Arbeitshilfe Kommunale Planung, Kanton Schaffhausen, Modul Bauordnung und Zonenplan, 2019

Arbeitshilfe kommunale Planung

Modul Bauordnung und Zonenplan Kanton Schaffhausen Planungs- und Naturschutzamt

Impressum Herausgeber Kanton Schaffhausen Planungs- und Naturschutzamt (PNA) Beckenstube 11 8200 Schaffhausen Tel. +41 52 632 73 23 E-Mail pna.planung@ktsh.ch

Erarbeitung, Konzept und Gestaltung EBP Schweiz AG Mühlebachstrasse 11 8032 Zürich Andrea Meier Jonas Hunziker Reto Nebel Le-Wan Tran

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit haben wir auf die Nennung der männlichen und weiblichen Form verzichtet. Es sind selbstverständlich immer beide Geschlechter gemeint.

Die Arbeitshilfe ist in elektronischer Form erhältlich auf www.sh.ch.

Stand: 20.05.2019

Übersicht Was finde ich wo?

In einer Gemeinde gibt es verschiedene Akteure, die unterschiedlich in eine Planung involviert sein können. Je nach Aufgabe und Funktion in der Gemeinde findet eine Leserin oder ein Leser in der Arbeitshilfe Informationen, die für sie wichtig sind.

Kurzbeschreibung

Leseempfehlung

Nr.

Kapitel

Seite

1

Einleitung

2

Bestandteile der kommunalen Nutzungsplanung

Überblick, was die Nutzungsplanung regeln kann und welche Instrumente dafür zur Verfügung stehen

7

3

Das Verfahren bei Anpassungen von Bauordnung und Zonenplan

Verfahrensübersicht und Vergleich

8

4

Ablauf einer Plananpassung

Schematischer Ablauf eines Nutzungsplanungsverfahrens und wichtigste Fragen, die pro Phase zu klären sind

13

5

Inhaltliche Anforderungen

Übergeordnete Vorgaben und Empfehlungen, wie die einzelnen Themen geregelt werden müssen oder können.

27

6

Formale Anforderungen

Formale Anforderungen an einzureichenden Unterlagen, Titelblätter, Format, etc.

35

6

Zentrale Akteure der kommunalen Planung und ihre Aufgaben Gesamtgemeinderat / Präsidium

Strategie vorgeben / Lead / entscheiden

Baureferat / Bausekretariat

Planung organisieren / vorbereiten

Planungskommission

Planung beraten / mitentscheiden

Externes Planungsbüro

Planung erarbeiten / entwerfen

Inhalt

1

Einleitung

6

2

Bestandteile der kommunalen Nutzungsplanung

7

3

Das Verfahren bei Anpassungen von Bauordnung und Zonenplan

8

4

Ablauf einer Plananpassung

13

5

Inhaltliche Anforderungen

27

6

Formale Anforderungen

35

1 Einleitung Die Nutzungsplanung ist eines der zentralen Elemente der kommunalen Raumplanung. Mit ihr regeln die Gemeinden die zulässige Nutzung des Bodens. Sie setzen damit ihre eigenen strategischen Ziele sowie übergeordnete Vorgaben – für alle verbindlich – um. Die kommunale Nutzungsplanung ist ein wirkungsvolles Instrument, mit dem die Gemeinden ihre räumliche Entwicklung in die Hand nehmen und aktiv beeinflussen können.

In den vergangenen Jahren haben die Anforderungen in der Raumplanung zugenommen. Das Raumplanungsgesetz (RPG) verpflichtet die Kantone und Gemeinden, ihre Raumplanung konsequent auf die Siedlungsentwicklung nach innen auszurichten. Der Kanton Schaffhausen hat den kantonalen Richtplan (KRP) an die neuen Anforderungen angepasst. Als nächstes müssen auch die Gemeinden ihre Raumplanung darauf ausrichten. Daneben hat der Kanton das Baugesetz (BauG) revidiert, das Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) erlassen, den Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB) eingeführt und ist der interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beigetreten.

Damit verbunden sind weitere neue Rahmenbedingungen für die Nutzungsplanung der Gemeinden.

Das Modul «Bauordnung und Zonenplan» zeigt die Möglichkeiten und Spielräume auf, die die Gemeinden mit der Nutzungsplanung haben und fasst zusammen, welche inhaltlichen, formalen und prozessualen Anforderungen bestehen, damit diese genehmigt werden kann. Das Modul richtet sich vorwiegend an die Baureferenten sowie an die mit Bau- und Planungsvorhaben betrauten Mitarbeitenden und die beratenden Planungsbüros. Das Modul ist so aufgebaut, dass sie den Benutzenden praktische Unterstützung bei Anpassungen der Bauordnung und des Zonenplans bietet.

Der Inhalt des Moduls fokussiert auf die Rahmennutzungsplanung, also die Bauordnung und den Zonenplan. Weitere Bestandteile der kommunalen Nutzungsplanung wie etwa Baulinienpläne, Quartierpläne oder Landumlegungspläne werden in separaten Modulen behandelt.

6

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2 Bestandteile der kommunalen Nutzungsplanung Die kommunale Nutzungsplanung ordnet die zulässige Nutzung des Bodens. Sie umfasst Planungsinstrumente, die grundeigentümerverbindliche Wirkung entfalten.

Sie unterscheidet sich damit wesentlich von den informellen (z. B. Masterpläne, Konzepte) oder formellen behördenverbindlichen Instrumenten (z. B. Erschliessungsrichtplan).

Die kommunale Nutzungsplanung kann unterteilt werden in die Rahmennutzungsplanung – auch Grundordnung genannt – sowie weitere Instrumente der kommunalen Nutzungsplanung. Die Grundordnung bzw. die Rahmennutzungsplanung besteht aus Bauordnung und Zonenplan. Die Gefahrenkarten bilden Bestandteil des Zonenplans. Die Rahmennutzungsplanung erfasst das gesamte Gemeindegebiet.

Die weiteren Instrumente der Nutzungsplanung wie Baulinienpläne oder Quartierpläne regeln die Nutzungs- und Schutzansprüche entweder für Teilgebiete in einem höheren Detaillierungsgrad oder für einzelne Sachgebiete wie z. B. die Erschliessung, den Ortsbildschutz, etc. Sie sind ebenfalls grundeigentümerverbindlich. Das Verfahren für deren Erlass oder Anpassung unterscheidet sich hingegen von jenem der Rahmennutzungsplanung.

Abbildung 1

Instrumente der kommunalen Nutzungsplanung

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3 Das Verfahren bei Anpassungen von Bauordnung und Zonenplan Das Verfahren für Anpassungen an der Rahmennutzungsplanung richtet sich nach dem Baugesetz des Kantons Schaffhausen. Kleinere Anpassungen am Zonenplan können – sofern in der Bauordnung vorgesehen – in einem vereinfachten Verfahren vorgenommen werden. Bei Anpassungen von Baulinienplänen, Quartierplänen oder Landumlegungsplänen wird ein anderes Verfahren angewendet, das ebenfalls im BauG geregelt wird.

Gesamtrevision und Teilrevision Für alle Änderungen der Bauordnung und/oder des Zonenplans gilt dasselbe Verfahren, unabhängig davon, ob es sich um eine Gesamtrevision oder eine Teilrevision handelt. Der Unterschied zwischen einer Gesamtrevision und einer Teilrevision liegt darin, dass sich der Perimeter und/oder der Umfang der Sachverhalte, die bearbeitet werden, bei einer Teilrevision auf ein bestimmtes Thema oder einen bestimmten Bereich beschränken.

Eine Gesamtrevision beinhaltet die Gesamtschau aller notwendigen bzw. gesetzlich vorgeschriebenen Arbeitsschritte und Arbeitsinhalte. In der Regel betrifft sie das ganze Gemeindegebiet und alle Bestandteile der Bauordnung und des Zonenplans. Für eine Gesamtrevision werden umfassendere Grundlagen benötigt als bei einer Teilrevision. Die wichtigen Grundlagen wie z. B. Denkmal- und Naturschutzinventare müssen vor einer Gesamtrevision aktualisiert oder neu erarbeitet werden. Ebenso müssen die Gemeinden vor einer Anpassung von Bauordnung und Zonenplan eine Siedlungsentwicklungsstrategie erarbeiten.

