Eiendom utland
Nordmann jakter boligperler langs kysten av Toscana:
Håndplukket ferieidyll
Sivilingeniør Per Arne Log flyttet til den italienske rivieraen i 2004 for å realisere drømmen om å bli eiendomsutvikler på heltid. Nå lever han av å skreddersy ferieboliger til kresne nordmenn. Den tidligere oljeplattformingeniøren fra Stavanger forelsket seg i Toscana da han besøkte sin daværende italienske kjæreste i 1999. Siden den gang har Log jobbet målrettet for å blåse liv i drømmen om å leve av en jobb som eiendomsformidler og -utvikler i dette populære ferieparadiset. I dag tilbyr han eiendommer til solhungrige nordmenn gjennom selskapet La Vita Blu. Det er først og fremst kyststripen sør for Livorno og Pisa, også kalt Etruskerkysten, han mener har et enormt potensial. – Jeg videreformidler håndplukkede eiendommer, og tilbyr kundene hjelp med oppussing eller utbygging om det skulle være ønskelig. Mange av disse eiendommene er ikke blitt oppgradert på 20-30 år, men kan skilte med flott 78
Kapital 13/2010
beliggenhet langs kysten – langt unna de store turistkompleksene, forteller han.
Finansieres med utleie
Det er spesielt byene Castiglioncello og Quercianella på den toscanske rivieraen, like sør for Livorno, Log har mest tro på. Byene er kjent for sitt krystallklare vann, som renses ved hjelp av klippeformasjonene ved kysten, og ligger kun 30 minutter unna Pisa med bil. – Nå til høsten går jeg i gang med planleggingen av en fantastisk eiendom ikke langt fra disse byene. Der skal den eksisterende boligmassen rives for å rydde plass til tre nye boliger tilpasset norske kjøpere, som allerede venter på at dette skal komme i gang.
Min oppgave er å skissere de nye eiendommene og skreddersy dem etter kundenes behov, sier han. Ifølge sivilingeniøren ønsker kundene ofte å investere i eiendom både for eget bruk og utleie. Prosjektene finansieres ofte ved utleie. – Jeg hadde for eksempel en kunde fra Sørlandet på besøk i Toscana for to uker siden. Han var interessert i å investere i en feriebolig til familien, i tillegg til at boligen også skal brukes av firmaet hans, sier Log. Han mener mulighetene for utleie er alfa og omega for svært mange kjøpere. – Hvis for eksempel en eiendom er priset til ti millioner, og kunden ønsker å få bygget et basseng tilpasset tre–fire familier, kan han få en inntekt på til sammen 40.000 kroner i uken. Med 20
DEN TOSCANSKE RIVIERA: Krystallklart vann og flotte strender kjennetegner den sjarmerende byen Castiglioncello sør for Livorno.
GOD PLASS: Villa Anni på 250 kvadratmeter har havutsikt og en eiendom på to mål. Prislapp: 9,7 millioner kroner.
uker utleie i året vil kjøperen klare å betjene et lån på rundt 12 millioner kroner, sier eiendomsutvikleren optimistisk. Logs oppgave er, ifølge ham selv, å finne nettopp disse eiendommene som kan leies ut 20 uker i året. – De fleste som leier eiendom i Toscana ønsker å være nær sjøen og kunne spasere til stranden, bakeren og restaurantene. Ingen vil leie en eiendom der man er avhengig av bil for å komme seg til nærmeste bakeri – det er et dødfødt prosjekt.
– Best sør for Pisa
Log fremhever det relativt urørte kystområdet sør for Pisa og Livorno, ned mot Grossetto, samt øya Elba, som spesielt attraktive investeringsområder.
SOM I EN DRØM: Log har nettopp ferdigstillet et basseng for en kunde som kjøpte en av de flotteste villaene langs kysten sør for Pisa og Livorno.
“Castello del Boccale”: På den gamle romerske veien fra Livorno til Quercianella ligger slottet Boccale.
