsom en madfestival, håndværksudstillinger m.m., der på hver sin måde bidrager til at ”brande” handelsområdet i Køge. På midtvejsseminaret blev problematikken omkring detailhandelens fremtid i Køge meget fint beskrevet – ”vi skal styrke Køges styrker”. Det er disse styrker, der klart skal defineres og fremhæves i en samlet markedsføringsstrategi, så Køge fremstår som den unikke, oplevelsesrige og autentiske handelsby, den nu engang er.

Anderledes ser det ud i forhold til styring af butiksmikset. Der skal skabes incitament for den enkelte butik til at placere sig netop dér, hvor det passer bedst ind i den overordnede plan, hvorfor det bliver en hårfin balance, som kan skabe win-win for både butik, Køge Kyst og Køge Kommune. Det kræver en meget stærk organisation, som udvikler et godt samarbejde med både kommune og handelsstanden. Desuden kan der indføres en række fordele for den enkelte butik, når denne placerer sig i byen efter den fastlagte detailhandelsstrategi. Eksempler herpå kunne være, at butikkerne: • • •

FREMADRETTET STRATEGI Placeringen af ankerbutikkerne kan i en vis udstrækning styres via en regulering af butiksstørrelser i lokalplanlægningen,

•

indgår i en fælles markedsføringsstrategi med fælles reklamekatalog bliver tilkoblet et særligt shoppingkort gældende for hele området får tilknyttet særlige favorable medarbejderfaciliteter tilbydes fælles Køge Retail Sales Academy til træning og uddannelse af sælgere og evt. andre medarbejdere.

I den videre proces vil det være nødvendigt med en dybdegående analyse af de eksisterende ankerbutikker og butiksmikset i Køge bymidte. Ligeledes skal det kortlægges, hvordan bymidtens forskellige butiksidentiteter kan underbygges/udbygges. Herefter kan behovet for den videre butikssammensætning vurderes, så det nye og gamle sameksisterer og underbygger hinanden.

ETAPEPLAN Der regnes i Absorberingsrapporten med et gennemsnitligt detailhandelsbehov på ca. 3,0 kvm per indbygger. På nuværende tidspunkt har Køges indbyggere kun 2,4 kvm detailhandel per indbygger, hvorfor der allerede ses et væsentligt eksisterende behov, der ikke kun er knyttet til de nye beboere i Køge. Køge Kyst A/S anbefaler 21.000 kvm detailhandel i alt, hvilket vores anbefaling (se Tabel 1) stemmer overens med. Da det i Absorptionsanalysen anbefales, at detailhandlen omkring stationsområdet bør etableres i ét hug og så tidligt som muligt, vil vi foreslå, at størstedelen opføres fra 2010-2014. Først fra 2015 bygges der den mængde af detailhandel svarende til 3 kvm per nytilflyttere årligt, som det ses beregnet i tabel 2. Antallet af tilflyttere er antallet af boliger (se tidligere beregning i kapitlet om boligbyggeri) ganget med det forventede antal beboere per husstand. Se Tabel 1 og 2

TEAM SLA · Køge Kyst · s 25

Offentlig service Natur Boligforhold Skattetryk Detailhandel Infrastruktur Uddannelse Oplevelsessfæren Andre faktorer

Tiltrækning af virksomheder og beboere

Økonomisk udvikling

Den lokale facilitetsmodel

2.2 ERHVERVSSTRATEGI I forhold til erhvervsudviklingen i Køge, så har kommunen allerede mange fordele. Her kan specielt nævnes den korte afstand til København, beliggenheden som trafikknudepunkt med både gode vej- og togforbindelser og de bynære erhvervsarealer. Ligeledes ses der allerede mange gode tiltag på erhvervsområdet, der viser, at Køge Kommune har erhvervsudviklingen som et særligt fokusområde. Her kan eksempelvis nævnes Køges erhvervshandlingsplan ”Udsyn og Vækst - Køge Kommunes Erhvervspolitik, 2008-2012”. En høj prioritering af feltet fra kommunens side kombineret med de gode trafikale adgangsforhold giver erhvervsudviklingen i Køge nogle centrale fordele, som der bør bygges videre på.

ERHVERVSTYPER Det er centralt med en vurdering af hvilke typer af erhverv, der skal tiltrækkes til det nye Køge Kyst. Målet er, at udviklingsområdet opretholder et solidt fiskalt grundlag, bidrager med byliv i dagtimerne og skaber en stærk synergi og et godt brand for virksomhederne i Køge, så byen kan vokse og udvikle sig. Erhvervslivet i Køge er i dag karakteriseret ved få store virksomheder og derudover en lang række af virksomheder med 50-100 ansatte primært inden for produktion, lager og logistik. Grundlæggende er ønsket fra Køge Kommune, at i takt med at flere og flere af de mange produktionsvirksomheder flytter ud, skal der skabes rum og muligheder for tiltrækning af videnstunge og kreative erhverv. Af

s 26

brancher i udvikling fremhæves i Køge Kommunes Erhvervspolitik: • • • •

Logistik, transport, distribution og international handel Forretningsservice Sundhed Innovative produktionserhverv

Ser man på antallet af beskæftigede i Køge per 2008 (Figur 1) giver dette et overblik over hvilke industrier, der ligger i Køge i dag, og hvilken branche Køges borgere arbejder inden for. Specielt inden for offentlig administration mv., finansiering og forskning, it- og informationstjenester, transport samt bygge & anlæg er der væsentligt flere, der er beskæftigede inden for disse brancher med bopæl i Køge, end der er arbejdspladser i Køge. Dette må betyde, at der er et overtal i antallet af personer, der pendler ud af byen for at komme på arbejde. Omvendt ser det ud for vandforsyning og renovation, møbel og industri samt metalindustri og kemisk industri, hvor der er et større andel beskæftigede, der har arbejdssted i Køge, end antallet af beskæftigede inden for disse brancher med bopæl i Køge. På disse områder må altså ske en større pendling til Køge end ud af Køge. Dette peger i retning af, at der er et uudnyttet potentiale i forhold til at skabe flere arbejdspladser i Køge, der beskæftiger sig med de videnstunge erhverv. Se Figur 1

MIKRO- OG MAKROERHVERV I det nye Køge Kyst bør der desuden skabes den rette balance mellem små

og store erhverv. Dette kræver, at der gøres plads til erhvervsbyggeri af forskellig karakter og størrelse, hvorfor vi her vil se på mulighederne for erhverv inden for henholdsvis mikro- og makroerhverv.

MIKROERHVERV For at de små, innovative erhverv har mulighed for at udfolde sig, bør Køge Kyst i samarbejde med interessenter og eksisterende aktører etablere en række billige lokaler og faciliteter til små virksomheder. Lejemålene bør generelt være drevet på markedsvilkår men kan være af en størrelse, beliggenhed og beskaffenhed, som gør dem økonomisk overkommelige for mikroerhverv. Her kan metoden fra Business Angels (som helt grundlæggende hjælper de små ideer på vej via finansiering og rådgivning) med fordel understøttes og optimeres. Ligeledes bør der bygges videre på de mange gode tiltag og muligheder, der allerede eksisterer for støtte til iværksættere i Køge. Her kan eksempelvis nævnes København Syd Erhvervscenter, der tilbyder hjælp til iværksættere og selvstændige via vejledning, rådgivning, undervisningstilbud og netværkstilbud. Der findes desuden det lokale Køge Jobs and Society, som arbejder på at markedsføre netværkets samlede kompetencer eksternt, og hvor man kan danne netværk med de andre medlemsvirksomheder internt. Desuden eksisterer Køge Bugt Erhvervscenter, som er et kontorhotel, der udlejer lokaler til iværksættere og nyetablerede virksomheder. Inden for bæredygtig udvikling kan der desuden fås hjælp og vejledning fra Det Grønne Hus.

I takt med at mikroerhverv skaber byliv og et innovativt og nytænkede brand for Køge Kyst, tilsiger erfaringen, at mere etablerede virksomheder finder det interessant at placere sig i området. Her vil det være centralt, at der skabes gode rammer for synergi mellem de små og store erhverv, så de gensidigt kan få gavn af hinandens energi og erfaringer. Mikroerhvervene forventes at flytte ud af de billige lejemål, når de får en vis størrelse, så der konstant gives plads til nye, mindre virksomheder, hvormed dynamikken opretholdes.

MAKROERHVERV Det skal også være nemt og bekvemt at være en større virksomhed i Køge Kysts erhvervsområde, hvilket kræver velfungerende infrastruktur samt gode konferencefaciliteter og overnatningsmuligheder. Ligeledes kan det anbefales, at Køge Kyst i samarbejde med Køge Kommune etablerer et ”salgsorienteret” erhvervskontor, der har overblik over udviklingen og som tager sig af både lokale kontakter og kontakten til myndighederne. Kontoret skal have kendskab til ledige grunde og bygninger, og skal fungere som partner frem for modstander, når man skal flytte sin virksomhed til kommunen. Hermed skabes grundlag for et forbedret samarbejde mellem virksomheder og kommunen.

BRANDING AF ERHVERSOMRÅDET Der eksisterer en grundlæggende uenighed om, hvorvidt tilstedeværelsen af arbejdskraft er det væsentligste rationelle kriterium for virksomheder-

2. DETAILHANDEL OG ØVRIGT ERHVERV

Antal beskæftigede arbejdssted 2008 Antal beskæftigede bopæl 2008

Andre serviceydelser mv. Kultur og fritid Socialeinstitutioner Sundhedsvæsen Undervisning Offentlig administration, forsvar og politi Rejsebureauer, rengøring og anden operationel service Reklame og øvrige erhvervsservice Forskning og udvikling Rådgivning mv. Ejendomshandel og udlejning Finansiering og forsikring 1000

2000

3000

It- og informationstjenester 4000 5000 6000 Telekommunikation Forlag, tv og radio Hoteller og restauranter

Antal beskæftigede arbejdssted 2008

Transport

Antal beskæftigede bopæl 2008

Handel Bygge og anlæg Vandforsyning og renovation Energiforsyning Møbel og anden industri mv. Maskinindustri Elektronikindustri Metalindustri

OFF. OG PRIVAT SERVICE

ERHVERV

Plast-, glas- og betonindustri Medicinalindustri

ERHVERV SAMLET

2011

2.000

1.100

3.100

2012-2014

5.400

1.600

7.000

Føde-, drikke- og tobaksvareindustri

2015-2019

5.300

1.400

6.700

Landbrug, skovbrug og fiskeri

2020-2024

4.600

1.200

5.800

2025-2033

3.600

800

4.400

100.100

26.100

126.200

Kemisk industri Træ- og papirindustri, trykkerier

1000

2000

3000

4000

5000

6000

I alt

Figur 1

nes beliggenhedsvalg, eller hvorvidt man bosætter sig dér, hvor der er de bedste arbejdsmuligheder. Der er dog enighed om, at stedskvalitet er det centrale – både ifht at tiltrække enten de rigtige medarbejdere og derefter de rigtige virksomheder eller omvendt at tiltrække de rigtige virksomheder og dernæst de rigtige medarbejdere. For at tiltrække de ønskede erhverv/ de mest kompetente medarbejdere til Køge Kyst er det derfor centralt, at der skabes et positivt brand omkring erhvervsmulighederne i Køge. De gode historier skal derfor fortælles om dét at være virksomhed i en udviklingsorienteret og dynamisk kommune som Køge. Ligeledes vil Køge Kysts grønne og bæredygtige profil være et vigtigt element i profileringen. Branding af området kan indirekte foretages ved, at der skabes enerhvervsalminding på Collstrupgrunden, hvor både traditionelle og kreative erhverv kan ligge side om side. På den måde integreres de kulturelle og erhvervsmæssige funktioner i en samlet strategi. Enkelte erhvervstiltag kan desuden gøres i de almindinger på Søndre havn, hvor der lægger op til liv og kulturel/innovativ aktivitet. Hermed skabes der grundlag for et antal dynamiske og kreative almindinger med en høj oplevelsesøkonomisk værdi, hvilket giver flere fordele. Nedenfor opridses tre: For det første vil placeringen af en kreativ innovations- og erhvervsalminding i Søndre Havn betyde, at erhverv og detailhandel kan bidrage positivt til liv i det offentlige rum i dagtimerne og generelt virke som inspirationskilde

Tabel 3: Kvm-efterspørgsel i gennemsnit per år

for livet i Køge. Eksistensen af små, traditionelle virksomheder (værksteder, servicevirksomheder o.l.) i lokalområdet skaber en synergi af viden og processer, der forbedrer dynamikken, innovationen og livskvaliteten i området. Samtidig vil almindingens udformning betyde, at grænsen til boligernes private rum mellem almindingerne opretholdes. Denne ”ryg-mod-ryg” model vil bidrage positivt i forhold til deling af veje, energi, parkeringspladser mv. For det andet sender en erhvervsalminding et tydeligt signal om, at erhvervet opprioriteres. Det kan medføre, at der opstår en positiv cluster-dynamik, som kan give virksomhederne i almindingen en klar profil, hvilket vil tiltrække nye virksomheder. Der har gennem de senere år været et stigende fokus på dannelsen af clusters eller erhvervsklynger. Interessen skyldes, at der er en tendens til, at de områder, hvor der dannes erhvervsklynger, synes at være i større økonomisk vækst end de områder, hvor det ikke er muligt at genkende erhvervsklyngerne. Dannelsen af erhvervsklynger starter med, at der opstår en virksomhed/industri på baggrund af en speciel naturressource, en speciel lokal viden og/eller et specielt markedsbehov. Ud fra denne industri skabes der nye virksomheder eller vækst i de eksisterende i form af leverandører af service og materielle inputs, som igen leder til udviklingen af virksomheder i form af underleverandører. Dannelsen af erhvervsklynger kan således foranledige skabelsen af nye job og dermed sikre et øget økonomisk grundlag i de kommuner, hvori de er placeret. Her er der bl.a. potentialer inden for rustfri

stål-branchen, der allerede udgør en klynge i Køge Kommune. Desuden ses det på figur 1, hvordan der er et væsentligt antal arbejdspladser inden for sociale institutioner, rejsebureauer, rengøring og anden operationel service, offentlig administration m.v., undervisning, sundhedsvæsen, transport samt bygge & anlæg. Et velovervejet udvalg af disse brancher kunne der lægges en særlig markedsføringsindsats for at styrke og tiltrække. En yderligere styrkelse af erhvervsklyngerne kunne ske ved, at både offentlige og private firmaer inden for de valgte brancher kan kombineres i erhvervsklyngerne. For det tredje vil erhvervsalmindinger give mulighed for, at visse faciliteter såsom kantine, fitness, fredagsbar, reception, mødelokaler, auditorium mv. deles af flere virksomheder. På samme måde, som man fremover vil have fordel af at deles om de fysiske faciliteter, ser vi også en fremtid i, at man i højere grad deler viden og erfaringer i ’open source’. Vi vil altså skabe de fysiske rammer for, at der i højere grad opstår en åbenhed omkring nye ideer, innovation og nytænkning, hvor der er gode rammer for uformelle møder og vidensdeling. Konkret kan det ses udformet i kontorfællesskaber, der desuden giver væsentlige fordele set i forhold til fleksibilitet, da virksomheder i større grad kan skalere op og ned. Denne profil ville være yderst nytænkende og skabe væsentlige konkurrencefordele for firmaerne i Køge Kyst.

ETAPEPLAN Behovet fremover er vurderet til at være ca. 82.000-93.000 etagemeter kontor

i udviklingsområdet frem til 2030. Yderligere vil der være tale om, at der skal bygges 26.000 kvm til offentlig og privat service såsom børnehaver, lægehus mv.. Selvom der findes væsentlige forskellige mellem rene kontorerhverv og offentlige og private service erhverv, så beregnes de her samlet, da eksempelvis salget af byggeretter behandles nogenlunde ens. Som beskrevet er der en ”hønen og ægget” sammenhæng mellem antallet af arbejdspladser og boliger i en by. Fordelingen af erhvervskvadratmeter per år (Tabel 3) svarer derfor til fordelingen for kvadratmeter boliger årligt med visse korrektioner. Relationen betyder, at der også som på boligområdet ses en forskydning af antallet af kvadratmeter erhverv frem i tiden set i forhold til Absorptionsrapporten. • •

Stigning indledningsvis skyldes nyhedens interesse Den forventede beskæftigelse i Køge Kyst forventes at stige med 23 % frem til 2030 med en svagt faldende stigningstakt imod slutningen grundet færre i den erhvervsaktive alder. Derfor ses i vores tabel et fald mod slutningen svarende til en stigning i antallet af ældre med tilsvarende fald i antal af erhvervsaktive.

Se Tabel 3 Dette antal kvadratmeter vil svare til 4000 nye kontorarbejdspladser, givet Køge Kyst’s forudsætning om 25 kvm kontorplads per person.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 27

Gang- og Cykel Scenic Route Express lane Bro Bomkryds Tunnel Figur 1. Forslag gangog cykeltrafik

Fremtidens transportsystem

Gang-

Scenic 3. TRAFIK OG INFRASTRUKTUR VISION Vi befinder os midt i et paradigmeskifte. Bag os lægger vi fossile brændstoffer og fokus på total individuel frihed i vores valg af transport, idet vi retter blikket mod en fremtid præget af en global klimadebat og nye økonomiske muligheder. Hvordan samfundet og transportsystemet ser ud på den anden side er endnu uklart. Dog er der enighed om, at den teknologiske udvikling, adfærdsændringer og strammere miljølovgivning vil resultere i radikale ændringer i måden, vi bevæger os på. Principperne for et fremtidigt transportsystem ligger ikke i unikke futuristiske systemer, da vi allerede har anvendt fremgangsmåderne i flere år. Men på grund af privatbilismens dominans er det imidlertid ikke lykkedes at udnytte disse, og her er Køge ingen undtagelse. Privatbilismen er stor i Køge, men ifølge forskere har kommunen et stort potentiale i forhold til at forandre borgernes transportvaner. Det fremtidige transportsystem i Køge Kommune er baseret på ambitionen om en grundlæggende forskydning fra bilisme til andre trafikformer. Vi behøver således ikke at tage udgangspunkt i unikke og komplekse transportsystemer baseret på et idealbillede af fremtiden. I stedet foreslår vi at bygge på følgende grundlæggende værdier: •

s 28

Sikre en bæredygtig udvikling, som begrænser biltrafikken, hvor det

•

er muligt, ved at fremme offentlig transport og cyklisme. Forbedre og udvikle mulighederne for samspillet mellem transportformerne med fokus på at øge mulighederne for at skifte fra bil til cykel og offentlig transport. Omdanne den regionale transport til primært at foregå i tog, hvormed toget vil udgøre rygraden i Køges kommunikation med de øvrige byer i regionen. Konvertere hovedparten af transporten i selve Køge til gangog cykeltransport ved at skabe en by, hvor tempoet og byrummet er indrettet efter gående og cyklisters behov og ønsker. Skabe forudsætningerne for at de rejser, som stadig må foretages med bil, sker ud fra et bæredygtigt perspektiv hvor delebiler og elbiler prioriteres i planlægningen.

KØGE KYST Køge Kommune er i besiddelse af et utroligt potentiale for bæredygtige løsninger indenfor trafik og transport. Dette er takket være en tæt bykerne med god tilgængelighed for alle typer af trafik. Tilsæt så nærhed til regional kollektiv trafik, som giver en god forbindelse indenfor Øresundsregionen, og det bliver tydelig, hvor attraktiv Køge er. Køge Kyst vil komme til at forstærke Køge kommune yderligere gennem aktivt at forædle og arbejde for bæredygtig transport på lokalt og regionalt niveau. Køge Kyst bliver spydspidsen i det nye bæredygtige Køge og viser ty-

deligt, at fremtiden findes i bæredygtig transport især til fods og med cykel. Det er Køge Kyst, som er katalysator for hele kommunens udvikling og inspirerer, ikke kun omegnskommuner og nationale projekter, men også fremtidige projekter over hele verden.

GANG– OG CYKELTRAFIK Ved at tage udgangspunkt i studier som viser, at alle ture på op til 5.000 meter kan konverteres til cykel, har Køge optimale forudsætninger for at blive et internationalt forbillede i forhold til anvendelse af cykler. I Køge Kyst er der max 1200 m fra yderboligerne til bykernen og stationen, hvorfor gang eller cykel kan blive oplagte transportformer indenfor området. Køge er en relativ tæt by med gode cykelmuligheder og med et levende og livligt centrum. Med en klar og enkel strategi til at fremme cyklisme kan vi opnå store gevinster inden for sundhed og tryghed, levende byrum, hvor plads til boliger og virksomheder opprioriteres frem for infrastruktur. Cykelnettet er differentieret, så det giver mulighed for forskellige interesser og behov, hvor der både tages hensyn til pendling, muligheden for at opleve naturen, shopping, læ og søndagstempo. Hovedstrukturen i Køge Kyst bygger på princippet om Shared Space, hvor alle færdes på lige vilkår. Shared Space øger trafiksikkerheden og skaber et gaderum, der prioriterer gangog cykeltrafik. I de tætte områder med mange boliger skaber Shared Space mulighed for, at børnene i fred og ro kan lege og lære at

cykle. Da kun udrykningskøretøjer og mindre transportkøretøj tillades indenfor almindingerne, sendes et entydigt signal om hvilke transportformer, som er de højest prioriterede. De korte afstande i samspil med økonomisk bæredygtighed, oplevelse og enkelhed giver gangog cykel trafik klare fordele frem for andre måder og færdes på. Alle ruter er udformet, så de både varetager rekreative oplevelser og effektive måder, at færdes på. Eksempelvis er den rekreative tur langs Køge å, koblet til Køge Kyst via en gangog cykelbro, for bagefter at fortsætte ud langs kajen i Søndre Havn, en effektiv måde at komme frem og tilbage på. Langs hovedgaderne på begge sider af jernbanen etableres ’Express lanes’ som en hurtig og enkel måde for cykelpendlere at komme til og fra Køge station. Express ruterne er lige, jævne og tilstrækkeligt brede til at tillade overhalinger og møder. Express banerne har højeste prioritet i kryds og kører med grøn bølge, som tillader et godt tempo og flow for cykelpendlere. Også på disse pendlerbaner er der i omgivelserne tiltag, der sikrer sundhed og giver oplevelsen af at være en del af en by med høj biodiversitet som i resten af Køge Kyst. Gang- og cykelstinettet i Køge Kyst kobler godt til den eksisterende struktur af gangog cykelstier i Køge kommune. Fx kobler de to gangog cykelbroer i Køge Kyst sig til det eksisterende net i den gamle bykerne på den vestlige side. Den nordlige gangog cykelbro giver også en direkte kobling til jernbanestationens

Expres Bro

Bomk

Tunne

3. TRAFIK, INFRASTRUKTUR OG PARKERING existing tunnel

access to trainstation

same level:

shared space

bus shelter

Figur 2. Ny busstation i Køge på Collstrupgrunden

2. Regionbus Lokalbus Servicebus Jernbane Station Bus holdeplads Bus-stop 400m radius bus-stop

Figur 3. Dreje- og bevægelsesprincipper på busstationen

perroner. Begge gangog cykelbroer udstyres med elevatorer og ramper af hensyn til tilgængelighed for alle og trapper til fodgængere. Cyklister henvises også til trapperne, som udstyres med spor, hvor cyklen let kan skubbes op ad trappen. Trappeløsningen med spor er en effektiv løsning for cyklister, der let og ubesværet kan bevæge sig op på broen og videre over jernbanen. På den østlige side er begge broer derudover udstyret med cykelramper. Cyklister, som ikke kan eller vil skubbe cykelen op ad trapperne, gives også mulighed for at bruge elevatoren. Tages bæredygtige, økonomiske og tilgængelighedsmæssige forhold i betragtning, er afstanden mellem boligerne og stationen/bykerne kun 1/5 af det niveau, der almindeligvis antages som værende tilstrækkeligt for at lade bilen stå og tage cyklen eller gå. Derfor giver det ingen mening at nedlægge baneovergangen for netop cyklister og fodgængere. Men stor mening at nedlægge passagen for biler. Naturligvis opretholdes de andre, velfungerende og gode bilpassager over banen for kørende trafik. For cykler og fodgængere omdisponeres tunnelen ved Jernbanegade til begge trafikformer, og der suppleres med to nye broer over jernbanen ved perronerne, der sammen med de øvrige passager giver en god forbindelse mellem de to banesider. Se Figur 1. Forslag gangog cykeltrafik

Figur 4. Forslag offentlig transport

OFFENTLIG TRANSPORT Rygraden i kommunens regionale transportsystem er jernbanen med Køge Station som knudepunkt. Her sammenbindes og mødes forskellige transportformer i et samvirke omkring en bæredygtig transport. Skiftet fra bil, gang og cykel til offentlig transport prioriteres ved at skabe gode parkeringsmuligheder for biler og cykler i nærheden af stationen. Gang- og cykelvejnettet omkring stationen præges af tryghed og tilgængelighed for at skabe et ukompliceret flow mellem stationen og andre destinationer i Køge Kommune. Almindinger knytter an til stationsområdet, hvilket giver en naturlig adgang til offentlig transport for beboerne i Køge Kyst. Køge station er desuden knudepunkt for bustrafikken til og fra samt inden for kommunen. Skift fra bus til tog eller cykel sker naturligt. Nærheden til centrum indbyder til, at bussen er et konkurrencedygtigt alternativ selv for pendling inde i kommunen. Samspillet mellem bus, tog og cykel omkring stationsområdet medfører, at ture, som tidligere har foregået med bil, nu foregår med den offentlige transport. Langs den vestlige side færdes serviceog lokal busser indenfor almindingen på bløde trafikanters vilkår og forbinder til Køge station, hvor et enkelt stoppested placeres. En ny busstation etableres øst for jernbanen på Collstrupgrunden tilsammen med en vente/pause zone for busser længere nordpå på Bridana

grunden. At flytte busstationen giver en tidsmæssig gevinst, øget effektivitet og tydelig integrering i de nye kvarterer. Stationen gøres rationel, effektiv og overskuelig for passagerer, hvilket øger konkurrencekraften. Fremkommeligheden for busserne bliver optimal langs hovedgaden øst for jernbanen. Gaden bliver en primær forbindelse for hovedparten af buslinjerne. For Køge Kyst betyder den nye struktur, at 80 % af de nye områder har mindre end 400 meter til nærmeste busstation og de resterende 20 % har mindre end 600 meter. Eftersom krydsning af jernbanen ikke kan ske indenfor Køge centrum, når niveaukrydsningen kun bruges af bløde trafikanter, henvises bustrafikken i stedet til Værftsvej i nord og Søndre viaduktvej samt Strandvejen i syd. Ændringen af buslinjerne muliggør en mere rationel og effektiv bustrafik. Systemet bliver overskueligt og enkelt for de rejsende. Det overordnede robuste system komplementeres også i fortsættelsen af servicelinjer og et par lokale linjer. Den nye busstation øst for jernbanestationen har et design, hvor busser, som skal vende og køre tilbage i samme retning, gives flere enkle muligheder for at stoppe og vende. De flere forskellige stoppemuligheder letter på- og afstigning af passagererne. Det skaber en gunstig strøm for den kollektive trafik, hvilket betyder, at busstationens kapacitet bliver styrket, selvom der er færre stoppepladser end ved den nuværende

busstation. Den nye busstation suppleres med et område længere nordpå på Bridanagrunden, hvor busser kan vente, skifte personale, samt korrigere forsinkelser og repareres. Busstationens design samt lokalisering giver rigtig god tilgængelighed for rejsende til og fra jernbanestationen. Shared Space fladen omkring busstationen afspejler endnu en gang, at det er gangog cykeltrafikanterne, som sætter vilkårene omkring stationsområdet, og som giver fodgængere en naturlig vej til og fra stationen. Tiltalende vejrbeskyttelse samt cykelparkeringer i nærområdet styrker tiltrækningskraften og skaber gode betingelser for skiftet mellem transportmidler. Busstationens design giver desuden en række tydelige fordele, som skaber merværdi i form af sikkerhed, tryghed og effektivitet. Den nye Busstation er en betingelse for, at det nye stærke Køge Kyst skal bidrage til bæredygtig udvikling og til sidst ses som et forbillede og målestok for fremtidige projekter. Se Figur 2 og 3. Funktion busstation Se Figur 4. Forslag offentlig transport

BILTRAFIK Biltrafikken vil fortsat være en vigtig del af vores transportsystem. Den giver en tilgængelighed og øger bevægelsesfriheden for beboere i landdistrikterne og forbinder land og by. Målsætningen er at definere en ny balance, hvor klimamål og ambitioner om den rumlige kvalitet i Køge sættes højt. Ambitionen er at omfordele hvilken type af transport,

TEAM SLA · Køge Kyst · s 29

Option 1: Vejtunnel. Diagrammet viser rampeforløbet på den vestlige side af banen i stationsområdet med et overbygget podium, hvorpå der fortsat kan bygges og være mulighed for ophold helt ned til Køge Å.

Lokal veje Hoved veje

Option 1: Vejtunnel. Diagrammerne viser rampeforløbet på den vestlige side af banen i stationsområdet med og uden et overbygget podium, hvorpå der fortsat kan bygges og være mulighed for ophold helt ned til Køge Å.

Motor veje Jernbane

Figur 5. Forslag biltrafik

der foretages med bil, cykel og offentlig transport, samt at optimere udviklingen af de to sidstnævnte. Rejsen med bil er således ikke mere første valg, men kan ses som et alternativ eller supplement til at gå eller cykle. Vores ambition er at skabe betingelser for en bæredygtig trafikstruktur både lokalt og regionalt. Rumlighed og struktur, der i dag er tilpasset biltrafikken, konverteres gradvist til at skabe plads til fodgængere og cyklister. Skala, tempo, hyppighed, møblering og programmering, som er skræddersyet til at bevæge sig i et langsommere tempo, medfører flere mennesker, der vil besøge og opholde sig i byens gader. De rejser, som vi inden for den forudsigelige fremtid er nødt til at foretage med bil, skal også muliggøres på en bæredygtig måde. Derfor belønnes køretøjer med biobrændstof i parkeringsløsninger og gadeparkering. Alle områder har høj tilgængelighed for biltrafik, men det afgørende er, at den tilgængelighed sker på de gående og cyklendes forudsætninger. Køge Kyst bliver mere trafiksikker, og oplevelsen af byen bliver bedre. I de integrerede gaderum bliver dynamikken høj, og det ulmer af liv i alle døgnets timer. Ved etablering af etape 1 i stationsområdet ophører krydsningen af jernbanen for biltrafik, hvor den er i dag. Krydsning tillades kun for bløde trafikanter, hvilket passer godt med Køge Kysts ambition om at påvirke transportmiddelsfordelingen indenfor området til større andel af gangog cykeltrafik. En niveaufri krydsning af jernbanen bliver

s 30

en dyr løsning med lille merværdi. Der er risiko for, at flere bruger bilen i stedet for mere bæredygtige transportformer som gangog cykeltrafik. Trafikmiljøet samt gestaltningen af gaderummet påvirkes negativt med en tunnelåbning på hver side af jernbanen i højde med nogle af Køge Kysts mest attraktive pladser. Køge Kyst nås i stedet fra syd og nord via trafikvejene Strandvejen samt Værftsvejen. Langs disse råder normale byhastigheder indtil Køge Kysts begyndelse nås. Hovedgaden langs jernbanen, som sammenbinder det nordlige og sydlige link ind til Køge Kyst, får et roligere tempo og hastighedsreguleres til 30 km/h. Til denne hovedgade kobles almindinger, som forgrener sig yderligere ud til boligerne i området. Langs almindingerne sameksisterer gangog cykeltrafikanter på lige vilkår sammen med et fåtal af motorkøretøjer. Mindre leverancebiler samt serviceog udrykningskøretøjer tillades langs almindingerne, men al trafik sker på de gående og cyklendes vilkår. Biltrafik ind til Køge Kyst henvises til et par få indfaldsveje, hvor gaderummet og miljøet fremmer en rolig og sikker trafik med hastigheder under 30 km/t. Se Figur 5. Forslag biltrafik

NIVEAUFRI KRYDSNING I KØGE KYST – OPTION 1: VEJTUNNEL Det undersøgte tunnelalternativ kan gennemføres med hovedforslagets grundidé til en ekstraomkostning af ca. 80 mio. kr. For at tunnelkonstruktionen

ikke skal begrænse antallet af boliger i området vest for stationen, sænkes tunnelen ned så tidligt som muligt og overdækkes, hvilket betyder, at boliger kan bygges oven over en stor del af tunnelkonstruktionen. Tunnelens eneste fordel er at visse buslinjer får en mere lige vej til busstationen på den østlige siden. Men at nå den fordel, medfører væsentlige vanskeligheder ifht. rent teknisk at realisere tunnelen. Problemet er, at det eneste stærke og rationelle argument for en tunnel er at fremme kollektivtrafikken, hvilket så gør, at tunnelen er nødt til at dimensioneres til bustrafik. De krav, som stilles til radier i plan og profil ved dimensionering til bustrafik, fører til problemer, da pladsen er meget knap i området. Beliggenheden for tunnelen kan i nord være i Nils Juelsgades udvidelse eller i syd i Fændedigets udvidelse. I nord begrænses tunnelkonstruktionen af sin egen længde, da flere spor er nødt til at krydse, hvilket gør tunnelen til en meget dyr historie. I syd er der et pladsproblem på grund af rampernes længde, som kræves for ikke at overstige tilladte stigningsgrader i tunnelen. Da tunnelen dimensioneres til bustrafik, opstår der også et problem i plan, da længden på ramperne betyder en slynget rampe for at komme ned i det rigtige niveau under jernbanen. Bustrafik kræver store svingradier i kurver og begrænser drejealternativerne på den østlige siden, hvor tunnelen munder ud. Den eneste mulige løsning er en tunnel, hvor bustrafik kun kan færdes nordpå på den østlige siden fra tunnelåbningen. Biltrafik har mindre svingradius og kan derfor færdes både

nordpå og sydpå på den østlige side. Konklusionen er, at en tunnelløsning er mulig men teknisk svær at gennemføre. Hertil skabes lidt merværdier i forhold til de omkostninger, som kræves for og realisere tunnelen. Der findes også en risiko for, at tunnelens funktion misbruges, hvormed en stor del gennemfartstrafik skabes. Fra et rejsetidsperspektiv findes ingen stærke argumenter for en tunnel - bortset fra for bustrafikken, som kan få en lille rejsetidsgevinst på nogle få linjer. Set i forhold til Køge Kysts ambition om at arbejde for bæredygtighed og miljø, så er en tunnel ikke at foretrække. Se Figur 6. Option 1: Vejtunnel. Krydsning med podium. Snit 1:2.000 Se Figurer 7 og 8. Option 1: Vejtunnel. Med/Uden podium. Planer 1:1.000

NIVEAUFRI KRYDSNING I KØGE KYST - OPTION 2: BANEGRAV I forbindelse med undersøgelsen af Køge Kyst har vi ud over den før beskrevne vejtunnel løst skitseret en løsning, hvor banen føres i en åben banegrav gennem byen, så trafikken mellem den gamle by og havnen kan føres over omtrent i niveau med omgivelserne og knytte byen sammen både trafikalt og visuelt. Gennem den nuværende overkørsel kører tog på Lille Syd banen (RoskildeKøge-Næstved) og Østbanens tog til Faxe Ladeplads og Rødvig. På Køge station er der mulighed for krydsning for togene på Lille Syd, mens Østbanen kører ind i eget perronspor tættest mod

3. TRAFIK, INFRASTRUKTUR OG PARKERING

Køge Å

Podium slut

Tunnel til Tolbodvej

Rampe

Til Fændediget

Podium start

KØGE STATION

JERNBANEGADE

NY SIVE GADE

Figur 6. Option 1: Vejtunnel. Krydsning med podium. Snit 1:2.000

TOLBO DV

NY KØGE BUSSTATION

LANDSKABS PODIUM

ØSTRE BANEVEJ

BANE GRAV

FÆN

FÆND

DED

EDIGET

LANDSKABS PODIUM

TOLBODVEJ

IGET

NY GANG OG CYKEL BRO VEJ TUNNEL

NY SIVEGADE

JERNBANEGADE

VEJ TUNNEL

KØGE STATION NY KØGE BUSSTATION

KØGE Å

Figur 8. Option 1: Vejtunnel. Uden podium. Plan 1:1.000

BYGNINGER OVER BANEGRAV

FÆNDED

IGET

ØSTRE BANEVEJ

NIVEAU

FRI VEJ

BRO

KØGE Å

ÅV Æ

BANE GRAV

nerne kører under Søndre Viaduktvej. Vi vurderer at konstruktion af selve STR banegraven inkl. baneteknik samt en AND VEJE N vejbro forbindelse som beskrevet, hvor vi ikke har haft grundlag for at indregne de lokale forhold i Køge, vil koste min. 175 mio. kr. I projektet forventer vi, at der vil være en række yderligere udgifter, der skyldes lokale forhold, som vi ikke har medregnet i anlægsoverslaget, og som vi ikke har haft grundlag for at vurdere. Vi kan umiddelbart se, at en rørlægning af Køge Å under banegraven, fundering af konstruktionen og blødbundsudskiftning er emner, der kan øge budgettet markant. Desuden skal der lægges udgifter til ombygning af veje og vejkryds samt øvrige omUmiddelbart syd for perronerne fortbygninger af spor på Køge station. Vi NY GANG OG CYKEL BRO sætter spor 3 og 4 ned i en ny åben batager i øvrigt forbehold for, om denne negrav, der når 6,5 meter dybde under løsning er en reel mulighed, da det vil terræn på det dybeste sted lidt nord for kræve mere tilbundsgående analyser og åen, ud for Fændediget, som kan føres undersøgelser. over banen og forbindes til Tolbodvej. Der er krav om 6 meter frihøjde over Denne option vil efter vores mening jernbanesporene, så en vejbro over bavære en meget bæredygtig løsning for negraven vil skulle hæves ca. 0,5 meter Køge, da den én gang for alle vil knytte over terræn. Man ville yderligere kunne byen til havnen. Det er som nævnt også etablere flere krydsninger af banen på en meget dyr løsning, og det vil være andre steder i form af broer og bygninen forudsætning, at man undersøger ger. F.eks. vil man ved den nuværende forskellige finansieringsmuligheder, krydsning kunne bygge en bro, der som f.eks. Bane Danmarks Anlæg & grundet togets frihøjde vil skulle hæves Fornyelses pulje, kommunal eller statsca. 3 meter over terræn. På grund af ligt tilskud, salg af byggeretter hen over krav til maksimale stigningsforhold for banegraven mm. jernbaner vil også perronerne på stationen skulle sænkes under terræn, hvis Se Figur 9. Tværsnit – banegrav og brovejen skal kunne krydse niveaufrit over OVERforbindelse. 1:1.000 BYGNINGER BANEGRAV FÆden banen ved overkørsel. NDEDnuværende IGET N Banen stiger igen mod IV terrænniveau Se Figur 10. Diagram: Plan– banegrav EAU FR I VEJ BR O lige efter vejbroen er ført over, og option – placering og princip for banen. banegraven ender i syd kort før ba1:3.000 BANE GRAV

byen i stationens sydlige ende. Ved overkørsel 115 er stationens sporareal allerede ved at blive bredt ud, og der er således 4 spor, der krydser vejen. Vores idé er at foretage nogle mindre ændringer af sporbenyttelsen og sporene på Køge station, således at man kan nøjes med at føre to spor ud mod syd. Østbanens tog flyttes til den sydlige ende af spor 4, og der anlægges en dobbelt transversal midt for perronen, mens sikringsanlægget ombygges, således at Lille Syd togene kan holde og foretage krydsning i den nordlige ende af spor 3 og 4. Forbindelsen til spor 1 og 2 fra syd vil blive afbrudt ligesom spor 5 helt nedlægges.

ÅV Æ

Figur 7. Option 1: Vejtunnel. Med podium. Plan 1:1.000

TOLBODVEJ

VEJE

VE ST R

ÅV Æ

AV N

EV E

KØGE Å

NY SIVEGADE

Option 2: Banegrav. Diagrammet viser princippet for hvordan bane strækningen tænkes ændret, samt hvor vejkrydsningen vil kunne klares niveaufrit, som en bred bro over graven.

STRA N

DVEJE

ST R

DV E

JEN

Figur 10. Diagram: Plan – banegrav – placering og princip for banen. 1:3.000

Option 2: Banegrav. Diagrammet viser hvordan forbindelsen hen over banegraven ville se ud. I baggrunden ses bygninger, der spænder over graven og udnytter værdien af den vundne plads.

TOLBODVEJ

Stations almindingen Fændediget

Ny Banegrav

Tolbodvej

Figur 9. Tværsnit – banegrav og broforbindelse. 1:1.000

TEAM SLA · Køge Kyst · s 31

03.00

24.00

21.00

06.00

03.00

18.00

09.00

06.00

Cyklisk Parkering Bolig Kultur og fritid

Figur 1. Cyklisk parkering

Erhverv

Ved at se på cyklisk parkering, hvor pladser benyttes af forskellige målgrupCyklisk Parkering per på forskellige tidspunkter af døgnet, erhverv og detail om dagen, og kultur og bolig om aftenen og Bolig natten, er der mange parkeringspladser der kan spares væk, i forholdt til det direkte behov. Kultur og fritid

15.00

09.00

Detailhandel Offentlig og privat service

12.00

Erhverv Detailhandel

Ingen skal mangle pladser 3.1 PARKERING

OVERORDNET STRATEGI

VISION

Ved at foreslå Køge Kyst at investere strategisk i parkeringsanlæg, som placeres fysisk og tidsmæssigt på en måde, hvor de kan generere forøget interesse og grundsalgsværdi, er parkeringsstrategien med til at løfte og kick starte udviklingen af bydelen. Vi har i hvert af de tre delområder foreslået forskellige anlæg, som vi påtænker, bliver etableret af Køge Kyst. De vil være generatorer for en hurtigere udvikling og kunne servicere de første behov, samt erstatte nogle af de mistede nuværende parkeringsmuligheder gennem det udstrakte udviklingsforløb.

