Beyers naude pws winkelleegstand in de leeuwarder binnenstad esther blaauw en sigrid hogendorp vwo by LC topwerkstukken

Winkelleegstand in de Leeuwarder binnenstad Een onderzoek naar de oorzaken van het ontstaan van leegstand en maatregelen om dit tegen te gaan

Esther Blaauw en Sigrid Hogendorp, G6C - 22 december 2016

Schriftelijke opdracht In het kader van het profielwerkstuk op het Christelijk Gymnasium Beyers NaudĂŠ, klas 6 Hoofdvakken: economie en aardrijkskunde Aantal woorden: 20.367 Auteurs Sigrid Hogendorp, 6C Esther Blaauw, 6C Supervisie Mevrouw van Waterschoot Inleverdatum 22-12-2016 Afbeelding voorblad Zelfgemaakt

Inhoud Voorwoord .............................................................................................................................................. 5 1. Inleiding ............................................................................................................................................... 7 1.1 Probleemstelling............................................................................................................................ 7 1.2 Doel van het onderzoek ................................................................................................................ 7 1.3 Hoofd- en deelvragen .................................................................................................................... 7 1.4 Strategie en methode .................................................................................................................. 10 1.4.1 Literatuuronderzoek ............................................................................................................. 10 1.4.2 Kwalitatief............................................................................................................................. 11 1.4.3 Kwantitatief .......................................................................................................................... 11 1.5 Relevantie .................................................................................................................................... 12 1.5.1 Relevantie van het onderzoek .............................................................................................. 12 1.5.2. Relevantie van de gebruikte bronnen ................................................................................. 12 1.6 Onderzoeksobject........................................................................................................................ 13 1.7 Introductie in de leegstand ......................................................................................................... 14 1.7.1 Duur leegstand ..................................................................................................................... 15 1.7.2 Locatie leegstand .................................................................................................................. 16 2. Oorzaken leegstand ........................................................................................................................... 19 2.1 Wie zijn de bezoekers van de binnenstad? ................................................................................. 19 2.1.1 Vergrijzing ............................................................................................................................. 20 2.1.2 Krimp .................................................................................................................................... 25 2.1.3 Inkomen................................................................................................................................ 27 2.1.4 Leeuwarden studiestad ........................................................................................................ 28 2.1.5 Toerisme in Leeuwarden ...................................................................................................... 29 2.1.6 Samenvatting ........................................................................................................................ 30 2.2 Online winkelen ........................................................................................................................... 31 2.2.1 Aanbod ................................................................................................................................. 31 2.2.2 TijdefficiĂŤnt ........................................................................................................................... 32 2.2.3 Kosten ................................................................................................................................... 32 2.2.4 Technologie .......................................................................................................................... 32 2.3 De veranderende consument: het ontstaan van de belevingseconomie ................................... 34 2.4 Pandenprijzen .............................................................................................................................. 38 2.4.1 Desinteresse ......................................................................................................................... 38 2.4.2 Grote vastgoedeigenaren ..................................................................................................... 38 2.4.3 Bandbreedte ......................................................................................................................... 39 3

2.4.4 Winkelcentra ........................................................................................................................ 40 2.4.5 Conclusie .............................................................................................................................. 41 3. De vicieuze cirkel van leegstand ........................................................................................................ 42 4. Visies .................................................................................................................................................. 45 4.1 Visie gemeente ............................................................................................................................ 45 4.2 Visie ondernemer/pandeigenaar ................................................................................................ 47 4.3 Visie binnenstadsmanager ......................................................................................................... 49 4.4 Visie consument .......................................................................................................................... 51 5. Oplossingen ....................................................................................................................................... 54 5.1 Opvulling leegstaande panden .................................................................................................... 55 5.2 Samenwerking ............................................................................................................................. 58 5.3 Studenten .................................................................................................................................... 60 5.4 Subsidie ....................................................................................................................................... 63 5.5 Gratis parkeergelegenheid .......................................................................................................... 65 5.6 Voorkomen bouw nieuwe winkelcentra ..................................................................................... 67 6. Conclusie ........................................................................................................................................... 69 6.1 Wat zijn de voornaamste oorzaken van leegstand? ................................................................... 69 6.2 Wat zijn de visies van de betrokken actoren? ............................................................................. 70 6.3 Wat zijn oplossingen om leegstand tegen te gaan? .................................................................... 71 6.4 Wat zijn de oorzaken van leegstand van winkelpanden in de Leeuwarder binnenstad op dit moment en welke praktische oplossingen kunnen dit probleem aanpakken? ................................ 73 6.5 Advies .......................................................................................................................................... 74 7. Discussie ............................................................................................................................................ 76 8. Nawoord ............................................................................................................................................ 79 9. Bibliografie......................................................................................................................................... 80 9.1 Literatuur ..................................................................................................................................... 80 9.2 Internet ........................................................................................................................................ 81

Voorwoord Dit profielwerkstuk hebben wij gemaakt ter afsluiting van onze zes jaar op het Christelijk Gymnasium Beyers Naudé. Het Beyers Naudé is gesitueerd dichtbij het centrum van Leeuwarden. In de afgelopen zes jaar hebben wij daarom regelmatig de binnenstad bezocht. Over de jaren heen hebben wij drastische veranderingen geconstateerd in de samenstelling van het winkelaanbod in de binnenstad. Zo hebben wij in de periode van 2011 tot 2016 de opening van het Wilhelminaplein, het failliet gaan van de boekhandel Polare, de komst van Neushoorn, het verdwijnen van de V&D en nog vele anderen ontwikkelingen in de Leeuwarder binnenstad meegemaakt. Voor het kiezen van een geschikt onderwerp voor ons profielwerkstuk hadden we in eerst instantie moeite met de keuze. Deze lag echter dichterbij dan verwacht. Door het dynamische karakter van de Leeuwarder binnenstad, wat wij in de afgelopen jaren hebben bemerkt, werden wij geïnteresseerd om deze ontwikkelingen nader onder de loep te nemen. Naast de betrokkenheid bij het onderwerp sprak ook de actualiteit van het thema ons aan: wekelijks berichten kranten en andere media over een stijging van de winkelleegstand. Ook in Leeuwarden is dit onderwerp aan de orde van de dag. Om het thema nader te onderzoeken en het probleem in kaart te brengen hebben wij het profielwerkstuk als kans gezien om hiermee aan de slag te gaan. Wij vroegen ons af hoe de winkelleegstand ontstaat, zich verder uitbreidt en hoe dit probleem op verschillende manieren aangepakt kan worden. Tijdens ons onderzoek hebben wij veel interessante bevindingen gedaan. Dit kon niet zonder de hulp van enkele mensen, die een essentiële rol in ons onderzoek hebben gespeeld. Ten eerste willen wij mevrouw Van Waterschoot bedanken voor haar begeleiding gedurende het hele proces van het maken van ons profielwerkstuk. Door haar intensieve begeleiding, behulpzaamheid en meedenkendheid heeft zij ervoor gezorgd dat wij continu door bleven gaan met het doen van onderzoek en het maken van progressie. Ook de enthousiaste houding van mensen die wij bij het maken van ons profielwerkstuk om hulp hebben gevraagd zoals Peter Popma van de gemeente Leeuwarden, Mariëlla Diepenmaat, eigenares van de gelijknamige winkel Diepenmaat Sport en Hayo Galema, de binnenstadsmanager van Leeuwarden hadden wij niet kunnen missen. Zij konden ons voor een groot deel in de nodige informatie voorzien. Daarnaast waarderen wij de betrokkenheid van verschillenden mensen zeer, die door het doen van verschillende suggesties (aanverwante studies die gedaan zijn naar dit onderwerp, het doorspelen van contacten e.d.) de bevordering van ons onderzoek in beweging hebben gehouden. Ook gaat onze dank uit naar de beheerders van Winkels Leeuwarden, die zo vriendelijk waren om onze enquête te delen op hun Facebook pagina. Wij waren verbaasd over de 5

betrokkenheid van de mensen bij de Leeuwarder binnenstad. De resultaten van onze enquĂŞte zijn erg bruikbaar gebleken voor ons onderzoek.

We wensen u veel plezier bij het lezen van ons profielwerkstuk. Sigrid Hogendorp en Esther Blaauw

https://www.facebook.com/winkelsleeuwarden/?fref=ts Foto genomen door Winkels Leeuwarden

1. Inleiding 1.1 Probleemstelling Hoge winkelleegstand in de Leeuwarder binnenstad Met de hoge winkelleegstand in de binnenstad hebben we te maken met een serieus probleem. De binnenstad heeft een publieke functie. Veel mensen komen hier dagelijks voor hun boodschappen, werk of in het weekend om te shoppen of uit te gaan. Ook is dit een belangrijke plek voor samenkomst van de Leeuwarder bevolking en tevens het visitekaartje van de stad. Omdat de binnenstad zoveel mensen dient, is het belangrijk dat deze naar behoren functioneert en de vitaliteit behouden kan blijven. De levendigheid in de binnenstad wordt echter ‘bedreigd’ door het verdwijnen van winkels uit het straatbeeld. Een leegstaand pand draagt niet aan bij aan de positieve beleving van de binnenstad.

1.2 Doel van het onderzoek Met dit onderzoek willen wij verhelderen wat de oorzaken zijn van het hierboven genoemde probleem. Aangezien leegstand de aantrekkelijkheid van de binnenstad aantast, die van belang is voor het behouden van de levendigheid, is het belangrijk om oplossingen te vinden die de winkelleegstand tegengaan. Leegstand wordt echter veroorzaakt door een tal van factoren. Wij beseffen ons daarom ook dat er niet één manier is om het probleem van leegstand te bestrijden. In ons onderzoek proberen wij verheldering aan te brengen in de kwestie door verschillende kanten van leegstand te belichten. Uiteindelijk streven wij ernaar tot meerdere mogelijke oplossingen te komen, die inspelen op de factoren die winkelleegstand veroorzaken en hiermee een positieve bijdrage te leveren in de verandering in het huidige straatbeeld.

1.3 Hoofd- en deelvragen Om dit doel te bereiken proberen wij in ons onderzoek antwoord te geven op de (hoofd)vraag: Wat zijn de oorzaken van leegstand van winkelpanden in de Leeuwarder binnenstad op dit moment en welke praktische oplossingen kunnen dit probleem aanpakken?

Om een antwoord te geven op deze vraag hebben we in eerste instantie gekeken naar het te onderzoeken gebied: de binnenstad van Leeuwarden. In paragraaf 1.5 van dit PWS hebben we dit fenomeen afgebakend door concreet de straten aan te wijzen die onder ons onderzoek vallen. In diezelfde paragraaf verhelderen we wat er met leegstand wordt bedoeld, zodat ook daar geen verwarring over ontstaat bij het interpreteren van de hoofdvraag. Verder hebben we om de hoofdvraag goed te beantwoorden een aantal deelvragen opgesteld. Ten eerste: wat zijn de voornaamste oorzaken van leegstand? Nadat we deze oorzaken in kaart hebben gebracht willen we kijken waar mogelijkheden zijn om dit probleem te verminderen, de tweede deelvraag luidt dan ook: wat voor oplossingen zijn er om leegstand tegen te gaan. Zowel de oorzaken als oplossingen die we noemen komen voort uit onder andere de visies van de geĂŻnterviewde personen. Daarom wijden we aan een verslag van deze visies een apart hoofdstuk. Uiteindelijk willen we om een volledig antwoord te geven op de vraag, een aantal van de aangedragen oplossingen voor leegstand uitwerken in een advies.

De hoofdvraag hebben we onderverdeeld in de volgende deelvragen: 0. Wat is leegstand en waar komt het voor? Om een kader te geven voor ons onderzoek is het belangrijk om eerst een algemeen beeld te geven van het te onderzoeken onderwerp. Daarom gaan we in de eerste deelvraag in op de vraag wat voor soorten leegstand er zijn en de locaties waar leegstand voornamelijk voorkomt in de Leeuwarder binnenstad. Dit stuk vormt als het ware het theoretische kader. (Aan deze deelvraag wijden we niet een apart hoofdstuk, deze vraag beschouwen we als inleidend aan de rest van ons profielwerkstuk en wordt daarom verderop in deze inleiding besproken. Daarom nummeren we deze als 0.) 1. Wat zijn de voornaamste oorzaken van leegstand? In dit hoofdstuk gaan we in op verschillende factoren die leegstand in de hand kunnen werken. We zullen er vier bespreken. We bespreken de opkomst van het online winkelen, de verhuurprijs van panden, de demografische ontwikkelingen en de veranderende wensen van de bezoeker van de binnenstad.

2. Wat zijn de visies van de betrokken actoren? Voor het zoeken naar oplossingen voor leegstand in de binnenstad van Leeuwarden hebben wij ons niet alleen beroepen op literatuur. Sterker nog, de oplossingen die we noemen in dit werkstuk worden gefundeerd door de visies van vier bij de binnenstad betrokken partijen. Door vanuit de oogpunten van pandeigenaren, ondernemers, de gemeente en consumenten te kijken en die perspectieven naast elkaar te leggen, proberen we tot verschillende oplossingen te komen die gedegen zijn voor alle betrokken partijen. In plaats van slechts te kijken uit alleen de ogen van bijvoorbeeld de gemeente, wat we bij veel soortgelijke onderzoeken tegenkwamen hebben we besloten het op deze manier aan te pakken. We willen oplossingen aandragen die uiteindelijk voor iedereen goed uitpakken, en die gericht zijn op betrokkenheid van alle actoren, een integraal doel met een integrale aanpak.

3. Wat zijn oplossingen om leegstand tegen te gaan? Op basis van de kennis die we hebben opgedaan over de oorzaken van leegstand en de visies van de betrokken actoren willen we een aantal oplossingen aandragen die naar ons inzicht een positieve bijdrage kunnen leveren aan de binnenstad van Leeuwarden in de context van leegstand. We zullen per oplossing bespreken waarom dit een oplossing voor leegstand kan zij en wat de wisselwerking van de verschillende actoren hierin is. 4. Welke oplossing bevelen wij aan? Om tot een conclusie te komen voor ons onderzoek proberen wij de meest pakkende oplossing te vinden en deze uit te werken in dit hoofdstuk. Hiermee komen wij tot een advies.

1.4 Strategie en methode Ons onderzoek is van exploratieve aard. Hoewel er veel boeken zijn geschreven over de ontwikkeling van binnensteden in het algemeen, blijft wel elke stad op zichzelf uniek en is deze constant aan verandering onderhevig. Daarom hebben we niet slechts literatuuronderzoek gedaan, maar hebben we drie verschillende manieren gebruikt om aan onze gegevens te komen. Om in het onderwerp thuis te raken hebben we allereerst onderzoek gedaan naar de literatuur die al over dit onderwerp geschreven is. Omdat het, zoals eerder vermeld, onvermijdelijk is om met zo’n praktisch onderwerp ons slechts te beroepen op boeken, hebben we ons vervolgens toegelegd op het doen van ‘veldwerk’. Door verschillende interviews zijn we veel kennis vergaard over ons onderwerp (en specifiek over de situatie in Leeuwarden). Ook hebben we een enquête gehouden onder 674 bezoekers van de Leeuwarder binnenstad. In de drie korte paragrafen hieronder lichten we toe hoe we deze manieren van onderzoek toegepast hebben.

1.4.1 Literatuuronderzoek Voor de theorie achter de leegstand in de binnenstad, het winkelaanbod en het in kaart brengen van mogelijke oorzaken van winkelleegstand in het algemeen hebben wij bestaande literatuur gebruikt. De gebruikte literatuur kon ons een algemeen beeld verschaffen van de ontwikkeling van Nederlandse binnensteden. Vervolgens hebben wij dit betrekking gegeven tot de specifieke kwestie in Leeuwarden. De gebruikte literatuur is een combinatie tussen krantenartikelen en informatieve boeken. Voorbeelden van de gebruikte boeken zijn Ruimtelijke ordening in Nederland. Een wetenschappelijke introductie in het vakgebied. en Winkelvoorzieningen op waarde geschat. Theorie en praktijk. Deze boeken gaven ons een goed algemeen beeld en verschaften ons de nodige informatie over het onderwerp. Het betrekken van de theorie op Leeuwarden hebben wij kunnen doen aan de hand van enkele literatuurgegevens die zich specifiek op Leeuwarden richten, zoals de zevendelige kranten serie ‘Het nieuwe winkelen’ in de Leeuwarder Courant en Toekomstscenario’s Leeuwarden. Vier schetsen voor de binnenstad van Leeuwarden in 2020 geschreven door Drs. Albert Postma in opdracht van de gemeente. Daarnaast zijn verschillende internetbronnen van belang geweest voor het verkrijgen van enkele benodigde gegevens. Zo hebben wij bij het zoeken naar oplossingen voor winkelleegstand gebruik gemaakt van diverse rapporten van Nederlandse steden ter vergelijking met Leeuwarden en voor het opdoen van suggesties van mogelijke oplossingen.

1.4.2 Kwalitatief We streefden ernaar in ieder geval van elk van de belangrijkste actoren van de binnenstad gegevens te verkrijgen: de gemeente, pandeigenaren, ondernemers en de consumenten. Die laatste groep hebben we gehoor gegeven door middel van een online enquête. Voor een interview met de gemeente zijn we in contact gekomen met Peter Popma, beleidsadviseur economische zaken. Ook hebben we een gesprek gehad met Mariëlla Diepenmaat, zowel eigenaresse van Diepenmaat Sport als eigenaresse van het pand waarin deze winkel is gevestigd. Zij is tevens voorzitter van de ondernemersvereniging van de Voorstreek, waardoor zij niet alleen voor zichzelf sprak, maar namens een grote groep ondernemers van de Leeuwarden binnenstad. Later in ons onderzoek hebben we contact gezocht met binnenstadsmanager Hayo Galema (voormalig eigenaar van boekhandel Polare). Als verantwoordelijke voor het reilen en zeilen van de binnenstad en als bemiddelaar tussen verschillende betrokken actoren kon hij ons meer vertellen over waar de knelpunten van het oplossen van leegstand zich bevinden en wat hij als gedegen oplossingen hiervoor zag.

1.4.3 Kwantitatief Om een beeld te krijgen van het gedrag, de wensen en de visie van de consument op winkelleegstand in Leeuwarden hebben wij een enquête uitgeschreven. Door een groot bereik en veel invullingen van mensen uit verschillende leeftijdscategorieën proberen we een algemeen beeld te schetsen van de bezoeker van de binnenstad. 673 bezoekers, afkomstig uit de Leeuwarder binnenstad, de gemeente Leeuwarden en de omgeving (Friesland) hebben de enquête ingevuld en hebben in reacties hun visie op de Leeuwarder binnenstad gegeven. Ook hebben zij in deze reacties verklaringen gegeven waarom zij bepaalde keuzes maken, zoals bijvoorbeeld het online winkelen, hun wensen wat betreft de binnenstad en hun waardering ten opzichte van suggesties voor invulling van lege panden en een eigen inbreng in verbeteringen van de binnenstad. De uitslagen en reacties zullen in hoofdstuk 4.4 nader worden besproken. In dit hoofdstuk worden ook de cijfers van de uitkomsten van de enquête in tabelvorm weergeven.

