Urban Project In Gdansk

Antoni Hope Ksenia Orlova Kacper Obód Natalia Wolska Prowadzące: Monika Arczyńska, Marta Waczyńska

Koncepcja zabudowy mixed-use na terenie osiedla Garnizon w Gdańsk, Wrzeszcz

POLITECHNIKA GDANSKA Wydział Architektury Kierunek Gospodarka Przestrzenna Projekt semestralny V sem.

2021-2022 rok.ak.

Historyczne zdjęcie Garnizonu Źródło: danzig-online.pl

2

Abstract

Tym co wyróżnia nasz kwartał od reszty jest połączenie funkcji mieszkalnej, biurowej i usługowej w jednym kwartale. Osoby chcące tu zamieszkać mogą wybrać mieszkanie z ekspozycją na każdą stronę świata. Do wyboru mają też aż 9 kondygnacji oraz różne typy mieszkań. Biurowiec znajdujący się w północnej części kwartału stanie się miejscem pracy dla mieszkańców Gdańska oraz przyciągnie osoby chętne zamieszkać w sąsiednim budynku mieszkalnym. Kolejnym ważnym obiektem wyróżniającym nasze założenie jest prywatny akademik. Idealna lokalizacja przyciągnie studentów planujących studiować na gdańskich uczelniach. Dodatkowo, w parterach biurowca oraz budynku mieszkalnego znajdują się usługi. Zaprojektowaliśmy również dużo terenów zielonych, co nadaje założeniu spokojniejszego charakteru i pozwala użytkownikom zrelaksować się. W centrum kwartału znajdzie się plac z małą architekturą, który stanie się miejscem spotkań stałych mieszkańców, pracowników biur oraz studentów.

Poniższy raport zawiera szczegółowy opis założeń, którymi kierowaliśmy się projektując naszą koncepcję. Na początku przedstawimy część analityczną, składającą się z analizy historycznej, analizy zabudowy, dostępności transportowej, przejrzenie MPZP i Księgi wieczystej oraz z analizy SWOT. Następnie część urbanistyczna, informująca m.in. o sposobie użytkowania kwartału i o wybranych założeniach, a także przedstawiająca zaprojektowane osiedle. Później przejdziemy do opisu aspektów ekonomicznych planowanej inwestycji. Na samym końcu znajdzie się część rysunkowa, zawierająca m.in. rysunki rzutów kondygnacji, zagospodarowania terenu, a także materiały wykorzystane do strategii marketingowej.

3

4

Spis treści Abstract Spis treści

Rozdział I

1.1 Analiza historyczna 1.2 Analiza zabudowy 1.3 Dostępność transportowa 1.4 MPZP i Księga Wieczysta 1.5 Analiza SWOT

3 5

7

9 11 15 17 19

Rozdział II

21

Rozdział III

43

2.1 Kompozycja urbanistyczna 2.2 Planowane użytkowanie terenu 2.3 Przeznaczenie budynków 2.4 Parking podziemny 2.5 Typologia mieszkań 2.6 Przestrzeń publiczna 2.7 Środowiskowe kwestie zrównoważonego rozwoju 2.8 Decyzja o warunkach zabudowy 3.1 Prezentacja nieruchomości 3.2 Ocena koniunktury gospodarczej 3.3 Prezentacja konkurencji 3.3.1 Prezentacja konkurencji - Akademik prywatny 3.4 Strategia marketingowa (akademik) 3.5 Prezentacja rynku wtórnego w Gdańsku 3.6 Drivery gospodarcze dla Trójmiasta 3.7 Grupy docelowe i odbiorcy 3.8 Prezentacja założeń do projektu 3.8.1 Prezentacja założeń do projektu

23 27 31 33 35 39 40 41 45 47 49 53 55 61 65 67 69 71

5

Rozdział I Analiza terenu

8

Plan pruskiego Garnizonu z początku XX wieku Źródło: Wikipedia

Koszary 2 Regimentu Huzarów Śmierci „Königin Viktoria von Preußen“ Źródło: gdansk.fotopolska.eu

Wilhelm II w Garnizonie, 15 września 1911 Źródło: Wikipedia

Uroczyste przekazanie budynków Garnizonu w 1901 r. – Cesarz Wilhelm II wraz z oficerami Źródło: Wikipedia

1.1 Analiza historyczna Znana historia terenu rozpoczyna się w VII w p.n.e.. Na obszarze odkryto groby skrzynkowe, które są jedną z charakterystycznych elementów kultury pomorskiej. Historycy również uważają, że w pobliżu dzisiejszego Garnizonu, w pobliżu rzeki Strzyżej mógł przebiegać słynny Szlak bursztynowy z Imperium Rzymskiego.

Jednak największy wpływ na obecny stan miało powstanie w ostatnim dziesięcioleciu XIX wieku koszar, integrujących pruskie formacje wojskowe.

Najsłynniejszymi jednostkami stacjonującymi w garnizonie, był 1 oraz 2 Pułk Huzarów Straży Przybocznej. Po I Wojnie Światowej, gdy Gdańsk stał się Wolnym Miastem umiejscowiono w nim Sztab Komendy Policji Bezpieczeństwa oraz Szkołę Policyjną. Niestety, gdy wybuchła II Wojna Światowa, inkorporowano Wolne MIasto do III Rzeszy, natomiast policja stała się jedną z jednostek policji Rzeszy.

Po II Wojnie w koszarach początkowo stacjonowały wojska radzieckie, następnie stały się siedzibą 16 Kaszubskiej Dywizji Piechoty. Najsłynniejszą jednostką stacjonującą w Garnizonie w okresie PRLu, są Niebieskie Berety czyli 7 Łużycka Dywizja Desantowa, która brała między innymi udział w blokadzie Stoczni Północnej oraz Remontowej w 1970 roku.

W latach 90. postanowiono zlikwidować garnizon i wycofać wojsko z obszarów Wrzeszcza. Teren następnie został sprzedany przez Agencję Mienia Wojskowego. Przetarg wygrała Grupa Inwestycyjna Hossa. Od tego czasu prężnie powstaje osiedle “Garnizon”.

9

Ogólna funkcja budynków

10

1.2 Analiza zabudowy W najbliższej okolicy opracowywanego terenu występuje zabudowa śródmiejska. Ze względu na charakter dzielnicy Wrzeszcz Górny znajdują się tu budynki o różnej funkcji, zwłaszcza dużo jest tu obiektów usługowych.

Dominuje raczej niska zabudowa - od 1 do 5 kondygnacji. Duże skupienie wyższej zabudowy znajduje się głównie na osiedlu Garnizon.

11

Użytkowanie terenu

12

Analiza zabudowy

13

14

1.3 Dostępność transportowa Teren posiada bliski dostęp do sieci autobusowych i tramwajowych, łączących okolicę z resztą miasta. W 10 minut pieszo można dojść do stacji kolejowej Gdańsk Wrzeszcz pozwalającej na szybki przejazd po Trójmieście SKM-ką, a także oferującej liczne połączenia z resztą Polski. Z najbliższego przystanku autobusowego - Galeria Bałtycka 06 przebiegają linie 110, 116, 122, 126, 136, 149, 157, 227 i N3. Natomiast z przystanku tramwajowego Galeria Bałtycka linie 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 12, gdzie najczęściej są to tramwaje linii 5, 6, 9 i 12.

Istnieje możliwość wjazdu na teren z ulicy Cypriana Kamila Norwida lub stworzenie wjazdu od ulicy Mariana Hemara. Również od drogi dojazdowej prowadzącej na parking można by stworzyć mniejszy wjazd na nasz teren.

W najbliższej okolicy opracowywanego terenu znajdują się 3 parkingi. Po lewej stronie, na dole - mniejszy, oraz największy po prawej stronie. Parking rowerowy znajduje się przy rondzie.

Osiedle znajduje się blisko głównej arterii komunikacyjnej Gdańska - al.

Grunwaldzkiej. Na południe od osiedla znajduje się ul. Słowackiego, z której wygodnie można dostać się na lotnisko na Matarni oraz do obwodnicy Trójmiasta.

Schemat obok przedstawia do jakiego miejsca dojdziemy, pokonując daną liczbę minut. Schemat uwzględnia dzielnice Wrzeszcz Górny oraz Strzyża.

15

Źródło: Biuro Rozwoju Gdańska

16

1.4 MPZP i Księga Wieczysta Obecny stan zagospodarowania Obecnie według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nr 0806 z roku 2006, część naszego terenu oznaczona jest jako teren zamknięty, natomiast część jako teren mieszkaniowo-usługowy.

