Le Journal du Village des notaires N 45 by Legi Team

n°45

www.village-notaires.com

Mars 2014

Management d’une étude notariale 4

Notaires : pensez à bien préparer votre retraite !

Les fondations hospitalières et

Actualités des partenaires

universitaires : diversifier le mécénat

Association CARE France

Dossier Spécial Veille et actualités juridiques

La responsabilité civile notariale (1ère partie)

Livres

agenda

Numériser et archiver : le matériel, les stratégies

Édito

Le Journal du Village des Notaires

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Ont aussi participé à ce numéro

Il s’installe comme si de rien n’était. Quelques minutes de luminosité en plus chaque jour, quelques bourgeons qui apparaissent sur les arbres et puis soudain un dimanche après midi, on se surprend à tendre la joue vers ce rayon de soleil qui nous caresse le visage. Le printemps revient et avec lui nos envies de renouveau. On trie, on nettoie, on fait place nette pour cette nouvelle saison qui s’impose. Cela commence souvent par un grand ménage dans les études. On classe et on archive les dossiers qui doivent l’être. Pour éviter de paniquer face aux montagnes de papier, on peut alors penser à numériser (« Numériser et archiver : le matériel, les stratégies », P.10). Et puis, le ménage prend un tour plus symbolique. On fait le point sur sa retraite et son patrimoine (« Notaires : pensez à bien préparer votre retraite », P.4). Si aujourd’hui, heureusement, la retraite ressemble davantage à une renaissance qu’à une entrée à l’hospice, elle reste, néanmoins le moment de se poser les questions de la succession. À qui vais-je transmettre mon étude ? Pour certains ce sera la famille, pour d’autres un collaborateur de longue date, pour d’autres encore, il conviendra de trouver un acheteur de confiance. Une fois les fonds engrangés, il sera peut-être question que faire un don à une association ou à une fondation. Ces dons pour lesquels le notaire aura si souvent joué l’entremetteur deviendront alors les siens. Dans ces circonstances, pourquoi ne pas opter pour une fondation universitaire ou hospitalière, un beau symbole pour permettre à la science et à la recherche de progresser le jour où le décide se cesser sa propre activité professionnelle ? (« Les Fondations Universitaires et hospitalières », P. 16). Bonne lecture !

Sarah-Louise Gervais

Linda DELCI

Cyriane VICIANA

Diffusion

5000 exemplaires

ERRATUM

Erratum JVN44 - Article Généalogie S’il n’y a pas de cursus obligatoire, il existe aujourd’hui des cursus universitaires qui se proposent de former les généalogistes aux spécificités de leur futur métier. Parmi les différentes offres, seule l’université de Corse Pasquale Paoli propose une Licence Professionnelle entièrement tournée vers la généalogie successorale.

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Notaires : pensez à bien préparer votre retraite !

obligatoire et sa gestion est basée sur le principe de répartition. Conformément à la loi du 21 août 2003 portant réforme des retraites, le financement est assuré par une cotisation proportionnelle aux revenus non salariés. La cotisation est calculée à titre provisionnel pour l’année en cours sur la base des revenus de l’année n-2. La régularisation se fera le 1er trimestre de l’année n+2, date à laquelle les revenus définitifs seront connus.

ous les notaires sont affiliés à la Caisse de Retraite des Notaires (CRN) s’ils exercent en tant que libéral ou à la Caisse de Retraite et de Prévoyance des Clercs et Employés de Notaires (CRPCEN) s’ils sont des notaires salariés. Le régime de retraite des notaires se compose, comme pour les salariés, d’un régime de base et d’un régime complémentaire. Ce régime est codifié aux articles L.641-1 et suivants, R.641-1 et suivants et D.641-1 et suivants du Code de la sécurité sociale. A quel âge prendre sa retraite ? Comme pour le régime général, le notaire peut prendre sa retraite entre 60 et 62 ans s’il est né entre 1949 et 1955 et 62 ans s’il est né à partir du 1er janvier 1955.

Il faut avoir cotisé, tous régimes confondus, entre 160 et 166 trimestres pour les personnes nées avant 1958. La loi du 20 janvier 2014 garantissant l’avenir et la justice du système de retraites a fixé une nouvelle durée de cotisation qui varie entre 167 et 172 trimestres suivant l’année de naissance, pour bénéficier d’une retraite complète, pour les personnes nées à partir du 1er janvier 1958. Le notaire bénéficie d’une pension à taux plein à l’âge de 67 ans. L’attribution de la pension de retraite est subordonnée à la cessation de l’activité libérale. Un régime de base et un régime complémentaire obligatoires. 1/ Le régime de base des notaires en situation libérale. Le régime d’assurance vieillesse des notaires est

Les cotisations sont dues à compter du premier jour du trimestre civil suivant la date de prestation de serment du notaire jusqu’au dernier jour du trimestre civil au cours duquel intervient sa fin d’activité, soit : • pour le notaire individuel : la date de prestation de serment de son successeur, • pour le notaire associé : la date de parution au Journal Officiel de son retrait. Le notaire a la possibilité de différer le paiement de la cotisation du régime de base des 12 premiers mois d’activité. Les cotisations dues, au titre de cette période, seront alors étalées sur 5 ans au maximum sans majoration de retard. Le bénéfice de ces dispositions ne peut être obtenu plus d’une fois par période de 5 ans, au titre d’un début ou d’une reprise d’exercice de l’activité libérale. Sont exonérées du paiement des cotisations, les personnes reconnues atteintes

d’une incapacité d’exercice de leur profession : • soit pour une durée continue depuis plus de 6 mois, • soit pour une durée au moins égale à six mois au cours de la même année1. Le non-paiement des cotisations aux dates fixées entraîne l’application de majoration de retard. Le montant de la pension de retraite est calculé à partir : • du nombre de points acquis par l’affilié, • de la valeur du point de retraite au moment de la liquidation des droits, • du taux de liquidation variable en fonction de la durée d’assurance. Depuis le 1er janvier 2004, le nombre de points attribué est calculé en fonction des revenus. Ces revenus sont divisés en deux tranches appelées T1 et T2 et chacune d’elle est affectée d’un taux de cotisation de : • 10,10% pour la tranche T1 correspondant aux revenus compris entre 0 et 85% du plafond annuel de la sécurité sociale. • 1,87% pour la tranche T2 dont les revenus sont compris entre 85% du plafond de la sécurité sociale et 5 fois ce plafond. La cotisation afférente à chaque tranche ouvre droit à l’acquisition d’un nombre

de points proportionnel aux cotisations avec un maximum de : • 450 points pour la tranche 1 • 100 points pour la tranche 2 Les trimestres cotisés par l’affilié avant le 1er janvier 2004 ont été convertis en points à raison de 100 points par trimestre. Le point est revalorisé au mois d’octobre de chaque année. La durée d’assurance à la liquidation des droits comprend les trimestres acquis toute activité confondue dont celle de la caisse des clercs. Une décote de 1,25 % par trimestre manquant sera appliquée si le notaire demande l’ouverture de ses droits au régime de base avant l’âge réglementaire et s’il ne dispose pas de la durée d’assurance nécessaire pour l’obtention d’une pension à taux plein. La retraite sans minoration est accordée dès 62 ans en cas d’inaptitude, aux invalides de guerre, aux anciens combattants, sous certaines conditions (article L36 et L37 du Code des pensions militaires d’invalidité et des victimes de guerre). Si la durée de cotisation est supérieure au nombre de trimestres requis, un coefficient de majoration de 0,75% par trimestre supplémentaire sera appliqué.

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2/ Le régime complémentaire des notaires en situation libérale Le Régime Complémentaire des Notaires a été créé par le décret n° 49-578 du 22 avril 1949. L’adhésion est obligatoire. Un dossier d’affiliation est envoyé au notaire dès la parution de sa nomination au Journal Officiel. La retraite complémentaire des notaires est composée de deux sections (B et C) auxquelles chaque notaire est tenu de cotiser. La section C fonctionne sur le mode de la répartition alors que la B est une section de cotisation forfaitaire. La cotisation annuelle pour la section C est basée sur les produits de l’office notarial des 3 dernières années avant celle de recouvrement. Elle représente 4,50% de la moyenne de ces années. Les points de retraite C sont attribués à chaque cotisation acquittée, et ce, proportionnellement à celle-ci. La retraite complémentaire de la CRN (Caisse de Retraite des Notaires) section C est égale au nombre de points acquis X valeur du point C. Un notaire ayant exercé plus de dix ans bénéficie, lors de la liquidation

Le cas des notaires relevant de la Cour d’appel de Metz et de Colmar : En plus du régime d’assurance vieillesse de base et du régime complémentaire, les notaires, relevant des Cours d’appel de Colmar et Metz, bénéficient d’un régime spécial financé par une cotisation spécifique et qui leur procure des droits supplémentaires. Il est assuré par une cotisation supplémentaire versée par les notaires concernés. L’assiette de calcul est identique à celle retenue pour la Section C. Le taux d’appel est fixé chaque année en fonction des charges à couvrir, sans pouvoir dépasser un plafond fixé à 4 %. Le nombre de points supplémentaires acquis est égal à celui obtenu par la Section C.

1 - Article L.642-3 du Code de la sécurité sociale

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de ses droits, au minimum de 575 points par an multipliés par le nombre d’années d’exercice. La section B sert à améliorer la retraite pour le cotisant. La cotisation se fait de manière forfaitaire et n’est pas liée au résultat de l’activité du notaire. Il existe 7 classes de cotisations pour cette section. Il est obligatoire, pour les notaires en exercice, de s’inscrire dans une de ces classes. Selon la classe choisie, l’adhérent reçoit un nombre de point de façon forfaitaire. Le complément de retraite reçu via la section B de la CRN se calcule ainsi : nombre de points forfaitaire de la classe x valeur du point B. 2

3/ Le régime de base des notaires salariés : La CRPCEN (Caisse de Retraite et de Prévoyance des Clercs et Employés de Notaires) gère le régime de base des notaires salariés. Le montant annuel brut de la pension versée par la CRPCEN est calculé de la façon suivante : salaire annuel moyen (SAM) x taux de pension x coefficient éventuel de minoration ou de majoration.

2 - Il s’agit des classes 0, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8. Il n’y a pas de classe 7

Le SAM est déterminé à partir des salaires annuels bruts revalorisés des 10 meilleures années civiles. Si la période d’activité au sein du notariat est inférieure à 10 années, le total des salaires est divisé par le nombre de jours correspondants à la durée d’assurance, multiplié par 360.

Si le SAM est supérieur à 3 fois le plafond de la sécurité sociale, la CRPCEN retient, pour moitié, la partie comprise entre 3 et 7 fois le plafond (la partie au-dessus de 7 fois le plafond de la Sécurité sociale n’est pas retenue).

présentant un certain nombre d’avantages fiscaux, soit à la sortie, soit à l’entrée du placement et permettent d’obtenir un supplément de retraite. Il peut donc être utile et judicieux de réfléchir à un autre placement.

Quant au taux de pension, il ne peut excéder 75%. Il est déterminé selon la formule suivante : total trimestres x 75 / nombre de trimestres requis pour obtenir le taux maximum.

