Ano 1 • Nº 1 • Janeiro/2018
A redução do aluguel em tempos de crise no varejo
EDITORIAL
Difusão de conhecimento jurídico
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DANIEL ALCÂNTARA NASTRI CERVEIRA, sócio do escritório Cerveira Advogados Associados, autor do livro “Shopping Centers - Limites na liberdade de contratar” - Editora Saraiva; Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ; Professor do MBA em Gestão de Franquias e em Negócios do Varejo da FIA; e Professor de Pós-Graduação em Direito Empresarial pela Universidade Mackenzie.
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bservamos no Brasil, salvo raríssiestá acima do valor de mercado. mas exceções, uma diminuição no Outra forma de reduzir forçadamente preço médio dos aluguéis de imóveis, o locativo é através da ação renovatória resultado da crise macroeconômica. de contrato de locação, lembrando que, No setor varejista, além do aumento de como ocorre com a ação revisional, o espaços disponibilizados para locação juiz fixará o valor do aluguel, após reguno momento pré-crise – principalmente lar perícia. Essa ação deve ser ajuizada com a construção de vários shoppings –, de um ano a seis meses antes do veno fechamento das lojas tem gerado cimento do prazo de vigência original. O grande vacância no mercado, o que novo aluguel vigorará somente para o derruba o valor dos locativos, considepróximo período de cinco anos. rando a lei da oferta e da procura. A outra possibilidade judicial é por Hoje, alguns shoppings, diante do meio da ação de revisão de contrato, grande número de espaços vagos, vêm embasada no Código Civil. Nessa hipóoferecendo locações em condições difetese, é necessário comprovar que algum renciadas e, muitas vezes, suportando os fato imprevisível desequilibrou o contracustos com as instalações das novas loto, não bastando a simples redução do jas. Sob tal ótica, verifica-se uma corrida faturamento em vista da crise econômidos lojistas para renegociar os contratos ca para justificar a procedência da ação. de locação, uma vez que as vendas não É fundamental que os lojistas busestão suficientes. quem a adequação de Quando o locador não aceita Quando o locador seus contratos de locareformular as bases do contra- não aceita ção, uma vez que o custo to, o lojista tem três meios judide ocupação é, na maiociais que buscar a redução do reformular ria dos casos, o único aluguel. A primeira é através as bases do custo fixo capaz de ser da ação revisional de aluguel, contrato, o lojista reduzido. demanda prevista na Lei do tem três meios Inquilinato. A ação revisional só pode ser ajuizada após três judiciais para anos de vigência do contrato ou buscar a redução três anos depois da última alte- do aluguel ração do valor do locativo (não se aplica para a concessão de descontos temporários). Recomenda-se que, antes disso, seja feita uma avaliação do aluguel, a fim de confirmar se o locativo
iente que a comunicação direta é fundamental na sociedade contemporânea, Cerveira Advogados Associados promove mais uma publicação com o objetivo de difundir conhecimento jurídico direcionado às empresas varejistas e de franchising. Sob essa ótica, o Boletim Cerveira Advogados Associados trará temas atuais e relevantes para as atividades das companhias. Nesta edição, além de uma seção com breves destaques sobre assuntos envolvendo o prazo do contrato de franquia, regras sobre etiquetagem dos produtos e sobre as vantagens da ação renovatória de contrato de locação, temos três artigos abordando os seguintes assuntos: alternativas existentes para a diminuição do aluguel das lojas, reforma nas leis trabalhistas e abuso nas penalidades exigidas pelos locadores quando da entrega antecipada do imóvel locado. Desejamos uma excelente leitura!
