Journal du Village des notaires

n°49

www.village-notaires.com

Septembre 2014

Management d’une étude notariale 8

Associations, fondations, E.S.S : le défi d’une alimentation durable

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Aider à bien gérer le patrimoine Actualités des partenaires

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Fédération Nationale France AVC

Veille et actualités juridiques

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Les Successions et Libéralités (2ème partie)

Livres

&

agenda

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Le point sur les diagnostics immobiliers

Édito

Le Journal du Village des Notaires

P ar S arah -Lou is e G er vais

est publié par Legi team 17 rue de Seine 92100 Boulogne RCS B 403 601 750

Directeur de la publication Pierre MARKHOFF Mail : legiteam@free.fr

Abonnements legiteam@free.fr Tél : 01 70 71 53 80

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Ont aussi participé à ce numéro Linda DELCI Cyriane VICIANA

Diffusion

5 000 exemplaires

Chers lecteurs, « De nombreuses professions sont en situation de monopole et captent, par leur position, des revenus à la population pour des services payés trop chers qui entament le pouvoir d’achat des ménages. ». C’est ainsi qu’en juillet dernier, Arnaud Montebourg, alors Ministre de l’économie, du redressement productif et du numérique a mis le feu aux poudres en présentant son projet de loi pour la croissance et le pouvoir d’achat.

Réagissant à cette annonce, plus de quinze mille notaires se sont réunis mercredi 17 septembre, Place de la République, à Paris, afin de manifester leur opposition au projet de loi censé rapporté six milliards d’euros à l’Etat. Mais concrètement, sur quoi portait exactement cette opposition ?

Plutôt que de projet de loi, il conviendrait plutôt de parler de projet de projet de loi puisqu’aucun texte n’a encore été présenté. Il est peu probable que la loi voit prochainement le jour d’autant que le Gouvernement Valls 1 n’est plus en place.

En revanche, se profile de plus en plus clairement l’idée d’une saturation d’une profession trop souvent stigmatisée. La colère exprimée lors de la manifestation serait plutôt le symptôme pérenne d’une méconnaissance du notariat souvent présenté à tort comme une caste de rentiers, réduite par le grand public à l’expression trompeuse « frais de notaires ». La déclaration du Ministre entretient cette ambigüité.

Pourtant, il convient de se méfier d’une déréglementation de la profession si l’on souhaite éviter qu’un désert juridique ne se superpose au désert médical. En effet, les notaires demeurent de précieux alliés que ce soit dans le cadre de l’exercice de leur monopole (vente immobilière, voir sur ce point « Le point sur les diagnostics immobilier », p.4, contrat de mariage…) ou de simple conseils (rédaction d’actes, gestion de patrimoine, voir sur ce point « Aider à bien gérer son patrimoine », p.14).

Le notaire est également un partenaire de l’économie sociale et solidaire. Il occupe une place privilégiée pour orienter les donateurs vers les associations, les fondations et les entreprises solidaires (voir sur ce point, « Associations, Fondations, ESS : le défi d’une alimentation durable » p.8). Cette facette est trop souvent éclipsée par les médias ou, comme l’illustre le projet de loi susmentionné, par le Gouvernement.

Bonne lecture !

Sarah-Louise Gervais

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Le point sur les diagnostics immobiliers exacte d’une habitation.

Tous les logements sont soumis à ce diagnostic à l’exception des caves et garages.

Si le diagnostic loi Carrez n’est pas réalisé, le nouveau propriétaire peut demander la baisse du prix d’achat du bien à hauteur de 1% en moins par mètre carré. La durée de validité de ce diagnostic est illimitée, à moins de réaliser des travaux modifiant la surface du bien.

L

ors d’une vente immobilière, le vendeur doit fournir à l’acquéreur, dès le compromis, des diagnostics immobiliers. Réalisés par un professionnel, ils renforcent à la fois la protection de l’acquéreur et celle du vendeur.

Le premier bénéficie d’une information toujours croissante sur l’état du bien, le second évite de nombreux litiges. Le point sur les diagnostics pour la vente immobilière.

Cette obligation d’information permet à l’acquéreur d’être parfaitement informé et de signer une proposition en pleine connaissance de cause. Elle permet de protéger le vendeur en l’exonérant de la garantie des vices cachés.

La réalisation de ces diagnostics est une obligation :

la vente ne peut se réaliser sans la fourniture des diagnostics.

Le dossier de diagnostics immobiliers s’enrichit régulièrement d’exigences nouvelles supportées par les vendeurs et donc, ipso facto, par les acheteurs en terme de coût.

Diagnostics amiante, plomb et termites forment la trilogie qui a, historiquement, ouvert la série des diagnostics obligatoires. Ils ont été rejoints depuis par le diagnostic électrique, le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic gaz, le diagnostic des risques naturels et technologiques ou encore de celui relatif à l’assainissement des eaux usées.

Depuis le 18 décembre 1996, la loi Carrez impose la détermination de la superficie

L’amiante a été, pendant très longtemps et alors même que l’on en connaissait tous les effets dévastateurs sur la santé, un matériau très utilisé dans la construction d’immeubles ou de maisons individuelles. Ce n’est qu’en 1997 qu’elle a été exclue du secteur immobilier. Le Code de la santé publique rend donc obligatoire la réalisation d’un diagnostic amiante pour tout logement construit avant le 1er juillet 1997, afin de s’assurer de l’absence de ce matériau.

Le plomb est concerné par la loi du 29 juillet 1998 qui oblige le vendeur à réaliser un diagnostic plomb ou ERAP (Etat des Risques d’Accessibilité au Plomb).

Depuis le décret du 25 avril 2006, l’ERAP a fait place au CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb). La loi précise que le vendeur d’un bien doit fournir un diagnostic plomb écartant les risques de présence de plomb dans les différents revêtements tels que la peinture pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949.

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Dans un immeuble, que le bien soit attaché à une copropriété ou à un indépendant, il est obligatoire de réaliser le diagnostic plomb depuis le 12 août 2008.

C’est depuis le 8 juin 1999 que le vendeur d’un bien immobilier doit faire établir un diagnostic termite si le bien mis en vente est localisé dans une zone infectée par ces insectes. Si la présence de termites est constatée, des travaux devront être effectués par le vendeur.

Le diagnostic termite est réalisé uniquement par un professionnel adapté depuis le 1er novembre 2007 pour tout logement composé « d’un équipement vieux de plus de 15 ans », précise le Code de la construction et de l’habitation. Lors du diagnostic effectué par un professionnel, les équipements sont vérifiés : chaudières, radiateurs, raccordements, systèmes de ventilation. Le diagnostic doit écarter tout danger pour les occupants et ne pas avoir été réalisé plus de trois ans avant une vente.

Depuis le 16 décembre 2002, l’Europe a fait son apparition parmi les prescripteurs de diagnostics.

La directive prise ce jour là a été transposée dans la loi française et a rendu nécessaire la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) au 1er novembre 2006.

Le DPE mesure les émissions de gaz à effet de serre, la consommation d’énergie, le bon fonctionnement des équipements de chauffage, la capacité d’isolation thermique du logement selon la nature des installations.

Le diagnostic comprend également des recommandations qui permettent à l’acquéreur, au propriétaire, au bailleur ou au locataire, de connaître les mesures les plus efficaces pour économiser de l’énergie : il s’agit de conseils de bon usage et de bonne gestion du bâtiment et de ses équipements, ainsi que de recommandations de travaux. Ces travaux conseillés ne sont pas obligatoires : le DPE a pour objectif d’inciter à améliorer la performance énergétique du bâtiment, pas d’obliger à la réalisation de travaux. Sauf cas particuliers, un DPE est valable 10 ans.

