DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO
SUMÁRIO A T OS NOTARIAIS IMOBILIÁRIOS CO MPETÊNCIA E FUNÇÕES DOS CARTÓRIOS CERTIDÕES OBRIGATÓRIAS NA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA A T A NO T A R I A L ESCR I T UR A DE R ET I FI CA ÇÃ O DE Á R EA ESCR I T UR A DE A DI T A MENT O R EGISTRO DO CONTR A T O DE CO MPR A E VENDA DO I MÓ VEL R EG I ST R O DO CO NT R A T O DE LO CA ÇÃ O DA ENFITEUSE DO LAUDÊMIO I MPOSTOS, TAXAS E SERVIÇOS COBRADOS NA COMPRA DE I MÓVEIS O UTRAS NOÇÕES FUNDAMENTAIS SI STEMA REGUSTRAL MA TRÍCULA R EGISTRO E AVERBAÇÃO
ATOS NOTARIAIS IMOBILIÁRIOS
A ESCRITURA PÚBLICA
Todos os atos relativos a direitos reais sobre imóveis, exceto as exceções que constam de lei especial, só possuem reconhecimento de validade jurídica se forem formalizados por meio de instrumento público, ou melhor, por escritura lavrada em tabelionato de notas.
A Lei 8.935/94 (dispõe sobre serviços notariais e de registro), em seu art. 6º, II, prevê que:
Art. 6.º Aos notários compete: II - intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo;
Daí se vê que pertence aos cartórios ou tabelionatos de notas, exercer o controle preventivo de legalidade dos referidos atos.
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Os contratos constitutivos de direitos reais sobre imóveis são aqueles negócios jurídicos que se referem à instituição de direitos reais sobre a coisa alheia, de uso e garantia sobre a propriedade imóvel, como as servidões, a hipoteca, a habitação, as rendas constitutivas sobre imóveis, o uso e o usufruto.
O art. 1.227 do Código Civil estabelece que, a eficácia dos atos constitutivos e translativos de domínio, dependem, para que sejam considerados válidos, do registro imobiliário, e além disso, houve uma ampliação da quantidade de atos que exigem que sejam formalizados através de instrumento público para que obtenham validade jurídica.
Nesse passo, o artigo 108, do Código Civil estabelece que:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Desde o direito romano, a escritura pública se justifica, pois é a consagrada propriedade imóvel a maior expressão do patrimônio de cada indivíduo, dessa forma, esse instrumento deve garantir a solenidade e o rigor técnico que necessita o ato de celebração de um contrato que envolva imóveis.
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Apesar da exigência de escritura pública ter sido dispensada para as operações do Sistema Financeiro da Habitação (Lei n. 4.380/64) e para os contratos de alienação fiduciária (Lei n. 9.514/97), quem adquire um imóvel ainda poderá exigir do vendedor que o instrumento de compra e venda se dê através de escritura pública .
COMPETÊNCIAS E FUNÇÕES DOS CARTÓRIOS
Inicialmente, é importante ressaltar que ao celebrar um contrato particular ou uma escritura de compra e venda de imóvel, mesmo que essa celebração seja feita em um cartório de notas, ela somente terá valor perante terceiros quando for efetuado o registro imobiliário. Segundo a Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) e a Lei n. 8.935/94 (Lei dos Serviços Notariais e Registrais), em nosso direito positivado existem cinco espécies diferentes de cartórios, os quais exercem sua função por meio de delegação do Poder Público, e cada um exerce atividades diferentes e específicas. São eles:
Cartórios de notas: são responsáveis por lavrar os atos declaratórios de vontade com caráter constitutivo ou translativo de direitos sobre imóveis, observando os requisitos de legalidade incidentes em cada caso; Cartórios de registros de imóveis: fazem o controle e análise de legalidade dos atos dos imóveis de competência da respectiva jurisdição; Cartórios de protestos de títulos: neles são feitos os lançamentos e a comunicação de títulos de crédito que não foram pagos na data de vencimento, com o objetivo de constituir o devedor em mora;
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Cartórios
de
registros
das
pessoas
naturais:
são
responsáveis por registrar os atos principais da vida civil de cada indivíduo, tais como casamentos, nascimentos e óbitos; Cartórios de registro das pessoas jurídicas e de títulos e documentos: suas atribuições são de fazer o reconhecimento da personalidade jurídica das sociedades civis e associações e promover a publicidade de instrumentos e contratos particulares, os quais, devem se tornar público, por determinação legal no intuito de garantir os interesses e direitos de terceiros.