– Her finnes svært få turistkomplekser, i motsetning til området nord for Pisa og opp mot Cinque Terre. Sør for byen Livorno finnes det fortsatt mange små perler langs sjøen, sier han. Ifølge Log er ikke dette området så godt kjent blant utlendinger, fordi kommunene her tidligere har vært styrt av kommunistpartier som ikke har vært interessert i å markedsføre seg mot turister. – Men nå har ordførerne sterke ønsker om at det skal skje en utvikling. De har blant annet gitt klarsignal for å bygge om eiendommer på 200–300 kvadratmeter til tre velutstyrte boliger på 100 kvadratmeter. Disse boligene vil bli holdt varme av norske kjøpere store deler av året, i motsetning til i for eksempel Firenze, hvor ferieboli- Kapital 13/2010
79
Eiendom utland
FRIHET VED SJØEN: Like ved fantastiske vingårder og landsbyer, som Castagneto Carducci og Bolgheri, kan 145 kvadratmeter av Art Nouveau-boligen Villa Liberty bli din til den nette sum av 9,7 millioner kroner.
gene blir brukt maks tre–fire uker i året. Nordmenn ser ikke på det å leie ut sin egen seng for å tjene penger som et problem. Det gjør mye for lokalsamfunnet. – Hva med ferieboliger i innlandet? – Skal du investere i bolig inne i landet, bør du ikke dra lenger enn maks 50 kilometer slik at kysten kan nås i løpet av en god halvtimes kjøring. Områdene innenfor Volterra og Sienadistriktet er ikke populære blant norske kjøpere. Nordmenn er svært kresne
Gå for en eiendom med spaseravstander til folkeliv og restauranter. HOT VIN: Bolgheri kan nås fra sjøen i løpet av få minutter med bil. Ifølge Log er dette det mest attraktive vinområdet i Toscana, og blir ofte besøkt av kjendiser som Sarah Ferguson og George Clooney.
80
Kapital 13/2010
på hvor de tilbringer sine få ferieuker, så en eiendom plassert for langt unna kysten og folkelivet, kan brått ikke være verdt noe som helst, sier Log. Han legger til at beliggenheten og nærheten til restauranter er blitt enda viktigere den siste tiden, ettersom det italienske politiet har trappet opp promillekontrollene. – Nå kan du bli tatt i promillekjøring etter ett glass vin. Det har kanskje ikke vært like utbredt blant nordmenn å kjøre etter de har tatt seg noen glass, men både britene, franskmennene og nederlenderne har gjort det. Leilighetskompleksene som ligger så langt unna restaurantene at man må bruke bil, er nesten ikke salgbare nå, forteller Log.
Sjekk ut markedet
Han understreker imidlertid at kjøperne naturligvis har forskjellige krav til beliggenhet. – Et lite boligkompleks for tre–fire familier kan fint ligge tre kilometer unna nærmeste restaurant, ettersom man da uansett er mindre avhengig av verden rundt. Samtidig er det viktig at en liten leilighet ligger i gåavstand fra butikker, restauranter og det lokale miljøet. Kjøperne av en slik leilighet ønsker kanskje å høre kirkeklokkene om morgenen, for deretter å ta på seg badebuksen for å ta seg et morgenbad i sjøen noen meter utenfor inngangsdøren før frokost, sier han. Log mener det er et stort problem at de lokale meglerne i Italia ikke gjør en verdianalyse av eiendommen, slik det gjøres i Norge. – Megleren kan ikke svare på hvor mye eiendommen er verdt, det er kun selgeren selv som setter prisen på eiendommen. Flere eiendommer har stått til salgs i ti år, og ligger kun ute i tilfelle en tulling av en utlending faller totalt for eiendommen, og kjøper den uten å kontrollere at prisen er mye høyere enn det markedet tilsier, sier Log. Han har sett flere eksempler på nordmenn som kjøper og pusser opp eiendom i nordlige deler av Toscana. – Jeg spør alltid om de har undersøkt mulighetene for å selge eiendommen, og om det vil være mulig å få igjen pengene som legges ned i oppgraderingen. Det er veldig sjelden de har tatt seg tid til å kontrollere markedet godt nok, sier han.
Eiendom utland
ny idyll: Boligene Le Vedute ligger 15 kilometer fra kystbyen Castiglioncello, og koster fra 2,6 millioner kroner.
