AVANÇ DEL PLA
PARCIAL LA TALLADA DE L’EMPORDÀ
ALUMNE: LAIA RUIZ BAYOD GRUP: JORDI MAS
ETSALS LA SALLE PLANEJAMENT V
MEMÒRIA
GRÀFICA ANÀL·LISI - - - -
ANÀL·LISI TERRITORIAL ANÀL·LISI URBÀ ESTUDI DE DENSITATS PREEXISTENTS ESTUDI DEL SECTOR
PROPOSTA - PLÀNOL DE QUALIFICACIONS - ORDENACIÓ - IMATGE GENERAL DE LA PROPOSTA - DETALL DE LA PROPOSTA - IMATGES DE LA PROPOSTA
ANAL·LISI
TERRITORIAL
N
MAPING TERRITORIAL 1/15 000
C31
C-31a
LA TALLADA D’EMPORDÀ
TOR
MARANYÀ
La Tallada es un municipio de la provincia de Gerona, Cataluña. Situado en la comarca del Bajo Ampurdán, a la izquierda del río Ter y en el límite con la del Alto Ampurdán. Está formado por las entidades de Canet de la Tallada, Maranyà, la Tallada d’Empordà y Tor.
ESTRUCTURA VIARIA
MUNICIPIS DE LA TALLADA C-31a
LA TALLADA
Tor
C-
31
Maranyà
SECTOR DE LA TALLADA: SUPERFÍCIE DEL SECTOR DE LA TALLADA: 43.509m2 / 4,35 Ha INDEX D’EDIFICABILITAT BUTA: 0,25 DENSITAT D’HABITATGES: 10 vivendes / Ha
La Tallada
La C-31 entre els municipis de la Tallada d’Empordà i Torroella de Fluvià suposa un eix principal de comunicació entre la Bisbal i Figueres.
ANAL·LISI
URBÀ
N
C31
C31 a
MAPING URBÀ 1/5000
ESTRUCTURA VIARIA C-31 Territorial C-31a Municipal Estructura primaria Estructura secundaria Plaça Generalitat Nou sector
QUALIFICACIONS DEL SÒL equipament creixement rural nucli históric nucli antic edificació aïllada apte per urbanitzar
1
4
5 5
1
4
EDIFICACIÓ I EQUIPAMENT 3 2
1 2 3 4 5
Cementiri municipal Ajuntament Esglèsia Santa Maria Bar l’Empordanet Piscina Municipal
ESTUDI DE
DENSITATS
MAPING URBÀ 1/3000
N
ANÀL·LISI DE DADES DEL CASC ANTIC:
SUPERFÌCIE TOTAL DE LA ILLA: A= 5.516,9m2 / 0,55 Ha
ÁREA TOTAL:
SUPERFÍCIE DE SÒL EDIFICAT: 3277,37m2 NUMERO D’HABITATGES: 16 habitatges
ÁREA EDIFICADA:
DENSITAT D’HABITATGES: 25 habitatges / Ha
SUPERFÍCIE DE SOSTRE: A= 7.327,35m2
ALÇADES:
SUPERFÍCIE DE SÒL PRIVAT: 5.384,43m2 INDEX D’EDIFICABILITAT BRUTA: 5.516,9 /7.327,35=0,75 INDEX D’EDIFICABILITAT NETA: 5.516,9 /7.327,35=0,75
IMATGE AÉREA:
A
ESTUDI DEL
SECTOR
N
RELACIÓ URBANA DEL SECTOR 1/3000
ÀMBIT 43.509m2
DADES INICIALS: 43.509m2
SUPERFÍCIE DEL SECTOR DE LA TALLADA: 43.509m2 / 4,35 Ha INDEX D’EDIFICABILITAT BUTA: 0,25 DENSITAT D’HABITATGES: 10 vivendes / Ha 15 vivendes HPO / Ha si >3000 habitants INDEX DE CESIÓ SÒL PÚBLIC/PRIVAT: 69% de sòl privat 31% de sòl públic INDEX DE CESIÓ DE ZONES VERDES: 20m2 / 100m2 de sostre (LLEI URB.) 16% de la superfície del sector (POUM) INDEX DE CESIÓ D’EQUIPAMENT: 20m2 / 100m2 de sostre (LLIEI URB.) 5 % de la superfície del sector (POUM) INDEX DE CESIÓ DE VIARI: 10 % de la superfície del sector (POUM)
