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Juliette Rihl The Arizona Republic/La Voz
Arizona necesita más viviendas y rápidamente. Para construirlas, los gobiernos estatales y locales deben flexibilizar sus leyes de zonificación, generar más voluntad política y expandir los fondos gubernamentales, aseguran los desarrolladores.
Un informe recientemente publicado por el Instituto Morrison de Políticas Públicas de la Universidad Estatal de Arizona (ASU por sus siglas en inglés) examina los obstáculos que enfrentan los desarrolladores de viviendas de Arizona e identifica posibles soluciones. El instituto entrevistó a 15 desarrolladores que dijeron que la zonificación, el rechazo de la comunidad y el financiamiento son los mayores desafíos que enfrentan al tratar de construir más viviendas.
El informe es parte de una investigación más amplia del Instituto Morrison sobre la crisis de viviendas asequibles de Arizona. Al estado le faltan 270 mil unidades de vivienda, según el Departamento de Vivienda de Arizona. La escasez de viviendas accesibles, junto con el crecimiento de la población en auge de Arizona, ha aumentado los precios de alquiler y ha obligado a las personas a abandonar sus hogares.
“Simplemente no hemos estado construyendo lo suficiente”, señaló Tom Simplot, director del Departamento de Vivienda de Arizona.
Actualmente, el estado está construyendo entre 50 y 60 mil nuevas unidades de vivienda por año, según la investigación del departamento.
“No nos vamos a poner al día al ritmo que vamos”, afirmó Simplot.
Alison CookDavis, directora de investigación del Instituto Morrison, dijo que era importante incluir las perspectivas de los desarrolladores en la investigación del instituto.
“Los desarrolladores son realmente importantes para poder construir más viviendas”, expuso CookDavis. “Si la vivienda no satisface las necesidades de las personas, ¿cuál es la desconexión? ¿Cuál es el desafío allí?
Los problemas: Zonificación, NIMBYismo y problemas de financiación
La zonificación ha sido durante mucho tiempo un punto doloroso para los desarrolladores en Arizona y en otros lugares.
Muchos municipios en Arizona dividen aproximadamente la mitad de su tierra en viviendas unifamiliares, según una investigación anterior del Instituto Morrison. Eso significa que si los desarrolladores quieren construir apartamentos, casas adosadas o condominios, primero tienen que rezonificar el terreno, un proceso que puede llevar meses o incluso años y abre el proyecto propuesto a la oposición de la comunidad.
La ciudad de Phoenix afirma que su proceso de rezonificación suele demorar de cuatro a seis meses, pero algunos desarrolladores dijeron que puede demorar hasta dos años. El proceso puede ser "perjudicial" para los proyectos de vivienda porque puede ponerlos en riesgo de perder fondos o terrenos, según el informe.
El rechazo de la comunidad, o una mentalidad de no querer que las cosas se construyan en mi patio trasero, conocida como NIMBYismo (por sus siglas en inglés), va de la mano con la zonificación. Los residentes a menudo expresan su preocupación sobre los nuevos desarrollos que podrían reducir el valor de las viviendas, generar más tráfico o aumentar el crimen, aunque esos temores a menudo se basan en conceptos erróneos. Algunos residentes también expresan su preocupación por los posibles residentes de viviendas multifamiliares, lo que perpetúa el estigma contra las personas que viven en apartamentos, en particular las personas de ingresos medios y bajos.
En comparación con el resto del país, la zonificación y el NIMBYismo son particularmente desafiantes en Arizona porque la tierra ya zonificada para viviendas multifamiliares es muy escasa, expuso Owen Metz, vicepresidente senior de la empresa de desarrollo de viviendas asequibles Dominium.
“Lamentablemente, los casos de zonificación son cada vez menos sobre la calidad de la vivienda. Casi tenemos que defender a un futuro residente que podría vivir en esa vivienda”, afirmó Metz, uno de los desarrolladores entrevistados para el informe.
En el 2021, al menos 30 desarrollos de apartamentos en el área metropolitana de Phoenix se retrasaron o cancelaron debido al rechazo de la comunidad, problemas de zonificación o reacciones políticas, según una estimación de la industria.
Ashlee Tziganuk, analista de investigación del Instituto Morrison que encabezó el informe, aseguró que si bien las finanzas y la zonificación son problemas administrativos que tienen soluciones claras, el rechazo de la comunidad es más difícil de abordar.
Además de la zonificación y el NIMBYismo, los desarrolladores dijeron que financiar nuevas viviendas también es un obstáculo. El costo de la tierra, los materiales de construcción y la mano de obra continúan aumentando debido a la inflación y los problemas de la cadena de suministro, especialmente desde el comienzo de la pandemia del COVID19, según el informe.
Las soluciones: cambios de zonificación, voluntad política y más dólares
Algunas de las posibles soluciones sugeridas por los desarrolladores fueron flexibilizar la zonificación, conseguir apoyo político y aumentar los fondos para la creación de viviendas accesibles.