Le PERP

Si le notaire salarié dispose du nombre requis de trimestre pour bénéficier du taux plein et qu’il désire prendre sa retraite après l’âge réglementaire, une majoration de 1,25% par trimestre entier lui est accordée. Inversement, une décote de 0,125 % est appliquée par trimestre manquant et sera de 1,25 % à partir du 1er juillet 2019. Pour les notaires nés à compter du 1er janvier 1957, l’âge de départ à la retraite augmente progressivement de 4 mois par génération. Il sera ainsi porté à 67 ans pour les personnes nées à compter du 1er janvier 1962. - Le régime complémentaire des notaires salariés. Ce régime dépend des caisses de l’ARCCO ou de l’AGIRC selon le statut du salarié. Que faire pour améliorer sa retraite tout en bénéficiant d’avantages fiscaux ? Afin d’améliorer leur retraite, les notaires disposent de multiples possibilités

Depuis le 1er janvier 2004, toute personne physique peut ouvrir un plan d’Epargne Retraite Populaire (PERP) auprès d’un établissement financier. Les versements ne sont pas limités et il n’est pas obligé qu’ils soient réguliers. Ce contrat d’épargne permet de percevoir une rente viagère au moment du départ à la retraite sauf dans deux cas exceptionnels, où la sortie peut se faire sous forme de capital : pour l’achat de la résidence principale ou si le montant de la rente à terme est trop faible. Cette rente viagère est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des pensions et rentes à titre gratuit, après un abattement de 10%, mais ce contrat permet de bénéficier d’un avantage fiscal à l’entrée du placement. En effet, les sommes versées sont déductibles du revenu net imposable après abattement dans la limite d’un plafond annuel fixé à 10% des revenus d’activité professionnelle, et encadré par un minimum de 10% du plafond annuel de la sécurité sociale (PASS) de l’année précédente et un maximum de 10% de 8 fois le PASS de l’année précédente. L’inconvénient majeur de ce placement est qu’il n’est en principe pas possible de le résilier et de récupérer son

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épargne sauf dans 3 cas : invalidité de 2ème ou 3ème catégorie, cessation d’activité non salarié suite à un jugement de liquidation judiciaire et expiration des droits aux allocations chômage. Le contrat d’épargne retraite Madelin Particulièrement adapté aux professionnels libéraux, le contrat d’épargne retraite Madelin, créé en 1994, a pour objectif de permettre aux professionnels indépendants de déduire de leur bénéfice imposable, les cotisations versées au titre de la retraite, dans la limite d’un plafond. Ce dernier est fixé à 10% du bénéfice imposable, dans la limite de huit fois le PASS (Plafond Annuel de la Sécurité Sociale) auquel s’ajoute 15% de la fraction du bénéfice imposable compris entre 1 à 8 fois le PASS, soit un maximum de 68 509 euros en 2013. Ce dispositif a été conçu afin de pallier l’insuffisance du système de retraite par répartition et ainsi de permettre aux professions concernées d’épargner pendant leur période d’activité pour percevoir à l’âge de la retraite une rente à vie, mais imposée, qui complète leur pension. Il s’agit donc d’un avantage fiscal qui permet d’améliorer la protection sociale des notaires. Cependant, les cotisations doivent présenter un caractère régulier, tant en montant qu’en périodicité. Aucune liquidations des droits acquis avant l’âge normal de départ à la retraite ne doit intervenir sauf en cas d’invalidité ren-

dant l’adhérent absolument incapable d’exercer une profession quelconque ou en cas de cessation d’activité du travailleur non salarié faisant suite à une liquidation judiciaire. Au départ à la retraite, la liquidation des droits acquis peut intervenir exclusivement sous la forme d’un supplément de retraite viager réversible ou non, et soumis à l’impôt sur le revenu. Le contrat Madelin permet cependant d’aboutir à une économie d’impôt immédiate proportionnelle à la tranche marginale d’imposition et de se constituer un complément retraite par capitalisation dont le montant est fonction de l’épargne acquise. Le contrat d’assurance-vie L’assurance-vie est à l’origine une assurance de personnes qui a pour objet de garantir le versement d’une certaine somme d’argent (capital ou rente) lorsque survient un évènement lié à la personne assurée : son décès, un accident, une maladie. Les avantages fiscaux qui lui sont associés en font un produit d’épargne, d’épargneretraite, adopté par un grand nombre de personnes, indépendamment de sa fonction d’origine. L’assurance vie n’est pas un placement dédié à la retraite mais il permet d’épargner et pourquoi pas de se constituer un complément retraite. Sur le plan des revenus, il bénéficie d’une imposition dégressive applicable en fonction de la date de souscription du contrat.

Sur le plan successoral, si les versements sont effectués avant 70 ans, les bénéficiaires désignés seront exonérés de droit de succession à l’auteur de 1 525 000 euros chacun. Ce contrat n’est donc pas à l’origine conçu pour épargner pour sa retraite mais il présente une certaine souplesse. En effet, il est possible d’effectuer des retraits sans perdre l’antériorité fiscale et les avantages successoraux. Le choix à réaliser peut donc s’avérer difficile, l’avantage fiscal ne devant pas être le seul critère déterminant. C’est pourquoi, il est souvent nécessaire de réaliser un bilan social et patrimonial tenant compte des besoins personnels, professionnels et familiaux afin d’optimiser la solution à mettre en place. Réginald Le Plénier

Votre Journal du Village des Notaires participe au 110ème Congrès des Notaires à Marseille Palais des Congrès et des expositions Parc Chanot Marseille 8ème

du 15 au 18 Juin 2014

Retrouvez-nous sur le stand 62 Le Journal du Village des Notaires n°47 sera à votre disposition sur notre stand Depuis plusieurs années le JVN est présent à cet évènement incontournable du monde notarial Contactez Gisèle Andrieux au : 01 70 71 53 80 / (88) - 06 09 96 18 67 ou par mail : gisele.andrieux@wanadoo.fr LEGI TEAM

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Numériser et archiver : le matériel, les stratégies

afin d’avancer vers un office notarial numérique. En effet, un usage large et organisé du scanner, c’est bien sûr moins de papier, mais c’est surtout une accessibilité et une sécurité améliorées, et aussi un gain de place conséquent.

e monde notarial a démontré ces dernières années un talent certain pour s’approprier les nouvelles technologies. Numériser les documents et leur archivage est devenu progressivement une réalité quotidienne pour la majeure partie des études. Mais il est encore fréquent que ces évolutions s’arrêtent, comme au milieu du gué, sans profiter pleinement du potentiel de la numérisation. Comment développer une approche stratégique de ces pratiques, autant pour le scanner que pour l’archivage ? Quelles sont les technologies les plus pertinentes pour gagner du temps et de l’espace ? Quels niveaux d’exigence peut-on légitimement avoir pour le matériel ? Numériser au passé et au présent Si la tâche d’impression de votre passif documentaire

semble insurmontable, il est de nombreux prestataires qui se proposent de vous aider sur tout ou partie de ces documents. Après avoir disposé du stock, il convient de décider comment gérer le flux, et faire un choix entre différentes possibilités : 1) Faire gérer la numérisation au fil de l’eau par un prestataire, qui vient fréquemment enlever les nouvelles quantités de papier ; 2) Tout réaliser en interne ; 3) Distinguer la numérisation de l’indexation, garder l’une et externaliser l’autre. La stratégie du scanner Si vous faites le choix d’une numérisation en interne, l’enjeu principal consiste à passer d’un usage basique du scanner à une véritable méthodologie pour ce matériel,

La difficulté actuelle pour nombre d’études notariales tient à un usage trop peu systématique de cet appareil. Au début, tout se fait le plus souvent de façon pragmatique, pour répondre au besoin d’envoyer des documents en pièce jointe. Mais la stratégie de la pièce jointe ne peut pas suffire, en raison des différences progressives qui vont se faire jour entre collaborateurs. Selon leur affinité avec cette technologie, certains vont tout scanner, d’autres vont prioriser certains types de documents. La seule possibilité consiste donc à établir une méthodologie générale, pour éviter un gaspillage du temps de travail en recherches de documents. Une autre difficulté à surmonter tient à cette habitude, de certains collaborateurs comme de certains clients, à travailler avec le papier, et pour lesquels une photocopie fait sens alors que la numérisation du support fait encore peur. Pour autant, il n’existe aucune différence technologique entre les deux, car une photocopieuse est un scanner doublé d’une imprimante. Il convient donc de rassurer sur la pertinence et la valeur légale des éléments numérisés. D’autant que l’usage en pièce jointe ne pose pas une question cruciale qui est :

Management dâ&#x20AC;&#x2122;une ĂŠtude notariale

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que va devenir le document ? Il arrive trop fréquemment que le format choisi par défaut soit un PDF simple, soit parce que la fonction de reconnaissance optique des caractères (OCR) n’est pas disponible, soit, si elle l’est, parce que les collaborateurs n’en font pas usage. L’OCR permet d’adopter le format le plus utile, le PDF/A, qui offre la possibilité d’effectuer une recherche en plein texte puisqu’il a fait l’objet d’une reconnaissance de caractères. Une fois en place, un usage méthodique du scanner permet : - une grande économie du temps de travail collectif ; - un intérêt certain pour transporter des informations lors des déplacements (même en l’absence de solution cloud, tout un dossier

tient sur une clef USB ou un smartphone). Préserver son patrimoine Après numérisation, il faut effectuer une sélection selon les besoins d’archivage. Vérifier et identifier la présence des pièces originales reçues par l’office, numériser l’ensemble du dossier mais ne garder en papier que les pièces originales. L’archivage physique peut se faire de deux manières : archiver dans ses bureaux, ou faire conserver les archives par un tiers-archiveur. La deuxième possibilité est souvent préférable en ville où le foncier peut être extrêmement onéreux. Le tiers-archivage est géré de telle manière que récupérer un document, ou le

faire détruire après la date de conservation, sont aussi faciles qu’une commande informatique. L’archivage numérique se fait selon des critères différents, car de son efficacité dépend la possibilité d’usage au quotidien. Un premier critère d’importance consiste à distinguer les documents qui gagnent à faire l’objet d’un archivage probant plutôt que d’une simple sauvegarde, pour laquelle il n’existe ni contraintes ni garanties techniques et légales. Voici les critères clés sur lesquels l’archivage probant surpasse sans conteste une simple sauvegarde : confidentialité, intégrité, authenticité, lisibilité, traçabilité. Pour donner une valeur juridique aux do-