Depuis le 1er janvier 2009, dans le même esprit et la même attention portant sur la sécurité des habitants d’un logement, le diagnostic électrique est devenu obligatoire pour toute vente immobilière composée d’une installation électrique datant de plus de 15 ans. Ce diagnostic est l’un des plus pointilleux en raison du danger encouru et de la multitude d’installations électriques au sein d’un logement. Contrôle de l’appareil général de commande, de protection d’installation électrique (prise terre), des bornes d’alimentation, socles des prises de courant, de la présence de systèmes de sécurité, de la protection des circuits face aux risques de surtension, du disjoncteur différentiel, des installations électriques dans les pièces humides telles que la salle de bain.

Le diagnostic électrique est complet et valide pendant trois ans.

L’état de l’installation intérieure de gaz est un document qui donne un aperçu de la sécurité des équipements.

Ce document vise à informer l’acheteur sur le bien qu’il projette d’acquérir, il n’oblige pas le vendeur du logement à faire réaliser des travaux en cas de mauvais état de l’installation. Les logements concernés sont ceux dont l’installation de gaz a plus de 15 ans. L’état doit être réalisé sans démontage des installations, et décrire l’ensemble des éléments suivants : l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz ; l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et leurs accessoires ; l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l’aération de ces locaux et l’évacuation des produits de combustion. Ce diagnostic a une durée de validité de 3 ans.

Le diagnostic assainissement des eaux usées figure dans la liste de diagnostics obligatoire. Il s’agit de faire un état de l’installation des maisons et des appartements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées, soit parce qu’il n’existe pas encore, soit parce qu’il ne peut se faire pour des raisons techniques. Aucune obligation similaire n’est en revanche imposée pour les maisons et appartements soumis à un raccordement au réseau public d’assainissement.

La commune a l’obligation de faire contrôler l’installation par un agent du service

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public de l’assainissement non collectif et de délivrer un rapport qui évalue sa conformité. Le rapport doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de l’acte de vente.

La liste des diagnostics s’achève, provisoirement, avec les articles L.125-5 et R.125-23 à 27 du Code de l’environnement qui obligent à réaliser un diagnostic d’évaluation des éventuels risques naturels et technologiques autour du bien à vendre. Il ne doit pas dater de plus de six mois avant la vente. Parmi les zones de risques naturels et technologiques, il y a les zones sismiques, les zones inondables, celles sujettes à des mouvements de terrains, celles comprises

dans un périmètre où les risques industriels et chimiques sont présents.

Tout incident datant d’au moins 1982 doit être notifié.

Ce diagnostic est obligatoire pour la sécurité des personnes mais aussi pour l’obtention d’une indemnisation au titre de catastrophe naturelle ou technologique.

D’autres diagnostics immobiliers ne sont pas obligatoires mais ont tendance à s’étendre comme le diagnostic piscine, le diagnostic écologique ou encore le diagnostic « prêt à taux zéro ».

Il suffira de peu de choses pour que l’un ou l’autre prenne dans un proche avenir un caractère contraignant, venant ainsi épaissir le dossier diagnostics qui accompagne désormais tout

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acte de vente passé devant notaire, à charge pour ce dernier d’éclairer vendeurs et acheteurs sur cette réglementation.

Il est fortement conseillé de faire réaliser l’ensemble des diagnostics en amont du compromis de vente afin de pouvoir les soumettre aux personnes intéressées par le bien. Cela permet de les renseigner utilement et de se voir soumettre une offre d’achat réfléchie.

Au delà de ces diagnostics, le futur acquéreur a tout intérêt à procéder au maximum de vérifications et à se poser un certain nombre de questions relatives à l’état du bien.

Réginald Le Plénier

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Associations, fondations, E.S.S : le défi d’une alimentation durable

sur notre santé et sur l’environnement, les acteurs de l’économie sociale et solidaire, associations, fondations et entreprises responsables, sensibilisent le public. Le changement de nos politiques agroalimentaires s’avère d’autant plus important qu’on devrait passer de 7 milliards d’habitants à 10 milliards en 2060.

Le respect du consommateur, du producteur et de l’environnement

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isparition du thon rouge, rémunérations scandaleuses des producteurs de café ou de cacao, ... Ces dernières années, quelques cas particulièrement médiatiques ont alerté l’opinion publique sur la nécessité d’opter pour une alimentation durable, c’est-àdire respectueuse à la fois du producteur, du consommateur et de l’environnement.

1 -“ L’agriculture française depuis cinquante ans : des petites exploitations familiales aux droits à paiement unique ”, Maurice Desriers, L’Agriculture française : Nouveaux défis, doc. INSEE ed.

2007 2 - Conditions de vie des ménages, Fella Nabli et Layla Ricroch, Insee 3 - 50 ans de consommation en France, Insee, Ministère de l’Economie

En dépit de ces cas emblématiques, il reste difficile en France de concevoir au quotidien l’urgence de la situation. Depuis les années 1960, le volume de la production agricole en France a doublé1, les rayonnages de supermarchés ressemblent à une caverne d’Ali Baba, les règles de sécurité alimentaire ont progressé, la consommation de viande par habitant a augmenté et les carences ont

chuté... Face à cette indéniable amélioration de la qualité de l’alimentation, il est difficile de véhiculer un message anxiogène. Loin des pays du Sud, au moment de remplir son charriot, l’alimentation durable apparaît donc bien souvent comme un argument marketing destiné à ceux qui ont le temps et l’argent de consommer autrement.

Pourtant, cette abondance n’est que provisoire et réservée à une petite proportion de terriens. Les écarts se creusent. Au fossé qui séparait classiquement pays du Sud et pays du Nord, se superpose un fossé de classes au sein des pays les plus développés où apparaissent les premières maladies de la « malbouffe » : obésité, diabète, maladie cardio-vasculaire en tête. Pour faire prendre conscience de l’impact de notre alimentation

Agriculture biologique ou raisonnée, biodynamie, commerce équitable… Difficile aujourd’hui pour le consommateur de savoir à quoi correspond une alimentation durable. En quelques mots, on pourrait la définir comme une façon de nourrir les habitants de la planète de façon plus respectueuse à la fois du producteur, du consommateur et de l’environnement.

L’alimentation durable s’inscrit par définition sur le long terme et prend en compte tous les niveaux de l’alimentation, de la production à la consommation, de la fourche à la fourchette.

Le respect du consommateur et du producteur Vis-à-vis du consommateur, une alimentation durable s’apparente à une nourriture de bonne qualité à la fois d’un point du vue gustatif et nutritionnel. Opter pour une alimentation durable, en favorisant les produits non transformés, si possible locaux et de saison, permet de redécouvrir le plaisir d’une

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Il serait mensonger d’affirmer que se tourner vers une alimentation durable ne demande pas quelques efforts.

L’industrie agro-alimentaire a introduit des habitudes de consommation de produits transformés très sucrés et très salés. Revenir à des matières plus brutes implique de rééduquer son palais. Par ailleurs, nous sommes désormais habitués à ce que les produits soient disponibles toute l’année. Accepter de consommer des produits de saison peut être vécu comme une privation. Pourtant, c’est aussi l’occasion de redécouvrir la joie des changements de saison, de savourer l’attente du retour des cerises, et surtout, de consommer les produits au moment où ils ont le plus de goût et de qualités nutritionnelles.

Autres idées reçues sur l’alimentation durable, elle serait surtout gourmande en temps et en argent. Il est vrai que privilégier des produits qui ne sont pas issus de l’agriculture intensive coûte souvent plus cher si l’on se contente de prendre en compte le prix au kilo. Mais en achetant de saison, en réduisant les quantités au profit de la qualité, et surtout en évitant le gaspillage alimentaire, le budget peut demeurer équivalent. De la même façon, s’il est vrai que les produits non transformés exigent plus de temps de préparation que les plats préparés, il est possible de réapprendre à faire une cuisine du quotidien qui ne soit pas chronophage.

