archmsu2019_thesis_Laphatrada

Facul t yofArchi t ect ure, UrbanDesi gnand Creat i veArt s Thesi s2019

HOUSING

คณะกรรมการสอบวิ ท ยานิ พ นธ์ ได้ พิ จ ารณาวิ ท ยานิ พ นธ์ ข อง นางสาวลภั ส รดา ชวะนิ ต ย์ แล้ ว เห็ น สมควรรั บ เป็ น ส่ ว นหนึ่ ง ของการศึ ก ษาตามหลั ก สู ต รปริ ญ ญาสถาปั ต ยกรรมศาสตรบั ณ ฑิ ต สาขาวิชาสถาปัตยกรรม ของมหาวิทยาลัยมหาสารคาม คณะกรรมการรับรองวิทยานิพนธ์ ................................................................ คณบดีคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ (ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.พลเดช เชาวรัตน์) ผังเมืองและนฤมิตศิลป์ ................................................................ (อาจารย์ ดร. นิลปัทม์ ศรีโสภาพ)

หัวหน้าสานักวิชาสถาปัตยกรรมศาสตร์

................................................................ (อาจารย์ดร.วรวรรณ เนตรพระ)

อาจารย์ที่ปรึกษาวิทยานิพนธ์

มหาวิ ท ยาลั ย อนุ มั ติ ใ ห้ รั บ วิ ท ยานิ พ นธ์ ฉ บั บ นี้ เป็ น ส่ ว นหนึ่ ง ของการศึ ก ษาตามหลั ก สู ต ร ปริญญาสถาปัตยกรรมศาสตรบัณฑิต สาขาวิชาสถาปัตยกรรม ของมหาวิทยาลัยมหาสารคาม

AFFORDABLE HOUSING

1

บทที่ 1 บทน�ำ

AFFORDABLE HOUSING

2 1.1 ความเป็นมาและความส�ำคัญของปัญหา จากการส�ำรวจข้อมูลภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือนของ ส�ำนักงานสถิติแห่งชาติ ปี 2556 พบว่าประเทศไทยมีจ�ำนวนครัว เรือนประมาณ 20.167 ล้านครัวเรือน เป็นครัวเรือนที่มีกรรมสิทธิ์ ในที่อยู่อาศัยประมาณ 15.510 ล้านครัวเรือน ส่วนที่เหลือเป็น ครัวเรือนที่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยจ�ำนวนประมาณ 4.657 ล้านครัวเรือน รัฐบาลปัจจุบันซึ่งให้ความส�ำคัญในการแก้ไขปัญหาความยากจน เพื่อลดความเหลื่อมล�้ำและสร้างโอกาสการเข้าถึงสวัสดิการสังคม และที่อยู่อาศัยได้ก�ำหนดการพัฒนาที่อยู่อาศัยส�ำหรับผู้มีรายได้ น้อยให้มีความมั่นคงในที่อยู่อาศัยและสั่งการให้แก้ไขปัญหาที่อยู่ อาศัยและพัฒนาคุณภาพชีวิตผู้มีรายได้น้อยซึ่งครอบคลุมถึงเจ้า หน้าที่ชั้นผู้น้อยของรัฐทั้งข้าราชการพลเรือน ทหาร ต�ำรวจ และ ครูทั้งประเทศโดยมอบหมายให้กระทรวงการพัฒนาสังคมและ ความมั่นคงของมนุษย์ด�ำเนินการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยส�ำหรับผู้ มีรายได้น้อยโดยบูรณาการกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งภาครัฐ และภาคเอกชนภายใต้แผนยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัย 10 ปี (พ.ศ. 2559 - 2568) จากแผนยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัย 10 ปี (พ.ศ. 2559 2568) มีวัตถุประสงค์หลักในการส่งเสริมความมั่นคงด้านที่อยู่ อาศัยและพีฒนาคุณภาพชีวิตด้านการอยู่อาศัย การเคหะแห่ง ชาติเปิดโอกาศให้ภาคเอกชนเข้ามามีบทบาทในการพัฒนาที่อยู่ อาศัยร่วมกับการเคหะแห่งชาติ โดยบริษัทเอกชนเข้าร่วมด�ำเนิน กิจการระกว่างภาครัฐและภาคเอกชน (Joint support) โดยการ เคหะจะเป็นที่ปรึกษา (Consultant) ให้กับเอกชน ในด้านการ ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ และบริหารจัดการงาน ก่อสร้าง พิจารณาท�ำเลที่ตั้ง ความเป็นไปได้ทางการตลาด กายภาพ และการเงิน ส่งเสริมความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัย และ พัฒนาคุณภาพชีวิตด้านการอยู่อาศัยให้แก่กลุ่มผู้มีรายได้น้อย เป็นชุมชนที่มีสภาพแวดล้อมที่เหมาะสม พร้อมระบบ สาธารณูปโภค สาธารณูปการที่จ�ำเป็นในระดับราคาที่กลุ่มเป้า หมายสามารถรับภาระได้

41%

23%

59%

ÃÒÂä´Œ»Ò¹¡ÅÒ¢Öé¹ä» 1.931

ÃÒÂä´Œ¹ŒÍ 2.751

77%

äÁ‹ÁÕ¡ÃÃÁÊÔ·¸Ôì

P1

ÁÕ¡ÃÃÁÊÔ·¸Ôì

P1 แสดงกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยของคนไทย ทั้งประเทศ 20.167 ล้านครัวเรือน มีกรรมสิทธิ์ 15.510 ล้านครัวเรือน ไม่มีกรรมสิทธิ์ 4.657 ล้านครัวเรือน

และจาการส�ำรวจของฝ่ายวิชาการพัฒนาที่อยู่อาศัย การ เคหะแห่งชาติพบว่าชาวชุมชนที่อยู่อาศัยในชุมชนผู้มีราย ได้น้อยส่วนใหญ่ต้องการมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอยากมีความ มั่นคงในเรื่องของที่อยู่อาศัย และความต้องการอื่น ๆ เช่น อยากให้มีการปรับปรุงบ้าน, ซ่อมแซมบ้าน, อยากเข้า โครงการบ้านมั่นคง เป็นต้น 23905, 7%

1676, 0.46%

67760, 19%

ÍÒ¤Òêش ºŒÒ¹à´ÕèÂÇ ºŒÒ¹á½´ ÍÒ¤ÒþҹԪÂ

P2

270059, 74%

P2 แสดงประเภทอาคารจากโครงการของการเคหะแห่งชาติ ที่มา : ฝ่ายวิชาการพัฒนาที่อยู่อาศัย การเคหะแห่งชาติ

AFFORDABLE HOUSING ¾×é¹ ·Õè

3 â¤Ã§¡ÒÃ

˹‹ÇÂÍÒÈÑÂ

¡Ãا෾áÅлÃÔÁ³±Å

296

236,648

ÀÒ¤¡ÅÒ§

167

54,668

ÀҤ㵌

83

15,460

ÀÒ¤à˹×Í

104

26,411

ÀÒ¤µÐÇѹÍÍ¡à©Õ§à˹×Í

141

30,213

ÃÇÁ

1,531

363,400

ผลการส�ำรวจของฝ่ายวิชาการพัฒนาที่อยู่อาศัย การ เคหะแห่งชาติพบว่ามีความต้องการที่จะมีที่อยู่อาศัย ในเขตพื้ น ที่ ก รุ ง เทพและปริ ม ณฑลค่ อ นข้ า งมาก เนื่องจากมีผู้คนเข้ามาท�ำงานและหาพื้นที่อยู่อาศัยที่ เป็นหลักเป็นแหล่ง โดยที่การเคหะได้จัดตั้งโครงการ อาคารพักอาศัยไปแล้ว 296 โครงการ กระจายอยู่ทั่ว กรุงเทพและปริมณฑลแต่บางแห่งยังมีระบบขนส่ง สาธารณะไม่เพียงพอต่อความต้องการเท่าไหร่

P3 แสดงจ�ำนวนโครงการอาคารพักอาศัยของการเคหะแห่งชาติ

(P3 P4 ที่มา : ฝ่ายวิชาการพัฒนาที่อยู่อาศัย การ เคหะแห่งชาติ)

P4 แสดง รายงานสรุปจ�ำนวนหน่วยและประเภทโครงการ ภาครัฐ กคช ภูมิภาค กรุงเทพฯ และปริมณฑล ÅíҴѺ

¨Ñ§ËÇÑ´

1

¡Ãا෾ÁËÒ¹¤Ã

2

¨íҹǹ â¤Ã§¡Òà ·Ñé§ËÁ´

»ÃÐàÀ··ÕÍè ÂÙÍ‹ ÒÈÑ ºŒÒ¹à´ÕèÂÇ

ºŒÒ¹á½´

ÍÒ¤Òêش

ÍÒ¤ÒþҳԪÂ

¨íҹǹ ¨íҹǹ ¨íҹǹ ¨íҹǹ ¨íҹǹ ¨íҹǹ ¨íҹǹ ¨íҹǹ â¤Ã§¡Òà ˹‹ÇÂÍÒÈÑ â¤Ã§¡Òà ˹‹ÇÂÍÒÈÑ â¤Ã§¡Òà ˹‹ÇÂÍÒÈÑ â¤Ã§¡Òà ˹‹ÇÂÍÒÈÑÂ

136

9

2,915

16

1,760

93

85,713

18

829

¹¤Ã»°Á

21

1

206

1

1

16

15,325

3

3

3

¹¹·ºØÃÕ

30

7

17

5

17

17

24,085

1

5

4

»·ØÁ¸Ò¹Õ

40

14

5,330

2

230

23

28,617

1

2

5

ÊÁطûÃÒ¡ÒÃ

54

1

19

3

139

43

56,213

7

39

6

ÊÁØ·ÃÊÒ¤Ã

19

1

4

0

0

15

15,409

3

41

300

33

8,491

27

2,147

207 225,362

33

919

ÃÇÁ

ปัญหาที่พบจากการส�ำรวจการใช้พื้นที่ใน โครงบ้านการเอื้ออาทร

P5

P7

P9

P6

P8

P10

P5 , P5 ความต้องการใช้พื้นที่จอดรถไม่ เพียงพอ พบว่ามีการน�ำสิ่งของต่างๆมา แสดงอนาเขตเป็นที่จอดรถของตัวเอง P7 , P8 การใช้พื้นที่ส่วนกลางผิด ประเภทและสภาพห้ อ งพั ก ทรุ ด โทรม เนื่องจากเป็นอาคารที่สร้างมานานและ ไม่ได้รับการดูแลเท่าที่ควรจึงมีบางจุดที่ ไม่เหมาะสมต้อการอยู่อาศัย P9 , P10 พื้นที่ภายในห้องพักอาศัยไม่ เพียงพอต่อความต้องการ พบการวาง สิ่งของบริเวณทางเดินและชั้นล่างที่เป็น พื้นที่ส่วนกลาง

AFFORDABLE HOUSING

4 1.2 วัตถุประสงค์โครงการ 1. สนับสนุนให้ชนชั้นกลางหรือผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง สามารถเช่า / ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพชีวิตดี มีระบบขนส่ง สาธารณะเข้าถึง มีสภาพแวดล้อมความเป็นอยู่ที่เหมาะสม 2. ผู้อยู่อาศัยสามารถเป็นเจ้าของห้องพัก โดยราคานั้นต้องสอด คล้องกับรายได้ของตัวบุคคล

1.3 วัตถุประสงค์การศึกษา 1. วิเคราะห์ปัญหาการอยู่ร่วมกันของผู้ใช้อาคารที่มีปัญหามาจาก กายภาพทางสถาปัตยกรรม 2. ศึกษาปัญหาทางด้านการออกแบบที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่จ�ำกัด และการใช้สอยพื้นที่ 3. ศึกษาปัญหาทางกายภาพทางสถาปัตยกรรมที่ส่งผลต่อ คุณภาพชีวิตผู้ใช้อาคาร

1.4 ขอบเขตการศึกษา 1. ศึกษาปัญหาทางกายภาพด้านสถาปัตยกรรมและการใช้พื้นที่ อาคารชุดพักอาศัยหรับผู้มีรายได้น้อยในเขตกรุงเทพฯและ ปริมณฑล 2. ศึกษาพฤติกรรมการอยู่ร่วมกันในอาคารชุดพักอาศัยเพื่อน�ำ ข้อมูลมาออกแบบอาคาร 3. ศึกษาทฤษฎีการออกแบบอาคารชุดพักอาศัยส�ำหรับผู้มีรายได้ น้อยถึงปานกลาง

1.5 ขอบเขตโครงการ 1. เป็นอาคารชุดพักอาศัยที่เหมาะกับผู้มีรายได้โดยประมาณ 100,000 บาท/ปี เป็นกลุ่มต�่ำกว่าเส้นรายได้ขั้นต�่ำ (ไม่เกิน 100,000 บาท/ปี) หรืิอมากกว่านั้น เพื่อให้รับภาระเรื่องค่าใช้ จ่ายได้ 2. รูปแบบห้องพักแบ่งออกเป็น 2 แบบคือ 1 ห้องนอน และ 2 ห้องนอนมีพื้นที่ส่วนกลางเพื่อท�ำกิจกรรม ได้แก่ พื้นที่สีเขียวหรือ สนามหญ้า , สนามเด็กเล่น , co-working space

ระดับของอาคารพักอาศัยที่ผู้อยู่อาศัยจะสามารถรับภาระเรื่องค่าใช้จ่ายได้

Super Economy

Economy

Upper Class

เหมาะกับ 1-2 คน ราคาผ่อนไม่มาก

ราคาประหยัดต่อ กลุ่มคนเริ่มท�ำงาน

ราคาต่อหน่วยและ ความคุ้มค่าเป็นหลัก

เริ่มต้นที่ 3,000 บาท : เดือน

เริ่มต้นที่ 6,000 บาท : เดือน

เริ่มต้นที่ 10,000 บาท : เดือน

P11

P12

P13

P11 - P13 แสดงระดับที่พักอาศัยตามกลุ่มรายได้ (ที่มา : https://weandthecolor.com/photographs-of-berlins-post-war-housing-estates/67846)

AFFORDABLE HOUSING

5 ระดับของอาคารพักอาศัยที่ผู้อยู่อาศัยจะสามารถรับภาระเรื่องค่าใช้จ่ายได้ ÃÒ¤Ò / µÃ.Á.

U p p er C l ass

80,000-100,000

E c onomy 45,000 – 60,000

S u p er E c onomy P12

30,000-45,000 45,000

0

80,000

120,000

P14 แสดงราคาของอาคารพักอาศัยต่อตารางเมตร (ที่มา : NESSLE , 2562)

ลักษณะห้องพักอาศัยที่พบในห้องพักอาคารพักอาศัยรวม ของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง P17

P16 P15

(ที่มา : https://www.estopolis.com/review/รีวิวคอนโด-โกรว-รัตนาธิเบศร์-GrowRattanathibet-คอนโดมิเนียม-High-Rise-วิวแม่น�้ำเจ้าพระยา-ติดสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง) P15 ห้องแบบ Studio apartment (1 person) 37 sq.m

P16 ห้องแบบ 1-bedroom apartment (2 persons) 45 sq.m (ที่มา : Murphy , 2559)

P17 ห้องแบบ 2-bedroom apartment (4 persons) 73 sq.m

AFFORDABLE HOUSING

6 1.6 นิยามและความหมาย

เจ้าของ หมายถึง คนในครัวเรือนนั้นมีกรรมสิทธิ์ในที่ อยู่อาศัย โดยถูกต้องตามกฎหมาย กรณีผู้ซื้อช�ำระเงินค่าที่อยู่ อาศัยแก่ผู้ขายยังไม่ครบ แต่ได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยนั้นไป จ�ำนองไว้กับธนาคารแล้วผู้ซื้อผ่อนช�ำระเงินแก่ธนาคารเป็นงวดๆ ให้ถือว่าผู้ซื้อเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย

เช่าซื้อ หมายถึง การซื้อที่อยู่อาศัยโดยผ่อนช�ำระเงิน เป็นรายเดือนหรือเป็นงวดๆ ตามสัญญาที่ตกลงกันกับผู้ขาย เมื่อ ช�ำระเงินครบจึงจะได้กรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยดังกล่าว

เช่า หมายถึง คนในครัวเรือนนั้นอยู่โดยไม่ได้เป็น เจ้าของหรือเช่าซื้อและต้องเสียค่าตอบแทนให้แก่เจ้าของที่อยู่ อาศัยเป็นค่าเช่า (ที่มา : ส�ำนักงานสถิต่แห่งชาติ)

การขายผ่อนช�ำระ หมายถึง การที่ผู้ขายส่งมอบสินค้า หรือบริการแก่ผู้ซื้อ โดยยินยอมให้ผู้ซื้อจ่ายช�ำระค่าสินค้าหรือ บริการบางส่วนก่อน ซึ่งเรียกว่าเงินดาวน์ (Down Payment) ส่วนที่เหลือจ่ายช�ำระเป็นงวดๆ ภายในเวลาที่ก�ำหนด (ที่มา : กรมตรวจบัญชีสหกรณ์)

อาคารชุด หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือ กรรมสิ ท ธิ์ อ อกได้ เ ป็ น ส่ ว นๆโดยแต่ ล ะส่ ว นประกอบด้ ว ย กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วน กลาง

ห้องชุด หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือ กรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล

ทรัพย์ส่วนบุคคล หมายถึง ห้องชุด และหมายความ รวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุด แต่ละราย

หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หมายถึง หนังสือส�ำคัญแสดง กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วน กลาง

เจ้าของร่วม หมายถึง เจ้าของห้องชุดในแต่ละอาคาร ชุด ในกรณีที่บุคคลตั้งแต่สองคนร่วมกันถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้อง เดียว เจ้าของรวมจะขอให้แบ่งแยกกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นไม่ได้ การแบ่งต้องกระท�ำโดยวิธีขายทอดตลาดห้องชุดแล้วน�ำเงินมา แบ่งตามส่วน

นิติบุคคลอาคารชุด หมายความว่า นิติบุคคลที่ได้จด ทะเบียนตามพระราชบัญญัติ (กีรติบุตร, 2552)

1.7 ระยะเวลาการท�ำงาน ¢Ñé¹ µÍ¹¡Ò÷íÒ§Ò¹

Ê.¤.

2562

¡.Â.

2562

µ.¤.

2562

¾.Â.

2562

¸.¤.

2562

à¡çº¢ŒÍÁÙž×é¹°Ò¹ ¾ºÍÒ¨Òà·Õè»ÃÖ¡ÉÒ º··Õè 1 º·¹íÒ º··Õè 2 ÇÃó¡ÃÃÁ º··Õè 3 ¤ÇÒÁ໚¹ä»ä´Œâ¤Ã§¡Òà º··Õ 4 ÃÒÂÅÐàÍÕ´â¤Ã§¡Òà º··Õè 5 ·ÕèµÑé§â¤Ã§¡ÒÃáÅÐ ¼ÅµÍºá·¹¡ÒÃŧ·Ø¹ º··Õè 6 ¼Å¡ÒÃÍ͡Ẻ º··Õè 7 º·ÊÃØ»áÅТŒÍàʹÍá¹Ð

P18 ตารางแสดงระยะเวลาในการท�ำงาน

Á.¤.

2563

¡.¾.

2563

ÁÕ. ¤.

2563

àÁ.Â.

2563

AFFORDABLE HOUSING

7

บทที่ 2 วรรณกรรมและกรณีศึกษา

AFFORDABLE HOUSING

8 2.1 การทบทวนวรรณกรรม ทฤษฎีการออกแบบ การพิจารณามาตรฐานของพื้นที่ใช้สอย การเคหะแห่ง ชาติได้น�ำขนาดต�่ำสุดในส่วนต่างๆ ของหน่วยพักอาศัย ในแต่ละมาตรฐานของหน่อยงานต่างๆมาเปรียบเทียบ ดังตารางต่อไปนี้ (P19, P20 ที่มา : ฝ่ายวิจัยและก่อสร้าง กองวิจับการ ก่อสร้าง การเคหะแห่งชาติ,มาตรฐานที่อยู่อาศัย ประเภทอาคารชุด)

µŒ¹ Ẻ˹‹Ç¾ѡÍÒÈÑ (µÒÃÒ§àÁµÃ)

¾×é¹ ·Õãè ªŒÊÍÂ

à͹¡»ÃÐʧ¤

1 ˌͧ¹Í¹

2 ˌͧ¹Í¹

3 ËŒÍ §¹Í¹

ˌͧ¹Í¹áá

8.64

9.00

9.00

9.00

ʋǹ¹Í¹·Õè 2

-

7.20

-

-

ʋǹ¹Í¹·Õè 2

-

-

9.00

9.00

ʋǹ¹Í¹·Õè 3

-

-

7.20

-

ʋǹ¹Í¹·Õè 3

-

-

-

9.000

18.00

18.00

18.00

-

ÃѺᢡ-¾Ñ¡¼‹Í¹

-

-

-

14.40

·Ò¹ÍÒËÒÃ

-

-

-

8.64

ʋǹàµÃÕÂÁÍÒËÒÃ

4.32

4.32

4.32

4.32

ˌͧ¹éíÒ-ÊŒÇÁ 1

2.16

2.16

2.16

3.20

ˌͧ¹éíÒ-ÊŒÇÁ 2

-

-

-

2.16

1.08

1.08

2.16

2.16

34.20

41.76

51.84

61.88

ÃѺᢡ-¾Ñ¡¼‹Í¹, ·Ò¹ÍÒËÒÃ

ÃÐàºÕ§«Ñ¡ÅŒÒ§ µÒ¡¼ŒÒ ÃÇÁ

P19 แสดงสรุปพื้นที่ใช้สอยขั้นต�่ำสุดที่น�ำมาใช้เป็นต้นแบบที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด

มาตรฐานที่อยู่อาศัยในอาคารพักอาศัยประเภทอาคาร ชุดการเคหะแห่งชาติ การเคหะแห่ ง ชาติ ไ ด้ ก� ำ หนดมาตรฐานที่ อ ยู ่ อ าศั ย ประเภทอาคารชุด เพื่อก�ำหนดรายการมาตรฐาน ขนาดพื้นที่ใช้สอยที่มีสภาพความเป็นอยู่ที่น่าพอใจ ซึ่ง ไม่ต�่ำกว่านี้ให้เกิดสภาพแวดล้อมที่มีคุณภาพชีวิตที่ดี ส่วนพื้นที่ใช้สอยในชีวิตประจ�ำวัน - ส่วนมิดชิด (Private area) เพื่อใช้ส�ำหรับนอนและ ท�ำความสะอาดร่างกาย - ส่วนเอนกประสงค์ (Multipurpose area) เพื่อใช้ ส�ำหรับรับแขก ทานอาหาร

ˌͧ

¤ÇÒÁ¡ÇŒÒ§ ËÃ×Í ¤ÇÒÁÂÒÇ (àÁµÃ)

˹‹Ç¾ѡÍÒÈÑÂᵋÅÐ˹‹Ç : ˌͧ¹Í¹ ¾×é¹·ÕèÃÇÁÊíÒËÃѺ ¾Ñ¡¼‹Í¹ ·Ò¹ÍÒËÒà ¤ÃÑÇ ËŒÍ§¹éíÒ-ÊŒÇÁ ¾×é¹·ÕèÃÇÁ¢Í§áµ‹ÅÐ˹‹Ç¾ѡÍÒÈÑ ÊíÒËÃѺ¤Ãͺ¤ÃÑÇ¢¹Ò´ 5 ¤¹ ˌͧ¹Í¹ÀÒ¹ã¹Ë¹‹Ç¾ѡÍÒÈÑÂ

µŒÍ§äÁ‹µèíÒ¡Ç‹Ò 33.00 äÁ‹µèíÒ¡Ç‹Ò 2.50

ÊíÒËÃѺʋǹ·Õè㪌¹Í¹ «Öè§äÁ‹ä´Œ¡Ñé¹à»š¹ËŒÍ§ ʋǹ·Õè㪌ÊíÒËÃѺÃѺᢡ-¾Ñ¡¼‹Í¹-·íÒÍÒËÒÃ

´à¹×éÍ·ÕÀè ÀÒÂã¹ËŒÍ§ (µÒÃÒ§àÁµÃ)

äÁ‹¹ŒÍÂ¡Ç‹Ò 9.00 äÁ‹¹ŒÍÂ¡Ç‹Ò 5.76

äÁ‹µèíÒ¡Ç‹Ò 2.40

äÁ‹¹ŒÍÂ¡Ç‹Ò 13.00

㹡óÕ᡾×é¹·Õè㪌ÊÍ ãˌʋǹ·Õè㪌·íÒÍÒËÒÃ

äÁ‹¹ŒÍÂ¡Ç‹Ò 7.50

ʋǹ·Õè㪌ÃѺᢡ-¾Ñ¡¼‹Í¹

äÁ‹¹ŒÍÂ¡Ç‹Ò 11.20

¤ÃÑÇ ËÃ×Íʋǹ·Õè㪌»ÃСͺÍÒËÒÃ

äÁ‹¹ŒÍÂ¡Ç‹Ò 4.32

ˌͧ¹éíÒ-ÊŒÇÁ

1.5.