1.5 Relevantie

1.5.1 Relevantie van het onderzoek Dit onderzoek is van toegevoegde waarde voor alle genoemde actoren in dit profielwerkstuk. Maar misschien wel met name voor de gemeente en Hayo Galema, omdat zij de taak hebben oplossingen te verzinnen voor leegstand. Zij zijn de spelers die initiatief moeten tonen op het gebied van het gezamenlijk aanpakken van leegstand. Dit profielwerkstuk geeft inzicht in de hoofdoorzaken en geeft een aantal oplossingen die de leegstand adequaat zouden kunnen aanpakken. Mede omdat dit profielwerkstuk oplossingsgericht is, kunnen we stellen dat dit onderzoek met name maatschappelijk relevant is, en niet zo zeer wetenschappelijk relevant. Het doen van een concrete aanbeveling en het geven van praktische oplossingen, gaat vooral om het â&#x20AC;&#x2DC;hoe?â&#x20AC;&#x2122;. Toch is ons profielwerkstuk niet wetenschappelijk irrelevant. Om tot de oorzaken van leegstand te komen, hebben we namelijk een beroep gedaan op wetenschappelijke literatuur.

1.5.2. Relevantie van de gebruikte bronnen De afgelegde interviews zijn relevant, omdat zij een voorstelling geven van de visies van verschillende partijen, die bij winkelleegstand betrokken zijn. Zoals eerder genoemd hebben zowel de gemeente als Hayo Galema de taak om oplossingen tegen de winkelleegstand te bedenken en vervolgens uit te voeren. Het interview met MariĂŤlla Diepenmaat heeft ons inzicht gegeven in de visie van de ondernemer en pandeigenaar.

1.6 Onderzoeksobject Voor het maken van ons profielwerkstuk is het belangrijk om te definiĂŤren over welk gebied we het hebben wanneer we spreken van â&#x20AC;&#x2DC;de Leeuwarder binnenstadâ&#x20AC;&#x2122; en welke straten wij genomen hebben om te zoeken naar oorzaken en oplossingen van leegstand. De oplossingen voor leegstand zijn daarom ook specifiek gericht op het bestrijden van leegstand in dit winkelgebied. Ons onderzoek is gericht op de Voorstreek (B), de Kelders, de Nieuwestad (A), het Ruiterskwartier (D), het Zaailand (E) en de Wirdumerdijk (C) (inclusief verbindende steegjes als de Doelesteeg tussen het Ruiterskwartier en de Nieuwestad bijvoorbeeld.) In kaart ziet dat er zo uit:

Naast de locatie is het van belang om de periode waarover we schrijven te verhelderen. We bekijken in ons profielwerkstuk zowel langdurige als recente ontwikkelingen die leegstand veroorzaken. Onze focus ligt vooral op de periode van 2010 tot 2016, maar aangezien sommige ontwikkelingen zich al langere tijd voordoen zullen we ook buiten dit tijdsbestek kijken, dus nog voor 2010. In ons profielwerkstuk hebben we de definitie gebruikt voor leegstand die ook door onderzoeksbureau Locatus gehanteerd wordt. We hebben namelijk meerdere gegevens van Locatus gebruikt. Het gaat hierbij om de volgende definitie: een pand is leegstaand wanneer er van het pand redelijkerwijs de verwachting is dat er in het (leegstaande) pand een verkooppunt in de detailhandel, horeca of consumentgerichte dienstverlening zal terugkomen. Daarnaast moet het pand als winkel in gebruik zijn geweest, voordat het leeg kwam te staan.2 2

http://www.locatus.com/wp-content/uploads/2016/11/Leegstand-Nederland-wat-verstaan-we-eronder.pdf (22-11-16)

1.7 Introductie in de leegstand De afgelopen jaren is een toenemende winkelleegstand en een stagnerende groei van het winkelaanbod in de Leeuwarder binnenstad waarneembaar. Waar in 2007 nog maar 4.7% van het totale winkeloppervlakte leegstand is dat in 2016 gestegen tot 12,7%3. Uit de onderstaande tabel en bijbehorende grafiek is af te lezen dat we hier te maken hebben met een duidelijke groei van de leegstand. 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

6.4 4.7 4.5 5.9 5.7 5.5 6.7 6.9 11.6 11.1 12.7

Gemiddeld ligt dit percentage in Nederland rond de 10,2%. In Leeuwarden hebben we dus te maken met een bovengemiddelde leegstand van winkels.

http://www.pbl.nl/infographic/leegstand-van-winkels-2005-2016#gemnr=80&year=2016&type=winkels (10-

10-16) 14

1.7.1 Duur leegstand Er wordt onderscheid gemaakt tussen drie soorten leegstanden.4 Bij de eerste soort gaat het om leegstand waarbij een winkelpand ĂŠĂŠn jaar of minder leegstaat. Dit wordt aanvang- en frictieleegstand genoemd. Deze vorm van leegstand is nodig om een markt goed te laten functioneren en de dynamiek te behouden. Daarnaast biedt het de mogelijkheid voor nieuwe ondernemers om zich te vestigen.5 Hierbij wordt dan ook nog niet gesproken van een probleem. Een voorbeeld van frictieleegstand is het pand waarin de voormalige V&D zat. In veel steden was dit in het hart van de binnenstad en op A1-locaties. In Leeuwarden was er redelijk veel belangstelling voor het pand en kreeg deze daarom ook snel een nieuwe huurder. De Spaanse winkelketen Zara is sinds 17 november 2016 gevestigd in het voormalige V&Dpand. De tweede soort leegstand heet langdurige leegstand, waarbij een pand 1 tot 3 jaar leeg staat. Bij de laatste vorm van winkelleegstand, structurele leegstand, hebben we te maken met winkelpanden die al langer dan 3 jaar leeg staan.6 Deze vorm van leegstand wordt gezien als problematisch. In alle drie de soorten leegstand zien we een toename in het aantal vierkante meter winkelvloeroppervlakte dat leeg komt te staan.

BRO. Handboek binnenstadsmanagment. Vught: Hoofdbedrijfschap Detailhandel, 2003. file:///C:/Users/STARTK~1/AppData/Local/Temp/planbureau-voor-de-leefomgeving-notitie-de-bestendigebinnenstad.pdf (08-10-16) 6 http://www.pbl.nl/sites/default/files/cms/publicaties/PBL_2015_De%20veerkrachtige%20binnenstad_1667.p df (09-10-16) http://www.pbl.nl/nieuws/nieuwsberichten/2016/winkelleegstand-stijgt-tot-boven-de-10 (09-10-16) 5

1.7.2 Locatie leegstand De grootte van het aantal leegstaande panden verschilt per stad. De grotere Nederlandse steden als Amsterdam en Utrecht hebben nauwelijks te maken met leegstand. In tegendeel: er is veel vraag naar panden in deze steden voor ondernemers om zich te vestigen. Ook de dan weer iets kleinere steden als Groningen en Zwolle hebben weinig last van leegstand. 7 De Ierse kledingwinkel Primark heeft zich onlangs in Groningen gevestigd en zal binnenkort ook een vestiging in Zwolle openen. Grote winkelketens als de Primark trekken naast veel winkelend publiek ook weer andere ondernemers aan, die kunnen profiteren van het toegenomen winkelend publiek. De nog kleinere steden zoals Den Helder, Assen en Leeuwarden hebben in tegenstelling tot de bovengenoemde steden wel last van leegstand. Het percentage panden dat in deze steden leeg staat is ongeveer 13,3%.8 Dit is rond de 5% hoger dan het percentage in de wat grotere steden. Winkelleegstand vormt dus vooral een probleem voor de kleinere Nederlandse steden met minder inwoners. Dit wordt mede veroorzaakt door de keuzes van vastgoedbedrijven en winkelketens. Zij besluiten tegenwoordig veel om zich in de kernsteden te concentreren.9 Een voorbeeld hiervan is de Bijenkorf, die de afgelopen jaren uit verschillende kleinere steden is getrokken. Deze ontwikkeling is gunstig voor de grote steden, omdat hier meer de focus op komt te liggen, maar gaat ten koste van de middelgrote en kleine steden. Naast het feit dat er tussen binnensteden onderling behoorlijke verschillen zijn in de grootte van de leegstand, is de ruimtelijke spreiding van leegstand binnen binnensteden zelf ook zeer verschillend. In veel steden zijn het voornamelijk de aanloopstraten die lijden onder leegstand. Hoewel de huurprijzen hier lager liggen kennen deze straten ook een veel kleinere passantenstroom. Door een lagere belangstelling van ondernemers om zich te vestigen zijn de huurprijzen hier lager dan in het centrum van de binnenstad. Elke honderd meter vanaf het centrum nemen de huurprijzen met 10% tot 15% af.10 In Leeuwarden is de passantenstroom met name in het oosten van de binnenstad over de afgelopen jaar teruggelopen. Het uiteinde van de Voorstreek, de Kelders en de Peperstraat hebben hier onder te verduren. In deze straten is het aantal passanten tussen 2004 tot en met 2009 en 2013 tot en met 2015 met meer dan 20% afgenomen. Onderzoeksbureau Locatus heeft het gewogen gemiddelde van drie metingen in 2004, 2007 en 2009 vergeleken met het

file:///C:/Users/STARTK~1/AppData/Local/Temp/planbureau-voor-de-leefomgeving-notitie-de-bestendigebinnenstad.pdf (12-10-16) 8 http://www.pbl.nl/infographic/leegstand-van-winkels-2005-2016#gemnr=106&year=2016&type=winkels (1210-16) 9 https://www.cpb.nl/sites/default/files/omnidownload/CPB-Policy-Brief-2016-04-Winkelleegstand-na-decrisis_0.pdf (10-10-16) 10 https://www.cpb.nl/sites/default/files/omnidownload/CPB-Policy-Brief-2016-04-Winkelleegstand-na-decrisis_0.pdf (12-10-16)

gemiddelde van de metingen van 2013, 2014 en 2015. Voor veel winkels was hun vestiging in deze straten, hoewel de huur relatief laag ligt, niet meer rendabel. Andere straten in Leeuwarden hebben juist te maken gehad met een toename van het aantal passanten. Deze zijn meer in het midden en westen van de binnenstad te vinden. De Kleine Kerkstraat, die meerdere keren is verkozen tot leukste winkelstraat van Nederland, de Oude Doelesteeg, de Lombardsteeg en de belangrijkste winkelstraat van Leeuwarden, de Nieuwestad, kennen een toename van meer dan 30%.11

Opvallend is echter dat juist op de zogenaamde top-locaties de leegstand de afgelopen jaren is toegenomen. Op A1 locaties, zoals in Leeuwarden de Nieuwestad, het Ruiterskwartier en de Wirdumerdijk komen steeds vaker en steeds meer panden leeg staan. Waar dit kernwinkelgebied in 2010 te maken hadden met net iets meer dan 2% leegstand is dat inmiddels opgelopen tot 9%. Dit is minder dan het percentage leegstaande panden in aanloopstraten maar de toename over de afgelopen jaren is opmerkelijk. 12

Bron verkregen via de gemeente. Gegevens bron afkomstig van Locatus. Bron (afbeelding blz 15 met bijbehorende getallen) verkregen via de gemeente. Gegevens bron afkomstig van Locatus. 12

Volgens Hayo Galema, binnenstadmanager van Leeuwarden, heeft dit te maken met de gedaalde huren in de aanloopstraten. Na het wegtrekken van ondernemers uit bepaalde straten zullen pandeigenaren uiteindelijk de huurprijs van hun pand moeten verlagen, willen ze er nog inkomsten uit halen. Er gaan echter enkele jaren overheen voordat deze verlaging van de huur ook daadwerkelijk plaats vindt. Bij een verlaging van de huur wordt hun gehele pand namelijk ook minder waard.13 Op de minder gewilde locaties, zoals de aanloopstraten, neemt de leegstand daarom vanaf 2015 relatief af (zie grafiek). In de onderstaande afbeelding wordt de leegstand in Leeuwarden in kaart gebracht. 14

13 14

Zie hoofdstuk 4.2 Rapportage, Statistiek en Onderzoek (gemeente Leeuwarden)

2. Oorzaken leegstand 2.1 Wie zijn de bezoekers van de binnenstad? Hoewel gestaag, verandert de samenstelling van de bevolking van Nederland. Vergelijken we de bevolking van vlak na de Tweede Wereldoorlog met hoe deze er nu uit ziet, dan kunnen er een aantal veranderingen worden geconstateerd. Neem bijvoorbeeld de vergrijzing: ouderen hebben hele andere wensen dan jongeren aan een binnenstad. En ondanks die vergrijzing wil Leeuwarden zich wel steeds meer gaan profileren als studiestad (â&#x20AC;&#x2DC;Leeuwarden studiestadâ&#x20AC;&#x2122;15). Een binnenstad ingericht op de vraag van studenten zal dus ook van groter belang worden. Een andere vraag die van belang is, is hoeveel de gemiddelde bezoeker te besteden heeft. Rijke tweeverdieners hebben stukken meer te besteden dan alleenstaande moeders met kinderen. Deze net genoemde onderwerpen zullen in deze paragraaf besproken worden. Het is lastig om exact de impact van deze ontwikkelingen uit te drukken in cijfers. Daarnaast zijn het niet simpelweg een paar factoren die uitmaken hoe de gemiddelde bezoeker van de Leeuwarder binnenstad er uit ziet. Daarom hebben wij er voor gekozen een schematische weergave te maken van de naar ons inzicht belangrijkste oorzaken (en de daaruit volgende gevolgen) van leegstand en deze toe te lichten door tekst en ondersteunende gegevens. De paragraven over de invloed van studenten en toeristen op de binnenstad moeten niet beschouwd worden als oorzaken van leegstand (want dat zijn ze niet) maar als toevoeging om het plaatje compleet te maken, alsmede als pijlers waar kansen liggen voor de binnenstad.

Groeit of daalt het aantal inwoners van Leeuwarden en Friesland? H2.3.2

Wat is de leeftijdsverdeling? H2.3.1

Wie zijn de bezoekers van de binnenstad? H2.3

Hoeveel heeft een bezoeker gemiddeld te besteden? H2.3.3

Hoe zit het met studenten en toeristen in de binnenstad? H2.3.4

http://www.leeuwardenstudiestad.nl/ (20-12-16)

2.1.1 Vergrijzing In de komende jaren zal de samenstelling van de bevolking voor Leeuwarden veranderen. Een zichtbare trend is bijvoorbeeld dat we gemiddeld minder kinderen krijgen dan vroeger.16 Dit heeft invloed op hoe de bevolkingsdiagram er uit komt te zien. De gegevens van Leeuwarden, die de Gemeente Leeuwarden verschaft gaan niet verder terug dan 2005, maar op afbeelding is de ontwikkeling van de Nederlandse bevolking tussen 1988 en 2013 goed te zien. In de diagram van 1988 valt op dat de groepen mensen tussen de 40-44 jaar/35-39 jaar veel groter zijn dan de groepen van 45+. Dit verschijnsel wordt ook wel de 'babyboom' genoemd: de geboortegolf na de Tweede Wereldoorlog. In de diagram van 2013 zien we dat de groep babyboomers als het ware omhoog is geschoven waardoor er een groeiende groep ouderen ontstaat: vergrijzing.

Bevolkingsdiagrammen van Nederland: 1988 en 201317 De afbeelding van de Gemeente Leeuwarden geeft het hierboven beschreven verschijnsel ook weer. Het geeft een beeld van de samenstelling van de bevolking van Leeuwarden van 2005 (blauw en geel) en 2016 (groen en rood). Het aandeel ouderen ten opzichte van jongeren stijgt.

16 17

CBS statline (20-12-16) http://www.e-sven.nl/2015/05/animatie-van-vergrijzing-in-nederland/ (14-10-16)

Bevolkingsdiagram van Leeuwarden: 2005 en 201618 Naast het feit dat de vergrijzing toeneemt door de na-oorlogse geboortegolf die nu allemaal 65+ is, krijgen vrouwen ook minder kinderen dan voorheen. In 1950 kreeg een vrouw gemiddeld 3 kinderen, sinds de jaren 80 blijft het gemiddelde net boven de 1,5 kinderen per vrouw, zoals te zien is op de afbeelding op de volgende pagina. Oorzaken hiervan zijn bijvoorbeeld de introductie van de pil, waardoor er gedaan kan worden aan 'geboorteplanning'. Zo is de leeftijd waarop vrouwen hun eerste kind krijgen gestegen: de in 1950 geboren vrouwen, kregen gemiddeld op hun 25,1 levensjaar hun eerste kind, een in dit jaar geboren meisje, zal waarschijnlijk pas op haar 29,2'ste haar eerste kind krijgen. Ook hebben vrouwen zich na de Tweede Wereldoorlog uit de rol van 'huisvrouw' gevochten. Zo blijven ze na de geboorte van het eerste kind aan het werk, of gaan ze zelfs meer werken, zoals op afbeelding op de volgende pagina te zien is. Hierdoor blijft er minder tijd over voor het opvoeden van kinderen, en werd het hebben van veel kinderen voor vrouwen onwenselijker dan voorheen.19

https://leeuwarden.buurtmonitor.nl (27-11-16)

https://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/0582295B-FA45-4EF3-86DE-BAB0AAD0B351/0/index1460.pdf (27-11-16)

Doordat we gezonder zijn gaan leven is de levensverwachting daarbij omhoog gegaan. En omdat ziektes die vroeger dodelijk waren tegenwoordig goed te genezen zijn, draagt de vooruitgang van de ziekenzorg aan de vergrijzing van nu bij. 20

Gemiddeld kindertal per vrouw21 Arbeidspatroon van de moeder: verandering na de geboorte van haar eerste kind22

https://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/0582295B-FA45-4EF3-86DE-BAB0AAD0B351/0/index1460.pdf (27-12-16) CBS statline 22 Ibidem 21

Overigens is het belangrijk om te noemen dat de gegevens uit de diagrammen niet alleen beĂŻnvloedt zijn door geboorte en sterfte. Ook (im)migratie heeft hier invloed op bijvoorbeeld. Waarom is deze ontwikkeling belangrijk om te noemen als we het over de binnenstad van Leeuwarden hebben? Ouderen hebben andere wensen dan jongeren: de groeiende groep ouderen besteed zijn geld vooral aan het doen van dagelijkse boodschappen, terwijl het afnemende bevolkingsaandeel van gezinnen grote afnemers zijn van vrijetijds-, mode- en luxeartikelen. Daarnaast groeit de groep 65+'ers niet alleen, ze worden ook armer dan de huidige ouderen. Dit komt door de volgende factoren23: 1. Zijn meer gescheiden 65+'ers, dus er zijn meer mensen die het met een klein pensioen moeten doen 2. Er zijn meer zzp-ers, die geen pensioen hebben opgebouwd (en dus volledig afhankelijk zijn van hun AOW en eigen vermogen) 3. Er zijn meer flexibele dienstverbanden (niet iedereen heeft structureel pensioen opgebouwd) 4. Minder aanvullende pensioenopbouw 5. Weinig Nederlanders doen aan financiĂŤle langetermijnplanning

https://www.nibud.nl/beroepsmatig/bestedingen-ouderen-2016/ (20-12-16)