Le répertoire des partenaires et fournisseurs des notaires

Edité avec le portail notarial www.village-notaires.com

*Préparation de l'édition 2014 en cours

Organiser ses fichiers : de l’intérêt des métadonnées Le fonctionnement classique de l’archivage consiste souvent à reprendre des modes de classifications papier sur un mode numérique, or il existe pourtant une autre possibilité très convaincante. Dans les systèmes classiques basés sur dossiers, les utilisateurs doivent compter sur leur mémoire et un certain type de logique hérité du papier pour retrouver un dossier dans des hiérarchies aux nominations ambiguës. Et, comme dans toute organisation de ce type, plus le temps passe, plus la classification initiale devient inadéquate, entraînant une perte de temps pour retrouver des documents archivés par des collaborateurs qui parfois ne travaillent même plus à l’étude. Une proposition alternative consiste à utiliser les métadonnées, parce qu’elles décrivent le document de manière absolument unique. Il serait possible d’appliquer

ce fonctionnement de manière intuitive, en adoptant un protocole d’intitulé tel que « thème - client - date », avec la possibilité de retrouver le document grâce à une recherche de type Explorer Windows. Cependant, cela ne marche pas si une coquille ou une anomalie se glissent dans l’intitulé, ou si un collaborateur trop pressé en oublie des éléments. C’est la raison pour laquelle des logiciels se proposent de gérer la classification par les métadonnées, avec, par exemple, des règles de validation, notamment pour des numéros de projet ou pour la date. L’archivage passe par le nuage Le cloud est l’avenir de l’archivage, comme le démontre l’appétence des acteurs du logiciel pour les jeunes pousses du secteur. Fiducial Informatique a ainsi récemment racheté deux entreprises spécialisées dans l’externalisation du stockage et des services : Allégoria, entièrement tournée vers les services aux offices notariaux, et Nexto, spécialisée dans les activités de virtualisation, toutes deux avec les

deux pieds dans le « cloud computing ». Pour Fiducial Informatique, ce type d’offre permet aux clients « de pouvoir consulter toutes leurs données informatiques en temps réel, où qu’ils soient, depuis leur tablette ou leur smartphone ». La valeur ajoutée tient également à la flexibilité apportée par les licences et l’extensibilité – le nombre de comptes utilisateurs comme l’espace de stockage deviennent modulables à volonté. Cela est possible sans investissement en capital ni en ressources de personnel. Pour ceux qui seraient encore réticents à externaliser le stockage d’informations parce qu’ils craindraient pour leur perte, les solutions de qualité proposent une seconde sauvegarde des stocks de données. Choisir le bon matériel Que peut-on exiger des scanners disponibles sur le marché ? Comment reconnaître un bon scanner ? Le niveau actuel de technologie pour un matériel de qualité correcte est :

cuments conservés, et assurer leur pérennité, notamment en termes de formats numériques, la simple sauvegarde ne va pas assez loin.

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Comment faire impression ?

bonne

Aujourd’hui, les caractéristiques optimales d’une imprimante multifonctions de bonne qualité sont de 20 ppm pour la couleur et le noir et blanc, et une résolution équivalente à celle du scanner, soit 600 x 600 dpi. Le temps de sortie de la première impression est devenu un enjeu fondamental pour tous les nouveaux modèles. Parce que la reprise après

un passage en veille se produit de nombreuses fois par jour, et peut finir par devenir chronophage, il est normal que ce délai descende progressivement en-dessous de 15 secondes. Il est également convenu qu’une bonne multifonctions se charge en toute facilité de l’impression rectoverso des documents qui ont été copiés en mode duplex, aussi bien que des assemblages « 2 en 1 », « 4 en 1 » – qui s’avèrent très utiles pour l’archivage papier. Prenez garde toutefois au prix des cartouches, qui constitue le coût véritable de toute imprimante : selon la marque que vous choisirez, une impression varie énormément, allant de 5 à 30 centimes par page 1.

barres et images – cette facilité d’usage permet par exemple de numériser des formulaires papier pour un remplissage plus facile ; 2) Gommage du “bruit” et des traces ; 3) Le chargement à partir d’un appareil photo numérique ; 4) Des modalités différentes selon la précision et la vitesse souhaitées, avec la possibilité de décupler le rythme d’OCRisation si seuls les titres font l’objet d’une analyse textuelle, et que le reste du texte est traité comme une image ; 5) Traitement par lots. Jordan Belgrave

Et la reconnaissance optique des caractères ? Alors que la reconnaissance vocale patine depuis plusieurs années, la technologie de reconnaissance des caractères ne cesse de s’améliorer, et une OCR digne de ce nom est désormais dotée de ces fonctions : 1) Intégration de tout document, même PDF, en identifiant blocs, tableaux, codes-

1 - www.cout-par-page.fr/

1) Une connexion par USB et par wi-fi, de façon à pouvoir scanner aussi bien vers l’ordinateur que vers un smartphone dépourvu d’USB ; 2) Une vitesse de 20 pages par minutes (ppm), avec un mode duplex (scan recto-verso – encore rare sur les imprimantes multifonctions) qui permet de multiplier le ppm par 2 (au moins 40 ppm) ; 3) Une résolution de 600 dpi, suffisante pour tous les documents à moins de vouloir les afficher en 4 x 4m sur le mur ; 4) Des options “chics” mais utiles comme le détramage, la suppression des trous, ou le recadrage des éléments penchés.

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Les fondations hospitalières et universitaires : diversifier le mécénat

années1. Les dirigeants d’entreprise et dépositaires de capitaux y voient l’émergence d’un type de mécénat en croissance. Au 31 décembre 2012 en France, parmi les 3 220 fondations et fonds de dotation, soit 487 de plus qu’en 2011, 626 sont des fondations reconnues d’utilité publique et 27 sont des fondations universitaires2.

ccompagnement de 6 015 personnes dépendantes malades ou atteintes d’affections chroniques invalidantes, quel que soit leur âge, emploi de 1 945 salariés, principalement en Île de France… Tel est le bilan chiffré de la Fondation Hospitalière Sainte Marie pour l’année 2012.

1 - https://www.cic.fr/banqueprivee/ fr/du-dirigeant-d-entreprise/dossiers-conseils/pourquoi-creer-unefondation/index.html 2 - http://www.centre-francais-fondations.org/fondations-fonds-dedotation/le-secteur/les-dernierschiffres-sur-les-fonds-et-fondations-enfrance 3 - http://www.centre-francais-fondations.org/fondations-fonds-de-dotation/le-secteur-europe-et-monde/ etudes-sur-les-fondations-en-europe/ etude-sur-les-fondations-au-sein-delunion-europeenne

Ces quelques chiffres sont bien loin de refléter l’importance de chaque vie changée par la Fondation puisque pour ce faire il faudrait s’arrêter dans le détail et dresser le portrait de chaque homme et de chaque femme accompagné depuis la création de la structure. A quelques centaines de kilomètres plus à l’Est, la Fondation Universitaire de Strasbourg aide chaque an-

En Europe, une étude publiée en 2008 par le centre européen des fondations3 a montré que sur un échantillon de 55 552 fondations dans 15 pays de l’Union, cette activité correspond à 237 milliard d’euros, soit 4 millions par fondation. née les projets de recherche innovants à lever des fonds et contribue ainsi au rayonnement scientifique français. Ces deux exemples ne représentent qu’une infime partie de travail réalisé chaque jour par les fondations hospitalières et universitaires. Si ces structures juridiques sont encore peu répandues, elles se multiplient néanmoins. Le régime juridique de la fondation s’est développé en France au début des années 2000 afin de répondre au problème du financement de secteurs d’activité nécessitant des levées de fonds significatives. En effet, le nombre des fondations reconnues d’utilité publique a augmenté de 15% dans les 6 dernières

En 2005, la valeur moyenne des actifs des fondations françaises estimée à 9 445 million d’euros a placé le pays en cinquième position derrière l’Italie (85 441 millions d’euros), l’Allemagne (60 000 millions d’euros), le Royaume-Uni (8 553 millions d’euros) et la Suède (16 301 millions d’euroschiffres de 2001). En Belgique, Finlande, France, Hongrie, Pays-Bas, Suède et Royaume-Uni, la santé est le premier domaine d’allocation des ressources fondations (25%). L’enseignement est le cinquième domaine. Selon l’OCDE, en 2010, la part des dépenses de santé a atteint 11,6 % du PIB (produit intérieur brut) en France, plaçant le pays au troisième rang mondial derrière les États-Unis et

Depuis 2004, « la tarification à l’activité » (T2A), bouleverse les modalités de financement des hôpitaux (pour les activités de médecine, chirurgie et obstétrique, les activités d’urgence ou de prélèvements d’organes continuant cependant de bénéficier d’un financement forfaitaire) en remplaçant la notion de budget par celle « d’état prévisionnel des recettes et des dépenses » de sorte que les produits de l’activité déterminent les ressources de l’hôpital. Symptôme des difficultés à concevoir le financement d’une telle activité de service public, cette approche consistant à identifier les postes de recettes et de dépenses reflète une volonté de contrôle. Si d’un côté, il conviendrait de veiller à la dépense, d’un autre, il convient d’assurer des levées de fonds, pour lesquelles l’une des solutions envisagées est la fondation.

Dans le secteur de l’enseignement, la loi relative aux libertés et responsabilités des universités (LRU) de 2007 examinée par la Commission sénatoriale pour le contrôle de l’application des lois publiant son rapport le 3 avril 2013 a engendré selon ce dernier « un choc culturel dans le monde universitaire sans atteindre ses objectifs4 ». Suivant une approche identique à celle adoptée dans le secteur sanitaire consistant à diviser, particulariser et conférer à chacun son dû, il s’agissait de transférer aux universités la gestion budgétaire et financière de leurs établissements (jusque-là assurée par l’État), de réformer leur gouvernance, pour améliorer leurs performances économiques, c’est-à-dire contrôler dépenses et recettes5. Aux côtés de cette approche, les universités sont, sur le modèle des facultés américaines, encouragées à utiliser le régime juridique de la fondation pour lever des fonds et financer leur activité. Le régime juridique des fondations hospitalières Créées par les articles 8 et 9 de la loi n°2009-879 du 21 juillet 2009 portant réforme

del’hôpital et relative aux patients, à la santé et aux territoires et reconnues d’utilité publique, les fondations hospitalières ont pour mission le soutien des malades, des soignants ou des chercheurs dans le domaine médical. Selon le Code de la santé publique L-6141-7-3 (loi dite « Fourcade » du 10 août 2011), la fondation hospitalière est comparable à une fondation de coopération scientifique spécialisée dans le domaine de la recherche médicale, créée par un établissement public de santé, et soumise au contrôle de l’agence régionale de santé. Il convient de souligner que si seuls les établissements publics de santé peuvent créer une fondation hospitalière, ces établissements, qui sont des personnes morales de droit public dotées de l’autonomie administrative et financière, peuvent être à l’initiative d’une ou plusieurs fondation(s) hospitalière(s). D’après les termes de la loi, elle résulte de l’affectation irrévocable à l’établissement intéressé de biens, droits ou ressources apportés par un ou plusieurs

4 - http://www.vie-publique.fr/actualite/ alaune/autonomie-universites-objectifsne-sont-pas-atteints-20130412.html 5 - http://www.anrt.asso.fr/fr/futuris/ pdf/esr/2012C.pdf

les Pays-Bas et à un niveau proche de l’Allemagne. Jusqu’en 2004, l’essentiel du financement de l’activité des hôpitaux provenait de l’assurance maladie et était assuré par une dotation globale forfaitaire versée à chaque établissement.