PLÀNOL DE
QUALIFICACIONS
N
QUALIFICACIONS PROPOSTA 1/5000 QUALIFICACIONS ACTUALS
SUPERFÍCIES DE PROJECTE SUPERFÍCIE SECTOR DE LA TALLADA: 43.509m2 / 4,35 Ha SUPERFÍCIE DE SOSTRE: 0,25*43.509m2 = 10. 890 m2 de sostre DENSITAT D’HABITATGES: 10 vivendes / Ha * 4,35 Ha = 43,4 vivendes 40 vivendes No es faràn habitatges de PO ja que el municipi no té més de 3000 habitants SUPERFÍCIE DE SÒL PUBLIC/PRIVAT: 0,69 * 43.509m2= 30.021 m2 0,31 * 43.509m2 = 13.487 m2 SUPERFÍCIE ZONES VERDES: 43.509 m2 * 0,10 =4.350,9m2
QUALIFICACIONS DE L’ÁMBIT
SUPERFÍCIE D’EQUIPAMENT: 43.509m2 * 0,05 = 2.175m2 SUPERFÍCIE DE VIARI: 43.509m2 * 0,1 = 4.350m2
E3 EV3 D
A
E1
C
E2
E
B
TAULA COMPARATIVA
QUALIFICACIONS PROPOSADES nucli antic (nucli antic + nucli històric) Urbà tradicional (creixement rural) Edificació aïllada (cases aïllades) Equipament Edificació aïllada Espai lliure
QUALIFICACIÓ
LLEI D’URBANISME
SÒL RESIDENCIAL (R)
31%
13487m2
SÒL EQUIPAMENT (SE)
5%
2175m2
5%
2175m2
SÒL ESPAI LLIURE (SV)
10%
4350,9m2
16%
6961,4m2
10%
4350m2
SÒL VIAL (V) SUPERFÍCIE TOTAL ÀMBIT
POUM
PROPOSTA 11541m2 3015,8 m2 19807,6 m2 9253,9m2 43509m2
PROPOSTA
D’ORDENACIÓ
N A
B
SÒL RESIDENCIAL
2553
PARCELES
ORDENACIÓ / PARCEL·LARI 1/3000
INDEX ED. NETA
FASES DE PROPOSTA
C 2569,4
9
10
4
0,35
0,43
2
3
2
968,5
882,9
519,9
799,
1937
2648,7
1039,8
1599,
SÒL EQUIPAMENT
EV1
EV2
E1
EV3 2234,3
E2
SÒL VIAL
844,92
VIAL 9253,9
RESIDENCIAL EQUIPAMENT
A
C
E2
Tabla 3
E
A SÒL RESIDENCIAL
ESPAI LLIURE
SUPERFÍCIE SÒL (m2)
B
B
C
SÒL FASE 1
8276,8
SÒL FASE 2
9388,6
SÒL FASE 3
16589,69
D
E
TOTAL
2553
2569,4
1216,74
2005,44
3087,2
11541
9
10
4
6
10
39
0,38
0,35
0,43
0,40
0,40
1,6
2
3
2
2
3
SOSTRE / PLANTA
968,5
882,9
519,9
799,68
1221,8
4392,78
SOSTRE / PARCELA
1937
2648,7
1039,8
1599,36
3665,4
10890,26
PARCELES INDEX ED. NETA Nº PLANTES
SÒL ESPAI LLIURE
EV1
EV2 1405,9
SÒL EQUIPAMENT
E1
E2 1748,5
SÒL VIAL
16167,31
19807,5
422,38
3015,8
E3 844,92
VIAL
9253,9
9253,9 2548,8
SUPERFICIE SECTOR
43.509
Tabla 3 SUPERFÍCIE SÒL (m2) SÒL FASE 1
EV3 2234,3
8276,8
SÒL FASE 2
9388,6
SÒL FASE 3
16589,69
16167,31
E3
1748,5
FASE 1
E1
0,
SOSTRE / PARCELA
1405,9
D
2005,
SOSTRE / PLANTA
SÒL ESPAI LLIURE
FASE 2
1216,74
0,38
Nº PLANTES
FASE 3
D
422,38
IMATGE DE LA
PROPOSTA
N
ORDENACIÓ DETALLADA 1/2000
ESPAI CONSTRUIT La ordenació de les edificacions, vol acotar la zona central per dotarla de privacitat, per aixó es planteja la alineació de les façanes a dins del corredor deixant el jardí privat a l’altre banda, desconectat del eix central.