Bei einer Teilrevision werden nur bestimmte Themen bearbeitet, einzelne Bereiche des Gemeindegebiets betrachtet oder bestimmte Bestandteile der Bauordnung und des Zonenplans angepasst (z. B. Ausscheidung der Gewässerräume). Teilrevisionen können durchgeführt werden, wenn sie sich auf die Siedlungsentwicklungsstrategie abstützen oder der Umsetzung einer geänderten gesetzlichen Grundlage dienen, welche sich klar von der strategischen Entwicklung abgrenzen lässt. Bei Teilrevisionen besteht die Möglichkeit, bestimmte Themen oder gesetzliche Vorgaben auf spätere Teilrevisionen oder Gesamtrevisionen zu verschieben. Teilrevisionen sind nicht zu verwechseln mit dem vereinfachten Verfahren gemäss Art. 11 Abs. 4 BauG.

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Verfahrensübersicht

Abbildung 2

Verfahrensübersicht

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Verfahrensvergleich Bauordnung und Zonenplan im regulären Verfahren

Zonenplan im vereinfachten Verfahren

Zuständigkeit Auslösung und Erarbeitung

Stadt-/Gemeinderat

Stadt-/Gemeinderat

Stadt-/Gemeinderat (bei Quartierplänen: ggf. Private)

Partizipation**

empfohlen

nicht notwendig

ggf. empfohlen

Publikation und Einwendungsverfahren

zwingend, im Amtsblatt auszuschreiben Auflagedauer: 30 Tage

nicht notwendig

ggf. empfohlen

Schriftliche Information an betroffene Grundeigentümer (bzw. direkt betroffene Anstösser) vor Festsetzung

nicht notwendig

zwingend, mit eingeschriebenem Brief

nicht notwendig

Vorprüfung

zwingend

empfohlen

empfohlen

Zuständigkeit Entscheid zum Umgang mit Einwendungen / Vorprüfungsantworten

Stadt-/Gemeinderat

Stadt-/Gemeinderat

Stadt-/Gemeinderat

Festsetzungsbehörde

Gemeindeversammlung***

Stadt-/Gemeinderat

Stadt-/Gemeinderat

Schriftliche Information an betroffene Grundeigentümer (bzw. direkt betroffene Anstösser) nach Festsetzung

nicht notwendig

nicht notwendig

zwingend

Öffentliche Publikation Festsetzungsbeschluss, Rekursfrist

zwingend, im Amtsblatt auszuschreiben, Auflagedauer: 20 Tage

zwingend, im Amtsblatt auszuschreiben, Auflagedauer: 20 Tage

zwingend, im Amtsblatt auszuschreiben, Auflagedauer: 20 Tage

Entscheid über allfällige Einsprache

-

-

Gemeinderat

Rekurs

Rekurs gegen Festsetzungsbeschluss an Regierungsrat

Rekurs gegen Festsetzungsbeschluss an Regierungsrat

Rekurs gegen Festsetzungsbeschluss an Regierungsrat

Entscheid über Rekurse

Regierungsrat

Regierungsrat

Regierungsrat

Zuständigkeit Genehmigung

Regierungsrat

Regierungsrat

Baudepartement

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Baulinienpläne, Quartierpläne, Landumlegungspläne*

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* Diese Instrumente werden in separaten Modulen erläutert. ** Unter Partizipation wird der umfassendere Einbezug von Interessengruppen in den Planungsprozess verstanden, der über das im BauG vorgeschriebene Minimum (Einwendungsverfahren gemäss Art. 3 BauG) hinausgeht. *** Je nach Gemeinde werden andere Bezeichnungen verwendet (Parlament, Einwohnerrat, etc.)

Tabelle 1

Verfahrensvergleich

Vereinfachtes Verfahren Geringfügige Anpassungen am Zonenplan können im vereinfachten Verfahren durchgeführt werden. Beim vereinfachten Verfahren gemäss Art. 11 Abs. 4 BauG ist der Stadt-/Gemeinderat statt die Gemeindeversammlung (bzw. Gemeindeparlament oder Einwohnerrat) für die Festsetzung des Zonenplans zuständig. Bei Anpassungen des Zonenplans im vereinfachten Verfahren kann auf die Durchführung des öffentlichen Einwendungsverfahrens verzichtet werden. Die Grundeigentümer, die von der Plananpassung betroffen sind, müssen aber vor der Festsetzung mit eingeschriebenem Brief über die Anpassungen informiert werden. Anpassungen an der Bauordnung können nicht im vereinfachten Verfahren durchgeführt werden.

Anpassungen am Zonenplan können nur dann im vereinfachten Verfahren vorgenommen werden, wenn keine wesentlichen nachbarlichen oder öffentlichen Interessen berührt werden. Zudem muss die Gemeinde das vereinfachte Verfahren in ihrer Bauordnung explizit festhalten. Fehlt eine entsprechende Bestimmung in der Bauordnung, ist in jedem Fall das reguläre Verfahren anzuwenden. Das vereinfachte Verfahren wird in der Regel nur bei kleineren Teilrevisionen angewendet.

Beispiel Bauordnung der Gemeinde Bargen (Stand:14. Juni 2017): Art. 10 Kleine Änderungen: Kleine Änderungen des Zonenplans, die keine wesentlichen nachbarlichen oder öffentlichen Interessen berühren, können vom Gemeinderat nach schriftlicher Anzeige an die direkt betroffenen Anstösserinnen und Anstösser im vereinfachten Verfahren ohne Auflage und öffentliche Ausschreibung beschlossen werden.

Weiterführende Grundlagen und Links 

Arbeitshilfe Nutzungsplanung: Modul Quartierplan (Kanton Schaffhausen, 2018)

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12



Merkblatt über den Verfahrensablauf bei Änderungen der Nutzungsplanung (Bauordnung / Zonenplan) (Kanton Schaffhausen, 2016)



Merkblatt über den Verfahrensablauf bei der Quartierplanung, Baulinienplanung und der Landumlegung (Kanton Schaffhausen, 2016)

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4 Ablauf einer Plananpassung

4.1 Auslöser Plananpassungen können u. a. aufgrund geänderter Gesetze, einer Revision des kantonalen Richtplans oder aufgrund von erheblichen Veränderungen der räumlichen oder baulichen Verhältnisse erfolgen. Daneben können sie auch erforderlich werden, wenn sich neue Aufgaben stellen oder eine gesamthaft bessere Lösung möglich ist. Die Planbeständigkeit muss dabei nach wie vor beachtet werden.

Leitfragen Auslöser 

Wann erfolgte zuletzt eine gesamthafte Überprüfung der Bauordnung und des Zonenplans?



Haben sich die Verhältnisse seit der letzten Plananpassung erheblich verändert?



Bestehen neue gesetzliche Vorgaben oder Anforderungen gemäss kantonalem Richtplan, die eine Plananpassung erfordern? Welche Fristen gelten für die Umsetzung dieser Anforderungen?



Sind in naher Zukunft weitere Gründe absehbar, die ebenfalls eine Anpassung erfordern? Können mehrere Anpassungen in einer einzelnen Teil- oder Gesamtrevision zusammengenommen werden?



Ist die Plananpassung mit dem Gebot der Planbeständigkeit vereinbar?

Aktualität der Pläne versus Planbeständigkeit Nutzungspläne sind grundsätzlich aktuell zu halten. Gleichzeitig sind Nutzungspläne verbindlich und sollen darum Beständigkeit aufweisen. Denn nur wenn eine ausreichende Planbeständigkeit besteht, kann Rechtssicherheit für Grundeigentümer, Gemeinden, den Kanton und andere Parteien gewährleistet werden. Das bedeutet: Bei der Entscheidung, ob eine Anpassung an der Bauordnung und dem Zonenplan vorgenommen werden soll, muss eine sorgfältige Abwägung zwischen dem Gebot der Planbeständigkeit und dem Grundsatz, dass Nutzungspläne aktuell zu halten sind, erfolgen.

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Art. 21 des Raumplanungsgesetzes (RPG) hält dazu fest, dass Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst werden, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Verhältnisse, die eine Anpassung rechtfertigen oder verlangen, können sowohl rechtlicher Natur (z. B. eine Anpassung der massgeblichen Gesetze oder des kantonalen Richtplans) als auch tatsächlicher Natur sein (z. B. räumliche oder bauliche Veränderungen). Eine Planänderung ist allerdings nur dann mit Art. 21 Abs. 2 RPG vereinbar, wenn sich die Verhältnisse seit der letzten Planfestsetzung erheblich verändert haben.

Bauordnung und Zonenplan müssen gemäss Art. 15 RPG grundsätzlich auf einen Zeitraum von fünfzehn Jahren ausgelegt sein. Das heisst mindestens alle zehn bis fünfzehn Jahre ist eine Gesamtüberprüfung angezeigt. Wird die Planbeständigkeit berücksichtigt, können Teilrevisionen auch in kürzeren Abständen erfolgen.

