n°41
Septembre 2013
Management d’une notariale 10
Comment se débarrasser
www.village-notaires.com
des biens inutiles ?
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Datarooms : Tout a changé !
Focus sur les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers
Actualités des partenaires
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Dossier Spécial
Interview de la Fondation ARSEP
Veille et actualités juridiques
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La Responsabilité Civile Notariale (2ème partie)
Livres
&
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agenda
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LE CONGRÈS COMME SI VOUS Y ETIEZ
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Édito
Le Journal du Village des Notaires
P ar S arah -Lou is e G er vais
est publié par Legi team
17 rue de Seine
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Chers lecteurs, Pas de doute, c’est la rentrée. Mais avant de remettre un pied dans vos études, assurez-vous que vous avez correctement rempli toutes vos obligations estivales. Vantez les mérites de votre destination où, faute de réseau, vous étiez « totalement déconnecté », décrivez avec émotion le marché local où vous avez acheté de « vraies tomates », vantez la qualité de vie au grand air … En France, hors de question de prendre les sacro-saintes « grandes vacances » à la légère sans respecter un certain nombre de passages obligés.
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Gisèle ANDRIEUX
Mail : gisele.andrieux@wanadoo.fr Florence ROYER Rouguy FAYE
Mail : notaires@legiteam.fr N° ISSN 2103-9534
Ont aussi participé à ce numéro Linda DELCI
Cyriane VICIANA
Diffusion
5.000 exemplaires
Parmi ces obligations, commenter le feuilleton de l’été. Et cette année, ce n’est pas dans les pages d’un magazine people que l’on pouvait le suivre mais sur le site du Ministère de l’Economie et des Finances. Rétroactive ou non ? Applicable au 2 août 2013 ? Au 1er septembre ou encore au 1er Janvier 2014 ? L’annonce par le Président de la République d’une réforme des plus-values immobilières a tenu en haleine tous les vendeurs de France et affolé les études en retardant de nombreuses ventes en cours. Heureusement, l’épisode du 2 août 2013 a clarifié les choses. Dans l’attente du vote de la loi de finances 2014, c’est donc une instruction fiscale qui permettra aux notaires, dès le 1er septembre 2013, d’appliquer le nouveau barème de taxation sur les ventes immobilières (hors résidence principale). Cet adoucissement fiscal devrait permettre de fluidifier les transactions l’année prochaine en encourageant les investissements immobiliers. C’est donc le moment de faire de la place pour tous ces nouveaux dossiers : passage aux data room numériques (P. 14), don du mobilier non utilisé (P. 10)… Et pour ces investissements immobiliers, quel montage juridique choisir ? Le Journal du Village des Notaires consacre un dossier à la forme méconnue des S.C.P.I., des sociétés d’investissements collectifs ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts dans le public (P. 17). Bonne lecture ! Sarah-Louise Gervais
Congrès de Lyon
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... LE CONGRÈS
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LÉGENDES
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Mme Christiane TAUBIRA sur le stand JVN
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Président du Congrès Me Meyssan sur le stand JVN Etude Généalogique ANDRIVEAU APF
Association Perce Neige
Ligue Nationale contre le Cancer
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H.S.M. France
C.R.P.C.E.N
Fondation Claude Pompidou
Croix rouge française
Chambre des Commissaires Priseurs
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ADN
édération Enfants F & Santé es Petits Frères L des Pauvres DEPIESSE
ortin Le ProgrèsF Amilcar
Fondation Abbé Pierre
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Photographies : LEGI TEAM
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COMME SI VOUS Y ÉTIEZ
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Congrès de Lyon
Vous pouvez ĂŠgalement consulter le diaporama sur notre site
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ditions E Francis Lefebvre
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Minolta
Fondation Assistance 20 aux Animaux
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de L’Espoir (AUJF)
22 Etude
Généalogique Maillard
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Européenne des Généalogiste Successoraux
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ecours Populaire S Français
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des Orphelins des Douanes
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du Monde
tude Généalogique E ADD
euvre des Pompiers O (ODP)
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Chambre des Généalogistes Successoraux
Aviation Sans Frontières édération Française F de Cardiologie FIDUCIAL MCEN
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FICHORGA-PMS.Juris HANDI CHIENS
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Société de St-Vincent de Paul
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- Lamy
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Kluwer France
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Alliance Française
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Française du Cancer
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UNOFI
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de Secours aux Enfants (OSE)
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de France
ondation pour F la Recherche Médicale Fédération FAF
FAC - Chiens Guides F d’Aveugles Fondation IDEE
Fondation des Amis de l’Atelier
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Prochain Congrès à Marseille
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Retrouvez-nous l’année prochaine au
Congrès des Notaires de Marseille
du 15 au 18 juin 2013 Vie professionnelle et Famille Place au contrat Vous pouvez consulter le diaporama des photos du congrès sur notre site www.village-notaires.com
Photographies : LEGI TEAM
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Management d'une étude notariale
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Comment se débarrasser des biens inutiles ?
de produits dits « cradle to cradle » (du berceau au berceau). Pour les documents papiers et numériques, la donne est plus simple, car il est indispensable et obligatoire de détruire tout ce qui contient des informations à caractère personnel : l’enjeu consiste donc à choisir sa méthode, interne ou externe, ainsi que le type exact de prestation. Que faire du mobilier de bureau dont on ne veut plus ? Le revendre
Mobilier et archives : se débarrasser des encombrants l arrive que l’on soit pris au dépourvu au moment de changer le mobilier et de se débarrasser des documents inutiles.
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Pour le mobilier, les filières de revente, recyclage et don se sont organisées ces dernières années et permettent une utilisation optimale des mobiliers actuels même quand ils ont déjà (bien) vécus.
La tentation de la déchetterie peut alors être grande. Mais, si vous avez le choix, toute autre option est préférable.
De plus, nous ne sommes pas très loin du moment où les composants des mobiliers seront intégralement réutilisables, avec l’émergence
Il peut s’agir de vente directe ou de dépôt-vente. Dans le premier cas, le mobilier de bureau sera estimé, puis après accord sur la valorisation de la cession, démonté et déménagé dans le respect du mobilier, mais surtout de vos locaux et des activités qui pourraient encore y avoir lieu. Dans le deuxième cas, vous confiez vos objets au gérant d’un dépôt-vente, avec mandat de les vendre. Il remet alors un contrat-type, qui doit indiquer la description des biens remis, le prix que vous souhaitez en obtenir, le révision du prix à la baisse après un certain délai, la commission du commerçant (généralement 30 % du prix), les éventuels frais annexes (de gardiennage ou d’une éventuelle pénalité si vous récupérez l’objet avant qu’il ne soit vendu), le délai et les modalités de règlement afin d’éviter
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De plus, la plupart des composants ont une valeur, et certains en ont une qui n’est pas négligeable. Le prestataire a pour mission d’aiguiller les bennes et autres déchets vers les centres de recyclage spécifiques.
Le don Certaines entreprises offrent le mobilier usité à leur personnel, ce qui est un excellent choix si cela répond à un besoin. Mais il existe plusieurs autres possibilités : l’une, de nature caritative, consiste à donner le mobilier à des associations comme Emmaüs ou Envie, ou encore l’Auberge de la solidarité, qui vont le valoriser en le revendant pour financer des projets humanitaires ou de réinsertion; l’autre option va au soutien à la création d’entreprises, donc à l’emploi, et passe par les incubateurs et les pépinières d’entreprises, qui les redonneront ensuite à des entrepreneurs afin d’aider à l’émergence de l’économie de demain. Le recyclage
Le mobilier en cycle continu Afin de boucler la boucle, des entreprises comme l’alsacien Steelcase propose de débarrasser le mobilier existant, et de fournir des mobiliers qui répondent à une démarche « cradle to cradle », dit autrement du berceau au berceau, que Steelcase s’engage à venir ensuite recycler intégralement.
Que faire entre deux lieux ? Lorsqu’on se trouve entre deux locaux, et que l’on souhaite avoir de la flexibilité dans l’organisation
Une gamme de destructeurs de qualité « made in Germany » pour chaque type de besoin ; Individuel (1 à 3 personnes, 25/50 litres), Bureau /open space (3 à 5 personnes, 50/100 litres) Collectif où étage pour (+ de 6 / 8 personnes, +100 litres) HS M GARANTIE A VIE
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Cet engagement signifie que les éléments des nouveaux meubles sont réutilisables à l’infini. Comme on l’explique chez Steelcase : « nous concevons du mobilier à forte composante durable, il est donc logique de boucler la boucle en proposant une solution pour les produits en fin de vie, à l’image de notre siège Think, premier produit certifié C2C ».
De plus, les employés du self-stockage peuvent se charger de réceptionner les nouveaux meubles venant compléter ceux qui sont conservés, ce qui diminue ainsi les perturbations dans une période déjà bien chargée.
AUX CYLI
La filière de recyclage du meuble se développe par le biais des législations : le décret n°2012-22 du 6 janvier 2012 relatif à la gestion des déchets d’ameublement fixe un objectif de réutilisation et de recyclage de 75% pour le mobilier professionnel en 2015 ; de plus en plus, des prestataires proposent un démantèlement sur place avec des bennes apportées directement sur le site, afin que le tri s’effectue dès le départ. En effet, environ 95 % des
Ce cycle garantit en outre un suivi des produits de la collecte jusqu’au recyclage, et permet de se faire remettre des certificats de traçabilité et de destruction.
Les entreprises de self-stockage offrent des lieux sécurisés qui sont accessibles de manière continue. C’est particulièrement intéressant pour les archives, lorsque les rangements spéciaux n’ont pas encore été installés.
RE
ACIER
En l’absence de contrat, demandez un écrit comportant les informations susmentionnées.
du déménagement, recourir au self-stockage a le grand avantage de permettre l’entreposage de certains meubles qui ne trouvent pas encore place.
EN
matériaux sont recyclables, à l’exception de beaucoup de plastiques composites.