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fondateurs pour la réalisation d’une ou plusieurs œuvres ou activités d’intérêt général et à but non lucratif, afin de concourir aux missions de recherche. Disposant de l’autonomie financière, les statuts des fondations hospitalières sont approuvés par décret. Ils définissent les conditions dans lesquelles une partie de la dotation peut être affectée à l’activité de la fondation. Administrée par un conseil d’administration composé de représentants des établissements publics fondateurs, la fondation hospitalière peut prévoir, dans ses statuts, la présence de personnalités qualifiées. Un décret en Conseil d’Etat détermine les règles générales de fonctionnement des

La Fondation IDÉE soutient la création à LYON en 2014 de L’Institut Des ÉpilepsiEs Un Institut Unique en Europe Pour DEVELOPPER la recherche COLLABORER avec les entreprises ACCOMPAGNER au-delà de la guérison FORMER pour professionnaliser

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Fondation IDEE Sous l’égide de La Fondation pour l’Université de Lyon 210 Avenue Jean Jaurès 69007 LYON www.fondation-idee.org Véronique LAPLANE Tél. : 04 78 92 70 06 Veronique.laplane@fondation-idee.org

fondations hospitalières et précise en particulier les modalités d’exercice du contrôle de l’Etat. Pour l’activité notariale, il est remarquable que les règles applicables aux fondations d’utilité publique, prévues notamment par la loi n° 87-571 du 23 juillet 1987 sur le développement du mécénat, s’appliquent ainsi encore aux fondations hospitalières. Ces fondations, dotées de personnalité morale, disposent d’autonomie financière pour soulever et récolter des fonds privés, de particuliers ou d’entreprises une activité notamment gérée par le notariat. Le régime juridique des fondations universitaires Comme les hôpitaux, les universités ont la possibilité de créer des fondations pour renforcer et diversifier leurs ressources propres. Celles-ci constituent un mode de financement complémentaire permettant aux universités de recourir au mécénat des entreprises et des particuliers. Depuis la loi du 10 août 2007 relative aux libertés et aux responsabilités des universités, les universités disposent de deux outils pour mobiliser le financement des entreprises et des particuliers : les fondations universitaires et les fondations partenariales. En 2013, il existe 29 fondations universitaires et 24 partenariales en France. Non dotées de la personnalité morale, les premières sont créées sans dotation

minimale, par délibération du conseil d’administration de l’établissement et sont gouvernées par un conseil de gestion composé de représentants de l’établissement, des fondateurs, de personnalités qualifiées et, le cas échéant, de donateurs et destinées aux projets de l’université (bourses, chaires, mobilité internationale, etc.). Il convient de souligner que la dotation peut être consommée au maximum à hauteur de 20 % de la dotation annuelle (et 50 % au plus de la dotation publique). Les secondes, adossées à un projet particulier sont dotées de la personnalité morale, créées pour une durée déterminée (minimum de 5 ans) et avec un programme d’actions pluri-annuelles dont le montant ne peut être inférieur à 150 000 euros. L’établissement dispose automatiquement de la moitié des sièges du conseil de gestion. Alors que le contrôle est réalisé par le conseil d’administration de l’établissement de la fondation universitaire, celui de la fondation partenariale est réalisé à travers le rapport d’activité annuel adressé à l’autorité administrative. De plus, quand la fondation universitaire bénéficie de l’exonération des impôts locaux sur les sociétés et de la taxe sur les salaires, la fondation partenariale est soumise au droit commun. Admissible pour les fondations universitaires, le dispositif mécénat de doctorat des entreprises est exclu dans le cas de la fondation partenariale. Financées par les entreprises

Ces fondations couvrent les thématiques telles que le financement de la recherche et de la formation, la valorisation de la recherche ou l’innovation (création de chaires), la vie étudiante (aide financière aux «étudiants méritants», amélioration des modalités d’accès à l’enseignement supérieur, des conditions d’études des handicapés, etc.) et le rayonnement international de l’établissement (mobilité des étudiants et des enseignants-chercheurs, accueil et accompagnement d’étudiants et chercheurs étrangers, octroi de bourses, etc.).

Comme les fondations hospitalières, les fondations universitaires et partenariales ouvrent droit pour les donateurs clients du notaire, aux réductions d’impôts prévues pour les versements faits aux fondations reconnues d’utilité publique. À ce titre, les entreprises bénéficient de la réduction de 60 % du montant des versements dans la limite de 5 pour mille du chiffre d’affaires, les particuliers bénéficient de la réduction de 66 % du montant des versements dans la limite de 20 % du revenu imposable et les redevables de l’I.S.F bénéficient de 75 % du montant des dons dans la limite de 50 000 euros. Compte tenu de l’essor de ces structures, elles pourraient devenir des

postes d’allocation des ressources de plus en plus significatifs à l’avenir. Pour tout mécène cherchant à donner du sens à son don et à suivre les résultats de son action, les dons aux fondations universitaires ou hospitalières constituent donc une solution idéale. Sarah-Louise Gervais

ou les collectivités, les fondations universitaires et partenariales peuvent aussi lancer des campagnes de levée de fond auprès du public.

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Actualités des partenaires

Association CARE famille et vient en aide aux enfants abandonnés de Roumanie. 4 ans après le séisme qui a touché Haïti, CARE continue également d’intervenir pour aider à la reconstruction de l’île dans les quartiers populaires. Comment se traduit votre engagement vis-à-vis des femmes dans le monde ?

Pouvez-vous nous expliquer l’histoire de votre association et ses missions ? Alors que l’Europe est détruite par la Seconde Guerre Mondiale, la première aide humanitaire arrive des États-Unis : les colis CARE. Ces colis sont envoyés par des citoyens américains et canadiens qui veulent participer à la reconstruction de l’Europe. Plus de 100 millions de colis CARE sont expédiés par bateau pour aider ceux dont les vies ont été dévastées par la guerre. CARE France a été créée en 1983 et fait partie des 14 membres du réseau CARE International. Ces 14 membres travaillent ensemble à la mise en œuvre de près de 1000 projets d’urgence et de développement. L’objectif de CARE est de lutter contre la pauvreté et de contribuer à un accès universel aux droits élémentaires. CARE combat les causes structurelles de la pauvreté grâce à une approche globale fondée sur l’accès à la sécurité économique et alimentaire, la santé,

l’éducation, l’habitat, l’accès à l’eau et à l’assainissement, tout en tenant compte de l’environnement politique, social, économique et naturel des pays où nous intervenons. Nous apportons notre soutien aux communautés les plus vulnérables et participons au mouvement mondial qui s’est engagé de manière concertée à diminuer de moitié la pauvreté d’ici à 2015. Quelles sont les actions qui occupent le plus votre association actuellement ? Les urgences occupent une grande partie des actions de CARE France. C’est le cas notamment de la Syrie qui est en proie à un conflit sanglant depuis 2011. CARE a ré-ouvert son bureau au Liban pour aider les réfugiés syriens. Le Liban est le premier pays d’accueil pour les Syriens qui fuient les violences. CARE France est également très impliquée en Roumanie. En 2003, l’association a fusionné avec SERA (Solidarité Enfants Roumains Abandonnés) pour le respect du droit de chaque enfant à une

Sur tous les continents, les femmes sont les plus exposées à la pauvreté, à la maladie et aux discriminations. Pour elles, la pauvreté ne signifie pas seulement le manque et le besoin mais également des droits bafoués, des opportunités limitées et des voix réduites au silence. Dans tous nos programmes, nous portons une attention particulière à la condition des femmes, premières victimes de la pauvreté dans le monde. Les femmes sont des actrices incontournables du développement. Participantes, leaders d’alternatives innovantes, elles ne cessent de démontrer leur force, leur bon sens et leur courage dès qu’il s’agit de lutter contre l’injustice ou la pauvreté. CARE contribue ainsi à l’émancipation et l’autonomisation des femmes. Votre association a 30 ans cette année, comment allez vous célébrer cet anniversaire ? Cela fait désormais 30 ans que CARE France lutte contre la pauvreté en défendant le respect des droits élémentaires des populations vulnérables : santé, sécurité alimentaire, éducation, accès à l’eau, développement économique, préparation aux risques de catastrophes naturelles. Cette année a été marquée par de nombreux évènements. Un colloque a ainsi été organisé en novembre 2013 sous le haut patronage d’Elizabeth Guigou,

présidente de la Commission des Affaires étrangères de l’Assemblée Nationale, qui a rassemblé plus de 150 personnes. Plusieurs intervenants ont débattu du rôle des femmes dans les pays du Sud dont Françoise Héritier, anthropologue et Nicole Ameline, députée du Calvados et présidente du Comité des Nations Unies pour l’Elimination des discriminations faites aux femmes. Les différents intervenants se sont accordés sur le fait que les femmes sont une force incontournable de développement, et ce alors même qu’elles sont les plus exposées à la pauvreté et aux discriminations. En décembre 2013, CARE France était présente sur de nombreuses chaînes de télévision grâce à l’obtention d’espaces gracieux qui nous ont permis de diffuser un spot de sensibilisation sur les besoins humanitaires des 7,1 millions d’enfants réfugiés dans le monde. Deux rendez-vous ont permis de réunir les donateurs et soutiens de l’ONG : la générale des Etés de la Danse offerte à nos donateurs par le Festival et une générale de gala offerte par le théâtre Montparnasse. Comment peut-on association ?

aider

votre

Vous pouvez aider CARE France par de multiples façons :

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-Vous pouvez soutenir l’association en faisant un don ponctuel ou un don mensuel -Vous pouvez devenir adhérent et participer ainsi à la légitimité de CARE France -Vous pouvez donner un peu de votre temps et devenir bénévole -Vous pouvez faire un leg : CARE France est une association reconnue d’utilité publique depuis 2006 et qui est donc habilitée à recevoir des legs, des donations ou de l’assurance-vie. Le leg est une disposition inscrite dans votre testament par laquelle vous décidez de transmettre tout ou partie de vos biens après votre décès à une association.

