책rsrapport 2012
Stor-Oslo Eiendoms ledergruppe (f.v.) Arne Brovold, Fredrik Torgersen og Arild Rygg.
Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig partnereid eiendomutvikler og investeringspartner. Vi har primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Vi har 24 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighets-behandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør og har et tett samarbeid med både institusjonelle oppdragsgivere og finansielle investorer.
Innhold
Forretningsidé SOE utvikler eiendom Visjon Den foretrukne eiendomsutvikler verdier Kompetente - Verdiskapende Løsningsorienterte -Pålitelige Misjon Verdiskapende eiendomsutvikling 3
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
04
Stor-Oslo Eiendom - Setter nye rekorder
06
Prosjekter fullført i 2012
07
Stor-Oslo Prosjekt
08
Prosjekter etablert i 2012
09
Stor-Oslo Management
10
Stor-Oslo Invest
12
Kompetanse, ledelse, eierskap og ansatte
16
Prosjekter under oppføring
17
Prosjekter under utvikling
18
Årsregnskap Stor-Oslo Prosjekt
24
Årsregnskap Stor-Oslo Management
30
Årsregnskap Stor-Oslo Invest
36
Referanseliste - Næring
39
Referanseliste - Bolig
Stor-Oslo Eiendoms ledergruppe (f.v.) Arne Brovold, Fredrik Torgersen og Arild Rygg.
Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig partnereid eiendomutvikler og investeringspartner. Vi har primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Vi har 24 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighets-behandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør og har et tett samarbeid med både institusjonelle oppdragsgivere og finansielle investorer.
Innhold
Forretningsidé SOE utvikler eiendom Visjon Den foretrukne eiendomsutvikler verdier Kompetente - Verdiskapende Løsningsorienterte -Pålitelige Misjon Verdiskapende eiendomsutvikling 3
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
04
Stor-Oslo Eiendom - Setter nye rekorder
06
Prosjekter fullført i 2012
07
Stor-Oslo Prosjekt
08
Prosjekter etablert i 2012
09
Stor-Oslo Management
10
Stor-Oslo Invest
12
Kompetanse, ledelse, eierskap og ansatte
16
Prosjekter under oppføring
17
Prosjekter under utvikling
18
Årsregnskap Stor-Oslo Prosjekt
24
Årsregnskap Stor-Oslo Management
30
Årsregnskap Stor-Oslo Invest
36
Referanseliste - Næring
39
Referanseliste - Bolig
STOR-OSLO EIENDOM
STYRELEDER (15 ansatte) Gjennomføring • Prosjektutvikling • Prosjektledelse
Stor-Oslo Eiendom setter nye rekorder
Stor-Oslo Management AS
VERDIJUSTERT EGENKAPITAL
5
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
2010
2012
Stor-Oslo Prosjekt
MNOK 23,5
MNOK 16,6
26,5 6,2
MNOK 4,7
MNOK 5,5
2010
MNOK 15,4
30,6 24,1
MNOK 6,6
2011
MNOK 0,9
2,7
ÅRSRESULTAT
5,7
OMSETNING / ORDINÆRE HONORARER
MNOK 5,1
OMSETNING /SUKSESSHONORARER
23,0
29,2
Verdijustert egenkapital NOK 95 mill.
MNOK 14,4
En spennende fremtid Vi går inn i et spennende 2013 med fokus på videre utvikling av våre prosjekter, og konstant søken etter nye og gode utviklingsprosjekter. Vårt eget investeringsselskap, StorOslo Invest, er godt rustet til å gjøre nye investeringer sammen med våre gode samarbeidspartnere i nye spennende prosjekter. Arild Rygg, styreleder
MNOK 19,0
sjekter der Stor-Oslo Management og/eller Stor-Oslo Prosjekt har en aktiv rolle
MNOK 25,7
• Investeringer rettet mot pro-
MNOK 29,2
Medinvestor
MNOK 32,7
Stor-Oslo Invest AS
VERDIØKNING / RESULTAT
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
MNOK 42,6
Total utbyggingsverdi NOK 7,5 mrd.
Etter nesten 12 års virksomhet, hvorav de siste ni og et halvt år med kontorer i Postgirobygget, har vi ved avslutningen av 2012 flyttet inn i nye kontorlokaler i Kirkegaten 17 i Kvadraturen. Kirkegaten 17 er nok et av våre mest vellykkede utviklingsprosjekter, som vi sammen med en liten gruppe investorer ervervet i desember 2010. I løpet av 2011 og 2012 har vi utviklet, leiet ut, bygget om og realisert eiendommen, med en meget god avkastning for våre investorer.
4
MNOK 54,7
(9 ansatte) Tilrettelegging og utvikling • Transaksjoner og finansiering • Forvaltning • Forretningsførsel
MNOK 12,9
Bemanningen i Stor-Oslo Eiendom har i 2012 for første gang endret seg med både avgang og nyansettelser. Ved utgangen av 2012 er det totalt 22 ansatte i Stor-Oslo Eiendom, og det er i tillegg ansatt to nye medarbeidere som starter i 2013. Bemanningen er godt tilpasset de prosjektene hvor vi er engasjert, og til å identifisere og utvikle fremtidige prosjekter.
rekke prosjekter, har gitt seg utslag i betydelige suksesshonorarer. Spesielt gledelig har det vært at Stor-Oslo Prosjekt Utviklingen for alle våre tre selskaper har vært meget posi- sitt definitive prestisjeprosjekt; Statoil-bygget på Fornebu, tiv, både hva angår omsetning og årsresultat i Stor-Oslo Pro- ble ferdigstilt høsten 2012, én måned før avtalt tidsfrist og sjekt og Stor-Oslo Management, og verdijustert egenkapital godt innenfor budsjettrammen. Det er også meget gledelig i Stor-Oslo Invest. at vår oppdragsgiver IT Fornebu og deres leietaker Statoil
MNOK 83,8
Totalt prosjekvolum NOK 5,5 mrd.
har uttrykt så sterk tilfredshet med gjennomføringen av prosjektet. Vi skylder våre kolleger som har hatt ansvaret på Fornebu en stor takk!
2012 har vært et meget godt år for Stor-Oslo Eiendom Resultatene for 2012 er for alle selskapene sterkt preget av og våre medinvestorer! hardt arbeid gjennom mange år, og sterk avslutning av en
MNOK 95
Stor-Oslo Prosjekt AS
2011
2012
Stor-Oslo Management
2010
2011
2012
Stor-Oslo Invest
STOR-OSLO EIENDOM
STYRELEDER (15 ansatte) Gjennomføring • Prosjektutvikling • Prosjektledelse
Stor-Oslo Eiendom setter nye rekorder
Stor-Oslo Management AS
VERDIJUSTERT EGENKAPITAL
5
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
2010
2012
Stor-Oslo Prosjekt
MNOK 23,5
MNOK 16,6
26,5 6,2
MNOK 4,7
MNOK 5,5
2010
MNOK 15,4
30,6 24,1
MNOK 6,6
2011
MNOK 0,9
2,7
ÅRSRESULTAT
5,7
OMSETNING / ORDINÆRE HONORARER
MNOK 5,1
OMSETNING /SUKSESSHONORARER
23,0
29,2
Verdijustert egenkapital NOK 95 mill.
MNOK 14,4
En spennende fremtid Vi går inn i et spennende 2013 med fokus på videre utvikling av våre prosjekter, og konstant søken etter nye og gode utviklingsprosjekter. Vårt eget investeringsselskap, StorOslo Invest, er godt rustet til å gjøre nye investeringer sammen med våre gode samarbeidspartnere i nye spennende prosjekter. Arild Rygg, styreleder
MNOK 19,0
sjekter der Stor-Oslo Management og/eller Stor-Oslo Prosjekt har en aktiv rolle
MNOK 25,7
• Investeringer rettet mot pro-
MNOK 29,2
Medinvestor
MNOK 32,7
Stor-Oslo Invest AS
VERDIØKNING / RESULTAT
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
MNOK 42,6
Total utbyggingsverdi NOK 7,5 mrd.
Etter nesten 12 års virksomhet, hvorav de siste ni og et halvt år med kontorer i Postgirobygget, har vi ved avslutningen av 2012 flyttet inn i nye kontorlokaler i Kirkegaten 17 i Kvadraturen. Kirkegaten 17 er nok et av våre mest vellykkede utviklingsprosjekter, som vi sammen med en liten gruppe investorer ervervet i desember 2010. I løpet av 2011 og 2012 har vi utviklet, leiet ut, bygget om og realisert eiendommen, med en meget god avkastning for våre investorer.
4
MNOK 54,7
(9 ansatte) Tilrettelegging og utvikling • Transaksjoner og finansiering • Forvaltning • Forretningsførsel
MNOK 12,9
Bemanningen i Stor-Oslo Eiendom har i 2012 for første gang endret seg med både avgang og nyansettelser. Ved utgangen av 2012 er det totalt 22 ansatte i Stor-Oslo Eiendom, og det er i tillegg ansatt to nye medarbeidere som starter i 2013. Bemanningen er godt tilpasset de prosjektene hvor vi er engasjert, og til å identifisere og utvikle fremtidige prosjekter.
rekke prosjekter, har gitt seg utslag i betydelige suksesshonorarer. Spesielt gledelig har det vært at Stor-Oslo Prosjekt Utviklingen for alle våre tre selskaper har vært meget posi- sitt definitive prestisjeprosjekt; Statoil-bygget på Fornebu, tiv, både hva angår omsetning og årsresultat i Stor-Oslo Pro- ble ferdigstilt høsten 2012, én måned før avtalt tidsfrist og sjekt og Stor-Oslo Management, og verdijustert egenkapital godt innenfor budsjettrammen. Det er også meget gledelig i Stor-Oslo Invest. at vår oppdragsgiver IT Fornebu og deres leietaker Statoil
MNOK 83,8
Totalt prosjekvolum NOK 5,5 mrd.
har uttrykt så sterk tilfredshet med gjennomføringen av prosjektet. Vi skylder våre kolleger som har hatt ansvaret på Fornebu en stor takk!
2012 har vært et meget godt år for Stor-Oslo Eiendom Resultatene for 2012 er for alle selskapene sterkt preget av og våre medinvestorer! hardt arbeid gjennom mange år, og sterk avslutning av en
MNOK 95
Stor-Oslo Prosjekt AS
2011
2012
Stor-Oslo Management
2010
2011
2012
Stor-Oslo Invest
prosjekter fullført I 2012 1
STOR-OSLO PROSJEKT
Stor-Oslo Prosjekt
Statoil-bygget
5
Areal: 65.000 m2 kontor Oppdragsgiver: IT Fornebu SOEs rolle: Prosjektutvikling og prosjektledelse
2
Nye impulser og ny energi Etter 11 års drift , opplevde vi i 2012 også vårt første år med turnover i organisasjonen. For en organisasjon som vår, vil dette imidlertid kunne gi nye impulser og ny energi inn i organisasjonen, som vi vil kunne dra nytte av utover i 2013. Endringene i organisasjonen har imidlertid krevd ekstra innsats og fokus fra ledelsen det siste året.
Scandic-Hotell 4
1 Areal: 27.000 m2 / 330 rom Oppdragsgiver: IT Fornebu/ Utstillingsplassen Eiendom AS SOEs rolle: Prosjektutvikling og prosjektledelse
3
for gjennomføring av Profilbygget på Fornebu, av Norgani/ Scandic for ombygging av KNA hotellet i Oslo, ifm. omreguleringsarbeider av deler av Frysja industriområde og av Boligstiftelse Nydalen for utvikling av studentboliger, for å nevne noen.
2
Rune Hangeland, som så vidt hadde startet hos oss på begynnelsen av året, gikk dessverre tragisk bort etter å ha arbeidet sammen med oss kun i knappe fire måneder. Det var et hardt slag for oss alle og en viktig påminnelse om at ingen vet hva som skjer ”rundt neste sving”. Vi minnes Rune som en meget faglig sterk og god kollega, men vi sitter også igjen med stor sorg.
3
Skullerud Torg
Areal: 11.000 m2 / 135 leiligheter Oppdragsgiver: Olaf Helsets vei 1 ANS SOEs rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse og medeier
4
Ryenstubben 10
Areal: 14.000 m2 kontor Oppdragsgiver: GK/Ryenstubben Invest SOEs rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, medeier og forretningsførsel
6
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
5
Stor-Oslo Prosjekt AS oppnådde i 2012 sitt beste driftsår siden oppstarten i 2001. Dette skyldes i hovedsak utbetaling av bonuser og suksesshonorarer som knytter seg til prosjektresultater som har blitt bedre enn budsjettert, og som er opptjent over flere år.
Pilestredet 28
Virksomheten har i siste år hatt stort fokus på ferdigstillelse av større gjennomføringsprosjekter, hvor Statoilbygget for IT-Fornebu, har vært det største og mest ”synlige” prosjekt i regionen. Videre har vi ferdigstilt et prosjekt for Scandic Hotell på Fornebu, et større leilighetsprosjekt på Skullerud
Areal: 3.800 m2 kontor Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS SOEs rolle: Prosjektutvikling og prosjektledelse
7
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Vi går inn i 2013 med stor optimisme, og fornyet energi. FlytTorg, Miljøhuset GK på Ryen i Oslo, og Pilestredet 28 for En- ting til nye kontorer i Kirkegaten 17, gir muligheter for god tra Eiendom. samhandling mellom de ulike selskapene og rom for videre ekspansjon i årene som kommer. Selskapet er engasjert i flere større og mindre gjennomføringsprosjekter og har det siste året igangsatt flere store Prosjektporteføljen for 2013, består i større grad av utviutviklingsprosjekter i samarbeid med søsterselskapene klingsprosjekter i tidlig faser, og noe mindre volum på rene Stor-Oslo Management og Stor-Oslo Invest AS. I denne gjennomføringsoppdrag. Dette vil på sikt bidra til at volumet sammenheng kan nevnes Lørenveien 55-65 i Oslo, Losby- på gjennomføringsoppdrag vesentlig øker igjen, og organiveien 1 i Lørenskog og Solbakken i Drammen. Disse tre pro- sasjonen må dimensjoneres til å håndtere dette fremtidige sjektene alene vil omfatte ca 1.000 boenheter og 10- 15.000 volumet. kvm. næring. Selskapet er ved inngangen til 2013 engasjert av IT-Fornebu
Arne Brovold, adm. dir. og partner i Stor-Oslo Prosjekt
prosjekter fullført I 2012 1
STOR-OSLO PROSJEKT
Stor-Oslo Prosjekt
Statoil-bygget
5
Areal: 65.000 m2 kontor Oppdragsgiver: IT Fornebu SOEs rolle: Prosjektutvikling og prosjektledelse
2
Nye impulser og ny energi Etter 11 års drift , opplevde vi i 2012 også vårt første år med turnover i organisasjonen. For en organisasjon som vår, vil dette imidlertid kunne gi nye impulser og ny energi inn i organisasjonen, som vi vil kunne dra nytte av utover i 2013. Endringene i organisasjonen har imidlertid krevd ekstra innsats og fokus fra ledelsen det siste året.
Scandic-Hotell 4
1 Areal: 27.000 m2 / 330 rom Oppdragsgiver: IT Fornebu/ Utstillingsplassen Eiendom AS SOEs rolle: Prosjektutvikling og prosjektledelse
3
for gjennomføring av Profilbygget på Fornebu, av Norgani/ Scandic for ombygging av KNA hotellet i Oslo, ifm. omreguleringsarbeider av deler av Frysja industriområde og av Boligstiftelse Nydalen for utvikling av studentboliger, for å nevne noen.
2
Rune Hangeland, som så vidt hadde startet hos oss på begynnelsen av året, gikk dessverre tragisk bort etter å ha arbeidet sammen med oss kun i knappe fire måneder. Det var et hardt slag for oss alle og en viktig påminnelse om at ingen vet hva som skjer ”rundt neste sving”. Vi minnes Rune som en meget faglig sterk og god kollega, men vi sitter også igjen med stor sorg.
3
Skullerud Torg
Areal: 11.000 m2 / 135 leiligheter Oppdragsgiver: Olaf Helsets vei 1 ANS SOEs rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse og medeier
4
Ryenstubben 10
Areal: 14.000 m2 kontor Oppdragsgiver: GK/Ryenstubben Invest SOEs rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, medeier og forretningsførsel
6
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
5
Stor-Oslo Prosjekt AS oppnådde i 2012 sitt beste driftsår siden oppstarten i 2001. Dette skyldes i hovedsak utbetaling av bonuser og suksesshonorarer som knytter seg til prosjektresultater som har blitt bedre enn budsjettert, og som er opptjent over flere år.