P
E
de vous retrouver avec un avoir sur le magasin au lieu d’un chèque à encaisser.
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S DE COU
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Destruction d’archives : s’en charger ou pas ? La première question pourrait être : pourquoi broyer ? En vérité, pour tout document contenant des données de caractère personnel, il est indispensable de se couvrir car la loi prévoit, à l’article 226-22 du code pénal, trois ans d’emprisonnement et 100000€ d’amende pour toute « imprudence ou négligence » qui aboutirait à « porter atteinte à la considération de l’intéressé ou à l’intimité de sa vie privée en portant, sans [son] autorisation, [des] données à la connaissance d’un tiers qui n’a pas qualité pour les recevoir ». Or il n’est pas rare que des premières versions de
ent Déplacem it tu ra g is v et de
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documents, des impressions ratées, ou des emails imprimés avec des informations personnelles soient jetés dans les poubelles de tri. C’est oublier un peu vite que la confidentialité ne fait pas partie du cahier des charges des sociétés ou des collectivités chargées du recyclage. D’autant plus que, depuis la poubelle du bureau jusqu’au recyclage final, les documents peuvent se trouver sur la voie publique avant le ramassage, et rester à l’usine de tri pendant des mois en étant de facto accessible au tout venant. Et la seule responsabilité qui serait engagée est celle de la personne qui a jeté le papier. Les broyeurs de bureau Les broyeurs d’archives offrent aujourd’hui une technologie très développée : il existe des engins puissants accessibles à tous avec des niveaux de sécurité très élevés. Pour détruire des documents notariaux, il faut en effet conjuguer vitesse d’exécution et garantie forte sur la confidentialité : pouvoir broyer 60 feuilles par minute avec un niveau DIN 3, voire DIN 4 (juste inférieur au niveau requis pour des documents gouvernementaux confidentiels), avec coupe micro-croisée verticale et horizontale est un idéal désormais à la portée de tous. Les nouveaux modèles ont également su réduire le volume sonore à des niveaux
entre 60 et 70 décibels, soit à peine supérieurs à une conversation ordinaire. Enfin, leur capacité de destruction s’est étendue aux CDs et DVDs. Il existe néanmoins des bémols, qui tiennent : à la nécessité de consacrer des ressources à la maintenance ; à la possibilité d’une panne qui retarderait les projets de destruction ; au risque que les employés chargés de la destruction aient accès à des documents qui ne leur sont pas normalement accessibles (bulletins de salaire,...) ; au temps passé à ce travail au détriment des tâches quotidiennes en cas de grandes quantités de documents. Le broyage professionnel Un avantage de l’externalisation est d’obtenir un certificat de recyclage, décrivant la quantité de papier recyclé, qui sert entre autres pour l’obtention de la norme de management environnemental ISO 14001. Au cas où le choix est fait d’externaliser, plusieurs critères viennent déterminer le choix du prestataire . - Si le moment consacré à la destruction des archives s’étale sur plusieurs jours, il peut être avantageux de se procurer de bons modèles de conteneurs à papiers spécifiquement destinés aux archives. En plus d’être particulièrement grands, il sont sécurisés et garantissent l’intégrité des papiers entre le moment où ils sont introduits dans le conteneur et leur broyage.
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Il existe différents designs, dont certains trouveront parfaitement leurs place dans vos bureaux, ainsi que des modèles avec roulettes pour faciliter le déplacement. - Concernant les unités mobiles de destruction qui viennent broyer sur place, il existe différentes technologies. Certaines, comme le chargement par l’extérieur, réduisent à zéro la possibilité que l’employé du prestataire
ait accès aux documents ; d’autres, comme les normes en matière d’émission polluantes (norme EEV correspondant aux niveaux d’émission préconisés par la directive 2005/55), où même le type de moteur (électrique), permettent de sélectionner l’entreprise qui correspond le mieux à vos principes et à vos besoins.
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Les offres des sociétés spécialisées La tendance actuelle consiste à combiner vente, don et recyclage. Les sociétés de débarras spécialisées proposent en effet aux particuliers comme aux professionnels de venir chercher les meubles et de revendre ceux qui peuvent l’être. Cette vente permet de couvrir tout ou partie des frais de l’opération. Dans le meilleur des cas, avec un meuble ancien de valeur par exemple, il est même possible de se retrouver avec un bénéfice net à l’arrivée. L’autre partie des meubles est : donnée, dans la mesure du possible, à des centres Emmaüs ou à d’autres acteurs de la ré-utilisation, surtout lorsque les meubles sont défraîchis mais encore en état de fonctionnement ; recyclée, pour autant qu’il s’agisse de matériaux récupérables, au travers des centres de recyclages et des entreprises de menuiseries.
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Datarooms : Tout a changé !
on applique des recherches diverses par mots-clés, on classe, etc. A cela s’ajoute une partie cruciale de gestion de droits d’accès, pour donner autorisation à telle ou telle personne et entreprise d’avoir accès à tels ou tels documents. Qui utilise ces services ? Avocats, juristes, directions générales, notaires, auditeurs, banquiers... Toutes les parties concernées dans une opération.
U
ne “data room”, c’est le lieu où l’on regroupe, à l’occasion d’une fusion-acquisition ou d’un LBO par exemple, tous les documents nécessaires à toutes les parties, avec des moyens de consultations, copies, etc, le tout de façon sécurisée. Tous ceux qui sont entrés dans une de ces salles se sont rendus compte du volume souvent très important de documents, ce qui ne rend pas le traitement facile, et des contraintes d’accès (déplacements nécessaires, heures d’ouvertures, conditions d’accès très restrictif...). Des dernières années, ces data rooms ont franchement évolué, avec l’arrivée de data room virtuelles, sur internet. Qu’y gagne-t-on ? L’accessibilité parfaite aux dossiers, le suivi
statistique, la rapidité, tout en gardant un bon niveau de sécurité, la réduction des coûts... Et les data rooms, en devenant électroniques, intéressent désormais beaucoup plus de groupes de travail. Voyons cela en détail... Dans les faits les data rooms “électroniques” ont quasiment supplanté les data rooms “physiques”, tant les avantages sont importants. Le principe. On est ici dans un principe très similaire aux offres de Gestion Electronique de Documents : On intègre les documents existants ou on numérise si besoin certains documents (on utilise alors la reconnaissance optique de caractères pour transformer ce qui doit l’être en texte plutôt qu’en image), et
Dans quels cas les utiliser ? Ce n’est plus une solution spécifiquement destinée aux M&A ! “Lorsque nos clients découvrent l’outil de « Data Room Électronique », ils s’aperçoivent que leurs procédures habituelles de transmission de données (sensibles, confidentielles) sont loin d’être sécurisées. C’est un point important lorsque l’on parle d’informations relatives à un avantage concurrentiel ou encore pouvant influencer les transactions ou même le cours de l’action en bourse. La Data Room Électronique est donc utilisée désormais par toutes les sociétés, quelle soit leur taille, devant partager de façon sécurisée, différenciée et confidentielle des informations entre différents sujets internes ou externes à l’entreprise. Il peut s’agir de la gestion de projets nationaux ou internationaux, de la communication entre les organes directionnels d’une société (Conseil d’administration
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- Comités), de transactions Immobilières, de redressements judiciaires, d’arbitrage national et international...” nous a précisé Adeline Salles chez Multipartner. Les avantages par rapport aux data rooms réelles. Du fait de la numérisation des documents, on a tous les avantages d’une recherche par mots-clés, qui permettra donc de retrouver les documents facilement et très rapidement (parfois trop de document d’ailleurs, il faudra apprendre à trier les résultats et à bien libeller ses recherches). On pourra aussi imprimer ou réutiliser (par export) facilement les informations et chiffres utiles pour un retrai-
tement, tout en appliquant parfois un filigrane (texte ou dessin en légère surimpression permettant d’indiquer par exemple l’utilisateur d’un document, et qui sera reproduit même en cas de copie). Autre avantage; on aura un accès à distance : tous les utilisateurs autorisés pourront avoir accès aux documents où qu’ils soient dans le monde, à n’importe quel moment. Les interfaces sont proposées au moins en anglais, parfois en français ou dans d’autres langues. Grâce à ces plates-formes les phases de ‘due diligence’ par exemple sont raccourcies. Et au-delà du critère de temps, c’est bien le coût glo-
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bal de ces opérations qui s’en trouve réduit: Plus de frais de bureaux sécurisés, de personnel, de déplacement... et pour les applications informatiques de travail collaboratif, plus de frais de développement et de déploiement, de formation, puisque vous utilisez une solution existante, pré-paramétrée, utilisable avec un navigateur web standard - et gratuit. Trois derniers sont à noter :
avantages
Les services proposent généralement un outil collaboratif (workflow) pour faciliter le travail des équipes : Questions/réponses en cours, échanges dans les équipes, etc, bien entendu de façon confidentielle (ce qui apporte aussi l’intérêt de centraliser les informations confiden-
Alterfina est l’unique société française de data room électronique exclusivement dédiée aux transactions : cession in bonis ou en procédure collective, levée de fonds. ROOM³ est une application innovante qui ne se contente pas de stocker vos fichiers dans un espace virtuel. • SIMPLICITE, un outil de gestion intuitif et autonome
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tielles, qui ne se trouveront plus dans les messageries des uns et des autres). Enfin, tout étant numérique et enregistré, on pourra avoir accès à des statistiques intéressantes sur “l’état de santé” du projet et l’activité des participants. “Le gestionnaire sait qui a consulté quels documents, pendant combien de temps, s’il les a uniquement visualisés ou téléchargés, quelles sont les parties les plus intéressées au deal ou encore sur quel document se préparer pour la phase de négociation” confirme sur ce point Adeline Salles. La personnalisation simple de l’interface a aussi son importance, car c’est un véritable outil de communication corporate que vous aller proposer, à vos collaborateurs, partenaires, clients, etc. Les coûts. Ils sont largement réduits avec les data rooms virtuelles, puisque les frais de salles sécurisées sont inexistants et les frais de copie par exemple sont répartis entre les utilisateurs et non plus à la seule charge d’un des acteurs. Vous pouvez chez certains prestataires créer des data rooms à fonctions réduites à moins de 1000 € (pour petites procédures standardisées, sur un délai limité...). Ensuite tout dépend du volume, de la durée, etc; les tarifs sont donc très variables selon votre projet. C’est bien plutôt l’adaptation à vos besoins et la sécurité nécessaire au projet qui importent.