CARE France 71, rue Archereau 75019 Paris Vincent Créhalet Tél. : 01 53 19 89 96 Mail : crehalet@carefrance.org Site Web : www.carefrance.org

Veille et actualités juridiques

La responsabilité civile notariale (2ème partie) II. Les limites à la responsabilité civile notariale La responsabilité civile notariale est rejetée en l’absence d’une faute du notaire (A), en l’absence d’un préjudice (B) et en l’absence d’un lien de causalité entre une faute du notaire et le préjudice allégué (C). A. L’absence de faute du notaire Première chambre civile de la Cour de cassation, 16 mai 2013 (n°12-23.300) Cet arrêt relève l’absence de faute du notaire qui s’abstient de vérifications concernant les vendeurs en s’appuyant sur une procuration notariée conférant des pouvoirs à un mandataire et en l’absence d’élément de nature à faire suspecter l’usurpation d’identité commise. De même, elle confirme l’absence de faute du notaire rédacteur de la procuration qui a procédé à la vérification d’identité des prétendus mandants sans apparence de faux dans des circonstances qui n’étaient pas de nature à éveiller les soupçons ni à permettre de déceler la fraude. En l’espèce, par un acte instrumenté par Mme X, notaire associé, les époux Y ont acquis un immeuble appartenant à Mme D, domiciliée au Canada et représentée par un mandataire, M. A, aux termes d’une procuration établie par un autre notaire, M. B. Le bien

a ensuite été revendu à une SCI, en exécution d’un acte dressé par un troisième notaire assisté de Mme X. Victime d’une escroquerie qui a été sanctionnée pénalement, Mme D assigne en responsabilité notamment le notaire instrumentaire de la vente initiale, Mme X, sa SCP, et le notaire rédacteur de la procuration, M. B, au moyen qu’ils ont permis, par leurs négligences et leur absence de vérifications, la vente frauduleuse de son bien alors que les circonstances de la vente étaient suspectes, notamment le prix de vente anormalement bas. Le 29 mai 2012, la cour d’appel d’Aix-en-Provence déboute Mme D de sa demande formée contre la SCP et Mme X aux motifs que le fait que Mme X n’ait pas vérifié l’identité du vendeur ne suffit pas à caractériser une faute de sa part car elle avait pu légitimement croire aux pouvoirs d’un mandataire qui résultaient, en apparence, de la procuration notariée transmise et aucun élément n’était de nature à faire suspecter l’usurpation d’identité commise, et elle déboute Mme D de sa demande formée contre M.B, le rédacteur de la procuration, au motif qu’il a procédé à une vérification de l’identité des prétendus mandants au vu de cartes nationales d’identité dont il avait conservé la photocopie et qui n’avaient pas l’apparence de faux, mais au contraire de documents

authentiques, il n’était pas au courant de versements effectués en espèces et le choix d’un notaire de Haute-Corse était plausible puisque les prétendus mandants avaient indiqué y séjourner pendant leurs vacances de sorte qu’aucun élément n’était de nature à éveiller ses soupçons et il n’est donc pas en faute pour n’avoir pas décelé la fraude. Mme D forme un pourvoi en cassation. Le 16 mai 2013, la Cour de cassation rejette le pourvoi et reprend les arguments de la cour d’appel. Le domaine du devoir de conseil du notaire est plus étendu que la simple délivrance d’une information, il doit également investiguer. En effet, il doit effectuer des formalités essentielles telles que vérifier l’identité et l’état civil des parties contractantes. Depuis le décret du 26 novembre 1971, ces informations peuvent être établies par la production de « tous documents justificatifs» (article 5 du décret). En l’espèce, les juges du fond et la Haute juridiction ont considéré au regard de l’analyse de la carte d’identité et des faits que le notaire rédacteur de la procuration ne pouvait pas soupçonner la fraude. Par conséquent, l’appui du notaire instrumentaire de la seconde vente sur la procuration ainsi légalisée était justifié. En revanche, si l’acte de vente et la procuration avaient été réalisés par le même notaire et

que la procuration avait été déclarée nulle, la nullité de la procuration, provoquant la nullité de l’acte, aurait entrainé la responsabilité du notaire rédacteur (cf. Civ. 2 mars 1948 et Civ. 2 novembre 1955). Par cet arrêt, la Haute juridiction limite ainsi le devoir de vérifications préalables du notaire puisqu’il n’a à faire de vérifications supplémentaires qu’en présence d’éléments suspects. Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 10 septembre 2013 (n°12-21-989) Le notaire ne manque pas à son devoir de conseil lorsqu’il fait figurer dans l’acte authentique des servitudes existantes révélées postérieurement au compromis de vente alors que les vendeurs de mauvaise foi en avaient pleine connaissance pour les avoir eux-mêmes consenties quatre mois avant l’acte authentique. En l’espèce, la vente par les époux X d’une parcelle de terrain à M. A et Mme B était subordonnée à la délivrance d’un état hypothécaire ne révélant ni

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servitude conventionnelle ou légale à l’exception de celles qui auraient pu être déclarées dans le compromis de vente. Or, l’acte de vente définitif soumis à la signature des parties devant deux notaires contenait des servitudes nouvelles que les vendeurs de mauvaise foi se sont abstenus de déclarer au compromis alors qu’ils en avaient une parfaite connaissance pour les avoir constituées aux termes d’un acte reçu le 18 janvier 2007, soit quatre mois avant le compromis. Les acquéreurs ont refusé de signer l’acte définitif en se prévalant de la non réalisation de la condition. Les époux X ont assigné M. A et Mme B en condamnation pour non réitération fautive et les notaires en responsabilité. Le 24 avril 2012, la cour d’appel de Lyon a condamné les vendeurs en restitution du montant du dépôt de garantie à M. A et Mme B et en paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive aux motifs que la condition avait défailli et que l’absence de réitération des acquéreurs n’était pas fautive. Elle a considéré que les

époux X étaient d’une particulière mauvaise foi pour s’être abstenus de déclarer au compromis l’existence des servitudes, a constaté qu’ils avaient connaissance que ces omissions étaient de nature à entraîner la caducité de la vente ; de sorte qu’elle a caractérisé d’abus de droit d’ester en justice la procédure engagée par eux. De plus, elle a relevé que l’acte définitif de vente mentionnait toutes les servitudes existant sur le bien vendu et qu’il ne pouvait être reproché aux notaires d’avoir fait figurer à l’acte authentique des servitudes existantes révélées postérieurement au compromis, alors que les époux X en avaient pleine connaissance pour les avoir eux-mêmes consenties quatre mois avant la signature de l’acte authentique. Les époux X forment un pourvoi en cassation. Le 10 septembre 2013, la Cour de cassation rejette le pourvoi. Cet arrêt illustre la faute intentionnelle du client comme moyen d’exonération de la responsabilité du notaire. En effet, le notaire a l’obligation de vérifier s’il existe des servitudes

Le Jeudi 6 Mars 2014 dans les salons du Cercle de l’Union Interalliée 33, rue du Faubourg Saint-Denis- 75008 PARIS Se déroulera le prochain colloque A.C.S.E.N (Association des Anciens d’Etudes Supérieurs Notariales) Le thème sera «Les dernières réformes fiscales : quelles nouvelles stratégies patrimoniales ?»

Renseignements et inscriptions auprès de Monsieur Didier PIERSON (Responsable des Editions de l’A.C.S.E.N) Didier.pierson@pierson-genealogiste.fr ou www.acsen.eu

Animé par Maître Bertrand SAVOURE, Notaire à Paris et vice-président du Groupe ALTHEMIS et Madame Isabelle CHAYIA-BONNIN, directeur de l’Ingénierie Patrimoniale AXA Gestion Privée.

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grevant un bien immeuble et en informer les parties, notamment en analysant un état hypothécaire et des documents d’urbanisme. Cependant, en l’espèce, les vendeurs ont sciemment dissimulé des servitudes constituées quatre mois avant le compromis de vente. Or, l’acte définitif de vente auquel les deux notaires ont participé mentionne toutes les servitudes existant sur le bien vendu. Les notaires ont donc parfaitement rempli leurs obligations à l’égard de leurs clients respectifs pour assurer l’efficacité de l’acte de sorte qu’aucune faute n’est établie à la charge des notaires. Par conséquent, les notaires ont été déchargés de leur responsabilité car ils ont rempli leur devoir d’information au regard de toutes les informations dont ils pouvaient disposer. La méconnaissance des servitudes dans le compromis est entièrement due à la mauvaise foi des vendeurs. En outre, ces derniers entreprennent malgré tout une action en justice pour obtenir réparation d’un préjudice résultant de la non réitération de la vente. Les juges soulèvent un abus de droit d’ester en justice. Cet arrêt peut être rapproché d’un autre arrêt de la Cour de cassation (Civ. 1ère, 17 juin 2010, n°09-15.451). En l’espèce, le client avait fait une fausse déclaration de la valeur des biens cédés à l’administration fiscale, cette dernière lui a notifié un redressement de plus value immobilière. Le client a reproché au notaire rédacteur de l’acte de cession de ne pas avoir ventilé le prix comme l’imposait le Code

général des impôts et de ne pas avoir attiré son attention sur l’absence de ventilation du prix et ses conséquences. La Cour de cassation écarte la responsabilité du notaire, elle affirme que le notaire rédacteur a commis une faute en ne ventilant pas le prix de cession mais soulève que le redressement s’est également appuyé sur une surévaluation par le client de la valeur de la quote-part attribuée aux biens dans le but d’éluder l’impôt de sorte qu’il n’y avait pas de lien de causalité entre la faute du notaire et le redressement. Par conséquent, la responsabilité notariale est totalement exclue par la faute intentionnelle des parties qui est la cause exclusive de leur préjudice. En revanche, si le notaire avait aussi commis une faute ayant eu un impact sur la survenance du préjudice, un partage de responsabilité aurait pu être admis. Première chambre civile de la Cour de cassation, 11 septembre 2013 (n°12-25-060) Un notaire qui reçoit un acte de vente en l’état futur d’achèvement n’a ni à vérifier lui- même le contenu de la certification de la garantie proposée, ni à obliger l’acquéreur à prendre une garantie extrinsèque (garantie par un tiers de l’achèvement ou du remboursement des travaux, qui ressemble selon les cas à une garantie autonome ou à un cautionnement solidaire) plutôt qu’une garantie intrinsèque d’achèvement (garantie fournie par le vendeur qui trouve sa

source dans l’évolution de la construction elle-même). En conséquence, n’engage pas sa responsabilité le notaire qui ne procède pas à des investigations poussées en ce domaine. En l’espèce, Mme Y achète dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) un appartement à la SCI Lou Vignares, sous la condition suspensive de l’obtention d’une garantie intrinsèque d’achèvement du vendeur. Cette garantie est obtenue et reconnue le jour même, la SCI présentant un financement à hauteur de 75 % du prix de vente et une attestation d’achèvement des fondations. Finalement, l’immeuble objet du litige n’est pas achevé, et Mme Y se retourne contre le notaire qui a instrumenté la vente et l’assigne en responsabilité pour manquement à l’obligation d’efficacité et au devoir de mise en garde. Le 12 avril 2012, la cour d’appel de Nîmes rejette les demandes de Mme Y, qui se pourvoit donc en cassation. Les juges de la Cour de cassation devaient alors trancher la question de savoir si le notaire qui reçoit un acte de VEFA et qui se voit remettre des documents conformes justifiant l’existence d’une garantie intrinsèque d’achèvement doit mener des investigations poussées pour attester de la véracité de ces documents. Le 11 septembre 2013, la Cour de cassation fait siens les motifs de la cour d’appel et rejette le pourvoi. Pour la