En 2010, les français ont en moyenne passé plus de trois heures2 par jour devant la télévision... Par ailleurs, le coefficient budgétaire de l’alimentation des français a chuté, passant de 38% en 1960 à 25% en 20073. Et si la hausse du coût du logement explique pour une part cette évolution, c’est surtout la création de nouveaux besoins, notamment numériques (forfait téléphonique, équipement vidéo…) qui en est responsable... À chacun de faire les arbitrages qui lui conviennent.

Les choix du consommateur lorsqu’il remplit son panier ont un impact direct sur le respect du producteur. Conditions de travail, rémunération, nul besoin d’aller chercher des exemples dans les pays du Sud pour illustrer l’enjeu du passage à une alimentation durable. La quête du tarif le plus bas a surtout pour prix une pression, souvent insoutenable, par la grande distribution sur les producteurs que seule une alimentation durable peut contrebalancer.

Le respect de l’environnement En ce qui concerne le respect de l’environnement, l’alimentation durable se développe autour de plusieurs axes : des pratiques agricoles raisonnées, des transports réduits, des emballages supprimés et la lutte contre le gaspillage alimentaire.

En premier lieu, c’est évidemment en amont de la consommation, au stade de la production que s’instaure une alimentation durable.

Si l’agriculture biologique est aujourd’hui devenue

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palette de saveurs intenses et variées. Pourtant dans notre imaginaire, une alimentation durable est souvent assimilée à une cuisine triste, privative.

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4 - Forum des Agriculteurs Responsables Respectueux de l’Environnement

un argument marketing important, elle ne doit pas pour autant être considérée avec angélisme comme la seule option possible. Dans le secteur viticole par exemple, certains vignerons refusent de passer « en bio », trouvant parfois plus nocif d’épandre sur les vignes de la bouillie bordelaise (mélange d’eau, de sulfate de cuivre et chaux dont les effets sont encore mal connus) alors que les effets de certains pesticides chimiques utilisés avec parcimonie sont mieux maîtrisés.

D’aucuns soulignent également le paradoxe d’acheter des fruits et légumes bio… importés de l’autre bout du monde. Nombreux sont ceux qui se tournent donc plutôt vers une pratique d’agriculture raisonnée. Selon l’association FARRE4, l’agriculture raisonnée correspond

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legs@asmae.fr

“ à des démarches globales de gestion de l’exploitation qui visent, au-delà du respect de la réglementation, à renforcer les impacts positifs des pratiques agricoles sur l’environnement et à en réduire les effets négatifs, sans remettre en cause la rentabilité économique des exploitations ”. Depuis le 10 mai 2001, l’agriculture raisonnée bénéficie d’un cadre légal précisé par l’article L.640 3 du Code Rural. Le Décret n° 2002-631 dispose que « Les modes de production raisonnés en agriculture consistent en la mise en œuvre, par l’exploitant agricole sur l’ensemble de l’exploitation dans une approche globale de celle-ci, de moyens techniques et de pratiques agricoles conformes aux exigences du référentiel de l’agriculture raisonnée.

Le référentiel porte sur le respect de l’environnement, la maîtrise des risques sanitaires, la santé et la sécurité au travail et le bien-être des animaux ». D’un point de vue marketing la certification est encore peu reconnue et des critiques sont formulées à l’encontre de certains acteurs qui craignent que l’agriculture raisonnée ne soit qu’une agriculture intensive déguisée. Elle semble toutefois assurer un équilibre réaliste entre une agriculture biologique très coûteuse et une chasse au rendement déraisonnable.

Autre cheval de bataille important de l’alimentation durable : la réduction des transports.

On retrouve ici l’importance de la consommation de produits locaux évoquée précédemment. Outre les avantages

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en termes de saveurs, privilégier les produits d’une région permet évidemment de réduire l’empreinte carbone.

Faut-il pour autant oublier les produits d’importation ?

Le plaisir du café, des épices, du chocolat ? Evidemment, le plaisir ne doit pas être exclu d’une alimentation durable qui a pour but non seulement de faire survivre mais surtout de faire vivre. Le recours ponctuel aux produits

d’importation peut donc être préservé mais réservé à des denrées d’exceptions, souvent sèches, impossibles à produire localement. Ainsi, importer du café a une certaine logique à laquelle ne répond pas l’importation de pommes d’Argentine ou d’haricots verts équeutés du Kenya.

Dans la perspective d’une alimentation durable, on veillera également à réduire les

emballages alimentaires. En effet, les produits de grandes surfaces sont souvent « suremballés ». Les épaisseurs autour du produits sont multipliées autant pour des raisons d’hygiène, que de transport ou de marketing.

Ainsi, le produit est souvent soumis à trois types d’emballages distincts : l’emballage de vente, l’emballage secondaire et l’emballage de transport.

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S’il est essentiel de protéger de produit à la vente pour des raisons de sécurité alimentaire, toute une dimension de packaging-marketing, destiné à attirer l’œil du chaland, demeure souvent superflue. Dans le cadre d’une alimentation durable, on cherchera donc à réduire au strict nécessaire les emballages et à privilégier les textures recyclables que ce soit du côté du fabricant comme du consommateur qui évitera les portions individuelles, privilégiera les recharges... À la fois plus respectueux du consommateur, du producteur et de l’environnement, le passage à une alimentation durable apparaît comme le seul moyen de nourrir à long terme une population mondiale à forte croissance. Ce changement de paradigme exige que des arbitrages soient effectués par chacun d’entre nous : politiques publiques, producteurs, consommateurs.

Aujourd’hui, face à une prise de conscience insuffisante de ces acteurs, le rôle des associations et fondations demeure crucial.

Sarah-Louise Gervais

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Aider à bien gérer le patrimoine

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ace à la complexité du système économique, juridique et fiscal, les particuliers sont souvent démunis lorsqu’il s’agit de faire fructifier leurs économies. Pour les guider dans leurs choix patrimoniaux, leur premier réflexe sera d’aller consulter, soit leur banquier, soit leur notaire.

C’est donc une tâche majeure qui incombe aux offices notariaux: celui de permettre à leurs clients de faire les meilleurs choix, quel que soit le montant de leurs biens.

Dans cette perspective, quels conseils s’avèrent indispensables pour toute personne qui se lance dans la gestion de son patrimoine ?

Et quelles sont les évolutions des stratégies d’investissement, tant au regard de la législation que de la situation économique globale ?

Investir : pour quoi ? Pour qui ? Pour quand ?

Quand quelqu’un commence à s’intéresser à la gestion de son patrimoine, il est fréquent qu’il véhicule des notions et des visions erronées sur l’investissement, fruits de la communication des banques, agences immobilières et autres acteurs intéressés par l’épargne des particuliers, ou simplement en raison de ses habitudes familiales.

Le rapport au risque est particulièrement mal calibré, soit que l’envie de valoriser son patrimoine incite à ne choisir que des placements risqués, tel l’actionnariat, ou au contraire que la peur de l’inconnu détourne d’investissements qui s’avèrent rentables et plutôt surs. Pour cette raison, le premier conseil du notaire doit porter sur une clarification du projet patrimonial, afin de construire une vision

concrète de long-terme. Une manière d’aiguiller son client est de lui demander ce qui lui tient à cœur : l’éducation des enfants ? Protéger sa famille ou son conjoint en cas d’accident ou de décès ?

Préparer sa succession ? Ces priorités détermineront la durée et les modalités de l’investissement. S’agit-il de constituer un capital pour pouvoir transmettre ou pour acheter une résidence ? De percevoir des revenus réguliers dans l’avenir, pour compléter une retraite ou débuter une réduction progressive d’activité ?

Ou encore de valoriser son patrimoine sous forme de revenus réguliers et immédiatement disponibles ?

Les pièges à éviter Cela mis au clair, il est important de préciser un certain nombre de chausse-trapes : 1) Être aveuglé par les étoiles de la défiscalisation et investir uniquement afin de profiter d’un ou d’une série d’avantages fiscaux.