Au chapitre des inconvénients ? En terme de sécurité, même si la technique est au point, on n’est pas à l’abri d’une maladresse d’un utilisateur, qui laisserait visible ses codes d’accès sur un papier sur son bureau ou dans sa boite email ouverte à l’écran pendant la pause déjeuner... Une sensibilisation minimale à ces sujets est donc nécessaire. En permettant un accès à distance, on ouvre forcément des portes d’accès. Le tout sera de ne pas multiplier les autorisations, sous prétexte qu’elles sont faciles à mettre en place, au-delà des seules personnes vraiment habilitées (un avocat ou un juriste par exemple évitera de donner son mot de passe à l’ensemble de son département), et l’on vérifiera les engagements de confidentialité, tout aussi nécessaires que pour les data rooms physiques. Car sur le fond, une data room est un outil autrement plus fiable que d’autres modes d’échanges de documents... Vous échangiez par email ? “Ne sous-estimez pas les risques d’interception ou de perte, d’erreur d’envoi, d’oubli...” nous alerte Adeline Salles. Et pensez à l’impossibilité de tracer le document : il peut être relayé, perdu, copié, imprimé... sans que vous le sachiez. Vous échangiez par “ftp sécurisé” ? Toujours pas de contrôle sur l’utilisation des documents... et aucune fonctionnalité de productivité n’est disponible.
Vous ouvriez votre intranet d’entreprise ? C’est dangereux, car il contient beaucoup d’informations... Vous préfériez les data rooms physiques ? Que de frais, de temps perdu, de lourdeur... Cas pratique... Lafarge est le leader mondial des matériaux de construction, employant plus de 83.000 collaborateurs dans 78 pays. L’entreprise stockait bien entendu déjà des documents au sein de son système informatique. Mais chacun avait besoin d’une solution s’appuyant sur le web (pour son accessibilité internationale), qui permette de rationaliser les processus de fusion-acquisition et de publier les documents d’entreprise à des tiers dans un lieu unique et sûr en terme de gestion d’accès et de conservation. Le souhait de sécurité recouvrait aussi la gestion fine de la disponibilité des documents (pendant une période définie par exemple), en réduisant les risques en ce qui concerne la circulation des documents (restrictions parfois nécessaires pour les impressions ou les exports). Le recours au logiciel Blueprint Data Room (ICSA software) a permis à Lafarge de centraliser et de gérer simplement tous les documents de façon rapide. La gestion des accès a été simplifiée, en permettant d’affecter une autorisation à tout instant, pour l’accès à certains documents choisis, à une personne en parti-
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culier. Le tout sans déploiement complexe.
internationaux, ou avec leurs avocats partenaires.
Conclusion... On aurait tort de ne pas envisager ces solutions, ou de les craindre, une fois conscient du peu d’inconvénients possibles (les data room “physiques” en comportent de plus nombreux). Mieux, on prendra goût avec ces plates-formes aux espaces de travail mutualisés en ligne, que les directions juridiques par exemple peuvent utiliser avec profit dans leur échanges
La Rédaction du Village des Notaires Notes : Recommandation n° 2003-01 relative à la transmission d’informations privilégiées préalablement à des opérations de cession de participations significatives dans des sociétés cotées sur un marché réglementé (« procédures dites de data room ») : http://www. amf-france.org/documents/ general/5080_1.pdf
Nous avons notamment interrogé pour ce dossier... (merci à eux pour leurs réponses précises) : - Isabelle Kerdranvat (European Business Consultant & Account Manager) ICSA Software - www.icsasoftware. com/dataroom ; - Adeline Salles (Area Manager France) chez Multipartner www.multipartner.com . - Olivier Larribe, Directeur chez Dataroom.fr www.dataroom.fr .
Focus sur les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers
Définition
L
es Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) sont des sociétés d’investissements collectifs ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts dans le public. A la différence de la société civile immobilière classique qui ne peut pas faire appel public à l’épargne, la SCPI dispose de cette possibilité. C’est pour
cette raison qu’elles sont aussi appelées les sociétés civiles de placement collectif immobilier. Il s’agit donc d’un placement immobilier réalisé sous forme d’achat de parts dans une société qui achète des biens immobiliers puis les loue à des particuliers ou à des entreprises en assurant l’ensemble des tâches de gestion et administratives. L’intérêt qui découle de cette formule est de permettre aux investisseurs d’acquérir un patrimoine par des acquisitions étalées dans le temps et pour
un faible montant unitaire de parts. De plus en cas de besoin de vente, il est plus aisé de céder des parts que de vendre un immeuble. Autre avantage : l’investisseur peut percevoir les revenus liés à la possession d’un patrimoine immobilier tout en étant déchargé du souci de la gestion. Par ailleurs, le remboursement de l’emprunt fait par l’investisseur pour l’acquisition de parts est souvent effectué au moyen de loyers et les intérêts des prêts contractés sont déductibles du revenu brut foncier. Ce système permet ainsi de diminuer le risque locatif et le coût d’exploitation et de faciliter la revente. La SCPI acquiert donc des biens immobiliers qu’elle loue et dont elle perçoit les loyers. Après déduction des différents frais d’entretien et de gestion la SCPI redistribue le résultat aux associés investisseurs. Les SCPI sont des instruments financiers non côtés, c’est à
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18 dire qu’elles ne se vendent et ne s’achètent pas en bourse. Leur rentabilité nette s’élève généralement à 5-6% par an. Comment fonctionnent les SCPI ? Une SCPI est gérée par une société de gestion qui est responsable de la gestion administrative, comptable et financière de la SCPI ainsi que de la relation avec les associés. Les sociétés de gestion appartiennent généralement aux grandes banques ou aux compagnies d’assurance. Toutefois, il existe des sociétés de gestion « indépendantes » qui distribuent des parts de SCPI par l’intermédiaire d’autres méthodes comme les conseillers de gestion de patrimoine.
Pour exister, la SCPI doit recevoir l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui est chargée de veiller à la régularité des opérations effectuées sur les parts de SCPI et au respect des obligations professionnelles des SCPI et de leurs sociétés de gestion. D’autres organes de contrôle veillent au fonctionnement de la SCPI : - L’assemblée générale est l’organe souverain de la SCPI. Elle se réunit au moins trois fois par an. Elle désigne la société de gestion (et peut la révoquer), élit les membres du conseil de surveillance, désigne le commissaire aux comptes et l’expert immobilier. Elle détermine les bénéfices à distribuer, vote les résolutions, notamment pour fixer un plafond d’emprunt de la SCPI, approuve les conventions intervenues entre la SCPI et sa Société de Gestion et modifie les statuts de la société. - Le conseil de surveillance assiste la société de gestion. Il est chargé de rendre chaque année un rapport sur les contrôles et les mesures effectuées. Il est composé d’associés de la SCPI désignés eux-mêmes par l’assemblée générale. - Le commissaire aux comptes est désigné par l’assemblée générale ordinaire pour 6 ans. Il est chargé de veiller à la qualité des informations. Il contrôle la loyauté et la régularité des documents comptables de la SCPI. - L’expert immobilier détermine annuellement la valeur vénale des immeubles. Chaque immeuble fait l’objet d’une réévaluation tous les 5 ans par des experts indépendants.