Werden die massgeblichen gesetzlichen Gesetze oder der kantonale Richtplan angepasst, so erhalten die Gemeinden meist eine Frist, innert der sie ihre Nutzungsplanung anpassen müssen. Diese wird in der Regel im Gesetz oder im Richtplan festgehalten.

4.2 Vorbereitung Die sorgfältige Vorbereitung trägt wesentlich dazu bei, dass eine Planung effizient bearbeitet werden kann. Sie ist gleichzeitig eine zentrale Grundlage zur Bestimmung der Kosten. In der Vorbereitung sind die inhaltlichen, organisatorischen und prozessualen Fragen und Aufgaben soweit zu klären oder zu präzisieren, dass mit den eigentlichen Planungsaufgaben begonnen werden kann. Die nachstehende Auswahl an Leitfragen zum Inhalt, der Organisation und der Gestaltung des Prozesses geben Hinweise, was in der Vorbereitungsphase zu klären ist:

Leitfragen Inhalt

14



Welche Ziele werden mit der Plananpassung verfolgt?



Welche neuen oder bestehenden überkommunalen Vorgaben (ISOS, Baugesetz, Bauverordnung, kantonaler Richtplan, Inventare, etc.) müssen bei der Planung berücksichtigt werden?



Welche neuen oder bestehenden kommunalen Vorgaben (Inventare, Siedlungsentwicklungsstrategie, etc.) müssen bei der Planung berücksichtigt werden?



Welcher Handlungsbedarf und welche Handlungsspielräume bestehen zur Anpassung der Bauordnung und/oder des Zonenplans?

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

Bestehen Auflagen aus der letzten Genehmigung der Bauordnung und des Zonenplans? Welche Anforderungen müssen eingehalten werden, damit die Plananpassung genehmigt werden kann?



Besteht ein aktueller Erschliessungsrichtplan sowie ein aktueller Strassenrichtplan?



Welches sind die kritischen Punkte der Planung (inhaltlich oder politisch)? Wie soll mit diesen umgegangen werden?



Welche inhaltlichen Grundlagen müssen vor Beginn der Planung erarbeitet oder aktualisiert werden?



Welche Grundlagen und Daten müssen beschafft werden (z. B. aktuelle AV-Daten, ÖREB-Daten)



Welche Aufgaben und Probleme müssen gemeinsam mit den Nachbargemeinden angegangen und koordiniert werden?

Leitfragen Organisation 

Welche Akteure sind in die Erarbeitung einzubinden? Welche Aufgaben und Kompetenzen haben sie (Gemeindeversammlung, Stadt-/Gemeinderat, Planungskommission, ggf. Unterkommissionen, Gemeindeverwaltung, Planungsbüro)?



Welche kantonalen Fachstellen (z. B. Denkmalpflege, Naturschutz) müssen beigezogen werden?



Für welche Aufgaben benötigt es externe Unterstützung (z. B. durch ein Planungsbüro)? Welche Aufgaben können von der Gemeinde übernommen werden?



Welche Kompetenzen muss ein externes Planungsbüro mitbringen?

Wie erfolgt die Auswahl des Planungsbüros? Ist eine Submission zweckmässig und/oder gesetzlich notwendig?



Welche Form der Mitwirkung der Bevölkerung ist für die vorgesehene Planung zweckmässig?

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Leitfragen Prozess 

Wieviel Zeit benötigen die verschiedenen Arbeitsschritte?



Bestehen zwischen den Arbeitsschritten zeitliche Abhängigkeiten?



Wann sollen oder müssen die verschiedenen Arbeitsschritte durchgeführt werden?



Welche Fristen müssen oder sollen eingehalten werden (gesetzliche Vorgaben, Wahlen)?

Analyse und Bestimmung Handlungsbedarf Zu Beginn einer Anpassung der Bauordnung und/oder des Zonenplans werden die bisherige Entwicklung und der Ist-Zustand analysiert. Darauf aufbauend wird der Handlungsbedarf ermittelt. Die so gewonnenen Erkenntnisse helfen dabei, eine Reihe von wichtigen Fragen zu beantworten, z. B.: Ist eine Teil- oder Gesamtrevision angezeigt? Wie gross ist der Zeitbedarf? Welche Projektorganisation soll gewählt werden? Wie soll der Prozess gestaltet werden?

Um den Handlungsbedarf zu bestimmen, vergleicht man den Ist-Zustand mit den Zielen, die man erreichen will. Die Stossrichtungen müssen also schon von Beginn weg bekannt sein. Sie können z. B. in einer Siedlungsentwicklungsstrategie oder in einem räumlichen Leitbild festgehalten werden.

Der Handlungsbedarf ist klar und verständlich zu formulieren, damit die Aufgaben, die im Rahmen der Anpassung angegangen werden müssen, ebenfalls klar sind.

Es empfiehlt sich, die Resultate dieses Prozesses in einem Aufgabenkatalog oder Pflichtenheft festzuhalten.

Abbildung 3

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Analyse und Ermittlung Handlungsbedarf

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Organisation und Kompetenzen Die Gemeindeversammlung (bzw. je nach Gemeinde das Gemeindeparlament oder der Einwohnerrat) beschliesst gemäss Art. 3 Abs. 11 BauG Anpassungen der Bauordnung und des Zonenplans. Der Stadt-/Gemeinderat trägt die Verantwortung für die Erarbeitung der Planung und für die Beschlüsse zu den einzelnen Verfahrensschritten (Verabschiedung Entwurf für Einwendungsverfahren, Verabschiedung zur Festsetzung durch Gemeindeversammlung etc.) und beschliesst Änderungen am Zonenplan im vereinfachten Verfahren in eigener Kompetenz. Der Stadt-/Gemeinderat hat in der Regel auch die Verantwortung für den Zeitplan und die Kosten.

Planungskommission

Gemeindeverwaltung

Externes Planungsbüro

X

(X)

X

(X)

(X)

X

X

Stadt-/Gemeinderat

Gemeindeversammlung / Parlament

Der Stadt-/Gemeinderat kann für die Planungsarbeit eine Planungskommission einsetzen. Häufig wird zur Unterstützung ein externes Planungsbüro beigezogen.

Das externe Planungsbüro übernimmt in der Regel die Aufbereitung der fachlichen Inhalte, erarbeitet die Entwürfe und bereitet Entscheidungsgrundlagen vor. Die Beratung und Entscheidungen zu den Inhalten finden in der Planungskommission und/oder im Stadt-/Gemeinderat statt.

Erarbeitung der Planung inkl. Überarbeitung nach Einwendungsverfahren

X

Beschlüsse zu den einzelnen Verfahrensschritten

X

(X)

Festsetzung der Planung

X

Stellungnahme zu allfälligen Rekursen

X

Zeitplan und Kostenkontrolle

X

Organisatorische und administrative Arbeiten X: Hauptverantwortung (X): Mitverantwortung / Beteiligung Tabelle 2

Zuständigkeiten im regulären Verfahren

Der Gemeinderat regelt die Aufgaben und Kompetenzen der Planungskommission in einem Pflichtenheft. Der Gemeinderat kann über die Zusammensetzung der Personen in einer Planungskommission frei entscheiden. Es gibt keine Vorschriften.

Zu empfehlen ist, die Kommission mit Vertretern verschiedener Interessen und mit unterschiedlichem fachlichem Hintergrund zusammenzusetzen. In Gemeinden mit

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Parlament nehmen in der Regel neben Vertretern des Stadt-/Gemeinderats auch Mitglieder des Parlaments Einsitz in die Planungskommission. Der Vorsitz liegt üblicherweise beim ressortverantwortlichen Mitglied des Stadt-/Gemeinderats. Daneben können auch Vertreter aus Industrie und Gewerbe, Natur- und Heimatschutz sowie der Landwirtschaft Einsitz nehmen. Die Gemeindeverwaltung sowie Vertreter eines externen Planungsbüros haben meist beratende Stimme. Bei kleineren und einfachen Anpassungen wird in der Regel auf eine Planungskommission verzichtet.

Abbildung 4

Mögliche Organisation

Zeitplanung Der Zeitplan basiert auf dem Handlungsbedarf. Der Stadt-/Gemeinderat oder das externe Planungsbüro entwirft üblicherweise den Zeitplan. Wie viel Zeit für die einzelnen Arbeitsschritte benötigt wird, ist abhängig von der Komplexität und dem Umfang der Arbeiten. Für die formalen Verfahrensschritte gelten klare Fristen. Darum kann der Zeitbedarf hier besser abgeschätzt werden.