Samengevat: de vergrijzing zal leiden tot nรณg minder bestedingen in de binnenstad. Voor veel ondernemers zal deze ontwikkeling meespelen in een dalend rendement en uiteindelijk leiden tot leegstand. De oorzaken en gevolgen van vergrijzing hebben we samengevat in het volgende schema:

Baby-boom

Dalend kindertal per vrouw

Stijgende levensverwachting

(im)migratie

Vergrijzing

De groep 65+'ers wordt armer

Andere wensen

Minder bestedingen (in bepaalde branches)

Dalend rendement ondernemers met als gevolg eventuuel leeg komen staan van panden

2.1.2 Krimp Een onderwerp dat ook vaak onder de aandacht komt bij de media is bevolkingskrimp. We weten allemaal dat in Afrika op het moment een bevolkingsexplosie plaatsvindt, terwijl OostEuropa kampt met een enorme vergrijzing en krimp van de bevolking. Maar hoe zit dat met Nederland, Friesland en Leeuwarden? Nederland groeit nog altijd: vorig jaar is de 17-miljoenste inwoner van Nederland erbij gekomen. Een groot deel van deze groei is dankzij immigratie. In het vorige paragraaf zagen we dat de Nederlandse vrouw gemiddeld maar 1,5 kind krijgt, terwijl 2,1 kinderen per vrouw nodig zou zijn om het bevolkingsaantal in stand te houden. Van natuurlijke groei hoeft Nederland het dus niet te hebben. 24

De bevolkingsontwikkeling van Friesland en Leeuwarden Bevolkingsontwikkeling; regio per maand Regio's

Onderwerpen

Perioden

2002

2003

Friesland (PV)

Bevolkingsgroei

aantal

3603

2279

Friesland (PV)

Bevolkingsgroei, relatief

0.57

0.36

Leeuwarden

Bevolkingsgroei

aantal

768

Leeuwarden

Bevolkingsgroei, relatief

0.85

0.08

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

911

-747

-21

980

1622

1494

977

0.14

-0.12

0.00

0.15

0.25

0.23

0.15

395

525

522

634

575

765

0.43

0.07

0.57

0.68

0.61

0.81

2011

2012

2013

2014

2015

-68

-352

-545

-60

-217

-0.01

-0.05

-0.08

-0.01

-0.03

483

628

369

349

206

0.51

0.66

0.38

0.33

0.19

CBS statline

Het CBS verwacht overigens voor Nederland wel dat we bijna aan ons maximum zitten. Ze verwachten dat tussen 2030 en 2040 18-miljoen mensen in Nederland zullen wonen. Dit aantal zal daarna niet meer of slechts gering groeien. Waar in Nederland is groei te constateren en waar is er krimp? Het westen van het land springt er duidelijk uit als het gaat om bevolkingsgroei, terwijl de Nederlandse periferie over het algemeen met krimp kampt. Een kijkje naar de cijfers van het CBS verheldert deze zaak voor Friesland en Leeuwarden. Friesland komt elk jaar dicht bij de 0,00 uit: over het algemeen krimpt de bevolking niet, maar van grote groei is ook absoluut geen sprake. Gemiddeld komen de cijfers voor Leeuwarden hoger uit de bus dan die van Friesland. In Leeuwarden is er in de periode van 2002-2015 geen enkele keer sprake geweest van een daling. Voorlopig hoeft Leeuwarden dus niet in te zitten over een dalend inwoneraantal, en een daarmee gepaard gaand dalend bezoekersaantal van de binnenstad. Ondanks dat zal Leeuwarden zijn best moeten doen om de bezoekersaantallen te handhaven en waar mogelijk te vergroten. Door bijvoorbeeld de toegenomen mobiliteit is het vandaag de dag heel makkelijk om een dagje naar Groningen of Zwolle te gaan in plaats van Leeuwarden.

Vertrekoverschot

Krimp

Sterfteoverschot

Afnemende bezoekersaantallen

Leegstand

2.1.3 Inkomen Een ander kenmerk van Leeuwarden is het gemiddeld lage inkomen van de bewoners. Volgens het CBS valt 15,6% van de in Leeuwarden wonende gezinnen onder gezinnen met een laag inkomen. Dit ligt vijf procent hoger dan het landelijk gemiddelde. Huishoudens en Aantal kinderen in huishoudens gezinnen met een laag inkomen in 2013 CBS Gemeente

Aandeel huishoudens

Aantal kinderen Aandeel kinderen

Leeuwarden

7.300

15,6%

3.100

16,0%

Nederland

732.900

10,4%

402.300

12,2%

''Om te bepalen of een huishouden een laag inkomen heeft, wordt het besteedbaar inkomen van een huishouden (exclusief gebonden overdrachten zoals huursubsidie/huurtoeslag) omgerekend tot het gestandaardiseerde inkomen, waarbij wordt gecorrigeerd voor het aantal personen in het huishouden. Vervolgens wordt dit gestandaardiseerde inkomen (met het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie) herleid naar het prijspeil in 2013. Het resulterende gestandaardiseerde en gedefleerde inkomen is laag wanneer het minder is dan 12.140 euro per jaar (1.010 euro per maand). Deze grens komt ongeveer overeen met de koopkracht van een bijstandsuitkering voor een alleenstaande in 1979, toen deze op zijn hoogst was. 25'' En niet alleen in Leeuwarden wordt gemiddeld weinig verdiend, ook in de rest van Friesland ligt het gemiddelde inkomen lager dan het gemiddelde nationale inkomen.26 Dit is een verklaring voor het feit dat winkels uit het duurdere segment, denk hierbij aan bijvoorbeeld een Bijenkorf, nauwelijks draagvlak hebben in Leeuwarden, zoals ons bij de gemeente verteld werd. Naast dat de binnenstad dus weinig aantrekkelijk is voor de duurdere winkels om zich er te vestigen, wordt er in de winkels die er wel zijn, gemiddeld minder uitgegeven.

25 26

statline.cbs.nl (14-10-16) Ibidem

Leeuwarden is echter van plan hier verandering in aan te brengen: door het neerzetten van dure nieuwbouwwijken trekt Leeuwarden mensen aan met de hogere inkomens. Een voorbeeld van zo'n recent gebouwde wijk is 'Zuiderburen'. De kersverse bewoners van deze huizen zullen in de binnenstad meer uitgeven dan de armere bevolking van Leeuwarden. En zij zullen niet alleen meer uitgeven, ze zullen ook naar andere winkels gaan, winkels uit het duurdere segment27. Voorwaarde hiervan is wel dat deze winkels aanwezig zijn. En hier zit ook een zeer belangrijk punt: hoe krijg je de rijke Leeuwarders in je binnenstad? Want hoe makkelijk is het om even naar Groningen of Amsterdam te gaan, waar het aanbod veel groter is?

2.1.4 Leeuwarden studiestad Groeiende capaciteit bestaande hogescholen, komst University College Daarnaast is Leeuwarden sinds een paar jaar bezig zich te profileren als studiestad. Er zijn al drie grote hogescholen (NHL, Stenden, Van Hall) en ook MBO-studenten kunnen een groot aantal opleidingen in Leeuwarden volgen. Tegenwoordig kun je ook als eerstejaars rechtenstudent terecht in Leeuwarden en over een paar jaar zit het beursgebouw, de voormalige bibliotheek, vol met zo'n duizend studenten van het University College. Deze studenten zijn in meer of mindere mate ook betrokken bij de binnenstad van Leeuwarden, en zouden, mits de stad aantrekkelijk genoeg is, van grote economische waarde kunnen zijn. Een groot deel van de studenten, die niet woonachtig is in Leeuwarden zelf (ongeveer 7000 van de 22000 studenten die Leeuwarden kent, wonen ook in Leeuwarden. Hier komen we later op terug.), komt met het openbaar vervoer aan op het station van Leeuwarden. Van daaruit gaat een bus naar de NHL, of pakken ze de fiets naar het van Hall. In beide gevallen komen de studenten niet in de binnenstad, zonde! De drie grootste hogescholen van Leeuwarden liggen nogal ver van het centrum van de stad af, waardoor studenten niet vanzelfsprekend in aanraking komen met de binnenstad. Opvallend is wel dat het percentage 15-25-jarigen in de binnenstad in de afgelopen 15 jaar is gestegen, zoals de volgende afbeelding weergeeft. Maar er is nog veel meer potentie, als het aan binnenstadsmanager Hayo Galema en de gemeente ligt. Een groot deel van de panden die geheel al dan voor de helft leegstaan, hebben namelijk een onbewoonde bovenverdieping. Voorbeelden hiervan zijn de zien op de door ons gemaakte fotoâ&#x20AC;&#x2122;s op de bladzijde 75. Deze ruimtes zouden ideaal zijn voor het huisvesten van studenten. In het hoofdstuk over oplossingen voor leegstand zullen we hier verder op in gaan.

Interview gemeente Leeuwarden

Bevolkingsopbouw binnenstad Leeuwarden28 Veel mensen in onze enquête gaven aan bij verbeterpunten voor de binnenstad op het gebied van nachtleven en uitgaan dat het uitgaansbeleid soepeler zou moeten. Reacties die meerdere malen voorbij kwamen waren: ‘Te vroege sluitingstijden’ ‘Niets voor <18’ ‘Niets voor 25-30 jaar’ Sluitingstijden zijn aanpasbaar door de gemeente, wellicht zou dit nog meer studenten naar de stad trekken. Dit is wel vooral een voordeel voor de horeca, en niet zozeer de retailers (waar wij ons vooral op focussen). Deze paragraaf geeft dus niet zozeer een oorzaak van leegstand aan, maar wel een voorzet voor eventuele oplossingen van leegstand en kansen voor ondernemers.

2.1.5 Toerisme in Leeuwarden Als laatste onderdeel van deze paragraaf willen we nog aandacht geven aan de groep toeristen, die hoewel de beperkte omvang, toch invloed heeft op de economie van de binnenstad. Het nieuwe Fries Museum is een belangrijke toeristen trekpleister, maar ook met 2018, het jaar waarin Leeuwarden culturele hoofdstad van Europa is, in het vooruitzicht, is de verwachting dat het aantal toeristische bezoeken aan Leeuwarden behoorlijk zal stijgen.29

28 29

Gemeente Leeuwarden Ibidem

Een stijgend aantal toeristische bezoeken betekent meer uitgaven in de binnenstad en nieuwe kansen voor ondernemers.

2.1.6 Samenvatting Het komt er op neer dat de samenstelling van de potentiĂŤle bezoekers van de binnenstad verandert. Dit kan een oorzaak zijn van leegstand, maar kan ondernemers ook weer nieuwe kansen bieden. Het is dus belangrijk om op wens van die consumenten in te spelen, om ze niet te verliezen. In deze paragraaf zijn verschillende factoren genoemd die leegstand in de hand kunnen werken, of dit juist tegengaan. 1. Vergrijzing: een groeiende groep ouderen die andere wensen heeft dan de 65- klasse. Daarbij wordt de toekomstige groep ouderen armer dan de 65+'ers van nu. De bestedingen kunnen wel eens dalen, waardoor het ondernemen niet overal meer uitkan. Dit leidt vervolgens tot leegstand. Kansen liggen hier voor ondernemers die inspelen op de specifieke vraag van ouderen. 2. Krimp: de binnenstad gaat voor een telkens kleiner wordende groep mensen dienen. Er ontstaat een overschot aan winkelaanbod (/horeca, musea, etc). 3. Lage inkomens: mensen met lage inkomens geven gemiddeld minder geld uit dan rijker bedeelden, en consumeren minder producten uit hogere prijsklassen. Winkels uit het duurdere segment kunnen minder makkelijk uit, en door de lage uitgaven kunnen de winkels die er wel zijn, nog maar krap uit. (of gaan mogelijk failliet > leegstand)

4. Studenten: groeiende groep mensen die voor stijgende bestedingen zou kunnen zorgen in de binnenstad. 5. Toerisme: met 2018, het jaar waarin Leeuwarden culturele hoofdstad is, in het vooruitzicht, zou het toerisme wel eens flink aan kunnen trekken. Dit is een positieve ontwikkeling voor de stad.

2.2 Online winkelen Een andere belangrijke oorzaak voor het toenemen van de winkelleegstand kunnen we vinden in het populairder worden van online winkelen. Tegenwoordig is het niet meer noodzaak om winkels in de binnenstad te bezoeken voor het kopen van een bepaald product. Het internet verschaft een enorm aanbod aan producten. Voor een paar euro of soms zelfs gratis wordt het product direct aan huis bezorgd. De consument hoeft het huis niet meer uit om voorzien te worden in de producten waar hij of zij behoefte aan heeft. Terwijl het aantal fysieke winkels in Friesland over de afgelopen 5 jaar gedaald is kent de online webshop juist een groei. Het aantal webshops is over de afgelopen 3 jaar met 240 webwinkels toegenomen. Het aantal fysieke winkels is echter juist afgenomen van 4815 naar 4705 winkels (zie onderstaande grafiek30). Deze getallen zijn te verklaring uit de belangstelling naar het webwinkelen. 31 In onze enquĂŞte geeft maar liefst 65% aan dat zijn online aankopen over de afgelopen vijf jaar zijn toegenomen ten opzichte van aankopen in fysieke winkels. Hier zijn verschillende oorzaken voor te vinden.

2.2.1 Aanbod Ten eerste is er op het internet een groot aanbod aan producten beschikbaar. Nagenoeg alles wat in de binnenstad verkrijgbaar is kan men ook in webwinkels kopen. En daarnaast nog veel andere producten, die niet in het centrum aangeboden worden. Er is tegenwoordig bijna geen product meer te vinden dat niet in webwinkels te vinden is. Op internet bestaat er meer keuzemogelijkheid dan in de fysieke winkels, qua kleur, model, kwaliteit en andere 30

http://www.lc.nl/friesland/Friesland-achteraan-in-groeispurt-webwinkels-21745168.html (11-09-16)

http://onsretailland.nl/app/uploads/2016/09/FutureRetailCityCentre_v03.pdf (11-09-16) 31

eigenschappen. Door het gevarieerde en grote aanbod, dat de afgelopen jaren alleen maar is toegenomen, neemt het belang bij winkelen op de webshops toe.

2.2.2 TijdefficiĂŤnt Ten tweede bespaart online winkelen tijd. Een bezoekje aan de binnenstad kost, afhankelijk van waar je woont, vervoerstijd: je moet erheen en weer terug. Ook de verplaatsing van de ene naar de andere winkel kost meer tijd dan een klikje op de muis om een ander product te bekijken. Hierbij kan een online winkel altijd bezocht worden; ze heeft geen openingstijden, maar is integendeel tot de fysieke winkel 24 uur per dag beschikbaar.

2.2.3 Kosten Daarnaast wordt het moeilijker voor ondernemers in de binnenstad om qua prijs te concurreren met webshops. Op het wereldwijd web zijn dezelfde producten vaak verkrijgbaar tegen een gereduceerd bedrag. Denk hierbij bijvoorbeeld aan populaire Chinese webshops, zoals AliExpress, Lightinthebox en Geekbuying, die producten door onder andere de lagere arbeidskosten voor weinig geld aan kunnen bieden.32 Globalisering heeft dus invloed op het koopgedrag van consumenten. Ook moet er bij het reizen naar de binnenstad rekening gehouden worden met eventuele parkeertarieven, kosten voor de bus, trein of fietsenstalling. Het tarief van de parkeergarages in Leeuwarden ligt ongeveer tussen de: â&#x201A;Ź 1.70-2.30 per uur.33 Andere parkeermogelijkheden in het centrum bieden alleen plek voor een korte tijd en daarnaast moet hier ook voor betaald worden. Hoewel veel mensen dit bedrag misschien niet heel hoog zullen vinden, moet er wel rekening gehouden worden met het feit dat er voor online winkelen helemaal geen parkeerkosten betaald hoeven te worden.

2.2.4 Technologie Een andere belangrijke oorzaak van het populairder worden van webshops is dat online bestellen eenvoudiger is.34 Klanten kunnen thuis vanaf de bank producten bestellen en zullen daarmee geen last hebben van weersomstandigheden, wat vaak als vervelend wordt ervaren. Ook ander winkelend publiek en lange wachtrijen van de kassa worden vermeden door het online winkelen. 32

http://www.volkskrant.nl/buitenland/stuntende-chinese-webwinkels-rukken-op-in-nederland~a3708187/ (02-11-16) 33 http://www.parkerenindestad.nl/leeuwarden/parkeergarages (19-09-16) 34

http://www.emerce.nl/opinie/waarom-winkelstraten-leger-en-leger-worden (04-09-16) 32

De ontwikkeling van de technologie heeft er voor gezorgd dat de bestellings- en surfingsprocedure soepeler verlopen. Tegenwoordig gaat surfen sneller en duurt het laden van webpagina’s minder lang. Online speuren naar producten kan nu met zowel een computer, laptop, tabblad als smartphone. Aangezien veel mensen steeds vaker over meerdere van deze apparaten beschikken wordt het voor hen makkelijker om webshops erbij te pakken en is online winkelen toegankelijker geworden voor een groter publiek. Ook andere technologische ontwikkelingen van de afgelopen jaren hebben bijgedragen aan een grotere interesse in online winkelen. Zo zijn door verbeteringen in de technologie scherpere foto’s beschikbaar van producten, waardoor consumenten een beter beeld kunnen krijgen van het desbetreffende product. Online betalingen gaan tegenwoordig eenvoudiger en het is veiliger geworden. Daarnaast is ook het retourneren van producten die achteraf niet blijken te bevallen redelijk simpel en kunnen producten tegenwoordig snel thuis bezorgd worden. 35

De bekende online winkelketen Zalando adverteert met de tekortkomingen van de winkelstraat.