Sur la gestion du patrimoine de la SCPI Les SCPI existent sous deux formes : à capital fixe et à capital variable. - Dans la SCPI à capital fixe, le nombre de parts composant le capital est fixe. La société de gestion peut procéder à une augmentation de capital sur une période donnée. On parle de marché primaire. En dehors de ces périodes de souscription, le fonds est fermé. Il n’est alors possible d’acquérir des parts que sur le marché secondaire, c’est à dire auprès d’autres associés. La première augmentation du capital a lieu dans un délai d’un an maximum après la date d’ouverture de la souscription. Elle s’élève à 15% au moins du capital maximum de la SCPI, fixé statutairement lors de sa création. Les augmentations de capital suivantes ne pourront avoir lieu que si 75% au moins de la collecte précédente a déjà été investi ou affecté à des investissements en cours de réalisation. - Dans la SCPI à capital variable, le fonds est ouvert, c’est à dire que le capital peut varier à tout moment en fonction des créations et des destructions de parts. La souscription, la vente et la liquidation des parts sont possibles à tout moment. La SCPI ne peut céder des immeubles que si elle est en est propriétaire depuis au moins 6 ans et les éventuels travaux d’agrandissement ou de reconstruction doivent être achevés depuis moins de 6 ans. Le coût des travaux d’agrandissement ne peut excéder 30% de la valeur de l’immeuble, et 10% de la valeur totale du patrimoine immobilier de la SCPI. Le coût des travaux de reconstruction ne peut excéder 10%
19 de la valeur du patrimoine de la SCPI. Les SCPI sont autorisées à placer des sommes à court terme sur les marchés financiers, en vue de constituer une trésorerie, à condition de ne pas remettre en cause l’objet social. Elles peuvent contracter des emprunts, mais uniquement dans des limites acceptées par l’assemblée générale. Chaque associé dispose d’un droit de vote dans les assemblées générales convoquées annuellement. Un groupe d’associés qui dispose de plus de 5% du capital social peut demander l’inscription à l’ordre du jour de propositions de résolutions spécifiques. Une fois les frais de gestion retirés, les différents associés de la SCPI perçoivent des revenus composés essentiellement des loyers. La SCPI est chargée de la collecte des capitaux nécessaires à l’acquisition et à la gestion des immeubles. De plus, elle s’occupe de la relation et des transactions avec les associés (versement des dividendes, déclaration fiscale individuelle...). Fiscalité relative aux SCPI Les SCPI sont dites transparentes fiscalement, elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Chaque associé est imposé personnellement sur les revenus réalisés par la SCPI, selon leur niveau de souscription au capital (et non sur les revenus qu’elle distribue). Les associés des SCPI sont imposés sur : - les revenus locatifs réalisés par la SCPI qui correspondent à des revenus fonciers ; - les revenus des placements
financiers réalisés par la SCPI qui sont assimilés à des revenus mobiliers ; - les plus-values sur la cession des parts qui sont sous le régime des plus-values immobilières ; - l’achat de parts (droits d’enregistrement de 5% du prix de la part, payés par l’acheteur). Il est important de souligner que les associés sont imposés sur les revenus perçus par la SCPI (loyer, plus-values sur cessions d’immeubles et revenus des placements mobiliers) et non pas sur les revenus effectivement distribués aux associés. Les frais sur les SCPI L’acquisition ou la souscription des parts est réalisée par acte sous seing privé. L’investissement en parts de SCPI comprend 3 types de frais : - Les frais de gestion variant entre 8 et 10% des loyers encaissés par les SCPI, payés par le détenteur de parts. Ils sont prélevés annuellement. Ces frais sont facturés par la société de gestion à la SCPI. - Les frais de souscription, lors de l’achat de parts sur le marché primaire, variant entre 6 et 10% du prix de l’émission. Ceux-ci intègrent le cas échéant un droit d’enregistrement de 5 %. - Les frais de cession sont supportés par l’acquéreur lors de la vente de parts sur le marché secondaire. L’histoire des SCPI Elles voient le jour au début des années 1960. A l’inverse de la majorité des offres d’épargne, les SCPI se sont développées avant même qu’une loi vienne les réglementer. La loi du 31 décembre 1970 crée un cadre
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20 juridique spécifique pour les SCPI, hybride de la société de personnes et de la société de capitaux, en appliquant à un produit d’épargne le statut de société civile. Cette construction juridique originale a une conséquence inattendue : en excluant les SCPI du périmètre des placements financiers, elle les préserve du premier choc pétrolier puis du krach de 1974, qui détournent l’épargne privée des placements boursiers ou proches de la Bourse. Au cours des années 1970, la plupart des banques, mais aussi quelques groupes indépendants, se dotent de SCPI. En 1986, la Commission des Opérations de Bourse (COB) devenue aujourd’hui l’AMF définit les standards de la profession, notamment en matière de transparence. Ce cadre sécurisant et le contexte de hausse des prix du marché immobilier à la fin des années 1980 contribuent à la croissance des SCPI. Elles collectent jusqu’à 1,7 milliard d’euros par an en 1989 et
1990. En 1991, la capitalisation du secteur s’élève à 13 milliards d’euros contre 1,3 milliard dix ans plus tôt.
gré », qui permet aux associés d’échanger leurs parts à un prix librement consenti et non plus au prix de cession conseillé.
Alors même que le marché immobilier entre, au début des années 1990, dans une crise grave, les SCPI sont victimes d’une législation à contretemps.
La fluidité du marché des parts redevient normale dès 2000 et, à partir de 2003 jusqu’en 2007, les SCPI renouent avec des collectes significatives, proche du milliard d’euros.
Le législateur choisit de réformer le mode de fixation du prix des parts et met en place, en janvier 1993, un « prix de cession conseillé » calculé en fonction de la valeur d’expertise des immeubles. En supprimant ainsi toute possibilité de décote (le prix des parts avant la réforme était inférieur à la valeur du sous-jacent immobilier), la réforme, au lieu de protéger les vendeurs, fait disparaître les acheteurs, en baissant mécaniquement le rendement. La crise de performance des SCPI, due à une conjoncture immobilière défavorable, se double alors d’une crise de liquidité. Pour pallier cette difficulté, les sociétés de gestion développent, à partir de 19961997, un marché de « gré à
Depuis 2008, les investisseurs sont désorientés par une crise financière sans précédent : la crise des subprimes, la faillite de Lehman Brothers en septembre 2008 et la dette de la zone euro. Dans ce climat général marqué par une forte aversion au risque, l’immobilier a renforcé sa position de valeur refuge auprès des épargnants, confirmant l’engouement des français pour la pierre. Après un léger passage à vide en 2008 et 2009, les SCPI ont été de nouveaux plébiscitées, marquées par une collecte record de 2,4 milliards d’euros en 2010 et 2,8 milliards d’euros en 2011. Les raisons de ce succès : les SCPI investissent dans des
SCPI à capital fixe ou variable : laquelle choisir ? Jean-Marc Peter, Directeur général chez SOFIDY vous répond. Les SCPI à capital variable sont recommandées pour quatre raisons : - Les SCPI sont des produits très liquides qui fonctionnent selon le principe des retraits et des souscriptions à savoir que chaque part cédée doit être compensée par une nouvelle part émise. Il est donc aisé pour un détenteur de parts de les revendre et pour un souscripteur d’en acheter. Le propriétaire des parts peut récupérer ses parts dans un délai de 10 jours fins de mois alors que le délai des autres produits financiers est en générale de 3 à 6 mois. - Lorsqu’un propriétaire décide de récupérer ses parts, un prix de retrait est déterminé à partir des expertises immobilières annuelles ce qui permet d’éviter les risques de fluctuations. Le retrayant perçoit un montant directement corrélé à la valeur du patrimoine de la SCPI au moment du retrait. Il existe donc une justesse des prix qui n’est pas présent au sein des SCPI à capital fixe, les valeurs des parts de celles-ci étant soumises à l’offre et à la demande. - Les SCPI à capital variable s’adaptent plus facilement aux évolutions des habitudes de consommation contrairement aux SCPI à capital fixe. - En général, les SCPI à capital variable sont de tailles plus importantes ce qui engendre une mutualisation des risques. En effet, il est possible de lisser les actifs ce qui provoque une meilleure résistance aux coûts et aux chocs conjoncturels du fait de l’importance du patrimoine historique qui joue le rôle d’amortisseur au sein de la SCPI.
21 actifs tangibles, une distribution pérenne et une gestion prudentielle avec la mutualisation des risques. Avec un taux de distribution supérieur à 5% sur les dix dernières années, peu de produits financiers offrent une telle régularité de performance. Toutefois, les SCPI restent très dépendantes de l’évolution de la situation économique et fis-
cale. Et il ne faut pas oublier que l’année 2011 a été marquée par un tour de vis fiscal, avec la réforme sur les plus-values immobilières et la fin programmée du dispositif Scellier. Malgré la crise actuelle les SCPI sont toujours très performantes avec « un taux de rendement de 5,255,5% par an ce qui représente un taux assez élevé par rapport aux autres produits financiers »
selon Jean-Marc Peter, Directeur général chez SOFIDY. La pierre reste toujours le produit préféré des français : « les SCPI ont collecté en 2012 plus de 2,5 milliards d’euros ce qui représente plus de 27 milliards d’euros depuis les années 1970 ». Réginald Le Plénier
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Mieux comprendre pour mieux aider Les nombreux traitements mis sur le marché durant ces dernières années ont permis de diminuer la fréquence des poussées et de mieux appréhender les symptômes de la Sclérose en Plaques, mais ils ne la guérissent toujours pas et les champs de la recherche restent vastes. Réparer la gaine de myéline, préserver l’intégrité du neurone, restaurer les communications neuronales, bloquer l’effet destructeur de l’inflammation, sont les enjeux majeurs qui doivent encore nous mobiliser et que les donateurs soutiennent avec fidélité. Grâce à eux, la recherche a bénéficié en 2012, d’une enveloppe de 1,8 millions d’euros. Pouvez-vous présenter la Fondation pour l’aide à la recherche sur la sclérose en plaques (ARSEP) ? Créée à l’initiative d’Arnaud Brunel, la Fondation ARSEP est issue de l’Association pour la Recherche sur la Sclérose en Plaques, créée le 5 mars 1969 pour soutenir la Recherche, seul espoir quant au traitement réel de la sclérose en plaques. Elle est aujourd’hui présidée par Jean-Frédéric de Leusse. La Fondation ARSEP, reconnue d’utilité publique, avec sa devise « mieux comprendre pour mieux aider », a trois missions essentielles : 1/ Promouvoir et encourager la recherche française et internationale sur la SEP par le financement annuel de projets dans les différents domaines de la recherche et par le financement exceptionnel de projets de grande envergure. 2/ Diffuser l’information la plus perti-
nente sur les avancées médicales, scientifiques et thérapeutiques via ses supports de communication, les congrès et manifestations qu’elle organise. 3/ Sensibiliser à la SEP par tout moyen un public large, notamment celui des sportifs, et promouvoir les bienfaits de l’activité physique grâce à sa marque sportive « Solidaires En Peloton ». Depuis sa création la fondation ARSEP attire de plus en plus de donateurs, comment l’expliquez-vous ? Souvent accompagnée de handicap invisible, la Sclérose en Plaques était une maladie méconnue du grand public. Grâce aux journées mondiales de la Sclérose en Plaques, à l’action de la Fédération UNISEP*, à l’appui des médias, à l’organisation des manifestations en région, la population générale bénéficie de meilleures informations et le combat contre cette maladie neurologique, chronique et invalidante gagne en visibilité.