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1. Jahr 1

2

3

4

5

6

7

2. Jahr 8

9 10 11 12 1

2

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12

Vorbereitung Beschluss: Auslösung Vorbereitung (ca. 3-6 Monate) Erarbeitung Entwurf und Planungsbericht erarbeiten (ca. 6-12 Monate) Bei Bedarf Partizipation Beschluss: Vorprüfung und Einwendungsverfahren Vorprüfung und Einwendungsverfahren Einwendungsverfahren: Öffentliche Auflage 30 Tage Vorprüfung inkl. Geodaten Entwurf und Planungsbericht überarbeiten (ca. 3-5 Monate) Festsetzung, Rekursverfahren und Genehmigung Festsetzungsbeschluss und amtliche Publikation Rekursverfahren: Öffentliche Auflage 20 Tage Stellungnahme zum Rekurs Überprüfung Genehmigungs- und Rekursunterlagen Genehmigung samt Entscheid zu Rekursen Weitere Rechtsmittelverfaren Möglichkeit Verwaltungsgerichtsbeschwerde Möglichkeit Beschwerde an Bundesgericht Erarbeitungsschritte Verfahrensschritte

Abbildung 5

Möglicher Zeitplan bei Anpassungen an Bauordnung und Zonenplan (rasches Verfahren ohne Rekurse)

Auswahl eines externen Planungsbüros Es kann sinnvoll sein, ein externes Planungsbüro beizuziehen, das den Stadt-/Gemeinderat und die Planungskommission bei ihren Aufgaben unterstützt. Das Vorgehen bei der Vergabe von öffentlichen Aufträgen wird in verschiedenen Übereinkommen und Gesetzen geregelt. Welches Verfahren gewählt werden muss, hängt von der Höhe des Auftrags ab. Für die Vergabe ist der Stadt-/Gemeinderat zuständig.

Vergabeart

Vorgehen

Auftragsvolumen

Freihändige Vergabe

Der Auftrag wird direkt an ein Planungsbüro erteilt.

Es werden keine Konkurrenzangebote eingeholt.

Bis 150'000 CHF

Vergabe im Einladungsverfahren

Mindestens drei Planungsbüros nach Wahl werden basierend auf einem Leistungsbeschrieb oder einem Pflichtenheft zur Angebotseinreichung eingeladen.

Bis 250'000 CHF

Vergabe im Ausschreibungsverfahren

Der Auftrag wird öffentlich ausgeschrieben. Alle interessierten Auftragnehmer können sich bewerben.

Das Verfahren kann zweistufig (Vorauswahl geeigneter Auftragnehmer basierend auf Präqualifikation) oder einstufig (direkte Auswahl basierend auf Angebot) erfolgen.

Ab 250'000 CHF

Tabelle 3

Vergabearten und Schwellenwerte der Auftragsvolumen (Stand 2019)

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Weiterführende Grundlagen und Links 

Leitfaden zum öffentlichen Beschaffungswesen (Baudepartement Kanton Schaffhausen, 2013)



Informationen zum Submissionswesen finden sich auf der Webseite des Kantons Schaffhausen: www.sh.ch

4.3 Erarbeitungsphase In der Erarbeitungsphase werden die bestehenden Pläne und Unterlagen überprüft und Anpassungsvorschläge gemacht, soweit dies nicht bereits in der Analyse des Ist-Zustands erfolgt ist. Falls sinnvoll werden für die unterschiedlichen Planinhalte mehrere Varianten erarbeitet und deren Vor- und Nachteile abgewogen. Die Dokumentation dieser Abwägungen ist ein wesentlicher Teil der raumplanerischen Arbeit. Sie muss darum in einem Planungsbericht dokumentiert werden.

Leitfragen Erarbeitung 

Welche Möglichkeiten bestehen, um die Ziele der Plananpassungen umzusetzen?



Was sind die Vor- und Nachteile dieser Möglichkeiten?



Wird der Inhalt der Planung und die Interessenabwägung transparent und verständlich im Planungsbericht nach Art. 47 RPV dokumentiert?



Zu welchem Zeitpunkt wird die Bevölkerung über die Absicht der Planung informiert?



Welche Form der Mitwirkung der Bevölkerung ist zweckmässig?

Standortbestimmungsgespräch mit Kanton Es ist wichtig, dass die kantonalen Anforderungen an die Raumplanung der Gemeinden bereits zu Beginn der Arbeiten klar sind. Der Kanton bietet Gemeinden zu diesem Zweck Standortbestimmungsgespräche an. Die freiwilligen Gespräche dienen dazu, eine Übersicht über die Situation der Gemeinde zu gewinnen, Fragen zu

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beantworten und die Anforderungen an die Plananpassung zu klären. Inhalt und Form der Gespräche sind grundsätzlich frei. Zur Vereinbarung eines Gesprächs können sich die Gemeinden direkt an das Planungs- und Naturschutzamt wenden.

Es empfiehlt sich, bereits in einer frühen Phase der Erarbeitung ein Standortbestimmungsgespräch durchzuführen.

Partizipation Unter Partizipation wird der Einbezug von Interessengruppen in den Planungsprozess verstanden, der über das vorgeschriebene Einwendungsverfahren gemäss Art. 3 BauG hinausgeht. Die Beteiligung der Interessengruppen in einem partizipativen Prozess (z. B. in Form von Workshops) wird grundsätzlich empfohlen. Sie ist im Unterschied zum Einwendungsverfahren gemäss Art. 6 Abs. 2 aber nicht zwingend. Weitere Informationen dazu finden sich im «Rahmendokument» der Arbeitshilfe kommunale Planung.

Dokumentation im Planungsbericht nach Art. 47 RPV Der Planungsbericht nach Art. 47 RPV ist zwingender Bestandteil von Nutzungsplanungsrevisionen und stellt eine wesentliche Grundlage für die Prüfung der Recht- und Zweckmässigkeit einer Vorlage dar. Die Gemeinde informiert mit dem Planungsbericht die Bevölkerung über das Vorhaben. Der Bericht unterstützt das Ziel, eine vollständige und zweckmässige Planung zu erarbeiten und trägt damit zur Qualität und Transparenz bei.

Auch im Hinblick auf Rechtsverfahren oder spätere Planänderungen erweist sich die Dokumentation des Ablaufs, der Ziele sowie der getroffenen Entscheide als unablässig. Auch wenn der Umfang und die spezifischen Inhalte je nach Vorlage variieren können, ist die sachliche sowie formelle Rechtmässigkeit in jedem Fall verständlich und stringent darzustellen.

Der Planungsbericht muss sich – je nach konkretem Sachverhalt – insbesondere zu folgenden Themenkreisen äussern: Übereinstimmung mit Zielen und Grundsätzen der Raumplanung, Übereinstimmung mit der Richtplanung, Verkehrserschliessung, Lärm, Luft, Naturschutz, Heimatschutz, Landschaftsschutz usw. Vor allem aber muss der Planungsbericht ausführlich die vorgenommene Interessenabwägung nachzeichnen und begründen. Die folgende Abbildung zeigt eine mögliche Gliederung des Planungsberichts und die Inhalte, die darin behandelt werden müssen (in Anlehnung an den Entscheid des Obergerichts vom 11. Juli 2008 (OGE 60/2008/7)):

Arbeitshilfe kommunale Planung: Modul Bauordnung und Zonenplan – Stand 20.05.2019

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Abbildung 6

Empfohlene Inhalte bzw. Gliederung Planungsbericht

Weiterführende Grundlagen und Links

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

Arbeitshilfe kommunale Planung: Rahmendokument (Kanton Schaffhausen, 2019)



Entscheid des Obergerichts vom 11. Juli 2008 (OGE 60/2008/7)



Der Bericht zur Nutzungsplanung, Raum und Umwelt Nr. 4/2018 (Espace Suisse, 2018)

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4.4 Vorprüfungs- und Einwendungsverfahren Anpassungen an der Bauordnung und dem Zonenplan müssen gemäss Art. 6 Abs. 2 BauG vorgeprüft werden. Auch bei Anpassungen des Zonenplans im vereinfachten Verfahren wird eine Vorprüfung empfohlen. Die Vorprüfung beinhaltet eine Prüfung der Recht- und Zweckmässigkeit der Planung. Die Vorprüfung beurteilt neben der Bauordnung und dem Zonenplan auch die Richtigkeit der digitalen Geodaten. Die Vorprüfung wird durchgeführt, bevor die Plananpassung durch die Gemeindeversammlung (bzw. durch den Stadt-/Gemeinderat bei Zonenplan im vereinfachten Verfahren) festgesetzt und zur Genehmigung eingereicht wird. Sie gibt wichtige Hinweise zur Genehmigungsfähigkeit der Plananpassung und beugt damit einer Nichtgenehmigung vor. Bei kritischen oder komplexen Plananpassungen wird empfohlen, die Vorprüfung zuerst durchzuführen und erst danach das Einwendungsverfahren gemäss Art. 11 BauG zu starten. Bei weniger umfangreichen Plananpassungen kann die Vorprüfung gleichzeitig mit dem Einwendungsverfahren durchgeführt werden.