Uzbrojenie terenu Na terenie nieruchomości oraz w najbliższym jej otoczeniu przebiegają następujące sieci: wodociągowa, kanalizacyjna, elektroenergetyczna oraz ciepłownicza. Według aktualnych danych z geoportal.gov.pl typ sieci jest nieokreślony, również brakuje danych na temat położenia oraz wymiarach tych sieci.

Stan Prawny Obecnie prawo do nieruchomości posiada grupa inwestycyjna HOSSA S.A. Teren jest objęty nieodpłatną i nieograniczoną w czasie służebnością przesyłu polegającą na obowiązku znoszenia istnienia posadowionych na działce urządzeń elektroenergetycznych i linii służących do przesyłu energii elektrycznej. Przysługuje również swobodny dostęp do powyższych sieci i urządzeń energetycznych w zakresie niezbędnym do ich eksploatacji, konserwacji, remontów, modernizacji, usuwania awarii oraz przebudowa, w tym również na prawie wejścia i wjazdu na nieruchomość obciążoną odpowiednim sprzętem, zarówno przez pracowników ENERGA-OPERATOR S.A., jak i przez wszystkie podmioty i osoby, którymi ENERGA-OPERATOR S.A. posługuje się w związku z prowadzoną działalnością.

Uprawnienia uwzględnione w księdze wieczystej prawo włączenia się i przeprowadzenia instalacji sieci i urządzeń, kanalizacji wodociągowej,, sanitarnej, deszczowej, cieplnych, elektroenergetycznych i teletechnicznych oraz prawo dostępu do tych instalacji, sieci urządzeń. prawo do swobodnego korzystania, prawo przechodu i przejazdu przez urządzony na nieruchomości wspólnej ciąg komunikacyjny o znaczeniu historycznym zgodnie z MPZP, obejmujący w szczególności publiczne ciąg pieszy wraz z elementami małej architektury, wchodzące w skład ogólnodostępnego układu pieszo-drogowego osiedla Garnizon - przy czym wykonywanie tego prawa jest ograniczone do nieruchomości wspólnej. odpłatne uprawnienie polegające na prawie swobodnego przejścia i przejazdu przez działkę, przy czym wykonywanie tego uprawnienia zostaje ograniczone do części tej działki obszaru około 507 m2, stanowiącej ciąg komunikacyjny biegnący wzdłuż całej zachodniej granicy tej działki oraz wzdłuż całej północnej granicy tej działki na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę do czasu realizacji ciągu komunikacyjnego na terenie byłych koszar w Gdańsku i uzyskanie przez działkę dostępu do drogi publicznej przez działkę.

17

18

Widok na północ Źródło: własne zdjęcie

Alej na południu działki Źródło: własne zdjęcie

Widok na oś Źródło: własne zdjęcie

Zabytek po drugiej stronie aleji Źródło: własne zdjęcie

1.5 Analiza SWOT

Mocne strony

Słabe strony

•

• • • •

• • • •

dobrze skomunikowany teren (bliskość przystanków autobusowych i tramwajowych oraz stacji kolejowej Gdańsk Wrzeszcz, dostęp do głównej arterii Gdańska/Trójmiasta i bliskość obwodnicy Trójmiasta) dostęp do licznych usług lokalizacja na osiedlu mieszkaniowym Garnizon klasa osiedla, która przyciąga ludzi o wysokich zarobkach rozwinięta infrastruktura techniczna na części nieruchomości

•

nadmierny hałas od sąsiadującej ulicy w pobliżu jeden plac zabaw na wielki obszar mało terenów zielonych wysokiej jakości konieczne przeprowadzenie zmian na znacznym obszarze odseparowanie osiedla od reszty miasta przez główne arterie komunikacyjne - al.

Grunwaldzka oraz ul. Słowackiego

Szanse

Zagrożenia

•

•

• • • • • •

możliwość budowy budynków mieszkalnych na terenie nieruchomości przyszła zabudowa uzupełni tkankę miejską dobry, trójmiejski rynek zbytu wzrost zarobków ludności bezpieczeństwo, brak patologicznych zachowań osiedle stanowiące wzór dla następnych instytucji wysoka intensywność - zapobieganie zjawisku urban sprawl

• • • • •

“luksusowa” izolacja osiedla od pozostałej zabudowy niski popyt na stosunkowo drogie mieszkania brak odpowiedniej retencji z powodu uszczelnienia zbyt dużej powierzchni terenu wzrost cen materiałów budowlanych duża konkurencyjność na rynku trójmiejskim ujednolicenie się struktury grup społecznych na osiedlu, brak mixu lokatorskiego

19

Rozdział II

Założenie urbanistyczne

Skala 1:1000

22

2.1 Kompozycja urbanistyczna Znajdując się na samym początku dzielnicy, zabudowa ma przedstawiać wysoką klasę dzielnicy. Mieszkaniowa część osiedla jest powiązana z otoczeniem, uwzględniając różną liczbę kondygnacji. Sama koncepcja wysokości zawiera w sobie nie tylko estetykę, a jeszcze i funkcje: liczba kondygnacji zwiększa się od strony wjazdu. Ze strony południowej osiedla tarasy tworzą stopniowe zmniejszanie się liczby kondycji, co daje lepsze nasłonecznienie dla północnej części kwartału, oraz tworzy możliwość tworzenia tarasów dla mieszkań na ostatnich piętrach.

Pierzeja od zachodniej strony jest ciągła, tak jak w sąsiednim kwartale.

Ogółem, opracowywany przez nas kwartał ma podobną zabudowę do sąsiednich kwartałów. Składają się na nie wyższe i niższe obiekty. Pojawiają się także zaokrąglone kształty, tak jak na naszym założeniu.

Dominantą osiedla stanie się biuro, które będzie miało prosty, ale przyciągający wzrok kształt: kwadrat, mający symetryczne zaokrąglenia z zewnętrznej i wewnętrznej strony osiedla - z zewnętrznej zaokrąglenie dominuje, a z wewnętrznej odwołuje się do miękkich kształtów zagospodarowania przestrzeni, jakby przedłużając ten pomysł.

23

24

25

Skala 1:1000

26

2.2 Planowane użytkowanie terenu Teren będzie użytkowany przez osoby mieszkające w budynku wielorodzinnym i prywatnym akademiku oraz przez osoby pracujące w biurowcu i usługach.

Przez kwartał mogą przechodzić również osoby z zewnątrz. Zależnie od pory dnia i pory roku teren będzie użytkowany inaczej.

Wiosną, użytkownicy będą mogli podziwiać jak natura odradza wzrośnie temperatura będzie można zacząć organizować pierwsze wspólne spotkania dla mieszkańców, a obiekty gastronomiczne wystawią stoliki na zewnętrz.

Latem, gdy pogoda sprzyja spędzaniu czasu na świeżym powietrzu najwięcej ludzi będzie korzystać z dogodności osiedla. W części bardziej prywatnej dla mieszkańców planowane jest miejsce do spę acu zabaw dla młodszych mieszkańców. Dodatkowo, drzewa rzucając cień umożliwią wygodne spędzanie czasu na zewnątrz nawet w najgorętsze dni. Jeśli chodzi o część bardziej otwartą, czyli przy biurowcu i akademiku, ludzie z chęcią spędza czas na spacerowaniu wśród bujnej zieleni, przy okazji odwiedzając kawiarnie i restauracje z ogródkiem letnim. Na głównym placu postawione zostaną stoliki z krzesłami, by klienci mogli zjeść w najpiękniejszym miejscu kwartału.

Jesienią prawdopodobnie pogoda na zewnątrz nie będzie zachęcała do spędzania dużej ilości czasu na zewnątrz, mimo to, w cieplejsze dni ludzie z chęcią wyjdą przejść się po osiedlu, zobaczyć kolorowe liście i wejść na ciepły napój do osiedlowej kawiarni.

Zimą, gdy będzie najmniejszy ruch mieszkańców, teren będzie używany głównie aby przemieścić się z domu do pracy lub sklepu. Na głównym placu postawiona zostanie choinka, by nadać świątecznego charakteru, a na latarniach zostaną zamontowane dekoracje świetlne.

Należy przyjrzeć się również użytkowaniu terenu w zależności od pory dnia.