De acordo com a Lei Federal 7.433/85, o cartório deverá verificar se foram cumpridas as exigências feitas pela parte, no que diz respeito à exigência e apresentação das certidões que comprovem a inexistência de ônus sobre o imóvel objeto de transação e também se os vendedores são idôneos, e se não existem riscos recorrentes ao imóvel em razão de processos de execução ou falência que possam existir contra o proprietário do imóvel, seja ele pessoa física ou jurídica.
Enfim, entende-se que os cartórios de notas são diretamente responsáveis pela segurança jurídica, pela observância da legalidade e pela eficácia e garantia dos atos privados de domínio sobre os imóveis, sendo que, a confirmação e registro de veracidade e validade dos atos lavrados nos cartórios de notas são de responsabilidade dos cartórios de registros de imóveis.
A Lei Federal 8.935/94 prevê que: “O tabelião de notas não poderá praticar atos de seu ofício fora do Município para o qual recebeu delegação.” Dessa forma, entende-se que cada cartório de notas ou de registro, somente pode praticar seus atos dentro de uma determinada jurisdição ou de um território, através de delegação pelo Poder Público.
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Assim, se determinada pessoa pretende celebrar um ato em um cartório que é de domicílio diferente do qual o mesmo recebeu delegação para atuar, ela deverá obrigatoriamente ir à outra cidade para poder realizar o ato.
Por exemplo, os Regimentos Internos das Corregedorias Gerais de Justiça dos Estados, dispõem que “os serviços notariais e de registro são circunscritos em comarcas, termos, zonas ou distritos judiciários, vedada a instalação de sucursal ou a prática de atos de seu ofício fora da unidade territorial para a qual recebeu a delegação.”
Se o cartório vier a celebrar atos em um Município ou Comarca diferente da qual recebeu a delegação para atuar, o tabelião ou seu preposto estará praticando uma infração funcional e, além disso, o ato notarial poderá ser invalidado por vício de forma.
Essa questão da competência cartorial por Comarca merece grande atenção, pois existem diversos cartórios que atuam por meio de filiais em cidades diferentes daquela para a qual ele têm competência para atuar, e dessa forma, podem surgir questionamentos de invalidade e nulidade de procurações e escrituras por terem sido registradas por meio de um cartório incompetente.
Nesse caso, deverá a Corregedoria da Justiça banir esse tipo de prática que vai contra o respeito e o devido conceito da atividade notarial.
Na sua atividade, o Corretor de Imóveis deverá estar atento à documentação do imóvel objeto de negociação, a fim de evitar problemas para o cliente comprador no momento da escrituração do imóvel.
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CERTIDÕES OBRIGATÓRIAS NA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA
Existem três espécies de certidões, que por exigência da Lei n. 7.433/85, devem ser apresentadas no momento da aquisição de um imóvel. São elas:
a) Certidões imobiliárias: se referem ao imóvel que é objeto da compra e venda; b) Certidões pessoais: referem-se à situação jurídica do vendedor; c) Certidões tributárias: que tratam dos impostos que incidem sobre o imóvel, tais como Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), Imposto Territorial Rural (ITR) e Também o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Para que o ato seja válido, é obrigatório que sejam apresentadas todas essas certidões no momento da lavratura da escritura pública de compra e venda diante do tabelião, devendo este fazer constar esses documentos na própria escritura do imóvel.
As certidões pessoais atestam que o vendedor não está sofrendo nenhum processo de execução por dívida, o que poderia interferir no processo de compra e venda em um momento futuro, pois tal negócio seria caracterizado como fraude contra credores.
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Se o vendedor for pessoa física, deverá apresentar as certidões negativas de distribuição de ações e execuções da Justiça Estadual e Justiça Federal do foro em que for domiciliado. Existem dois tipos de ações judiciais que podem interferir na legitimidade da venda do imóvel, são as ações reais, que incidem sobre o imóvel propriamente dito, em que o domínio do mesmo esteja sendo requerido por terceiros, e as ações pessoais reipersecutórias, que é quando em razão de uma dívida, o imóvel possa ser penhorado como garantia de pagamento da mesma. O fato de existirem as referidas ações sobre o imóvel não quer dizer que o procedimento de compra e venda não pode ser concretizado, pois se o patrimônio do vendedor for suficiente para saldar qualquer dívida, seus outros bens lhe serviram como garantia para torna-lo solvente. No entanto, o comprador deve ter completa ciência que poderá ocasionalmente perder o imóvel caso fique comprovada a insolvência do vendedor ou a caracterização de uma situação de fraude contra credores. Caso o vendedor seja pessoa jurídica, deverá o mesmo, por determinação legal, apresentar certidões de feitos ajuizados, certidão negativa de distribuição de falências e recuperação judicial, nos termos da Lei n. 11.101/05, Certidão Negativa de Débito da Previdência Social (INSS) e Certidão Conjunta Negativa de Débitos de Tributos administrados pela Secretaria da Receita Federal e da Dívida Ativa da União, caso essas certidões não forem apresentadas, não será possível a alienação do imóvel.