Pilestredet 28
Virksomheten har i siste år hatt stort fokus på ferdigstillelse av større gjennomføringsprosjekter, hvor Statoilbygget for IT-Fornebu, har vært det største og mest ”synlige” prosjekt i regionen. Videre har vi ferdigstilt et prosjekt for Scandic Hotell på Fornebu, et større leilighetsprosjekt på Skullerud
Areal: 3.800 m2 kontor Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS SOEs rolle: Prosjektutvikling og prosjektledelse
7
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Vi går inn i 2013 med stor optimisme, og fornyet energi. FlytTorg, Miljøhuset GK på Ryen i Oslo, og Pilestredet 28 for En- ting til nye kontorer i Kirkegaten 17, gir muligheter for god tra Eiendom. samhandling mellom de ulike selskapene og rom for videre ekspansjon i årene som kommer. Selskapet er engasjert i flere større og mindre gjennomføringsprosjekter og har det siste året igangsatt flere store Prosjektporteføljen for 2013, består i større grad av utviutviklingsprosjekter i samarbeid med søsterselskapene klingsprosjekter i tidlig faser, og noe mindre volum på rene Stor-Oslo Management og Stor-Oslo Invest AS. I denne gjennomføringsoppdrag. Dette vil på sikt bidra til at volumet sammenheng kan nevnes Lørenveien 55-65 i Oslo, Losby- på gjennomføringsoppdrag vesentlig øker igjen, og organiveien 1 i Lørenskog og Solbakken i Drammen. Disse tre pro- sasjonen må dimensjoneres til å håndtere dette fremtidige sjektene alene vil omfatte ca 1.000 boenheter og 10- 15.000 volumet. kvm. næring. Selskapet er ved inngangen til 2013 engasjert av IT-Fornebu
Arne Brovold, adm. dir. og partner i Stor-Oslo Prosjekt
NANNESTAD
Burås Varings kollen
Oppkuven
prosjekter ETABLERT I 2012
RINGERIKE
Borgen
Krokskogen
Snippen
Bekkeberga
#
Høgåsen Nordmarka
#
Ask
Kløfta
Askkroken
Nittedal # NITTEDAL Rotnes
Heikampen
Holter kollen
HOLE
#
Lindeberg Vardeåsen
Snippen
Vidvangs høgda
# #
Maridalen
Venner åsen
#
Tjæregravs høgda
Sandermosen
Slattum
Lillomarka
Holmen kollen
Bærums BÆRUM Verk
- kontorbygg i utleie, for fremtidigE16 LIER utvikling/omregulering/utbygging
Vestmarka
#
Nitteberg gård #
- 52 småhus under salg, for byggeAsker start i 2013 ASKER
#
#
Ekeberg
BEKKELAGET
Frogner Næringspark 0
- 165.000 kvm tomt for regulering til næringspark
RÆLINGEN
BØLER
169
Berger
Grinder kollen
KLEMETSRUD Tonekollen
Rosenholm #
Torget
Fjellstrand
5
Øyeren
#
Flateby
#
152
NESODDEN
Bjerkås
Tomter
Østmarka
155
Oslofjorden Vollen
7 km
Kinnåsen
#
HOLMLIA Alværn
Heggedal
170
Øya
LØRENSKOG
E6 SKULLERUD NORD STRAND
Hellvik
Sjøstrand #
#
# Ljan
Konglungen
Dikemark
Fetsund
# Nerdrum 22
Ramstad 120 slottet
OPPSAL
MANGLERUD
#
Flaskebekk 157 Oksval Ursvik
Vakås
Gullhella
Åkrane Marikollen skisenter
#
Blakstad #
Tuen
Romeriksporten
Selskapet har siden oppstart hatt god vekst i både antall ansatte, omsetning og resultat. Ved årsslutt forvalter selskapet 16 utviklingsprosjekter som er etablert gjennom de siste tre årene. Samlet verdijustert egenkapital i prosjektene er ca NOK 600 mill., hvorav Stor-Oslo Invest AS sin andel er ca NOK 95 mill. Prosjektene har en samlet utbyggingsverdi på ca NOK 7,5 milliarder. I porteføljen er det utviklingspotensial for ca. 1.500 boliger, ca 50.000 kvm næringsbygg og ca 100.000 kvm lager/logistikk.
Klovehøgda
#
Skårer
Bryn
#
156
Hvalstad
Høn
Fjellhamar
LAMBERTSETER
# #
#
TØYEN
E18
#
Bondivann
Brennåsen
4
166
167 #
25 km (21 min) 26 km (20 min)
BYGDØY
HØYBRÅTEN
159 Strømmen Løvenstad
Blommenholm
165
Hagahogget
Oslo S: Gardermoen:
162
# LYSAKER Stabekk #
Lillestrøm
#
#
#
190
Billingstad #
FROGNER NÆRINGSPARK til/fra:
min min min min min min
5
Urskog
#
163
#
#
172 #
#
#
SØRUM
#
Sagdalen
STOVNER
SINSEN
FROGNER
Sandvika
#
gspark
#
171
Bjørn holen
Leirsund
Skjetten
#
#
Lunderåsen
Kjeller
VESTLI
#
#
1
OSLO #
160 Bekkestua
Ramsås
3
2
Jar
Kolsås
164#
150
GRORUD
GREFSEN
#
Smestad Ring 2 MAJORSTUEN SKØYEN
Kolsås
Gampen
KJELSÅS
NORDBERG
Østerås
168 Rykkinn
ROMSÅS AMMERUD
#
#
Stor-Oslo Management sin virksomhet er etablering og utvikling av eiendomsprosjekter i Stor-Oslo regionen. Selskapet ble etablert høsten 2009 i fm. restruktureringen av Stor-Oslo Eiendom.
Lørenfallet 259
SKEDSMO
Røver kollen
Bogstad
Sørkedalsveien 8
3
120
22
Solemskogen
OSLO
Lomme dalen
Skedsmo korset
Skytta
Tryvanns høgda
Bærumsmarka
2
4
4
Sørkedalen
Solli høgda
Stor-Oslo Management
Bråtesletta
Movatn
#
-næringseiendom for omregulering til ca. 45.000 kvm næring og bolig
Stor-Oslo MANAGEMENT
Åneby Grønlund fjellet
Lørenveien 55-65
1
Kikut
Sørmarka
#
Svartskog
Sofiemyr
OPPEGÅRD #
Myrvoll
ENEBAKK
Vardåsen
Siggerud SKI
Kirkeveien 59
Neset © Kartagena / Statens kartverk
- Oppgaven er entydig - skape best mulig avkastning for våre investorer.
- næringseiendom for omregulering og utbygging av bolig.
Tog til/fra Oslo S: - 20. min. reise - hvert 30. min
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Stor-Oslo Management har et solid og entusiastisk team som gjennom de neste årene skal jobbe knallhardt for å fortsette å levere ekstraordinær avkastning til våre investorer. Fredrik Torgersen, adm. dir. og partner i Stor-Oslo Management
Frogner:
8
I 2012 etablerte vi fem nye prosjekter med et samlet utbyggingspotensial på ca NOK 4 milliarder, innenfor både bolig, handel, kontor og logistikk. Vi realiserte tre prosjekter; alle med eventyrlig avkastning for investorene. Det har gjennom året vært fremforhandlet og skrevet flere store leiekontrakter som har gitt flere av prosjektene våre en betydelig verdiøkning. I 2012 økte vi teamet med to dyktige medarbeidere og vi talte på slutten av året ni ansatte. Fire av disse er partnere i selskapet.
9
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
NANNESTAD
Burås Varings kollen
Oppkuven
prosjekter ETABLERT I 2012
RINGERIKE
Borgen
Krokskogen
Snippen
Bekkeberga
#
Høgåsen Nordmarka
#
Ask
Kløfta
Askkroken
Nittedal # NITTEDAL Rotnes
Heikampen
Holter kollen
HOLE
#
Lindeberg Vardeåsen
Snippen
Vidvangs høgda
# #
Maridalen
Venner åsen
#
Tjæregravs høgda
Sandermosen
Slattum
Lillomarka
Holmen kollen
Bærums BÆRUM Verk
- kontorbygg i utleie, for fremtidigE16 LIER utvikling/omregulering/utbygging
Vestmarka
#
Nitteberg gård #
- 52 småhus under salg, for byggeAsker start i 2013 ASKER
#
#
Ekeberg
BEKKELAGET
Frogner Næringspark 0
- 165.000 kvm tomt for regulering til næringspark
RÆLINGEN
BØLER
169
Berger
Grinder kollen
KLEMETSRUD Tonekollen
Rosenholm #
Torget
Fjellstrand
5
Øyeren
#
Flateby
#
152
NESODDEN
Bjerkås
Tomter
Østmarka
155
Oslofjorden Vollen
7 km
Kinnåsen
#
HOLMLIA Alværn
Heggedal
170
Øya
LØRENSKOG
E6 SKULLERUD NORD STRAND
Hellvik
Sjøstrand #
#
# Ljan
Konglungen
Dikemark
Fetsund
# Nerdrum 22
Ramstad 120 slottet
OPPSAL
MANGLERUD
#
Flaskebekk 157 Oksval Ursvik
Vakås
Gullhella
Åkrane Marikollen skisenter
#
Blakstad #
Tuen
Romeriksporten
Selskapet har siden oppstart hatt god vekst i både antall ansatte, omsetning og resultat. Ved årsslutt forvalter selskapet 16 utviklingsprosjekter som er etablert gjennom de siste tre årene. Samlet verdijustert egenkapital i prosjektene er ca NOK 600 mill., hvorav Stor-Oslo Invest AS sin andel er ca NOK 95 mill. Prosjektene har en samlet utbyggingsverdi på ca NOK 7,5 milliarder. I porteføljen er det utviklingspotensial for ca. 1.500 boliger, ca 50.000 kvm næringsbygg og ca 100.000 kvm lager/logistikk.
Klovehøgda
#
Skårer
Bryn
#
156
Hvalstad
Høn
Fjellhamar
LAMBERTSETER
# #
#
TØYEN
E18
#
Bondivann
Brennåsen
4
166
167 #
25 km (21 min) 26 km (20 min)
BYGDØY
HØYBRÅTEN
159 Strømmen Løvenstad
Blommenholm
165
Hagahogget
Oslo S: Gardermoen:
162
# LYSAKER Stabekk #
Lillestrøm
#
#
#
190
Billingstad #
FROGNER NÆRINGSPARK til/fra:
min min min min min min
5
Urskog
#
163
#
#
172 #
#
#
SØRUM
#
Sagdalen
STOVNER
SINSEN
FROGNER
Sandvika
#
gspark
#
171
Bjørn holen
Leirsund
Skjetten
#
#
Lunderåsen
Kjeller
VESTLI
#
#
1
OSLO #
160 Bekkestua
Ramsås
3
2
Jar
Kolsås
164#
150
GRORUD
GREFSEN
#
Smestad Ring 2 MAJORSTUEN SKØYEN
Kolsås
Gampen
KJELSÅS
NORDBERG
Østerås
168 Rykkinn
ROMSÅS AMMERUD
#
#
Stor-Oslo Management sin virksomhet er etablering og utvikling av eiendomsprosjekter i Stor-Oslo regionen. Selskapet ble etablert høsten 2009 i fm. restruktureringen av Stor-Oslo Eiendom.
Lørenfallet 259
SKEDSMO
Røver kollen
Bogstad
Sørkedalsveien 8
3
120
22
Solemskogen
OSLO
Lomme dalen
Skedsmo korset
Skytta
Tryvanns høgda
Bærumsmarka
2
4
4
Sørkedalen
Solli høgda
Stor-Oslo Management
Bråtesletta
Movatn
#
-næringseiendom for omregulering til ca. 45.000 kvm næring og bolig
Stor-Oslo MANAGEMENT
Åneby Grønlund fjellet
Lørenveien 55-65
1
Kikut
Sørmarka
#
Svartskog
Sofiemyr
OPPEGÅRD #
Myrvoll
ENEBAKK
Vardåsen
Siggerud SKI
Kirkeveien 59
Neset © Kartagena / Statens kartverk
- Oppgaven er entydig - skape best mulig avkastning for våre investorer.
- næringseiendom for omregulering og utbygging av bolig.
Tog til/fra Oslo S: - 20. min. reise - hvert 30. min
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Stor-Oslo Management har et solid og entusiastisk team som gjennom de neste årene skal jobbe knallhardt for å fortsette å levere ekstraordinær avkastning til våre investorer. Fredrik Torgersen, adm. dir. og partner i Stor-Oslo Management
Frogner:
8
I 2012 etablerte vi fem nye prosjekter med et samlet utbyggingspotensial på ca NOK 4 milliarder, innenfor både bolig, handel, kontor og logistikk. Vi realiserte tre prosjekter; alle med eventyrlig avkastning for investorene. Det har gjennom året vært fremforhandlet og skrevet flere store leiekontrakter som har gitt flere av prosjektene våre en betydelig verdiøkning. I 2012 økte vi teamet med to dyktige medarbeidere og vi talte på slutten av året ni ansatte. Fire av disse er partnere i selskapet.
9
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Stor-Oslo INVEST
Stor-Oslo INVEST
Stor-Oslo Invest (Investeringer pr.31/12-12) Næringsprosjekter
Eierandel
Beskrivelse
Konowsgate 67 B AS
31,92 %
Kombinasjonseiendom under utvikling, ca 19.000 kvm i Oslo
Kakkelovnskroken 3 AS
20,00 %
Utviklingstomt på Rødtvedt
Enebakkveien 135 AS
20,00 %
Utviklingseiendom på Ryen, ca 4.000 kvm kontor
Hellerudsletta Eiendom AS
0,78 %
Nærings-/messeutviklingsprosjekt i Skedsmo kommune
Sørkedalsveien 8 Holding AS
9,90 %
Kontoreiendom på Majorstuen, 17.000 kvm
Grunneiernes Tomteselskap AS
10,00 %
Portefølje av utviklingstomter
Frogner Næringspark AS
18,00 %
Utviklingstomt på Frogner, logistikk
Boligprosjekter
Eierandel
Beskrivelse
Millenium Property KS+AS
20,67 %
Boligprosjekt på Skullerud, 135 leiligheter
Millenium Property II AS
23,73 %
Boligprosjekt på Skullerud, 78 leiligheter
Solbakken 1-7 AS
10,00 %
Boligprosjekt med ca. 70 leiligheter under utvikling i Drammen
Losbyveien 1 AS
11,25 %
Næringseiendom for midlertidig utleie og utvikling til boligprosjekt
Nitteberg Vest AS
26,40 %
Boligutviklingsprosjekt på Nitteberg, 50 rekkehus
Rotnesbeitet AS
33,00 %
Leilighetsprosjekt på Rotnes, 28 leiligheter
Lørenveien Utvikling AS
10,00 %
Boligutviklingsprosjekt på Løren, ca 450 leiligheter og næring
Andre prosjekter
Eierandel
Beskrivelse
5,34 %
Selskap under avvikling
Rugen Eiendom AS
22,00 %
Selskap under avvikling
Good Hope Properties AS
37,84 %
VIngård i Sør-Afrika med planer for feriehus
Pilestredet Park Invest AS
– Deleierskap i alle prosjekter sikrer at alle ansatte er fullt ut motivert og incentivert for å skape best mulig avkastning.
10
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Stor-Oslo Invest er et rent investeringsselskap som er eiet av alle de ansatte i Stor-Oslo Eiendom. Selskapets virksomhet er å være medinvestor i eiendomsutviklingsprosjekter hvor Stor-Oslo Prosjekt og Stor-Oslo Management har en ledende rolle. Stor-Oslo Invest investerer alltid på samme vilkår som øvrige investorer. Gjennom deleierskap hos de ansatte sikrer vi at alle ansatte er fullt ut motivert og incentivert til å skape best mulig avkastning for våre investorer.
Verdiutvikling
Eksponering
200
180 160
Selskapet har ved årsskiftet deleierskap i totalt 17 prosjekter, og har en samlet verdijustert egenkapital på NOK 95 mill. Gjennom 2012 har selskapet hatt en positiv verdiendring på 15 %.
140
NOK 39 mill.
NOK 3 mill.
120
100
Aksjekurs Utbyttejustert aksjekurs
80
Stor-Oslo Invest AS har gjennom 2012 investert totalt NOK 33 mill. fordelt på 5 nye prosjekter. Samtidig har selskapet realisert 4 prosjekter med samlede salgsproveny på NOK 15 mill. Porteføljen er godt diversifisert mot bolig/næring med ulik prosjektoppstart de kommende årene.
Bolig
60
Næring
40
Annet
20
NOK 46 mill.
0 Q2 2009
Selskapet har ved inngangen av 2013 god investeringskapasitet og er godt posisjonert for nye investeringer i 2013. Selskapet har ingen ansatte, og forvaltes av Stor-Oslo Management AS.
11
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Q3 2009
Q4 2009
Q1 2010
Q2 2010
Q3 2010
Q4 2010
Q1 2011
Q2 2011
Q3 2011
Q4 2011
Q1 2012
Q2 2012
Q3 2012
Q4 2012
Stor-Oslo INVEST
Stor-Oslo INVEST
Stor-Oslo Invest (Investeringer pr.31/12-12) Næringsprosjekter
Eierandel
Beskrivelse
Konowsgate 67 B AS
31,92 %
Kombinasjonseiendom under utvikling, ca 19.000 kvm i Oslo
Kakkelovnskroken 3 AS
20,00 %
Utviklingstomt på Rødtvedt
Enebakkveien 135 AS
20,00 %
Utviklingseiendom på Ryen, ca 4.000 kvm kontor
Hellerudsletta Eiendom AS
0,78 %
Nærings-/messeutviklingsprosjekt i Skedsmo kommune
Sørkedalsveien 8 Holding AS
9,90 %
Kontoreiendom på Majorstuen, 17.000 kvm
Grunneiernes Tomteselskap AS
10,00 %
Portefølje av utviklingstomter
Frogner Næringspark AS
18,00 %
Utviklingstomt på Frogner, logistikk
Boligprosjekter
Eierandel
Beskrivelse
Millenium Property KS+AS
20,67 %
Boligprosjekt på Skullerud, 135 leiligheter
Millenium Property II AS
23,73 %
Boligprosjekt på Skullerud, 78 leiligheter
Solbakken 1-7 AS
10,00 %
Boligprosjekt med ca. 70 leiligheter under utvikling i Drammen
Losbyveien 1 AS
11,25 %
Næringseiendom for midlertidig utleie og utvikling til boligprosjekt
Nitteberg Vest AS
26,40 %
Boligutviklingsprosjekt på Nitteberg, 50 rekkehus
Rotnesbeitet AS
33,00 %
Leilighetsprosjekt på Rotnes, 28 leiligheter
Lørenveien Utvikling AS
10,00 %
Boligutviklingsprosjekt på Løren, ca 450 leiligheter og næring
Andre prosjekter
Eierandel
Beskrivelse
5,34 %
Selskap under avvikling
Rugen Eiendom AS
22,00 %
Selskap under avvikling
Good Hope Properties AS
37,84 %
VIngård i Sør-Afrika med planer for feriehus
Pilestredet Park Invest AS
– Deleierskap i alle prosjekter sikrer at alle ansatte er fullt ut motivert og incentivert for å skape best mulig avkastning.