ESPAI LLIURE Aquest eix conecta de manera peatonal dos extrems importants, per una banda la zona del restaurant, i el sector d’equipament esportiu de la Tallada, i per el nord amb el municipi de Maranyà atravessant les parcel·les agraries entre els dos municipis. LLAR D’INFANTS MUNICIPAL
CASAL MUNICIPAL
DETALL DE LA
PROPOSTA
N
ORDENACIÓ DETALLADA DE FASE 1 1/1000
LINIA DE FAÇANA
Vial central totalment excent de trànsit rodat, amb un caràcter d’ús equipacional i espai verd, on es desenvolupen promocions d’equipaments diferents. Cada una de les fases del projecte incorpora la seva part proporcional de zona verda i equipament.
PAVIMENTS
En el espai lliure es concentren els equipaments per tal de zonificar les zones públiques. En aquests espai es creen pasareles de fusta que conecten els diferents elements accessibles, i envoltant espais de vegetació.
IMATGES DE LA
PROPOSTA
1 3 3
VISTA 1, Plaça 1
VISTA 2, Llar d’infants i parc infantil 2
IMATGES DE LA 1 3 3
VISTA 3, Vista de les dos plaรงes
PROPOSTA
MEMORIA
ESCRITA - - - - - -
OBJECTIUS DE L’AVANÇ DEL PLA PARCIAL JUSTIFICACIÓ DE LA PROPOSTA QUADRES DE SUPERFÍCIES REPARTIMENT DE FASES PLA DE VIABILITAT ECONÒMICA JUSTIFICACIÓ DE PREUS
MEMÒRIA DEL
PROJECTE
OBJECTIUS DEL AVANÇ DEL
PLA PARCIAL
De l’anàl·lisi del estat actual del àmbit estudiat, les seves necessitats de creixement i dotació dels terrenys de sòl residencial, la necessitat de nous equipaments concrets, el seu espai lliure, serveis i infraestructura viaria corresponents, es conforma la proposta com a possible solució a la limitació d’usos de sòl. La voluntat es de definir una sèrie de requisits d’ordenació per establir traçes, qualificaions presentades en aqeust avanç del Pla Parcial al municipi de la Tallada d’Empordà. Alguns dels objectes d’aquest projecte seràn: -
Adaptació a l’entorn urbà actual així com a la seva xarxa d’infraestructura, cosint el nucli antic del municipi amb els voltants i conectant els diferents ramals de comuniciació, tan rodats, peatonals, o verds creant una transcició ininterrumpuda.
-
Adaptació a la topogràfia per crear les circul·lacions d’ús de zona verda, o viari.
-
Conservació de les edificacions preexistents amb possible conversió d’usos, buscant la integració de les construccions en espais públics verds d’oci.
-
Agrupació de les zones verdes amb una voluntat de centralitat desconectada del viari, i aïlla respecte les circul·lacions rodades.