A certidão imobiliária tem o intuito de comprovar que o proprietário
possui legitimidade para vender
o que lhe pertence e
também a inexistência de ônus reais sobre o imóvel, tais como, hipoteca ou penhora que incidam sobre o imóvel que está sendo vendido.
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ATA NOTARIAL
Segundo dispõe o ilustre doutrinador Ivanildo Figueiredo: “A ata notarial é um documento elaborado por tabelião público pelo qual o oficial ou notário certifica a ocorrência de uma situação real e concreta, sempre que uma pessoa pretenda fazer prova da existência de determinado fato.” Conforme prevê o artigo 7º, III, da Lei 8.935/94:
“Art.
7º.
Aos
tabeliães
de
notas
compete
com
exclusividade: III - lavrar atas notariais;”.
Nesse
entendimento,
Oscar
Vallejo
Yañes
preconiza:
“O
poder
certificante do notário é uma faculdade que a lei lhe dá para, com sua intervenção, evitar o desaparecimento de um fato antes que as partes o possam utilizar em proveito de suas expectativas. A fé pública é, em todo o momento do negócio jurídico, o caminho mais efetivo para a evidência”. Para Walter Ceneviva, o teor da fé pública notarial “corresponde à essencial confiança atribuída por lei ao que o delegado declare ou faça, no exercício da função, com presunção de verdade.”
De maneira simplificada, a ata notarial serve para verificar as reais condições de conservação do imóvel, quais os vícios existentes, se tem rachaduras, vazamento ou instalações mal feitas.
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No caso de locação, tais vícios poderão ser observados no momento de entrega das chaves do imóvel alugado ao locatário, dessa forma, o mesmo poderá deixar registrado a fim de que não venha ser acionado futuramente pelo locador para pagar indenização pelos vícios que ali já existiam. O locador também pode requerer que o tabelião elabore uma ata notarial a fim de certificar as condições que o imóvel foi entregue pelo locatário. Para isso, é necessário que o tabelião ou o preposto faça uma vistoria no local em que ocorrerem os fatos, os quais deverão ser devidamente provados. Desta forma, entende-se que a ata notarial, sendo utilizada para a produção de prova judicial, como um instrumento público, nos termos do art. 364 do Código Civil, faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o tabelião, ou o funcionário declarar que ocorreram em sua presença.
ESCRITURA DE RETIFICAÇÃO DE ÁREA
De acordo com a Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), se fosse feita qualquer alteração ou retificação de área no registro de imóveis, a mesma deveria se dar por meio de processo de judicial, em que, apenas com a sentença judicial o oficial de registro de imóveis poderia retificar um dado que constasse da matrícula do imóvel. Através da Lei n. 10.931/2004 esse procedimento foi
modificado. De acordo com a nova Lei n. 10.931/2004, a retificação de área poderá ser feita mediante um procedimento administrativo no próprio cartório de imóveis e, além disso, permitiu que a correção de limites e confrontações entre imóveis vizinhos possa ser feita por meio de um acordo de vontades entre os proprietários através de escritura pública.
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Assim, o artigo 213, parágrafo 9º, Lei n. 10.931/2004, estabelece que:
Art. 213, “Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.”
Conforme essa previsão legal, as partes confrontantes poderão contratar de forma conjunta um topógrafo, elaborando uma nova planta para que possa corrigir possíveis erros e diferenças de áreas que constam no registro imobiliário, não sendo necessário que cada proprietário promova um processo individual de retificação para a correção de registros que se refiram à perímetro, área, descrição da poligonal do imóvel e comprimento e ângulo laterais do terreno.