Natuurlijk kent het fysiek winkelen ook voordelen ten opzichte van het online winkelen. In de winkels in de binnenstad kunnen kledingstukken direct gepast, gevoeld, geroken en driedimensionaal bekeken worden. Echter kunnen sommige producten door verbetering van het internet over de afgelopen jaren nu ook driedimensionaal (360º) bekeken worden. Dit geldt alleen niet voor alle webshops en uit reacties uit de enquête blijkt dat veel mensen het direct in handen kunnen nemen van het product en niet alleen bekijken een belangrijk aspect van het kopen van een product vinden. Maar online kunnen producten ook besteld en daarna gepast (en eventueel teruggestuurd) worden. Uit veel reacties in de enquête blijkt echter wel dat mensen retourneren als vervelend ervaren. Een ander punt waar de reacties op wijzen is de service, die voor sommigen belangrijk wordt gevonden en die bij het online winkelen ontbreekt. Daarnaast mist online de sfeer van het ‘gezellig winkelen’. Het is dus belangrijk dat deze sfeer verbetert om de vitaliteit van de binnenstad te behouden.

https://www.zalando.nl/ (11-09-16)

2.3 De veranderende consument: het ontstaan van de belevingseconomie -

online winkelen: leisure belangrijker, het bestedingspatroon veranderd

De mensen die de binnenstad bezoeken hebben uiteenlopende redenen voor hun bezoek. Sommige mensen komen er om hun dagelijkse boodschappen te scoren, anderen voor een dagje kleren shoppen. Weer anderen bezoeken een musea, gaan naar het theater of ondernemen andere culturele activiteiten. Maar ook daarbinnen valt een onderscheid te maken: jonge mensen, oude mensen, mensen die zich laten inspireren tot het doen van aankopen en mensen die met een duidelijk doel naar de stad gaan: zij bepalen de totale vraag naar bepaalde producten en spelen dus een sleutelrol in het centrumaanbod van de binnenstad. Om die reden is het belangrijk om in kaart te brengen wat de winkelmotivaties van bezoekers van de Leeuwarder binnenstad zijn. Is er een ontwikkeling te bespeuren? Door de opkomst van e-commerce is de stad bijvoorbeeld niet meer primair bedoeld om in hun kleding, media en andere zaken te voorzien, maar krijgt deze andere functies zoals verzamelplek van culturele activiteiten, en 'funshoppen'. De nationale trend van het dalen van het bestedingspercentage in winkels op de gehele besteding in de binnenstad is ook in Leeuwarden duidelijk zichtbaar. Waar in 2005 nog 59% van de bestedingen in winkels werd gedaan, was dat in 2015 nog maar 44%. Waar is het geld dan in gaan zitten? De overige bestedingen bleven redelijk gelijk, zo tussen de 10% en 15%, de groei zit hem in de bestedingen in de horeca: van 30% in 2005 tot 41% in 2015. Desondanks kunnen we niet stellen dat de bestedingen ook zijn gestegen in de horeca: het gemiddeld bestede bedrag tijdens een bezoek aan de binnenstad is namelijk gedaald (zie voor afbeelding volgende pagina). Van € 50.- in 2005 naar € 34,- in 2015. Van die €50,- in 2005 kwam dus €15,- terecht bij de horeca, en van de € 34,- werd €13,94. Des te sterker was de daling van de totale besteding in winkels: In 2005 kwam van die € 50,- , €29,50 bij winkels terecht, terwijl dat in 2015 is gedaald naar € 14,96.36 Duidelijk wordt dus dat ook in Leeuwarden de horeca als onderdeel van de besteding van de bezoeker groter is geworden.

https://leeuwarden.buurtmonitor.nl (14-10-16)

Waar gaven mensen hun geld aan uit tijdens een bezoek aan de binnenstad van Leeuwarden?37

Ontwikkeling van het gemiddeld besteedde bedrag bij een bezoek aan de binnenstad38

37 38

https://leeuwarden.buurtmonitor.nl (14-10-16) Ibidem

Hoe kan het dan, dat het gemiddeld besteedde bedrag per bezoek zo is gedaald, is dat verschil in zijn geheel weggevloeid naar online bestedingen? Hier zijn meerdere redenen voor te bedenken. Een deel van dit geld zal terecht gekomen zijn bij de hieronder beschreven intervening opportunities. Ook is de koopkracht van de consument sterk gedaald sinds de crisis die in 2008 begon. De bezoeker van de binnenstad heeft dus dankzij de economische crisis minder te besteden. Daarnaast is het bestedingspatroon van de consument veranderd: tien jaar geleden was het nog ondenkbaar om € 500,- aan een smartphone uit te geven, iets wat tegenwoordig voor veel mensen de gewoonste zaak van de wereld is. Een ander voorbeeld is dat we telkens vaker verder weg op vakantie gaan, met het vliegtuig in plaats van met de auto, en vaak zijn de vakanties langer.39 Op die manier blijft er minder geld over voor het kopen van gewone 'spullen'. Terug naar de veranderde verhouding tussen de uitgaven in de horeca en winkels van Leeuwarden. Niet alleen het gebruik maken van horeca en winkelen zijn activiteiten die de bezoekers van de binnenstad ondernemen. Er zijn vele andere redenen om de stad te bezoeken: de musea, het maken van een stadswandeling, bioscopen, en evenementen zijn belangrijke publiekstrekkers. En dit is belangrijk: naarmate een stad meer uniek is ten opzichte van andere steden neemt de attractiewaarde toe. Naarmate een (binnen)stad minder uniek is, zal de consument uitwijken naar ‘intervening opportunities’ waar hij/zij hetzelfde kan krijgen. Dit kunnen andere steden in het Noorden zijn, maar ook concurrerende winkelgebieden in Leeuwarden zelf, zoals De Centrale.40 Deze leisure elementen zijn dus absoluut van toegevoegde waarde en het belang er van zal in de komende jaren naar verwachting nog meer toenemen.41 Voor veel mensen is winkelen namelijk niet meer het enkel doen van aankopen, maar steeds meer een recreatieve bezigheid. Het gaat om ontspanning, vermaak, ontmoeten van vrienden en delen van ervaringen. Deze vindt de consument bij horecagelegenheden, maar ook zeker bij de daarnet genoemde voorzieningen. De perceptie van de consument van hoe een aantrekkelijke binnenstad er uit ziet verandert dus. Daarom is het belangrijk dat de binnenstad veel blijft bieden op het gebied van beleving om zijn aantrekkingskracht te behouden. 42

http:/www.nibud.nl (04-12-16) Postma, A. Toekomstscenario’s Leeuwarden 41 Boekema, F. (ed.) Het behoud van de binnenstad als winkelhart. Blz 104 42 Hospers, G. en Esselink, R. Ruud Esselink en Lenting M. Red de binnenstad. Van bezoek naar beleving. 40

Doordat er steeds minder mensen belangstelling hebben gekregen voor de 'gewone winkel' zijn al veel panden leeg komen te staan. Leegstaande panden zijn absoluut niet goed voor het straatbeeld. In onze enquĂŞte gaf meer dan 30% van de 665 mensen die de vraag hadden beantwoord aan leegstaande panden zeer storend te vinden in het straatbeeld (op schaal van 1 tot 5, 1 = helemaal niet storend, 5 = zeer storend. 32,5% van de mensen koos hier optie 5, 39,6% optie 4 en slechts 2,4% vond leegstaande panden helemaal niet storend in het straatbeeld). en zullen mensen nog meer demotiveren om zich naar de binnenstad te begeven, gevolg: er wordt nog minder besteed in de binnenstand en nog meer winkels zullen het moeilijk krijgen om hun hoofd boven water te houden. We zien dus dat de veranderende vraag van de consument ĂŠĂŠn van de oorzaken van leegstand is. Maar deze veranderde vraag biedt ook nieuwe kansen voor toekomstige ondernemers. Wat net is besproken hebben we weergegeven in het volgende schema:

Verminderd straatbeeld, verminderde aantrekkingskracht op bezoekers

Zowel relatieve als absolute daling van de bestedingen in winkels

Relatieve stijging in bestedingen in de horeca

Voor sommige winkels betekent dalend rendement als gevolg van dalende vraag faillissement

De bezoeker is telkens meer uit op dit soort 'leisure' in de binnenstad

Leegstand Intervening oppurtunities

Aanbod is niet meer toereikend

Minder bezoekers binnenstad, dalend rendement ondernemers, faillissement

2.4 Pandenprijzen Een vraag die bij veel mensen rest omtrent leegstand is of de prijzen van de panden niet naar beneden kunnen. De hoge pandenprijzen die momenteel in het centrum gehanteerd worden zorgen er namelijk voor dat het voor veel ondernemers niet rendabel is om zich te vestigen op deze locaties. Andere winkels hebben moeite met nog winst te maken nadat de hoge pandhuur van hun opbrengsten is afgehaald. Gevolg is dat veel panden langere tijd leegstaan of komen te staan. Maar lege panden leveren voor pandeigenaren helemaal niks op. Hoe kan het dan dat pandeigenaren niet gaan dalen in de verhuurprijs van hun pand om dit probleem te verhelpen?

2.4.1 Desinteresse Ten eerste heeft dit in sommige gevallen te maken met de desinteresse van sommige pandeigenaren. De interesse in zowel hun eigen pand als de situatie die nu speelt ontbreekt. Het gaat hier veelal om eigenaren die al genoeg geld hebben verkregen de afgelopen decennia dat het belang om zich nog bezig te houden met het verhuren van hun pand vandaag de dag is verdwenen. Het houden en verhuren van een pand wordt meer als een â&#x20AC;&#x2DC;hobbyâ&#x20AC;&#x2122; gezien dan een bron van inkomsten en prijs verlagen is dus ook geen noodzaak.

2.4.2 Grote vastgoedeigenaren Ten tweede is het voor sommige grote vastgoedeigenaren niet mogelijk om te dalen in hun verhuurprijs. Een voorbeeld hiervan is een rijtje leegstaande panden op het Ruiterskwartier (zie onderstaande afbeelding). Allen zijn in bezit van een grote vastgoedeigenaar die panden bezit door heel het land. Wanneer hij in Leeuwarden zou gaan dalen met de prijs zou hij dat deze daling op al zijn panden moeten toepassen wat een dergelijke aanpassing van de verhuurprijs voor hem extreem onvoordelig maakt. Het is dus voordeliger om uit deze panden in Leeuwarden dan maar geen inkomsten te halen en de verhuurprijs van andere panden door Beeld van de leegstand op het Ruiterskwartier. De panden te zien op de foto links zijn in het bezit van vastgoedeigenaren. (eigen foto)

het land die wel verhuurd worden op dezelfde hoogte te houden. Een gevolg is dat een groot deel van het Ruiterskwartier leeg staat. Dit is ook terug te zien op het onderstaande kaartje. 43

De oranje streep in het midden van het kaartje, boven het Fries Museum, is het Ruiterskwartier. De oranje kleur betekent dat 20 tot 30% van het totale winkeloppervlakte in deze straat leeg staat.

2.4.3 Bandbreedte Een ander belangrijk punt wat het onaantrekkelijk maakt voor pandeigenaren om in verhuurprijs te verlagen ligt in de bandbreedte die banken hanteren. Sinds de economische crisis en het faillissement van de DSB in 2009 ten gevolge van de crisis hebben banken hun bandbreedte flink verlaagd44. Dit doen ze om het risico te mijden uitgeleend geld, dat ze verschuldigd zijn, niet meer terug te ontvangen van de desbetreffende leners. Hieronder vallen dus ook hypotheekeigenaren. Pandeigenaren hebben een hypotheek lopen bij de bank. Wanneer ze ervoor kiezen om de huurprijs van hun pand te verlagen gaat de bank er door de lage bandbreedte vanuit dat de pandeigenaren de hypotheek niet meer kunnen aflossen. Hierdoor wordt de waarde van hun pand verlaagd. In sommige gevallen lijkt het voordeliger om de waarde van het pand te verlagen en hiermee interesse te wekken bij winkeliers om het pand te huren. Dan zouden pandeigenaren immers weer inkomsten uit hun pand halen. Echter blijkt de waarde van het pand in die mate te verlagen na een daling van de huurprijs dat het aantrekkelijker is om het pand leeg te laten staan tegen dezelfde waarde als voorheen dan te verhuren en daarmee de prijs van het pand te verlagen. Het gevolg hiervan is dat de panden te duur worden of blijven voor ondernemers. Ook op een andere manier worden pandeigenaren en ondernemers door de lage bandbreedte getroffen. Een investering doen met geleend geld van de bank is tegenwoordig ook moeilijker. MariĂŤlla Diepenmaat is eigenaar van de gelijknamige sportzaak op de Voorstreek Diepenmaat. Ze is zowel pandeigenaar als ondernemer in haar eigen pand. MariĂŤlla Diepenmaat kent uit eigen ervaring de beperking die aan ondernemers en pandeigenaren worden opgelegd door de kleine bandbreedte. Toen MariĂŤlla Diepenmaat enige tijd geleden op het idee kwam om te investeren in de leegstaande ruimte boven haar winkel en deze tot studentenwoningen om te bouwen kon zij 43

Rapportage, Statistiek en Onderzoek (gemeente Leeuwarden) https://www.cpb.nl/sites/default/files/omnidownload/CPB-Policy-Brief-2016-04-Winkelleegstand-na-decrisis_0.pdf (14-09-16) 44

dit niet waarmaken. Door de lage bankbreedte leende de bank haar geen geld om te investeren in de studentenwoningen, aangezien ze nog een hypotheek heeft lopen.45 Investeren wordt hierdoor erg moeilijk en in sommige gevallen onmogelijk.

2.4.4 Winkelcentra Als vierde is ook de mogelijkheid van andere locaties van winkels een belangrijke overweging voor ondernemers. Het is voor ondernemers het aantrekkelijkst om zich in een zoâ&#x20AC;&#x2122;n goedkoop mogelijk pand te vestigen. Daarnaast moet natuurlijk rekening gehouden worden met de passantenstromen, de eventuele consumenten, met als regel: hoe meer passanten, hoe meer klanten, verkochte artikelen en dus ook hoe hoger de omzet. Veel ondernemers zijn daarom ook erg geĂŻnteresseerd in winkelparken zoals de Centrale in Leeuwarden. Tegen een relatief lage prijs kunnen winkelketens zich hier vestigen en profiteren van het winkelend publiek. Een pand huren in een dergelijk winkelpark wordt onder veel ondernemers en winkelketens aantrekkelijk gevonden.46 Hierdoor zijn zij minder geneigd om uit te wijken naar de binnenstad, waar de huurprijzen van panden significant hoger liggen. Gevolg hiervan is niet alleen dat ondernemers uitwijken naar deze winkelparken, maar ook dat ondernemers in de binnenstad hierdoor meer concurrentie krijgen vanuit andere hoeken van de stad. Een voorbeeld is de komst van de grote sportwinkelketen de Decathlon op de Centrale. Deze zaak beschikt over maar liefst 2700 vierkante meter winkeloppervlakte waarop sport gerelateerde items worden aangeboden tegen een relatief lage prijs47. Van tenten tot skeelers en van bokshandschoenen tot hometrainers; alles is er te vinden. De 2700 vierkante meter van de Franse Decathlon bedraagt bijna de helft van het totale verkoopvloer-oppervlak in het sportsegment in Leeuwarden.48 Sportzaken in de binnenstad hebben een grote concurrent erbij gekregen.

Zie hoofdstuk 4.2 http://www.detailhandel.nl/images/pdf/Winkelgebied_vd_toekomst_volledig_lowres_website_2.pdf (13-0916) 47 https://www.winkelparkdecentrale.nl/winkel/decathlon/ (13-09-16) 48 http://www.lc.nl/friesland/Strune-op-de-Centrale-21795578.html (14-09-16) 46

Hayo Galema, binnenstadmanager van Leeuwarden, kaart ook de komst van het nieuwe Cambuurstadion aan.49 Er wordt gepland om in dit stadion winkelruimte te creĂŤren. Voor ondernemers is dit een aantrekkelijke locatie om naar uit te wijken50, vanwege de relatief lage huurkosten, waardoor de leegstand in de binnenstad in stand blijft en eventueel zelfs wordt vergroot. De gemeente heeft echter enkele voorwaarden gesteld aan de komst van enkele commerciĂŤle activiteiten in het nieuwe Cambuurstadion. Zo zou de komst van een eventuele bioscoop niet ten koste mogen gaan van de aantrekkingskracht van de binnenstad.51 Aangezien de plannen nog niet rond zijn is ook nog niet duidelijk hoe dit precies gewaarborgd kan worden. En de consument dan? Waarom zouden zij gaan winkelen in deze winkelparken in plaats van de binnenstad? Dit kan te maken hebben met kosten. Zo wordt op de centrale bijvoorbeeld gratis parkeerplaats aangeboden. Ook is de gehele Centrale van gratis wifi voorzien. Feit is echter wel dat men over het algemeen naar de Centrale komt om gerichte boodschappen te doen. Een koptelefoon kopen bij de Mediamarkt, een nieuw bankstel aanschaffen bij de Kwantum of de Leenbakker of een stel fietstassen halen bij de Halfords . Even de Centrale bezoeken om gezellig te winkelen zit er bij veel mensen niet in.

2.4.5 Conclusie De verhuurprijzen van panden, die voor veel ondernemers te hoog uitvallen worden veroorzaakt door verschillende aspecten. Bij sommige pandeigenaren gaat het om de desinteresse in hun eigen pand en de verhuur ervan. Daarnaast zorgt de lage bandbreedte die door banken gehanteerd wordt ervoor dat pandeigenaren hun huurprijs niet verlagen. Grote vastgoedeigenaren met panden in de Leeuwarder binnenstad hebben het probleem dat bij een verlaging van de huurprijs ze gelijk al de huurprijzen van panden in hun bezit moeten verlagen. Ten slotte vormt de bouw van nieuwe winkelcentra een bedreiging voor de winkels in de binnenstad. Al deze ontwikkelingen veroorzaken leegstand in de Leeuwarder binnenstad.

Zie hoofdstuk 4.3 http://www.lc.nl/friesland/Bauhaus-en-Lidl-in-race-om-plek-bij-Cambuurstadion-21686461.html (18-11-16) 51 http://www.lc.nl/friesland/Cambuur-is-er-uit-nu-de-gemeente-nog-21298833.html (18-11-16) 50

3. De vicieuze cirkel van leegstand Alle aspecten die leegstand veroorzaken en veroorzaakt worden door leegstand kunnen niet los van elkaar gezien worden. In tegenstelling: ze staan grotendeels met elkaar in verband. In het volgende zelfgemaakte schema hebben we weergeven hoe verschillende aspecten elkaar beĂŻnvloeden en uiteindelijk leegstand tot gevolg hebben.

De oorzaken van leegstand zijn in het vorige hoofdstuk besproken. In dit hoofdstuk bespreken we hoe deze oorzaken met elkaar in verband staan. De belangrijkste oorzaak van het verschijnen van leegstand is het dalende rendement dat winkels ondervinden in de binnenstad. Dit dalende rendement wordt veroorzaakt door verschillende aspecten.

Allereerst is er de concurrentie buiten de binnenstad die het lastig maakt voor veel winkels om genoeg winst te behalen. Onder deze concurrentie vallen de winkelgebieden buiten de binnenstad. Zij vormen een alternatief voor de consument om hun geld te spenderen. Dit gaat ten koste van soortgelijke winkels of winkels in de binnenstad die substitueerbare producten aanbieden. Daarmee is ook de bouw van nieuwe winkelcentra schadelijk voor het rendement van ondernemers in de binnenstad. Voorbeelden van deze winkelcentra zijn de Centrale en de eventuele bouw van het nieuwe Cambuur stadion met een winkelcentrum daarin. Daarnaast vormen internetwinkels concurrentie voor de binnensteden. Door het grote aanbod dat online beschikbaar is is het niet meer noodzakelijk voor de consument om in de binnenstad te winkelen. Alles wat in de binnenstad te koop is kunnen ze immers ook via internet kopen. Uit onze enquĂŞte bleek dat het internetwinkelen de afgelopen jaren populairder is geworden onder veel mensen. Ondernemers in de binnenstad zien dit terug in hun omzet. Ten tweede is de vraag naar producten een belangrijk punt in het ontstaan van leegstand in de binnenstad. Het veranderende bestedingspatroon en verschillende wensen van de consument zijn van het invloed op de omzet van de ondernemer. Het belang van consumenten om hun geld op een andere manier of aan andere producten te besteden kan daarom ook zorgen voor een dalend rendement van de winkels in de binnenstad. Mensen besteden vandaag de dag bijvoorbeeld meer geld aan elektronica (nagenoeg iedereen loopt met een mobieltje rond) en daarmee minder aan andere goederen. Dit veranderende bestedingspatroon is ten dele ook ten gevolge van de veranderende bezoeker van de binnenstad. Een factor die invloed heeft op de bestedingen van een consument is de leeftijd van de desbetreffende consument. Zo zal een ouder iemand bijvoorbeeld andere aankopen doen in de binnenstad dan een jongere. Door de vergrijzing verandert de bezoeker van de binnenstad en daarmee dus ook de bestedingen en aankopen die in de binnenstad gedaan worden. Ten derde kan de economische stagnatie aangewezen worden als belangrijke oorzaak van leegstand. Vanaf 2008 wordt in Nederland gesproken van een economische crisis. Hoewel Nederland daar inmiddels weer een beetje uit lijkt te komen zijn de gevolgen die de crisis heeft meegebracht nog wel merkbaar. Voor pandeigenaren betekent dit dat zij de verhuurprijs van hun pand niet zonder gevolgen kunnen verlagen. Hier gaan ze dan ook niet snel tot over, wat nadelig is voor de ondernemer, die graag wat minder zou betalen voor de huur. In sommige gevallen is dit noodzakelijk voor de ondernemer: anders halen ze niet genoeg rendement uit hun winkel. Wanneer de huurprijs dus niet wordt verlaagd kan dit leegstand tot gevolg hebben.