W godzinach porannych najwięcej osób będzie poruszać się po osiedlu zmierzając do pracy lub na zakupy. Drugim szczytem w ciągu dnia będą godziny popołudniowe, gdy ludzie będą wracać z pracy do domu. Następnie wieczorem duży ruch mogą generować usługi na osiedlu, zwłaszcza gastronomiczne, gdzie ludzie będą mogli się spotkać i odpocząć po całym dniu. W ciepłych miesiącach po południu będzie więcej ludzi, ze względu na sprzyjającą wychodzeniu na zewnątrz pogodę.

27

Sposób użytkowania o charakterze publicznym jest głównie określony przez partery usługowe, główny plac między biurowcem a akademikiem prywatnym oraz ścieżki piesze w kwartale. Partery usługowe złożone będą ze sklepu spożywczego, sklepu z artykułami domowymi, restauracji, kawiarni, usług medycznych oraz usług kosmetycznych. Łącznie powierzchnia usług w parterach wynosi 1880 + 3350 m² usługi biurowca. Usługi w parterach będą dostępne dla wszystkich, ale głównie będą użytkowane przez mieszkańców naszego kwartału, pracowników biurowca, studentów z akademika oraz mieszkańców reszty osiedla Garnizon. W głównej części wewnątrz kwartału, pomiędzy biurowcem a akademikiem, znajduje się plac. Tworzy on ciekawe dopełnienie przestrzeni publicznej. Dzięki małej architekturze w postaci “schodów” powstaje miejsce rekreacji i spędzania wspólnie czasu. Jest miejscem łączącym a zarazem oddzielającym biurowiec, akademik i budynek mieszkalny. Sam plac łączy się również z wybranymi usługami w parterach.

Późną wiosną i latem restauracja oraz kawiarnia będzie miała możliwość postawić tam swoje stoliki i krzesła, aby klienci mogli usiąść i zjeść w najciekawszym miejscu założenia. Same ścieżki piesze we wschodniej części założenia będą dostępne dla wszystkich i umożliwiają one szybki dostęp do każdego z budynków oraz placu.

Organizacja wnętrz kwartału W naszym kwartale możemy wyróżnić dwa wnętrza. Pierwsze, otoczone z 4 stron budynkiem wielorodzinnym, mające charakter bardziej zamknięty.

Od północno-wschodniej strony wnętrze jest otwarte, ale wysokie drzewa i bujna roślinność zasłonią je od reszty założenia, gdzie mamy przestrzeń publiczną. Wnętrze to służyć będzie głównie mieszkańcom, ale nie będzie w żaden sposób kontrolowany dostęp do niego. Natomiast drugie wnętrze, dostępne będzie dla każdego. Obejmuje ono ścieżki piesze, główny plac oraz dużo terenów zielonych. Wnętrze wyznaczone jest przez biurowiec, akademik i budynek mieszkalny. Otwarcia wnętrza umożliwiają wyjście w 3 różnych kierunkach.

Informacja o kontroli dostępu Wejście na teren o charakterze publicznym nie będzie kontrolowane w żaden sposób. Natomiast, w budynku mieszkalnym zamontowane zostaną domofony, więc wejście będzie ograniczone i dostępne tylko dla mieszkańców. Podobnie w przypadku akademika prywatnego, wejście będzie kontrolowane przez recepcję. Wejście do części biurowych w biurowcu też będzie ograniczone i możliwe tylko dla pracowników. Osoby pracujące w recepcji będą decydować o wejściu osób z zewnątrz.

28

Powierzchnie zielone Zieleń na osiedlu służy przede wszystkim ludziom, ma właściwości prozdrowotne, relaksujące oraz estetyczne. Dodatkowo, stwarza dom dla wielu gatunków zwierząt, zwłaszcza ptaków. Powierzchnie zielone stanowią ważną część w naszym założeniu. Na zieleń składają się wysokie drzewa liściaste, znajdujące się w każdej części zielonej kwartału. Latem i jesienią liście drzew nadają kolorów osiedlu, natomiast zimą, gdy spadną, pozwalają na dotarcie większej ilości światła. Wraz z drzewami liściastymi zaplanowana jest zieleń niska - kwiaty, krzewy i trawa. We wnętrzu dla mieszkańców osiedla zaplanowany jest również trawnik. Na południe od kwartału, po drugiej stronie ulicy zaplanowaliśmy park, podobny wielkością i roślinnością do istniejącego już małego parku.

29

30

2.3 Przeznaczenie budynków W kwartale znajdą się 3 budynki o różnym przeznaczeniu: 1. Budynek mieszkalny wielorodzinny składać się będzie z różnej wielkości mieszkań, a w części parterów znajdą się usługi.

2. Kolejnym budynkiem jest prywatny akademik, złożony z lokali dla studentów, siłowni, pralni, miejsca do wspólnego spędzania czasu, baru ze stołówką oraz miejsca do przygotowania posiłków.

3.Trzecim budynkiem będzie biurowiec. W jego skład wchodzą pomieszczenia biurowe, a w parterze znajdzie się sklep spożywczy oraz restauracja.

Każdy z tych budynków ma zaplanowany garaż podziemny.

Zróżnicowane formy użytkowania budynków mają na celu stworzenie osiedla, łączącego różnorodne grupy odbiorców w myśl idei mixu lokatorskiego, aby zapobiec tworzeniu się getta społecznego. Pragnęliśmy również aby rozwijało się w idei miasta 15 minutowego. Pomimo bliskości galerii handlowych oraz dobrego dostępu do komunikacji miejskiej i regionalnej, usługi znajdujące się w parterach budynku mieszkalnego, to wygodne rozwiązanie między innymi dla seniorów, pragnących zamieszkać na naszym osiedlu. Budynek biurowy natomiast umiejscowiony w tkance mieszkaniowej, zapewni bliski dostęp do miejsc pracy a także dzięki ulokowaniu w nim sklepu spożywczego oraz restauracji nie będzie martwym punktem osiedla w dni wolne od pracy.

31

Przut -1

Przut -2

Skala 1:1000

32

2.4 Parking podziemny Na planie całego założenia zostały zaprojektwane 3 parkingi podziemne, gdzie każdy z nich posiada oddzielny wjazd. Łączna ilość miejsc parkingowych w całości założenia wynosi 429 i rozkłada się na 3 funkcje.

Parkingi znajdującę się pod cześcią mieszkalną oraz pod biurowcem są dwupoziomowe z racji przyjetych wskaźników dla tych obszarów oraz ograniczonego miejsca.

Największy parking znajduję się pod częścią mieszkalną, całkowita ilość miejsc na tym parkingu wynosi 303 z czego 146 znajduję się na poziomie -1 a 157 na poziomie -2. Przez swoją wielkość parking ten wykracza poza granice budynków i jest umieszczony pod całym kwartałem mieszkaniowym co ma również wpływ na zagospodarowanie zieleni znajdującej się nad nim.

Drugi co do wielkości parking został zaprojektowany pod biurowcem i równieź posiada dwa poziomy. Na poziomie -1 jest zaplanowane 49 miejsc postojowych zaś poziom niżej ich ilość wynosi 55.

Ostatni i zarazem najmniejszy parking jest umieszczony pod prywatnym akademikiem a ilość miejsc wynosi tutaj 22. Ten parking został zaprojektowany dla większej wygody przyszłych mieszkańców akademika.

Wszystkie miejsca w parkingach podziemnych zaprojektowane w obrębie naszego obszaru są przeznaczone tylko i wyłacznie dla jego mieszkańców oraz pracowników biurowca, osoby przyjeżdżające z zewnątrz nie będą mogły z nich korzystać.

33

Rzut przyziemia budynku mieszkaniowego Legenda 81 m2

78 m2

Hall Hall

82 m2

81 m2

Legenda

209 m2

364 m2

146 m2

245 m2

Korytarz Korytarz

42 m2

Sklep Sklep

53 m2

21 m2

22 m2

Tech. pompom Tech.