10
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Stor-Oslo Invest er et rent investeringsselskap som er eiet av alle de ansatte i Stor-Oslo Eiendom. Selskapets virksomhet er å være medinvestor i eiendomsutviklingsprosjekter hvor Stor-Oslo Prosjekt og Stor-Oslo Management har en ledende rolle. Stor-Oslo Invest investerer alltid på samme vilkår som øvrige investorer. Gjennom deleierskap hos de ansatte sikrer vi at alle ansatte er fullt ut motivert og incentivert til å skape best mulig avkastning for våre investorer.
Verdiutvikling
Eksponering
200
180 160
Selskapet har ved årsskiftet deleierskap i totalt 17 prosjekter, og har en samlet verdijustert egenkapital på NOK 95 mill. Gjennom 2012 har selskapet hatt en positiv verdiendring på 15 %.
140
NOK 39 mill.
NOK 3 mill.
120
100
Aksjekurs Utbyttejustert aksjekurs
80
Stor-Oslo Invest AS har gjennom 2012 investert totalt NOK 33 mill. fordelt på 5 nye prosjekter. Samtidig har selskapet realisert 4 prosjekter med samlede salgsproveny på NOK 15 mill. Porteføljen er godt diversifisert mot bolig/næring med ulik prosjektoppstart de kommende årene.
Bolig
60
Næring
40
Annet
20
NOK 46 mill.
0 Q2 2009
Selskapet har ved inngangen av 2013 god investeringskapasitet og er godt posisjonert for nye investeringer i 2013. Selskapet har ingen ansatte, og forvaltes av Stor-Oslo Management AS.
11
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Q3 2009
Q4 2009
Q1 2010
Q2 2010
Q3 2010
Q4 2010
Q1 2011
Q2 2011
Q3 2011
Q4 2011
Q1 2012
Q2 2012
Q3 2012
Q4 2012
Kompetanse, ledelse, eierskap og ansatte
Solid og bred kompetanse skaper verdier Eierskap
Stor-Oslo Prosjekt
Stor-Oslo Management AS
Stor-Oslo Management
10,00 % 1,96 %
Stor-Oslo Invest AS Real Costa AS (Arild Rygg)
25,86 %
Troya Invest AS (Arne Brovold)
14,50 %
Freto Invest AS (Fredrik Torgersen) KI Invest AS (Karsten Hjertholm)
14,50 %
Sprint Invest AS (Mathis Grimstad)
14,50 %
Walkabout Invest AS (Geir Johnsen)
6,50 %
Pared AS (Nikolai Olsen)
5,50 %
Rinde AS (Gunnar Rinde)
4,50 %
20,85 %
26,90 %
20,00 %
2,65 %
6,68 % 9,17 % -
0,40 %
-
2,16 %
4,87 % 0,46 %
Argentum Invest AS (Nils Thomas Lien)
-
20,00 %
1,90 %
Expo Invest AS (Peter Hougen)
-
15,00 %
1,40 %
4,14 %
4,15 %
BMH Invest AS
15,54 %
Nomocco Eiendom AS (Nikolai Olsen) Hjørnet RMS AS (Bård Rieber-Mohn)
6,24 %
Expo Holding AS (Fredrik Torgersen/Peter Hougen)
6,66 %
WIN AS (Lars Erik Wogsted)
2,37 %
Richard Zagar
1,45 %
Lars Erik Heramb Fjeld
1,07 %
Martin Bræmnes Invest AS (Martin Bræmnes)
0,73 %
Chara Invest AS
6,50 %
Investmaer AS (Erlend Ramnefjell)
0,78 %
Thomas Børnich
0,11 %
Sum
12
Stor-Oslo Invest
20,00 %
Stor-Oslo Prosjekt AS
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
100,00%
100,00%
Stor-Oslo Eiendom består av tre selskaper hvor StorOslo Prosjekt og Stor-Oslo Management har ansatte med bred bakgrunn fra bygge-, eiendoms- og finansbransjen. Stor-Oslo Invest er et rent investeringsselskap.
Stor-Oslo Eiendom utvikler de neste fem år...
Sammensetningen av erfaring og kompetanse fra entreprenørvirksomhet, eiendomsmegling, myndighetsbehandling, ledelse og finans gjør at Stor-Oslo Eiendom har gode forutsetninger for å skape verdier i prosjektene som utvikles, og dermed også for sine oppdragsgivere.
Segment
Stor-Oslo Eiendom har gjennom flere trofaste samarbeidspartnere og ekstraordinær avkastning i en rekke prosjekter vist at selskapene har lykkes. Stor-Oslo Eiendom vil gjennom 2013 fortsette arbeidet med å videreutvikle de ulike forretningsområdene, og å tiltrekke oss flere dyktige og engasjerte medarbeidere. Stor-Oslo Eiendom er en fleksibel organisasjon og evner å snu seg rundt og ta ansvar for alle ledd i de prosjektene hvor vi er involvert.
Bolig Næring Logistikk
Arild Rygg er styreleder i Stor-Oslo Eiendoms tre selskaper og arbeider til dels aktivt i konkrete prosjekter og dels med akvisisjon. Arne Brovold er administrerende direktør i StorOslo Prosjekt AS, og Fredrik Torgersen er administrerende direktør i Stor-Oslo Management AS og Stor-Oslo Invest AS.
100,00 %
13
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Strategi
Antall
Leiligheter og småusbebyggelse i sentrale områder
1.500 boliger
Kontorarealer med høy standard i sentrale vekstområder
125.000 m2
Logistikkarealer med god eksponering og sentral beliggenhet
100.000 m2
Kompetanse, ledelse, eierskap og ansatte
Solid og bred kompetanse skaper verdier Eierskap
Stor-Oslo Prosjekt
Stor-Oslo Management AS
Stor-Oslo Management
10,00 % 1,96 %
Stor-Oslo Invest AS Real Costa AS (Arild Rygg)
25,86 %
Troya Invest AS (Arne Brovold)
14,50 %
Freto Invest AS (Fredrik Torgersen) KI Invest AS (Karsten Hjertholm)
14,50 %
Sprint Invest AS (Mathis Grimstad)
14,50 %
Walkabout Invest AS (Geir Johnsen)
6,50 %
Pared AS (Nikolai Olsen)
5,50 %
Rinde AS (Gunnar Rinde)
4,50 %
20,85 %
26,90 %
20,00 %
2,65 %
6,68 % 9,17 % -
0,40 %
-
2,16 %
4,87 % 0,46 %
Argentum Invest AS (Nils Thomas Lien)
-
20,00 %
1,90 %
Expo Invest AS (Peter Hougen)
-
15,00 %
1,40 %
4,14 %
4,15 %
BMH Invest AS
15,54 %
Nomocco Eiendom AS (Nikolai Olsen) Hjørnet RMS AS (Bård Rieber-Mohn)
6,24 %
Expo Holding AS (Fredrik Torgersen/Peter Hougen)
6,66 %
WIN AS (Lars Erik Wogsted)
2,37 %
Richard Zagar
1,45 %
Lars Erik Heramb Fjeld
1,07 %
Martin Bræmnes Invest AS (Martin Bræmnes)
0,73 %
Chara Invest AS
6,50 %
Investmaer AS (Erlend Ramnefjell)
0,78 %
Thomas Børnich
0,11 %
Sum
12
Stor-Oslo Invest
20,00 %
Stor-Oslo Prosjekt AS
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
100,00%
100,00%
Stor-Oslo Eiendom består av tre selskaper hvor StorOslo Prosjekt og Stor-Oslo Management har ansatte med bred bakgrunn fra bygge-, eiendoms- og finansbransjen. Stor-Oslo Invest er et rent investeringsselskap.
Stor-Oslo Eiendom utvikler de neste fem år...
Sammensetningen av erfaring og kompetanse fra entreprenørvirksomhet, eiendomsmegling, myndighetsbehandling, ledelse og finans gjør at Stor-Oslo Eiendom har gode forutsetninger for å skape verdier i prosjektene som utvikles, og dermed også for sine oppdragsgivere.
Segment
Stor-Oslo Eiendom har gjennom flere trofaste samarbeidspartnere og ekstraordinær avkastning i en rekke prosjekter vist at selskapene har lykkes. Stor-Oslo Eiendom vil gjennom 2013 fortsette arbeidet med å videreutvikle de ulike forretningsområdene, og å tiltrekke oss flere dyktige og engasjerte medarbeidere. Stor-Oslo Eiendom er en fleksibel organisasjon og evner å snu seg rundt og ta ansvar for alle ledd i de prosjektene hvor vi er involvert.
Bolig Næring Logistikk
Arild Rygg er styreleder i Stor-Oslo Eiendoms tre selskaper og arbeider til dels aktivt i konkrete prosjekter og dels med akvisisjon. Arne Brovold er administrerende direktør i StorOslo Prosjekt AS, og Fredrik Torgersen er administrerende direktør i Stor-Oslo Management AS og Stor-Oslo Invest AS.
100,00 %
13
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Strategi
Antall
Leiligheter og småusbebyggelse i sentrale områder
1.500 boliger
Kontorarealer med høy standard i sentrale vekstområder
125.000 m2
Logistikkarealer med god eksponering og sentral beliggenhet
100.000 m2
Kompetanse, ledelse, eierskap og ansatte
Kompetanse, ledelse, eierskap og ansatte
Ansatte i Stor-Oslo Eiendom
14
Arild Rygg Styreleder og partner Tlf: 90 88 18 67 arild@soeiendom.no
Ragnhild Bjella Skjørten Administrasjonssekretær Stor-Oslo Eiendom Tlf: 90 91 83 18 ragnhild@soeiendom.no
Carl Henrik Graff Arealplanlegger Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 97 51 20 42 carl.henrik@soeiendom.no.no
Arne Brovold Adm. dir. og partner Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 41 51 33 70 arne@soeiendom.no
Lars Eirik Heramb Fjeld Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 90 58 74 08 lars.erik@soeiendom.no
Thomas Børnich Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 99 63 97 83 thomas.bornich@soeiendom.no
Erlend Ramnefjell Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 90 77 77 05 erlend@soeiendom.no
Bård Rieber-Mohn Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 90 06 16 25 bard@soeiendom.no
Mathis Grimstad Prosjektleder og partner Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 41 29 48 65 mathis@soeiendom.no
Richard Zagar Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 93 89 66 99 richard@soeiendom.no
Nikolai Olsen Prosjektleder og partner Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 93 41 07 77 nikolai@soeiendom.no
Kathinka Lien Augustine Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 90 60 29 09 kathinka@soeiendom.no
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
15
Karsten Hjertholm Prosjektleder og partner Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 97 97 39 05 karsten@soeiendom.no
Fredrik Torgersen Adm. dir. og partner Stor-Oslo Management Tlf: 91 62 84 39 fredrik@soeiendom.no
Nils Thomas Lien Partner Stor-Oslo Management Tlf: 92 81 52 22 nils.thomas@soeiendom.no
Martin Bremnæs Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 99 61 86 66 martin@soeiendom.no
Peter Hougen Partner Stor-Oslo Management Tlf: 90 93 53 96 peter@soeiendom.no
Christian Kaas Stor-Oslo Management Tlf: 93 03 05 13 christian@soeiendom.no
Gunnar Rinde Prosjektleder, Partner Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 95 21 88 31 gunnar@soeiendom.no
Per Christian Holm Stor-Oslo Management Tlf: 46 93 45 20 per.christian@soeiendom.no
Peder Rye Lier Stor-Oslo Management Tlf: 48 31 96 89 peder@soeiendom.no
Geir Johnsen Prosjektleder og partner Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 90 23 48 50 geir@soeiendom.no
Kjell Kristian Olstad Stor-Oslo Management Tlf: 93 49 71 74 kjell.kristian@soeiendom.no
Lars Erik Wogsted Stor-Oslo Management Tlf: 92 42 84 74 lars-erik@soeiendom.no
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Kompetanse, ledelse, eierskap og ansatte
Kompetanse, ledelse, eierskap og ansatte
Ansatte i Stor-Oslo Eiendom
14
Arild Rygg Styreleder og partner Tlf: 90 88 18 67 arild@soeiendom.no
Ragnhild Bjella Skjørten Administrasjonssekretær Stor-Oslo Eiendom Tlf: 90 91 83 18 ragnhild@soeiendom.no
Carl Henrik Graff Arealplanlegger Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 97 51 20 42 carl.henrik@soeiendom.no.no
Arne Brovold Adm. dir. og partner Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 41 51 33 70 arne@soeiendom.no
Lars Eirik Heramb Fjeld Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 90 58 74 08 lars.erik@soeiendom.no
Thomas Børnich Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 99 63 97 83 thomas.bornich@soeiendom.no
Erlend Ramnefjell Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 90 77 77 05 erlend@soeiendom.no
Bård Rieber-Mohn Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 90 06 16 25 bard@soeiendom.no
Mathis Grimstad Prosjektleder og partner Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 41 29 48 65 mathis@soeiendom.no
Richard Zagar Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 93 89 66 99 richard@soeiendom.no
Nikolai Olsen Prosjektleder og partner Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 93 41 07 77 nikolai@soeiendom.no
Kathinka Lien Augustine Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 90 60 29 09 kathinka@soeiendom.no
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
15
Karsten Hjertholm Prosjektleder og partner Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 97 97 39 05 karsten@soeiendom.no
Fredrik Torgersen Adm. dir. og partner Stor-Oslo Management Tlf: 91 62 84 39 fredrik@soeiendom.no
Nils Thomas Lien Partner Stor-Oslo Management Tlf: 92 81 52 22 nils.thomas@soeiendom.no
Martin Bremnæs Prosjektleder Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 99 61 86 66 martin@soeiendom.no
Peter Hougen Partner Stor-Oslo Management Tlf: 90 93 53 96 peter@soeiendom.no
Christian Kaas Stor-Oslo Management Tlf: 93 03 05 13 christian@soeiendom.no
Gunnar Rinde Prosjektleder, Partner Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 95 21 88 31 gunnar@soeiendom.no
Per Christian Holm Stor-Oslo Management Tlf: 46 93 45 20 per.christian@soeiendom.no
Peder Rye Lier Stor-Oslo Management Tlf: 48 31 96 89 peder@soeiendom.no
Geir Johnsen Prosjektleder og partner Stor-Oslo Prosjekt Tlf: 90 23 48 50 geir@soeiendom.no
Kjell Kristian Olstad Stor-Oslo Management Tlf: 93 49 71 74 kjell.kristian@soeiendom.no
Lars Erik Wogsted Stor-Oslo Management Tlf: 92 42 84 74 lars-erik@soeiendom.no
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
PROSJEKTER Under UTVIKLING
prosjekter UNDER OPPFØRING Steinsåsen Røyse
1
Kikut
# Åneby
Vik
Skullerud Torg 3
E16
Sundvollen
Krokskogen
3
Heikampen
#
Holter kollen
Rotnes
HOLE
Nordmarka
1
Nittedal
Høgåsen
Storøya
Frognøya
Grønlund fjellet
Movatn
#
Losbyveien 1, Lørenskog
5
Vålerenga Stadion, Valle Hovin, Oslo
Tyrifjorden
78 leiligheter + Rema 1000 butikk
Vidvangs høgda
Utøya
#
4
Sørkedalen
Areal: 9.000 m Oppdragsgiver: Millennium Property II AS SOEs rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse og medeier
Maridalen
Venner åsen
2
#
Tjæregravs høgda Skaret
Breiliflaka
Tryvanns høgda
Flagret
2
Profilbygget, Fornebu
Kolsås
Hørte kollen
284
160 Ramsås
Vester gyllen
Rotnesbeitet, Nittedal
Vestmarka
Kirkegata 17, Oslo Areal: 6.000 m2 Oppdragsgiver: Kirkegata 17 AS SOEs rolle: Tilrettelegging, prosjektutvikling, forretningsførsel, prosjektledelse og medeier
16
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
#
#
#
Blommenholm
Sandvika
#
162 BYGDØY
166
5
2
LIER
#
# #
Kraftkollen
Gullhella
Hallenskog
#
6
STRØMSGODSET Drammen #
319
5
Spikke # stad #
#
#
RØYKEN
Enebakkveien 135, Oslo
7
Myrvoll
Parkeringshus Haugerud, Oslo
Greverud
Slemmestad
# #
Oppegård Vevelstad
Bødalen
Røyken
Sørmarka Siggerud
Sofiemyr
OPPEGÅRD
Nærsnes
Sørumlia BRAGERNES
Fjellstrand
3
#
152 #
Bjerkås
Heggedal
#
#
283
Torget
Kjekstadmarka #
KLEMETSRUD
#
Sjøstrand
Brennåsen
- næringseiendom under omregulering/ utvikling til nye boliger
Østmarka
155
Oslofjorden
Dikemark
282 Reistad
1 HOLMLIA
Vollen
Solbakken, Drammen
#
Berger
Alværn
- tomt regulert for 5.700 kvm nybygg, under utleie/prosjektering
BØLER
#
6
1
E6 SKULLERUD
#
Kakklovnskroken 3, Oslo
LØRENSKOG
Blakstad #
285
MANGLERUD
#
167 #
Lierbyen
OPPSAL
BEKKELAGET
Konglungen
#
Tranby
Lier
#
4
2
#
Skårer Romeriksporten
3
Hellvik
Asker
Lierskogen
Skimtheia
Vakås
#
159
Løvenstad
Bryn
#
157 Oksval
165
Hagahogget
8
#
#
#
HØYBRÅTEN
7
5
E18
Sagdalen
#
#
#
#
#
Skjetten
GRORUD STOVNER
#
163
4 #
VESTLI
SINSEN
156
Hvalstad
2
OSLO #
#
Billingstad #
ÅSSIDEN
4
# 164
FROGNER
# LYSAKER Stabekk #
Never kollen
28 leiligheter Areal: 2.500 m2 Oppdragsgiver: Rotnesbeitet AS SOEs rolle: Tilrettelegging, prosjektutvikling, forretningsførsel, prosjektledelse og medeier
#
KJELSÅS NORDBERG GREFSEN #
Ring 2 MAJORSTUEN
SKØYEN
Jar
Gampen Sylling
ASKER
3
Østerås
168
Tverråsen
Gjevle Knausen kollen
Areal: 5.500 m2 kontorer Oppdragsgiver: IT Fornebu SOEs rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse
150
22
ROMSÅS AMMERUD
#
Bærums Verk
Røver kollen
Bogstad
Lomme dalen
områderegulering for bl.a. bygging av ny fotballstadion og skole
-omregulering av næringseiendom til ca 45.000 kvm bolig og handel.