2) Oublier que les décisions prises l’année courante n’auront un impact que sur l’impôt à payer l’année suivante (à l’exception des produits « one shot »).

Il convient donc de s’assurer que le potentiel de défiscalisation pour les revenus de cette année n’est pas en train d’être grignoté par de l’emploi à domicile ou par le CIDD (crédit d’impôt développement durable).

3) Ignorer le plafond global des niches fiscales pour

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les réductions et les crédits d’impôts. Une fois ce plafond atteint, il reste possible d’opter pour des déductions de revenu, des investissements Outre-Mer ou encore dans le cinéma (via les Sofica).

4) Faire de la défiscalisation la base de la gestion patrimoniale. Les investissements de type FIP et FCPI ne doivent pas dépasser 10 % des actifs financiers, car ces produits souvent plus chers sont également plus risqués.

5) Laisser de côté les solutions les plus simples, telles que l’emploi de personne à domicile.

6) Sous-estimer l’importance de la sortie, et notamment la disponibilité de l’argent, car le retrait peut être limité, coûteux, et parfois même totalement impossible.

L’immobilier, une valeur sûre Pour ceux qui peuvent se le permettre, l’immobilier reste un investissement intéressant, tant le marché locatif et les politiques fiscales garantissent dans la plupart des cas un revenu correct.

Le dispositif Duflot : plus d’aides, moins de loyer Le nouveau dispositif de soutien à l’investissement locatif, dit Duflot, a sensiblement augmenté la réduction d’impôt accordée aux particuliers investisseurs.

Fixée à 13% de l’investissement pour le Scellier, celle-ci se monte désormais à 18 %, répartie sur neuf ans. Elle est accordée aux personnes qui acquièrent

ou font construire, jusqu’au 31 décembre 2016, un logement loué à usage d’habitation principale pendant au moins neuf ans. Parmi les autres critères d’obtention de la réduction d’impôt, le logement doit être : situé dans une commune éligible ; d’une valeur de 300 000 euros maximum avec un prix au mètre carré inférieur ou égal à 5 500 euros ; loué pour un loyer inférieur au plafond fixé par décret ; respecter un haut niveau de performance énergétique (RT 2012, BBC rénovation, HPE rénovation). Les revenus des locataires devront également être inférieurs à des plafonds de ressources qui sont fonction de la composition des ménages.

Le JO du 6 août dernier a dévoilé le nouveau zonage retenu pour déterminer les plafonds de loyers : plusieurs grandes villes, telles Lyon, Marseille, Montpellier, ont été surclassées de la catégorie B1 vers la zone A, rehaussant ainsi le plafond de loyer et celui des ressources, ce qui augmente à la fois l’incitation pour les investisseurs et la population qui peut accéder à ces loyers encadrés.

se valoriser ; ou encore des villes de rêve, comme Miami, dont les prix ont considérablement baissé après la crise des subprimes. Il est toutefois très utile de recourir à un intermédiaire pour investir dans des contextes culturels et juridiques aussi différents.

Investir à l’étranger

Des assurances-vie toujours aussi attractives

Il y a toujours des opportunités d’investissement dans l’immobilier étranger.

Acheter un bien immobilier pour l’utiliser, le louer, ou pour une combinaison des deux, peut être une option très intéressante dans certains pays : les lieux touristiques dans des pays en voie de développement ; des capitales européennes, comme Berlin, dont certains quartiers vont continuer à

Le co-investissement Pour ceux qui souhaiteraient privilégier un investissement plus local, plus coûteux, mais qui n’auraient pas les moyens d’acquérir le bien de leurs rêves, la propriété partagée est faite pour eux. Ce système, qui commence à se développer en France, consiste à partager de manière indivise la propriété d’un bien, généralement cher, entre plusieurs propriétaires. L’avantage ?

S’offrir un pied-à-terre à Paris ou une villa dans le Lubéron : chaque propriétaire peut bénéficier d’un certain nombre de droits ou avantages sur le bien, comme le partage des revenus, une priorité d’accès ou encore des tarifs réduits.

Placer son argent : diversifier pour mieux gérer

Avec près de 10 milliards d’euros sur la première moitié de l’année, la collecte de l’assurance-vie est repartie à la hausse. Cela s’explique notamment par des rendements actuels (2,8 % en moyenne en 2013) très attractifs face au livret A, dont les taux d’intérêt ne cessent de baisser. La réforme de l’assurance-vie, votée en décembre dernier, favorise aussi cette

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reprise avec deux nouveaux contrats : « euro-croissance » et « vie-génération ». Ceuxci proposent l’investissement d’une partie des fonds dans l’activité française, avec une priorité vers les PME et l’économie sociale et solidaire, en échange de rendements bonifiés. Par contre, le régime fiscal est modifié pour les versements effectués avant 70 ans : le taux de 25 % est porté à 31,25 % pour la fraction de part taxable de chaque bénéficiaire excédant 700 000 €.

Investir Outre-Mer : tentant mais risqué Les réductions d’impôts obtenues au titre de la loi Girardin visent à favoriser les investissements Outre-Mer : l’acquisition ou la construction de logements destinés à l’habitation principale, l’acquisition de biens industriels

pour les mettre à disposition d’entreprises locales. Pourtant, ces dispositifs sont parfois à l’origine de sévères redressements fiscaux : matériel surfacturé, fictif ou jamais livré, ou bien défaillance prématurée de l’exploitant qui doit, en principe, utiliser l’équipement 5 ans…

Une fois avisés de leurs redressements, les investisseurs réalisent alors que les garanties annoncées sont souvent illusoires : ni le contrat signé, ni l’assurance professionnelle des monteurs d’opérations, ni celle des conseillers en gestion de patrimoine n’épargneront aux personnes concernées d’avoir à saisir les tribunaux pour être indemnisés.

Investir dans le plaisir Pour ceux qui disposent d’une expertise et d’une somme d’argent, pourquoi ne pas

investir le domaine des collectionneurs : art, voitures, timbres, vin, ou encore livres rares. Il peut être rentable, et agréable, d’acquérir des biens dont on connaît et surtout dont on apprécie la valeur. Certains domaines, comme le marché de l’art, ou certains grands crus, peuvent connaître des hausses substantielles sur les grandes places de ventes internationales ; d’autres investissements, comme des parts dans un groupement foncier viticole, peuvent assurer des revenus réguliers, ainsi que quelques bouteilles offertes ou à prix réduit. Certains, enfin, sont plus risqués : s’ils offrent la proximité quotidienne avec des objets artistiques qui répondent à un vrai goût personnel, ils peuvent être difficiles à revendre, ou voir même leur prix baisser.

Jordan Belgrave

Un investissement demande de l’argent et du temps

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Pour une opération immobilière, il est indispensable de recouper les informations par soi-même. Tout d’abord, pour une opération avec plafonnement de loyer, celui-ci peut évoluer, comme l’ont montré de récents arrêtés préfectoraux relatifs au dispositif Duflot. En outre, un plafond ne peut constituer une base de calcul pour le retour sur investissement, comme le suggèrent parfois certains intermédiaires peu scrupuleux : les seules manières d’estimer le potentiel de revenus sont de connaître la moyenne des loyers réels et d’aller visiter les logements. Il convient donc de consacrer du temps à cet investissement.

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Journal dédié au Management d’une étude notariale vous y trouverez des dossiers pratiques, l’actualité des partenaires, veille et actualités juridiques...