ˌͧʌÇÁá¡à´ÕèÂÇ ËŒÍ§¹éíÒá¡à´ÕèÂÇ

äÁ‹¹ŒÍÂ¡Ç‹Ò 0.90 äÁ‹¹ŒÍÂ¡Ç‹Ò 0.90

ʋǹ·Õè㪌໚¹ÃÐàºÕ§,«Ñ¡ÅŒÒ§áÅеҡ¼ŒÒ

P20 แสดงขนาดพื้นที่สอยต�่ำสุดภายในหน่วยพักอาศัย 1 หน่วย

äÁ‹¹ŒÍÂ¡Ç‹Ò 1.08 äÁ‹¹ŒÍÂ¡Ç‹Ò 2.16

AFFORDABLE HOUSING

9

P21

single loaded corridor (P21) เป็นการวางห้องพักไว้เพียงฝั่ง เดียวของทางเดินและเป็นระเบียงแบบเปิด ช่วยให้มีอากาศ ถ่ายเทเข้าไปในห้องพักมาขึ้น Double loaded corridor (P22) เป็นการวางทางเดินที่ถูก ขนาบด้วยห้องพักทั้งซ้ายและขวา ประตูของห้องพักอาจวาง แบบหันหน้าชนกันหรือแบบเยื้องกัน

͹

P22

( P21, P22 ที่มา : https://www.planetizen.com/ node/75808/wind-eyes-designing-natural-ventilationmulti-family-buildings) P23

P23 การมีหน้าต่างที่เปิดได้ช่องเดียวจะมีผลต่ออากาศที่ หมุนเวียนภายในห้อง เพราะจะเป็นลักษณะที่ลมสามารถเข้าได้ ทางเดียว ไม่มีช่องทางการไหลเวียนของลมออกไปภายนอกควร ออกแบบให้ลมสามารถเข้าและออกได้ ให้อากาศในห้องนั้นได้ ถ่ายเท P24 การระบายอากาศจะเกิดขึ้นเมื่อช่องหน้าต่างถูกเปิดหลาย ช่องเปิดออกสู่ที่โล่ง การออกแบบช่องเปิดภายในห้องควรค�ำนึง ถึงการไหลเวียนของอากาศภายในสามารถใช้ประโยชน์จากแรก ดันอากาศภายในห้องให้เป็นการถ่ายเทอากาศภายในห้อง

P24

§

(P23 , P24 ที่มา : https://www.planetizen.com/node/75808/ wind-eyes-designing-natural-ventilation-multi-familybuildings)

0

One Lane Corridor P25 ความกว้างของขนาดตัวคนหนึ่งคนอยู่ที่ประมาณ 60 เซนติเมตร ทางเดินช่องเดียวควรมีขนาดขั้นต�่ำ 76.92 เซนติเมตร Two Lane Corridor P26 ช่ อ งทางเดิ น ที่ ส ามารถเดิ น สวนกั น ได้ ค วรมี ข นาดขั้ น ต�่ ำอยู่ที่ 172.7 เซนติเมตร

P25

P26

(P25 , P26 ที่มา : https://www.dimensions.guide/collection/ corridors-hallways)

AFFORDABLE HOUSING

10 ก�ำหนดทางสัญจร

ช่องทางเดินจะเป็นตัวก�ำหนดพฤติกรรมการเดินและการ ใช้งานในห้อง P27

P28

P29

P27 ท�ำประตูหรือทางเดินชิดด้านใดด้านหนึ่ง จะได้พื้นที่ ใช้งานเต็มพื้นที่อีกด้านหนึ่ง P28 ท�ำประตูบริเวณกลางห้องจะเกิดทางเดินแบ่งพื้นที่ใช้ งานเป็น 2 ส่วน P29 ท�ำประตูเยื้องกัน จะเกิดทางเดินทแยงแบ่งพื้นที่ใช้ งานเป็น 2 ส่วนเพื่อออกแบบการจัดวาง การเว้นช่องทาง เดิน จะรู้ขนาดห้อง หรือในทางกลับกัน ถ้ามีขนาดห้องแล้ว ก็จะได้ก�ำหนดขนาดเฟอร์นิเจอร์ให้เข้ากับห้องได้พอดี

P30

(P27 - P30 ที่มา : https://www.baanlaesuan.com /145211/ideas/plan)

การใช้สีในการตกแต่งภายใน

Warm color ช่วยให้บรรยากาศดูอบอุ่น สดใสและดูเป็นกันเองอออ Cool color ช่วยให้บรรยากาศดูสงบเยือกเย็น และเบาสบาย

P31

(P31 ที่มา : https://decoart.com/blog/article/318/ color_theory_basics_the_color_wheel?article_ id=318)

P32 60-30-10 สัดส่วนของสีที่ใช้ในการออกแบบและตกแต่งภายในต้อง เลือกหนึ่งเฉดสีที่โดดเด่นประมาณ 60% ของห้อง ถัดไป เป็นสีรองประมาณ 30% ชองห้องและสีสุดท้ายที่ถูกเน้น หรือเข้มที่สุดประมาณ 10% ของห้อง (P32 ที่มา : https://t-demi.livejournal. com/251315.html)

AFFORDABLE HOUSING

11

P33 วิธีค�ำนวนพื้นที่สีเขียว มีการก�ำหนดจาก EIA ว่าอาคารอยู่อาศัยรวมตามกฎหมายว่าด้วยการ ควบคุมอาคาร ห้องพักตั้งแต่ 80 ห้อง ขึ้นไปหรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตร.ม.ขึ้นไป ต้องจัดท�ำ EIA 50% ของพื้นที่สีเขียวทั้งหมด ต้องอยู่บนดิน และ 25% ของทั้งหมด ต้องเป็นพื้นที่สีเขียวแบบยั่งยืน ปลูกเป็นไม้ยืนต้นบนดิน หรือ 15% ของพื้นที่ดินทั้งหมด (ยึดตามอันที่คิดแล้วได้พื้นที่สีเขียวเยอะกว่า)

(P33 ที่มา : http://www.realist.co.th/blog/ พื้นที่สีเขียวคอนโด-top4/)

AFFORDABLE HOUSING

12 2.2 กรณีศึกษาอาคารตัวอย่าง

PUBLIC HO USING

กรณีศึกษาที่ 1 โครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง (แปลง G) เริ่มก่อสร้าง : ธันวาคม 2559 แล้วเสร็จ : มิถุนายน 2561 ที่ดินขนาด : 2 ไร่ จ�ำนวน : 334 ยูนิต ที่จอดรถ : 160 คัน รูปแบบห้อง : 1 Bedroom อาคาร : 28 ชั้น ลิฟต์ : ลิฟต์โดยสาร 3 ตัว ลิฟต์บริการ : 1 ตัว ท�ำเลที่ตั้ง : บริเวณหัวมุมถนนวิภาวดีรังสิต ตัดกับ ถนนอโศก-ดินแดง เขตดินแดง กรุงเทพฯ P ตั้งอยู่บริเวณหัวมุมถนนวิภาวดีรังสิต ตัดกับถนน อโศก-ดินแดง ซึ่งเดิมเคยเป็นพื้นที่ส�ำนักงานเคหะ ชุมชนดินแดง ของการเคหะแห่งชาติ ทางเข้าหลัก ของโครงการจะเข้าจากถนนมิตรไมตรี

P34 ชาวชุ ม ชนดิ น แดงจ่ า ยค่ า เช่ า รวมกั บ ค่ า บริ ห ารจั ด การ สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ 825 บาทต่อเดือน และ ค่าภาษีโรงเรือนร้อยละ 12.5 ท�ำให้ค่าเช่าใหม่อยู่ระหว่าง 1,286 - 4,371 บาทต่อเดือน (P34 ที่มา : https://www.matichon.co.th/lifestyle/ news_140177)

P36 ทางเข้าหลักของโครงการจะเข้าจากถนน มิตรไมตรี ด้านหน้าจัดเป็นพื้นที่สีเขียว โดยทางโครงการจะเก็บต้นไม้ใหญ่เดิมใน พื้นที่ไว้ เป็นต้นสักขนาดใหญ่ ช่วยเพิ่ม ความร่มรื่นบริเวณด้านหน้าโครงการ

P35

P37 เมื่อเข้ามาด้านในโครงการจะมีการจัดเส้น ทางการจราจรภายในแบบวนตามเข็ ม นาฬิกา มีวงเวียนให้สามารถขับมาจอด เป็นจุด Drop off เพื่อเข้าประตูด้านหน้า

P38 จัดพื้นที่จอดรถไว้ 2 แบบ คือที่ชั้น 1 จัด เป็นที่จอดรถใต้อาคารอยู่โดยรอบ และ พื้นที่จอดรถที่ชั้น 2-6 เมื่อขึ้นไปบนชั้น 2 ด้านหน้าจะท�ำเป็นศูนย์ส�ำหรับดูแลผู้สูง อายุและเด็กเล็ก

AFFORDABLE HOUSING

13 ชั้น 1 (P38) เป็นพื้นที่ร้านค้าส�ำหรับผู้พักอาศัย มีพื้นที่ ประมาณ 180 ตร.ม. และมีพื้นที่ร้านค้าถาวรประมาณ 40 ตร.ม. รถจักรยานยนต์จอดด้านข้างของอาคาร

P39

P40

ชั้น 2 เป็นพื้นที่ห้องนิทรรศการและศูนย์การเรียนรู้เกี่ยว กับโครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง มีพื้นที่ประมาณ 120 ตร.ม. และมีพื้นที่จอดรถชั้น 2 – 6 จ�ำนวน 30 คัน มีรถ จักรยานยนต์มาจอดบริเวณชั้น 2 (P42) ชั้น 4 เป็นพื้นที่ส�ำนักงาน กคช. (การเคหะแห่งชาติ)

P41

P43

P42

P44

ชั้น 6 (P39) เป็นศูนย์ดูแลผู้สูงอายุและเด็กอ่อน ในเวลา ปกติจะมีผู้พักอาศัยร่วมกลุ่มกันใช้พื้นที่นี้ร้องเพลงร่วมกัน และในบริเวณตรงข้ามกับที่จอดรถจะเป็นห้องงานระบบ มีส่วนที่เปิดโล่งให้มีการเชื่อต่อกับส่วนของชั้น 7 ชั้น 7 (P40) หรือด้านบนอาคารจอดรถจะจัดเป็นพื้นที่ สวนสีเขียวให้ผู้พักอาศัยสามารถมาใช้เป็นพื้นที่กิจกรรม ร่วมกัน หรือใช้เป็นส่วนพักผ่อนภายในโครงการได้ ส่วน พักอาศัยจะเริ่มตั้งแต่ชั้น 8 - 28 เป็นชั้นพักอาศัยทั้งหมด (P41) รูปแบบการวางห้องพักในอาคาร (P43) ส่วนเชื่อมต่อระหว่างสวนของชั้น 7 และที่จอดรถ ของชั้น 6

P45

P46

(P44) สวนบริเวณชั้น 7 (P45) โมเดลของอารคารพักอาศัย

รูปแบบห้องพัก ห้องพักอาศัยในโครงการเป็นห้องแบบ 1 Bedroom ห้อง เป็นทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้า มีเพียงขนาดเดียวคือ 33 ตาราง เมตร แต่จะมี 4 รูปแบบให้เลือก มีความแตกต่างกันที่การ จัดพื้นที่ภายใน P47 (P35 , P47 , P48 ที่มา : https://thinkofliving.com/ article/โครงการฟื้นฟูเมืองชุมชนดินแดง-ตอนที่-2-ก้าวสู่ การพัฒนา-377047-อื่นๆ/? fbclid=IwAR1t5Sou8y9WZj3Ek-8Nv4WbJFsoW5W qeNvZuV_44mW1i3ExfBXCMnh06kA) P48

AFFORDABLE HOUSING

14

PLUM CONDO BANG YAI

P49 กรณีศึกษาที่ 2 พลัม คอนโด บางใหญ่ เริ่มก่อสร้าง : เฟส 1 : กรกฎาคม 2557 เฟส 2 : กุมภาพันธ์ 2558 แล้วเสร็จ : เฟส 1 : มิถุนายน 2558 เฟส 2 : มกราคม 2559 เขต : บางใหญ่ ที่ดินขนาด : 16 ไร่ 71 ตร.ว. จ�ำนวนตึก : ทั้งหมด 7 อาคาร (เฟส 1 : 4 อาคาร / เฟส 2 : 3 อาคาร) จ�ำนวน : 1870 ยูนิต (เฟส 1 : 1,163 ยูนิต / เฟส 2 : 707 ยูนิต) อาคาร : 8 ชั้น ลิฟต์ : ลิฟต์โดยสาร 2 ตัว/อาคาร รูปแบบห้อง : 1 Bedroom และ 2 Bedroom ที่จอดรถ : 508 คัน ท�ำเลที่ตั้ง : ทางหลวงชนบท นนทบุรี 1009 ต�ำบล บางรักพัฒนา อ�ำเภอ บางบัวทอง นนทบุรี

P50

P51

พฤกษา เรียลเอสเตท คือเจ้าของโครงการ ราคา ขายเฉลี่ยที่ พลัม คอนโด บางใหญ่ คือ 57,085 บาท/ตรม. และ ต�่ำกว่า 45.5% ราคาเฉลี่ยใน กรุงเทพฯ (104,652 บาท/ตรม.) เป็นคอนโดที่เข้า ร่วมโครงการบ้านประชารัฐ

P52 ทางโครงการแบ่งนิติบุคคลบริหารงานกันคนละ เฟส แต่ว่าส�ำหรับทางเข้าโครงการนั้นสามารถใช้ ร่วมกันเพื่อให้ง่ายต่อการดูแลและมีประสิทธิภาพ ในการรักษาความปลอดภัย

( P49 , P50 , P51 , P52 ที่มา : https://www.homenayoo.com/plum-condobangyai-station/)

AFFORDABLE HOUSING

15

เฟส 2 เฟส 1

P53 เฟส 1

เฟส 2 อยู่ทางทิศตะวันออกเรียกว่า East Zone มีอยู่ 3 อาคาร คือ E, F และ G รูปแบบอาคารยังคงเป็นแนวเส้นตรง จะมีอาคาร F ที่มีลักษณะเป็นสามเหลี่ยมโอบล้อมสระ ว่ายน�้ำที่อยู่ตรงกลาง อาคาร G จะเลียบไปกับคลอง ส่วน อาคาร E จะอยู่ติดกับเฟส 1

อยู่ทางทิศตะวันตกเรียกว่า West Zone ประกอบด้วย อาคาร A, B, C และ D รูปแบบอาคารมีลักษณะเป็นเส้น ตรง ยกเว้นอาคาร A ที่เป็นรูปตัวแอล มียูนิตทั้งหมด 1,163 ยูนิต อาคาร C และ D จะอยู่ฝั่ง ถนนใหญ่โดยมีคลองคั่นท�ำให้มีโอกาสได้รับเสียงรบกวน จากถนนมากกว่าอาคารที่อยู่ด้านใน P54

ชั้น 1 อาคาร D

ชั้น 2 - 5 อาคาร D

ชั้น 6 - 8 อาคาร D

P53 ตัวอย่างการวางห้องพักในอาคาร ชั้น 1 จะมีที่จอดรถครึ่งนึงและก็มีส่วนที่เป็นห้องสมุด กับห้องซักรีด ชั้น 2-5 รูปแบบห้องพักทั้งหมดจะเป็นแบบ1ห้องนอน ชั้น 6-8 จะมีห้องนอนแบบสองห้องนอน (P52) อยู่ หนึ่งห้องบริเวณมุมอาคาร ใช้พื้นที่เท่ากับห้องแบบหนึ่ง ห้องนอนจ�ำนวนสองห้อง

( P53 - P59 ที่มา : https://www.homenayoo.com/plum-condobangyai-station/)

AFFORDABLE HOUSING

16

แปลนห้อง 1 Bedroom ขนาด 22.50 ตร.ม. แบ่งส่วนห้องนอนด้วยฉากบานเลื่อนกระจกใส เพื่ อ ให้ แ สงธรรมชาติ ส ามารถส่ อ งผ่ า นตั ว กระจกไปยังห้องนั่งเล่น ห้องครัวใช้งานเป็น พื้นที่เตรียมอาหารและวางโต๊ะทานข้าว ด้าน นอกเป็นระเบียงซักล้าง P55

แปลนห้อง 2 Bedrooms ขนาด 45.00 ตร.ม. เป็นการน�ำห้องแบบ 1 Bedroom มา Combine ต่อกัน Pantry ยังคงขนาดเท่ากับห้อง แบบ 1 Bed ห้องนอนหลักจะมีห้องน�้ำในตัว พื้นที่บริเวณหน้าห้องนอนท�ำเป็นห้องท�ำงาน อเนกประสงค์ P56

P57

P58

P59

(P56 , P57 , P58 แสดงทัศนียภาพภานในห้อง ขนาด 1 ห้องนอน)

AFFORDABLE HOUSING

17

PLUM CONDO LADPRAO 101 P60 กรณีศึกษาที่ 3 พลัม คอนโด ลาดพร้าว 101 เริ่มก่อสร้าง : 2555 แล้วเสร็จ : 2557 เขต : บางกะปิ ที่ดินขนาด : 8 ไร่ 1 งาน 71 ตร.ว. จ�ำนวนตึก : ทั้งหมด 12 อาคาร ลิฟต์ : ลิฟต์โดยสาร 1 ตัว/อาคาร จ�ำนวน : 712 ยูนิต อาคาร : 5 ชั้น รูปแบบห้อง : 1 Bedroom ที่จอดรถ : ประมาณ 190 คัน ท�ำเลที่ตั้ง : ซอยลาดพร้าว 101 ถนนลาดพร้าว แขวงคลองจั่น เขตบางกะปิ กทม.

