Journal du Village des Notaires 43 by Legi Team

n°43 Décembre 2013

www.village-notaires.com

Management d’une étude notariale

matière immobilière

Vacances d’hiver : les nouvelles tendances

Actualités des partenaires

Dossier Spécial

Association La Chaîne de l’Espoir

Veille et actualités juridiques 20 DROIT NOTARIAL DE L’ENTREPRISE (2EME PARTIE)

Livres

Panorama des nouvelles mesures en

agenda

Pourquoi faire appel à un Commissaire-Priseur ?

Édito

Le Journal du Village des Notaires

P ar S arah -Lou is e G er vais

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Chers lecteurs, Comme chaque année, la période précédant les fêtes de fin d’année est chargée. Pendant que certains se lancent dans une course frénétique aux cadeaux, dans les études, chacun fait plutôt au mieux pour conclure un maximum d’actes, notamment en matière immobilière, avant le 1er janvier 2014. Ce rythme soutenu reste néanmoins espéré puisque cela est révélateur d’un marché de l’immobilier dynamique. Malheureusement à cet égard, la réforme de la plus-value du 1er septembre 2013 n’a pas eu l’effet escompté sur le volume des transactions. La hausse existe mais reste timide. Il n’est pas sûr non plus que l’on puisse prévoir une hausse significative en 2014 : augmentation des frais de notaire, alourdissement de la taxation des ventes des terrains à bâtir… autant de mesures qui peuvent dissuader les parties (P.4). Mais ne focalisons pas sur les dossiers d’immobilier. En matière mobilière, le commissaire-priseur constitue un allié précieux pour le notaire. Nous faisons le point sur cette profession (P.10). Une fois l’ensemble de ces dossiers bouclés, il sera grand temps de partir en vacances. Oubliez l’alternative ski ou soleil, aujourd’hui les vacances d’hiver offrent de nombreuses possibilités et ce, pour toutes les bourses (P.14).

Linda DELCI

L’ensemble de la rédaction du Journal du Village des Notaires vous souhaite d’excellentes fêtes et vous donne rendez-vous en forme à la rentrée !

Diffusion

Sarah-Louise Gervais

Ont aussi participé à ce numéro Cyriane VICIANA

5.000 exemplaires

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Panorama des nouvelles mesures en matière immobilière.

s’appliquera sur l’ensemble de la part imposable de la plus-value pour les transactions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

e projet de loi de finances pour 2014 (PLF 2014) présenté fin septembre 2013 et le projet de loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) de la ministre Cécile Duflot vont avoir un grand impact pour les acteurs du monde immobilier français : réforme de la taxation des plus-values immobilières, hausse des frais de notaire, aménagement des aides écologiques, encadrement des loyers, garantie universelle des loyers etc… Découvrez en détails les réformes en cours et à venir. L’allègement de l’impôt pour les ventes de résidences secondaires. Dans le but de fluidifier le marché immobilier et d’augmenter le nombre de

transactions qui a beaucoup chuté depuis deux ans, la taxation des plus-values réalisées lors de la vente d’une résidence secondaire s’est vue grandement allégée depuis le 1er septembre 2013. En effet, la baisse actuelle du volume des opérations immobilières pénalise fortement le budget des collectivités locales qui touchent l’essentiel de l’impôt intégré aux frais de notaire payés lors de chaque transaction. L’allègement de la taxation se fera par : - la réduction du délai de détention de 30 à 22 ans pour être totalement exonéré d’impôts; - des abattements pour durée de détention plus avantageux ; - un abattement exceptionnel supplémentaire de 25%

Grâce à cette nouvelle mesure, les particuliers peuvent réaliser une économie d’impôts allant de plusieurs milliers d’euros à plusieurs dizaines de milliers d’euros selon les cas. Cet allègement concerne tous les logements autres que la résidence principale (résidence secondaire, investissement locatif ainsi que tous les autres biens autres que les terrains à bâtir). Pour rappel, la vente d’une résidence principale est systématiquement exonérée de taxation sur la plus-value. L’alourdissement de la taxation pour les ventes de terrains à bâtir. Afin de faire face à la crise du logement, il est primordial de construire plus, ce qui nécessite des terrains à bâtir. Dans le but de mobiliser le grand nombre de terrains détenus par les particuliers, le gouvernement va utiliser l’arme fiscale en renforçant fortement la taxation sur les terrains à bâtir pour lutter contre la rétention foncière. Ce phénomène consiste à conserver son terrain le plus longtemps possible dans le but de faire baisser la taxation sur la plus-value voire de bénéficier d’une exonéra-

tion totale. Cette nouvelle mesure consiste purement et simplement à supprimer les abattements pour durée de détention à compter du 1er janvier 2014 afin de dissuader les propriétaires de terrains à bâtir d’attendre pour vendre. Par conséquent, à compter de cette date, l’intérêt de conserver un terrain sera fiscalement nul. Autrement dit, un propriétaire a tout intérêt à vendre d’ici le 31 décembre 2013 s’il souhaite bénéficier des abattements actuels. Vers une augmentation des frais de notaire ? Les frais de notaire payés par l’acheteur devraient subir une hausse en 2014 de 0,7%. Toute vente immobilière s’effectue chez le notaire et donne lieu à

des frais d’acquisition supportés par l’acheteur qui représentent 6 à 7% du prix d’achat dans l’ancien. Ces « frais de notaire », comme il est d’usage de les qualifier, sont en grande partie constitués par l’impôt, appelé « droits de mutation » ou « droits d’enregistrements ». Le taux global de cet impôt est aujourd’hui de 5,09% du prix du bien dont un droit départemental d’un montant maximal de 3,80% du prix. Le plafond de ce droit serait porté à 4,50% soit une hausse de 0,7%. La mesure serait transitoire et s’appliquerait pendant deux ans du 1er mars 2014 au 29 février 2016. Cette augmentation des frais de notaire résulte de

la volonté du gouvernement d’aider les départements qui éprouvent de grandes difficultés à financer les dépenses de solidarité qui leur incombent (RSA, prestation de compensation handicap, etc.) et qui ne cessent de croître dans le contexte actuel de la crise économique et sociale. Toutefois, elle représente un mauvais signal pour des acheteurs déjà très réticents. De plus, cette décision de modifier le pourcentage de l’impôt allant aux départements va à l’encontre du désir des pouvoirs publics de relancer le marché immobilier avec la réforme de la taxation des plus-values immobilières. En effet, les deux mesures peuvent apparaître contradictoires dans leurs effets.

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La probable baisse de la TVA pour les travaux de rénovation des logements. Les travaux de rénovation portant sur les logements achevés depuis plus de deux ans bénéficient actuellement de la TVA au taux réduit de 7%, taux qui devait passer à 10% au 1er janvier 2014. Le PLF prévoit de ramener ce taux à 5% à compter du 1er janvier 2014. Cette mesure serait limitée aux seuls logements sociaux mais aussi pour les travaux d’économie d’énergie du parc privé. Cette disposition poursuit un double objectif : soutenir l’emploi dans le secteur du bâtiment et favoriser la transition énergétique. Le taux de la TVA serait également réduit à 5% (contre 7% aujourd’hui) pour les opérations d’accession à la propriété dans les zones d’aménagement et de rénovation urbaine (zones dites « ANRU ») et leurs périphéries. L’encadrement des loyers L’encadrement des loyers est l’une des mesures phares du projet de loi « ALUR » actuellement en débat au Parlement. Cette mesure impose la mise en place d’un dispositif d’encadrements des loyers dans les zones « tendues » (agglomération de plus de 50 000 habitants où la demande est supérieure à l’offre). Pour tous nouveaux baux ou renouvellement de bail, les propriétaires auront l’obligation de fixer un loyer compris dans une fourchette définie par zone et par type de logements.