Após a correção da planta e do memorial descritivo da área e da poligonal do terreno, os proprietários confrontantes farão a solicitação a um cartório de notas para que seja elaborada e lavrada uma escritura de alteração ou retificação da área de ambos os imóveis, corrigindo dessa forma, a divisão de cada propriedade, fazendo constar a partir daí a nova situação do imóvel no registro imobiliário.
Essa definição da área dos imóveis também poderá ser feita por meio de satélite, que são instrumentos modernos e precisos de posicionamento.
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ESCRITURA DE ADITAMENTO
A escritura de aditamento é uma nova escritura feita para corrigir erros materiais constantes de uma escritura já existente, como por exemplo, em casos de uma dação ou instituição de condomínio e de uma compra e venda.
Os doutrinadores Segadas Viana e Aguiar Gorini ressaltam que “o termo de aditamento só pode ser feito para esclarecer omissão e no seu enunciado não se pode alterar o que tenha sido convencionado.”
Desta foram, entende-se que a escritura de aditamento serve para corrigir erros, tais como nome, estado civil, CPF ou número de identidade de qualquer uma das partes, que por motivo alheio tenham sido escritos de maneira errada na escritura original, e serve também para corrigir as características do imóvel, em face da certidão de propriedade e ônus emitida pelo cartório imobiliário. Poderá ser utilizada também a escritura de aditamento para a apresentação de documentos que deveria ter se dado na escritura original, como por exemplo, certidão de transferência de imóveis de marinha, guia de recolhimento do imposto de transmissão, certidão negativa da Previdência Social (CND) e qualquer outro documento que já existia na data da lavratura da escritura original e que deveria ser acrescentado à mesma, mas não o fora. A lavratura da escritura de aditamento não possui previsão legal expressa, ela faz da parte da prática notarial, sendo utilizada com frequência para sanar erros matérias de fácil identificação, constantes da escritura originária.
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A escritura de aditamento não poderá alterar o ato constante da escritura originária, ou seja, ela não poderá promover mudanças nas cláusulas e obrigações da mesma e nem poderá alterar a forma de pagamento, os valores, ou incluir novos ajustes ou novas partes não existentes no instrumento original. Essas espécies de alterações somente poderão ser feitas através de outra escritura pública de ratificação ou retificação. A escritura de aditamento não necessita da assinatura das partes, ela poderá ser lavrada pelo tabelião ou seu substituto, utilizando-se dos documentos que já existiam na data da lavratura da escritura original, por conta e risco do mesmo, podendo dessa forma se equiparar a uma ata notarial ou até mesmo a uma certidão, que também são instrumentos que não necessitam da intervenção das partes para serem celebrados.
REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
A compra e venda é uma espécie de contrato bilateral, oneroso, comutativo ou aleatório, mediante o qual o vendedor assume a obrigação de transferir determinado bem ou coisa alienável e de valor econômico ao comprador, que por sua vez assume a obrigação de pagar um valor certo e em dinheiro.
A transferência da propriedade no Brasil se dá com a tradição do bem quando este for móvel, conforme dispõe o artigo 1226 do Código Civil, e com o registro no serviço registral imobiliário competente, quando se referir a bens imóveis, nos termos do artigo 1227 do referido diploma legal.
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Conforme dispõe o artigo 1245 do Código Civil:
Art. 1245: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.
Caso o vendedor e o comprador cheguem a um acordo no objeto e no preço, a compra e venda, puramente, considerar-se-á obrigatória e perfeita, segundo prevê o artigo 482 do Código Civil. No entanto, estes efeitos referem-se somente ao contrato celebrado, gerando apenas um direito de obrigação entre as partes contratantes. O registro, por sua vez, não se dá pela simples conclusão de acordo e concretização do contrato pelo vendedor e pelo adquirente do imóvel. É necessário que a parte interessada leve o título translativo perfeito a registro, para seja constituído o direito real de propriedade em nome do adquirente.
Existem diversas consequências geradas pela falta do registro de um contrato de compra e venda.
A principal delas encontra-se prevista no §1º do artigo 1245 do Código Civil, que prevê:
Art; 1245, §1º “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
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Essa previsão legal, do Código Civil, no entanto, gera uma insegurança jurídica preocupante às partes.
Vamos supor que, por exemplo, o vendedor do imóvel sofre uma execução por determinada dívida. O exequente poderá promover a penhora do imóvel objeto do contrato de compra e venda que foi celebrado entre as partes, porém não foi registrado, causando dessa forma diversos prejuízos ao adquirente, que agora deverá recorrer ao judiciário para que o seu direito real seja a ele resguardado.