180 m2

314 m2

110 m2 82 m2

209 m2

364 m2

146 m2

Łazienka

233 m2

21 m2

75 m2

22 m2

73 m2

130 m2

99 m2

180 m2

314 m2 13 m2

233 m2 83 m2

9 m2

56 m2 76 m2

50 m2

351 m2 99 m2

147 m2

296 m2

46 m2

33 m2

93 m2

67 m2

13 m2 9 m2 83 m2

199 m2 77 m2

77 m2

50 m2

351 m2 147 m2

m2

Skala 1:500 199 m2 77 m2

52 m2

112 m2

m2

32 m2

34

52 m2

112 m2

56 m2

32 m2

2.5 Typologia mieszkań Rzut typowego piętra budynku mieszkaniowego Legenda

Legenda

Kawalerka

1

Dwupokojowe

2

50 m2

6 m2

34 m2

52 m2

36 m2 98 m2

85 m2

98 m2

93 m2 41 m2 54 m2

73 m2

61 m2

73 m2

Trzypokojowe

3

Korytarz

k

91 m2

79 m2

48 m2

100 m2

35 m2 41 m2

106 m2 35 m2 41 m2

36 m2 48 m2

36 m2

39 m2 39 m2

59 m2 47 m2

59 m2

35 m2

35 m2

77 m2

49 m2 49 m2

51 m2

51 m2

84 m2 47 m2

24 m2 47 m2

34 m2 66 m2

89 m2 75 m2

76 m2 75 m2

42 m2

44 m2

41 m2

42 m2

42 m2

Skala 1:500

35

Legenda Hall

Rzut przyziemia biurowca i akademika Korytarz Sklep Legenda

Legenda

Tech. pom Hall Hall 82 m2

209 m2

364 m2

Łazienka Korytarz Korytarz

21 m2

Sklep Usługi

22 m2

Tech. pompom Tech.

180 m2 314 m2 82 m2

Łazienka WC

209 m2

364 m2

146 m2 233 m2

21 m2

22 m2

180 m2 314 m2

13 m2 233 m2

9 m2

56 m2

50 m2

99 m2 147 m2

13 m2 9 m2 83 m2 199 m2

52 m2

112 m2 56 m2

50 m2

32 m2

351 m2 147 m2

m2

Skala 1:500 199 m2 77 m2

52 m2

112 m2

m2

32 m2

36

Legenda 1

Rzut typowego piętra biurowca i akademika

2 3

Legenda Jednoosobowy pokój 50 m2

85 m2

52 m2

72 m2

93 m2

Dwuosobowy pokój

11

98 m2

22

41 m2

27 m2

73 m2

26 m2

21 m2 61 m2

33

Trzyosobowy pokoj

958 m2

91 m2

22 m2

222

Tech. pom.

79 m2

Biura

21 m2 48 m2

biuro

Korytarz 100 m2

k

WC

Łazienka 35 m2 41 m2

106 m2

36 m2 48 m2

39 m2 27 m2

20 m2

59 m2 47 m2

35 m2

16 m2

77 m2

16 m2 49 m2

51 m2 32 m2

16 m2

84 m2

16 m2 47 m2

27 m2

20 m2

34 m2

19 m2

66 m2

16 m2

20 m2

20 m2

20 m2

26 m2

22 m2

23 m2

24 m2 21 m2

89 m2

76 m2

75 m2 42 m2

32 m2

16 m2

44 m2

67 m2

42 m2

16 m2

17 m2

17 m2

17 m2

17 m2

17 m2

17 m2

17 m2

17 m2

17 m2

17 m2

18 m2

16 m2

16 m2

m2

22 m2

23 m2

24 m2 21 m2

Skala 1:500 m2

17 m2

17 m2

17 m2

17 m2

18 m2

37

Propozycja użytkowania placu publicznego z sezon letni

Propozycja użytkowania placu publicznego z sezon zimowy

38

2.6 Przestrzeń publiczna Przestrzenie publiczne są otwarte i dostępne dla wszystkich. Głównym elementem przestrzeni publicznej w założeniu jest plac między biurowcem a akademikiem. Również zaplanowaliśmy mały park położony na południe od kwartału.

Filozofia przestrzeni publicznych polega na charakterystycznym podziale wynikającym z funkcji tej przestrzeni - publiczny plac, łączący akademik, usługi na parterze budynku mieszkalnego i biuro, jest miękką przestrzenią, ma zaokrąglone krawędzie trawników co pomaga ludziom bardziej zrelaksować się w wielkiej otwartej przestrzeni i pomaga poczuć się jak na łące znajdując w samym centrum zurbanizowanego założenia. Elementem małej architektury jest amfiteatr, które przyjmuje funkcje ławeczek i pomaga większej ilości ludzi poczuć się wspólnotą. Zaprojektowane są na nim “schody”, na których można usiąść lub położyć się. Dodatkowo, jest miejsce by spacerować, postawić np. stoliki z krzesłami, choinkę, budkę z lodami itd. Przestrzeń półpubliczna od razu pokazuje swoją prywatność dla niemieszkańców przy pomocy bardziej regularnej przestrzeni - tu już spotkamy się z wyprostowanym ścieżkami i krawędziami. Dla mieszkańców daje to poczucie porządku i spokoju, mają też otwartą przestrzeń na mały plac zabaw, miejsca na grilla i sport. Ta przestrzeń nie wymaga specjalnego ogrodzenia, podpowiada ona o swojej prywatności poprzez zieleń i kształt.

39

2.7 Środowiskowe kwestie zrównoważonego rozwoju Założenie ma bardzo przystępny dostęp do transportu zbiorowego.

W najbliższym otoczeniu znajdują się przystanki autobusowe Galeria Bałtycka, z których można poruszać się w 4 różne kierunki oraz przystanki tramwajowe Galeria Bałtycka, z których można pojechać tramwajem albo w kierunku Sopotu albo w kierunku Śródmieścia. Bardzo blisko jest także do przystanku kolejowego Gdańsk Wrzeszcz, z którego można przemieszczać się po całym Trójmieście i innych miastach w Polsce. Dodatkowo, Szybką Koleją Miejską w około 20 minut dostaniemy się do Portu Lotniczego im.

Lecha Wałęsy, oferującego loty krajowe i międzynarodowe.

Powierzchnia obszarów biologicznie czynnych wynosi łącznie 11542 m².

Działka oraz zaprojektowana zabudowa spełnia standardy czasu nasłonecznienia wymagane dla zabudowy śródmiejskiej tj. nie mniej niż 1,5 godziny w dniach równonocy w godzinach od 7:00 do 17:00. Na nasłonecznienie obiektów wpływ ma również ich rozmieszczenie. Budynki przeznaczone na długotrwały pobyt ludzi, budynek mieszkalny i akademik, usytuowane są odpowiednio w zachodnio-południowej oraz południowej części założenia. Słońce będzie ogrzewać je przez wiele godzin w ciągu dnia, co pozytywnie wpłynie na wydatki na ogrzewanie. Natomiast obiekt biurowy zlokalizowany został w północno wschodniej części założenia.

Mniej światła tam dotrze, co jest korzystne, ze względu na potrzebne chłodzenie pomieszczeń biurowych. Mimo to, ze względu na jego wysokość, światło słoneczne i tak do niego dotrze.

40

2.8 Decyzja o warunkach zabudowy Inwestycja powstanie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Jest to najlepsza opcja, ponieważ na naszym terenie MPZP obowiązuje tylko na części nieruchomości. Inwestycja spełnia wymagane warunki, m.in. sąsiednia działka pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, teren posiada dostęp do drogi publicznej, w sąsiedztwie teren jest uzbrojony.

41

42

Rozdział III Marketing

43

44

3.1 Prezentacja nieruchomości Lokalizacja Nieruchomość znajduje się w południowej części dzielnicy Wrzeszcz Górny w Gdańsku.

Zalety lokalizacji Teren jest bardzo dobrze skomunikowany - otoczony jednymi z głównych arterii komunikacyjnych Gdańska - aleja Grunwaldzka oraz ulica Juliusza Słowackiego.

Bogaty dostęp do usług - w pobliżu znajdują się następujące galerie handlowe - Galeria Bałtycka, Metropolia, Manhatta, a także zróżnicowane usługi znajdujące się już na osiedlu Garnizon oraz w parterach sąsiednich budynków.

Możliwość pracy w pobliżu - zdywersyfikowane miejsca pracy - handel usługi, biura.

Spokojny ruch samochodowy już w istniejącej części osiedla, przez dobrze rozlokowane parkingi podziemne oraz zastosowanie odpowiedniej nawierzchni.

Wysoki poziom bezpieczeństwa - niezauważalny na pierwszy rzut oka podział na strefy publiczne i półpubliczne w osiedlu.

Najważniejsze parametry działki Położenie w północnej części dzielnicy Wrzeszcz Górny w Gdańsku.

Powierzchnia działki wynosi 1,6160 ha / 9772,41 m2 Maksymalna dopuszczalna wysokość zabudowy na terenie to 30 metrów.