Le locataire bénéficiera d’un délai de 6 mois après signature du bail pour demander une diminution du loyer si celui-ci dépasse le montant du plafond autorisé. Cet encadrement instaure également un dépôt de garantie d’une durée de 2 mois de loyer au lieu de 1 mois pour une location classique. La garantie universelle des loyers Un autre grand volet du projet de loi « ALUR » est la Garantie Universelle des Loyers (GUL) qui couvrira les risques de loyers impayés. Elle s’appliquerait à l’ensemble des propriétaires bailleurs (personnes physiques ou morales) pour tout le parc de logements privés loués en résidence principale. Un propriétaire confronté à une situation d’impayé se verrait indemniser du montant du loyer par la garantie. La situation du locataire sera du même coup examinée. Si ce dernier subit des difficultés ponctuelles dues à une rupture sociale, économique, familiale, un accompagnement sera rapidement mis en place. Ce nouveau fonds serait financé par des cotisations réparties à part égales entre le bailleur et le locataire (cotisation de 1 à 2 % sur le loyer). Gérée par un nouvel établissement public dédié, cette garantie devrait être effective au plus tard pour le 1er janvier 2016. Le gel des aides au logement Pour minimiser les dépenses de l’Etat, les ba-

rèmes de l’Aide Personnalisée au logement (APL), de l’Allocation de Logement Sociale (ALS) et de l’Allocation de Logement Familiale (ALF) ne seront pas revalorisés chaque année au 1er janvier et resteront ainsi identiques en 2014 à ceux de 2013. Le pouvoir d’achat des locataires devrait donc baisser sauf à voir l’encadrement des loyers prévus par le projet de loi « ALUR » s’appliquer rapidement. Et du côté des copropriétés ? Un registre national des copropriétés verrait le jour et serait géré par un établissement public dédié. La première vague d’immatriculation des copropriétés est fixée au 31 décembre 2016 et concernera les copropriétés de plus de 200 logements. L’absence d’immatriculation sera punie d’une amende et astreinte. Les notaires devront vérifier que les copropriétés soient bien inscrites dans le registre lors d’une transaction. Il sera également mis en place une obligation, sans aucune dérogation possible, de comptes bancaires séparés entre le syndic et la copropriété. Les intérêts acquis, le cas échéant, par le compte bancaire iront dans la poche de la copropriété. Enfin chaque copropriété devra avoir sa propre fiche synthétique. Celle-ci devra présenter la situation financière de la copropriété et l’état de son bâti et être annexée aux compromis de vente.

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Autres mesures du projet de la loi Duflot D’autres mesures moins emblématiques du projet de la loi Duflot sont susceptibles de voir le jour mais il faudra attendre la fin des débats au Parlement. Parmi celles-ci, il est possible d’observer : - Une évolution des annonces immobilières qui devraient, par exemple, indiquer le montant moyen annuel des charges de copropriété payées afin que le futur acheteur ait une idée précise des dépenses connexes à son logement et préciser si la copropriété fait l’objet de procédure type sauvegarde.

- La volonté du gouvernement de lutter contre l’habitat indigne via l’instauration d’une amende pour les marchands de sommeil qui refuseraient de faire des travaux dans un logement déclaré insalubre et l’interdiction pour les propriétaires de ce type de logement à acheter un nouveau bien immobilier destiné à la location pendant 5 ans. - Un encadrement des locations meublées en y apportant une nouvelle définition : une location meublée est un logement loué pendant au moins 8 mois et doit être la résidence principale du locataire. Le bail est signé pour une durée d’un an tacitement reconductible ou 9 mois pour les étudiants sans tacite reconduction. - Des modèles-types de bail et d’état des lieux, souvent à l’origine de contentieux ; le bail devra notamment mentionner les références de loyers, la surface précise du logement et le montant payé par le dernier locataire. Un décret devrait aussi définir les modalités de prise en compte de vétusté en matière de réparations locative. - Une liste exhaustive des pièces justificatives autorisées qu’un propriétaire peut exiger du candidat locataire. - Des pénalités en cas de rétention par le bailleur du dépôt de garantie au-delà du délai légal, à hauteur de 10% du montant du dépôt par mois. Réginald Le Plénier

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Pourquoi faire appel à un Commissaire-Priseur ?

priseur pour l’estimation et la prisée ? Comment présenter aux particuliers l’intérêt qu’ils ont à recourir à la vente aux enchères ? Le commissaire-priseur judiciaire et le notaire

our le grand public, le recours à un commissaire-priseur semble un luxe réservé aux heureux propriétaires d’une estampe japonaise ou d’une commode Louis XV. Mais en vérité, il existe de nombreuses situations où il est intéressant pour des particuliers d’avoir l’aide et l’accompagnement d’un tel professionnel. Dans la pratique, le notaire est souvent l’intercesseur idéal pour

faire comprendre cela aux clients de son étude. Ces deux professions sont en effet liées organiquement. La récente évolution du métier de commissaire-priseur, avec l’ouverture des ventes volontaires à la concurrence, a encore renforcé cette complémentarité, ainsi que l’évolution des textes de loi sur les domaines communs d’intervention. Pourquoi et quand faire appel à un commissaire-

Tout comme le notaire, le commissaire-priseur judiciaire est un officier public nommé par le Garde des sceaux, ce qui confère à sa consultation l’authenticité de l’acte juridique opposable au tiers. La spécialité du commissaire-priseur s’appuie sur une double formation en droit et en art qui lui donne la capacité d’évaluer avec une grande exactitude les biens qui lui sont soumis. Non qu’il soit à même d’estimer immédiatement tous les biens qu’il aperçoit, mais il sait comment, lorsqu’il ne maîtrise pas le style ou la période, s’informer sur la valeur de ces objets. Il est donc en mesure d’expertiser un bien, c’est-à-dire d’attribuer une œuvre à un artiste reconnu, et de jauger de sa valeur en fonction de la réalité du marché de l’art.

De nombreux textes de lois incitent notaire et commissaire-priseur judiciaire à travailler main dans la main. Lors du règlement d’une succession dans le cas d’une acceptation à concurrence de l’actif net (art. 789 du code civil), un notaire peut demander à un commissairepriseur d’intervenir s’il ne se sent pas toujours la capacité d’estimer au mieux les biens meubles de la succession. De même, lors des procédures de divorce, lorsque le juge désigne un notaire en application de l’article 255 du code civil, « en vue d’élaborer un projet de liquidation du régime matrimonial et de formations de lots à partager », celui-ci a intérêt à faire appel à un expert. Vis-à-vis de ces partenaires que sont les commissairespriseurs judiciaires, comme du grand public qui peut souvent se montrer réticent à l’idée de payer des frais supplémentaires, il est important de prendre en compte la manière dont les nouvelles réglementations ont su moderniser une profession, qui, bien qu’elle remonte aux temps les plus anciens, a toujours su s’adapter aux nouvelles réalités. Le décret 2012-423 du 28 mars 2012 a renforcé l’inspection de comptabilité dans les offices de commissaires-priseurs judiciaires et a instauré une obligation pour les chambres de discipline de la profession de désigner un expertcomptable en qualité de vérificateur. De nombreux éléments de la loi de 2011 (cf. supra) sont à même de rendre l’intervention d’un commissaire-priseur plus rassurante et attractive pour

le public, à l’image de la consécration de la tenue du registre sous forme électronique. Le nouveau code de déontologie, bien qu’il fasse polémique au sein de la profession parce qu’il fut commandité par la ministre de la Justice suite à un scandale localisé à Drouot, pourra néanmoins contribuer à développer le recours à cette profession. Dans le cas le plus courant, les particuliers s’adressent à un commissaire-priseur lors d’une succession. Mais ils hésitent souvent face aux frais engendrés. Pourtant, quelle que soit la valeur d’une succession, il existe presque toujours un intérêt bien compris à faire appel à un expert capable d’évaluer les biens à leur juste valeur.

Prenons le cas classique d’un héritage immobilier. Si les héritiers considèrent faible, voire nulle, la valeur des biens meubles, celle du bien immobilier est, elle, souvent importante, en raison de la bulle immobilière de ces dernières années. Or, comme le stipule l’article 764 du Code général des impôts, « pour les meubles meublants, et sans que l’administration ait à en justifier l’existence, la valeur imposable ne peut être inférieure à 5 % de l’ensemble des autres valeurs mobilières et immobilières de la succession ». Si une maison est estimée par le marché immobilier à 200 000€, celle des meubles sera de 10 000€, soit probablement beaucoup plus que leur valeur réelle. L’estimation du

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commissaire-priseur est opposable à l’administration fiscale. Si, au contraire, la valeur des meubles est élevée, leur estimation exacte a de nombreux avantages : - Elle permet à tous les héritiers d’être informés de la valeur réelle des objets en présence, alors que cette connaissance peut être le monopole de certains d’entre eux au détriment des autres ; - Elle permet la constitution de lots en cas de partage des biens et limite ainsi les risques de contentieux entre héritiers ;

1 - Directive 2006/123/CE sur l’exercice de la liberté d’établissement sur le territoire des Etats membres par des prestataires communautaires

- Elle facilite l’identification d’objets légués par le défunt à une personne déterminée et désignée dans le testament.