22
Lillomarka Solemskogen
OSLO
Bærumsmarka Solli høgda
Skedsmo korset
Slattum Skytta
#
Tusen fryd Fager strand
Langhus
- tomt/eksist. bygg under omregulering for inntil 8.000 kvm handel og kontor.
SKI
Togrenda FROGN
23
#
ÅS
- under omregulering til bolig
154
Fred Olsens gt.1, Oslo
4
Areal: 7.300 m2 kontorer Oppdragsgiver: FO1 Invest AS SOEs rolle: Tilrettelegging, prosjektutvikling, forretningsførsel, prosjektledelse og medeier
Konowsgate 67, Oslo - eksisterende parkerings/lagerbygg under omregulering, ny utleie og fremtidig utbygging
17
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
8
Schweigaardsgate 16, Oslo Forbereldser for byggestart, nytt hovedkontor for Statoil Fuel & Retail
PROSJEKTER Under UTVIKLING
prosjekter UNDER OPPFØRING Steinsåsen Røyse
1
Kikut
# Åneby
Vik
Skullerud Torg 3
E16
Sundvollen
Krokskogen
3
Heikampen
#
Holter kollen
Rotnes
HOLE
Nordmarka
1
Nittedal
Høgåsen
Storøya
Frognøya
Grønlund fjellet
Movatn
#
Losbyveien 1, Lørenskog
5
Vålerenga Stadion, Valle Hovin, Oslo
Tyrifjorden
78 leiligheter + Rema 1000 butikk
Vidvangs høgda
Utøya
#
4
Sørkedalen
Areal: 9.000 m Oppdragsgiver: Millennium Property II AS SOEs rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse og medeier
Maridalen
Venner åsen
2
#
Tjæregravs høgda Skaret
Breiliflaka
Tryvanns høgda
Flagret
2
Profilbygget, Fornebu
Kolsås
Hørte kollen
284
160 Ramsås
Vester gyllen
Rotnesbeitet, Nittedal
Vestmarka
Kirkegata 17, Oslo Areal: 6.000 m2 Oppdragsgiver: Kirkegata 17 AS SOEs rolle: Tilrettelegging, prosjektutvikling, forretningsførsel, prosjektledelse og medeier
16
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
#
#
#
Blommenholm
Sandvika
#
162 BYGDØY
166
5
2
LIER
#
# #
Kraftkollen
Gullhella
Hallenskog
#
6
STRØMSGODSET Drammen #
319
5
Spikke # stad #
#
#
RØYKEN
Enebakkveien 135, Oslo
7
Myrvoll
Parkeringshus Haugerud, Oslo
Greverud
Slemmestad
# #
Oppegård Vevelstad
Bødalen
Røyken
Sørmarka Siggerud
Sofiemyr
OPPEGÅRD
Nærsnes
Sørumlia BRAGERNES
Fjellstrand
3
#
152 #
Bjerkås
Heggedal
#
#
283
Torget
Kjekstadmarka #
KLEMETSRUD
#
Sjøstrand
Brennåsen
- næringseiendom under omregulering/ utvikling til nye boliger
Østmarka
155
Oslofjorden
Dikemark
282 Reistad
1 HOLMLIA
Vollen
Solbakken, Drammen
#
Berger
Alværn
- tomt regulert for 5.700 kvm nybygg, under utleie/prosjektering
BØLER
#
6
1
E6 SKULLERUD
#
Kakklovnskroken 3, Oslo
LØRENSKOG
Blakstad #
285
MANGLERUD
#
167 #
Lierbyen
OPPSAL
BEKKELAGET
Konglungen
#
Tranby
Lier
#
4
2
#
Skårer Romeriksporten
3
Hellvik
Asker
Lierskogen
Skimtheia
Vakås
#
159
Løvenstad
Bryn
#
157 Oksval
165
Hagahogget
8
#
#
#
HØYBRÅTEN
7
5
E18
Sagdalen
#
#
#
#
#
Skjetten
GRORUD STOVNER
#
163
4 #
VESTLI
SINSEN
156
Hvalstad
2
OSLO #
#
Billingstad #
ÅSSIDEN
4
# 164
FROGNER
# LYSAKER Stabekk #
Never kollen
28 leiligheter Areal: 2.500 m2 Oppdragsgiver: Rotnesbeitet AS SOEs rolle: Tilrettelegging, prosjektutvikling, forretningsførsel, prosjektledelse og medeier
#
KJELSÅS NORDBERG GREFSEN #
Ring 2 MAJORSTUEN
SKØYEN
Jar
Gampen Sylling
ASKER
3
Østerås
168
Tverråsen
Gjevle Knausen kollen
Areal: 5.500 m2 kontorer Oppdragsgiver: IT Fornebu SOEs rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse
150
22
ROMSÅS AMMERUD
#
Bærums Verk
Røver kollen
Bogstad
Lomme dalen
områderegulering for bl.a. bygging av ny fotballstadion og skole
-omregulering av næringseiendom til ca 45.000 kvm bolig og handel.
22
Lillomarka Solemskogen
OSLO
Bærumsmarka Solli høgda
Skedsmo korset
Slattum Skytta
#
Tusen fryd Fager strand
Langhus
- tomt/eksist. bygg under omregulering for inntil 8.000 kvm handel og kontor.
SKI
Togrenda FROGN
23
#
ÅS
- under omregulering til bolig
154
Fred Olsens gt.1, Oslo
4
Areal: 7.300 m2 kontorer Oppdragsgiver: FO1 Invest AS SOEs rolle: Tilrettelegging, prosjektutvikling, forretningsførsel, prosjektledelse og medeier
Konowsgate 67, Oslo - eksisterende parkerings/lagerbygg under omregulering, ny utleie og fremtidig utbygging
17
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
8
Schweigaardsgate 16, Oslo Forbereldser for byggestart, nytt hovedkontor for Statoil Fuel & Retail
Styret i Stor-oslo prosjekt (f.v.) Gunnar Krogsveen, Karsten Hjerholm, Arild Rygg, Pål Mathis Grimstad, Fredrik Torgersen og Arne Brovold
Årsregnskap Stor-Oslo PROSJEKT as
Styrets årsberetning 2012 Selskapets virksomhet
Selskapets virksomhet er prosjektledelse og prosjektutvikling på vegne av tilknyttede investeringsselskaper og eksterne eiendomsbesittere. Selskapet ble etablert i august 2001 og har siden det hatt meget sterk vekst og god lønnsomhet. Stor-Oslo Prosjekt AS oppnådde i 2012 sitt beste driftsår siden oppstarten. Dette skyldes i hovedsak utbetaling av bonuser og suksesshonorarer som er opptjent over flere år. Total omsetning økte fra 34,6 mill i 2011 til 51,2 mill. i 2012, en økning på 48 %. Ordinære prosjektlederhonorarer er imidlertid ganske stabile og økte fra 24,7 mill i 2011 til 26,3 mill i 2012. Resultat før skatt for 2012 ble på 25,4 mill. I 2012 har selskapet hatt en rekke oppdrag i forbindelse med prosjektutvikling, kostnads- og lønnsomhetsanalyser, samt generell prosjekt- og prosjekteringsledelse for flere store nærings og boligprosjekter. Selskapet har i 2012 beskjeftiget rundt 15 årsverk og har innleid 2 ressurser på heltid frem til høsten 2012. Selskapet har ved utgangen av året 13 ansatte og vil i starten av 2013 ansette ytterligere 2 personer. Virksomheten drives fra Oslo.
Fortsatt drift
Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.
Arbeidsmiljø, personale og likestilling
Styret bekrefter at arbeidsmiljøet er meget godt og at det ikke er behov for å iverksette spesielle tiltak. Sykefraværet i 2012 var meget lavt og det har ikke forekommet skader eller ulykker. Selskapet har ved årets slutt en kvinnelig ansatt. Styret består i sin helhet av menn. Når selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetning vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.
Ytre miljø
Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.
Finansiell stilling og resultat Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger: Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat før skatt Årsresultat etter skatt
2012 54 693 774 22 611 760 25 407 434 18 993 571
2011 34 902 850 7 896 610 8 868 120 6 552 700
Balansesum Egenkapital
31.12.2012 40 230 691 4 097 785
31.12.2011 18 634 777 1 915 789
Det er, som følge av ny bonusavtale med de ansatte, avsatt kr. 4 100 000 i lønnskostnader for 2012. Bonus vil komme til utbetaling etter at årsregnskapet er godkjent.
Årsregnskap 2012
Stor-Oslo Prosjekt AS 18
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Styrets Årsberetning Resultatregnskap Balanse Noter Revisors beretning
Oslo, 01.02.13
Arild Rygg, Styrets leder
Gunnar Krogsveen, Styremedlem
Karsten Hjerholm, Styremedlem
Fredrik Torgersen, Styremedlem
Pål Mathis Grimstad, Styremedlem
Arne Brovold, Daglig leder
Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir ett rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2012. Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.
19
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Styret i Stor-oslo prosjekt (f.v.) Gunnar Krogsveen, Karsten Hjerholm, Arild Rygg, Pål Mathis Grimstad, Fredrik Torgersen og Arne Brovold
Årsregnskap Stor-Oslo PROSJEKT as
Styrets årsberetning 2012 Selskapets virksomhet
Selskapets virksomhet er prosjektledelse og prosjektutvikling på vegne av tilknyttede investeringsselskaper og eksterne eiendomsbesittere. Selskapet ble etablert i august 2001 og har siden det hatt meget sterk vekst og god lønnsomhet. Stor-Oslo Prosjekt AS oppnådde i 2012 sitt beste driftsår siden oppstarten. Dette skyldes i hovedsak utbetaling av bonuser og suksesshonorarer som er opptjent over flere år. Total omsetning økte fra 34,6 mill i 2011 til 51,2 mill. i 2012, en økning på 48 %. Ordinære prosjektlederhonorarer er imidlertid ganske stabile og økte fra 24,7 mill i 2011 til 26,3 mill i 2012. Resultat før skatt for 2012 ble på 25,4 mill. I 2012 har selskapet hatt en rekke oppdrag i forbindelse med prosjektutvikling, kostnads- og lønnsomhetsanalyser, samt generell prosjekt- og prosjekteringsledelse for flere store nærings og boligprosjekter. Selskapet har i 2012 beskjeftiget rundt 15 årsverk og har innleid 2 ressurser på heltid frem til høsten 2012. Selskapet har ved utgangen av året 13 ansatte og vil i starten av 2013 ansette ytterligere 2 personer. Virksomheten drives fra Oslo.
Fortsatt drift
Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.
Arbeidsmiljø, personale og likestilling
Styret bekrefter at arbeidsmiljøet er meget godt og at det ikke er behov for å iverksette spesielle tiltak. Sykefraværet i 2012 var meget lavt og det har ikke forekommet skader eller ulykker. Selskapet har ved årets slutt en kvinnelig ansatt. Styret består i sin helhet av menn. Når selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetning vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.
Ytre miljø
Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.
Finansiell stilling og resultat Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger: Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat før skatt Årsresultat etter skatt
2012 54 693 774 22 611 760 25 407 434 18 993 571
2011 34 902 850 7 896 610 8 868 120 6 552 700
Balansesum Egenkapital
31.12.2012 40 230 691 4 097 785
31.12.2011 18 634 777 1 915 789
Det er, som følge av ny bonusavtale med de ansatte, avsatt kr. 4 100 000 i lønnskostnader for 2012. Bonus vil komme til utbetaling etter at årsregnskapet er godkjent.
Årsregnskap 2012
Stor-Oslo Prosjekt AS 18
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Styrets Årsberetning Resultatregnskap Balanse Noter Revisors beretning
Oslo, 01.02.13
Arild Rygg, Styrets leder
Gunnar Krogsveen, Styremedlem
Karsten Hjerholm, Styremedlem
Fredrik Torgersen, Styremedlem
Pål Mathis Grimstad, Styremedlem
Arne Brovold, Daglig leder
Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir ett rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2012. Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.
19
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Årsregnskap Stor-Oslo PROSJEKT as Balanse - Eiendeler
Resultatregnskap Driftsinntekter og kostnader
NOTE
2012
2011
Balanse - Egenkapital og gjeld NOTE
2012
2011
Anleggsmidler 54 606 566
34 670 365
Annen driftsinntekt
87 208
232 485
Sum driftsinntekter
54 693 774
34 902 850
Honorarinntekter
4 595 596
3 690 414
Lønnskostnad m.m.
2
21 610 395
18 143 147
Avskrivning på driftsmider
7
0
21 672
Annen driftskostnad
5 876 022
5 151 008
Sum driftskostnader
32 082 014
27 006 240
22 611 760
Driftsresultat
Varige driftsmidler Maskiner og anlegg 7
Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr
47 500
0
26 665
6 000
74 165
6 000
2 760 000
909 991
2 627
0 63 812
Annen rentekostnad
56 939
63 812
Annen finanskostnad
7 541
24 795
2 795 674
971 510
Inntekt på investering i datterselskap Rentekostnad til foretak i samme konsern
Resultat av finansposter Resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat Årsresultat
3
25 407 434
8 868 120
18 993 571
6 552 700
16 700 000
6 000 000
6 413 863
4, 6
100 000
100 000
Egne aksjer
5
-5 824
0
94 176
100 000
Sum innskutt egenkapital
4 003 609
1 815 789
411 348
Sum opptjent egenkapital
4 003 609
1 815 789
Sum finansielle anleggsmidler
381 723
411 348
Sum egenkapital
4 097 785
1 915 789
Sum anleggsmidler
455 888
417 348
Gjeld 67 333
26 133
334 618
958 831
6 372 663
2 259 735
5 554 318
2 605 038
16 700 000
6 000 000
Annen egenkapital 10
Investeringer i tilknyttet selskap
6
Avsetning for forpliktelser
Finansinntekter og finanskostnader 150 126
Aksjekapital
381 723
Finansielle anleggsmidler
7 896 610
102 781
2011
Opptjent egenkapital
Utsatt skatt
Omløpsmidler Annen renteinntekt
2012
Innskutt egenkapital
Sum varige driftsmidler Fremmedytelser
NOTE
Egenkapital
Fordringer Kundefordringer 9
Andre fordringer Sum fordringer
20 766 741
6 538 481
Kortsiktig gjeld
5 024 021
3 845 745
Leverandørgjeld
25 790 762
10 384 226
Betalbar skatt
3
Skyldig offentlige avgifter 8
Bankinskudd, kontanter o.l.
Stor-oslo prosjekt
(f.v.bak) Gunnar Rinde, Bård Rieber-Mohn, Nikolai Olsen, Geir Johnsen, Kathinka Lien Augustine, Martin Bremnæs. (f.v. foran) Richard Zagar, Erlend Ramnefjell, Karsten Hjertholm, Arne Brovold, Lars Eirik Heramb Fjeld, Carl Henrik Graff, Mathis Grimstad.
13 984 041
7 833 203
39 774 803
18 217 429
40 230 691
18 634 777
Utbytte
6
7 103 974
4 689 251
Sum kortsiktig gjeld
36 065 273
16 692 855
Sum gjeld
36 132 906
16 718 855
Sum egenkapital og gjeld
40 230 691
18 634 777
Annen kortsiktig gjeld Sum omløpsmidler
2 315 420 Sum eiendeler
Overføringer Avsatt til utbytte Avsatt til annen egenkapital Sum overføringer
2 293 571
552 700
18 993 571
6 552 700
Oslo, 01.02.13
Arild Rygg, Styrets leder
20
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
21
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Arne Brovold, Daglig leder
Karsten Hjerholm, Styremedlem
Fredrik Torgersen, Styremedlem
Pål Mathis Grimstad, Styremedlem
Gunnar Krogsveen, Styremedlem
Årsregnskap Stor-Oslo PROSJEKT as Balanse - Eiendeler
Resultatregnskap Driftsinntekter og kostnader
NOTE
2012
2011
Balanse - Egenkapital og gjeld NOTE
2012
2011
Anleggsmidler 54 606 566
34 670 365
Annen driftsinntekt
87 208
232 485
Sum driftsinntekter
54 693 774
34 902 850
Honorarinntekter
4 595 596
3 690 414
Lønnskostnad m.m.