Cour, en effet, tout semblait en règle : les documents fournis étant conformes à ceux attendus pour justifier l’obtention d’une garantie intrinsèque d’achèvement, le notaire n’avait pas à réaliser de plus amples investigations. De plus, la Cour rappelle que même s’il est reconnu que la garantie intrinsèque d’achèvement présente moins de sécurité que la garantie extrinsèque, « elle n’en est pas moins licite », et demeure une option à l’acquéreur, de sorte que si toutes les conditions en sont réunies, elle doit s’appliquer. Or en l’espèce, le notaire, qui a constaté que toutes les conditions de la garantie intrinsèque choisie par Mme Y étaient réunies, ne pouvait refuser d’instrumenter, et ainsi n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité. Cette décision est à rapprocher d’un arrêt rendu par la même Chambre Civile de la Cour de cassation datant du début de l’année (Civ. 1ère, 20 mars 2013, n° 1224.750), qui concernait une vente d’autres lots de copropriété réalisée par la même SCI, où la Cour de cassation reprend les mêmes motifs que dans notre espèce pour rejeter le pourvoi formé contre un arrêt de la même cour d’appel de Nîmes (CA Nîmes, 15 mars 2012). A noter : Cette jurisprudence de la Cour de cassation est à rapprocher de l’actualité législative récente, puisqu’une ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 vient d’être prise en application de l’article 1er 7° de la loi n° 2013- 569 du 1er juillet 2013 habilitant le Gouvernement à adopter

des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction et à prendre par voie d’ordonnances toute mesure propre à « rendre obligatoire, à l’issue d’une période transitoire, le recours à une garantie financière d’achèvement extrinsèque pour les opérations de vente en l’état futur d’achèvement d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à u sage mixte » (2). Le législateur, prenant acte des difficultés et du manque de sûreté liés à l’utilisation de la garantie intrinsèque, espère certainement mettre fin à tous ces conflits en empêchant purement et simplement le recours à la garantie intrinsèque d’achèvement en amont, ce qui permettra d’éviter que de pareils cas se présentent à nouveau devant la Cour de cassation dans les prochaines années. Cet effet ne se mesurera toutefois pas immédiatement, l’ordonnance du 3 octobre 2013 n’entrant en vigueur que pour les opérations dont le permis de construire sera déposé à compter du 1er janvier 2015. D’ici-là, la vigilance reste de mise pour tous les praticiens confrontés à de telles opérations : si le notaire n’engage pas sa responsabilité pour ce qu’il ne pouvait pas vérifier lui-même, il demeure tenu de contrôler les éléments qui pourraient éveiller des soupçons quant au caractère mensonger des documents fournis (cf. supra Civ. 1ère, 30 mai 2013, n° 12-23.592). En tout état de cause, le notaire n’est par contre nullement tenu d’inciter ou de forcer son client à opter pour la garantie extrinsèque

Veille et actualités juridiques

dans le cadre d’une VEFA, tant que l’ordonnance n’est pas entrée en vigueur.

Cf. notamment V. ZalewskiSicard, « Le recours obligatoire à la garantie extrinsèque dans la VEFA », JCP N 2013, n° 41, act. n° 981.

(2)

Première chambre civile de la Cour de cassation, 11 septembre 2013 (n°12-23-357) Dans cet arrêt, la Cour réaffirme que le notaire ne peut refuser d’instrumenter un acte en se fondant sur un acte translatif de propriété antérieur rendu inopposable aux tiers par l’absence de publication. Un document d’arpentage, établi en 1985 par un expertgéomètre, et non publié aux services de la publicité foncière, portait échange de parcelles entre M.X et Mme Y. En vertu dudit document, M.X s’est vu attribué la parcelle A 927 appartenant à Mme Y. Le 22 octobre 2001, Mme Y a vendu cette parcelle à M.Z selon un acte dressé par un notaire et régulièrement publié. Cet acte contenait mention d’une attestation immobilière régulièrement publiée dans laquelle le document d’arpentage avait été signalé. M.X a intenté une action en revendication à l’encontre de Mme Y et a été débouté par un arrêt irrévocable au motif que le transfert de propriété entre Mme Y et M.X lui était inopposable en l’absence de publicité. M.X a donc assigné Mme Y et le notaire instrumentaire de cette vente en réparation du préjudice qu’il avait subi. Le 30 mai 2012, la cour d’appel de Bastia, confirmant

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le jugement des premiers juges du fond, retient la responsabilité délictuelle du notaire sur le fondement de l’article 1382 du Code civil aux motifs que ce dernier avait commis une faute grave en instrumentant l’acte authentique du 22 octobre 2001 qui était à l’origine du préjudice subi par M.X. Elle précise que le notaire a bien respecté son devoir de conseil en faisant état aux parties de l’attestation immobilière dressée antérieurement par un autre notaire. Cependant, elle précise qu’il a manqué à son obligation de diligence lui incombant au titre de sa mission d’authentification des actes qui lui est conférée par son statut d’officier public et ministériel. Elle estime qu’il aurait dû procéder à toute s vérifications utiles afin de s’assurer de l’origine de propriété de la parcelle objet de l’acte litigieux avant de l’instrumenter. Le notaire a formé un pourvoi en cassation. Le 11 septembre 2013, la Cour de cassation casse et annule cet arrêt au visa des articles 1382 du Code civil et 3 de la loi du 25 ventôse an XI, aux motifs que l’inopposabilité aux tiers de l’échange de parcelles intervenu entre Mme Y et M.X, en l’absence de publicité régulière dudit acte, ne suffisait pas à fonder un refus dunotaired’instrumenterl’actedeventedu22octobre2001. Cette solution est opportune pour des raisons de sécurité juridique évidentes. La protection du commerce immobilier passe évidemment par le rôle confortatif

de droits attachés à la publicité foncière. Dans un système consensualiste comme le nôtre, les tiers doivent pouvoir sauvegarder leurs droits en les portant à la connaissance de tous et inversement, ils doivent respecter les droits des autres dont ils ont connaissance. La Cour vient rappeler que le notaire, officier public, se doit d’instrumenter les actes qui lui sont soumis du moment où ils ne s’opposent pas aux droits des tiers, ce qui est le cas lorsque les droits des tiers n’ont pas été rendus opposables par une publicité légale. Ainsi, lorsqu’il n’est pas rédacteur d’un acte, et que cet acte n’a pas été régulièrement publié, il n’a pas à le respecter. Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 24 septembre 2013 (n°12-24-749) Si le notaire était tenu d’un devoir d’information et de conseil envers les parties à l’acte qu’il établit, il n’est pas tenu de leur donner une information qu’elles connaissent déjà, de surcroît lorsqu’elles sont professionnelles en la matière. En l’espèce, le 22 février 2007, une promesse synallagmatique de vente a été signée entre des vendeurs et la société Immo Selen, spécialiste de l’immobilier, ayant pour objet la vente de parcelle de terrain à construire. Le 24 avril 2007, la société mandate un architecte pour concevoir un projet de construction. Pour cela, elle lui a fourni les certificats d’urbanisme délivrés par la mairie en dates du 20 avril 2006 et 3 octobre 2006, lesquels prévoyaient que le

terrain pouvait être utilisé pour la réalisation de l’opération projetée. La durée de validité du dernier certificat d’urbanisme étant d’un an à compter de sa délivrance. Le 17 septembre 2007, la vente est réitérée par un acte authentique reprenant les informations déjà données par la promesse synallagmatique de vente sur les risques naturels et technologiques, rappelant l’existence d’un plan de prévention des risques de mouvements de terrain prescrit le 8 mars 2002, et indiquant que l’immeuble vendu n’est pas situé dans le périmètre d’exposition délimité par le plan ainsi qu’il résultait de la copie du dossier communal d’information et de la carte du diagnostic concernant le bien annexés à l’acte. Le 10 novembre 2010, la société Immo demande un certificat d’urbanisme informatif à la mairie, qui lui répond le 17 novembre que le terrain, au titre des contraintes, est inconstructible en raison de la présence d’un fontis sous bâti. La Société Immo assigne les vendeurs en résolution de la vente, en restitution du prix, en remboursement des frais et en paiement de dommages et intérêts pour vices cachés et dol. De plus, elle agit en responsabilité contre les notaires au titre de leur devoir d’information et de conseil. Le 18 juin 2012, la cour d’appel de Nancy déboute la société Immo concernant la responsabilité du notaire au motif que si le notaire est tenu d’un devoir d’information et de conseil envers les parties à l’acte qu’ il

établit, il n’ est pas tenu de leur donner une information qu’ elles connaissaient déjà. En l’occurrence, la société, professionnelle en matière immobilière, ne pouvait ignorer la portée et la durée de validité des certificats dont elle avait la possession plusieurs mois avant l’établissement de l’acte authentique. Les notaires n’avaient donc pas à lui rappeler la date prochaine d’expiration du certificat ainsi que les conséquences qui en découlent (éventuelle modification des règles d’urbanisme établies dans le certificat). La société Immo forme un pourvoi en cassation. Le 24 septembre 2013, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par la société Immo au motif que la cour d’appel a déduit à bon droit qu’il n’appartenait pas aux notaires d’attirer son attention sur l’expiration prochaine de la durée de validité du certificat ainsi que sur les conséquences qui en résultaient, à savoir une possible modification des règles d’urbanisme indiquées dans le certificat, possibilité parfaitement connue de la société Immo Selen. Le notaire, qui est un officier public, est débiteur d’un double devoir à l’égard de ses clients : un devoir de conseil et un devoir d’information. Alors que le premier s’apprécie in abstracto, ce qui signifie que le client doit être conseillé de la même manière selon son degré de connaissances ou de compétences, le deuxième s’apprécie lui in concreto. Autrement dit, la connaissance par le client de l’information

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dispense le notaire de ce devoir, ce qui est différent de sa qualité de client averti. En l’espèce, la Cour de cassation a fait une parfaite application de l’appréciation in concreto du devoir d’information des notaires : la société Immo avait une parfaite connaissance de l’information de par sa qualité de professionnel de l’immobilier. La Cour en a naturellement déduit que les notaires ne pouvaient engager leur responsabilité, puisqu’ayant respecté leur devoir de conseil.

Les créanciers hypothécaires ayant exercé leur droit de suite sur l’immeuble et notifié un commandement de saisie immobilière à Mme B, celle-ci a assigné les époux, le notaire et la SCP notariale en nullité de la vente pour dol et en indemnisation de son préjudice, invoquant que l’inscription hypothécaire lui avait été dissimulée et que le notaire n’avait effectué aucune vérification sur ce point, remettant l’intégralité du prix de vente aux vendeurs.

B. L’absence de préjudice

La Cour d’appel d’Aix-enProvence, dans son arrêt du 16 décembre 2011, fait droit à la demande de Mme B en prononçant la nullité de la vente et en condamnant le notaire et sa SCP, in solidum avec les époux, à payer à Mme B, acquéreur, la somme de 158.915,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’acte de vente et anatocisme (capitalisation des intérêts), ainsi que la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Première chambre civile de la Cour de cassation, 16 mai 2013 (n°12-15.959) Cet arrêt précise deux éléments dans le cadre d’une action en nullité d’une vente d’immeuble consécutive à une faute du notaire : d’une part, il faut d’abord tenter d’obtenir du vendeur la restitution du prix avant d’engager la responsabilité du notaire ; d’autre part, ce n’est que lorsqu’il y a une impossibilité certaine de restitution du prix que le préjudice subi est certain, entraînant la responsabilité du notaire. En l’espèce, par acte authentique dressé le 7 novembre 2008 par un notaire associé au sein d’une SCP, des époux ont revendu à Mme B, pour le prix de 167.000 euros, un bien immobilier qu’ils avaient acquis, en mai 2008, pour le prix de 30.000 euros. Le 22 septembre 2008, une hypothèque judiciaire en garantie d’une créance de 158.915,46 euros avait été inscrite à leur encontre.

