Sochi report by page

ТУРИСТСКИЙ РЫНОК СОЧИ 2014-2017 A Cushman & Wakefield Research Publication

2014

ТУРИЗМ СПРОС

Сегментация спроса на средства размещения Сочи по цели поездки

Сочи исторически является основным курортным направлением внутреннего туризма в России. С точки зрения международного спроса Сочи пока остается невостребованным направлением, исключение составляет проведение мероприятий с международным участием, включая спортивные соревнования. С принятием решения о проведении Олимпийских Игр 2014 года в Сочи город стал центром нового строительства в России, причем большинство девелоперских проектов было сосредоточено вокруг развития транспортной и туристской инфраструктуры города. Предполагалось, что реализация этих мероприятий будет способствовать в ближайшие годы повышению туристской привлекательности города на международных рынках, однако Сочи пока сохраняет свой статус направления, связанного, прежде всего, с организацией отдыха россиян – на море или в горах.

СЕГМЕНТАЦИЯ СПРОСА НА СРЕДСТВА РАЗМЕЩЕНИЯ СОЧИ ПО ЦЕЛИ ПОЕЗДКИ

бизнес 10%

познавательная 3%

иное 2%

частная 5%

отдых 63%

лечение 17%

12,5

тыс. ед. на конец 2014 г. составило предложение гостиничных номеров современного стандарта в Сочи

ДИНАМИКА СПРОСА НА СРЕДСТВА РАЗМЕЩЕНИЯ СОЧИ

Динамика спроса на средства размещения Сочи

6,0 5,00

5,0 4,0

3,90 3,24

3,98

3,86

3,70

3,60

3,80

млн чел

3,0 2,0 1,0

1,06

0,95 0,31

0,24

2007

2008

2009

0,94

0,91

0,88

0,29

0,75

0,66

0,23

0,32

0,30

0,28

2010

2011

2012

2013

0,70 0,42

0,0

Количество прибытий

Количество лиц, размещенных в гостиницах

2014

Количество лиц, размещенных в CСР

CUSHMAN & WAKEFIELD

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

По состоянию на конец 2014 г. предложение гостиничных номеров современного стандарта в Сочи составляло порядка 15,2 тыс. единиц (не учитывая апартаменты). Этот фонд включает объекты нового строительства, появившиеся к XXII Олимпийским играм, проходившим в Сочи с 7 по 23 февраля 2014 года, а также реновированные/реконструированные существующие санатории и гостиницы. В 2012 году предложение качественных номеров составляло менее 2 тыс. номеров, таким образом, можно говорить о резком росте объемов предложения и его качественного уровня в ограниченный временной промежуток. В ходе подготовки к проведению Олимпийских игр в Сочи здесь сформировался рынок нового качества – появились отели высокого ценового и качественного уровня, в том числе, управляемые международными гостиничными операторами. Большие изменения произошли также в других инфраструктурных сферах – на транспорте, в коммунальной службе города, были построены объекты спортивной инфраструктуры самого современного уровня, медиацентры и конгресс-центры. Все это, с одной стороны, вывело Сочи на качественно иной уровень развития гостиничнотуристской сферы, превосходящей все российские аналоги, включая, по рядку параметров, московский рынок, наиболее развитый в гостиничном плане в контексте России. В то же время, предложение сочинского рынка, появившееся в ходе подготовки к Олимпиаде, рассчитано в большей степени на привлечение делового спроса и организацию мероприятий, в то время как традиционный клиент сочинского рынка – пляжный турист – воспользовался переменами не в полной мере. Другая проблема, возникшая в результате подготовки к Играм – это резкое расширение качественного предложения и слишком большой объем инвестиций, затраченных на обновление городской инфраструктуры, что, с одной стороны, требует такого же резкого роста спроса на новое предложение, с другой стороны, для этого нет рыночных оснований, поскольку в ходе подготовки к играм таргетировались, в основном, группы событийного и спортивно-делового спроса. Как следствие – необходимость проведения ряда мероприятий, с соответствующим вложением средств и усилий, для создания дополнительных факторов привлечения туристов. Речь здесь идет о развитии стрит-ритейла и пляжной инфраструктуры, досугово-развлекательных центров для молодежи, организации детского досуга и т.д.

