Journal du Village des notaires

n°50 Janvier 2015

Toute l’équipe du Journal du Village des Notaires vous souhaite une bonne année

www.village-notaires.com

2015

Management d’une étude notariale

Quels sont les derniers changements en matière d’assurance vie ?

Actualités des partenaires

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Veille et actualités juridiques

6 20

La responsabilité civile notariale

&

agenda

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Devenir commissaire-priseur

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Passer l’hiver au soleil

L’Appel Unifié Juif de France

Livres

4

Réforme des professions réglementées : les commissaires-priseurs.

Édito

Le Journal du Village des Notaires

P ar S arah -Lou is e G er vais

est publié par Legi team 17 rue de Seine 92100 Boulogne RCS B 403 601 750

Directeur de la publication Pierre MARKHOFF Mail : legiteam@free.fr

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5 000 exemplaires

Chers lecteurs, Défiance, complexité et… corporatismes. C’est ainsi qu’Emmanuel Macron, le nouveau Ministre de l’Economie, a synthétisé les maux qui frappent l’économie française, lors de la présentation de sa reprise du projet de loi pour l’activité devant le Conseil des Ministres le 15 octobre dernier. Le dernier axe aura évidemment retenu toute l’attention des notaires et de leurs partenaires professionnels. Selon Bercy, « les corporatismes, (…) entravent notre capacité à nous transformer ».

Malgré le changement de gouvernement et la forte mobilisation des professionnels de santé et du monde juridique, la réforme des professions réglementées resterait donc à l’ordre du jour. Pour l’instant, il n’est pas question de toucher au monopole des notaires. Ils resteront les seuls à pouvoir dresser des actes authentiques. En revanche, leur installation sera facilitée et l’inter-professionnalité sera encouragée par le biais d’une ouverture encadrée du capital. Enfin, les tarifs réglementés feront l’objet d’une remise à plat.

Les partenaires des notaires sont également concernés par le projet de loi qui prévoit la fusion des professions d’huissier de justice, de mandataire judiciaire et de commissaire-priseur judiciaire dans une profession unique de l’exécution judiciaire. Pour l’heure, le texte reste au stade de la discussion avec les partenaires sociaux mais il est fort probable que de nouvelles manifestations des notaires aient lieux dans les prochains mois.

En attendant la mise en œuvre de cette réforme, the show must go on.

La profession de commissaire-priseur continue de faire l’objet d’une formation longue et exigeante. (« Devenir commissaire priseur », p.6) et les réformes continuent d’affiner la réglementation en matière d’assurance vie (« Quels sont les derniers changements en matière d’assurance vie ?, p.10).

Mais après tout, si la perspective de ces réformes vous donne envie de partir loin, alors, dans ce cas, pourquoi ne pas aller « passer l’hiver au soleil » (p.14) ?

Bonne lecture !

Sarah-Louise Gervais

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Réforme des professions réglementées : présentation des premières mesures impactant les commissaires-priseurs.

- suppression de la saisie, par le garde des Sceaux, de la Chambre nationale des commissaires-priseurs judiciaires et la Chambre de discipline du ressort où est prévue la création, pour avis lors de l’installation d’un office ;

S

ix ans après la publication du rapport Attali, le gouvernement Valls II entend s’attaquer aux professions réglementées pour libérer la croissance. L’annonce de ce projet de réforme a provoqué un véritable tollé au sein des 37 professions visées par le fameux rapport de l’Inspection générale des finances (IGF) dévoilé au début de l’été 2014.

Le gouvernement préparerait un texte dont les éléments ont fuité. Daté du 13 octobre 2014, cette ébauche de projet de loi relatif à la croissance et à l’activité a été conçu et prévoit des changements pour la profession de commissairepriseur.

Le texte prévoirait de fusionner la profession avec celle d’huissier de justice et de mandataire judiciaire dans une profession unique de l’exécution judiciaire. L’objectif de cette disposition est de simplifier le dispositif des ventes judiciaires, en préservant les principes déontologiques applicables à chaque profession.

Parmi les mesures présentes dans le projet, plusieurs concernent la liberté d’installation : - modification du nombre d’offices de commissairepriseur judiciaire confiés à un même titulaire. Actuellement, de 2, ce nombre passerait à « plusieurs » ;

- instauration de la possibilité pour toute personne de solliciter sa nomination par le garde des Sceaux en tant que commissaire-priseur judiciaire titulaire d’un office dans le lieu d’établissement de son choix, sous réserve de répondre à des conditions d’aptitude, d’honorabilité, d’expérience, de garantie financière et d’assurance, et d’avoir rempli des obligations déclaratives préalables. Ces conditions et obligations déclaratives devraient être définies par décret en Conseil d’état ; - le titulaire d’un office nouvellement créé ne pourra être assujetti, du fait de sa création, au versement d’une indemnité au profit de titulaires d’un office créé antérieurement ; - suppression des limites géographiques de transfert d’un office. Le commissaire-priseur pourrait ainsi transférer son office au delà du département où il était préalablement installé ; - ajout de départements dans lesquels les commissairespriseurs pourraient exercer

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- l’ouverture de bureaux annexes nécessiterait une simple déclaration et non plus une autorisation.

Ces mesures relatives à l’installation du commissaire-priseur ont été confortées par les propositions formulées, par le député Richard Ferrand, au sein du rapport « Professions réglementées : une nouvelle jeunesse » commandé par Emmanuel Macron, Ministre de l’économie.

Toutefois, il existe deux points de divergence : - le député Richard Ferrand recommande l’accès à la nomination aux offices par voie de concours.

- le rapport n’évoque à aucun moment la création d’une profession unique de l’exécution judiciaire La Chambre nationale des commissaires-priseurs judiciaires (CNCPJ) a réagi par la voix de sa présidente Agnès Carlier au sujet de l’éventuelle fusion des trois professions réglementées.

Elle « s’étonne qu’une telle

mesure puisse être annoncée, alors qu’elle n’est le fruit d’aucune concertation » et s’oppose « avec la plus grande fermeté » à cette mesure. Parmi les raisons avancées, l’absence de véritable dénominateur commun entre les professions de mandataire judiciaire, d’huissier de justice et de commissaire-priseur judiciaire. Selon elle, « la première est une profession axée sur le droit des affaires et le droit social, la seconde sur le recouvrement et l’exécution, la troisième sur l’expertise et les ventes judiciaires qui en découlent ».

En outre, elle précise que « la fusion envisagée est doublement incohérente avec les objectifs affichés par le gouvernement de vivifier la concurrence dans le secteur des professions juridiques réglementées et de lutter contre le corporatisme ».

Elle argumente sa pensée en ajoutant que « les huissiers peuvent effectuer des prisées et des ventes judiciaires et sont déjà, sans formation adéquate, en concurrence avec les commissaires-priseurs judiciaires. L’absorption des commissairespriseurs judiciaires par

les huissiers ne vise donc pas à élargir les activités que ces derniers peuvent réaliser, mais à faire disparaître un concurrent ».

Elle a donc demandé au gouvernement le retrait de cette proposition de fusion.

Réginald Le Plénier

Le répertoire des partenaires et fournisseurs des notaires

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leur fonction : Bas-Rhin, Haut-Rhin et la Moselle ;

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Devenir commissaire-priseur l’Etat. Il est à ce titre garant de l’autorité publique et engage sa responsabilité dans chacun de ses actes. Comme le souligne la Chambre Nationale des Commissaires-Priseurs Judiciaire (C.N.C.P.J.), ce statut a été établi par l’Ordonnance du 2 novembre 1945 et amendé par les lois n°2000642 du 10 juillet 2000 et 2011-850 du 20 juillet 2011, « séparant les activités volontaires (du ressort des opérateurs de ventes volontaires et des autres professions réglementées habilitées par leur statut à y procéder), des ventes et prisées strictement judiciaires ».

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millions de dollars, soit plus de 38 millions d’euros, c’est le prix auquel l’œuvre de Jeff Koons intitulée Balloon Dog a été vendue aux enchères par la célèbre maison de vente Christies à Manhattan le 12 novembre dernier. La vente record a fait du même coup de Jeff Koons l’artiste vivant le mieux côté.

La presse spécialisée comme la presse généraliste se sont faites l’écho de cette vente historique, relatant le suspens des estimations, la genèse de l’œuvre, les techniques de fabrication, le parcours de l’artiste. Un homme est resté dans l’ombre bien qu’il soit le chef d’orchestre de l’évènement. Il en va ainsi du métier de commissaire-priseur. La profession manie le paradoxe d’être à la fois connue et méconnue du grand public. Il est vrai que la salle des ventes est

un lieu théâtral. Qui n’a pas eu l’occasion de suivre, ne serait-ce qu’au cinéma, le suspens haletant d’une vente aux enchères ? Pourtant le quotidien du commissaire-priseur, au-delà du célèbre « adjugévendu » et de son inséparable coup de marteau reste méconnu. Comment devient-on donc commissaire-priseur ?

Le commissaire-priseur, officier public ministériel D’emblée, l’expression commissaire-priseur nous apparaît à la fois familière et mystérieuse. Le terme priseur vient du mot prisée qui désigne l’estimation de la valeur d’un objet. Pour être précis, il faudrait en fait parler de commissaire-priseur judiciaire car le commissaire-priseur, comme le notaire ou l’huissier, est un officier public ministériel, c’est-à-dire qu’il représente, dans son champ de compétence, l’autorité de

Le commissaire-priseur est donc le témoin du marché, celui qui rend compte, dans le cadre d’une vente publique, d’une rencontre entre une offre et une demande, débouchant alors sur le juste prix. Mais le métier de commissaire-priseur ne se cantonne pas à la salle des ventes. Un long travail en amont, de recherche, de négociation d’expertise, puis en aval, de rédaction, de suivi des ventes encadre la partie émergée de l’iceberg que constitue la prisée.

Du marché de l’art aux liquidations judiciaires Cette année encore, le marché de l’art reste l’une des places économiques les plus vigoureuses. Alors que de nombreux secteurs, notamment industriels, sont en berne, les salles des ventes ne désemplissent pas. De juillet 2013 à juillet 2014, le montant des ventes aux enchères publiques a dépassé

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D’emblée, il convient de souligner que si le marché de l’art constitue effectivement l’un des terrains naturels de l’exercice du métier de commissaire-priseur, il ne saurait en rien résumer l’exercice de la profession. En effet, le commissaire-priseur est avant tout celui à qui revient la charge d’intervenir dans le cadre des procédures de redressement ou de liquidation judiciaire, dans les successions, les tutelles, les saisiesventes… Autant de réalités éloignées du luxe des salles de ventes des prestigieuses maisons telles que Christies ou Drouot…

Plus joyeux, les marchés du vin ou encore du thé se développent également à toute vitesse. Comme pour le marché de l’art, les acheteurs sont majoritairement chinois. Un commissairepriseur peut donc être appelé pour expertiser une caisse de vieux Bourgogne, à l’image de la célèbre Vente des Hospices de Beaune, orchestrée chaque année par Christies.

En 2013, la pièce du Président a ainsi été remportée par une femme d’affaires

chinoise pour la somme de 131 000 euros.