Etude : Madame / Monsieur : Prénom : Nom : Adresse : Code Postal : Ville : Mail : Téléphone : « Conformément à la loi Informatique et libertés du 6 janvier 1978, vous disposez d’un droit d’accès, de rectification et d’opposition aux données personnelles vous concernant. Pour mettre en œuvre ce droit, il vous suffit de nous contacter en nous précisant vos nom, prénom, adresse, e-mail : par mail à legiteam@legiteam.fr par courrier à LEGI TEAM, 17 rue de Seine 92100 Boulogne Billancourt »

Actualités des partenaires

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Fédération nationale France AVC Nous sommes devenus depuis cette année association de bienfaisance par décision préfectorale, et nous devons faire la demande d’utilité publique.

France AVC est composée d’une fédération, avec un réseau d’antennes de proximité, soit départementales soit régionales, d’un conseil scientifique et est soutenue par une société savante : la société française neuro-vasculaire (SFNV).

Pourquoi une telle association ?

Pouvez- vous nous expliquer l’histoire de la Fédération nationale France AVC ?

France-AVC a été créée en mai 1998.

Nous avons été la 1ère en France et même en Europe concernant l’Accident Vasculaire Cérébral. Nous ne sommes pas une association uniquement de patients mais une association d’aide aux patients et à leur famille dédiée aux accidents vasculaires cérébraux. Elle est composée de Patients, famille de patients, de Neurologues, de médecins MPR, para-médicaux, personnel de santé, et de personnes n’ayant rien en commun avec l’AVC. C’est cette union qui fait la force de France AVC, et tous sont bénévoles, nous n’avons aucun salarié. Que ce soit la fédération ou les antennes nos présidents fondateurs sont des neurologues issus la société Française neuro-vasculaire (SFNV), société savante, ceci à la demande des patients eux-mêmes à la création en 1998 ; par la suite il y a toujours un neurologue dans le bureau, cela rassure.

L’AVC touche le plus souvent des personnes âgées de plus de 65 ans.

Mais il survient également chez des patients jeunes : 20% - soit plusieurs milliers de personnes par an – ont moins de 60 ans.

Les conséquences sont redoutables :  1ère cause de handicap acquis chez l’adulte  1ère cause de décès chez la femme  2ème cause de déclin intellectuel  3ème cause de décès après l’infarctus du myocarde et le cancer.

Une victime sur cinq décède dans le mois qui suit et une sur trois devient dépendante dans la vie de tous les jours.

Les AVC sont souvent responsables de séquelles lourdes, l’accident pouvant toucher des grandes fonctions neurologiques telles que la motricité (hémiplégie), la sensibilité (anesthésie, douleurs), le langage (aphasie), la vision – ce qui entraîne de nombreuses difficultés de réinsertion. En outre, environ 1 personne survivante sur 2 connaît des problèmes ultérieurs de dépression.

Quels sont les objectifs de FranceAVC ?

Les objectifs de France-AVC sont : - la prévention, l’information sur l’AVC afin de développer une meilleure connaissance sur les premiers signes avec l’alerte au 15 « VITE le 15 » et les facteurs de risque.

- Apporter aide et soutien aux patients et leur entourage.

- Aider à la formation des médecins et personnels paramédicaux ; - Aider à la recherche sur les AVC – nos bourses de recherches Comment fonctionne votre Fédération et quel est le rôle des antennes relais ?

Les antennes permettent d’être au plus près des personnes pour donner l’information, faire de la prévention et aider les patients et leur entourage : permanences téléphoniques, renseignements, visites, groupes de paroles, activités diverses, réunions conviviales, répondre à toutes demandes, conseils, courriers, mails, rompre l’isolement etc…

Quels sont les prochains évènements organisés par la fédération et ses antennes ?

Le prochain grand évènement est la journée mondiale de l’AVC le 29 octobre.

Cette journée est le lancement de la campagne qui continue sur plusieurs semaines.

Chaque antenne organise des conférences pendant cette période avec l’appui des médias locaux.

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Actualités des partenaires

Pouvez-vous nous en dire plus sur l’application mobile que vous avez lancée pour sensibiliser la population face à cette maladie ?

Nous pensons, qu’actuellement, il nous faut être à la pointe de tout ce qui peut donner une information sur les premiers signes de l’AVC, que ce soit une application mobile, internet, etc...

Voire même les réseaux sociaux qui peuvent nous aider à faire de la prévention, de l’information sur les AVC, c’est ce que nous projetons de faire dans les jours qui viennent.

Quel est le bilan du plan national AVC 2010-2014 qui fait de l’AVC une priorité nationale de santé publique ?

Le plan se termine, si le plan a été respecté en partie pour la phase aigüe, création de 123 Unités neurovasculaire sur 140, il reste encore « le POST – AVC » avec un grand point d’interrogation, et là est notre gros souci. Nous devons donc continuer sans relâche auprès des pouvoirs publics pour que l’AVC ne tombe pas dans les oubliettes, sachant que le budget à la demande de l’Europe

est revu, avec une baisse énorme pour faire des économies !

Qu’allons-nous devenir ? Faire un plan AVC qui a apporté un espoir avec de bonnes réalisations concrètes pour ne pas continuer et que tout disparaisse serait un véritable gâchis ! Et quelle économie puisque ce qui a été mis en place a coûté de l’argent ?

Comment soutenir la Fédération nationale France AVC ?

Par des dons, des legs qui nous permettent de faire de plus en plus

d’actions de prévention pour alerter le public sur les signes et les facteurs de risque, d’apporter de l’aide à nos patients et à leur famille mais aussi de pouvoir créer des structures « de répit » et bien sûr de soutenir la recherche.

Nous avons également beaucoup de projets dont la mise en place nécessite des dons et legs.

L’AVC est un fléau, c’est une priorité de santé publique.

Propos recueillis par Françoise BENON Présidente nationale Fédération Nationale France AVC

Fédération Nationale France AVC 7 rue Pierre Sémard 01000 BOURG-en-BRESSE Tél. : +33 (0)4.74.21.94.58 Mails : FRANCE-AVC@wanadoo.fr contact@franceavc.com Site : www.franceavc.com

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Veille et actualités juridiques

Les Successions et Libéralités (2ème partie) II. Les successions En matière de droit des successions, l’essentiel de l’actualité retenue s’articule autour des droits du conjoint survivant (A) même s’il nous a semblé intéressant de faire état des précisions apportées quant à la clause de retour conventionnel en présence d’une indivision et d’une hypothèque conventionnelle (B) et de mentionner les précisions apportées par la chambre commerciale de la Cour de cassation concernant le formalisme requis lors de la transmission d’une entreprise à titre gratuit (C).

Du point de vue international, l’actualité de ces derniers mois s’est concentrée sur la ratification d’une convention franco-suisse ayant vocation à s’appliquer aux résidents suisse de nationalité française (D).

A. Les droits du conjoint survivant 1. Droit d’habitation du conjoint survivant a. Droit d’habitation du conjoint survivant et notion de lot accessoire Première Chambre Civile de la Cour de Cassation 25 sept. 2013 (n° 12-21569) Ne peut être valablement accueillie la demande du conjoint survivant d’exercer son droit viager d’habitation sur un lot de copropriété indépendant du lot

effectivement occupé à titre d’habitation principale dès lors qu’est démontrée l’absence de tout rapport de principal à accessoire entre les lots.

Dans cet arrêt de rejet, la Première Chambre civile de la Cour de Cassation vient préciser l’étendue du droit viager d’habitation du conjoint survivant prévu à l’article 764 du Code civil : « Sauf volonté contraire du défunt exprimée dans les conditions de l’article 971, le conjoint successible qui occupait effectivement, à l’époque du décès, à titre d’habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, a sur ce logement, jusqu’à son décès, un droit d’habitation et un droit d’usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant. ».

Ce droit viager d’habitation doit être distingué du droit temporaire au logement du conjoint survivant.