Nieruchomość znajduje się w strefie śródmiejskiej Dla kondygnacji parterowych maksymalna wielkość powierzchni zabudowy wynosi 90% powierzchni działki, natomiast dla kondygnacji powyżej parteru, niezależnie czy są to budynki mieszkaniowe czy mieszkaniowousługowe, maksymalna wielkość wynosi 50% powierzchni działki, natomiast dla typowo budynków usługowych, maksymalna wynosi 70% powierzchni działki.

Minimalna średnia ważona liczba kondygnacji* wynosi 3. (Średnia ważona liczba kondygnacji - stosunek sumy powierzchni ogólnej zabudowy do powierzchni zabudowy).

Minimalny procent powierzchni biologicznie czynnej wynosi 30%.

Dopuszcza się realizację dowolnej części powierzchni biologicznie czynnej obowiązującej dla działek usługowych na działkach mieszkaniowych lub parku o minimalnej powierzchni 1 hektar zlokalizowanej na styku z działkami mieszkalnymi.

45

Przyczyny i skutki zmian na przestrzeni ostatnich 18 lat.

Okres

Skutki

Wstąpienie Polski do Unii Europejskiej

Wzrost cen, otworzenie rynku dla nabywców zagranicznych

20072009

Kryzys ogólnoświatowy

Początkowy wzrost cen

20092013

Wychodzenie z kryzysu

Spadek cen

2011

Wprowadzenie ustawy o ochronie praw nabywców

Zahamowaniem niekontrolowanego wzrostu cen

2015

Wprowadzenie niskich stóp procentowych przez NBP

Większa dostępność do kredytów hipotecznych

2015

Rozpowszechnienie się kredytów hipotecznych

Większa liczba nabywców

Pandemia COVID-19

Wzrost ilości sprzedanych mieszkań

Inflacja

Wzrost cen

Płaca minimalna - 2800 zł

Zmiana wysokości wynagrodzeń, zwiększenie liczby nabywców

2004

20202021 2021 2021 46

Przyczyny

3.2 Ocena koniunktury gospodarczej Powyższy wykres prezentuje medianę cen w Gdańsku za metr kwadratowy, wskaźnik zmian PKB (ceny stałe), oraz wskaźnik zmian przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Pomimo wahań przy zmianach PKB oraz wysokości wynagrodzenia ceny nieruchomości mieszkaniowych na rynku trójmiejskim stale rosły. Miało na to wpływ wiele czynników i spowodowało szereg problemów.

Głównym czynnikiem był popyt na mieszkania przewyższający podaż.

W Polsce nadal występuje deficyt mieszkań, według danych GUS na rok 2019, deficyt ten wyniósł 614 tysięcy mieszkań - co oznacza że około 4,5% gospodarstw domowych mieszkała niesamodzielnie.

Problem wynikający z niewystarczającej ilości mieszkań na rynku jest rozwój zjawiska tzw.“patodeweloperki”. Powstają mieszkania o niższym standardzie, niewielkim metrażu czy też pozbawione odpowiedniej infrastruktury łączącej z miastem. Standard jest niewspółmierny do wysokości ceny, a motorem napędowym całego zjawiska jest chęć zysku. Zjawisko to może nadal się rozwijać właśnie przez popyt przewyższający podaż.

Ceny na rynku nieruchomości powodują szereg problemów zwłaszcza wśród najuboższych.

Kolejnym problemem jest niewielka ilość obiektów powstających w ramach mieszkań komunalnych czy mieszkań w ramach TBS-ów. Powoduje to problem zwłaszcza dla osób o zbyt niskich dochodach by pozwolić sobie na zakup lub wynajęcie mieszkania, zbyt wysokich by ubiegać się o najem mieszkania komunalnego czy socjalnego.

Pozytywnym zjawiskiem były jeszcze do niedawna stosunkowo niskie stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego. Wprowadzone w 2015 roku zachęcały do zaciągania kredytów hipotecznych na własną nieruchomość/ związywania przyszłej nieruchomości z kredytem hipotecznym.

Wzrastająca inflacja wpłynęła jednak negatywnie i zmusiła NBP do podwyższenia stóp procentowych. Co za tym idzie, wzrosły miesięczne koszta związane z ratą kredytów.

Wskazane zjawiska, jedne w mniejszym, drugie w większym stopniu doprowadziły do pojawienia się na rynku nieruchomości bańki spekulacyjnej. Nie wiadomo jednak do końca kiedy może “pęknąć” i doprowadzić do gwałtownego spadku cen. W obecnej sytuacji związanej z pandemią COVID-19, postępującą inflacją może dojść do krachu na rynku, co spowoduje zatrzymanie wzrostu cen i późniejszy ich spadek.

47

Źródło: Robyg

48

3.3 Prezentacja konkurencji NADMOTŁAWIE Według inwestora inwestycja jest przede wszystkim przeznaczona dla osób ceniących wygodę, komfort oraz prestiż miejsca. Nad Motławie szczyci się pięknem krajobrazu miejskiego, bliskością nabrzeża Motławy oraz panoramą Starego Miasta. Nadmotławie zostało podzielone na dwie NADMOTŁAWIE inwestycje - Nadmotławie Apartments oraz Nadmotławie Estate.

Inwestor

ROBYG

Rodzaj zabudowy

5 budynków wielorodzinnych, kolejne 6 w budowie

Rok rozpoczęcia budowy

II kwartał 2018

Rok zakończenia budowy

2 etapy: pierwsze 5 budynków w 2020 roku, kolejne nadal w budowie

Rok oddania budynku do użytku

2 etapy: część w 2020, kolejne w IV kwartale 2022

Wielkość mieszkań

od 27 m2 do 128 m2

Liczba pokoi

1-, 2-, 3-, 4-pokojowe

Liczba lokali mieszkalnych

obecnie 276, zaplanowano 1000

Parking

podziemny

Forma własności

odrębna własność z własnością gruntu, co oznacza własność do fizycznie wydzielonej części budynku oraz procentowy udział we własności gruntu.

Średnia cena

15 408 zł/m2.

Minimalna cena

12 637 zł/m2

Lokalizacja

Centrum

Funkcje towarzyszące





w okolicy - dostęp do głównych atrakcji Starego Miasta, restauracja, sklepy, galeria handlowa, przychodnia, siłownia, kino. w budynkach monitoring, tarasy dachowe, winda, sala fitness, sauna 49

Źródło: PB Górski

50

BROWAR GDAŃSKI Według inwestora osiedle łączy nowoczesność z historią. Jest zróżnicowane pod względem typologii mieszkaniowej, rozpoczynając od kawalerek, kończąc na ekskluzywnych apartamentach oraz loftach.

Inwestor

PB GÓRSKI

Rodzaj zabudowy

7 budynków wielorodzinnych

Rok rozpoczęcia budowy

2011

Rok zakończenia budowy

VI kwartał 2021

Rok oddania budynku do użytku

oddawane etapami od 2014 roku

Wielkość mieszkań

-

Liczba pokoi

1-, 2-, 3-, 4-pokojowe

Liczba lokali mieszkalnych

720 mieszkań

Parking

podziemny

Forma własności

odrębna własność, własność udziałów w hali garażowej

Średnia cena

16 500 zł/m2

Minimalna cena

14 000 zł/m2

Lokalizacja

Centrum

Funkcje towarzyszące



handlowo-usługowe

Opracowanie własne na podstawie prezentacji przygotowanej przez grupę, w której skład wchodzili: Brylowska Monika, Deputat Julia, Durawa Marta, Modrzyńska Karolina, Tyborczyk Julia, Raźniewska Julia, Wasilewska Justyna, Wysocka Kamila oraz Witczak Daniel.

51

Źródło: Silver Rock Investment

Źródło: Mota-Engil Central Europe

52

3.3.1 Prezentacja konkurencji Akademik prywatny W Gdańsku wyróżniają się dwa akademiki prywatne, które mają najszerszą ofertę oraz cieszą się największą rozpoznawalnością.

Pierwszym z nich jest Akademik Collegia. Znajduje się na ulicy Sobieskiego 13 we Wrzeszczu Górnym. Z obiektu dojdziemy 10 minutowym spacerem do Politechniki Gdańskiej oraz 15 minutowym do Gdańskiego Uniwersytetu Medycznego.

Akademik Collegia Rodzaj pokoju

Wielkość

Cena

Pokój jednoosobowy Economy

17 m²

1300 zł/mc

Pokój jednoosobowy Standard

21 m²

1390-1640 zł/mc

Pokój dwuosobowy

27 m²

2040-2090 zł/mc

Pokój dwuosobowy Studio

29 m²

2200-2250 zł/mc

Pokój dwuosobowy Superior

36 m²

2400-2450 zł/mc

Apartament

46 m²

2700 zł/mc

Drugim akademikiem jest Student Depot. Zlokalizowany jest przy ulicy Kołobrzeskiej 36 na Przymorzu. Zaletą akademiku jest bliskość morza oraz Uniwersytetu Gdańskiego.