Enfin, en cas de méconnaissance générale de la valeur des objets, le recours à un commissaire-priseur permet de connaître le potentiel marchand des biens en présence, et peut-être de dénicher une perle rare. Il n’est pas rare que les envolées actuelles du marché de l’art réservent des surprises à certains héritiers, avec des atlas anciens que de riches amateurs acquièrent pour plus de 20000€, ou des objets d’art chinois, particulièrement en vogue, qu’il n’est pas rare de voir atteindre le million d’euros. L’apparition des opérateurs de ventes volontaires En vue de transposer dans le droit français la directive « services »1 , souhaitant ouvrir la libre circulation des services sans restriction de nationalité, de lieu du siège statutaire ou de forme juridique, la loi du 20 juillet 2011 pour la libéralisation des ventes volontaires de meubles aux enchères publiques a transformé le paysage de la vente aux enchères publiques. Le texte final n’a pas retenu la suppression de la profession de commissaire-priseur judiciaire qui avait été envisagée par les auteurs de la loi, et il a également préservé le caractère civil des ventes volontaires qui seraient autrement devenus des actes de commerce. Mais il a ouvert le champ des ventes aux enchères volontaires à toute personne physique ou société constituée sous n’importe quelle forme, avec une simple déclaration auprès du Conseil des Ventes. Néanmoins, les conditions à réunir sont

nombreuses, dans l’intérêt des professionnels comme du grand public. Tout opérateur de vente volontaire doit compter parmi ses membres un commissairepriseur habilité (titre, habilitation, diplôme reconnus comme équivalent), avec une formation initiale en art et droit similaire à celle des commissaires-priseurs judiciaires, un examen d’accès au stage et deux années de stage, dont au moins 6 mois dans un office de commissaire-priseur judiciaire, plus un enseignement théorique et pratique sous le contrôle du Conseil des Ventes. Pour les conditions d’accès, la seule différence avec un commissaire-priseur judiciaire tient donc à l’examen d’aptitude propre à cette profession. D’ailleurs, les commissairespriseurs travaillant au sein de ces opérateurs de ventes volontaires sont souvent les officiers ministériels eux-mêmes souhaitant se consacrer à des ventes hors cadre judiciaire. De l’intérêt d’une vente aux enchères volontaires La position de confiance d’un notaire vis-à-vis des clients de son étude est excellente pour les amener à comprendre l’intérêt de recourir à la vente aux enchères. La vente aux enchères a de tout temps été le moyen le plus efficace d’établir le prix le plus juste par la confrontation de l’offre et de la demande. La compétence d’un commissaire-priseur de ventes volontaires et de la structure qui l’accompagne se

reconnaît à la manière de mener la vente dans le plus grand intérêt du vendeur, autant dans le transport des biens que dans la presse, l’édition et la diffusion de catalogues. En effet, sans vente aux enchères, des risques existent de connivence entre intermédiaire et acheteur. Plus simplement, lorsqu’il n’y a pas d’intermédiaire, il est

possible à un professionnel ou à un amateur éclairé, par une habile argumentation, d’acquérir le bien à un prix inférieur à sa valeur potentielle. Contrairement aux ventes aux enchères judiciaires, les commissions lors des ventes aux enchères volontaires sont plus fluctuantes et souvent plus élevées – entre 5 et 15 % pour les

vendeurs et 10 et 25 % pour les acheteurs. Mais la législation prévoit de nombreux garde-fous pour les particuliers, notamment l’obligation d’un mandat par écrit, ainsi que des modernisations très utiles, comme la possibilité de réaliser la vente par internet, soit par liaison soit sur un site web dédié. Jordan Belgrave

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Vacances d’hiver : les nouvelles tendances lorsqu’on ne part qu’une semaine ou deux. Pour rendre le voyage à la fois plus convivial, plus écologique et plus économique, pensez au covoiturage, que vous soyez passager ou conducteur. Le trajet sera alors l’occasion de faire des rencontres, d’échanger des bonnes idées d’activités sur votre destination…

l est loin le temps où les vacances d’hiver se résumaient à une seule et unique alternative aux deux options pareillement coûteuses : ski ou plage à l’autre bout du monde. Désormais, les offres se multiplient et permettent à toutes les bourses de s’offrir une coupure bien méritée lorsque le mercure s’acoquine avec le zéro. On a connu le last minute, le all inclusive, en 2014 on revient à des concepts plus simples mais tout aussi efficaces et qui ne nécessitent même pas de faire appel à la langue de Shakespeare pour les désigner : le partage et le tourisme de proximité. L’important c’est le trajet… « L’important c’est le trajet pas la destination » a-ton coutume de dire et c’est

particulièrement vrai pour des vacances de courtes durée comme celles d’hiver. Paris-Bangkok … via Johannesburg et Moscou… Les sites internet de réservation de billets n’hésitent pas à inviter le voyageur à passer deux voire trois jours dans les aéroports internationaux contre cinq ou six à destination. Certes, certains montages ubuesques vous feront économiser quelques euros mais les vols longue distance entrecoupés auront surtout pour effet d’entamer votre séjour de moitié et de vous faire revenir de vacances plus fatigués que vous ne l’étiez en partant. Préférez les destinations proches ou facilement accessibles. Vous éviterez en plus les inconvénients du décalage horaire fatiguant

Enfin, pour vraiment faire de votre trajet l’élément phare de vos vacances, pourquoi ne pas embarquer à bord d’un train. De nombreux voyagistes ont rénové les trains mythiques comme le Transsibérien ou l’Orient-Express. Le budget est conséquent mais à ce prix, vous vous offrirez un voyage dans le temps autant que dans l’espace. Bien au chaud dans des wagon-lits extrêmement luxueux vous pourrez par exemple parcourir la steppe russe jusqu’en Mongolie et admirer lacs gelés et paysages enneigés. Ski ou… ? Le premier réflexe lorsque l’on planifie ses vacances d’hiver, c’est de penser au ski. Il est vrai que la France est l’un des pays les mieux équipés en matière de stations de sport d’hiver. Les communes ont largement diversifié leur offre et permettent désormais à ceux qui ne sont pas adeptes de la glisse de pratiquer d’autres activités plus ou moins sportives : randonnées en raquette, piscine découverte chauffée, ballade avec des chiens de

traineau, spa. Mais pour mériter la première descente de piste, la raclette et le vin chaud, mieux vaut s’y prendre très à l’avance. Les réservations des trains comme des logements dans les stations de sport d’hiver sont prises d’assaut dès le début du mois de septembre et la location pour une semaine du moindre studio au pied des pistes coûte souvent plus cher qu’un mois de loyer habituel. Pour réduire les coûts, vous pouvez penser , comme nous l’avons vu, à la solution du covoiturage ou alors envisager de partir hors-saison. « C’est le silence qui se remarque le plus, les volets roulant tous descendus. De l’herbe ancienne dans les bacs à fleurs sur les balcons… On doit être hors-saison ». Faites mentir la chanson de Cabrel et partez découvrir la richesse des régions françaises horssaison. Vous trouverez de nombreuses offres de locations à prix très réduits en bord de mer ou dans les campagnes. C’est aussi la période où les restaurateurs sont moins débordés, vous en serez d’autant mieux accueillis. A vous donc les longues balades sur la plage face à une mer déchaînée suivie pour se réconforter d’un magnifique plateau de fruits de mer. Il est également possible d’échanger sa maison en passant par l’un des nombreux sites qui proposent de mettre en relation des particuliers. Outre une réduction des coûts, le système permet de se retrouver comme chez soi à l’autre bout du pays.

Même si les mauvaises surprises sont rares, les intermédiaires proposent en général une assurance. Du partage au bénévolat Partager sa voiture, partager sa maison, … outre l’idée de proximité, on le voit les vacances sont de plus en plus placées sous le signe de la consommation collaborative. Mais cette nouvelle façon d’utiliser les richesses sous utilisées ne s’arrête plus au partage de biens. Aujourd’hui, chacun donne de sa personne. Vous pouvez par exemple être accueilli localement par des habitants de la région prêts à vous faire découvrir gratuitement ou contre une faible rémunération les secrets de leur ville. Plusieurs associations existent, comme les Greeters, qui mettent en relation des particuliers. Pour aller encore plus loin dans l’expérience du partage, vous pouvez également profiter de vos vacances pour faire du bénévolat. De nombreuses associations sont à la recherche de volontaires pour les aider ponctuellement et ce même pour une semaine. Les conditions sont variables d’un projet à l’autre mais vous serez souvent hébergé et nourri gratuitement en échange de votre implication. Les vacances à la maison Enfin, comble des vacances de proximité, le concept de staycation ou vacances à la maison est apparu outre-atlantique et fait de plus en plus d’émules en France.