P61

P63

P62

P64

ที่จอดรถยนต์และรถมอเตอร์ไซค์จะ อยู่ระหว่างอาคาร ทั้งซ้ายและขวา P62 จะเป็นที่จอดบริเวณตึก L (ด้าน ซ้าย)และ I (ด้านขวา) พบว่ า มี ก ารจอดรถยนต์ ซ ้ อ นกั น เนื่ อ งจากพื้ น ที่ โ ครงการมี ที่ จ อด รองรับได้เพียง 190 คัน สวนพักผ่อนมีทั้งหมด 3 ส่วน แบ่ง เป็นสวนด้านหน้า, สวนตรงกลาง (P63) และด้านหลังโครงการ (P64)

AFFORDABLE HOUSING

18

P65 แสดงผังบริเวณในโครงการ

Autumn Zone Tower F, I เป็นตึกที่บริเวณชั้น 1 เป็นที่ จอดรถ 10 Tower ที่เหลือจะไม่มีการเว้นชั้นหนึ่งให้เป็นที่ จอดรถจะเป็นห้องพัก 1 ห้องนอนทั้งหมด P66

P67

P68

รูปแบบอาคารมีลักษณะแปลนเดียวกันทั้งหมด แตกต่าง แค่คนละด้าน ขนาดของ Tower H จะเล็กกว่าตึกอื่นๆ Tower A (P66) Tower D , G , J อาคารเหล่านี้จะมีรูป แบบการวางอาคารเป็ น รู ป แบบเดี ย วกั น ที่ จ ะหั น หน้ า เข้าหากัน พื้นที่ระหว่าอาคารและใต้อาคารจะออกแบบให้ เป็ น สวนและพื้ น ที่ จ อดรถทั้ ง ในและนอกอาคารโดย โครงการนี้ไม่ได้มีอาคารจอดรถแยกมาให้ Tower B (P67) Tower E , H , K มีการวางอาคารและ ห้องพักเป็นรูปแบบเดียวกัน แต่ Tower H จะมีจ�ำนวน ห้องพักน้อยกว่าเพื่อที่จะเว้นให้เป็นพื้นที่จอดรถ Tower C (P68) Tower F , I , L วางอาคารในรูปแบบ เดียวกัน แต่ Tower F , I ชั้นล่างจะเว้นพื้นที่ส่วนหนึ่งไว้ เป็นที่จอดรถใต้อาคาร อาคารทั้งหมดในโครงการจะวางเป็นแถวแนวยาวและ ระหว่างอาคารจะออกแบบให้เป็นสวน พื้นที่ส่วนกลาง และที่จอดรถ พื้นที่เก็บขยะจะอยู่ลึกเข้าไปในโครงการ เพื่อแบ่งพื้นที่ Service และ Residence ออกจากกัน ( P60 - P73 ที่มา : https://www.homenayoo.com/plum-condo-ladprao-101/)

AFFORDABLE HOUSING

19

P69

มีห้องพักรูปแบบเดียว คือ 1 ห้องนอน พื้นที่ 22.05 ตารางเมตร (เฉลี่ยราคา/ตารางเมตรมาอยู่ที่ 42,000 บาท) ปัจจุบันราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 43,000 บาท/ ตร.ม. ความสูงฝ้าเพดาน 2.50 เมตร มี Lobby แบบ Double Voulume ที่สามารถเข้าไป นั่งเล่น นั่งท�ำงาน นั่งอ่านหนังสือ มีบริการ Internet Wifi ให้ใช้งานและมีสวนภายนอกให้พักผ่อน ระบบรักษาความปลอดภัย เข้า-ออกโครงการ และ อาคาร ด้วย Key Card ติดตั้งกล้อง CCTV รอบ โครงการ และ ในอาคาร มีเจ้าหน้าที่ดูแลรักษาความ ปลอดภัยตลอด 24 ชม. ( P69 ที่มา : https://thinkofliving.com/article/ plum-condo-ลาดพร้าว-101-คอนโด-low-riseต�่ำล้านตึกเสร็จ-บนถนนลาดพร้าว-101-จากพฤกษารีวิวฉบับที่-917-264396-รีวิวโครงการ/)

P70

P71

P72

P73

(P70 - P73 แสดงทัศนียภาพภานในห้อง ขนาด 1 ห้องนอน)

AFFORDABLE HOUSING

20

HIGASHI TOYONAKA DAI 2 DANCHI

P74 กรณีศึกษาที่ 4 Higashi toyonaka dai 2 danchi เริ่มก่อสร้าง : ค.ศ. 1967 อาคาร : 5 ชั้น รูปแบบห้อง : 1 Bedroom ดันจิ (Danchi) คือที่พักแบบอาคารพักอาศัยรวม ราคาถูกที่มีก�ำเนิดในยุค 1960 ของญี่ปุ่น ดันจินี้ไม่ สามารถสร้างในตัวเมืองที่แออัด ราคาแพงได้ จึงได้ ออกมาสร้างยังย่านชานเมืองที่ไกลออกไป (P74 ,P76 ,P77 ที่มา : https://www.muji.net/ ie/mujiur/area/05_toyonaka2.html) P75

ท�ำเลที่ตั้ง : 2-5 Higashi-Toyonaka-cho, Toyonaka-shi, Osaka (P75 : https://www.google.co.th/maps) เป็นอาคารสูง 5 ชั้น ใช้รูปแบบการวางทางเดินเป็น แบบ Double loaded corridor และส่วนปลายข องทางเดิ น ไม่ มี ช ่ อ งเปิ ด ซึ่ ง มี ผ ลต่ อ การระบาย อากาศภายในของอาคาร ที่จอดรถมีน้อยเมื่อเทียบกับจ�ำนวนห้องพักอาศัย แต่ เ พราะประเทศญี่ ปุ ่ น มี ม าการใช้ ร ะบบขนส่ ง สาธารณะมากกว่าการมีรถยนต์ส่วนตัว P76

P77

AFFORDABLE HOUSING

21

P78

P79

โครงการพัฒนาดันจิได้มีขึ้นเพื่อปรับปรุงรูปโฉมของเดิม ให้น่าอยู่ชวนให้ประชากรญี่ปุ่นรุ่นใหม่ให้กลับเข้าไปอยู่ อาศัย โครงการดังกล่าวมีชื่อว่าโครงการ MUJI X UR (Danchi Renovation Project)โดยที่ UR คือชื่อใหม่ ของ JHC (Japan Housing Corporation) ย่อมาจาก Urban Renaissance Agency

P80

P81

ห้องสไตล์โมเดิร์น ดีไซน์มินิมอล ของใช้ต่างๆ ภายใน ห้องเป็นของแบรนด์ MUJI การดีไซน์แบบใหม่เพื่อดึงดูด คนรุ่นใหม่เข้าไปอยู่และในราคาที่เหมาะสมกับผู้มีรายได้ น้อยถึงปานกลาง ประหยัดเงินได้มากกว่าห้องเช่าทั่วไป แม้ท�ำเลจะไม่ได้อยู่ในใจกลางเมืองแต่ช่วยมีระบบขนส่ง สาธารณะเข้าถึง

ประเภทห้องพัก 1LDK (1 Living 1 Dinning 1 Kitchen) พื้นที่ 42.93 ตร.ม. ห้องครัวหันหน้าเข้าหา กันตั้งอยู่ในใจกลางของห้อง ห้องครัวจะอยู่ บริเวณกลางห้องระยะจากห้องครัวไปถึงห้อง นั่งเล่นจะใกล้กัน เพื่อสะดวกกับวัฒนธรรม การดื่มชาของญี่ปุ่น

P82

ประเภทห้องพัก 1LDK (1 Living 1 Dinning 1 Kitchen) พื้นที่ 47.54 ตร.ม. จากทางเข้าจะพบว่า ประตูห้องต่างๆจะอยู่ทางซ้ายและขวามีแค่ ห้องนอนที่ประตูอยู่ตรงกลางทางเดินซึ่งเป็น รูปแบบของห้องเดิม การปรับปรุงห้องเป็น เพียงแค่การจัดห้องให้ได้สัดส่วนมาหขึ้น ไม่ ได้เปลี่ยนโครงสร้างเดิม พื้นที่บริเวณห้อง ครัวจะมีขนาดใหญ่ สามารถนั่งทางข้าวที่ บาร์ในห้องครัวได้ไม่ต้องมีโต๊ะแยกต่างหาก

P83

(P78 - P83 ที่มา : https://www.muji. net/ie/mujiur/area/05_toyonaka2. html)

AFFORDABLE HOUSING

22

Pico Place , California

P84 กรณีศึกษาที่ 5 Pico Place , California เริ่มก่อสร้าง : ค.ศ. 2013 อาคาร : 4 ชั้น รูปแบบห้อง : 2 Bedroom

3 Bedroom

ท�ำเลที่ตั้ง : 430 Pico Boulevard, Santa Monica, California (Affordable community housing at pico place by brooks + scarpa)

(P84 ที่มา : https://www.designboom.com/architecture/affordable-community-housing-atpico-place-by-brooks-scarpa-02-10-2014/) (P85 - P87 : https://www.google.co.th/maps)

ด้านหน้าที่ติดกับถนน Pico Bivd จะมีทางเข้า ออกแค่ทางเดินเท้าเท่านั้น (P86) ส่วนที่จอดรถ ของโครงการ (P87) ต้องเข้าจากทางด้านหลัง ของอาคาร ตามเส้นสีแดงดังรูป P85

P86

P85

P87

AFFORDABLE HOUSING

23

P88 P89 ทั้งโครงการมี 32 ห้อง เป็นอาร 4 ชั้น ชั้นใต้ดินเป็นที่จอดรถ และอีก 3 ชั้นที่เหลือเป็นห้องพักขนาด 2 และ 3 ห้องนอน มีลานตรงกลางบริเวณชั้น 1 และแถบผ้าที่ลอยอยู่เหนือ ลานใช้เพื่อเป็นร่มเงาให้กับลานตรงกลางและให้ความรู้สึก เป็นส่วนตัวมากขึ้นจากการที่มีแถบผ้ามาบกบัง ใช้การวางแปลนห้องแบบ single loaded corridor จอดรถชั้นใต้ดิน 54 คัน รถมอเคอร์ไซค์ 5 คัน ทางเข้าออก ของที่จอดชั้นใต้คินจะมีเพียงทางเดียว มีบันไดและลิฟต์ขึ้นมาชั้นบน มี 4 ชั้น ชั้นใต้ดินจอดรถและชั้นห้องพัก 3 ชั้น

P90

(P88 - P96 ที่มา : https://www.designboom.com/ architecture/affordable-community-housing-at-pico-place-by-brooks-scarpa-02-10-2014/)

P91

P93

P95

P94

P96 P92

AFFORDABLE HOUSING

24

บทที่ 3 การวิเคราห์ความเป็นไปได้โครงการ

AFFORDABLE HOUSING

25

3.1 ความเป็นไปได้ด้านนโยบายและแผน จากการส�ำรวจข้อมูลภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือนของ ส�ำนักงานสถิติแห่งชาติพบว่า ภาพรวมสถานการณ์ด้านที่อยู่ อาศั ย ของประเทศไทยมี จ� ำ นวนครั ว เรื อ นโดยประมาณ 21.325ล้านครัวเรือน เป็นครัวเรือนที่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย 15.510 ล้านครัวเรือน (ร้อยละ 77) และเป็นครัวเรือนที่ยังไม่มี กรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย 4.657 ล้านครัวเรือน (ร้อยละ 23) และ หากจ�ำแนกตามระดับรายได้สัดส่วนครัวเรือนที่มีบ้านและที่ดิน เป็นของตัวเองมีแนวโน้มลดลงขณะที่ครัวเรือนเช่ามีแนวโน้มสูง ขึ้นอย่างต่อเนื่อง และที่ส�ำคัญก็คือ “สัดส่วนครัวเรือนที่มีรายได้ น้อ ยที่ไม่มี กรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมีแ นวโน้มเพิ่มขึ้น อย่างต่อ เนื่อง”โดยในปี 2552 จ�ำนวนครัวเรือนที่มีรายได้น้อยไม่มี กรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมีจ�ำนวน 2,468,160 ครัวเรือน แต่ในปี 2558 จ�ำนวนครัวเรือนที่มีรายได้น้อยที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่ อาศัยเพิ่มขึ้นเป็น 3,595,581 ครัวเรือน (ข้อมูลจากการส�ำรวจ ภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือน ปี 2552-2558 ส�ำนักงาน สถิติแห่งชาติ

ตามการจ�ำแนกกลุ่มประชากรตามระดับรายได้ทั่วประเทศโดยมี รายได้ครัวเรือนเฉลี่ย (ทั่วประเทศ) ตั้งแต่ 20,701 บาทต่อเดือน ขึ้นไป จะเป็นครัวเรือนที่เริ่มมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ราคาถูกของภาคเอกชนได้ รวมจ�ำนวน 1.931 ล้านครัวเรือนและ ครัวเรือนผู้มีรายได้น้อยที่มีรายได้ครัวเรือนน้อยกว่า 20,700บาท ต่อเดือน ที่ต้องการความช่วยเหลือในการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัย ตามนโยบายรัฐบาลมีจ�ำนวน 2.726 ล้านครัวเรือนโดยแบ่งเป็น ครัวเรือนที่มีความสามารถในการเช่า ไม่สามารถเช่าซื้อได้ ซึ่งมี รายได้ครัวเรือน ณ ปี 2556 ต�ำกว่า 13,700 บาทต่อเดือนจ�ำนวน 1.579 ล้านครัวเรือน และครัวเรือนที่เริ่มมีความสามารถในการ เช่าซื้อได้ มีรายได้ครัวเรือนอยู่ระหว่าง 13,701-20,700 บาทต่อ เดือน จ�ำนวน 1.142 ล้านครัวเรือน โดยสามารถจ�ำแนกครัวเรือน ผู้มีรายได้น้อยที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยตามภาคที่อยู่อาศัย ประกอบด้วย กรุงเทพมหานครจ�ำนวน 452,280 ครัวเรือน ปริมณฑล (สมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม สมุทรสาคร) จ�ำนวน 455,516 ครัวเรือน ภาคกลางจ�ำนวน 58,271 ครัวเรือน ภาคตะวันออกเฉียงเหนือจ�ำนวน 357,745 ครัวเรือน ภาคเหนือจ�ำนวน 529,848 ครัวเรือน และภาคใต้ จ�ำนวน 340,818 ครัวเรือน

แผนยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัย 10 ปี (พ.ศ.2559-2568) มุ่งเน้นการสร้างความมั่นคงในด้านที่อยู่อาศัยให้กับกลุ่มเป้า หมาย ได้แก่ ครัวเรือนผู้มีรายได้น้อยที่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่ อาศัย ดังนี้ 1. กลุ่มผู้มีรายได้น้อยทั่วไปที่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย และ ไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่ได้มาตรฐาน จ�ำแนกตามพื้นที่ ดังนี้ ครัวเรือนในเขตกรุงเทพและปริมณฑล

- ครัวเรือนกลุ่มเช่าที่มีระดับรายได้ 15,301-22,900 บาทต่อครัวเรือนต่อเดือน

- ครัวเรือนกลุ่มเช่าซื้อที่มีระดับรายได้ 22,901-32,800 บาทต่อครัวเรือนต่อเดือนครัวเรือนในภูมิภาค

- ครัวเรือนกลุ่มเช่าที่มีระดับรายได ้8,801-13,500 บาทต่อครัวเรือนต่อเดือน

- ครัวเรือนกลุ่มเช่าซื้อที่มีระดับรายได้ 13,501-19,900 บาทต่อครัวเรือนต่อเดือน

2. กลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่อาศัยอยู่ในชุมชนแออัด ชุมชนบุกรุก คน ไร้บ้าน 3. กลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่อาศัยอยู่ในชนบทและมีปัญหาความเดือด ร้อนด้านที่อยู่อาศัย 4. กลุ่มข้าราชการ เจ้าหน้าที่ชั้นผู้น้อยของรัฐ ที่ต้องการสวัสดิการ ด้านที่อยู่อาศัย

AFFORDABLE HOUSING

26

มาตรการสนับสนุนจากรัฐ ในแผนยกระดับคุณภาพชีวิตและแผนเสริมสร้างความมั่นคงในการอยู่อาศัย (การเคหะแห่งชาติ) ด้านการเงิน - รัฐอุดหนุนส่วนต่างที่เกินความสามารถในการรับภาระกลุ่ม เป้าหมายผ่านการเคหะแห่งชาติ - รัฐอุดหนุนดอกเบี้ยผ่านสถาบันการเงินหรือกองทุนเพื่อที่ อยู่อาศัย เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ - รัฐสนับสนุนเงินตั้งต้นส�ำหรับการเคหะแห่งชาติในการจัด ตั้งกองทุนเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นแหล่งเงินลงทุนดอกเบี้ยต�่ำ ส�ำหรับภาคเอกชนที่จะเข้ามาร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัย และเป็นแหล่งเงินกู้ส�ำหรับผู้มีรายได้น้อยที่เข้าไม่ถึงสินเชื่อ และจัดสรรงบประมาณจาก“กองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ”ให้ “กองทุนเพื่อที่อยู่อาศัย” - การลดภาษีเงินได้นิติบุคคลเพื่อให้เป็นค่าใช้จ่าย ในการ ปรับปรุงอาคารเช่าให้ได้มาตรฐาน การจัดหาที่ดินเพื่อด�ำเนินโครงการ รัฐมีนโยบายในการน�ำที่ดินรัฐ ออกมาใช้เพื่อการพัฒนาที่อยู่ อาศัยผู้มีรายได้น้อย ในกรณีที่ดินเพื่อโครงการประเภท เช่า รัฐ โดยกรมธนารักษ์ ต้องจัดหาที่ดินในเมืองและในเขตเศรษฐกิจ พิเศษ ให้การเคหะแห่งชาติจัดท�ำโครงการ - ส่วนราชการสนับสนุนการใช้ที่ดินที่ถือครองอยู่แต่ไม่ได้มี การใช้ประโยชน์ในท�ำเลที่ตั้งที่เหมาะสมส�ำหรับการอยู่อาศัย ส�ำหรับผู้มีรายได้น้อย

ด้านกฎหมาย - การปรับปรุงกฎหมายผังเมือง เช่น การใช้ FAR Bonus ส� ำ หรั บการเคหะแห่ ง ชาติ และเอกชนที่ จั ด ให้ มีที่ อ ยู่อาศัย ส�ำหรับผู้มีรายได้น้อยภายในโครงการ หรือบริเวณใกล้เคียง (พื้นที่.ในเมือง) (ถ้าเอกชนจัดให้มีที่อยู่อาศัยส�ำหรับผู้มีรายได้ น้อยตามที่ก�ำหนด จะได้พื้นที่ก่อสร้างเพิ่มขึ้นกว่ากฎหมาย ก�ำหนด) - ปัจจุบันการขยายตัวของเมืองได้ขยายไปทางทิศตะวันตก บริเวณที่จะออกไปทางจังหวัดสุพรรณบุรีแต่ในพื้นที่ที่มีการ ร่าง ผังเมืองกลับห้ามท�ำการจัดสรรประเภทบ้านแถว ส่งผลต่อทั้ง ผู้พัฒนาและผู้บริโภค ที่อาจจะต้องซื้อบ้านที่มีราคาสูงขึ้น หรือ ไกลมากขึ้นไปในจังหวัดข้างเคียง - ส�ำหรับโครงการแนวสูงพื้นที่ ที่ FAR สูงสุดในจังหวัด (8 เท่า) คือ พ.4 ซึ่งอยู่ในบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง แต่ใน พื้นที่ ดังกล่าว กลับมีเงื่อนไขในเรื่องของความกว้างถนนเข้ามา ก�ำกับ ซึ่งหากไม่อยู่ในรัศมีรถไฟฟ้าและติดถนนที่มีความ กว้างน้อย กว่า 12 เมตร ก็จะพัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวม, คอนโดมิเนียม ได้เพียง 2,000 ตารางเมตร / อาคาร เท่านั้น ร่างผังเมืองใหม่ จังหวัดนนทบุรี (forbesthailand,2560)

แนวทางการด�ำเนินงานแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยส�ำหรับผู้มีราย ได้น้อยทั่วไป โดยการเคหะแห่งชาติ ในส่วนของแผนยกระดับคุณภาพชีวิต (กลุ่มเช่า) และแผนเสริม สร้างความมั่นคงในการอยู่อาศัย (กลุ่มเช่าซื้อ) การเคหะแห่งชาติ จะด�ำเนินการพัฒนาโครงการบนที่ดินของการเคหะแห่งชาติที่มี อยู่ก่อน และในกรณีที่ไม่มีที่ดินรองรับ การเคหะแห่งชาติจะ จัดหาที่ดินใหม่เพิ่มเติมเพื่อจัดท�ำโครงการ นอกจากนั้น การ เคหะแห่งชาติจะสนับสนุนให้ภาคเอกชนเข้ามามีบทบาทในการ พัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยโดยอาจผ่านกลไกกองทุนเพื่อที่ อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติทั้งในส่วนที่การเคหะแห่งชาติ ด�ำเนินการเองและในส่วนแผนความร่วมมือกับภาคเอกชนในการ พัฒนาที่อยู่อาศัย

การเคหะแห่งชาติจะประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในการ ใช้มาตรการด้านภาษีหรือกฎหมายในการสนับสนุนภาคเอกชน ให้เข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยส�ำหรับผู้มีรายได้น้อย ทั้งนี้ รัฐอาจใช้แนวทาง Barter Tradeระหว่างรัฐต่อรัฐในการเปิด ช่องทางให้ภาคเอกชนของต่างประเทศเข้ามามีส่วนในการพัฒนา โครงการได้ในการบริหารจัดการชุมชน การเคหะแห่งชาติ สนับสนุนให้ผู้อยู่อาศัยเข้ามามีส่วนร่วมในการบริหารจัดการ ชุมชน โดยจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด (อาคารแนวสูง) หรือ นิติบุคคลเคหะชุมชน (อาคารแนวราบ) ภายใต้แนวคิด “ชุมชน น่าอยู่น่าสบายอย่างยั่งยืน” ซึ่งให้ความสeคัญกับการดูแลผู้อยู่ อาศัย และสิ่งแวดล้อมด้วยหลัก 3Rs (Reduce Reuse และ Recycle)

AFFORDABLE HOUSING

27

จากแผนยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัย 10 ปี ต้องการส่งเสริม ความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัย และพัฒนาคุณภาพชีวิตด้านการอยู่ อาศัยให้แก่กลุ่มผู้มีรายได้น้อย และจัดเตรียมที่อยู่อาศัยในสภาพ แวดล้อมที่เหมาะสม จึงส่งเสริมการมีส่วนร่วมทั้งภาครัฐและ เอกชน โดยการเคหะแห่งชาติได้เปิดโอกาสให้ภาคเอกชนเข้ามามี บทบาทในการพัฒนาที่อยู่อาศัยร่วมกับการเคหะแห่งชาติ มีส่วน ร่วมใน 3 รูปแบบ ได้แก่ 1. โครงการร่วมทุนภาคเอกชน (Joint Investment) 2. โครงการร่วมด�ำเนินกิจการระหว่างภาครัฐและเอกชน (Joint Operation) 3. ครงการร่วมสนับสนุนภาคเอกชน (Joint Support)

การเคหะให้ความส�ำคัญกับการส่งเสริมความมั่นคงด้านที่อยู่ อาศัย และพัฒนาคุณภาพชีวิตให้แก่กลุ่มเป้าหมาย ให้เป็นชุมชน ที่มีสภาพแวดล้อมที่เหมาะสม พร้อมระบบสาธารณูปโภค สาธารณูปการที่จ�ำเป็นในระดับราคาที่กลุ่มเป้าหมายสามารถรับ ภาระได้ การเคหะแห่งชาติ เปิดให้เอกชนยื่นข้อเสนอ โครงการร่วมด�ำเนิน กิจการระหว่างภาครัฐและภาคเอกชน (Joint Support) ตั้งแต่ วันที่ 3 พฤษภาคม 2562 เป็นต้นไป โดยการเคหะแห่งชาติรับ เป็นที่ปรึกษา (Consultant) ในลักษณะดังนี้ 1. วิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการเบื้องต้น เพื่อขออนุมัติ สินเชื่อ 2. ให้ข้อเสนอแนะในการบริหารจัดการโครงการก่อสร้าง แบบ ครบวงจร ตั้งแต่ขั้นตอนก่อน ระหว่างและหลังการก่อสร้าง

3.2 ความเป็นไปได้ด้านกฎหมาย FAR ⫹¼Ñ§àÁ×ͧ·Õè͹ØÞҵ㹡Òá‹ÍÊÌҧÍÒ¤ÒþѡÍÒÈÑÂÃÇÁ ¾×é¹·ÕèÍÒ¤ÒÃÃÇÁ 5,000-10,000 µÃ.Á.