2
21 610 395
18 143 147
Avskrivning på driftsmider
7
0
21 672
Annen driftskostnad
5 876 022
5 151 008
Sum driftskostnader
32 082 014
27 006 240
22 611 760
Driftsresultat
Varige driftsmidler Maskiner og anlegg 7
Driftsløsøre, inventar o.a. utstyr
47 500
0
26 665
6 000
74 165
6 000
2 760 000
909 991
2 627
0 63 812
Annen rentekostnad
56 939
63 812
Annen finanskostnad
7 541
24 795
2 795 674
971 510
Inntekt på investering i datterselskap Rentekostnad til foretak i samme konsern
Resultat av finansposter Resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat Årsresultat
3
25 407 434
8 868 120
18 993 571
6 552 700
16 700 000
6 000 000
6 413 863
4, 6
100 000
100 000
Egne aksjer
5
-5 824
0
94 176
100 000
Sum innskutt egenkapital
4 003 609
1 815 789
411 348
Sum opptjent egenkapital
4 003 609
1 815 789
Sum finansielle anleggsmidler
381 723
411 348
Sum egenkapital
4 097 785
1 915 789
Sum anleggsmidler
455 888
417 348
Gjeld 67 333
26 133
334 618
958 831
6 372 663
2 259 735
5 554 318
2 605 038
16 700 000
6 000 000
Annen egenkapital 10
Investeringer i tilknyttet selskap
6
Avsetning for forpliktelser
Finansinntekter og finanskostnader 150 126
Aksjekapital
381 723
Finansielle anleggsmidler
7 896 610
102 781
2011
Opptjent egenkapital
Utsatt skatt
Omløpsmidler Annen renteinntekt
2012
Innskutt egenkapital
Sum varige driftsmidler Fremmedytelser
NOTE
Egenkapital
Fordringer Kundefordringer 9
Andre fordringer Sum fordringer
20 766 741
6 538 481
Kortsiktig gjeld
5 024 021
3 845 745
Leverandørgjeld
25 790 762
10 384 226
Betalbar skatt
3
Skyldig offentlige avgifter 8
Bankinskudd, kontanter o.l.
Stor-oslo prosjekt
(f.v.bak) Gunnar Rinde, Bård Rieber-Mohn, Nikolai Olsen, Geir Johnsen, Kathinka Lien Augustine, Martin Bremnæs. (f.v. foran) Richard Zagar, Erlend Ramnefjell, Karsten Hjertholm, Arne Brovold, Lars Eirik Heramb Fjeld, Carl Henrik Graff, Mathis Grimstad.
13 984 041
7 833 203
39 774 803
18 217 429
40 230 691
18 634 777
Utbytte
6
7 103 974
4 689 251
Sum kortsiktig gjeld
36 065 273
16 692 855
Sum gjeld
36 132 906
16 718 855
Sum egenkapital og gjeld
40 230 691
18 634 777
Annen kortsiktig gjeld Sum omløpsmidler
2 315 420 Sum eiendeler
Overføringer Avsatt til utbytte Avsatt til annen egenkapital Sum overføringer
2 293 571
552 700
18 993 571
6 552 700
Oslo, 01.02.13
Arild Rygg, Styrets leder
20
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
21
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Arne Brovold, Daglig leder
Karsten Hjerholm, Styremedlem
Fredrik Torgersen, Styremedlem
Pål Mathis Grimstad, Styremedlem
Gunnar Krogsveen, Styremedlem
Årsregnskap Stor-Oslo PROSJEKT as Noter til regnskapet Note 1 - Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak. Driftsinntekter Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen. Andelen av driftsinntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt ved salget og inntektsføres deretter i takt med levering av tjenestene.
Note 2 - Lønnskostnader
Note 3 - Skatt 2012
2011
14 090 679
10 515 510
2 392 494
1 813 326
Pensjonskostnader
241 877
436 116
Andre lønnsrelaterte ytelser
785 345
1 778 195
Lønnskostnader Lønn Arbeidsgiveravgift
4 100 000 3 600 000 Avsatt bonus for året Suksesshonorarer inntektsføres først når det foreligger endelig avtale. Selskapet får på det tidspunktet en ubetinget rett til honoSum 21 610 395 18 143 147 raret og inntekten kan måles pålitelig. Skatt Selskapet har i 2012 sysselsatt 16 årsverk. Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Skatteøkende Ytelser til ledende personer Daglig leder Styret og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller 1 100 000 68 000 Lønn og pensjon kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. 584 337 0 Annen godtgjørelse Klassifisering og vurdering av balanseposter Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Sum 1 684 337 68 000 Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. Godtgjørelse til revisor Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall Det er i 2012 kostnadsført kr. 107 395 (eks. mva) i ordinært revisjonshonorar. som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det Dette inkluderer teknisk utarbeidelse av årsregnskap og ligningspapirer. høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Nedskrivingen Pensjon reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede. Selskapet er pliktig til å etablere tjenestepensjon for de ansatte etter Lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ordningen oppfyller lovkravene. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som Bonus knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi Selskapets ansatte er omfattet av en resultatavhengig bonusordning. av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. Aksjer i datterselskap Investeringer i datterselskap er vurdert etter kostmetoden da konsernet samlet ikke overstiger grensen for små foretak. Utbytte fra investering i Stor-Oslo Management AS inntektsføres normalt i opptjeningsåret, da man anser å ha tilstrekkelig samlet innflytelse og kontroll over beslutningen til å kunne foreta inntektsføring.
22
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Årets skattekostnad fordeler seg på: Betalbar skatt Endring i utsatt skatt Sum skattekostnad
Note 4 - Antall aksjer, aksjeeiere m.v 2012
2011
6 372 662
2 289 288
41 200
26 132
6 413 863
2 315 421
Note 6 - Egenkapital
Aksjekapital
Antall
Pålydende
Balanseført
Ordinære aksjer
1 000
100
100 000
REVISORS BERETNING Aksjekapital
Egne aksjer
100 000
Egenkapital 01.01
-5 824
Erverv av egne aksjer Alle aksjer gir samme rettigheter i selskapet.
Årets resultat Avsatt utbytte
Beregning av årets skattegrunnlag:
Aksjonærer
Resultat før skattekostnad
25 407 434
8 868 120
Permanente forskjeller
-2 500 781
-598 761
-147 144
-93 330
22 759 509
8 176 029
Endring i midlertidige forskjeller Årets skattegrunnlag
Aksjer
Eierandel
Real Costa AS (Arild Rygg, styrets leder)
248,20
24,82 %
Troya Invest AS (Arne Brovold, daglig leder)
124,09
12,41 %
KI Invest AS (Karsten Hjertholm, styremedlem)
124,09
12,41 %
Sprint Invest AS (Mathias Grimstad, styremedlem)
124,09
12,41 %
Stor-Oslo Management AS (Arild Rygg, styrets leder og FredrikTorgersen)
100,00
10,00 %
Chara Invest AS
70,00
7,00 %
Stor-Oslo Prosjekt (egne aksjer)
58,24
5,82 %
2012
2011
Driftsmidler
76 368
93 330
Fordringer
81 906
0
Walkabout Invest AS
58,24
5,82 %
Inntektsført avsatt utbytte
82 200
0
Pared AS
51,70
5,17 %
240 474
93 330
BMH Invest AS
41,35
4,14 %
Totalt antall aksjer
1 000
100,00 %
Oversikt over midlertidige forskjeller:
Sum
28 % utsatt skatt
67 333
26 132
Note 5 - EgNE AKSJER Selskapet har i løpet av 2012 kjøpt 58,24 aksjer til 111 575,55. Pålydende på aksjene er kr 5 824. Kjøpet er godkjent av generalforsamlingen, men var ikke meldt til Foretaksregisteret før kjøpet ble gjennomført. Melding om godkjennelse fra generalforsamlingen er meldt til Foretaksregisteret i etterkant av kjøpet.
1 815 789
1 915 789
-105 752
-111 576
18 993 571
18 993 571
-16 700 000
-16 700 000
4 003 608
4 097 785
Selskapets bokførte driftsmidler består av kunst til kostpris kr 26 664. Dette avskrives ikke.
Note 8 - Bankinnskudd Av selskapets bankinnskudd er kr 717 752 bundne bankinnskudd for ansattes skattetrekksmidler.
Note 9 - Garanti/ Pantstillelser Oversikt over sikkerhets-/panstillelser per 31.12.2012: Tinglyst factoringpant på kr 5.000.000 i favør Danske Bank (pantet gjelder kassekreditten som ikke er benyttet). .
Note 10 - INVESTERINGER Tilknyttet selskap
Eierandel
Resultat
Egenkapital
-12 568
87 550
Stor-Oslo Eiendom AS*
50,00 %
Trosterudveien 45 AS***
25,00 %
Stor-Oslo Management AS**
20,00 %
Frogner Næringspark Invest AS***
20,00 %
* Foreløpige tall 2012 ** Årsregnskap 2011 *** Selskapene er stiftet i 2012
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
-5 824
Sum
NOTE 7 - ANNLEGGSMIDLER
Sum investeringer i tilknyttet selskap
23
100 000
Egenkapital 31.12
Annen EK
15 383 322
3 088 032
Kostpris
Bokført verdi
53 250
53 250
51 625
51 625
254 848
254 848
22 000
22 000 381 723
Årsregnskap Stor-Oslo PROSJEKT as Noter til regnskapet Note 1 - Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak. Driftsinntekter Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen. Andelen av driftsinntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt ved salget og inntektsføres deretter i takt med levering av tjenestene.
Note 2 - Lønnskostnader
Note 3 - Skatt 2012
2011
14 090 679
10 515 510
2 392 494
1 813 326
Pensjonskostnader
241 877
436 116
Andre lønnsrelaterte ytelser
785 345
1 778 195
Lønnskostnader Lønn Arbeidsgiveravgift
4 100 000 3 600 000 Avsatt bonus for året Suksesshonorarer inntektsføres først når det foreligger endelig avtale. Selskapet får på det tidspunktet en ubetinget rett til honoSum 21 610 395 18 143 147 raret og inntekten kan måles pålitelig. Skatt Selskapet har i 2012 sysselsatt 16 årsverk. Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Skatteøkende Ytelser til ledende personer Daglig leder Styret og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller 1 100 000 68 000 Lønn og pensjon kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. 584 337 0 Annen godtgjørelse Klassifisering og vurdering av balanseposter Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Sum 1 684 337 68 000 Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. Godtgjørelse til revisor Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall Det er i 2012 kostnadsført kr. 107 395 (eks. mva) i ordinært revisjonshonorar. som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det Dette inkluderer teknisk utarbeidelse av årsregnskap og ligningspapirer. høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Nedskrivingen Pensjon reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede. Selskapet er pliktig til å etablere tjenestepensjon for de ansatte etter Lov om obligatorisk tjenestepensjon. Ordningen oppfyller lovkravene. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som Bonus knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi Selskapets ansatte er omfattet av en resultatavhengig bonusordning. av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. Aksjer i datterselskap Investeringer i datterselskap er vurdert etter kostmetoden da konsernet samlet ikke overstiger grensen for små foretak. Utbytte fra investering i Stor-Oslo Management AS inntektsføres normalt i opptjeningsåret, da man anser å ha tilstrekkelig samlet innflytelse og kontroll over beslutningen til å kunne foreta inntektsføring.
22
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Årets skattekostnad fordeler seg på: Betalbar skatt Endring i utsatt skatt Sum skattekostnad
Note 4 - Antall aksjer, aksjeeiere m.v 2012
2011
6 372 662
2 289 288
41 200
26 132
6 413 863
2 315 421
Note 6 - Egenkapital
Aksjekapital
Antall
Pålydende
Balanseført
Ordinære aksjer
1 000
100
100 000
REVISORS BERETNING Aksjekapital
Egne aksjer
100 000
Egenkapital 01.01
-5 824
Erverv av egne aksjer Alle aksjer gir samme rettigheter i selskapet.
Årets resultat Avsatt utbytte
Beregning av årets skattegrunnlag:
Aksjonærer
Resultat før skattekostnad
25 407 434
8 868 120
Permanente forskjeller
-2 500 781
-598 761
-147 144
-93 330
22 759 509
8 176 029
Endring i midlertidige forskjeller Årets skattegrunnlag
Aksjer
Eierandel
Real Costa AS (Arild Rygg, styrets leder)
248,20
24,82 %
Troya Invest AS (Arne Brovold, daglig leder)
124,09
12,41 %
KI Invest AS (Karsten Hjertholm, styremedlem)
124,09
12,41 %
Sprint Invest AS (Mathias Grimstad, styremedlem)
124,09
12,41 %
Stor-Oslo Management AS (Arild Rygg, styrets leder og FredrikTorgersen)
100,00
10,00 %
Chara Invest AS
70,00
7,00 %
Stor-Oslo Prosjekt (egne aksjer)
58,24
5,82 %
2012
2011
Driftsmidler
76 368
93 330
Fordringer
81 906
0
Walkabout Invest AS
58,24
5,82 %
Inntektsført avsatt utbytte
82 200
0
Pared AS
51,70
5,17 %
240 474
93 330
BMH Invest AS
41,35
4,14 %
Totalt antall aksjer
1 000
100,00 %
Oversikt over midlertidige forskjeller:
Sum
28 % utsatt skatt
67 333
26 132
Note 5 - EgNE AKSJER Selskapet har i løpet av 2012 kjøpt 58,24 aksjer til 111 575,55. Pålydende på aksjene er kr 5 824. Kjøpet er godkjent av generalforsamlingen, men var ikke meldt til Foretaksregisteret før kjøpet ble gjennomført. Melding om godkjennelse fra generalforsamlingen er meldt til Foretaksregisteret i etterkant av kjøpet.
1 815 789
1 915 789
-105 752
-111 576
18 993 571
18 993 571
-16 700 000
-16 700 000
4 003 608
4 097 785
Selskapets bokførte driftsmidler består av kunst til kostpris kr 26 664. Dette avskrives ikke.
Note 8 - Bankinnskudd Av selskapets bankinnskudd er kr 717 752 bundne bankinnskudd for ansattes skattetrekksmidler.
Note 9 - Garanti/ Pantstillelser Oversikt over sikkerhets-/panstillelser per 31.12.2012: Tinglyst factoringpant på kr 5.000.000 i favør Danske Bank (pantet gjelder kassekreditten som ikke er benyttet). .
Note 10 - INVESTERINGER Tilknyttet selskap
Eierandel
Resultat
Egenkapital
-12 568
87 550
Stor-Oslo Eiendom AS*
50,00 %
Trosterudveien 45 AS***
25,00 %
Stor-Oslo Management AS**
20,00 %
Frogner Næringspark Invest AS***
20,00 %
* Foreløpige tall 2012 ** Årsregnskap 2011 *** Selskapene er stiftet i 2012
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
-5 824
Sum
NOTE 7 - ANNLEGGSMIDLER
Sum investeringer i tilknyttet selskap
23
100 000
Egenkapital 31.12
Annen EK
15 383 322
3 088 032
Kostpris
Bokført verdi
53 250
53 250
51 625
51 625
254 848
254 848
22 000
22 000 381 723
Styret i Stor-oslo MANAGEMENT (f.v.) John Olof Solberg, Arne Brovold, Arild Rygg, Ole Anders Engebretsen, Nils Thomas Lien, Fredrik Torgersen
Årsregnskap - Stor-Oslo MANAGEMENT as
Styrets årsberetning 2012 Selskapets virksomhet
Selskapets virksomhet er å etablere, utvikle og forvalte eiendomsutviklingsprosjekter i StorOslo regionen. Arbeidet innebefatter søk etter nye prosjekter, bistand med finansiering, daglig ledelse, strategisk utvikling, forretningsførsel og aktitvt arbeid med leietakere. Virksomheten ble etablert i desember 2009 og har siden oppstart hatt god vekst i både antall ansatte, omsetning og resultat. Pr. 31.12.12 forvalter selskapet 16 utviklingsprosjekter som er etablert gjennom de siste tre årene. Samlet verdijustert egenkapital i prosjektene er NOK 577 mill., hvorav Stor-Oslo Invest AS sin andel er NOK 88 mill. Utviklingsprosjektene har en samlet utbyggingsverdi på ca NOK 7 milliarder. I 2012 ble det etablert fem nye prosjekter med et samlet utbyggingspotensial på ca NOK 4 milliarder, innenfor segmentene bolig, handel, kontor og logistikk. I samme år ble fire prosjekter realisert. Det er gjennom året fremforhandlet og skrevet flere store leiekontrakter som har gitt flere prosjekter en betydelig verdiøkning.
Fortsatt drift Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.
Arbeidsmiljø, personale og likestilling
Styret bekrefter at arbeidsmiljøet er meget godt og at det ikke er behov for å iverksette spesielle tiltak. Selskapet har ikke hatt sykefravær i 2012 og det har ikke forekommet skader eller ulykker. Det er ingen kvinner ansatt i selskapet og styret består i sin helhet av menn. I den grad selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetning vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.
Ytre miljø
Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.
Selskapet hadde pr. 31.13.2012 ni fast ansatte. I tillegg leies det inn ressurser på regnskap. Selskapets virksomhet drives fra Oslo.
Finansiell stilling og resultat
Oslo, 01.02.13
Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger:
Årsregnskap 2012
Stor-Oslo Management AS 24
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
- Styrets årsberetning - Resultatregnskap - Balanse - Noter - Revisors beretning
Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat før skatt Årsresultat etter skatt
2012 32 735 573 18 721 249 20 758 769 15 383 322
2011 14 363 974 5 670 850 6 364 240 4 730 469
Balansesum Egenkapital
31.12.2012 29 971 183 3 088 032
31.12.2011 13 306 814 1 404 710
Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir ett rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2012. Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.