Le métier de commissairepriseur se signale donc avant tout par sa diversité.

Un cursus particulièrement exigeant D’une motivation sans borne lorsqu’ils s’inscrivent en histoire de l’art en première année, de nombreux étudiants se découragent par la suite face à l’aridité des études de commissaire-priseur. En effet, pour obtenir le précieux sésame, il ne suffit pas d’aimer l’art mais il convient d’affronter un solide parcours pluridisciplinaire en menant de front un double cursus très exigent de droit et d’histoire de l’art. Comme le rappelle la C.N.C.P.J., pour se présenter à l’examen d’accès à la formation professionnelle, le candidat doit être titulaire d’un diplôme national en droit et d’un diplôme national en histoire de l’art (ou arts appliqués ou archéologie ou arts-plastiques), « l’un de ces diplômes devant être d’un niveau licence, l’autre sanctionnant un niveau de formation correspondant à deux années d’études supérieures.

La plupart des candidats à l’examen d’accès ont un niveau supérieur aux prérequis et présentent un profil plus orienté vers le droit que vers l’histoire de l’art ».

Comme pour les autres professions réglementées (avocats, notaires, pharmaciens, etc.), le cursus pour devenir commissaire-priseur mêle intiment la théorie à la pratique et accorde une place importante à la reconnaissance des compétences par les pairs. Une fois l’examen

d’accès réussi, l’apprenti commissaire-priseur devra effectuer plusieurs stages, sur une durée de deux ans, lesquels s’ajoutent aux stages éventuellement déjà effectués plus tôt dans le cursus. A l’issue de ces deux ans, l’élève passe l’examen final de Certificat de Bon Accomplissement de Stage.

Mais le parcours du combattant ne s’arrête pas là. Comme l’indique la C.N.C.P.J., pour pouvoir être nommé commissaire-priseur judiciaire et effectuer des prisées et des ventes judiciaires, le candidat doit passer un examen supplémentaire, dit «d’aptitude judiciaire», qui comporte trois épreuves portant sur : « - Les notions générales de la profession (et plus précisément : les procédures civiles et

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1,5 milliard d’euros, ce qui correspond à une hausse d’environ 35 % par rapport à l’année précédente, qui était déjà elle-même un bon cru. Face à cette excellente santé économique, difficile de ne pas voir dans le monde de l’art un bassin d’emplois potentiels. Les étudiants sont donc de plus en plus nombreux à s’inscrire sur les bancs d’histoire de l’art ou de droit en espérant devenir un jour commissaire-priseur.

Mais l’existence de ventes record est-elle synonyme de nombre record de création de postes ?

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les voies d’exécution, l’organisation judiciaire, le déroulement de l’instance, les règles communes à l’ensemble des juridictions, le jugement, les voies de recours, la procédure en référé, les saisies mobilières, le droit des entreprises en difficulté….), - La réglementation de l’activité professionnelle, la gestion d’un office de commissairepriseur judiciaire et la pratique des ventes judiciaires (et plus précisément : le droit de la vente de meubles aux enchères publiques, l’organisation et le statut de la profession, la déontologie et la discipline, la rétribution, l’organisation d’un office de commissaire-priseur judiciaire, la responsabilité civile professionnelle, la pratique des ventes aux enchères publiques…)

- La connaissance du mobilier, du matériel et du stock des entreprises (estimations, prisées, inventaires, expertises, partages…) ».

Les candidats à la charge de commissaire-priseur devront donc disposer des ressources nécessaires à la fois patrimoniales et psychologiques pour mener le cursus à terme.

La lente féminisation de la profession Les femmes représentent désormais plus de 50% des candidats reçus à l’examen d’aptitude à la profession.

Pourtant, la féminisation de la profession reste lente puisque sur environ 440 commissaires-priseurs judiciaires, seuls 80 sont des femmes. Comment expliquer cette disproportion entre le taux des reçues à l’examen et celles qui occupent effectivement la tête

d’une étude ? Il n’existe pas d’explication entièrement satisfaisante, plafond de verre, reliquat de machisme de la profession, autocensure des candidates, la réponse se situe certainement à l’intersection de ces différentes hypothèses…

La rémunération Difficile de clore un article sur la profession de commissaire-priseur sans aborder la question de la rémunération. Comme l’ensemble des professions réglementées, les commissaires-priseurs ont la réputation de très bien gagner leur vie, d’aucuns dénoncent même, souvent abusivement, une position de rentiers. Où se situe la réalité au-delà des idées reçues ?

Le pourcentage perçu par le commissaire-priseur est fixé par décret.

Ainsi le décret n°85-382 du 29 mars 1985 fixant le tarif des commissaires-priseurs judicaires dispose que : « Les émoluments et remboursements de débours des commissaires-priseurs judiciaires à l’occasion des actes de leur ministère sont constitués par des droits proportionnels et des droits fixes, établis conformément aux dispositions des articles ci-après.

Ces dispositions sont applicables aux autres officiers publics ou ministériels vendeurs de meubles. » La rémunération du commissaire est donc extrêmement encadrée et transparente puisque le décret oblige notamment le commissaire-priseur à détailler à ses clients : « - le prix de l’adjudication ; - les émoluments prévus au présent chapitre ;

- les déboursés ; - les droits de toute nature payés au Trésor, respectivement mis à la charge des vendeurs et des acheteurs en application des dispositions du Code général des impôts ».

Sans détailler l’intégralité de la rémunération du commissaire-priseur, on retiendra notamment : « I. - Il est alloué au commissaire-priseur judiciaire pour chaque prisée et sur chaque article : 1,5 % de 0 à 750 taux de base ; 0,50 % de 751 à 2 000 taux de base ; 0,25 % de 2001 à 15 000 taux de base ; 0,10 % au-dessus de 15 000 taux de base.

Le droit proportionnel dû au titre des prisées est calculé sur la valeur de réalisation de chaque article en cas de liquidation judiciaire et, dans tous les autres cas y compris en cas de redressement judiciaire, sur la moyenne entre la valeur d’exploitation et la valeur de réalisation ».

Point de mystère donc sur les modalités de rémunération, tout dépendra en revanche du volume des ventes brassées par l’expert. Sur ce point, il est difficile de concéder une moyenne, les écarts entre les études pouvant être très important. On parle cependant de chiffre allant de 50 000 à 80 000 euros par an.

Ainsi, le métier de commissaire-priseur offre de nombreuses facettes très différentes mais toutes aussi passionnantes qu’il convient de connaître avant de se lancer dans une formation longue et exigeante.

Sarah-Louise Gervais

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Quels sont les derniers changements en matière d’assurance vie ? se portaient pas au mieux en mai dernier. Les faibles rendements de ces livrets expliquent le désamour des épargnants pour ces produits et la résurgence de l’assurance vie. Sur les trois derniers mois, la collecte du livret A est négative. La baisse du taux d’intérêt à 1% au 1er août, un point bas historique, ne devrait pas inciter les Français à remplir leurs livrets. L’économiste Philippe Crevel précise, dans un communiqué de presse, que « l’annonce de la baisse du rendement du livret A a joué un rôle évident dans cette réorientation de l’épargne ».

L

’été 2014 a été bénéfique à l’assurance vie. Pour le huitième mois consécutif, les cotisations (dépôts) des épargnants ont surpassé les prestations (rachats, décès) en août. Les statistiques de l’Association Française de l’Assurance (AFA) publiées le 29 septembre 2014 font en effet apparaître des cotisations nettes (dépôtsretraits) de 1,1 milliard d’euros et confirment la bonne santé de l’assurance vie dans la foulée d’une collecte record de 3,9 milliards d’euros en juillet 2014.

Si, comme souvent à cette période de l’année, les dépôts des épargnants ont été limités à 7,9 milliards d’euros (7,1 milliards en août 2013), les sommes versées par les assureurs ont été encore une fois

largement inférieures (6,8 milliards d’euros). Avec ce nouvel exercice positif, la collecte cumulée sur l’année en cours grimpe à 15,3 milliards d’euros, soit bien mieux que les 10,7 milliards de dépôts nets enregistrés l’an passé.

Le redressement de l’assurance vie est sur la bonne voie et la décollecte de 2012 semble désormais être un lointain souvenir.

Lors du point sur l’assurance française du 25 juin 2014, Bernard Spitz, président de la FFSA (Fédération Française des Sociétés d’Assurances) a affirmé que l’assurance vie est redevenue « le produit préféré des français ». En effet, ses principaux concurrents, le livret A et le livret de développement durable ne

L’achèvement de la réforme législative de l’assurance vie ainsi que la récente mise en place de deux nouveaux produits, l’Euro-croissance et le Vie Génération, pourraient maintenir l’assurance vie dans cette dynamique de renouveau.

Nous vous proposons un bref tour d’horizon de ces nouvelles mesures.

Un durcissement de la fiscalité en cas de décès L’imposition des gros contrats d’assurance vie est désormais plus lourde en cas de décès. Depuis le 1er juillet 2014, le régime fiscal applicable lors du dénouement d’un contrat à la mort de l’assuré est durci par deux dispositions complémentaires. La première consiste à augmenter d’un quart le taux marginal de

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25% à 31,25%, un niveau qui reste inférieur à celui des droits de succession (45% maximum). Simultanément, la seconde mesure abaisse de 202 838 euros le seuil à partir duquel ce nouveau taux de 31,25% est applicable.

Jusqu’à présent, la part taxable de chaque bénéficiaire était soumise au taux maximum au-delà de 902 838 euros, après déduction d’un abattement de 152 500 euros. Autrement dit, le taux de 25% ne s’appliquait réellement qu’à partir de 1 055 338 euros transmis (152 500 euros + 902 838 euros).

Désormais, le seuil au-delà duquel le taux de 31,25% s’applique est fixé à 700 000 euros au lieu de 902 838 euros. Soit, en réalité, à partir de 852 500 euros transmis (152 500 euros + 700 000 euros).

Sur les assurances vie non réclamées Près de 4,6 milliards d’euros seraient laissés à l’abandon dans des contrats d’assurance vie. La loi sur les comptes bancaires inactifs et les contrats d’assurance vie en déshérence a été publiée au Journal Officiel du 15 juin 2014 marquant ainsi la fin de son parcours législatif. Adopté définitivement le 3 juin 2014, le texte a pour objet de rendre plus efficace la recherche de titulaires et de bénéficiaires de comptes bancaires ou contrats d’assurance vie laissés à l’abandon.

Les assureurs devront recenser tous les contrats inactifs chaque année. Il s’agit d’un devoir qui s’accompagne d’une obligation de consultation annuelle du registre d’identification des personnes physiques (RNIPP)

afin de déterminer si un des titulaires est décédé. Si c’est le cas, les assureurs pourront alors obtenir les coordonnées de ses ayants droits par l’administration fiscale ou les notaires. Ces derniers devront consulter le fichier national des contrats d’assurance vie (FICOVIE) et le fichier national des comptes bancaires (FICOBA) au moment de la succession.

La loi redéfinit les délais de transmission aux autorités des avoirs non réclamés : au bout de dix ans d’inactivité ou deux ans après le décès constaté du titulaire, ils sont transférés à la Caisse des dépôts et consignations (CDC).