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Lassés de rentrer de vacances aussi vidés que leur porte-monnaie, de plus en plus de salariés décident de « poser quelques jours » uniquement pour se reposer et profiter de leur région. En France, l’idée se propage rapidement facilités par l’existence des R.T.T.. Pas de valise, pas d’organisation, pas d’embouteillage. On profite alors de l’occasion pour redécouvrir sa région comme un touriste. Car en effet, il n’est ni question d’hiberner, ni de remplir son temps libre par d’interminables listes de tâches rébarbatives à accomplir. On change ses habitudes et on évite de reproduire les schémas des coutumes du week-end.

On essaie enfin le resto devant lequel on passe tous les jours en se disant qu’il serait bon de l’essayer un jour sans jamais pour autant en franchir le seuil, on va visiter les musées de la région, on se ballade en levant la tête pour découvrir les architectures, on essaie le stage de yoga de la ville d’à côté ou on demande à sa voisine de nous apprendre la recette de sa fameuse terrine de lapin en 12h. Pour rendre l’expérience un peu plus exotique, on pense par exemple à accueillir les correspondants étrangers des enfants, qui profiteront de ce temps pour pratiquer les langues de façon plus ludique. Et comme les

échanges culturels ne sont pas réservés aux enfants, on se replonge nous même dans nos années lycées en proposant notre canapé à des voyageurs étrangers sur un site comme couchsurfing qui met en relation des voyageurs venus du monde entier. Bonnes vacances ! Sarah-Louise Gervais

Actualités des partenaires

Association La Chaîne de l’Espoir Afrique, en Amérique du Sud, en Asie du Sud-Est et au Moyen-Orient. Chaque année, ce sont plus de 100 000 enfants qui bénéficient des programmes de soins et 11 000 enfants qui bénéficient des programmes d’éducation.

Comment vos ambassadeurs agissent à vos côtés ?

Pouvez-vous nous présenter l’association La Chaîne de l’Espoir et ses missions ? La Chaîne de l’Espoir a été créée en 1994 par le Pr Alain Deloche, chirurgien cardiaque. A l’origine, notre objectif était de transférer et opérer en France des enfants, originaires de pays en développement, atteints de pathologies inopérables chez eux faute de structures hospitalières adaptées et de ressources humaines qualifiées. A raison d’une centaine d’enfants transférés chaque année, il nous est très vite apparu que cette solution ne pouvait apporter qu’une petite réponse face aux besoins constatés sur le terrain. Il était devenu évident de développer une coopération avec les acteurs de santé de ces pays afin qu’ils puissent eux-mêmes prendre en charge leurs malades. Depuis 1996, nous intervenons directement sur le terrain, sous forme de missions médicales et/ou chirurgicales associées à des programmes

de formation des équipes médicales et paramédicales. Pour le bon déroulement de nos missions, nous apportons des équipements spécialisés, des médicaments et des consommables.

De nombreuses personnalités du monde artistique, audiovisuel, journalistique et sportif se mobilisent tout au long de l’année pour notre association, aux côtés de Mireille Darc, marraine active de La Chaîne de l’Espoir depuis plus de 10 ans. En participant par exemple à nos missions à l’étranger, nos ambassadeurs nous aident à mettre nos actions en lumière auprès des médias. Nos ambassadeurs participent également à notre grande opération de fin d’année, « 24 jours pour sauver les enfants de notre liste d’attente ».

Nous apportons également notre expertise dans la création de structures spécialisées tels que le Centre Cardiovasculaire de Phnom Penh, au Cambodge, ou l’Institut Médical Français de l’Enfant, en Afghanistan. Aujourd’hui, nous travaillons sur deux projets de création d’Instituts de Cœur au Sénégal et au Congo.

Chacun met son image et son énergie à contribution pour lancer un appel à la générosité sur notre site internet, les réseaux sociaux et les médias.

Notre association s’investit également dans l’accès à l’éducation des enfants défavorisés en développant des programmes d’aide à la scolarisation : distribution de matériel scolaire, de repas et de kits d’hygiène, construction ou de rénovation d’écoles…

Nous en sommes, cette année, à la 7ème édition. Il s’agit d’une grande campagne à la fois de collecte de fonds et de sensibilisation du grand public à la cause des enfants malades. Le défi est de taille : réunir en 24 jours un maximum de dons pour opérer un maximum d’enfants, en France ou à l’étranger, pour réduire une liste d’attente qui en compte des milliers.

La Chaîne de l’Espoir intervient dans une trentaine de pays, principalement en

Pouvez-vous me parler de l’opération « 24 jours pour sauver les enfants de notre liste d’attente » ?

Actualités des partenaires

L’année prochaine l’association fêtera ses 20 ans, quel bilan pouvez-vous faire ? Préparez-vous un événement pour l’occasion ? Après 20 ans d’activité, le bilan est conséquent car nous sommes partis de rien ou presque… Hier, nous nous ne faisions que transférer une centaine d’enfants par an en France. Aujourd’hui, grâce à notre combat et notre persévérance, 100 000 enfants peuvent avoir accès aux soins et 11 000 enfants à l’éducation… Mais pour demain, il faut faire encore beaucoup plus…

Pour célébrer cet anniversaire, nous préparons une grande rencontre qui aura lieu en octobre 2014. Nous réunirons tous les acteurs qui ont permis à La

Chaîne de l’Espoir de devenir ce qu’elle est aujourd’hui : nos équipes médicales, nos bénévoles, nos familles d’accueil, nos collaborateurs, nos ambassadeurs, nos partenaires, nos donateurs, et bien d’autres encore… Films, témoignages et discours seront l’occasion de revenir sur nos actions et de nous projeter vers l’avenir. Comment pouvons-nous soutenir La Chaîne de l’Espoir ? Les ressources de La Chaîne de l’Espoir, qui est membre du Comité de la Charte du Don en Confiance, proviennent, à près de 90%, de ressources privées. Les subventions publiques sont minimes et concernent principalement nos programmes de formation de personnels médicaux. Les particuliers peuvent soutenir notre association par des dons ponctuels ou des dons par prélèvements automatiques. Ils peuvent également s’engager davantage à nos côtés en faisant un legs ou une donation à La Chaîne de l’Espoir qui est habilitée à les recevoir. Les entreprises peuvent également nouer des partenariats avec La Chaîne de l’Espoir et l’aider de diverses manières : organisation d’évènements, financement de projets importants, mécénat de

compétences, dons de prestations, dons d’équipements médicaux…. Les bénévoles sont également d’une aide précieuse pour notre association car ils se mobilisent sans compter et lui insufflent l’énergie indispensable pour la poursuite de ses actions. Il y a bien sûr les médecins, les chirurgiens, les infirmières mais nous avons également des techniciens biomédicaux, des administratifs et surtout nos familles d’accueil qui font preuve d’un dévouement total pour les enfants opérés en France.

Beaucoup d’enfants seront opérés ce mois de décembre. Certains seront soignés en France, d’autres lors de nos missions chirurgicales en Afghanistan, au Cambodge, au Congo et en Syrie.

A partir du 1er décembre, La Chaîne de l’Espoir dévoilera l’histoire d’une dizaine d’enfants gravement malades. Ces histoires, qui sont à suivre sur notre site internet, symbolisent l’action de notre association tout au long de l’année. On pourra également découvrir sur le site des témoignages de médecins locaux sur la problématique de la liste d’attente et les choix terribles auxquels ils sont confrontés.

La Chaîne de l’Espoir 96 rue Didot CS 11417 75993 PARIS CEDEX 14 Annick Fleury 01 44 12 66 80 afleury@chainedelespoir.org www.chainedelespoir.org

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DROIT NOTARIAL DE L’ENTREPRISE (2EME PARTIE) III. LE DROIT DES SURETES Parmi toutes les suretés existantes en droit français, le contrat de cautionnement est celui qui suscite le plus de contentieux. Cette étude lui sera donc exclusivement consacrée. Le cautionnement notarié, obligatoire en droit suisse, assure la sécurité juridique en garantissant la pleine efficacité de la sureté consentie, moins facilement contestée. Nonobstant une proposition du Congrès des Notaires en 1985, le législateur français ne généralise pas l’intervention des Notaires pour les cautionnements souscrits par des personnes physiques au-delà d’un certain montant, de peur de voir les cautions recourir à d’autres suretés plus simples à conclure et moins onéreuses. Le recours aux contrats sous-seing-privés est fortement critiquable et la nécessité d’une réforme du cautionnement se ressent au travers d’un contentieux important. A. La sanction de l’irrespect des mentions requises en matière de cautionnement solidaire Le contrat de cautionnement est un acte grave, pouvant avoir des conséquences pécuniaires critiques. En effet, en acceptant auprès d’un créancier de se substituer à son débiteur principal en cas de défaillance, la caution peut voir sa situation financière s’obérer grandement.