Student Depot Rodzaj pokoju

Wielkość

Cena

Jednoosobowe studio Nature/Summer

22 m²

1510 zł/mc/os

Studio dla dwóch osób - Twin

21 m²

995 zł/mc/os

Studio Premium

23 m²

2155 zł/mc

Studio dla pary - Double

22 m²

1875 zł/mc

9 m²

1185 zł/mc

Pokój 1-osobowy w apartamencie dwupokojowym

53

54

3.4 Strategia marketingowa (akademik) https://antonihope.wixsite.com/my-site Strategia marketingowa akademiku opiera się na promowaniu usługi wśród studentów gdańskich uczelni. Stworzyliśmy ulotkę, którą będzie można rozdysponować na uczelniach w Gdańsku oraz w miejscach, gdzie właściciele zgodzą się na pozostawienie ulotek, np. w miejscach z gastronomią.

Zaprojektowaliśmy również stronę internetową, przedstawiającą wszystkie informacje o akademiku. Dodatkowo, założyliśmy profil akademika na Instagramie, by dotrzeć do młodych ludzi i informować na bieżąco o wszystkim naszych mieszkańców i aby zachęcić osoby, które wciąż myślą o wyborze naszego akademika.

55

Ciesz się życiem studenckim i mieszkaj wygodnie w najlepszej lokalizacji w Gdańsku!

SKONTAKTUJ SIĘ Z NAMI

Mirona Białoszewskiego 80-280 Gdańsk

YOUR ZONE DORM

Tel: +48 123 456 789 Fax: 123-456-7890 yourzonedorm@gmail.com yzdorm.pl

PRYWATNY AKADEMIK W GDAŃSKU

Ulotka

56

Ulotka

57

Strona internetowa, zakładka “O nas”

Strona internetowa, zakładka z cenami

58

Strona internetowa, zakładka “Otoczenie”

Strona internetowa, zakładka “Otoczenie”

59

OSOWA Najtańsze

Najdroższe

Przykładowe 1

Przykładowe 2

Liczba dni prezentowania oferty (stan na 31.10.2021)

69

Ponad 2 tygodnie

31

10

Ulica

Hery

Międzygwiezdna

Daru Pomorza

Victorii

Dobra - sąsiedztwo Ocena położenia parku i supermarketu, Dobra - bliskość na terenie blisko obwodnicy obiektów handlowych i dzielnicy Trójmiasta, plac zabaw, obwodnicy Trójmiasta skate park, boisko

Średnie - centrum dzielnicy, ale mało usług w pobliżu, ok.

20 min. pieszo do przystanku kolejowego

Dobra - w ciągu 15 min. można dojść pieszo do przystanków, sklepów, parku itd.

Dobra - kameralne osiedle, zieleń

Średnia - mało zadbanej zieleni, na przeciwko domki jednorodzinne

Ocena bezpośredniego otoczenia

Dobra - zadbane i kameralne osiedle

Średnia - w sąsiedztwie tylko budynki mieszkalne, mało zieleni, brak obiektów usługowo-handlowych i infrastruktury dla mieszkańców

Cena ofertowa łączna

755 000 zł

375 000 zł

589 900 zł

780 000 zł

Powierzchnia lokalu

103,00 m²

31,70 m²

69,40 m²

83,80 m²

Cena ofertowa za 1 m²

7330,10 zł

11 829,65 zł

8500 zł

9307,88 zł

Pomieszczenia przynależne

Piwnica (dodatkowe 10 Miejsce w hali garażowej Piwnica, możliwość 000 zł), możliwość (zakup obligatoryjny w dokupienia garażu w najmu miejsca w hali cenie 28 000 zł) cenie 60 000 zł garażowej

Liczba pokoi

4

1

3

4

Kondygnacja

4 (mieszkanie dwupoziomowe)

4

3

4 (mieszkanie dwupoziomowe)

Standard lokalu

Dobry - zadbane, podział na część dzienną i nocną, dobre nasłonecznienie, duży taras

Dobry - mieszkanie odświeżone w listopadzie 2020 r., ustawne

Dobry - jasne, funkcjonalne i nasłonecznione mieszkanie

Dobry - duże pomieszczenia, balkon, zadbane wnętrze

Liczba pięter budynku

3

4

2

3

Konstrukcja drewnianomurowana

Konstrukcja drewnianomurowana

Konstrukcja drewnianomurowana

2009

1997

2009

Rodzaj konstrukcji Konstrukcja budynku drewniano-murowana

60

Piwnica

Rok budowy budynku

2010

Stan techniczny budynku

Dobry - 11 letni apartamentowiec

Dobry - 12 letni budynek Średni - chociaż zachowany w przydałoby się zadowalającym stanie odświeżenie elewacji wizualnym

Dobry - bez zastrzeżeń

3.5 Prezentacja rynku wtórnego w Gdańsku MATARNIA

Liczba dni prezentowania oferty (stan na 31.10.2021) Ulica

Najtańsze

Najdroższe

Przykładowe 1

Przykładowe 2

284

48

152

108

Elewów

mjr. Mieczysława Słabego

Kadetów

Złota Karczma

Ocena położenia na terenie dzielnicy

Dobra - bliskość Dobra - bliskość do Dobra - bliskość do Dobra - bliskość obiektów obiektów handlowych, sąsiedztwo obwodnicy obiektów handlowych, handlowych, sąsiedztwo obiektów handlowych, szkoły, przedszkola, szkoły, przedszkola, obwodnicy Trójmiasta, Trójmiasta, blisko do terenów leśnych, terenów leśnych, blisko do przystanku przystanku kolejowego, obwodnicy, parku obwodnicy, parku kolejowego, tereny leśne w tereny leśne w handlowego Matarnia najbliższym sąsiedztwie handlowego Matarnia najbliższym sąsiedztwie

Ocena bezpośredniego otoczenia

Dobra - las Dobra - sąsiedztwo bezpośrednio przy szkoły, las Dobra - kameralne Dobra - kameralne osiedle, osiedlu, obok budynku bezpośrednio przy osiedle, tereny zielone i inne budynki osiedlu, osiedle nowe tereny zielone i las obok las obok wielorodzinne, tereny i zadbane, niestety zielone ogrodzone

Cena ofertowa łączna

569 000 zł

449 000 zł

450 000 zł

450 000 zł

Powierzchnia lokalu

78 m²

32 m²

49,49 m²

49,70 m²

7294,87 zł

14 031,25 zł

9092,75 zł

9054,33 zł

Piwnica

Miejsce w hali garażowej z komórką lokatorską za dodatkowe 50 000 zł

Piwnica

Piwnica

Liczba pokoi

4

1

2

2

Kondygnacja

4 (mieszkanie dwupoziomowe)

4

3

4

Cena ofertowa za 1 m² Pomieszczenia przynależne

Standard lokalu

Liczba pięter budynku

Średni - ekspozycja Dobry - zadbane Dobry - schludne i południowa (dobre mieszkanie, zadbane mieszkanie, Niekorzystny nasłonecznienie) ale ekspozycja bardzo ładnie mieszkanie ogółem mieszkanie wschód/zachód więc wymagające remontu, wykończone, widok na nieestetycznie urządzone i dobre naświetlenie, las, funkcjonalne, mimo to dobrze do małego remontu, widok balkon, ustawne, dobrze nasłonecznione na tereny zielone i inne gotowe do nasłonecznione budynki mieszkalne, balkon wprowadzenia się 3

Rodzaj konstrukcji Konstrukcja drewnianobudynku murowana Rok budowy budynku Stan techniczny budynku

1998 Średni - zalecane odświeżenie elewacji

3

3

3

Konstrukcja murowana z elementami niedrewnianymi

Konstrukcja murowana z elementami niedrewnianymi

Wielka płyta

2016

1987

1985

Dobry - w ostatnich Dobry - nowe budynki, Dobry - w ostatnich latach latach budynek został z nowoczesnym budynek został ocieplony i ocieplony i wykończeniem, odświeżono elewację odświeżono elewację zadbane