FAR ã¹¾×é¹·Õè͹ØÞÒµãËŒÊÌҧÍÒ¤Òà ÍÂÙ‹ÍÒÈÑÂÃÇÁ á º º ÁÕ à §×è Í ¹ ä ¢ FAR ã¹¾×é¹·Õè͹ØÞÒµãËŒÊÌҧÍÒ¤Òà ÍÂÙ‹ÍÒÈÑÂÃÇÁ

·ÕèÍÂÙ‹ÍÒÈÑÂ˹ҹ‹Ò¹¡ÅÒ§ Â.4

3.5 : 1

·ÕèÍÂÙ‹ÍÒÈÑÂ˹ҹ‹Ò¹¡ÅÒ§ Â.5

4.5 : 1

·ÕèÍÂÙ‹ÍÒÈÑÂ˹ҹ‹Ò¹¡ÅÒ§ Â.6

5:1

·ÕèÍÂÙ‹ÍÒÈÑÂ˹ÒṋÁÒ¡ Â.7

6:1

·ÕèÍÂÙ‹ÍÒÈÑÂ˹ÒṋÁÒ¡ Â.8

7.5 : 1

µŒÍ§µÔ´¶¹¹¡ÇŒÒ§ 12 àÁµÃ áÅжŒÒ ÊÌҧ㹾×é¹·Õè ¾. 3 áÅÐ ¾.4 ¨ÐµŒÍ§µÔ´¶¹¹¡ÇŒÒ§ 16 àÁµÃ ÊÌҧ䴌㹾×é¹·Õè Â.7-8 ẺäÁ‹ÁÕ à§×è͹ä¢ÍÐäáíҡѺ

FAR ⫹¼Ñ§àÁ×ͧ·Õè͹ØÞҵ㹡Òá‹ÍÊÌҧÍÒ¤ÒþѡÍÒÈÑÂÃÇÁ ¾×é¹·ÕèÍÒ¤ÒÃÃÇÁà¡Ô¹ 10,000 µÃ.Á.

FAR ã¹¾×é¹·Õè͹ØÞÒµãËŒÊÌҧÍÒ¤Òà ÍÂÙ‹ÍÒÈÑÂÃÇÁ á º º ÁÕ à §×è Í ¹ ä ¢

·ÕèÍÂÙ‹ÍÒÈÑÂ˹ҹ‹Ò¹¡ÅÒ§ Â.3

3.5 : 1

·ÕèÍÂÙ‹ÍÒÈÑÂ˹ҹ‹Ò¹¡ÅÒ§ Â.4

4.5 : 1

FAR ã¹¾×é¹·Õè͹ØÞÒµãËŒÊÌҧÍÒ¤Òà ÍÂÙ‹ÍÒÈÑÂÃÇÁ

·ÕèÍÂÙ‹ÍÒÈÑÂ˹ÒṋÁÒ¡ Â.7

6:1

·ÕèÍÂÙ‹ÍÒÈÑÂ˹ÒṋÁÒ¡ Â.8

7.5 : 1

ÊÒÁÒöÊÌҧ䴌ᵋµŒÍ§ÍÂÙ‹º¹¶¹¹ ¤ÇÒÁ¡ÇŒÒ§ 30 àÁµÃ ÊÌҧ䴌㹾×é¹·Õè Â.7-8 ẺäÁ‹ÁÕ à§×è͹ä¢ÍÐäáíҡѺ

ส�ำหรับโครงการแนวสูงพื้นที่ ที่ FAR สูงสุดในจังหวัด (8 เท่า) คือ พ.4 ซึ่งอยู่ในบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (ย่านงามวงศ์วาน เมืองทองธานี ถนนรัตนาธิเบศร์ช่วงศูนย์การค้าเซ็นทรัล และติวานนท์) แต่ในพื้นที่ดังกล่าว กลับมีเงื่อนไขในเรื่องของความกว้างถนนเข้ามาก�ำกับ ซึ่งหากไม่อยู่ในรัศมีรถไฟฟ้าและติดถนนที่มีความกว้าง น้อยกว่า 12 เมตร ก็จะพัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวม, คอนโดมิเนียม ได้เพียง 2,000 ตารางเมตร / อาคาเท่านั้น ร่างผังเมืองใหม่จังหวัดนนทบุรี (forbesthailand,2560)

AFFORDABLE HOUSING

28 ·Õè´Ô¹µŒÍ§µÔ´¶¹¹ ¡ÇŒÒ§ > 6 Á. ¶¹¹ÊÒ¸ÒóР¡ÇŒÒ§ > 6 Á.

¨Í´Ã¶ÁÒ¡¡Ç‹Ò 15 ¤Ñ¹

¶¹¹µŒÍ§ÂÒǵ‹Íà¹×èͧ ä»ÊÙ‹¶¹¹·Õè¡ÇŒÒ§¡Ç‹Ò ¶¹¹ÊÒ¸ÒóР¡ÇŒÒ§ > 6 Á.

¡ ® ¡ à Р· Ã Ç § © . 3 3 Ë Á Ç ´ 1 ¢Œ Í 2

Building < 30,000 sq.m.

Building ≥ 30,000 sq.m.

Min 12 m.

PUBLIC ROAD

Min 12 m.

PUBLIC ROAD

Min 10 m.

ÍÒ¤ÒÃÊÙ§ áÅÐÍÒ¤Òâ¹Ò´ãËÞ‹¾ÔàÈÉ ·ÕèÁÕ¾×é¹·ÕèÍÒ¤Òà ÃÇÁ·Ø¡ªÑé¹ äÁ‹à¡Ô¹ 30,000 µÃ.Á. µŒÍ§ÁÕ´ŒÒ¹Ë¹Öè§ ´ŒÒ¹ä˹¢Í§·Õè´Ô¹¹Ñé¹µÔ´¶¹¹äÁ‹¹ŒÍÂ¡Ç‹Ò 12 Á..

Min 18 m.

ÍÒ¤ÒÃÊÙ§ áÅÐÍÒ¤Òâ¹Ò´ãËÞ‹¾ÔàÈÉ ·ÕèÁÕ¾×é¹·ÕèÍÒ¤Òà ÃÇÁ·Ø¡ªÑé¹ ÁÒ¡¡Ç‹Ò 30,000 µÃ.Á. µŒÍ§ÁÕ´ŒÒ¹Ë¹Öè§ ´ŒÒ¹ä˹¢Í§·Õè´Ô¹¹Ñé¹ µÔ´¶¹¹äÁ‹¹ŒÍÂ¡Ç‹Ò 18 Á.

¡ ® ¡ à Р· Ã Ç § © . 3 3 Ë Á Ç ´ 1 ¢Œ Í 3 ÍÒ¤ÒÃËÅѧà´ÕÂÇ

ÍÒ¤ÒÃÁÒ¡¡Ç‹ÒËÅѧ

W ≥ 6 m.

PUBLIC ROAD

Set Back ¤ÇÒÁÊÙ§ÍÒ¤Òà 2 H 1. ÃÐÂÐ˹¢Í§ÍÒ¤Òà (2 H) ¨ÐÇÑ´µÒÁ á¹ÇµÑ駩ҡ¡Ñº¶¹¹ ½˜›§µÃ§¢ŒÒÁ 2 ¡Ã³Õ·Õè´Ô¹µÑé§ÍÂÙ‹ÃÐËÇ‹Ò§¶¹¹ 2 ÊÒ äÁ‹à·‹Ò¡Ñ¹ -¶ŒÒÃÐÂÐÃÐËÇ‹Ò§¶¹¹ <= 60 Á. Set back ੾Òж¹¹ ´ŒÒ¹·Õè¡ÇŒÒ§¡Ç‹Ò -¶ŒÒÃÐÂÐÃÐËÇ‹Ò§¶¹¹ >60 Á. Set back ·Ñé§ 2 ´ŒÒ¹

¶¹¹â´ÂÃͺÍÒ¤ÒÃÊÙ§ 1. ¶¹¹â´ÂÃͺ ÍÒ¤ÒÃÊÙ§ ËÃ×ÍÍÒ¤Òâ¹Ò´ãËÞ‹¾ÔàÈÉ - µŒÍ§¨Ñ´ãËŒÁÕ¶¹¹¡ÇŒÒ§äÁ‹¹ŒÍÂ¡Ç‹Ò 6 Á.

- µŒÍ§ÃͺŌÍÁÍÒ¤Ò÷ء´ŒÒ¹ ÍÒ¤ÒÃÊÙ§ËÃ×ÍÍÒ¤Òâ¹Ò´ãËÞ‹¾ÔàÈɵŒÍ§¨Ñ´ãËŒÁÕ¼ÔÇ¡ÒèÃҨà ¡ÇŒÒ§äÁ‹¹ŒÍÂ¡Ç‹Ò 6.00 àÁµÃ ·Õè»ÃÒȨҡÊÔ觻¡ ¤ÅØÁâ´ÂÃͺÍÒ¤Òà à¾×èÍãˌö´Ñºà¾ÅÔ§ÊÒÁÒöࢌÒÍÍ¡ä´Œ â´ÂÊдǡ¶¹¹µÒÁÇÃä˹Öè§

Building 1

Building 2

W ≥ 6 m.

W ≥ 6 m.

W ≥ 6 m.

W ≥ 6 m.

Building

W ≥ 6 m.

W ≥ 6 m.

W ≥ 6 m.

W ≥ 6 m.

PUBLIC ROAD

¡Ã³Õ·Õè´Ô¹µÑé§ÍÂÙ‹ÁØÁ ¶¹¹ÊÒ¸ÒóР2 ÊÒ ¢¹Ò´äÁ‹à·‹Ò¡Ñ¹µÑ´¡Ñ¹ 1. ÍÒ¤ÒôŒÒ¹¶¹¹·Õè ¡ÇŒÒ§¡Ç‹Ò set back µÒÁ»¡µÔ 2. ÍÒ¤ÒôŒÒ¹¶¹¹·Õè᤺¡Ç‹Ò 60 Á. ááäÁ‹µŒÍ§ set back 3. ÍÒ¤Ò÷ÕèÂÒÇà¡Ô¹ 60 Á. Set back µÒÁ»¡µ

2. ÃÐÂлÃЪԴ¢Í§ÍÒ¤Òà ¤×ÍÃÐÂзÕèÇÑ´¨Ò¡¨Ø´·ÕèµÑ駩ҡ¡Ñº¼¹Ñ§ ÍÒ¤ÒÃä»ËÒ¶¹¹ÊÒ¸ÒóР·ÕèÇ‹Ò§´ŒÒ¹Ë¹ŒÒÍÒ¤Òà 12 àÁµÃ ÍÒ¤ÒÃÊÒ¸ÒóÐÊÙ§ à¡Ô¹ 3 ªÑé¹ µŒÍ§ÁÕ·ÕèNjҧ˹ŒÒÍÒ¤Òà 12 Á. ÂÒǵ‹Íà¹×èͧäÁ‹¹ŒÍÂ¡Ç‹Ò 1/6 ¢Í§àÊŒ¹ÃͺÃÙ»ÍÒ¤Òà ·ÕèÇ‹Ò§´ŒÒ¹Ë¹ŒÒÍÒ¤Òà 12 Á. ÍÒ¤ÒÃÊÙ§ à¡Ô¹ 3 ªÑé¹ Â¡àÇŒ¹äÁ‹ µŒÍ§ÁÕ·ÕÇ‹Ò§ 12 Á. ˹ŒÒÍÒ¤Òà 1. ÁÕá¹ÇÍÒ¤ÒÃʋǹ˹Öè§ Ë‹Ò§¨Ò¡¶¹¹ÊÒ¸ÒóР<= 20 Á.

2. á¹ÇÍÒ¤ÒÃʋǹ¹Ñé¹ ÂÒÇ >= 1/8 ¢Í§àÊŒ¹ÃͺÃÙ»ÍÒ¤ÒÃ

AFFORDABLE HOUSING

29

3.3 ความเป็นไปได้ด้านผู้ใช้สอยโครงการและความต้องการพื้นที่ใช้สอย นับตั้งแต่ประเทศไทยเริ่มด�ำเนินการพัฒนาประเทศตามแผน พัฒนาเศรษฐกิจแห่งชาติฉบับที่ 1 พ.ศ.2504-2509 มุ่งเน้น เศรษฐกิ จ หลั ก ในภาคการผลิ ต ด้ า นอุ ต สาหกรรมเพิ่ ม มากขึ้ น ประเทศเกิดการขยายตัวอย่างรวดเร็ว การเพิ่มจ�ำนวณของ แรงงานอพยพย้ายถิ่นฐานจากชนบทเข้าสู่เมืองเพิ่มขึ้นตามเมืองมี การเจริญเติบโตและมีประชากรเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

จากการขยายตัวของประชากรเมืองและการพัฒนาดังกล่าว ส่ง ผลกระทบต่อการกระจายรายได้และปัญหาด้านความยากจน ที่ เพิ่มมากขึ้นรัฐบาลจึงเข้ามามีบทบาท โดยรัฐบาลได้เข้ามาส่ง เสริมการสร้างที่อยู่อาศัย และแก้ไขปัญหาขาดแคลนอุปทานที่อยู่ อาศัยโดยการจัดตั้งการเคหะแห่งชาติ ท�ำหน้าที่หลักในการ พัฒนาที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนทั่วไปที่มีรายได้น้อยและรายได้ ปานกลาง และให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์หันมามีบทบาทหลัก ในการเป็นธนาคารเฉพาะกิจเพื่อการให้สินเชื่อ แก่ผู้ซื้อที่อยู่ อาศัยในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย (Chantawon.U,2016)

3.4 ความเป็นไปได้ด้านงบประมาณ

3.5 ความเป็นไปได้ด้านแนวความคิดและจินตภาพโครงการ

แผนยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัย 10 ปี (พ.ศ. 2559-2568) ก�ำหนดงบประมาณในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยส�ำหรับกลุ่ม เป้าหมายต่างๆ จ�ำนวนรวมทั้งสิ้น 716,599.54 ล้านบาท โดย มอบหมายให้ ก ระทรวงการพั ฒ นาสั ง คมและความมั่ น คงของ มนุษย์ด�ำเนินการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยส�ำหรับผู้มีรายได้น้อย โดยบูรณาการกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งภาครัฐและภาคเอกชน ภายใต้ แผนยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัย 10 ปี (พ.ศ. 2559 - 2568)

ส่วนพื้นที่ส�ำหรับเด็ก เป็นโซนที่ออกแบบมาให้เด็กได้ทกิจกรรมหรือออก มาเล่นด้วยกันมีพื้นที่นั่งคอยส�ำหรับผู้ปกครองรอเด็ก (P97 ที่มา : https://www. greenwoodlawnservice.com)

P97

ส่วนของสะนักงาน มี พื้ น ที่ เ ปิ ด โล่ ง ไม่ ท ะให้ รู ้ สึ ก อึดอัดเวลาท�ำงาน

ส่วนของภายนอกอาคาร พื้นที่พักผ่อนหรือท�ำกิจกรรม ภายนอกร่ ว มกั น และมี ส ่ ว น ของพื้นที่สีเขียวซึ่งเป็นพื้นที่ ส่วนกลาง P98

(P98 ที่มา : https://i. pinimg.com/564x/03/2a/2 5/032a254b4c4aaf9c7ec2681e65327bda.jpg)

P99 (P99 ที่มา : https://www. archdaily.com/793287/ bigyard-zanderroth-architekten /57af59e4e58eceb99b0001e1bigyard-zanderroth-architekten-photo)

ส่วนภายในห้องพัก ใช้ โ ทนสี เรี ย บง่ า ยอบอุ ่ น วางเฟอนิ เจอร์ เ ป็ น ลั ก ษณะแนวตั้ ง ติ ด ผนั ง เพื่ อ เพิ่ ม พื้ น ที่ ใช้ ส อย ภานในห้องพัก P100

(P100 ที่มา : https://www.domino. com/content/small-space-myths/)

30 3.6 ความเป็นไปได้ด้านท�ำเลที่ตั้งโครงการ จากการขยายตัวของที่อยู่อาศัยในเมือง ท�ำให้เกิดความต้องการที่จะมีที่อยู่ใกล้แหล่ง CBD ของกรุงเทพฯ จึงมีการขยายแหล่งที่อยู่อาศัยมายังจังหวัดข้างเคียง ท�ำให้ที่อยู่ อาศัยเริ่มถูกเบียดออกไปรอบนอกมากขึ้นเรื่อยๆ สิ่งที่ตามมาคือระยะทางของแหล่ง งานและแหล่งที่อยู่อาศัย (Work-Life Separation) เพิ่มมากขึ้น ซึ่งมีการปรับให้ กรุงเทพฯ จากแต่เดิมที่เป็น เมืองศูนย์กลางเดี่ยว (Monocentric Development) กลายเป็น เมืองหลายศูนย์กลาง (Polycentric Cities) (TERRABKK,2561) จังหวัด นนทบุรีซึ่งมีพื้นที่ติดกับกรุงเทพฯจึงท�ำให้ได้รับการพัฒนาในด้านต่างๆเพื่อรองรับ การขยายตัวจากกรุงเทพ เช่น ด้านการคมนาคมที่มีการสร้างรถไฟฟ้า (สายสีม่วง สาย P101 สีชมพู สายสีเขียว สายสีม่วง) และจุดเชื่อมต่อไปยังสถานีต่างๆ

AFFORDABLE HOUSING

AFFORDABLE HOUSING

31

P102

¤ÅͧºÒ§ä¼‹ µÅÒ´ºÒ§ãËÞ‹ ÊÒÁá¡ ºÒ§¾ÅÙ ºÒ§ÃÑ¡ãËÞ‹·‹Ò ÍÔ° ä·ÃÁŒÒ ºÒ§ãËÞ‹

¾Ò¹¾ÃÐ ¹Ñè§ à¡ÅŒÒ ᡹¹·ºØÃ Õ 1

รัตนาธิเบศร์ ฝั่งตะวันตก เลือกย่านที่มีความเป็นไปได้ของโครงการคือ ย่านบางบัวทอง ย่าน บางรักพัฒนา และย่านไทรม้า เพราะเป็นย่านที่พักอาศัยที่มีเส้นทางการคมณาคมสะดวก เพราะ มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านทั้งสามย่าน มีถ.รัตนาธิเบศร์และถ.กาญจนาภิเษกตัดผ่าน ทั้งสองถนนนี้สามารถ ใช้เดินทางเข้าสู่ย่าน CBD ทั้งของกรุงเทพฯและนนทบุรีได้พร้อมทั้งมีสาธารณูปการที่ครบครัน ภายในย่านนั้นๆ การเกิดของอาคารพักอาศัยบริเวณทั้งสามย่านนี้นั้นยังมีไม่มาก ส่านมากเป็น หมู่บ้านจัดสรรค จ�ำพวกบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ทั้งสามย่านที่เลือกมานี้ยังเป็นย่านพักอาศัยที่ ราคายังไม่สูงมากและอยู่ใกล้กับแหล่ง CBD และพื้นที่ส�ำคัญ จึงเป็นตัวเลือกที่ผู้คนท�ำงานหรือ ครอบครัวจะสนใจหาที่พักอาศัยที่ราคายังไม่สูงมาก มีการคมนาคมที่สะดวก

P103

AFFORDABLE HOUSING

32

P104

(P103 - 106 ที่มา : http:// www.realist.co.th/blog/ท�ำเล รัตนาธิเบศร์/) (P102 แผนที่ : openstreetmap)

ปัจจุบันการเติบโตของเมืองก�ำลังถูกปรับเปลี่ยนในแนวของ การกระจายความเจริญออกจากศูนย์กลางไปยังปริมณฑล นนทบุรีเป็นเมืองแห่งกาอรพักอาศัยและเป็นเมืองศูนย์รวม แหล่งงานทั้งราชการและธุรกิจเอกชน ถนนรัตนาธิเบศร์ ฝั่งตะวันตกมีห้างสรระสินค้าขนาดใหญ่ หลายแห่งและส่วนปลายยังเชื่อมกับทางพิเศษกาญจนาภิเษก จุดตัดระหว่างถนนรัตนาธิเบศร์กับเส้นทางหลวงหมายเลข 340 (ถนนบางบัวทอง–สุพรรณบุรี) ท�ำให้เกิดแหล่งชุมชน กระจุกใกล้แยกบางใหญ่ และมีรถไฟฟ้าสายสีม่วงวิ่งผ่าน ท�ำให้มีการเติมโตทางการค้าและการคมนาคม

P106

P105

ในขณะที่ความมหนาแน่นของคอนโดฝั่งถ.รัตนาธิเบศร์ ยังไม่หนาแน่มาก พื้นที่ที่ติดแนวรถไฟฟ้ายังมีการปรับ แผนผังก�ำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินใหม่เพื่อสนับสนุน การพัฒนาในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า (P P P ที่มา : http://www.realist.co.th/blog/ ท�ำเลรัตนาธิเบศร์/)

AFFORDABLE HOUSING

33

บทที่ 4 รายละเอียดโครงการ

AFFORDABLE HOUSING

34 4.1 การวิเคราะห์ผู้ใช้สอยโครงการและสภาพแวดล้อมที่ต้องการ 4.1.1 วิเคราะห์ลักษณะกิจกรรมผู้ใช้สอยโครงการ ¼ÙŒãªŒÊÍÂâ¤Ã§¡Òà ¡ÅØ‹Á¼ÙŒ¾Ñ¡ÍÒÈÑÂ

¼ÙŒãªŒÊÍÂËÅÑ¡ (਌Ңͧˌͧ) ¼ÙŒãªŒÊÍÂÃͧ (ÞÒµÔ,à¾×è͹਌ҢŒÍ§ËŒÍ§)

¡ÅØ‹Á¼ÙŒãËŒºÃÔ¡ÒÃ

ºØ¤¤ÅÒ¡Ã (¼ÙŒºÃÔËÒÃáÅо¹Ñ¡§Ò¹)