R E L A Ç Ã O T R A B A L H I S TA
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m novembro entra em vigor as novas regras trabalhistas. Entre os principais pontos para os varejistas está o que modifica a negociação coletiva. Com a nova Lei, os acordos coletivos poderão prevalecer sobre a CLT, no entanto, nem tudo poderá ser objeto de negociação, tais como: valor do décimo terceiro salário, remuneração do trabalho noturno, gozo de férias anuais remuneradas com um terço do abono constitucional, licença-maternidade com duração de 120 dias, licença-paternidade, adicional de insalubridade e periculosidade, seguro contra acidentes de trabalho, aposentadoria, direito de greve. Assim, embora a legislação trabalhista permita que muitos direitos e deveres sejam renegociados entre empregados e empregadores, e que terão prevalência sobre a CLT, não será toda matéria que poderá ser objeto dessa negociação. Além disso, será vedada qualquer alteração prejudicial ao empregado, direitos adquiridos e revisão de políticas e de contratos já firmados. É importante sempre consultar um advogado antes de qualquer negociação. Outro ponto fundamental é o relativo às férias. Atualmente, podem ser parceladas em duas vezes no
máximo, sendo que um desses períodos não pode ser inferior a dez dias corridos. Com a reforma trabalhista, o período de férias poderá ser parcelado em até três vezes, sendo que nenhum dos períodos poderá ser inferior a cinco dias corridos e um deles deverá ser superior a 14 dias corridos. As regras quanto ao banco de horas também mudaram. Atualmente, as horas extras acumuladas devem ser compensadas em, no máximo, um ano. Vencido esse prazo, devem ser pagas em dinheiro com acréscimo de 50%. E com a nova legislação, o banco de horas poderá ser negociado individualmente. Nesse caso, o prazo para compensar as horas é reduzido para seis meses. Importante destacar também a alteração relativa à contribuição sindical. Hoje, ela é obrigatória para todos os trabalhadores e descontada do salário uma vez ao ano. Com a reforma, ela deixa de ser obrigatória e será cobrada apenas dos trabalhadores que autorizarem o desconto. No momento da demissão as partes poderão homologar a rescisão na sede da empresa (obrigatório para empregados com mais de um ano de trabalho). Antes era somente via sindicato. As partes poderão de “comum acordo” rescindir o contrato de trabalho. O emÉ preciso que os pregado receberá metade varejistas e empresários do aviso prévio e metade da fiquem atentos como se multa de 40% do FGTS, poadequar às novas regras dendo movimentar até 80% do valor depositado na conta para evitar um passivo do FGTS. Entretanto, na detrabalhista no futuro missão consensual, o trabalhador não terá direto ao seguro-desemprego. Outra polêmica que foi regulamentada foi a terceirização das atividades. A nova Lei da Terceirização permi-
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O que a Reforma Trabalhista influenciará na vida dos varejistas?
DÉBORA FERNANDA FARIA, advogada responsável pelo setor trabalhista do escritório Cerveira Advogados Associados. Pós-Graduada em Direito e Processo do Trabalho pela Universidade Mackenzie. Professora do curso MBA Varejo, Indústria e Mercado de Consumo UBS/IBEVAR.
te terceirizar quaisquer atividades, não apenas atividades acessórias da empresa. Regulamenta aspectos do trabalho temporário, aumentando de três para seis meses o tempo máximo de sua duração, com possibilidade de extensão por mais 90 dias. A empresa de terceirização terá autorização para subcontratar outras empresas para realizar serviços de contratação, remuneração e direção do trabalho, que é chamado de “quarteirização”. Ficou definido também o período de 18 meses de quarentena para demitir o efetivo e recontratá-lo como terceirizado. As regras sobre o tempo na empresa também mudarão. Pela regra atual, a CLT considera serviço efetivo o período em que o empregado está à disposição do empregador, aguardando ou executando ordens. Já pela nova regulamentação ficou definido que não serão consideradas dentro da jornada de trabalho as atividades no âmbito da empresa como: descanso, estudo, alimentação, interação entre colegas, higiene pessoal e troca de uniforme.
M U LTA S R E S C I S Ó R I A S
Abusividade das multas rescisórias em contratos de locação comercial m época de dificuldades no varejo os comerciantes, muitas vezes, veem-se obrigados a rescindir antecipadamente seus contratos de locação, devolvendo as chaves do imóvel antes do término do acordo. Nessa situação, e especialmente em se tratando de locações de salões comerciais em shopping centers, os inquilinos frequentemente se deparam com multas rescisórias elevadas, que são passíveis de discussão judicial. Também é comum que os locadores exijam outros valores em razão da devolução antecipada do imóvel, como o pagamento de “aviso prévio” ou a devolução de “descontos” anteriormente concedidos no aluguel. Há casos em que os locadores – em geral, operadoras de shopping centers – contribuem financeiramente com a montagem da loja de seu inquilino, e estabelecem cláusulas determinando a restituição daqueles montantes, caso o locatário deixe o salão comercial antes do término da locação, mesmo ficando com as benfeitorias no local. Todas essas penalidades têm em comum o fato que os valores são devidos apenas em razão da devolução antecipada do imóvel alugado, sendo que o cumprimento do contrato locatício até o seu final isentaria o inquilino do pagamento daquelas quantias. Ocorre que a cumulação de diversas penalidades com base em um único evento, especialmente em se tratando de contratos de locação, é vedada pela Lei do Inquilinato e pelo Código Civil. A Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, é uma norma de ordem pública, cujas determinações não podem ser afastadas por normas contratuais. E o artigo 4.º daquele texto legal permite ao inquilino o encerramento do
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FRANCISCO DOS SANTOS DIAS BLOCH é advogado, mestre e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Atua em São Paulo, no escritório Cerveira Advogados Associados, como coordenador do contencioso imobiliário e de franquia empresarial. Autor do livro “Direito à Prova e Cerceamento de Defesa”, São Paulo, 2016, Editora Lualri.