Quelles actions menez-vous actuellement et quels sont vos projets ? Diverses actions auprès du grand public permettent de communiquer et de collecter des fonds : • la trimestrielle «Lettre de la Fondation ARSEP», • le site internet www.arsep.org, • le congrès annuel destiné aux patients et leur famille, • la journée d’information et de rencontre pour enfants et adolescents atteints de SEP, • les journées régionales d’information et manifestations diverses organisées en France par les délégués et bénévoles de la Fondation, • les manifestations sportives « Solidaires En Peloton », • la rencontre annuelle patients-chercheurs en partenariat avec l’Inserm. Des évènements réguliers rassemblent la communauté scientifique
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Actualités des partenaires
et médicale impliquée dans la recherche sur la SEP pour échanger des compétences et des connaissances, s’informer sur les dernières avancées scientifiques et thérapeutiques ou encore développer des collaborations entre différentes équipes nationales et internationales : • le congrès scientifique annuel européen destiné aux chercheurs français et étrangers, • les réunions scientifiques («Workshop») spécialisées dans un domaine de recherche particulier, • les formations auprès d’étudiants en universités et écoles spécialisées.
ainsi que le rôle de l’activité physique et du sport dans la SEP.
La Fondation ARSEP participe aux congrès scientifiques mondiaux, elle est en relation permanente avec les chercheurs français et étrangers. Elle est à la pointe de la recherche sur la sclérose en plaques pour mieux informer la communauté médicale, les patients et leurs familles.
Quelle est la meilleure façon de soutenir votre association ?
En ce second semestre 2013, un appel d’offres exceptionnel est lancé par la Fondation de France et la Fondation ARSEP dont l’objet est d’étudier les conséquences de la Sclérose en Plaques sur la vie quotidienne : le retentissement social et familial de la maladie, son impact médico-économique, son retentissement professionnel, la prise en compte des symptômes et des signes de la maladie (fatigue, spasticité, troubles de la marche, troubles du comportement…) et les stratégies à adopter,
Etre donateur c’est, par la générosité, avoir un impact qui bénéficiera à un grand nombre de personnes. C’est le sens même de la philanthropie. Dans notre cas, ce sont aujourd’hui, en France, 80 000 personnes qui attendent de guérir, 80 000 personnes qui attendent tout de la recherche, 80 000 personnes qui comptent sur nous pour retrouver une activité sportive, professionnelle et sociale tout simplement normale. Pour plus d’informations : www.arsep.org
Agréée par le Comité de la Charte pour les dons en confiance ; habilitée à recevoir legs, donations et dons ISF, elle ne fait appel qu’à des dons privés et ne perçoit aucune subvention.
Tout sportif, atteint ou non par la SEP, peut également exprimer sa solidarité et contribuer ainsi à faire reculer la maladie en portant les couleurs du label « Solidaires En Peloton ». Exemples et agenda sur : http://solidaires-en-peloton. blogspot.fr/ On peut aussi rejoindre l’équipe de bénévoles qui représentent la Fondation en région et mettent leur temps et leurs compétences au service de la recherche. Pour plus d’informations, contactez notre service bénévolat au 01.43.90.39.39 ou en écrivant à regions@arsep.org. Propos recueillis par Laurine Tavitian auprès du service communication de la Fondation ARSEP
*www.unisep.org
Fondation ARSEP 14 rue Jules Vanzuppe 94200 Ivry sur Seine Tél : 01 43 90 39 39 Email : fondation@arsep.org http://www.arsep.org
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Veille et actualités juridiques
LA RESPONSABILITE CIVILE NOTARIALE (DEUXIEME PARTIE)(1) II. RESPONSABILITE DU NOTAIRE ET RESPECT DU FORMALISME DES ACTES Le formalisme est un principe en vertu duquel l’accomplissement d’une formalité, souvent la rédaction d’un écrit, est nécessaire à la validité d’un acte juridique. Le notaire, en tant que rédacteur, doit être particulièrement vigilent, car il est soumis au respect d’un certain formalisme notamment lorsqu’un acte notarié doit être publié à la conservation des hypothèques. En effet, le Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 impose plusieurs conditions de forme, notamment la nécessité d’une mention dans l’acte relative à l’origine de propriété d’un bien immeuble. En cas de défaut, le notaire peut voir sa responsabilité engagée et la sanction peut être très lourde (A). La faute du notaire peut également être retenue lorsqu’il omet d’annexer des procurations à un acte authentique (B). Enfin, les testaments internationaux sont également soumis à un certain formalisme dont le non-respect peut entraîner la nullité de l’acte (C). A. Le défaut de mention de l’origine de propriété dans un acte authentique Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 5 avril 2012 n° 10-23.542 1 - Veille juridique de mars 2012 à novembre 2012
La publicité foncière constitue une véritable formalité
à accomplir auprès de la Conservation des Hypothèques afin d’informer les tiers des actes juridiques concernant un immeuble en assurant leur opposabilité. Pour être reçu, l’acte doit respecter un certain formalisme notamment énoncé dans le Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. Le notaire qui ne respecte pas ces règles formalistes peut voir sa responsabilité engagée comme a pu l’indiquer l’arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation le 5 avril 2012. Suivant acte reçu par Maître Y, notaire, Monsieur X a acquis, une parcelle de terre située à Sainte-Anne cadastrée section Riche Plaine n° AC 817, AC 818 et AC 807 au prix de 31 776, 54 euros. Lors de la publication de l’acte de vente au bureau des hypothèques compétent, la formalité a été définitivement rejetée « pour absence d’origine de propriété de la parcelle 807 ». Monsieur X a assigné Maître Y et la SCP dont il est membre en restitution du prix de vente et des frais payés. Il a également demandé la garantie de la Caisse centrale de garantie professionnelle des notaires et de la Caisse régionale de garantie professionnelle des notaires de Guadeloupe. La juridiction de premier degré a condamné Maitre Y à restituer le prix de vente et les frais engagés. Suite à cette condamnation, Maître Y a interjeté appel.
Le 25 mai 2009, la Cour d’appel de Basse-Terre a confirmé le jugement rendu en première instance aux motifs que Monsieur X n’a pas pu jouir du bien qu’il a acquis, son préjudice étant évalué au prix de vente assorti des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Le notaire s’est pourvu en cassation. Selon lui, il n’est possible d’indemniser qu’un préjudice certain. Or, Monsieur X n’a subi pas subi un tel préjudice dans la mesure où malgré l’inopposabilité de la vente aux tiers, il bénéficiait d’une possession paisible du bien depuis dix années. En outre, le notaire ne saurait être tenu de restituer le prix versé par un acheteur et dont seul le vendeur doit restitution en cas d’inefficacité de la vente. Le problème suivant a retenu l’attention des juges : - Dans quelle mesure, le défaut de mention d’origine de propriété entrainant un rejet définitif d’un acte de vente engage-t-il le notaire à restituer le prix de vente ? Le 5 avril 2012, les magistrats de la Haute juridiction ont considéré, sous le visa de l’article 1382 du Code Civil, que, sauf à démontrer l’insolvabilité du vendeur, seul ce dernier peut être débiteur de la restitution du prix d’acquisition. Ainsi, si le notaire ne respecte pas le formalisme des
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actes authentiques tel que prévu notamment à l’article 34-1 du Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, celui-ci commet une faute ; en effet l’acte est frappé d’inopposabilité aux tiers. Toutefois, dans son arrêt rendu le 5 avril 2012, la Cour de cassation apporte une précision quant à la sanction résultant du non-respect de ce formalisme lors de la rédaction de l’acte. La responsabilité du notaire, matérialisée par la restitution du prix de vente à l’acquéreur, est subordonnée à une condition précise : l’insolvabilité du vendeur. Condition qui, en l’espèce n’était pas remplie. Le notaire ne pouvait donc être condamné à restituer le prix de vente à l’acquéreur. Si la faute du notaire dans le cadre du respect du formalisme des actes authentiques peut être sanctionnée sur le fondement de la responsabilité, il n’en demeure pas moins qu’elle des conséquences immédiates sur la nature de l’acte, elle peut même en affecter la validité. B. La faute du notaire sanctionnée par la déchéance du caractère authentique Arrêts rendus par les juges de la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation en date du 7 juin 2012 La Cour de cassation, par une série de cinq arrêts rendus le 7 juin 2012, est venue rappeler la nécessité pour le notaire de respecter le formalisme des actes authentiques et notamment le fait d’annexer à un acte authentique de prêt les procurations
qui l’accompagnent. En cas de défaut, la sanction est lourde, l’acte perd son caractère authentique. Des particuliers avaient souscrit plusieurs prêts afin d’acquérir des biens immobiliers. Les contrats de prêts avaient été passés devant notaire et, en raison de l’absence des emprunteurs, ceux-ci avaient donné procuration pour la signature de l’acte. Suite à la défaillance des emprunteurs, les créanciers leur avaient fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière et les avaient assignés ainsi que le notaire en garantie. Les emprunteurs ont alors soutenu que les actes de prêts qui étaient entachés d’une irrégularité formelle ne pouvaient constituer des titres exécutoires permettant les poursuites. En effet, les procurations nécessaires n’avaient pas été annexées aux actes authentiques. Les juges du fond ont annulé le commandement de payer valant saisie immobilière, rejetant ainsi la demande de l’établissement de crédit. Ils ont considéré que la banque ne pouvait se prévaloir d’un titre exécutoire régulier en raison de l’absence d’annexion des procurations aux actes notariés. Les créanciers se sont pourvus en cassation. Selon eux, l’irrégularité qui entache l’acte ne peut lui faire perdre son caractère exécutoire. Les différents pourvois de ces affaires ont soulevé le problème suivant :