¡ÅØÁ‹ ¼Ù㌠ªŒÊÍÂ

¡ÒÃà´Ô¹·Ò§

¾ÄµÔ¡ÃÃÁ

¤ÇÒÁµŒÍ§¡ÒÃ¾×¹é ·Õãè ªŒÊÍÂ

¼ÙŒãª‹ÊÍÂËÅÑ¡

ö¹µ ʋǹµÑÇ á·ç¡«Õè/öÊÒ¸ÒóРö俿‡Ò

- 㪌ö¹µ 㹡ÒÃà´Ô¹·Ò§ - 㪌Ãкº¢¹Ê‹§ÊÒ¸ÒóÐã¹ ¡Ò¹à´Ô¹·Ò§ - ÍÍ¡ä»·íÒ§Ò¹áµ‹àªŒÒ áÅСÅѺ µÍ¹àÂç¹ - ÍÂًˌͧÇѹàÊÒà áÅÐÇѹÍҷԵ ÁÒ¡¡Ç‹Ò - ¾Ñ¡¾‹Í¹ÍÂًᵋã¹ËŒÍ§Ê‹Ç¹µÑÇ - 㪌¾×é¹·Õèʋǹ¡Åҧ㹡Òà ¾Ñ¡¼‹Í¹ / ÍÍ¡¡íÒÅѧ¡Ò / ·íÒ ¡Ô¨¡ÃÃÁËÇÁ¡Ñ¹

- ¾×é¹·Õè¨Í´Ã¶ - Lobby - ÊÃÐÇ‹Ò¹éíÒ - ¿ µà¹Ê - ÌҹÍÒËÒà / Êǹ - ˌͧ¾Ñ¡·ÕèÁÕ¤ÇÒÁ»ÅÍ´ÀÑ áÅФÇÒÁ໚¹Ê‹Ç¹µÑÇ

¼ÙŒãª‹ÊÍÂÃͧ

ö¹µ ʋǹµÑÇ á·ç¡«Õè/öÊÒ¸ÒóРö俿‡Ò

¡ÅØ‹ÁÞÒµÔ¼ÙŒ¾Ñ¡ÍÒÈÑ - ÁÒà¾×èÍàÂÕèÂÁàÂÕ¹ - ÁÒ¤ŒÒ§¤×¹ / ÍÂÙ‹äÁ‹¹Ò¹

- ¾×é¹·Õè㹡ÒõԴµ‹Í - ¾×é¹·Õè¾Ñ¡¤ÍÂÃÐËÇ‹Ò§ µÃǨÊͺ / ÃÍ¡ÅØ‹Á¼ÙŒãªŒËÅÑ¡Â×¹Âѹ

¡ÅØ‹Á¼ÙŒãËŒºÃÔ¡Òà - ࢌҷíÒ§Ò¹ã¹µÍ¹àªŒÒ ¡ÅѺ 㹵͹àÂç¹ / ·íҧҹ໚¹¡Ð

- ˌͧ¾Ñ¡¡ÅÒ§Çѹ - ˌͧ¾Ñ¡ÃѺ»ÃзҹÍÒËÒà - ˌͧà¡çºÍØ»¡Ã³ - ˌͧÊíҹѡ§Ò¹¡

ตารางแสดงลักษณะกิจกรรมของผู้ใช้สอยโครงการ

AFFORDABLE HOUSING

35

à´ç¡ ÇÑ·íÒ§Ò¹ ¼ÙŒÊÙ§ÍÒÂØ

23:00

22:00

21:00

20:00

19:00

18:00

17:00

16:00

15:00

14:00

13:00

12:00

11:00

10:00

9:00

8:00

7:00

6:00

àÇÅÒ

5:00

การวิเคราะห์ช่วงเวลาของกิจกรรมผู้ใช้สอยใน 1 วัน

µ×蹹͹

à´Ô¹·Ò§

àÃÕ¹

à´Ô¹·Ò§

¾Ñ¡¼‹Í¹

ࢌҹ͹

µ×蹹͹

à´Ô¹·Ò§

·íÒ§Ò¹

à´Ô¹·Ò§

¾Ñ¡¼‹Í¹

ࢌҹ͹

µ×蹹͹

¾Ñ¡¼‹Í¹

แสดงผู้ใช้งานหลัก ช่วงเวลาจันทร์ – ศุกร์

ÍÍ¡¡íÒÅѧ¡ÒÂ

ࢌҹ͹

44%

34%

àÇÅÒà´Ô¹·Ò§ 44%

àÇÅÒ㹡Ò÷íÒ§Ò¹

8%

14%

¡ÒÃ㪌¾×é¹·ÕèʋǹµÑÇ ¡ÒÃ㪌¾×é¹·Õèʋǹ¡ÅÒ§

àÇÅÒ¡ÒÃ㪌¾×é¹·ÕèNjʹµÑÇ

à´ç¡ ÇÑ·íÒ§Ò¹ ¼ÙŒÊÙ§ÍÒÂØ

µ×蹹͹

¾Ñ¡¼‹Í¹

µ×蹹͹

¡Ô¨¡ÃÃÁ¤Ãͺ¤ÃÑÇ

แสดงผู้ใช้งานหลัก ช่วงเวลาเสาร์ – อาทิตย์

23:00

22:00

ࢌҹ͹

¾Ñ¡¼‹Í¹

¡Ô¨¡ÃÃÁ¤Ãͺ¤ÃÑÇ

¾Ñ¡¼‹Í¹

21:00

20:00

19:00

17:00

18:00

¾Ñ¡¼‹Í¹

¡Ô¨¡ÃÃÁ¤Ãͺ¤ÃÑÇ ÍÍ¡¡íÒÅѧ¡ÒÂ

¾Ñ¡¼‹Í¹

µ×蹹͹

16:00

15:00

14:00

13:00

12:00

11:00

10:00

9:00

8:00

7:00

6:00

àÇÅÒ

5:00

การวิเคราะห์ช่วงเวลาของกิจกรรมผู้ใช้สอยใน 1 วัน

ࢌҹ͹

ࢌҹ͹

85%

15% àÇÅÒ¡ÒÃ㪌¾×é¹·Õèʋǹ¡ÅÒ§

àÇÅÒ¡ÒÃ㪌¾×é¹·ÕèʋǹµÑÇ

¾¹Ñ¡§Ò¹ »ÃШíÒÍÒ¤Òà ¾¹Ñ¡§Ò¹ä» ¡ÅѺ ÞҵԼٌ㪌 â¤Ã§¡ÒÃ

แสดงผู้ใช้งานรอง ช่วงเวลางาน

à»ÅÕ蹡Ð

à»ÅÕ蹡Ð

ª‹Ç§àÇÅÒ·íÒ§Ò¹

ª‹Ç§àÇÅÒ·íÒ§Ò¹

ª‹Ç§àÇÅÒ·íÒ§Ò¹ àÇÅÒàÅÔ¡§Ò¹

àÇÅÒàÃÔèÁ§Ò¹

ºŒÒ¹ ª‹Ç§àÇÅҾѡã¹ËŒÍ§¾Ñ¡

ª‹Ç§àÇÅÒ·íÒ§Ò¹

ºŒÒ¹

ª‹Ç§àÇÅÒÁÒµÔ´µ‹Í (àÇÅÒäÁ‹á¹‹¹Í¹)

ª‹Ç§àÇÅҾѡã¹ËŒÍ§¾Ñ¡

77% 61% 39% 23% ª‹Ç§àÇÅÒ·íÒ§Ò¹ ¹Í¡àÇÅÒ§Ò¹ ¾¹Ñ¡§Ò¹»ÃШíÒÍÒ¤ÒÃ

ª‹Ç§àÇÅÒ·íÒ§Ò¹ ¹Í¡àÇÅÒ§Ò¹ ¾¹Ñ¡§Ò¹·Õè仡ÅѺ

24:00

23:00

22:00

21:00

20:00

19:00

18:00

17:00

16:00

15:00

14:00

13:00

12:00

11:00

10:00

9:00

8:00

7:00

6:00

5:00

4:00

3:00

2:00

àÇÅÒ

1:00

การวิเคราะห์ช่วงเวลาของกิจกรรมผู้ใช้สอยใน 1 วัน

AFFORDABLE HOUSING

36 ¡ÒÃ㪌§Ò¹ã¹´ŒÒ¹µ‹Ò§æ ¢Í§â¤Ã§¡ÒÃ

»˜Þ ËÒ¨Ò¡¼Ù㌠ªŒâ¤Ã§¡ÒÃ

¾×é¹·Õè¨Í´Ã¶

¡Òèʹöº¹ÍÒ¤ÒèÐà¡Ô´»˜Þ ËÒ¡ÒÃዧËÃ×ͨͧ·Õè¨Í´Ã¶ºÃÔàdzªÑé¹Å‹Ò§æ ઋ¹ ªÑé¹ 1-2 ÍÒ¨à¡Ô´»˜ÞËÒ¡Òèʹö«ŒÍ¹¡Ñ¹

¾×é¹·Õèʋǹ¡ÅÒ§

㪌§Ò¹¾×é¹·Õèʋǹ¡ÅÒ§ºÃÔàdzà´ÔÁ໚¹àÇÅÒËÅÒªÑè§âÁ§ËÃ×͹íÒÊÔ觢ͧÁÒÇÒ§à¾×èÍ áÊ´§ãËŒàËç¹Ç‹Òµ¹¹Ñé¹ãªŒ§Ò¹ÍÂÙ‹ ¡ÒÃ㪌àÊÕ§´Ñ§¨¹Ãº¡Ç¹¼ÙŒãªŒ§Ò¹ºÃÔàdzÃͺæ

¾×é¹·Õè¾Ñ¡ÍÒÈÑÂ

ÇÒ§ÊÔ觢ͧäÇŒ¹Í¡ËŒÍ§·ÕèÂѧ໚¹ºÃÔàdz˹ŒÒˌͧ¢Í§µ¹àͧ ·íÒãËŒ¢ÇÒ§·Ò§ÊÑÞ¨Ã

¾×é¹·ÕèÊíҹѡ§Ò¹

àÃÔèÁ§Ò¹·ÕèàÇÅÒ 9:00 ¹. ¨¹¶Ö§¾¹Ñ¡§Ò¹¡ÅѺ¨Ð໚¹àÇÅÒ»ÃÐÁÒ³ 18:30 ¹. áÅРʋǹ¹ÕéÍÒ¨¶Ù¡ãªŒ§Ò¹à»š¹¤ÃÑ駤ÃÒǨҡ¾¹Ñ¡§Ò¹»ÃШíÒÍÒ¤ÒÃã¹àÇÅҡСÅÒ§¤× ¹ ¤ÇÃÁÕˌͧ¾Ñ¡ÊíÒËÅѺ¾¹Ñ¡§Ò¹¡Ð¡ÅÒ§¤× ¹ à¾×è ÍãËŒ ໚ ¹ ·Õè à¡ç º ¢Í§ËÃ× Í¾Ñ ¡ ÃÐËÇ‹ Ò § à»ÅÕ蹡зíÒ§Ò¹

¡ÒèÃÒ¨Ã

o ª‹Ç§àÇÅÒÇѹ»¡µÔ ÁÕ¡ÒÃà´Ô¹·Ò§¾ÃŒ ÍÁ¡Ñ ¹ 㹪‹ Ç §àªŒ Ò à¾×è Íà´Ô ¹ ·Ò§ÍÍ¡ä» ·íÒ§Ò¹ ¨Ö§µŒÍ§Í͡Ẻà¾×èÍᡌ䢻˜ÞËÒöࢌÒ-Í͡㹪‹Ç§àÇÅÒ¹Ñé¹ o ª‹ Ç §àÇÅÒ¡ÅÒ§¤× ¹ ËÅÑ §ª‹ Ç §àÇÅÒ 21.00 ¹. ¤× ͪ‹ Ç §§´ãªŒ àÊÕ Â§ã¹µÑ Ç â¤Ã§¡Òà à¾ÃÒÐÍÂً㹪‹ Ç §àÇÅÒ¾Ñ ¡ ¼‹ ͹ ËÃ× Í¤ÇÃ¨Ñ ´ ¿˜ §¡ ªÑè¹ ¢Í§Ê‹ Ç ¹·Õè 㪌 àÊÕ§ãËŒÍÂÙ‹ã¹·Õè·ÕèäÁ‹Ãº¡Ç¹¼ÙŒãªŒâ¤Ã§¡ÒÃ

ตารางแสดงปัญหาด้านการใช้งานของผู้ใช้โครงการ 4.1.2 โครงสร้างบริหารองค์กร ਌ҢͧËÇÁ¹ÔµÔºØ¤¤Å ÍÒ¤Òêش ¤³Ð¡ÃÃÁ¡ÒÃ¹ÔµÔ ºØ¤¤Å ¼ÙŒ¨Ñ´¡ÒùԵԺؤ¤Å

਌ҢͧËÇÁ

¼ÙŒ¨Ñ´¡ÒÃÍÒ¤Òà ËÑÇ˹ŒÒ½†ÒÂÍÒ¤ÒÃ

਌Ò˹ŒÒ·Õè»ÃШíÒÍÒ¤Òà ¾¹Ñ¡§Ò¹ÃÑ¡ÉÒ ¤ÇÒÁÊÐÍÒ´

ºÃÔÉÑ·¼ÙŒÃѺàËÁÒ

¾¹Ñ¡§Ò¹ÃÑ¡ÉÒ ¤ÇÒÁ»ÅÍ´ÀÑÂ

¾¹Ñ¡§Ò¹ºÃÔ¡Òà µŒÍ¹ÃѺ ¾¹Ñ¡§Ò¹ ´ÙáÅÊǹ

àŢҹءÒà ¸ØáÒà / ¡ÒÃà§Ô¹

ËÑÇ˹ŒÒ½†Òª‹Ò§ ª‹Ò§»ÃШíÒÍÒ¤Òà «‹ÍÁ·‹ÒºíÒÃا ä¿¿‡ÒáçÊÙ§

ºÃÔÉÑ·ÅÔ¿µ

AFFORDABLE HOUSING

37

4.2 การวิเคราะห์ขนาดและจ�ำนาณพื้นที่ใช้สอย 4.2.1 องค์ประกอบโครงการ 1.ʋǹ¾Ñ¡ÍÒÈÑ 1 Bedroom 2 Bedroom

2.¾×¹é ·Õµè ÍŒ ¹ÃѺ ⶧µŒÍ¹ÃѺ »ÃЪÒÊÑÁ¾Ñ¹¸ ˌͧ¹éíÒ

3.¾×¹é ·ÕÊè Ç‹ ¹¡ÅÒ§ ÊÃÐÇ‹Ò¹éíÒ ¿ µà¹Ê ˌͧ»ÃЪØÁÊíÒËÃѺÅÙ¡ºŒÒ¹ Mail Box ¾×é¹·Õè¨Í´Ã¶

4.ʋǹºÃÔËÒÃâ¤Ã§¡Òà Office Pantry ˌͧ¼ÙŒ¨Ñ´¡ÒÃâ¤Ã§¡Òà ˌͧ»ÃЪØÁ ˌͧà¡çºàÍ¡ÊÒà ˌͧà¡çº¢Í§

5.ʋǹ§Ò¹ÃкºÍÒ¤Òà Loading area Maintenance Shop ˌͧà¡çº¢Í§ ˌͧáÁ‹ºŒÒ¹ ˌͧ¾Ñ¡¢ÂÐ - ¢ÂÐáËŒ§ - ¢ÂÐໂ¡ - ¢ÂÐÍѹµÃÒ Ãкºä¿¿‡Ò - Generator room - MDB room - Transformer room

ÃкºÊíÒÃͧ¹éíÒ Ãкºà¤àºÔéÅ Ãкº¡ÒÃÊ×èÍÊÒà Control room CCTV ÃкºÊØ¢ÒÀÔºÒÅ - Pump room - á·§¤ ¹éíÒ - º‹ÍºíҺѴ¹éíÒ - ÃкºÊÃÐÇ‹Ò¹éíÒ - Ãкº¹éíÒôµŒ¹äÁŒ - Ãкº´Ñºà¾ÅÔ§

4.2.2 รายละเอียดพื้นที่ใช้สอยโครงการ เปรียบเทียบจากกรณีศึกษา เกณฑ์การเลือกกรณีศึะกษา

1. เป็นโครงการจากการเคหะแห่งชาติ 2. เป็นโครงการ Low rise condominium 3. มีขนาดที่ดินใกล้เคียงกับโครงการ จากการวิเคราะะห์ท�ำเลที่ตั้ง (บทที่ 5) ได้ที่ดินขนาด 8,830.9 ตรม.

P107

ขนาดที่ดิน : 8.75 ไร่ จ�ำนวนยูนิต : 556 ยูนิต ประเภทห้อง/ขนาด(ตรม.) : 1 ห้องนอน / 25.5-30 ตรม.

จ�ำนวนชั้น : 8 ชั้น

P108

ขนาดที่ดิน : 8.05 ไร่ จ�ำนวนยูนิต : 480 ยูนิต ประเภทห้อง/ขนาด(ตรม.) : 1 ห้องนอน / 33 ตรม.

จ�ำนวนชั้น : 5 ชั้น

P109

ขนาดที่ดิน : 3.84 ไร่ จ�ำนวนยูนิต : 459 ยูนิต ประเภทห้อง/ขนาด(ตรม.) : 1 ห้องนอน / 33 ตรม.

จ�ำนวนชั้น : 5 ชั้น

หานจ�ำนวนยูนิต จากค่าเฉลี่ยที่ง 3 โครงการโดยเทียบกับขนาดที่ดิน 6.172 ไร่ (จากบทที่ 5) โครงการ

The NHA Condo

บ้านเอื้ออาทรนนทบุรี

บ้านเอื้ออาทรล�ำลูกกา

จ�ำนวนยูนิต

(556*6.172)/8.75 = 392.18

(480*6.172)/8.05 = 368.01

(459*6.172)/3.84 = 737.74

จ�ำนวนยูนิตทั้งหมดจะได้ค่าเฉลี่ย (392+368+737)/3 = 499 ประมาณ 500 ยูนิต

AFFORDABLE HOUSING

38 ห้องนอน - เตียงนอนขนาด 2.80 * 3.00 - ตู้เสื้อผ้าขนาด 1.50 * 1.50 - โต๊ะข้างเตียง 0.60 * 1.00 - พื้นที่สัญจร 30 % รวมพื้นที่ - เตียงเดี่ยวขนาด 2.20 * 2.60 - ตู้เสื้อผ้าขนาด 1.50 * 1.50 - โต๊ะข้างเตียง 1.00 * 1.00 - พื้นที่สัญจร 30 % รวมพื้นที่ ห้องนั่งเล่น - โซฟาขนาด 1.6 * 2.00 - ชั้นวางทีวี 1.60 * 1.50 - พื้นที่สัญจร 30 % รวมพื้นที่ ห้องครัว - โต๊ะทานข้าวสี่ที่นั่ง 1.0*1.80 - เคาน์เตอร์ครัว 3.0*1.6 - พื้นที่สัญจร 30 % รวมพื้นที่ ห้องน�้ำ - ห้องน�้ำขนาด 1.5 * 2.40 รวมพื้นที่

= 8.40 ตร.ม. = 2.25‬ตร.ม. = 0.60 ตร.ม. =14.625 ตร.ม.

แสดงขนาดเฟอร์นิเจอร์เพื่อใช้ในการวิเคราะห์ : เดตียงเดี่ยว

= 5.72 ตร.ม. = 2.25‬ตร.ม. = 1.00 ตร.ม. = 11.661 ตร.ม.

ˌͧ¾Ñ¡ÍÒÈÑÂ

P111 แสดงขนาดเฟอร์นิเจอร์เพื่อใช้ในการวิเคราะห์ : ตู้เสื้อผ้า

= 3.20 ตร.ม. = 2.40 ตร.ม. = 7.82 ตร.ม.

P112 แสดงขนาดเฟอร์นิเจอร์เพื่อใช้ในการวิเคราะห์ : โซฟา

= 1.80 ตร.ม. = 1.80 ตร.ม. = 4.68‬ตร.ม. = 3.60 ตร.ม. = 3.60 ตร.ม.

P113 แสดงขนาดเฟอร์นิเจอร์เพื่อใช้ในการวิเคราะห์ : ห้องครัว

ขนาดที่พักอาศัย 1 Bedroom ขนาด (4.68+3.6+7.82+14.625)

= 30.725‬ตร.ม.

2 Bedroom

P110

P114

ขนาด (4.68+3.6+7.82+14.625+11.661) = 42.386 ตร.ม. ¢¹Ò´ (µÃ.Á.)

¨íҹǹ

¾×é¹·Õè (µÃ.Á.)

1 Bedroom

30.72

70% ¢Í§ 500 ÂÙ¹Ôµ (500*70)/100= 350 ÂÙ¹Ôµ

10,752

2 Bedroom

42.38

30% ¢Í§ 500 ÂÙ¹Ôµ (500*30)/100= 150 ÂÙ¹Ôµ

6,357

ÃÇÁ

17,109

¾×é¹·ÕèÊÑިà 30 %

22,241.7

แสดงการสรุปขนาดของที่พักอาศัยทั้งหมด

แสดงขนาดเฟอร์นิเจอร์เพื่อใช้ในการวิเคราะห์ : โต๊ะทานข้าว

P115 แสดงขนาดเฟอร์นิเจอร์เพื่อใช้ในการวิเคราะห์ : ห้องน�้ำ (P - P ที่มา : Architect Data)

AFFORDABLE HOUSING

ห้องประชุม - โต๊ะประชุมขนาด 2.4*4.2 - พื้นที่สัญจร 30 % รวมพื้นที่ ห้องผู้จัดการ - โต๊ะท�ำงานขนาด 1.55*1.50 - ตู้เอกสารขนาด 1.80*1.10 - พื้นที่สัญจร 30 % รวมพื้นที่ ห้องหัวหน้าฝ่าย - โต๊ะท�ำงานขนาด 1.55*1.50 - หัวหน้าฝ่าย 3 คน 2.325*3 - พื้นที่สัญจร 30 % รวมพื้นที่ ห้องเก็บของ - ห้องเก็บของขนาด 2.0*3.0 รวมพื้นที่ OFFICE - โต๊ะท�ำงาน 9 ที่นั่ง 2.325*3 - ตู้เอกสาร 1.10*3 - พื้นที่สัญจร 30 % รวมพื้นที่

FITNESS - ห้องฟิตเนสขนาด 10.0*20.0 - ห้องส้วมขนาด 0.8*1.5 = 1.20 ชาย 3.20*3.0 หญิง 3.20*3.0 รวมพื้นที่ CO-WORKING - โซฟาขนาด 1.6*2.0 = 3.20 ใช้ 4 ที่นั่ง ขนาด 3.20*4 - โต๊ะขนาด 1.6*1.5 = 2.40 ใช้ 8 ที่นั่ง ขนาด 2.40*8 - พื้นที่สัญจร 30 % รวมพื้นที่ พื้นที่ส่วนกลางทั้งหมดมีขนาด

39

= 10.80 ตร.ม = 14.04‬ตร.ม P116 = 2.325 ตร.ม. = 1.98 ตร.ม.