Pour la Cour d’appel, le préjudice indemnisable causé par la faute du notaire ne résulte pas de la restitution du prix consécutive à l’action en nullité de la vente pour dol, mais résulte pour l’acquéreur de la nécessité d’agir en nullité contre ses vendeurs avec pour conséquence de devoir rendre le bien sans avoir la certitude de toucher son prix en retour, compte tenu de la situation propre aux époux vendeurs et des précédentes condamnations prononcées à leur encontre. Le notaire a formé un pourvoi en cassation.

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Les Hauts magistrats de la Cour de cassation, aux termes d’un arrêt en date du 16 mai 2013, censurent partiellement la juridiction du second degré d’Aix-en-Provence en lui reprochant de ne pas avoir établi en quoi l’acquéreur était dans l’impossibilité certaine de ne pas obtenir tout ou partie de la restitution du prix de la part des vendeurs, et casse ainsi l’arrêt en ce qu’il a retenu la responsabilité in solidum du notaire et de sa SCP avec les vendeurs. Cette solution semble limiter la responsabilité du notaire au cas où l’acquéreur ne peut se voir restituer tout ou partie du prix. En effet, la responsabilité civile du notaire, engagée sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, nécessite la réunion des trois éléments classiques : la faute, le préjudice et le lien de causalité. En l’espèce, même si la faute du notaire est avérée, il n’y a pas de préjudice pour l’acquéreur résultant de l’incertitude quant à la restitution du prix. C’est cette absence de certitude du préjudice subi qui explique son caractère non indemnisable. Autrement dit, avant d’engager la responsabilité du notaire, il faut établir une « impossibilité certaine » d’obtenir du vendeur la restitution du prix, ce qui passe par la caractérisation de l’état d’insolvabilité du cocontractant débiteur. L’incertitude du préjudice fait obstacle à la responsabilité in solidum du notaire avec le vendeur. Le notaire bénéficie ici en quelque sorte d’un bénéfice de dis-

cussion au sens du droit des sûretés puisque l’acquéreur devra prioritairement intenter une action en restitution contre le vendeur avant de se tourner contre le notaire rédacteur de l’acte. Cet arrêt peut-être opposé à l’arrêt suivant (Civ. 1ère, 10 juillet 2013, n°12-23.746) qui démontre a contrario que le notaire qui a commis une faute peut-être garant envers le vendeur de la restitution du prix à l’acquéreur en cas d’annulation de la vente lorsque l’insolvabilité du vendeur est démontrée. Première chambre civile de la Cour de cassation, 10 juillet 2013 (n° 12-23-746) Le notaire qui a commis une faute peut-être garant du vendeur de la restitution du prix à l’acquéreur en cas d’annulation de la vente lorsque l’insolvabilité du vendeur est démontrée. En l’espèce, par acte du 14 février 2001, des époux achètent sur plan un appartement et deux parkings. L’immeuble à construire s’avérant non conforme aux règles d’urbanisme. Le 22 novembre 2007, le couple obtient la résolution de la vente et la condamnation de la SCI du programme à lui restituer le prix. Le 19 février 2008, la SCI est placée en redressement puis en liquidation judiciaires. Les époux, étant dans l’impossibilité de recouvrer leur créance se retournent alors contre le notaire ayant rédigé l’acte d’achat en l’assignant en paiement. Le 30 mai 2012, la cour d’appel de Lyon déboute les

époux et relève qu’ils ne justifiaient d’aucune diligence pour avoir fait exécuter la décision de justice rendue en novembre 2007 ou avoir pris des garanties avant l’ouverture de la procédure collective contre la SCI. L’impossibilité d’obtenir la restitution du prix de vente résulte donc de leur passivité et non d’un quelconque manquement du notaire. Les époux ont formé alors un pourvoi en cassation pour obtenir l’indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité d’obtenir le remboursement du prix auprès de la venderesse du fait de la liquidation judiciaire dont elle a fait l’objet. Dans leur pourvoi, les époux énoncent que la cour d’appel a bien constaté que le notaire avait commis une faute à l’origine de l’annulation de la vente en l’état futur d’achèvement conclu entre eux et la SCI et donc qu’il était à l’origine du préjudice. L’impossibilité de recouvrer la restitution du prix incombe au notaire qui ne les a pas avertis du caractère non viable de l’acquisition envisagée. Ils considèrent que sans la défaillance du devoir de conseil du notaire, ils n’auraient pas contracté et ne se seraient pas trouvés confrontés à l’annulation de la vente, à la nécessité de se faire restituer le prix et à l’insolvabilité de leur vendeur. La Haute Cour accueille le pourvoi des époux et censure la juridiction du second degré au visa de l’article 1382 du Code civil au motif que si la restitution du prix, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un

préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée des vendeurs. Or, comme l’ont constaté les juges d’appel, les époux avaient perdu toute possibilité de recouvrer leur créance auprès de la SCI, placée en redressement puis en liquidation judiciaire moins de trois mois après le prononcé de la décision en ordonnant le paiement. La solution, qui n’est pas inédite, tient à l’exigence d’un préjudice certain et actuel subi par le client du notaire. Si la créance de restitution du prix a pour origine la faute du notaire, celui-ci ne sera responsable uniquement que si le préjudice résultant du non paiement est certain (Civ. 3ème, 23 juin 2004), ce qui n’est pas le cas tant que l’acquéreur dispose d’un recours contre le vendeur. C’est seulement si l’action de l’acquéreur est vouée à l’échec en raison de l’insolvabilité du débiteur, que le notaire pourra être condamné à rembourser la somme, puisque dans ce cas, le préjudice devient certain en raison de l’impossibilité pour l’acquéreur d’obtenir le prix versé. En l’espèce, la Cour a considéré que le préjudice subi par l’acquéreur était certain et actuel en raison de cette insolvabilité avérée de la société venderesse du fait de son placement en liquidation judiciaire. Dans cet arrêt, la Cour de cassation réaffirme le principe qu’elle avait dégagé le

16 mai 2013 (cf. supra Civ. 1ère, 16 mai 2013, n°1215.959), selon lequel pour engager la responsabilité du notaire, l’acquéreur doit justifier d’un préjudice résultant de « l’impossibilité certaine » pour lui de se faire restituer le prix de vente en raison de l’insolvabilité du vendeur. Contrairement à l’arrêt du 16 mai 2013, en l’espèce, l’insolvabilité du vendeur étant démontrée, le notaire voit sa responsabilité engagée. Première chambre civile de la Cour de cassation, 30 octobre 2013 (n°12-25-763) Les conséquences du manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance sujette à un certain aléa dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse, de sorte que la réparation ne peut être intégrale. Par acte reçu le 9 septembre 2008 par un notaire, M. et Mme Y ont vendu à la société Ambrosia du matériel agricole, un bureau servant à l’exploitation et un stock de végétaux et pieds mère pour le prix de 610 000 euros payable en trois versements, le solde étant versé sous forme de rente viagère annuelle. Faute d’obtenir le paiement de la somme de 125 000 euros à l’échéance convenue, ils ont fait délivrer un commandement de payer à la société Ambrosia, qui a formé opposition, cette dernière ayant été placée en redressement puis liquidation judiciaire. Ils ont

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alors déclaré leur créance au passif de la société. Les vendeurs ont assigné le notaire en indemnisation au moyen qu’il avait manqué à son obligation de conseil en omettant d’attirer leur attention sur la forme juridique choisie pour la vente et sur les conséquences d’une absence de garantie de paiement. Le 12 juillet 2012, la cour d’appel de Bourges condamne le notaire en paiement de dommagesintérêts. Le notaire a formé un pourvoi en cassation. Le 30 octobre 2013, la Cour de cassation rejette le pourvoi principal aux motifs « qu’ayant, par des motifs non contestés, relevé de multiples manquements du notaire à son obligation de conseil, l’arrêt retient que la faute de celui-ci a privé M. et Mme Y..., qui n’ont commis aucune négligence fautive ayant concouru à la survenance du dommage, de la possibilité de renoncer à la vente ou de vendre au comptant, d’obtenir, avant l’ouverture de la procédure collective et dès le premier impayé, la résiliation de la cession et la restitution de l’immeuble, ou de recouvrer le solde dû en qualité de créancier privilégié ; que par ces seuls motifs, la cour d’appel, qui a caractérisé l’existence d’un préjudice actuel et certain et n’avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ». Cependant, elle rejette le pourvoi incident des ven-

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deurs et limite le montant de l’indemnisation en réparation de la perte de chance de recouvrer leur créance au motif « que les conséquences du manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse ; que la cour d’appel, en retenant que M. et Mme Y... ont perdu une chance de renoncer à la vente prévue et de faire un meilleur choix, a exactement caractérisé une simple perte de chance sujette à un certain aléa ». Cet arrêt est intéressant à double titre. D’une part, il démontre à la fois l’importance d’établir un préjudice actuel et certain. D’autre part, il rappelle que lorsque ce préjudice est constitué par une perte de chance, la réparation ne peut être intégrale. Les juges du fond évaluent souverainement la probabilité de la chance perdue (Civ. 1ère, 18 février 1997, Bull 65). Cette jurisprudence est constante, les juges ont déjà considéré à plusieurs reprises « que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (Civ. 1ère, 16 juillet 1998), « qu’il n’était pas certain que, mieux informés, les acquéreurs auraient pu obtenir un avantage équivalent au coût des travaux de répara-

tion » et que la cour d’appel, « s’agissant le cas échéant de la réparation d’un préjudice né d’une perte de chance, ne pouvait allouer une indemnité égale au bénéfice que le demandeur aurait retiré de la réalisation de l’événement escompté » (Civ 1ère, 9 décembre 2010, n° 09-69.490). C. L’absence de lien de causalité Première chambre civile de la Cour de cassation, 10 juillet 2013 (n°12-15-368) Cet arrêt nous informe des limites du devoir de conseil du notaire sur les conséquences et les risques des actes auxquels il est requis de donner force authentique lorsque il n’y a pas de lien de causalité entre l’intervention du notaire à l’acte et le préjudice. En l’espèce, une société (Majo) dont la situation financière était difficile, exploitait un fonds de commerce. Le 3 mars 2003, pour rétablir l’équilibre financier de la société, la gérante (Mme X) et son époux ont constitué une SCI par acte authentique reçu par un notaire. Le 10 mars 2004, ledit notaire reçoit et authentifie la vente de la maison d’habitation des époux à la SCI, cette dernière ayant souscrit deux emprunts consentis par une banque, le contrat de prêt ayant été également authentifié dans l’acte de vente. La SCI, dont les capacités de remboursement provenaient des seuls revenus de son associé, n’ayant pas

pu faire face à ses engagements suite au refus de l’assureur de garantir les conséquences de l’arrêt maladie de M. X, les époux ont assigné le notaire et la banque pour manquement à leur obligation de conseil et de mise en garde. Le 8 décembre 2012, la cour d’appel de Colmar, rejette leurs prétentions. Les époux ont formé un pourvoi en cassation selon lequel en vertu de leur devoir de conseil, les notaires sont tenus d’éclairer les parties et d’attirer leur attention sur les conséquences et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique et que dès lors, le notaire, ayant une connaissance complète de l’opération complexe de refinancement réalisée par les époux par l’intermédiaire de la SCI, il n’était pas dispensé de leur donner tous conseils utiles quant à la capacité pour la SCI de faire face à ses engagements en l’absence de tout revenu déclaré. Le 10 juillet 2013, la Haute Cour confirme la juridiction de second degré en rejetant le pourvoi formé par les époux. Le notaire, pour les Hauts magistrats, n’a pas manqué à son devoir de conseil sur les risques de l’opération à laquelle il prêtait son concours pour plusieurs raisons. Tout d’abord, le montage litigieux répondait au souhait raisonnable des époux de sauvegarder le fonds de commerce. Ensuite, les époux ont décidé de faire supporter le financement du prêt par la SCI alors même que l’état de santé de M.X était précaire

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et que la SCI ne disposait pas de ressource. Enfin, en dépit de l’opération effectuée, les époux étaient en tout état de cause déjà débiteur du prêt immobilier sur leur immeuble d’habitation et Mme X était engagée en qualité de caution de la société Majo.