СЕГМЕНТАЦИЯ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО КОЛВУ ОБЪЕКТОВ, 2011 ГОД Сегментация предложения по кол-ву объектов, 2011 год 10% 14%

3% 58% 1%

14%

Санатории и пансионаты

Дома отдыха и пансионаты

Базы отдыха и кемпинги

Турбазы

Гостиницы

Другое

ТУРИЗМ

ТЕНДЕНЦИИ

Проведение зимних Олимпийских игр в 2014 году, как и предполагалось, повысило интерес внутреннего потребителя к Сочи. Новое гостиничное предложение, широкие конференц-возможности города привлекли в 2014 году более 87 крупных мероприятий, на следующий год запланировано уже 115 мероприятий, включая Международный турнир по хоккею среди женских команд, кубок мира и Европы по санному спорту, планируются гастроли цирка Дю Солей. В 2014 году в Сочи впервые проводилась Всемирная Олимпиада роботов, а также Этап Гран-При Формула 1 в России. В то же время, событийный ряд, предлагаемый в Сочи, пока не достаточен для загрузки всей гостиничной базы, а мероприятия носят, в основном, локальный (краевой) характер – порядка 35% мероприятий имеют международный статус, остальные – российский, при этом более половины российских организованы краем и привлекают региональных участников. В календаре мероприятий преобладающее большинство – спортивные, которые практически не привлекают зрителей.

Обострение политической ситуации также повлияло на загрузку сочинской базы размещения в постолимпийский период: отмена саммита G-8, который должен был пройти в Сочи, - это только один из примеров, иллюстрирующих данный тезис. С учетом сказанного выше, мы полагаем, что на краткосрочную перспективу Сочи останется центром внутреннего туризма, причем пока преимущественно традиционных его видов – пляжного отдыха и активного отдыха в горах. Продолжение административной и маркетинговой поддержки Крыма будет способствовать оттоку от Сочи наиболее массовой и лояльной клиентуры – чувствительных к цене клиентов и «ностальгический» спрос. Одновременно ослабление рубля будет способствовать стимулированию спроса на Сочи со стороны представителей среднего класса, традиционного потребителя зарубежных туристических услуг. Проведение мероприятий будет постепенно повышать загрузку гостиниц Сочи в период межсезонья – к 2020 году, поскольку для привлечения массовых мероприятий с

CUSHMAN & WAKEFIELD

по низшей планке, что, однако, не всегда позволяет привлечь дополнительного клиента, поэтому для гостиниц важнее отслеживать показатель доходности на номер, являющийся суммирующим результатом деятельности отеля (производным от загрузки и средней цены продажи), а не каждый показатель в отдельности. Цены на размещение в целом по Сочи существенно разнятся и в зависимости от качества средств размещения колеблются от 500 рублей в некатегорийных средствах размещения до 20,000 рублей и выше за стандартный номер в сутки в отелях верхнего сегмента. При этом между «ценой от стойки» и средней ценой продажи номера (ADR) есть значительная разница, что объясняется повсеместной практикой предоставления сезонных скидок, достигающих 80% и более от стоимости номера. Средние цены продажи (ADR), учитывающие скидки низкого сезона и прочие колебания цен, в качественных гостиницах колебались в 2014 году в широком пределе от 1500 до 5500 и выше.

большими бюджетами потребуется несколько лет – все эти мероприятия (в первую очередь, место и сроки проведения) расписаны на 3-5 лет вперед. Как показывает наблюдения, эффект от Олимпийских игр, выразившийся в резком росте загрузки отелей в феврале (до 7080%), был кратковременным. Эффект «любопытства», на который рассчитывали отельеры, не сработал: в связи с событиями в Крыму внимание властей было переключено в марте-апреле с Сочи на Крым, дешевые перелеты были организованы именно в этом направлении, и массового наплыва желающих посмотреть на постолимпийский Сочи не было. В то же время, несмотря на многократное увеличение объема рынка, в летний сезон гостиницы были заполнены практически полностью. При этом, несмотря на то, что спрос остается чувствительным к цене, заполняются как дорогие, так и дешевые отели. Сезонность, которая по-прежнему оказывает негативное воздействие на сочинский рынок, отражается и на ценовой политике отелей: в низкий сезон цены устанавливаются

Загрузка пляжных отелей в 2014 году (факт и прогноз)

ЗАГРУЗКА ПЛЯЖНЫХ ОТЕЛЕЙ В 2014 ГОДУ (ФАКТ И ПРОГНОЗ)