Celle-ci conserve ensuite les sommes pendant 20 ans avant que l’État ne les récupère définitivement.

Le texte précise que les gains réalisés sur les contrats d’assurance vie pendant leur période d’inactivité seront soumis à l’impôt sur le revenu.

Ces mesures entreront en vigueur le 1er janvier 2016.

La fin des contrats Sarkozy Créés en 2005 à l’initiative de Nicolas Sarkozy, alors ministre des Finances, les contrats d’assurance vie dits NSK (ou nouveaux contrats investis en actions) n’ont pas remporté le succès escompté.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2014, il est impossible d’ouvrir un contrat NSK, impossibilité prévue par la loi de finances rectificative pour 2013. Les aménagements prévus par la loi applicable au régime fiscal de l’assurance vie prévoient « la suppression de la possibilité de souscrire un contrat d’assurance vie ou bon ou contrat de

capitalisation » dans le cadre fiscal NSK. Ces contrats avaient été créés dans le cadre de la loi de finances 2005. L’objectif était de réorienter une partie de l’épargne des français vers le financement de petites et moyennes entreprises. Pour y parvenir, l’ancien Président de la République avait prévu que le souscripteur d’un contrat NSK pouvait bénéficier d’une exonération totale sur ses gains au-delà de 8 ans, en contrepartie d’une allocation d’une partie significative de ses versements à des placements en actions.

Pour être plus précis, il était question de respecter un quota d’investissement de 30% en actions françaises et européennes, dont 10% au moins en actifs risqués. A l’intérieur de ce sous-quota de 10%, le contrat devait comporter au moins une moitié de titres de sociétés non cotées, soit 5% de la valeur du contrat.

Ce contrat n’a guère convaincu les épargnants d’autant que l’avantage fiscal du NSK n’était pas si important par rapport à un contrat classique. Dans ces conditions, les assureurs ne se sont pas bousculés pour proposer le produit. Résultat : un constat d’échec souligné par un rapport du sénateur PS François Marc déposé le 11 décembre 2013. « La diffusion de ces contrats est restée très faible », avec « quelques centaines » de contrats conclus.

La réforme législative et réglementaire de l’assurance vie aura été un véritable marathon.

Réginald Le Plénier

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Passer l’hiver au soleil arrivée à La Vallette, visitez le palais et la cathédrale édifiés par les Hospitaliers, puis les jardins de la ville-haute, créés pour que la ville dispose de lieux de fraîcheur et de contemplation. Partez ensuite à la découverte de l’île voisine de Gozo, avec sa « fenêtre marine », son lagon foisonnant et les temples mégalithiques de Ggantija.

De retour sur l’île principale, explorez Naxxar, le Palazzo Parisio, ou la célèbre Grotte Bleue, où vous admirerez les jeux de lumière dans les profondeurs marines.

Chypre : un parfum d’histoire

Q

uoi de plus séduisant qu’un voyage au soleil en plein milieu de l’hiver ? Mais le choix n’est pas aisé tant les options sont vastes. C’est pourquoi nous vous proposons une sélection de voyages qui vous offrent de découvrir des lieux parfaits pour une escapade hivernale.

Vous préférez l’Europe ?

Visitez Chypre, Malte, les Canaries. Vous aimez le bateau ? Découvrez le charme des croisières fluviales et des traversées en cargo. Vous voulez voir des animaux sauvages en liberté ? Les safaris en savane ou en forêt, depuis le Kenya jusqu’à l’Asie du sud-est, sont un choix idéal en hiver. Et si vous optez pour le dépaysement total ? Choisissez les Émirats Arabes Unis, pour explorer Dubaï, Abu Dhabi, leurs merveilles naturelles et leurs extravagances urbanistiques.

L’Europe du soleil Où trouver à coup sûr la douceur de l’hiver, sinon dans les îles du sud ? Situées à des latitudes africaines et dotées d’un climat adouci par l’eau qui les entoure, les îles européennes du sud ont des attraits encore trop méconnus.

Malte la métissée Le plus petit État de l’Union Européenne offre un patrimoine naturel et historique passionnant, comme le montre sa langue, d’origine arabe, mâtinée d’italien et d’anglais, et qui s’écrit en caractères latins. Successivement byzantine, musulmane, normande, germanique, puis gouvernée pendant 3 siècles par l’Ordre des Hospitaliers, avant de devenir colonie britannique, l’île de Malte est à la fois un lieu de découverte et de repos. Lors de votre

Autre île méditerranéenne, située au carrefour de l’Europe, du Levant et de l’Afrique, Chypre est une pure merveille. A peine arrivé, plongez dans la mythologie en visitant le Rocher d’Aphrodite, lieu de naissance légendaire de la déesse, et un sanctuaire dédié à Apollon. Puis explorez l’histoire de l’île : de l’Antiquité, avec la citéroyaume de Kourion, jusqu’à l’époque orthodoxe, avec le monastère de Kykkos, où se trouve une icône de la vierge qui aurait été peinte par Luc l’évangéliste, ou encore l’église Angeloktisti, datant du XIème siècle. Point de transit lors des croisades médiévales, Chypre a vu passer Richard Coeur-de-Lion, qui s’est marié à Lemesos, ainsi que les Lusignan, famille de nobles de l’Ouest français qui ont régné sur l’île pendant trois siècles.

Profitez également des plages de sable fin à perte de vue, dont, parmi les

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plus belles, Ayia Napa, Cap Greco et Protaras.

Les îles Canaries, ou l’Europe à l’heure africaine Les Canaries sont à juste titre surnommées les îles du printemps éternel. L’archipel compte sept îles, toutes dotées d’atouts et de caractères très différents. Pour les amoureux de plages de rêve, Fuerteventura a ce qu’il vous faut. Si vous avez le goût de la nature, optez pour les paysages volcaniques de Lanzarote, les cétacés au large de Tenerife, ou bien pour La Palma, qui est tout à la fois l’île la plus pentue au monde et un des meilleurs points d’observation des étoiles de tout l’hémisphère nord. Si vous devez n’en choisir qu’une, Grande Canarie suffira à faire votre bonheur tant elle offre de diversité dans ses climats et ses panoramas : un morceau de Sahara avec les dunes de Maspalomas, les grandes plages du sud, les falaises de l’ouest, et la lente élévation de l’île qui permet une succession de milieux naturels jusqu’au point culminant, le Pico de Las Nieves. Choisir les Canaries, c’est s’offrir un dépaysement garanti.

Le goût du bateau Remontez le fleuve Sénégal Embarquez à bord du Bou El Mogdad, un bateau de facture classique construit au milieu du XXème siècle.

Vous remonterez doucement le fleuve pour arriver au parc du Djoudj, grand de 12 000 hectares, où des millions d’oiseaux se donnent rendez-vous tous les hivers.

Puis, après avoir découvert la « folie du Baron Roger »,

un château à la française entouré de maisons en terre crue, vous explorerez des villages datant du XIIIème siècle dont les huttes oblongues sont construites par les femmes. Le parcours se prolonge ensuite jusqu’à Podor, ancien comptoir datant de la colonisation française, en mélangeant harmonieusement des rencontres avec les habitants et la découverte des vestiges du passé.

L’Europe vue du Danube Avant d’embarquer, beaucoup de circuits ont le bon goût de vous faire passer par Munich, capitale de la Bavière, pour profiter de ses édifices religieux, de ses musées richement dotés, et bien sûr de ses bières délicieuses. L’embarquement a lieu à Passau, et la magie du « fleuve bleu » commence alors à opérer : le long du parcours, vous pouvez admirer la cathédrale gothique d’Ulm avec la plus grande flèche au monde, ainsi que le « Walhalla », Panthéon allemand construit par l’ancien roi de Bavière ; quelques heures plus tard, vous êtes déjà à Bratislava, puis, dès le lendemain, à Vienne, avec le Ring, le palais impérial, la Hofburg, demeure de la famille des Habsbourg et les nombreux théâtres. La croisière continue ainsi, de merveille en merveille, puisque seulement quelques heures vous séparent ensuite de Budapest, autre flambeau de l’Europe austro-hongroise. Si la plupart des circuits s’arrêtent en Hongrie, les plus curieux pourront prolonger l’aventure vers Belgrade et au-delà, jusqu’au magnifique delta du Danube

qui débouche sur la mer Noire.

Le cargo, c’est l’aventure Autrefois ultime recours des voyageurs désargentés, le voyage en cargo devient tout à la fois mieux organisé et plus confortable. Les circuits sont de plus en plus nombreux, depuis un trajet de cinq jours du Havre ou de Marseille en direction de Malte, jusqu’à un tour du monde de 125 jours passant par le Canal de Panama.

D’autres trajets de durée intermédiaire vous offrent des expériences uniques : prenez le départ d’Anvers pour rejoindre Cotonou, sur la côte béninoise, ou bien naviguez d’Amsterdam à Chicago en empruntant le fleuve SaintLaurent, à l’image des premiers Européens arrivés sur le continent américain.

Les passagers sortent ravis : « gentillesse et disponibilité de l’équipage », « un moment magique », « les heures passées à l’avant du navire, au milieu du bleu (et, parfois, des dauphins !) et le lever de soleil sur la passerelle... » ; un autre conclut : « ravi d’avoir fait ce voyage enrichissant, à 79 ans ». Certains circuits combinent adroitement croisières et escales plaisir, notamment ceux circulant en Méditerranée.

Votre safari, plutôt forêt ou plutôt savane ?

Explorez l’Asie du Sud-Est La Malaisie, la Thaïlande, et le Laos regorgent d’une nature foisonnante. La Malaisie vous offre notamment le parc de Bako, où vous observerez les crabes bleus et les varans, les différentes

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espèces de singes et les plantes carnivores, et le parc maritime de Tunku Abdul Rahman, où abondent coraux, barracudas, tortues et poissons bigarrés.

Le Laos accueille une des dernières populations sauvages de gibbons, et propose une immersion dans la forêt pour vivre une « expérience Gibbon » où vous vivrez dans des cabanes suspendues au milieu de la jungle laotienne.

La Thaïlande, de son côté, a développé une politique très précoce de parcs nationaux, et certains comme Si Nakharin, Thung Yai Naresuan, ou encore le parc safari de Kanchanaburi, sont des refuges pour de grands mammifères tels l’éléphant ou l’ours noir d’Asie, ainsi que de nombreuses espèces de singes.

Redécouvrez les classiques : Kenya et Tanzanie

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Depuis Nairobi, rejoignez le parc d’Amboselli, au pied du Kilimandjaro, où vous pourrez observer gazelles, lions et éléphants. Puis partez ensuite vers le mythique Serengeti, où circulent 4 millions d’animaux. Les lacs kenyans sont

aussi des trésors de nature sauvage, à l’image des lacs Manyara, Elementaita, et Nakuru avec leurs troupeaux de rhinocéros, d’hippopotames et leur grande variété d’oiseaux, dont les splendides flamants roses.