O registro imobiliário irá declarar a publicidade do ato de compra e venda, no entanto, sua principal função é garantir os direitos reais das partes contratantes que constam do artigo 1225 do Código Civil. Outro efeito decorrente do registro é a segurança jurídica que ele atribui ao ato. O nobre doutrinador Francisco Amaral conceitua: “segurança jurídica significa paz, a ordem e a estabilidade e consiste na certeza de realização do direito. Os sistemas jurídicos devem permitir que cada pessoa possa prever o resultado de seu comportamento, o que ressalta a importância do aspecto formal das normas jurídicas, a sua forma de expressão. O direito tem, por isso, como um de seus valores fundamentais, para muitos o primeiro na sua escala, a segurança, que consiste, precisamente, na certeza da ordem jurídica e na confiança de sua realização, isto é, no conhecimento dos direitos e deveres estabelecidos e na certeza de seu exercício e cumprimento, e ainda na previsibilidade dos efeitos do comportamento pessoal”. No instante em que é efetuado o registro, ocorre a transferência da propriedade e esta é presumidamente plena e exclusiva, até que se prove o contrário, gerando uma garantia ao adquirente de que seu direito real não poderá ser atingido, salvo se houver justa causa, o que deve ser devidamente provado na justiça.
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Nesse mesmo entendimento, Ademar Fioranelli afirma que “a precisão
do Registro Imobiliário no mundo dos negócios é vital para que neles existam, de forma irrepreensível segurança e confiabilidade, verdadeiros pilares que hão de sustentá-lo. Sem essas bases sólidas, os negócios imobiliários, via de regra vultosos, estariam sujeitos a fraudes, prejuízos, decepções e irreparáveis danos aqueles que dele se valessem. Assim, a segurança e a confiabilidade transmitidas pelo é que proporcionam a estabilidade nas relações entre os registro, participantes, dos múltiplos negócios realizados nessa área”.
REGISTRO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
De acordo com a previsão legal, a locação se dá quando uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou indeterminado, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição pecuniária.
No entanto, quando se trata de imóvel urbano, embora o contrato em questão não gere direito real sobre imóvel, a formalização de determinadas garantias vinculadas à locação, não depende exclusivamente da assinatura dos contratantes, sendo necessário o seu registro no cartório de registro de imóveis.
A importância do contrato de locação no âmbito dos direitos reais encontra-se prevista na Lei 6.015/73, que é a chamada Lei de Registros Públicos.
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A importância do contrato de locação no âmbito dos direitos real encontrase prevista na Lei 6.015/73, que é a chamada Lei de Registros Públicos.
É importante ressaltar que a apresentação do contrato de locação no registro imobiliário será uma forma de garantia do locatário, pois de acordo com o artigo 220 da referida Lei são considerados, para fins de escrituração, credor e devedor, respectivamente, o locatário e o locador.
O artigo 167, I, item 3, da referida lei prevê o primeiro efeito do contrato de locação o qual dispõe que será feito o registro dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada. Como pode se ver, além de ter que ser explícita no instrumento contratual, a mera menção desta cláusula no contrato não é suficiente para que o locatário tenha garantido o direito à continuidade do contrato, em eventual alienação do imóvel. Porém, caso o contrato que possui a referida cláusula esteja devidamente registrado, o posterior adquirente não poderá opor a efetivação do seu direito real de propriedade, quando decorrente de atos como permuta, compra e venda, dação em pagamento, dentre outros, tentando desconstituir a garantia do locador.
Outra garantia fundamental dada ao locatário pelo registro contratual é o exercício do direito de preferência, ou seja, o inquilino terá a preferência na compra do imóvel, caso haja a intenção do locador em vendê-lo durante o período de vigência do contrato. Contudo, para que o locatário possa exercer esse direito, não é necessário que esteja expressamente previsto na redação do contrato. Para isso, o artigo 167, inciso II, item 16, da referida Lei, exige que seja feita no Registro de Imóveis a averbação do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.
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No mesmo entendimento, o nobre doutrinador Regnoberto M. de Melo Jr . destaca que
“o direito de preferência do locatário nasce da lei, mas o seu exercício requer contrato de locação válido e averbado no Setor de Registro de Imóveis”.
Complementando, o artigo 27 da Lei n. 8.245/91 chama atenção de que, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio que o torne ciente do ato.
