DOCUMENTOS PARA A VENDA DE IMÓVEIS
SUMÁRIO
CER T I DÕ ES R ELA T I VA S A O I MÓ V EL
CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS DA MATRÍCULA DO IMÓVEL O UTRAS CERTIDÕESS EMI T I DA S PELO CA R T Ó R I O A NÁ LI SE DO T Í T ULO DE PR O PR I EDA DE CERTIDÕES DE DISTRIBUIÇÃO DE FEITOS JUDI CI A I S CER T I DÕ ES DE R EG ULA R I DA DE FI SCA L R O L ESPECÍ FI CO DE CER T I DÕ ES I MÓ VEI S R UR A I S
I MÓ VEL DE PR O PR I EDA DE DE PESSO A JUR Í DI CA
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CERTIDÕES RELATIVAS AO IMÓVEL Entre as certidões obrigatórias para lavratura de atos notariais, primeiramente, destacam-se as certidões relativas ao imóvel objeto do negócio imobiliário. Essas certidões variam em razão de o imóvel ser urbano ou rural.
CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS DA MATRÍCULA DO IMÓVEL
A principal certidão a ser apresentada em todo e qualquer negócio imobiliário é a certidão de ônus reais da matrícula do imóvel. Por meio dela, é possível verificar quem é o proprietário e se há algum ônus ou gravame. Essa certidão é expedida pelo Cartório do Registro de Imóveis competente. Por força do Decreto nº 93.240/86, a certidão de ônus reais do imóvel, expedida pelo registro de imóveis competente, possui prazo de validade de trinta dias.
OUTRAS CERTIDÕES EMITIDAS PELO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
Certidão de filiação vintenária – certidão do imóvel da qual constam os registros e as averbações realizados nos últimos 20 anos; Certidão de inteiro teor – certidão do imóvel da qual constam todos os registros e as averbações realizados desde a criação da matrícula do imóvel.
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ANÁLISE DO TÍTULO DE PROPRIEDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL
Além das certidões emitidas pelo Registro de Imóveis com relação à matrícula do imóvel, a análise do título de propriedade do atual proprietário do imóvel é de extrema importância. Em conjunto, esses documentos possibilitam a confirmação de uma série de informações de extrema relevância – a titularidade, a existência de ônus reais ou gravames incidindo sobre o imóvel, área de terreno, confrontação com vizinhos, existência de eventuais construções e sua regularidade, área útil construída.
CERTIDÕES DE DISTRIBUIÇÃO DE FEITOS JUDICIAIS
Outros documentos cuja apresentação é essencial para lavratura de escrituras relativas a imóveis são as certidões de distribuição de feitos judiciais. Essas certidões identificam eventuais ações movidas em nome de ou contra alguém – em nome dos vendedores, tanto na esfera estadual como na federal. Compreendem as certidões da justiça comum, justiça do trabalho, justiça federal.
CERTIDÕES QUE COMPROVEM A REGULARIDADE FISCAL DO IMÓVEL
É necessária a apresentação das certidões que comprovem a regularidade fiscal do imóvel, ou seja, se os impostos sobre ele incidentes – IPTU ou ITR – estão quites. Para o caso de imóveis em condomínios, é também essencial a apresentação da quitação condominial. Impostos sobre os imóveis e contribuições condominiais são dívidas que acompanham o imóvel – obrigações propterrem, pois acompanham a coisa quando há a transferência da propriedade –, não importando quem seja seu proprietário.
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CERTIDÕES PESSOAIS DO VENDEDOR
A apresentação de certidões pessoais do vendedor é necessária para verificar se a alienação daquele imóvel não caracterizará fraude a credores ou fraude à execução – isto é, o esvaziamento do patrimônio do vendedor, tornando-o incapaz de honrar suas dívidas pré-existentes. Fraude contra credores - Artigo 158 e seguintes do Código Civil, é causa de anulação do ato de alienação praticado pelo vendedor. Fraude à execução - Artigo 593 do Código de Processo Civil é causa de ineficácia da alienação
ROL ESPECÍFICO DE CERTIDÕES
O rol específico das certidões que devem ser apresentadas para a celebração de escrituras públicas que envolvam imóveis varia de acordo com o estado onde estão situados. Outros documentos poderão ser exigidos de acordo com a especificidade do imóvel.
Os tipos de imóveis que exigem certidões específicas são: Im óvei s forei ros à Uni ão
Certidão que autorize a transferência do imóvel, evidenciando que o imóvel está quite com foros e laudêmios.
Terrenos de m ari nha
Certidão que autorize a transferência do imóvel, evidenciando que o imóvel está quite com foros e laudêmios.
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IMÓVEIS RURAIS
Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR –, expedido pelo INCRA e a quitação de Imposto Territorial Rural – ITR.
IMÓVEL DE PROPRIEDADE DE PESSOA JURÍDICA
Além de seus atos constitutivos atualizados – isto é, a cópia do último contrato social consolidado ou estatuto social, a cópia do ato societário que elegeu os atuais administradores ou diretores da sociedade e a certidão simplificada da Junta Comercial ou Registro Civil de Pessoas Jurídicas competente –, devem ser apresentadas a Certidão Negativa de Débito do INSS – CND – e a Certidão Conjunta de Quitação de Tributos e Contribuições Federais e Dívida Ativa da União, expedida pela Receita Federal do Brasil.
Ao concretizar a venda de um imóvel, o corretor deverá providenciar as certidões necessárias para legalizar a compra efetuada.