25
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Arild Rygg, Styrets leder
Ole Anders Engebretsen, Styremedlem
John Olof Solberg, Styremedlem
Nils Thomas Lien, Styremedlem
Arne Brovold, Styremedlem
Fredrik Torgersen, Adm. dir.
Styret i Stor-oslo MANAGEMENT (f.v.) John Olof Solberg, Arne Brovold, Arild Rygg, Ole Anders Engebretsen, Nils Thomas Lien, Fredrik Torgersen
Årsregnskap - Stor-Oslo MANAGEMENT as
Styrets årsberetning 2012 Selskapets virksomhet
Selskapets virksomhet er å etablere, utvikle og forvalte eiendomsutviklingsprosjekter i StorOslo regionen. Arbeidet innebefatter søk etter nye prosjekter, bistand med finansiering, daglig ledelse, strategisk utvikling, forretningsførsel og aktitvt arbeid med leietakere. Virksomheten ble etablert i desember 2009 og har siden oppstart hatt god vekst i både antall ansatte, omsetning og resultat. Pr. 31.12.12 forvalter selskapet 16 utviklingsprosjekter som er etablert gjennom de siste tre årene. Samlet verdijustert egenkapital i prosjektene er NOK 577 mill., hvorav Stor-Oslo Invest AS sin andel er NOK 88 mill. Utviklingsprosjektene har en samlet utbyggingsverdi på ca NOK 7 milliarder. I 2012 ble det etablert fem nye prosjekter med et samlet utbyggingspotensial på ca NOK 4 milliarder, innenfor segmentene bolig, handel, kontor og logistikk. I samme år ble fire prosjekter realisert. Det er gjennom året fremforhandlet og skrevet flere store leiekontrakter som har gitt flere prosjekter en betydelig verdiøkning.
Fortsatt drift Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.
Arbeidsmiljø, personale og likestilling
Styret bekrefter at arbeidsmiljøet er meget godt og at det ikke er behov for å iverksette spesielle tiltak. Selskapet har ikke hatt sykefravær i 2012 og det har ikke forekommet skader eller ulykker. Det er ingen kvinner ansatt i selskapet og styret består i sin helhet av menn. I den grad selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetning vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.
Ytre miljø
Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.
Selskapet hadde pr. 31.13.2012 ni fast ansatte. I tillegg leies det inn ressurser på regnskap. Selskapets virksomhet drives fra Oslo.
Finansiell stilling og resultat
Oslo, 01.02.13
Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger:
Årsregnskap 2012
Stor-Oslo Management AS 24
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
- Styrets årsberetning - Resultatregnskap - Balanse - Noter - Revisors beretning
Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat før skatt Årsresultat etter skatt
2012 32 735 573 18 721 249 20 758 769 15 383 322
2011 14 363 974 5 670 850 6 364 240 4 730 469
Balansesum Egenkapital
31.12.2012 29 971 183 3 088 032
31.12.2011 13 306 814 1 404 710
Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir ett rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2012. Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.
25
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Arild Rygg, Styrets leder
Ole Anders Engebretsen, Styremedlem
John Olof Solberg, Styremedlem
Nils Thomas Lien, Styremedlem
Arne Brovold, Styremedlem
Fredrik Torgersen, Adm. dir.
Årsregnskap - Stor-Oslo MANAGEMENT as
Resultatregnskap
Balanse - Eiendeler NOTE
2012
2011
NOTE
driftsinntekter og DriftSKOSTNADER
2012
32 735 573
14 363 974
Sum driftsinntekter
32 735 573
14 363 974
583 920
510 082
10 556 298
5 938 493
Annen driftskostnad
2 874 105
2 244 549
Sum driftskostnader
14 014 324
8 693 124
Driftsresultat
18 721 249
5 670 850
Fremmedtjenester 2
8
432 000
758 500
2 081 089
3 039 407
263 181
402 806
Sum finansielle anleggsmidler
2 776 270
4 200 713
Sum anleggsmidler
2 776 270
4 200 713
Lån til foretak i samme konsern Investeringer i tilknyttet selskap
8
33 766
Kundefordringer
5 984 730
7 138 775
1 670 000
600 000
Andre fordringer
3 591 598
642 006
Annen renteinntekt
394 774
83 834
Sum fordringer
9 576 328
7 780 781
Annen rentekostnad
26 754
6 209
500
18 000
2 037 520
693 391
Inntekt på investering i tilknyttetselskap
Annen finanskostnad Resultat av finansposter Resultat før skattekostnad 3
Årsresultat
20 758 769
6 364 240
5 375 447
1 633 771
15 383 322
4 730 469
13 700 000
4 600 000
1 683 322
130 469
15 383 322
4 730 469
Bankinnskudd, kontanter o.l.
Stor-oslo Management
Sum omløpsmidler
(f.v.) Peder Rye Lier, Christian Kaas, Lars Erik Wogsted, Nils Thomas Lien, Fredrik Torgersen, Peter Hougen, Kjell Kristian Olstad, Per Christian Holm.
5
1 250 000
Annen egenkapital
1 838 032
154 710
Sum opptjent egenkapital
1 838 032
154 710
3 088 032
1 404 710
14 028
0
Opptjent egenkapital
5
Gjeld Utsatt skatt Kortsiktig gjeld
6
17 618 584
1 325 320
27 194 913
9 106 101
29 971 183
13 306 814
3
562 965
1 775 806
5 361 419
1 633 771
1 914 174
1 236 887
13 700 000
4 600 000
5 330 565
2 655 640
Sum kortsiktig gjeld
26 869 123
11 902 104
Sum gjeld
26 883 151
11 902 104
Sum egenkapital og gjeld
29 971 183
13 306 814
Skyldige offentlige avgifter Utbytte Annen kortsiktig gjeld
Oslo, 01.02.13
Arild Rygg, Styrets leder
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
1 250 000
1 250 000
Betalbar skatt
Sum eiendeler
Avsatt til utbytte
26
1 250 000
Sum innskutt egenkapital
Leverandørgjeld
Overføringer
Sum overføringer
4, 5
Aksjekapital
Fordringer 0
Inntekt på investering i datterselskap
Avsatt til annen egenkapital
2011
Innskutt egenkapital
Sum egenkapital
Omløpsmidler
Skattekostnad på ordinært resultat
2012
Egenkapital OG GJELD
Investeringer i datterselskap
Finansinntekter og finanskostnader
NOTE
2011
EIENDELER
Honorarinntekter
Lønnskostnader m.m.
Balanse - Egenkapital og gjeld
27
Sum eiendeler
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Fredrik Torgersen, Adm. dir.
John Olof Solberg, Styremedlem
Nils Thomas Lien, Styremedlem
Arne Brovold, Styremedlem
Ole Anders Engebretsen, Styremedlem
Årsregnskap - Stor-Oslo MANAGEMENT as
Resultatregnskap
Balanse - Eiendeler NOTE
2012
2011
NOTE
driftsinntekter og DriftSKOSTNADER
2012
32 735 573
14 363 974
Sum driftsinntekter
32 735 573
14 363 974
583 920
510 082
10 556 298
5 938 493
Annen driftskostnad
2 874 105
2 244 549
Sum driftskostnader
14 014 324
8 693 124
Driftsresultat
18 721 249
5 670 850
Fremmedtjenester 2
8
432 000
758 500
2 081 089
3 039 407
263 181
402 806
Sum finansielle anleggsmidler
2 776 270
4 200 713
Sum anleggsmidler
2 776 270
4 200 713
Lån til foretak i samme konsern Investeringer i tilknyttet selskap
8
33 766
Kundefordringer
5 984 730
7 138 775
1 670 000
600 000
Andre fordringer
3 591 598
642 006
Annen renteinntekt
394 774
83 834
Sum fordringer
9 576 328
7 780 781
Annen rentekostnad
26 754
6 209
500
18 000
2 037 520
693 391
Inntekt på investering i tilknyttetselskap
Annen finanskostnad Resultat av finansposter Resultat før skattekostnad 3
Årsresultat
20 758 769
6 364 240
5 375 447
1 633 771
15 383 322
4 730 469
13 700 000
4 600 000
1 683 322
130 469
15 383 322
4 730 469
Bankinnskudd, kontanter o.l.
Stor-oslo Management
Sum omløpsmidler
(f.v.) Peder Rye Lier, Christian Kaas, Lars Erik Wogsted, Nils Thomas Lien, Fredrik Torgersen, Peter Hougen, Kjell Kristian Olstad, Per Christian Holm.
5
1 250 000
Annen egenkapital
1 838 032
154 710
Sum opptjent egenkapital
1 838 032
154 710
3 088 032
1 404 710
14 028
0
Opptjent egenkapital
5
Gjeld Utsatt skatt Kortsiktig gjeld
6
17 618 584
1 325 320
27 194 913
9 106 101
29 971 183
13 306 814
3
562 965
1 775 806
5 361 419
1 633 771
1 914 174
1 236 887
13 700 000
4 600 000
5 330 565
2 655 640
Sum kortsiktig gjeld
26 869 123
11 902 104
Sum gjeld
26 883 151
11 902 104
Sum egenkapital og gjeld
29 971 183
13 306 814
Skyldige offentlige avgifter Utbytte Annen kortsiktig gjeld
Oslo, 01.02.13
Arild Rygg, Styrets leder
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
1 250 000
1 250 000
Betalbar skatt
Sum eiendeler
Avsatt til utbytte
26
1 250 000
Sum innskutt egenkapital
Leverandørgjeld
Overføringer
Sum overføringer
4, 5
Aksjekapital
Fordringer 0
Inntekt på investering i datterselskap
Avsatt til annen egenkapital
2011
Innskutt egenkapital
Sum egenkapital
Omløpsmidler
Skattekostnad på ordinært resultat
2012
Egenkapital OG GJELD
Investeringer i datterselskap
Finansinntekter og finanskostnader
NOTE
2011
EIENDELER
Honorarinntekter
Lønnskostnader m.m.
Balanse - Egenkapital og gjeld
27
Sum eiendeler
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Fredrik Torgersen, Adm. dir.
John Olof Solberg, Styremedlem
Nils Thomas Lien, Styremedlem
Arne Brovold, Styremedlem
Ole Anders Engebretsen, Styremedlem
Årsregnskap - Stor-Oslo MANAGEMENT as Noter til regnskapet Note 1 - Regnskapsprinsipper
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak. Driftsinntekter Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen. Andelen av driftsinntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt ved salget og inntektsføres deretter i takt med levering av tjenestene.
Note 2 - Lønnskostnader
Note 3 - Skatt 2012
2011
5 713 632
4 052 913
Arbeidsgiveravgift
990 091
487 511
Endring i utsatt skatt
Pensjonskostnader
99 942
155 821
Sum skattekostnad
Andre lønnsrelaterte ytelser
1 002 633
705 366
Avsatt bonus for året
2 750 000
536 882
Lønnskostnader Lønn
2012
2011
5 361 419
1 633 771
Årets skattekostnad fordeler seg på: Betalbar skatt
Egenkapital 01.01
14 028 5 375 447
1 633 771
28
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Sum
154 710
1 404 710
15 383 322
15 383 322
-13 700 000
-13 700 000
1 838 032
3 088 032
1 250 000
Beregning av årets skattegrunnlag:
Expo Invest AS
Annen EK
1 250 000
Avsatt utbytte Egenkapital 31.12
Freto Invest AS v/Fredrik Torgersen, adm. direktør
Aksjekapital
Årets resultat
Suksesshonorarer inntektsføres først når det foreligger endelig Sum 10 556 298 5 938 493 20 758 769 6 364 240 Resultat før skattekostnad avtale. Selskapet får på det tidspunkt en ubetinget rett til honoraret og inntekten kan målet pålitelig. -1 578 745 -529 344 Permanente forskjeller Selskapet har i 2012 sysselsatt 7,5 årsverk mot 4,8 for 2011. -32 100 Endringer i midlertidige forskjeller Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens Årets skattegrunnlag 19 147 924 5 834 896 Ytelser til ledende personer Daglig leder Styret betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer 1 100 000 120 000 Lønn mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Skatteøkende 2012 2011 Oversikt over midlertidige forskjeller og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller 241 630 Annen godtgjørelse kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. 50 100 18 000 Intektsført avsatt utbytte Sum 1 341 630 120 000 Klassifisering og vurdering av balanseposter Sum 50 100 18 000 Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Styremedlemmer som er ansatt i selskapet mottar ikke styrehonorar. Disse Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler 28 % utsatt skatt 14 028 5 040 er, sammen med daglig leder, dekket av selskapets ordinære pensjonsordnbalanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. ing. Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det Note 4 - antall aksjer, aksjeeiere m.v Godtgjørelse til revisor høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi Det er i 2012 kostnadsført kr. 32 000,- (eks. mva) i ordinært revisjonshonorar av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. NedskrivingAksjekapital Antall Pålydende Balanseført og kr. 50 550,- (eks. mva) for annen bistand. Dette honoraret inkluderer blant en reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til annet utarbeidelse av årsregnskap og ligningspapirer. 50 000 25 1 250 000 Ordinære aksjer stede. Pensjon Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forSelskapet er pliktig til å etablere tjenestepensjon for de ansatte etter Lov om faller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som Alle aksjer gir samme rettigheter i selskapet. obligatorisk knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste tjenestepensjon. Ordningen oppfyller lovkravene. verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Bonus Aksjonærer Antall Eierandel Selskapets ansatte er omfattet av resultatavhengig bonusordning. Fordringer 10 000 20,00 % Stor-Oslo Prosjekt AS v/Arne Brovold, styremedlem Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter 10 425 20,85 % Real Costa AS v/Arild Rygg, styrets leder fradrag for avsetning til forventet tap.Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. 2 075 4,15 % BMH Invest AS Aksjer i datterselskap og tilknyttede selskaper Investeringer i datterselskap er vurdert etter kostmetoden da konsernet samlet ikke overstiger grensen for små foretak. Utbytte fra investering i Stor-Oslo Prosjekt AS intektsføres normalt i opptjeningsåret, da man anser å ha tilstrekkelig samlet innflytelse og kontroll over beslutningen til å kunne foreta inntektsføring.
REVISORS BERETNING
Note 5 - Egenkapital
10 000
20,00 %
7 500
15,00%
Argentum Invest v/Nils Thomas Lien, styremedlem
10 000
20,00 %
Totalt antall aksjer
50 000
100,00 %
Note 6 - BANKINNSKUDD Av selskapets bankinnskudd er kr 293 096,- bundne bankinnskudd for ansattes skattetrekksmidler.
Note 7 - GARANTI/pantstillelser Selskapet har ingen heftelser per 31.12.2012.
Note 8 - Investering I aksjer Datterselskap
*** Selskapene ble stiftet i 2012
Eierandel
Resultat
Egenkapital
Kostpris
Haugerud Boliginvest 1 AS *
100,00 %
-227 559
-657 383
106 000
Bokført verdi 106 000
Haugerud Boliginvest 2 AS *
100,00 %
-124 903
-37 008
106 000
106 000
Eiendomsselskapet 13 AS
100,00 %
-12 984
87 016
110 000
110 000
Eiendomsselskapet 14 AS *
100,00 %
-8 778
91 222
110 000
110 000 432 000
Sum investeringer i datterselskap Investering i tilknyttet selskap Stor-Oslo Prosjekt AS
18 993 571
4 097 785
136 306
136 306
-12 568
87 550
Stor-Oslo Eiendom AS
50,00 %
53 250
53 250
Trosterudveien 45 AS ***
25,00 %
51 625
51 625
Frogner Næringspark Invest AS***
20,00 %
22 000
Sum investering i tilknyttet selskap * Foreløpige tall 2012 ** Årsregnskap 2011
29
10,00 %
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
22 000 263 181
Årsregnskap - Stor-Oslo MANAGEMENT as Noter til regnskapet Note 1 - Regnskapsprinsipper
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak. Driftsinntekter Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen. Andelen av driftsinntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt ved salget og inntektsføres deretter i takt med levering av tjenestene.