JUSTIFICACIÓ DE LA
PROPOSTA
La proposta planteja la conexió entre el nucli históric on es troba la plaça de la Generalitat, (punt important en el recorregut principal del municipi), i el nou sector de creixement de la Tallada. Aquesta conexió es fa de manera independent per a cada un dels usos destinats al sòl. En primer lloc es planteja, adaptant-se a la topografia, un vial central totalment excent de trànsit rodat, amb un caràcter d’ús equipacional i espai verd. Aquest eix conecta de manera peatonal dos extrems importants, per una banda la zona del restaurant, i el sector d’equipament esportiu de la Tallada, i per el nord amb el municipi de Maranyà atravessant les parcel·les agraries entre els dos municipis. En aquest eix central es desenvolupen promocions d’equipaments diferents. Cada una de les fases del projecte incorpora la seva part proposcional de zona verda i equipament. En la fase 1 es planteja la incorporació d’una llar d’infants en demanda de l’Ajuntament. En fase 2 es planteja la conversió de la edificació preexistent en un centre de caràcter social, per al desenvolupament d’activitats culturals i educatives. Respecte a la ordenació de les edificacions, es vol acotar la zona central per dotarla de privacitat, per aixó es planteja la alineació de les façanes a dins del corredor deixant el jardí privat a l’altre banda, desconectat del eix central. L’index d’edificació màxim de les parcel·les será de 0,4, i la superfície d’aquestes variarà respecte 200 i 600 m2. Es faràn un màxim de 39 habitatges amb una alçada màxima de 6,5 sent de planta baixa + pis, amb un índex d’edificabilitat neta de 1,06.
MEMÒRIA DEL
QUADRES DE
PROJECTE SUPERFÍCIES
SUPERFÍCIE TOTAL DEL SECTOR
REPARTIMENT DE LES
43.509m2
FASE 1 8.276,8 m2m2 ÚS PRIVAT 6. 309,38m2 NUMERO MÀXIM D’HABITATGES 20 habitatges SOSTRE MÀXIM EDIFICABLE 6.304,56 m2
ÚS PRIVAT 11.541m2 TIPOLOGIA EDIFICATORIA: EDIFICACIÓ AÏLLADA ÚS PREDOMINANT: HABITATGE UNIFAMILIAR SOSTRE MÀXIM EDIFICABLE: 10. 890 m2 EDIFICABILITAT MÀXIMA BRUTA: 0,25 DENSITAT D’HABITATGES 10 hab/Ha NUMERO MÀXIM D’HABITATGES 39
FASE 3
ÚS PÚBLIC SUPERFÍCIE D’EQUIPAMENT 1.748,5m2 SUPERFÍCIE D‘ESPAI LLIURE 1405,9m2
FASE 1 FASE 2
FASE 2 9.388,6m2
ÚS PÚBLIC SUPERFÍCIE D’EQUIPAMENT 3.015,8 m2 SUPERFÍCIE D‘ESPAI LLIURE 19.807,6m2 SUPERFÍCIE DE VIARI: VIARI (CESSIONS) 2.548 m2 CAMÍ PÚBLIC 6.705,9m2 TOTAL 9.253,9 m2
FASES
ÚS PRIVAT 5.122,4m2 NUMERO MÀXIM D’HABITATGES 29 habitatges SOSTRE MÀXIM EDIFICABLE 4.585,7 m2 ÚS PÚBLIC SUPERFÍCIE D’EQUIPAMENT 844,92m2 SUPERFÍCIE D‘ESPAI LLIURE 2234,3m2
E3 EV3
D
A
E1 B
C
E
FASE 3 9.388,6m2
E2
ÚS PRIVAT 0m2 NUMERO MÀXIM D’HABITATGES 0 habitatges SOSTRE MÀXIM EDIFICABLE 0 m2 ÚS PÚBLIC SUPERFÍCIE D’EQUIPAMENT 422,38m2 SUPERFÍCIE D‘ESPAI LLIURE 16.167,31m2
PLA DE
VIABILITAT ECONÒMICA
PARTICIPACIÓN
COSTES
BENEFICIOS
REPARTO
Parcela
Propietario
Superficie (m2)
1a 1b 2 3 4 5 6 7