C’est la raison pour laquelle le législateur est intervenu afin de renforcer le formalisme en matière de cautionnement, dans le but de protéger la caution et de s’assurer que cette dernière s’engage en connaissance de cause. Ainsi, l’article L.341-3 du Code de la consommation prévoit que « lorsque le créancier professionnel demande un cautionnement solidaire, la personne physique qui se porte caution doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante : «En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du code civil et en m’obligeant solidairement avec X..., je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement X...» ». Dans un arrêt de rejet du 10 mai 2012, pourvoi n° 11-17.671, la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé que l’engagement d’une caution solidaire, souscrit dans le respect des dispositions de l’article L.341-2 du Code de la consommation, ne comportant pas la mention manuscrite exigée par l’article L.341-3 de ce même code, demeure valable en tant que cautionnement simple. Les juges de la Cour de cassation ont ainsi considéré que l’absence du formalisme imposé par le Code de la consommation en matière de cautionnement solidaire, ne peut avoir pour conséquence la nullité de l’enga-

gement de la caution, mais a simplement pour effet de « priver le créancier du bénéfice d’un engagement solidaire avec l’emprunteur ». Arrêts rendus par les juges de la Cour de Cassation en dates du 10 mai 2012, n° 11-17.671, et du 2 octobre 2012, n° 11-24.460 Dans cette espèce, M.X se porte caution de plusieurs prêts consentis par une banque à la société 3TS COMS. Cette dernière étant défaillante, la banque assigne en paiement la caution qui soulève alors la nullité de son engagement. La Cour d’appel de Lyon rejette la demande de M.X et considère l’engagement valable. M.X forme donc un pourvoi en cassation aux moyens que son engagement en tant que caution solidaire par acte sous-seing-privé ne respectait pas le formalisme imposé par l’article L.341-3 du Code de la consommation et est par conséquent nul. Le 10 mai 2012, la chambre commerciale de la Cour de cassation rejette le pourvoi de M.X aux motifs que l’absence de formalisme de l’article L.341-3 du Code de la consommation ne peut avoir pour conséquence la nullité de l’engagement de la caution, mais a simplement pour effet de « priver le créancier du bénéfice d’un engagement solidaire avec l’emprunteur ». Les juges considèrent donc que l’engagement litigieux demeure valable en tant que cautionnement simple.

Il ressort de cet arrêt que l’absence du formalisme prévu par l’article L.341-3 du Code de la consommation ne sera pas sanctionnée automatiquement par la nullité de l’engagement de la caution. Ce n’est que dans le cas où l’irrespect des mentions obligatoires est suffisamment significatif que les juges prononceront la nullité de l’engagement de la caution. A contrario, si cette absence ne résulte que d’une erreur matérielle, alors les juges concluront, comme en l’espèce, que l’engagement n’est pas nul, mais a pour effet de priver le créancier du bénéfice d’un engagement solidaire entre la caution et l’emprunteur. C’est ce qu’a pu également juger cette même chambre commerciale dans un arrêt du 2 octobre 2012, (pourvoi n° 11-24460). En l’espèce, une caution invoquait la nullité de son engagement envers le créancier en raison du fait que les mentions des articles L.341-2 et L.341-3 du Code de la consommation avaient été rédigées l’une à la suite de l’autre, suivies d’une seule signature et non de deux. Les juges de la Cour de cassation écartent la nullité de l’acte et énoncent que ces mentions ont pour but « d’informer celui qui s’engage de la portée exacte de ses engagements et des conséquences éventuelles en cas de défaillance de l’emprunteur ». Le fait d’apposer une seule signature pour les deux mentions prévues par le Code de la consommation ne fait donc pas obstacle à la compréhension de la caution sur la

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portée de son engagement et n’entraîne pas la nullité de ce dernier. Ainsi, ces arrêts démontrent que ce qui est primordial au sein de l’engagement d’une caution envers un créancier, ce n’est non pas le formalisme stricto sensu prévu par les articles L.341-2 et L.3413 du Code de la consommation, mais bien le fait de savoir si l’engagement en question a été pris en toute connaissance de cause. Par conséquent, si l’information de la caution sur la portée de son engagement est fondamentale, la façon de transmettre cette information quant à elle est plus souple. B. L’engagement en connaissance de cause de la caution La question de la connaissance par la caution de la portée de son engagement a intéressé les juges dans un arrêt en date du 10 juillet 2012 (pourvoi n°11-14.313). Arrêt rendu par les juges de la Cour de cassation en date du 10 juillet 2012 n°11-14.313 En l’espèce, M.X se porte caution solidaire par acte authentique envers la banque pour le paiement d’un crédit qu’elle avait consenti à la société Agri France. Mettant vainement en demeure de payer la caution, la banque fait inscrire des hypothèques judiciaires provisoires sur des immeubles lui appartenant. La caution saisie le juge de l’exécution en nullité de l’acte de cautionnement et en mainlevée des hypothèques inscrites.

La Cour d’appel d’Agen rejette la demande d’annulation de la caution qui se pourvoit donc en cassation aux moyens que d’une part, la banque savait que la situation du débiteur principal était lourdement obérée au moment où le cautionnement a été conclu et qu’en omettant de le signaler à la caution, elle a commis une réticence dolosive. D’autre part, que si la banque n’est pas fautive si la caution connait la situation réelle du débiteur, la Cour d’appel n’a pas démontré une telle connaissance. Le 10 juillet 2012, la chambre commerciale de la Cour de cassation rejette le pourvoi de M.X aux moyens que tout d’abord il n’est pas démontré que la banque ait eu connaissance d’une situation irrémédiablement compromise de la société et ainsi manqué à son obligation de bonne foi. Ensuite, que la caution avait déclaré dans son engagement ne pas faire de la situation de la société la condition déterminante de celui-ci. Enfin, qu’il s’avère que la caution est un homme d’affaire avisé qui avait entrepris diverses démarches démontrant qu’il avait de sérieux doutes quant à la situation de la société et qui permet aux juges de la Cour de cassation de constater que la caution s’est engagée en connaissance de cause en prenant sciemment un risque. Cet arrêt met à nouveau en exergue le fait qu’aussi bien les juges du fond que les juges de la Cour de cassation s’efforcent de rechercher si la caution a contracté en connaissance

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de cause. Si les éléments de l’espèce permettent de démontrer que la caution avait conscience du risque pris, alors il n’est pas possible pour cette dernière de se défaire de son engagement. C. La nullité de l’acte de cautionnement accordé par le consentement unanime des associés contraire à l’intérêt social de la société En vertu de l’article 1849 du Code civil, « dans les rapports avec les associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société ». L’intérêt de la société s’entend de « l’intérêt supérieur » de la personne morale, distinct de ceux des associés la composant. Cette distinction des deux entités s’explique par les fins propres poursuivies par la personne morale, à savoir la prospérité et la continuité de l’entreprise. L’article 1852 de ce même Code ajoute par ailleurs que les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus au gérant peuvent être prises à l’unanimité des associés. Un arrêt rendu par la 1ère chambre civile en date du 8 novembre 2007 avait ainsi jugé sur ce fondement qu’un contrat de cautionnement donné par une SCI était valable dans trois hypothèses alternatives. Le cautionnement était ainsi valable lorsqu’il entrait dans son objet social, lorsqu’il existait une communauté d’intérêt entre la société et la personne cautionnée ou encore lorsqu’il résultait du consentement unanime des associés. Cette jurisprudence est aujourd’hui remise en cause.

En effet, dans son arrêt en date du 12 septembre 2012, la 3ème chambre civile fait une lecture cumulative de l’article 1849 et 1852 du Code civil, ayant pour conséquence de rendre nuls les actes de cautionnement accordés par le consentement unanime des associés dont l’objet est contraire à l’intérêt de la société. La troisième hypothèse de validité énoncée en 2007 est ainsi soumise à une condition cumulative, l’’intérêt social de la société devant nécessairement être pris en compte. Arrêt rendu par les juges de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 12 septembre 2012 n° 11-17.948. Dans cette espèce, la caisse de crédit mutuel Porte du Sundgau (la CCM) avait contracté successivement avec la société civile immobilière ADC (la SCI) trois actes. La CCM consent tout d’abord un prêt à la SCI, garanti par une hypothèque sur l’unique bien immobilier de la SCI évalué à un montant inférieur au montant de son engagement. En outre, la CCM consent à deux reprises un prêt personnel aux époux Y associés uniques de la SCI, garantis par un contrat de cautionnement hypothécaire et solidaire souscrit par la SCI. Suite à l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire de la SCI, la CCM a déclaré ses trois créances à titre privilégié. Le liquidateur conteste ces déclarations et l’ordonnance du juge commissaire ne décompte pas lesdites créances.