Vores vision for parkeringsløsninger hænger sammen med vores overordnede vision om at skabe en bedre by at leve og færdes i. Vi angriber udfordringen med henblik på at skabe forøget bæredygtighed i vores løsninger i forhold til økonomi, miljø og byliv, således at den nye bydel kan give et positivt bidrag til byens eksisterende kvaliteter. Vi omstrukturerer den nuværende og traditionelle parkeringsform, så den understøtter visionen og på en rationel måde bliver overskuelig og tilgængelig for brugerne og en økonomisk fordel for projektet og dets participanter. Vi ønsker at planlægge efter det faktiske behov for bil parkering således, at antallet på lang sigt kan sænkes til et lavere niveau end det nuværende behov. Eftersom den nye station Køge Nord forventes at optage hovedparten af pendlertrafikken til og fra kommunen, kan nuværende pendlerparkeringspladser anvendes til at opfylde andre behov. Samtidigt vil vi øge udnyttelsen af de nye pladser for dermed at skabe større rentabilitet og belægning. Ingen skal mangle pladser, og ingen pladser må stå tomme.

s 32

Det skal være nemt og hurtigt at parkere. Det er en af parametrene for, at man vil tage til et sted i bil – uanset om det er for at handle, besøge venner og familie, have forretningsmøder eller gå til kulturelle begivenheder. Derfor placerer vi parkeringsfaciliteter som større centrale anlæg i kælder eller konstruktion, som ligger i forbindelse med og i starten af de forskellige ankomstruter. På den måde bliver det naturligt at bruge dem, fordi de er lige der, hvor man ankommer, og sandsynligheden for en ledig plads er større. Dermed mindsker vi samtidigt den cirkulerende trafik af biler, der leder efter en plads i nærheden af deres destination.

Når de mange parkerede biler flyttes fra terræn til konstruktion, bliver byen anderledes behagelig at færdes i og giver nye muligheder for et varieret byliv. Men modsat giver den havnenære placering med en høj grundvandsstand, problemfyldte geotekniske forhold og meget forurening også en række økonomiske udfordringer i forbindelse med etablering af op til 80 % af parkeringsbehovet i p-huse og p-kældre. Derfor har vi i vores udviklingsplan foretaget en afvejning mellem udgifter til rensning/fjernelse af forurenet jord, pælefundering, rensning af grundvand samt etablering af spunsvægge. Eksempelvis er etablering af en parkeringsplads i kælder i våd/forurenet jord 10-15 gange så dyrt som at etablere den samme p-plads på terræn. På nær i stationsområdet, hvor pladsen er meget trang, undgår vi fuldstændigt disse meget dyre løsninger. Det gør vi ved at gå uden om stærkt forurenede områder, placere p-huse hvor kælder vil blive for bekostelig, kun gå ned i et niveau under terræn, samt hæve terrænet og kælder, hvor grundvandsspejlet ellers ville ligge over kælder gulv. Se mere herom i afsnit 6.1.4 om jordbundtekniske udfordringer. Som nævnt går vi efter en høj udnyttelse af parkeringsmulighederne og et optimeret antal af pladser. Ved at se på cyklisk parkering, hvor pladser benyttes

Offentlig og privat service

af forskellige målgrupper på forskellige tidspunkter, sparer vi sammenlagt mere end 2000 pladser. Her kan erhverv og detailhandel benytte parkeringen om dagen, og kultur og bolig om aftenen og natten. Med vores centrale parkeringsanlæg bliver de tilgængelige i en afstand af max 100 m fra destinationen. Det er vigtigt at bemærke, at der her er en fin balance mellem at centralisere parkeringen og stadig komme så tæt på destinationen eller boligen som muligt. Vi har så vidt muligt prioriteret nærheden til detailhandel samt boliger, mens erhvervsbrugere skal gå en smule længere. For de mest eksklusive boligområder har vi planlagt parkering i umiddelbar forbindelse med bygningerne. Se Figur 1. Cyklisk Parkering. Cykelparkering får de mest attraktive pladser med den bedste tilgængelighed i de nye områder. Hvor vi tidligere placerede store parkeringsanlæg for biler ved de kollektive knudepunkter - handel, service og sportshaller - vil vi i dag lægge cykelparkering. I umiddelbar tilknytning til Køge station ønsker vi at etablere verdens mest rationelle og attraktive cykelparkering i gadeplan. Lokaliseringen direkte ved indgangen understøtter

3. TRAFIK, INFRASTRUKTUR OG PARKERING

T - 12P

T - 4P

K - ST-K3-146P T - 10P T - 8P K - ST-K2-146P T - 6P

H - CO-H1-557P T - 21P

T - 9P T - 10P

T - 21P

K - CO-K1-273P

C - 200P

T - 16P

T - 20P

T - 18P C - 200P

T - 9P

T - 21P T - 12P

T - 7P

T - 4P

T - 6P

K - ST-K3-146P T - 10P T - 8P K - ST-K2-146P T - 6P

K - ST-K1-146P

T - 50P

T - 9P T - 10P

K - ST-K4-146P T - 12P

H - CO-H1-557P T - 21P

T - 21P

K - CO-K1-273P

C - 200P

T - 16P

T - 20P

T - 18P C - 200P T - 21P

T - 9P

C - 150P T - 7P

H - SH-H1-116P

T - 5P

T - 6P

T - 5P T - 3P T - 15P

T -T -4P 50P H - SH-H2-132P

K - ST-K1-146P

T - 10P

K - ST-K4-146P

C - 150P

T - 28PT - 12PT - 17P T - 10P K - SH-K1-133P

H - SH-H3-114P

T - 10P

T - 16P

K - SH-K4-133P

T - 10P

T - 5P

T - 3P

T - 10P

T - 15P

T - 28P H - SH-H3-114P

K - SH-K2-133P T - 10P

T - 23P

T - 16P

T - 10P

T - 10P T - 10P

T - 10P

T - 33P T - 23P

T - 10P

T - 10P T - 10P T - 10P

T - 10P

K - SH-K6-133P C - 200P T - 30P

K - SH-K5-133P

T - 24P

H - SH-H6-95P

H - SH-H4-95P

K - SH-K2-133P T - 10P

K - SH-K4-133P

H - SH-H5-95P

T - 10P T - 10P

T - 10P

T - 30P

K - SH-K5-133P

K - SH-K3-133P

T - 10P

T - 17P T - 10P K - SH-K1-133P

T - 10P

K - SH-K6-133P C - 200P

Indkørsel kælder

5P T -T -10P T - 4P H - SH-H2-132P

C - 150P

H - SH-H6-95P

H - SH-H4-95P

C - 150P

T - 10P

H - SH-H1-116P

T - 33P

C - Cykel Parkering

T - 10P T - 10P

T - 24P T - 24P

T - 24P T - 38P

T - 24P

T - 38P

K - SH-K3-133P H - SH-H5-95P

K - Kælder parkering Tænkes udført af Kø Indkørsel kælder C - Cykel Parkering

K - Kælder parkering Tænkes udført af Køge Kyst

K - Kælder parkering

Indkørsel parkerings

Indkørsel parkerings hus

H - Konstruktion parkering Tænkes udført af Køge Kyst

H - Konstruktion par Tænkes udført af Kø H - Konstruktion parkering T - Terræn parkering

H - Konstruktion par

T - Terræn parkering parallel

T - Terræn parkering

T - 24P

Diagrammet viser princippet for parkerings typer, placering samt ca. pladsforbrug. Se Bilag 8.5parkering Togså - Terræn Figur 2. Placering af p-anlæg.

skiftet og fremmer samspillet mellem transportformerne. Se Figur 2. Placering af p-anlæg.

STATIONSOMRÅDET I Stationsområdet foreslår vi at etablere 2 store kælderanlæg på hver 8.750 kvm - ét i hver ende, nord og syd. Tilsammen vil de dække 82 % af områdets parkeringsbehov på mere end 700 biler. Den resterende parkering er mulig i lommer på terræn og som parallelparkering langs vejene, distribueret jævnt. Herudover vil der være mulighed for ærindestandsning. Der er flere årsager til, at vi disponerer på denne måde. For det første giver det en overskuelighed til det nye

byområde, at man ved ankomsten hurtigt og nemt kan afsætte sin bil. Desuden vil vi ved at planlægge parkering i starten af forløbet kunne undgå en stor del af gennemkørslen i stationsalmindingen, som vi ønsker skal fungere som en sivegade med fodgængerne højt prioriteret. Ydermere betragter vi parkeringskældrene som generatorer for udviklingen af detailhandlen i området samt som en klar økonomisk fordel for det generelle grundsalg. Slutteligt vil der være en fremtidig indtjeningsmulighed for Køge Kyst i at disponere over et stort antal pladser i bymidten og nær stationen. Vi har som udgangspunkt regnet med, at Køge Kyst står for en halv kælder i hhv. etape 1 og 3. Dvs. halvdelen af det samlede kælderareal i Stationsområdet.

Vi arbejder med en fleksibel løsning, som over tid kan tilpasses til behovet og udviklingens karakter. Vi placerer derfor ikke kældrene helt ude i enderne, men i stedet lidt fremskudt. Mod syd foreslår vi den første kælder ca. hvor den nuværende vejkrydsning af banen finder sted, mens mod nord vil den ligge ca. ved den nuværende busstation. Dette skyldes, at parkeringskældrene dermed kan servicere bredt og minimere afstande, hvormed det nye handelsliv bindes optimalt sammen med det eksisterende. Desuden giver det nogle jordbundstekniske fordele. Det er samtidigt yderpunkterne i etape 1 af udviklingen af Stationsområdet, så der vil på denne måde være central parkering selv i starten af fasen. Anlæggelsen skal foregå over en længere årrække. Man vil kunne starte

med at etablere ½ kælder i f.eks. 2014 mod syd, og senere i 2016 ½ kælder mod nord. Som tiden går, og etape 1 vokser ud til de første kældre og behovet stiger, udvider man med ½ kælder mere hhv. nord og syd i 20212025. Med anlæggelsen af de sidste to halve kældre tænker vi at etablere tilkørsel via rampe og tunnel fra hhv. Fændediget og Niels Juels gade, hvilket sikrer stationsalmindingens sivegade karakter i hele dens udstrækning. Umiddelbart vest for stationen placerer vi som nævnt et stort cykel anlæg med plads til 200 cykler. Den nære stationsplacering kombineret med et nemt og overskueligt layout giver den bedst mulige situation for pendlercyklister og for brugere af Stationsområdet generelt. Herudover supplerer vi med

TEAM SLA · Køge Kyst · s 33

Biltrafik til parkeringskælder Niels Juelsgade Gennemgående sivetrafik Etape 3 Parkeringskælder Køge Station Etape 1

Parkeringskælder

Gennemgående sivetrafik Fændediget Biltrafik til parkeringskælder

Etape 3

Figur 3. Parkerings- og trafikstrategi i Stationsalmindingen.

lommer af cykelparkeringspladser, som dækker behovet for hele området og de enkelte bygninger. Se Figur 3. Parkerings- og trafikstrategi i Stationsalmindingen. Se Figur 4. Diagram: Snit – P-kælder ifb.m. etape 1 i Stationsområdet. Se Figur 5. Diagram: Snit – P-kælder efter etape 3 i Stationsområdet inkl. tunnel.

COLLSTRUPGRUNDEN På Collstrupgrunden løser vi parkeringen som en kombination af både kælder, terrænparkering og parkering i hus. På Bridanagrunden tænker vi, at Køge Kyst i begyndelsen af udviklingen af Collstrupgrunden (ca. 2015) etablerer et nyt P-hus på ca. 15.500 kvm, der svarer til ca. 60 % af det endelige behov. Dette vil kunne dække noget af den pendlerparkering, der mistes på Collstrupgrunden og i Stationsområdet indtil den nye station i Køge Nord er etableret. Desuden vil P-huset være et attraktivt tilskud til at øge værdien af grundene på Collstrup, hvilket vil gøre salget nemmere, hurtigere og med en større samlet pris end uden denne facilitet. På den nordlige del af Collstrupgrunden planlægger vi en P-kælder på ca. 8.000 kvm, hvilket svarer til ca. 30 % af det endelige samlede behov. I princippet skal den deles af 3 grunde, og en del ligger under det offentlige areal, der udgør almindingen. Det vil være en forudsætning, at bygherrerne laver et samarbejde for at minimere udgifter til ramper og ventilation mv., samt at der udarbejdes en model til deling af den fælles mængde af pladser. Kælderens placering og udstrækning begrænses af de geotekniske forhold, af forurening og af vores strategi for jordbalance på Collstrupgrunden. Læs mere herom i afsnit 6.1.4. Mellem kontorbygningerne i randen af området vil der være mulighed for at

s 34

etablere nogle små lommer til parkering på terræn. Disse pladser dækker det resterende behov samt kan være et supplement i forholdt til gæste- eller korttidsparkering i umiddelbar nærhed til destinationen. Ud over de nødvendige lokale cykelpladser planlægger vi et større centralt anlæg med plads til 200 cykler i den sydlige del øst for busstationen. Sammen med det store anlæg vest for stationen udgør det rygraden i en hurtig, praktisk og bæredygtig tilgang til pendlertrafikstrategien. Som alternativ til den samlede løsning for Colstrupgrunden, med parkerings hus på Bridanagrunden, vil man kunne løse parkeringsbehovet, ved at etablere terræn parkering på hele Colstrupgrunden, samt den før beskrevne kælder under den nordlige del. Bygningerne vil da skulle hæves en etage over parkeringen på søjler, med adgang via trapper og broer. Vi vil fraråde denne løsning, da den fra et arkitektonisk og byrums mæsigt standpunkt vil virke særdeles uattraktivt på stedet og dets omgivelser, pga den meget eksponerede parkering, manglende frirum og opholdsarealer, samt manglende aktive stueetager. Skønsmæssigt vil økonomien, på nær erhvervelsen af Bridanagrunden, være den samme, da omkostningerne til at hæve bygninger på søjler, kan sammenlignes med at etablere parkering i konstruktion. At etablere en eller flere kældre under hele Colstrupgrunden, ser vi ikke som et alternativ, pga. den lidet økonomiske og miljømæssige bæredygtighed. Se Figur 6. Snit – Stationsalmindingen – Collstrupgrunden, inkl. tunnel og busstationen.

SØNDRE HAVN I Søndre Havn er vores strategi meget lig de foregående to områder. Nogle

strategiske parkeringsanlæg ejet af Køge Kyst A/S, suppleret med andre anlæg etableret af forskellige bygherrer, som indgår i en fælles pulje af pladser. I den vestligste del placerer vi tre parkeringshuse, som vi tænker etableret af Køge Kyst som en investering i områdets udvikling og samlede grundværdi. De kan udføres forskudt, så udgifterne rykkes frem og spredes på flere år og etaper. Husene vil kunne dække behovet i den nære radius af op til 100 m og i antal dække 20 % af hele områdets behov. I nærheden heraf ligger bl.a. de nye kulturtilbud samt Søndre Havns erhvervsarealer. På den måde er parkeringshusene med til, at også disse destinationer får et løft, hvormed der skabes maximalt udviklingspotentiale. Arealerne langs parkeringshusene i Søndre Havn skal ikke være døde områder uden byliv og med lange ubrudte, ensformige facader. Vi foreslår delt udnyttelse af stueetagerne, så de ud over adgang, parkering og ramper til de øvrige etager også rummer aktive udadvendte funktioner, som detailhandel og offentlig og privat service langs facaderne, der vender mod de offentlige arealer. På den måde sikres bylivet og variationen i bybilledet. Kun få af grundene har egen terrænparkering i umiddelbar nærhed af boligen. Et eksempel herpå ses i etape 1 syd. Der er lommer af parkering distribueret langs vejene i hele området til gæste- og korttidsparkering, og i etape 2 etableres nogle decentrale lommer med terrænparkering til samme formål. Herudover er hovedparten af parkeringen i området tænkt løst ved 6 store kældre på hver 4000 kvm, hvilket samlet dækker 43 % af behovet. Kældrene ligger to og to i etape 2, 4 og 5. I etape 4 er behovet afstemt efter boligarealet. Udover 2 store kældre er der behov for 3 parkeringshuse, som tænkes sammenbygget med boligernes volumen og arkitektur. Der vil i denne etaper blive bygget et mere eksklusivt boligområde,

og her er det mest attraktivt at have sin egen parkering i umiddelbar nærhed af boligen. I etape 2 og 5 er de 2 x 2 kældre tænkt som dele-parkering, hvor de indgår i en samlet pulje til dækning af hele Søndre Havns parkeringsbehov. Dette er en del af vores idé om cyklisk parkering. Det relativt store kælderareal rummer flere udfordringer men også den klare fordel, at området ovenpå kældrene frigøres til rekreative formål. Det er en forudsætning, at der bliver etableret en aftale med de enkelte bygherrer i forholdt til tankegangen om cyklisk parkering, og at der bliver indgået aftaler om sammenbygning af kældrene mellem de enkelte grunde. Dette kræver nogle klare retningslinjer på området. Desuden er Søndre Havns høje grundvandstand en udfordring med stor økonomisk konsekvens. Da vi på grund af stormflodsrisiko og afvanding hæver terrænet på hele Søndre Havn (se uddybning heraf i afsnit 4.1.5 og 4.1.6) og samtidigt hæver kældergulv koterne med lidt ekstra, så bygningerne ovenpå i princippet står på et lavt podium, opnår vi tørre kældre med en væsentlig bedre økonomi, end hvis gulvet lå under grundvandsniveau. I forholdt til cykelparkering vælger vi at placere to mellemstore områder i starten af Søndre Havn; ét ved det nye kulturhus og ét ved strandengsalmindingens begyndelse. Desuden planlægger vi et mindre område, hvor strandengsalmindingen møder stranden. Herudover vil der være parkering i umiddelbar nærhed af de enkelte funktioner og boliger til at dække brugernes behov. Se Figur 7. Snit – P-kælder ifb.m. Søndre havn – Hævet kælder over grundvandspejl. Se Figur 8. Snit – P-hus ifb.m. Søndre havn –P-hus med aktiv stueetage.

3. TRAFIK, INFRASTRUKTUR OG PARKERING

Diagrammet viser, hvordan par keringen under terræn i stationsområdet er tænkt. Her vises den første halve del af kælderen ved etablering under etape 1.

Figur 4. Diagram: Snit – P-kælder ifb.m. etape 1 i Stationsområdet. 1:1.000

Figur 5. Diagram: Snit – P-kælder efter etape 3 i Stationsområdet inkl. tunnel. 1:1.000

Etape 3

Etape 1

Etape 3

Etape 1

Diagrammet viser, hvordan par keringen under terræn i stationsområdet er tænkt. Her vises den fulde kælder med adgang via rampe og tunnel, efter færdig udbyggelse i etape 3

Eksisterende Terræn Elevator Ivar Huitfeldtsvej

Elevator Fodgænger Tunnel Køge Station

Østre Banevej Elevator Køge Bus Station Colstrupgrunden Almindingen

Terræn Parkering Colstrupgrunden

Figur 6. Snit – Stationsalmindingen – Collstrupgrunden, inkl. tunnel og busstationen. 1:1.000

Snittet viser forbindelsen mellemstationsområdet, stationen, den nye busstation og selve Collstrup grunden med sit hævede terræn.

Etape 3

Etape 1

Hævet Terræn

Hævet P-Kælder

Grundvandsspejl

Køge Havn

Søndre Strand Figur 7. Snit – P-kælder ifb.m. Søndre havn – Hævet kælder over grundvandspejl. 1:1.000

Bolig

Vej

P-Hus

Diagrammet viser hvordan vi ved hjælp af hævet terræn og hævede kældre, opnår den mest økonomisk rentable løsning for parkerings kældre i områder med højt grundvandsspejl.

Detail

Almindinge

Detail

Diagrammet viser hvordan et parkerings hus ikke behøver være en død facade, men i stedet med aktive funktioner i dele af stueetagen, kan bidrage til et varieret byliv.

Se Figur 8. Snit – P-hus ifb.m. Søndre havn –P-hus med aktiv stueetage. 1:500

TEAM SLA · Køge Kyst · s 35

Ceme

Hanko

Diagramserie 1

VARIERET KANT OG ARKITEKTUR Bebyggelsen på et givent byggefelt har stor betydning for det offentlige rum omkring det, ikke kun visuelt, men også i forhold til klima, skygger og rum. Det er derfor vigtigt at det sikres at byggefeltets “kanter” og bygninger skaber rum, nicher, variation og gadeforløb. Dette kan styres ved forskellige former for regulering.

Køge Almindingerne 4. BYUDVIKLING, BYOMDANNELSE OG BYLIV KØGE ALMINDINGERNE Hanko er det japanske navn for et stempel. Et personligt stempel. Ens egen signatur. Det har både juridisk gyldighed og udtrykker ejerens identitet. I sammenhæng med de nye bydele og bykvarterer i Køge kan man sige, at de er som en samling af hanko´er. En komposition af bygninger og uderum i et unikt aftryk og hver med deres karakter, identitet og integration i Køge by. Den styrende struktur, der binder by kvartererne sammen, er Almindingerne. Et aflangt byrum, der varierer i bredde og indhold afhængig af hvilke herlighedsværdier, der er på færde. Som fx det lange stræk fra strandengen, der trækkes ind gennem bydelen Køge Kyst til stationen, hvor den undervejs møder kulturen, der er samlet omkring Kulturalmindingen. De tre nye bydele giver vi navnene Stationsalmindingen, Collstrupalmindingen og Søndre Havn. I bydelen Søndre Havn ligger strandengsalmindingen og kulturalmindingen. En bys struktur har altid været bestemt af ydre forhold. Af topografi, der afgør byens placering, af skove og kyster, der virker som modstand for byens ekspansion, eller af kommune- og matrikelgrænser, der forhindrer vækst. Også forhold som forsvar, der afgrænser byen, former byens gader som fx de radiale stjerneboulevarder i Paris. Eller middelalderens byplaner med labyrintagtige gadenet. Indviklede gadestrukturer, der vildleder de indtrængende eller suuk´en, der giver læ og skygge for de handlende i Syrien. Men også servitutter og regler for udformning af bydele har konsekvenser for udtryk. Eksemplerne er mange. Den type bydele, som vi foreslår i Køge, er ligeledes organiseret af ydre forhold. Her er det forurenet eller blød jordbund, banetraceet, ejerforhold, byggelovgivning, økonomi og antal kvm boliger mm. Men også helt andre

s 36

parametre som oplevelse, herlighedsværdi og biodiversitet er bestemmende for byens struktur. Det sidste er nyt. Vi kender ikke byer i Danmark, der er udviklet med dette som prioritet på lige fod med infrastruktur, økonomi og byggelovgivning. Den bystruktur, som vi foreslår, er ikke defineret af infrastrukturen eller logisk effektivitet. Den er derimod baseret på et system af forskellige typer oplevelser, forskellige byrum som almindinger, lokale og grønne byrum, på biodiversitet, sundhed, flora og fauna og på shared space praksis i de rum, hvor alle færdes. I de nye bydele er logisk og rationel styring erstattet af atmosfære og sanselighed. I de nye bydele, er det oplevelser, vidensdeling, læring og social integration, der leder borgerne fra A til B. Måleenheden er kvalitetstid og ikke afstanden målt i meter. Kvalitetstid er defineret ved sundhed, kultur og herlighedsværdier. Jo mere kvalitetstid jo mere sundhed, velvære og kulturel integration. Naturligvis kan man også i vores byrum komme hurtigt fra A til B, hvis det er nødvendigt. Så bruger man andre kombinationer af det infrastrukturelle system eller tager skyklapper på. Men det at have flere og kvalitative valgmuligheder er nyt og netop kendetegnende for denne type bydele og byudviklingsstrategi, som vi foreslår i Køge. Placeringen og udformningen af de nye veje/ruter gennem byen stimulerer til kreativitet og opfindsomhed. Det er to begreber, som den traditionelle by og byudvikling fatalt mangler. Eksemplerne er mange som eksempelvis Ørestaden og Havnestaden i København. Naturens nærvær i de nye bydele er ikke bare masser af grønt. Det er naturens processer, der synliggøres som håndtering af vand efter regn, der gøres til en attraktion som vand i byrummene, minibiotoper og næring til byens mange nye træer. Det er også naturens nærvær som del af en ny hverdag, der i boligkvarterne bliver en blanding af by- og landliv med korte afstande til handel, strand og tog.

STATIONSALMINDINGEN Stationsalmindingens udtryk er en blanding af å-landskab og den klassiske købstads butikskultur. Bygningerne nedskaleres og gøres attraktive i øjenhøjde. Det er, når man går gennem almindingens varierede rum, at en ny type handelsgade viser sig med dagligvarer og biodiversitet side om side. Almindingen er et shared space. Det giver ikke kun tilgængelighed for alle, men giver også alle en oplevelse af at være del i et dynamisk miljø præget af handel og omgivelsernes stofskifte. Stationsalmindingen realiseres i to faser. Den første placerer to parkeringsområder i konstruktion og en relativ kort alminding, der er samlet i et strøg tæt ved Rådhuset, slipperne og Torvet.. Anden fase realiseres, når første fase viser sig at være en så stor succes, at den skal udvides. Almindingen forlænges da i hver ende, hvorved parkeringen bliver en fuldt integreret del af almindingen. Udtrykket af handelsgademiljø finder vi tilsvarende i Tokyo omkring Daikanyama Station og ved Hill Side Terrasse´s gradvise udbygning over en 20-årig periode. Fra såvel nationale som internationale undersøgelser ved vi, at den kritiske grænse for at skifte transportform fra bil til cykel eller gå, er 5.000. Alle ture og ærinder indenfor en radius af 1.000 m kan derfor ubesværet konverteres fra bil til cykel. Hele Køge Kyst udviklingen ligger indenfor 1.200 m fra stationen og bykernen! Derfor giver det god mening at nedlægge biltrafikkens passage over jernbanen ved Havnen og opretholde den ved de øvrige bro- og tunnelpassager nord og syd for byen. Passagen over jernbanen i den nye bykerne, der er en sammensmeltning mellem den gamle og det nye byrum ved havnen, Nordre Kajgade og Kulturalmindingen, fastholdes for gående og cyklende. Det gør vi af bæredygtige, økonomiske og tilgængelighedsmæssige årsager. Det fungerer i dag, og det fungerer i bla Tokyo. Så indtil andre muligheder er økonomisk realiserbare eller krævet af sundhedsmæssige årsager, anbefaler vi at fastholde denne ligefremme

kontakt mellem gammelt og nyt. To nye gangog cykelbroer forbinder bykernen med Collstrupgrunden og Strandengsalmindingen. Fra passagen over jernbanen kommer de cyklende og gående fra Stationsalmindingen, der tæt vævet sammen med den gamle købstadsidentitet og en ny arkitekturtypologi, ud i vest med en stor åbning til havnen, bugten og kulturen. Fra dette byrum er der et 180 grader syn, der inkluderer de gamle bygninger, Toldboden, industrihavnen, havnen med sport og kultur, Kulturalmindingen og de nye boligkvarterer længst ude, hvor strandengen møder byen. I eet greb samles alt det, som er Køges nye identitet med fundamentet i ryggen, mens man skuer ud mod horisonten. Sammen med Torvet er dette byrum Køges centrale byrum. Hvor Torvet samler den gamle bykerne, samler havnebyrummet Køge Kyst og viser gennem sin udformning og brug essensen af de nye bydele.

STRANDENGS- OG KULTURALMINDINGERNE Strandengs- og Kulturalmindingerne ligger begge i Søndre Havn, der sammenbinder de yderste kajkanter i bugten med den historiske bykerne. De 7 bykvarterer i bydelen Søndre Havn er hver især en komposition af bygninger og lokale byrum, der som en samling af hanko´er, skaber balance og mangfoldighed.

KVARTER A - GRINDVIG Kvarteret har fået sit navn af præfikset grind, der betyder grus, og relationen til placeringen i havnen, som i en indre vig. Heraf Grindvig. I Tokyo ligger en række mindre boligkvarterer, som Nap Architects og arkitekterne Sou Fujimoto, Akihisa Hirata og Yoshihiko Yoshihara har realiseret. Disse kvarterer har proportioner båret af den menneskelige skala og rumlige kvaliteter, som er meget efterspurgte. Kvartererne bygger på den traditionelle by med huse i 2-4 etager med små haver og et aktivt fælles uderum, hvori gaden

4. BYUDVIKLING, BYOMDANNELSE OG BYBYGNING 25% 2 MODELLER FOR KANTREGULERING

75%

2m 25%

50% 50%

Min_Max Min Max

byggefelt byggefelt

MODEL 1 Ved at etablere et min_max byggefelt sikres det at byggeriet ikke trækkes helt væk fra gaden og derved svækker gadeforløbet. Samtidig skabes muligheder for variation og forskellige rumligheder.

indgår. Vi foreslår grupper af simple, mindre og større huse i kultiverede omgivelser baseret på fritstående og store træer. En tæthed i bebyggelsen, der veksler mellem grønt og huse. Her er stor variation i rumlighed og oplevelser af samspil mellem natur, vejr og bolig.

KVARTER B - ÅSTOFTE Kvarteret ligger som en slags toft/tofte, hvilket betyder et ‘(indhegnet) jordstykke udskilt af landsbyfællesskabet og beregnet til bebyggelse mm for den enkelte beboer’. I bebyggelsesnavne har det en ældre betydning ‘grund for bebyggelse’, og forekommer ofte som en reference til terrænform. Således Åstofte. Den rumlige komposition af bygninger, byrum og færdsel har betydning for indbyggernes adfærd. Vi ved, at ca. 30 mennesker i en klyngebebyggelse er grænsen for, hvor mange man kan have et naboforhold til. Derfor foreslår vi klynger af bebyggelser, der er kittet sammen til en større helhed. I hver klynge kan der bo 30-35 beboere. Områdets karakter er en blanding af enkelt byggeri, kolonihaver og tæt natur. Vi kender tilsvarende områder i Europa som fx Ypenberg i Holland. Navnet “Køge” stammer fra et begreb, der har betydningen “stedet ved åsen”. Køge Ås er en tunnelås, som er den form for ås, der dannes, når en flods strømningshastighed nedsættes, og groft materiale bliver aflejret. Det er denne ide, der har formet bebyggelsesplanen for dette kvarter. Det nye ved denne type bebyggelse og lokale minisamfund er, at den rumlige komposition af byrum, sundhed og stærkt differentierede rumligheder er styrende for udtrykket. Infrastrukturen bygger på shared space, og matrikuleringen sikrer, at alle har private, semiprivate og fælles uderum.

Min 75% af bygningens facade skal placeres i zonen fra kant og 2m tilbage.

Kvarteret ligger i Søndre Havns enge. Således betegnelsen –eng med præfikset havn: Havne engen.

50% Max 25% af bygningens facade skal placeres i zonen fra kant og 5m tilbage. Max 25% af bygningens facade skal placeres i zonen fra kant og 5m frem.

MODEL 2 Regulering af en procentvis fordeling af bygningernes placering, fordelt efter 3 kanttyper, bycenter, kvarter og landskab.

Rækkehuse er en altid efterspurgt boligform. Attraktiv pga. det lokale og sociale naboskab og uden for store forpligtigelser i haven. Det er også en energibesparende byggeform, og vi kender mange eksempler på gode kvarterer rækkehusene lægeforeningens boliger i København Ø, Fuglebakkekvarteret på Frederiksberg og Sluseholmen i København SV. Bebyggelsesplanen minimerer vejanlæg og maksimerer brugen af vej til andre formål som ophold og mødested som det bl.a. kendes fra Kartoffelrækkerne i København. For at undgå det lidt monotone udtryk rækkehusbyggeriet ofte kan have, foreslår vi, at de forskellige rækker bliver bebygget med forskellig arkitektur og beplantningstræk.

samling af forskellige slags nåletræer som penselfyr, bjergfyr, vandgran og sortgran. En underskov af frodige bær og –frugtblomstrende træer. Området henligger i sand med køreveje og stier i lys beton, og udeopholdsrum med trægulve. Her, som i de andre bykvarterer, er flora og fauna forskellig og med til at give kvarteret et selvstændigt udtryk samtidig med, at det sikrer en stor og mangfoldig biodiversitet og høj social-kulturel oplevelsesfrekvens. Byplanen er generisk og husene kan bygges uafhængigt af hinanden og i forskellige udtryk, hvis ønsket. Det er det landskabelige indhold, der skaber sammenhæng og herlighedsværdi.

KVARTER D - STRANDKÆRET

Yderst ligger næsset, og herfra er der vand og sand til alle sider. Således Sandnæs.

Kvarteret har fået sit navn Strandkæret, da det ligger ved stranden og har flere ligheder med, hvordan et kær biologisk er sammensat. Vi ved, at jo mere natur, der er lige uden for døren, jo bedre sundhed, mindre stress og mere balance i hverdagen. I det traditionelle byliv er der stor forskel på livet i byen og i sommerhuset. Alene vejene med asfalt og kantsten er skiftet ud med grus og tæt og varieret randbeplantning som fx vejene i Asserbo plantage. Sommerhusets kvaliteter som fristed med et liv ved vand, enge og træer trækkes i Kvarter D helt ind mellem husene og forenes med byens komfort i ét og nyt greb. Denne bydel vil være den første i landet, der giver plads til at udvikle nye boformer, som ellers kun kendes fra sommerlandet og landsteder. Men her sker det i en tæt bystruktur tæt på vandet og strandengen.

KVARTER E - PINJEHØJ Kvarteret er karakteriseret af opfyldt jord og stor plantning af pinjer, således Pinjehøj.

Se Diagramserie 1

KVARTER C – HAVNE ENGEN

Max 50% af bygningens facade skal placeres i zonen fra kant og 5m tilbage.

5m 25%

Området ligger centralt mellem Strandengsalmindingen og Kulturalmindingens afslutning ud til havnepromenaden. Bebyggelsen placeres som større bygningskroppe i et tæt træplantning, et Pinet. Et Pinet er en

KVARTER F - SANDNÆS

Yderst i bydelen, med vand på tre sider, ligger et komplekst etage- og terrassebyggeri. Hver bolig har et privat uderum på størrelse med boligen selv. Det giver mulighed for at bo både ude og inde, og ude hele sommer halvåret. En slags stablet enfamilieboliger, forskudt og drejet i forhold til vind, lys og udsigt, så hver bolig får så mange kvaliteter og adgang til vand som mulig. Boligblokken ”Bjerget” i Ørestaden er delvist bygget efter samme princip. Men til forskel fra disse, der ligger ud til metroen, har boligerne langs havnepromenaden direkte adgang til vand, fælles udeopholdsrum og vidt udsyn over Køge bugt og egne haver med plads til beplantning og udekøkken. Områdets boliger kan sammenlignes med store fritidsboliger i urbane bekvemmeligheder som at have bilen tæt ved boligen og små midlertidige cafeer og andre kulturelle attraktioner. Parkeringen i området finder plads i konstruktioner både under og over terræn og integreret i boligblokkene.

Omkring Strandengsalmindingen og langs kulturalmindingen ligger større bygninger med erhverv og kultur. Ud fra en bæredygtighedsmæssig vurdering er det mest hensigtsmæssigt at erstatte ØA-huset med en ny bygning frem for at renovere og opgradere den til dagens aktuelle standarder for et kulturhus. Samtidig vil Køge kunne markedsføre sig på kulturel fornyelse og sætte nye standarder for offentligt byggeri og bæredygtighed, optimere fleksibiliteten i anvendelse og minimere driftsomkostningerne. Hermed skabes et nyt varemærke for Køge Kyst kulturprofil, der vil trække mange andre positive kræfter med sig, såsom ny roklub og de nuværende sportsaktiviteter. Eksempler på lignende projekter er Sanaa´s seneste bygning i New York, Zumtur´s i Bergenz og O´Gehry i Minneapolis. Alle er de kulturhuse med udstillinger, museumsfunktioner og cafeer. Parkeringen i området finder plads i konstruktioner både under og over terræn.

COLLSTRUPALMINDINGEN Collstrupalmindingens udtryk er et let skrående terræn med højeste punkt centralt på almindingen. Herfra kan man se ud i omgivelserne, og højden af almindingen er bestemt af mængden af indarbejdet forurenet jord i terrænformen. Kontorhusene holder som en beskyttende hånd hver især om et indre og offentligt tilgængeligt gårdrum, der alle er forbundet med hinanden ved passager og stier. Som Hakescher Höfe i Berlin, Fünf Höfe i München og slipperne i Køge. En kompakt bydel hvor bæredygtighed i byggeriet er betinget af samspillet med byrummene. Byrummenes minibiotoper fungerer som recipient for det lokale regnvand og som habitat for det lokale fugle- og insektliv. Bæredygtighed og natur i ét greb.

KVARTER G – SØNDRE BAKKE Kvarteret ligger inderst i havnen på opfyldt jord. En slags bakke med Strandengsalmindingen centralt beliggende i Søndre Havn, således Søndre Bakke

TEAM SLA · Køge Kyst · s 37

“Storslået, positivt og visionært” 5. BORGER- OG INTERESSENTINDDRAGELSE Ifølge Køge Kysts interessentanalyse er kendskabet til byudviklingsprojektet meget stort, og alle interessenter uden undtagelse opfatter projektet som storslået, positivt og visionært. Samtidigt er der stor tilfredshed med den hidtidige inddragelse af interessenter og borgere i udviklingen af havneområdet, og mange interessenter giver udtryk for, at de forventer fortsat at blive inddraget i den videre udvikling af Køge Kyst. Denne positive indstilling til det nye Køge Kyst projekt gik igen ved borgermødet den 19. maj. Her var der generelt en god stemning og stor interesse omkring projektet. Køge Kyst har derfor i realiteten det bedst tænkelige udgangspunkt for en konstruktiv interessentdialog og –inddragelse, hvilket samtidig forpligter og giver nogle særlige udfordringer.

FORVENTNINGSAFSTEMNING Den store tilfredshed og viden om projektet medfører høje forventninger til processen fremover, hvorfor det er vigtigt for projektets succes, at disse forventninger indfries - eller justeres, så de ikke skuffes. En konstruktiv dialog skal derfor tage udgangspunkt i en god forventningsafstemning. Det er både emnerne og vilkårene for dialogen, der skal gøres helt klar for alle. På den måde kan man indarbejde og imødekomme behov og ønsker eller afvise disse med faglig og saglig argumentation. Det skal stå klart, hvad det er Køge Kyst forventer, og hvad interessenterne kan forvente – hvad de vil have indflydelse på, og hvad de ikke har indflydelse på. Forventningsafstemningen skal være dynamisk, da byudviklingsprojekter som Køge Kyst løber over så lang tid, at mange af forudsætningerne vil ændre sig måske flere gange i løbet af processen. Borgerne vil gerne have løsninger her og nu, hvorfor det kan være nødvendigt at fortælle om projektets forskellige usikkerheder, og hvorfor ting tager tid. Ligeledes er det centralt, at når borgerne involveres, så er det under klare forudsætninger for, hvad der er rammerne for det mulige. Disse opstilles af på forhånd i samråd mellem teamet, kommunen og Køge Kyst.

5.1 FORMÅLET MED DIALOGEN OG INDDRAGELSEN Der ses tre formål med dialogen og inddragelsen – henholdsvis ejerskab, tilpasning/udvikling af planen samt branding af Køge Kyst.

s 38

EJERSKAB Et væsentligt formål med dialogen og inddragelsen er at skabe opmærksomhed og ejerskab til projektet blandt alle relevante interessenter og aktører - ikke kun borgere og erhvervsdrivende m.fl. i Køge Kommune, men også potentielle borgere, investorer og virksomheder. Her handler det i høj grad om, at det eksisterende og potentielle liv skal engageres og involveres i området, så der skabes ”liv før byen”. Kun ved at gøre projektet relevant og vise dets værdi for interessenterne, kan Køge Kyst få skabt det ejerskab hos de eksterne parter, der skal til for at projektet kan realiseres og blive en succes. Ligeledes vil ”livet før byen” bidrage til at høje projektets brandværdi, hvilket har stor betydning for projektets økonomiske bæredygtighed. Vi foreslår, at det eksisterende og potentielle liv engageres i udviklingen af de særlige karakteristika ved hver alminding. Her kunne det fx være handelslivet, erhvervslivet og kulturlivet, der var med til at udvikle detailalmindingen, mens sports- og fritidsklubber var med til at udvikle strandengsalmindingen. Ved på den måde at give brugere og kommende beboere af området mulighed for selv at sætte deres aftryk på det offentlige rum skabes en stærk tilknytning hertil – en følelse af hjemlighed. Det er her, man hører til og føler sig tryg. På denne måde skabes en pionerånd omkring projektet, hvilket giver liv i det offentlige rum.