Leitfragen 

Entsprechen die Unterlagen für die Vorprüfung den kantonalen Anforderungen?



Wurden die digitalen Geodaten gemäss Anforderungen ÖREB an das Amt für Geoinformation eingereicht?



Sind die Inhalte der Planung für die kantonalen Behörden wie auch für die Bevölkerung verständlich und nachvollziehbar?



Sind die vorgenommenen Interessenabwägungen ausführlich nachgezeichnet und begründet?



Soll zu Beginn des Einwendungsverfahrens eine Informationsveranstaltung durchgeführt werden?



Wurde der Start des Einwendungsverfahrens im Amtsblatt publiziert?

Einreichung der Unterlagen zur Vorprüfung Der Gemeinderat beschliesst, dass die Unterlagen zur Vorprüfung eingereicht werden. Wenn das Einwendungsverfahren gleichzeitig durchgeführt wird, beschliesst der Gemeinderat in der Regel gleichzeitig auch, dass das Einwendungsverfahren gestartet wird.

Es bestehen detaillierte Vorgaben, welche Unterlagen und in welcher Stückzahl zur Vorprüfung einzureichen sind. Diese sind ausführlich in Kapitel 6 beschrieben. Es gilt zu beachten, dass seit der Einführung des Katasters der öffentlich-rechtlichen

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Eigentumsbeschränkungen (ÖREB) auch die digitalen Geodaten zur Vorprüfung eingereicht werden müssen.

Dauer des Vorprüfungsverfahrens Die eingereichten, vollständigen Unterlagen werden vom Planungs- und Naturschutzamt in die verwaltungsinterne Vernehmlassung geschickt. Die Rückmeldungen der kantonalen Fachstellen werden durch das Planungs- und Naturschutzamt zusammengetragen und konsolidiert.

Wie lange das Vorprüfungsverfahren dauert, hängt unter anderem davon ab, wie umfangreich und komplex die Planung ist. Bei einfachen Plananpassungen (unproblematische Anpassungen einzelner Abschnitte der Bauordnung oder einzelner Bereiche des Zonenplans) beträgt die Dauer von der Einreichung der vollständigen Unterlagen bis zum Erhalt des Vorprüfungsberichts des Kantons vier bis sechs Wochen. Bei komplexeren Plananpassungen, insbesondere bei Gesamtrevisionen, kann die Vorprüfung bis zu drei Monate in Anspruch nehmen.

Durchführung des Einwendungsverfahren Das Einwendungsverfahren dient dazu, die Planentwürfe bekannt zu machen und ermöglicht es jeder und jedem, Anpassungen an den Planinhalten zu verlangen.

Die Planungsbehörde erhält so Hinweise zu kritischen oder nicht korrekten Planinhalten.

Der Zeitpunkt des Einwendungsverfahrens ist gesetzlich nicht vorgegeben. Es kann gleichzeitig zur Vorprüfung durchgeführt werden. Bei kritischen oder komplexen Planungen wird empfohlen, die Vorprüfung zuerst durchzuführen und erst danach das Einwendungsverfahren zu starten.

Das Einwendungsverfahren für Anpassungen an der Bauordnung und dem Zonenplan dauert 30 Tage. Die Auflage muss im Amtsblatt bekannt gemacht werden. Es ist darauf zu achten, dass die Bekanntmachung vor Beginn der Auflage erfolgt.

Während der Dauer des Einwendungsverfahrens sind die zu genehmigenden Inhalte (Entwurf der Bauordnung und des Zonenplans) sowie der Planungsbericht und weitere Grundlagen, die das Verständnis der Planinhalte und den Nachvollzug der Entscheide vereinfachen, aufzulegen. Die Unterlagen müssen physisch bei der Gemeindeverwaltung eingesehen werden können. Es wird empfohlen, die Unterlagen ausserdem digital (z. B. auf der Webseite der Gemeinde) zu veröffentlichen.

Umgang mit Einwendungen Während der Auflagefrist kann jede und jeder eine Einwendung oder Stellungnahme zur Planung abgeben. Dies geschieht schriftlich. Die Anregungen sollten kurz und prägnant formuliert werden. Aus einem Antrag sollte hervorgehen, wie und weshalb die Vorlage konkret geändert werden soll.

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Das Einwendungsverfahren ist kein Rechtsmittelverfahren. Eine individuelle Beantwortung der Einwendungen ist nicht notwendig. Der Verzicht auf eine Einwendung schliesst nicht aus, dass zu späterem Zeitpunkt Rekurs gegen die Festsetzung der Planung eingereicht werden kann.

Die Einwendungen und Stellungnahmen müssen nach Art. 11 Abs. 2 BauG dokumentiert werden. Dies kann je nach Umfang entweder in einem separaten Bericht oder als Teil des Planungsberichts nach Art. 47 RPV erfolgen. Die Dokumentation der Einwendungen muss aber in jedem Fall mit den Genehmigungsunterlagen miteingereicht werden.

Die Einwendungen samt Hinweisen zur Berücksichtigung oder Nichtberücksichtigung können einzeln aufgeführt oder zusammengefasst dargestellt werden. Es ist üblich, dass die Einwendungen von Privatpersonen anonymisiert werden.

4.5 Festsetzung, Genehmigung und Inkrafttreten der Planung Die Bauordnung und der Zonenplan werden durch die Gemeindeversammlung festgesetzt. Ausnahme bilden Anpassungen am Zonenplan im vereinfachten Verfahren. Diese werden vom Stadt-/Gemeinderat festgesetzt. Der Beschluss wird amtlich publiziert und anschliessend während 20 Tagen öffentlich aufgelegt. In dieser Zeit können Rekurse an den Regierungsrat eingereicht werden. Der Regierungsrat entscheidet anschliessend sowohl über die Genehmigung der Planung als auch über allfällige Rekurse.

Leitfragen 

Wurde der Festsetzungsbeschluss im Amtsblatt publiziert?



Entsprechen die Unterlagen, die zur Genehmigung eingereicht werden, den formalen Anforderungen?



Wurden die digitalen Geodaten gemäss Anforderungen ÖREB eingereicht?



Sind die Inhalte der Planung wie auch der Prozess für die kantonalen Behörden verständlich und nachvollziehbar?

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Einreichung der Unterlagen zur Genehmigung Im Kapitel 6 wird beschrieben, welche Unterlagen in welcher Anzahl eingereicht werden müssen. Seit der Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB) eingeführt wurde, müssen auch die digitalen Geodaten eingereicht werden.

Rekursverfahren Im Gegensatz zum Einwendungsverfahren können Rekurse nur durch Personen eingereicht werden, welche von den Änderungen berührt sind oder ein schutzwürdiges Interesse vorweisen können. Verbände sind im Rahmen des Verbandsbeschwerderechts dazu legitimiert, Rekurse einzureichen. Geht ein Rekurs ein, hat die Gemeinde gestützt auf Art. 24 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege die Gelegenheit, innert 20 Tagen zum Rekurs Stellung zu nehmen. Der Stadt-/Gemeinderat stellt darin einen Antrag auf Gutheissung oder Abweisung des Rekurses und begründet diesen. Über die Rekurse entscheidet der Regierungsrat gemeinsam mit der Genehmigung der Planung.

Weitere Rechtsmittelverfahren Nach der Genehmigung der Planung und dem Entscheid über allfällige Rekurse können Rekurrierende oder die Gemeinde den Regierungsratsbeschluss mittels Verwaltungsgerichtsbeschwerde anfechten und in nächster Instanz mittels staatsrechtlicher Beschwerde an das Bundesgericht weiterziehen.

Der Regierungsrat kann einer Beschwerde die aufschiebende Wirkung entziehen.

Das heisst, die Plananpassung – ggf. mit Ausnahme der umstrittenen Bestandteile – tritt unter Vorbehalt eines abweichenden Entscheids von Ober- oder Bundesgericht in Kraft.