Em casos excepcionais, tanto a cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel quanto o direito de preferência perderão os seus efeitos quando se tratar de formas de aquisição originária de propriedade, tais como, desapropriação e usucapião na modalidade extraordinária. O que justifica a perda destes direitos pelo locatário é que, com a aquisição originária, surge uma nova propriedade, sem qualquer ligação com a antiga. E também, o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por sentença judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação, nos termo do artigo 32 da Lei n. 8.245/91. Para se qualificar positivamente o contrato de locação no Registro de Imóveis, ou seja, quando o registrador certifica que o citado título encontra-se apto para o registro ou a averbação em questão deverá haver o atendimento de alguns requisitos.
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O artigo 169 da Lei de Registros Públicos, em seu inciso III, prevê que o registro do ajuste contratual para assegurar a cláusula de vigência, em caso de alienação do imóvel, e a averbação para fins de exercício do direito de preferência serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador. No caso em tela, cabe ressaltar a flexibilidade do legislador para viabilizar a eficácia do ato quando não exige a anuência de todos os proprietários no contrato.
A preocupação do legislador é muito importante já que a referência é feita a benefícios para o locatário e possíveis exigências quanto à qualificação do locador poderiam gerar obstáculos à constituição das garantias.
No entanto, é necessário destacar que a referida norma é uma manifestação clara do Princípio da Cindibilidade do Título, que estabelece que, sempre que o documento contiver requisitos suficientes para formalizar o ato, o registrador deve fazê-lo.
Já o Princípio da Especialidade Objetiva do Registro Público também tem grande importância para o ingresso do contrato de locação na serventia de registro imobiliário.
Segundo esse princípio, o título deve conter a plena e perfeita identificação do imóvel, sob pena de ser devolvido para o apresentante. Os artigos 222 e 223 da Lei de Registros Públicos confirmam a sua importância quando estabelecem que o instrumento particular deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.
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A caução em bens imóveis, modalidade de garantia locatícia, também é outro ato relativo ao contrato de locação de imóvel urbano que deve ser formalizado no cartório de registro imobiliário, sua averbação deverá ser feita à margem da matrícula do imóvel oferecido pelo locatário ao locador. Além de se dar como uma garantia de grande importância deve-se destacar que a regra do artigo 220 da Lei de Registro Público, não é absoluta, ela descreve que são considerados, para fins de escrituração, credor e devedor, respectivamente, o locatário e o locador. Nessa situação, a garantia é diretamente em benefício do locador, proprietário do imóvel.
Concluindo, é necessário entender que o simples instrumento contratual de locação não é suficiente para garantir todos os direitos que envolvem uma relação locatícia.
Contudo, quando o objeto do contrato é um bem imóvel, para que as garantias apresentadas acima sejam consideradas válidas dependerá, acima de tudo, da observância das normas e princípios de registro público e da apresentação do contrato no Registro de Imóveis.
DA ENFITEUSE
A enfiteuse é um instituto do Direito Civil e pode ser considerado o mais amplo de todos os direitos reais, pois consiste na permissão dada ao proprietário de entregar a outrem todos os direitos sobre a coisa de forma que o terceiro que recebeu, denominado enfiteuta, de forma que passe a ter o domínio útil da coisa mediante pagamento de uma pensão ou foro ao proprietário (senhorio).
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Assim, pela enfiteuse o foreiro ou enfiteuta tem sobre a coisa alheia o direito de posse, uso, gozo e inclusive poderá alienar ou transmitir por herança, contudo com a obrigação eterna de pagar a pensão ao proprietário direto. A enfiteuse teve grande relevância e destaque durante o período do Brasil Império com a ocupação de terras sem cultivo e inexploradas, que eram entregues ao enfiteuta para dela cuidar e tirar todo o proveito que quisesse. Ao foreiro são dadas duas obrigações, uma delas é o dever de pagar ao proprietário uma prestação anual, certa e invariável denominada foro ou pensão, e a outra obrigação está em dar ao proprietário o direito de preferência, toda vez que for alienar a enfiteuse. Se este não exercer a preferência terá direito ao laudêmio, ou seja, uma porcentagem sobre o negócio realizado, que poderá ser de no mínimo 2,5% (dois e meio por cento) sobre o valor da transação ou chegar até 100% (cem por cento). No entanto, diante da possibilidade do laudêmio poder ser o valor total do negócio, acabe-se perdendo o interesse de venda e a enfiteuse se torna um bem que se transfere de geração a geração. Com a intenção de burlar essa cláusula abusiva o novo Código Civil proibiu que a mesma seja cobrada e determinou a extinção do instituto, conforme se vê em seu artigo 2.038:
“Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses,
subordinando-se
as
existentes,
até
sua
extinção, às disposições do Código Civil anterior, a Lei n. 3.071, de 1º de janeiro de 1916, e leis posteriores.