TILPASNING/UDVIKLING AF PLANEN Et andet formål er at indsamle brugbare input til byudviklingen. Afgørende er det, at borgerne er med til at udvikle planen inden for de af os opstillede rammer. Da vores udgangspunkt via vores grundidé med almindingerne er det offentlige rum, vil det blandt andet være mulighederne her inden for, der vil være relevante at involvere borgerne i. Involveringen i forhold til udvikling af planen bør ikke kun indbefatte ønsker og behov, midlertidige aktiviteter og planløsninger, men også forslag til processuelle aspekter som fx mødeformer, netværk mm. Dialogen skal således medvirke til, at alle relevante interessenter og aktører får den til enhver tid nødvendige information og mulighed for at komme med input til projektet både gode ideer og andre input, som fx problemer, utilfredshed eller andet.

BRANDING I vores arbejde med social bæredygtighed har vi udformet en plan for, hvilke

segmenter vi forventer, der kunne være potentielle borgere i det nye Køge Kyst. Det vil derfor være oplagt at sørge for en væsentlig inddragelse af disse – hvad skal der til for, at de vil bo i Køge? – hvormed inddragelsen vil fungere som branding af området. Og igen vil det relatere tilbage til ejerskabet – er man blevet hørt i processen, og er ens meninger blevet taget alvorligt, så vil der være større chance for, at man vil være interesseret i at bo i området. Det samme vil gælde for developere samt detailhandels- og erhvervslivet. Interessen er vakt.

5.2 MÅLGRUPPERNE I arbejdet med Køge Kyst indgår en lang række af emner, der hver har forskellige målgrupper og derfor skal formidles på hver deres måde. Også antallet og kredsen af indbudte deltagere tilpasses til formålet - det er ikke alle, der skal høres om alle ting i alle faser. Både de konkrete områder, der berøres af projektet, og de emner, der i øvrigt er på spil, vil ændre sig i forløbet, hvilket betyder, at forskellige målgrupper skal inddrages på forskellige tidspunkter. Desuden er det centralt, at der både bliver inddraget nuværende Køge-borgere og fremtidige Køge-borgere – på samme måde som nuværende og fremtidige handelsdrivende og virksomhedsejere. Via dialog med disse opnås indblik i, hvad der skal til for, at fremtidige borgere og handelsdrivende/virksomhedsejere kunne være interesserede i at flytte til området. I forhold til tiltrækningen af endnu ikke tilflyttede beboere bør kommunikationen målrettes efter segmentanalysen (se afsnittet ’Social bæredygtighed’), hvorfor der fokuseres på de personer, som man forventer, vil være interesserede i området Køge Kyst. For at engagere de borgere, der normalt ikke plejer at deltage i sådanne projekter, kan der opdeles i mindre mere overskuelige delprojekter, som giver hurtigt resultat og giver deltagerne en større oplevet og reel indflydelse. Dette kunne derfor ske med udgangspunkt i undertemaerne, som det ses vist i Tabel 1, hvor en tidsplan ses kombineret med hvilke interessenter, der skal inviteres. Se tabel 1

5.3 INDDRAGELSESFORMER Både mødeformen og medievalget skal matche målgruppen og afspejle, hvad formålet med mødet er: er der tale om et møde, der skal skabe ideer, beslutninger, findes konsensus eller noget helt fjerde? Traditionelle borgermøder med fx ekspert og/eller politikerpanel

er ikke velegnet til mere dialogbaseret byudvikling og betyder, at det ofte kun er de mest veltalende og højtråbende, der bliver hørt.

ARBEJDENDE VÆRKSTED Som en utraditionel mødeform kan der opstilles et telt/en husvogn, der placeres tre steder i Køge over en periode. Først på torvet (for at symbolisere, at planlægningen af Køge Kyst tager udgangspunkt i den gamle del af byen – fokus på køgekulturen) og derefter ved stationen (som symboliserer overgangen – med fokus på detailhandel) og afslutningsvis på Søndre Havn (for at afslutte med den nye bydel – fokus på boliger). Hermed vises, at det er disse lokaliteter der i særlig grad skal behandles og forbindes. I teltet/husvognen kunne det vindende team have ”arbejdsplads” i 2-3 dage hvert sted sammen med repræsentanter fra Køge Kyst A/S. Hermed kan interesserede komme forbi og følge udviklingen af Køge Kyst og borgerne kan stille spørgsmål og få en dialog ansigt til ansigt. Stedet kunne fungere som en slags arbejdende værksted, hvor borgerne kan se ”hvordan planlægningen foregår” og komme med input til arbejdet. Eventens succes er derfor ikke baseret på, at der hver gang skal komme en masse borgere, men skal derimod ses som et tilbud, der skabes synlighed.

BORGERFORUM Allerede indledningsvis bør der nedsættes et borgerforum med repræsentanter fra forskellige brugergrupper - engagerede borgere samt repræsentanter fra det lokale erhvervsliv og interesseorganisationer. Det blev klart på borgermødet den 19. maj, at de forskellige interessenter i Køge på nuværende tidspunkt ikke har meget dialog på tværs. Hver især er de stærke på egne områder, men har ikke formået at få mobiliseret en samlet stemme, hvor tværfagligheden kan bidrage og styrke den enkeltes område. Børn og unge er desuden en ofte meget overset interessent i byudviklingsspørgsmål og debatter. Der kan i et projekt som dette, der vil skulle realiseres over en lang årrække, være endnu større grund til at inddrage netop børn og unge i arbejdet - ikke mindst i udviklingen af det nye kulturhus. I et borgerforum vil det derfor være yderst relevant, at der sidder repræsentanter for børn og unge, da disse vil have en stor betydning for den positive udvikling af Køge Kyst. Alternativt kan der oprettes et særligt børn- og ungeforum som supplement til det andet.

MØDERÆKKEN GENTAGES…

Bæredygtighedsworkshop

Møde med investorer

Boligmøde for borgerne

Boligmøde for developere

Ungdomsmøde - kultur- og strandengsalmindingerne

Kulturmøde - kulturalmindingen

- strandengsalmindingen

Sports- og fritidsmøde

Borgermøde 12.08.10

Borgermøde 19.05.10

Interessentmøde 19.05.10

For at holde styr på alle dele af inddragelsen bør der udarbejdes en kommunikations- og inddragelsesstrategi, som skal dække både intern og ekstern kommunikation og alle relevante interessenter. Strategien skal vise, at Køge Kyst ønsker en inkluderende, åben og transparent kommunikation og tror på værdiskabelsen af en konstruktiv og kvalificeret dialog med interessenterne. Beslutninger og løsninger baseret på borgerdialog giver positiv omtale og skaber større og bredere opbakning, men det må ikke være dette alene, der begrunder dialogen.

Informationsmøde 09.03.10

KOMMUNIKATIONS- OG INDDRAGELSESSTRATEGI

- erhvervs- og detailalmindingen

5. BORGER- OG INTERESSENTINDDRAGELSE

Eksisterende Beboere/brugere

•

Beboere/brugere – særligt børn og unge

•

• •

•

Sports- og fritidsklubber - maritime

•

Sports- og fritidsklubber - kulturelle •

Sports- og fritidsklubber - øvrige

Kommunikations- og inddragelsesplanen skal være struktureret og trods en relativ høj detaljeringsgrad give overblik. Kommunikationsplanen skal beskrive de overordnede strategiske mål for kommunikationen og angive de konkrete dialogaktiviteter til de forskellige interessenter og aktører i projektet. Vi foreslår derfor, at der for hvert møde i Tabel 1 opstilles et skema, som der i Tabel 2 er vist et eksempel på udformningen af.

Industri/erhverv – inden for området

Se tabel 2

Sports- og fritidsklubber - øvrige

Succeskriterierne for dialogen skal angive, hvornår kommunikationen og dialogen er succesfuld. Kommunikationen skal løbende evalueres for at undersøge, om dialogen havde de forventede effekter i forhold til de relevante målgrupper, så Køge Kyst får mulighed for eventuelle justeringer mht. fx: formen, indholdet eller målgrupperne mm. Det gøres ved at de kommunikationsansvarlige systematisk samler op efter hver væsentlig dialog- og inddragelsestiltag - for at dette sker, skal det lægges ind som en fast del af planen. På denne måde vil de indsamlede erfaringer desuden kunne anvendes fremadrettet af Køge Kommune og Realdania.

Industri/erhverv

• •

•

Industri/erhverv – uden for området

•

Detailhandel/cafe mv.

•

(•)

•

Institutioner – kulturelle Institutioner – miljø

•

Køge Kommune

•

• •

•

Bygherre og developere •

KøgeKyst A/S

•

• • •

Endnu ikke tilflyttede •

Beboere Sports- og fritidsklubber - maritime

•

Beboere – særligt børn og unge • •

Sports- og fritidsklubber - kulturelle •

• •

Institutioner – kulturelle

• •

Detailhandel/cafe mv.

•

Tabel 1

Sports- og fritidsmøde

Ungdomsmøde

Boligmøde for developere

Formål

Ideer til udvikling af strandengsalmindingen

Inddragelse af børn og unge i udviklingen af Søndre Havn

At informere developere om mulighederne i Køge Kyst

Budskab

At Køge Kyst er interesserede i en dialog med de eksisterende foreninger og brugere af området

Børn og unge har en væsentlig stemme i Køge Kyst, som der lyttes til.

At Køge Kyst arbejder åbent og dialogbaseret med udviklingsområdet

Interessenter

Se Tabel 1

Ønskede effekter/ succeskriterier

At udvikle ideer til udformningen af strandengsalmindingen samt at skabe ejerskab blandt interessenterne, så der skabes ”liv før byen”.

At få unge brugere i området, At developere bliver hvormed der skabes ejerskab og interesserede i Køge Kyst og ”liv før byen”. opfatter området som et vigtigt sted at investere. Stigende At gøre dem opmærksomme interesse betyder stigende på de muligheder, der ligger i byggeretspriser området for børn og unge med initiativ.

Inddragelsesformer, medier og metoder

Der bør fokuseres på både brugernes erkendte og ikkeerkendte behov – hvad har de brug for pt. og hvad kunne være interessant at udvikle fremover. For at have fokus på den konkrete alminding kræver det en model af dette byrum samt en række ”funktionsbrikker”, som interessenterne kan være med til at udvikle.

For at komme i kontakt med det unge segment, bør der tænkes kreativt og i forholdsvis kreative inddragelsesformer. Det kunne fx være ved inddragelses af interaktive medier i idéfasen.

Informationsmøde med efterfølgende spørgsmål

Ansvarlige

Vindende team

Køge Kyst A/S

Efterfølgende kommentarer

Nåede vi succeskriteriet? Hvad gik godt/dåligt? Læring af mødet?

Tabel 2

TEAM SLA · Køge Kyst · s 39

Energi 6.1.1 ENERGI Alt energiforbrug påvirker miljøet. For at sikre gennemtænkte løsninger i projektet, både med hensyn til energiforsyning, energiforbrug og indeklima, er det vigtig at gennemføre de rigtige valg tidligt i projektfasen. Det anbefales derfor at koble den miljømæssige bæredygtighed med den økonomiske, som det er vist på figur 1. Den nederste del af figuren er den mest optimale at ramme, da der her kan opnås meget stor energimæssig bæredygtighed for en lille investering. Udover bygningens form og orientering kan nævnes bedre ventilationsløsninger, bedre isolering og passive teknikker til f.eks. kølning, hvormed forbruget kan mindskes anseligt. Belysning og elforbrug generelt har også stort effektiviseringspotentiale. Nye lyskilder i form af LED-lamper, forbedret elektronisk udstyr og ændret adfærd kan lede til en halvering af el-behovet. Se Figur 1: Cost benefits for miljøet

KØGE KYST 100 % CO2-NEUTRAL Med Køge Kysts høje ambitioner om at fremstå som en bæredygtig bydel i mange år frem, skal der foretages investeringer i de økonomisk mest attraktive tiltag. Et bæredygtigt energisystem bør i Køge Kyst implementeres ved, at man lokalt formindsker behovet for energi samt implementerer teknologi til produktionen af CO2-venlig energi. Energibehovet i Køge Kyst til opvarmning, kølning og elektricitet bør på længere sigt produceres lokalt, så bydelen kan blive CO2-neutral. Dette kan afstedkomme en blanding af alternativer i form af sol- og varmepumpeenergi samt nye teknologier. Samtidig udveksles kontinuerligt energi med det øvrige net, som benyttes som en slags buffer og øger fleksibiliteten i systemet. Målet om at reducere energibehovet mest muligt skal også afspejles i kravene til bygningerne. Det anbefales, at der i lokalplanen stilles krav om at bygge efter passivhusstandarden. Med den nuværende teknologi er det ca. 5-10 % dyrere at bygge efter passivhusstandarden. I udviklingsplanen er der taget hensyn til, at solen skal udnyttes mest muligt, ved at vi har placeret almindingernes hovedretning mod syd, så sol-indstrålingen er størst mulig. F.eks. er bebyggelsen på den østlige del af Søndre Havn bygget med de højeste bebyggelser mod nord og de laveste mod syd, så den passive solvarme kan udnyttes om vinteren. For at undgå overophedning i sommervarmen skal der etableres solafskærmning. Samtidig skal udformningen af

s 40

bygningernes glaspartier gerne kunne eliminere brugen af kunstigt lys i dagtimerne og derved nedsætte bygningens energiforbrug.

tilbagebetalingstiderne for investeringerne meget bedre. Rentabiliteten af at etablere fjernkøling bør undersøges i næste fase i projektet.

Mange kommuner (f.eks. Århus og Sønderborg Kommune) har opsat mål om at blive CO2-neutrale inden 2030. Projektgruppen anbefaler, at energiforsyningen i Køge Kyst i detailprojekteringsfasen også ses i sammenhæng med den samlede energiforsyning for Køge Kommune specielt set i lyset af de høje ambitioner i Køge med etablering af CO2-venlig fjernvarmenet. Et valg om at lade Køge Kyst være energi producerende vurderes ikke at være økonomisk bæredygtigt, da der med den nuværende teknologi kan opnås meget mere miljø for pengene ved at se på løsninger til at gøre hele Køge Kommune CO2-neutral.

SYSTEM MED FLERE ETAPER

FJERNKØLING Havvandskøleforsyningen er en oplagt mulighed i Køge Kyst for køling af virksomheder, forretninger og kontorbygninger. Boliger bør udformes, så køling ikke er nødvendig. Havvand kan bruges til køling i vandbårne systemer, hvor det kolde vand pumpes ind i bygningen til køleelementerne. Det kræver mindre energi at transportere en given mængde kulde i et vandbårent system end i et luftbårent system, og det kræver mindre plads. Leveringen af vandet foregår gennem et rørsystem, der ligner det eksisterende system til distribution af fjernvarme. Københavns Energi har beregnet, at en havvands køleforsyning kan spare 80 % af den elektricitet, der ellers ville være brugt på decentrale anlæg. Direkte køling er næsten gratis både CO2-mæssigt og økonomisk, men om sommeren, hvor behovet for køling er størst, er havvandets temperatur normalt for høj. Derfor skal kølesystemet helst kombineres med en absorptionskøling, hvor havvandet bruges til at kondensere vand, der er blevet kogt af fjernvarmedamp. Det øgede behov for køling i sommermånederne passer godt ind i absorptionskølerens koncept, da fjernvarmeværkerne i disse måneder kan gøre brug af billig overskudsdamp og på den måde holde omkostningerne og CO2-udledningerne i bund. Det opvarmede vand fra kølesystemet kan efterfølgende benyttes til at opvarme et saltvandsbassin placeret i bymidten med henblik på at etablere et Køge Kyst Kurbad. Om vinteren har varmepumperne i et fjernvarmesystem også den fordel, at man kan udnytte varmepumperne til varmeproduktion i perioder, hvor elpriserne er billige pga. overproduktion fra vindmøller. Dette er med til at gøre

Det anbefales, at Køge Kyst skal være CO2-neutral i 2020. Argumentationen herfor er, at specielt energikilder til produktion af CO2-venlig strøm stadig er meget omkostningstunge, men at den teknologiske udvikling peger i retning af, at der inden for en kort årrække udvikles langt mere effektive systemer til langt lavere pris. Effektiviteten af vindkraftt stiger kontinuerligt. Solceller og solfangere udvikles og bliver billigere at producere. Varmepumper har også et fremtidigt udviklingspotentiale, selv om teknikken i dag nærmer sig den teoretiske begrænsning. Dertil kommer udviklingen af nye energiområder. Brændselsceller er et alternativ, som diskuteres meget, og som anses for at kunne være kommercielt i drift inden for en tiårsperiode. På samme måde ser det ud inden for teknologier til lagring af energi. De er på nuværende tidspunkt under udvikling og medfører i dag omkostningstunge investeringer, men kan på længere sigt være en mulighed i Køge Kyst. Det kunne eksempelvis være i form af udnyttelse af tidevandet til energiproduktion. Tidevandet kunne fyldes op i kystnære bassiner, som også kan fungere som badebassiner og dermed have et rekreativt formål. Afprøvning af nye metoder åbner også mulighed for at benytte Køge Kyst som forsøgsområde, og dermed kan der søges om støttemidler til projektet, fx gennem EUDP. Energisystemet i Køge Kyst bygger på et traditionelt distributionsnet i form af fjernvarme og el. Af miljøhensyn er det et stort ønske at bruge vandbåren varme til opvarmning baseret på fjernvarme. Det giver stor fleksibilitet og gode muligheder for at udnytte lokale og alternative energikilder samt udnytte overskudsenergi fra industrier i området. Desuden kan energikilden skiftes, efterhånden som teknologierne udvikles. Et fjernvarmesystem underbygger også muligheden for etapevis udvidelse. Den store omkostning til investering i distributionen sker således samtidig med produktionsenhederne, og disse kan med fordel ændres, når der kommer nye teknologier i fremtiden. Fjernvarme er nøgleteknologien for det CO2-neutrale bysamfund. Specielt lavtemperatur-fjernvarme kan på en omkostningseffektiv måde udnytte effektive og CO2-neutrale varmekilder. Dette er også muligt i områder med lavt energibehov, som vil være tilfældet i Køge Kyst med byggeri med passivhus-

standard. Ledningstabet er ca. 12-16 % på trods af lavenergibyggeri. Køge Kyst skal bygge på en blanding af tekniker for at opnå en forsyning, som er bæredygtig både miljømæssigt og økonomisk. I dag og i de første år af udbygningen vil der kun i mindre omfang investeres i vedvarende energi og primært vedvarende energi i forbindelse med den enkelte bygning f.eks. solceller eller solvarme på tagkonstruktioner samt varmepumper. Investeringen i vedvarende energi koncentreres på længere sigt, når teknologien bliver mere effektiv og priserne falder. I udviklingsplanen er udlagt arealer på Sdr. Havn, som er forbeholdt placering af centralt solvarme- eller solcelleanlæg kombineret med et informationscenter til borgerne om alternative energiformer. Der er foretaget beregninger på el- og varmeforbrug og muligheder for fremtidig produktion i området, se bilag 8,3. Beregningerne viser, at den gennemsnitlige tilbagebetalingstid kan komme ned på 10 år for varmforsyningen og 13 år på elforsyningen. Det kan derfor konkluderes, at ambition om at gøre Køge Kyst CO2-neutral er realistisk både med hensyn til teknologi og økonomi. Desuden benyttes affald i energiproduktionen, hvilket beskrives i næste afsnit.

6.1.2 AFFALD Produktion og transport af alle varer medfører et forbrug af naturressourcer og energi i alle led. Dette kan nedsættes via reduktion af forbruget og ved at genbruge produkter, så der undgås ressourcer til produktion og distribution.

AFFALDSKVÆRNE TIL PRODUKTION AF VEDVARENDE ENERGI Ca. 1/3 af affaldet fra husholdninger er organisk materiale, som er en effektiv kilde til energi. Derfor skal alle husholdninger og restauranter i Køge Kyst udstyres med affaldskværne. Det organiske affald knuses og transporteres via det eksisterende afløbssystem til bioforgasning på renseanlægget. Renseanlægget i Køge har allerede rådnetanke til bioforgasning og efterfølgende varme og strømproduktion, men kapaciteten af disse skal naturligvis inddrages i detailfasen. Endvidere skal affaldets transport via kloaknettet til renseanlægget undersøges nærmere.

AFFALDSSORTERING Man kan tale om et klimanytte-begreb, som udtrykker, hvor meget miljøet spares for i kg CO2-udslip pr. tons affald, som går til genvinding. F.eks. spares miljøet for 1,5 tons CO2-udslip for

6.1 BÆREDYGTIGHED :MILJØ Billede 1XX: Nedrivningsaffaldet kan indeholde mange sundhedsog miljøfarlige stoffer

Figur 1: Cost benefits for miljøet

Billede 1: Nedrivningsaffaldet kan indeholde mange sundhedsog miljøfarlige stoffer 4.1.3 Udeog indeklima

1 tons papir, der genbruges. Faktoren er følgende: Papir: 1,5 x Plast: 1,5 - 2 x Glas: 0,6 x Stål: 1,0 -1,3 x Aluminium: 10 x Kobber: næsten 20 x

Luftforurening fra den forurenede jord bliver i fremtiden foretages af skraldesug i hele Køge By under vil grænseværdierne, kræve da der STØJ oprensninger af jorden med bæredygtige metoder, der udnytter, at de flygtige stoffer kan fjernes en nærmere undersøgelse af fordele bakteriologisk. Grønne områder og mange vegetationsdækkende overflader er også med til at forbedre luftkvaliteten i området. Nødvendige tiltag for at sikre acceptaog ulemper, da det vil kræve en stor ble støjniveauer for berørte indbyggere Den største luftforurening vil fra trafikken og jo flere biler og lastbiler jo mere støj og omlægning afkommer affaldsstrømmene. luftforurening. Derfor har vi via vores shared space koncepter fokuseret på, at de miljømæssige skal gennemføres systematisk under Københavns Kommune lige nuattraktivt ved at være cyklist. I vores påvirkninger fra biltrafikken vil blive reduceret,er ligesom det gøres udviklingsplan optimeres den trafikale struktur, så bilerne påvirker boligområder, indkøbsområder og hele udbygningsperioden. Her er det at teste, mindst om muligt skraldesug erhvervsområder i negativ retning.er Se i en øvrigtgod afsnit omide, trafik og parkering. en fordel, at havnen ligger nord for og resultaterne derfra bør inddrages i Støj udbygningsområdet, da man kan Nødvendige tiltag for at sikre acceptable støjniveauer for berørte indbyggere skal gennemføres vurderingen. systematisk under hele udbygningsperioden. Her er det en fordel, at havnen ligger nord for have udsigt, terrasser og udendørs udbygningsområdet, da man kan have udsigt, terrasser og udendørs opholdsområder væk fra havnen mod syd og øst. Almindinger bygges i mindre enheder med luft imellem, og da placeringenopholdsområder af bygningerne væk fra havnen mod desuden er uens, medfører at luft og lys slipper ind samtidig med, at støjen fra havneområdet ikke GENBRUG AFdet,BYGGEMATERIALER bliver så mærkbar. syd og øst. Almindinger bygges i minmed luft imellem, og da Byrummenes karakter kan varierer afhængigt af, om de er ved, placeret i zoner lidt støj.enheder I Materialer genvindes at med demeget ellerdre strandengsalmindingen lægges der vægt på, at der er mulighed for ro og fordybelse. I kulturalmindingen placeringen af bygningerne desuden derimod må der gernebruges være mere støj,direkte og der fokuseres på, atfremtikulturalmindingen skal fungere som enten kan i et afskærmning for støjen fra havnen. Kultur- og erhvervsalmindingen som vender ud mod havnen er er uens, medfører det, at luft og lys digt elleri deindgå at kommer de for endviderebyggeri, planlagt til udbygning første etaper,ved så der ikke problemer med støj for de bagved liggende boliger. Støjabsorberende materialer og facadeudformning kan benyttes for atslipper dæmpe ind samtidig med, at støjen fra eksempel ned oghøjt. komposteres støjrefleksionen, derbrydes hvor støjniveauet er særlig Endvidere kan afskærmning i form af vegetation og havneområdet ikke bliver så mærkbar. eller indgår som bestanddele i nye produkter. I Køge Kyst vil det være Byrummenes karakter varierer afhænressourcebesparende at kunne bruge gigt af, om de er placeret i zoner med en del af nedrivningsaffaldet igen som meget eller lidt støj. I strandengsaltilsætning i nye materialer eller til opmindingen lægges der vægt på, at fyldingsformål. Nedrivningsaffaldet der er mulighed for ro og fordybelse. kan imidlertid indeholde mange I kulturalmindingen derimod må der sundhedsog miljøfarlige stoffer - et gerne være mere støj, og der fokuseres eksempel på dette er vist på Billede 1. på, at kulturalmindingen skal fungere Der skal derfor gennemføres en kortsom afskærmning for støjen fra havlægning af forskellige forekomster, og nen. Kultur- og erhvervsalmindingen hvordan disse kan genbruges. Genbrug som vender ud mod havnen er endviaf affald minimerer tillige kørslen til dere planlagt til udbygning i de første og fra området i byggeperioden. etaper, så der ikke kommer problemer med støj for de bagved liggende boliKøge Kommune skal vurdere, om ger. Støjabsorberende materialer og facadeudformning kan benyttes for salgskontrakterne for ejendommene at dæmpe støjrefleksionen, der hvor bør indeholde krav til, hvordan asfalt, støjniveauet er særlig højt. Endvidere beton og øvrige nedrivningsmatekan afskærmning i form af vegetarialer skal fjernes og evt. krav om at tion og beplantning give et subjektivt genbenytte asfalt i de nye vejanlæg. indtryk af lavere støjniveau, hvorfor Dette kan meget vel kobles til den dette virkemiddel bør bruges. På af teamet opstillede model for milCollstrupgrunden bygges udelukkende jøadfærd i byggeretsfasen. Det er erhvervsbyggeri og dermed er støjkrarealistisk at genbruge 80 % af beton vene til området overholdt. og asfalt.

Der er altså rigtig god mening i at gøre en indsats for at indsamle og genbruge metal og til dels også plast. Derfor bør der foruden kildesortering af papir og glas også sorteres i metal og hårdt plast. I tillæg kommer specialaffald og el-affald, som håndteres med separat indsamling. Kompostering af haveaffald er relevant i Køge Kyst, mens grønt husholdningsaffald kommer i affaldskværn. Dermed kan næsten alt det organiske stof udnyttes til genbrug og energiproduktion. Der bør udarbejdes integrerede koncepter for kildesortering af affald, som tilpasses bygningsstrukturen i Køge Kyst men stadig med en indarbejdet fleksibilitet, så det løbende kan tilpasses nye krav om kildesortering. Et forslag kunne være at udarbejde en designkonkurrence for at byens returpunkter kan skabe kvalitet i byrummet. Det vil desuden være vigtigt at samkøre affaldsstrategien med den overordnede affaldshåndtering for hele Køge Kommune.

HÅNDTERING AF AFFALD Den usynlige by er blevet en realitet, når vi taler om spildevand og kabler, og kan i princippet også gælde, når vi skal bortskaffe vores affald. Muligheden for et skraldesug foreligger, og der er erfaringer med teknologien i mange større kommuner specielt i forbindelse med etageejendomme. Bl.a. Århus har nedgravningsbeholdere til boliger, butikker og kontorer med små affaldsmængder. Beholderen nedgraves i jorden og kan derfor være større end de traditionelle affaldsbeholdere og skal derfor ikke tømmes så ofte. På den sydlige del af Collstrupgrunden vil det være uhensigtsmæssigt at grave for mange tanke ned i den forurenede jord, men der kan man overveje at benytte flade beholdere, som ikke kommer længere en 1 m under jorden og derfor ikke kommer ned til forureningen. De øvrige områder vil blive håndteret med bæredygtige jordoprensningsmetoder, og derfor vil det ikke være et problem at nedgrave beholdere til affald og til regnvandsopsamling. Skal der etableres skraldesug i Køge Kyst, skal det kombineres med skraldesug i hele Køge By, da det ellers vil blive for dyrt med anskaffelse af nye biler til tømning af beholderne. Etablering

Luftforurening

6.1.3 UDE- OG INDEKLIMA LUFTFORURENING Luftforurening fra den forurenede jord bliver i fremtiden under grænseværdierne, da der foretages oprensninger af jorden med bæredygtige metoder, der udnytter, at de flygtige stoffer kan fjernes bakteriologisk. Grønne områder og mange vegetationsdækkende overflader er også med til at forbedre luftkvaliteten i området. Den største luftforurening vil komme fra trafikken og jo flere biler og lastbiler jo mere støj og luftforurening. Derfor har vi via vores shared space koncepter fokuseret på, at de miljømæssige påvirkninger fra biltrafikken vil blive reduceret, ligesom det gøres attraktivt at være cyklist. I vores udviklingsplan optimeres den trafikale struktur, så bilerne påvirker boligområder, indkøbsområder og erhvervsområder mindst muligt i negativ retning. Se i øvrigt afsnit om trafik og parkering.

Den overordnede etapeplan tager hensyn til, at boligområder belastes mindst muligt med støj under byggefasen. Der bør dog foretages en yderligere detailplanlægning i de enkelte delområder, så det sikres, at støjbelastningen forbliver mindst mulig. Et krav til den enkelte developer om at foretage håndtering og flytning af jorden inden for hele området inden dele af bebyggelserne færdiggøres vil også mindske støjgenerne.

RISIKO Det er vanskeligt at vurdere detaljeringsgrad og præcision af Rambølls risikovurdering af Nynäs og Kemetyl, og der bør derfor foretages en videre analyse af muligheden for at flytte de dele af industrien, som er brandudsat og bidrager til uacceptabel høj varmestråling. Videre kan der gennemføres en vurdering af risikoreducerende tiltag, som gør, at udbygning er mulig via skærmning og beredskabstiltag. I vores forslag arbejder vi desuden med, at der tilbydes bistand til en tidligere

knock down for de risikotunge virksomheder på Søndre Havn (se afsnittet om Økonomisk bæredygtighed). Her vil specielt Kemetyl være interessant, da denne virksomhed er problematisk i forhold til den videre udbygning af området. Alt i alt er der derfor nogle væsentlige muligheder for at minimere risikoen.

VIND/LÆ Køge Kyst er vindudsat, og derfor er læ og lune kroge en vigtig del af planlægningen. I arbejder hermed har vi opdelt Køge Kyst i et fraktalsystem med 3 fraktaler: • Almindingerne på første fraktal-niveau • Bygningsmasserne mellem Almindingerne på andet fraktal-niveau • Gårdrum inde i bygningsmasser på tredje fraktal-niveau Almindingerne har overordnet set en aflang form, der muliggør gennemluftning, men på samme måde som en å, der snor sig, bliver almindingerne meandrerende og filtrede og skaber dermed byrum med læ. Bygningsmassen på fraktalniveau 2 udlægges, så vindretningerne brydes, på samme måde som en firlænget gård - dog uden at bygningerne er sammenhængende. I de indre gårde og i de enkelte gaderum på fraktalniveau 3 arbejdes med mange indhak, knæk, halvmure og hegn, så læ og solkroge opnås i en menneskelig skala. Syd- og vestvendte facader dækkes med vegetation til at bryde vinden. Endvidere er det specielt i de tæt bebyggede områder på Søndre Havn i udviklingsplanen lagt vægt på at etablere både taghaver og små forhaver samt fælleshaver, som skaber et godt klima i byrummet og reducerer vinden.

SUNDE HUSE Sunde huse bør desuden være en del af Køge Kysts miljøprofil, hvilket der også fokuseres på i vores to økonomiske modeller for miljøadfærd. Det vil give de nye borgere i Køge Kyst en vished om, at indeklimaet er trygt og godt for alle. Materialevalg i bygninger er i den forbindelse af stor betydning for såvel indeklima som for det ydre miljø. Indendørs kan afgasning og partikelfrigørelse fra byggematerialer være et problem for den enkeltes sundhed. Begrebet «sunde huse» indebærer blandt andet, at bygninger skal være i et materiale, som ikke bidrager til et sygdomsfremkaldende eller generende indeklima. Miljøcertificering er her et vigtigt hjælpemiddel, og der kan stilles krav om, at der primært bruges miljøcertificerede byggematerialer i Køge Kyst.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 41

FREMTIDIG TERÆN FREMTIDIG TERÆN EKSI TERÆN EKSI TERÆN MIN. 0,5 M OPFYLD REN JORD MIN. 0,5 M OPFYLD REN JORD

BEBYGGELSE BEBYGGELSE FREMTIDIG TERÆN FREMTIDIG TERÆN EKSI TERÆN EKSI TERÆN P. KÆLDER P. KÆLDER

EVT SKAKT TIL EVT SKAKTVENTILATION TIL NATURLIG NATURLIG VENTILATION

4m 4m

1m OPFYLD 1m OPFYLD MED LETTERE MED LETTEREJORD FORURENET FORURENET JORD

COLSTRUPGRUNDEN NORLIG DEL COLSTRUPGRUNDEN NORLIG DEL

UDLUFTNING UDLUFTNING

BEBYGGELSE BEBYGGELSE FREMTIDIG TERÆN FREMTIDIG TERÆN EKSI TERÆN EKSI TERÆN

BETONDÆK/GULV BETONDÆK/GULV 450mm ISO 450mm ISO LECA 450mm LECA 4m 4m

1m OPFYLD 1m OPFYLD MED LETTERE MED LETTEREJORD FORURENET FORURENET JORD

COLSTRUPGRUNDEN SYDLIG DEL COLSTRUPGRUNDEN SYDLIG DEL

Figur 2. Collstrupgrunden. Generelt for landskabet. Strategi for nordlig og sydlig del

opland

Figur 1: Særlige jordbundsforhold i udviklingsplanen

T=1

vande render

oplandet

Jord og vand 6.1.4 JORDBUNDSTEKNISKE UDFORDRINGER Udviklingsplanen er i høj grad tilpasset de jordbundstekniske forhold, så der benyttes mindst muligt ressourcer til særligt byggetekniske foranstaltninger i forhold til geoteknik og forurenet jord. Projektteamet har i den forbindelse lagt særlig vægt på en række overordnede hensyn til de jordbundstekniske forhold: •

•

Bortkørsel af jord minimeres mest muligt og for Collstrupgrunden og Søndre Havn er målet at genbruge alt jord til hævning af arealet. På Søndre Havn medfører dette tiltag desuden en højvandssikring i 100 år frem. Oprensning af jorden foregår med innovative og bæredygtige oprensningsmetoder, hvor flytning af forurenet jord undgås, dvs. in-situ oprensning. Forureningen på Søndre Havn kan oprenses bakteriologisk, mens forureningen på Collstrupgrunden delvis oprenses bakteriologisk og delvis bliver liggende, men indkapsles så den ikke udgør en sundhedsmæssig risiko. Parkeringskældre er så vidt muligt placeret på områder, hvor kælderkonstruktionen kan give en tilstrækkelig stabilitet af bygningen, hvorved pælefundering samtidig undgås.

Se Figur 1: Særlige jordbundsforhold som er inddraget i udviklingsplanen Metoderne til bæredygtig oprensning af de forurenede områder er afprøvet teknologi, men for at opnå endnu større bæredygtighed i projektet vil nye metoder, som p.t. udvikles af en projektpartner i et nyligt opstartet EUprojekt UPSOIL, blive inddraget. Endvidere vil erfaringer fra det store danske udviklingsprojekt omkring jord og grundvand RemTec blive benyttet. Mulighederne for at søge om økonomisk støtte fra bl.a. Interreg IV for Øresund regionen skal undersøges nærmere.

COLLSTRUPGRUNDEN Forureningen på den sydlige del af Collstrupgrunden består primært af tungtflygtige tjæreforbindelser og immobile tungmetaller. Det påviste indhold af letflygtige, potentielt indeklimatruede forbindelser er derfor relativt lavt. Indeklimaet i fremtidige bygninger på Collstrupgrunden kan simpelt sikres med et naturligt udluftet leca-lag og diffusionstæt membran. Skulle mindre de-

s 42

larealer vise sig at være stærkere forurenet med flygtige forureninger, vil dette kunne løses med bæredygtige oprensningsmetoder, som f.eks. nye in-situ teknikker med ekstraktion af den flygtige forureningsdel. Grundvandet fra området renses i dag, og det må forventes, at dette også skal gøres i fremtiden selv efter bortkørsel af jorden, da hele forureningen sandsynligvis ikke kan fjernes, jf. tidligere vurderinger. En høj befæstelsesgrad på området medfører mindre nedsivning gennem jorden og er en fordel. Derfor er området i udviklingsplanen disponeret med få grønne områder. Bebyggelserne i den sydlige del af området kunne med fordel være etableret med parkeringskælder for at opfylde det store parkeringsbehov i området, men jordforureningen gør, at det vil blive meget dyrt at opgrave og bortkøre store mængder forurenet jord, og det er derfor valgt at undgå at grave i forureningen. Plantning af f.eks. poppel eller pil vil i vækstsæsonen give et forøget optag fra de terrænnære grundvandsmagasiner og bevirke en generel grundvandssænkning, hvilket vil give et mindre behov for grundvandssænkning og igen et mindre energiforbrug til driften af pumper. I den nordlige del af Collstrupgrunden er jorden kun diffust forurenet. Vi har derfor her placeret parkeringskældre, hvorfor pælefundering af bygninger vil kunne undgås. Den mængde jord, som graves væk i den forbindelse, vil blive genbrugt til min. 1 m opfyldning på hele grunden. I forbindelse med de grønne områder vil der dog blive tilkørt ren jord til den øverste halve meter. Det stærkt forurenede område i den nordvestlige del af Collstrupgrunden vil dog friholdes for kælder, da det vil medføre bortkørsel af en større mængde stærkt forurenet jord. Eksempler på jordhåndtering i forhold til forurening er vist i diagramserie 1. Den endelige beslutning om disponeringen af den forurenede jord på specielt Collstrupgrunden skal foregå i tæt dialog med Køge Kommune. Se Figur 2. Collstrupgrunden

SØNDRE HAVN På Søndre Havn er der en generel diffus forurening i fyldjorden, og der er fundet et antal områder, hvor jorden er kraftigt forurenet med kulbrinter, som primært stammer

T=1

vandet løber i åbne, vegetationsdækkede render (trug)

Figur 3. Søndre Havn opland 1: Området langs Kulturalmindingen

Opland 1 (Kult Opland 1 (Kulturalmindingens opland) fra spild og udslip af diverse olieprodukter. Endvidere er der fundet chlorerede og polære opløsningsmidler i jorden og i grundvandet. Til de kraftige forureninger med kulbrinter og opløsningsmidler anvendes innovative og bæredygtige in-situ oprensningsmetoder baseret på bakteriologisk nedbrydning ved injektion af stimulerende stoffer som f.eks. melasse, hvormed det undgås at fjerne jorden.

Køge Å har eroderet sig ned gennem lerlagene, og sandforekomsterne er direkte aflejret på kalken. Vi har derfor valgt ikke at bebygge den del af området med kældre. En dyb pælefundering må dog påregnes, og derfor er der i bebyggelsesplanen taget hensyn ved ikke at planlægge et så tæt bebygget areal.

Generelt kræver en bæredygtig in-situ metode en tidshorisont på ca. 5 år, men det er muligt at klargøre byggefeltet allerede indenfor 1-3 år, hvorefter restforureningen fortsat nedbrydes under det nye byggeri. Insitu oprensningen kan igangsættes allerede i 2010. Selv om området er bebygget, kan man injeksere oprensningsvæsker gennem rør, som man borer ned gennem gulvet på eksisterende industribyggeri. Metoden er allerede nu velafprøvet. På den måde vil det være muligt at fjerne al den kraftig forurening med bæredygtige jordoprensningsmetoder, og det vil inden for en tidshorisont på ca. 5 år (med den rigtige oprensningsstrategi 1-3 år) være muligt at bebygge stort set hele arealet uden at skulle tage specielt hensyn til den forurenede jord. Tilbage på Søndre Havn vil der kun være den diffuse forurening. Bortgraves jorden til fundamenter, kældre eller ledningsgrave kan den genanvendes til genopfyldning på området eller modellering af ude arealer.

I det følgende afsnit om stormfloder, højvande, og generel stigning i havniveau refereres til Figur 6. Figuren viser de havniveauer, der er benyttet som grundlag for de foreslåede løsninger for Køge Kyst. På grund af koteforholdene er det først og fremmest Søndre Havn, der med sin beliggenhed i 1,5 – 2 meters højde er sårbar over for havet. Collstrupgrunden og Stationsområdet ligger i kote 2-3 m og er dermed mindre udsatte.

Med hensyn til de geotekniske forhold er parkeringskældre først og fremmest placeret på områder, hvor placering af kældre medfører, at pælefundering kan undgås (de gule områder). Vi har dog valgt at placere parkeringskældre på den østlige del af området, da bebyggelse her vil være af høj værdi, hvilket giver et økonomisk incitament til at udnytte området bedst muligt ved at undgå parkering på terræn.

STATIONSOMRÅDET På Stationsområdet ligger en mindre forurening med kulbrinter fra et tidligere benzin- og olielager (Bag Havnen 6). Dette område er udlagt som et grønt område. Parkeringskældre er placeret på den nordlige del af Stationsområdet med det sekundære formål, at pælefundering kan undgås. Man skal dog være opmærksom på, at en grundvandssænkning kan influere på utilstrækkeligt funderede bygninger i Køges gamle bykerne, og der må derfor påregnes en tør spuns. På den sydlige del af Stationsområdet er de geotekniske forhold komplicerede, da

6.1.5 HAVSTIGNING

Se Figur 6: Oversigt over normale og ekstreme hav-situationer, i dag (år 2010) og i en klimaforandret fremtid (år 2100).