Note 2 - Lønnskostnader
Note 3 - Skatt 2012
2011
5 713 632
4 052 913
Arbeidsgiveravgift
990 091
487 511
Endring i utsatt skatt
Pensjonskostnader
99 942
155 821
Sum skattekostnad
Andre lønnsrelaterte ytelser
1 002 633
705 366
Avsatt bonus for året
2 750 000
536 882
Lønnskostnader Lønn
2012
2011
5 361 419
1 633 771
Årets skattekostnad fordeler seg på: Betalbar skatt
Egenkapital 01.01
14 028 5 375 447
1 633 771
28
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Sum
154 710
1 404 710
15 383 322
15 383 322
-13 700 000
-13 700 000
1 838 032
3 088 032
1 250 000
Beregning av årets skattegrunnlag:
Expo Invest AS
Annen EK
1 250 000
Avsatt utbytte Egenkapital 31.12
Freto Invest AS v/Fredrik Torgersen, adm. direktør
Aksjekapital
Årets resultat
Suksesshonorarer inntektsføres først når det foreligger endelig Sum 10 556 298 5 938 493 20 758 769 6 364 240 Resultat før skattekostnad avtale. Selskapet får på det tidspunkt en ubetinget rett til honoraret og inntekten kan målet pålitelig. -1 578 745 -529 344 Permanente forskjeller Selskapet har i 2012 sysselsatt 7,5 årsverk mot 4,8 for 2011. -32 100 Endringer i midlertidige forskjeller Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens Årets skattegrunnlag 19 147 924 5 834 896 Ytelser til ledende personer Daglig leder Styret betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer 1 100 000 120 000 Lønn mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Skatteøkende 2012 2011 Oversikt over midlertidige forskjeller og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller 241 630 Annen godtgjørelse kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. 50 100 18 000 Intektsført avsatt utbytte Sum 1 341 630 120 000 Klassifisering og vurdering av balanseposter Sum 50 100 18 000 Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Styremedlemmer som er ansatt i selskapet mottar ikke styrehonorar. Disse Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler 28 % utsatt skatt 14 028 5 040 er, sammen med daglig leder, dekket av selskapets ordinære pensjonsordnbalanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. ing. Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det Note 4 - antall aksjer, aksjeeiere m.v Godtgjørelse til revisor høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi Det er i 2012 kostnadsført kr. 32 000,- (eks. mva) i ordinært revisjonshonorar av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. NedskrivingAksjekapital Antall Pålydende Balanseført og kr. 50 550,- (eks. mva) for annen bistand. Dette honoraret inkluderer blant en reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til annet utarbeidelse av årsregnskap og ligningspapirer. 50 000 25 1 250 000 Ordinære aksjer stede. Pensjon Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forSelskapet er pliktig til å etablere tjenestepensjon for de ansatte etter Lov om faller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som Alle aksjer gir samme rettigheter i selskapet. obligatorisk knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste tjenestepensjon. Ordningen oppfyller lovkravene. verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Bonus Aksjonærer Antall Eierandel Selskapets ansatte er omfattet av resultatavhengig bonusordning. Fordringer 10 000 20,00 % Stor-Oslo Prosjekt AS v/Arne Brovold, styremedlem Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter 10 425 20,85 % Real Costa AS v/Arild Rygg, styrets leder fradrag for avsetning til forventet tap.Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. 2 075 4,15 % BMH Invest AS Aksjer i datterselskap og tilknyttede selskaper Investeringer i datterselskap er vurdert etter kostmetoden da konsernet samlet ikke overstiger grensen for små foretak. Utbytte fra investering i Stor-Oslo Prosjekt AS intektsføres normalt i opptjeningsåret, da man anser å ha tilstrekkelig samlet innflytelse og kontroll over beslutningen til å kunne foreta inntektsføring.
REVISORS BERETNING
Note 5 - Egenkapital
10 000
20,00 %
7 500
15,00%
Argentum Invest v/Nils Thomas Lien, styremedlem
10 000
20,00 %
Totalt antall aksjer
50 000
100,00 %
Note 6 - BANKINNSKUDD Av selskapets bankinnskudd er kr 293 096,- bundne bankinnskudd for ansattes skattetrekksmidler.
Note 7 - GARANTI/pantstillelser Selskapet har ingen heftelser per 31.12.2012.
Note 8 - Investering I aksjer Datterselskap
*** Selskapene ble stiftet i 2012
Eierandel
Resultat
Egenkapital
Kostpris
Haugerud Boliginvest 1 AS *
100,00 %
-227 559
-657 383
106 000
Bokført verdi 106 000
Haugerud Boliginvest 2 AS *
100,00 %
-124 903
-37 008
106 000
106 000
Eiendomsselskapet 13 AS
100,00 %
-12 984
87 016
110 000
110 000
Eiendomsselskapet 14 AS *
100,00 %
-8 778
91 222
110 000
110 000 432 000
Sum investeringer i datterselskap Investering i tilknyttet selskap Stor-Oslo Prosjekt AS
18 993 571
4 097 785
136 306
136 306
-12 568
87 550
Stor-Oslo Eiendom AS
50,00 %
53 250
53 250
Trosterudveien 45 AS ***
25,00 %
51 625
51 625
Frogner Næringspark Invest AS***
20,00 %
22 000
Sum investering i tilknyttet selskap * Foreløpige tall 2012 ** Årsregnskap 2011
29
10,00 %
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
22 000 263 181
Styret i Stor-oslo Invest
Årsregnskap - Stor-Oslo INVEST as
(f.v.) Nikolai Olsen, Nils Thomas Lien, Arild Rygg, Karsten Hjertholm og Fredrik Torgersen
Styrets årsberetning 2012 Selskapets virksomhet
Selskapets virksomhet er å investere i eiendomsutviklingsprosjekter alene eller sammen med andre investorer der søsterselskapene Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Management AS har en aktiv rolle. Virksomheten ble etablert i juni 2008 og har gjennom emisjoner blitt betydelig oppkapitalisert. Selskapet har pr. 31.12.12 deleierskap i totalt 13 prosjekter, og har en samlet verdijustert egenkapital på NOK 84 mill. Selskapet vil gjennomføre en emisjon i februar 2013 for å styrke investeringskapasiteten ytterligere. Selskapet er godt posisjonert for nye investeringer i 2013. Selskapet har gjennom investert totalt NOK 33 mill. fordelt på 6 nye prosjekter. Samtidig har selskapet realisert 3 prosjekter med samlede salgsproveny på NOK 15. mill. Porteføljen er godt diversifisert mot bolig/næring med ulik prosjektoppstart de kommende årene.
Fortsatt drift
Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.
Arbeidsmiljø, personale og likestilling
Selskapet har i 2012 ikke beskjeftiget noen ansatte. Styret og daglig leder består kun av menn. I den grad selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetningen vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.
Ytre miljø
Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.
Virksomheten drives fra Oslo.
Finansiell stilling og resultat Oslo, 01.02.13
Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger:
Årsregnskap 2012
Stor-Oslo Invest AS 30
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
- Styrets årsberetning - Resultatregnskap - Balanse - Noter - Revisors beretning
Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat før skatt Årsresultat etter skatt
2012 0 -1 250 058 13 460 934 13 460 934
2011 0 -1 180 489 10 156 029 10 156 029
Balansesum Egenkapital Egenkapitalandel
31.12.2012 76 957 881 61 451 724 79,9 %
31.12.2011 65 280 719 54 086 599 82,9 %
Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir ett rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2012. Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.
31
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Arild Rygg, Styrets leder
Nikolai Olsen, Styremedlem
Karsten Hjertholm, Styremedlem
Nils Thomas Lien, Styremedlem
Fredrik Torgersen, Adm. dir.
Styret i Stor-oslo Invest
Årsregnskap - Stor-Oslo INVEST as
(f.v.) Nikolai Olsen, Nils Thomas Lien, Arild Rygg, Karsten Hjertholm og Fredrik Torgersen
Styrets årsberetning 2012 Selskapets virksomhet
Selskapets virksomhet er å investere i eiendomsutviklingsprosjekter alene eller sammen med andre investorer der søsterselskapene Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Management AS har en aktiv rolle. Virksomheten ble etablert i juni 2008 og har gjennom emisjoner blitt betydelig oppkapitalisert. Selskapet har pr. 31.12.12 deleierskap i totalt 13 prosjekter, og har en samlet verdijustert egenkapital på NOK 84 mill. Selskapet vil gjennomføre en emisjon i februar 2013 for å styrke investeringskapasiteten ytterligere. Selskapet er godt posisjonert for nye investeringer i 2013. Selskapet har gjennom investert totalt NOK 33 mill. fordelt på 6 nye prosjekter. Samtidig har selskapet realisert 3 prosjekter med samlede salgsproveny på NOK 15. mill. Porteføljen er godt diversifisert mot bolig/næring med ulik prosjektoppstart de kommende årene.
Fortsatt drift
Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.
Arbeidsmiljø, personale og likestilling
Selskapet har i 2012 ikke beskjeftiget noen ansatte. Styret og daglig leder består kun av menn. I den grad selskapet i fremtiden skal gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetningen vil hensynet til likestilling bli forsøkt ivaretatt.
Ytre miljø
Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø.
Virksomheten drives fra Oslo.
Finansiell stilling og resultat Oslo, 01.02.13
Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger:
Årsregnskap 2012
Stor-Oslo Invest AS 30
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
- Styrets årsberetning - Resultatregnskap - Balanse - Noter - Revisors beretning
Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat før skatt Årsresultat etter skatt
2012 0 -1 250 058 13 460 934 13 460 934
2011 0 -1 180 489 10 156 029 10 156 029
Balansesum Egenkapital Egenkapitalandel
31.12.2012 76 957 881 61 451 724 79,9 %
31.12.2011 65 280 719 54 086 599 82,9 %
Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir ett rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2012. Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt som har betydning for det framlagte årsregnskapet.
31
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Arild Rygg, Styrets leder
Nikolai Olsen, Styremedlem
Karsten Hjertholm, Styremedlem
Nils Thomas Lien, Styremedlem
Fredrik Torgersen, Adm. dir.
Årsregnskap - Stor-Oslo INVEST as
Resultatregnskap Note
2012
2011
2
1 250 058
1 180 489
Sum driftskostnader
1 250 058
1 180 489
Driftsresultat
-1 250 058
-1 180 489
2012
Note
Driftsinntekter og driftskostnader
Annen driftskostnad
Balanse - Egenkapital og gjeld
Balanse - Eiendeler
Finansinntekter og finanskostnader
2011
Anleggsmidler
Egenkapital
Innmaterielle eiendeler
Innskutt egenkapital
Utsatt skattefordel
2 087 681
0
Aksjekapital
Sum immaterielle eiendeler
2 087 681
0
Egne aksjer
Varige driftsmidler 16 514 247
10 686 554
0
178 506
363 208
505 959
Annen finansinntekt
1 078 144
0
Investeringer i tilknyttet selskap
1 300 000
0
6
30 631 357
24 332 083
Nedskrivning av andre finansielle anleggsmidler
0
6
29 356 390
16 931 072
Annen rentekostnad
1 867 963
Investeringer i aksjer og selskap
76 914
34 500
Lån til andre selskap
11
1 920 000
1 655 615
Resultat av finansposter
14 710 992
11 336 518
61 907 747
42 918 770
Resultat før skattekostnad
13 460 934
10 156 029
Ordinært resultat
13 460 934
10 156 029
Inntekter på investering i annet foretak i samme konsern Inntekt på investering i tilknyttet selskap Annen renteinntekt
Annen finanskostnad
13 460 934
Årsoverskudd
Dritfsløsøre, inventar o.a. utstyr
21 958
0
Sum varige driftsmidler
21 958
0
Finansielle anleggsmidler
Sum finansielle anleggsmidler
10 013 096
Avsatt annen egenkapital
5
95 020
142 933
13 460 934
10 156 029
Sum overføringer
2011
41 481 785
37 004 920
- 761 260
0
Overkursfond
17 860 970
13 415 707
Sum innskutt egenkapital
58 581 495
50 420 627
Opptjent egenkapital Annen egenkapital
2 870 229
3 665 972
Sum opptjent egenkapital
2 870 229
3 665 972
5
61 451 724
54 086 599
52 563
453 600
3
2 087 681
0
13 365 914
10 013 096
0
727 425
Sum kortsiktig gjeld
15 506 157
11 194 121
Sum gjeld
15 506 157
11 194 121
Sum egenkapital og gjeld
76 957 881
65 280 719
Sum egenkapital
Gjeld
42 918 770
Leverandørgjeld Betalbar skatt
Omløpsmidler
Utbytte
Fordringer
Annen kortsiktig gjeld 0
221 000
10 329 152
11 471 921
10 329 152
11 692 921
Kundefordringer
Overføringer 13 365 914
64 017 386
Sum anleggsmidler
Andre fordringer 5
4
2012
Kortsiktig gjeld
10 156 029
Avsatt til utbytte
Note
7,10
Sum fordringer
2 611 343
10 669 028
Sum omløpsmidler
12 940 495
22 361 949
Sum eiendeler
76 957 881
65 280 719
Bankinnskudd, kontanter o.l.
8
Oslo, 01.02.13
Arild Rygg, Styrets leder
32
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
33
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Nils Thomas Lien, Styremedlem
Nikolai Olsen, Styremedlem
Karsten Hjertholm, Styremedlem
Fredrik Torgersen, Adm. dir.
Årsregnskap - Stor-Oslo INVEST as
Resultatregnskap Note
2012
2011
2
1 250 058
1 180 489
Sum driftskostnader
1 250 058
1 180 489
Driftsresultat
-1 250 058
-1 180 489
2012
Note
Driftsinntekter og driftskostnader
Annen driftskostnad
Balanse - Egenkapital og gjeld
Balanse - Eiendeler
Finansinntekter og finanskostnader
2011
Anleggsmidler
Egenkapital
Innmaterielle eiendeler
Innskutt egenkapital
Utsatt skattefordel
2 087 681
0
Aksjekapital
Sum immaterielle eiendeler
2 087 681
0
Egne aksjer
Varige driftsmidler 16 514 247
10 686 554
0
178 506
363 208
505 959
Annen finansinntekt
1 078 144
0
Investeringer i tilknyttet selskap
1 300 000
0
6
30 631 357
24 332 083
Nedskrivning av andre finansielle anleggsmidler
0
6
29 356 390
16 931 072
Annen rentekostnad
1 867 963
Investeringer i aksjer og selskap
76 914
34 500
Lån til andre selskap
11
1 920 000
1 655 615
Resultat av finansposter
14 710 992
11 336 518
61 907 747
42 918 770
Resultat før skattekostnad
13 460 934
10 156 029
Ordinært resultat
13 460 934
10 156 029
Inntekter på investering i annet foretak i samme konsern Inntekt på investering i tilknyttet selskap Annen renteinntekt
Annen finanskostnad
13 460 934
Årsoverskudd
Dritfsløsøre, inventar o.a. utstyr
21 958
0
Sum varige driftsmidler
21 958
0
Finansielle anleggsmidler
Sum finansielle anleggsmidler
10 013 096
Avsatt annen egenkapital
5
95 020
142 933
13 460 934
10 156 029
Sum overføringer
2011
41 481 785
37 004 920
- 761 260
0
Overkursfond
17 860 970
13 415 707
Sum innskutt egenkapital
58 581 495
50 420 627
Opptjent egenkapital Annen egenkapital
2 870 229
3 665 972
Sum opptjent egenkapital
2 870 229
3 665 972
5
61 451 724
54 086 599
52 563
453 600
3
2 087 681
0
13 365 914
10 013 096
0
727 425
Sum kortsiktig gjeld
15 506 157
11 194 121
Sum gjeld
15 506 157
11 194 121
Sum egenkapital og gjeld
76 957 881
65 280 719
Sum egenkapital
Gjeld
42 918 770
Leverandørgjeld Betalbar skatt
Omløpsmidler
Utbytte
Fordringer
Annen kortsiktig gjeld 0
221 000
10 329 152
11 471 921
10 329 152
11 692 921
Kundefordringer
Overføringer 13 365 914
64 017 386
Sum anleggsmidler
Andre fordringer 5
4
2012
Kortsiktig gjeld
10 156 029
Avsatt til utbytte
Note
7,10
Sum fordringer
2 611 343
10 669 028
Sum omløpsmidler
12 940 495
22 361 949
Sum eiendeler
76 957 881
65 280 719
Bankinnskudd, kontanter o.l.
8
Oslo, 01.02.13
Arild Rygg, Styrets leder
32
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
33
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Nils Thomas Lien, Styremedlem
Nikolai Olsen, Styremedlem
Karsten Hjertholm, Styremedlem
Fredrik Torgersen, Adm. dir.
Årsregnskap - Stor-Oslo INVEST as Noter til regnskapet Note 1 - Regnskapsprinsipper
Note 2 - Lønnskostnader
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak.
Lønnskostnader Selskapet har ikke hatt ansatte gjennom året 2012. Ytelser til ledende personer Det har ikke blitt utbetalt lønn eller annen godtgjørelse til daglig leder eller styret i 2012.
Investeringer og inntektsføring Investeringer er vurdert etter kostmetoden, med nedskrivning i de tilfeller der verdinedgangen ikke anses å være forbigående. Mottatte utdelinger resultatføres i utgangspunktet som inntekt. Utdelinger som overstiger andel av opptjent egenkapital etter kjøpet føres som reduksjon av anskaffelseskost. Utbytte fra selskap hvor Stor-Oslo Invest AS har bestemmende innflytelse regnskapsføres det samme året som givende selskap avsetter beløpet. Utbytte fra andre selskaper regnskapføres som finansinntekt når det er vedtatt/ utbetaling skjer. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret . Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Klassifisering og vurdering av balanseposter Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. Estimater Utarbeidelse av regnskap i samsvar med regnskapsloven krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for årsregnskapet, er beskrevet i notene.
Godtgjørelse til revisor Det er i 2012 kostnadsført kr 28 500 (eks. mva) i revisjonshonorarer. Utover dette er det fakturert 76 437, 50 (eks. mva) for andre attestasjonstjenester samt teknisk bistand i forbindelse med teknisk utarbeidelse av årsregnskap og ligningspapirer.
Note 3 - Skatt Årets skattekostnad fordeler seg på: Betalbar skatt Endring i utsatt skattefordel Sum skattekostnad
2012
2011
- 7 456 005
-
-
- 4 141 201
Sum
- 7 456 005
- 4 141 201
28 % utsatt skattefordel
- 2 087 681
-
Oversikt over midlertidige forskjeller: Andel i deltakerlignende selskap (resultatforskjeller) Underskudd til fremføring
2011
2 087 681
-
- 2 087 681
-
-
-
2012
2011
Resultat før skattekostnad
13 460 934
10 156 029 -13 520 581
Permanente forskjeller Nedskriving på aksjer Skattemessig overskudd på andel i deltakerlignet selskap Gevinst ved realisasjon av aksjer Tilbakeføring av inntektsført utbytte Andre aksjer Endring i midlertidige forskjeller Anvendelse av fremførbart underskudd Årets skattegrunnlag
1 300 000 13 986 570 -16 514 247 - 700 840 64 789 -
49 236
- 4 141 201
-
7 456 005
-3 315 316
2012
2011
Betalbar skatt på årets resultat
2 087 681
-
Sum betalbar skal i balansen
2 087 681
-
Betalbar skatt i balansen:
34
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
13 415 707
Kapitalforhøyelse
4 476 865
4 445 263
Egenkapital 31.12
Tilknyttet selskap
85 686
17,56%
37 720
7,73 %
Chara Invest
35 833
7,34 %
Hjørnet RMS AS
34 380
7,04 %
Troya Invest AS
33 872
6,94 %
Expo Holding AS (Fredrik Torgersen, adm. dir.)