แสดงขนาดเฟอร์นิเจอร์เพื่อใช้ในการวิเคราะห์ : โต๊ะประชุม

= 5.5965‬ตร.ม = 2.325 ตร.ม. = 6.975 ตร.ม. = 12.09 ตร.ม. = 6.00 ตร.ม. = 6.00 ตร.ม. = 20.925 ตร.ม. = 3.30 ตร.ม.

P117 แสดงขนาดเฟอร์นิเจอร์เพื่อใช้ในการวิเคราะห์ : โต๊ะท�ำงาน CCTY ROOM - ห้องควบคุมกล้องวงจรปิด 3.0*2.0 = 6.00 ตร.ม. รวมพื้นที่ = 6.00 ตร.ม.

PANTRY - pantry ขนาด 2.6*2.0 รวมพื้นที่

= 5.20 ตร.ม. = 5.20 ตร.ม.

ส่วนบริการโครงการทั้งหมดมีขนาด

= 80.419‬ตร.ม.

= 31.4925‬ตร.ม.

= 200.0 ตร.ม. = 9.60 ตร.ม. = 9.60 ตร.ม. = 219.2‬ตร.ม.

P118 แสดงขนาดห้องฟิตเนสเพื่อใช้ในการวิเคราะห์ (P ที่มา : https://www.ciziktirik.com/en/project/ sports/fitness-room.html)

= 12.80 ตร.ม. = 19.2 ตร.ม. = 41.6‬ตร.ม.

P119 แสดงขนาดเฟอร์นิเจอร์เพื่อใช้ในการวิเคราะห์ : ห้องส้วม

= 260.8‬ตร.ม.

P120 แสดงขนาดเฟอร์นิเจอร์เพื่อใช้ในการวิเคราะห์ : โต๊ะนั้งสี่ที่

AFFORDABLE HOUSING

40 MDB & EDB ROOM ขนาด 10.0*12.0 PLUMING ROOM ขนาด 8.0*6.0 PAINT AND TRASH ขนาด 3.0*4.0 รวมพื้นที่

Loading araa ขนาด 5.0*5.0 = 50.0 ตร.ม ห้องท�ำงานช่าง ขนาด 5.0*5.0 = 25.0 ตร.ม ห้องเก็บอุปกรณ์ ขนาด 4.0*6.0 = 24.0 ตร.ม ELECTRIC AND TRANSFORMER ROOM ขนาด 8.0*10.0 = 80.0 ตร.ม GENERATOR ROOM ขนาด 8.0*6.0 = 48.0 ตร.ม ที่จอดรถในโครงการ ตัวโครงการตั้งอยู่จังหวัดนนทบุรี อยู่ในกรณีนอกเขตพื้นที่ กทม. ทุกๆพื้นที่ก่อสร้าง 240 ตร.ม. จะต้องมีที่จอดรถ 1 คัน พื้นที่ก่อสร้างทั้งหมด 22,989.919‬ตร.ม. จอดรถได้ 96 คัน ขนาดที่จอดรถ 1 คัน 2.4*5 = 12 ตร.ม. พื้นที่ส่วนจอดรถขนาด 96*12 = 1,152‬ตร.ม.

= 120.0 ตร.ม = 48.0 ตร.ม = 12.0 ตร.ม = 407‬.0 ตร.ม

พื้นที่ส่วนงานระบบทั้งหมดมีขนาด

= 407.0 ตร.ม

สรุปพื้นที่ใช้สอยโครงการ ขนาดของที่พักอาศัย พื้นที่ส่วนบริการโครงการ พื้นที่ส่วนกลาง พื้นที่ส่วนงานระบบ ที่จอดรถในโครงการ พื้นที่โครงการทั้งหมด

22,241.7 ตร.ม.

80.419‬ตร.ม.

260.8‬ตร.ม.

407.0 ตร.ม 1,152‬ตร.ม.

24,141.919 ตร.ม.

4.1.3 ประมาณการจ�ำนวนผู้ใช้สอยโครงการ การค�ำนวณจ�ำนวนผู้พักอาศัยในโครงการ ตามค่ามาตรฐานขั้นต�่ำที่ ก�ำหนดโดยส�ำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่ง แวดล้อม ที่ก�ำหนดให้ “พื้นที่ใช้สอยแต่ละหน่วย(ห้อง)ไม่เกิน 35 ตาราง เมตร ใช้เกณฑ์จ�ำนวนผู้พักอาศัย 3 คน และพื้นที่ใช้สอยแต่ละ หน่วย(ห้อง)มากกว่า 35 ตารางเมตร ใช้เกณฑ์ผู้พักอาศัย 5 คนขึ้นไป” ผู้พักอาศัยในโครงการ เจ้าหน้าที่ในโครงการ

1,500 คน 30 คน

਌Ò˹ŒÒ·Õãè ¹â¤Ã§¡ÒÃÐ

¨íҹǹ¤¹

¼ÙŒ¨Ñ´¡ÒùԵԺؤ¤Å

1

¼ÙŒ¨Ñ´¡ÒÃÍÒ¤ÒÃ

1

àŢҹءÒÃ

1

¸ØáÒà / ¡ÒÃà§Ô¹

2

ËÑÇ˹ŒÒ½†ÒÂÍÒ¤ÒÃ

1

¾¹Ñ¡§Ò¹ºÃÔ¡ÒÃ

1

¾¹Ñ¡§Ò¹ÃÑ¡ÉÒ¤ÇÒÁÊÐÍÒ´

9

¾¹Ñ¡§Ò¹´ÙáÅÊǹ

3

ËÑÇ˹ŒÒ¾¹Ñ¡§Ò¹ÃÑ¡ÉÒ¤ÇÒÁ »ÅÍ´ÀÑÂ

1

ˌͧ¾Ñ¡ÍÒÈÑÂ

¢¹Ò´ (µÃ.Á.)

¨íҹǹ (ÂÙ¹Ôµ)

ÍѵÃÒ¡ÒÃࢌҾѡ (¤¹ : ˌͧ)

¨íҹǹ¼Ù¾ Œ ¡Ñ ÍÒÈÑ (¤¹)

1 Bedroom

30.72

350

3

1,050

¾¹Ñ¡§Ò¹ÃÑ¡ÉÒ¤ÇÒÁ»ÅÍ´ÀÑÂ

6

2 Bedroom

42.38

150

3

450

ËÑÇ˹ŒÒ½†Òª‹Ò§

1

1,500

ª‹Ò§»ÃШíÒÍÒ¤ÒÃ

3

ÃÇÁ

30

ÃÇÁ

AFFORDABLE HOUSING

41

4.3 การวิเคราะห์ความสัมพันธ์และการจัดกลุ่มพื้นที่ใช้สอยโครงการ

แสดงความสัมพันธ์และพื้นที่ใช้สอยในโครงการ

AFFORDABLE HOUSING

42 4.4 รายละเอียดโครงสร้างด้านเทคโนโลยีอาคาร ระบบบ�ำบัดน�้ำเสีย น�้ำฝนสะสมไหลผ่านท่อมารวมกันที่บ่อ เก็บน�้ำใต้ดิน ส่วนที่ล้นไหลไปสู่ท่อระบาย น�้ำฝนต่อไป น�้ำทิ้งจากการใช้งานไหลรวมกันที่ถังเก็บ น�้ำใต้ดิน สู่การบ�ำบัดด้วยถึงบ�ำบัดน�้ำเสีย

(P121 ที่มา : https://www.dbladesign.com/rainwater-harvesting )

P121

ระบบปรับอากาศ แบบติดผนัง ( Wall type) เป็นเครื่องปรับอากาศที่มีขนาดเล็ก เหมาะส�ำหรับห้องที่ไม่ใหญ่ มาก เช่น ห้องนอน ห้องรับแขก เป็นต้น ง่ายต่อการติดตั​ั้งและมี การออกแบบรูปทรงให้ทันสมัย

P122 (P122 ที่มา : http://www.airbestbuy.com/ product90-daikin-super-smart-inverter.html)

แบบตั้ง/แขวน (Ceiling/floor type) เป็นเครื่องปรับอากาศที่เหมาะส�ำหรับห้องที่มีพื้นที่ขนาดเล็กไป จนถึงห้องที่มีขนาดใหญ่ เช่น ส�ำนักงาน ห้องประชุม เป็นต้น ติด ตั้งได้ทั้งแขวนเพดานฃหรือตั้งพื้น

P123 (P123 ที่มา : http://www.airbestbuy.com/ product66-lg-ceiling-inverter.html)

AFFORDABLE HOUSING

43

ระบบจ่ายน�้ำประปา ท�ำงานโดยการสูบน�้ำขึ้นไปยังถังเก็บน�้ำที่อยู่บนหลังคา อาคาร แล้วจ่ายน�้ำลงมาใช้ภายในอาคารด้วยแรงโน้ม ถ่วง นิยมใช้กับอาคารสูงมากกว่า 3 ชั้นขึ้นไป โดยยิ่ง ความสูงมากเท่าไหร่น�้ำจะยิ่งแรงมากขึ้น โดยชั้นล่างน�้ำ จะแรงที่สุด ารจ่ายน�้ำระบบนี้ควรมีความสูงไม่เกิน 56 เมตร หรือประมาณ 12 ชั้น เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาแรงดัน น�้ำมากเกินไปที่บริเวณชั้นล่าง หากอาคารมีความสูงเกิน กว่านี้ควรใช้วาล์วช่วยลดความดันที่บริเวณท่อแยกตาม ชั้นต่างๆ (ปิยะพันธ์,2557) (P124 ที่มา : https://www.scgbuildingmaterials. com/th/HomeConsult/Blog/new-home/ระบบน�้ำ ประปาภายในบ้าน-เรื่องส�ำคัญควรเข้าใจ-ตอนที่1.aspx)

P124

ระบบป้องกันอัคคีภัย

P125

P126

Smoke Detector อุปกรณ์ตรวจจับควัน รวจจับอนุภาค ควันไฟเมื่อเกิดเหตุเพลิงไหม้ ในขณะที่ เปลวไฟเริ่มลุกไหม้บนเชื้อเพลิง ควัน ไฟจะเป็ น สิ่ ง แรกที่ จ ะลอยขึ้ น สู ่ ที่ สู ง ก่อน ซึ่งจะไปกระทบกับเครื่องตรวจ จับควันไฟที่ถูกติดตั้งอยู่บนเพดาน Manual Call Point อุ ป กรณ์ แ จ้ ง เหตุ ด ้ ว ยมื อ แบบกด กระจกแตก ส�ำหรับใช้กดแจ้งเหตุเพลิง ไหม้ เมื่อเกิดไฟไหม้ เป็นชนิดกดหน้า กระจกให้แตก

P128

ถังดับเพลิงสีแดง เป็ น เครื่ อ งดั บ เพลิ ง ชนิ ด ผงเคมี แ ห้ ง (Dry Chemical) ซึ่งสามารถใช้ดับไฟ ได้ ทุ ก ประเภทพบเห็ น ได้ ทั่ ว ไป สามารถใช้ดับเพลิงได้ทั้งภายนอกและ ภายในอาคาร P129

เครื่องดับเพลิงสีเขียว เป็นเครื่องดับเพลิงชนิดผงเคมีสูตรน�้ำ (Halotron)สามารถดั บ ไฟได้ ทุ ก ประเภท เมื่อฉีดแล้วสามารถระเหยได้ เองและไม่ทิ้งคราบสกปรก เหมาะกับ การใช้งานในห้องที่มีเครื่องใช้ไฟฟ้า หรืออุปกรณ์คอมพิวเตอร์ต่างๆ

P130

(P129 P130 ที่มา : https://www. saturnfireproduct.com/category)

Emergency Light โคมไฟฟ้าแสงสว่างฉุกเฉินเป็นอุปกรณ์ ไฟฟ้าส�ำหรับส�ำรองไฟฟ้าฉุกเฉินกรณี ไฟดับกระทันหัน ไฟฟ้าฉุกเฉินก็จะ ท�ำงานทันที P127

(P125-128 ที่มา : https://www. firealarmonline.com/category/4025/aip)

Heat Detector อุปกรณ์ตรวจจับความร้อนของวัตถุ ใช้ส�ำหรับตรวจจับเหตุเพลิงไหม้ที่เกิด ขึ้นอย่างรวดเร็วและมีควันน้อยเท่านั้น

44

AFFORDABLE HOUSING

AFFORDABLE HOUSING

45

บทที่ 5 วิเคราะห์ที่ตั้งโครงการ

AFFORDABLE HOUSING

46 5.1 เกณฑ์และการเลือกที่ตั้งโครงการ เกณฑการเลือกที่ตั้งโครงการระดับภาค

กรุงเทพฯ เมืองหลวงของประเทศและเป็น “มหานคร” ที่เป็นศูนย์กลางความเจริญทุกด้าน โดยแนวนโยบายการพัฒนาระดับประเทศของภาครัฐ มุ่งเน้นขยายการพัฒนาด้านต่างๆ ไป ในเขตจังหวัดปริมณฑลใกล้เคียง 5 จังหวัด คือ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม จากการมีกิจกรรมกระจุกตัวอยู่อย่างหนาแน่และแรงงานที่อพยพเข้ามาสู่ภาคมหานคร ท�ำให้ เกิดปัญหาระบบโครงข่ายคมนาคมขนส่งไม่สามารถรองรับการเจริญเติบโตและการเพิ่ม จ�ำนวนประชากรอย่างรวดเร็ว การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินจากแปลงเกษตรกรรม ขนาดใหญ่มาเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบเมือง สร้างที่อยู่อาศัย ส�ำนักงาน สถานศึกษา ฯลฯ จึงมีการขนาตัวไปรอบๆ กรุงเพทฯ เพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอยให้มากขึ้น

เกณฑการเลือกที่ตั้งโครงการระดับจังหวัด จากการขยายตัวของที่อยู่อาศัยในเมือง ท�ำให้เกิดความต้องการที่ จะมีที่อยู่ใกล้แหล่ง CBD ของกรุงเทพฯ จึงมีการขยายแหล่งที่อยู่ อาศัยมายังจังหวัดข้างเคียง ท�ำให้ที่อยู่อาศัยเริ่มถูกเบียดออกไป รอบนอกมากขึ้นเรื่อยๆ สิ่งที่ตามมาคือระยะทางของแหล่งงาน และแหล่งที่อยู่อาศัย (Work-Life Separation) เพิ่มมากขึ้น ซึ่งมี การปรับให้กรุงเทพฯ จากแต่เดิมที่เป็น เมืองศูนย์กลางเดี่ยว (Monocentric Development)กลายเป็น เมืองหลายศูนย์กลาง (Polycentric Cities) (TERRABKK,2561)

ࡳ± ¢ŒÍ¡íÒ˹´ã¹¡ÒÃàÅ×Í¡ÃдѺ¨Ñ§ËÇÑ´ ࡳ±

¤ÇÒÁµŒÍ§¡ÒÃ

¡ÒÃࢌҶ֧¢Í§Ãкº ¢¹Ê‹§

ÁÕ¡ÒâÂÒµÑǢͧö¿ä¿¿‡ÒࢌÒÁÒ ã¹¾×é¹·Õè

â¤Ã§ÊÌҧºÃÔ¡Òà ¾×é¹°Ò¹ÊÒ¸ÒóÐ

ÁÕÃкºÊÒ¸ÒóٻâÀ¤¾×é¹°Ò¹ ઋ¹ ä¿¿‡Ò »ÃÐ»Ò â·Ã¤Á¹Ò¤Á

·íÒàÅ·ÕèµÑé§ / ºÃÔº·

ÍÂÙ‹ã¡ÅŒ / µÔ´¡Ñº¡Ãا෾ Ï

จังหวัดนนทบุรีซึ่งมีพื้นที่ติดกับกรุงเทพฯจึงท�ำให้ได้รับการพัฒนา ในด้านต่างๆเพื่อรองรับการขยายตัวจากกรุงเทพ เช่น ด้านการ คมนาคมที่มีการสร้างรถไฟฟ้า (สายสีม่วง สายสีชมพู สายสีเขียว สายสีม่วง) และจุดเชื่อมต่อไปยังสถานีต่างๆ

AFFORDABLE HOUSING

47

เกณฑการเลือกที่ตั้งโครงการระดับย่าน ช่วงถนนรัตนาธิเบศร์ฝั่งตะวันตก เลือกย่านที่มีความเป็นไปได้ ของโครงการคือ ย่านบางบัวทอง ย่านบางรักพัฒนา และย่านไทร ม้า เพราะเป็นย่านที่พักอาศัยที่มีเส้นทางการคมณาคมสะดวก เพราะมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านทั้งสามย่าน มีถนนรัตนาธิเบศร์และถนน กาญจนาภิเษกตัดผ่าน ทั้งสองถนนนี้สามารถใช้เดินทางเข้าสู่ย่าน CBD ทั้งของกรุงเทพฯและนนทบุรีได้พร้อมทั้งมีสาธารณูปการที่ ครบครันภายในย่านนั้นๆ การเกิดของอาคารพักอาศัยบริเวณทั้งสามย่านนี้นั้นยังมีไม่มาก ส่วนนมากเป็นหมู่บ้านจัดสรรค จ�ำพวกบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ ทั้งสามย่านที่เลือกมานี้ยังเป็นย่านพักอาศัยที่ราคายังไม่สูงมาก และอยู่ใกล้กับแหล่ง CBD และพื้นที่ส�ำคัญ จึงเป็นตัวเลือกที่ผู้คน ท�ำงานหรือครอบครัวจะสนใจหาที่พักอาศัยที่ราคายังไม่สูงมาก มีการคมนาคมที่สะดวก บางรักพัฒนา

ปัจจุบันการเติบโตของเมืองก�ำลังถูกปรับเปลี่ยนในแนวของการก ระจายความเจริญออกจากศูนย์กลางไปยังปริมณฑลนนทบุรีเป็น เมื อ งแห่ ง กาอรพั ก อาศั ย และเป็ น เมื อ งศู น ย์ ร วมแหล่ ง งานทั้ ง ราชการและธุรกิจเอกชน ถนนรัตนาธิเบศร์ฝั่งตะวันตกมีห้างสรระสินค้าขนาดใหญ่หลาย แห่งและส่วนปลายยังเชื่อมกับทางพิเศษกาญจนาภิเษก จุดตัดระหว่างถนนรัตนาธิเบศร์กับเส้นทางหลวงหมายเลข 340 (ถนนบางบัวทอง–สุพรรณบุรี) ท�ำให้เกิดแหล่งชุมชนกระจุกใกล้ แยกบางใหญ่ และมีรถไฟฟ้าสายสีม่วงวิ่งผ่าน ท�ำให้มีการเติมโต ทางการค้าและการคมนาคม ไทรม้า-ท่าอิฐ

ย่านบางรักพัฒนามีถนนเส้นหลักคือถนนกาญจนาภิเษกซึ่งเป็น ถนนขนาดใหญ่ ถนนสายนี้สร้างขึ้นเพื่อแก้ปัญหาการจราจรที่ ติ ด ขั ด ในเขตกรุ ง เทพมหานครและปริ ม ณฑลที่ มี ป ริ ม าณการ จราจรและการขนส่งเพิ่มขึ้น เป็นผลจากความเจริญเติบโตทาง เศรษฐกิจ และเป็นทางเลี่ยงเมืองกรุงเทพมหานครที่เป็นตัวเชื่อม ทางสายหลักเข้าไปสู่ทุกภาคของประเทศ มีระบบขนส่งสาธารณะ ที่เข้าถึงชุมชน เพียงต่อต่อความต้องการในการเดินทาง พื้นที่ส่วน มากเป็นอาคารพานิชย์และบ้านจัดสรร เพราะการขยายตัวออก นอกเมืองของเศรษฐกิจ มีสิ่งอ�ำนวยความสะดวกมากมาย เช่น ห้างสรรพสินค้าชั้นน�ำ หลายแห่ง มีสถานีรถไฟฟ้าสามสถานีคือ สถานีคลองบางไผ่ สถานีตลากบางใหญ่และสถานีสามแยกบางใหญ่

ย่านไทรม้า-ท่าอิฐตั้งอยู๋เส้นถนนรันนาธิเบศร์เป็นโซนบ้านแนว ราบขนาดใหญ่ที่เกิดขึ้นมากว่า เป็นทางเลือกต่อผู้ที่ต้องการที่อยู่ อาศัยทั้งกลุ่มคนที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯและกลุ่มคนที่มาจากต่าง จังหวัดที่เข้ามาเรียนหนังสือหรือท�ำงานในกรุงเทพฯ เพราะไม่ ไกลจากกรุงเทพมากและมีระบบขนส่งสาธารณะที่เพรียบพร้อม การที่มีรถไฟฟ้าสายสีม่วงจะท�ำให้เกิดการสร้างคอนโดในย่าน เพิ่มมากขึ้นจะเป็นคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ราคาไม่สูง ทางทิศตะวันออกข้ามแม่น�้ำเจ้าพระยาไปจะเป็นในเมืองนนทบุรี มีสิ่งอ�ำนวนความสะกวดมากมาย ทิศตะวันก็ก็จะไปย่านบางใหญ่ บางบัวทอง