STORMFLODER Selvom klimaforandringerne vil føre til et generelt højere havniveau og hyppigere storme, så ændres varslerne ikke for de værste stormfloder – de vil fortsat optræde uhyre sjældent (DHI, 2008). Det skyldes, at disse helt ekstreme niveauer (som fx 3,7 m over daglig vande i Køge i 1872) kun indtræffer ved en uheldig kombination af flere fænomener, hvis hyppighed ikke forventes påvirket af klimaforandringer. Der er derfor ingen grund til at sikre Køge Kyst over for disse ekstreme vand-niveauer. God byggeskik i kombination med varslingsmuligheder forventes at kunne forhindre dødsfald og reducere skader ved fremtidige stormfloder.

HØJVANDE Den forventede stigning i havniveau i kombination med hyppigere storme indebærer, at havet i fremtiden oftere står højere end i dag. Den maksimale højvandsstand, der i dag indtræffer hvert 2. år i snit, når en højde af 1,2 m over daglig vande. I fremtiden vil 2-årshændelsen stå 70 cm højere, dvs. 40 cm over kajkanten. Den fremskrevne 100-års ekstrem højvandsstand er på 2,2 m over daglig vande. Køge Kyst bør derfor indrettes, så den almindeligt forekommende klimafremskrevne ekstrem-højvandssituation, f.eks. 2-års hændelsen på 1,9 m ikke giver problemer for den daglige drift, og således at den forventede

6.1 BÆREDYGTIGHED :MILJØ

1 T=1

T=1 2

2,8

1 4

nye højderyg, der etableres ved hjælp T=1 af terrænbearbejdning hele vejen rundt

2 2,1

kote oplandet

1 2,1

hovedvadien

Vegetationsdækket trug Vegetationsdækket trug

vandet fra tage og trafikerede områder ledes til hovedvadien via vegetationsdækkede trug/lavninger i terrænet station for brug af regnvand

sokkelsokkel

nye højderyg, der etableres ved hjælp af terrænbearbejdning hele vejen rundt

2,1

oplandet

kaj

hovedvadien vandet fra tage og trafikerede områder ledes til hovedvadien via vegetationsdækkede trug/lavninger i terrænet

hydrologiske oplande 1 – 4

station for brug af regnvand

vadier (følger Almindinger).

udsivnings-regnbed for hovedvadien overskydende vand siver ned i sandet/løber ud i havet.

pile viser strømningsretning og angiver hvor vadien skal have overløb til eksisterende kloak.

Figur 4. Søndre Havn opland 2: Området på begge sider af Strandengsalmindingen.

Figur 5. Stationsalmindingen opdelt i fire hydrologiske oplande

fremskrevne 100 års hændelse på 2,2 m kun giver ubetydelige gener. Nye bygninger kan eksempelvis sikres mod oversvømmelse ved, at dørtrin og øvrige indgange befinder sig i mindst kote 2,2 (100 års hændelsen).

Opland 2: Området på begge sider af Strandengsalmindingen.

Stigningen i havniveau på 50 cm og de lidt voldsommere højvandssituationer som varsles for fremtiden betyder, at den almindelige afvanding af Køge Kyst bør foregå overfladenært. Hvis regnvandshåndteringen baseres på nedgravede ledningssystemer, vil højvandssituationen skabe problemer med tilbagestuvning og evt. vand på terræn, ligesom regn i kombination med højvande kan få svært ved at dræne væk.

6.1.6 REGNVAND Klimaforandringerne har ikke kun betydning for havstigninger men også i forhold til regnvand, hvorfor vi i dette afsnit vil vurdere forhold omkring afvanding og kobling til vandforsyning for Søndre Havn, Stationsområdet og Collstrupgrunden. I alle tre områder mener vi, at regnafstrømningen skal håndteres på overfladen i grønne elementer (trug, vadier og regnbede), hvorfra vandet kan fordampe og sive ind i (uforurenet) jord. De grønne elementer dimensioneres til T=1, dvs. et overløb pr. år. Det betyder, at hovedparten af årsafstrømningen holdes ude af kloakken. For Stationsområdet og Collstrupgrunden udnyttes, at disse områder allerede i dag er hårdt befæstede, og at kloaksystemet dermed vil kunne bidrage ved større regn, sandsynligvis op til T = 5, der er almindelig dimensioneringspraksis. For ekstremregn (T>5) ledes vandet på overfladen direkte i havnen. På Søndre Havn udnyttes den havnære beliggenhed til at håndtere overløb fra T>1 år. Dermed vurderes økonomi og bæredygtighedsbidrag optimeret. Regnvandshåndteringen foreslås kombineret med vandforsyning på Collstrupgrunden og Søndre Havn. Det opsamlede og rensede regnvand kan bruges til rekreative formål, toiletskyl og tøjvask. På Stationsområdet foreslås regnvandet alene udnyttet til rekreative formål. Alle tre steder kombineres regnvandshåndteringen med vanding af grøn infrastruktur.

SØNDRE HAVN Der refereres til Figur 3 og 4. Her inddeles Søndre Havn i to hydrologiske oplande: Opland 1: Området langs Kulturalmindingen

Påfyldt ren jord Påfyldt ren jord Membran Membranjord Forurenet

sokkel

OPLAND 1 Regn, der løber af fra tage, pladser og veje i Opland 1, ledes direkte til havet via vegetationsdækkede overfladiske transportelementer, f.eks. græsdækkede trug. Det er vigtigt at benytte vegetationsdækkede transportelementer, da disse kan tilbageholde en del af de partikler og anden forurening, som regnafstrømningen fører med sig, og som der ikke er grund til at lede i havet. Transportelementerne gives et fald på mindst 0,3 %, evt. ved hjælp af lidt terrænbearbejdning. Transportelementerne dimensioneres til T=1. Ved større nedbørsmængder vil vandet løbe direkte på belægninger og udover kajkanten. Afvandingen kan i dette område bedst bidrage til vandforsyningen ved, at alle bygninger forberedes til opsamling af tagvand til brug for toiletskyl og evt. tøjvask. Flere bygninger kan dele magasineringstank og pumpe.

OPLAND 2 Regnafstrømningen fra Opland 2 ledes mod Strandengsalmindingen, der fungerer som hovedafvandingskanal, idet der anlægges et gennemgående trug langs almindingen. Afvandingen fra de tilstødende arealer sker via mindre trug, idet der foretages en terrænbearbejdning. Truget langs Strandengsalmindingen starter i kote 2,8 og slutter i kote 2,0, hvorfra vandet siver via et lille eng-område ned i sandet og derfra ud i havet. Strandengsalmindingen får et beskedent fald på 0,15 %. Til gengæld gøres truget bredere, og selve den belagte alminding anlægges med et buet tværprofil, sådan at større regn, der fylder truget op, kan brede sig udover almindingen og løbe direkte på belægningen til udløbet. For at sikre regnafstrømningens frie (ikke pumpede) løb til Strandengsalmindingen og for at beskytte området mod ekstremhøjvande foretages som nævnt en generel terrænhævning, der gradueres fra 2,2 m på det lavest beliggende byggefelt til 2,8 m langs randen af de byggefelter, der ligger længst væk fra almindingen. I dette område er det dermed ikke nødvendigt at stille yderligere krav til hævede indgange/sokler, idet den generelle terrænhævning sikrer mod oversvømmelse op til den klimafremskrevne 100 års hændelse på 2,2 m.

kaj

Forurenet jord

2,2 m 2,2 m Klimafremskrevet 2,2Klimafremskrevet m Klimafremskrevet ekstrem ekstrem vandstand vandstand ekstrem der måder vandstand må der må forventes hvert 100. år100. år forventes hvert forventes hvert 100. år

Figur 7: Illustration af trug på Collstrupgrunden

jordpåfyld jordpåfyld jordpåfyld

kote

STIGNING I DAGLIG VAND (HAVNIVEAU)

3,7 m 3,7 m Største 3,7Største m vandstand vandstand Største registreret registreret vandstand (år 1872) (år registreret 1872) (år 1872)

udsivnings-regnbed for hovedvadien overskydende vand siver ned i sandet/løber ud i havet.

kaj

1,9Klimafremskrevet m Klimafremskrevet ekstrem vandstand der må 1,9 m 1,9 m Klimafremskrevet ekstrem ekstrem vandstand vandstand der måder må forventes forventes hvert forventes hvert 2. år 2. år hvert 2. år 1,5 m 1,5 m Kajkant 1,5Kajkant m Kajkant

Vegetationsdækket trug Vegetationsdækket trug

1,2 m 1,2 m Ekstrem vandstand, der aktuelt der aktuelt optræder optræder 1,2Ekstrem mvandstand, Ekstrem vandstand, der aktuelt optræder hvert hvert 2. år 2. år hvert 2. år hydrologiske 1–4 0,5 m 0,5 m Klimafremskrevet 0,5Klimafremskrevet m Klimafremskrevet dagligdaglig vande vande (år 2100) daglig (år 2100) vandeoplande (år 2100) vadier (følger Almindinger).

0m 0m

0m vande (år 2010) Daglig Daglig vande vande (år Daglig 2010) (år 2010) pile viser strømningsretning og angiver

Faskine Faskine Påfyldt ren jord Påfyldt ren jord

hvor vadien skal have overløb til eksisterende kloak.

Figur 6: Oversigt over normale og ekstreme hav-situationer, i dag (år 2010) og i en klimaforandret fremtid (år 2100).

Afvandingen kan i dette område kobles til vandforsyningen - herunder til rekreativ brug af vandet - ved hjælp af magasiner og renseforanstaltninger placeret under Strandengsalmindingen. Tagvand og vand fra pladser og veje ledes under normalregn (T = 1 år) via trug til et forsinkelsesbassin opbygget af plastkassetter og placeret under almindingen. Bassinet sikrer udover forsinkelse en vis forrensning af vandet (sandfang). Fra forsinkelsesbassinet løber vandet gennem et Dobbeltporøst Filter, og det rene vand, der kan opbevares i synlige damme eller underjordiske magasiner, kan herefter bruges til rekreative formål i området samt til egentlige forsyningsformål (tøjvask, toiletskyl) i bygninger beliggende i det næste, nedstrøms beliggende del-opland. Ekstremregn (T > 1 år) kan bypasse opbevarings- og rensesystemer og løbe direkte via Strandengsalmindingen til havet.

COLLSTRUPGRUNDEN Collstrupgrunden inddeles i to hydrologiske oplande. Regnvandet håndteres terrænnært og tilbageholdes lokalt til T = 1 år ved hjælp af forbrug og fordampning fra grønne områder i form af vegetationsdækkede trug og beplantede regnbede. Der etableres overløb fra det vestlige opland til det østlige, hvorfra der etableres slutoverløb til vej i det østlige hjørne. Herfra vil vand fra T > 1 år søge i eksisterende regnvandskloak via vejbrønde, og ved ekstremregn løbe overfladisk på terrænet, der naturligt falder mod havnen. Da Collstrupgrunden i dag er stærkt befæstet, forventes der ikke at være behov for at opgradere eksisterende regnvandskloak. Desuden vil de foreslåede grønne områder/regnbede og magasiner (se næste afsnit om forsyning) betyde, at hovedparten af afstrømningen aldrig havner i kloakken, hvilket indebærer en aflastning af renseanlægget. På grund af forureningsforhold og parkeringskældre anlægges regnbede med membran i bunden, således at de alene fungerer som fordampnings- og forsinkelseselementer (Figur 7). Regnvandshåndteringen kombineres med forsyning af bygningerne med vand til toiletskyl. I de indre gårdrum i de foreslåede bygninger etableres et dobbeltbundet bassin, hvor det øverste magasin fungerer som et beplantet, rekreativt forsinkelsesbasssin, mens det nederste bassin fungerer som et magasin, der forsyner bygningerne med vand, efter passage af et dobbeltporøst filter eller tilsvarende renseløsning. Det nedre bassin anlægges med bundkote netop over det

Figur 8: Illustration af vadi (trug + faskine) i Stationsområdet.

forurenede jordlag. Det øvre bassins overkant kan placeres over terræn, og højdegradienten fra tagene udnyttes til opfyldning af det øvre bassin. Fra det sydlige delopland etableres overløb til det nordlige delopland, således at magasinkapaciteten udnyttes fuldt ud før evt. overløb. Se Figur 7: Illustration Collstrupgrunden

trug

på

STATIONSOMRÅDET Afvandingsprincippet for Stationsområdet tager udgangspunkt i at håndtere regnafstrømningen på overfladen i vadier (trug + faskine) placeret i eller langs almindingerne. Ved at dimensionere vadierne til T = 5 år svarer det til en normal regnvandsløsning i et separatkloakeret opland, og vand på terræn vil kun sjældent (i snit hvert 5. år) gerere de handlende. For de oplande, hvor der ved ekstremregn (T > 5 år) ikke kan skabes overløb direkte til Køge Å, etableres overløb til vejarealer uden for området, sådan at ekstremregnen kan trænge væk via eksisterende kloak. Takket være vadierne vil afstrømningen fra Stationsområdet altid komme forsinket i forhold til naboarealer, og brugen af kloaksystem som ekstremregnsventil vil dermed ikke føre til oversvømmelser på naboarealer. Vadiens faskinedel anlægges som en smal rende, f.eks. 0,5 m bred og 0,5 m dyb, der fyldes med skærver, leca, nedknust uforurenet byggeaffald eller andet ufarligt grovporøst materiale, evt. en regnvands-plastkassette. Se Figur 8: Illustration af vadi (trug + faskine) i Stationsområdet. Stationsområdet inddeles i fire hydrologiske oplande som vist på Figur 5. I tre af oplandene (1, 2 og 3) har vadierne et svagt fald i sydgående retning. Det fjerde opland har fald mod øst. Fra trugenes udløb etableres overløb til eksisterende kloak på naboarealer, eller direkte til Køge Å (opland 3). Selv om området i dag kun er delvist separatkloakeret vurderes valget af T=5 år at medføre så markant aflastning af også fællessystemet, at yderligere separering ikke er nødvendig. Vadierne vil sikre, at hovedparten af afstrømningen nedsiver og fordamper, og aldrig havner i kloakken.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 43

Byggeretspris = a + b(1-x)3 – cx2 a + b Maksimumpris for byggeretten. a-c Minimumspris for byggeretten. b Udtryk for kurvens hældning og dermed om reduktioner i byggeretsprisen som følge af miljømæssige tiltag gives for de ”første” tiltag eller for de ”sidste” tiltag. Ambitionsniveauet så at sige. x Antallet af miljøpoint divideret med det maksimale antal miljøpoint der gives. Byggeretspris 7.000 b=25 b=1000

6.000

b=2000 b=4000 5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

Miljørigtig adfærd 6.1.7 ØKONOMISK MODEL FOR MILJØRIGTIG ADFÆRD I planlægningen af Køge Kyst er det vigtigt, at der tænkes nyt og utraditionelt, således at hele området kan fremstå som et internationalt fyrtårn for bæredygtighed mange år frem. Da vi ikke kan gå direkte ind og diktere miljøadfærden for hverken erhverv eller boliger, vil en af metoderne til at realisere denne vision være at benytte to økonomiske beregningsmodeller, der sikrer en kobling mellem miljørigtig adfærd og økonomi. Modellerne består delvist af et element, der styrer og stimulerer miljøindsatsen ved byggeriets opførelse, og et element, der kobler sig til den enkeltes privatøkonomi. Denne todeling sikrer, at brugere og ejere i hele byggeriets levetid konstant vil være på forkant i forhold til miljøtiltag, da der gives et kraftigt økonomisk incitament til at sænke både elforbrug, varmeforbrug og vandforbrug.

MILJØINDSATS KOBLET TIL BYGGERIETS OPFØRSEL Der opstilles en formel for byggeretspriser, der giver byggeaktørerne i Køge Kyst incitament til at ændre miljøadfærd i mere bæredygtig retning. Formlen er opbygget således, at det er muligt for Køge Kyst A/S som grundejer at definere en række centrale variable, hvormed det bliver muligt løbende at tilpasse byggeretsprisen til det til enhver tid gældende markedsniveau. Man kan med andre ord sætte pris på, i hvor høj grad aktørerne i Køge udviser miljømæssig bæredygtig adfærd, og denne pris fratrækkes byggeretsprisen. Se Figur 1 Formlen for byggeretspris er her som et eksempel vist med forskellige hældninger, med en maksimal byggeretspris på 6.000 kr. og en minimal byggeretspris på 2.000 kr. opnået ved henholdsvis minimum og maksimum antal miljøpoint.

POINTSYSTEMET Det anbefales, at pointfastsættelsen af de enkelte tiltag afspejler de faktiske meromkostninger, en bygherre vil have

s 44

ved at gennemføre tiltaget, sammenholdt med den miljømæssige effekt tiltaget medfører. Der kan eksempelvis opnås point ved ekstra elproduktion og -besparelser, vand- og varmebesparelser, ved fornuftige indeklimatiltag, materialevalg og ved miljørigtig behandling af forurenet jord. Pointene bør desuden gives ud fra en vurdering af den miljømæssige gevinst set overfor den totaløkonomiske gevinst. Her bør man i pointfastsættelsen forsøge at ramme det optimum, hvor disse to kurver krydser. Eksempelvis kan solceller ikke på det nuværende marked betale sig totaløkonomisk, men muligvis kan de det om ti år, hvorfor deres antal af point opjusteres. I Tabel 1 er som eksempel angivet nogle forslag til, hvilke point forskellige miljøtiltag kan give. Se Tabel 1 Pointskalaen kan udvides med flere faktorer, som Køge Kyst finder relevante at inddrage – eksempelvis kunne der gives point for aktiv bearbejdning af parkering, brug af grønne og blå elementer i bebyggelsen mv. Netop miljø- og energiområdet udvikler sig utrolig hurtigt, hvorfor det er denne models fordel, at den ikke tager udgangspunkt i anvendelsen af en bestemt teknologi – som fx brint, jordvarme eller biogas – som uundværligt vil blive forældet inden for en kort årrække. Derimod sikrer modellen anvendelse af den mest optimale miljøteknologi i forhold til økonomien på et hvilket som helst tidspunkt. Derved skabes en af de kraftigste motivationsfaktorer for konstante miljømæssige forbedringer på tværs af teknologiske platforme, internationale konjekturer og samfundsmæssige strømninger.

INDTÆGTEN PÅ SALG AF BYGGERETTER Halvdelen af tilflytterne til Køge Kommune fra 2004-2007 angiver i en undersøgelse, at de er villige til at betale lidt ekstra for en energi- og miljørigtig bolig, hvis de månedlige driftsudgifter til el, vand og varme bliver lavere (PLAN 09, Køge Kommune og SBI side 8). Ved derfor at give point for tiltag, der både er effektive totaløkonomisk og bæredygtigt, motiveres en given bygherre til

‐ ‐

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1.000

Point

Figur 1. Byggeretspris

at foretage en række justeringer i byggeriet, der på sigt vil komme fremtidige beboere til gode i form af lavere udgift til forbrug. Dermed får bygherre mulighed for at sætte en højere salgspris for den enkelte lejlighed, hvilket analysen viser, at Køges tilflyttere er villige til at betale. Dermed begynder boligejere – baseret på energiudgifternes stigende omfang - at udvise tendens til samme adfærd som ses også inden for kontorbyggeri, hvor et stigende antal investorer er villige til at betale en initial merudgift ved køb, som efterfølgende kan tjenes ind på de lavere driftsomkostninger. Dette medfører i sagens natur, at Køge Kyst A/S kan sætte en højere pris på byggeretten, da salgsprisen vurderes højere. Forudsætningen for at bygherre kan opnå de højere salgsudgifter er, at projektet opnår et vist antal miljøpoint, som måske kræver en marginalt højere anlægspris – afhængig af tiltagets miljøeffekt og dermed point på det givne tidspunkt. For Køge Kysts vedkommende vil de ”optjente” miljøpoint ganske vist sænke indtægten fra byggeretsprisen, men forventeligt ikke længere ned, end hvad der på et givent tidspunkt ville være markedsniveau for almindeligt byggeri. Den samlede indtægt på grundsalg er derfor i Cashflow budgettet antaget til et ”normal” niveau.

IMPLEMENTERING AF MODELLEN I forlængelse af den indsats, som Køge Kyst A/S allerede forventes at udføre i forbindelse med salg af byggeretter, vil miljøpointsystemet betyde følgende ekstra indsatsområder: 1. Udarbejdelse af det konkrete miljøpointskema 2. Løbende opdatering af miljøpointskemaet (både kategorier og antal point) med nogle års mellemrum, således at den afspejler den teknologiske og markedsmæssige udvikling 3. Vurdering af, hvor mange point bygherre skal gives Der vil derfor ligge en ekstra arbejdsindsats i forbindelse med miljøpointene hos Køge Kyst A/S, hvorfor der skal træffes en beslutning om, hvor meget man vil satse på bæredygtighed i Køge Kyst.

Med hensyn til udarbejdelse og opdateringen af miljøpointskalaen forventes Køge Kyst selv at have en række miljøkompetencer på generalistniveau, hvortil eksterne kompetencer benyttes på de mere specifikke vurderinger. De eksterne kompetencer kan både være græsrødder (eksempelvis Det Grønne Hus) samt private aktører med bygningsmiljøtiltag som deres markedsområde. Opdateringen bør desuden ske i en vekselvirkning med den efterfølgende vurdering. Der skal stræbes efter at opnå så objektive kriterier i miljøpointskalaen som muligt, så bygherrer har de bedst mulige forudsætninger for at indregne miljøpoint i den samlede økonomi for udviklingsprojekterne. For at sikre minimal yderligere byrde for bygherre bør miljøpointene tilknyttes og tilpasses til faserne i den ansøgning til myndighederne, som bygherre alligevel foretager – eventuelt som en del af byggeregnskabet. Vi foreslår, at den konkrete afvikling foregår ved, at Køge Kyst A/S indledningsvis tildeler bygherre et antal point efter dialog med bygherre på baggrund af et prospekt. Herefter fastsættes byggeretsprisen. Det vedtagne antal miljøpoint og begrundelsen herfor skrives ind som bilag til skødet. I salgsøjemed kan Køge Kyst A/S desuden vælge at opstille en rammebetragtning, hvor det kræves af bygherre, at denne opnår et vist antal miljøpoint for at købe byggeretten. Efter endt byggeri revurderes bygherres samlede antal point, og Køge Kyst A/S vurderer, hvorvidt byggeriet opfylder de fastlagte krav knyttet til antallet af miljøpoint. Efter denne slutvurdering vil bygherre kunne gives/pålægges enten en ekstra rabat eller en ekstra udgift, hvis denne enten har foretaget yderligere miljøtiltag i takt med projektets konkretisering eller ikke har opfyldt aftalen. Miljøpoints gives her efter den eksisterende pointskala og ikke efter den opdaterede. Miljøpointsystemet kræver derfor en god åbenhed og et godt samarbejde mellem både bygherre, Køge Kyst A/S og Køge Kommune, men vil til gengæld resultere i en bæredygtig bydel, der konstant er på forkant med udviklingen til fordel for områdets beboere.

6.1 BĂ&#x2020;REDYGTIGHED :MILJĂ&#x2DC;

MiljĂ¸point

Ekstra el-produktion fra solceller/vindmĂ¸ller 15 kWh/ĂĽr/ekvm Ekstra el-produktion fra solceller/vindmĂ¸ller 5 kWh/ĂĽr/ekvm

300 100

Intelligent belysningsstyring

100

OvervĂĽgning pĂĽ let tilgĂŚngeligt display

Forbedret dagslysudnyttelse i p-kĂŚlder

Vand Ă&#x2026;bne vandsystemer, beplantninger og grĂ¸nne tage til afledning

Anvendelse af regnvand til havevanding, toiletskyl mv.

150

Varme Indretning af udendĂ¸rs tĂ¸jtĂ¸rring, tĂ¸rreloft el. lign

Indeklima Indretning af private uderum med lyse materialer, sĂĽ der opnĂĽs kĂ¸ligere indeklima

Dagslys fra flere sider

Materialer Anvendelse af udelukkende FSC mĂŚrket trĂŚ

BĂĽdebro i trykimprĂŚgneret trĂŚ

-150

Beton, tegl og asfalt genbruges. MiljĂ¸farlige stoffer fjernes/genbruges

Forurenet jord Det tilstrĂŚbes at rense al den jord der kan renses pĂĽ stedet â&#x20AC;&#x201C; resten bortkĂ¸res.

100

KĂ&#x2DC;GE KYST DRIFT OG VEDLIGEHOLD

Udearealer Mulighed for havedyrkning i alle boliger

150

FrugttrĂŚer og bĂŚrbuske

Fuglekasser

Tabel 1: Eksempel pĂĽ miljĂ¸points

MILJĂ&#x2DC;INDSATS KOBLET TIL PRIVATĂ&#x2DC;KONOMIEN PĂĽ opfĂ¸relsestidspunktet formodes de nye bygninger at vĂŚre up-to-date i forhold til miljĂ¸mĂŚssig bĂŚredygtighed grundet den Ă¸konomiske model for kĂ¸b og salg af byggeretter. For at sikre, at ejerne og brugerne af omrĂĽdet herefter ikke blot hviler pĂĽ laurbĂŚrrene, men derimod hele tiden strĂŚber efter Ă¸get miljĂ¸mĂŚssig bĂŚredygtighed, etableres en model, der tilskynder og motiverer den enkelte til at foretage lĂ¸bende investeringer inden for miljĂ¸forbedrende og energireducerende tiltag. Derved sikres en konstant vilje til minimering af ressourceforbruget og investering i bĂŚredygtige tiltag generationer frem - i princippet i hele bygningens levetid.

NETTO RESSOURCEFORBRUGET Modellen er opbygget sĂĽledes, at fordelingen af omrĂĽdets samlede totaludgifter til drikkevand, sekundavand (blandt andet regnvand), varme og el baseres pĂĽ et nettoregnskab med udgangspunkt i den enkelte ejendoms nettoressourceforbrug (forbrug minus evt. egenproduktion). En ejendom forstĂĽs her i bredeste forstand, sĂĽ dette bĂĽde kan vĂŚre en virksomhed, en husstand i en boligetageejendom, en institution mv.. For bĂĽde el, varme og sekundavand vil det vĂŚre muligt for den enkelte ejendom bĂĽde at forbruge og producere, hvorimod det er lidt anderledes med drikkevand, som det kun er muligt at forbruge. Sekundavand til blandt andet havevanding og bilvask er det ogsĂĽ muligt for den enkelte ejendom at forbruge og opsamle samt dele med andre. FĂŚlles for de fire forbrugsarter er det, at der allerede i dag sker mĂĽling af forbruget og produktionen i forhold til forsyningsselskaberne. Der vil derfor ikke skulle opsĂŚttes ekstra mĂĽlere eller foretages dyre investeringer. El og varme vil blive mĂĽlt i Joule (J), sĂĽledes som det allerede sker i dag (1 kWh = 3,6 MJ) og drikkevand og sekundavand i m3.

FORDELINGSTALLET Fordelingstallet vil blive benyttet til at udregne, hvad ejendommen skal betale

Relevante matrikler

FORSYNINGSSELSKABERNE

Samlede regninger til forbrugerne pĂĽ de relevante matrikler

KĂ&#x2DC;GE KYST DRIFT OG VEDLIGEHOLD

KK udregner det samlede fordelingstal for hver forbruger

FORSYNINGSSELSKABERNE

Forsyningsselskaberne ganger den oprindelige regning med fordelingstallet

FORBRUGERNE I KĂ&#x2DC;GE KYST

Figur 2. Mulig arbejdsgang for indfĂ¸ring af modellen

af det samlede forbrug i omrĂĽdet (JTotal + DvTotal + SvTotal). SĂĽ lĂŚnge der er tale om flere forskellige forsyningsselskaber, vil fordelingstallet skulle benyttes pĂĽ beregning af regningen til forbrugeren fra hvert forsyningsselskab. Den enkelte ejendoms fordelingstal vil blive beregnet ud fra fĂ¸lgende formel: đ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??šđ??š = đ?&#x2018;&#x17D;đ?&#x2018;&#x17D;

J a Dv b Sv c

đ?&#x2018;&#x2020;đ?&#x2018;&#x2020;đ?&#x2018;&#x2020;đ?&#x2018;&#x2020;đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ??ˇđ??ˇđ??ˇđ??ˇđ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ??˝đ??˝đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; đ?&#x2018; + đ?&#x2018;?đ?&#x2018;? + đ?&#x2018;?đ?&#x2018;? đ?&#x2018;&#x2020;đ?&#x2018;&#x2020;đ?&#x2018;&#x2020;đ?&#x2018;&#x2020;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021; đ??ˇđ??ˇđ??ˇđ??ˇđ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021; đ??˝đ??˝đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;đ?&#x2018;&#x2021;

Joule â&#x20AC;&#x201C; benyttet i ejendommen og total for omrĂĽdet FordelingsvĂŚgt for Joule m3 drikkevand â&#x20AC;&#x201C; benyttet i ejendommen og total for omrĂĽdet FordelingsvĂŚgt for drikkevand m3 drikkevand â&#x20AC;&#x201C; benyttet i ejendommen og total for omrĂĽdet FordelingsvĂŚgt for sekundavand

FordelingsvĂŚgtene a, b og c skal tilsammen blive = 1, hvor deres vĂŚrdi defineres af KĂ¸ge Kyst. AfhĂŚngigt af hvilken parameter, man Ă¸nsker at give det stĂ¸rste fokus, gives denne en stĂ¸rre vĂŚrdi. Hvis eksempelvis el og varme vurderes at have stĂ¸rre betydning end vand i det samlede regnskab for lige netop KĂ¸ge, kunne det give fordelingen a = 0,70, b = 0,20, c = 0,10. FordelingsvĂŚgtene fastlĂŚgges inden grundsalg og kan ĂŚndres via vedtĂŚgtsĂŚndringer af KĂ¸ge Kyst eller den pĂĽ davĂŚrende tidspunkt gĂŚldende grundejerforening for hele omrĂĽdet. Ă&#x2020;ndringerne foretages, hvis vĂŚgtfordelingen over tid giver anledning til uhensigtsmĂŚssig adfĂŚrd, hvormed denne mulighed for regulering bevarer modellens fleksibilitet. Eksempelvis hvis vand over tid bliver en mere knap ressource, hvorfor denne skal vĂŚgtes hĂ¸jere. PĂĽ sigt kan det desuden overvejes, hvorvidt affald bĂ¸r indarbejdes som en del af modellen. Problematikken i forhold til affald er, at vi i dag ikke mĂĽler pĂĽ, hvad den enkelte ejendom producerer, hvorfor det er mere problematisk at indarbejde det. Ligeledes kunne bilkĂ¸rsel i fremtiden indarbejdes i modellen, sĂĽ der i det samlede antal regnes pĂĽ hver enkelt ejendoms antal kĂ¸rte

kilometer. En forudsĂŚtning herfor vil dog vĂŚre, at der pĂĽ landsplan indfĂ¸res mĂĽling af antal kĂ¸rt kilometer via GPSregistrering eller lignende tiltag.

med Ă¸nsket om at Ă¸ge husstandens rĂĽdighedsbelĂ¸b.

Hvis det viser sig muligt at reducere det samlede ressourceforbrug meget, kan der opstĂĽ en situation, hvor selv smĂĽ ĂŚndringer i nettoforbruget vil give anledning til store udsving i betalingen af fĂŚllesudgifter som fĂ¸lge af, at tĂŚlleren i brĂ¸kerne bliver lille. For at tage hĂ¸jde for dette forhold bĂ¸r stĂ¸rre ĂŚndringer i fordelingstallet indfases over en 3-5-ĂĽrig periode â&#x20AC;&#x201C; pĂĽ samme mĂĽde som det kendes fra regulering af erhvervshuslejen.

Den konkrete implementering af modellen betyder, at der lĂŚgges et ekstra arbejde over pĂĽ KĂ¸ge Kyst A/S. For at dette ikke skal generere en yderligere udgift foreslĂĽr vi, at den daglige drift i forbindelse med denne miljĂ¸model evtuelt lĂŚgges over i selskabet KĂ¸ge Kyst Drift & Vedligehold (se afsnittet â&#x20AC;&#x2122;Ă&#x2DC;konomisk BĂŚredygtighedâ&#x20AC;&#x2122;). Som beskrevet vil dette selskab modtage en vĂŚsentlig indtjening i forbindelse med drift og vedligehold af det offentlige ikke-bebyggede rum, hvoraf en del af denne kan gĂĽ til administrationen og beregningen af fordelingstallene. KĂ¸ge Kyst mĂĽ desuden formodes at blive en sĂĽ tilpas stor kunde, at det vil medfĂ¸re en interesse fra forsyningsselskaberne, sĂĽ de vil vĂŚre samarbejdsvillige i forhold til implementeringen af miljĂ¸indsatsen. Arbejdsgangen kunne vĂŚre som vist i Figur 2.

MODELLENS BREDDE Jo stĂ¸rre omrĂĽde, der medtĂŚnkes i modellen, jo mere varieret sammensĂŚtning vil det give, og dermed jo bedre et miljĂ¸mĂŚssigt udbytte. Vi foreslĂĽr, at KĂ¸ge Kyst kobles pĂĽ et stĂ¸rre net som fjernvarmenettet, sĂĽ det ogsĂĽ bliver muligt at fĂĽ â&#x20AC;?pointâ&#x20AC;? i miljĂ¸regnskabet ved at tilfĂ¸re energi, der ikke kan bruges internt i KĂ¸ge Kyst men derimod fint kan bruges i en stĂ¸rre sammenhĂŚng. Som eksempel kunne nĂŚvnes en kontorejendom med et stort serverrum, der giver varme retur i systemet fra deres kĂ¸lingsanlĂŚg. En privat p-pladsejer ville have et stĂŚrkt incitament til at opsamle regnvand, som dermed gĂĽr fra at vĂŚre affald til at bidrage til forbrugsforsyningen. Begge eksempler ville sĂŚnke de respektive aktĂ¸rers fordelingstal og dermed give en Ă¸konomisk gevinst. For boligetageejendomme vil det vĂŚre den enkelte husstand, der indgĂĽr i det fĂŚlles samarbejde omkring miljĂ¸rigtige tiltag i ejendommen som helhed. Dette kunne vĂŚre en fĂŚlles beslutning i ejerforeningen om, at der blev skiftet til den nyeste teknologi inden for strĂ¸mproducerende ruder eller lignende. I de fĂ¸rste par ĂĽr vil det vĂŚre begrĂŚnsede forbedringer pĂĽ boligejendomsniveau, da de nybyggede ejendomme forventes allerede at vĂŚre af hĂ¸j bĂŚredygtig stand. Men pĂĽ sigt bliver disse forbedringer afgĂ¸rende i takt med nye teknologiske muligheder kombineret

IMPLEMENTERING AF MODELLEN

Se Figur 2 For at fĂĽ disse bĂŚredygtighedstiltag implementeret er det nĂ¸dvendigt, at KĂ¸ge Kommune stiller krav til beboere og virksomheder i lokalplanlĂŚgningen, sĂĽ tilflyttere er forberedte og indstillede pĂĽ de sĂŚrlige vilkĂĽr, der eksisterer i KĂ¸ge Kyst omrĂĽdet. Samtidig bliver det herigennem ogsĂĽ klart for tilflyttere, at dette er et sĂŚrligt omrĂĽde, hvilket vil give stedet et stĂŚrkt brand og dermed en vĂŚsentlig markedsvĂŚrdi i bĂĽde miljĂ¸mĂŚssigt og Ă¸konomisk bevidste forbruger-segmenter. For yderligere at sĂŚtte fokus pĂĽ miljĂ¸adfĂŚrd foreslĂĽr vi, at den mest bĂŚredygtige familie, virksomhed og forretning â&#x20AC;&#x201C; forstĂĽet som dem, der har det laveste fordelingstal - prĂŚmieres ĂĽrligt. Hermed kunne der skabes offentlighed og synlighed omkring projektet.

TEAM SLA Âˇ KĂ¸ge Kyst Âˇ s 45

Rådighedsbeløb til bolig Rådighedsbeløb pr. måned * omsat i m² bolig

Værelser i snit

Topindkomst

Højindkomst

Middelindkomst

Lavindkomst

Samlet fordeling

”Det grå guld”

30.000-35.000 kr.

135

80%

35%

30%

Børnefamilier

20.000-25.000 kr.

105

20%

60%

45%

32%

Unge par med et enkelt 16.000-20.000 kr. barn

40%

20%

16%

Enlige/unge par

10.000-14.000 kr.

10%

35%

11%

Folkepensionister **

5.000-7.000 kr.

40%

10%

Studerende

2.000-4.000 kr.

129 m²

115 m²

96 m²

59 m²

Gennemsnitlig boligstørrelse

Tabel 1

* Rådighedsbeløbet til bolig per måned skal forstås gældende for alle typer af ejerformer. ** Det tages med i denne betragtning, at folkepensionister har mulighed for boligsikring.

År

Vores tal

Absorptions-rapporten

2011

3.600

8.400

2012-2014

8.000

7.600

2015-2019

7.600

6.000

2020-2024

7.200

6.000

2025-2030

6.000

2031-2033

6.000

155.600

152.400

Tabel 3: Samlet forventet antal kvadratmeter per år

0,35 0,3 0,25

2011

0,2 0,15 0,1 0,05

Køge Kyst

Tabel 2

Kollegium

Køge by Første stop

Plejehjem

Social sikkerhed

Aktive seniorer

Kædedans

I sommerhuset

Citysingle

Forstadssingle

Byens puls

Ung andel

Karrierestarter

Multikulturel

Forstadsrække

Cityhybrid

Singlerække

Bingo og bytes

Kosmopolit

På karrierestigen

Lejeland

Formue og formåen

Landboliv

Landbruger

Par i rækkehus

Murermestervilla

Dannevang

Plads i reden

Nybygger

Kulturnaut

Det grå guld

Aktiv børnefamilie

Overskud i hverdagen

2012-2014

2015-2019

2020-2024

2025-2032

Absorptionsanalysens estimater

I alt

”Det grå guld”

340

419

Børnefamilier

460

500

Unge par med et enkelt barn

277

250

Enlige/unge par

287

250

Folkepensionister

340

Studerende

1785

1771

I alt

Tabel 4: Antal boliger per år fordelt på segmenttyper

Socialt og sundhedsmæssigt 6.2.1 SOCIALT BÆREDYGTIGT BOLIGOMRÅDE Der ses en klar fordel i at tænke den sociale bæredygtighed sammen med den økonomiske bæredygtighed i udviklingen af boligområdet i Køge Kyst. Vi vil derfor fokusere på den sociale bæredygtighed i form af et afsnit om mangfoldighed og på økonomisk bæredygtighed i et afsnit om en etapeplan.

MANGFOLDIGHED Grundlæggende ses en række centrale faktorer i forhold til skabelsen af et mangfoldigt sammensat område i Køge Kyst, som vil give plads til alle typer af beboere. Målet er at skabe en model, hvor alle kan få opfyldt deres boligønsker i det nye område i Køge Kyst inden for deres egen økonomiske ramme. Det mangfoldige boligbyggeri skal dog støttes op af betragtninger omkring det optimale afkast af salg af byggeretter, hvormed social og økonomisk bæredygtighed sammentænkes.

FORSKELLIGE BOLIGSTØRRELSER OG BOLIGPRISER I Tabel 1 gives et eksempel på, hvordan en eventuel sammensætning kunne se ud i forhold til fordelingen af boligstørrelser og boligpriser sammenholdt med forskellige rådighedsbeløb. Ved at følge denne model i planlægningen af Køge Kyst kan der skabes en beboersammensætning, der blander indkomsttyper, hvormed mangfoldigheden sikres. Dette kan både tænkes i forhold til blanding i den enkelte ejendom og inden for det enkelte område, så der ikke skabes ghettoisering, og så der samtidig kan opnås maksimal salgsværdi af boligbyggeriet. Se Tabel 1

s 46

De opstillede familietyper i tabellen skal alene opfattes som et regneeksempel. Rådighedsbeløbene er derfor cirkatal, da der kan forekomme store variationer inden for hver familietype – og ligeledes forskellige familietyper inden for hver rådighedskategori. Da der på lang sigt ikke vil være forskel på omkostningerne ved at bo i eje- og lejelejlighed (Absorberingsrapporten, s. 11), differentieres der ikke her imellem i tabellen. Procentfordelingen er imidlertid vores anbefalinger til den bedste beboersammensætning – dog med mulighed for justeringer i dialog med Køge Kyst A/S. Beregningerne tager udgangspunkt i Absorptionsanalysens vægtede efterspørgsel efter antallet af boliger i de forskellige kategorier (Absorptionsanalysen side 26-30). På baggrund af det samlede antal forventede boliger sammenholdt med boligstørrelsen kan vi inden for hver kategori udregne den samlede procentvise fordeling. Da dette er en fordeling af kvadratmeter siger den ikke noget om fordelingen i antal personer, da der vil bo færre af det grå guld og flere studerende per kvadratmeter. De enkelte boligstørrelser i de forskellige kategorier har vi justeret en smule for at optimere økonomien. Eksempelvis forøges lejlighedsstørrelsen for det grå guld, hvorimod den sænkes for folkepensionisterne. I Absorptionsanalysen tages der udgangspunkt i en gennemsnitlig boligstørrelse på 100 kvm (50-55 kvm per person), hvilket vi også har efterstræbt - vores beregnede gennemsnitlige boligstørrelse ligger på 99,4 kvm. For yderligere at sikre rentabiliteten og den økonomiske bæredygtighed i boligbyggeriet udvikles en række tiltag, der øger byggeriets værdi og giver den højest mulige salgsværdi. Dette vil helt

grundlæggende være til gavn for Køge Kyst A/S’s salg af byggeretspriser. •

•

Boliger med den bedste udsigt og/ eller adgang til en attraktor (vand, grønt, kultur mv.) udformes som store lejligheder, så der opnås den fulde udnyttelse af forskellen i kvadratmeterpris. Dette tænkes både i forhold til ejendommens placering i området og til boligens placering i ejendommen. Eksempelvis kan de øverste etagers lejligheder slås sammen. Der tilføjes en attraktor til stuelejligheden, f.eks. i form af privat bådebro eller adgang til lille have, alt efter segmentets præferencer. Generelt værdsættes tiltag vedrørende grønne og rekreative områder omkring den nye bolig samt adgang til fælleshus og legeplads af nytilflyttere til Køge. Desuden sætter mange nytilflyttere pris på at have enten en altan eller en terrasse, hvorfor sådanne tiltag bør styrkes (PLAN 09, Køge Kommune og SBI side 8). Byrum etableres så tidligt som muligt – gerne før byggeriet af boliger begynder – så der sørges for, at hver etape kan fungere i sig selv.