61

KOKOSZKI Najtańsze

Najdroższe

Przykładowe 1

Przykładowe 2

234

5

17

9

Borska

Nowatorów

Fundamentowa

Kminkowa

Ocena położenia na terenie dzielnicy

Średnia - osiedle raczej "na Dobra- centrum uboczu" dzielnicy, wszędzie dzielnicy, bliski dostęp blisko samochodem, ale do obiektów handlowopieszo do najbliższego marketu 25 min., mimo to usługowych, niedaleko las spokojna okolica i blisko tereny rekreacyjne

Dobra- centrum dzielnicy, bliski dostęp do obiektów handlowousługowych, niedaleko las

Dobra - centrum dzielnicy, bliski dostęp do usług, bardzo blisko obwodnicy Trójmiasta oraz centrum handlowego po drugiej stronie obwodnicy

Ocena bezpośredniego otoczenia

Dobra - na terenie osiedla boisko Dobra - niewielkie, sportowe, przedszkole kameralne, rodzinne publiczne, tereny osiedle, blisko przystanek, spacerowe dookoła tereny zielone obok osiedla osiedla, nowe i zadbane osiedle

Niekorzystne - brak zieleni urządzonej, dookoła budynki wielorodzinne z wielkiej płyty, dużo betonu

Dobry - prywatny ogródek, sąsiedztwo obiektów handlowousługowych, pływalni oraz szkoły podstawowej, dużo zieleni

Liczba dni prezentowania oferty (stan na 31.10.2021) Ulica

Cena ofertowa łączna

729 000 zł

689 000 zł

535 000 zł

669 000 zł

Powierzchnia lokalu

92,20 m²

60 m²

57,70 m²

63,50 m²

7906,72 zł

11 483,33 zł

9272,10 zł

10 535,43 zł

Piwnica, garaż dodatkowe 30 000 zł

Miejsce w hali garażowej i komórka lokatorska dodatkowo płatne 30 000 zł

Komórka lokatorska

Komórka lokatorska i miejsce w hali garażowej

Liczba pokoi

4

3

3

3

Kondygnacja

2 (mieszkanie dwupoziomowe)

2

6

2

Cena ofertowa za 1 m² Pomieszczenia przynależne

Standard lokalu

Liczba pięter budynku Rodzaj konstrukcji budynku Rok budowy budynku Stan techniczny budynku

62

Dobry - nowoczesne mieszkanie, kominek, balkon, dodatkowo części wspólne: suszarnia, wózkarnia, ogród, plac zabaw

Dobry - nowoczesne Dobry - wyposażone, przestronne, mieszkanie o wysokim nowoczesne standardzie, mieszkanie, duży wyposażone, materiały balkon od strony wysokiej jakości, dobre południowej, nasłonecznienie

Dobry - nowoczesne, wyposażone mieszkanie, duże pomieszczenia, dobra naświetlenie

2

3

5

3

Konstrukcja drewnianomurowana

Konstrukcja murowana z elementami niedrewnianymi

Konstrukcja murowana z elementami niedrewnianymi

Konstrukcja drewnianomurowana

2008

2020

2012

2014

Dobry - nowy, zadbany budynek

Dobry - nowy budynek o wysokim standardzie

Dobry - nowy, zadbany budynek

Dobry - bez zastrzeżeń

WRZESZCZ Najtańsze

Najdroższe

Przykładowe 1

Przykładowe 2

Liczba dni prezentowania oferty (stan na 31.10.2021)

miesiąc

kilka dni

miesiąc

tydzień

Ulica

Hallera

Tadeusza Kościuszki

Wajdeloty

Srebrniki

POcena położenia na terenie dzielnicy

dobra

dobra

bardzo dobra

dobra

Ocena bezpośredniego otoczenia

średnia

dobra/średnia

dobra

dobra

Cena ofertowa łączna

620 000 zł

850 000 zł

780 000 zł

710 000 zł

Powierzchnia lokalu

-

-

-

-

Cena ofertowa za 1 m²

8 857,14 zł

10 255,79 zł

11 908,40 zł

15 036 zł

Pomieszczenia przynależne

piwnica, ogródek, garaż

piwnica

piwnica

miejsce w hali garażowej, komórka lokatorska

Liczba pokoi

3

4

3

2

Kondygnacja

0

2

2

0

Standard lokalu

bardzo dobry

dobry

bardzo dobry

bardzo dobry

Liczba pięter budynku

2

3

2

3

Rodzaj konstrukcji budynku

-

murowane

drewnianomurowana

murowana

Rok budowy budynku

1920

1935

1915

2015

Stan techniczny budynku

średni

średni

średni/dobry

dobry

Opracowanie na podstawie prezentacji przygotowanej przez grupę, w której skład wchodziły: Konopka Małgorzata, Kowalczyk Kornelia, Reglińska Alicja, Skibińska Marta

63

64

3.6 Drivery gospodarcze dla Trójmiasta 1. największy ośrodek miejski na terenie północnej Polski 2. najdynamiczniej rozwijający się region w Polsce pod względem PKB wg GUS w 2019 dynamika wzrostu PKB w odniesieniu do roku 2018 wyniosła 8,6% 3. bogaty dostęp do usług komercyjnych - blisko 30 centrów handlowych na terenie Trójmiasta 4. bliskość Morza Bałtyckiego - m.in. rozwój portów morskich, przemysłu stoczniowego 5. wysoka atrakcyjność osiedleńcza i inwestycyjna 6. duży potencjał rynku OEM (original Equipment Manufacturer) 7. rozwój sektora nowoczesnych usług dla biznesu - obecnie zatrudnia około 25 tysięcy osób w samym Trójmieście.

8. wysoki poziom aktywności gospodarczej 9. rozwój komunikacji - połączenie SKM, między miastami, port lotniczy im.

Lecha Wałęsy 10. rozwinięta turystyka napędzana przez nadmorskie położenie oraz atrakcyjność pod względem historycznym miast, urozmaicony krajobraz 11. uczelnie wyższe przyciągające studentów z całego kraju Gdańsk

Sopot

Gdynia

Chojnice

Warszawa

dochody gmin na 1 mieszkańca

8333,10 zł

10 641,95 zł

7323 zł

6380,32 zł

10 343,74 zł

PKB na 1 mieszkańca

89 995 zł

-

177 370 zł

liczba mieszkańców

470 805

35 562

244 969

39 742

1 793 579

stopa bezrobocia

3,9%

2,5%

3,4%

4,2%

2,4%

przeciętna płaca

6604 zł

5700 zł

5848,66 zł

4051,60 zł

6800 zł

Opracowanie na podstawie prezentacji przygotowanych przez grupy w których skład wchodzili: Konopka Małgorzata, Kowalczyk Kornelia, Reglińska Alicja, Skibińska Marta, Dovhun Valeriia, Drankova Lizaveta, Jopkiewicz Pola, Szrejder Nina, Węglarska Justyna, Tyborczyk Julia, Wasilewska Justyna, Witczak Daniel, Raźniewska Julia, Wysocka Kamila

65

66

3.7 Grupy docelowe i odbiorcy Oferta mieszkaniowa na naszym osiedlu skierowana jest do różnych grup społecznych, tak, by na osiedlu trzymać się zasady miksu lokatorskiego.

Akademik prywatny Oferta akademika skierowana jest do studentów z całego kraju, studiujących już w Gdańsku lub rozpoczynających dopiero swoją przygodę na studiach.

Są to osoby ,które potrzebują szybkiego dostępu do komunikacji i usług.

Chętnie będą korzystać z usług oferowanych przez akademik. Cenią sobie wygodę i porządek. Mimo to, dużą część dnia będą spędzać na uczelni.

Oferta skierowana raczej do bardziej zamożnych osób.

Budynek mieszkalny W zależności od wielkości mieszkań oferta skierowana jest dla innych grup.

Kawalerki idealnie sprawdzą się dla młodych osób po studiach, zaczynających swoją ścieżkę zawodową. Potrzebują oni szybkiego dostępu do życia miejskiego. Raczej będą wynajmować mieszkania, zamiast od razu kupować. Cenią sobie minimalizm. Zarabiają swoje pierwsze pieniądze, więc nie stać ich jeszcze na kupno mieszkania.

Inną grupą, tym razem zawodową, która odnajdzie się w kawalerkach są programiści. Potrzebują oni wygodnego miejsca do pracy, szybkiego Internetu, ponieważ często pracują zdalnie. W wolnym czasie będa korzystać z wygód osiedla, zwłaszcza terenów zielonych. Zarabiają dobrze, więc stać ich na kupno mieszkania.

Większe mieszkania idealne są dla seniorów. Prowadzą oni zdrowy tryb życia, chcieliby mieszkanie z ładnym widokiem. Cenią sobie dostęp do usług i placówek medycznych. Codziennie poruszają się komunikacją miejską.