Las ciudades y los pueblos podrían aliviar los desafíos de zonificación eliminando la zonificación unifamiliar, implementando la zonificación inclusiva o permitiendo el desarrollo por derecho, según el informe.
En el 2018, Minneapolis abolió la zonificación unifamiliar, permitiendo la construcción de dúplex, tríplex o unidades de vivienda accesorias donde antes solo se permitían viviendas unifamiliares. Hasta ahora, la medida ha resultado en un ligero aumento en la vivienda, según un análisis de Bloomberg, aunque se necesita más investigación.
La zonificación inclusiva alienta o requiere que los desarrolladores incluyan un cierto porcentaje de unidades asequibles en sus nuevos proyectos de vivienda. El número de unidades asequibles suele oscilar entre el 5 y el 25 por ciento del total de unidades del proyecto. Por ejemplo, en Boulder, Colorado, una cuarta parte de las unidades en todos los desarrollos residenciales deben ser ase
Ciudad De Chandler
Aviso de Audiencia Pública y Solicitud de Aportaciones del Público PLAN ANUAL DE ACCIÓN para el Año Fiscal 2023 – 2024 para la Subvención en Bloque para el Desarrollo Comunitario “CDBG” y el Programa HOME de Asociaciones de Inversión “HOME”
Fecha de Publicación Enero 27 de 2023
El Plan Anual de Acción, un elemento del Plan Consolidado, es requerido por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD por sus siglas en inglés) para que la Ciudad de Chandler reciba fondos federales bajo el programa de la Subvención en Bloque para el Desarrollo Comunitario (CDBG por sus siglas en inglés), y los fondos del Programa HOME de Asociaciones de Inversión (HOME). El Plan provee una evaluación de las necesidades, metas, y prioridades de la comunidad en las áreas de vivienda asequible, servicios humanos, desarrollo comunitario, y otros programas diseñados para mejorar la calidad de vida de los residentes de Chandler de ingresos bajos y moderados. Además, el Plan Anual de Acción para el Año Fiscal 2023-2024 identificará prioridades para el uso de los siguientes recursos anuales estimados:
• CDBG: Aproximadamente $1,402,691
• HOME: Aproximadamente $453,008
La Ciudad de Chandler está buscando sus aportaciones a fin de identificar las necesidades de vivienda y desarrollo comunitario en su comunidad, así como sus comentarios sobre cómo se deberán asignar los fondos de CDBG y HOME para el desarrollo del Plan Anual de Acción para el Año Fiscal 2023-2024, y le invita a asistir a una audiencia pública programada para el miércoles 8 de febrero de 2023, a las 6:00 p.m. La Ciudad de Chandler también invita a los residentes de Chandler y a los miembros del público que sirven a la comunidad de Chandler para que contesten una encuesta, para proveer sus opiniones con respecto a cómo identificar y priorizar las necesidades de vivienda y desarrollo comunitario, así como los mejores métodos y programas para satisfacer dichas necesidades. Sus comentarios se usarán para preparar el Plan Anual de Acción de la Ciudad de Chandler para el Año Fiscal 2023-2024. Todos los comentarios públicos se convertirán en parte del registro permanente. Se invita al público para que comente por escrito, por correo electrónico, o por teléfono. Todos los comentarios se deben dirigir a: City of Chandler, Karin Bishop, Community Development Senior Program Manager, Neighborhood Resources Office, PO Box 4008/MS 600, Chandler, AZ 85244 ó llamando al 480-782-4353 ó escribiendo a: community.development@chandleraz.gov.
La audiencia pública se llevará a cabo el: Miércoles 8 de febrero de 2023, a las 6:00 p.m. “Housing and Human Services Commission Meeting”
Oficina de Recursos para los Vecindarios de la Ciudad de Chandler 235 S. Arizona Avenue Chandler, AZ 85225
Para detalles adicionales sobre cómo participar en la audiencia pública y la encuesta comunitaria, por favor visite nuestro sitio web: https://www.chandleraz.gov/residents/neighborhood-resources/ community-development/plans-and-reports.
El Servicio de Relevo de Arizona provee acceso telefónico gratuito las 24 horas para personas sordas, con problemas auditivos, sordas y ciegas, y con problemas del oído o del habla llamando al: 7-1-1. Si usted necesita asistencia en español, por favor llame a Karin Bishop al (480) 782-4353.
Para adaptaciones relacionadas con discapacidades, por favor llame a Jason Crampton al (480) 7823402 ó al Servicio de Relevo de Arizona en inglés y español (TTY) al 7-1-1 para cualquier instalación especial, incluyendo formatos alternativos que puedan ser requeridos, incluyendo asistencia con el inglés. En la medida que sea posible, se harán adaptaciones razonables adicionales dentro de las limitaciones de tiempo desde la solicitud.