FORSKELLIGE EJERFORMER OG BOLIGTYPER Men ikke kun boligstørrelser og boligpriser afgør hvilke segmenter, der flytter ind i området – også ejerformer og boligtyper er af betydning. I forhold til ejerformer, så vil det typisk fordele sig som følger: Leje – lavt rådighedsbeløb, begrænset formue, kort tidshorisont Køb – højere rådighedsbeløb, større formue, længere tidshorisont Andel – mellemting mellem leje og køb

I forhold til det tidligere viste skema vil det derfor typisk være de store boliger, der skal være købelejligheder, hvorimod de mellemstore og små kan være delvist andel og leje. For de studerende vil leje eksempelvis være den oplagte. Ligeledes bør boligerne opføres på forskellige kvalitetsniveauer, så de henvender sig til og virker attraktive på forskellige segmenter. I forhold til de forskellige boligtyper, så skal området blandt andet indeholde: • En-familieboliger • Fler-familieboliger i kollektiv/klynge • Kollegie/ungdomsboliger • Beskyttede boliger • Bofællesskaber • Ældreboliger/plejehjem Der ses her et potentiale for seniorboliger i form af seniorfællesskaber samt ældreboliger. Muligheder for indretning af fleksible boliger, der kan veksle mellem ældrebolig og ungdomsbolig kan undersøges. For at gøre området attraktivt for beboere til alle de forskellige boligtyper, skal rimeligheden i de enkelte typers placering ved siden af hinanden vurderes. Her vil det give mening at opretholde en ”armslængdes afstand” mellem visse boligtyper – eksempelvis skal ungdomsboliger og ældreboliger ikke nødvendigvis ligge i samme ejendom men gerne i samme område. Karakteristisk for alle grupperne er det, at man bor i nærheden af nogen, man ligner, hvormed det er centralt at holde fokus på ”flydende overgange” mellem de forskellige beboersegmenter. http://www.byplanlab.dk/plan09/www.plan09.dk/ Projekter/Projekter_om_KP09/Koege04.htm

FORSKELLIGE ATTRAKTORER Som grundlag for vores udvikling af området har vi brugt de familietyper,

6.2 BÆREDYGTIGHED :SOCIALT OG SUNDHEDSMÆSSIGT Køge By - mosaicTMtyper A. B. C. D. E. F. G. H.

Boligejere med overskud Komfort og hygge Livet på gården Velhavere Fællesskab Storbyliv Seniorer Unge på vej

F5 E2 F5

F3 A5

F5 E2

A5 A4 E2

G3 F5

Kort. Geomatics Mosaic-analyse fra Boligpolitik for Køge Kommune, 2009

som Køge tidligere har arbejdet med (Boligpolitik for Køge Kommune 2009). Geomatics Mosaic-analyse inddeler befolkningen i otte grupper, hvortil der hører 32 undergrupper (typer). En tidligere analyse viste, at der i Køge Bymidte hovedsaligt er borgere i kategorierne ’komfort og hygge’, ’fællesskab’ og ’storbyliv’. Som det fremgår af kortet, er der en nogenlunde jævn fordeling af de forskellige typer mellem hinanden – dog ses en tendens til ghettoisering af henholdsvis A3 (Det grå guld), B3 Murermestervilla og E4 (Multikulturel). http://w w w.byplanlab.dk/plan09/w w w.plan09. dk/NR/rdonlyres/5ECACBDF-6967-4ED5-8E888EB8E87642B9/0/Mosaic_profiler_opland_koege. pdf

En sådan ghettoisering mener vi kan undgås i det nye Køge Kyst, hvor vi planlægger efter et meget blandet mosaic-kort. For at opnå dette skal der ske en afvejning af, hvilke segmenter vi ønsker flytter til Køge Kyst på baggrund af en styrkelse af både dimensionen økonomi og mangfoldig. Det må formodes, at der kun vil ske mindre udsving ifht. hvilke segmenter, der vil ønske at bosætte sig i Køge Kyst set ifht. Køge by. I Absorberingsrapporten lægges blandt andet vægt på, at området forventes at appellere til et bredt og ressourcestærkt publikum – specielt de erhvervsaktive og det grå guld. Der opridses tre grunde hertil: de er villige til at betale høje kvadratmeterpriser for kvalitet, de er ressourcestærke, de er de største segmenter, som derfor vil have den største efterspørgsel (Absorberingsrapporten, s. 48). Desuden ses det, hvordan flere af de nye boligområder specifikt har tiltrukket gruppen af ”Velhavere” (hvilket vil sige D1 ’Formue og formåen’, D2 ’Kosmopolit’ og D3 ’På karrierestigen’). http://www.byplanlab.dk/plan09/www.plan09.dk/ Projekter/Projekter_om_KP09/Koege04.htm

A5 C3

G1 E2

A1 OVERSKUD I HVERDAGEN

A3 DET GRÅ GULD

A4 NYBYGGER

A5 KULTURNAUT

B1 DANNEVANG

B2 PLADS I REDEN

B4 PAR I RÆKKEHUS

C3 LEJELAND

D1 FORMUE OG FORMÅEN

D2 KOSMOPOLIT

D3 PÅ Å KARRIERESTIGEN

E2 CITYHYBRID

E4 MULTIKULTUREL

F1 UNGANDEL

F3 BYENS PULS

A3 D3 D2

F3 FORSTADSSINGLE

G1 KÆDEDANS

G3 AKTIVE SENIORER

H2 FØRSTE STOP

Kort. SLA teamets mosaik-kort over nye Køge kyst

Så på disse områder vil Køge Kyst adskille sig lidt fra Køge by. Se Tabel 2 Denne procentvise fordeling kan benyttes i udformningen af det enkelte boligområdes identitet. Specielt kan der arbejdes med udformningen af almindingerne med forskellige attraktorer såsom vand, kultur, liv mv.. Ved at give almindingerne forskellige karakterer/attraktorer, vil de henvende sig til forskellige segmenter, hvormed mangfoldigheden i området sikres. Boligområdet på Søndre Havn og på Stationsområdet kunne derfor komme til at se ud som på nedenstående kort, hvor 2 % fra Tabel 2 svarer til én firkant. Der er på kortet taget højde for, at lejlighederne til de mest velhavende segmenter placeres på de mest attraktive ejendomme ved vandet. Imidlertid er kortet forenklet på den måde, at der delvist kan blandes segmenter inden for samme ejendom, hvor de øverste etager bebos af andre segmenter end de nederste etager. Dette vil øge den sociale og økonomiske bæredygtighed yderligere. Ligeledes skal kortet naturligvis tilpasses, så også almindingerne, detailhandel, veje, erhverv, kultur mv. placeres i området.

FORTÆTNING OG FORDELING Fortætning indeholder muligheden for at etablere relativt blandede kvarterer. Når boligbebyggelsen fortættes, vil man ikke opleve at blive isoleret i en bestemt indkomst- eller socialgruppe. Desuden kan der arbejdes med differentierede ejendomshøjder, hvormed de ”gode kig” til attraktorerne fordeles mere jævnt over ejendommene. De dyre boliger bliver dermed fordelt

i de forskellige ejendomme, hvormed beboersammensætningen blandes, så der ikke samles en bestemt befolkningssammensætning i en bestemt boligkarré.

ETAPEPLANLÆGNING For at få arealerne udbudt til salg, når de har maksimal værdi, kræves timing i forhold til markedet. Dette forudsætter en etapeplanlægning, der skal forblive fleksibel, og som løbende skal justeres. Køge Kyst regner selv med opførelse af 150.000-160.000 kvm bolig frem til 2033. Med en gennemsnitlig boligstørrelse på 100 kvm svarer det til 1.500-1.600 boliger. Da man regner med, at hver person fremover bruger i gennemsnit 50 kvm bliver der plads til 3000 mennesker. I Absorberingsanalysen foretages en fordeling af den forventede absorption frem til 2030. Vi mener, at denne med fordel kan kvalificeres, da Absorberingsanalysen er fra 2007, og at der er sket en række ændringer i både globale og nationale samfundsøkonomiske forhold siden. Vores oversigt over det forventede antal kvadratmeter per år ser derfor ud som vist i Tabel 3. Se Tabel 3: Samlet forventet antal kvadratmeter per år Grundet den lidt senere start på Køge kyst end forventet kombineret med Finanskrisen er der indtil videre bygget 0 kvm. Der ses derfor en forskydning af beregningerne, hvor det planlagte byggeri rykker én etape frem, hvilket giver en senere stabilisering. Derudover er det rimeligt at vurdere, at der sker en øgning i forventede antal kvm, da Absorptionsanalysen blev udviklet før vedtagelsen af etablering af supersygehuset i Køge (færdigetableret i år 2020) samt at den nye regionalbane

til Ringsted føres over Køge (færdigetableret i år 2018). Køge supersygehus forventes at medføre 5000 nye arbejdspladser i 2020 (Politiken, 18.maj 2010), hvorfor der må forventes et vedvarende højt niveau af nødvendigt nybyggeri helt frem til 2025. Her vil der i størst omfang være tale om, at sygeplejersker og SOSU-assistenter med familier vil være interesserede i at flytte til Køge, da disse på det nuværende boligmarked har svært ved at finde en passende bolig til den rigtige pris i københavnsområdet. Disse grupper er relativt lavtlønnede men tæller relativt mange personer, hvorfor det vil medføre en øget efterspørgsel på de mindre lejligheder. På baggrund af Tabel 1 og 3 kan opstilles følgende oversigt over antallet af boliger fordelt over år. De to år fra starten (2008/09), der ikke er blevet bygget i, er blevet lagt til i den anden ende (2031/32). Grundet dansk planlovgivning og den tid, som planmyndighedsbehandling gennemsnitligt tager, vil det ikke være muligt at bygge før 2011. På baggrund af Absorberingsrapportens beregninger over vægtet efterspørgsel af nybyggede kvm bolig per år (Absorberingsrapporten, s. 49) er vores forslag til antal byggede boliger årligt fremkommet – se Tabel 4. Dog med den justering, at vi har regnet med en lille øgning i antallet af ungdomsboliger. Dette skyldes, at man regner med 140 ungdomsboliger i de kommende 10 år i hele Køge Kommune (Boligpolitik for Køge Kommune, 2009 side 16). Da ca. 60 procent af Køge kommunes indbyggere bor i Køge by, og da alle ungdomsboliger grundet adgang til station og kulturtilbud anbefales placeret i Køge Kyst, giver det ca. 84 ungdomsboliger over de næste ti år. Se Tabel 4: Antal boliger per år fordelt på segmenttyper

TEAM SLA · Køge Kyst · s 47

Relative risk - all-cause mortality

Fit Unfit

0 <13 kg

13-22 kg

>22 kg

Fat mass

Figur 1

Figur 2

Figur 3

Figur 4

Natur og sundhed 6.2.2. NATUR & SUNDHED Interessen for det fysiske miljøs indflydelse på menneskers sundhed og velbefindende spreder sig over hele verden. Indsigten i, at godt design kan påvirke sundheden har resulteret i et begreb som kan betragtes som en ny gren inden for arkitekturen; Health Design. Udgangspunktet genfindes i WHO’s brede definition af sundhed fra 1948:”Health is a state of complete physical, mental and social well-being, and not merely the absence of disease or informity”. Dette har resulteret i at sundhed i dag oftere betragtes ud fra et holistisk perspektiv som indbefatter menneskets hele livssituation, altså både biologiske, kulturelle, sociale og miljømæssige aspekter. Vores udviklingsplan for Køge Kyst tilbyder beboere og besøgende et fysisk miljø som bedst mulig hjælper dem med at leve op til WHO’s definition af sundhed. Det vil vi gøre ved at give optimal tilgængelighed for alle til uderum for fysisk aktivitet, at give alle beboere i området mulighed for havedyrkning, og ved at give dem naturoplevelser som virker afstressende og stimulerer til fysisk aktivitet (Fig. 1).

RUM FOR FYSISK AKTIVITET Køge Kyst vil, takket være en gennemarbejdet grøn og blå infrastruktur som løber gennem almindingerne, blive

s 48

et område, hvor beboerne er blandt de mest aktive i verden til at dyrke motion (Fig. 2). Det er i princippet 0 meter i gangafstand fra boligen til nærmeste sted for at kunne dyrke motion. Det opnås ved at hele det fælles uderum er udformet til at stimulere til fysisk bevægelse, fx ved udfordrende terrænforskelle, balance- og klatremuligheder, skater-rampe. Almindingerne er udformet så de generelt er attraktive for gang, cykling og løb. Derudover bliver der etableret nogle strategiske tiltag specifikt med henblik på mere rendyrkede sportsaktiviteter. En fem kilometer lang, bølgende løberute flyder gennem almindingerne. Det er muligt at fortsætte ud på strandengene for dem, der ønsker en længere tur og gerne vil dyrke sin motion lidt mere i fred og ro og i naturomgivelser. Strandalmindingen giver særlige muligheder for at dyrke sport og motion. Der kan etableres et ”grønt gym” med motionsredskaber (Fig. 5) og beachvolley (Fig. 6) langs med stranden mod syd og i tilknytning til Kulturalmindingen foreslås et havnebad ved indsejlingen til Indre Havn. Havnebassinet er optimalt for et mobilt stadion for rosport med simple tribuner som monteres når aktiviteterne i industrihavnen ved enkelte lejligheder tillader at man afspærrer området og arrangerer en KK-event i kaproning.

HAVEDYRKNING FOR ALLE Det er i dag kendt viden at adgang til og brug af grønne områder har en positiv effekt på menneskers sundhed. De mennesker der ikke har længere end 50 meter til nærmeste grønne område besøger det i gennemsnit 7-8 gange om ugen. Hvis afstanden til det grønne er 1000 meter besøger man det kun 3-4 gange om ugen (Fig. 7 og 8). Afstanden er dermed med til at gøre det grønne utilgængeligt. Efter som tiden ofte er begrænset for dem som behøver det grønne mest, altså de svært stressede, er en kort afstand vigtig. Træthed, negativ stress og irritation øges, jo længere væk man bor fra det grønne. Dette gælder uanset køn, alder og socioøkonomiske tilhørsforhold. Endvidere har de som bor i eget hus med en grøn have det ifølge forskningsresultater bedre, end dem der bor i lejlighed uden altan eller fælles gård. Det er let at tro, at man kan kompensere afsavnet af egen have ved i stedet at besøge andre grønne områder. Gentagne forskningsresultater viser dog det modsatte. Jo mere grønt man har ved hjemmet, jo mere besøges andre grønne områder i byen. Dette kunne lede til at tro, at det er et spørgsmål om livsstil. Imidlertid kan den tydelige tendens genfindes blandt organisationer såsom skoler, børnehaver, sygehuse, ældreinstitutioner og forskellige foreninger og taler således imod dette. En

god egen fælles gård eller grøn have, leder til mange udflugter til parker og naturområder – mere vil have mere. Derfor skal alle beboere i Køge Kyst have mulighed for havedyrkning. Det kan løses på mange forskellige måder. I nogle tilfælde bruger vi de traditionelle private løsninger, dvs. at hver familie har deres egen have eller balkon eller tagterrasse. Men vi satser også på halvprivate løsninger som kolonihaver (Fig. 9) og nye spændende, kollektive løsninger hvor beboerne opfordres til spontan havedyrkning i almindingerne (Fig. 10) eller i vertikale haver på nogle af husenes tage og vægge. Udover den sundhedsmæssige effekt vil den slags selvhusholdning være med til at gøre området mere bæredygtigt også set fra et miljømæssigt perspektiv.

NATUROPLEVELSER Jo nærmere vi lever på naturen, jo bedre har vi det (Fig. 11). Vi arbejder derfor bevidst med udsigter fra boliger og stier, vel vidende at naturskønne omgivelser har en positiv indflydelse på menneskers motivation for at tage en løbe- eller spadseretur. Attraktionerne i det omgivende landskab, i.e. strandengene, Køge Å og Køge Ås, trækkes ind i almindingerne ved genbrug af karakteristiske elementer, fx i plantesamfund og terrænformationer (Fig. 12).

6.2 BÆREDYGTIGHED :SOCIALT OG SUNDHEDSMÆSSIGT

Figur 5

Figur 7

Figur 8

Figur 6

Figur 9

Figur 10

Fig. 7: Boligkarré i Hammarby Sjöstad i Stockholm, med kolonihaver på de fælles udearealer.

Fig. 10: I Ankarparken i Malmö har SLA arbejdet med stiliseret natur inspireret af naturlige biotoper i det omgivende landskab.

Det betyder, at vi etablerer zoner med ”vild natur” i almindingerne, dels fordi vild natur har en mere stressforebyggende effekt, og dels fordi vi gerne vil give forudsætninger for et rigt biologisk liv. Vand som levested, forageringsområde og skjul er en grundlæggende forudsætning i et sådant miljø. Det næste skridt er at skabe skjul og føde for dyr; tætte buskadser, bær- og nøddebuske, fuglekasser, langt græs. Mulighed for biologisk samliv skabes ved at hovedsageligt bruge hjemmehørende træarter som levesteder for insekter og svampe.

NOTER TIL FIGURER Fig. 1: Sammenhængen mellem stress og afstand til grønne områder. Stressniveauet vokser jævnt i takt med øget afstand til nærmeste grønne område. N.B. Jo lavere værdi på stressindekset, jo mere stressede er folk. Resultat fra undersøgelsen ”Danskernes brug af grønne områder – i et sundhedsperspektiv”, publiceret i 2005. Fig. 2: Fit vs. Fat. Det er væsentlig bedre at være veltrænet med en smule overvægt end at være utrænet og uden overvægt. Figuren viser sandsynligheden for at dø før tid af alle slags sygdomme, hvis man justerer for andre risikofaktorer, som fx rygning og alkohol. Fig. 3: Motionsredskaber ved Strand parken i Helsingborg. Fig. 4: Skåne-mesterskab i beachvolley i 1982. Fig. 5: Sammenhæng mellem afstand til grønne områder og antal besøg, fra den samme undersøgelse som i Fig. 1 oven for. Fig. 6: Bor man mindre end 300 m fra et grønt område er sandsynligheden stor for at man besøger det hver dag ca. 45 %, mens den kun er 10 % hvis afstanden er fra 300 m til 1 km.

Fig. 8: Kampagnen ”Incredible edible” i byen Todmorden, som er en del af Greater Manchester, har til formål at gøre byen til selvforsynende med mad i år 2018. Fig. 9: En af teorierne bag ved naturens positive indflydelse for vores helbred er Attentive Restoration Theory. Den handler om hvordan vi opfatter vores miljø og bearbejder informationen. Ifølge Rachel og Stephen Kaplan, som har udviklet teorien, har mennesket to typer af opmærksomhed. Ved den målrettede opmærksomhed, som vi anvender i bymiljøet, ved computeren eller når vi kører bil, bombarderes vi med information, som kræver vores opmærksomhed. Dette system kræver energi, fordi hjernen er nødt til at sortere al uvæsentlig information fra. Har man ikke mulighed for at hvile sig, fører det til informationsoverbelastning i hjernen og dermed risiko for stress. I natur- og havemiljøer derimod bruger vi et andet opmærksomhedssystem. Her er informationsflow ikke så voldsomt. Vi behøver ikke sortere indtrykkene, men scanner snarere konstant omgivelserne. Det er det vi kalder spontan opmærksomhed. Den er ubegrænset og kræver ingen energi.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 49

125 120 115 110 Forbrugerprisindeks

105

Gennemsnit

100

2000M01 2000M05 2000M09 2001M01 2001M05 2001M09 2002M01 2002M05 2002M09 2003M01 2003M05 2003M09 2004M01 2004M05 2004M09 2005M01 2005M05 2005M09 2006M01 2006M05 2006M09 2007M01 2007M05 2007M09 2008M01 2008M05 2008M09 2009M01 2009M05 2009M09 2010M01 2010M05

Figur 1

Økonomisk bæredygtig 6.3 BÆREDYGTIGHED: ØKONOMI Den økonomiske bæredygtighed er central i forhold til realiseringen af projektet. Vi har derfor i teamet arbejdet med en række tiltag, der samlet vil forbedre den økonomiske bæredygtighed og dermed øge sandsynligheden for, at Køge Kysts visioner kan realiseres. En central målsætning har været at identificere og fokusere på tiltag, som skubber udgifter så langt ud i fremtiden som muligt og fremrykker potentielle indtægter til så tidligt som muligt, hvormed det samlede cash-flow optimeres, samtidig med at de for udviklingen nødvendige investeringer foretages. Projektets økonomiske bæredygtighed illustreres i en cash-flow prognose (se bilag 8.2), hvor indtægter og udgifter for Køge Kyst A/S opstilles over årene 20092033. Eventuelle driftsindtægter og – udgifter er ikke medregnet i budgettet. Opstilling af et cashflow for en mere end 20-årig periode, som indeholder forventninger til prisudviklinger på ejendomsmarkedet og til den generelle samfundsøkonomiske udvikling generelt, er selvsagt behæftet med betydelige usikkerheder og bør derfor løbende kvalificeres. Cashflow-prognosen giver imidlertid en god indikation af de økonomiske forhold, som kræver særlig

s 50

opmærksomhed – på særlige tidspunkter. Prognosen er fremkommet på baggrund af en række forventninger og forudsætninger, som der gøres rede for i dette kapitel.

GRUNDLAG FOR DISKONTERINGSFAKTOR På nuværende stade er betragtningerne omkring cash-flow og finansiering holdt på et relativt simpelt niveau, som naturligvis skal uddybes og differentieres betragteligt, som projektet skrider frem. Metodikken er kortfattet at bruge en diskonteringsfaktor, som består af WACC (de gennemsnitlige kapitalomkostninger) fratrukket inflationen – og dermed en realrentebetragtning. De gennemsnitlige kapitalomkostninger er igen sammensat af den risikofri rente + risikotillæg eller rettere afkastkrav i tilfældet med Køge Kyst. Vi har antaget, at WACC’en ligger på ca. 6 % ud fra en forestilling om, at Køge Kyst ganske vist ser på udviklingsprojektet med kommercielle briller, men alligevel har et lavere afkastkrav til sin investering end et mere traditionelt udviklingsselskab. Det skyldes især, at Køge Kommunes medejerskab i Køge Kyst i et eller andet omfang indebærer, at selskabet får en pæn andel af de samfundsøkonomiske

gevinster ved udviklingen af området (f.eks. nettotilflytning af nettoskatteydere), som andre udviklingsselskaber ikke kan indregne. Samtidig giver det en formodning om, at Køge Kyst har mere ”tålmodighed” med afkaststidspunkterne – og tolerance overfor svingninger i disse – end et mere ordinært udviklingsselskab (typisk med høj gearing og små marginaler) ville have.

skyldes, at inflationstakten er faldet i kølvandet på finanskrisen. Her har det kraftige fald i produktionen siden 2008 medført et stigende produktionsgab og faldende kapacitetsudnyttelse, hvilket dæmper inflationspresset i de kommende år. (Danmarks Nationalbank Kvartalsoversigt maj 2010).

Hvordan skal man så spå om inflationen over en mere end 20-årig periode? På baggrund af data fra Danmarks Statistik kan opstilles Figur 1, hvor der ses en gennemsnitlig stigning på 0,2 % månedligt fra 2000-2010, hvilket svarer til 2,4 % per år. Dette gennemsnitstal placerer sig en anelse højere, end hvad der fremtidigt forventes for 2010 og 2011. For 2010 regnes med en procentvis stigning på mellem 1,8 - 2,3 hos Finansministeriet, EUkommissionen, OECD, Nationalbanken, Det Økonomiske Råd m.fl. For 2011 regner samme aktører med mellem 1,5-2,0 procentvis stigning i forbrugerprisindekset. Ifølge Finansministeriet forventes inflationen at udgøre 1,9 %. i 2014 (Finansministeriet, Økonomisk redegørelse, maj 2010). At denne fremtidige stigning forventes at blive lavere end den gennemsnitlige procentvise stigning fra 2000 til i dag kan

Fremadrettet forventes fortsat moderat inflation primært som følge af forventningen om, at OECD-landene vil være relativt længe om at normalisere konjunktursituationen. En mindre stigning i inflationen må dog forventes i de kommende år i takt med, at et globalt opsving kommer i gang og tager til i styrke. Den fremtidige forventede prognose fra Det Økonomisk råd frem til 2020 placerer sig på knap 2 % om året (Konjunkturvurderinger, Det Økonomiske Råd juni 2010). Derfor har vi valgt at lægge os fast på en gennemsnitlig årlig prisstigning på 2 % for hele perioden. Vi forudsætter i den sammenhæng, at byggeriets traditionelt voldsommere udsving i priser over tid med nogen rimelighed vil ligne den gennemsnitlige prisudvikling, når vi har at gøre med et så langstrakt udviklingsprojekt som Køge Kyst.

Se Figur 1

6.3 BÆREDYGTIGHED :ØKONOMI Byggeretspriser

Boliger

Erhverv

Retail

3.850

2.450

1.500

Tabel 1: Kalkulerede byggeretspriser

Udsigtens indflydelse på salgsprisen 114% 112% 110% 108% 106% 104% 102% 100% 98% 96%

Begrænset udsigt = Indeks 100

Ingen vandudsigt

Vand-kig

Kajkant

Figur 2

Etagens indflydelse på salgsprisen 130% 120% 110% 100% 90% 80% 70%

Vandnært etagebyggeri. Stueetage = Indeks 100 Traditionelt etagebyggeri

60% 50% Stuen

1. sal

2. sal

3. sal

4. sal

5. sal

6. sal

Figur 3

INDTÆGTSSIDEN SALG AF BYGGERETTER Estimaterne for salg af byggeretter er i cashflow-prognosen (Se Bilag 8.2) fremkommet på baggrund af en række forudsætninger, der præsenteres i det følgende. Grundprisen på byggegrunde er den pris pr. kvm byggeret, som en developer vil betale for at kunne budgettere et byggeprojekt med et passende afkast til virksomheden. Det vil sige, at prisen på byggegrunden bestemmes af den salgspris, som developer i sidste ende kan få for boligen/kontoret/butikken fratrukket developers udgifter samt developers avanceprocent. Givet de mange usikkerheder for et så langstrakt projekt har vi ikke opstillet et detaljeret regnestykke, men estimeret indtægten for byggeretter på baggrund af følgende residual-betragtning: Byggeretspris = salgspris for boligen � 15–20 % avance (af salgspris) til developer � udgift til byggeriet

For investeringsejendomme (erhverv/ retail) har vi anvendt samme residualmetodik, blot med lejepris holdt op imod et rimeligt afkastkrav og igen fraregnet byggeudgiften.. Estimaterne for byggeudgift, salgspris og leje/

afkast er kvalificeret efter drøftelse med en række rådgivere og developere med kendskab til det lokale kontorog ejendomsmarked samt de overordnede greb i vores helhedsplan. Da Køge Kyst består af tre separate geografiske områder, der indeholder en blanding af boliger, erhverv og detailhandel, inddeler vi salget af byggeretter i cashflowprognosen i disse underkategorier for at kunne vurdere Køge Kysts indtægter så detaljeret, som det er rimeligt på nuværende stade. Byggeretter for boliger, erhverv og retail ser derfor i gennemsnit ud som vist i Tabel 1

BOLIGER De estimerede salgspriser for boliger er baseret på et gennemsnit af, hvad der pt. er til salg i Køge af ejerboliger, og hvad der er solgt af ejerboliger i Åhavnen siden 2007, da sidstsnævnte kommer så tæt på udviklingsområdet som muligt. Fra ca. 2018 - 2027 vil vi ifølge vores etapeplan bygge boliger med den bedste beliggenhed, hvorfor salgsprisen her stiger med 4 % for beliggenhed med havudsigt og med 13 % for beliggenhed ved kajkant (se Figur 2). Denne differentiering er indregnet i budgettet. Yderligere forventer vi at indarbejde en attraktion i stuen, hvilket

øger salgsværdien i stuelejlighederne med 34 % i forhold til traditionelt byggeri (se Figur 3). Med 6 etager per ejendom i området svarer det til en stigning på ca. 5 % for den samlede ejendom. Byggeretspriserne vil derfor samlet ligge i den høje ende af skalaen.

ERHVERV Grundlaget for prisestimatet af erhvervsbyggeretter er noget af det nyeste erhvervsbyggeri som er opført i udviklingsområdet. Hertil er lagt en mindre stigning, ræsonneret ud fra formodningen om, at en velgennemført udviklingsplan med stærk sammenhæng til eksisterende by og transportforhold har en højere kommerciel værdi, som spejler sig direkte i byggeretsprisen. Der er generelt indregnet nogen prisdifferentiering over perioden, som udtryk for at de første og de sidste byggeretter evt. afhændes noget billigere end de midterste, da de lever med hhv. byggerod/begrænset kultur/byliv og at have adgang til de mindst optimale placeringer. Offentlig og privat service er indeholdt i antallet af kvadratmeter til erhverv, da salgsprisen for byggeretter til disse formål mest vil ligne prisen for erhvervsgrunde – med nogen variation.

RETAIL Salgsprisen for retail er overordentlig vanskelig at forholde sig generelt til, da der sædvanligvis ses meget store spænd i salgsprisen – mellem 500 og 2.000 kr./kvm byggeret. Det er for Køge Kyst antaget, at der er tale om relativt simple butikstyper, uden særligt komplicerede installationsforhold eller bygningsløsninger. Da Køge Kyst området har en af de bedste placeringer i Køge (både stations- og bynært), har vi her lagt os fast på en relativ høj salgspris. Vores vurdering er, at der indledningsvis sælges lidt billigere, da risikoen for developer er størst i denne fase. I takt med, at den nye del af handelsområdet bliver etableret og integreret med det eksisterende, vil prisen på byggeretter stige. Afslutningsvis forventes de sidste byggeretter solgt en anelse billigere som konsekvens af de bindinger, som øvrige bebyggelser og især deres butiksindhold har medført af fysiske og kommercielle begrænsninger.

KULTUR En del af Køge Kyst udlægges til kulturelle formål. På baggrund af oplysninger fra Køge Kyst kombineret med vores udviklingsplan beholder vi de maritime klubber som kultur (ca. 3.500 kvm)

TEAM SLA · Køge Kyst · s 51

Areal

Enhedspris ca.

Start

Slut

Total

Pr. år i snit

Station Shared space

28.855

1.350

2012

2025

38.954.250

2.782.446

Sdr. Havn

85.330

850

2012

2030

72.530.500

3.817.395

Sdr. havn kultur alm.

12.908

1.450

2012

2028

18.716.600

1.100.976

Sdr. Havn strandalm.

9.762

1.000

2016

2025

9.762.000

976.200

16.442

1.000

2015

2022

16.442.000

2.055.250

2.821

1.300

2015

2022

3.667.300

458.413

Collstrup Shared space Collstrup alminding

Tabel 1: Udgifter shared space og almindinger

mens teaterbygningen delvis nedrives, og delvis reprogrammeres til andre formål end kulturelle. Der skal dermed anlægges ca. 9.500 kulturelle kvm. Byggeretsprisen for kvm til kulturelle formål svinger ganske kraftigt afhængig af omfanget af det kommercielle islæt i de endelige bygninger. For at håndtere denne forskel i estimaterne af byggeretsindtægter, har vi helt pragmatisk valgt at lade 4.750 kvm indgå som erhvervs-kvm (kulturelle formål på kommercielle vilkår) og lade 4.750 kvm indgå til markant lavere indtægt, som udtryk for et ringere kommercielt grundlag, typisk som kommunalt drevet eller støttede kultur-funktioner. Kultur-kvadratmeterne er i vores udviklingsplan placeret så tidligt i forløbet som muligt, da kulturen vil være en vigtig drivkraft for generelt at højne byggeretspriserne på de øvrige funktioner. Derfor sælges byggegrundene til kulturelle formål allerede i perioden 2012-2015. Det er teamets forventning, at de anbefalede relativt små byggefelter (2000 – 4000 kvm) er afgørende for optimering af byggeretsprisen. Det skyldes, at udviklingsområdets karakter med en del eksisterende bebyggelse og planens tætte sammentænkning til den eksisterende Køge By forventes at medføre størst efterspørgsel på relativt små erhvervs- og butiksbyggerier. Det vil ikke være fordrende for den generelle udvikling af området over den lange periode at opføre f.eks. 1 – 2 store kontordomiciler, som i størrelse

s 52

og skala ville ”erobre” områdets karakteristik og underminere princippet i de eksisterende smøger og de kommende almindinger indbygget i dette projekt.

UDGIFTSSIDEN På udgiftssiden er vi blevet nødt til at foretage nogle sammenlægninger af visse udgiftsposter delvist grundet vores byrumsgreb med almindingerne og delvist vores trafikale udgangspunkt med shared space. Vi har derfor lavet et samlet post kaldet ’Shared space og almindinger’ (Se Tabel 1), da disse vil fungere som en samlende enhed, der indeholder både cykelstier og anden infrastruktur, byrum og grønne områder samt havne- og strandpromenade. Grundet vores udgangspunkt i shared space kan vi samlet opnå en billigere endhedspris, eftersom elementerne sammentænkes. I disse priser er desuden inkluderet udgifterne til regnvandshåndtering, da håndteringen heraf indgår som en del af den samlede løsning for almindingerne. På samme måde er også udgifterne til parkeringshusene reducerede, da vi bygger i mindre parkeringshuse, som Køge Kyst A/S derfor kan anlægge i takt med, at behovet opstår. Hermed rykkes nogle af de større poster så langt frem i tiden som muligt. For at optimere den byrumsmæssige plan har vi desuden inddraget en del af Bridana grunden til parkeringshus og busholdeplads. Ved køb heraf har vi taget udgangspunkt i samme kvadratmeter grundpris som ved de øvrige arealer i Køge Kyst.

JORDFORURENING Som beskrevet i afsnittet om jordforurening anbefaler projektteamet, at Køge Kyst foretager oprensning af den forurenede jord. Oprensningen skal foretages over flere år, og det vil være mest hensigtsmæssigt, at byggegrundene er klar til bebyggelse, når de sælges. Dermed sikrer Køge Kyst også, at jordbehandlingen foretages på stedet, hvilket også vil være billigere end at bortkøre jorden Hvis Køge Kyst lader den private investor stå for kælderbyggeriet, så har denne ikke det store incitament til at beholde jorden på området. Det skal være det overordnede mål at betragte jordhåndteringen samlet for hvert af de tre delområder og undgå ekstern behandling/genanvendelse af jord. Projektet skal derfor påregne en vis forberedelse af byggefelter eller fastsætte bindinger af investorernes råderum samtidig med, at der skabes attraktive muligheder for investorernes projekter, så disse byggeretter sælges til den bedste pris.

RELOCATION AF VIRKSOMHEDER I SØNDRE HAVN For at optimere cashflow-prognosen skal der sikres en hurtig igangsætning af udviklingen af Køge Kyst, hvorfor Køge Kyst bør motivere de miljøtunge virksomheder til en hurtig fraflytning fra Søndre Havn. Især et par af virksomhedernes virke er

behæftet med så store sikkerhedszoner, at det i realiteten umuliggør en optimal udbygningstakt af området. Køge Kyst kan derfor med fordel tilbyde virksomhederne rådgivning i forbindelse med fraflytning før udløb af lejekontrakterne. I den fremlagte cashflow-prognose er de økonomiske konsekvenser ved fraflytning tidligere end lejekontraktens ophør opgjort samlet bestående af dels kompensation for tabt lejeindtægt til Køge Havn, og dels en udgift til rådgivningsassistance til virksomhederne i forbindelse med relocation. Der er ikke indregnet udgifter til motivering for tidligere fraflytning af andre virksomheder, som ikke har direkte negativ indvirkning på udbygningsmulighederne på nabogrunde. Disse bidrager i al væsentlighed til at skabe en fornemmelse af liv i området og er dermed et kulturelt og økonomisk aktiv. En række af virksomhederne må formodes at blive udskiftet i forbindelse med, at området ændrer karakter over udviklingsperioden, hvilket forventes at ske på almindelige markedsmæssige vilkår. Bortskaffelse af materialer, bygninger og installationer forudsættes at høre under virksomhedernes miljømæssige forpligtelser, og forventes ikke at medføre omkostninger for Køge Kyst – udover hvad der allerede er estimeret til håndtering af jordforurening generelt. En relocationsplan har fokus på minimering af virksomhedens driftstab ved

6.3 BÆREDYGTIGHED :ØKONOMI 700 Akkumulerede diskonterede udgifter i alt (mio. kr.)

600

Akkumulerede indtægter i alt, diskonteret (mio. kr.)

500 400 300 200 100 0 2009

2011

2013

2015

2017

2019

2021

2023

2025

2027

2029

2031

2033

-100

Figur 1: Det akkumulerede diskonterede cashflow

300 Diskonterede udgifter i alt (mio. kr.)

250

Diskonterede indgtægter i alt (mio. kr.)

200

150

Anlæg

100

Vedligeholdelse

Rengøring 0 2009

2011

2013

2015

2017

2019

2021

2023

2025

2027

2029

2031

Drift

2033

-50

Figur 2: De diskonterede indtægter og udgifter

omstilling og flytning af produktion og andre aktiviteter, samt minimering af udgifter til bortskaffelse af miljøskadelige installationer på grunden. Det indebærer bl.a.:

Figur 3: Fordeling af udgifter til bygninger

fremskynde indtægter og især udskyde udgifter til senere, uden at det går ud over oplevelsen af by- og kulturliv, som er rygraden i projektets succes. Se Figur 1 og 2

•

Kortlægning og analyse af virksomhedens eksisterende forretnings- og produktionsplaner, så relocationplanen er i sammenhæng med virksomhedens øvrige strategiske mål Økonomisk Due Dilligence: Optimering af virksomhedens aktiviteter og faciliteter i forbindelse med relocation. Herunder også husleje + ejendomsskatter, medarbejderforpligtelser og kontrakter af anden art Miljømæssig Due Dilligence: Sikre en miljømæssig relocation af produktionsanlæg, råvarer og halvfabrikata samt sikre lovmæssig og miljømæssig korrekt håndtering og bortskaffelse af farligt affald og byggeaffald samt flytning af miljøskadelige lagre, produktionsanlæg, installationer mv.

KONKLUDERENDE BEMÆRKNINGER VEDRØRENDE CASHFLOW-PROGNOSEN Samlet set fremgår det af cashflowprognosen, at positiv likviditet på investeringen i Køge Kyst umiddelbart vil kunne opnås med break-even ved år 2027 for de diskonterede indtægter og udgifter. Dette understreger behovet for at arbejde mere detaljeret med at

TOTALØKONOMISKE TILTAG Generelt bør der i det videre forløb tænkes i totaløkonomiske tiltag. Inden for totaløkonomi tænkes i, hvordan de rigtige materialer og smarte løsninger tidligt i idéfasen kan give besparelser set over bygningers samlede levetid. Afgørende er det, at udgifterne gøres mindre, og at de samtidig skydes så langt som muligt. Dette kan opnås ved at vælge de rigtige materialer til de rigtige steder allerede fra starten. De totaløkonomiske løsninger tænkes i byudviklingsprojekter traditionelt kun inden for opførelse af bygninger – hvis overhovedet der. Vi mener imidlertid, at der kan opnås en væsentlig gevinst, hvis den totaløkonomiske tankegang overføres til anlæg, drift og vedligeholdelse af det offentlige, ikke-bebyggede rum – almindingerne samt øvrige veje, parker, opholdsmuligheder, grønt, legepladser mv. Incitamentet til at foretage totaløkonomiske investeringer forudsætter principielt, at det er den samme aktør, der anlægger og derefter driver et område, da en evt. øget investering i anlægsfasen først tilbagebetaler sig i den efterfølgende driftsfase. Da vi foreslår,

at det er Køge Kyst A/S, der står for byggemodningen m.v. i området, vil gevinsten først opnås, hvis det også er Køge Kyst A/S, der efterfølgende står for drift og vedligehold af det offentlige rum. Alternativt vil Køge Kysts investeringer i det offentlige rum på sigt tilfalde Køge Kommune eller private grundejere i form af besparelser ved drift og vedligehold. Vi foreslår derfor, at der i et forsøg på nytænkende brug af totaløkonomi i byudviklingsprojekter oprettes et driftsselskab, som i takt med anlæggelse af de offentlige arealer overtager drift og vedligehold af disse i stedet for, at de som traditionelt overgår til kommunens drift.

muneskatten. Derfor er det en forudsætning, at Køge Kommune accepterer en form for kompensationsordning, hvor kommunens besparede udgift til drift af veje/arealer i udviklingsområdet (hvis det som normalt var blevet overdraget) i et vist omfang fraregnes beboernes bidrag til den samlede kommunale indsats på vej/grønne områder. Ellers betaler beboerne to gange for drift og vedligehold af offentlige veje/arealer i udviklingsområdet. Perspektivet skal udvikles nærmere, hvorfor der i vores cashflow-prognose ikke er indregnet en nettoindtægt på driftssiden som følge af forbedret totaløkonomi, selvom potentialet herfor eksisterer.