90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% январь февраль

март

апрель

май

Рэдиссон Блу Конгресс отель

июнь

июль

август сентябрь октябрь ноябрь декабрь

Рэдиссон Блу Парадайз

Азимут 4*

ТУРИЗМ ТЕНДЕНЦИИ

В целом же, из-за «перегретости» рынка новым предложением, гостиницы не смогли удержать цены на уровне, соответствующем их классу: пятизвездные отели торговались на уровне 4500-6000 рублей (без НДС и прочих услуг), тогда как для такого уровня отелей стоимость в Москве составляет 9000-10000 рублей и выше. На период Олимпиады для гостиниц уровня 5* устанавливалась цена в 380 долларов (без завтрака), что примерно отражает реальную стоимость услуг отелей такого уровня. В то же время, отели высокой ценовой категории удерживали цену на примерно одном уровне в течение низкого и высокого сезона, не допуская существенных колебаний. Для гостиниц более низкой ценовой категории цена высокого и низкого периодов могла отличаться в 2 раза. В целом для Сочи проблема стоимости номеров будет основной проблемой в среднесрочной перспективе, особенно для гостиниц высокого класса, поскольку именно в этом сегменте сильнее всего выражена конкуренция с другими направлениями пляжного и горнолыжного отдыха, которым Сочи априори проигрывает из-за природно-климатических особенностей и уровня сервиса. Эффект от реализации мероприятий по развитию инфраструктуры города будет способствовать повышению туристской привлекательности Сочи при условии, что рост предложения в сфере размещения будет компенсирован соответствующей маркетинговой политикой на уровне, как минимум, туристской администрации Края. Привлечение в страну мероприятий, подобных Чемпионату Мира по Футболу, свидетельствует о том, что руководство страны занимается проблемой продвижения России, в том числе, в туристском плане. В этом же ключе можно рассматривать привлечение в Сочи проекта «Формула-1», возможно, что будут приняты и другие меры, поддерживающие спрос на гостиницы. В любом случае на сегодняшний день вопросы маркетинга направления ставятся на первое место: инфраструктура города позволяет загружать отели не только за счет привычных для этого рынка клиентов – отдыхающих и лыжников.

CUSHMAN & WAKEFIELD

Прогноз динамики спроса и предложения на рынке Сочи

ПРОГНОЗ ДИНАМИКИ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ СОЧИ

2 500 000

200%

2 000 000

160% 120%

1 500 000

80%

1 000 000

40%

500 000

0% -40%

0

Количество номеров (качественное предложение) Количество занятых номеров Динамика спроса, %

Спрос на Сочи выростет на 15-25% в 2015 году

ЭФФЕКТ ОСЛАБЛЕНИЯ РУБЛЯ

За последние 2 месяца, в течение которых продолжалось существенное ослабление рубля, наблюдался активный отток туристов с зарубежных направлений и переориентацию их на внутренний турпродукт. По данным ведущих туроператоров России, спрос на поездки по международным направлениям сократился на 60%, при этом на внутренних направлениях спрос увеличился на 40%. Сочи также удалось воспользоваться ростом спроса: в горнолыжном кластере основные гостиницы были зарезервировны еще в августесентябре. В настоящее время в декабре можно купить отдельные номера, но на январь уже практически нет свободных номеров, хотя отели держат квоту для бронирований «последней минуты». Февраль также выглядит достаточно перспективно: загрузка планируется на уровне 60-70%, даже несмотря на отсутствие устойчивого снежного покрова. По окончании сезона отельеры надеются на активизацию внутреннего спроса на проведение конференций и семинаров - сейчас большинство компаний принимают решения о проведении выездных мероприятий внутри страны, как по финансовым, так и по политическим причинам. Активизация спроса остро ставит проблему стоимости авиаперелета и количества рейсов, поскольку туристы-горнолыжники могут еще рассчитывать на альтернативные виды транспорта – поезд или автомобиль. Корпоративные клиенты, особенно из Москвы и Сибири, рассчитывают только на воздушные виды транспорта.

CUSHMAN & WAKEFIELD

ТУРИЗМ

СОЗДАНИЕ ИГОРНОЙ ЗОНЫ

В июле 2014 года появилась информация о внесении закона о создании игорной зоны в республике Крым, в который были внесены поправки, разрешающие правительству создать в Краснодарском крае игорную зону в границах земельных участков, на которых расположены олимпийские объекты, построенные за счет инвесторов, в том числе госкомпаний и госбанков. Инициатором создания зоны должны стать власти региона, которые могут внести соответствующие предложения в правительство. В настоящее время точное расположение и количество игорных зон не определено, предполагается, что одна зона будет создана на территории комплекса «Горная Карусель», а другая – на территории Имеретинской низменности. Предполагается, что игорный бизнес, ограниченный на территории РФ рамками 4-х удаленных районов, привлечет в Сочи круглогодичный спрос в объемах, достаточных для заполнения построенных гостиниц. В то же время, связь между казино и загрузкой гостиниц не является линейной, хотя такая связь прослеживается в росте доходов курорта. В любом случае, для активизации спроса на данное направление потребуются серьезные усилия, эффект от которых будет ощущаться не ранее 2017 года.

MARINA SMIRNOVA, MRICS Partner Marina.Smirnova@eur.cushwake.com Tel: + 7 985 410 7237

MARINA MESHCHERYAKOVA Senior Consultant Marina.Meshcheryakova@eur.cushwake.com Tel: + 7 916 814 5514

IRINA AKUTOVA Consultant Irina.Akutova@eur.cushwake.com Tel: + 7 916 557 1759

Cushman & Wakefield Ducat Place III 6 Gasheka Street Moscow, Russia 125047 +7 (495) 797-9600 www.cushmanwakefield.ru www.cwrussia.ru www.marketbeat.ru www.facebook.com/cwrussia