La loi du 3 décembre 2001 a modifié en profondeur le droit des successions en accordant notamment au conjoint survivant une place prépondérante. Au titre de la dévolution légale, en plus de droits successoraux amplifiés, cette loi a institué pour le conjoint survivant deux droits d’habitation et d’usage: un droit temporaire lui attribuant la jouissance gratuite pendant un an du logement occupé faisant partie de la succession (article 763 du Code civil) dont il ne pourra pas être privé puisqu’il s’agit

d’un effet direct du mariage et non d’un droit de succession, et un droit viager qu’il pourra demander à exercer dans l’année du décès, en vertu de l’article 764 du Code civil.

En l’espèce, une veuve avait déclaré, dans le délai légal d’un an, vouloir bénéficier du droit viager d’habitation sur les lots numéros 6 et 8 d’une même copropriété constitutifs d’un appartement situé au rez-de-chaussée qu’elle habitait avec son défunt mari (lot n°6) et d’un studio situé au premier étage occupé par sa fille (lot n°8).

Mais les enfants du défunt s’opposent à l’extension du droit d’habitation au second lot de copropriété.

Le litige a posé la question de l’étendue du droit d’habitation du conjoint survivant au regard du droit de la copropriété. Autrement dit, le conjoint survivant peut –il bénéficier du droit d’habitation sur deux lots de copropriété détenus en propre par le défunt ? Et si oui, à quelles conditions ?

Après avoir considéré que le lot de copropriété n°8 (le studio au premier étage) n’était pas l’accessoire du lot de copropriété n°6 (appartement au rez-de-chaussée), la Cour d’Appel de Dijon, par un arrêt du 19 avril 2012, a rejeté la demande du conjoint survivant visant à obtenir le droit d’habitation offert par l’article 764 du Code civil sur ces deux lots de copropriété.

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Par cet arrêt du 25 septembre 2013, la Première Chambre Civile de la Cour de cassation confirme la solution dégagée par les juges du fond en application de laquelle le conjoint survivant ne bénéficiera du droit d’habitation sur deux lots de copropriété, dont un qu’il n’habitait pas effectivement avec le défunt, que s’il existe un rapport de principal à accessoire entre les lots.

Pour caractériser l’absence de ce rapport de principal à accessoire entre les deux lots de copropriété litigieux et rejeter la demande du conjoint survivant, la Cour de cassation dresse un faisceau d’indices et conclut que le lot n°8 « est constitutif d’un studio indépendant et non attenant ».

Seul est donc pris en compte le caractère accessoire des deux lots, c’est-à-dire le caractère dépendant et attenant des lots sur lesquels le conjoint survivant demande le bénéfice de son droit viager d’habitation, l’exiguïté du logement des époux.

Si les lots avaient été considérés comme accessoires par la Cour de cassation, le droit d’habitation viager du conjoint survivant se serait étendu au second lot occupé par sa fille (lot n°8).

Cet attendu de principe est une reprise de la solution précédemment rendue par les juges pour la division de lots de copropriété. En effet, avant de consacrer la liberté de principe dans un arrêt rendu le 4 février 1987, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation avait jugé en 1972 que les copropriétaires « avaient le droit de disposer librement de leurs lots, qui étaient distincts et indépendants de tout autre lot de l’immeuble » pour annuler la délibération majoritaire ajoutant au règlement une clause interdisant la vente des lots annexes (chambres de service et caves) à des acquéreurs qui n’étaient pas propriétaires

d’appartements (Civ 3e, 17 juillet 1972). Le caractère accessoire des chambres de service dites « chambres de bonnes » a par ailleurs été confirmé dans une réponse ministérielle de 2009 (Réponse ministérielle à question écrite numéro 4844 (M. Tardy), JOAN Q 20 octobre 2009, p. 9924).

Si la demande du conjoint survivant avait porté à la fois sur un lot correspondant au logement effectivement habité par les époux et sur un lot accessoire à celui-ci comme une chambre de service, une cave ou encore un garage, la Cour de cassation aurait vraisemblablement fait droit à sa demande.

De plus, la Haute juridiction transpose dans cet arrêt sa jurisprudence relative à l’attribution préférentielle selon laquelle « il n’est pas nécessaire que le local corresponde aux besoins normaux de logement du demandeur en attribution » (Civ 1ère 9 juillet 1980 n°79-12135).

Cette attribution préférentielle de la propriété du logement qui sert d’habitation aux époux ainsi que des meubles meublants est

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Débouté en première instance ainsi qu’en appel, le conjoint survivant forma un pourvoi en arguant que l’indépendance juridique et matérielle des deux lots de copropriété ne saurait constituer un obstacle à sa revendication d’autant que s’il n’occupe pas à titre personnel le second lot, celui-ci est habité par sa fille encore rattachée à son foyer fiscal.

Veille et actualités juridiques

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Veille et actualités juridiques

également reconnue au partenaire pacsé survivant en vertu des articles 515-6 et 831-3 du Code civil sous deux conditions: il faut que le survivant ait sa résidence dans ce logement au moment du décès de son partenaire et le que défunt ait expressément prévu dans son testament le bénéfice de l’attribution préférentielle de droit. En outre, si à l’époque du décès, le partenaire survivant occupe un logement à titre d’habitation principale qui appartient au couple ou qui dépend de la succession il a de plein droit, comme le conjoint survivant, la jouissance de ce local, ainsi que du mobilier qui le garnit, pendant un an (articles 515-6 alinéa 3 et 763 du Code civil). b. Absence de transfert automatique du bail d’habitation au conjoint survivant non titulaire du bail et n’habitant pas dans les lieux Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation 10 avril 2013 : (n° 12-13-225), Sté Junot c/ LichtléFS-PB)

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Au décès du preneur et en l’absence de cotitularité, le bail n’est transféré

au conjoint survivant qui n’habite pas dans les lieux que s’il en fait la demande.

En l’espèce, un époux, séparé de son épouse depuis plus de vingt ans mais non divorcé, a pris à bail en 1995 un logement appartenant à la Société civile immobilière Junot (SCI Junot).

A son décès en 2006, la bailleresse, soutenant que le bail avait été automatiquement transféré à son épouse, en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, a délivré à celle-ci, le 25 mars 2009, un commandement de payer visant la clause résolutoire puis l’a assignée en résiliation du bail, paiement des loyers arriérés et fixation d’une indemnité d’occupation. L’épouse appelle alors en garantie le Notaire chargé de la succession de son époux.

Cette affaire pose la question de savoir si le transfert du bail d’habitation au conjoint survivant prévu par les articles 1751 du Code civil et 14 de la loi du 6 juillet 1989 s’opère automatiquement au décès du locataire, et ce même si le conjoint survivant n’habite pas dans les lieux.

La Cour d’appel de Dijon dans un arrêt infirmatif du 29 novembre 2011, rejette la demande de la bailleresse après avoir constaté par un faisceau d’indices la volonté non équivoque de l’épouse, conjoint survivant, de ne pas occuper le logement litigieux. Cette dernière n’avait en effet jamais habité les lieux, elle n’était pas co-titulaire du bail et elle avait autorisé le notaire chargé de la succession et la bailleresse à débarrasser et à reprendre l’appartement quelque mois après le décès de son époux.

Le bail avait donc été résilié par le décès de son époux.

La bailleresse forme alors un pourvoi en cassation aux motifs qu’en vertu des articles 1751 du Code civil et 14 de la loi du 6 juillet 1989, le bail d’habitation est transféré automatiquement au conjoint survivant, sauf s’il y renonce expressément ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

La Cour de cassation dans cet arrêt du 25 septembre 2013 rejette la demande de la SCI Junot dans une solution de principe : « au décès du preneur le bail est

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transféré au conjoint survivant qui n’habite pas dans les lieux à condition qu’il en fasse la demande. ».