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§ 1º. Nos aforamentos a que se refere este artigo, é defeso: I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de
bem
aforado, sobre o valor das
construções ou plantações;”
Dessa forma, é importante notar que o Código Civil de 2002 não excluiu as enfiteuses já existentes, porém impediu que sejam instituídas novas delas. Cabe, porém, uma última ressalva: As normas jurídicas acima referidas não se aplicam às enfiteuses de terras públicas e de terrenos de marinha, que de acordo com o parágrafo 2º do artigo 2.038 do Código Civil, são regidas por lei especial. Diante disso, nos termos do Decreto Lei 9.760/46, o Poder Público pode continuar instituindo enfiteuses de terras públicas, sendo que nesta hipótese a prestação anual será de 0,6% sobre o valor atualizado do bem.
DO LAUDÊMIO
O laudêmio é um tributo federal obrigatório, cobrado nas transações imobiliárias de compra e venda com escritura definitiva, que envolvam imóveis localizados em terrenos de Marinha ou em área denominada aforada.
Sua criação faz referência ao período colonial, quando todas as terras brasileiras pertenciam à Coroa Portuguesa, que queria promover a colonização do país, distribuindo porções do território nacional a quem quisesse cultivá-las.
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Como troca, a Coroa Portuguesa cobrava uma contribuição, uma espécie de tarifa, por estes quinhões de terras, que passaram a ser denominados como terras aforadas, fazendo com que sempre que fossem vendidas, deveria ser pago o laudêmio, que existe até os dias de hoje. A diferença daquela época para a atualidade decorre do fato de que a Coroa Portuguesa não é mais a proprietária destas áreas, sendo que a maioria do litoral brasileiro, ou melhor, da orla marítima pertence à Marinha, que recebe uma taxa de 5% (cinco por cento) do valor dos imóveis situados à beira-mar. Os terrenos de Marinha são compostos por toda a extensão localizada na zona litorânea, inclusive ilhas, compreendendo a faixa de terra localizada a 33 metros da maré mais alta, em relação à linha de preamar, que significa o ponto médio das marés observadas durante o ano. Com relação à propriedade destes imóveis, consta que a União Federal possui ou detém apenas 30% (trinta por cento) dessas terras, já a Igreja Católica possui 60% (sessenta por cento), sendo o restante de particulares e herdeiros da família real portuguesa. É importante destacar que a responsabilidade pelo pagamento do laudêmio, não é do comprador do imóvel, mas sim do vendedor, e este somente será cobrado quando se der a transferência do domínio, ou seja, a propriedade de um imóvel, a ocorrer mediante venda ou dação em pagamento, não sendo devido laudêmio no caso de recebimento através de herança ou doação. De acordo com o Código Civil de 2002, mais especificamente em seu artigo 2.038, é previsto a proibição da constituição de novos laudêmios, e também subordina os existentes às disposições do Código Civil anterior, cujo instituto decorre do aforamento que é chamado de enfiteuse.
Existem atualmente diversas ações judiciais que discutem a legalidade do tributo.
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IMPOSTOS, TAXAS E SERVIÇOS, COBRADOS NA COMPRA DE IMÓVEIS
Em nosso país, além do valor que se paga pelo imóvel, existem outras despesas, que podem chegar a até 5% do valor de compra do mesmo, são elas:
A)
IMPOSTO
SOBRE
TRANSMISSÃO
DE
BENS
IMOBILIÁRIOS (ITBI): seu valor é em média 2,5% (dois e meio por cento) do valor total do imóvel, mas pode ultrapassar os 3% (três por cento). Desse total, 1% é pago à prefeitura do município onde for localizado o imóvel urbano.
B) TAXA DE REGISTRO DO IMÓVEL: o valor varia entre R$ 400,00 (quatrocentos reais) a R$ 3.400,00 (três mil e quatrocentos reais) para imóveis cujo valor esteja entre R$ 10.000,00 (dez mil reais) e R$ 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil). Desse valor, 1 % (um por cento) será pago para o Cartório de Registro de Imóveis.