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5 Inhaltliche Anforderungen

5.1 Generelle Anforderungen Die Anforderungen von Bund und Kanton an die Raumplanung der Gemeinden sind in den letzten Jahren strenger geworden. Für die Nutzungsplanung der Gemeinden hat dies verschiedene Auswirkungen: Die Ausscheidung neuer Bauzonen ist nur noch punktuell und mit erhöhten Auflagen möglich. Stattdessen wird die Nutzungsplanung auf die Entwicklung im Bestand ausgerichtet. Das bedingt eine sorgfältige Auseinandersetzung mit der bestehenden Siedlungsstruktur. Die Gemeinden müssen die Qualitäten und Defizite der verschiedenen Quartiere kennen. Dabei sind die Frei- und Grünräume genauso wichtig wie die baulichen Strukturen, die Erschliessung oder die öffentlichen Nutzungen.

Ebenso zentral wie die Frage wo Innenentwicklung erwünscht und möglich ist, ist die Frage, wo diese nicht stattfinden soll bzw. welche Quartiere und Qualitäten erhalten werden sollen. Dazu müssen die typischen Elemente, die den Charakter eines Quartiers ausmachen, bekannt sein (z. B. städte-/ortsbauliche Struktur, architektonische Qualitäten, Freiraumqualitäten, Naturwerte etc.). Die Gemeinden brauchen dann ein klares Ziel, wie sie mit den unterschiedlichen Qualitäten und Defiziten umgehen wollen.

Von den Gemeinden wird heute erwartet, dass sie sich gesamtheitlich mit ihrer Entwicklung beschäftigen. Auch bei kleineren Anpassungen an der Nutzungsplanung ist eine sorgfältige Analyse vorzunehmen, verschiedene Lösungsmöglichkeiten sind abzuwägen und die Auswirkungen von Plananpassungen auf die Entwicklung der Gemeinde müssen abgeschätzt werden. Teilrevisionen von Bauordnung und Zonenplan müssen sich auf die Siedlungsentwicklungsstrategie abstützen.

Damit die Revision einer Bauordnung und des Zonenplans genehmigt werden kann, muss die Gemeinde neben einer aktuellen Siedlungsentwicklungsstrategie auch über einen aktuellen Erschliessungsrichtplan und Strassenrichtplan verfügen.

Weiterführende Grundlagen und Links 

Arbeitshilfe Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen (Verein Agglomeration Schaffhausen, 2015)



Arbeitshilfe zur Stärkung der Freiräume in der Planung (Verein Agglomeration Schaffhausen, 2017)

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

Freiräume der Wohnumgebungen: Sammlung guter Beispiele zur Unterstützung der Innenentwicklung (Verein Agglomeration Schaffhausen, 2017)

5.2 Regelungsbereiche der Rahmennutzungsplanung Die Bauordnung und der Zonenplan regeln im Wesentlichen die zulässige Nutzung – d. h. die Art und das Mass der Nutzung – des Bodens. Daneben beinhaltet die Rahmennutzungsplanung u. a. Vorgaben und Bestimmungen zur Gestaltung, den Zuständigkeiten sowie zum Planungs- und Baubewilligungsverfahren. Zwar wird die Bauordnung zur Rahmennutzungsplanung gezählt. Sie kann allerdings auch Bestimmungen zu weiteren kommunalen Planungsinstrumenten enthalten, etwa zur kommunalen Richtplanung oder den kommunalen Inventaren.

Übergeordnete Gesetzgebung In der übergeordneten Gesetzgebung, insbesondere im Baugesetz und dessen Verordnung sind zahlreiche Sachverhalte bereits geregelt. Die Bestimmungen der übergeordneten Gesetze und Verordnungen sind gültig, unabhängig davon, ob sie in der Bauordnung der Gemeinde aufgeführt werden oder nicht. Abweichungen von den übergeordneten Bestimmungen sind nur möglich, wo dies explizit vorgesehen ist.

Eine Wiederholung von Regelungsinhalten aus übergeordneten Rechtserlassen ist zu vermeiden, da damit die Gefahr besteht, dass bei einer Anpassung der übergeordneten Gesetze die Aussagen in der kommunalen Bauordnung nicht mehr korrekt sind. Um die Bauordnung nutzerfreundlich zu gestalten kann auf die wichtigsten Inhalte des kantonalen Baugesetzes und der Bauverordnung verwiesen werden.

Übersicht wesentliche Regelungsbereiche und -inhalte Die nachfolgende Übersicht hält die die wichtigsten Regelungsinhalte der Rahmennutzungsplanung fest. Art. 7 BauG zeigt weitere Regelungsbereiche auf.

Wichtigste Regelungsbereiche

Zwingende Regelungsinhalte und ggf. notwendige Regelungsinhalte

Art der Nutzung



Flächendeckende Zonierung des Gemeindegebiets festlegen



Nutzungsvorschriften für sämtliche Zonen bestimmen



Ggf. Zonenzweck und Nutzungsvorschriften präzisieren

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Wichtigste Regelungsbereiche

Zwingende Regelungsinhalte und ggf. notwendige Regelungsinhalte

Empfindlichkeitsstufe



Empfindlichkeitsstufen gemäss Lärmschutzverordnung (LSV) den Bauzonen zuweisen

Mass der Nutzung



Bauvorschriften für sämtliche Zonen unter Berücksichtigung der Begriffe und Messweisen gemäss Anhang zum BauG vorgeben. Wahl der Bauvorschriften grundsätzlich frei, zulässige Grundstücksnutzung für Grundeigentümer erkennbar machen



Ggf. Möglichkeit und Umfang von Abweichung von den Bauvorschriften bei Aufstellung von Quartierplänen bestimmen

Bauweise



Ggf. offene oder geschlossene Bauweise vorgeben, Vorgaben zu Lage und Stellung von Bauten und Anlagen festlegen

Gestaltung von Bauten und Anlagen



Ggf. Gestaltungsvorgaben zu Materialisierung, Farbwahl, Fensterund Fassadengestaltung, Dachform, etc. aufstellen, insbesondere in Ortsbildschutzzonen



Ggf. gute oder besonders gute Gesamtwirkung für bestimmte Bauvorhaben oder Bauvorhaben in bestimmten Zonen vorsehen, insbesondere in Ortsbildschutzzonen (andernfalls gilt lediglich eine befriedigende Gesamtwirkung)

Aussenraumgestaltung, Grün- und Freiräume



Ggf. Zulässigkeit und Umfang von Veränderung am Aussenraum bestimmen inkl. Terrainveränderungen, Gestaltungsvorgaben für den Aussenraum festlegen (z. B. Gärten, Parkplätze, etc.), insbesondere in Ortsbildschutzzonen

Quartierpläne



Ggf. Bereiche mit Quartierplanpflicht festlegen, Anforderungen an Quartierpläne (z. B. räumlich spezifische Ziele, die der Quartierplan einzuhalten hat) aufführen

Vereinfachtes Verfahren



Ggf. vereinfachtes Verfahren für kleine Änderungen des Zonenplans vorsehen und den Gemeinderat für Beschlussfassung zuständig erklären

Baubewilligungsverfahren



Baubewilligungsbehörde bezeichnen



Ggf. Möglichkeit zur Delegation der Zuständigkeit von Baubewilligungen an Baureferat bei geringfügigen Bauvorhaben vorsehen



Ggf. Möglichkeit einer Einsetzung von Fachleuten (z. B. Stadtbildkommission) zur Unterstützung der Baubewilligungsbehörde in Gestaltungsfragen vorsehen, Aufgabenbereich beschreiben



Ggf. Besondere Anforderungen an die einzureichenden Baubewilligungsunterlagen (z. B. Bemusterung, Modell) festhalten



Ggf. Mehrwertabgabe bei Aufzonungen im Umfang von maximal 20 % des Mehrwerts einführen



Ggf. Detailbestimmungen zu städtebaulichen Verträgen bei Aufzonungen festlegen



Ggf. Bestimmungen zu Zweck, Inhalt, Zuständigkeit, Form der Mitwirkung bei kommunalen Richtplänen aufstellen

Mehrwertausgleich

Bestimmungen in der Bauordnung zu weiteren Instrumenten: kommunale Richtplanung

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Wichtigste Regelungsbereiche

Zwingende Regelungsinhalte und ggf. notwendige Regelungsinhalte

Bestimmungen in der Bauordnung zu weiteren Instrumenten: kommunale Inventare



Tabelle 4

Ggf. Bestimmungen zu Zweck, Inhalt, Zuständigkeit und Form der verschiedenen Inventare aufstellen

Wesentliche Regelungsbereiche und -inhalte der Nutzungsplanung

Weitere Regelungsbereiche Die Gemeinden prüfen, ob in der Bauordnung weitere Festlegungen zu treffen sind. 