Een belangrijk deel van het schema is het links weergeven deel. Hieruit volgt namelijk dat leegstand leegstand tot gevolg heeft. Wanneer enkele panden in een bepaalde straat leeg komen te staan zal dit ten koste gaan van de aantrekkingskracht van de desbetreffende straat. Uit onze enquĂŞte volgt dat lege panden als zeer storend worden ervaren in het straatbeeld. Bezoekers konden de mate aangeven waarin ze vinden dat het een leegstand pand negatieve invloed heeft op het straatbeeld. Waar een 5 stond voor zeer storend en een 1 voor niet storend kozen de meeste mensen voor 4. Het gewogen gemiddelde kwam uit op een 3.9. Ook uit de reacties werd duidelijk dat de aantrekkingskracht van de binnenstad enorm wordt beĂŻnvloedt door het aantal leegstaande panden. Juist de beleving van de binnenstad, die tegenwoordig van belang blijkt te zijn bij het in stand houden van de levendigheid van de binnenstad, gaat ten koste van deze negatieve invloed van leegstaande panden. Consumenten ervaren het bezoeken van de binnenstad als minder plezierig, terwijl de gezelligheid hun enige beweegreden kan zijn om de binnenstad Ăźberhaupt nog te bezoeken. Het door leegstand dalende aantal bezoekers heeft weer invloed op de omzet van ondernemers in de binnenstad. Deze zien zij namelijk terugdringen met minder consumenten. Voor sommige ondernemers kan dit net de druppel zijn waardoor de winkel voor hun niet meer rendabel wordt. Ze stoppen met het houden van een winkel (de winkel verdwijnt) of de winkel gaat failliet. Het pand waar de winkel voorheen in zat komt leeg te staan. We zien hier dus dat we met leegstand in de binnenstad te maken hebben met een vicieuze cirkel. Eenvoudig gezegd: leegstand veroorzaakt leegstand. Om ervoor te zorgen dat de nu bestaande leegstand in de binnenstad van Leeuwarden niet nog meer leegstand veroorzaakt en misschien zelfs weer opgevuld kan worden zullen er dus maatregelen genomen moeten worden op een van de punten uit het schema.

4. Visies 4.1 Visie gemeente52 Peter Popma is werkzaam voor de gemeente op het gebied van economische zaken. Om een kijk te krijgen op de rol van de gemeente in winkelleegstand en hun visie hierop hebben wij in een interview Peter Popma enkele vragen gesteld. In het volgende stuk zullen we de belangrijkste punten bespreken die in dit gesprek naar voren zijn gekomen. Hoewel Peter Popma het online winkelen als een belangrijke oorzaak van het ontstaan van leegstand ziet verwacht hij dat die markt in bepaalde branches grotendeels verzadigd is. Het aantal consumpties van kleding online zal niet meer exponentieel groeien, zoals dat de afgelopen jaren wel het geval was. De webshops vormen dus ook niet meer een directe bedreiging tegenover de fysieke winkels. Een ander aspect dat van invloed is op leegstand is het koopgedrag van de consument. Het bestedingspatroon is voor veel mensen de afgelopen jaren veranderd. Waar we enkele jaren geleden nog relatief veel geld besteedden aan het kopen van nieuwe paren schoenen, besteden we dit geld nu aan bijvoorbeeld een verdere vakantie of een smartphone. Ook de hoge verhuurprijzen die door pandeigenaren worden gehanteerd wijst Peter aan als oorzaak van winkelleegstand. Pandeigenaren zullen moeten zakken in de huurprijs om het aantrekkelijk voor ondernemers maken om zich daar te vestigen. Dit gaat echter niet op voor grote vastgoedeigenaren die enkele panden in Leeuwarden bezitten. Bij het verlagen van hun huurprijs worden al hun verhuurprijzen door het hele land aangetast waardoor ze enorme verliezen lijden ten opzichte van de vorige situatie wanneer ze de huurprijs verlagen. Dit is voor hun daarom ook geen optie. De gemeente doet verschillende dingen om winkelleegstand in de Leeuwarder binnenstad terug te dringen. Zo probeert de gemeente pandeigenaren te motiveren om hun pand een gedeelde functie te geven, waarbij beneden gewinkeld kan worden en er zich boven woonruimte bevindt. In het verleden is er zelfs een subsidie geweest ter stimulering van deze gesplitste functie van een pand. Vanwege weinig belangstelling en gebruik van de subsidie en de te hoog oplopende kosten die erbij kwamen kijken is de gemeente hiermee gestopt.

Gesprek met Peter Popma gevoerd op 12-09-16

Daarnaast motiveert de gemeente eigenaren van leegstaande panden om hun etalage op te vullen met verschillende etalage projecten. In het verleden ging dit samen met ‘welzo’. Tegenwoordig voert de gemeente dit uit in samenwerking met ‘kunstkader’. Hiernaast heeft de gemeente geprobeerd het fenomeen van de pop-up store uit te werken en toe te passen op verschillende leegstaande panden in Leeuwarden. Dit is geprobeerd in samenwerking met Karina Bakx, een studente die in Groningen volop bezig was met acties omtrent de pop-up store. Uiteindelijk is dit initiatief stukgelopen. Ook probeert de gemeente een samenwerking tussen ondernemers onderling te bewerkstelligen. Verder is het wachten op het aantrekken van de economie, opdat consumenten weer meer uit gaan geven en de koopbereidheid toeneemt. Hier kunnen zowel pandeigenaren als ondernemers van profiteren.

4.2 Visie ondernemer/pandeigenaar53 Om een beeld te ontwikkelen op de visie van de ondernemers en pandeigenaren van de Leeuwarder binnenstad hebben wij een interview gehouden met Mariëlla Diepenmaat. Mariëlla Diepenmaat is eigenaar van zowel het pand als van de gelijknamige winkel Diepenmaat, gevestigd op de Voorstreek. Tevens is zij voorzitter van de ondernemingsraad van de Voorstreek. De volgende punten zijn in ons gesprek met Mariëlla Diepenmaat naar voren gekomen: De reden waarom het verlagen van de huurprijs door pandeigenaren niet zomaar gebeurd. Pandeigenaren hebben hier tegen onze verwachtingen in geen belang bij. Dit heeft te maken met de verlaagde bandbreedte die banken hanteren sinds de economische crisis. Om risico’s te vermijden zorgen banken ervoor dat een pand minder waard wordt wanneer een pandeigenaar zijn huurprijs verlaagd. De bank gaat er vanuit dat de hypotheek niet meer afgelost kan worden. De verlaging van de waarde van het pand kan voor de pandeigenaar dermate grote volgen hebben dat het aantrekkelijker is om het pand leeg te laten staan tegen dezelfde waarde. Hiermee is er dus geen bron van inkomsten van een huurder, maar blijft wel de oude prijs van het pand in stand. Dit is voor veel pandeigenaren de reden om niet tot huurverlaging over te gaan, ook al resulteert dit in een leegstaand pand. Daarnaast maakt de verlaagde bandbreedte investeren lastig. Mariëlla Diepenmaat ondervond problemen bij het ombouwen van de ruimte boven haar winkel naar woningen. Om dit idee te realiseren wou ze geld lenen bij de bank, maar kwam hiervoor niet meer in aanmerking, omdat ze nog een hypotheek heeft lopen. Hierdoor kon ze de ruimte niet ombouwen tot studentenwoningen. Als alternatief voor een lening bij de bank noemt Mariëlla Diepenmaat ook het gebruik van crowdfunding. Echter brengt dit ook weer risico’s met zich mee. Crowdfunding is namelijk niet neutraal, zoals de bank dat wel is. Daarnaast zal de bank een lening via crowdfunding niet goedkeuren. Je leent namelijk van twee kanten.

Gesprek met Mariëlla Diepenmaat gevoerd op 12-09-16

Uit eigen ervaring weet Mariëlla Diepenmaat dat ook de onwillendheid van pandeigenaar om mee te werken aan het wegwerken van de leegstand een voorkomend probleem is. Dergelijke pandeigenaren zien hun pand het liefst verhuurd, maar voelen er niks voor om hier moeite voor te doen. Als voorbeeld noemt ze een pandeigenaar die een concept om op de onderverdieping tijdelijke woningen te installeren niet toeliet. Een belangrijke oorzaak in het oplossen van leegstand vindt Mariëlla Diepenmaat in het nemen van verantwoordelijkheid door de bezoekers van de binnenstad. Wanneer de bezoekers de levendigheid van Leeuwarden willen behouden en leegstand willen terugdringen zullen ze hier zelf iets aan moeten doen. Het internet wat vaker links laten liggen en in plaats hiervan de binnenstad in gaan om, eventueel tegen een hogere prijs, een soortgelijk product te kopen. Mariëlla Diepenmaat maakt hierbij een vergelijking met het eten van biologisch vlees in plaats van niet biologisch vlees. Het is duurder, maar wanneer de consument het dierenwelzijn wil stimuleren zullen ze dit er voor over moeten hebben. Hetzelfde geldt voor de binnenstad. Wanneer de consument de sfeer wil behouden of zelfs verbeteren zullen ze daarvoor opofferingen, in de zin van geld, moeten maken. Een andere suggestie die Mariëlla Diepenmaat doet ter verbetering van de leegstand is het verplaatsen van ondernemers op het Vliet naar de Voorstreek. Nu krijgen ondernemers op de Voorstreek een subsidie van de gemeente om zich op de Nieuwestad te gaan vestigen. Echter ontstaat hierdoor weer leegstand op de Voorstreek. Het lijkt Mariëlla Diepenmaat dus verstandiger om ondernemers op het Vliet naar de Voorstreek te halen en hiermee de leegstand daar te bestrijden. Vestigingen op het Vliet kunnen dan een woon- of andere, vervangende functie krijgen.

4.3 Visie binnenstadsmanager 54 Hayo Galema is binnenstadsmanager van Leeuwarden. In het verleden is hij ook eigenaar van boekwinkel Polare geweest. Hierdoor heeft hij een goed beeld van wat er speelt onder ondernemers in de binnenstad, maar ook op de andere partijen in de stad heeft hij kijk. De belangrijkste punten die ons gesprek met Hayo Galema naar voren gekomen zijn zijn de volgende: Hayo Galema vertelt dat over de afgelopen jaren de leegstand grotendeels is verplaatst van de aanloopstraten naar het kernwinkelgebied van Leeuwarden. Hij verklaart dit door middel van de huurprijzen die geleidelijk dalen. Pandeigenaren proberen eerst de waarde van hun pand te behouden maar zullen uiteindelijk mee moeten bewegen met de markt en toegeven aan een lagere prijs. Dit proces neemt ongeveer vier jaar in beslag. In veel aanloopstraten, waar de winkelleegstand als eerste toeslaat, zijn de huurprijzen van veel panden al gedaald. In het kernwinkelgebied is dit echter nog niet het geval. Dit veroorzaakt winkelleegstand in het hart van de binnenstad. Daarnaast kaart Hayo Galema de bouw van nieuwe winkelgrond aan. De bouw van nieuwe winkels en winkelruimte buiten het centrum heeft een negatieve invloed op de levendigheid van de binnenstad en zou niet door de gemeente moeten worden gestimuleerd. Een voorbeeld, waar momenteel over gediscussieerd wordt, is de bouw van een nieuw Cambuurstadion met winkelvoorzieningen. Door de relatief lage huurprijs en het gratis parkeren dat wordt aangeboden is het aantrekkelijk voor winkeleigenaren om zich hier te vestigen, maar dit gaat ten koste van belang naar winkelruimte in de binnenstad. Een extreem gevolg van de voortgang van de bouw van nieuwe winkels en winkelruimte buiten het centrum zou de zogenaamde doughnut city kunnen zijn, waarbij alle winkels buiten het centrum gesitueerd zijn. Dit is natuurlijk niet wenselijk, aangezien de binnenstad fungeert als centrum van gezelligheid en evenementen. Het is een plek waar musea, theater, horeca en winkels te vinden zijn. Daarnaast is het zeer belangrijk visitekaartje voor de stad Leeuwarden. Sinds 2 jaar zijn de bezoekersaantallen van de Leeuwarder binnenstad weer stijgend. Dit is een belangrijke ontwikkeling. Het vergroten van de bezoekersaantallen heeft directe invloed op hoe de winkels in de binnenstad lopen. Het aantal bezoekers kan nog verder uitgebreid worden. De overheid kan deze ontwikkeling stimuleren door middel van bijvoorbeeld evenementen, culturele hoofdstad 2018 en stadsmarketing. Het is de taak van de ondernemers om hier vervolgens zelf gebruik van te maken en op in te spelen.

Gesprek met Hayo Galema gevoerd op 24-09-12

Ook in de verbetering van de samenwerking tussen ondernemers onderling ziet Hayo kansen. Het is belangrijk dat zij een gezamenlijk doel voor ogen houden. Als binnenstadsmanager heeft Hayo Galema al verschillende projecten geleid. Een voorbeeld van een goed geslaagd project in de Leeuwarder binnenstad was het instellen van een gezamenlijke beveiligingsdienst. Bij vervelende klanten kan deze meteen te hulp schieten. De desbetreffende klant kan een collectieve winkelontzegging krijgen en alle ondernemers die meedoen aan het project worden hiervan op de hoogte gesteld. Als invulling van leegstand ziet Hayo Galema pop-up stores niet als de ideale oplossing. Ze kunnen voor enige tijd dienen, maar uiteindelijk zal er toch iets definitief in het pand moeten komen te zitten. De pop-up store is slechts een tijdelijke oplossing. Het niveau van de binnenstad en het aanbod en aantal winkels zoals het tien jaar geleden was zullen wen niet meer bereiken. De situatie kan echter wel verbeteren door middel van de bovenstaande genoemde mogelijkheden.

4.4 Visie consument55 De visie van de consument speelt een cruciale rol in het vinden van oplossingen tegen leegstand. Want hoe gedraagt de consument zich? In welke mate hebben zij de afgelopen jaren verandering geconstateerd in het aanbod van verschillende voorzieningen in de binnenstad? En waren deze positief of negatief? Wat ziet de consument als voordelen van fysieke winkels ten opzichte van online winkels en andersom? En wat vinden zij van leegstaande panden? Hoe denken zij over eventuele oplossingen van winkelleegstand en wat missen zij in de binnenstad? Om het antwoord op deze vragen te peilen/krijgen hebben wij een enquête uitgeschreven met tien verschillende vragen. De enquête is ingevuld door 673 bezoekers van de binnenstad. Veruit de meeste invullers (40%) van de enquête zijn woonachtig in Leeuwarden en buiten de binnenstad. Daarna kwamen de meeste invullers uit een straal van 20 kilometer van Leeuwarden vandaan, maar ook veel inwoners van de binnenstad zelf hebben de enquête ingevuld (97 mensen). De leeftijd van de invullers varieert van rond de 15 tot 75. De variaties in woongebieden en leeftijden zorgen ervoor dat we een goed beeld kunnen krijgen van de ‘algemene’ bezoeker van de binnenstad. De enquête leverde de volgende resultaten op: 1. Hoe vaak bezoekt u de binnenstad?

Resultaten van onze eigen enquête

Geef aan wat u van het aanbod van de binnenstad vindt (1= niet genoeg, 5= genoeg aanbod)

3. Geef aan in welke mate u de afgelopen vijf jaar veranderingen heeft geconstateerd in het aanbod van:

4. Winkelt u fysiek of online?

5. Bent u de afgelopen vijf jaar meer of minder online gaan winkelen ten opzichte van fysiek?

6. Geef aan in welke mate u leegstaande panden storend vindt in het straatbeeld? (1= niet storend, 5=zeer storend)

7. Wat zou u in leegstaande panden graag willen zien?

5. Oplossingen Voor het vinden van oplossingen moet er gezocht worden naar een manier om de vicieuze cirkel van leegstand te doorbreken. Het is belangrijk om te kijken welke aspecten die leegstand veroorzaken beïnvloed of veranderd kunnen worden. Uit gesprekken met mensen van verschillende ‘partijen’, onderzoek binnen de literatuur en op het internet en onze enquêtegegevens zijn enkele mogelijke oplossingen gevolgd om de leegstand in de Leeuwarder binnenstad terug te dringen. In dit hoofdstuk zullen we deze verschillende mogelijkheden bespreken. Dit doen we aan de hand van meerdere punten. Zo bekijken we bijvoorbeeld de uitvoerbaarheid van de oplossing: is de maatregel daadwerkelijk te bewerkstelligen? Zal deze maatregel aanslaan en direct, indirect of überhaupt wat opleveren voor de levendigheid van de binnenstad? En zal de oplossing ook op lange termijn stand houden of meer een tijdelijke oplossing zijn? We bekijken hoe er met de oplossing wordt ingespeeld op verschillende oorzaken van leegstand, die we hebben besproken in hoofdstuk twee en drie. Daarnaast kijken we naar zowel de positieve als negatieve effecten die bij elke oplossing komen kijken. Gedurende ons onderzoek hebben we de volgende mogelijkheden gevonden ter verbetering van de Leeuwarder binnenstad wat betreft winkelleegstand:

1. De opvulling van lege panden door middel van pop-up stores, tweedehandswinkels, etalage-inrichting, galerijen en promoties. 2. Een verbetering van de samenwerking tussen zowel ondernemers onderling als de ondernemers van de binnenstad en winkelcentra. 3. De betrokkenheid van studenten (van Stenden, NHL en van Hall) bij de Leeuwarder binnenstad stimuleren. 4. Een subsidie vanuit de gemeente ter stimulering van het aanbieden van ruimte boven winkel als woningen. 5. Het aanbieden van gratis parkeergelegenheid in de binnenstad. 6. Het voorkomen van de bouw van nieuwe winkelcentra rondom de Leeuwarder binnenstad.