Elle vient ainsi protéger le conjoint survivant n’ayant jamais occupé les lieux en ne lui conférant pas contre sa volonté un droit exclusif au bail et les obligations qui y sont liées. Par conséquent, en l’espèce, le conjoint survivant locataire n’aura pas à payer les loyers arriérés et le Notaire ne sera pas appelé en garantie.

par l’article 14 de cette loi qui reconnaît le transfert automatique du bail d’habitation en cas de décès ou de séparation sans exigence de durée de vie commune pour les partenaires pacsés, contrairement à la solution reconnue pour les concubins qui exige une durée minimum de vie commune égale à un an.

Le droit d’habitation reconnu au conjoint survivant obéit donc à un régime différent selon que ce dernier habitait effectivement dans le logement de son conjoint.

En effet, lorsque le logement servait à l’habitation effective des deux époux et qu’il était assuré par un bail dont un seul des époux était titulaire, le bail est transféré automatiquement à l’autre conjoint, le conjoint survivant, au décès du preneur sauf s’il y renonce expressément en vertu du principe de co- titularité du bail énoncé à l’article 1751 du Code civil. En revanche, si le droit au bail ne sert pas effectivement à l’habitation des deux époux, le transfert du bail au conjoint survivant ne se fera qu’en cas de demande de ce dernier comme en atteste cet arrêt récent.

Cette solution protectrice doit être rapprochée de celle qui existe pour les partenaires pacsés et les concubins. En effet, ils ne bénéficient pas d’un régime de protection du logement des époux (articles 215 et 1751 du Code civil) mais de celle offerte par la loi du 6 juillet 1989. Ils sont protégés

Première Chambre Civile de la Cour de Cassation 11 septembre 2013 (n° 12-12694)

2. Avantage matrimonial: clause d’entrée en communauté et réserve héréditaire

Aucune disposition testamentaire ne peut modifier les droits que l’héritier réservataire tient de la loi, encore faut-il ne pas renoncer au droit d’exiger le cantonnement du legs à la quotité disponible, rappel fait par la cour de cassation dans un arrêt du 11 septembre 2013 sous le visa de l’article 913, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 juin 2006.

En l’espèce, Madame X, testateur, institue légataire universelle, son enfant unique, seul héritier réservataire, à condition que le legs entre en communauté.

Le 14 janvier 1998, le testateur décède. Selon le Notaire chargé de régler la succession, Monsieur Y a demandé personnellement le règlement du montant des sommes faisant l’objet du legs à l’organisme chargé de leur gestion. Monsieur est donc entré seul en possession de l’actif successoral constitué de valeurs mobilières.

Le 19 aout 2005, le jugement de divorce est prononcé, et Monsieur conteste en justice le projet d’état liquidatif prévoyant l’inscription à l’actif de la communauté, de la totalité des valeurs mobilières qu’il avait encaissée.

Cette inscription doit selon lui être limitée à 50% du montant de l’actif successoral conformément à l’article 913 du Code civil prévoyant qu’aucune disposition testamentaire ne peut modifier les droits que les héritiers testamentaires tiennent de la loi. En présence d’un seul enfant, la quotité disponible étant de 50%.

Sa demande est rejetée.

Il fait donc appel de cette décision devant la cour d’appel de Caen, qui le 6 octobre 2011 confirme de manière très surprenante le jugement rendu. En effet, après avoir constaté que Monsieur Y « avait demandé personnellement le règlement du montant des sommes faisant l’objet du legs », la juridiction du second degré a considéré que ce dernier n’avait pas entendu limiter les effets du legs à la quotité disponible lors des opérations de liquidation de la succession de sa mère, « de sorte qu’il ne peut s’en prévaloir dans cette instance alors que la succession de sa mère est close et qu’il l’a acceptée ».

Autrement dit, la cour d’appel avait déduit de ses propres constations que monsieur Y avait renoncé à l’action en réduction prévu aux articles 920 et 921 du code civil. En effet, il a été jugé par le passé qu’en raison du terme « réductible » utilisé par le législateur,

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Ce dernier se pourvoit en cassation au moyen d’une exception de réduction, permettant à un héritier réservataire, qui voit sa réserve non-respectée, d’écarter la délivrance du legs tant que le légataire n’avait pas pris possession du bien légué.

En l’espèce, Monsieur Y avait prélevé la somme correspondante à son seul profit, de sorte que la communauté n’avait pas pris possession des biens légués.

Dans sa décision du 11 septembre 2013, la Cour de cassation donne raison à Monsieur Y, en rappelant que lorsqu’il existe des héritiers réservataires, le legs universel, constitue concrètement le legs de la quotité disponible et que dans la mesure où il « n’avait pas mis les biens légués à la disposition de la communauté, il ne pouvait en être déduit qu’il eût renoncé au droit d’exiger le cantonnement du legs à la quotité disponible ». A contrario,

si les biens avaient donc été mis à la disposition de la communauté, la cour en aurait probablement déduit, que monsieur avait renoncé à l’action en réduction.

B. Retour conventionnel, indivision et hypothèque conventionnelle Première Chambre Civile de la Cour de Cassation 10 juillet 2013 : (n°12-20885) La première chambre civile de la Cour de cassation a été conduite à préciser l’effet de la clause de retour conventionnel en présence d’une indivision successorale et d’inscriptions hypothécaires grevant, du chef du donataire, l’immeuble donné. Pour la Cour de cassation, lorsque la condition stipulée dans la clause se réalise, le retour conventionnel emporte ses effets de droit et la donation est résolue. Toutefois, en raison de la présence d’une indivision entre le donataire et le donateur au moment de la résolution de la donation, le sort des inscriptions hypothécaires grevant l’immeuble est subordonné au sort de l’immeuble au moment du partage.

En l’espèce, les époux Y ont par acte du 5 juillet 1976 donné à leur fille Annie Y, avec clause de retour conventionnel en cas de prédécès de la donataire, un terrain, sur lequel a été construit par la suite une maison d’habitation. Le donataire qui a fait l’objet d’une liquidation judiciaire par un jugement du 21 mars 2002, décède en mars 2002, après son père mais avant sa mère, décédée fin janvier 2003, laquelle a laissé à sa succession son autre fille. Autrement dit, l’un des deux donateurs a survécu au donataire.

Par actes notariés des 28 novembre et 3 décembre 2003, le bien a été vendu par le liquidateur pour le prix de 144 826 euros qui a été distribué pour 54 509 euros et pour 84 856 euros à des créanciers de la donataire et de son époux aux vues d’hypothèques judiciaires que ces derniers avaient fait inscrire en garantie des condamnations prononcées contre les époux Y (la donataire et son conjoint).

Le jugement du 12 juin 2008 a constaté « la résolution de la donation consentie, ordonne la restitution à

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l’exercice de l’action en réduction est facultatif et la renonciation de l’héritier n’étant soumise à aucune forme, peut être tacite (Dijon, première chambre civile 29 juin 1991.)

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Jacqueline X » –sœur de la donataire – « des droits indivis correspondant à la moitié du terrain, constaté la nullité de la vente et le liquidateur a été condamné à restituer le prix à l’acquéreur ». Monsieur Z, liquidateur, assigne alors les créanciers hypothécaires « en restitution des sommes distribuées et le Notaire en garantie ».

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La cour d’appel de Chambéry, le 20 mars 2012, retient pour débouter le liquidateur de ses demandes qu’effectivement, la moitié indivise donnée par la donatrice lui était revenue au décès de sa fille, conformément à l’article 952 du Code civil prévoyant dans cette hypothèse la résolution de la donation.

Cependant, elle retient également qu’au décès du père, les filles des donateurs étaient en indivision sur le bien. Dans la mesure où l’article 815-17, « interdisant aux créanciers d’un indivisaire la saisie de la part de leur débiteur, ne restreignait pas leur droit de prendre une sureté sur cette part », que faute de connaître le sort du bien indivis, les créanciers inscrits pouvaient réaliser leur sûreté.