Découvrez ensuite le Masaï Mara et ses 80 espèces de mammifères : buffles, gnous, zèbres, éléphants... Les parcs sont de plus en plus nombreux à proposer des excursions en montgolfière, qui offrent une perspective unique sur des paysages splendides et sur la vie des animaux : les grandes migrations de gnous, zèbres et antilopes, avec des dizaines de milliers d’animaux qui se déplacent en-dessous de vous, ou les « Big Five » (lion, léopard, éléphant d’Afrique, rhinocéros noir et bufle d’Afrique) observés dans leur activité quotidienne.

Les Émirats Arabes Unis, entre exubérances et traditions Découvrez Dubaï et Abu Dhabi, les deux émirats les plus fascinants de cette fédération. Partez à Dubaï, où vous découvrirez la modernisation

la plus mégalomane de la fin du XXème siècle : avec Burj Khalifa qui, du haut de ses 830 m, est la tour la plus haute du monde, et Burj Al Arab, le « seul hôtel 7 étoiles du monde ». L’émirat possède des souks gigantesques et des centres commerciaux parmi les plus grands au monde, avec, au cœur de l’un d’entre eux, une piste de ski !

En janvier, à l’occasion du Dubaï Shopping Festival, la ville organise d’ailleurs des animations de toutes natures pour offrir une ambiance des plus festives. L’émirat ne manque pas d’atouts puisqu’il possède également des plages à perte de vue et accessibles quelle que soit la saison, ainsi qu’un arrièrepays désertique qui promet des circuits fascinants.

Son voisin immédiat, Abu Dhabi, complète parfaitement le séjour grâce à un rythme plus tranquille, un aspect plus traditionnel et des sites archéologiques multi-millénaires à visiter au milieu des oasis.

Jordan Belgrave

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L’Appel Unifié Juif de France – Fonds Social Juif Unifié est présidé par Ariel Goldmann.

Dans chaque région, un comité animé par un président et des militants bénévoles assure une relation de proximité avec les donateurs et le FSJU coordonne l’action régionale et nationale.

L’Appel Unifié Juif de France est depuis 1968, l’organe central de collecte de la communauté juive de France. Il soutient en France et en Israël, des programmes sociaux et éducatifs.

Il permet également de renforcer l’identité juive et la transmission.

Le Fonds Social Juif Unifié a pour mission de permettre à la communauté juive, dans sa richesse et sa diversité, de vivre son judaïsme dans la société française. La réalisation de cet objectif passe par une vie associative, dynamique, ouverte sur la cité, et qui concourt au resserrement des liens avec Israël.

En France, il opère à travers le Fonds Social Juif Unifié, reconnu d’utilité publique.

Créé en 1950, le FSJU est l’institution centrale de la communauté dans les domaines de la solidarité et de l’identité juive. Il soutient en 2014, par ses services et subventions, 346 programmes associatifs.

Plus de soixante ans après sa création, le Fonds Social Juif Unifié (FSJU) est la colonne vertébrale de la communauté juive de France avec 300 associations adhérentes. Il déploie comme opérateur, des programmes transversaux, c’est-à-dire qui ne pourraient être conduits par aucune association seule.

En Israël, les programmes sont identifiés par un comité stratégique, au sein du Fonds Social Juif Unifié, qui décide du financement des programmes sociaux et éducatifs.

Reconnu d’utilité publique, le Fonds Social Juif Unifié est l’interlocuteur des pouvoirs publics et des collectivités territoriales, représentant les associations juives dans les domaines du

social, de la culture, de l’enseignement et de la jeunesse.

Un service legs et donations. L’AUJF est habilité à recevoir des legs au profit des programmes qu’il soutient.

Cela permet de laisser une empreinte bénéfique et durable sur la société juive en France et en Israël. C’est aussi l’occasion d’intégrer la grande famille de l’AUJF, qui crée une véritable relation avec les personnes qui lui font confiance.

Philippe Gold : 01 42 17 11 33 ou ph.gold@aujf.org.

L’AUJF délivre un Cerfa pour chaque don. Les dispositions fiscales permettent aux particuliers de déduire 66% du don du montant des impôts à concurrence de 20% du revenu imposable. Pour les sociétés, la déductibilité est 60%, à hauteur de 5/1000 du chiffre d’affaire.

La Fondation FSJU est apte à délivrer les reçus Cerfa déductibles à 75% de l’ISF. Pour garantir et assurer en permanence une traçabilité et un sérieux sur les actions menées par l’Appel Unifié Juif de France, les comptes sont audités par des commissaires aux comptes.

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Veille et actualités juridiques

La responsabilité civile notariale « A côté des fonctionnaires qui concilient et jugent les différends, la tranquillité appelle d’autres fonctionnaires, qui, conseils désintéressés des parties, aussi bien que rédacteurs impartiaux de leur volonté, leur faisant connaître tout l’étendue des obligations qu’elles contractent, rédigeant ses engagements avec clarté, leur donnant le caractère d’un acte authentique et la force d’un jugement en dernier ressort, perpétuant leur souvenir et conservant leur dépôt avec fidélité, empêchent les différends de naître entre les hommes de bonne foi et enlèvent aux hommes cupides avec l’espoir du succès, l’envie d’élever une injuste contestation.

Ces conseils désintéressés, ces rédacteurs impartiaux, cette espèce de juges volontaires qui obligent irrévocablement les parties contractantes, sont les notaires.

Cette institution notariat. (1) »

(1) - Le conseiller d’Etat Réal, en 1803.

(2) - La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 22, 30 Mai 2014, act. 653.

est

le

La grandeur de la mission des notaires a pour corollaire la dure responsabilité qui pèse sur eux.

Avant d’étudier la force d’attraction du devoir de conseil (I), et d’évoquer la responsabilité civile notariale et les autres diligences auxquelles sont soumis les notaires (II), il convient au préalable de se concentrer sur la prescription de l’action en responsabilité notariale et sur l’application de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 dans le temps.

Question préalable : La détermination de la prescription de l’action en

responsabilité civile dans le droit transitoire Première chambre civile de la Cour de cassation, 13 mai 2014 (n°13-13-406), publié au bulletin La responsabilité du notaire ne peut être engagée dès lors que « l’action litigieuse, bien qu’engagée moins de cinq ans après l’entrée en vigueur de la loi, était néanmoins prescrite dès lors que la durée totale du délai écoulé excédait le délai de prescription précédemment applicable (2).».

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 6 novembre 1996 dressé par Mr A…, notaire associé d’une société civile professionnelle A, Mesdames X… et Y…, venderesses, s’étaient engagées à vendre à Monsieur Z…, acquéreur, une propriété.

L’acquéreur ne s’étant pas présenté le jour de la signature de l’acte authentique, un jugement du 2 décembre 1998 devenu irrévocable, a déclaré la vente parfaite.

Reprochant au notaire d’avoir commis plusieurs fautes lors de l’instrumentalisation de cette vente, les vendeurs ont recherché sa responsabilité professionnelle par assignation en date du 21 septembre 2010.

Le 17 septembre 2012, la Cour d’appel d’Agen a rejeté leur demande au motif que l’action engagée contre l’officier ministériel était prescrite.

En effet en l’espèce la Cour d’appel a fait courir le délai de prescription « à compter du 18 décembre 1998 et au plus tard du 19 février 1999 ».

Dans son arrêt la Cour d’appel a considéré que par « une juste interprétation les premiers juges ont fixé le point de départ au lendemain de la signification du jugement du 2 décembre 1998 faite à personne le 18 décembre 1998, et au plus tard au lendemain du courrier en date du 19 février 1999 de Mr A... qui proposait à Mmes X... et Y... à la demande de signification du jugement aux hypothèques d’en avancer les droits ». En application de l’ancien article 2270-1 du Code civil prévoyant une prescription de 10 années en matière responsabilité civile extracontractuelle, la Cour d’appel a donc en l’espèce considéré que la délivrance de l’assignation en date du 21 septembre 2010 était prescrite dans la mesure où elle était postérieure à l’expiration du délai de 10 ans survenue le 20 février 2009.

Les vendeurs ont donc formé un pourvoi en cassation. Leur principal moyen se fondait en l’espèce sur l’application de l’article 2224 du Code civil issu de la loi du 17 juin 2008.

Dans la mesure où cet article réduit le délai de prescription à 5 ans, ce dernier commençant à courir au jour de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008. Pour les venderesses le délai de prescription commençait donc à courir le 18 juin 2008 pour s’éteindre 5 ans plus tard, soit le 18 juin 2013. Les venderesses considéraient donc leur action fondée dans la mesure où la date de l’assignation en date du 21 septembre 2010 était antérieure au 18 juin 2013, date d’expiration du délai.

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Le questionnement qui se pose en l’espèce est le suivant: Quel délai appliquer lorsque l’ancien délai n’est pas prescrit au jour de l’entrée en vigueur du nouveau délai ?

Le 13 mai 2014, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par les deux venderesses en retenant l’analyse des juges du fond. La Cour de cassation a considéré « qu’aux termes de l’article 26- II de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, les dispositions de la loi qui réduis[aient] la durée de la prescription s’appliqu[aient] aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de ce texte, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ; qu’après avoir fixé le point de départ du délai de prescription prévu à l’ancien article 2270-1 du code civil au 20 février 1999, au plus tard, et fait ressortir que la prescription, dont le délai expirait le 20 février 2009, était toujours en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, réduisant ce délai de dix à cinq ans, la cour d’appel (…) [avait] exactement retenu, sans introduire aucun élément nouveau dans le débat, que l’action litigieuse, bien qu’engagée moins de cinq ans après l’entrée en vigueur de la loi, était néanmoins prescrite dès lors que la durée totale du délai écoulé excédait le délai de prescription précédemment applicable. ».

Cet arrêt met en évidence les difficultés d’application dans le temps de la loi n° 2008561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile. En effet si cette loi réduit le délai de prescription des actions en responsabilité extracontractuelle de

Veille et actualités juridiques

10 ans à 5 ans en instituant l’article 2224 et en abrogeant l’article 2270-1 du Code civil elle prévoit toutefois dans son article 26, II, des mesures à titre transitoire. Cet article prévoit que « les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ». En ce sens dans l’hypothèse où la date d’expiration de l’ancien délai interviendrait antérieurement à la date d’expiration du nouveau délai, mais postérieurement à l’entrée en vigueur de ce nouveau délai, le délai ancien demeurera applicable.

Tel est le cas en l’espèce, la date d’expiration du délai de 10 ans intervenait le 19 février 2009 soit postérieurement à la date d’entrée en vigueur du nouveau délai, intervenue le 18 juin 2008, mais antérieurement à la date d’expiration du nouveau délai, intervenue le 18 juin 2013. L’ancien délai est donc en l’espèce applicable car si le nouveau délai avait été pris en compte la durée totale aurait excédé 10 ans.

I) La responsabilité civile notariale et la force d’attraction du devoir de conseil

Conseil pratique Une action litigieuse, bien qu’engagée moins de cinq ans après l’entrée en vigueur de la loi, sera toutefois prescrite dès lors que la durée totale du délai écoulé excèdera le délai de prescription précédemment applicable, qui était de 10 ans en matière de responsabilité civile extracontractuelle.