5.1 Opvulling leegstaande panden Ondanks het feit dat panden leeg staan, kan de ruimte vaak wel gebruikt worden op zo’n manier dat iedereen er wat aan heeft. Functies waar in deze context aan gedacht kan worden zijn pop-up stores, promoties, galerijen, tweedehands winkels of bijvoorbeeld etalageinrichting (window dressing). Omdat er niet altijd meteen een oplossing voor de lange termijn klaarligt voor een leegstand pand, zijn er ook een aantal mogelijkheden om het pand op de korte termijn een functie te geven. Dit kan op verschillende manieren vormgegeven worden. Voorbeelden die wij in deze paragraaf gaan noemen van invulling van leegstaande panden zijn de pop-up store, window dressing, galerijen, promotie, tweedehandswinkels. Invulling van leegstaande panden is belangrijk voor zowel pandeigenaren, ondernemers en de consument. Allereerst is het belangrijk om het belang van de eigenaar van het pand te noemen. Hij of zij is namelijk degene die het eindoordeel over zijn eigendom velt en daarom is het essentieel dat hij of zij de voordelen van de invulling van zijn leegstaande pand onder ogen ziet. Hoewel de genoemde voorbeelden niet of nauwelijks geld opleveren, dragen ze indirect namelijk wél bij aan de staat van het pand, de winkelstraat en daarmee de waarde van het pand. Als een pand voor langere tijd niet in gebruik is, geeft dit al snel een lelijk beeld in de straat. In onze enquête aan consumenten vroegen we hoe storend zij leegstaande panden in het straatbeeld vonden. Hier konden zij een waardering geven tussen 1 (niet storend) tot 5 (zeer storend). Met 666 antwoorden kwam het gewogen gemiddelde uit op 3,90, oftewel: de gemiddelde bezoeker van de binnenstad stoort zich wel degelijk aan een leegstaand pand in het straatbeeld. En dat is natuurlijk niet positief voor de binnenstad! Is het slechts één pand dat leeg staat, dan valt het gevolg nog wel te overzien, maar zijn meerdere panden onbezet, dan zou dit zelfs tot een waardedaling van het eigen pand kunnen leiden. Alleen al om die reden is het ontzettend belangrijk dat het pand, al is het maar voor kort en voor weinig geld, in-functie blijft.56 Daarnaast 'verkoopt' een pand dat in gebruik is veel beter aan potentiële ondernemers dan een ongezellige, lege ruimte.

Hospers, G. en Esselink, R. Ruud Esselink en Lenting M. Red de binnenstad. Van bezoek naar beleving. Blz 25

Op het moment dat invulling wordt gegeven aan de leegstaande ruimte, voorkom je als eigenaar ook dat er ongewenst publiek zich om of zelfs in het pand gaat begeven. Bedrijvigheid in je pand houdt dit soort publiek op afstand, het zorgt er voor dat bijvoorbeeld hangjeugd zich er niet gaat verzamelen. Voor beginnende ondernemers kan een leegstaand pand met bijvoorbeeld een tijdelijk huurcontract de prikkel zijn om te beginnen met ondernemen. Vaak zijn de contracten van het huren van een pand voor minstens vijf jaar en zien ondernemers er vanaf. Het beginnen van een tijdelijke pop-up store zou de drempel om zich op de markt te gaan begeven sterk kunnen verlagen. Een leegstaand pand zou op die manier niet alleen meer een probleem zijn voor de stad, maar juist een kans voor startende ondernemers om hun initiatief uit te kunnen proberen zonder meteen aan langlopende, prijzige contracten vast te zitten. Zoals eerder in dit stukje aangegeven, stoort het winkelende publiek zich ook zeer aan leegstaande panden. Over de tijdelijke, alternatieve invulling zijn ze echter overwegend positief. Hoewel de meeste mensen graag 'gewone winkels' terug willen, vindt ook een groot deel van de bezoekers van de binnenstad die wij ondervraagd hebben dat een wisselend aanbod in leegstaande panden juist een dynamisch en vernieuwend karakter aan de stad. Bepaalde reacties die we meerdere keren voorbij hebben zien komen in de enquĂŞte waren de volgende: ''Wat een goede oplossing is, is een aanbod doen aan startende ondernemers om voor een lage huur hun winkel te beginnen maar ondertussen de mogelijkheid behouden het pand te verhuren/ verkopen. Zo staat het pand niet leeg en heeft een starter de mogelijkheid zijn of haar winkel te starten.'' ''Pop up stores voor kunstenaars of andere tijdelijke winkels zouden ondernemers de kans geven om hun product of dienst onder de aandacht te brengen zonder teveel risico te lopen, het geeft de stad ook een gevarieerder aanbod en onderscheid zich daarmee meer van andere steden in het noorden'' Dit is een reactie die verreweg het meeste voorbij komt. Veel mensen vinden alleen pop ups nog niet genoeg, en pleiten voor meer start-ups. ''Niet alleen winkels, maar ook bijvoorbeeld plekken waar mensen bij elkaar kunnen komen (spelletjes spelen, muziek maken, ik noem maar wat)''

Iets wat veel mensen belangrijk vinden is een stukje beleving en gezelligheid. ''Geen rommel, dan kan er beter een goede sticker over het raam geplakt worden. Kwalitatief goede invulling vind ik belangrijk.'' Van de keuzeopties onder de vraag 'Wat zou u het liefst in een leegstaand pand willen zien?' werd windowdressing (het inrichten van een etalage) samen met promotie van bepaalde merken het minst vaak gekozen. Toch hebben mensen liever dat de leegstand wordt gecamoufleerd door een mooie inrichting van een etalage dan dat de ruimte door een tweedehandswinkel met een zeer rommelige en goedkope uitstraling.

Grafiek uit de resultaten van onze enquĂŞte

5.2 Samenwerking De Leeuwarder binnenstad kan flink profiteren van verbeteringen op het gebied van samenwerking. Het gaat hierbij om de samenwerking tussen zowel ondernemers in de binnenstad onderling als de samenwerking tussen ondernemers in de binnenstad en het belangrijkste andere winkelcentrum van Leeuwarden: de Centrale. Een verbeterde samenwerking zou de algehele winkelervaring van consumenten kunnen bevorderen, waardoor het aannemelijker wordt dat ze vaker naar de binnenstad gaan en meer besteden58. De aantrekkelijkheid van de binnenstad zou hiermee dus een opwaartse beweging maken. Hoewel de gemeente en de binnenstadsmanager samenwerking kunnen stimuleren en zelfs initiatief kunnen nemen zullen toch echt de ondernemers welwillend moeten zijn om ook daadwerkelijk samen te werken. Het afstemmen van de openingstijden van de winkels is een belangrijk punt. Hierdoor kunnen consumenten de binnenstad als geheel ervaren en wordt er voorkomen dat ze terwijl ze de ene winkel nog wel in kunnen gaan bij de ander voor een dichte deur komen te staan. Terwijl de aanpak van dit probleem redelijk eenvoudig lijkt kennen verschillende winkels in de binnenstad vandaag de dag nog verschillen in de tijd waarop de winkels openen en sluiten. In de ‘Toon van de Binnenstad’, een organisatie bestaande uit onder andere winkeliers, horecaondernemers, eigenaren, bewoners en makelaars, wordt het probleem van de openingstijden ook aangekaart en als belangrijk agendapunt weergeven. Andere punten die in de ‘Toon van de Binnenstad’ aan bod komen onder het hoofdstuk Samenwerking zijn ‘gezamenlijke marketing’, ‘gastvrijheid vergroten’, ‘parkeeracties’ en ‘culturele zondagen’. Onder het punt ‘gezamenlijke marketing’ wordt bijvoorbeeld ingegaan op de tentoonstelling van de Friese kunstschilder Alma Tadema in het Fries museum en de promotiemiddelen, zoals posters en stickers, die daarvoor voor verschillende ondernemers beschikbaar zijn gesteld. Daarnaast kan het organiseren van ondernemers in de binnenstad gunstig zijn ten opzichte van de ervaring van consumenten in de binnenstad en dientengevolge de bezoekersaantallen. Met name in het kernwinkelgebied van Leeuwarden, waar slechts 6,25% van de winkels (10 van de 160) aangesloten is bij een ondernemersvereniging, kunnen de winkels zich beter gaan organiseren.59 Een voorbeeld ter verbetering van de organisatie, waar Peter Popma van de gemeente ons op wees, kan het afstemmen op elkaar van traffic voor de deur zijn en het rekening houden met andere ondernemers. Hij liet weten dat twee zaken op de stille kant van de Nieuwestad hier bijvoorbeeld momenteel last van hebben. Terwijl één van de zaken een terras aan wil leggen voor de onderneming, is de ander het hier niet mee eens. Volgens deze zaak zou een terras namelijk het zicht op zijn winkel belemmeren. De winkel valt als het ware

58 59

Boekema, F. (ed.) Het behoud van de binnenstad als winkelhart. Blz 86-92 Toon van de binnenstad blz 4

in de schaduw van het terras. De verhoging van de organisatiegraad op ook dit soort locaties (en niet alleen de aanloopstraten, waar het merendeel van de ondernemers aangesloten is bij een ondernemersvereniging) is dus van belang voor de ondernemers. Ook het onderhouden van de relatie tussen ondernemers in de binnenstad en die op de Centrale en de samenwerking met elkaar kan een positief effect bezorgen wat betreft leegstand. Een bezoek aan de Centrale en de Leeuwarder binnenstad als één uitje zien levert voordelen. Binnenstadmanager Hayo Galema kaart het voorstel aan van een gratis pendelbus tussen de twee winkelgebieden. Hierdoor wordt het aantrekkelijk voor de bezoekers van de Centrale om ook gelijk een bezoek aan de binnenstad van Leeuwarden te doen en andersom. Belangrijk is dan wel dat ook de openingstijden van beide winkelgebieden op elkaar afgestemd moeten worden. Voor beide samenwerkingen geldt ook dat het uitbreiden van het aantal koopavonden van belang kan zijn voor de toename van de bezoekersaantallen van de Leeuwarder binnenstad (en de Centrale). Zo krijgen mensen die overdag werken, een opleiding volgen of een andere bezigheid hebben de kans om in de avond de stad in te gaan. Dit is in het belang van gezinnen die ’s avonds bij wijze van een familie-uitje de binnenstad bezoeken, maar ook van bijvoorbeeld vrienden, die overdag niet de tijd hebben om elkaar te zien. Koopavonden geven hun de mogelijkheid om de binnenstad te bezoeken en wie weet ook wat aankopen te doen, wat weer in het voordeel is van de ondernemers. Deze koopavonden moeten natuurlijk wel gezamenlijk georganiseerd worden: één geopende winkel ’s avonds trekt niet veel publiek. In ondernemingsorganisaties kunnen koopavonden worden georganiseerd. De gemeente of de binnenstadmanager kan hier eventueel een adviserende rol in spelen.

5.3 Studenten Een mogelijkheid om de levendigheid van de Leeuwarder binnenstad te verbeteren is door de komst van studenten naar de binnenstad te stimuleren. In Leeuwarden wonen redelijk veel studenten. In totaal studeren er ongeveer 22000 studenten in Leeuwarden, waarvan 6895 ook in Leeuwarden wonen.60 De twee grootste hoge scholen in Leeuwarden, Stenden en NHL, zijn echter redelijk buiten het centrum van Leeuwarden te vinden. Veel studenten passeren de binnenstad onderweg naar school in de bus of op de fiets, sommigen ook helemaal niet, maar zijn niet echt betrokken bij de binnenstad. Opvallend is dat Leeuwarden zich niet echt kenmerkt als studentenstad, terwijl toch een groot deel van de Leeuwarder bevolking bestaat uit studenten. Er zijn meerdere manieren om ervoor te zorgen dat studenten van Leeuwarder hoge scholen meer betrokken raken bij de binnenstad. Ten eerste kunnen evenementen als Culturele Hoofdstad 2018 hier toe bijdragen. Hoewel dit nog redelijk ver weg lijkt zijn al veel organisaties met studenten hier al mee bezig. Ten tweede kan een verbetering van de uitgaansvoorzieningen in Leeuwarden bijdragen aan een aantrekkelijkere binnenstad voor studenten. In onze enquête laten veel mensen weten dat de uitgaansgelegenheden wel wat verbetering kunnen gebruiken. De voornaamste problemen waar mensen tegenaan lopen zijn het ontbrekende aanbod voor mensen tussen de 25 en 30, de huidige openingstijden van clubs, kroegen en bars en het eenzijdige aanbod. Door sommige mensen werd het aanbod zelfs ‘saai’ genoemd. Niet iedereen denkt er echter zo over. Het aanbod van het nachtleven in Leeuwarden wordt in onze enquête gewaardeerd met een gemiddelde van 3,66, waarbij 1 staat voor ‘niet genoeg aanbod’ en 5 voor ‘genoeg aanbod’. Hiernaast is het percentage tijd dat aan uitgaan wordt besteed opvallend in Leeuwarden. Dit percentage ligt de afgelopen vijf jaar rond de vijf procent van het totaal aantal bezoeken aan de binnenstad (met een uitzondering in 2013, waar het percentage rond de 2 kwam te liggen).61 Ook in het aanbod hebben de invullers van onze enquête de afgelopen vijf jaar niet tot nauwelijks verandering waargenomen. Een maatregel als ‘vernieuwing’ in het uitgaansleven, zoals in de reacties op onze enquête terug te vinden is, biedt voor meer studenten wat wils en draagt daarmee bij aan de aantrekkelijkheid van de binnenstad voor studenten. Daarnaast kunnen clubs, bars en kroegen ook inspelen op de openingstijden van hun zaak om hiermee meer studenten naar de binnenstad te krijgen.

60 61

https://www.studiekeuze123.nl/steden/leeuwarden (22-11-16) Zie schema bladzijde 60

Er moet echter wel rekening gehouden worden met het feit dat de verbetering van het uitgaansleven vooral de horeca gelegenheden in de binnenstad beïnvloedt. Ondernemers in de detailhandel zullen hier minder van terugzien. Ten slotte is een belangrijke manier om de betrokkenheid van studenten bij de Leeuwarder binnenstad te stimuleren het aanbieden van studentenwoningen in de binnenstad. De beschikbare ruimte boven winkelpanden zou bijvoorbeeld kunnen dienen als een studentenwoning. De komst van studenten naar de binnenstad van Leeuwarden zou meerdere factoren van het schema van hoofdstuk 3 op positieve manier beïnvloeden. Zo zouden het bezoekersaantal en de passantenstromen van de binnenstad oplopen wanneer de bovengenoemde drie punten toegepast worden. Het is dus een verbetering van het punt ‘bezoekersaantallen’ in het voorgenoemde schema. Dit heeft een positieve invloed op de omzet van ondernemers in de binnenstad. Daarnaast zal het probleem dat de vergrijzing voor de ondernemers in de binnenstad veroorzaakt teruggedrongen worden. Er zullen zich namelijk meer ‘jongere mensen’ in de binnenstad bevinden ten gevolge van de komst van studenten. Ervan uitgaande dat studenten onder de 60 zijn zal dit dus het probleem wat de vergrijzing voor winkeliers veroorzaakt deels verhelpen. Het is echter wel belangrijk om te beseffen dat veel studenten relatief niet veel te besteden hebben en dat ondernemers met de komst van studenten hun omzet maar in zekere maten zien stijgen.

Schema afkomstig van gemeente Leeuwarden

De bovengenoemde oplossing bestaat uit drie maatregelen, die allemaal een verschillende uitvoerbaarheid kennen. De eerste lijkt redelijk makkelijk te bewerkstelligen. Het initiatief voor het ondernemen van evenementen moet uit organisaties en studenten zelf komen. De tweede maatregel kan door zowel eigenaren van uitgaansgelegenheden als de gemeente worden beĂŻnvloedt. Eigenaren kunnen bijvoorbeeld een breder aanbod van uitgaansmogelijkheden bieden en de gemeente kan op hun beurt langere openingstijden toestaan. De derde maatregel zal vooral op initiatief van pandeigenaren en de gemeente plaats moeten vinden. Door de bandbreedte zal deze oplossing redelijk moeilijk te bewerkstellingen zijn. 63 Subsidies vanuit de gemeente zouden hier dan weer op bij kunnen dragen. Dit zal als aparte oplossing in de volgende paragraaf besproken worden.64

63 64

Zie hoofdstuk 2.5.3 Zie hoofdstuk 5.4

5.4 Subsidie Om er voor te zorgen dat de leegstand afneemt is het belangrijk dat het ondernemersklimaat in Leeuwarden aantrekkelijk is. Een schappelijke huurprijs van een winkelpand motiveert ondernemers meer om een zaak te beginnen, dan een duur pand wat veel risico met zich meebrengt. De eigenaar van een pand, zowel een particulier als zakelijke vastgoedeigenaar, kan echter niet zomaar de huurprijs omlaag gooien. Zoals Mariëlla Diepenmaat uitlegde in de interview met ons, daalt hierdoor namelijk de waarde van het pand65. Doordat de huurprijzen te hoog zijn, zoals in het hoofdstuk over oorzaken van leegstand genoemd is zit de markt vast. In deze paragraaf zullen wij twee soorten het hebben over de subsidie die pandeigenaren moet stimuleren om hun pand meerdere functies te geven. Tijdens het rondje dat wij door de binnenstad maakten, zagen we niet alleen heel veel leegstaande panden, maar ook veel panden waarvan de begane grond bezet was, terwijl de verdieping erboven leeg stond (zie afbeelding onderaan hoofdstuk 6.5). De meeste ondernemers hebben namelijk niet de verdiepingen nodig, maar enkel de begane grond voor hun winkel. Ze huren het pand soms wel voor de volle prijs, namelijk voor het hele pand. En dat terwijl ze slechts een deel van het pand in gebruik hebben. Wij vroegen ons af of de pandeigenaar niets kan doen met de leegstaande verdiepingen? Dit is echter een lastigere handeling dan van tevoren lijkt. Ten eerste moet de eigenaar van het pand een splitsingsvergunning66 bij de gemeente aanvragen. Dit duurt minimaal 8 en maximaal 14 weken. Daarna kan het pand in principe gesplitst worden. Zo makkelijk is het alleen niet: de onderneming is namelijk een prijzig klusje, dat niet zomaar uit eigen zakken betaald kan worden. Dit kan van een paar duizend euro tot enkele tienduizenden euro’s uitkomen. Er moet dus een financiering worden verstrekt door de bank. Ook hier kunnen we weer terugkomen op het gesprek met Mariëlla Diepenmaat. Ook zij, als eigenaresse van zowel de winkel als het pand op de Voorstreek zelf, heeft eens een bezoek gebracht aan de bank om te kijken of er een optie was om haar pand in tweeën op te delen. De kosten hiervoor zouden echter zo hoog zijn, dat de bank geen lening wilde afsluiten. Een ander probleem dat het splitsen van panden in verschillende functies met zich meebrengt is het volgende. Er moet namelijk een extra ingang gemaakt worden voor de toegang tot het trappenhuis dat naar de verdieping leidt. Het maken van deze ingang is natuurlijk niet zozeer het probleem, het probleem is de kostbare ruimte op de begane grond die deze ingang in beslag gaat nemen.