I praksis vil modellen være, at hele udviklingsområdet oprettes som én stor grundejerforening, som Køge Kyst indledningsvist ejer 100 %, og som Køge Kyst Kyst Drift & Vedligehold A/S har kontrakt på at drive. I takt med, at byggeretter sælges og bygninger opføres, indgår nye bygningsejere i grundejerforeningen og betaler deres forholdsmæssige andel af de samlede udgifter til drift og vedligehold. Idet Køge Kyst har incitament til at anlægge offentlige arealer med totaløkonomi for øje bliver den gennemsnitlige drifts- & vedligeholdelsesudgift pr. kvm lavere end traditionelle områder, hvilket medfører lavere betaling fra beboerne, og samtidig mulighed for hjemtagning af den marginalt højere anlægsinvestering.

Se Figur 3

Drift og vedligehold af offentlige veje/ arealer finansieres normalt over kom-

TEAM SLA · Køge Kyst · s 53

Den hele by AFRUNDING Begrebet ”godt begyndt, er halvt fuldendt” betyder fokus på begyndelsen. Vi har foreslået en lang række af forskellige og katalyserende tiltag i de tre nye bydele. Tiltag, der er bestemt af politiske ambitioner, lovgivning, klima, økonomi, fysiske forhold som forurenet jord, natur, befolkningsgrupper mv. Alle er disse en lang række af begyndelser, hvor udgangspunktet hver gang er afklaret og del af en

s 54

overordnet byudviklingsplan. Det er et godt afsæt for en bæredygtig byudvikling. Byudvikling, byomdannelse og bybygning er en forvandlingsproces. En proces, hvor nyt kommer til og gammelt redefineres, gives nyt liv i kraft af ny betydning og/eller funktion eller helt erstattes af noget andet. Målet er hver gang at få mere ud af tiltagene end blot summen af enkeltdelene. Vi kalder ofte denne merværdi for atmosfære, herlighedsværdi

og den gode by. Det er alt det, der ikke er direkte målbart. Men som får folk til at komme, til at bosætte sig og til at trives og leve ”det hele liv”. Der er altid bindinger og forhindringer, der skal overvindes, når nyt skal udvikles. En af disse er forestillingsevnen. Hvordan forstiller vi os, at den nye by ser ud? Med dette projekt har vi formuleret en strategi samt givet nogle visuelle bud på udtryk.

Disse er suppleret med referencer fra lignende bydele og byliv, som vi har for øje, når vi planlægger og beskriver, som vi gør. Med dette materiale vil vi kunne sikre en bæredygtig byudvikling, hvor vi med vores erfaring fra andre projekter tør vove den påstand, at det er en god begyndelse for den ”hele by”.

7. AFRUNDING

TEAM SLA · Køge Kyst · s 55

8.1 Bæredygtighedsværktøj

Pris, elforsyning Variation i brugersegmenter Pris, varmeforsyning Variation i beboersegmenter Anlægsomkostninger, veje Variation i boligstørrelse Anlægsomkostninger, cykelstier Anlægsomkostninger, løbe/gangstier, Havedyrkning fortove

5 4

Naturoplevelser Biodiversitet

Anlægsomkostninger, offentlig transport Anlægsomkostninger, parkering

Anlægsomkostninger, regnvand

Arealudlæg til sportsfaciliteter

Anlægsomkostninger, affald

Selvorganiseret fysisk aktivitet

Rekreative områder i gå- og cykelafstand

Byrum og grønne arealer

Forureningshåndtering Anlægsomkostninger, fysiske rammer

Grønne og blå elementer i bybilledet

CO2-belastning elforsyning

Fleksibilitet Diversitet Skala, samspil og arkitektur Klimatilpasning Lokale klimaforhold Affaldsmængden i bydelen Vandforbrug

CO2-belastning fra varmeproduktion Energiramme for nye bygninger Andel af regnvand, der ledes til kloak Sorteringsmuligheder i bydelen Byggeriets opførelse og drift Energiforbrug i boliger Energiforbrug for erhverv

Samlet spider-diagram over visionspunkt bæredygtighed

Introduktion INTRODUKTION TIL VORES BRUG AF BÆREDYGTIGHEDSVÆRKTØJET Planlægning af ny by sker i stigende grad på et tværfagligt grundlag. Kunsten er at tænke de miljømæssige aspekter sammen med et attraktivt urbant design, der samlet skaber en levende by. SLA-teamet har valgt at benytte bæredygtighedsværktøjet som planlægningsværktøj til at opnå bæredygtige rammer for byfornyelsen. Det overordnede formål med at benytte bæredygtighedsværktøjet som planlægningsværktøj er: • •

•

At skabe en fremtidens bæredygtige by At sikre integreret helhedstænkning på masterplanniveau og samarbejde på tværs af sektorer At sikre at byen kan skabe politisk og folkelig opbakning til nye bæredygtige visioner og planer

Vi har i teamet foretaget en videre bearbejdning af det nuværende bære-

s 56

dygtighedsværktøj, så det kan bruges mere direkte i vores planlægning og udformning af Køge Kyst (se Bilag 1). Vi bruger dermed bæredygtighedsværktøjet aktivt i planlægningen frem for at bruge det som et vurderingsværktøj efter endt planlægning. Via denne måde at udvikle by på tager vi udgangspunkt i vores tolkning af Køge Kysts visioner, for på baggrund heraf at opstille en række forudsætninger og krav, der ligger til grund for det efterfølgende tegnearbejde. Vi har i fase 2 ønsket at udfordre vores ideer ved at benytte spørgsmålet ”Hvad nu hvis…?”. Ved at stille dette spørgsmål har vi afprøvet grænserne for vores idéer og dermed testet deres robusthed i yderpositionerne. For at styrke den bagvedliggende argumentation for hver beslutning har vi opstillet en skala, hvor vi sætter yderpolerne op overfor hinanden. På vores skala repræsenterer den laveste værdi overholdelse af minimumkrav, mens højeste værdi svarer til en så stor grad af bæredygtighed, at

det kun kan opnås ved radikale landvindinger inden for forskning og markante ændringer i praksis for samarbejde og forvaltning. Det vil sige: 1 = lovmæssige krav og normer 2 = normal dansk standard 3 = dansk best practice 4 = international best practice 5 = utopia Med denne skala får vi mulighed for aktivt at definere de krav, vi stiller til udformningen af området, hvilket giver den samlede plan for området betydeligt mere substans. Når vi skruer på én parameter, vil det i de fleste tilfælde påvirke de omkringliggende – noget i positiv retning, andet i negativ. Det handler derfor om at finde optimum på alle parametre samtidig. Med vores ”Hvad nu hvis…?”-fremgangsmåde bliver vi tvunget til at overveje fordele og ulemper ved vores krav til området og se dem holistisk i en sammenhæng med de øvrige indikatorer – hvad sker der eksempelvis med indikator b, hvis

vi flytter på indikator a? Hvis b lander på 2, hvis vi sætter indikator a til 5, så kan der være ræson i at placere a på 4, hvis det også giver 4 på b. Med sådanne overvejelser undgår vi alene at foretage en suboptimering af vores projekt men opnår derimod, at projektets dele samlet superoptimeres. Herigennem kan vi udvikle en samlet, veldokumenteret og holistisk strategi- og handlingsplan for de seks visionsområder og dermed den mest optimale udvikling af Køge Kyst på alle parametre.

8. BILAG

CO2-belastning elforsyning 5 CO2-belastning fra Affaldsmængden i 4 varmeproduktion bydelen 3 Energiramme for 2 Vandforbrug nye bygninger 1 0

Score

Andel af regnvand, der ledes til kloak

Energiforbrug for erhverv Energiforbrug i boliger

Sorteringsmulighed er i bydelen Byggeriets opførelse og drift

Visionspunkt 6.1 Bæredygtighed: Miljø

Lokale klimaforhold 5 Klimatilpasning Variation i brugersegmenter Variation i beboersegmenter

Skala, samspil og arkitektur

3 Variation i boligstørrelse

Havedyrkning

Diversitet

2 1

Fleksibilitet

Grønne og blå elementer i bybilledet

Naturoplevelser

Byrum og grønne arealer

Biodiversitet Rekreative områder i cykelafstand Rekreative områder i gåafstand

Score

Selvorganiseret fysisk aktivitet Arealudlæg til sportsfaciliteter

Visionspunkt 6.2 Bæredygtighed: Social og sundhedsmæssig

Pris, elforsyning 5 Anlægsomkostninger, Pris, varmeforsyning 4 fysiske rammer 3 Anlægsomkostninger, Forureningshåndtering 2 veje 1 0 Anlægsomkostninger, Anlægsomkostninger, affald

Anlægsomkostninger, regnvand Anlægsomkostninger, parkering

cykelstier

Anlægsomkostninger, løbe/gangstier, fortove Anlægsomkostninger, offentlig transport

Visionspunkt 6.3 Bæredygtighed: Økonomisk bæredygtighed

TEAM SLA · Køge Kyst · s 57

s 58 Tænk spor – kør bus. ITS 30 % kollektive rejser til/fra Køge.

Traditionel by med funktionsopdeling. 20 % cykler lokalt. 50 km/t, lysregulering, cirkulationsplads.

Nuværende tilbud (linjer og tæthed) af bus og tog med busprioritering i krydsninger. 20 % kollektive rejser til/fra Køge.

I hvilket omfang forudsættes der etableret faciliteter, der fremmer cykling som transportform i bydelen?

I hvor høj grad er bydelen tilrettelagt for at lette anvendelsen af kollektiv transport?

Faciliteter til cyklister i bydelen

Tilgængelighed til kollektiv transport

Sporvogn erstatter bustrafik. 40 % kollektive rejser til/fra Køge.

Trafik 30 km/t. 30 % cykler lokalt. Trafiksikkerhedsfora nstaltninger i krydsningspunkter, vejbumb, hævede fodgængerfelter mv. Separate cykelstier.

BR2015

Shared Space hvor alle trafikslag blandes. 60 % cykler lokalt. Gående og cyklister sætter rammen for hastigheder og rum. Expresslane, scenic route, børnestier mm. oprettes for cyklister på lokalt og regionalt niveau.

BR2010

Affaldsforbrænding, Udnyttelse af varmen fra biogasproduktion

I hvilket omfang forudsættes der etableret faciliteter, der fremmer at folk går i bydelen?

Element: Transport

Under hvilken energiramme forventes/forudsættes bygningerne i bydelen opført

Ingen ekstra indsats for implementering af miljøvenlig varme

Faciliteter til gående i bydelen

Energiramme for nye bygninger

Hvad forventes den gennemsnitlige CO2-udledningskoefficient at være for den varme, der bruges I bydelen?

Delvis produktion af vedvarende energi i form af solceller og vindmøller

Dansk best practice

Shared Space hvor alle trafikslag blandes. Gående og cyklister sætter rammen for hastigheder og rum.

CO2-belastning fra varmeproduktion

Normal dansk standart

Trafik 30 km/t. 30 % cykler lokalt. Trafiksikkerhedsfora nstaltninger i krydsningspunkter, vejbumb, hævede fodgængerfelter mv

CO2-belastning elforsyning

Ingen ekstra indsats for at implementere alternativ miljøvenlig strøm

Lovmæssige krav og normer

Element: Energi

Hvad forventes den gennemsnitlige CO2-udledningskoefficient at være for den elektricitet, der bruges I bydelen?

Skala

SLA teamets definition og beskrivelse af måleenheden

Traditionel by med funktionsopdeling. 50 km/t, lysregulering, cirkulationsplads. Funktionsopdelte krydsninger.

Indikator

MILJØ OG RESSOURCER - Elementer og indikatorer

Bæredygtighedsværktøj

Sporvognen samt tog i 2-5 minutters trafik. Ingen godstrafik gennem byområdet (ydre godsspor). 50 % kollektive rejser til/fra Køge.

Shared Space mellem gående og cyklister. 70 % cykler lokalt. Bilen henvises til periferien af Køge Kyst. Expresslane, scenic route, børnestier mm. oprettes for cyklister på lokalt og regionalt niveau.

Shared Space mellem gående og cyklister. Bilen henvises til periferien af Køge Kyst.

Gratis kollektiv trafik. Fremtidens højhastighedstog på nationalt niveau. Lightrail/Sporvogn på regionalt niveau. Sportaxi på lokalt niveau. 70 % kollektive rejser til/fra Køge.

100 % bilfrit. 80 % cykler lokalt. Bilen henvises til periferien af Køge Kyst. Expresslane, scenic route, børnestier mm. oprettes for cyklister på lokalt og regionalt niveau.

Gågader. 100 % bilfrit. Bilen henvises til periferien af Køge Kyst. Gående (5km/t) præger og sætter standart for udformningen af både rum og deres kanter.

Plusenergihuse

CO2-producerende bydel dels med kendt teknologi og dels med udvikling af nye teknologier. Teknologier til lagring

Varmebehovet produceres CO2 neutralt for bydelen via biogas, biobrændsel, affaldsforbrænding, varmepumper og/eller solvarme.

Passivhusstandard

CO2-producerende bydel dels med kendt teknologi og dels med udvikling af nye teknologier. Teknologier til lagring

Utopia

En CO2-neutral bydel ved implementering af en kombination af teknologier som kan supplere hinanden

International best practice

Stationen er det selvfølgelige centrum i transportsystemet med hurtige og enkle skiftemuligheder mellem transportformerne. Max 400 m mellem 80 % af boligerne og stationen.

Almindingerne er Shared Spaces. Rytmen i Shared Spaces præges af oplevelser og af de krav, som gående og cyklister stiller. Differentiering af cykelstier skaber forudsætningen for tilfredsstillelse af alle behov (Nærhed til service, boliger, skoler mv.)

Almindingerne er Shared Spaces. Rytmen i Shared Spaces præges af oplevelser og af de krav, som gående og cyklister stiller. (Nærhed til service, boliger, skoler mv.)

Nøgleordet er at skabe et fleksibelt system, hvor forskellige teknologier spiller sammen, eksempelvis skal varmepumperne primært køre, når der er overskud af el fra vindmøller. Dermed kan der produceres meget billig varme til fjernvarmenettet. Varmepumper kan evt. også benyttes til fjernkøling om sommeren. Den gennemsnitlige CO2 belastning for varmforsyningen = 0 for en 20 års periode. Passivhusstandard anbefales for Køge Kyst, da omkostninger kun er marginalt højere end byggeri efter de nuværende regler. Det anbefales at etablere fjernvarmenet i bydelen og derfor er det ikke relevant at bygge plusenergihuse.

Tiltag i Køge Kyst er: - Der stilles krav om at byggerierne skal overholde passivhusstandarden. - Virksomhedernes overskudsvarme udnyttes - Udnyttelse af solen om vinteren gennem sydvendte vinduer - Udbygning med solvarmeanlæg på tagflader og på område udlagt til alternativ energi. - Etablere varmepumper. - Køge Kyst test for ny teknologi til CO2 neutral varmeforsyning.

Den gennemsnitlige CO2 belastning for elforsyningen = 0 for en 20 års periode Der vil ikke være ekstra udledning af metan fra køkkenkværne, da metanen benyttes til el-produktion. Med udbygning af Køge Kyst vil det være naturligt at vælge en CO2-neutral varmeforsyning i 2020. Forsyningen anbefales at være fjernvarmeforsyning for at opnå et så fleksibelt system som muligt med muligheder for at udnytte virksomhedernes overskudsvarme.

Teknologisk og økonomisk er det realistisk at skab en CO2-neutral bydel i 2020 i Køge Kyst. Se i øvrigt bilag 8.3. Dette gøres ved implementering af vedvarende energi i form af solceller og nye rentable energiformer. CO2 venlig strømproduktion kombineres med en indsats for at minimere behovet for strøm ved bl.a. - Optimering af bygningernes form og orientering. - Naturlig ventilation. - Optimere indfaldet af sollys for at reducere behovet for kunstig belysning. - Der skabes en økonomisk incitament til at købe strømbesparende apparater.

Input – Anbefaling Argumentation for valget

Score

TEAM SLA · Køge Kyst · s 59

Energiforbrug i boliger

Opførelse og drift af bygninger

Sorteringsmuligheder i bydelen

Byggeriet opføres uden at miljømæssig bæredygtighed medtænkes.

1000 kWh per person Øget forbrug

I hvor høj grad indføres miljøtiltag i byggeriets opførsel - måles på nedsat energiforbrug og genbrug af materialer - samt i driften af det færdige byggeri?

Hvad er det forventede elforbrug per person? Måles i tiltag der sænker antallet af kWh per person.

Element: Miljøadfærd

Hvordan er affaldssorteringen i bydelen organiseret og hvor mange sorteringsmuligheder forudsættes der i bydelen?

Element: Affald

Hvor stor en andel af regnvandet ledes til kloak?

1000 kWh per person

Bygninger opføres med tanke på at undgå særligt miljømæssigt problematiske materialer.

Genbrug af glas og papir. Indsamling af farligt affald. Genbrugsstationer samt storskrald. Kompostering af have og køkkenaffald.

Regnvand ledes til regnvandskloak (separat system), dimensioneret til en 5-års regnhændelse

900-1000 kWh per person

Bygninger opføres med solfanger, solceller, varmepumpe og andre kendte teknikker, trods de evt. ikke er økonomisk rentable pt.

Delvis sortering af det affald der umiddelbart kan genbruges.

Regnvand håndteres lokalt, dvs. via nedsivning, forsinkelse og fordampning, og uden overløb til kloak

Hver beboer i Køge nedsætter sit forbrug til under 800 kWh via forbedringer på både fællesarealer, i ejendommen og i private hjem

800-900 kWh per person Dette kan lade sig gøre ved at implementere en økonomisk model, der giver et væsentligt økonomisk incitament til at sænke energiforbruget.

Alt byggeriet opføres med den højeste kendte grad af miljømæssigt bæredygtige tiltag.

Udvikling af nye former for sortering af affald.

Bygherre gives et økonomisk incitament til at indføre miljørigtige tiltag i byggefasen via reduktion i byggeretsprisen.

Sortering af alt det affald som umiddelbart kan genbruges. Forbedret energiudnyttelse af affaldet. Miljøvenlig transport af affald evt. ved centralsug.

Regnvand håndteres lokalt og underkastes passende rensning før udledning til recipient eller nedsivning

Regnvand håndteres lokalt, underkastes passende rensning, og udnyttes som ressource i byen før udledning

Andel af regnvand, der ledes til kloak

Element: Vand

Hvor mange parkeringspladser forventes etableres?

Parkeringspladser

30 % reduktion i parkeringsnormen. Halvdelen beregnet til bæredygtige køretøjer. Prime position for cykelparkering. 50 % reduktion i parkeringsnormen. Kun for bæredygtige køretøjer. Prime position for cykelparkering.

10 % reduktion i parkeringsnormen. Prime position for cykelparkering.

Nuværende parkeringsnorm og strategi. Dobbelt udnyttelse af parkeringspladser og reserverede pladser til bil-puljer.

Tryghed og trivsel i valgte transportløsninger

5 % reduktion i parkeringsnormen. Prime position for cykelparkering.

Stationen er et naturligt samlingspunkt og et vigtigt offentligt rum. Gående og cyklister præger gaderummet. Samspil i rum både inde og ude.

Total trafik- og funktionsseparering giver et trafikorienteret miljø i stor skala.

Shared space giver højest sikkerhed i trafikken. Gc-trafik planadskilt med jernbane. 100 % af den kollektive transport overholder tidsplanen.

I hvilket omfang forventes der taget højde for tryghed og trivsel i indretningen af transportløsninger i bydelen?

Shared space mellem alle trafikslag (inkl. jernbane) Meget høj pålidelighed for kollektive transportformer.

Traditionel by, med funktionsopdeling i gaderummet, lysregulering, cirkulationsplads.

Total trafikseparering. Kollektiv trafik bland den øvrige trafik giver lav trafiksikkerhed.

I hvilket omfang forventes der taget højde for sikkerhed i indretningen af transportløsninger i bydelen?

Sikkerhed i valgte transportløsninger

Trafiksikkerhedsforans taltninger i krydsningspunkter, vejbumb, hævede fodgængerfelter mv. Separate cykelstier Høj pålidelighed for kollektive transportformer

Endvidere reduceres behovet for strøm jf indikator 1 ved bygningsmæssige tiltag

Der kan opnås international best practice ved at opstille en økonomisk model (se bilaget ”Miljøadfærd”), hvor igennem der gives et betydeligt økonomisk incitament for hver ejendom i området i forhold til at handle mere miljørigtigt ved at spare på forbruget i boligerne samt hvis muligt selv producere/levere el, varme eller vand.

Der kan opnås international best practice ved at opstille en økonomisk model (se bilaget ”Miljøadfærd”), hvor det beskrives, hvordan bygherre gives et betydeligt økonomisk incitament til at indføre miljørigtige tiltag i byggeri (anlæg og drift) via regulerbare byggeretspriser. Byggeretspriserne udregnes ved hjælp af miljøpoint uddelt af Køge Kyst. Modellens opbygning sikrer robusthed over det relativt lange tidsperspektiv for bebygningen af konkurrenceområdet, og kobler økonomisk og miljømæssig bæredygtighed.

Tilgængeligheden af den enkelte ejerforenings affaldsbeholdere indarbejdes i gårdrummene og beholderne gøres let tilgængelige.

Dagrenovations affald skal kun afhentes hver anden uge, da det organiske affald er håndteret i køkkenkværn og lugt- og rottegener dermed er kraftig reduceret. Grønt affald: haveaffald håndteres med kompostanlæg og øvrig grønt affald håndteres i køkkenkværne, så alt det grønne affald genanvendes Glas, pap og papir, plast og metal indsamles ved den enkelte ejerforening og tømmes hver 2. måned Farligt affald: batterier indsamles lokalt og tømmes 4 gange årligt. Øvrigt farligt affald leveres til genbrugspladsen. Storskrald og elektronisk affald samkøres på samme måde som Køge Kommune gør i dag

Affaldssortering bør foretages hvor det er muligt uden for store omkostninger for Køge Kommune. Udover den nuværende affaldssortering i Køge Kommune anbefales for Køge Kyst: - Køkkenkværne, så det organiske husholdningsaffald kommer via spildevandet til bioforgasning på renseanlæg, hvor der produceres biogas på eksisterende biogasanlæg. - Evt. centralsug og nedgravede affaldsbeholdere reducerer transporten. Implementering af centralsug bør samkøres med resten af kommunen

0 % regnvand ledes til kloak

Med havet som nabo har KK ikke behov for et kloaksystem til regnvand, men kan fokusere på at udnytte regnvandet som ressource. Vi foreslår 1) at regnafledningen foregår terrænnært, styret via terrænkotering og profiler i Almindingerne, 2) at regnafstrømningen undervejs renses, 3) at en andel af det rensede vand magasineres og udnyttes til rekreative eller forsyningsmæssige formål (jf. indikator 14), 4) at regnvandshåndteringen sammentænkes med vanding af KKs vegetation, og 5) at regnvandshåndteringen tilrettelægges så den udgør rygraden i KKs blå og grønne elementer (f. indikator 22 og 26).

Stueetagen reserveres til cykler og bæredygtige køretøjer. Generøs cykelparkering ved offentlige knudepunkter og stationer. Gradvis forøgelse af reserverede pladser til bæredygtige køretøjer. Elektriske køretøjer er selvforsynede via Køge kysts energibalance. 50 km/dag

Specielt belysningsprogram for at skabe følelsen af tryghed og for at fremme 24/7 Køge. Stueetagen aktiveres med både boliger og service. Alternative veje etableres.

Garanteret ganghastighed i hele Køge Kyst.

4(5)

s 60 Traditionelt syn på transportsystemet med visse begrænsninger for biltrafikken. Traditionel p-norm.

Transportsystemet bygger på et traditionelt system, hvor biltrafikken orioriteres på bekostning af de bløde trafikanter og den kollektive trafik. Traditionel p-norm.

I hvor høj grad er der etableret løsninger og tilskyndelser til at undvære og begrænse transportarbejde, der baserer sig på fossilt brændstof i samt til og fra bydelen?

Hvor stort er forbruget af vandværksvand i bydelen?

Hvor stor er den samlede mængde affald per person i bydelen?

Energiforbrug for erhverv

CO2 belastning fra bydelens transportarbejde

Vandforbrug

Affaldsmængden i bydelen

0,62 t affald

75 l/person/døgn

(70+1600/opvarmet areal)kWh/m²

(70+1600/opvarmet areal)kWh/m² Øget forbrug

I hvor høj grad er der etableret energiløsninger for erhverv, således af energiforbrug til varme, henholdsvis elektricitetsforbrug til belysning, ventilation og køling, er mindst mulig?

10 % mindre affald

10 - 25 % mindre affald

20 % lavere forbrug Regnvand genbruges til havevanding og bilvask samt tøjvask og toiletskyl.

25 - 50 % mindre affald Der implementeres tiltag til sortering af alt det affald som er muligt. Ændrede forbrugsvaner med mere bæredygtigt indkøb og mindre affaldsgenerering f.eks. i form af længere holdbarhed af produkterne

50 % lavere forbrug. Regnvand renses gennem membranteknologi og benyttes i højere grad i husholdningen. Nye teknologier til vandbesparelser

10 % lavere forbrug.

100 % CO2 neutral bydel. Samtlige transporter til, fra og igennem Køge Kyst sker på fornybar energi.

Strukturer i bydelen formes efter tempo og behov for gang-, cykeltrafik og den kollektive transport. Høj bydensitet omkring den kollektive trafiks knudepunkter kombineres med en stram p-norm for motorkøretøjer samt generøse normer for cykelparkering.

Transportsystemet er en integreret del af byudviklingen. Høj bydensitet omkring den kollektive trafiks knudepunkter. Gangog cykeltrafikken tilpasses til biltrafiknettet. Traditionel p-norm.

40 % af (70+1600/opvarmet areal)kWh/m² Erhvervet deler varme, vand og el internt og med boligerne samt sænker deres generelle forbrug.

20-40 % af (70+1600/opvarmet areal)kWh/m²

op til 20 % af (70+1600/opvarmet areal)kWh/m²

Køkkenkværne vil reducere affaldsmængden med ca. 30 %. Yderligere kan affaldssortering jf. indikator 10 reducere mængden med 5 %. Ændrede forbrugsvaner ved økonomiske incitamenter til sortering af affald. Dette kunne skabes ved at Kommunen kunne afhente det sorterede affald gratis, hvorimod ejerforeningen betaler for afhentning af det usorterede affald. Antallet af afhentningsgange vil med sortering og køkkenkværne blive væsentligt reduceret til fordel for ejerforeningens økonomi. Affaldsmængder 0,4 tons per person.

Beregningsformel til både boliger og virksomheder forventes at kunne reducere forbruget af vand med ca. 5 %. Denne giver et økonomisk incitament til at spare på vandet i både boliger og virksomheder samt hvis muligt bidrage til det fælles kredsløb via opsamling af sekundavand. Vandforbrug: ca. 50 l/person/døgn

Udover installation af vandbesparende armaturer, anbefales det at genbruge så meget regnvand som muligt for at reducere behovet for rent drikkevand, som er en knap ressource i området. Genbrug af regnvand til vanding af grøn struktur og bilvask, samt inde i bygninger til tøjvask og toiletskyl forventes at reducere vandforbruget med ca. 25 %.

Samtlige komponenter i forslaget er medtaget for at mindske anvendelsen af forssile brændstoffer. Gangog cykeltrafikken samt den kollektive transport er prioriteteret højest i byrummet, hvormed tempo, behov og udformning af transportsystemet sker på disses præmisser. Der tages udgangspunkti strukturer, som kan inkludere ny teknik og nye adfærdsformer, som på sigt højner overliggeren og stiller nye krav til bæredygtighed.

Endvidere vil varmeforbruget blive reduceret væsentligt i forhold, da der bygges efter passivhusstandarden. Køling forventes at blive fjernkøling, som kan reducere elforbruget markant. Solen udnyttes både til passiv varme og til at minimere behovet for belysning. Bygninger kombineres med solafskærmning for at reducere behovet for køling om sommeren. Energiforbruget kan reduceres til 555 + 1600/opvarmet areal kWh/m2.

Der kan opnås international best practice ved at opstille en økonomisk model (se bilaget ”Miljøadfærd”), hvor igennem der gives et betydeligt økonomisk incitament for hver virksomhed i området i forhold til at handle mere miljørigtigt ved at spare på energiforbruget samt hvis muligt selv producere/levere el, varme eller vand.

Elforbruget kan reduceres til 850 kWh pr. person.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 61

Tilgængelighed

Fleksibilitet over tid

Diversitet

(Hvor mange bebyggelsesenheder forventes der i forhold til det samlede bebyggelsesareal.) Definition: Hvor meget diversitet skabes der i forhold til det samlede bebyggelsesareal? Måleenhed: Der måles på mængden af volumener, forskellighed i volumen typologier, underdeling af volumener, samt underdeling af facader.

Ingen tiltag. Risiko for kaotisk byplan, samt låste anvendelses muligheder.

Tilgængeligheden på alle offentlige arealer lever op til lovmæssige krav og normer.

Ingen bearbejdning. Bygherrer kan selv bestemme størrelsen på grundende. Ingen krav til opdelinger af facaden.

I hvilket omfang forventes det, at der er taget højde for bydelens/bygningernes samspil med og skala i forhold til bydelens omgivelser?

Skala, samspil og arkitektur

I hvilket omfang forventes det, at der tages højde for tilgængelighed for eksempelvis ældre, børn, handikappede, folk med barnevogne til, fra og i bydelen? (I hvilket omfang forventes der indtænkt fleksibilitet over tid?) Definition: I hvilket omfang er der indtænkt fleksibilitet over tid ift.

Bygningshøjder og tæthed lever op til gældende lov for området.

I hvilket omfang forventes det, at der er taget højde for klimatilpasning i forhold til bydelens beliggenhed

Klimatilpasning

Regeringens tilpasningsstrategi er vurderet for det konkrete område

Lovmæssige krav og normer

Skala

Ingen bearbejdning

Lokale klimaforhold

Element: Fysiske rammer

SLA teamets definition og beskrivelse af måleenheden

I hvilket omfang forventes det, at der er taget højde for lokale klimaforhold

Indikator

SOCIAL/SUNDHED - Elementer og indikatorer

Tilgængeligheden på alle offentlige arealer lever op til lovmæssige krav og normer. Bebyggelses strukturen kan ikke bære ændrede funktioner dvs.

Bydelen opdeles i ens større størrelser byggegrunde. Retningslinjer bestemmer høj grad af ens og kontinuerligt volumen og facade forløb.

Bygningshøjder og tæthed lever op til gældende lov for området.

Normal dansk standart

Bebyggelses strukturen kan ikke bære ændrede funktioner dvs.

Forskel i uderum tydeliggøres mellem handicappede og ikke handicappede

Bydelen opdeles i mindre eller blandede størrelser byggegrunde. Retningslinjer bestemmer høj grad af ens og kontinuerligt volumen og facade forløb.

Fleksibel byplan struktur. Kan bære ændrede bygnings karakterer/ funktion. Kan bære

Alle uderum lever i videst muligt omfang op til universel tilgængelighed

Bydelen opdeles i større størrelser byggegrunde. Blanding af forskellige volumen typologier. Retningslinjer for nedbrydning af volumen samt underopdeling af facader.

Variation i højde og tætheder. Nedbrydning af volumener ved underopdeling af facader.

Bygninger placeres på baggrund af vind- og sol-skygge analyser

Bygninger er åbne i stueetagen mod gader og offentlige byrum., Facadeforløb skifter pr hver 10 m.

Lokale klimaforhold optimeres på bydelsniveau, bygningsniveau, gade- og gårdrumsniveau

Udover optimering af vind og sol-skygge sikres fordampningsmuligheder fra vand- eller vegetationsdækkede overflader, og reduktion af urban heat island iøvrigt

Fleksibel byplan struktur. Kan bære ændrede bygnings karakterer. Kan bære Fleksible bygninger, varieret

Alle offentlige uderum har universel tilgængelighed

Bydelen opdeles i mindre eller blandede størrelser byggegrunde. Blanding af forskellige volumen typologier. Retningslinjer for nedbrydning af volumen samt underopdeling af facader.

Livet før byen. Byrum etableres før bygningerne og er med til at skabe en uensartet og dynamisk by.

Der er foretaget lokale simuleringer af klimaforandringernes effekt, og områdets sårbarhed er vurderet. Herudfra er der fastlagt en tilpasningsstrategi.

Utopia

International best practice

Dansk best practice

Fleksibilitet - bebyggelsesplanen. Vi vil designe udviklingsplanen så den fungerer og fremstår færdig og brugbar, selvom den ikke er fuldt udbygget. Dvs. enkelte projekter kan udskydes pga. f.eks. konjunktursvingninger. Vi vil sørge for at bygninger kan skifte form, funktion, udskydes eller udeblive, uden at ødelægge det

Tilgængeligheden i alle offentlige uderum lever op til lovmæssige krav og normer, men indgår som en naturlig del af den omkringliggende arkitektur og byrummets detaljer, så der ikke differentieres mellem handicappede og ikke handicappede. Alle uderum har i stedet universel tilgængelighed.

Vi vil skabe en høj grad af variation i det samlede bygnings volumen. Ved at variere volumen typologier, fra de store eksisterende industribygninger over tårn, "stang-", "vinkel-", "slange", karre-, tæt-lav- bebyggelse til kolonihave størrelsen. Vi vil tilpasse volumen til Køges eksisterende skala, havnens industri skala og skabe en ny sammenhængende men varieret by-skala. I overensstemmelse med programmet inkorporeres ikke domicil lignende bygninger, da disse ofte bryder den bynære skala. I stedet arbejdes med nedbrudte volumener, så den enkelte bygningskrop varierer i højde, bredde og dybde, med horisontale og vertikale udskæringer. Vi vil i områder arbejde med anbefalinger og retningslinjer for underopdeling af facader indenfor de enkelte byggefelter og bygnings volumener, for at tilpasse byens skala og skabe mere intime byrum. (eks. Sluseholmen)

Hovedparten af byggefelter udstykkes i mellemstore til store størrelser: 2000-4000 m2, svarende groft estimeret til en pris på 120 mio. kr. pr. stk., hvilket for mange developere vil være inden for en fornuftig og håndterbar størrelsesorden. Dette svarer til et antal byggegrunde på min. 42 stk. fordelt på de tre områder inklusiv eksisterende bygninger og grunde. Det kan overvejes, hvorvidt nogle skal gøres lidt større og andre lidt mindre. Herudover vil vi i områder arbejde med mindre matrikler, for at skabe mulighed for f.eks. byhuse, parcelhuse og kolonihaver, med individuelle bygherrer.

For at opnå liv før byen er bygget, må Byrum etableres før bygningerne. Bygningstypologi-mix, underopdeling af facader. og stueetager /grundplan, hvor alt er offentligt tilgængeligt. Et stort sammenhængende byrumsgulv hvor kanten er uensartet alt efter bygningstypologierne, og hvor byrummet ligeledes kan blive en del af øvreliggende planer.

KK ligger vindudsat, så læ og lune kroge er vigtigt. KK vil få høje bygninger, så skyggeeffekter skal minimeres. Selvom luftfugtigheden altid vil være høj nær kysten og urban heat island ikke forventes at være betydelig bør der alligevel være mange vegetationsdækkede overflader for at optimere det helt lokale klima, ligesom der generelt bør vælges lyse materialer med høj albedo, dog ikke kridhvide eftersom det dels giver ubehagelig refleksion, dels er meget dyrt. Køge Kyst kan opfattes som et fraktalsystem, hvor Almindingerne opdeler KK på første fraktal-niveau, bygningsmasserne mellem Almindinger på fraktalniveau 2, og gårdrum inde i bygningsmasser på niveau 3. Almindingerne har overordnet set en aflang form, der muliggør gennemluftning, men på samme måde som en å, der snor sig, får Almindingerne et meandrerende og filtret forløb, og skaber dermed byrum med læ. Almindingernes hovedretning lægges mod syd og sydøst, så sol-indstråling optimeres. Bygningsmassen på fraktalniveau 2 udlægges så vindretningerne brydes, på samme måde som en firlænget gård, dog uden at bygningerne er sammenhængende, og med orientering i mange retninger. Blokke lægges nord-syd, for at bryde hovedvindretningerne fra vest og øst. I de indre gårde og i de enkelte gaderum, på fraktalniveau 3, arbejdes med mange indhak, knæk, halvmure og hegn, så læ- og solkroge opnås i en menneskelig skala. Det sikres at bygningshøjder og afstande muliggør sol på terræn i de indre gårde og Almindingernes sydvendte sider. Syd- og vestvendte facader dækkes med vegetation, hvis vandforsyning er koblet til regnvandshåndteringen. Der skabes plads til et antal store træer i KK. Risikoen for stormflod i Køge Bugt-området forventes ikke signifikant forværret som følge af klimaforandringer. Stormflod vil således fortsat forekomme, men uhyre sjældent. Det anbefales derfor kun at tilpasse til 100 års højtvandssituationen, der forventes at nå 2,2 m over daglig vande. Det er kun nødvendigt at hæve terrænet i Søndre Havn, da både Collstropgrunden (hvor terrænet i øvrigt hæves af hensyn til jordforureningen) og Stationsområdet begge ligger i kote 2-3 m. I Søndre Havn hæves terrænet på hovedparten af arealet (Opland 2, omkring Strandengsalmindingen) til mindst kote 2,0 m og alle byggefelter til mindst kote 2,2 m. For at regnen kan afstrømme af sig selv, dvs. uden brug af pumper og uden tilbagestuvning under højvande, hæves terrænet yderligere mod randen af afstrømningsoplandet til kote 2,8 m. Bygninger uden for det terrænhævede område (dvs. oplandet omkring Kulturalmindingen langs havnen) sikres mod højvande via hævede sokler og hævede indgangspartier. Alle trug og vadier til håndtering af regnafstrømningen dimensioneres til 1-års hændelsen, idet større regn kan løbe overfladisk via Almindinger direkte til Køge Å, Havnen eller stranden. Renseelementer og grønne områder sikres mod større regnskyl via bypass.

Input – Anbefaling Argumentation for valget

Score

s 62

Ingen tiltag til at blande funktioner.

(I hvilket omfang forventes der indtænkt variation og spredning i byens funktioner?) Definition: Med udgangspunkt i Køge Kysts areal-programmering, hvordan er fordelingen og struktureringen af funktioner i og mellem de tre delområder? Måleenhed: Der måles på i hvor høj grad er der indtænkt variation og spredning i byens funktioner, herunder bolig, erhverv, kultur, byrum etc.

(I hvilket omfang forventes stueetagearealet anvendt til publikumsorienterede/udadvendte

Variation i bydelens funktioner

Publikumsorienterede/ udadvendte funktioner i stueetagen

Ingen tiltag til at fremme udnyttelsen af stueetagen til

Ingen tiltag til at blande funktioner.

Balancen mellem boliger og arbejdspladser

Element: Byliv

(Hvilket areal forventes der at være til erhverv og service i bydelen i forhold til det forventede areal til boliger?) Definition: Med udgangspunkt i Køge Kysts areal-programmering. Hvordan er fordelingen og struktureringen af arbejdspladser og boliger i og mellem de tre delområder? Måleenhed: Der måles på kvaliteten og mængden af tiltag for at lave den bedst mulige balance og strukturering mellem arbejdspladser og bolig.

Kun få stueetager er aktiverede. Udadvendte

Funktioner blandes lidt. / Der laves en jævn fordeling af funktioner i hele bydelen, uden specialisering.

Programmets forudsætninger om blanding af funktioner opfyldes, uden yderligere bearbejdning ift. kriterierne og måden de placeres ift. hinanden på.

Min. 25 % grøn overflade og 2-3 grønne tiltag

ingen bearbejdning

I hvilket omfang forventes grønne områder og blå elementer at være en integreret del af bybilledet

Grønne og blå elementer i bybilledet

ændrede bygnings karakter. Der stilles ikke krav til bygherrer ang. fleksible bygninger.

bebyggelsesplanen og de enkelte bygninger? Måleenhed: Der måles på omfanget og kvaliteten af valgte tiltag, samt de økonomiske konsekvenser af heraf.

Nogle stueetager er aktive. Ingen styring af specialiserede

Funktioner blandes noget. / Der laves en fordeling af funktioner i bydelen, med nogen grad af strategisk blanding af funktioner.

Der arbejdes med en overordnet hoved idé, for strukturering af funktioner ift. hinanden.

Min. 40 5 grøn overflade og 5 grønne tiltag

ændrede bygnings karakter. Der stilles krav og anbefalinger til bygherrer ang. fleksible bygninger.

De fleste stueetager rummer udadvendte funktioner. Nogen styring

Funktioner blandes en del. / Der laves en fordeling af funktioner i bydelen, med en del strategisk blanding af funktioner.

Der arbejdes med en detaljeret hoved idé og koncept for strukturering af funktionerne ift. hindanden.

Min. 50 % grøn overflade og 10 grønne tiltag

Fleksible bygninger, varieret bygnings karakter. Ingen krav og anbefalinger til bygherrer ang. retningslinjer for øget fleksibilitet.