Gestaltung und Einordnung: In schützenswerten Ortsbildern sind detaillierte Vorschriften zur Gestaltung und Einordnung der Gebäude sowie zur qualitätsvollen Aussenraumgestaltung zu prüfen. Basis dafür ist eine detaillierte Auseinandersetzung mit dem schützenswerten Ortsbild.



Qualitätssicherung: Die Gemeinden können in ihrer Bauordnung in bestimmten Fällen verlangen, dass Wettbewerbe oder andere qualitätssichernde Verfahren durchgeführt werden.



Parkierung: Die Gemeinden können in der Bauordnung festlegen, dass bei Neu- und Umbauten sowie Zweckänderungen ausreichend Abstellplätze erstellt werden müssen oder dass – falls besondere Verhältnisse dies aussergewöhnlich erschweren oder verunmöglichen – eine Ersatzabgabe zu leisten ist. Die detaillierten Bestimmungen zur Erstellung von Abstellplätzen können in einer separaten Abstellplatzverordnung geregelt werden. In der Bauordnung ist darauf zu verweisen.

5.3 Zonierung Die Gemeinden nehmen eine flächendeckende Zonierung mit Grundnutzungszonen vor und bezeichnen gegebenenfalls überlagernde Zonen. Für sämtliche Zonen werden die Nutzungs- und Bauvorschriften festgelegt.

Grundnutzungszonen Gemäss Art. 8 BauG sind die Gemeinden verpflichtet, die Geodaten im Planungsbereich digital so zu führen, dass sie den durch den Kanton vorgegebenen Datenund Darstellungsmodellen gemäss ÖREB entsprechen. Die Zonenarten, die die Gemeinden festlegen, müssen den Kategorien und der Darstellung der Musterlegende gemäss Datenmodell Nutzungsplanung entsprechen.

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Überlagernde Zonen Die Grundnutzungszonen können mit ergänzenden Bestimmungen überlagert werden. Dazu zählen u. a. Gebiete mit Quartierplanpflicht, überlagernde Ortsbild und Naturschutzzonen, Gefahrenstufen gemäss Gefahrenkarten, Grundwasserschutzzonen, etc.

Weiterführende Grundlagen und Links 

Eine Übersicht der Datenmodelle finden sich auf der Webseite des Kantons Schaffhausen: www.sh.ch



Geodatenshop des Kantons Schaffhausen: www.gis.sh.ch

5.4 Bauzonendimensionierung Entsprechend Art. 15 RPG sind die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen. Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren. Die Gemeinden überprüfen bei Revisionen der Nutzungsplanung ihre Bauzonen gesamthaft hinsichtlich ihrer Lage und Dimensionierung. Der kantonale Richtplan hält die detaillierten Bestimmungen dazu fest: Sie betreffen insbesondere die zu berücksichtigenden Zieldichten sowie die Vorgaben für Neueinzonungen, Umzonungen und Auszonungen.

Der Kanton Schaffhausen weist insgesamt zu grosse Bauzonen auf (Stand 2019).

Die Bauzonen der einzelnen Gemeinden des Kantons Schaffhausen sind unterschiedlich stark überdimensioniert. Gemeinden mit zu grossen Bauzonen müssen im Rahmen ihrer Nutzungsplanung darlegen, wie sie Art. 15 RPG erfüllen. Der kantonale Richtplan hält die konkreten Vorgaben dazu fest.

Zieldichten Der kantonale Richtplan legt für jede Gemeinde Zieldichten fest. Die Zieldichte sagt, welche Dichte, ausgedrückt als Anzahl Raumnutzer (Einwohner und Beschäftigte) pro Fläche eine Gemeinde langfristig anzustreben hat. Die Zieldichten unterscheiden sich je nach Raumtyp gemäss den Zielsetzungen im Raumkonzept (Wachstum in erster Linie in den Agglomerationskernraum, in zweiter Linie in die regionalen Zentren und in dritter Linie in den ländlichen Raum lenken): Die höchsten Zieldichten werden im Agglomerationskernraum vorgegeben. In den regionalen Zentren und dem ländlichen Raum gelten geringere Zieldichten.

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Raumtyp

Zieldichte (Raumnutzer pro Hektare)

Agglomerationskernraum

90

Regionale Zentren

55

Ländlicher Raum

40

Tabelle 5

Zieldichten gemäss KRP

Bei der Überprüfung der Nutzungsplanung der Gemeinden müssen die Zieldichten berücksichtigt werden. Das heisst, Gemeinden, deren bestehende Nutzerdichte unter der zu erreichenden Zieldichte liegt, zeigen im Rahmen ihrer kommunalen Planungen auf, wie die Zieldichten im Richtplanhorizont 2040 erreicht werden können.

Gemeinden, deren bestehende Nutzerdichte über der Zieldichte liegt, zeigen im Rahmen ihrer kommunalen Planungen auf, wie die heutige Nutzerdichte mindestens gehalten bzw. weiter gesteigert werden kann.

Bauzonenauslastung Die kommunale Bauzonenauslastung gibt das Verhältnis zwischen der pro Gemeinde erwarteten Anzahl Einwohner in 15 Jahren und der Kapazität der Bauzonen an. Beträgt die Bauzonenauslastung weniger als 100 Prozent, hat die Gemeinde insgesamt zu grosse Bauzonen. Der kantonale Richtplan hält die Massnahmen fest, die je nach Bauzonenauslastung ergriffen werden müssen.

Die Berechnung der Bauzonenauslastung wird durch den Kanton vorgenommen.

Sie stützt sich auf die technischen Richtlinien Bauzonen des Bundes sowie auf die Bevölkerungsprognosen des Bundesamts für Statistik ab. Die Gemeinden müssen den aktuellen Stand ihrer Bauzonenauslastung zu Beginn einer Revision der Nutzungsplanung beim Kanton einholen.

Auszonungen Beträgt die Bauzonenauslastung weniger als 100 Prozent, hat die Gemeinde insgesamt zu grosse Bauzonen. Der kantonale Richtplan hält fest, welche Massnahmen die Gemeinde ergreifen muss, um die Bauzonengrösse zu reduzieren. Für Auszonungen stehen unüberbaute Bauzonen im Vordergrund, bei denen die Kriterien gemäss kantonalem Richtplan eingehalten werden.

Neueinzonungen Neueinzonungen sind erst denkbar, wenn die Gemeinde den Bedarf nachweisen kann und wenn die weiteren Anforderungen gemäss kantonalem Richtplan erfüllt sind. Eine Bauzonenauslastung von über 100 Prozent heisst nicht automatisch, dass Neueinzonungen vorgenommen werden können. Neueinzonungen erfolgen im Rahmen einer Gesamtüberprüfung der Nutzungsplanung und können nur innerhalb der festgelegten Siedlungsgebietsgrösse angeordnet werden. Der kantonale Richtplan hält die konkreten Anforderungen für Neueinzonungen fest. Liegt die

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Bauzonenauslastung unter 100 Prozent, so müssen Neueinzonungen nach den Anforderungen des kantonalen Richtplans kompensiert werden. Erfolgt eine Neueinzonung im Rahmen einer Teilrevision, ist nachzuweisen, dass diese mit der Siedlungsentwicklungsstrategie in Einklang steht.

Um- und Aufzonungen Auch für Um- und Aufzonungen gelten höhere Anforderungen. Werden unbebaute Bauzonen (z. B. in der Gewerbezone) in eine Wohn-, Misch- oder Zentrumszone umgezont, so müssen die verschiedenen Rahmenbedingungen gemäss kantonalem Richtplan eingehalten werden.

Weiterführende Grundlagen und Links 

Eidgenössisches Raumplanungsgesetz (RPG) und Raumplanungsverordnung (RPV)



Kantonaler Richtplan (Karte und Text): www.sh.ch



Erläuterungsbericht zur Richtplanteilrevision (2018): www.sh.ch

5.5 Kantonale Vorgaben zu den Bauvorschriften Unter Vorbehalt der Baubegriffe und Messweisen gemäss Anhang zum Baugesetz und soweit es ein überwiegendes öffentliches Interesse erfordert, können die Gemeinden die zulässige Grundstücksnutzung u. a. mittels Vorschriften zu Gebäudehöhen, Abständen und Ausnützung vorgeben. Dabei sind folgende kantonale Vorgaben zu beachten. Zur Erfüllung übergeordneter Vorgaben wie dem Erhalt und der Pflege schützenswerter Ortsbilder müssen unter Umständen auch dort Regelungen getroffen werden, wo der Kanton keine Vorgaben macht. Die freie Wahl der Regelung kann durch übergeordnete Vorgaben entsprechend eingeschränkt werden.