Le 15 mars 2011, la Cour d’Appel de Colmar infirme l’ordonnance du juge commissaire et admet les créances de la CCM à titre privilégié au motif que la souscription d’un prêt résultant du consentement de tous les associés engage la société vis-à-vis des tiers, nonobstant le fait que cet acte n’entre pas dans l’objet social de la SCI défini dans ses statuts. La Cour d’appel fait ainsi primer le consentement unanime des associés sur l’intérêt social de la société. La position des juges d’appel selon laquelle l’acceptation unanime des associés d’accroitre les dettes sociales dont ils avaient à répondre en cas de déconfiture de la société justifie l’admission de la créance dans son intégralité est cependant cassée par la Cour de cassation. Le 12 septembre 2012, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation censure ainsi la position des juges du fond pour ne pas avoir recherché si la sureté consentie par la SCI n’était pas contraire à l’intérêt social. La Cour énonce alors le principe selon lequel « le cautionnement même accordé par le consentement unanime des associés n’est pas valide s’il est contraire à l’intérêt social ». Ce principe met ainsi en avant le fait que la souscription d’un acte de cautionnement ne doit pas nuire au souscripteur, la nuisance en l’espèce étant que la souscription d’une telle garantie soit de nature à compromettre l’existence même de la société, l’intégralité de son patrimoine devant être réalisé suite à sa mise en jeu.

En posant ce principe, la Cour de Cassation rappelle l’impossibilité de nier l’existence d’une personnalité autonome d’une société, personnalité distincte de celles des associés la composant. L’intérêt social dépasse la somme des intérêts des associés. D. Précision de la notion de « caution avertie » En raison de la dangerosité du contrat de cautionnement, un devoir de mise en garde s’impose aux créanciers lors de la conclusion du contrat depuis 2005. Ce nouveau fondement protecteur des cautions impose un comportement diligent de la part des créanciers qui doivent vérifier la qualité avertie ou non de la caution et ainsi s’assurer que cette dernière connait la mesure de son engagement.

La Cour de cassation retenait initialement comme critère de distinction la qualité de dirigeant de la caution. Ainsi, seules les cautions non dirigeantes bénéficiaient du devoir de mise en garde. Face au nombre croissant de contentieux relatifs à la notion de caution avertie, la Cour de Cassation a retenu des critères plus subtils qui écartent la distinction initiale. Elle précise ainsi les éléments du faisceau d’indices permettant de retenir une telle conception dans un arrêt en date du 11 avril 2012. Arrêt rendu par les juges de la Chambre commerciale de la Cour de cassation en date du 11 avril 2012 n° 10-25.904. En l’espèce, deux concours ont été consentis par la Caisse

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de crédit mutuel de Paris (la caisse) à la société Ilodelis. com (la société). Le premier, consenti sous la forme d’un prêt est cautionné par Mme X gérante de la société et Mme Y associée. Le deuxième a quant à lui été consenti sous la forme d’une facilité de caisse cautionnée par Mme Y. Après la mise en liquidation judiciaire de la société, la caisse déclare sa créance et met en jeu le contrat de cautionnement. Mme X et Mme Y remettent en cause la sureté et recherchent la responsabilité de la caisse pour octroi d’un crédit inapproprié et manquement de la caisse à son obligation de mise en garde. Le 10 décembre 2009, la Cour d’appel de Paris soulève un grief de soutien abusif pour un projet non viable garanti par des cautions

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non averties et condamne la Caisse au versement de dommages et intérêts. Cette dernière forme alors un pourvoi en cassation aux motifs que Mme X, en sa qualité de gérante de société ayant contracté l’emprunt consenti à sa société est présumée caution avertie. La Caisse ajoute par ailleurs que Mme Y, en sa qualité d’associée, peut également être caution avertie dès lors qu’il est établi qu’elle a participé activement à la gestion de la société. Le 11 avril 2012, la Chambre commerciale confirme la position de la Cour d’appel et rejette le pourvoi au moyen d’une analyse in concreto selon laquelle Mme X, la gérante, « ne pouvait être considérée, en sa qualité de signataire des actes de prêts concernés, comme gérante avertie de la gestion d’une société commerciale » eu égard à ses diplômes de lettres et de son DESS de l’information et de la documentation. La Cour ajoute par ailleurs que Mme Y, qui ne disposait que de la qualité d’associée de la société, n’avait pas participé aux demandes de prêts et n’avait pas été signataire des actes contestés. Elle ne pouvait alors pas être considérée comme caution avertie malgré ses connaissances en matière de gestion. Cet arrêt est essentiel en matière de cautionnement. Il confirme tout d’abord la position de la Cour de cassation émise dans un arrêt rendu en date du 31 janvier 2012 selon laquelle une caution n’est avertie qu’à condition de s’impliquer dans la gestion de la société cautionnée. Il pré-

cise par ailleurs le fait que la qualité de caution avertie n’est plus indissociablement liée à la qualité de dirigeant, en ajoutant à la condition d’immixtion dans la gestion de la société les conditions de compétences et d’expérience de la caution dans le domaine de la société cautionnée. L’arrêt ajoute ainsi un élément au faisceau d’indices permettant de définir la qualité de caution avertie. L’orientation de la jurisprudence vers une conception de plus en plus restrictive de cette notion se justifie par un souci de protection des cautions personnes physiques qui ne peuvent plus engager la responsabilité du banquier pour non-respect du devoir de mise en garde dès lors que la qualité de caution avertie leur a été reconnue. Au vu de ces différents arrêts, il convient de constater que le non-respect des conditions de forme n’emporte pas pour autant la nullité de l’acte de cautionnement, mais qu’a contrario, les juges sont implacables concernant le respect des conditions de fond. La jurisprudence est donc tantôt favorable aux créanciers, tantôt favorable aux débiteurs. IV. LE DROIT DES BAUX COMMERCIAUX En matière de droit commercial, l’essentiel de l’actualité juridique a trait à l’application de la loi WARSMANN II de simplification du droit et allégement des démarches administratives qui permet de clarifier certains points des baux commerciaux et d’aider les praticiens pour l’application des baux com-

merciaux (A). De même, la jurisprudence s’est prononcée à plusieurs reprises en réaffirmant des positions essentielles prises antérieurement qui permettent aux praticiens de conforter leurs positions dans les actes à effectuer (B). A. La loi de simplification du droit et allégement des démarches administratives Le Journal Officiel du 23 mars dernier a publié la loi de la veille ayant pour objet “la simplification du droit et l’allègement des démarches administratives”. Cette loi s’inscrit dans une lignée désormais connue à savoir “ les lois fourre-tout” censées non pas réformer au fond mais améliorer le patrimoine législatif existant. Cette loi dite WARSMANN II est dédiée aux acteurs économiques et touche par conséquent, le droit des affaires (baux commerciaux), le droit immobilier (régime des promesses de vente) et le droit rural (purge du droit de préférence en cas de vente de parcelles boisées). La loi WARSMANN II réforme légèrement le droit des baux commerciaux. En effet, cette loi énonce une clarification et une simplification procédurales. * Une clarification se situe au niveau de la date d’effet du congé en matière de bail commercial. Par l’intermédiaire de l’article L.145-9 du Code de commerce, la loi nouvelle supprime la référence à la “tacite reconduction” et lui préfère celle de “tacite prolongation” dans le but de consacrer la terminologie employée par la Cour de Cassation et afin

1. L’usage professionnel d’un logement et non renouvellement du bail mixte Arrêt rendu par les juges de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 5 septembre 2012 n°11 22.336 (P+B)

Une gamme de destructeurs de qualité « made in Germany » pour chaque type de besoin ; Individuel (1 à 3 personnes, 25/50 litres), Bureau /open space (3 à 5 personnes, 50/100 litres) Collectif où étage pour (+ de 6 / 8 personnes, +100 litres) HS M GARANTIE A VIE

Nombreux locaux sont pris à bail mixte, professionnel et d’habitation par des professionnels libéraux qui y exercent leur activité. L’usage exclusivement professionnel des lieux est tout à fait légal mais cet usage peut avoir des conséquences à l’arrivée du terme du bail. La Cour de cassation par cet arrêt publié émet un rappel utile pour les

Le 28 mars 2007, la SCI a délivré à la SCP un congé pour le 30 septembre 2007 invoquant l’usage exclusivement

ACIER

B. La jurisprudence relative aux baux commerciaux

Le 24 octobre 1980, la société GAN-VIE, aux droits de laquelle s’est ensuite trouvée la société civile immobilière IMEFA 34 (SCI), propriétaire d’un appartement l’avait donné à bail “dans les termes 3 de la loi du 1er septembre 1948 à une société professionnelle Mothon-Astima-Lapouge, aux droits de laquelle se trouve la société civile professionnelle d’avocats Chatenet et Join-Lambert (la SCP) ». Le bail avait été reconduit tacitement.