La Cour de cassation censure la décision de la cour d’appel aux motifs « qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que par l’effet du droit de retour que s’étaient réservé les donateurs, le bien litigieux était devenu indivis entre l’un de

ceux-ci, puis sa succession, et la succession d’Annie Y..., ce dont il résultait que les droits des créanciers hypothécaires inscrits du chef de celle-ci étaient subordonnés au sort du bien dans le partage ».

La condition a défailli à l’égard du père, mais s’est réalisée à l’égard de la mère, entrainant conformant aux dispositions du Code civil, la consolidation et la résolution partielle de la donation de sorte que le bien objet de la donation se trouve en indivision entre les héritiers du donateur qui avait survécu au donataire, et les héritiers du donataire.

Toutefois, le droit des successions, n’est pas seul à s’appliquer ici, il faut tenir compte du droit des sûretés

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dans sa version antérieure car nous sommes en présence d’une hypothèque inscrite avant l’ordonnance du 23 mars 2006. Or, il existe un principe phare en la matière, celui de l’indivisibilité de l’hypothèque de sorte, que cette dernière est maintenue dans son intégralité malgré la division du bien grevé. En l’espèce, le bien a été vendu par le liquidateur pour payer les créanciers inscrits au moment où le bien se trouvait en indivision. Il convient alors de se référer aux dispositions applicables en la matière. Selon l’article 2414 du code civil, si le bien est attribué en intégralité au constituant, l’hypothèque est maintenue telle qu’elle existait au jour de la constitution. Mais si ce dernier est mis dans le lot d’un autre co-indivisaire, l’hypothèque disparait rétroactivement car le constituant est censé ne jamais avoir été propriétaire du bien. Le droit des créanciers inscrits dépend ainsi du sort du bien dans le partage comme l’a indiqué la Cour de cassation dans l’arrêt commenté.

En règle générale, le Notaire conseille au donateur de coupler cette clause avec celle d’interdiction d’aliéner les biens jusqu’au

décès du donateur. S’il s’agit d’immeubles, cette clause interdit aussi de les hypothéquer. Pour être valable une telle clause doit être temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime conformément à l’article 900-1 du Code civil. La durée doit donc être limitée et peut, consister en la durée de vie du disposant (Cass Civ 1ere 8 janvier 1975). Si le donataire ne respecte pas la clause, la donation est révoquée. Le fait que les créanciers inscrivent une hypothèque judiciaire (non consentie par le donataire), n’entraîne pas la révocation de la donation puisqu’aucune saisie ne peut intervenir tant que la clause est en vigueur, (Cass Civ 1ère 9 octobre 1985).

A noter : Cette décision peut inciter à stipuler des clauses de retour afin de protéger certains biens de l’appétit des créanciers. Toutefois, il est conseiller de coupler cette clause de retour conventionnel avec une clause d’inaliénabilité calquée sur la durée de vie du donateur afin d’éviter que le bien ne sorte du patrimoine du donataire avant que tous risques de réalisation de la condition ne soit éludé.

C. Transmission d’entreprise à titre gratuit: formalisme

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Chambre Commerciale de la Cour de Cassation 16 avril 2013 (n°12-17-432) La transmission d’une entreprise à titre gratuit par le biais du pacte Dutreil nécessite

l’engagement des héritiers dans l’acte même de succession.

En l’espèce, une mère de famille, exploitante d’une société unipersonnelle à responsabilité limitée, décède en laissant sa fille comme héritière. Cette dernière a accepté la succession, contenant notamment l’intégralité des parts de l’entreprise.

L’héritière, souhaitant profiter des dispositions du pacte Dutreil, a pris un engagement de conservation des parts dans une réclamation postérieure à la déclaration de succession, un an après le décès. Ledit engagement, non contenu dans l’acte, aurait dû offrir droit à exonération partielle des droits de mutations à titre gratuit, mais l’administration fiscale n’a pas statué en ce sens et lui a refusé l’application du pacte Dutreil.

Face à cette réponse, l’héritière a souhaité remettre en cause cette décision devant les juridictions civiles.

Le Tribunal de Grande Instance saisi a rejeté sa demande et a tranché en faveur de l’établissement public. Elle a donc interjeté appel du jugement de première instance auprès de la Cour d’Appel de Paris, qui statue le 31 janvier 2012, dans le même sens et n’a pas fait droit aux prétentions de l’héritière requérante. Pour se faire, elle a affirmé que la réclamation déclarant engagement de conservation des parts était tardive et ne pouvait plus être prise en considération.

Elle s’est alors pourvue en Cassation, devant la

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Ainsi, les articles 787 B et 787 C du Code général des impôts concernant le pacte Dutreil doivent être entendus strictement. En effet, ceux-ci prévoient

expressément que cet engagement de conservation doit se faire dans l’acte de donation ou dans la déclaration de succession. En conséquence, lorsqu’une telle transmission d’entreprise à titre gratuit est effectuée, aucun délai ne peut être pris en compte sur l’engagement de conservation des parts ou actions. Plus encore, cet engagement doit nécessairement être inscrit dans la déclaration de succession elle-même, à peine de refus d’application du pacte.

Cette décision est lourde de conséquence, dans la mesure où l’héritier perd alors l’exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit, qui s’élève tout de même, lorsque le mécanisme fonctionne, à 75% de leur valeur. Il conviendra

donc de faire preuve de vigilance, et de veiller à faire figurer l’engagement du bénéficiaire dans l’acte, au moment de la succession, ou de la donation.

D. International: Convention franco-suisse en matière de fiscalité successorale Le 11 juillet 2013, la France et la Suisse ont ratifié une convention par laquelle la France étend ses règles successorales à la succession d’un résident suisse de nationalité française dont les héritiers sont résidents français. La convention « vise, dans le respect de la souveraineté fiscale suisse et en prévenant les doubles taxations, à la bonne application des règles fiscales françaises à ces successions »,

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chambre commerciale, qui, là encore, a refusé de lui faire droit. La Cour a rejeté le pourvoi, au motif que l’héritier doit prendre l’engagement de conserver les parts pendant une certaine durée dans la déclaration de succession. Elle a statué ainsi en accord avec la Cour d’Appel tout en allant plus loin que celle-ci, car elle n’a statué en aucun cas sur un éventuel caractère tardif : la simple absence d’engagement dans la déclaration de succession suffit à rejeter les demandes de la requérante.

Veille et actualités juridiques

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Veille et actualités juridiques

indique un communiqué de presse du ministre délégué chargé du Budget.

Jusqu’à présent, une convention de 1953, écartait les règles de taxation prévues par le droit français pour régir les successions internationales. Il était prévu que la Suisse taxerait les successions des résidents Suisse, de nationalité française, quel que soit le lieu de résidence des héritiers; exception faite de la taxation des immeubles, meubles meublant et bijoux pour lesquels le régime de taxation dépend du lieu de leur situation.

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Désormais, tous les biens même ceux situés en Suisse relevant de la succession d’une personne de nationalité française, résident

en Suisse dont les héritiers sont résidents français, seront imposés selon le régime fiscal français. La convention prévoyant, pour éviter la double taxation que les droits dus à l’Etat Suisse seront imputés sur le montant de l’impôt payé en France.

Si cette convention a été ratifiée, elle n’est cependant pas encore entrée en vigueur, il est notamment prévu que le nouveau régime envisagé pour les successions franco-suisse sera applicable aux successions ouvertes à compter du premier jour du mois suivant le jour d’entrée en vigueur.

Source : Petites affiches, 20 août 2013 n° 166, P. 3 - A. PANDO

Travail réalisé par : LEMAIRE Sabine, LESTRAT Philippe, LIENHARD Laure, MALTAVERNE Aline, MARTINEZ Alexandra, NITO Sarah MASTER II DROIT NOTARIAL UNIVERSITE MONTPELLIER I Promotion 2013-2014 L’ensemble des veilles juridiques et des travaux scientifiques réalisés par nos soins est consultable sur notre site internet : http://lou-notari.forumactif. com/forum

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