Avendis Avendis Sres. Mercedes Sr. Josep Ferrer Sres. Mercedes Sr. Lluis Vilavella Sr. Josep Pons Sr. Josep Mº Batlle
9.752,00 6.816,00 11.788,00 6.390,00 4.685,00 3.287,00 8.699,00 1.431,00
Suelo
Construcción (m2 t)
644,00
896,00 82,00
Suelo (m2 s)
P. Construcción (€)
P. Suelo (€)
Total (€)
Participacion %
9.752,00 6.816,00 11.788,00 5.978,00 4.685,00 3.287,00 8.251,00 1.349,00
0,00 0,00 0,00 128.800,00 0,00 0,00 179.200,00 16.400,00 324.400,00
48.760,00 34.080,00 58.940,00 29.890,00 23.425,00 16.435,00 41.255,00 6.745,00 259.530,00
48.760,00 34.080,00 58.940,00 158.690,00 23.425,00 16.435,00 220.455,00 23.145,00 583.930,00
8,35% 5,84% 10,09% 27,18% 4,01% 2,81% 37,75% 3,96% 100,00%
Superficie (m2)
Coste (€)
Urbanización Viales Urbanización EL Cost. Complement. Gastos gestión Administración Adquisición Suelo
2548,52 19807,6
Suelo
Superficie (m2)
I.ef. Neto (m2t/m2s)
Edificabilidad (m2)
Valor (€)
Suelo residencial FASE 1 Suelo residencial FASE 2 Dotación pública Comercial
6.309,34 5.122,40 0 0
1,06 1,06 0 0
6.687,90 5.429,74 0,00 0,00
1.605.096,10 1.303.138,56 0,00 0,00
Parcela
Propietario
1a 1b 2 3 4 5 6 7
Avendis Avendis Sres. Mercedes Sr. Josep Ferrer Sres. Mercedes Sr. Lluis Vilavella Sr. Josep Pons Sr. Josep Mº Batlle
Total (€) Privado 1155518,461
Administración (€)
Sociedad (€)
0% 0
100% 1155518,461
0
1155518,461
Total (€)
Administración (€)
Sociedad (€)
Privado 2.908.234,66 Público 0,00 2.908.234,66
15% 436.235,20 100% 0,00 436.235,20
85% 2.471.999,46 0% 0 2.471.999,46
Participacion %
Cargas (€)
Beneficios (€)
Beneficio neto (€)
8,35% 5,84% 10,09% 27,18% 4,01% 2,81% 37,75% 3,96%
96.489,44 67.439,71 116.634,29 314.026,04 46.354,91 32.522,64 436.250,62 45.800,82 1.155.518,46
206.419,77 144.273,70 249.515,61 671.795,58 99.167,00 69.575,65 933.270,50 97.981,65 2.471.999,46
109.930,32 76.833,99 132.881,32 357.769,54 52.812,10 37.053,01 497.019,88 52.180,83 1.316.481,00
15% Obras urbanización
453251,7335 634278,9672 0 67987,76002 1155518,461 0 1155518,461
JUSTIFICACIÓ DE
PREUS
PRECIOS MEDICIONES
Urbanizable Construcción 200 €/m2 Suelo rústico 5 €/m2
Urbanización Viales e inst. 17784,90 €/m2 Espacio Libre 32,02 €/m2 Urbano Suelo parcelas 240 €/m2
VIAL PEATONAL 6M Pavimento 12 €/m2 Saneamiento 29,9 €/m2 Inst. Eléctrica 32,49 €/m2 Inst. Agua 25,77 €/m2 Inst. Gas 10,6 €/m2 Inst. Comunicaciones 5,37 €/m2 Iluminación 12,6 €/m2 Gestión de residuos 0,54 €/m2 Seguridad y Salud 2,47 €/m2 Presu. Ejecución 100,00% 131,74 €/m2 Gastos generales 13% 17, 121 €/m2 Beneficio industrial 6,00% 7,9 €/m2 IVA 16,00% 25,96 €/m2 Presu. Total 17784,90 €/m2
ZONA VERDA Ajardinamiento 7 €/m2 Instalación agua 5,27 €/m2 Saneamiento 1 €/m2 Iluminación 5 €/m2 Pavimentos 3 €/m2 Mobiliario 1,5 €/m2 Seguridad y Salud
0,95 €/m2
Presu. Ejecución 100,00%
23,72 €/m2
Gastos generales
3,2 €/m2
13%
Beneficio industrial 6,00% 1,42 €/m2 IVA 16,00% 3,8 €/m2 Presu. Total 32,02 €/m2