AUX CYLI

De plus, la loi WARSMANN II a aménagé quelques points qui concernent le notariat. Tout d’abord, la loi instaure un “fichier national des interdits de gérer”. L’article L128-1 du Code de commerce précise que dans ce fichier seront inscrites “les faillites personnelles et les autres mesures d’interdiction de diriger, de gérer, d’administrer ou de contrôler directement ou indirectement une entreprise commerciale..”. Malgré tout, le notariat ne doit pas se méprendre sur ce nouveau fichier car il ne s’agit pas d’un fichier des procédures collectives mais simplement d’une centralisation informatisée de mesures de police économique qui n’altèrent pas la capacité des intéressés. Le failli pourra bien évidemment vendre, acheter, donner ou louer car il reste pleinement capable. En pratique, si le notaire est chargé de rédiger un acte, il doit vérifier l’absence de procédure collective et interroger de manière informatique le Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales. La loi simplifie aussi le régime des annonces judi-

praticiens qui sont soumis au devoir de conseil à l’égard des clients preneurs professionnels ou bailleurs.

* Une simplification procédurale a été mise en place pour le droit de préemption des communes. L’article L.214-2 du Code de l’Urbanisme prévoit que les communes doivent, dans un délai de deux ans à compter de la prise d’effet de l’aliénation à titre onéreux, rétrocéder le fonds artisanal, le fonds de commerce ou le bail commercial.

ciaires et légales. L’objectif est de simplifier le mode d’établissement de la liste des journaux habilités à recevoir des annonces légales et le mode de fixation du prix à la ligne de ces annonces. La loi vise à réduire et à niveler les disparités de tarifs entre les départements et souhaite à l’avenir fixer un tarif unique de la ligne d’annonce au plan national. La loi complète le dispositif par une publication obligatoire sur une plateforme unique électronique regroupant les annonces légales faites au BODACC et les informations inscrites au RCS. Ce système rentre en vigueur à compter du 1er janvier 2013, et permettra à tous les acteurs économiques dont les notaires de consulter gratuitement l’ensemble des annonces judiciaires et légales publiées par quelques 600 journaux.

d’éviter des confusions fréquentes et génératrices de contentieux.

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professionnel du local. La locataire s’est maintenue dans les lieux, la SCI l’a assignée aux fins de faire déclarer son congé valable et obtenir son expulsion mais sa demande a été rejetée par la Cour d’appel. La SCI forme un pourvoi en cassation et la troisième chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt publié du 5 septembre 2012 considère que le titulaire d’un bail mixte qui n’occupe pas les locaux loués comme son habitation principale, au moins partiellement, ne peut se prévaloir aux termes du contrat du droit au renouvellement. La Cour de cassation revient sur le régime de ce contrat de location à usage mixte et rappelle que pour bénéficier du statut protecteur attaché aux baux d’habitation, à savoir le renouvellement, la condition d’occupation même partielle, des locaux pour son habitation principale au terme du bail est impérative pour que le locataire bénéficie au renouvellement attaché à la loi du 6 juillet 1989. En pratique, beaucoup de professionnels souscrivent un bail mixte, professionnel et d’habitation mais son titulaire exerce uniquement son activité professionnelle et n’occupe pas même partiellement les lieux loués pour un usage d’habitation. L’arrêt commenté en question, reprend une solution identique à l’arrêt de l’assemblée plénière du 2 février 1996 qui avait déjà tranché cette question où “ (...) le titulaire d’un

contrat de location à usage mixte (...) n’est pas tenu d’utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties, il ne peut, lorsqu’au terme du contrat il n’occupe pas pour son habitation principale au moins partiellement les locaux pris en location se prévaloir du droit au renouvellement du contrat que la loi du 22 juin 1982 confère à celui qui habite les lieux loués”. La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel en soulignant que le titulaire du contrat de location à usage mixte professionnel et d’habitation n’est pas tenu durant le bail d’utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties sauf au terme du bail. L’arrêt de la cour d’appel est cassé car cette dernière a uniquement recherché l’existence d’un motif légitime et sérieux de congé sans constater l’usage à titre d’habitation principale au moins partiellement des locaux loués. En pratique, il est fortement conseillé lors de la présence d’un bail à usage mixte de donner une information tant au bailleur qu’au preneur professionnel sur leurs droits dans la perspective de l’échéance du bail. Il convient de leur expliquer que le droit au renouvellement suppose que l’occupation partielle ou totale du bien soit effective au terme du bail, à titre d’habitation principale du preneur. Cette information essentielle permet au notaire d’éviter que sa responsabilité délictuelle soit engagée.

2. Le droit à repentir opposé à l’absence de date certaine de l’acte de réinstallation Arrêt rendu par les juges de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 31 mai 2012 n°11 17.534 (PB) La Cour de cassation précise avec cet arrêt que le preneur ne peut opposer au bailleur nu-propriétaire non commerçant, souhaitant exercer son droit de repentir, une preuve de sa réinstallation n’ayant pas acquis une date certaine. Par cet arrêt, la jurisprudence met en garde les notaires sur le devoir de conseil qu’ils se doivent de fournir à l’égard des bailleurs et des preneurs concernant des règles méconnues et les enjeux financiers de ces affaires. En l’espèce, la SCI La Pierre de l’Ile de France (la SCI) et la SARL Sogil, respectivement nu-propriétaire et usufruitière de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Daudon et Cosuti, lui ont délivré congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction. L’instance en fixation des indemnités d’éviction et d’occupation était pendante, la SCI et la société Sogil ont, par acte du 26 mars 2010, notifié à la société Daudon et Cosuti leur droit de repentir. Le 2 avril 2010, cette dernière leur a signifié l’irrecevabilité de leur droit de repentir, au motif qu’elle avait acquis par acte sous seing privé du 25 mars 2010 la totalité des parts sociales d’une société emportant cession d’un

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droit au bail ; que les locaux loués ont été restitués le 30 juin 2010. La société Daudon et Cosuti fait grief à l’arrêt de constater la validité du droit de repentir exercé le 26 mars 2010 et de rejeter sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction et forme un pourvoi en cassation. La troisième chambre civile de la Cour de cassation reprenant une jurisprudence constante datant du 15 mars 2000 considère que le système de la preuve légale s’applique dès lors que le bailleur n’est pas commerçant. En l’espèce, la société usufruitière est bien de forme commerciale mais la société nu-propriétaire est une SCI. La Cour de cassation procède à une distribution des règles ou la liberté de la preuve est admise envers la société commerciale mais le système de la preuve légale s’applique envers la SCI. Par conséquent, les nouveaux engagements pris par le locataire sont inopposables et ne font pas obstacles au droit de repentir car ils n’ont pas de date certaine à l’égard du nupropriétaire selon l’article 1328 du Code civil. La Cour de cassation rejette donc le pourvoi formé par la société au motif qu’elle n’apportait pas la preuve qui lui incombait que l’exercice de leur droit de repentir par les titulaires du droit de propriété sur le bien donné à bail, l’ait été après qu’elle avait loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. Le locataire aurait pu essayer de contourner l’article 1328 du Code civil en prouvant que le bailleur avait personnellement connaissance des nouveaux enga-

gements (notification de l’acte passé), malgré tout la Cour de cassation ne retient aucun de ces arguments. En pratique, il est fortement conseillé aux praticiens et rédacteurs d’actes de faire attention au mécanisme de la donation avec réserve d’usufruit. Les notaires vont de plus en plus rencontrer des litiges mettant en pratique baux commerciaux et démembrement de propriété du côté du bailleur. La rigueur et la sécurité juridique imposent par conséquent au locataire de conférer à l’acte juridique caractérisant les nouveaux engagements date certaine au sens de l’article 1328 du Code civil afin de se heurter à un exercice parfaitement légal du droit de repentir par le bailleur. V. LE DROIT FISCAL L’année 2012 s’est montrée très prolifique en matière de fiscalité, et ce d’autant plus qu’elle a été marquée par l’alternance politique, avec la fin de la Présidence de Monsieur Nicolas SARKOZY et le début du quinquennat de Monsieur François HOLLANDE, et cela sur fond de tumultes économiques et sociaux. L’actualité fiscale est aujourd’hui l’une des préoccupations d’actualité des français. L’activité du Notaire s’en trouve ainsi impactée avec par exemple le nombre conséquent de dossiers à la fin de l’année 2011 relatifs à la signature des investissements immobiliers locatifs en Scellier ou encore au printemps 2012 liés aux éventuels changements de fiscalité en matière de donations.