65 66

Zie hoofdstuk 4.2 Wet: 'Huisvestingsverordening van de gemeente Leeuwarden'

Kortom, pandeigenaren zullen niet zomaar tot deze handeling overgaan. Eigenaren die wĂŠl graag hun plannen willen doorzetten lopen bij de bank vast. Daar zou wat aan gedaan kunnen worden volgens ons, door vanuit de gemeente een subsidie in te stellen die de pandeigenaren financieel bijstaat, zodat ze hun pand wel kunnen splitsen. In het verleden is er al een subsidie geweest voor pandeigenaren die de woonlagen van hun pand wilden opsplitsen: met op de eerste verdieping (en eventueel daarboven) woningen, en op de begane grond de winkelruimte houden. Helaas is deze subsidie na een paar jaar weer ingetrokken omdat het geld dat het kostte niet meer binnen het budget van de gemeente paste. Daarnaast maakten te weinig mensen er gebruik van, waardoor er niet een significant verschil aanwijsbaar was in leegstand. Wij vinden dat een terugkeer van deze subsidie een positieve impuls aan de invulling van panden in de binnenstad zou kunnen geven, en dat de subsidie daarom opnieuw ingesteld moet worden om de volgende redenen. Ten eerste vinden we het belangrijk dat de panden die het beeld van onze binnenstad bepalen ook in gebruik zijn. We hebben het dan niet alleen over de begane grond, maar ook over de verdieping. Vaak zien we panden waarbij de ramen van de verdiepingen zijn afgeplakt met oude kranten. Niet bepaald een mooie aanblik dus. Ook zou een gesplitst pand een lagere huurprijs voor ondernemers kunnen betekenen. Ze huren namelijk niet meer het hele pand, maar betalen alleen voor de vierkante meters die ze daadwerkelijk gebruiken. Op deze manier wordt de toetredingsdrempel voor ondernemers lager, waardoor ze eerder een zaak kunnen openen. Hieruit volgt dat pandeigenaren minder snel met een leeg pand komen te zitten. Oftewel: een subsidie die het splitsen van winkelpanden in een winkelen woonfunctie aanmoedigt zou een bijdrage kunnen leveren aan het voorkomen en oplossen van leegstand in de binnenstad.

5.5 Gratis parkeergelegenheid Een manier om de bezoekersaantallen en de gemiddelde bezoekduur in de Leeuwarder binnenstad te verhogen is het instellen van gratis of tegen een gereduceerd tarief parkeren op bepaalde tijdstippen. Gratis parkeren kan een stimulans zijn voor mensen (met name die buiten Leeuwarden wonen) om vaker of langer een bezoek aan de binnenstad te brengen. Hoewel de parkeertarieven nu ook al niet super hoog zijn, kwam in onze enquĂŞte verrassend vaak (voor een open vraag) naar voren dat mensen graag zagen dat de tarieven voor parkeren in een van de parkeergarages wat lager zou zijn. Van de 438 reacties op de open vraag 'Wat zou volgens u een verbetering zijn voor het winkelgebied van de binnenstad?'' waren er 7 mensen die gratis/goedkoop parkeren als dĂŠ verbetering voor de binnenstad zagen. Hieronder staan drie reacties. ''Goedkoper parkeren, gratis zou Leeuwarden helemaal aantrekkelijker maken.'' ''Gratis parkeren op zaterdag trek je veel Publiek. Blijf je sneller langer met na het winkelen bijvoorbeeld hapje eten. Is in het buitenland normaal. Gratis parkeren op zaterdag. Middenstand wil vast meebetalen als de winkels hierdoor vollopen. En ook doordeweeks prijzen omlaag of korting via winkels want het is echt belachelijk hoog!!'' ''Lagere parkeerkosten, want dat maakt het laagdrempeliger om, bij weer en wind, toch naar de stad te gaan (met kinderen).'' Dit hoeft natuurlijk niet standaard te zijn, maar bijvoorbeeld slechts op de koopavonden. Voor mensen die van buiten Leeuwarden naar de stad komen is alleen het vervoer al prijzig, laat staan het parkeren. Eenmaal in de stad blijven ze op de tijd letten, omdat de parkeermeter blijft lopen. Dit is natuurlijk niet positief voor de bestedingen die gedaan worden door deze groep mensen. Gratis/tegen een gereduceerd tarief parkeren op bepaalde tijdstippen zou dus kunnen leiden tot: - Langere bezoeken in de binnenstad - Meer uitgaven in de binnenstad Toch zijn er ook een aantal tegenargumenten voor dit plan. Zo kan de gemeente de bezoekersaantallen niet meer controleren wanneer er geen geld meer wordt gevraagd voor het parkeren en missen ze een inkomstenbron, die vervolgens weer aangevuld moet worden met belastinggeld. Gratis is dus nooit helemaal gratis. 65

We zien zeker wel de voordelen van het gratis parkeren, maar de vraag is of die voordelen opwegen tegen de nadelen. Een avond waarop je met 50% korting kan parkeren kan wellicht een goede middenweg zijn in deze kwestie. Toch zien we in gratis parkeren niet de oplossing voor leegstand. Het opheffen van parkeergeld kan de bezoekersaantallen verhogen, maar uiteindelijk is het de inhoud van de stad zelf, die de mensen beweegt er heen te gaan. De focus moet dan ook, als het aan ons ligt, liggen op de inhoud van de stad zelf, en niet op de paar euro die de bezoeker nu kwijt is aan zijn bezoek.

5.6 Voorkomen bouw nieuwe winkelcentra Al enige tijd zijn er plannen voor het realiseren van nieuwe winkelcentra buiten de Leeuwarder (binnen)stad. Het gaat hier om een nieuw Cambuurstadion die ook in winkels moet voorzien en een ander winkelcentrum genaamd Werpsterhoek, dat net buiten Leeuwarden gebouwd zou moeten worden. Er zijn met name plannen voor de komst van grotere winkelketens naar deze winkelcentra, zoals de Duitse Lidl en Bauhaus67, maar er zijn ook plannen voor andere uiteenlopende commerciële activiteiten als een bioscoop. Bioscoopketen JT maakt aanstalten om zich in Leeuwarden te vestigen. De plannen van de bouw van het Cambuurstadion zijn inmiddels nagenoeg volledig uitgewerkt. Hij moet op het WTC-terrein komen te staan, aan de westkant van Leeuwarden. De realisatie van het stadion met winkelgelegenheid zal ongeveer 50 miljoen gaan kosten. Hiervan is meer dan de helft bestemd voor de winkelgelegenheid.68 Verwacht wordt dat goedkeuring van de gemeenteraad ten minste tot volgend voorjaar (2017) op zich laat wachten. Het begin van de bouw die hier eventueel op zou volgen staat momenteel gepland voor eind 2018 en begin 2019.69 Hoewel dit nog wel even zal duren zijn er al veel geluiden vanuit verschillende hoeken tegen de bouw van het nieuwe stadion. Naast omwonenden van de plek waar hij gebouwd zou moeten worden (met name bewoners van de Vosseparkwijk), die bezorgd zijn voor overlast dat zal worden veroorzaakt met de komst70, is ook binnenstadmanager Hayo Galema geen voorstander van de bouw. De bouw heeft namelijk directe gevolgen voor de binnenstad. Ondernemers in de binnenstad zullen te maken krijgen met een grotere concurrentie bij de komst van nieuwe winkelcentra. Bioscopen ‘Cinema’ en ‘Tivoli’ in de binnenstad zullen bijvoorbeeld de komst van de bioscoopketen JT terugzien in hun omzet. Deze zal dalen. De vraag is zelfs of ze nog overeind kunnen blijven bij de komst van de desbetreffende bioscoopketen. Een deel van het winkelend publiek van de binnenstad zal zich naar deze winkelcentra verplaatsen. Het aantal consumenten en de passantenstroom neemt af.

http://www.lc.nl/friesland/Bauhaus-en-Lidl-in-race-om-plek-bij-Cambuurstadion-21686461.html (24-11-16) http://www.lc.nl/friesland/Cambuur-is-er-uit-nu-de-gemeente-nog-21298833.html (24-11-16) 69 http://www.omropfryslan.nl/nieuws/681050-nieuw-cambuurstadion-komt-definitief-bij-het-wtc (27-11-16) 70 http://www.lc.nl/friesland/Bewoners-Vosseparkwijk-afkerig-van-nieuw-Cambuur-stadion-21184822.html (26-11-16) 68

Een schets uit 2013 van hoe het Cambuurstadion op het WTC-terrein eruit zou moeten komen te zien. Het stadionontwerp is weergegeven door bouwbedrijf Dijkstra Draisma.

Om te voorkomen dat Leeuwarden tekenen gaat vertonen van een zogenaamde doughnut city72, een Amerikaans verschijnsel waarbij alle winkels buiten het centrum zijn gevestigd en het centrum zo goed als leeg staat, is het dus belangrijk dat deze winkelcentra niet gebouwd zullen worden. Tevens is dit belangrijk om de passantenstroom in de binnenstad te waarborgen. De beslissing of de bouw plaats zal vinden ligt grotendeels in handen van de gemeenteraad: zij bepalen of de plannen uitgevoerd worden. Deze maatregel zou dus uitgevoerd moeten worden door de gemeenteraad. Het lijkt eenvoudig: ze moeten de plannen gewoon afwijzen. Maar de gemeenteraad moet rekening houden met verschillende belanghebbenden, waaronder Cambuur zelf vanzelfsprekend. De binnenstadmanager, ondernemers en pandeigenaren in de binnenstad behoren in ieder geval niet tot de belanghebbenden van de bouw van het nieuwe stadion. In tegendeel.

http://www.fryslan1.frl/2015/05/18/nieuw-stadion-cambuur-bij-wtc-is-haalbaar/ (27-11-16) Paumier, Cy. Creating a Vibrant City Center. Urban Design and Regeneration Principles. Washington, D.C.: ULItheUrban Land Institute, 2004. 72

6. Conclusie Om tot onze conclusie te komen geven we eerst antwoord op onze deelvragen. Hiermee kunnen we ook de hoofdvraag van ons onderzoek beantwoorden. Daaruit volgt ons advies, wat tevens de conclusie is.

6.1 Wat zijn de voornaamste oorzaken van leegstand? Na het doen van literatuuronderzoek en interviews kwamen er een aantal redenen naar voren die voornamelijk hebben geleid tot leegstand in de Leeuwarder binnenstad. Allereerst hebben we de veranderende bezoeker van de binnenstad besproken. Door vergrijzing, krimp, en een dalend inkomen van inwoners van Leeuwarden en Friesland dalen de bestedingen in de stad, wat een stimulans is voor het ontstaan van leegstand. Ook kwam in verschillende interviews naar voren dat er voor Leeuwarden nog veel terrein te winnen is op het gebied van studenten. Zij zouden een positieve invloed kunnen hebben op het beperken van leegstand, maar daar wordt nu nog te weinig mee gedaan. Er wonen relatief weinig studenten in de binnenstad, om een voorbeeld te noemen. Ook kwamen we er achter dat het veranderende consumentengedrag geleid heeft tot het overbodig worden van verschillende winkels in de afgelopen jaren. Met de intrede van het internet zijn veel consumenten begonnen met online shoppen. Op het world wide web heeft men keuze uit een breed scala aan producten van over de hele wereld. Een bestelling via het internet is met één klik gedaan en kost daarmee minder tijd dan een bezoek aan de binnenstad. Terwijl het bezoek aan een website gratis is, is de bezoeker van Leeuwarden tijd en kosten kwijt aan bijvoorbeeld het parkeren van zijn auto. Door de zich steeds ontwikkelende technologie worden veel voordelen van fysiek winkelen ten opzichte van online winkelen ook telkens meer weggenomen. Echter kan het internet een factor als beleving (nog) niet nabootsen. De binnenstad kan in tegenstelling tot het internet een dagje uit zijn voor gezinnen, of een ontmoetingsplek voor verschillende mensen. Het is aan ondernemers om in te spelen op deze vraag naar ‘leisure’, omdat dit een steeds grote rol gaat spelen. Hierbij kan gedacht worden aan advies van een verkoper, of het schenken van een bakje koffie bij bezoek. Voor sommige ondernemers is het zwaar hun hoofd boven water te houden wanneer de bestedingen door bovengenoemde oorzaken dalen. Zeker als de huur van het pand niet meedaalt met de omzet, betekent dit vaak een einde van hun onderneming. Dat de huurprijzen niet dalen heeft met de volgende factoren te maken: allereerst kan de desïnteresse van een pandeigenaar er voor zorgen dat een pand leeg blijft staan aangezien hij of zij er geen belang bij heeft dat de huurprijs wordt verlaagd. 69

Maar niet voor alle pandeigenaren is de desinteresse de voornaamst oorzaak om niet in prijs te zakken. Zij willen (en kunnen) hun huurprijs niet verlagen omdat dat een waardedaling van het pand zou veroorzaken. Daarnaast heeft de Leeuwarder binnenstad ook een groot aantal leegstaande panden dat in bezit is van grote, landelijk opererende vastgoedeigenaren. Zij zitten vast aan landelijke prijzen en kunnen niet zomaar een daling aankondigen in Leeuwarden, omdat dat tot verontwaardiging in andere steden zou leiden. De laatste door ons besproken oorzaak van leegstand is de komst van winkelcentra buiten de binnenstad. Deze winkelcentra vormen een grote concurrent voor winkeliers in de binnenstad. Ondernemers in winkelcentra kunnen vaak goedkoper ondernemen vanwege lagere huurprijzen. Daarbij zorgen winkelcentra er voor dat een groep bezoekers van de binnenstad zich gaat verplaatsen naar bijvoorbeeld de in de tekst genoemde Centrale.

6.2 Wat zijn de visies van de betrokken actoren? Drie interviews en een enquĂŞte hebben ons een beeld gegeven van hoe er gedacht wordt over leegstand. Verschillende ondervraagden gaven verschillende oorzaken en oplossingen van het probleem. De gemeente geeft aan dat de hoge huurprijzen van panden een van de voornaamste oorzaken is van leegstand. Ze proberen om leegstaande panden een tijdelijke functie te geven, om zo de binnenstad niet te laten verloederen. Initiatieven als die van Karina Bakx, Kunstkader, en Welzo worden door de gemeente bijvoorbeeld ingezet om de leegstand op korte termijn te verhelpen. Voor leegstand op lange termijn proberen ze met name pandeigenaren en ondernemers te motiveren. Binnenstadsmanager Hayo Galema kaart winkelcentra en de bouw van nieuwe winkelgrond buiten de binnenstad aan als oorzaak van toenemende winkelleegstand aan. Hierdoor krijgt de binnenstad te maken met meer concurrentie. Als eventuele oplossing hiervoor stelt hij een pendelbus voor tussen de Centrale en de binnenstad. De bouw van nieuwe winkelcentra keurt hij af. Daarnaast noemt Hayo ook de verbetering van de samenwerking tussen ondernemers onderling als belangrijke oplossing. In tegenstelling tot de gemeente vindt Hayo dat er niet per se gezocht moet worden naar de tijdelijke invulling van leegstaande panden, maar de focus vooral moet liggen op een structurele aanpak. MariĂŤlla wees ons op de bandbreedte die door banken gehanteerd wordt waardoor het verlagen van de huur niet wenselijk is voor de pandeigenaar. Ook het doen van investeringen wordt door deze bandbreedte moeilijker. 70

Een verbetering van de binnenstad ligt volgens Mariëlla in de consument zelf en de keuzes die hij of zij maakt. Daarnaast is Mariëlla voorstander van het instellen van een subsidie om ondernemers op het Vliet naar de Voorstreek te verplaatsen, in plaats van de subsidie om Voorstreek ondernemers naar de Nieuwestad te verplaatsen.

6.3 Wat zijn oplossingen om leegstand tegen te gaan?

1. De opvulling van lege panden door middel van pop-up stores, tweedehandswinkels, etalage-inrichting, galerijen en promoties. Dit is vooral een tijdelijke oplossing, die zorgt dat het straatbeeld niet verloedert door panden waarvan op de ruiten ‘te huur’ borden geplakt zijn. Op korte termijn kan deze oplossing van belang zijn. Deze oplossing kan op lange termijn echter niks betekenen en is daarom geen duurzame oplossing tegen leegstand. Wel kunnen pop-up stores of start-ups beginnende ondernemers een kans bieden om eventueel na het verlopen termijn een definitieve onderneming op te zetten, een vaste huurder te worden, en daarmee toe te treden tot de winkelstraat. 2. Een verbetering van de samenwerking tussen zowel ondernemers onderling als de ondernemers van de binnenstad en winkelcentra. Samenwerking tussen ondernemers kan voordelig zijn voor het algehele bezoek aan de binnenstad plezieriger te maken. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld gezamenlijke openingstijden, een gratis pendelbus tussen de binnenstad en de Centrale, investeren in collectieve goederen en/of diensten (zoals de winkelbeveiliging en kerstverlichting). Hierdoor kunnen mensen in één uitje zowel de Centrale als de binnenstad bezoeken en kunnen ze elkaar aanvallen. Koopavonden kunnen het aantrekkelijk maken voor mensen die ’s middags niet beschikbaar zijn ’s avonds de binnenstad te bezoeken en bestedingen te doen. Dit verhoogt het aantal aankopen in de binnenstad en daarmee de omzet van winkeliers. Ook heeft dit een positieve invloed op de sfeer in de binnenstad.

3. De betrokkenheid van studenten (van Stenden, NHL en van Hall) bij de Leeuwarder binnenstad stimuleren. Op meerdere gebieden kunnen studenten positief bijdragen aan het wegwerken van winkelleegstand. Zo zouden studenten kunnen zorgen voor meer bestedingen en de levendigheid over het algemeen vergroten door hun komst. Bij onder andere de verbetering van het uitgaansleven kan de binnenstad aantrekkelijker worden voor de student. Dit is echter meer in het belang van de horeca dan de detailhandel. 71

Door het beschikbaar stellen van woningen boven winkels voor studenten worden studenten meer betrokken bij de binnenstad. Deze oplossing sluit aan bij punt 4. 4. Een subsidie vanuit de gemeente ter stimulering van het aanbieden van ruimte boven winkel als woningen. Momenteel worden dikwijls de verdieping(en) boven winkels niet gebruikt. Dit is ten eerste negatief voor het straatbeeld van de binnenstad (we hadden immers al geconstateerd dat leegstaande panden als storend worden ervaren). Door de (leegstaande of) niet benutte ruimte boven de winkels in de binnenstad te gebruiken als woningen krijgt de pandeigenaar de mogelijkheid om te zakken in de huurprijs op het winkeloppervlakte. Op deze manier wordt het weer aantrekkelijker voor ondernemers om zich in het desbetreffende pand te vestigen, omdat het dan rendabel is. Daarnaast betekent het wonen van mensen in de binnenstad een oplopend bezoekersaantal, waardoor de levendigheid wordt gewaarborgd. 5. Het aanbieden van gratis parkeergelegenheid in de binnenstad. In de enquĂŞte werd duidelijk dat er veel behoefte is aan een gratis parkeermogelijkheid in de binnenstad. Mensen zijn meer geneigd om een bezoek te doen aan de binnenstad, wanneer hier geen parkeerkosten aan verbonden zijn. Tegelijkertijd verdwijnt hiermee van voordeel van online winkelen ten opzichte van fysiek winkelen. Ook geven mensen aan langer in de binnenstad te willen blijven, omdat ze niet te maken hebben met oplopende kosten wanneer ze bijvoorbeeld een uurtje langer blijven. Hierdoor worden de bestedingen in winkels verhoogd. Het parkeren zorgt echter niet voor significant hoge kosten ten opzichte van andere uitgaven en zal daarom ook geen groot verschil maken in bezoekersaantallen. Daarbij zijn aan het gratis parkeren ook enkele nadelen verbonden. Zo zal bijvoorbeeld het aantal parkeergelegenheden te kort schieten. 6. Het voorkomen van de bouw van nieuwe winkelcentra rondom de Leeuwarder binnenstad. De komst van nieuwe winkelcentra zorgt voor zowel wegtrekkende ondernemers als bezoekers. Het is aantrekkelijk voor ondernemers om zich hier in een goedkoop pand te vestigen. Hierdoor kunnen zij goedkopere producten aanbieden wat weer voor de bezoeker aantrekkelijk is. Dit gaat echter ten koste van de ondernemers in de binnenstad. Door de bouw van winkelcentra buiten de binnenstad tegen te houden kan deze afstroom van ondernemers en bezoekers voorkomen worden.