C) TAXA DE ESCRITURAÇÃO IMOBILIÁRIA: seu valor varia entre R$ 400,00 (quatrocentos reais) a R$ 3.400,00 (três mil e quatrocentos reais) para imóveis com valor entre R$10.000,00 (dez mil reais) e R$175.000 (cento e setenta e cinco mil reais), que será pago ao Cartório de Notas, que como já fora dito, é o responsável por lavrar a escritura de compra e venda.
D) LAUDÊMIO DA MARINHA: Como já dito, ele é cobrado pela União mas somente em transações que envolvam imóveis localizados na faixa litorânea, a até no máximo 80m do mar. Seu valor corresponde a 5% (cinco por cento) do valor do imóvel.
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E) LAUDÊMIO MUNICIPAL: É de competência das prefeituras, que também podem cobrar laudêmio sobre imóveis localizados em algumas áreas do município. O valor médio do tributo é de 2% do valor do imóvel.
F) IMPOSTO PREDIAL TERRITORIAL URBANO (IPTU): É um imposto de competência municipal que é recolhido anualmente pelos proprietários de edificações e terrenos urbanos. Sua alíquota e sua metodologia de cálculo variam de um município para outro, mas seu valor aproxima-se a 1% (um por cento) do valor venal do imóvel.
G) TAXA PARA ESCRITURA DO IMÓVEL: Essa taxa é cobrada para a elaboração do documento oficial do imóvel. Será no ato da assinatura deste documento que será feito o pagamento integral do imóvel. O valor dessa taxa irá variar de acordo com o valor venal do imóvel. Seu valor mínimo é de R$ 56,01 (cinquenta e seis reais e um centavo) e o seu valor máximo é de R$ 2.537,33 (dois mil quinhentos e trinta e sete reais e trinta e três centavos).
H) TAXA PARA REGISTRO DA ESCRITURA DO IMÓVEL: Depois de elaborada a escritura, que é o documento oficial do imóvel, será necessário registrá-la para que a mesma tenha total validade jurídica. No momento desse registro, o imóvel já foi totalmente pago quando do ato da assinatura da escritura, dessa forma não precisa mais que o antigo proprietário tome qualquer atitude. O valor do registro da escritura será igual ao valor da elaboração da mesma.
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OUTRAS NOÇÕES FUNDAMENTAIS
SISTEMA REGISTRAL
A definição atual de imóvel se observa nos Artigos 79, 80, 81, 1.229 e 1.230 do Código Civil. O registro imobiliário tem a finalidade de garantir a autenticidade, segurança, eficácia e publicidade dos atos jurídicos inter vivos – entre pessoas vivas – ou causa mortis – em função de herança. O registro é utilizado para constituir, modificar, extinguir ou transmitir os direitos reais sobre bens imóveis. O sistema de registros atual do Brasil é regulamentado pela Lei de Registros Públicos, que instituiu a matrícula em nosso ordenamento, por meio de seus Artigos 176, 227 e 228.
MATRÍCULA
Com o advento da Lei nº 6.015/73, visando a uma melhor individualização dos imóveis, instituiu-se a “matrícula”, primeira numeração dada, antes mesmo do registro imobiliário. Cada imóvel possui matrícula única, não podendo ser matriculado mais de uma vez e nem duas matrículas se referirem ao mesmo imóvel. Mas e se somente parte do imóvel for alienada? Neste caso, estaremos diante de um “desmembramento”. A parte alienada será considerada novo imóvel, e então receberá matrícula própria. E a situação contrária, com a unificação de dois imóveis, por exemplo? Trata-se aqui de “fusão de matrículas”, isto é, criação de um novo e único número, encerrando-se as numerações antigas de ambos.
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REGISTRO E AVERBAÇÃO
Registro – é o ato que sucede a matrícula. Os atos ou negócios jurídicos sujeitos ao registro são aqueles que se encontram taxativamente enumerados no Artigo 167, Inciso I da Lei de Registros Públicos.
Averbação – são anotações feitas no registro de um imóvel quando da ocorrência de alterações físicas ou jurídicas do mesmo ou de seu proprietário. Os atos sujeitos à averbação são aqueles relacionados no Inciso II do mesmo Artigo, assim como outras ocorrências que, de qualquer modo, alterem o registro, conforme Artigo 246 da Lei de Registros Públicos.
Para efetivar o registro ou a averbação, o título deverá ser apresentado no cartório de registro de imóveis competente.
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