Première chambre civile de la Cour de cassation, 2 juillet 2014 (n°13-17.599), publié au bulletin

Il convient désormais de se pencher sur la force d’attraction du devoir de conseil (I), puis d’évoquer ensuite les autres diligences auxquelles sont soumis les notaires (II).

Le notaire doit s’informer auprès de son client afin de le conseiller de la meilleure façon qu’il soit. Toutefois au delà du simple devoir de conseil pesant sur le notaire il apparaît parfois la nécessité pour ce dernier d’opérer une réelle mise en garde vis à vis de ses clients (A). Le notaire est également parfois contraint d’opérer au delà de son simple devoir de conseil un réel devoir d’investigation afin que l’acte réalisé corresponde aux mobiles des signataires (B).

A) Du devoir de conseil au devoir de mise en garde Pèse sur le notaire la nécessité de mettre en garde ses clients en matière de dispositif de défiscalisation (1). De plus le notaire doit porter une attention toute particulière à ses clients étrangers ne maitrisant pas la langue française (2).

1. La nécessité de mettre en garde en matière fiscale

Engage sa responsabilité pour manquement à son devoir d’information et de conseil et doit indemniser la totalité du dommage subi, le Notaire qui n’alerte pas son client acquéreur sur l’incompatibilité de la SCI par le biais de laquelle il projetait de réaliser son acquisition avec le dispositif de défiscalisation immobilière dont il souhaitait bénéficier.

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Veille et actualités juridiques

En l’espèce, les époux X… avaient constitué une société civile immobilière « Les Gones », fiscalement translucide, par le biais de laquelle ils avaient, par acte notarié en date du 30 octobre 2006, acquis en l’état futur d’achèvement un logement dépendant d’une résidence à construire à la Réunion.

Les époux X… souhaitaient, au titre de cet investissement, bénéficier du dispositif de défiscalisation immobilière prévu par la loi dite « Girardin » du 21 juillet 2003.

Le 12 août 2008, les époux, qui avaient ainsi imputé sur leurs revenus personnels des années 2006 et 2007 la réduction d’impôt prévue par ce texte, se virent notifier une proposition de rectification motivée par l’absence de transparence de la SCI. Les époux, en dépit de la proposition de l’administration fiscale d’opter pour le dispositif de défiscalisation immobilière dit « Robien » recentré prévu par la loi du 2 juillet 2003, modifiée 13 juillet 2006, moins avantageux que le dispositif « Girardin » mais applicable en l’espèce, ont réglé les rappels d’impôts sur le revenu puis assigné en responsabilité, pour manquement à leur devoir de conseil, outre les promoteurs-vendeurs, les deux sociétés de Notaires qui avaient prêté leur concours à la vente.

Le 7 février 2013, les juges de la Cour d’appel de Pau firent droit à la demande des époux X… et, retenant le manquement à leur devoir d’information et de conseil pour n’avoir pas alerté les époux X… sur l’absence de transparence fiscale de la SCI, condamnèrent in solidum les deux sociétés

de Notaires à indemniser la totalité du dommage subi par les époux X… .

Le 2 juillet 2014, la Cour de cassation rejeta le pourvoi formé par les deux sociétés de Notaires en retenant que les juges du fond avaient fait, en l’espèce, une exacte application de l’article 1382 du Code civil en retenant la responsabilité desdits Notaires.

Cette solution « classique » confirme une conception très rigide de la responsabilité civile. Deux atténuations auraient cependant pu conduire les juges à nuancer la responsabilité des deux sociétés de Notaires.

En premier lieu, la complexité du droit fiscal et, notamment, des dispositifs de défiscalisation immobilière, aurait pu justifier une atténuation de la responsabilité du Notaire.

En l’espèce, si le dispositif « Girardin » n’était pas applicable en raison de la translucidité fiscale de la SCI, le dispositif « Robien » recentré ainsi que le dispositif « Borloo » l’étaient. On rappelle que sont transparentes fiscalement, quelle que soit leur forme juridique, exclusivement les sociétés dont l’objet est l’un de ceux limitativement énumérés par l’article 1655 ter du Code général des impôts ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Si le Notaire, professionnel, peut certes difficilement argüer de sa méconnaissance des règles du Droit fiscal, ce qui suppose que s’il ne l’est pas lui-même, il s’adjoigne les services d’un fiscaliste chevronné, une seconde atténuation aurait cependant pu limiter la responsabilité des deux sociétés de Notaires en l’espèce.

En effet, la conception très rigide que retient la jurisprudence de la responsabilité civile emporte l’absence, assez contestable, d’obligation pour une victime de limiter son dommage. En effet, si l’obligation pour une victime de minimiser son préjudice peut faire débat sur le plan du préjudice corporel, le rejet d’une telle obligation en matière de préjudice matériel, pourtant reprise dans nombre de projets de réforme de la responsabilité civile et déjà admis par certains droits étrangers (droit anglo-américain et droit québécois), est extrêmement contesté. En l’espèce, on peut critiquer l’absence de prise en compte par les juges de la négligence des époux X qui, en acceptant la proposition de l’administration fiscale (option pour le dispositif dit « Robien » recentré) auraient pu largement limiter le préjudice qu’ils ont subi.

Alerte pratique Le maniement par le Notaire des différents dispositifs de défiscalisation immobilière devra donc être emprunt de précaution puisque ni la complexité, ni la multiplicité des dispositifs de défiscalisation immobilière, ni même la possibilité pour le client de limiter son dommage, ne pourront, en cas de faute, justifier une atténuation de sa responsabilité.

2. La nécessité de conseiller un interprète aux clients étrangers Première chambre civile de la Cour de cassation, 13 mai 2014 (n°13-13.509), publié au bulletin Cet arrêt affirme, sans surprise, l’obligation qui pèse sur le notaire instrumentaire d’inviter son client à se faire

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assister d’un interprète pendant la signature de l’acte, lorsque celui-ci maîtrise insuffisamment la langue française : L’intelligibilité de l’acte authentique passe par sa compréhension.

Aux termes d’un acte reçu par M. X...., notaire, en date du 25 octobre 2002, la Banque Populaire du Sud-Ouest a consenti à la société De Matha un prêt d’un montant de 500.000 euros, garanti par le cautionnement solidaire de son dirigeant, M.Y... ressortissant néerlandais.

Par décision du 10 mars 2005, ladite société est placée sous redressement judiciaire, la banque ayant déclaré sa créance, assigne la caution en paiement, laquelle a recherché la responsabilité du notaire en lui reprochant de ne pas avoir pris les diligences nécessaires lors de la signature, notamment en ne l’invitant pas à se faire assister d’un interprète assermenté.

Par un arrêt infirmatif du 10 décembre 2012, la Cour d’appel de Pau valide le cautionnement, et condamne le notaire à garantir la caution au titre de la totalité de la créance déclarée par la Banque Populaire.

Le notaire forme donc un pourvoi en cassation.

L’absence d’invitation de la part du notaire de recourir à un interprète face à une partie maîtrisant insuffisamment le français, est-elle de nature à engager sa responsabilité professionnelle ?

La première chambre de la Haute juridiction par un arrêt du 13 mai 2014 confirme la condamnation sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle et rejette son pourvoi, en précisant dans sa

solution que « le notaire, tenu d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours, avait constaté la mauvaise connaissance de la langue française par son client..... ; Attendu, enfin, que la cour d’appel a fait ressortir que la faute commise par M. Y... était entièrement absorbée par celle, plus grave, de son notaire et qu’il n’y avait pas lieu, dès lors, d’opérer un partage de responsabilité ; » En effet, le notaire, en sa qualité d’officier public, est tenu de vérifier au préalable la capacité comme le consentement des parties à l’acte afin d’assurer la parfaite efficacité de ses actes.

Ainsi, les juges de la Cour de cassation rappellent à quel point la responsabilité notariale est absolue, et que sa décharge ou le partage de responsabilité est limitativement admis en jurisprudence après que les juges du fond aient relevé une faute de la victime. En l’espèce, la caution, malgré ses connaissances du monde des affaires, est considérée comme avoir commis une faute, mais celle du notaire étant par sa nature plus grave que la seule négligence de la caution, le partage de responsabilité a été écarté en raison de son absorption.

Cet arrêt se borne donc à affirmer que l’intelligibilité comme l’efficacité des actes notariés s’étendent aussi par la compréhension linguistique des parties.

B) Une responsabilité limitée : l’absence de devoir d’investigation Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 17 septembre 2014, (n° 13-18.931), inédit (3)

Veille et actualités juridiques

Le notaire qui ne visite pas le bien immobilier vendu, même en l’absence d’intervention d’agence immobilière, ne commet pas de faute, et par conséquent, ne peut voir sa responsabilité civile engagée, son obligation d’information et devoir de mise en garde ayant été par ailleurs, respectés.

Le 4 mai 2007 les époux E… ont conclu une promesse de vente, réitérée par acte authentique le 13 juillet 2007 dans laquelle M.Y… leur a vendu un lot de copropriété composé de deux anciens lots, l’un étant un débarras et l’autre une buanderie, ainsi que le mobilier garnissant le lot. Peu après cette acquisition, les époux E… ont donné ce lot en location. Le 1er septembre 2009, les époux E… ont été mis en demeure par arrêté préfectoral de faire cesser l’habitation de ces locaux car ils ont été considérés comme insalubres.

Les époux E… assignent M.Z… et M.A..., notaires, en nullité de l’acte de vente pour vice du consentement et en indemnisation de leur préjudice.

Le 21 février 2013, la Cour d’appel de Versailles déboute les époux E… de leur demande, ces derniers forment alors un pourvoi en cassation et le 17 septembre 2014, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi.

La question est de savoir s’il appartient au notaire, au titre de ses obligations et devoirs, de visiter le bien immobilier objet de la vente qu’il authentifie afin de vérifier la conformité avec les informations données par le vendeur.

3 - Arrêt également abordé par le groupe « Actes courants ».

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Veille et actualités juridiques

Dans leurs prétentions, les époux E… estiment que la vente est entachée de nullité sur le fondement de l’article 1110 du Code civil, pour plusieurs raisons.

Tout d’abord car l’erreur porte sur une qualité essentielle de la chose objet de la vente puisque l’acte de vente du 13 juillet 2007 mentionnait expressément que l’appartement litigieux avait toujours été à usage d’habitation et qu’il leur était vendu en tant que tel.

Ensuite, ils expliquent qu’ils n’ont pas commis de faute, car en tant qu’acquéreurs non professionnels, ils ne pouvaient valablement se rendre compte du caractère inhabitable de l’appartement après leurs visites des lieux, et que par là même, il existe donc une erreur légitime des acquéreurs sur une qualité substantielle de la chose (caractère habitable de l’appartement).

De plus, l’appartement objet du litige avait été loué sans difficulté de 2005 à 2007 « sans que rien ne puisse laisser supposer que les lieux étaient impropres à l’habitation » et que d’autre part, le locataire des époux E… avait lui aussi occupé les lieux pendant deux ans (de 2007 à 2009) et qu’il ne leur avait pas adressé de revendication, ce qui illustre bien que le caractère inhabitable de l’appartement ne pouvait être décelé par de simples visites des lieux et que par conséquent, leur erreur n’était pas inexcusable.