Première chambre civile de la Cour de cassation, 2 octobre 2013 (n°12-25-833)

L’arrêt ne retient pas ici la responsabilité du notaire pour manquement à son devoir de conseil et de mise en garde, en raison de l’absence de lien de causalité entre l’opération à laquelle le notaire a porté son concours et le préjudice subi par les époux. En effet, pour engager la responsabilité civile délictuelle du notaire sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, il convient de manière impérieuse d’établir une faute, un lien de causalité ainsi qu’un préjudice. Or, en l’espèce, la Cour de cassation semble assurer que le préjudice subi par les époux aurait, en toute logique, était identique que le notaire accomplisse l’acte ou non.

En l’espèce, par deux promesses de vente reçues le 2 avril 2007 par un notaire, la société Le Relais du square et M. Y ont respectivement cédé à M. Z un fonds de commerce d’hôtel-bar et l’immeuble dans lequel il était exploité. Après un premier report de la date de réitération de la vente, les parties ont signé le 22 août 2007 un protocole sous seing privé stipulant une clause pénale en l’absence de signature de l’acte authentique de vente au plus tard le 31 août 2007. Constatant le non-respect de la convention, la société Le Relais du square a sollicité le paiement du chèque bancaire remis par M. Z, lequel fut rejeté pour défaut de provision. La société Le Relais du square a assigné le notaire en paiement d’une somme d’un montant égal à celui fixé par la clause pénale.

Cette absence de lien de causalité exonère le notaire de toute responsabilité. Cependant, si cette absence de causalité ici emporte exonération de la responsabilité du notaire, on peut néanmoins se poser la question de savoir si l’acte authentique, dressé par ledit notaire, et dont le coût relativement important est supporté par les époux, était utile. Partant, si la demande avait été fondée sur ce point, la solution auraitelle été différente ?

Cet arrêt souligne la nécessité d’établir un lien de causalité entre la faute du notaire, notamment le manquement au devoir de conseil, et le préjudice réparé.

Le 19 juin 2012, la Cour d’appel de Reims fait droit à la demande de la société aux motifs que le notaire a manqué à son devoir de conseil, ce qui a fait perdre à la société vendeuse une chance de recevoir l’indemnité prévue en ce qu’il n’a pas exigé la remise d’un chèque de banque, malgré les recommandations de la chambre interdépartementale des notaires et alors qu’il doutait de la solvabilité

de M. Z, et il a omis d’informer la société vendeuse du risque de non-paiement du montant de la clause pénale, la simple mention « sous réserve d’encaissement » n’assurant pas une information claire et précise. Le 2 octobre 2013, la Cour de cassation casse et annule cet arrêt au visa de l’article 1382 du Code civil aux motifs que la cour d’appel aurait dû rechercher si dans le cas où la société vendeuse avait été informée des risques inhérents à la remise d’un chèque bancaire non garanti, elle aurait pu obtenir le versement de la somme convenue au titre de la clause pénale par un chèque de banque de sorte que le lien de causalité entre la faute retenue à l’encontre du notaire et le préjudice réparé n’est pas caractérisé. Cet arrêt démontre l’importance de caractériser un lien de causalité entre la faute imputée au notaire et le préjudice subi par une partie, en particulier la perte subie. En effet, il n’est pas certain que le préjudice subi du fait du chèque sans provision soit la conséquence de la faute du notaire car même s’il avait informé la société vendeuse des risques de la remise d’un chèque bancaire, rien ne certifie qu’elle aurait pu être payée par un chèque de banque. Ainsi, les conditions de mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle de l’article 1382 du Code civil ne sont pas toutes remplies, et notamment le lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice allégué. Cette exigence de caractérisation exacte du lien de

causalité est un obstacle à la responsabilité civile du notaire et permet d’éviter les abus, principalement en cas de défaillance du débiteur. Plusieurs arrêts portent sur le lien de causalité et selon les faits, le préjudice est considéré comme directement lié à la faute du notaire ou non. Première chambre civile de la Cour de cassation, 16 octobre 2013 (n°12-21-880) La faute résultant d’un manquement à ses obligations professionnelles par un notaire ne peut fonder une action en responsabilité civile délictuelle que si elle est la cause directe d’un préjudice subi par une partie. En l’espèce, par acte dressé les 18 et 25 juillet 2007 par un notaire, la SCI Groupement forestier Les Deux S a acquis de Mme Y un ensemble de parcelles d’une superficie supérieure à trente hectares. La SCI, se plaignant que le droit de chasse sur cette propriété était réservé à l’association communale de chasse jusqu’en septembre 2011, a assigné le légataire universel (la Fondation d’Auteuil) de la venderesse et le notaire en réparation de son préjudice. Le 19 mars 2012, la cour d’appel de Riom condamne in solidum la Fondation venderesse et le notaire en paiement de dommagesintérêts aux motifs que le notaire avait connaissance de l’intérêt cynégétique que la SCI attachait aux biens qu’elle se proposait d’acquérir, qu’il aurait donc du recueillir toutes in-

formations nécessaires sur la situation de ces biens et sur la possibilité pour l’acquéreur d’y exercer réellement l’activité dont il avait fait un élément déterminant et, d’autre part, que le préjudice résultait de la seule impossibilité d’exercer un droit de chasse sur les terres acquises pendant trois ans, ouvrant un droit à réparation pour le SCI. Le 16 octobre 2013, la Cour de cassation casse et annule cet arrêt au visa de l’article 455 du Code de procédure civile aux motifs que « Qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles M. X... avait fait valoir que l’impossibilité provisoire de chasser résultait des dispositions légales prévoyant que l’apport d’un terrain soumis à l’action d’une association communale de chasse est réalisé de plein droit pour une période renouvelable de cinq ans à défaut pour le propriétaire de notifier à l’association, dans le délai de trois mois suivant sa constitution, l’opposition à l’apport de son territoire de chasse, ce dont il résultait une contestation du lien de causalité entre le manquement imputé au notaire, quant à ses obligations professionnelles, et le préjudice allégué, tenant à la privation du droit d’exercer l’activité de chasse sur les parcelles considérées, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ». Le notaire doit sécuriser les actes qu’il instrumente, pour qu’ils soient pleinement efficaces et en adéquation avec la volonté des parties, par

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un certain nombre de vérifications utiles. Cependant, il ne suffit pas qu’un manquement à ce devoir soit relevé et qu’une partie ait subi un préjudice pour que sa responsabilité civile délictuelle soit engagée. La Cour rappelle au visa de l’article 455 du Code de procédure civile que la partie à l’acte authentique qui s’estime lésée par un manquement du notaire à ses obligations professionnelles doit prouver un lien direct entre le fait du notaire et le préjudice subi par elle. Ce faisant, elle vient préciser sa jurisprudence antérieure en énonçant que le lien de causalité ne se présume pas en présence d’une faute du notaire et d’un préjudice subi par une partie, le demandeur à l’action doit rapporter la preuve du lien de causalité direct entre les deux. Travail réalisé par : Marine BASSAT, Stéphane BIJAUDY, Aurore BONIN, Lazslo BONNOT, Sylvain BRUN et Abigaïl CASTALDIN MASTER II DROIT NOTARIAL UNIVERSITE MONTPELLIER I Promotion 2013-2014 L’ensemble des veilles juridiques et des travaux scientifiques réalisés par nos soins est consultable sur notre site internet : http://lou-notari.forumactif. com/forum

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Paris 31 mars 2014 • Organisateur: Dalloz Formation • 01 40 64 13 00 • inscription@dalloz.fr • Lien web: http:// w.dawwlloz-formation. fr/formation

Ingénierie patrimoniale : technique de transmission à cause de mort

27 mars 2014 Paris • Organisateur: Dalloz Formation • 01 40 64 13 00 • inscription@dalloz.fr • Lien web: http://www.dalloz-formation. fr/formation • Objectifs : Maîtriser le régime du testament pour conseiller au mieux le client qu’il soit légataire ou testateur Cerner les aspects fiscaux

Fiscalité des successions

La publicité foncière

3e édition Franck Eliard Editeur : Ellipses Collection : Droit notarial ISBN : 978-2-7298-8468-0 192 pages Parution : 02/2014 Thème : Droit > Droit notarial Autre thème : Droit > Droit civil > Successions / Libéralités Prix 25,40 €

Jacqueline Piedelièvre, Stéphane Piedelièvre Editeur : Defrénois Collection : Expertise Notariale ISBN : 978-2-85623-208-8 356 pages Parution : 01/2014 Thème : Droit > Droit civil > Sûretés Autre thème : Droit > Droit notarial Prix 63,00 €

Guide de la taxe des actes notariés 2014 Tarif des émoluments, droits d’enregistrement et de publicité foncière 76e édition Etienne Lefèvre, Patrick Steinmann Editeur : Pierre Lechêne Defrénois ; Lextenso éditions ISBN : 978-2-901343-82-0 118 pages - Parution : 01/2014 Thème : Droit > Droit notarial Prix 34,00 €

Le contrat en agriculture Contribution à l’étude du contrat comme instrument de l’action publique Premier prix de thèse 2013 publié avec le soutien de l’Ordre des Avocats de Poitiers Raphaèle-Jeanne Aubin-Broute Editeur : Faculté de droit et des sciences sociales de Poitiers N° de série : 58 ISBN : 979-10-90426-35-1 548 pages Parution : 02/2014 Langue : Plusieurs langues Thème : Droit > Droit rural / agricole Autre thème : Droit > Droit civil > Obligations > Contrat Prix 40,00 €

110 ème Congrès des Notaires à Marseille

Du 15 au 18 Juin 2014 Palais des Congrès et des expositions. Parc Chanot Marseille 8ème Thème : Vie professionnelle et familiale place au contrat Président : Bertrand RYSSEN Notaire à Seclin

Guide des contentieux de l’urbanisme 2014 François-Charles Bernard Editeur : LexisNexis ISBN : 978-2-7110-1726-3 414 pages Parution : 01/2014 Thème : Droit > Droit de l’urbanisme et de la construction Autre thème : Droit > Droit administratif > Contentieux administratif / Procédure administrative Prix 59,00 €