6.4 Wat zijn de oorzaken van leegstand van winkelpanden in de Leeuwarder binnenstad op dit moment en welke praktische oplossingen kunnen dit probleem aanpakken? Er zijn veel aspecten die leegstand veroorzaken. Met name een veranderend bestedingspatroon, online winkelen, de veranderende consument en het te duur zijn van panden veroorzaken de leegstand in de Leeuwarder binnenstad. Uit verschillende invalshoeken kan hierop ingespeeld worden om de leegstand tegen te gaan. Zo kan het aanbieden van gratis parkeergelegenheid, een verbetering van de samenwerking tussen de ondernemers, een subsidie vanuit de gemeente voor het wonen boven winkels, het voorkomen van de bouw van nieuwe winkelcentra rondom Leeuwarden en de betrokkenheid van studenten met de Leeuwarder binnenstad vergroten, bijdragen aan de aanpak tegen leegstand. Het inspelen op de veranderende vraag van de consument en de opkomende â&#x20AC;&#x2DC;belevingseconomieâ&#x20AC;&#x2122; zal naar onze mening uit de ondernemer zelf moeten komen. Zij zullen op hun manier met de vraag van de consument om moeten gaan. Het bevorderen van het ondernemersklimaat is naar onze mening een taak van de gemeente. Zover zij hiertoe de middelen voor hebben moeten ze de vastzittende markt van winkelpanden weer lopende zien te krijgen. We hebben tijdelijke invulling van panden besproken, maar proberen uiteindelijk een structurele oplossing voor dit probleem te vinden. In de volgende paragraaf geven wij een advies over deze structurele oplossing.

6.5 Advies Bij het overwegen van een advies moeten de voor- en nadelen van de voorheen genoemde oplossingen in overweging worden genomen. De oplossing waarin wij de meeste voordelen en kansen zien is het bewerkstelligen van woonruimte boven winkels. Hiermee denken we dat we het probleem bij de kern kunnen aanpakken. In de voordelen van het aanbieden van Wonen boven Winkels zien wij mogelijkheden voor iedere partij: 1. Pandeigenaren (particulieren) krijgen de mogelijkheid om de capaciteit van hun pand optimaal te gebruiken en hiermee ervoor te zorgen dat het pand rendabel blijft. Ook brengt het apart verhuren van de verdiepingen van zijn pand minder risico met zich mee: wanneer ĂŠĂŠn van de twee huurders weg komt te vallen (door bijvoorbeeld faillissement) houdt de pandeigenaar inkomsten van de andere huurder. De teller staat in dat geval nog niet op 0. 2. De gemeente heeft verantwoordelijkheid voor de vitaliteit van de binnenstad. Zij streven daarom ook naar een zo levendig mogelijke binnenstad. Dit kan bereikt worden met het Wonen boven Winkels, dat het aantal leegstaande panden kan reduceren. 3. Ondernemers worden niet meer gedwongen de hoogste huur te betalen voor het winkeloppervlakte. Wanneer er huurders komen op de verdieping boven de winkel kan de pandeigenaar wanneer dit nodig is de huur voor de ondernemer verlagen. Zonder Wonen boven Winkels is de pandeigenaar genoodzaakt een hoge huur te vragen om de waarde van zijn pand in stand te houden. Met een lagere huur kunnen ondernemers ervoor zorgen dat hun winkel rendabel blijft. Daarnaast is de barriĂ¨re om te beginnen voor startende ondernemers kleiner wanneer de huurprijs lager is. 4. Consumenten zullen wanneer de verdiepingen boven de winkels ook gevuld zijn de binnenstad positiever ervaren. Daarnaast is het een kans voor de binnenstad om studenten aan te trekken en hiermee de uitgaven en levendigheid in de binnenstad vergroten.

Wonen boven Winkels zou stand kunnen vinden wanneer er een subsidie gerealiseerd wordt vanuit de gemeente. Hierdoor kan een pandeigenaar gestimuleerd worden om tot een verbouwing van de bovenverdieping over te gaan en het te verhuren. Belangrijk is wel dat het belang voor de pandeigenaar van een dergelijke verbouwing moeten worden aangekaart, om ervoor te zorgen dat de pandeigenaren hier iets voor voelen. De gemeente moet duidelijk maken dat ze de levendigheid van de binnenstad proberen te verbeteren/ te behouden, wat het voor de eigenaar aantrekkelijk maakt om mee te werken: ze profiteren hier immers zelf ook van. 74

Omdat wij ons in dit onderzoek hebben gericht op de oorzaken, visies en oplossingen omtrent leegstand, en niet op het uitwerken van deze oplossingen, zou hier een vervolgonderzoek voor nodig zijn. Daarnaast beschikken wij niet over de juiste materialen en kennis om de nodige informatie op te doen over de bewerkstelliging van de oplossing. In het vervolgonderzoek moet gekeken worden naar de realisatie van de oplossing die ervoor moeten zorgen dat er woonruimte boven winkelpanden verschijnt. Belangrijke punten die onderzocht moeten worden zijn:

1. Van wie het pand is: een particuliere eigenaar/grote vastgoedeigenaar? 2. Wat is het contract met de huurder op de begane grond (zelfstandige onderneming/winkelketen)? - Worden de bovenliggende verdiepingen ook gehuurd door de huurder op de begane grond? - Hebben de huurder en de pandeigenaar de afspraak dat er zowel vanuit de eigenaar als vanuit de huurder niks gedaan wordt met de verdiepingen? - Zijn beide partijen bereid om het bovenstaande te veranderen? 3. Of het pand een directe toegang heeft tot de verdieping en of het eventueel bouwkundig mogelijk is om een dergelijke toegang te realiseren? 4. Hoeveel het zou kosten om de verdieping(en) een woonfunctie te geven? 5. Beschikt de gemeente over het nodige budget om de subsidie te bekostigen?

Daarnaast moeten de barriĂ¨res bij het realiseren van Wonen boven Winkels in kaart gebracht worden, voordat er een goede aanpak bedacht kan worden. Wij adviseren dat de nadruk voor de aanpak van Wonen boven Winkels ligt op samenwerking. We zijn in ons onderzoek naar oorzaken van leegstand veel tegengekomen dat bepaalde actoren volledig langs elkaar heen praten, elkaar min of meer verantwoordelijk stellen en dat er nog te weinig gedaan wordt om met elkaar de binnenstad een betere plek te maken. Het is belangrijk dat iedereen bij dit soort plannen betrokken wordt, zodat ook iedereen het belang er van in gaat zien, en dat de kans dan groter is dat er meegewerkt wordt. Een ander advies wat wij willen meegeven als het gaat om Wonen boven Winkels is dat hier een kans kan worden gepakt om studenten in de binnenstad te krijgen. Er kunnen luxe appartementen boven winkels komen, maar bijvoorbeeld ook studentenwoningen. Op die manier zou er woongelegenheid voor studenten in de binnenstad gecreĂŤerd kunnen worden.

Dit is echter een keuze die wat ons betreft gewoon aan de eigenaren van de panden zelf is, maar wel iets waar op gewezen moet worden.

Leegstaande bovenverdiepingen boven winkels op de Wirdumerdijk boven de (van links naar rechts) Tui, Only en Object

7. Discussie Nu we aan het einde van dit profielwerkstuk zijn gekomen willen wij reflecteren op het gedane onderzoek. We bespreken de betrouwbaarheid van de resultaten en de validiteit van onderzoeksopzet. Ten eerste hebben wij bij het doen van ons onderzoek rekening gehouden met verschillende visies en invalshoeken op ons onderwerp. Wij hebben mensen uit verschillende betrokken partijen geïnterviewd om tot deze visies te komen. Echter gaat het hierbij maar om drie mensen, die in ons onderzoek de hele partij vertegenwoordigen. We zijn er bijvoorbeeld vanuit gaan dat Mariëlla Diepenmaat de stem van alle ondernemers vertegenwoordigd. Dit is enigszins wel waar, aangezien zij voorzitter is van de ondernemersraad van de Voorstreek en daarmee in staat is te spreken voor meerdere ondernemers. Toch moet er rekening gehouden worden met het feit dat visies van ondernemers onderling ook kunnen verschillen en dat Mariëlla vanuit haar eigen invalshoek naar de kwestie kijkt. Zo is Mariëlla bijvoorbeeld voorstander van de subsidie die ondernemers die vanaf het Vliet naar de Voorstreek komen sponsort. Een ondernemer op de Wirdumerdijk kan hier heel anders over denken. Daarnaast is het belangrijk om te vermelden dat winkelleegstand door meer aspecten wordt veroorzaakt dan de in ons werkstuk genoemde oorzaken. Wij hebben er hier maar een paar van behandeld, die in onze optiek het belangrijkst zijn. Het is echter lastig om te zeggen in welke mate de oorzaken het probleem beïnvloeden. Het is bijvoorbeeld namelijk niet mogelijk om het gevolg van vergrijzing uit te drukken in aantal leegstaande panden. Ook kan de oorzaak van de leegstand van het ene pand verschillen van de oorzaak van leegstand van een ander pand en hierdoor behoefte hebben aan een andere oplossing. Hoewel wij in ons werkstuk aandacht hebben geschonken aan meerdere oorzaken en oplossing voor het probleem ‘winkelleegstand’ zou een gedetailleerdere analyse per pand een werkzamer resultaat opleveren, waarmee per pand oplossingsgericht gewerkt kan worden. Zoals eerder (in ons advies) is vermeld hebben wij een aantal oplossingen kunnen aandragen, maar lag het niet in ons bereik om deze uit te werken door gebrek aan benodigde informatie. Een voorbeeld hiervan is dat we graag zouden willen weten hoe eventuele huurcontracten met pandeigenaar/huurder er uit zien, om zo inzicht te krijgen in de opties voor het splitsen van de verdiepingen. Dit is echter een privé-aangelegenheid, waar wij in principe geen aanspraak op kunnen maken. Daardoor is ook de uitvoerbaarheid van deze oplossing lastig te meten en kunnen wij niet met zekerheid zeggen dat het daadwerkelijk te bewerkstelligen is.

De bovenstaande punten zijn verbeterpunten, waar bij een eventueel vervolgonderzoek rekening gehouden moet worden. Wij denken dat ons onderzoek een belangrijke opstap is naar een dergelijk vervolgonderzoek. Wij hebben een soort verkenning op dit gebied uitgevoerd en een oplossing geleverd, die in een vervolgonderzoek nader onderzocht kan worden. Hiermee denken we een relevante toevoeging te hebben gedaan aan het terugdringen van leegstand in de Leeuwarder binnenstad.

8. Nawoord Al vanaf de zomervakantie zijn we actief betrokken bij onderwerp winkelleegstand. De nieuwsberichten die over de ontwikkelingen omtrent het onderwerp verschenen volgden wij op nauwe voet. Hoewel wij bij voorbaat al interesse hadden in het onderwerp werden we naarmate het onderzoek vorderde steeds meer geĂŻnteresseerd. Om ons profielwerkstuk te besluiten kunnen we zeggen dat we er met plezier aan gewerkt hebben. Het onderwerp is actueel, leeft onder veel mensen en er is daarom een groot aantal informatiebronnen over te vinden. Het leuke vonden wij dat er veel meer achter zit dan je in eerste instantie denkt en dat leegstand een complexer probleem is dan het in eerste instantie lijkt. De samenwerking is goed en soepel verlopen. Omdat we in de zomervakantie ons onderwerp al hadden gekozen werd het makkelijk om in de weken tussen de zomervakantie en de pws-week alvast een duik in het onderwerp te nemen en literatuuronderzoek te doen. Ook de samenwerking met onze pws-begeleider mevrouw Van Waterschoot hebben wij als prettig ervaren. Wanneer we even het tempo verloren wist zij er weer progressie in te brengen.

Het doen van het praktische onderzoek was voor ons beide een nieuw onderdeel in het doen van onderzoek, wat we als zeer positief hebben ervaren. We vonden dit aspect allebei verrassend leuk. De verschillende visies die voortkwamen uit de interviews boden een interessante weergave van hoe verschillend er naar het onderwerp gekeken wordt. De veelzijdigheid die we daardoor in ons werkstuk wisten te brengen sprak ons beide aan.

Zelfgemaakte foto

9. Bibliografie 9.1 Literatuur Boekema, F. (ed.) Het behoud van de binnenstad als winkelhart. Assen: Van Gorcum, 1996 Bolt, E.J. Winkelvoorzieningen op waarde geschat. Theorie en praktijk. Merkelbeek: Drukkerij Bakker, 2003. BRO. Handboek binnenstadsmanagment. Vught: Hoofdbedrijfschap Detailhandel, 2003. Hospers, G. en Esselink, R. Ruud Esselink en Lenting M. Red de binnenstad. Van bezoek naar beleving. Lelystad: Drs. Meine Breembaar, 2014. Paumier, Cy. Creating a Vibrant City Center. Urban Design and Regeneration Principles. Washington, D.C.: ULI- theUrban Land Institute, 2004. Postma, A. Toekomstscenario’s Leeuwarden. Vier schetsen voor de binnenstad van Leeuwarden in 2020. Leeuwarden: European Tourism Futures Reports 3, Stenden, 2011. Reinartz, M en Heemert, M. Nationaal Onderzoek. Herontwikkeling van Binnensteden 2006. Management Producties bv. Vlaardingen, 2006. Seip, M.M. (ed.). Binnensteden: analyse van gebruik en beheer. Alphen aan den Rijn: Samsom, 1998 Seip, M.M. De kern centraal: een studie naar het functioneren van binnensteden. Alphen aan den Rijn: Samsom, 1999 Spit, T. en Zoete, P. Ruimtelijke ordening in Nederland. Een wetenschappelijke introductie in het vakgebied. Den Haag: Sdu uitgevers, 2009. Meij, van der R. (ed.). Zevendelige krantenserie ‘Het nieuwe winkelen’. Leeuwarden: Leeuwarder Courant, november-december 2016

9.2 Internet file:///C:/Users/STARTK~1/AppData/Local/Temp/planbureau-voor-de-leefomgeving-notitiede-bestendige-binnenstad.pdf file:///C:/Users/Startklaar/Downloads/voortgangsrapportage-retailagenda.pdf http://geld-is-tijd.blogspot.nl/2015/07/uitgelicht-bandbreedte.html http://onsretailland.nl/app/uploads/2016/09/FutureRetailCityCentre_v03.pdf http://onsretailland.nl/app/uploads/2016/09/Nieuwe-Richtlijnen-voor-SuccesvolleWinkelgebieden-26-aprl-2016.pdf http://onsretailland.nl/leesvoer-de-toekomst-van-winkelgebieden/ http://onsretailland.nl/on-mogelijkheden-van-blurring-in-detailhandel-horeca-endienstverlening/ http://onsretailland.nl/on-mogelijkheden-van-blurring-in-detailhandel-horeca-endienstverlening/ http://twinklemagazine.nl/nieuws/2016/09/winkelsluitingen-dragen-bij-aan-enorme-groeionline-bestedingen/ http://www.achmeavastgoed.nl/Documents/publicaties/Outlook%2020152018%20Winkelmarkt.pdf http://www.clo.nl/indicatoren/nl2151-leegstand-winkels http://www.detailhandel.nl/images/pdf/Winkelgebied_vd_toekomst_volledig_lowres_websi te_2.pdf http://www.emerce.nl/nieuws/masterplan-winkelleegstand-gamechangers-gevraagd http://www.emerce.nl/opinie/waarom-winkelstraten-leger-en-leger-worden http://www.e-sven.nl/2015/05/animatie-van-vergrijzing-in-nederland/ http://www.lc.nl/friesland/Bauhaus-en-Lidl-in-race-om-plek-bij-Cambuurstadion21686461.html http://www.lc.nl/friesland/Cambuur-is-er-uit-nu-de-gemeente-nog-21298833.html http://www.lc.nl/friesland/Strune-op-de-Centrale-21795578.html http://www.leeuwarden.buurtmonitor.nl/ http://www.leeuwardenstudiestad.nl/ http://www.pbl.nl/nieuws/nieuwsberichten/2013/persbericht-gebiedsontwikkeling http://www.pbl.nl/nieuws/nieuwsberichten/2016/winkelleegstand-stijgt-tot-boven-de-10 http://www.pbl.nl/sites/default/files/cms/publicaties/PBL_2015_De%20veerkrachtige%20bi nnenstad_1667.pdf http://www.retailnews.nl/nieuws/8DFR4VjDTnGyurEhgwkVrA-0/gemeenten-pakkenleeglopende-binnenstad-aan.html http://www.twinklemagazine.nl/achtergronden/2016/08/fysieke-winkels-moeten-huneigen-plek-veroveren/ http://www.twinklemagazine.nl/nieuws/2016/09/cbs-16-procent-meerinternetbestedingen-in-juli/

http://www.volkskrant.nl/buitenland/stuntende-chinese-webwinkels-rukken-op-innederland~a3708187/ https://cbs.statline.nl https://fd.nl/opinie/1135626/stadscentrum-moet-een-bruisend-hart-worden https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2016/37/hogere-omzet-detailhandel-in-juli https://www.cbs.nl/NR/rdonlyres/0582295B-FA45-4EF3-86DEBAB0AAD0B351/0/index1460.pdf https://www.cpb.nl/sites/default/files/omnidownload/CPB-Policy-Brief-2016-04Winkelleegstand-na-de-crisis_0.pdf https://www.leeuwarden.nl/nl/toeristische-informatie-leeuwarden https://www.nibud.nl/beroepsmatig/bestedingen-ouderen-2016/ https://www.siraconsulting.nl/2015/04/minister-kamp-ontvangt-de-11-belangrijkstebelemmeringen-van-het-winkelambacht/ https://www.vvvleeuwarden.nl/nl https://www.winkelparkdecentrale.nl/winkel/decathlon/