Enfin, ils arguent que la clause type de non-garantie de l’état des biens vendus et des vices cachés qui était insérée au contrat de vente, est une stipulation impropre à caractériser la connaissance du caractère

inhabitable du bien vendu au regard des prescriptions administratives, puisqu’ils ignoraient l’aléa qui affectait une qualité essentielle de la chose achetée, c’est-à-dire qu’ils ne pouvaient soupçonner le fait qu’il y ait une incertitude quant au caractère habitable de l’appartement.

être ad validitatem ou bien ad probationem. Dans ces deux cas, le notaire doit notamment opérer un certain nombre de vérifications (1). Par ailleurs, on verra qu’une condition d’authenticité ad probationem non remplie peut, dans certains cas, faire perdre à l’acte son caractère authentique (2).

La Cour de cassation a estimé que le notaire en parfaite exécution de son obligation d’information, devoir de conseil et de mise en garde, a « fourni aux époux E… toutes les indications sur les lots acquis et leur transformation (…) il avait également porté à leur connaissance la définition du logement décent et qu’il n’appartient pas à un notaire de visiter le bien immobilier vendu même en l’absence d’intervention d’agence immobilière ».

La haute juridiction fait ici preuve d’une interprétation stricte des causes d’engagement de la responsabilité du notaire en mettant en exergue de manière judicieuse, les limites à l’étendu de l’obligation d’information, devoir de conseil et de mise en garde du notaire.

1. Les vérifications préalables à la signature de l’acte

II) La responsabilité civile notariale et les autres diligences

En l’espèce, M. X… était décédé le 15 janvier 2000 laissant pour lui succéder son épouse, avec laquelle il était marié sous le régime de la communauté d’acquêts, ainsi que leurs sept enfants.

M. X… était associé d’une société civile immobilière dont le capital était réparti entre son épouse (huit cent soixante-dix parts), leur fils Henri (dix parts) et lui-même (huit cent soixante-dix parts).

Le 9 juillet 2003, alors que la communauté était dissoute mais non encore liquidée, Mme Y…, veuve X…, a fait donation, par acte authentique

Pèsent également sur le notaire le devoir d’authentification des actes (A), ainsi que le secret professionnel propre à certains corps de métier (B) mais aussi des obligations subséquentes à l’acte de vente (C).

A) La responsabilité civile notariale et le devoir d’authentification Il convient de préciser que l’exigence d’authenticité peut

Les vérifications portent sur l’identité des parties, leur capacité ainsi que leur pouvoir (a) mais également sur la présence ou l’absence de charges grevant le bien objet de l’acte (b). a) L’identité des parties, leur capacité et leur pouvoir Première chambre civile de la Cour de cassation, 12 juin 2014 (n° 13-16.309), publié au bulletin Ne commet pas de faute le Notaire qui prête son concours à une donation de parts sociales non négociables sans avoir recueilli, au préalable, l’accord des héritiers de l’un des associés décédé.

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reçu par Maître Z…, Notaire, à son fils Henri des 870 parts de la SCI immatriculées à son nom. Après le décès de Mme Y…, veuve X…, ses petitsenfants, non issus du fils donataire, contestant la validité de ce dernier acte, assignèrent en responsabilité le Notaire rédacteur.

Le conjoint survivant associé peut-il librement disposer de parts sociales dépendant de l’indivision successorale ?

La Cour d’appel d’Aix-enProvence rejeta la demande des petits-enfants qui formèrent donc un pourvoi en cassation.

Le 12 juin 2014, la Cour de cassation rejeta le pourvoi. En effet, réaffirmant la distinction entre le titre et la finance, les juges confirmèrent la validité de l’acte en retenant qu’ « à la dissolution de la communauté matrimoniale, la qualité d’associé attachée à des parts sociales non négociables dépendant de celle-ci ne tombe pas dans l’indivision post-communautaire qui n’en recueille que leur valeur, de sorte que le conjoint associé peut transmettre son titre sans recueillir l’accord de ses co-indivisaires. » En conséquence, ils écartèrent la responsabilité du Notaire qui n’avait donc, de fait, à consulter et à obtenir le consentement préalable des co-indivisaires.

Cette solution vient donc préciser le sort des parts sociales dont seule la valeur intègre l’actif communautaire et ce dans tous les cas, que les parts aient été acquises en commun ou, comme c’était le cas en l’espèce, qu’un des époux ait revendiqué la qualité d’associé (alinéa 3 de l’article 18322 du Code Civil), de sorte que le conjoint survivant associé

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peut librement disposer de celles-ci.

Confirmant la distinction du titre et de la finance retenue par le Notaire rédacteur, les juges valident ici la clause stipulée dans l’acte de donation : « Mme Y…, veuve X…, donatrice, reconnaître avoir été informée que la valeur des parts ci-après donnée dépend toujours de la communauté ayant existé entre elle et M. X… et de la succession de M. X… les comptes n’ayant pas été faits, le partage n’étant pas intervenu. » Si l’application concomitante du Droit des sociétés et du Droit des régimes matrimoniaux aux parts sociales suscite, de fait, des difficultés et qu’on ne peut qu’apprécier la limpidité de la solution qui nous est soumise, celle-ci nous semble cependant, par certains aspects, surprenante.

En effet, la liberté de disposer du conjoint survivant semble s’opposer aux règles applicables durant le mariage (art.

1422 et 1424 C.Civ) et, a fortiori, à la règle de la cogestion applicable en matière d’indivision (art. 815-3 C.Civ).

L’on précisera enfin qu’à l’inverse de la solution retenue en l’espèce en matière de parts sociales non négociables, en matière d’actions, la Cour de cassation s’est paradoxalement opposée à une cession d’actions communes par le seul mari pendant l’indivision

Parts sociales Actions

post-communautaire, cellesci étant pourtant soumises à gestion concurrente pendant le mariage (4). (voir tableau ci dessous) Première chambre civile de la Cour de cassation le 9 avril 2014, (n° 13-16.348), publié au bulletin Absence de responsabilité du notaire vis à vis d’héritiers receleurs préalablement condamnés en justice, qui connaissaient l’existence d’autres héritiers, même si le notaire pouvait s’apercevoir de l’inexactitude des déclarations en faisant les vérifications nécessaires concernant l’état civil, la demande des receleurs étant illégitime eu égard à leur fraude.

Suite aux décès de Gérard Z…, sa veuve, Mme X..., et leurs enfants: Michel Z, Marie-Thérèse Z…, Paulette Z… ainsi que Gérard Robert Z… venant en représentation de son père Gabriel Z… prédécédé (consorts Z…) ont fait établir par M.B…, notaire, une déclaration de succession et un acte de vente de plusieurs parcelles agricoles.

Trois enfants nés d’une seconde union de Gabriel Z… ont sollicité la liquidation et le partage de la succession de leur grand-père.

Par décision irrévocable la cour d’appel de Montpellier a déclaré les consorts Z…

Acte de disposition effectué par le conjoint survivant au cours de l’indivision du successorale OUI Si le conjoint survivant a la qualité d’associé NON

4 - Cass. Civ.1ère, 23 oct. 2013 n° 12-17896.

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coupables de recel successoral, ces derniers ayant volontairement caché l’existence des trois enfants issus de la seconde union de Gabriel Z… afin de tirer davantage de profit de la succession, et les a subséquemment déchus de tout droit sur les biens divertis et a ordonné la réintégration de la valeur des parcelles vendues dans l’actif successoral.

Les consorts Z… ont alors assigné M.B…, notaire, en indemnisation pour manquement à son obligation de conseil et pour avoir établi la déclaration de succession sans vérifier les actes d’état civil des héritiers.

La Cour d’appel de Montpellier le 31 janvier 2013 a fait droit à la demande d’indemnisation au titre du préjudice résultant des conséquences financières du recel successoral établi à leur encontre au motif qu’en omettant de vérifier l’acte de naissance de Gabriel Z, le notaire a commis une faute qui leur a causé un préjudice.

5 - Cass. Civ.1ère, 6 février 1979 n° 77-15.232.

La Cour d’appel explique alors que le préjudice des consorts Z… devra être réparé à concurrence de la moitié, car eux même ont commis une faute en s’étant abstenus de déclarer les trois petits enfants de Gérard Z issus de la seconde union de Gabriel Z….

M.B..., notaire, forme alors un pourvoi en cassation et le 9 avril 2014, la première chambre civile de la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Montpellier.

La question est de savoir si la responsabilité civile du notaire peut être engagée pour insuffisance de vérification de l’état civil et manquement au

devoir de conseil par des héritiers receleurs préalablement condamnés.

Dans leurs prétentions, les consorts Z… estiment que le notaire a manqué a son obligation de conseil et qu’avant d’établir la déclaration de succession il aurait dû vérifier les actes d’état civil des héritiers car cela aurait révélé la seconde union de Gabriel Z… et par la même, l’existence de ses trois enfants, et que subséquemment ils n’auraient pas été condamné pour recel successoral.

La Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la cour d’appel de Montpellier au motif que la sanction de recel successoral suppose une intention frauduleuse de rompre l’égalité du partage et que par conséquent, les héritiers receleurs ne peuvent valablement réclamer une indemnisation, leur préjudice n’ouvrant pas de droit à réparation sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.

En effet, la Haute juridiction considère que cette demande de réparation est illégitime puisque les consorts Z… se sont placés dans une situation illicite dans la mesure où ils avaient connaissance de l’existence des héritiers évincés et ont volontairement caché cette information au notaire afin de tirer davantage de profit de la succession de Gérard Z. Ils sont eux-mêmes responsables du préjudice dont ils se prévalent, d’où il suit, qu’aucune indemnisation ne peut leur être attribuée et par la même, que le notaire ne peut en être tenu pour responsable.

La Cour de cassation fait ici preuve d’une grande rigueur

vis à vis des héritiers receleurs et en tire les exactes conséquences au regard de leur agissement frauduleux en leur interdisant de se prévaloir de tout préjudice ouvrant droit à réparation, cela ayant pour effet par ricochet, de libérer le notaire de sa responsabilité, pourtant « fautif » de n’avoir pas suffisamment vérifier les actes d’états civils, cette faute étant absorbée par la gravité que constitue le recel successoral au sens de l’article 778 du Code civil.

Conseil pratique Avant d’établir la déclaration de succession, le notaire doit vérifier l’acte d’état civil de chacun des héritiers afin de pouvoir déterminer le nombre exact d’héritiers grâce notamment aux mentions de « mariage » qui se trouve en marge de ces actes (5).

Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 11 juin 2014 (n°13-16.233), inédit Engage sa responsabilité le Notaire qui prête son concours à une promesse unilatérale de vente consentie par le gérant d’une SCI sans procéder à la vérification des pouvoirs de ce dernier.

En l’espèce, une société civile immobilière avait consenti à une société commerciale un bail commercial lequel était assorti d’une promesse unilatérale de vente laquelle avait été signée, devant Notaire, par le gérant et associé de la SCI. Le second associé de la SCI, en désaccord avec la gestion du patrimoine de la société, assigna en annulation de la promesse unilatérale de vente la SCI ainsi que la société commerciale bénéficiaire pour défaut de pouvoirs du gérant.