Wygodne poruszanie się po osiedlu będzie ważną zaletą, zachęcającą ich do wprowadzenia się.

Największe mieszkania sprawdzą się dla rodzin. Rodzice pracujący we Wrzeszczu, dzieci chodzące do pobliskich szkół. Wolny czas spędzają poza osiedlem. Potrzebują miejsca parkingowego. Zarabiają dobrze i stać ich na duże mieszkanie.

67

rodzaj kosztów/przychodów koszty początkow e

koszty budowy

zakup gruntu koszt zakupu gruntu notariusz, opłaty sądowe dokumentacja projektowa garaż mieszkalny budynek (część mieszkalna) budynek (część usługowa) biura [m2] garaż biurowca[m2] akademik garaż akademiku [m2] trawnik z zielenia dekoracyjną droga pożarowa place parkingi chodniki inne % kosztów budowy

koszty koszty nadzoru dodatkow koszt kredytu koszty sprzedaży i marketingu e budynek (część mieszkalna) liczba miejsc parkingowych bud. budynek (część usługowa) biura [m2] czynsz miesięczny pustostany dochód roczny biurowiec przychody stopa kapitalizacji dla biurowca liczba miejsc parkingowych biur. lokale w akademiku pustostany dochód roczny z akademika stopa kapitalizacji liczba miejsc parkingowych ak.

68

pow [m2]/stawka procentowa 16 050 2%

KOSZTY POCZĄTKOWE RAZEM

KOSZTY BUDOWY RAZEM

KOSZTY DODATKOWE RAZEM KOSZTY OGÓŁEM

koszt/cena/czyns z mies 1 m2 [zł]

wa łącz

2 500

40

3% 4650 12645 1880 8728 3500 2380 672 11542 420 450 4325 10%

1 500 3 850 3 850 3 850 1 500 3 850 1 500 316 300 200 150

1% 6% 3%

12645 303 1880 8728

104 120

22

PRZYCHODY RAZEM ZYSK TEORETYCZNY PRZEPŁYWY ROCZNE (CF) IRR stopa dyskonta NPV

15 000 36 000 13 700 63 0,10 5 938 531 0,06 40000 1 500 0,10 1 944 000 0,07 40 000

3 44 6 48 7 33 5 9 1 3

11 128 1 3 10 15 188 189 10 25

98 4

27

358 169

6

artość znie [zł]

0 125 000 802 500 102 627 3 842 258 4 872 385 6 975 000 8 683 250 7 238 000 3 602 800 5 250 000 9 163 000 1 008 000 3 647 272 126 000 90 000 648 750 1 643 207 8 075 279 1 280 753 3 842 258 0 743 778 5 866 790 8 814 454 9 675 000 0 908 000 5 756 000

3.8 Prezentacja założeń do projektu Wartość bieżąca netto projektu, przy stopie 23%, wyniosło 6 339 699 zł, co znaczy, że projekt będzie opłacalny. Przepływy pieniężne ostatecznie będą dodatnie, jednak 3 pierwsze lata przyniosą największe koszty dla inwestora.

W późniejszych latach obciążenie przynieść może budowa akademika.

kapitał początkowy 0

44 872 385

-44 872 385

przepływy pieniężne w kolejnych latach (CF) 1

2

3

2092500 14604975 2171400

2092500 14604975 2171400

2 790 000 19 473 300 2 895 200

1 746 481 20 615 356 206 154 618 461 1 358 034 2 182 648 -22 798 004

1 746 481 20 615 356 206 154 618 461 1 358 034 2 182 648 -22 798 004

1 746 481 26 904 981 269 050 807 149 1 358 034 2 434 233 -29 339 214

4

5

10 080 840 1 575 000 2 748 900 302 400

10080840 1575000 2748900 302400

1 746 481 16 453 621 164 536 493 609 2 346 436 3 004 581 -19 458 202 151 740 000 8 726 400 20 604 800

2 328 641 17 035 781 170 358 511 073 2 346 436 3 027 867 -20 063 649 37 935 000 2 181 600 5 151 200

6

7

13441120 2100000 3665200 403200 3 647 272 126 000 90 000 648 750 2 328 641 26 450 183 264 502 793 506 988 402 2 046 409 -28 496 593

988 402 988 402 -988 402

8 975 520 4 160 000

98 975 520 4 160 000

7 771 429 880 000 8 125 949 9 311 495

0,26 0,23 6 339 699

-44 872 385

-22 798 004

-22 798 004

-29 339 214

181 071 200

45 267 800

0

27 771 429 880 000 131 786 949

161 612 998

25 204 151

-28 496 593

130 798 546

69

rodzaj kosztów/przychodów koszty początkow e

koszty budowy

zakup gruntu koszt zakupu gruntu notariusz, opłaty sądowe dokumentacja projektowa garaż mieszkalny budynek (część mieszkalna) budynek (część usługowa) biura [m2] garaż biurowca[m2] akademik garaż akademiku [m2] trawnik z zielenia dekoracyjną droga pożarowa place parkingi chodniki inne % kosztów budowy

koszty nadzoru koszty koszt kredytu dodatkowe koszty sprzedaży i marketingu

budynek (część mieszkalna) liczba miejsc parkingowych bud. budynek (część usługowa) biura [m2] czynsz miesięczny pustostany dochód roczny biurowiec przychody stopa kapitalizacji dla biurowca liczba miejsc parkingowych biur. lokale w akademiku pustostany dochód roczny z akademika stopa kapitalizacji liczba miejsc parkingowych ak.

70

pow [m2]/stawka procentowa 16 050 2%

KOSZTY POCZĄTKOWE RAZEM

KOSZTY BUDOWY RAZEM

KOSZTY DODATKOWE RAZEM KOSZTY OGÓŁEM

koszt/cena/czyns z mies 1 m2 [zł]

war łączn

2 500

40 1 8 1 40 45 0 76 53 5 79 36 9 57 43 11 40 1

3% 4650 12645 1880 8728 3500 2380 672 11542 420 450 4325 10%

1 650 4 235 4 235 4 235 1 650 1 815 1 650 348 330 220 165

1% 6% 3%

12645 303 1880 8728

104 120

22

PRZYCHODY RAZEM ZYSK TEORETYCZNY PRZEPŁYWY ROCZNE (CF) IRR stopa dyskonta NPV

13 500 32 400 12 330 57 0,10 5 344 678 0,06 40000 1 350 0,10 1 749 600 0,07 36 000

7 12 2 134 5 13 40 96 15 0 194 6 170 7 98 23 1

89 0 41

24 9 7 322 7 128 0

-7 1

tość nie [zł]

125 000 802 500 102 627 036 417 066 544 672 500 551 575 961 800 963 080 775 000 319 700 108 800 011 999 138 600 99 000 713 625 231 568 547 247 345 472 036 417 681 881 063 770 677 562 707 500 817 200 180 400

3.8.1 Prezentacja założeń do projektu Wzrost kosztów o 10%

kapitał początkowy 0

45 066 544

-45 066 544

przepływy pieniężne w kolejnych latach (CF) 1

2

3

2301750 16065472,5 2388540

2301750 16065472,5 2388540

3 069 000 21 420 630 3 184 720

1 834 735 22 590 498 225 905 677 715 1 222 231 2 125 851 -24 716 348

1 834 735 22 590 498 225 905 677 715 1 222 231 2 125 851 -24 716 348

1 834 735 29 509 085 295 091 885 273 1 222 231 2 402 594 -31 911 679

4

5

11 088 924 1 732 500 1 295 910 332 640

11088924 1732500 1295910 332640

1 834 735 16 284 709 162 847 488 541 2 114 913 2 766 301 -19 051 010 136 566 000 7 853 760 18 544 320

2 446 314 16 896 288 168 963 506 889 2 114 913 2 790 764 -19 687 052 34 141 500 1 963 440 4 636 080

6

7

14785232 2310000 1727880 443520 4 011 999 138 600 99 000 713 625 2 446 314 26 676 170 266 762 800 285 892 682 1 959 729 -28 635 898

892 682 892 682 -892 682

077 968 160 000

89 077 968 4 160 000

994 286 792 000 729 354 051 792

0,20 0,23 177 040

-45 066 544

-24 716 348

-24 716 348

-31 911 679

162 964 080

40 741 020

0

24 994 286 792 000 119 024 254

143 913 070

21 053 968

-28 635 898

118 131 572

71

2022