AFFORDABLE HOUSING

48 บางบัวทอง ย่านบางบัวทองอยู่ทางทิศตะวันตกของจังหวัดนนทบุรี จะอยู่ ข้อนข้างห่างจากตัวเมืองแต่ยังอยู่ในถนนเส้นกาญจนาภิเษก มีรถ สาธารณะเข้ า ถึ ง และวิ่ ง ตรงเข้ า ใจกลางเมื อ งแต่ ไ ม่ มี ร ถไฟฟ้ า เพราะรถไฟฟ้าสายสีม่วงสิ้นสุดแค่ย่านบางรักพัฒนา พื้นที่ส่วนมากเป็นที่อยู่อาศัย ส่วนมากเป็นอาคารพานิชย์และ บ้านจัดสรรและยังคงมีทุ่งนาหรือสวนอยู่บางส่วน มีบริษัทห้าง ร้าน ส�ำนักงานจ�ำนวนมาก รวมถึงหน่วยงานราชการต่างๆ พบปัญหารถติดในเวลาเร่งด่วนเนื่องจากผู้คนจ�ำนวนมากออกไป ท�ำงานและกลับเข้ามาในพื้นที่ในเวลาไล่เลี่ยกันและถนนเส้น กาญจนาภิ เ ษกยั ง เป็ น เส้ น ที่ ใช้ เ ดิ น ทางออกไปยั ง จั ง หวั ด อื่ น ๆ ท�ำให้มีรถบรรทุกข้อนข้างมาก ࡳ±

¤ÇÒÁµŒÍ§¡ÒÃ

¤‹Ò¶‹Ç§ ¹éíÒ˹ѡ

ºÒ§ÃÑ¡¾Ñ²¹Ò

ºÒ§ºÑǷͧ

ä·ÃÁŒÒ

¡ÒÃࢌҶ֧¢Í§Ãкº¢¹Ê‹§

ö¿ä¿¿‡Òã¹ÃÐÂÐ 500 Á. »‡ÒÂö»ÃШíÒ·Ò§

0.3

5

1.5

3

0.9

5

1.5

â¤Ã§ÊÌҧºÃÔ¡Òþ×é¹°Ò¹ ÊÒ¸ÒóÐ

ÁÕÃкºÊÒ¸ÒóٻâÀ¤¾×é¹°Ò¹ ઋ¹ ä¿¿‡Ò »ÃÐ»Ò â·Ã¤Á¹Ò¤Á ¶¹¹ öä¿

0.3

5

1.5

4

1.2

5

1.5

ÁØÁÁͧ / ·íÒàÅ·ÕèµÑé§ / ºÃÔº·

ÁÕÊÔè§ÍíҹǤÇÒÁÊдǡ ઋ¹ ÌҹÊдǡ«×éÍ ËŒÒ§ âç¾ÂÒºÒÅ ÏÅÏ

0.2

3

0.6

3

0.6

4

0.8

-Áͧ¨Ò¡ÀÒÂã¹â¤Ã§¡ÒÃä» ¹Í¡â¤Ã§¡Òà -Áͧ¨Ò¡ÀÒ¹͡â¤Ã§¡ÒÃà¢ŒÒ ÁÒÀÒÂâ¤Ã§¡Òà -¤ÇÒÁ»ÅÍ´ÀѺÃÔàdzâ´ÂÃͺ â¤Ã§¡ÒÃ

0.2

3

0.6

5

1.0

4

0.8

ÁØÁÁͧáÅФÇÒÁ»ÅÍ´ÀÑ ¢Í§·ÕèµÑé§

ÃÇÁ

1.0

4.2

3.7

เลือกย่านที่ตั้งโครงการคือที่ย่านไทร ม้าซึ่งเป็นย่านที่มีความต้องการตรง กับเกณฑ์ในการเลือกย่านที่ก�ำหนด

4.6

เกณฑการเลือกที่ตั้งโครงการ SITE 2

MRT ºÒ§ÃÑ¡¹ŒÍ·‹ÒÍÔ°

SITE 1 SITE 3

MRT ä·ÃÁŒÒ

AFFORDABLE HOUSING

49

FAR 7.5 : 1 µíÒá˹‹§·ÕèµÑé§ µ. ä·ÃÁŒÒ Í. àÁ×ͧ¹¹·ºØÃÕ

SITE

¡ÒÃࢌҶ֧¢Í§Ãкº¢¹Ê‹§ ÍÂًˋҧʶҹÕä·ÃÁŒÒ 120 Á. ÍÂًˋҧʶҹպҧÃÑ¡¹ŒÍ·‹ÒÍÔ° 1 ¡Á. â¤Ã§ÊÌҧºÃÔ¡ÒÃ¾×¹é °Ò¹ÊÒ¸ÒóРÁÕÃкºÊÒ¸ÒóٻâÀ¤à¢ŒÒ¶Ö§ ÁØÁÁͧ / ·íÒàÅ·Õµè §Ñé / ºÃÔº· ¾×é¹·Õèʋǹ´ŒÒ¹Ë¹ŒÒ·Ò§µÐÇѹÍÍ¡à´ÔÁ໚¹»˜ Á¹éíÒÁÑ¹à¡‹Ò µÍ¹¹ÕéäÁ‹ÁÕ¡ÒÃ㪌§Ò¹ ¹Í¡¹Ñé¹à»š¹¾×é¹·ÕèáÌҧÁѵŒ¹äÁ‹»¡ ¤ÅØÁ ·Ò§µÐÇѹµ¡à»š¹ÍÒ¤ÒþҹԪ ·Ò§µÐÇѹÍÍ¡ ໚¹«ÍÂࢌÒËÁÙ‹ºŒÒ¹ÅÑ´´ÒÃÁ áŶ¶Ñ´ä»à»š¹¤Í¹â´ ´Õ ¤Í¹ ä¾Ã Á Ãѵ¹Ò¸ÔàºÈà ÃÒ¤Ò·Õ´è ¹Ô 120,000 ºÒ·/µÃ.Ç.

FAR 7.5 : 1 µíÒá˹‹§·ÕèµÑé§ µ.ºÒ§ä¼‹ Í.ºÒ§ºÑǷͧ

SITE

SITE 3 8,830.9 µÃ.Á.

SITE 2 7,916 µÃ.Á.

¡ÒÃࢌҶ֧¢Í§Ãкº¢¹Ê‹§ ÍÂًˋҧʶҹպҧÃÑ¡¹ŒÍ·‹ÒÍÔ° 600 Á .ÍÂًˋҧʶҹÕä·ÃÁŒÒ 1 ¡Á. â¤Ã§ÊÌҧºÃÔ¡ÒÃ¾×¹é °Ò¹ÊÒ¸ÒóРÁÕÃкºÊÒ¸ÒóٻâÀ¤à¢ŒÒ¶Ö§ ÁØÁÁͧ / ·íÒàÅ·Õµè §Ñé / ºÃÔº· ໚¹·Õè´Ô¹Ã¡ÃŒÒ§µÔ´ºŒÒ¹¾Ñ¡ÍÒÈÑ·ҧ·ÔÈà˹×Í ·ÔÈ㵌ÁÕ ¶¹¹àÅç¡æ¤Ñè¹áÅФ‹ÍÂ໚¹ºŒÒ¹ªÑé¹à´ÕÂÇ·Õèà» ´à»š¹ÃŒÒ¹¢Ò ¢Í§Ë¹ŒÒºŒÒ¹ ·ÔȵÐÇѹµ¡à»š¹Ë¹ŒÒ˹ŒÒ¢Í§¾×é¹·Õè¹Õé ÁÕ½˜›§ µÃ§¢ŒÒÁ໚¹ÍÒ¤Òâͧ ÿÁ. ÃÒ¤Ò·Õ´è ¹Ô 25,000-35,000 ºÒ·/µÃ.Ç.

AFFORDABLE HOUSING

50

FAR 7.5 : 1 µíÒá˹‹§·ÕèµÑé§ µ. ä·ÃÁŒÒ Í. àÁ×ͧ¹¹·ºØÃÕ

¡ÒÃࢌҶ֧¢Í§Ãкº¢¹Ê‹§ ÍÂًˋҧʶҹÕä·ÃÁŒÒ 120 Á. ÍÂًˋҧʶҹպҧÃÑ¡¹ŒÍ·‹ÒÍÔ° 1 ¡Á. â¤Ã§ÊÌҧºÃÔ¡ÒÃ¾×¹é °Ò¹ÊÒ¸ÒóРÁÕÃкºÊÒ¸ÒóٻâÀ¤à¢ŒÒ¶Ö§ ÁØÁÁͧ / ·íÒàÅ·Õµè §Ñé / ºÃÔº· ¾×é¹·Õèʋǹ´ŒÒ¹Ë¹ŒÒ·Ò§µÐÇѹÍÍ¡à´ÔÁ໚¹»˜ Á¹éíÒÁÑ¹à¡‹Ò µÍ¹¹ÕéäÁ‹ÁÕ¡ÒÃ㪌§Ò¹ ¹Í¡¹Ñé¹à»š¹¾×é¹·ÕèáÌҧÁѵŒ¹äÁ‹»¡ ¤ÅØÁ ·Ò§µÐÇѹµ¡à»š¹ÍÒ¤ÒþҹԪ ·Ò§µÐÇѹÍÍ¡ ໚¹«ÍÂࢌÒËÁÙ‹ºŒÒ¹ÅÑ´´ÒÃÁ áŶ¶Ñ´ä»à»š¹¤Í¹â´ ´Õ ¤Í¹ ä¾Ã Á Ãѵ¹Ò¸ÔàºÈà ÃÒ¤Ò·Õ´è ¹Ô 120,000 ºÒ·/µÃ.Ç.

SITE

ࡳ±

¤‹Ò¶‹Ç§¹éÒí ˹ѡ

SITE 1

SITE 2

SITE 1 8,830.9 µÃ.Á.

SITE 3

¡ÒÃࢌҶ֧¢Í§Ãкº¢¹Ê‹§

0.3

5

1.5

3

0.9

5

1.5

â¤Ã§ÊÌҧºÃÔ¡Òþ×é¹°Ò¹ ÊÒ¸ÒóÐ

0.3

4

1.2

3

0.9

3

0.9

ÁØÁÁͧ / ·íÒàÅ·ÕèµÑé§ / ºÃÔº·

0.2

4

0.8

2

0.4

4

0.8

ÁØÁÁͧáÅФÇÒÁ»ÅÍ´ÀÑ ¢Í§·ÕèµÑé§

0.2

3

0.6

4

0.8

3

0.6

ÃÇÁ

1.0

SITE 3 9,688.3 µÃ.Á.

4.1

3.0

3.8

เลือกที่ตั้งโครงการคือ SITE 1 ซึ่ ง มี ค วามต้ อ งการตรงกั บ เกณฑ์ ใ นการเลื อ กย่ า นที่ ก�ำหนด

AFFORDABLE HOUSING

51

5.2 การวิเคราะห์ที่ตั้งโครงการ

1 พื้นที่บริเวณด้านหน้า SITE เป็นที่ดินคิดถนนรัตนาธิเบศร์ รอบข้างเป็นอาคารพานิชสามชั้นและบ้านคนธรรมดา มีรถไฟฟ้าสายสีม่วงวิ่งผ่าน 2 ทางทิศตะวันออกห่างจากสถานีไทรม้า 700 เมตร 3 ทิศตะวันตะห่างจากสถานบางรักน้อยท่าอิฐ 550 เมตี

ที่ตั้งโครงการอยู่บริเวณริมถนนรัตนาธิเบศร์ อยู่ ระหว่างสถานีรถไฟฟ้าเอ็มอาร์ทีบางรักน้อยท่า อิฐ และสถานีรถไฟฟ้าเอ็มอาร์ทีไทรม้า อยู่ห่าง จากสถานีบางรักน้อยท่าอิฐ 550 เมตร ห่างจาก สถานีไทรม้า 700 เมตร มีขนาดที่ดิน 8,830 ตารางเมตร หรือ 5.51 ไร่ รอบข้างนั้นเป็นอาคารพานิชสามชั้นและบ้าน คนเพราะบริ เวณนี้ ห มู ่ บ ้ า นจั ด สรรคอยู ่ ห ลาย แห่ง ถถนเส้นนี้มีอาคารพักอาศัยไม่กี่ที่ล้วนเป็น แต่ของเอกชน

ด้านหน้าของที่ตั้งโครงการเป็นถนนใหญ่ก็จะ พบปั ญหาเรื่ อ งเสี ย งและมลภาวะข้ อ นข้ า ง เยอะ เพราะถนนเส้นนี้มีรถยรรทุกวิ่งผ่านอยู่ บ่อยครั้ง ด้านหน้าที่ตั้งโครงการเป็นเส้นที่รถไฟฟ้าสาย สีม่วงวิ่งผ่าน

AFFORDABLE HOUSING

52

บทที่ 6 แนวคิดและผลการออกแบบ

AFFORDABLE HOUSING

6.1 การน�ำเสนอผลงานการออกแบบร่างครั้งที่ 1

53

54

AFFORDABLE HOUSING

AFFORDABLE HOUSING

55

ข้อเสนอแนะจากคณะกรรมการ - ส�ำรวจปัญหาที่เกิดขึ้นจากอาคารการเคหะเดิมเพิ่ม - ศึกษาพฤติกรรมการใช้ชีวิตประจ�ำวันของผู้ใช้ว่ามีการใช้ พื้นที่ผิดประเภทการใช้งานอย่างไรบ้าง

- ปรับเส้นทางการวางถนน , ทางเข้าออกในโครงการ - ลด / เพิ่ม ขนาดของแมสในอาคาร

56 6.2 การน�ำเสนอผลงานการออกแบบร่างครั้งที่ 2

AFFORDABLE HOUSING

AFFORDABLE HOUSING

57

จากรูปแบบอาคารครั้งที่ 1 ได้ปรับให้อาคาร มีรูปแบบการใช้งานตามพฤติกรรมของผู้พัก อาศัย และเพิ่มเติมในส่วนของการแก้ปัญหา ในเรื่องการใช้พื้นที่ส่วนกลางของผู้พักอาศัย รูปแบบคารครั้งที่ 1

(1) ตัดอาคารส่วนด้านหน้าทีเคยเป็นที่จอด รถออกและเปลี่ยนเป็นจอดรถชั้นใต้ดิน

(2) ปรับขนาดของอาคารเพื่อเพิ่มพื้นที่กลับ รถและพื้นที่สีเขียว

(3) เพิ่มและลดความสูงของอาคาร

(4) เพิ่มพื้นที่กิจกกรม / พื้นที่ส่วนกลางบน อาคารพักอาศัย

58

AFFORDABLE HOUSING

AFFORDABLE HOUSING

59

60

AFFORDABLE HOUSING

AFFORDABLE HOUSING

61

62

AFFORDABLE HOUSING

AFFORDABLE HOUSING

63

64

AFFORDABLE HOUSING

AFFORDABLE HOUSING

65

ข้อเสนอแนะจากคณะกรรมการ - ปรับรูปแบบห้องพักให้เข้ากับพฤติกรรมาการ ใช้งาน / ปัญหาที่เกิดขึ้น - เพิ่มพื้นที่และจัดสรรพื้นที่ส่วนกลางให้มีการ ใช้งานที่ชัดเจน - ลดขนาดทางเดินในอาคาร - ปรับการวางต�ำแหน่งที่จอดรถ - แก้ไขการวางรูปแบบอาคารและห้องพัก

AFFORDABLE HOUSING

66 6.3 การน�ำเสนอผลการออกแบบขั้นสมบูรณ

แผนยุทธศาสตรการพัฒนาที่อยูอาศัย 10 ป (พ.ศ. 2559 - 2568)

รัฐบาลใหความสำคัญในการแกไขปญหาความยากจนออลด ความเหลื่อมล้ำและสรางโอกาสการเขาถึงสวัสดิการสังคมและที่อยูอาศัย ไดกำหนดการพัฒนาที่อยูอาศัยสำหรับผูมีรายไดนอยใหมีความมั่นคงในที่ อยูอาศัยและสั่งการใหแกไขปญหาที่อยูอาศัยและพัฒนาคุณภาพชีวิตโดยม อบหมายใหกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษยดำเนินก ารแกไขปญหาที่อยูอาศัยสำหรับผูมีรายไดนอยโดยบูรณาการกับหนวยงา นที่เกี่ยวของทั้งภาครัฐและภาคเอกชนภายใตแผนยุทธศาสตรการพัฒนาที่ อยูอาศัย 10 ป (พ.ศ. 2559 - 2568)

26,411 30,213

236,648

มีวัตถุประสงคหลักในการสงเสริมความมั่นคงดานที่อยูอาศัยและพัฒนา คุณภาพชีวิตดานการอยูอาศัยการเคหะแหงชาติเปดโอกาศใหภาคเอกชน เขามามีบทบาทในการพัฒนาที่อยูอาศัยรวมกับการเคหะแหงชาติ โดยบริษัทเอกชนเขารวมดำเนินกิจการระหวาง ภาครัฐและภาคเอกชน (Joint support)

0.64% โครงการจากการเคหะแหงชาติ จำนวนทั้งสิ้น 363,400 หนวยอาศัย ภูมิภาค : หนวยอาศัย

19%

15,460

74%

Circulation

การเคหะจะเปนที่ปรึกษา(Consultant)ใหกับเอกชนในดาน การศึกษาความเปนไปไดของโครงการและบริหารจัดการ งานกอสรางพิจารณาทำเลที่ตั้งความเปนไปไดทางการ ตลาดกายภาพและการเงิน

54,668

7%

ประเภทบานจากโครงการการเคหะแหงชาติ ที่มา : ฝายวิชาการพัฒนาที่อยูอาศัย การเคหะแหงชาติ

อาคารชุด บานเดี่ยว บานแฝด อาคารพานิชย (ขอมูลจากการสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของสำนักงานสถิติแหงชาติ)

วิเคราะหปญหาการอยูรวมกันของผูใชอาคารที่มีปญหามาจากกาย ภาพทางสถาปตยกรรม ศึกษาปญหาทางดานการออกแบบที่อยูอาศัยที่มีพื้นที่จำกัดและการ ใชสอยพื้นที่ ศึกษาปญหาทางกายภาพทางสถาปตยกรรมที่สงผลตอคุณภาพชีวิต

สัดสวนครัวเรือนที่มีบานและที่ดินเปนของตัวเองมีแนวโนมลดลงขณะ ที่ครัวเรือนเชามีแนวโนมสูงขึ้นอยางตอเนื่องและที่สำคัญก็คือ“สัดสวน ครัวเรือนที่มีรายไดนอยที่ไมมีกรรมสิทธิ์ในที่อยูอาศัยมีแนวโนมเพิ่มขึ้น อยางตอเนื่อง”

สนับสนุนใหชนชั้นกลางหรือผูมีรายไดนอยถึงปานกลางสามารถเชา /ซื้อที่อยูอาศัยที่มีคุณภาพชีวิตดีมีระบบขนสงสาธารณะเขาถึงและมี สภาพแวดลอมความเปนอยูที่เหมาะสม

ศึกษาพฤติกรรมการอยูรวมกันในอาคารชุดพักอาศัยเพื่อนำขอมูล มาออกแบบอาคาร ศึกษาทฤษฎีการออกแบบอาคารชุดพักอาศัยสำหรับผูมีรายไดนอย ถึงปานกลาง

ปทุมธานี นครปฐม นนทบุรี สมุทรสาคร

กรุงเทพฯ สมุทรปราการ

จำนวนหนวยและประเภทโครงการ ภาครัฐ กคช ที่มา : ฝายวิชาการพัฒนาที่อยูอาศัย การเคหะแหงชาติ

จำนวนรวมทั้งหมด จังหวัด จำนวนโครงการ จำนวนหนวยอาศัย กรุงเทพมหานคร 124 92,838 นครปฐม 20 15,954 นนทบุรี 30 24,650 ปทุมธานี 42 35,177 สมุทรปราการ 51 56,723 สมุทรสาคร 17 15,454 รวม 284 240,796

ประเภทโครงการ โครงการเคหะชุมชน โครงการบานเอื้ออาทร 50,027 42,811 15,532 422 22,773 1,877 31,504 3,673 47,584 9,139 11,068 4,386 178,488 62,308

จำนวนทั้งสื้น 791 โครงการ

340,818

ภาคใต ภาคเหนือ ภาคตะวันออกเฉียง ภาคกลาง ปริมณฑล กรุงเทพมหานคร

529,848 357,745

0

การเพิ่มจำนวณของแรงงานยายถิ่นฐานจากชนบทเขาสูเมืองเพิ่มขึ้นตาม เมืองมีการเจริญเติบโตและมีประชากรเพิ่มขึ้นอยางรวดเร็วสงผลกระทบ ตอการกระจายรายไดและปญหาดานความยากจนที่เพิ่มมากขึ้นรัฐบาลจึง เขามามีบทบาทโดยรัฐบาลไดเขามาสงเสริมการสรางที่อยูอาศัยและแกไข ปญหาขาดแคลนอุปทานที่อยูอาศัย โดยการจัดตั้งการเคหะแหงชาติทำหนาที่หลักในการพัฒนาที่อยูอาศัยใหกับ ประชาชนทั่วไปที่มีรายไดนอยและรายไดปานกลางและใหธนาคารอาคารสง เคราะหหันมามีบทบาทหลักในการเปนธนาคารเฉพาะกิจเพื่อการใหสินเชื่อแก ผูซื้อที่อยูอาศัยในกลุมผูมีรายไดนอย จากแผนยุทธศาสตรการพัฒนาที่อยูอาศัย 10 ปตองการสงเสริมความมั่นคง ดานที่อยูอาศัยและพัฒนาคุณภาพชีวิตดานการอยูอาศัยใหแกกลุมผูมีรายได นอยและจัดเตรียมที่อยูอาศัยในสภาพแวดลอมที่เหมาะสมจึงสงเสริมการมี สวนรวมทั้งภาครัฐและเอกชน โดยการเคหะแหงชาติจึงเปดใหเอกชนยื่นขอเสนอโครงการรวมดำเนินกิจการ ระหวางภาครัฐและภาคเอกชน (Joint Support) โดยการเคหะแหงชาติรับเปนที่ปรึกษา (Consultant) ในลักษณะดังนี้

ที่มา : ฝายวิชาการพัฒนาที่อยูอาศัย การเคหะแหงชาติ

นนทบุรี

เปนอาคารชุดพักอาศัยที่เหมาะกับผูมีรายไดโดยประมาณ 100,000 บาท/ป เปนกลุมต่ำกวาเสนรายไดขั้นต่ำ (ไมเกิน 100,000 บาท/ป) หรืิอมากกวานั้นเพื่อใหรับภาระเรื่องคาใชจายได รูปแบบหองพักแบงออกเปน 2 แบบคือ 1 หองนอน และ 2 หองนอน มีพื้นที่สวนกลางเพื่อทำกิจกรรม ไดแก สระวานน้ำ , พื้นที่สีเขียวหรือสนามหญา , สนามเด็กเลน , co-working space

1. วิเคราะหความเปนไปไดของโครงการเบื้องตน เพื่อขออนุมัติสินเชื่อ 2. ใหขอเสนอแนะในการบริหารจัดการโครงการกอสราง แบบครบวงจร