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L’application de la théorie de l’apparence emportant validation de l’acte passé par un gérant incompétent permetelle d’écarter la responsabilité du Notaire rédacteur ?

Débouté par la Cour d’appel, le demandeur forma un pourvoi en cassation.

Le 11 juin 2014, retenant que le bénéficiaire de la promesse avait signé ladite promesse avec le gérant de la SCI, sans connaître les statuts de la SCI, et devant Notaire, ce qui pouvait le pousser à croire légitimement que les pouvoirs des parties avaient été dûment vérifiés, la Cour de cassation rejeta le pourvoi confirmant l’application de la théorie de l’apparence à l’espèce et la validité de la promesse consentie.

La Cour de cassation cassa cependant partiellement l’arrêt sur la question de la responsabilité du Notaire rédacteur, appelé en garantie par la SCI. Contrairement à la Cour d’appel qui avait, étonnamment, écarté la responsabilité du professionnel après avoir retenu que l’étude devant laquelle la promesse avait été signée « avait commis une faute pouvant engager sa responsabilité », les juges retinrent, en l’espèce, la responsabilité du Notaire rédacteur, fondée sur l’article 1382 du Code civil, dans l’opération.

En effet, la vérification des statuts de la SCI et, notamment de son objet social (« La société a pour objet l’acquisition et la gestion, par voie de location ou autrement, de tous immeubles. Et généralement, toutes opérations pouvant se rattacher, directement ou indirectement, à cet objet, à l’exclusion de celles pouvant por-

ter atteinte au caractère civil de la société. »), par le Notaire rédacteur aurait assurément permis à la SCI de prendre une décision dans les conditions prévues par ses statuts, ce qui aurait évité la procédure de contestation de la promesse.

La Cour de cassation fait donc ici preuve d’une extrême bienveillance à l’égard du bénéficiaire de la promesse en validant la promesse consentie par un gérant pourtant incompétent. Si la remise en cause de l’acte aurait été préjudiciable audit bénéficiaire, elle l’aurait été encore plus au Notaire rédacteur fautif.

Une solution satisfaisante pour tout le monde donc qui pousse cependant certains auteurs à légitimement déplorer que « Plus négligent sera le professionnel conseillant un acheteur, plus grands seront les droits de celui-ci à l’égard du vendeur, en somme ! » (6) b) Les charges grevant le bien Réponse ministérielle n°26995 : JOAN du 8 avril 2014, p. 3241 Sur une question du député Arnaud RICHARD, Madame le garde des Sceaux vient préciser l’état actuel de la jurisprudence sur la responsabilité du notaire en présence d’une hypothèque intercalaire inscrite lors de la vente d’un bien immobilier, et sur le sort de l’acquéreur d’un tel bien grevé du chef de son vendeur.

Lors de la vente d’un bien immobilier, le notaire instrumentaire doit, au titre de son devoir de conseil, vérifier en amont la situation juridique des immeubles par la demande d’un état hypothécaire dit

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« hors formalité », une téléréquisition via télé-acte, auprès du service de la publicité foncière en début de dossier, demande parfois réitérée avant la signature de l’acte, afin de relever les éventuelles inscriptions pouvant le grever. Et au jour de la publication de son acte, il devra solliciter un état « sur-formalité » pour vérifier la bonne publication de la mutation sur le fichier immobilier (7).

Or, il arrive parfois, qu’entre la certification de l’état hors formalité et la publication de l’acte de vente, une hypothèque vienne grever le bien sans que le notaire ne puisse la connaître, faute d’une deuxième télé-réquisition avant la signature : c’est l’hypothèque intercalaire.

Toute la difficulté pour la pratique notariale tient de l’article 2427 du Code civil qui dispose que « Les créanciers privilégiés ou hypothécaires ne peuvent prendre utilement inscription sur le précédent propriétaire, à partir de la publication de la mutation opérée au profit d’un tiers ». Par un raisonnement a contrario, ces derniers sont donc libres d’inscrire sur l’immeuble toute hypothèque utile à la conservation de leur créance à l’égard du vendeur jusqu’à la publication de l’acte authentique. Mais alors, quel est le sort de l’acquéreur d’un immeuble grevé d’hypothèque pour le compte du vendeur ?

Rappelons que l’hypothèque est un droit réel, conférant au créancier inscrit un droit de suite permettant de saisir le bien dans n’importe quelle main où il se trouve, nonobstant la bonne foi de l’acquéreur, à moins que ce dernier ne règle le passif hypothécaire ou ne délaisse l’immeuble grevé.

6 - B. DONDERO, La bonne foi emporte tout !, Gazette du Palais, 23 septembre 2014, n° 266, P. 28.

7 - J. PIEDELIEVRE et S.PIEDELIEVRE, La publicité foncière, Defrénois, 2014, n°156, p. 105.

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Madame le garde des Sceaux, Ministre de la Justice, saisie de cette problématique relative à toute mutation immobilière, rappelle que le notaire instrumentaire doit obligatoirement lever un état « hors formalité » à une date relativement proche de la date de vente comme en témoigne la jurisprudence(8), mais qu’il est toutefois dispensé de la double vérification au moment de la signature depuis un arrêt de la Haute Cour rendu en 2004 (9).

Par conséquent, cette réponse rassurera les Notaires dont la responsabilité ne pourra être engagée qu’à la condition que les juges du fond retiennent un manque de diligence dans la vérification de la situation hypothécaire du bien vendu mais n’améliore en rien la situation de l’acquéreur.

Pour autant, la pratique retient essentiellement que la responsabilité du notaire est couverte par son assurance professionnelle dès lors qu’il a reçu un état hypothécaire « hors formalité » ayant moins de deux mois de date du jour de l’acte de vente, et qu’il serait économiquement impossible d’attendre la réception de l’état sur formalité pour en délivrer le prix au vendeur(10).

8 - Cass. Civ.1ère, 15 mars 2005, Bull. Civ. 2005, I, n°132.

9 - Cass. Civ.1ère, 23 novembre 2004 n°03-10.233, Bull. Civ. 2004, I, n°285.

10 - F. VAUVILLIE, Responsabilité du notaire et hypothèque intercalaire. – Mauvaise réponse à une bonne question, JCP N, n°30, P. 1256.

Il est donc préférable de rester vigilant sur l’état des inscriptions, et ne pas hésiter à réaliser une seconde téléréquisition en cas de doute sur la situation économique du vendeur à l’égard de ses créanciers, sous peine de devoir solliciter l’intervention de son assureur.

Cette problématique disparaitra le jour où le fichier immobilier sera directement connecté à l’ordinateur du

notaire rédacteur de manière à ce qu’il puisse publier instantanément son acte, encore un peu de patience ...!

appelé en garantie le notaire instrumentaire et la SCP au sein de laquelle ce dernier exerçait.

2. Le risque de perte du caractère authentique d’un acte

Dans un arrêt en date du 15 mars 2013 rendu par la cour d’appel l’Aix-en-Provence, il n’est pas fait droit aux demandes des époux X dans la mesure où la cour d’appel retient une substitution de mandataire. Le moyen principal qu’avait avancé par les époux X… était l’irrégularité de la représentation en elle même, dans la mesure où une secrétaire de l’étude et non un clerc de l’étude les avait représentés. Les époux X… ont formé un pourvoi en cassation. Il convient de préciser que la Cour de cassation rejette le pourvoi des époux X… mais considère la substitution non valable.

Première chambre civile de la Cour de cassation, 2 juillet 2014, (n°13-19.626), publié au bulletin Les irrégularités affectant la représentation conventionnelle d’une partie à un acte notarié ne relèvent pas des défauts de forme que l’article 1318 du Code civil sanctionne par la perte du caractère authentique.

En l’espèce les époux X… ont acheté un bien immobilier. Ils ont financé cette acquisition par un prêt consenti par la Caisse méditerranée de financement. L’acte de prêt a été établi en la forme authentique, par un acte reçu par Mr Y…, notaire. Les époux X… avaient donné procuration à un clerc de notaire de la Société civile professionnelle en charge de la vente afin de les représenter lors de la signature des actes. En l’espèce les emprunteurs avaient été représentés par une secrétaire de l’étude et non par un clerc tel que prévu dans la procuration.

Suite à la cessation du paiement des primes de remboursement par les époux X…, la Camefi munie du titre exécutoire que constitue l’acte de prêt établi en la forme authentique, a engagé des poursuites de saisie immobilière à l’encontre de M. et Mme X. Suite à la contestation par ces derniers de la validité du prêt et de la liquidité de la créance qu’il constate, la Camefi a

Un questionnement apparaît en l’espèce : les irrégularités affectant la représentation conventionnelle sont elles sanctionnées par la perte du caractère authentique ?

Dans cet arrêt en date du 2 juillet 2014 la première chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi selon les motifs suivants, pour la Cour de cassation les irrégularités affectant la représentation conventionnelle d’une partie à un acte notarié ne relèveraient pas des défauts de forme que l’article 1318 du code civil sanctionne par la perte du caractère authentique.

Cela ne signifie pas pour autant qu’une représentation irrégulière serait sans conséquence. En effet la Cour de cassation sanctionne cette irrégularité par la nullité de l’acte accompli pour le compte de la partie représentée. Il convient de remarquer

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que la Cour de cassation précise que cette nullité est une nullité relative. La partie représentée peut donc dans les conditions prévues à l’aliéna 2 de l’article 1998 ratifier ce qui a été fait pour elle hors ou sans mandat. La Cour de cassation précise que « cette ratification peut être tacite et résulter de l’exécution volontaire d’un contrat par la partie qui y était irrégulièrement représentée ».

En l’espèce le contrat a été considéré comme ratifié de manière non équivoque du fait de l’exécution volontaire des parties dans la mesure où M. et Mme X « avaient reçu les fonds, pris possession du bien au financement duquel ils étaient affectés sans contester l’acquisition de ce bien pourtant contractée dans les mêmes conditions, bénéficié des avantages fiscaux, perçu les loyers et commencé à rembourser l’emprunt souscrit ».

Cette solution permet donc d’éviter à l’acte de perdre son caractère authentique, elle permet également d’éviter les lourdes conséquences de la nullité absolue.

Il est important que le notaire chargé d’authentifier un acte respecte les exigences du mandat. En effet en l’espèce tel n’a pas été de cas mais dans l’hypothèse où l’acte aurait perdu son caractère authentique ou encore s’il avait été déclaré nul de nullité absolue, le notaire aurait engagé sa responsabilité délictuelle pour méconnaissance de son devoir d’authentification ou bien le notaire aurait pu voir sa responsabilité civile contractuelle engagée du fait d’un préposé, en l’espèce du fait du clerc n’ayant pas signé lui même la procuration.

B) Le secret professionnel consolidé Première chambre de la Cour de cassation, 4 juin 2014, (n°12-21.244), publié au bulletin Le droit de la preuve découlant de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’Homme ne peut faire échec à l’intangibilité du secret professionnel du notaire, lequel n’en est délié que par la loi, soit qu’elle impose, soit qu’elle autorise la révélation du secret.