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- Le défaut d’annexion des procurations à un acte authentique, suite à un manquement du notaire, entraine-t-il la déchéance du caractère authentique de cet acte ? Les magistrats de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation ont considéré que « l’acte notarié qui ne comporte pas en annexe les procurations et qui ne mentionne pas que cellesci ont été déposées au rang des minutes du notaire rédacteur était entaché d’une irrégularité formelle, au regard de l’article 8, devenu 21, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, relatif aux actes établis par les notaires. Il résulte de l’article 1318 du code civil que l’acte notarié, qui ne satisfait pas aux prescriptions de l’article 8, devenu 21, du décret n° 71941 du 26 novembre 1971, relatif aux actes établis par les notaires, perd son caractère authentique. » Ainsi, la faute du notaire qui n’a pas respecté le formalisme imposé par le décret ci-dessus désigné, est sanctionnée par la déchéance du caractère authentique de l’acte. Cette sanction a des conséquences lourdes. En effet, dépourvu du caractère authentique, l’acte ne constitue plus un titre exécutoire. De ce fait pour mettre en œuvre des procédures d’exécution forcée, il est nécessaire d’exercer une action devant le juge. Observation étant ici faite que le 22 mars 2012, la première chambre civile de la Cour de cassation avait retenu une
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solution inverse : l’obligation pour le notaire de faire figurer les procurations en annexe de l’acte authentique ou de les déposer au rang de ses minutes n’était pas sanctionnée par la nullité de l’acte en tant que titre exécutoire. En raison de cette divergence, une chambre mixte a été saisie. Sa décision qui sera rendue le 10 décembre 2012 est attendue par la profession. Dans l’attente de cette décision, l’incertitude quant à la sanction applicable demeure. Par ailleurs, il est important de souligner que la faute du notaire est sanctionnée par la déchéance du caractère authentique de l’acte et non par la mise en jeu de la responsabilité de l’officier public. Sans doute, ce silence du juge est-il dû au fait que les parties à l’instance n’ont pas recherché la responsabilité du notaire, mais bien la déchéance du caractère authentique de l’acte. C. La nullité d’un testament international, sanction du non-respect du formalisme Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 10 octobre 2012 pourvoi n°11-20.702 Une dame, veuve, est décédée le 16 mai 2004 en laissant pour lui succéder son fils. Cependant, aux termes d’un acte reçu le 2 décembre 1999 par un notaire, elle avait institué une association légataire universelle. Le fils de la défunte a contesté la validité du testament. L’association a assigné celui-ci en délivrance du legs et la SCP de notaires au sein
de laquelle exerçait le notaire rédacteur de l’acte, en responsabilité. La Cour d’appel de Paris, le 27 avril 2011 a considéré que le testament était nul après avoir relevé que deux feuillets de l’acte n’étaient pas paraphés par la testatrice. Selon l’article 11 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, il est prévu que l’acte établit sur support papier doit être indélébile et la qualité du papier doit offrir toute garantie de conservation. Les signatures et paraphes qui y sont apposés doivent être indélébiles. La SCP a formé un pourvoi en cassation. Selon elle, seules les mentions prévues aux articles 2 à 5 de la loi uniforme sur le testament en la forme internationale, relatives à la forme écrite, à la présence de deux témoins et de la personne habilitée à l’instrumenter, et à la signature du testateur et des intervenants, sont requises ad validitatem. Le 12 octobre 2012, la première chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi et a confirmé l’arrêt rendu par les juges du fond. Les magistrats de la Haute Juridiction ont été confrontés au problème suivant : - Un testament international comportant plusieurs feuillets doit-il être considéré comme nul pour vice de forme lorsque tous les feuillets n’ont pas été signés par le testateur ? La première chambre civile
de la Cour de cassation a confirmé l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris. Elle a considéré que « si l’article 1er de la loi uniforme dispose que le testament international est valable lorsqu’il est établi conformément aux dispositions des articles 2 à 5, ce dernier, qui exige la signature du testateur, est indissociable des dispositions de l’article 6 qui déterminent les modalités de la signature ; qu’ayant énoncé que selon les dites dispositions, si le testament comporte plusieurs feuillets, chaque feuillet doit être signé par le testateur, ou, s’il est dans l’incapacité de signer, par la personne signant en son nom, ou, à défaut par la personne habilitée, la cour d’appel a constaté qu’il n’avait pas été satisfait à cette formalité et en a exactement déduit que le testament était nul ». L’objectif de la Convention de Washington est clairement énoncé dans son titre : instituer une forme testamentaire reconnue sur le plan international. Toutefois, un certain formalisme est requis à peine de nullité. Il doit s’agir d’un écrit, dactylographié ou manuscrit. Dans cette seconde hypothèse, le testament peut alors être écrit par le testateur luimême ou par un tiers. La langue choisie importe peu. Cet écrit doit être présenté devant deux témoins et une personne habilitée à instrumenter (autrement dit, en France, le notaire). Le testateur doit alors déclarer qu’il s’agit de son testament et qu’il en connaît son contenu. Enfin, le testateur doit apposer sa signature. L’arrêt rendu le 10 octobre 2012 apporte une pré-
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cision sur ce point. En effet, si le testament comporte plusieurs feuillets, chaque feuillet doit être signé par le testateur. Ainsi, en tant que personne habilitée à instrumenter, le notaire doit veiller au respect de ce formalisme, en informant les parties, sous peine de voir sa responsabilité recherchée. L’actualité jurisprudentielle fait état de la mise en œuvre de la responsabilité civile du notaire dans le cadre de la délivrance de son devoir de conseil, mais également en ce qui concerne le respect par celui-ci du formalisme des actes authentiques. Par ailleurs, pour pouvoir engagée la responsabilité du notaire, elle rappelle la nécessité de démontrer l’existence d’un préjudice caractérisé. III. LA NECESSITE D’UN PREJUDICE CARACTERISE : SOLUTION CLASSIQUE EN MATIERE DE RESPONSABILITE CIVILE Pour engager la responsabilité du notaire, les victimes doivent rapporter l’existence d’un préjudice caractérisé (A), sans quoi leur demande sera rejetée par les juges (B). De plus, une faute du notaire doit en être à l’origine, le lien de causalité devant être démontré (C). Enfin, les juges apprécient l’implication de la victime dans la survenance du dommage, afin de limiter la responsabilité du notaire au préjudice lui étant réellement imputable (D). A. L’absence de préjudice caractérisé Ces deux arrêts mettent en évidence la nécessité de ca-
ractériser le préjudice afin de pouvoir engager la responsabilité du notaire. Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 5 avril 2012 pourvoi n°10-26.790 Monsieur X et Madame Y ont acquis un terrain des époux Z par acte passé devant notaire. Ce terrain ayant déjà été vendu à un tiers ils n’ont pas pu en prendre possession. Ainsi, les acquéreurs ont assigné les vendeurs et le notaire en résolution de la vente et en réparation du préjudice subi. Le 9 novembre 2009, la Cour d’appel de Basse-Terre accueille la demande des époux. Elle condamne les vendeurs à la restitution du prix de vente majoré d’intérêts et le notaire à garantir le paiement de cette somme à concurrence de 80%. La Cour ne précise pas dans quelle mesure le notaire est tenu de garantir les vendeurs. En revanche, le 5 avril 2012 la première chambre civile de la Cour de cassation adopte une position différente de celle de la Cour d’appel et considère que cette dernière a violé l’article 1382 du Code civil. La Haute Cour retient que la restitution du prix de vente n’est pas constitutive d’un préjudice indemnisable par le notaire et qu’il ne peut pas être tenu de garantir les vendeurs à défaut d’autres circonstances. Pour écarter la responsabilité du notaire, la Haute Juridiction se positionne seulement par rapport au préjudice que les vendeurs
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pourraient subir. Elle considère que le préjudice n’est pas caractérisé par la restitution du prix de vente due par les vendeurs. En effet, dans ses décisions antérieures la Cour n’a pas condamné le notaire in solidum avec le vendeur à indemniser le préjudice subi lorsque ce dernier doit restituer le prix. Toutefois, elle peut condamner le notaire à garantir le vendeur mais uniquement en cas de défaillance de ce dernier. Cela signifie que le notaire n’est tenu de garantir qu’à la mesure de l’insolvabilité du vendeur. De plus, en l’espèce, les vendeurs sont seuls débiteurs de la restitution due par la résolution de la vente. Le notaire ne peut alors pas être tenu de garantir le paiement des intérêts de retard. Egalement, la Cour de cassation précise qu’il peut être tenu de garantir la restitution du prix mais seulement en cas de défaillance des vendeurs. Néanmoins, il apparaît que les vendeurs sont pleinement responsables puisqu’ils ont trompé les acquéreurs en leur vendant un bien déjà vendu. Selon l’adage « nemo auditur propriam turpitudinem allegans », nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Ainsi si le notaire avait été condamné à garantir les vendeurs, il aurait alors couvert leur propre faute. Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 16 mai 2012 pourvoi n°11-14.495 La société Ponsot Gleyzes et compagnie a vendu à la
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SCI CCSG un local commercial par acte sous-seing privé le 20 janvier 2003. Ce local formant le lot n°1 a été divisé en 3 lots, un à usage commercial et deux à usage d’habitation, par acte reçu le 15 mai 2003 devant notaire modifiant ainsi l’état descriptif de division. Afin de permettre l’accès aux deux lots à usage d’habitation des passerelles ont dû être installées dans le jardin de la résidence. Egalement la vente a été réitérée par acte authentique passé devant ce même notaire le 15 mai 2003. Les travaux n’ayant pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, leur suppression a été ordonnée en référé. L’accès aux lots a dû être prévu différemment notamment par la création de couloirs intérieurs entraîne une perte de surface utilisable. L’acquéreur et les occupants des lots divisés ont alors assigné en responsabilité le vendeur et le notaire pour ne pas les avoir informés de la nécessité d’obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale. La Cour d’appel de Toulouse, le 6 avril 2010, retient la responsabilité in solidum du vendeur et du notaire et les condamne in solidum au paiement d’une somme tendant à indemniser le préjudice subi par l’acquéreur et les occupants des lots. Il convient de noter que la Cour condamne le notaire in solidum au paiement d’une somme équivalente à une diminution du prix alors même que le notaire n’est pas partie à l’acte de vente.