vínculo locatício a qualquer momento, mediante o pagamento de multa, caso a rescisão ocorra antes do término do prazo contratual. É com base nesse raciocínio que, segundo a doutrina, a multa devida em razão da devolução antecipada do imóvel alugado tem natureza compensatória, ou seja, visa ressarcir o locador pelos prejuízos sofridos em razão do rompimento do acordo, de modo que não é possível a cobrança de indenizações suplementares. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça e os Tribunais de Justiça Estaduais (especialmente dos Estados de São Paulo e de Santa Catarina) entendem ser ilegal a cobrança de diversas penalidades em razão da devolução antecipada das chaves do imóvel, devendo ser paga apenas a multa
contratual estabelecida em função da rescisão do acordo. Essa espécie de situação deve ser analisada caso a caso, especialmente para estabelecer se o fato que embasa cada uma das penalidades é, efetivamente, a devolução do imóvel. É possível ao locador, afinal, exigir valores referentes a penalidades diversas, embasadas em fatos diversos. Mas é importante levar em conta que a cumulação de diversas penalidades quando da rescisão do acordo locatício é, a princípio, ilegal, e pode ser discutida perante o Poder Judiciário, de modo a permitir a cobrança, apenas, da multa rescisória devida em razão do encerramento antecipado do contrato de locação.
Há casos em que os locadores – em geral, operadoras de shopping centers – contribuem financeiramente com a montagem da loja de seu inquilino, e estabelecem cláusulas determinando a restituição daqueles montantes, caso o locatário deixe o salão comercial antes do término da locação, mesmo ficando com as benfeitorias instaladas no local
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D E S TA Q U E S
BENEFÍCIOS DA AÇÃO RENOVATÓRIA Como estabelece a Legislação vigente, os inquilinos de imóveis não
residenciais, desde que atendidos os requisitos legais, estão autorizados a ajuizar a chamada ação renovatória de contrato de locação no prazo de um ano a até seis meses antes da data prevista para o término do prazo contratual, cujos objetivos principais são proteger o fundo de comércio constituído no espaço locado e garantir condições contratuais equilibradas. Proposta corretamente a ação renovatória, o locador ficará impedido de proceder com o despejo por denúncia vazia. Caso não seja feito acordo antes da sentença na ação renovatória, caberá ao juiz fixar o valor do aluguel para o próximo período, apoiado na avaliação judicial, a qual tem a finalidade de indicar o locativo justo e real para o novo período de locação. Nessa linha, observando-se o prazo da ação renovatória, o lojista não ficará obrigado a aceitar a imposição de um aluguel excessivo por parte do locador, tampouco a cobrança de ”luvas”, exigência essa que não pode ser feita em sede da ação renovatória.
EVITE PROBLEMAS COM A ETIQUETAGEM DOS PRODUTOS Dúvidas recorrentes entre os comerciantes e objeto de intensa fis-
calização pelos Órgãos Públicos na tentativa de flagrar situações de desrespeito à legislação referem-se às regras sobre as etiquetas dos produtos ofertados no mercado. A Lei Federal nº 10.962/04 e o Código de Defesa do Consumidor estabelecem que os produtos expostos à venda no comércio em geral devem apresentar as informações de forma correta, clara, precisa, ostensiva e em língua portuguesa, devendo observar as especificações de quantidade, qualidade, características, composição, preço, risco que apresentem, prazo de validade, origem e garantia. Ademais, importante registrar a existência de legislações estaduais e municipais sobre o tema, o que, portanto, demanda a análise cidade por cidade, no que tange às obrigações a serem seguidas pelos varejistas.
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PRAZO DO CONTRATO DE FRANQUIA A
instalação de uma unidade franqueada é um negócio que muitas vezes exige grandes investimentos por parte dos franqueados, a título de instalações, taxa inicial de franquia, estoque, entre outros. Por essa razão, o prazo do contrato de franquia deve ser estabelecido adequadamente, com o objetivo de garantir o retorno do capital empregado. O Código Civil, em seu artigo 473, que tem aplicação nos contratos de franquia, prevê a proibição da denúncia contratual enquanto não houver decorrido “prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos realizado pela parte denunciada”. Dessa forma, por força desse dispositivo legal, a parte interessada pode evitar a rescisão do contrato e requerer judicialmente a sua prorrogação. Na hipótese de ser impossível a manutenção do pacto, será cabível indenização em favor da parte prejudicada, como admitem os nossos Tribunais.
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