Udadvendte funktioner i alle stueetager, kontrolleres og styres, for at skabe synergi

Funktioner blandes meget. / Strategisk blanding af funktioner. Skabe synergi effekter. Styring af oplevelser. Lokale tilbud.

Der arbejdes med en høj grad af analyse og strategi, for at placere mængderne og typerne af funktioner i forholdt til hinanden, for at skabe den højeste mulige synergi effekt. Evt. revurdering af programmets forudsætninger.

100 % grøn overflade og 20 grønne tiltag

bygnings karakter. Bygherrer opfordres eller pålægges retningslinjer for øget fleksibilitet.

Det skal være muligt at planlægge forskellige typer ruter gennem bydelen. Dvs. at man kan gå en tur i byen, hvor man næsten udelukkende kommer forbi butikker, cafeer, restauranter, teatre biografen osv. Samtidig kan man gå en anden rute, og opleve haver, parker, vand og grønne byrum. Dette kan lade sig gøre, fordi vi benytter det før beskrevne hierarki af funktioner. Selvom de tre delområder har forskellig identitet, skal der stadig være en spredning af funktioner i mindre grad i de enkelte nærområder. Det skal være muligt at have adgang til børneinstitution, købe dagligvarer, gå på cafe hente friskt brød og gå i kiosken i løbet af dagen, om man er på arbejde eller hjemme, uden at skulle tage bilen eller cyklen til den anden ende af byen. Derfor foreslår vi at koncentrere sådanne funktioner på strategiske steder langs almindingerne. En slags lokalcentre. Der skal maksimalt være 500 m til centrene både fra boliger og kontorer. Som beskrevet i punkt 21, arbejder vi med en vertikal deling af funktioner, frem for horisontal. Almindingen er der hvor livet leves i den nye by. Derfor skal der være en høj grad af tilgængelighed og åbenhed i stueetagerne, som henvender sig til almindingerne. Efter som vi vælger at placere netop detailhandel, erhverv, kultur og service funktioner her til, er det ligetil med åbenheden og variationen.

I vores overordnede koncept, hvor almindingerne danner en hovedstruktur, som binder den eksisterende by sammen med de nye bydele, arbejder vi med et hierarki mellem boliger og erhverv/kultur/service, hvor de dags-aktive funktioner orienterer sig mod almindingerne, mens boligerne ligger mellem. Dette giver et tæt naboskab og miks mellem funktioner og sikrer aktivitet og bevægelse i de offentlige rum over hele døgnet. Mens der samtidigt skabes en forskellighed mellem det offentlige og det mere private offentlige rum. Vi foreslår at der deles vertikalt mellem forskellige funktioner, for at øge fleksibiliteten i byplanen. Se i øvrigt punkt 21. I forbindelse med de enkelte almindinger, anbefaler vi at funktioner og typer placeres i relation til hinanden, for at skabe en større synergi effekt. Eks. Specialiserede almindinger. Som beskrevet ovenfor i punkt 23, vil vi variere funktionerne i de tre delområder, med vægt på forskellige funktioner i de forskellige områder, for at skabe en forskellig karakter og stemning hver især. Vi har allerede beskrevet, hvordan ensartede funktioner lægger sig i forbindelse med hinanden i almindingerne. Dette gøres for at skabe en synergieffekt, men også for at skabe et hierarki mellem funktionerne, så der skabes forskellige oplevelser, når man bevæger sig rundt i byen. Bevæger man sig f.eks. på langs gennem en alminding, vil man møde detailhandel, erhverv, service og kultur faciliteter, som alle mere eller mindre har forbindelse til den samme overskrift, f. eks. kreativitet og oplevelses økonomi. Bevæger man sig på tværs, vil man komme igennem et mere roligt bolig område, før man kommer til den næste alminding, med et nyt tema eller overskrift, f.eks. natur. På den måde kan man både opleve et længere forløb med blandede udadvendte funktioner på langs, men også en høj grad af variation på tværs..

Fordelingen mellem bolig ift. Erhverv, detailhandel og service er ifølge programmet for Køge Kyst sat til 155.000 m2 bolig og samlet 147.000 m2 for Erhverv, detailhandel og service, samt 13.000 m2 til kultur og fritid. Da dette ønske umiddelbart virker fornuftig, og bygger på anbefalinger fra kommuneplanen, ser vi ingen grund til at ændre på dette forhold. Det er et ønske i programmet for Køge Kyst, at de tre delområder får forskellig karakter, hvad angår mikset af boliger og arbejdspladser (kontor, service og detailhandel). Således at stationsområdet får karakter af primært detail og kontor, med et islæt af boliger (på linje med den eksisterende bykerne). Søndre Havn bliver primært boliger, med nogle dele erhverv og kultur. Mens Collstrop-grunden primært skal bestå af erhverv i form af kontorarbejdspladser. Vi har sat tallene ind i en tabel, som viser hvordan denne fordeling kunne se ud i konkrete tal. Se Bilag 4

færdige koncept for bebyggelsesstrukturen. Vi vil designe byrum, så de er attraktive for alle grupper af brugere, fra boligejere til erhvervsfolk. Vi strukturerer funktioner med en indbyrdes vertikal deling, så de forskellige ligger ved siden af hinanden, frem for i samme bygning, således at f.eks. et boligbyggeri kan stå for sig selv, uden at være afhængig af at det går godt på markedet for erhvervsbyggeri. Fleksibilitet - bygninger. For at bevare en attraktiv og ikke restriktiv byggemulighed overfor bygherrer, vil vi ikke anbefale at der bliver sat krav og retningslinjer der sikrer at bygninger kan omdannes til andet brug over tid. Eks. erhverv til bolig. Men herunder er nogle tiltag, der kan anbefales. Der skal bruges minimum bygnings volumener, så anderledes Indhold og funktion kan indpasses senere. Det skal sikres at adgangsforholdene til bygninger kan fungere både for erhverv og boliger. Dvs. f.eks. at der skal være flere opgange frem for en, for at bevare muligheden for at kunne skifte fra erhverv til bolig. Ekstra kerner til føring af el vand mm skal være muligt at tilføje senere, så det muliggør en evt. senere opdeling. Konstruktioner skal være åbne og lette, så delinger kan oprettes, flyttes eller fjernes. Der skal arbejdes med maksimum bygningsdybder og fleksibelt facade design, som sikrer at rum og lysforhold er attraktive både for bolig og erhverv. Mest mulig synergi mellem regnvandshåndtering, æstetik, leg og folkesundhed, dyrkningsmuligheder, genbrug, lokalt klima og biodiversitet på den enkelte bygningsgrund opnås ved, at der udarbejdes et pointsystem mhp. Grøn overflade og grønne tiltag a la Västra Hammen i Malmø. Der skabes hermed en sammenhængende grøn-blå landskabsplan for KK med inspiration i de omkringliggende landskabselementer. Køge Bugts unikke strandenge genspejles i Almindingernes afslutning mod syd, Køge Ås spejles i Almindingernes overordnede form, og den terrænnære håndtering af regnvandet kan forstås som Køge Å’s forlængelse. Regnvandshåndteringen kobles direkte til skabelsen af grønne og blå elementer, og den specifikke udformning af disse elementer optimeres i forhold til pauser i byen, selvorganiseret fysisk aktivitet, børns behov for eventyr, leg og skabelse, samt områdets biologiske mangfoldighed.

4-5

3-4

4-5

TEAM SLA · Køge Kyst · s 63

Køge Kyst får skabt et delvist kendt brand, hvorfor der nogenlunde kan tiltrækkes det ønskede antal virksomheder.

Køge Kyst bidrager kun til at opretholde nuværende tiltrækningsværdi, men vil i lavkonjunkturer lide af delvis tomgang.

Der foregår ingen styring – butikkerne placerer sig ikke på baggrund af nogen overordnet plan.

Køge Kyst får ikke skabt et kendt brand, hvorfor der opstår problemer med at fastholde og tiltrække det ønskede antal virksomheder.

I hvor høj grad kan ankerbutikker og butiksmiks styres efter en shoppingmall-management strategi?

I hvor høj grad tiltrækkes erhvervet til Køge Kyst?

Shoppingmallmanagement

Tiltrækning af erhverv

Ejerskab

Kulturel aktivitet

Kulturelle muligheder

Placeringen af halvdelen af butikkerne styres fra centralt hold.

Placeringen af et fåtal af butikkerne styres fra centralt hold. De øvrige placerer sig uden at følge en samlet plan.

Sammenhæng

Der er en god sammenhæng på visse strækninger

Der er en begrænset sammenhæng på visse strækninger.

Der er ingen sammenhæng

I hvor høj grad er der sammenhæng mellem ny og eksisterende detailhandel i Køge?

Afstand til skole og daginstitution

Der findes hverken økonomiske eller administrative

Der findes ingen kulturelle aktiviteter.

I hvilket omfang har beboere og brugere af bydelen mulighed for at opleve og deltage i planlagt/organiseret kultur?

I hvor høj grad har beboere og brugere mulighed for selv at arrangere kulturelle aktiviteter?

Borgere og brugere føler ikke ejerskab til området

I hvor høj grad føler borgere og brugere ejerskab til Køge Kyst området?

Element: Kultur

Element: Detailhandel og erhverv

Der etableres skoler/daginstitutioner, der henvises istedet til Køges nuværende skoler og daginstitutioner.

Hvor stor en andel af boligerne ligger mindre end 500 m fra den nærmeste skole eller daginstitution?

Kulturarv, historie og identitet

Visse borgere og brugere føler løbende ejerskab til området. Der findes få kulturelle aktiviteter henvendt til få, bestemte segmenter. Der findes visse administrative forhindringer og

Der etableres skoler/daginstitutio ner i henhold til gældende lovgivning og indbygger antal.

Området fremstår løsrevet fra dets tidligere historie og identitet.

Der findes visse administrative forhindringer og ydes

Der findes et bredt udbud af kulturelle aktiviteter for forskellige segmenter.

Borgere og brugere føler løbende ejerskab til området.

Området samt de omkringliggende områders kulturarv, historie og identitet bruges delvist i planlægningen af den nye bydel. Der etableres en ny skole og daginstitution i forbindelse med Køge kyst projektet i henhold til gældende lovgivning.

Arealbehov 20 % af bydel og 5 ud af 10 funktionskrav

I hvilket omfang forventes der taget højde for områdets og omkringliggende områders kulturarv/historie/identitet?

Arealbehov: 10 % af bydel og 3 ud af 10 funktionskrav

Ingen bearbejdning

områder.

I hvilket omfang forventes der indtænkt variation og forskellighed i anvendelsen af byrum og grønne arealer

funktioner i stueetagen er ikke et krav eller indtænkt i planlægningen.

Byrum og grønne arealer

udadvendte funktioner.

funktioner, eks. cafe/restaurant, institutioner, kultur eller detailhandel?) Definition: I hvilket omfang forventes stueetagearealet anvendt til publikumsorienterede/udadvendte funktioner, eks. cafe/restaurant, institutioner, kultur eller detailhandel? Måleenhed: Der måles på antal og kvaliteten af de tiltag der foreslås for at skabe den størst mulige mængde af udadvendte funktioner i stueetagen.

Administrativt er det nemt og ligetil for brugere og beboere i Køge Kyst at

Der findes en lang række kulturelle aktiviteter for alle segmenter fordelt på hele året.

Både kommende borgere og brugere føler ejerskab til området allerede under byggeriets opførsel.

Der findes kulturelle aktiviteter og oplevelser for alle segmenter på alle tidspunkter af året, som alle har mulighed for at deltage i. Både administrativt og økonomisk er det nemt og ligetil for brugere og beboere i

Køge Kyst bliver et brand som gør hele området til prime location, som virksomheder vil kappes om at etablere sig i.

Placeringen af butikkerne styres fuldstændig centralt af nedsat sekretariat f.eks. under handelsstandsforening til fordel for både butikker, handlende og grundpriserne.

Placeringen af størstedelen af butikkerne koordineres/styres fra centralt hold, f.eks. via sekretariat i samarbejde mellem Køge Kyst, kommunen og handelsstandsforeningen. Køge Kyst får et positivt brand, der gør området populært. Dette tiltrækker uden problemer de ønskede virksomheder.

Tilgangsforhold perfektioneres så forbrugere til fods, på cykel, i bil og i bus oplever at komme lige så nemt mellem nyt og gammelt område, som rundt i det gamle område.

Alle der bor i området har lige kort til skole & daginstitution

Området samt de omkringliggende områders kulturarv, historie og identitet kortlægges og bruges aktivt i planlægningen af den nye bydel.

Arealbehov 50 % og 10 ud af 10 funktionskrav

effekter. Der skelnes mellem offentlige-aktive rum og offentlige-private rum.

Sammenhængen mellem nyt og gammelt er stærk, og der er et konstant højt fodgængerflow her imellem.

Der etableres skoler/daginstitutioner i henhold til det gældende lands lovgivning..

Arealbehov 35 % af bydel og 8 ud af 10 funktionskrav

af specialiserede områder for at skabe synergi effekter.

I vores forslag lægger vi op til, at Køge bliver et område, der giver plads til de selvgroede aktiviteter. Såvel som inden for sundhed/motion og kultur, skal der derfor være rige muligheder herfor. Administrative forhindringer skal derfor fjernes og der bør ydes en hvis økonomisk støtte – bla. med midlerne fra

Aktiviteterne på Køge vil som udgangspunkt henvende sig til bestemte (men forskellige) segmenter, hvorfor det vil være disse, der vil være interessante at fokusere på i forhold til kulturelle aktiviteter. De kulturelle aktiviteter skabes ved en styrkelse af kulturhuset mv.

I denne sammenhæng er det svært at definere et utopia. Bedste internationale standart vil derfor være det udgangspunkt, som vi vil arbejde efter. Dette gøres ved at skabe en række aktiviteter allerede under byggeriets opførsel, der giver brugerne ejerskab til området.

De mange særlige tiltag inden for bæredygtighed – særligt de som medfører en økonomisk fordel (f.eks. lavere energiforbrug) - i Køge Kyst kombineret med de gode trafikale forhold, det gode byliv i almindingerne og nærheden til København giver området en særlig profil, der vil tiltrække virksomheder, der ønsker at brande sig inden for bæredygtighed. Placeringen af virksomhederne i en erhvervsalminding giver desuden virksomhederne en række cluster-fordele samt mulighed for at dele faciliteter (kantine, træningslokaler mv.), som virker tiltrækkende.

For Køge vil et styret butiksmiks skabe et bedre fodgængerflow Vi mener, at Køge Kommune i samarbejde med handelsstandsforening et stykke hen ad vejen kan være med til at styre placeringen af butikker ved at nedsætte et sekretariat, der giver butikkerne visse fordele, hvis de vælger at følge den overordnede plan. Da det dog stadig vil være en frivillig ordning, placerer vi os her på 4. Det kunne være i form af, at butikkerne automatisk indgår i en fælles markedsføringsstrategi med fælles reklamekatalog, bliver tilkoblet et særligt shoppingkort gældende for hele området, får tilknyttet særlige favorable medarbejderfaciliteter, fælles Køge Detail Sales Academy til træning og uddannelse af sælgere eller lignende.

Der etableres en stærk sammenhæng mellem nyt og gammelt, da dette er centralt for et stærkt og konkurrencedygtigt handelsliv i Køge. Dette gøres ved etablering af ankerkædebutikker i både det nye og gamle område, ved at skabe gode forhold for handlende, der naturligt vil føre dem fra sted til sted.

Alle der bor i området har lige kort til skole & daginstitutionen. På denne måde sikres at vidensdeling kommer ud i byrummene, som det for eksempel ses ved Campusbyer.

Vi vil foreslå, at hvor der er kontor erhverv, har man enten udadvendte funktioner eller kantine, reception eller andre funktioner, som skaber liv i stueetagen. Ligeledes hvor der er boliger, som ligger ud til almindingen, vil stueetagen være reserveret til detailhandel, fælleslokaler, cafe eller lignende. De parkeringshuse vi foreslår etableret i Køge Kyst, og specielt de som ligger i umiddelbar tilknytning til almindingen, foreslår vi bliver udført med aktive stueetager, detailhandel eller lignende, således at der fortsat er variation og aktivitet langs med de større volumener. Vi har tidligere beskrevet hvordan almindingerne har hvert deres tema. Dette er med til at skabe en synergi effekt, en branding af stedet, så de enkelte enheder har gavn af hinandens publikum, hvilket på længere sigt vil føre til at det bliver mere attraktivt at bruge stueetagen til udadvendte funktioner. Vi har tidligere foreslået en centralt styret butiks center ledelse. Denne skal styre udviklingen af detailhandlen i byen. Kundeflows og butikstyper skal placeres i forholdt til hinanden, for at optimere bevægelse og dermed eksponering. I mellemrummet, mellem almindingerne, er det et roligt bolig område vi vil skabe. Her skal være mere privat og afdæmpet. Vi foreslår at disse bygninger har høje stueetager eller mezzaniner, hvilket øger værdien af de nederste boliger. De høje kældre kan bruges til fællesfunktioner til beboere. Der skabes en sammenhængende grøn-blå landskabsplan for KK med inspiration i de omkringliggende landskabselementer. Køge Bugts unikke strandenge genspejles i Almindingernes afslutning mod syd, Køge Ås spejles i Almindingernes overordnede form, og den terrænnære håndtering af regnvandet kan forstås som Køge Å’s forlængelse. Regnvandshåndteringen kobles direkte til skabelsen af grønne og blå elementer, og den specifikke udformning af disse elementer optimeres i forhold til pauser i byen, selvorganiseret fysisk aktivitet, børns behov for eventyr, leg og skabelse, samt områdets biologiske mangfoldighed. Det er vigtigt, at områdets kulturarv og identitet bevares i den udstrækning, det ikke virker begrænsende på den fremtidige brug. Det forventes derfor, at der i høj grad tages højde for og bygges videre på den kulturarv og identitet, der er i forvejen, fx i form af bevaring af de gamle siloer på området. På den måde har området fra start en historie og en måde at opfatte sig selv på, så der ikke skal opfindes en helt ny identitet. Køge Kyst skal derfor ikke være en ”fritidsby” eller et område for bestemte segmenter. At tage udgangspunkt i kulturarven og områdets eksisterende identitet vil gøre kommunikation og branding både lettere og mere troværdig.

s 64

Kulturprofil

Selvorganiseret fysisk aktivitet

Arealudlæg til sportsfaciliteter

Rekreative områder i gåafstand

Rekreative områder i cykelafstand

Biodiversitet

Naturoplevelser

Havedyrkning

Variation i boligstørrelse

I hvilket omfang forventes der at være variation i boligstørrelsen?

Alle lejligheder er ens i størrelse, udseende og indretning, hvilket bidrager til ghettoisering

Manglende bearbejdning af disse forhold

I hvilket omfang gives der muligheder for, at beboerne har adgang til haver og havedyrkning?

Element: Mangfoldighed

Manglende bearbejdning af disse forhold

I hvilket omfang har beboerne i bydelen muligheder for at opleve natur i form af, hvorvidt der er naturelementer til stede i beboernes nærmiljø

Maks. 300 m 3 attraktioner

Manglende bearbejdning af disse forhold

Lejlighedsstørrelsen varierer i visse dele af bydelen eller i bydelen som helhed.

Alle beboere har adgang til balkon eller have

Halvdelen af beboerne har adgang til balkon eller have

Der findes forskellige lejlighedsstørrelser (dog inden for ”normal” gennemsnitsstørrelse) i alle ejendomme i alle områder af bydelen. Visse steder bliver kommunen nødt til at satse på variation frem for optimalt økonomisk afkast ved salg af byggeretter.

Spiselige frugter og bær, farvemosaikker (stauder, sommerblomster)

Skjul og føde for dyr; tætte buskadser, bærog nøddebuske, fuglekasser, langt græs

Maks. 200 m 4attraktioner

Maks. 300 m

Et område hvor beboerne er d blandt de mest aktive i Danmark til at dyrke motion og sport

Kulturen i Køge definerer byen som en kulturby og sætter byen på det kulturelle danmarkskort

delvist økonomisk støtte til visse projeter.

Udsigter til vand og natur- og kulturattaktioner

Vand som levested, fourageringsområde og skjul

Maks. 500 m

Manglende bearbejdning af disse forhold

Et område hvor beboerne dyrker motion og sport som gennemsnittet i Danmark

Kulturen i Køge definerer byen som kulturby, men dette budskab spredes ikke ud, hvormed Køge kun defineres som kulturby internt.

ingen økonomisk støtte.

Manglende bearbejdning af disse forhold

Kulturen i Køge påvirker ikke byens profil

Indikatoren angive i hvor høj grad der er forskellige strukturelle elementer i miljøet som fremmer biodiversiteten i form af et rigt dyr- og planteliv

Element: Natur

Indikatoren skal opgives som i hvor høj grad som udbuddet af faciliteter til selvorganiseret fritids og idrætsaktivitet stimulerer beboerne til organiseret fysisk aktivitet Indikatoren skal angives som hvilken gangafstand som beboerne har til nærmeste løbesti eller attraktion I hvilket omfang er der tilgængelighed til de rekreative tilbud i cykelafstand (2-5 km) fra bydelen? Indikatoren angives som den cykelafstand beboerne har til nærmeste cykelsti og hvor mange attraktioner som kan nås i cykelafstand

Indikatoren skal opgives som i hvor høj grad som udbuddet af faciliteter til selvorganiseret fritids og idrætsaktivitet stimulerer beboerne til spontan fysisk aktivitet

Element: Sundhed

I hvor høj grad skaber kulturen en stærk profil i Køge?

muligheder herfor

Der findes forskellige lejlighedsstørrelser (dog inden for ”normal! gennemsnitsstørrelse) i alle ejendomme i alle områder af bydelen. Samtidig optimalt økonomisk afkast ved salg af byggeretter.

Alle beboere har adgang til ”egen” have

Adgang til attraktive naturområder – strandenge, bakker o.lign

Mulighed for biologisk samliv; hjemmehørende træarter, levesteder for insekter og svampe Terræn til at bryde områdets ensartethed, fx skrænter

Maks. 100 m 5 attraktioner

Maks. 100 m

Et område hvor beboerne er d blandt de mest aktive i verden til at dyrke motion

Kulturen i Køge definerer byen som en kulturby og sætter byen på det kulturelle europakort

arrangere egne kulturelle aktiviteter. Desuden gives visse økonomiske bidrag hertil.

Implementeringen består i al væsentlighed i, at der i modellen er stærke økonomiske incitamenter til at variere boligstørrelsen, og developermarkedets aktørers bestræbelser på at optimere det enkelte udviklingsprojekt dermed i høj grad forventes at medføre en rimelig variation i boligstørrelserne.

Bearbejdningen af områdets boligstørrelser sker ved brug af en økonomisk model (se afsnittet om mangfoldigt boligbyggeri under ”Social bæredygtighed”), hvormed Køge Kommune har betydelig indflydelse på boligstørrelsen og kan indføre greb, der kan maksimere den samlede markedsværdi. Modellen indeholder dermed mulighed for en kobling af den sociale og den økonomiske bæredygtighed.

Alle beboere i området skal have mulighed til havedyrkning, enten i form af private haver og etablering af kolonihaver, eller som kollektive dyrkningsmuligheder i almindingerne og på husene.

Hele bydelen er en stor ”community garden” hvor stort set alt grønt er spiseligt og alle beboere deltager aktivt i egen eller fælles havedyrkning

Der findes forskellige lejlighedsstørrelser – fra helt store til helt små - i alle ejendomme i alle områder af bydelen. Samtidig optimalt økonomisk afkast ved salg af byggeretter.

At der arbejdes bevidst med udsigter fra boliger og stier At strandengene bliver tilgængelige for besøgere og beboere – naturrum At bakkerne og Køge Å bliver tilgængelige for beboerne og at omgivelsernes naturværdier afspejles inde i området

At der arbejdes med bevidst med ”vand i overfladen” At der etableres ”vilde zoner” i området At strandengenes biologiske værdier sikres Grønne tiltag på hver enkelt byggegrund iflg. Point-skala

Vi skal have kortlagt attraktionerne i nærområderne, så vi kan etablere et effektivt cykelstinet Strandengen er en sådan attraktion, havnen en anden, det gamle torv en tredje, bakkelandskabet en fjerde og Køge Å en femte

En vel gennemtænkt grøn og blå infrastruktur

Optimale faciliteter for en ro- og kanoklub, evt. en bane i havnen Fodboldbane

Alle beboer har maks. 100 meter til en ”løbesti”. Bydelens løbesti fortsætter ud på strandengene, (men uden at forstyrre) Et Green & Blue Gym anlægges i strandparken Fysiske udfordringer (for skatere og andre som en del af det fælles rum) Et par multisportsbaner for de yngre Et indendørs gym kan evt. kombineres med et kulturhus

Køge har allerede mange gode kulturelle aktiviteter, der giver en god basis for kulturel aktivitet i byen. Herudover fokuserer vi på mulighederne for selvorganiseret og midlertidig kulturel aktivitet, som supplement til det eksisterende. I takt med opførelsen af Køge Kyst vil der dermed være mulighed for, at Køge inden for visse kulturelle grene vil kunne markere sig på det kulturelle Danmarkskort. Der kan i den forbindelse arbejdes på at tiltrække en større begivenhed til området, der på sigt kan understøtte kulturprofilen.

Kulturpuljen. Disse øremærkes i forskellige puljer (sejlsport, musik, kunst i det offentlige rum mv.) eller til forskellige segmenter (unge i alderen 15-18, ). Pengene kan bl.a. søges over sms, og der ydes rådgivning til opstart og udførelse.

Stille områder hvor man er fri for at se biler, eller at opleve lys og støj, lugt af affald og trafik

Kontinuitet, samme driftsform i 100 år, ingen bearbejdning eller ændring af jordbunden i 50 år

0m Min. 5 attraktioner

Et område hvor alle beboere fra 13-90 dyrker motions- og sportsaktiviteter

Kulturen i Køge definerer byen som en kulturby og sætter byen på det kulturelle verdenskort

Køge Kyst at arrangere egne kulturelle aktiviteter.

3-4

2-3

3-4

2-3

TEAM SLA · Køge Kyst · s 65

Området lægger op til og bruges til en lang række af tværkulturelle aktiviteter

I hvor høj grad er der i den fysiske indretning lagt op til muligheder for at udfolde tværkulturelle aktiviteter?

Tværkulturelle aktiviteter

Området lægger op til enkelte tværkulturelle aktiviteter, og bruges delvist.

Området lægger op til enkelte tværkulturelle aktiviteter, men bruges ikke.

Området lægger ikke op til og bruges ikke til tværkulturelle aktiviteter.

I hvor høj grad er der taget højde for variation i brugersegmenter?

Variation i brugersegmenter

Området lægger op til en lang række af tværkulturelle aktiviteter og bruges delvist.

Alle brugertyper benytter området. Etableringen af aktive byrum sker allerede inden byggeriets start.

Høj grad af blanding af brugertyper, der benytter området. Etableringen af aktive byrum sker allerede inden byggeriets start.

Enkelte brugertyper tiltrækkes og bruger området allerede inden det er færdigbygget.

Enkelte brugertyper benytter området efter det er færdigbygget

Kun én type af brugere benytter området efter det er færdigbygget.

Fuldstændig lige fordeling af alle beboersegmenter i alle ejendomme i alle områder

Ghettoisering

Blanding af alle beboersegmenter i visse områder/ delvis blanding af beboersegmenter i alle områder

Delvis blanding af beboersegmenter i visse områder

Lille blanding af beboersegmenter i visse områder

I hvilket omfang forventes der at være variation i beboersegmenter?

Variation i beboersegmenter Da Køge Kyst kun delvist kan styre dette, vil det ikke være realistisk at gå efter niveau 5. Desuden forventes det i den udleverede absorptionsanalysen, at Køge Kyst vil tiltrække bestemte beboersegmenter. Men via de fastlagte rammer beskrevet i bilaget ”Mangfoldigt boligbyggeri” mener vi, at det er muligt at placere sig over dansk standard. ”Gennem varierede tilbud i bydelen, såsom cafemiljø, sports- og idrætsfaciliteter, kulturtilbud mv. er det muligt at tiltrække en varieret gruppe af brugere til området udefra.” Dette lykkes grundet to ting: For det første vil bylivslaboratoriet Orkanens Øje have stort fokus på at tiltrække mange forskellige brugersegmenter og på, hvordan de kan skabe synergi med hinanden. For det andet skabes variation i brugersegmenterne grundet vores fokus på de forskellige almindinger, der hver især rummer tilbud, der henvender sig til forskellige brugersegmenter. Der er derfor både aktiviteter og muligheder for unge og ældre, for den stillesiddende der har brug for ro og for den aktive der vil udfolde sig fysisk eller har brug for gang i gaden og underholdning, for den kulturelt interesserede og for den der bare har sin daglige gang i området. Området indrettes derfor ikke alene med fokus på et bestemt segment eller en bestemt fritidsaktivitet. Området skal også fungere i hverdagen og på regnvejrsdage i oktober, hvor almindingerne ligger stille hen. Almindingerne indrettes derfor, så de både er velfungerende for dem, der bruger stedet i deres fritid, og for dem, der her har deres daglige gang og hverdagsliv. De fysiske rammer skal såvidt muligt kunne rummer mange forskellige aktiviteter og også tværkulturelle aktiviteter. Der skal fx. være plads til både Kajak, dans, musik, graffiti, skoleundervisning, kaffebar og kreative erhverv. Igen er almindingerne et stærkt og bærende element, da der med almindingerne opstår et stort fokus på det offentlige rum, hvor forskelligheder mødes og ideer udveksles. Ved at give en lang række af blandede foreninger og brugere medejerskab til almindingerne meget tidligt i processen, lægges der op til, at der skabes et stærkt ejerskab til området, som helt naturligt vil afføde en række traditioner og begivenheder i almindingerne. Også bruges af snapslanten og etableringen af ”Orkanens øje” giver mulighed for, at mange forskellige mindre initiativer kan muliggøres, som ellers ikke havde kunnet lade sig gøre i et større administrativt bureaukrati.

Boligens pris er primært knyttet til dens størrelse, hvorfor denne er tæt knyttet til ovenstående økonomiske model, der ses bearbejdet i afsnittet om mangfoldigt boligbyggeri under ”Social bæredygtighed”. For at tiltrække forskellige beboersegmenter skal der ud over boligpriser og boligstørrelser også tænkes i variation i boligtyper og ejerformer. Herudover vurderes projektets fokus på udviklingen af forskellige attraktorer (udover f.eks. de klassiske højpris-kriterier som udsigt til vand/natur) at bidrage til at tiltrække forskellige beboersegmenter.

s 66

Hvad er anlægsomkostningerne til forventede anlæg af løbe/gangstier, fortove, promenader mv. i bydelen?

Anlægsøkonomiske omkostninger, løbe/gangstier, fortove m.v.

Alle har adgang til cykelstier i henhold til gældende lovgivning.

Alle har adgang til offentlige løbe/gangstier fortove, promenader mv. i

Alle har adgang til offentlige cykelstier i henhold til gældende lovgivning

Alle har adgang til offentlige løbe/gangstier fortove, promenader mv. i bydelen i henhold til gældende lovgivning

Der skal være fuld tilgængelighed for alle i byens rum og gader. Lovmæssige tilgængelighedskrav

Det skal være trygt og sikkert at bruge cyklen i byen

Shared space har været kendt og anvendt praksis i mange år.

Shared space er kendt og anvendt praksis i mange år i udlandet.

Hvad er anlægsomkostningerne til forventede anlæg af cykelstier i bydelen inkl. niveaufri skæring/forbindelser?

Anlægsøkonomiske omkostninger, cykelstier

I Alle større byer er der en sund balance mellem bilister. gående, løbende og cyklister.

Afgift på alle veje

Ved vejafgifter opnås en effektiv reduktion af biltrafik

Anlægsøkonomiske omkostninger, veje Det er enormt nemt at komme rundt for biler

Kommunaløkonomi, energi

Alle har adgang til offentlige veje i henhold til gældende lovgivning.

Hvad er de kommunaløkonomiske effekter af de valgte energiløsninger?

Samfundsøkonomi, energi

Alle har adgang til offentlige veje i henhold til gældende lovgivning.

Hvad er de samfundsøkonomiske effekter af den valgte energiforsyning?

Pris, varmeforsyningsløsning

Element: Transport

Udvikling af nye former for varmeforsyning, som er ekstrem billig og som uden ekstra pladskrav kan implementeres i bydelen.

Løbende udbygning af bydelen med CO2 neutral varmeforsyning Tiltag til at reducere varmebehovet.

Utopia

Investering i CO2-neutral varme-forsyning til dækning af hele området med det nuværende prisniveau

International best practice

Hvilken pris per kWh forventes for den samlede varmeforsyningsløsning inklusive eventuel lokale varmeproduktionsanlæg?

Dansk best practice

Udvikling af nye priskonkurrerende alternative energikilder.

Normal dansk standart

Investering i CO2-neutral el-forsyning til dækning af hele området med det nuværende prisniveau

Lovmæssige krav og normer

Skala med fokus på materialer/kvalitet for løsningen NB: Ifht. samfunds- og kommunaløkonomi beskrives skalaen ikke, da der her ikke træffes valg om placering på skalaen.

Hvilken pris per kWh forventes for elforsyningsløsningen inklusive eventuelt lokale elproduktionsanlæg?

Pris, elforsyningsløsning

Element: Energi

SLA teamets definition og beskrivelse af måleenheden

Løbende udbygning af bydelen med CO2 neutral el-forsyning. De største investeringer foretages i slutningen af udbygningsfasen. Tiltag til reduktion af el-forbruget

Indikator

ØKONOMI - Elementer og indikatorer

Score

3 900 m² cykelsti giver en udgift på 1.521.000 kr 1 400 m² bro giver en udgift på 21.875.000 kr. 4 stk elevatorer giver en udgift på 3.128.000 kr Samlet udgift på 26.524.000 kr Da vi i vores udviklingsplan tager udgangspunkt i shared space, har vi ikke foretaget en opdeling mellem cykelstier, løbe/gangstier og fortove. Ifølge vores beregninger på den totale udgift til shared space i de tre områder inklusiv niveaufri skæring, så vil blive på ca. 170 millioner kr., hvilket svarer til ca. 1300 kr. per kvadratmeter.

I forholdt til cykelstier har vi brugt følgende forudsætninger og priser pr. enhed: 390 kr/m² cykelsti 15 625 kr/m² gangog cykelbro 782 000 kr/elevator for gangog cykelbro (for funktionshæmmede, samt cykel)

I forholdt til veje har vi brugt følgende forudsætninger og priser pr. enhed: 780 kr/m² veje. 16 200 m² veje giver en samlet udgift på 12.636.000 kr. Af hensyn til den sundhedsfremmende status for byen, er alle omkostninger til vejanlæg forsøgt minimeret.

Vi foreslår desuden, at man udvider fjernvarme-systemet til at omfatte hele Køge, da Køge Kyst er for lille et område til at give en væsentlig positiv gevinst. En udvidelse vil derfor give en forbedret økonomi på kommunalt niveau. Ifht. selve energiforsyningen vil vores plan for Køge Kyst ikke medføre kommunaløkonomiske driftsudgifter, forudsat at kommunen ikke er medejer af det lokale forsyningsselskab.

5 CO2-neutraliteten ses over et år, hvor fjernvarmesystemet benyttes som buffer. Det minimerer omkostninger til lagring af energi i bydelen. Der gennemføres tiltag til reduktion af varmebehovet bl.a. gennem krav om bygningernes energiklasse. Herved opnås stor miljømæssig gevinst for pengene. Udnyttelse af virksomheders overskudsvarme er billig i investering og drift, når der er tale om et fjernvarmesystem. Der forventes en pris på 213 kr./kW over 20 år med en tilbagebetalingstid på 10 år. se i øvrigt bilag 8.3 En CO2-neutral bydel medfører en væsentlig samfundsøkonomisk gevinst i form af lavere omkostninger til energiforbrug. Desuden betyder den omfattende mængde af ikke-fossile energikilder, at Køge Kyst bidrager til reduceret forurening fra transport af olie, kul m.v. til kraftværker, såvel som en lavere udledning af CO2 og dermed begrænsning af de økonomisk skadelige effekter, som den globale opvarmning har på samfundsøkonomien i form af potentielt havvandstigning, øget forekomst af ekstremregn etc. Sådanne effekter medfører betydelige værditab eller betragtelige investeringer i forebyggende tiltag. Vi foreslår, at overproduktion af energi i området på sigt skal benyttes i rekreative sammenhænge – fx ved at pumpe vand ind i bassiner ved overproduktion, og lade det trække turbiner på vejen ud, når der bliver brug herfor. En sådan bearbejdning af overskudsenergi vil spille fint sammen med vores brug af vand som element i byrummet. I kombination med Køge Kyst som CO2-neutral bydel giver disse tiltag Køge Kyst et positivt og særegent brand, der kan tiltrække de virksomheder og beboere, som man ønsker. Dette afspejles direkte på den kommunale økonomi.

Prisen kan yderligere sænkes ved etablering af alternativ el-forsyning med støttes at EUDP, ForskVE o.l. For Køge Kyst anbefales en CO2-neutral varmeforsyning, hvor en større del af de nye tiltag gennemføres i hen i byggefasen. Området klargøres til solvarme og der etableres solvarme på tagene, hvor det er attraktivt. Endvidere etableres varmepumper, som kører, når strømmen er billig. Der forberedes for yderligere etablering af alternativ varmeforsyning som kan støttes at EUDP o.l. for at fremme den økonomiske bæredygtighed.

Der forventes en pris på 1,3 kr/kWh over 20 år og med tilbagebetalingstid på 13 år. Se i øvrigt bilag 8.3

For Køge Kyst anbefales en CO2-neutral elforsyning, hvor en større del af de nye tiltag gennemføres i hen i byggefasen. Det eksisterende el-net benyttes som buffer. Der etableres solceller på tagene og facaderne, hvor det er attraktivt og der opstilles solceller på et areal til produktion af CO2 venlig strøm og varme. Der forberedes for yderligere etablering af alternativ el-forsyning som kan støttes at EUDP o.l. for at fremme den økonomiske bæredygtighed.

Input – Anbefaling - Argumentation for valgt placering NB.: Ifht. samfunds- og kommunaløkonomi beskrives her konsekvensen af valgte løsninger

TEAM SLA · Køge Kyst · s 67

Kommunaløkonomi, transport

Anlægsøkonomiske omkostninger, regnvandsløsninger

Samfundsøkonomi, regnvand

Samfundsøkonomi, transport

Hvad er de kommunaløkonomiske effekter af de valgte løsninger for transport?

Anlægsøkonomiske omkostninger, parkering

Hvad er de samfundsøkonomiske effekter af de valgte løsninger for regnvand?

Element: Vand

Hvad er de samfundsøkonomiske effekter af de valgte løsninger for transport?

Anlægsøkonomiske omkostninger, ny kollektiv transport i bydelen udover den eksisterende kollektive transport

bydelen i henhold til gældende lovgivning.

Nogle regnvandsløsninger kan tilbagebetales og en årrække, mens andre regnvandsløsninger udelukkende har en rekreativ værdi.

skal være opfyldt.

Udvikling af nye metoder, som gør det muligt hurtigt at tjene en investering i regnvandsløsninger hjem

Anvendelse af regnvand til forbrugsvand betyder samtidig, at der opstår forsinkelser på afløbet af ekstremregn, som

Investeringer til opsamling og rensning af regnvand til vanding, tøjvask, toiletskyl o.l. medfører reducerede omkostninger til drikkevand, og investeringen skulle gerne kunne tjenes hjem over en årrække. Da rent grundvandsbaseret drikkevand vil være en ressource, der i fremtiden forventes at blive mere knap end i dag, vil det være en samfundsøkonomisk gevinst, at vi i Køge Kyst planlægger øget brug af sekundavand til havevanding, bilvask, tøjvask og toiletskyl. Dette vil samlet lægge mindre beslag på mængden af rent drikkevand.

Anlægsomkostninger til afledning og behandling af regnvand i form af vadier, trug og regnbede medfører overslagsmæssigt anlægsudgifter på: Stationsområdet: anlæg ca. 2,4 mio. kr. - driftsudgifter ca. 260.000 kr. pr. år. Collstropgrunden: anlæg ca. 0,3 mio. kr.- driftsudgifter ca. 120.000 kr. pr. år. Søndre Havn: anlæg ca. 0,3 mio. kr. - driftsudgifter ca. 220.000 kr. pr. år. Beregningerne er baseret på Københavns Kommunes LAR-katalog.

Jf. indikator nr. 46 og 55 b vil en generel forbedring af sundhedstilstand som følge af mere ”motionsforbedrende” transport betyde relativt mindre kommunale udgifter til pensioner (når folk er arbejdsduelige i længere periode) og til forskellige former for aldersbetinget service (når ældre holder sig friskere og selvhjulpne i en længere periode).

Da vi i øvrigt planlægger en væsentlig forbedring af både cykel- og gangforhold i Køge Kyst, som alt andet lige medfører øget anvendelse af ”motionsforbedrende” transport, vil dette også afspejle sig positivt ifht færre udgifter på sundhedsområdet til behandling af livstilssygdomme. Den motionsforbedrende transport bidrager samtidig til en generelt bedre sundhedstilstand for befolkningen. Effekterne heraf beskrives under indikator 55b. Ca. 9900 passagerer bruger busser i Køge dagligt. Køge Kommune har for 2008 budgetteret med et tilskud på ca. 21 mio. kr. til buskørsel. Der er meget stor forskel på tilskudsbehov linjerne imellem. Bybusserne er de mindst og telebusserne er de mest tilskudskrævende. Da bebyggelserne i Køge Kyst forventes at blive mere fortættet end eksisterende Køge By formodes driftstilskuddet pr. passager at være noget lavere end det nuværende niveau for bybusser og betydeligt lavere end for telebusser. Den generelle fortætning i Køge Kyst og trafikløsningen med relativt meget ”Shared space” medfører desuden, at kommunens udgifter til drift og vedligehold af veje, cykelstier, fortov etc. vil være lavere pr. beboer end for gennemsnittet i Køge By.