Néanmoins, le 16 mai 2012, la première chambre civile de la Cour de cassation sur le fondement de l’article 1382 du Code civil retient une toute autre solution. Ladite Cour va à l’encontre de la condamnation in solidum au motif que la somme due au titre de la perte de surface utilisée s’analyse en une diminution du prix de vente qui n’est pas constitutive d’un préjudice réparable. En effet, le notaire n’étant pas partie à l’acte seul, le vendeur est tenu de restituer partiellement le prix en application de l’article 1644 du Code civil. Cependant, le notaire pourrait être tenu de garantir ladite restitution en cas de défaillance du vendeur. Cela a déjà été jugé notamment dans un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 16 janvier 2001. Egalement, la Haute Cour estime que la Cour d’appel ne peut pas déclarer responsables in solidum les vendeurs et le notaire, ni condamner le notaire à garantir la diminution du prix en cas de défaillance du vendeur sans évaluer leurs fautes respectives. Il est vrai que le notaire est tenu d’un devoir de conseil envers ses clients mais il faut tenir compte des éventuelles fautes du vendeur. D’autant plus que le notaire rédacteur de l’acte est aussi tenu de tenir compte de la volonté de ses clients dans la limite du respect de la loi. Ces deux arrêts démontrent bien que la restitution totale ou partielle du prix de vente par le vendeur ne constitue pas un préjudice réparable incombant au notaire.
Ce dernier peut seulement être condamné à garantir l’éventuelle défaillance du vendeur afin d’assurer la sécurité de l’acquéreur et lui éviter de supporter un second préjudice. En revanche, il est des cas où le préjudice est caractérisé, le notaire est alors condamné à indemniser une partie à l’acte. B. L’existence d’un préjudice caractérisé et réparable Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 5 avril 2012 pourvoi n°10-27.771 Monsieur X était titulaire de trois contrats d’assurancevie et est décédé laissant pour héritier son fils. Le notaire en charge de la succession a omis de déclarer ces trois contrats. L’administration fiscale a par la suite réclamé à l’héritier le paiement des droits de succession et des intérêts de retard correspondant aux valeurs non déclarées. L’héritier a assigné le notaire en responsabilité du préjudice subi. La Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 7 septembre 2010 déboute l’héritier au motif que les intérêts de retard ne constituent pas un préjudice indemnisable. La Cour opère une distinction entre pénalités et intérêts de retard, et elle estime que seules les pénalités sont constitutives d’un préjudice réparable. Pour ladite juridiction les intérêts de retard ne peuvent pas être constitutifs d’un préjudice pour l’héritier puisqu’ils ont pour but de réparer le préjudice subi par
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l’administration fiscale causé par le retard du paiement des droits de succession.
notaire, l’avantage procuré au profit de l’héritier durant toute la période de retard.
Cependant, le 5 avril 2012 la première chambre civile de la Cour de cassation, au visa de l’article 1382 du Code civil, préfère une autre solution.
C. L’existence d’un lien de causalité
La Haute Cour fait une application stricte de l’article 1382 du Code civil et n’opère aucune distinction entre pénalités et intérêts de retard. En effet, elle considère que ces intérêts de retard constituent bien un préjudice réparable que le notaire chargé de la succession doit être tenu d’indemniser. Cela semble justifié dans la mesure où ce dernier a manqué à son obligation d’information et de conseil en omettant de déclarer les contrats d’assurance-vie. Toutefois, pour évaluer le préjudice indemnisable par le notaire, la Haute Juridiction énonce que doit être pris en compte l’avantage financier dont l’héritier a tiré de la conservation desdits contrats d’assurances sans payer de droits de succession. La solution retenue par les Hauts Magistrats est protectrice des intérêts de l’héritier et se justifie. Il paraîtrait incohérent d’établir une distinction entre pénalités et intérêts de retard puisque l’héritier subi un préjudice alors même qu’il n’était pas maître de la situation. En revanche, il a pu disposer des sommes issues des contrats d’assurance-vie et de leurs revenus sans être inquiété par le paiement des droits de succession. Il apparaît donc logique de déduire de l’indemnité due par le
Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 5 avril 2012 n°11-10.321 Si le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui afin qu’ils produisent toutes les conséquences attendues, il n’a pas à renseigner son client sur l’existence de données de fait dont celui-ci a connaissance et n’engage pas sa responsabilité lorsque le défaut de mise en garde sur les effets juridiques d’un acte est dépourvu de lien de causalité avec le préjudice allégué. En effet, le cédant d’un fonds de commerce ne peut aucunement s’engager à garantir à l’acquéreur le renouvellement des autorisations administratives relatives à son exploitation, qui sont personnelles et caduques en cas de changement d’exploitant. Un notaire a, par un acte en date du 18 juin 2001, procédé à la cession d’un fonds de commerce de bar, restaurant, brasserie, discothèque entre deux sociétés. Le cessionnaire a par la suite assigné le notaire pour manquement à son devoir de conseil, car il n’a pu obtenir les autorisations administratives nécessaires du fait de la capacité insuffisante du parking au regard des règles d’urbanisme en vigueur. La Cour d’appel de Toulouse a par un arrêt du 25 octobre 2010, débouté le cessionnaire
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de ses demandes à l’encontre du notaire, en ne reconnaissant pas sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil. Les juges du fonds avaient relevé que le bien avait donné lieu à des autorisations administratives et que donc son exploitation était possible. Le cessionnaire se pourvoit alors en cassation, estimant que le notaire aurait du s’assurer de l’efficacité de la cession, ce qui impliquait une vérification de la conformité effective du bien aux règles d’urbanisme, permettant l’obtention des autorisations administratives nécessaires à l’exploitation normale du fonds. La Cour de cassation va confirmer la solution rendue par les juges de Cour d’appel en rejetant le pourvoi formé par le cessionnaire. En effet, celle-ci considère qu’il ne pouvait y avoir aucune garantie de la part du cédant concernant le renouvellement des autorisations administratives envers le cessionnaire, car ce sont des autorisations strictement personnelles, attachées à la personne de l’exploitant. Si celui-ci venait à changer, suite à une cession notamment, les autorisations qui avaient pu être octroyées par le passé devenaient alors caduques. Pour écarter la responsabilité du notaire, les juges soulèvent l’absence de lien de causalité entre le préjudice allégué, à savoir le non renouvellement des autorisations administratives, et le devoir de mise en garde du notaire, car l’acte rédigé par ce dernier, engageant donc sa responsabilité, ne pouvait emporter de garanties concernant l’octroi au cessionnaire des autorisations par l’administration.
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Dès lors, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir veillé à l’efficacité de son acte, les autorisations administratives y étant extérieures. Il n’avait donc pas à vérifier que le bien soit conforme aux règles d’urbanisme, et ce dans l’optique d’une prochaine demande d’autorisation de la part du cessionnaire envers l’administration. Les juges interprètent de façon restrictive la notion d’ « efficacité de l’acte », qui doit être entendue comme telle et non comme l’ « efficacité de l’opération » au sens large. Inversement, le notaire aurait vraisemblablement pu engager sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil dans l’hypothèse où il n’aurait pas informé le cessionnaire du caractère personnel des autorisations administratives, et des conséquences que cela entraînerait au moment de la cession du fonds de commerce. Ici, l’existence d’un lien de causalité aurait pu être rapportée par le demandeur, l’absence d’information de la part du notaire étant en partie à l’origine du préjudice subi par le cessionnaire, alors dans l’ignorance des règles concernant les autorisations administratives, et notamment l’impossibilité pour le cédant de les lui transmettre ou de garantir leur renouvellement par le biais de la cession. Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 30 mai 2012 n°11-15.284 La non-réalisation de la vente est imputable non pas à la faute du notaire pour ne pas
avoir transmis avant la date fixée le «constat amiante» reçu mais à la révélation de la présence d’amiante dans certains matériaux. Un compromis de vente portant sur un immeuble d’habitation est signé le 8 avril 2005, sous condition suspensive de l’établissement d’un « constat amiante » et sa communication aux acquéreurs dans un certain délai. Ce document a été transmis par le notaire, mais avec du retard par rapport à la date prévue. La vente n’ayant finalement pas été réitérée, les vendeurs ont assigné le notaire afin d’engager sa responsabilité. La Cour d’appel de Nîmes a, par un arrêt en date du 4 janvier 2011, débouté les vendeurs de leurs demandes en estimant que le fait pour le notaire de ne pas avoir transmis le rapport dans le délai imparti n’était pas à l’origine de la non-réalisation du projet. Pour les juges du fond, c’est la révélation de la présence d’amiante dans l’immeuble qui n’a pas permis de conclure la vente. Les vendeurs forment alors un pourvoi en cassation, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, le notaire ayant selon eux commis une faute en ne transmettant pas le rapport à temps et engageant de ce fait sa responsabilité. La Cour de cassation valide le raisonnement de la Cour d’appel en rejetant le pourvoi formé par les vendeurs. Les juges s’appuient une fois de plus sur l’absence de lien de causalité entre la faute du notaire, qui n’est pas ici remise
en question, et le préjudice subi par le demandeur, en l’espèce la non-réalisation de la vente. Cette dernière serait due au constat de la présence d’amiante dans le bâtiment, et non du fait du non-respect par le notaire des délais lui étant impartis pour remplir ses obligations. L’obligation pour le notaire de transmettre le diagnostic avant une certaine date est alors « reléguée » au second plan, l’inobservation de celle-ci ne conduisant pas à l’engagement de sa responsabilité. Les juges considèrent à juste titre, que finalement, même si le diagnostic technique avait été transmis dans les délais prévus, la vente n’aurait pu se réaliser, et ce à cause de la présence d’amiante. Qu’en aurait-il été si le constat amiante s’était révélé être négatif ? Il semblerait à ce moment-là que le notaire voit logiquement sa responsabilité engagée, sa faute étant alors directement liée à la non réitération de la vente. De plus, si sa responsabilité n’était pas engagée non plus dans cette hypothèse, la stipulation d’une date limite imposant au notaire de transmettre les diagnostics serait alors dépourvue de toute utilité. D. Le rôle de la victime dans la survenance du préjudice Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 16 mai 2012 n°10-28.662 Est cassé l’arrêt qui ne recherche pas si la victime n’aurait pas pu échapper au paiement de la taxe annuelle de 3 % sur la consistance de son patrimoine immobilier en France si elle avait déclaré,
