Kjøkkenregelen: Når er en

Kjøkkenregelen: Når er en boenhet en boenhet?

Hvilke regler gjelder dersom det i en eksisterende bolig etableres en eller flere utleieleiligheter?

Elisabeth Kynbråten

Byutviklingssjef Haugesund kommune

For boliger som er oppført før 1. juli 2011 gjelder forenkla regler om du ønsker å endre en del av boligen din til en hybel/utleiedel. Dersom den nye delen har dør til den opprinnelige boenheten – regnes den ikke som fysisk adskilt og anses ikke som en selvstendig boenhet. Utleieleiligheten kan ha egen inngang, kjøkken, bad/toalett, stue/soverom, uten at den blir regnet som en ny boenhet. Disse forenklede reglene har ført til stor pågang av søknader om ombygging av eneboliger og tomannsboliger til leilighetsbygg og flermannsbolig. Regelverket er uklart og kommunene er usikre på om de har hjemmel til å kreve at hver av utleiedelene skal betraktes som en egen boenhet.

Ettersom eldre boliger ofte har fysiske forutsetninger som gjør det krevende og kostbart å oppfylle krav som for nybygg, ble det i 2016 gitt unntak for noen tekniske krav ved søknad om bruksendring fra tilleggsdel (bod etc.) til hoveddel (stue og soverom mm). Unntaksbestemmelsen gjelder ikke bruksendring som medfører at det etableres en ny boenhet.

For å unngå at det stilles krav som til en ny boenhet, etableres det forbindelse mellom utleiedel og eksisterende bolig. Da vil disse kunne betraktes som en boenhet, selv om de fremstår som flere leiligheter. De kan ikke seksjoneres og selges, da de ikke er godkjent som egne boenheter, men kan fungere som utleieboliger.

Byutviklingssjef i Haugesund kommune, Elisabeth Kynbråten. Her fra Tromsøkonferansen 2020. Foto: VaagVisuals

De nye utleieleilighetene får ikke krav til uteoppholdsareal og parkering, samt brannskille og lydkrav.

Disse forenklede reglene har medført stor pågang for å etablere utleieleiligheter på loft og kjeller. For å unngå krav som for ny boenhet, blir det etablert «leiligheter» som har forbindelse med en annen leilighet i bygget. Ofte blir hele bygget omgjort fra enebolig eller to-manns bolig til en bolig med tre eller flere utleieleiligheter. Dette kan ha stor betydning for nabolaget og gi uheldige konsekvenser for bomiljø. Når en enebolig bygges om til 4-6 utleieleiligheter, vil behovet for parkering og avfallshåndtering bli større. Ofte vil store deler av det ubebygde arealet bli benyttet til avfallsbeholdere og parkering. Noe som går på bekostning av allerede knapt uteareal og bomiljø/estetikk. Eksisterende boliger mister sine bodarealer i kjeller og på loft. Dette er også med på å forringe bokvaliteten til eksisterende boliger. Eiendommen endrer karakter, og bruken avviker fra det vi legger i eneboligbegrepet.

Noen kommuner er usikre på om de har hjemmel til å nekte etablering av slike utleieenheter som bryter med intensjonen i reguleringsplan/kommuneplanen/sentrumsplanen.

Spørsmålet er tatt opp med Kommunal og moderniseringsdepartementet, som i brev datert 21.10.20 bekrefter at plan- og bygningsloven i utgangspunktet ikke regulerer utleie. Det å etablere et utleieforhold i egen bolig er i seg selv ikke noe kommunen skal saksbehandle. Hovedregelen er at boligeier fritt kan leie ut hele eller deler av boligen sin, så lenge arealet som leies ut er godkjent boligareal.

Når det ikke ligger til rette for å kunne godkjenne ombygging av kjeller eller loft som egne leiligheter, blir dette omgått ved å søke om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Dette arealet fremstår som en selvstendig boenhet med stue/opphold, kjøkken og bad/toalett, men ved å lage en forbindelse til eksisterende boenhet, kan du betrakte dette som en bolig med en eller flere «utleiedeler».

Som det fremgår av svaret fra departementet vil sentrale tema i vurderingen

Illustrasjonsfoto: Jean van der Meulen fra Pexels

være om ny bruk får konsekvenser for brannsikkerhet eller andre krav i TEK, som kan tale for en bruksendring. Videre bør virkningen av den påtenkte bruken for omgivelsene vurderes. For eksempel om bruken får betydning for utomhusareal, atkomstforhold, økt parkeringsbehov eller trafikkbelastning. Det bør også vurderes om den påtenkte bruken innebærer en økning i antall beboere utover det som følger av vanlig familiesituasjon. Det er ikke mulig å tallfeste nøyaktig hvor grensen går. Det foreligger ikke rettspraksis eller forvaltningspraksis som tilsier at det må foreligge en kvalifisert endring for at det skal inntre krav om bruksendring. Så lenge bruken knytter seg til ordinær beboelse, antar departementet at det må en viss økning til av antall beboere før det oppstår en søknadspliktig bruksendring.

Det er klart at kommunen kan lage bestemmelser til plan som hindrer en slik utvikling.

Det kan lages bestemmelser om at utleiedel (inneholder kjøkken, bad, sov-/oppholdsrom) skal regnes som en boenhet selv om det er intern forbindelse mellom leilighetene. Det er bekreftet av departementet at dette er en mulighet. Da vil også utleieleiligheter får krav om brannskille, lydskille, dagslys og uteoppholdsareal (evt. fritak mot anleggsbidrag til nærliggende park etc.).

Etablerer du 5 kjøkken, 5 bad og oppholdsrom i tilknytning til disse, organisert i boligen som selvstendige leiligheter, vil det ikke lenger være en enebolig. Det er klart at omgåelse av regelverket løses ved at det etableres forbindelse mellom leilighetene, gjerne via et felles trapperom. Beboerne lever adskilt i hver sin «leilighet» uten de kvaliteter våre planer krever og uten den brannsikkerheten, lydskille etc. som TEK krever.

Problemstillingen er todelt.

Bygge om en mindre del av boligen til en utleiebolig: Har du intern dør mellom eksisterende bolig og utleieboligen, anses den ikke som en selvstendig boenhet. Om kommunen vil sikre bokvalitet også for de som er henvist til å leie slike leiligheter, vil dette sannsynligvis være betinget av at kommunen styrer dette gjennom bestemmelser til plan.

Endre en enebolig eller tomannsbolig til flere utleieleiligheter: Endringen får konsekvenser for brannsikkerhet og andre krav i TEK. Endret bruk vil kunne påvirke omgivelsene og få betydning for utomhusareal, atkomstforhold, økt parkeringsbehov, eller trafikkbelastning. Den nye bruken innebærer en økning i antall beboere utover det som følger av vanlig familiesituasjon. Vi antar derfor at det kan stilles krav som for etablering av nye boenheter i eksisterende bygg med de lempingene som fremgår av eksempelsamlingen.

Som departementet sier, så er det lite rettspraksis eller forvaltningspraksis på dette område. Det sikreste er å løse dette gjennom planbestemmelser.

Departementets svar finner du på eInnsyn.no: «Departementet svarer på henvendelse om utleiedel i eksisterende bolig»