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RELAÇÃO DAS CERTIDÕES PARA VENDA DE IMÓVEIS
SENDO O VENDEDOR PESSOA FÍSICA
Título de propriedade (Escritura, Carta de Arrematação, Formal de Partilha, etc.) devidamente registrado no Cartório do Registro de Imóveis competente;
Certidão atualizada, expedida pelo Cartório do Registro de Imóveis (ÔNUS REAIS), dentro do prazo de validade de 30 dias; Esta certidão é indispensável para qualquer transação imobiliária. Através dela, poderemos saber se o imóvel está livre para transações;
Certidões dos Cartórios Distribuidores; (todos da cidade) Certidão do Distribuidor de Protestos (todos da cidade) Certidões dos Ofícios de Interdições e Tutelas; (todos da cidade) Certidão de Feitos da Justiça Federal; Certidão de Quitação Fiscal Imobiliária Certidão Enfitêutica Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal Comprovantes de quitação de taxa de incêndio, água e esgoto e foro (se houver); Declaração do Síndico ou da Administradora, afirmando que o imóvel encontra-se quite com o pagamento das cotas condominiais (se houver condomínio)
Certidão do DAP - esta certidão revela se o imóvel está na faixa de influência do METRÔ, como também se faz parte de algum plano de alinhamento (PA) para alteração ou recuo de logradouros. (O DAP somente é recolhido nas cidades com METRÔ)
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SENDO O VENDEDOR PESSOA JURÍDICA
Além dos documentos especificados na lista acima, os de PESSOA FÍSICA, deverão ser apresentados também os seguintes documentos:
SE FOR SOCIEDADE POR QUOTA DE RESPONSABILIDADE LIMITADA
Contrato Social; Ultima Alteração do Contrato Social ou Novo Contrato Consolidado (Registrados na Junta Comercial); Cartão do CNPJ/MF; Cartão de Inscrição Estadual ou Municipal; Identificação e Certidões Negativas do sócio responsável; Certidão de quitação do INSS (CND); Certidão de Quitação de Tributos Federais (Receita); Certidão de Feitos da Justiça do Trabalho; Certidão de Feitos da Justiça Federal;
SE FOR SOCIEDADE ANÔNIMA
Estatutos Sociais Ata da Assembléia que elegeu a última diretoria Publicação no Diário Oficial da Ata que elegeu a última diretoria Ata da Assembléia que permitiu a alienação Publicação no Diário Oficial da Ata da Assembléia que permitiu a alienação Certidões Negativas e identificação do diretor responsável Certidão de quitação do INSS (CND) Certidão de Quitação de Tributos Federais (Receita Federal) Certidão de Feitos da Justiça do Trabalho
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SENDO O COMPRADOR PESSOA FÍSICA SOLTEIRA
Cópia autenticada do RG, CPF e Certidão de nascimento atualizada; Cópia autenticada da escritura de emancipação sendo menos de 18 anos e maior de 16 anos.
COMPRADORES SENDO PESSOAS FÍSICAS CASADAS
Cópia autenticada RG e CPF do casal; Cópia autenticada da certidão de casamento atualizada; Cópia autenticada da escritura de pacto antenupcial, no caso de regime de comunhão de bens após 26 de dezembro de 1977.
COMPRADORES SEPARADOS JUDICIALMENTE, DIVORCIADO OU VIÚVO
Cópia autenticada do RG e CPF; Cópia autenticada da certidão de casamento com as averbações de alteração de estado civil.
COMPRADOR SENDO PESSOA JURÍDICA
Cópia autenticada do RG, CPF dos sócios; CNPJ, inscrição estadual, contrato social e alterações da empresa e ata de eleição da diretoria.
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OUTROS DOCUMENTOS
TODOS OS TIPOS DE VENDEDORES
Certidões de distribuições cíveis em geral, família e executivos fiscais pelo período de 10 anos; Certidão de distribuições criminais pelo período de 10 anos; Certidão de distribuição de protestos, pelo período de 5 anos; Certidões de distribuições de ações trabalhistas, da justiça do trabalho, pelo período de 5 anos; Certidão negativa da Receita Federal, ou positiva com efeitos de negativa/dívida ativa da união.
VENDEDOR SENDO PESSOA JURÍDICA
CNPJ, inscrição estadual, contrato social e últimas alterações da empresa e/ou ata de eleição da diretoria; Certidão simplificada da junta comercial ou cartório de registro civil das pessoas jurídicas. CND – Certidão Negativa de Débito do INSS; Certidão negativa da Receita Federal ou positiva com efeitos de negativa/dívida ativa da união; Certidão de distribuições cíveis, criminais e fiscais da justiça federal; Certidões distribuições cíveis em geral, família e executivos fiscais pelo período de 10 anos; Certidão de distribuições criminais pelo período 10 anos; Certidão de distribuições cíveis em geral, da justiça comum, constando falência e concordata, pelo período de 10 anos; Certidão de distribuições de protestos, pelo período 5 anos; Certidão de distribuições de ações trabalhistas, da justiça do trabalho
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PARA IMÓVEIS URBANOS
Certidão negativa de ônus reais e alienações e de ações reais e pessoais reipersecutórias; Certidão negativa de débitos (IPTU); Quitação das despesas condominiais e cópia da ata da assembleia, no caso de condomínios, com declaração de que o condomínio não está sendo executado; A certidão negativa de Ônus reais e alienações e de ações reais e pessoais reipersecutórias, quando o imóvel estiver registrado em uma circunscrição há mais de 20 anos e atualmente pertence a outra circunscrição; Comprovantes de recolhimentos do foro e laudêmio, no caso de imóvel foreiro a particular ou ao município.
PARA IMÓVEIS RURAIS
Certificado de cadastro do INCRA – CCIR; Certidão de regularidade fiscal de imóvel rural; Comprovante de entrega da declaração do ITR do último exercício, com a respectiva declaração do ITR (DIAC/DIAT); Certidão negativa de débitos IBAMA.
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