Regelungsbereich

Generelle kantonale Vorgaben

Gebäudehöhen



keine

Möglichkeiten für Kommunale Regelung oder Abweichung 

frei wählbar, ab 30 m gelten die Anforderungen an Hochhäuser gemäss kantonalem Richtplan

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Möglichkeiten für Kommunale Regelung oder Abweichung

Regelungsbereich

Generelle kantonale Vorgaben

Gebäudelängen und -breiten



keine



frei wählbar

Gebäudeabstände



keine



frei wählbar

Abstände gegenüber öffentlichem Grund



mind. 2,5 m vom öffentlichen Grund bei Rad- und Gehwegen, mind. 5 m gegenüber öffentlichem Grund bei offener Bauweise



Abweichung nur möglich durch Festlegung einer kommunalen Baulinie



mind. 15 m gegenüber Kantonsstrassen ausserhalb der Bauzone



mind. 20 m von der Landesgrenze



mind. 2.5 m



Abweichung (Unterschreitung) aus ortsbildschützerischen Gründen möglich (Kernzonen)



Abweichungen (Unterschreitung) möglich für unterirdische Anlagen, die das Terrain max. 50 cm überragen



Abweichung (Unterschreitung) möglich mit kommunaler Baulinie



keine Regelung nötig

Abstände gegenüber Grundstücksgrenzen



mind. 10 m innerhalb der Bauzone



mind. 30 m ausserhalb der Bauzone

Minimale und/oder maximale Ausnützung



keine



frei wählbar (es ist aber aufzuzeigen, wie die Zieldichten gemäss KRP erreicht werden)

Bewilligungspflicht für Bauten und Anlagen



gemäss Art. 54 BauG



Abweichung nicht möglich

Waldabstand

Tabelle 6

34

Kantonale Vorgaben und Abweichungsmöglichkeiten in kommunaler Bauordnung

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6 Formale Anforderungen

6.1 Anforderungen an Format und Darstellung

Zonenplan Massstab

1:5'000, Detailpläne (z. B. zu den Kernzonen) 1:2’000

Format

Max. A0, gefaltet; Falls möglich gesamte Gemeinde auf einem Plan, Aufteilung in einzelne Pläne möglich

Beschriftung Titelblatt



Gemeindename



Kantonsname



Titel des Plans, ggf. Nummer des Plans, ggf. Bezeichnung Ortsteil



Massstab



Bezeichnung des Entwurfsstands (z. B. «Entwurf für die Vorprüfung»)



Beschlussstand und Datum (z. B. Festgesetzt durch die Gemeindeversammlung am XX.YY.ZZZZ)



Zeitraum der öffentlichen Auflage (bei Genehmigungsexemplar)



Bei Genehmigungsexemplaren: Unterschrift des Gemeindepräsidenten und des Gemeindeschreibers im Original bzw. Unterschrift des Einwohnerrats-/Parlamentspräsidenten und des Aktuars



Unterscheidung in «Festlegungen» und «Informationsinhalte»



Berücksichtigung der Zonenarten und Darstellungsweise gemäss Musterlegende zum Datenmodell Nutzungsplanung

Legende

Kartenelemente

Grafischer Massstab, Nordpfeil

Weitere

Quellenangaben: Quelle der Grundlagendaten; Datum AV-Daten

Tabelle 7

Formale Anforderungen an Zonenplan

Bauordnung Format

A4

Beschriftung Titelblatt



Gemeindename



Kantonsname



Titel: «Bauordnung»



Bezeichnung des Entwurfsstands (z. B. «Entwurf für die Vorprüfung»)

Arbeitshilfe kommunale Planung: Modul Bauordnung und Zonenplan – Stand 20.05.2019

35

Tabelle 8



Beschlussstand und Datum (z. B. Festgesetzt durch die Gemeindeversammlung am XX.YY.ZZZZ)



Zeitraum der öffentlichen Auflage (bei Genehmigungsexemplar)



Bei Genehmigungsexemplaren: Unterschrift des Gemeindepräsidenten und des Gemeindeschreibers im Original

Formale Anforderungen an Bauordnung

6.2 Anforderungen an Geodaten Seit der Einführung des Katasters der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB) ist die Nutzungsplanung der Gemeinden auch digital zu führen.

Datenherr ist der Kanton. Die Bearbeitung erfolgt durch die Gemeinden bzw. das externe Planungsbüro. Die digitalen Geodaten sind zu Beginn einer Revision im Geodatenshop des Kantons zu beziehen. Die Geodaten müssen dem Kanton sowohl zur Vorprüfung als auch zur Genehmigung eingereicht werden. Es gilt zu beachten, dass die Geodaten vor der offiziellen Einreichung der Unterlagen zur Genehmigung dem Amt für Geoinformation zugestellt werden sollten, damit geprüft werden kann, ob diese den Anforderungen genügen. Erfüllen die Geodaten die Anforderungen, müssen sie mit den offiziellen Genehmigungsunterlagen nicht erneut eingereicht werden. Der Datenfluss erfolgt gemäss nachstehendem Schema.

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Abbildung 1

Datenfluss Geodaten

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37

6.3 Einzureichende Unterlagen für die Vorprüfung und Genehmigung Die Unterlagen für die Vorprüfung und die Genehmigung sind an folgende Stelle einzureichen:

Bestandteil

Adresse

Gedruckte Exemplare

Per Post an: Kanton Schaffhausen Planungs- und Naturschutzamt Raumplanung Beckenstube 11 CH-8200 Schaffhausen

Digitale Daten: als PDF Tabelle 9

Mit Datenträger per Post an Planungs- und Naturschutzamt

Adresse für einzureichende Unterlagen

Bei der Vorprüfung sind gleichzeitig die Geodaten im Interlis-Format sowie der Zonenplan als PDF an das Amt für Geoinformation (AGI) einzureichen. Bei der Genehmigung sind die Geodaten bereits vor der offiziellen Einreichung der Bauordnung und des Zonenplans dem AGI zur Prüfung einzureichen (vgl. Kapitel 6.2).

Bestandteil

Adresse

Geodaten als Interlis sowie Zonenplan als PDF

Mit Datenträger per Post an: Kanton Schaffhausen Amt für Geoinformation Mühlentalstrasse 105 CH-8200 Schaffhausen

Tabelle 10

Adresse für einzureichende Geodaten

Das Planungs- und Naturschutzamt bzw. das Amt für Geoinformation prüfen die Unterlagen sowohl bei der Vorprüfung als auch bei der Genehmigung zuerst auf Vollständigkeit und die Erfüllung der formalen Anforderungen. Unvollständige Unterlagen müssen nachgereicht werden. Formal ungenügende Unterlagen werden entweder zur Nachbesserung zurückgesendet oder die Vorprüfung erfolgt unter entsprechendem Vorbehalt.

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Vorprüfung Bestandteil

Anzahl Exemplare gedruckt

Genehmigung Digitale Daten

Anzahl Exemplare gedruckt

Digitale Daten

Zonenplan

2x

1x als PDF

4x

1x als PDF

Entwurf Zonenplan mit Darstellung der Änderungen gegenüber rechtskräftiger Version

2x

1x als PDF

3x

1x als PDF

Entwurf Bauordnung

2x

1x als PDF

4x

1x als PDF

Entwurf Bauordnung in synoptischer Darstellung (rechtskräftige Vorschrift und Änderungen)

2x

1x als PDF

3x

1x als PDF

Planungsbericht nach Art. 47 RPV

2x

1x als PDF

3x

1x als PDF

Grundlagen und Analysen (Fruchtfolgeflächen, Stand der Erschliessung und weitere)

2x

1x als PDF

3x

1x als PDF

Siedlungsentwicklungsstrategie (falls vorhanden)

2x

1x als PDF

4x

1x als PDF

Evtl. Bericht zu den Einwendungen und Stellungnahmen (falls nicht Bestandteil des Planungsberichts)

-

-

3x

1x als PDF

Evtl. Stellungnahme des Stadt-/Gemeinderats zu den Rekursen

-

-

1x

1x als PDF

Geodaten (Zonenplan)

-

1x als Interlis und als PDF an AGI

-

1x als Interlis und als PDF an AGI

Tabelle 11

Anzahl einzureichende Unterlagen an PNA

Bei einer Teilrevision können auch nur die angepassten Teile oder Ausschnitte der Plananpassung zur Vorprüfung oder Genehmigung eingereicht werden. Bei einer Teilrevision werden nur die angepassten Teile genehmigt werden.

Von den genehmigten Unterlagen werden zwei unterschriebene Exemplare der Gemeinde retourniert. Falls die Gemeinde zusätzliche unterschriebene Exemplare möchte, ist die Anzahl der gedruckten Exemplare entsprechend zu erhöhen.

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