Monsieur et Madame Y… ont consenti à Monsieur X… deux ventes immobilières à réméré conclues par acte authentique des 24 février 2001 et 16 mai 2001. Le prix de ces ventes a été payé, pour l’essentiel, par voie de compensation conventionnelle avec des dettes existantes.

Monsieur et Madame Y… ont agi en nullité de ces ventes invoquant le dol et pactes commissoires prohibés qu’auraient recelés ces ventes. Les époux Y… ont produit aux débats, comme preuves du dol et des pactes commissoires prohibés quatre lettres que le Notaire Mr C… avait adressé à l’acquéreur et à son mandataire Monsieur Z… entre le 30 mai 2004 et le 1er janvier 2005.

Dans un arrêt en date du 16 avril 2012 la cour d’appel de Basse-Terre a déclaré ces pièces irrecevables au motif qu’elles étaient couvertes par le secret professionnel. Les époux Y… ont formé un pourvoi en cassation au moyen selon lequel « la nécessité de respecter le secret professionnel [devait] être conciliée avec le droit de la preuve » et notamment avec l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’Homme, relatif

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au droit dont dispose chaque justiciable de bénéficier d’un procès équitable.

Le questionnement qui peut être évoqué en l’espèce est le suivant : dans quelle mesure peut-il être fait échec au secret professionnel auquel est soumis le notaire ?

La première chambre civile de la Cour de cassation a dans un arrêt en date du 4 juin 2014 approuvé la décision d’appel en rejetant le pourvoi formé par Madame et Monsieur Y… Pour la Cour de cassation « Le droit de la preuve découlant de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’Homme ne peut faire échec à l’intangibilité du secret professionnel du notaire, lequel n’en est délié que par la loi, soit qu’elle impose, soit qu’elle autorise la révélation du secret ; qu’ayant exactement retenu que les lettres évoquant les relations que l’auteur, Monsieur C…, notaire, avait entretenues avec l’acquéreur et son intermédiaire, Monsieur Z…, à l’occasion de la préparation des actes de ventes à réméré litigieux, étaient couvertes par le secret professionnel, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision d’écarter ces pièces du débat. ».

En l’espèce il convient de mettre en lumière le fait que le notaire n’est pas mis en cause dans cet arrêt. En effet en l’espèce le notaire n’intervient pas au procès, il n’est pas invité à s’exprimer sur la consistance et la portée des règles professionnelles qui lui sont applicables en matière de secret professionnel, là est toute l’innovation de cet arrêt.

Il convient de rappeler que le notaire est soumis au secret professionnel. Cette obligation

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s’impose à la fois par la loi du 25 ventôse an XI mais également par le règlement intérieur du Conseil supérieur du notariat en application des articles 3.4 et 20. En cas de non respect de cette obligation le notaire pourra voir sa responsabilité professionnelle engagée. En l’espèce cet arrêt est on ne peut plus innovant dans le mesure où la Cour de cassation affirme avec fermeté la pérennité du respect du secret professionnel lorsque ce dernier entre en conflit avec le droit processuel et ce même lorsque le notaire n’est pas partie au litige. La portée de cet arrêt mérite donc la plus grande attention, il semble en être fini, sur le plan civil, de la fragilisation du secret professionnel par l’invocation du droit processuel issu de la Convention européenne dans la mesure où la Cour de cassation affirme de manière expresse son l’intangibilité de secret et le fait que qu’il ne puisse être délié que par la loi.

C) Les obligations subséquentes à l’acte de vente : 1. Le désintéressement des créanciers hypothécaires Première chambre civile de la Cour de cassation, 10 septembre 2014 (n°13-23.189), inédit Commet une faute dans l’exercice de ses fonctions à l’égard des tiers cautions, le notaire instrumentaire, agissant en qualité de mandataire de l’acquéreur, chargé de la redistribution du prix de vente en devant désintéresser tous les créanciers hypothécaires inscrits avant de remettre le prix de vente au vendeur.

11 - Cass. Civ.1ère, 28 mars 2000.

Afin de financer l’acquisition de plusieurs biens immobiliers,

le Crédit agricole de Lorraine (la banque) a consenti à la Société Civile Immobilière « Générale de l’Est » (la SCI) un prêt garanti par la caution personnelle de ses associés, notamment par M. X... qui par la suite a cédé ses parts. Aux termes d’un acte reçu par M. Y..., notaire, la SCI a vendu ses biens immobiliers et a perçu le solde de prix de vente qui lui a été remis après le paiement d’une partie seulement de la créance revendiquée par la banque, un différend les opposant sur l’indemnité de remboursement du prêt. M. X... en sa qualité de caution, a été contraint de payer un reliquat de cette créance, et a recherché la responsabilité professionnelle du notaire, lui reprochant, d’une part, d’avoir manqué à son obligation de vérification du sort des cautions intervenues à l’acte d’acquisition, et d’autre part, d’avoir procédé à la mainlevée de l’inscription hypothécaire ainsi que pour avoir failli à son devoir de conservation des fonds nécessaires à l’apurement de l’ensemble du passif de la SCI. La Cour d’appel de Metz, par un arrêt infirmatif en date du 29 mai 2012, déboute l’ancien associé M. X... de sa demande indemnitaire en retenant que le notaire n’est pas tenu d’aviser la caution, tiers à l’acte, de la vente ni même sur le litige pesant sur le montant de la créance litigieuse. Le notaire n’avait donc pas commis de faute en se dessaisissant du prix de vente entre les mains du vendeur après instructions émises par ce dernier, et que la créance de la banque, limitée à l’indemnité de remboursement anticipé, n’est pas encore certaine et faisait l’objet d’une remise gracieuse.

M. X... forme alors un pourvoi

en cassation. La question étant de savoir si l’on peut rechercher la responsabilité du notaire qui a reçu un acte ayant des effets préjudiciables à l’égard des tiers, notamment des cautions personnelles, lors de la redistribution du prix de vente.

Pour la première chambre civile de la Cour de cassation qui par un arrêt en date du 10 septembre 2014, casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel de Metz sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, affirmant que le notaire est responsable des fautes préjudiciables à l’égard de la caution en agissant en qualité de mandataire de l’acquéreur lors de la répartition du prix de vente et du désintéressement des créanciers inscrits. Ainsi, on reconnaît que la caution est fondée à se prévaloir d’une faute commise par le notaire en dépit du fait qu’elle soit tierce à l’acte. Pour autant, la jurisprudence estime que le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de l’efficacité comme de la validité des actes qu’il dresse, et que ce devoir ne cesse qu’à l’égard des tiers à l’acte (11).

Conseil pratique Il convient donc de préciser que les opérations subséquentes à l’acte de vente ne doivent pas être négligées dans la mesure où elles peuvent au même titre que l’acte principal engager la responsabilité professionnelle du notaire.

2. L’information de la SAFER Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 1 octobre 2014, (n°12-24.626), publié au bulletin Commet une faute en lien avec le préjudice subi par la Société

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d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural et engage sa responsabilité délictuelle, le notaire qui a omis de lui notifier un projet de vente même non soumis à son droit de préemption prévu par l’article L. 412-5 du Code rural et de la pêche maritime.

Aux termes d’un acte authentique reçu par M. Z..., notaire, en date des 27 et 4 octobre 1999, les époux X... ont donné à bail rural diverses parcelles de terre au profit de Mme Y....

Le bail comprenait une promesse de vente unilatérale à son profit, précisant que le prix de vente serait partiellement payé par la compensation des loyers versés.

Par acte authentique du 8 août 2003, M. Z... a régularisé la vente.

La Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER) a assigné les parties à l’acte ainsi que le notaire pour avoir omis de l’aviser du projet de vente conformément aux dispositions prévues à l’article R. 143-9 du Code rural et de la pêche maritime en vue d’obtenir la nullité de la vente, et réclame leur condamnation in solidum au paiement de dommage-intérêts.

La Cour d’appel de Rennes qui, par un arrêt en date du 21 juin 2012, déboute la SAFER de ses prétentions de demande en nullité de la vente litigieuse aux motifs qu’en présence de preneur en place depuis plus de trois ans, dont le bail a été exécuté par la contrepartie onéreuse du versement des loyers, elle ne pouvait plus prétendre à son droit de préemption prévu par l’article L. 412-5 du code rural ; et que la faute du notaire qui a omis de lui notifier le projet de vente était une faute

sans lien avec préjudice subi par la SAFER. Celle-ci forme un pourvoi en soutenant selon le premier moyen que, la vente est nulle car elle lui est inopposable à défaut de notification du projet de vente de la part du notaire, et selon son second moyen, la SAFER soutient que l’absence de notification prévue par l’article R. 143-9 du Code rural et de la pêche maritime du projet de vente constitue une faute présentant un lien avec le préjudice qu’elle a subi.

Les juges de la cour suprême française ont été confrontés à la question suivante : Est-ce que l’absence de notification d’un projet d’une vente non soumise au droit de préemption au profit de la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural, est une faute présentant un lien avec le préjudice subi de nature à engager la responsabilité du notaire instrumentaire ?

Par un arrêt du 1er octobre 2014, la Troisième chambre civile de la Haute juridiction approuve le raisonnement des juges de la cour d’appel, notamment dans son premier moyen au pourvoi, en soutenant que la seule absence de notification du projet de vente telle que prévue par l’article R. 143-9 du Code rural et de la pêche maritime, n’était pas de nature à permettre à la SAFER d’agir en nullité de la vente puisque les juges du fond ont pu relever à bon droit qu’elle ne pouvait plus exercer son droit de préemption en présence d’un preneur en place depuis plus de trois ans dès lors que le bail a bien été exécuté et que la contrepartie onéreuse était constituée par le versement des loyers. Pour autant, en statuant sur le second moyen,

Veille et actualités juridiques

elle casse partiellement l’arrêt de la cour d’appel, au visa de l’article 1382 du Code civil et de l’article R. 143-9 du Code rural et de la pêche maritime, pour défaut de base légale en soutenant que l’omission par le notaire de son obligation de notification du projet de vente constituait une faute en lien avec le préjudice subi par la SAFER engageant sa responsabilité.

Ainsi cet arrêt appelle à la plus grande vigilance dans la constitution des dossiers de vente en milieu rural, car même si les conditions d’application du droit de préemption au profit de la SAFER ne sont pas réunies, la responsabilité du notaire pourra être engagée pour ne pas l’avoir informée des aliénations foncières et de leurs prix. De surcroit, la cour de cassation tient à rappeler que la SAFER doit être l’interlocutrice privilégiée pour toutes les mutations rurales dans le but qu’elle puisse en connaître parfaitement le marché, et qu’au demeurant, le notaire en est la principale source d’information. « La profession du notaire est d’une étendue immense » (12).

Travail réalisé par : Morgan ALAPHILIPPE, Victor ANTIN, Eglantine ARNAUD et Myriam BELARBI MASTER II DROIT NOTARIAL UNIVERSITE MONTPELLIER I Promotion 2014-2015 L’ensemble des veilles juridiques et des travaux scientifiques réalisés parnos soins est consultable sur notre site internet : http://lou-notari.forumactif. com/forum

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