La mise en ligne du « BOFIP Impôt » le 12 septembre 2012 témoigne également de la diversité et de la multiplication des règles fiscales qui pour certaines se succèdent les unes aux autres sur un même sujet et aux différents échelons de la hiérarchie des normes. Au travers des développements ci-dessous, il convient de mettre en avant les actualités fiscales intéressant le Notaire dans son rôle de Conseil privilégié du chef d’entreprise (A) puis celles le concernant plus particulièrement dans sa qualité même de chef d’entreprise (B). A. Le Notaire, un expert juridique et fiscal aux côtés du chef d’entreprise 1. Deux brèves issues de l’actualité fiscale Cession d’actions et droit d’enregistrement Alors que la loi de finances pour 2012 avait alourdi les droits d’enregistrement applicables aux cessions postérieures au 1er janvier 2012, la loi de finances rectificative du 14 mars 2012 les a allégés. Jusqu’au 31 décembre 2011, les cessions d’actions étaient soumises à un droit de 3 %, plafonné à 5 000 euros par mutation. La loi de finances pour 2012 avait fixé le tarif suivant pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2012 : - un taux de 3 % pour la fraction d’assiette inférieure à 200 000 euros, de 0,50 % pour celle comprise entre 200 000 euros et 500 000 euros, et de 0,25 % au-delà de cette dernière ;

- le plafonnement du droit à 5 000 euros est supprimé. La loi de finances rectificative de mars 2012, instaure enfin un taux proportionnel unique, de 0,1 % et ne donnant pas lieu à plafonnement. Ce dispositif est applicable depuis le 1er août 2012. Pour mémoire, les cessions de parts sociales sont assujetties à un droit d’enregistrement de 3%, et 5% lorsqu’il s’agit de la cession de participations dans des sociétés à prépondérance immobilière. Cession de parts et taxation des plus-values Afin d’« encourager l’investissement à long terme des particuliers dans les sociétés et permettre ainsi à ces dernières de se constituer un actionnariat stable », le Parlement avait précédemment instauré un régime d’exonération progressive d’impôt sur les revenus, mais non de prélèvements sociaux, pour les plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession d’actions ou de parts sociales. L’article 150-0D bis du Code général des impôts prévoyait l’application d’un abattement sur les plus-values réalisées égal à un tiers de la plus-value par année de détention au-delà de la cinquième. La durée de détention étant décomptée à partir du 1er janvier 2006 ou, si elle est postérieure, à partir du 1er janvier de l’année d’acquisition des titres. Comme annoncé par certains observateurs du monde juridique, ce régime d’exonération progressive a été abrogé par l’article 80 de la loi de finances pour 2012 avant même sa prise d’effet réelle.

Un dispositif de report d’imposition lui a été substitué. Report d’impôt sur le revenu, mais non des prélèvements sociaux, sous la condition notamment qu’une fraction d’au moins 80% du montant de la plus-value net des prélèvements sociaux soit réinvesti, dans un délai de trentesix mois à compter de la date de cession des titres, dans la souscription en numéraire au capital d’une société remplissant les mêmes conditions d’assujettissement fiscal et d’activité que celles prévues pour l’application du report. Cette condition peut apporter des questions quant à son contrôle effectif. Le dispositif de l’article 150-OD ter prévu en faveur des dirigeants de petites ou moyennes entreprises qui partent en retraite reste applicable jusqu’au 31 décembre 2013. Outre le mécanisme même d’imposition, la taxation des plus-values de cessions de valeurs mobilières est au cœur de l’actualité avec le projet de réforme proposé par le Gouvernement qui suscite de vives réactions, notamment auprès des premiers concernés qui se sont eux-mêmes qualifiés de « pigeons ».

Veille et actualités juridiques

Depuis son instauration, de nombreuses réponses ministérielles sont intervenues dans la perspective de clarifier certains points d’ombre, alors qu’en pratique cela complexifiait parfois l’application effective du dispositif pour les professionnels du droit. Deux instructions fiscales sont intervenues le 9 mars 2012 pour commenter ce régime. L’instruction consacrée à l’exonération de droits de mutation à titre gratuit présente une utilité réelle. Elle clarifie plusieurs questions dont notamment le régime applicable aux sociétés unipersonnelles, les modalités d’appréciation de la prépondérance des activités exercées par la société ou le redevable, ou encore les modalités d’applications de l’engagement collectif de conservation « postmortem ». Au contraire, l’instruction relative au pacte Dutreil ISF rappelle essentiellement les positions prises précédemment par l’administration, sans beaucoup éclaircir la pratique sur les incertitudes existantes.

2. Le Pacte Dutreil

B. Le Notaire dans sa qualité même de chef d’entreprise

Le pacte Dutreil transmission, dans un objectif de stabilité de la géographie du capital des sociétés, permet, sous certaines conditions, de réduire de 75 % la base taxable aux droits de mutation à titre gratuit pour les sociétés et les entreprises individuelles. Dans un second volet, ce dispositif prévoit également un régime dérogatoire en matière d’Impôt de Solidarité sur la Fortune.

1. Décret n° 2012-403 du 23 mars 2012 Le décret du 23 mars 2012 se caractérise par deux apports qui concernent la profession du Notaire : d’une part, les SCP peuvent désormais user de noms dits « de fantaisie ». D’autre part, il précise dans quelle mesure les sociétés de participations financières des professions juridiques, dont les Notaires, seront contrôlées depuis que celles-ci sont

Veille et actualités juridiques

désormais autorisées suite à la suppression de la condition d’agrément de ces mêmes sociétés de participations financières d’officiers ministériels par le garde des sceaux. 2. Régime fiscal des cessions de parts de SCP Madame la Ministre Marie-Jo Zimmermann avait interrogé en juillet 2011 le gouvernement afin de faire préciser le régime fiscal du produit de la cession de parts d’une société civile professionnelle de professions libérales réinvesti par le cédant dans cette société. Une réponse ministérielle en date du 22 mai 2012 précise que le régime fiscal varie selon que la société civile professionnelle relève du régime des sociétés de personnes ou a opté pour son assujettissement à l’impôt sur les sociétés. Si l’option pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés a été choisie, la cession de parts de SCP relèvera du régime des plus-values des particuliers. En pratique cela correspond actuellement à imposer le produit de la cession au taux de 19% auquel il convient d’ajouter les prélèvements sociaux au

taux de 13,5%. Il est à noter en la matière que le taux forfaitaire pourrait être réévalué à la hausse pour 2012 et conduire en 2013 à une imposition de ces produits de cession au barème progressif de l’impôt sur les revenus (mesures fiscales applicables lors de la publication de la réponse ministérielle). « La circonstance que les gains soient réinvestis dans la société dont les parts ont été cédées est sans incidence sur l’imposition due au titre de la cession de parts de la SCP. » Au contraire, lorsque la société relève du régime des sociétés de personnes, « les cessions de parts de SCP […] dans lesquelles les contribuables exercent leur activité professionnelle sont considérées comme des éléments d’actif professionnel dont les cessions bénéficient du régime des plus-values et moins-values professionnelles ». Il convient de rappeler ici qu’il ne s’agit que d’une réponse ministérielle. En matière fiscale, les réponses ministérielles sont considérées comme exprimant l’interprétation par l’Administration des textes, et dont les contribuables peuvent se prévaloir.

Avec le projet de réforme actuel, la longévité de la validité de cette réponse ministérielle est incertaine. CONCLUSION : A l’heure où le bâtonnier du barreau de Paris lance une réflexion autour de l’instauration d’avocats commissaires au droit dans les entreprises, et face à la multiplication des règles juridiques qui se superposent ou encore se succèdent, les métiers du chiffre et du droit ont une place essentielle aux côtés du chef d’entreprise. La place du Notaire comme conseil privilégié du chef d’entreprise sera à réaffirmer. Travail réalisé par : Margaux MERY, Claire NICOLAS, Anne-Sophie OURION, Anabelle PAULIN, Véronique PERCHERON, Anaïs RONDEAU & Victor VENDRELL. L’ensemble des veilles juridiques et des travaux scientifiques réalisés par nos soins est consultable sur notre site internet : http://lou-notari.forumactif. com/forum

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