One Lane Corr ความกวางของข ทางเดินชองเดีย

โดยในป 2552 จำนวนครัวเรือนที่มีรายไดนอยไมมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู อาศัยมีจำนวน 2,468,160 ครัวเรือน

ผูอยูอาศัยสามารถเปนเจาของหองพักโดยราคานั้นตองสอดคลอง กับรายไดของตัวบุคคล

แตในป 2558 จำนวนครัวเรือนที่มีรายไดนอยที่ไมมีกรรม สิทธิ์ในที่อยูอาศัยเพิ่มขึ้นเปน 3,595,581 ครัวเรือน ศึกษาปญหาทางกายภาพดานสถาปตยกรรมและการใชพื้นที่อาคาร ชุดพักอาศัยหรับผูมีรายไดนอยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล

ชองทางเดินจะเปนตัวกำหนดพฤต กรรมการเดินและการใชงานในหอง

100K

200K

300K

455,516 452,280 400K 500K

1.931 ลานครัวเรือน

41% 59%

รายไดครัวเรือนทั่วประเทศโดยฉลี่ย มากกวา 20,700 นอยกวา 20,700

2.726 ลานครัวเรือน

การขยายตัวของประชากรเมืองและการพัฒนาสงผลกระทบตอการ กระจายรายไดและปญหาดานความยากจน ที่เพิ่มมากขึ้นรัฐบาลจึงเขา มามีบทบาท โดยรัฐบาลไดเขามาสงเสริมการสรางที่อยูอาศัย และแกไข ปญหาขาดแคลนอุปทานที่อยูอาศัยโดยการจัดตั้งการเคหะแหงชาติ ทำหนาที่หลักในการพัฒนาที่อยูอาศัยใหกับประชาชนทั่วไปที่มีรายไดนอย และรายไดปานกลาง และใหธนาคารอาคารสงเคราะหหันมามีบทบาทหลัก ในการเปนธนาคารเฉพาะกิจเพื่อการใหสินเชื่อ แกผูซื้อที่อยูอาศัยในกลุม ผูมีรายไดนอย (Chantawon.U,2016)

เกณฑ 1.ใกลสถานีรถไฟฟา 2.การคมนาคมที่สะด 3.สิ่งอำนวนความสะ 4.ความปลอดภัยของ

รัตนาธิเบศรฝงตะวันต นที่ความเปนไปไดของ โครงการดังนี้ - ยานบางบัวทอง - ยานบางรักพัฒนา - ยานไทรมา

AFFORDABLE HOUSING

านที่อยูอาศัยและพัฒนา เปดโอกาศใหภาคเอกชน ารเคหะแหงชาติ

1. ทำประตูหรือทางเดินชิดดานใดดานหนึ่ง 2. ทำประตูบริเวณกลางหองจะเกิดทาง เดินแบงพื้นที่ใชงานเปน 2 สวน 3. ทำประตูเยื้องกัน ชองทางเดินจะเปนตัวกำหนดพฤติ จะเกิดทางเดินทแยงแบงพื้นที่ใชงานเปน 2 กรรมการเดินและการใชงานในหอง สวนเพื่อออกแบบการจัดวางการเวนชองทาง เดินจะรูขนาดหอง Circulation

ชนในดาน รจัดการ างการ

การมีหนาตางที่เปดไดชองเดียวจะมีผลตออากาศ ที่หมุนเวียนภายในหองเพราะจะเปนลักษณะที่ลม เปนกลุมชวงวัยทำงาน หรือะเริ่มทำงานมี สามารถเขาไดทางเดียวไมมีชองทางการไหลเวีย รายได นอยถึงปานกลาง นของลมออกไปภายนอกควรออก

บุคคลภายนอกที่อาจ มาเขาใช facility บางอยางในโครงการ

Two Lane Corridor ชองทางเดินที่สามารถเดินสวนกันไดควรมี ขนาดขั้นต่ำอยูที่ 172.7 เซนติเมตร

ที่อยู

มมีกรรม อน

INSOURCE

กลุมงานบริหาร ฝายนิติบุคคล

คณะกรรมการ

ผูจัดการนิติบุคคล

OUTSOURCE

งมีแนวโนมลดลงขณะ ะที่สำคัญก็คือ“สัดสวน อาศัยมีแนวโนมเพิ่มขึ้น

One Lane Corridor ความกวางของขนาดตัวคนหนึ่งคนอยูที่ประมาณ 60 เซนติเมตร ทางเดินชองเดียวควรมีขนาดขั้นต่ำ 76.92 เซนติเมตร

เจาหนาที่/พนักงาน กลุมฝายซอมบำรุง

ผูใชสอยหลัก

ผูใชสอยรอง

การเดินทาง รถยนตสวนตัว แท็กซี่/รถสาธารณะ รถไฟฟา

การเดินทาง รถยนตสวนตัว แท็กซี่/รถสาธารณะ รถไฟฟา

พฤติกรรม

พฤติกรรม

- ใชรถยนตในการเดินทาง - ใชระบบขนสงสาธารณะในกานเดินทาง - ออกไปทำงานแตเชา และกลับตอนเย็น - อยูหองวันเสารและวันอาทิตยมากกวา - พักพอนอยูแตในหองสวนตัว - ใชพื้นที่สวนกลางในการพักผอน / เลขานุการ ออกกำลังกาย / ทำกิจกรรมรวมกัน

การระบายอากาศจะเกิดขึ้นเมื่อชองหนาตางถูกเป ดหลายชองเปดออกสูที่โลงการออกแบบชองเปด ภายในหองควรคำนึงถึงการไหลเวียนของอากาศ ภายในสามารถใชประโยชน

นสถิติแหงชาติ)

ผูชวย/รองผูจัดการ นิติบุคคลสายคอนโดและบาน

ความตองการพื้นที่ใชสอย - พื้นที่จอดรถ - Lobby - ฟตเนส - รานอาหาร / สวน - หองพักที่มีความปลอดภัย และความเปนสวนตัว

ความตองการพื้นที่ใชสอย

นนทบุรี กรุงเทพฯ

40,818 529,848

357,745

300K

67

455,516 452,280 400K 500K

นทั่วประเทศโดยฉลี่ย 20,700 20,700

าสงผลกระทบตอการ พิ่มมากขึ้นรัฐบาลจึงเขา รางที่อยูอาศัย และแกไข ตั้งการเคหะแหงชาติ ชาชนทั่วไปที่มีรายไดนอย คราะหหันมามีบทบาทหลัก กผูซื้อที่อยูอาศัยในกลุม

เกณฑ 1.ใกลสถานีรถไฟฟา 2.การคมนาคมที่สะดวก 3.สิ่งอำนวนความสะดวก 4.ความปลอดภัยของที่ตั้ง

จากการขยายตัวของที่อยูอาศัยในเมืองทำใหจังหวัดนนทบุรีซึ่งมีพื้นที่ติดกับกรุงเทพได รับการพัฒนาในดานตางๆเพื่อรองรับการขยายตัวจากกรุงเทพ เชน สรางรถไฟฟา (สายสีมวง สายสีชมพู สายสีเขียว สายสีมวง) และจุดเชื่อมตอไปยังสถานีตางๆ

เปรียบเทียบจากกรณีศึกษา เกณฑการเลือกกรณีศึกษา 1. เปนโครงการจากการเคหะแหงชาติ 2. เปนโครงการ Low rise condominium 3. มีขนาดที่ดินใกลเคียงกับโครงการ จากการวิเคราะะหทำเลที่ตั้ง (บทที่ 5) ไดที่ดินขนาด 8,830.9 ตรม.

รัตนาธิเบศรฝงตะวันตกมียา นที่ความเปนไปไดของ โครงการดังนี้ - ยานบางบัวทอง - ยานบางรักพัฒนา - ยานไทรมา

The NHA Condo ประชานิเวศน ขนาดที่ดิน : 8.75 ไร จำนวนยูนิต : 556 ยูนิต ประเภทหอง/ขนาด(ตรม.) : 1 หองนอน / 25.5-30 ตรม. จำนวนชั้น : 8 ชั้น

บานเอื้ออาทรนนทบุรี วัดกู ความเปนไปไดของยานที่ตั้งโครงการคือที่ยานไทรมาซึ่ง เปนยานที่มีความตองการตรงกับเกณฑในการเลือก ยานที่กำหนด

ขนาดที่ดิน : 8.05 ไร จำนวนยูนิต : 480 ยูนิต ประเภทหอง/ขนาด(ตรม.) : 1 หองนอน / 33 ตรม. จำนวนชั้น : 5 ชั้น

บานเอื้ออาทรลำลูกกา คลอง 4 ขนาดที่ดิน : 3.84 ไร จำนวนยูนิต : 459 ยูนิต ประเภทหอง/ขนาด(ตรม.) : 1 หองนอน / 33 ตรม. จำนวนชั้น : 5 ชั้น

หานจำนวนยูนิต จากคาเฉลี่ยที่ง 3 โครงการโดยเทียบกับขนาดที่ดิน 6.172 ไร The NHA Condo บานเอื้ออาทรนนทบุรี บานเอื้ออาทรลำลูกกา โครงกา จำนวนยูนิ (556*6.172)/8.75 (480*6.172)/8.05 (459*6.172)/3.84 = 368.01 = 737.74 = 392.18 จำนวนยูนิตทั้งหมดจะไดคาเฉลี่ย (392+368+737)/3 = 499 ยูนิต

AFFORDABLE HOUSING

68

สะพานพระนั่งเกลา

บางใหญ/บางบัวทอง

1 พื้นที่บริเวณดานหนา SITE เปนที่ดินคิดถนนรัตนาธิเบศร รอบขางเปนอาคารพานิชสามชั้นและบานคนธรรมดา มีรถไฟฟาสายสีมวงวิ่งผาน 2 ทางทิศตะวันออกหางจากสถานีไทรมา 700 เมตร 3 ทิศตะวันตะหางจากสถานบางรักนอยทาอิฐ 550 เมตี ปณหาทืี่พบในอาคารเดิม การจองที่จอกรถและที่จอกรถไมพอ พื้นที่สวนกลางถูกนำมาใชเก็บชองสวนตัว พื้นที่ทางเดินหนาหองถูกใชวางของสวนตัว ไมมีระเบียบในการใชสอบพื้นที่สวนกลาง ถนนเสนหลัก ในโครงการ

ปญหาการใชพื้นที่ของโครงบานการเอื้ออาทร สถาพหองทรุดโทรม

N

ทางเดินเทาบริเวณ สวนดานหนาของ โครงการ

ความตองการใชพื้นที่จอดรถไมเพียงพอ การใชพื้นที่สวนกลางผิดประเภท

พื้นที่ภายในหองพักอาศัยไมเพียงพอ ตอความตองการ พบการวางสิ่งของ บริเวณทางเดิน

1 BED ROOM 344 UNIT 2 BED ROOM 60 UNIT = 404 NUIT

พื้นที่สีเขียวโครงการ -ดานกนามีทางเทาที่สามรถ มาออกกำลังกายได -ดานในเปนสวนกอนที่จะเขา สูตัวอาคาร

ชั้น 1-4 เปนอาคารจอดรถ รถยนต 117 คัน มอเตอไซค 45 คัน

พื้นที่สวนกลางบนอาคาร เอาไวทำกิจกรรมตางๆหรือ เอาไวเพักผอนสำหรับคนที่ไม อยากลงไปใชพื้นที่สวนกลาง ขางลางอาคาร

ทางเดินเชื่อ อาคารจอดรถ กับอาคารที่พัก

MAIN USER เปนกลุมคนรายไดนอยถึงปานกลาง (เชน สตาสอัพ คนที่เพิ่งเริ่มทำงาน คนที่เขามาทำงานในเมือง) CONCEPT ที่จะสามารถเปนเจาของหองพัก โดยราคานั้นสอดคลองกับ รายไดของตัวบุคคล ความคุมคากับเงินที่จายไป เนื่องจากเปนกลุมเปาหมายที่ไมไดมีรายไดสูงมาก จึงคิดวาราคาที่ตองจายเพื่อใหไดมานั้นตองคุมคา แกการไดใชชีวินอยู ทั้งในเรื่องของความปลอดภับ พื้นที่สวนกลางและความเปนสวนตัว 1 BED ROOM 32 sq.m.

2 BED ROOM 54.2 sq.m.

Living room หองเก็บของ ถาไมใชสามารถรวมกับหองนอนได

AFFORDABLE HOUSING

69

70

AFFORDABLE HOUSING

AFFORDABLE HOUSING

71

1st FLOOR PLAN

AFFORDABLE HOUSING

72

2nd FLOOR PLAN

3rd 4th FLOOR PLAN

AFFORDABLE HOUSING

73

5th FLOOR PLAN

6th FLOOR PLAN

AFFORDABLE HOUSING

74

7th FLOOR PLAN

8th FLOOR PLAN

AFFORDABLE HOUSING

75

9th FLOOR PLAN

10th FLOOR PLAN

AFFORDABLE HOUSING

76

11th 12th 15th FLOOR PLAN

13th FLOOR PLAN

AFFORDABLE HOUSING

77

14th FLOOR PLAN

16th FLOOR PLAN

AFFORDABLE HOUSING

78

17th FLOOR PLAN

18th FLOOR PLAN

AFFORDABLE HOUSING

79

19th 20th FLOOR PLAN

21st FLOOR PLAN

ROOF PLAN

80

AFFORDABLE HOUSING

AFFORDABLE HOUSING

81

82

AFFORDABLE HOUSING

ELEVATION A

ELEVATION C

AFFORDABLE HOUSING

83

ELEVATION B

ELEVATION D

84

AFFORDABLE HOUSING

SECTION A

SECTION B

AFFORDABLE HOUSING

85

ข้อเสนอแนะจากคณะกรรมการ การออกแบบยังไม่ได้แสดงให้เห็นว่าคุณภาพของผู้พักอาศัยใน โครงการจะดีขึ้นได้ยังไง เพิ่มเติม/อธิบายวิธีการแก้ไขปัญหาที่พบ จากอาคารเดิมมาแก้ไขแล้วอย่างไรบ้างในโครงการ ยังไม่ได้ระบุในแบบว่าการมีพื้นที่ส่วนกลาง / ห้องพักต่างจาก ของเดิมยังไงบ้าง ยังไม่มีจุดเด่นที่แตกต่างจากกรณีศึกษา รูปแบบของพักยังไม่ใช่ รูปแบบใหม่ ระบุการใช่ระบบการรักษาความปลอดภัยในการเข้า ออกโครงการ

บทที่ 7 สรุปผลการศึกษาและข้อเสนอแนะ 7.1 สรุปผลการศึกษา

7.2 ข้อเสนอแนะ

การขยายตัวของที่อยู่อาศัยในเมืองท�ำให้เกิดความต้องการที่จะมี ที่อยู่ใกล้แหล่งศูนย์กลางทางธุรกิจใจกลางเมืองกรุงเทพ ราคาที่ อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น เกิดปัญหาความเหลื่อมล�้ำด้านคุณภาพของที่ อยู่อาศัยที่ราคาสูงไม่ได้คุณภาพ ปัญหาพื้นที่ใช้สอยไม่พอต่อ ความต้องการ และปัญหาการใช้พื้นที่ภายในอาคารไม่ถูกประเภท ท�ำให้คนส่วนใหญ่ขาดคุณภาพชีวิตที่ดี แนวความคิดในการ ออกแบบคือ ออกแบบอาคารให้มีคุณภาพการอยู่อาศัยที่ดีใน ราคาที่ผู้มีรายได้น้อยและมีรายได้ปานกลางสามารถรับภาระค่า ใช้จ่ายได้ มีปัญหาที่พบจากอาคารเดิม เช่น การจองที่จอดรถ ทางเดินหน้า ห้องถูกน�ำไปใช้เป็นพื้นที่ส่วนตัว เป็นต้น จึงศึกษาพฤติกรรมการ ใช้รถและทางเดินบริเวณทางสัญจรหน้าห้องของผู้พักอาศัย พบ ว่าปัญหาการจองที่จอดรถนั้นมาจากพื้นที่ให้จอดมีไม่เพียงพอต่อ ปริมาณรถยนต์ของผู้พักอาศัย ท�ำให้ผู้คนน�ำสิ่งของมาวางจองให้ เป็นพื้นที่ของตนเองและมีการจอดรถซ้อนคัน จึงออกแบบที่จอด รถใต้อาคารให้มีปริมาณตามข้อก�ำหนดของอาคารพักอาศัย ส่วน การใช้ พื้ น ที่ ท างสั ญ จรบริ เวณหน้ า ห้ อ งพั ก ได้ ล ดขนาดลงให้ มี ความกว้างตามกฎหมาย ลดมุม/ซอกทางเดินเพื่อไม่ได้เป็นมุมอับ ที่จะได้น�ำสิ่งของมาวาง การวางต�ำแหน่งอาคารพักอาศัยอยู่ด้าน ในของเขตที่ดินและพื้นที่สีเขียวอยู่ด้านหน้า เพื่อจ�ำกัดการเข้าถึง ของรถยนต์กับพื้นที่พักอาศัยออกจากกัน ออกแบบและแบ่งพื้นที่ สีเขียวและพื้นที่กิจกรรมในโครงการให้สามารถใช้งานได้หลาก หลายมากขึ้น

รูปแบบโครงการยังไม่แสดงความแตกต่างจากรูปแบบโครงการ อาคารพักอาศัยทั่วๆ ไปมากนัก และยังไม่ได้ออกแบบในการแก้ ปัญหาจากพฤติกรรมผู้ใช้งานเท่าที่ควร การเพิ่ม/จัดสรรพื้นที่ ภายในห้องและพื้นที่ส่วนกลางยังไม่ชัดเจนที่ว่าผู้พัดอาศัยจะมี คุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นได้อย่างไรจากการใช้งานพื้นที่ที่ได้ออกแบบ โดยรวมยังดูเป็นโครงการอาคารพักอาศัยทั่วๆไป ยังไม่มีจุดเด่น ในโครงการ ควรมีข้อแตกต่างให้มากกว่านี้ ความสูงจากพื้นถึงฝ้ายังน้อยเกินไป ควรใช้ความสูงมากกว่า 2.50 เมตร ทางเดิมเชื่อมระหว่างอาคารยังมีความสูงจากพื้นและความ กว้างของทางเดินน้อยไป ตามกฏกระทรวงควรมีความกว้างของ ทางเดินเชื่อมไม่น้อยกว่า 3.0 เมตร และสูงจากระดับพื้นดินหรือ ถนนใต้ทางเดินไม่น้อยกว่า 5.50 เมตร อาคารจอดทั้งสี่ชั้นยังไม่มี ห้องน�้ำ อาคารที่จอดรถสําหรับบุคคลทั่วไปตอพื้นที่อาคาร 1,000 ตารางเมตร ให้เพิ่มห้องน�้ำชายและหญิง

AFFORDABLE HOUSING

86 บรรณานุกรม

Nessle 2562, แสดงราคาของอาคารพักอาศัยต่อตารางเมตร, สืบค้นวันที่27พฤศจิกายน2562, แหล่งข้อมูล: https:// thaiappblog.files.wordpress.com/2019/05/1019_cost-web-thai.pdf

Murphy 2559, รูปแบบห้องและพื้นที่, สืบค้นวันที่27พฤศจิกายน2562, แหล่งข้อมูล: https://www.estopolis.com/review/condo/รี วิ ว คอนโด-โกรว-รั ต นาธิ เ บศร์ - Grow-Rattanathibet-คอนโดมิ เ นี ย ม-High-Rise-วิ ว แม่ น�้ ำ เจ้ า พระยาติดสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง

กีรติบุตร2522, พระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ.2522, สืบค้นวันที่29พฤศจิกายน2562, แหล่งข้อมูล: https://www.dol. go.th/estate/DocLib/coe_law_1_25221.pdf

ไม่ปรากฎชื่อผู้เขียน2558, พื้นที่สีเขียวคอนโด, สืบค้นวันที่30พฤศจิกายน2562, แหล่งข้อมูล: http://www.realist.co.th/ blog/พื้นที่สีเขียวคอนโด-top4/

Chantawon.U 2559, “มหกรรมรับสร้างบ้าน Home Builder Expo 2559”, สืบค้าวันที่ 3 ธันวาคม 2562, แหล่งข้อมูล: https://thinkofliving.com/article/เปิดงาน-มหกรรมรับสร้างบ้าน-home-builder-expo-2016-345277-แถลงข่าว/

ไม่ปรากฎชื่อผู้แต่ง, ระบบบ�ำบัดน�้ำเสีย, สืบค้าวันที่ 8 ธันวาคม 2562, แหล่งข้อมูล: https://www.dbladesign.com/rainwater-harvesting

ไม่ปรากฎชื่อผู้แต่ง, การท�ำงานของระบบจ่ายน�้ำประปา, สืบค้าวันที่ 10 ธันวาคม 2562, แหล่งข้อมูล: https://www.scgbuildingmaterials.com/th/HomeConsult/Blog/new-home/ระบบน�้ำประปาภายในบ้าน-เรื่องส�ำคัญควรเข้าใจ-ตอนที่1.aspx

ไม่ปรากฎชื่อผู้แต่ง, อุปกรณ์ นิรภัยในอาคาร, สืบค้าวันที่ 10 ธันวาคม 2562, แหล่งข้อมูล: https://www.saturnfireproduct.com/category

AFFORDABLE HOUSING

87 ประวัติผู้ศึกษา

ชื่อ ชื่อเล่น วันเกิด ที่อยู่ปัจจุบัน

หมายเลขโทรศัพท์ E-mail Address

ลภัสรดา ชวะนิตย์ อ๋อมแอ๋ม 1 ตุลาคม 2539 136/175 หมู่บ้านพิมลราช 2 ต.พิมลราช อ.บางบัวทอง จ.นนทบุรี 11110 084-6657169 laphatrada.cha@msu.ac.th

ประวัติการศึกษา

2558 มหาวิทยาลัย

2555 มัธยมศึกษาตอนปลาย

2552 มัธยมศึกษาตอนต้น

- คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ ผังเมืองและนฤมิตศิลป์ มหาวิทยาลัยมหาสารคาม - โรงเรียนสตรีวัดระฆัง - โรงเรียนสตรีวัดระฆัง

ประวัติการฝึกงาน

2562 คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ ผังเมือและนฤมิตศิลป์

มหาวิทยาลัยมหาสารคาม - นักศึกษาฝึกงาน บริษัท VR Digital Co.,Ltd.