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dans les trente jours des premières mises en demeure de l’administration fiscale, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés. Par acte du 1er août 2001 reçu par un notaire, une SCI est constituée, comportant en qualité d’associée une société néerlandaise. La SCI a acquis le même jour un ensemble immobilier, sans que la société néerlandaise n’ait souscrit la déclaration 2746 permettant de bénéficier de l’exonération de la taxe annuelle de 3% sur la consistance de son patrimoine immobilier en France. Qu’après plusieurs mises en demeure restées sans réponse, l’administration a adressé à la société associée une proposition de rectification, laquelle déboucha sur le paiement d’une certaine somme par cette dernière. La Cour d’appel d’Agen, le 20 octobre 2010, a condamné le notaire à payer cette même somme à la société néerlandaise, au motif que l’absence de déclaration lors de la signature des actes notariés était à l’origine de la perception de la taxe litigieuse, et que cela constituait un manquement à son devoir de conseil. Certes la taxe n’était due qu’à la date de la réception des mises en demeure, mais celles-ci étaient la conséquence directe du défaut de souscription de la déclaration d’engagement d’origine. Les juges retiennent alors la responsabilité du notaire, qui aurait dû attirer l’attention des associés sur ce point lors de la signature de l’acte emportant l’acquisition de l’ensemble immobilier. Cependant, la Cour de cassation va raisonner différemment, en considérant que les
juges du fond devaient rechercher si la société néerlandaise n’aurait pas pu échapper au paiement de la taxe si elle avait répondu aux différentes mises en demeure que l’administration lui avait adressées. Le notaire a bien commis une faute à l’origine, mais les dommages en découlant auraient pu être limités par la société, laquelle fût plusieurs fois relancée par l’administration concernant le paiement de cette taxe, qui serait due à défaut de déclaration de sa part dans les trente jours suivant les mises en demeure. Il s’agit là d’un principe jurisprudentiel en pleine évolution depuis quelques années, à savoir l’obligation pour la victime de limiter son préjudice. Un arrêt de la 2e chambre civile de la Cour de cassation en date du 24 novembre 2011 est venu reconnaître l’existence de cette obligation pesant sur la victime. Les juges exigent néanmoins que soit caractérisée une faute de cette dernière, ayant causé l’aggravation du préjudice, voir le préjudice lui-même comme dans l’arrêt du 16 mai 2012. Dans ce caslà, la faute de la victime étant la cause exclusive du dommage, cela devrait permettre une exonération totale de la responsabilité du notaire. Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 12 juillet 2012 n°11-19.723 Les juges doivent rechercher si les victimes auraient pu bénéficier, dans les délais requis, d’une autre opération offrant les mêmes avantages fiscaux que celle initialement prévue, et s’ils auraient cer-
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tainement opté pour cette solution alternative, avant de condamner le notaire à indemniser l’intégralité du redressement fiscal subi. Par un acte authentique reçu le 27 décembre 1995 par un notaire, les époux Y ont acquis des parts de la copropriété d’un navire. Ils ont par la suite fait l’objet d’en redressement fiscal remettant en cause la déduction de leurs impôts du prix d’achat des parts et des déficits enregistrés par l’exploitation du navire. Les époux assignent alors le notaire, qui ne s’est pas assuré de la livraison du navire avant la fin de l’année, le défaut de celle-ci les privant alors de mesures de défiscalisation. La Cour d’appel de Rouen dans un arrêt du 14 avril 2011, fait droit à la demande des époux en condamnant le notaire à les indemniser à hauteur du montant des redressements fiscaux. Les juges estiment que le notaire a manqué à ses obligations de vérification, de prudence et de conseil envers les acquéreurs en ne vérifiant pas que le navire ait bien été livré avant le 31 décembre 1995. Ils le considèrent donc comme étant responsable du préjudice fiscal subi par les époux, ces derniers n’ayant pu par la faute du notaire, profiter de mesures de défiscalisation. La Cour de cassation casse et annule la décision rendue par les juges du fond. Selon elle, la Cour d’appel aurait dû rechercher si une autre opération semblable d’un point de vue fiscal était envisageable dans des délais similaires avant de condamner le notaire. En l’espèce, il semble bien qu’une solution alternative aurait pu être trouvée par
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les époux, mais que ces derniers n’ont pas pris la peine d’envisager. De nouveau, la Cour de cassation estime que la victime doit limiter son préjudice. Les juges du fond doivent donc rechercher si cette dernière n’a pas commis de faute ayant entrainé une aggravation du préjudice. Ici, les époux auraient vraisemblablement pu trouver une solution différente permettant d’arriver aux mêmes fins, ce qui va pouvoir décharger le notaire de tout ou partie de sa responsabilité. Arrêt rendu par les juges de la Première chambre civile de la Cour de cassation en date du 18 septembre 2012 n°11-14.448 Le notaire, qui s’est fautivement libéré du prix de vente du bien hypothéqué, doit indemniser le liquidateur, qui exerce les droits et actions du débiteur sous procédure collective, à hauteur du prix complet, et non pas à hauteur d’un montant limité au seul passif restant à régler dans le cadre de la liquidation. Un liquidateur judiciaire a vendu un immeuble dépendant de l’actif de la liquidation, par acte authentique reçu par un notaire. Ce dernier s’est ensuite libéré du prix de vente entre les mains d’un créancier hypothécaire. Le liquidateur l’assigne alors en responsabilité. Le notaire commet ici une faute, car il doit verser le prix au liquidateur, qui ensuite le répartira entre les différents créanciers en fonction de leur rang. La Cour d’appel de Colmar fait droit à la demande et
condamne logiquement le notaire au paiement d’une certaine somme. Celle-ci n’est pas égale au montant du prix de vente, mais seulement au passif que la vente devait combler, privant ainsi le débiteur de tout excédant d’actif. Les juges considèrent que cet excédant qui serait né de la vente de l’immeuble ne représente pas un préjudice pour le liquidateur, ce dernier agissant seulement en qualité de mandataire judiciaire. Le liquidateur forme alors un pourvoi en cassation estimant que le notaire doit être condamné à payer l’intégralité du prix injustement remis au créancier. La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de Cour d’appel en refusant que le préjudice à indemniser soit limité au seul passif admis. Pour cela, elle s’appuie sur la définition du rôle même du liquidateur, dont la mission est d’exercer, durant toute la durée de la procédure de liquidation judiciaire, les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine. Dès lors, les juges du fond ne sont pas fondés à écarter la demande du liquidateur concernant le paiement entier du prix, le paiement du seul passif causant un préjudice au débiteur sous procédure, à savoir la non-perception de l’excédent d’actif. Voici un cas dans lequel, à l’inverse des précédents, la Cour de cassation n’admet pas que le préjudice soit limité en faveur du notaire. Les juges justifient cela en rappelant les attributions du liquidateur, qui peut agir en invoquant un préjudice subi par le débiteur. Cette solution se
justifie pleinement, d’autant plus qu’à la différence des autres espèces, le débiteur n’a ici commis aucune faute ayant provoqué le préjudice ou l’ayant aggravé et permettant alors une limitation du préjudice à indemniser en faveur du notaire. CONCLUSION : Il convient de noter qu’à côté de leur responsabilité civile les notaires sont également soumis à une responsabilité disciplinaire. Un arrêt récent vient apporter des précisions sur le caractère obligatoire ou non des usages professionnels établis par la chambre des notaires et dès lors préciser la responsabilité des notaires vis à vis de ces usages. Arrêt rendu par les juges de la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 20 septembre 2012 (n°11-16.402) Parmi les usages établis par la chambre des notaires, seuls ceux figurant dans le règlement approuvé par le Ministère de la Justice ont force obligatoire. En l’espèce, un notaire est sanctionné d’une peine de censure par une chambre régionale de discipline notariale pour des faits constitutifs d’infractions aux règles professionnelles et de comportement contraire à l’intérêt de la profession. Il lui était reproché de ne pas avoir tenu compte d’une circulaire du Conseil régional des notaires prévoyant d’exiger des clients un chèque de banque pour tout versement supérieur ou égal à 15 000€.
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Le 21 février 2011, les magistrats de la Cour d’appel de Grenoble confirment cette décision au motif que dès lors que la circulaire en cause poursuivait un objectif de bonne administration du service notarial, elle avait force obligatoire et son non-respect constituait une infraction aux règles professionnelles. Le notaire sanctionné forme un pourvoi en cassation et invoque l’art. 4, 1° de l’ordonnance n°45-2590 du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat, qui exige l’approbation par le ministère de la justice d’un usage de la profession pour lui conférer valeur obligatoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce de la circulaire en cause.
Les juges de la première chambre civile sanctionnent les juges du fond au visa du texte précité, « seuls les usages mentionnés au règlement approuvé par le Ministre de la Justice ont force obligatoire ». Dès lors, cette solution laisse apparaître une dualité au sein des règles professionnelles entre celles non homologuées et celles approuvées par l’autorité étatique (2). Par une interprétation a contrario de la solution commentée, il est possible de considérer que dès lors que les usages ne figurent pas au règlement approuvé par le ministère de la justice, alors ils ne sont pas obligatoires et
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les notaires ne pourront alors pas voir leur responsabilité disciplinaire engagée sur ce fondement. Travail réalisé par : Alexandra BEAUQUIS, Marina BEGOC, Jean-Marie BELLEDENT, Pierre BENAYOUN, Khaoula BENTOUHAMI & Clément CAILLER. MASTER II DROIT NOTARIAL UNIVERSITE MONTPELLIER I PROMOTION 2012-2013 www.lounotari.fr
2 - Distinction mise en avant par la doctrine dans la cadre du débat relatif à la prise en compte par le juge des règles déontologiques dans l’appréciation de la faute civile reprochée à un professionnel, dans le cadre d’une action en responsabilité civile (Civ. 1ère 18 mars 1997 et Com. 29 avril 1997) (G. Viney).
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