– Tar langt fra alt
Den tidligere oljeplattformarbeideren, som også har byggingeniørutdannelse, har brukt mye tid på å bli kjent med lokalmiljøet for å få tak i de beste eiendommene. – Jeg får boligene stort sett direkte fra selgerne. Jeg har opparbeidet meg et stort nettverk som gjør det enklere for meg å skape et godt tillitsforhold til selgeren. På den måten vet jeg alt som er verdt å vite om eiendommen og dens utviklingsmuligheter, før den presenteres til en av mine norske kunder, forteller Log, som selv meget bevisst velger ut de eiendommene han mener har potensial. – Det hender ofte at jeg må si til selgeren at jeg ikke er interessert i å investere tid og penger på å selge eiendommen deres. Eiendommen har kanskje et marked i Italia, men ikke et norsk marked, sier han. Flere av eiendommene Log videreformidler er ikke lagt ut på det italienske markedet fordi de italienske agentene sjelden tar seg bryet med å se på eiendommen før de legger den ut på markedet. – De har kanskje noen dårlige mobilbilder som presenteres for interessenter. Det gjør at det kommer 100 mennesker på visning, med det resultat at både selgeren og kjøperen taper masse tid. Det er jo ingen som er interessert i å dra helt fra Norge for å se på eiendommer som de absolutt ikke er interessert i. Dette rotet gjør det svært uoversiktlig for både selgeren og kjøperen, sier Log. Før han eventuelt tar en visning på en bolig i Toscana, lager han en omfattende presentasjon for kunden. – Jeg tilstreber eksklusivitet for kundene mine. I Italia er det flere eiendoms82
Kapital 13/2010
ET STYKKE HISTORIE: I byen Quercianella kun 300 meter fra sjøen er nok et bygg i Art Nouveau-stil til salgs. Boligen på 290 kvadratmeter er priset til 5,3 millioner kroner.
meglerbyråer enn det er eiendommer til salgs. I en landsby i det området jeg bor er det kanskje 50 meglere og 50 boliger til salgs, forteller han.
Vær kresen
Italias statsgjeld har ligget over 100 prosent av bruttonasjonalprodukt siden tidlig på 1990-tallet, og landet er en del av de mye omtalte PIIGS-landene. En mager trøst er at gjelden ikke har økt nevneverdig de siste årene, og at landet
Finn ut hvor attraktiv eiendommen er for ferierende, spesielt om den skal finansieres med utleie. i stor grad er finansiert i italienske papirer. Samtidig har landet lenge hatt strenge egenkapitalkrav ved opptak av huslån, noe som til en viss grad skånet befolkningen og banksektoren da nedturen skjøt fart. Etterspørselen etter bolig er sterk i Italia, men ikke sterk nok til å løfte prisene i år, ifølge den italienske tenke-tanken Nomisma. Ekspertene der venter et prisfall på nesten en prosent i andre halvår i år, for eiendom i Italias 13 største byer. Neste år er det derimot ventet en prisvekst på 0,6 prosent i første halvår, etterfulgt av en vekst på 1,6 prosent i andre halvår, melder Reuters. Log og selskapet hans har først og fremst spesialisert seg på eiendommer i det øvre prissjiktet. – Det hender jeg kommer over små eiendommer med den vakreste utsikt og beliggenhet. Dette kan være leiligheter
på 50–60 kvadratmeter til en pris på rundt to–tre millioner norske kroner. Jeg har kunder som står på venteliste, og som er klar for å kjøpe når slike eiendommer dukker opp, sier Log. Finanskrisen førte til at mange potensielle kunder ble sittende på gjerdet, i stedet for å kjøpe. Samtidig har man, den siste tiden, sett en styrking av euroen mot den norske kronen. – Før krisen – da euroen stod på det laveste – solgte jeg en villa til fire investorer fra Jæren. Sammen bygde vi på et basseng. I dag har prisen på denne villaen økt med rundt 30 prosent. – Har dere fått et konkret bud, eller er det bare spekulasjoner? – Dette kan jeg se ut fra den erfaringen jeg har opparbeidet meg etter at salget ble gjennomført i 2006. De kjøpte eiendommen rett etter at jeg startet opp med eiendomsutvikling og salg på heltid. I løpet av disse tre årene har jeg opparbeidet meg en mye bedre forståelse av prisnivået og markedet generelt. Denne eiendommen kan jeg trygt si ville blitt solgt til en pris 30 prosent over det de gav den gangen. Det finnes svært få slike eiendommer med denne beliggenheten, sier Log. Nina Bjerke nina.bjerke@kapital.no
Tips til kjøp av eiendom i Toscana: – Det er mange attraktive investeringsmuligheter langs kysten sør for Livorno og Pisa. Vil du leie ut til nsordmenn – kjøp maks 50 kilometer inn i landet.