I forholdt til parkering har vi brugt følgende forudsætninger og priser pr. enhed: Cykel 1.500 kr/cykel på åben plads Bil på terræn: 25.000 kr/bil Bil i konstruktion: 125.000 kr/bil Bil i kælder: 250.000 kr/bil Bil i våd eller forurenet kælder: 350.000 kr/bil (denne type undgår vi) Vi har regnet med dobbelt parkering/parkerings discount, men ser behovet samlet for hvert af de tre delområder. Køge kysts andel i etablering af parkerings anlæg tænkes indregnet i en samlet pulje af parkerings muligheder, og tjener som indtægt for Køge Kyst i forbindelse med senere salg, udlejning eller afgift indtjening. 4 Vi forudsætter at det her handler om Køge Kysts andel i etableringen af parkerings anlæg. Cykel parkering: 900 pladser i alt. = 1.350.000 kr. Terræn parkering: 270 pladser i alt. = 6.750.000 kr. Parkering i konstruktion: 919 pladser i alt. = 114.875.000 kr. Parkering i kælder: 292 pladser i alt. = 73.000.000 kr.' Samlede udgifter til parkering for Køge Kyst: 195.975.000 kr. I øvrigt kan det oplyses at fordelingen af parkerings typer i forholdt til det samlede behov er: 19 % pladser på terræn, 34 % pladser i konstruktion og 47 % pladser i kælder. Grundet at vi har taget væsentlige hensyn til jordbundsforhold og til dobbelt udnyttelse af parkeringen, formår vi at sænke den samlede udgift for Køge Kyst. Idet vi generelt vil styrke den offentlige transport, vil det betyde en væsentlig forbedring ifht. lavere CO2-udslip fra privatbilisme. Indførelsen af shared space vil betyde, at trafikken glider lettere for alle trafikanter, hvilket sænker CO2forbruget i bydelen, når bilerne ikke længere holder så meget i kø. Shared space giver desuden færre samt mindre alvorlige trafikuheld, hvilket samlet set er godt rent samfundsøkonomisk, da det indebærer færre udgifter til redningsberedskab, hospitalsindlæggelser, genoptræning, handicaphjælpemidler, botilbud til senhjerneskadede etc.

I forholdt til kollektiv transport har vi brugt følgende forudsætninger og priser pr. enhed: 2 350 kr/m² busterminal. 2.021 m² busterminal giver en samlet udgift på 4.750.000 kr.

Vi har i denne beregning taget udgangspunkt i følgende enhedspriser og forudsætninger i almindingerne. 780 kr/m² asfalt 390 kr/m² grus 550 kr/m² beplantning 48 160 m² asfalt giver en udgift på 37.565.000 kr. 3.550 m² grus giver en udgift på 1.385.000 kr 28.375 m² beplantning giver en udgift på 15.606.000 kr

s 68

Hvad er anlægsomkostningerne til den forventede løsning for affaldshåndtering?

Hvad er de samfundsøkonomiske effekter af de valgte løsninger for affaldshåndtering?

Hvad er de kommunaløkonomiske effekter af de valgte løsninger for affaldshåndtering?

Samfundsøkonomi, affald

Kommunaløkonomi, affald

Forureningshåndtering

Samfundsøkonomi, forureningshåndtering

Hvad er de samfundsøkonomiske effekter af de valgte løsninger for forureningshåndtering?

Hvad er de samlede udgifter til forureningshåndtering i bydelen

Element: Affald og forureningshåndtering

Anlægsøkonomiske omkostninger, affaldshåndtering

Hvad er de kommunaløkonomiske effekter af de valgte løsninger for regnvand?

Kommunaløkonomi, regnvand

forøgede udgifter

budget Der tages i bebyggelsesplanen ikke hensyn til den forurenede jord

Mange tiltag til sortering af affald.

5-25 % lavere end budget

Tiltag til sortering af affald, hvor der også er økonomisk gevinst ved nogle af løsningerne

25-50 % lavere end budget

Ingen tiltag til affaldshåndtering vil være det billigste, hvis man kun ser på økonomien på affaldshåndtering.

mere end 50 % lavere end budget. Bebyggelsesplanen gøres i høj grad afhængig af den forurenede jord Nye metoder udvikles til håndtering af den forurenede jord

Udvikling af nye metoder til affaldshåndtering, som medfører ekstra indtægter.

På mikroniveau fokuseres på den oplysende effekt til borgerne, der kan opnås ved at dele af den forurenede jord bliver behandlet in situ. I den forbindelse kan udvikles særlige informationskampagner og informationstavler eller lignende, hvormed oprensningen får et eksperimentelt og oplysende fokus. Bedre oplysning omkring forurening og vores håndtering heraf, vil på sigt give en samfundsøkonomisk gevinst, ifht at få borgerne til at udvise en mere forureningsbevidst adfærd.

Hævning af området med ½ til 1 m giver mulighed for at spare udgifter til grundvandssænkning. Der lægges vægt på at jordbalancerne går op, så der ikke skal køres jord væk. På Collstropgrunden kan det blive nødvendigt at køre ren jord til den sydlige del af området, hvor de grønne områder skal dækkes med ca. ½ m ren jord. Køge Kyst ligger inde med en væsentlig problematik ifht håndteringen af de betragtelige mængder af forurenet jord på området. Disse problematikker kan på samfundsplan vendes til noget positivt på både mikro- og makroniveau.

På Collstropgrunden renses den flygtige del af forureningen med ekstraktion, mens tungmetaldelen ikke udgør nogen indeklima risiko og bliver liggende, men indkapsles med min. 1 m jordopfyldning. Udgifter til ekstraktion er overslagsmæssigt 4 mio. kr. Udgifter til ekstra indeklimasikring i form af et naturligt beluftet lecalag er overslagsmæssigt 3 mio. kr. (dette er dog udgifter, som skal afholdes af køberne af grunden). På Stationsområdet er der igen ekstra udgifter forbundet med jordforurening. Projektet kan evt. støttes af f.eks. Interreg IV, hvilket vil kunne forbedre den økonomiske investering. Den successive udbygning af området giver gode muligheder for oprensning af jorden på stedet. Over den lange udbygning kan bakterier foretage rensning af jorden uden at benytte CO2 til bortkørsel af jord og dyre gebyrer for bortskaffelse af jorden.

Oprensning med bæredygtige oprensningsmetoder, hvor jorden oprenses bakteriologisk (insitu metoden) er langt billigere end at bortkøre og rense den forurenede jord. På Sønder Havn kan forureningen med kulbrinter og opløsningsmidler oprenses med velafprøvede in-situ metoder. Overslagsmæssig pris: 10 mio. kr.

Igen ses også en positiv sideeffekt relateret til sundhed: Den mindre trafik af store skraldebiler betyder lavere grad af partikeludledning, og for hver eneste skraldebil mindre i trafikken reduceres forekomsten af de alvorlige trafikulykker (især højresvingsulykker med cyklister) og dermed de afledte udgifter til behandling, genoptræning, tab af arbejdsevne etc.

Ved at indføre køkkenkværne vil der desuden opnås en reduktion i det samlede CO2-forbrug, da organisk materiale omdannes til biogas gennem mindre energiforbrugende processer. Erfaring viser, at kørselsbehovet (udgifter og Co2forbrug) er betydeligt lavere ved omdannelse til biogas, end hvis alt affald skulle fragtes til forbrænding. Organisk affald føres gennem kloak, hvilket sparer en del renovationsafhentning. Jo mindre skraldebilerne skal køre rundt i området, jo mindre slitage på kommunale vejanlæg og øvrige befæstede arealer samt mindre udledning af CO2.

Vi ønsker at skabe en bydel, hvor vi ikke længere betragter affald – herunder også sekundavand – som en ubrugelig ”rest”, men derimod betragter det som en ressource. Denne mentale forandringsproces giver en positiv samfundsøkonomisk gevinst i form af mindre spild fra fx fødevarer, og det vil reducere den samlede mængde affald til forbrænding. På sigt vil disse tiltag føre Danmark op på højde med de lande, vi ellers normalt måler os med, som i højere grad arbejder med genbrug (Tyskland, Sverige mfl.).

Vælger man at etablere centralsug og nedgravede beholdere vil det minimere antallet af tømninger og derfor skal det ikke forøge udgifterne til affaldshåndtering. De øvrige tiltag ligger inden for den ”normale” løsning.

Etablering af køkkenkværne vil medføre en ekstra udgift på ca. 5000 kr. pr. husstand. Svarende til ca. 50 kr/etage-m2. Den samme husstand vil kunne reducere udgifter til ugentlig affaldstømning, da disse kan reduceres til 14. dages tømning. Når 14 dages tømning kan realiseres i et stort område som Køge Kyst og vil der være et besparelsespotentiale på mindst 500 kr/år pr. husstand.

Den reducerede forekomst af overløb og deraf reducerede skader på kommunalt ejet terræn og infrastruktur har en meget positiv effekt på både det kommunale anlægs- og driftsbudget til veje, bygninger etc. Den rekreative brug af regnvand giver desuden et positivt brand til Køge Kommune.

dermed vil antage mindre voldsomme volumener og dermed mindre skadelige effekter på terræn, infrastruktur (ledninger, veje etc.) og privat ejendom (skader på boliger samt især tab af værdier opbevaret i kældre) ved overløb. Forsinkelser på afløbet af ekstremregn opnås også som følge af den relativt høje grad af begrønning af nyopførte bygninger i udviklingsområdet. Tabsreduktionen ved ekstremregn er ganske betragtelig, idet såvel forekomsten som skadesomfanget af overløb reduceres. Den øgede bygningsbegrønning samt den øgede anvendelse af sekundavand og dermed begrænsede brug af rent grundvandsbaseret drikkevand medfører et samlet set mindre afløb af vand til kloaksystemet, som derfor kan vedligeholdes med lavere (og billigere) dimensioner. Samtidig reduceres det behov, som ellers ville være for investeringer i nye overløbsbassiner etc. På trods af at indtægter i form af tilslutningsafgifter derfor alt andet lige vil være mindre, formodes det at tiltaget vil have et positivt kommunaløkonomisk nettoresultat.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 69

Hvor store anlægsomkostninger er der forbundet med etableringen af byrum, pladser, grønne og blå elementer, terrænbearbejdning, niveauspring, tilgængelighed for handikappede/ældre, uorganiserede sportsfaciliteter mv.?

Hvad er de samfundsøkonomiske effekter af de valgte løsninger for de fysiske rammer ifht byliv og mangfoldighed?

Hvad er de kommunaløkonomiske effekter af de valgte løsninger for de fysiske rammer ifht byliv og mangfoldighed?

Hvad er de samfundsøkonomiske effekter af de valgte løsninger for de fysiske rammer ifht sundhed?

Hvad er de kommunaløkonomiske effekter af de valgte løsninger for de fysiske rammer ifht sundhed?

Hvad er de kommunaløkonomiske effekter af de valgte løsninger?

Anlægsøkonomiske omkostninger, fysiske rammer ifht byliv og mangfoldighed

Samfundsøkonomi, fysiske rammer ifht byliv og mangfoldighed

Kommunaløkonomi, fysiske rammer ifht byliv og mangfoldighed

Samfundsøkonomi, fysiske rammer ifht. sundhed

Kommunaløkonomi, fysiske rammer ifht. sundhed

Kommunaløkonomi, opsamling/generelt

55 a

56 a

55 b

56 b

Element: Fysiske rammer ifht byliv, mangfoldighed og sundhed

forøgede udgifter

De fysiske rammer ifht byliv, mangfoldighed og sundhed er stadig ikke en del af de lovmæssige krav og normer I de senere år fokuseres deri højere grad på De fysiske rammer ifht byliv, mangfoldighed og sundhed.

I de senere år fokuseres deri højere grad på De fysiske rammer ifht byliv, mangfoldighed og sundhed. Man får det bedre mentalt og fysisk ved at opholde og bevæge sig i byens rum.

Mange kommuner står overfor problemet med faldende skatteindtægter og stigende udgifter grundet en øgning i antallet af ældre borgere. Løsningen herpå er for Køge at tiltrække flere borgere i den erhvervsaktive alder, hvormed satsningen på Køge Kyst er en væsentlig investering i fremtiden.

Ligeledes vil et lavere sygefravær blandt kommunens egne ansatte forbedre kommunaløkonomien. I 2008 havde de ansatte i Køge Kommune i gennemsnit 15,4 sygedage. Det er én dag mere end de ansatte i Roskilde og knap to dage mere fravær sammenlignet med Solrød Kommune. Ved at nedbringe sygefraværet med to dage om året kan Køge med 4300 kommunalt ansatte frigøre godt 8000 ekstra gratis arbejdsdage årligt. Da en kommunalt ansat i 2008 i gennemsnit tjente 240 kr. i timen giver dette en besparelse på 8000 x 7,5 x 240 kr. = 14.400.000 kr./årligt. Selvom de mange tiltag vil give Køge Kommune en øget udgift til vedligehold af blandt andet cykelstier, fortove, uderum mv. grundet det øgede antal beboere i området, så vil der netto være en positivt kommunal økonomisk gevinst ved udbygningen af området Køge Kyst, da denne øgede driftsudgift vejes op imod den tilsvarende skatteindtægt. Skatteindtægten vil årligt ligge på gennemsnitligt 16 mio. kr. (baseret på beregninger for antallet af de forskellige beboersegmenter, deres årlige indkomst og Køges kommuneskat på 24,9 %). Herfra skal trækkes en øget serviceudgift, som vil være varierende afhængigt at, om det er ældre, børnefamilier, studerende mv.

Ligeledes vil et sundt byrum bidrage til at samfundets udgift til langtidssyge på dagpenge. I gennemsnit modtager knap 3 % af arbejdsstyrken sygedagpenge. De offentlige udgifter alene til sygedagpenge udgør ca. 12 mia. kr. om året, så hvis sunde byrum blot bidrager til at reducere omfanget med 1 % er der tale om 120 mio. kr. på landsplan. Da Køge Kommunes andel af den danske befolkning rundt regnet udgør 1 % vil det betyde 1,2 mio. kr. årligt. På det mentale plan vil muligheden for havedyrkning og grønne områder modvirke stress, hvilket giver færre sygedage. Virksomhedernes udgifter i Danmark i forbindelse med sygefravær skønnes at være på omkring 23 mia. kr. om året. For samfundet skønnes udgifterne i alt at være på omkring 35 mia. kr. årligt. En øget sundhed vil derfor give en væsentlig samfundsøkonomisk gevinst på mange niveauer. Et sundt byrum og ændrede transportvaner vil dermed sænke den samlede udgift til sygehuse og øvrige sundhedsudgifter, betyde en lille stigning i antallet af erhvervsdygtige samt en lavere udgift til dagpenge og sygefravær. Langtidssyge på dagpenge betyder ikke kun en udgift for samfundet men giver også en mindre skatteindtægt i kommunen. Ved at nedsætte antallet af langtidssyge via sundhed i byrummet ses altså også en økonomisk gevinst på kommunalt plan.

Vi skaber en bydel, hvor de fysiske rammer lægger op til bevægelse, leg og motion. Som negativ samfundsøkonomisk effekt kan et sådan byrum forøge udgiften til fald- og vridskader i forbindelse med motion og leg. Denne udgift vil dog være meget lille set i forhold til besparelse på behandling af sygdomme opstået grundet inaktivitet og usund livsstil – såsom hjerte/kar sygdomme, kræft mv. Det vurderes, at fysisk inaktivitet repræsenterer den 3. største nettoomkostning for sundhedsvæsenet. Med udgangspunkt i Sundhedsstyrelsens landsdækkende tal (”Folkesundhed og risikofaktorer”, 2006) svarer sundhedsudgifterne ved fysisk inaktivitet i Køge Kommune til ca. 33 mio. kr. Hertil kommer, at fysisk inaktivitet medfører tab af ca. 7 ”kvalitetsleveår” i snit (herunder typisk år i den arbejdsduelige alder). Ved at folk er arbejdsduelige i en længere periode reduceres nogle af udfordringerne med ”forsørgerbyrden” – at vi inden for en relativt kort årrække vil opleve problemer med tilstrækkelig udbud af kvalificeret arbejdskraft. En anden positiv effekt af en generelt forbedret sundhedstilstand er, at ældre efter overgang til pension/efterløn er mere selvhjulpne og er det i en længere periode. Dette reducerer behovet for udgifter til hjemmehjælp, ældrepleje, geriatrisk betingede hospitalsindlæggelser etc.

A ghettoisering undgås har også en kommunaløkonomisk positiv effekt, da der hermed sørger for, at bydelen ikke kommer ind i en negativ spiral, hvor grunde/boliger ikke kan sælges/lejes ud – eller kun til meget lave priser. Det vil betyde en mindre velstillet beboersammensætning og dermed et samlet lavere skattegrundlag.

I vores udviklingsplan tager vi udgangspunkt i det samlende koncept om almindinger. Den samlede udgift hertil beløber sig på ca. 32 millioner kr., hvilket svarer til 1350 kr. per kvadratmeter. Sættes dette beløb i forhold til det samlede antal etagekvadratmeter i de tre områder, så bliver det for almindingen på Collstropgrunden ca. 360 kr./etagekvm og for Søndre Havn ca. 530 kr./etagekvm. I snit svarer det til 450 kr./etagekvm. 5 Gennem tiltag i vores udviklingsplan har vi kunnet nedsætte dette beløb på en række områder: • terrænbearbejdningen • ved genbrug og varieret materialeanvendelse • optimering af den individuelle og generelle sundhed i befolkningen Ved at skabe et område, hvor de fysiske rammer, bylivet og boligstørrelser og –priser virker inkluderende og tiltrækkende på en bred vifte af segmenter og samfundslag, undgås ghettoisering. At skabe en sådan mangfoldig bydel vil samfundsøkonomisk betyde, at der skal bruges færre ressourcer på integrationsprojekter. I mange tilfælde hænger mislykket integration sammen med manglende kendskab og dermed forståelse for hinanden. Men ved at etablere et boligområde, hvor vi i harmoni bor side om side med hinanden og oplever hinanden i det daglige – mødes i gården, i supermarkedet, i børnehaven og på stranden – kan vi opnå en større forståelse for hinanden og vores forskellige måder at leve og være på.

På makroniveau er Danmark i forvejen langt fremme med metoder til håndtering af forurenet jord, og et udviklingsprojekt som dette kan være med til at sætte Køge Kyst på verdenskortet. For danske virksomheder, der arbejder med disse problematikker, vil det betyde mulighed for at bruge Køge Kyst som en showcase til at etablere sig på markedet.

8.2 Cash-flow prognose

WACC Inflation WACC minus inflation Diskonteringsår I mio. kr. Udgifter: Køb af byggegrund Køb af Bridana-grunden Shared Space & almindinger (enhedspris 1.150 kr.) Busterminal Niveaufri skæring/vej Niveaufri skæring/fodgænger Jordforurening - Søndre Havn Jordforurening - Stationsområdet Jordforurening - Collstrupgrunden Ekstrafundering Cykel Parkering på terræn (enhedspris: 15 tkr) Parkering på terræn (enhedspris: 25 tkr. ) Parkering i konstruktion (enhedspris: 125 tkr. ) Parkering under terræn (enhedspris: 250 - 350 tkr. ) Udgifter til relocation af miljøtunge industrivirksomheder Udgifter i alt (mio. kr.) Diskonterede udgifter i alt (mio. kr.) Akkumulerede diskonterede udgifter i alt (mio. kr.) Indtægter - salg af byggeretter: Søndre Havn - boliger søndre Havn - erhverv Søndre Havn - detailhandel Stationsområdet - boliger Stationsområdet - erhverv Stationsområdet - detailhandel Collstrupgrunden - boliger Collstrupgrunden - erhverv Collstrupgrunden - detailhandel Indtægter i alt (mio. kr.) Diskonterede indgtægter i alt (mio. kr.) Akkumulerede indtægter i alt, diskonteret (mio. kr.) Grand Total Grand Total, diskonteret Akkumuleret Grand Total, diskonteret

4% 2% 2% 2010 2009

2011

2012

2013

2014

8,8

11,3

3,0

25,0 2,0

1,0

2015

2016

2017

2018

2019

12,5

3,0 12,5 4,7

12,5

1,0

240,0 5,5

4,0

0,5 0,3 3,8

0,5 0,2

0,5

2,0 0,4

0,3

14,5

69,6

16,5

1,1 17,4 16,1 270,6

0,4 51,4 45,5 316,1

0,4 10,6 9,0 325,1

0,4 89,2 72,8 397,9

36,5 0,3 50,2 39,3 437,2

240,0 250,0 250,0

250,0

0,8 4,8 4,6 254,6

12,1 2,8 0,6 1,7 2,1 5,5 2,7 0,4 27,9 26,8 26,8

27,0 12,5 0,3 3,8 4,7 2,6 6,0 0,2 57,1 52,6 79,4

27,0 9,5 0,3 3,8 4,7 2,6 6,0 0,2 54,0 47,8 127,2

27,0 9,5 0,3 3,8 4,7 2,6 6,0 0,2 54,0 45,9 173,1

25,6 8,4 0,1 3,6 4,5 0,8 5,8 0,1 48,9 39,9 213,0

25,6 6,1 0,1 3,6 4,5 0,8 5,8 0,1 46,7 36,5 249,5

25,6 6,1 0,1 3,6 4,5 0,8 5,8 0,1 46,7 35,1 284,5

29,5 6,1 0,1 3,6 4,5 0,8 5,8 0,1 50,5 36,4 321,0

29,5 6,1 0,1 3,6 4,5 0,8 5,8 0,1 50,5 35,0 355,9

(240,0) (250,0) (250,0)

(250,0)

23,2 22,2 (227,8)

39,6 36,5 (191,2)

2,6 2,3 (188,9)

43,4 36,8 (152,1)

(40,3) (32,9) (184,9)

(3,6) (2,8) (187,7)

8,6 6,5 (181,2)

37,6 27,1 (154,1)

37,9 26,2 (127,9)

* Forklaringer til cashflow prognosen findes i afsnittet om Økonomisk bæredygtighed.

s 70

2010

0,3 38,0 28,6 465,8

0,2 12,9 9,3 475,1

0,2 12,6 8,8 483,9

2018

12,5

2019

12,5

0,3

2020

12,5

2021

2022

12,5

1,0

3,0

2023

10,0

0,3

2024

10,0

2025

2026

10,0

5,6

18,2

2027

2028

2029

2030

5,6

4,5

2031

2032

2033 TOTAL

0,2 14,3

240,0 8,5 181,0 4,7 25,0 10,0 4,0 1,9 1,4 7,8 114,9 73,0 4,0 676,1 568,0

0,2 12,9 9,3 475,1

0,2 12,6 8,8 483,9

0,2 12,9 8,6 492,5

0,2 13,6 8,7 501,2

15,5 9,5 510,7

24,2 14,2 524,9

10,2 5,8 530,7

28,2 15,3 545,9

23,9 12,4 558,4

5,6 2,8 561,2

5,6 2,7 563,9

4,5 2,1 566,0

4,5 2,0 568,0

568,0

29,5 6,1 0,1 3,6 4,5 0,8 5,8 0,1 50,5 36,4 321,0

29,5 6,1 0,1 3,6 4,5 0,8 5,8 0,1 50,5 35,0 355,9

27,9 5,3 0,1 3,4 3,9 0,8 5,0 0,0 46,5 30,9 386,9

27,9 5,3 0,1 3,4 3,9 0,8 5,0 0,0 46,5 29,7 416,5

27,9 5,3 0,1 3,4 3,9 0,8 5,0 0,0 46,5 28,5 445,0

27,9 5,3 0,1 3,4 3,9 0,8 5,0 0,0 46,5 27,3 472,3

27,9 5,3 0,1 3,4 3,9 0,8 5,0 0,0 46,5 26,2 498,6

23,3 4,0 0,1 2,9 2,9 0,6 3,8 0,0 37,7 20,4 519,0

23,3 4,0 0,1 2,9 2,9 0,6 3,8 0,0 37,7 19,6 538,6

23,3 4,0 0,1 2,9 2,9 0,6 3,8 0,0 37,7 18,8 557,4

20,2 4,0 0,1 2,9 2,9 0,6 3,8 0,0 34,6 16,6 574,1

20,2 4,0 0,1 2,9 2,9 0,6 3,8 0,0 34,6 15,9 590,0

20,2 4,0 0,1 2,9 2,9 0,6 3,8 0,0 34,6 15,3 605,3

20,2 4,0 0,1 2,9 2,9 0,6 3,8 0,0 34,6 14,7 620,0

20,2 4,0 0,1 2,9 2,9 0,6 3,8 0,0 34,6 14,1 634,1

20,2 4,0 0,1 2,9 2,9 0,6 3,8 0,0 34,6 13,5 647,6

559,9 130,3 2,9 74,3 84,4 26,9 109,0 1,7 989,5 647,6

37,6 27,1 (154,1)

37,9 26,2 (127,9)

33,5 22,3 (105,6)

32,8 21,0 (84,7)

31,0 19,0 (65,7)

22,3 13,1 (52,6)

36,3 20,5 (32,1)

9,5 5,1 (26,9)

13,8 7,2 (19,8)

29,0 13,9 10,1

30,1 13,9 24,0

30,1 13,3 37,3

34,6 14,7 52,0

34,6 14,1 66,1

34,6 13,5 79,7

313,4

32,0 16,0 (3,8)

TEAM SLA 路 K酶ge Kyst 路 s 71

Bilag 8.3

8.3 Energibalancer for Køge Kyst Energibalancer for Køge Kyst Forbrug Varmebehov boliger MWh/år Varmebehov erhverv incl. detail MWh/år og kultur

2015

2020

2025

2033

Sum

500

680

650

970

2800

615

630

480

675

2400

Elbehov boliger

MWh/år

470

650

610

920

2650

Elbehov erhverv incl. detail og kultur

MWh/år

1640

1680

1280

1800

6400

MWh/år

300

460

1680

Areal (m2)

650

1000

3650

Tilb. betaling (år)

500

800

400

600

200

500

Varmeproduktion solfangere

varmepumper (evt. kombineret MWh/år med fjernkøling på længere sigt) Tilb. betaling (år) nye/rentable energiformer

MWh/år

2300

900

Tilb. betaling (år)

køkkenkværne

MWh/år

340

Gennemsnitlig tilbagebetalingstid for varme

År

MWh/år Areal (m2)

380 2500

770 5000

2690 17500

Tilb.betaling (år)

MWh/år

3200

1000

2000

Tilb. betaling (år)

Elproduktion solceller

nye/rentable energiformer

6200

Køkkenkværne

MWh/år

180

Gennemsnitlig tilbagebetalingstid for el

År

s 72

8.4 Arealfordeling og parkeringsbehov Tabel 5.1.2: Areal fordeling og Parkerings behov

Overordnede arealer

188.0 760.0 465.0 66,413 413 6,000 413

Samlet Sa e grundareal

Område Forudsætning stationsområdet Søndre Havn Collstrup‐grunden Køge K st i alt Køge Kyst i alt

56,000 152,000 31,000 239 239,000 000

130 130 150

72,800 197,600 46,500 316 316,900 900

Antal byggeg byggegrunde u de inkl. eksisterende

Bygbart gennemsnitlig ge e s g Grundareal i i Grundareal grundstørrelse m2 alt m2

33 33 36

37,520 101,840 19,716 159 159,076 076

4,000 4,000 4,000

Overordnede arealer

Target Antal Bygbart Gennemsnitlig Samlet Sa e Target a ge Bebygget ebygge O Offentlige e ge gennemsnitlig ge e s g byggeg byggegrunde u de Bebyggelses % ebygge ses % Grundareal i i Område Grundareal bebygget brutto bebygget brutto grundareal bebyggelses % brutto Areal i Funktions fordeling arealer % grundstørrelse m2 inkl. pr. grund alt m2 areal pr. grund m2 alt m2 eksisterende Gennemsnitlig Erhverv Offentlig og Offentlig og Forudsætning Bebyggelses % ebygge ses % Bolig Areal o g ea Erhverv e Detailhandel e a a de Kultur Fritid inkl. u u d Kultur Fritid u u d Parker a e Kontor Areal privat service Bolig % bebygget brutto bebygget brutto Bolig % Areal 130 Detailhandel Detailhandel % % service 9privat service privat service 7,761 Check 56,000Kontor 72,800 37,520 4,000 privat 1.94 pr. grund stationsområdet m2 Kontor % Areal m233 eksisterende % Areal m2 Boli areal pr. grund m2 m2 % Søndre Havn 152,000 130 197,600 33 101,840 4,000 25 Areal m2 7,761 1.94

8.4. Tabellen viser Køge Kysts arealer og parkeringsbehov. Parkerings discounten er beregnet ved at finde forskellen mellem bolig behovet og kontor og detail behovet.

9 25 5 40

Collstrup‐grunden 155,000 Køge K st i alt Køge Kyst i alt 1.94 26.5 19,292.0 1.94 69.0 136,344.0 2.36 0.0 0.0 155 155,636 636 Target 155,000 Dif. 636

7,761 7,761 9,434 8 8,319 319

31,000 100,000 239 239,000 000 39.0 14.0 95.0

150

1.94 1.94 2.36

Bolig % Bolig %

Bolig Areal o g ea Erhverv e m2 Kontor %

155,000 26.5 19,292.0 69.0 136,344.0 0.0 0.0 Funktionsfordelingen Funktionsfordelingen 155 155,636 636 samlet Target 155,000 Dif. 636

Erhverv Kontor Areal Kontor Areal Detailhandel Detailhandel % % m2

100,000 39.0 28,392.0 14.0 27,664.0 95.0 44,175.0 Bebygget100 Bebygget 100,231 231 bruttoareal i alt100,000 231

315,000

316,900

21,000 25.0 1.0 2.5

13,000 1.0 6.0 1.5

18,200.0 1,976.0 1,162.5 21 21,339 339 21,000 339

DIF.

26,000 8.5 10.0 1.0

728.0 11,856.0 697.5 13 13,282 282 13,000 282

6,188.0 19,760.0 465.0 26 26,413 413 26,000 413

Parkering a e g Bolig

Check

100.0 100.0 100.0

Parkering Erhverv Erhverv Kontor

Check

100.0 100.0 100.0

Parkering a e g Bolig 1.5 pr bolig 289 2,045 0 22,335 335

1 pr 50 m2 1 pr (20)‐40 m2 568 455 553 49 884 29 22,005 005 533

Parkering a e g Detailhandel

Parkering a e g Kultur Fritid ? 1 pr 50 m2 15 237 14 266

Parkerings a e gs discount

1 pr 50 m2 124 395 9 528

19,716 13,000 159 159,076 076 1.0 6.0 1.5

4,000 728.0 11,856.0 697.5 13 13,282 282 13,000 282

5 26,000 40 8.5 10.0 1.0

9,434 8 8,319 319 6,188.0 100.0 19,760.0 100.0 465.0 100.0 26 26,413 413 26,000 413 1,900

717 1,838 936 33,491 491

Parkering Offentlig og Offentlig og privat service

Parkering Parkering I a e g Parkering i P‐ a e g Parkering på a e g på under terræng under terræng alt hus m2 terræng m2 m2

Parkerings a e gs discount

733 1,442 0 22,176 176

717 1,838 936 33,491 491

target: 50% target: 30% target: 20% 10,756 6,023 3,585 27,565 15,437 9,188 14,037 7,861 4,679 52 52,359 359 29 29,321 321 17 17,453 453

Detail: beregningen er nu med forudsætningen: Parkerings discount: =bolig‐ 1/40m2. Der står i kommuneplanen at: 1 plads pr. (kontor+detail) eller 40 m2 bruttoetageareal (dog 1 plads pr. 20 m2 ved =(kontor+detail)‐bolig dagligvarebutikker i lokalcentre samt dagligvarebutikker over 1500 m2 i bymidter. dvs. i stations området bliver der flere pladser ved f.eks vores ankerbutikker.

Parkering Parkering I a e g Parkering i P‐ a e g Parkering på a e g på under terræng under terræng alt hus m2 terræng m2 m2

733 1,442 0 22,176 176

Parkering a e g Kultur Fritid

1,900

Parkering Offentlig og Offentlig og privat service

Parkering a e g Detailhandel

1.5 pr bolig 1 pr 50 m2 1 pr (20)‐40 m2 ? 1 pr 50 m2 1 pr 50 m2 Funktionsfordelingen Funktionsfordelingen Bebygget Bebygget 289 568 455 15 124 DIF. samlet bruttoareal i alt 2,045 553 49 237 395 0 884 29 14 9 22,335 335 22,005 005 533 266 528 315,000 316,900 1,900

Parkering Parkering Erhverv Erhverv Kontor

36 18,200.0 1,976.0 1,162.5 21 21,339 339 21,000 339

Parkering

Offentlig og Offentlig og Kultur Fritid inkl. u u d Kultur Fritid u u d privat service privat service privat service privat service eksisterende % Areal m2 % Areal m2

Detailhandel e a a de Areal m2

46,500 21,000 316 316,900 900 25.0 1.0 2.5

28,392.0 27,664.0 44,175.0 100 100,231 231 100,000 231

Funktions fordeling

Bebyggelses % ebygge ses % pr. grund

g og rvice rvice m2

Target Target a ge Bebygget ebygge O Offentlige e ge bebyggelses % brutto Areal i arealer % alt m2

Tabel 5.1.2: Areal fordeling og Parkerings behov

target: 50% target: 30% target: 20% 10,756 6,023 3,585 27,565 15,437 9,188 14,037 7,861 4,679 52 52,359 359 29 29,321 321 17 17,453 453

1,900 Detail: beregningen er nu med forudsætningen: Parkerings discount: =bolig‐ 1/40m2. Der står i kommuneplanen at: 1 plads pr. (kontor+detail) eller 40 m2 bruttoetageareal (dog 1 plads pr. 20 m2 ved =(kontor+detail)‐bolig dagligvarebutikker i lokalcentre samt dagligvarebutikker over 1500 m2 i bymidter. dvs. i stations området bliver der flere pladser ved f.eks vores ankerbutikker.

8.5 Parkeringsoversigt

8.5. Tabellen viser parkerings typer, størrelse, pris og etappe. Anlægene som er highlightet med gul påtænker vi etableret af Køge Kyst projektet. Tabellen refererer til Figur 2 under afsnit 3.1 Parkering.

Tabel 5.1.3: Parkerings Oversigt

Priser på parkering, tænkt finansieret af Køge Kyst

Pris Cykel Terræn kr/plads

Pris Terræn kr/plads

Pris Konstruktion kr/plads

Pris Kælder kr/plads

Pris Kælder kr/plads ved dyb eller forurenet jord

, 1,500

, 25,000

, 125,000

, 250,000

, 350,000

Pladser Ialt

Diference

Priser på parkering, tænkt finansieret af Køge Kyst

Felter markeret med disse farve, er poster der tænkes udført og finasieret af Køge Kyst. Summerne indregner kun Disse poster

Parkering Stationsområdet (ST)

Etappe

m2 Cykel På Cykel Pladser På m2 På Terræn Terræn Terræn

P‐Plads behov i alt K‐ST‐K1 K‐ST‐K2 K‐ST‐K3 K‐ST‐K4 Terræn parkering Cykel parkering Terræn parkering I alt Difference

Parkering Søndre Havn (SH) P‐Plads behov i alt H‐SH‐H1 H‐SH‐H2 H‐SH‐H2 Terræn parkering‐1 Terræn parkering‐2 Cykel parkering‐1 Cykel parkering‐2 Cykel parkering 2 Terræn parkering K‐SH‐K1 K‐SH‐K2 Cykel parkering H‐SH‐H4 H‐SH‐H5 H‐SH‐H6 K‐SH‐K3 K‐SH‐K4 Terræn parkering K‐SH‐K5 K‐SH‐K6 I alt Difference

Parkering Colstrup Grunden (CO) P‐Plads behov i alt H‐CO‐H1 Cykel parkering K‐CO‐K1 CO‐T1 CO‐T2 CO‐T3 CO‐T4 CO‐T5 CO‐T6 I alt Difference

Parkering Køge Kyst

I alt Behov I alt Difference

1/1.44 m2 1 1 3 3 1 1 3

Etappe

0 0 0 0 0 288 0 288

0 0 0 0 0 200 0 200

Etappe

0 0 0 0 0 150 150 0 0 0 200 0 0 0 0 0 0 0 0 500

0 200 0 0 0 0 0 0 0 200

900

Pladser I m2 I Kælder ved Kælder ved dyb dyb eller eller forurenet forurenet jord jord

1/30 m2

717

0 0 0 0 0

4,376 4,376 4,376 4,376 0

146 146 146 146 0

0 0 0 0 0

146 146 146 146 110

1,000 3,750

40 150 21%

0 0

0 0 0%

0 17,504

0 583 81%

0 0

0 0 0%

40 733

Pladser På Terræn

m2 I Konstruktion

1/25 m2 0 0 0 1,000 2,750 0 0 3,000 0 0 0 0 0 0 0 0 3,000 0 0 9,750

16,189

Pladser I Konstruktion

m2 I Kælder

1/28 m2

0 0 0 40 110 0 0 120 0 0 0 0 0 0 0 0 120 0 0 390 21%

Pladser På Terræn

3,249 3,697 3,192 0 0 0 0 0 0 0 0 2,667 2,667 2,667 0 0 0 0 0 18,139

m2 I Konstruktion

1/25 m2 0 0 0 521 514 389 512 517 236 2,689

m2 Cykel På Cykel Pladser På m2 På Terræn Terræn Terræn 1,296

1/28 m2

Pladser I Kælder

0 0 0 0 0

m2 Cykel På Cykel Pladser På m2 På Terræn Terræn Terræn

0 288 0 0 0 0 0 0 0 288

m2 I Kælder

0 0 0 0 110

1/1.44 m2 3‐CO 3‐CO 3‐CO 3‐CO 3‐CO 3‐CO 3‐CO 3‐CO 3‐CO

Pladser I Konstruktion

0 0 0 0 2,750

m2 Cykel På Cykel Pladser På m2 På Terræn Terræn Terræn

0 0 0 0 0 216 216 0 0 0 288 0 0 0 0 0 0 0 0 720

m2 I Konstruktion

1/25 m2

1/1.44 m2 1 2 5 1 1 1 1 2 2 2 2 4 4 4 4 4 5 5 5

Pladser På Terræn

1/30 m2 116 132 114 0 0 0 0 0 0 0 0 95 95 95 0 0 0 0 0 648 35%

Pladser I Konstruktion

0 0 0 0 0 0 0 0 4,000 4,000 0 0 0 0 4,000 4,000 0 4,000 4,000 24,000

m2 I Kælder

1/28 m2

0 0 0 21 21 16 20 21 9 108 11%

Pladser På Terræn 648 19%

15,600 0 0 0 0 0 0 0 0 15,600

m2 I Konstruktion 33,739

Pladser I Kælder

0 0 0 0 0 0 0 0 133 133 0 0 0 0 133 133 0 133 133 800 44%

Pladser I Kælder 1/30 m2

557 0 0 0 0 0 0 0 0 557 60%

Pladser I Konstruktion 1,205 35%

0 0 8 180 8,180 0 0 0 0 0 0 8,180

m2 I Kælder

49,684

0 0 273 0 0 0 0 0 0 273 29%

Pladser I Kælder 1,656 47%

Pladser I m2 I Kælder ekstra ved dyb Kælder ekstra eller forurenet ved dyb eller jord forurenet jord 1/30 m2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

m2 I Kælder Pladser I ekstra ved dyb Kælder ekstra eller forurenet ved dyb eller jord forurenet jord 1/30 m2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Pladser Ialt

0 0%

Køge Kyst

Priser på parkering, tænkt finansieret af Køge Kyst

Diference 1,838

116 132 114 40 110

120 133 133 95 95 95 133 133 120 133 133 1,838

Pladser Ialt

1,838 0

14,504,464 16,504,464 14,250,000 1,000,000 2,750,000 225,000 225,000 3,000,000 33,333,333 33,333,333 300,000 11,906,250 11,906,250 11,906,250 33,333,333 33,333,333 3,000,000 33,333,333 33,333,333 50,008,929

Køge Kyst Køge Kyst Køge Kyst Køge Kyst Køge Kyst Køge Kyst Køge Kyst

Køge Kyst

Priser på parkering, tænkt finansieret af Køge Kyst

Diference 936

557 273 21 21 16 20 21 9 937

m2 I Kælder Pladser I ekstra ved dyb Kælder ekstra Pladser til biler eller forurenet ved dyb eller Ialt jord forurenet jord 0

733 16

36,466,667 36,466,667 36,466,667 36,466,667 2,750,000 300,000 1,000,000 76,983,333

3,509 3,491 18

937 2

69,642,857 300,000 68 166 667 68,166,667 521,000 514,000 389,000 512,000 517,000 236,000 69,942,857

Køge Kyst Køge Kyst

Køge Kyst

Priser på parkering, tænkt finansieret af Køge Kyst I alt

Pladser til Cykler Ialt 900 0 900

196,935,119

Køge Kyst

TEAM SLA · Køge Kyst · s 73

2.36 1.5 pr b