30 853
6,32 %
Walkabout Invest AS
16 337
3,35 %
Pared AS (Nikolai G. Olsen, styremedlem)
11 878
2,43 %
Freto Invest AS (Fredrik Torgersen, adm. dir.)
11 703
2,40 %
WIN AS
11 215
2,30 %
Argentum Invest AS (Nils Thomas Lien, styremedlem)
8 991
1,84 %
Stor-Oslo Invest AS (egne aksjer)
8 956
1,84 %
Richard Zagar
8 000
1,64 %
Expo Invest AS
7 741
1,59 %
Lars Erik Heramb Fjeld
5 890
1,21 %
M. Bremnæs Invest AS
3 500
0,72 %
Investmaer AS
2 700
0,55 %
Sprint Invest AS
2 200
0,45 %
Hanne Gundersen
1 846
0,38 %
Rinde AS
1 200
0,25 %
488 021
100,0 %
- 13 365 914
- 761 260
2 870 231
61 451 724
Eier- og stemmeandel
Resultat (100%)
Egenkapital (100%)
Kostpris
Bokført verdi
22,00 %
4 068 155
1 475 185
1 032 691
282 691
Selskapet har stilt følgende sikkerhet for 3. manns gjeldsforpliktelser: Proratarisk kausjonsansvar knyttet til forpliktelser i forhold til avtale om salg av Foi Invest AS begrenset oppad til 21 % av totalt 75 000 000,-.
- 6 786 000
1 192 280
1 192 280
1 966 000
4 214 769
4 214 769
Good Hope Properties AS**
37,84 %
- 1 248 000
5 159 000
2 155 637
1 605 637
Konowsgate 67 B AS**
31,92 %
- 3 724 000
33 976 000
12 032 000
12 032 000
1. prioritet panterett i 1100 aksjer i Solbakken 1-7 AS
Oslo Øst Holding AS*
20,00 %
- 500 457
15 522 541
3 580 000
3 580 000
Nedre Romerike Boligutvikling AS*
33,00 %
232 100
23 632 218
7 723 980
7 723 980 30 631 357
Sum investeringer i tilknyttet selskap Investering i aksjer og andeler Pilestredet Park Invest AS**
5,34 %
- 1 935 000
1 394 000
80 025
80 025
Note 9 - Gjeld Selskapet har pr 31.12.12 ikke gjeld med forfall lengre frem i tid enn 5 år.
NOTE 10 - Mellomværende med tilknyttede selskaper
Losbyveien 1 AS**
15,00 %
-2 769 780
24 230 220
4 050 000
4 050 000
Solbakken 1-7 AS*
10,00 %
- 2 004 318
17 538 829
2 010 000
2 010 000
0,78 %
- 6 972 000
181 663 000
198 000
198 000
Tilknyttet selskap
Fordring
10,00 %
- 72 000
1 315 000
709 375
709 375
Rugen Eiendom AS*
542 000
9,90 %
- 2 699 352
105 300 648
10 692 990
10 692 990
11 500 000
11 500 000
40 000
40 000
0,16 %
10 000
10 000
18,00 %
66 000
Hellerudsletta Eiendom Holding AS** Grunneiernes Tomteselskap AS** Sørkedalsveien 8 Holding AS* Lørenveien Utvikling AS*** Newton AS** Phoenix Petrol Station AS Frogner Næringspark AS***
10,00 % 0,11 %
Sum investeringer i andre selskap Alle selskapene har kontor i Oslo * Foreløpige tall 2012 ** Årsregnskap 2011 *** Selskapene er stiftet i 2011, ikke utarbeidet årsregnskap
35
Note 8 - SIKKERHETSSTILLELSE
-1 003 000
Millenium Property II AS**
KI Invest AS (Karsten Hjertholm, styremedlem)
- 13 365 914
-5 114 000
41 481 785
Nomoco Eiendom AS (Nikolai G. Olsen, styremedlem)
13 460 934
23,73 %
85
26,13 %
13 460 934
18,605 %
488 021
Eierandel
- 1 652 022
Selskapet har solgt FO 1 Invest AS på forward-kontrakt. Det er inntektsført en beregnet gevist på kontrakten tilsvarende 6 544 577 i 2011 utfra den forventede andelen av verdijustert egenkapital for eiendommen ved ferdigstillelse. Ved utgangen av 2011 var kr 3 114 211 av denne fordringen gjort opp. I tillegg har selskapet ytet F01 Invest AS et korsiktig lån på 1.155.000 i 2012.
Millenium Property AS/KS**
Rugen Eiendom AS**
Aksjer
-890 762
REVISORS BERETNING
Til sikkerhet for alt ansvar selskapet har til Danske Bank vedrørende salg av FO1 Invest er det stilt følgende sikkerhet: 1. prioritet panterett i 309 aksjer i Millenium Property II AS
Bokført
127 520
17 860 970
Sum 54 086 599 8 922 128
- 761 260
41 481 785
Annen EK 3 665 972
Note 6 - Investeringer
Pålydende
Real Costa AS (Arild Rygg, styrets leder)
Egne aksjer
Avsatt utbytte
Alle aksjer gir samme rettigheter i selskapet.
Sum
Overkursfond
37 004 920
Antall
Aksjekapital Ordinære aksjer
Aksjekapital Egenkapital 01.01
Årets resultat
Note 4 - antall aksjer, aksjeeiere m.v 2012
Note 7 - ANDRE FORDRINGER
Erverv av egne aksjer
Utsatt skattefordel er ikke regnskapsført tidligere år. Selskapets underskudd til fremføring har primært knyttet seg til andel underskudd i deltakerlignende selskap. I 2012 venter selskapet å få positiv skattemessig resultatandel fra det deltakerlignende selskapet, mens utdeling først gjøres i 2013. Ut fra sammenstillingsprinsippet er netto skatteforpliktelse knyttet til utdelingen regnskapsført som en utsatt skattefordel.
Aksjonærer Beregning av årets skattegrunnlag:
Note 5 - Egenkapital
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
- 100 000
1 000 000
Millenium Property II AS Millenium Property AS/KS Sum
4 330 115 150 891 5 023 006
66 000 29 356 390
Note 11 Langsiktig fordring Det er gitt lån til Frogner Næringspark Invest AS med 1.920.000. Lånet er et ansvarlig lån og skal ikke renteberegnes. Lånet vil gjøres opp ved eventuell realisasjon av eiendommen.
Årsregnskap - Stor-Oslo INVEST as Noter til regnskapet Note 1 - Regnskapsprinsipper
Note 2 - Lønnskostnader
Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak.
Lønnskostnader Selskapet har ikke hatt ansatte gjennom året 2012. Ytelser til ledende personer Det har ikke blitt utbetalt lønn eller annen godtgjørelse til daglig leder eller styret i 2012.
Investeringer og inntektsføring Investeringer er vurdert etter kostmetoden, med nedskrivning i de tilfeller der verdinedgangen ikke anses å være forbigående. Mottatte utdelinger resultatføres i utgangspunktet som inntekt. Utdelinger som overstiger andel av opptjent egenkapital etter kjøpet føres som reduksjon av anskaffelseskost. Utbytte fra selskap hvor Stor-Oslo Invest AS har bestemmende innflytelse regnskapsføres det samme året som givende selskap avsetter beløpet. Utbytte fra andre selskaper regnskapføres som finansinntekt når det er vedtatt/ utbetaling skjer. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret . Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Klassifisering og vurdering av balanseposter Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. Estimater Utarbeidelse av regnskap i samsvar med regnskapsloven krever bruk av estimater. Videre krever anvendelse av selskapets regnskapsprinsipper at ledelsen må utøve skjønn. Områder som i stor grad inneholder slike skjønnsmessige vurderinger, høy grad av kompleksitet, eller områder hvor forutsetninger og estimater er vesentlige for årsregnskapet, er beskrevet i notene.
Godtgjørelse til revisor Det er i 2012 kostnadsført kr 28 500 (eks. mva) i revisjonshonorarer. Utover dette er det fakturert 76 437, 50 (eks. mva) for andre attestasjonstjenester samt teknisk bistand i forbindelse med teknisk utarbeidelse av årsregnskap og ligningspapirer.
Note 3 - Skatt Årets skattekostnad fordeler seg på: Betalbar skatt Endring i utsatt skattefordel Sum skattekostnad
2012
2011
- 7 456 005
-
-
- 4 141 201
Sum
- 7 456 005
- 4 141 201
28 % utsatt skattefordel
- 2 087 681
-
Oversikt over midlertidige forskjeller: Andel i deltakerlignende selskap (resultatforskjeller) Underskudd til fremføring
2011
2 087 681
-
- 2 087 681
-
-
-
2012
2011
Resultat før skattekostnad
13 460 934
10 156 029 -13 520 581
Permanente forskjeller Nedskriving på aksjer Skattemessig overskudd på andel i deltakerlignet selskap Gevinst ved realisasjon av aksjer Tilbakeføring av inntektsført utbytte Andre aksjer Endring i midlertidige forskjeller Anvendelse av fremførbart underskudd Årets skattegrunnlag
1 300 000 13 986 570 -16 514 247 - 700 840 64 789 -
49 236
- 4 141 201
-
7 456 005
-3 315 316
2012
2011
Betalbar skatt på årets resultat
2 087 681
-
Sum betalbar skal i balansen
2 087 681
-
Betalbar skatt i balansen:
34
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
13 415 707
Kapitalforhøyelse
4 476 865
4 445 263
Egenkapital 31.12
Tilknyttet selskap
85 686
17,56%
37 720
7,73 %
Chara Invest
35 833
7,34 %
Hjørnet RMS AS
34 380
7,04 %
Troya Invest AS
33 872
6,94 %
Expo Holding AS (Fredrik Torgersen, adm. dir.)
30 853
6,32 %
Walkabout Invest AS
16 337
3,35 %
Pared AS (Nikolai G. Olsen, styremedlem)
11 878
2,43 %
Freto Invest AS (Fredrik Torgersen, adm. dir.)
11 703
2,40 %
WIN AS
11 215
2,30 %
Argentum Invest AS (Nils Thomas Lien, styremedlem)
8 991
1,84 %
Stor-Oslo Invest AS (egne aksjer)
8 956
1,84 %
Richard Zagar
8 000
1,64 %
Expo Invest AS
7 741
1,59 %
Lars Erik Heramb Fjeld
5 890
1,21 %
M. Bremnæs Invest AS
3 500
0,72 %
Investmaer AS
2 700
0,55 %
Sprint Invest AS
2 200
0,45 %
Hanne Gundersen
1 846
0,38 %
Rinde AS
1 200
0,25 %
488 021
100,0 %
- 13 365 914
- 761 260
2 870 231
61 451 724
Eier- og stemmeandel
Resultat (100%)
Egenkapital (100%)
Kostpris
Bokført verdi
22,00 %
4 068 155
1 475 185
1 032 691
282 691
Selskapet har stilt følgende sikkerhet for 3. manns gjeldsforpliktelser: Proratarisk kausjonsansvar knyttet til forpliktelser i forhold til avtale om salg av Foi Invest AS begrenset oppad til 21 % av totalt 75 000 000,-.
- 6 786 000
1 192 280
1 192 280
1 966 000
4 214 769
4 214 769
Good Hope Properties AS**
37,84 %
- 1 248 000
5 159 000
2 155 637
1 605 637
Konowsgate 67 B AS**
31,92 %
- 3 724 000
33 976 000
12 032 000
12 032 000
1. prioritet panterett i 1100 aksjer i Solbakken 1-7 AS
Oslo Øst Holding AS*
20,00 %
- 500 457
15 522 541
3 580 000
3 580 000
Nedre Romerike Boligutvikling AS*
33,00 %
232 100
23 632 218
7 723 980
7 723 980 30 631 357
Sum investeringer i tilknyttet selskap Investering i aksjer og andeler Pilestredet Park Invest AS**
5,34 %
- 1 935 000
1 394 000
80 025
80 025
Note 9 - Gjeld Selskapet har pr 31.12.12 ikke gjeld med forfall lengre frem i tid enn 5 år.
NOTE 10 - Mellomværende med tilknyttede selskaper
Losbyveien 1 AS**
15,00 %
-2 769 780
24 230 220
4 050 000
4 050 000
Solbakken 1-7 AS*
10,00 %
- 2 004 318
17 538 829
2 010 000
2 010 000
0,78 %
- 6 972 000
181 663 000
198 000
198 000
Tilknyttet selskap
Fordring
10,00 %
- 72 000
1 315 000
709 375
709 375
Rugen Eiendom AS*
542 000
9,90 %
- 2 699 352
105 300 648
10 692 990
10 692 990
11 500 000
11 500 000
40 000
40 000
0,16 %
10 000
10 000
18,00 %
66 000
Hellerudsletta Eiendom Holding AS** Grunneiernes Tomteselskap AS** Sørkedalsveien 8 Holding AS* Lørenveien Utvikling AS*** Newton AS** Phoenix Petrol Station AS Frogner Næringspark AS***
10,00 % 0,11 %
Sum investeringer i andre selskap Alle selskapene har kontor i Oslo * Foreløpige tall 2012 ** Årsregnskap 2011 *** Selskapene er stiftet i 2011, ikke utarbeidet årsregnskap
35
Note 8 - SIKKERHETSSTILLELSE
-1 003 000
Millenium Property II AS**
KI Invest AS (Karsten Hjertholm, styremedlem)
- 13 365 914
-5 114 000
41 481 785
Nomoco Eiendom AS (Nikolai G. Olsen, styremedlem)
13 460 934
23,73 %
85
26,13 %
13 460 934
18,605 %
488 021
Eierandel
- 1 652 022
Selskapet har solgt FO 1 Invest AS på forward-kontrakt. Det er inntektsført en beregnet gevist på kontrakten tilsvarende 6 544 577 i 2011 utfra den forventede andelen av verdijustert egenkapital for eiendommen ved ferdigstillelse. Ved utgangen av 2011 var kr 3 114 211 av denne fordringen gjort opp. I tillegg har selskapet ytet F01 Invest AS et korsiktig lån på 1.155.000 i 2012.
Millenium Property AS/KS**
Rugen Eiendom AS**
Aksjer
-890 762
REVISORS BERETNING
Til sikkerhet for alt ansvar selskapet har til Danske Bank vedrørende salg av FO1 Invest er det stilt følgende sikkerhet: 1. prioritet panterett i 309 aksjer i Millenium Property II AS
Bokført
127 520
17 860 970
Sum 54 086 599 8 922 128
- 761 260
41 481 785
Annen EK 3 665 972
Note 6 - Investeringer
Pålydende
Real Costa AS (Arild Rygg, styrets leder)
Egne aksjer
Avsatt utbytte
Alle aksjer gir samme rettigheter i selskapet.
Sum
Overkursfond
37 004 920
Antall
Aksjekapital Ordinære aksjer
Aksjekapital Egenkapital 01.01
Årets resultat
Note 4 - antall aksjer, aksjeeiere m.v 2012
Note 7 - ANDRE FORDRINGER
Erverv av egne aksjer
Utsatt skattefordel er ikke regnskapsført tidligere år. Selskapets underskudd til fremføring har primært knyttet seg til andel underskudd i deltakerlignende selskap. I 2012 venter selskapet å få positiv skattemessig resultatandel fra det deltakerlignende selskapet, mens utdeling først gjøres i 2013. Ut fra sammenstillingsprinsippet er netto skatteforpliktelse knyttet til utdelingen regnskapsført som en utsatt skattefordel.
Aksjonærer Beregning av årets skattegrunnlag:
Note 5 - Egenkapital
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
- 100 000
1 000 000
Millenium Property II AS Millenium Property AS/KS Sum
4 330 115 150 891 5 023 006
66 000 29 356 390
Note 11 Langsiktig fordring Det er gitt lån til Frogner Næringspark Invest AS med 1.920.000. Lånet er et ansvarlig lån og skal ikke renteberegnes. Lånet vil gjøres opp ved eventuell realisasjon av eiendommen.
ReferanseLISTE - NÆRING
Aker Brygge
Tollbugata 6
Tollbugata 7
Langkaia
Vøyenenga
Akersgata 51
Utvikling av ny masterplan for hele området.
Rehabilitering og ombyggning fra kontor/lager til hotell.
Ombygging til kontorer i Kvadraturen i Oslo.
Rehabilitering kontorer i Oslo Havnelager
Ny ungdomsskole og flerbrukshall i Bærum kommune.
Total rehabilitering, ombygging og påbygging av Aftenposten sitt tidligere hovedkontor i Akersgata i Oslo.
Ferdigstilt: 2011
Ferdigstilt: 2011
Realisert: 2011
Ferdigstilt: 2007
Ferdigstilt: 2007
Ferdigstilt: 2007
Drammensveien 134
Nordahl Brunsgate 8
Cort Adelersgate 30
Statens strålevern
Kr. Augustsgate 23
Skisseprosjekt for utbygging av næringsbygg på Skøyen.
Tidligere undervisningslokaler for musikkonservatoret i Oslo skal bygges om til 24 moderne leiligheter.
Rehabilitering av tidligere skolebygg til kontorer.
Den Indonesiske ambassade
Rehabilitering og påbygging av kontorbygg.
Rehabilitering av verneverdig gård i Oslo for etablering av nytt hovedkontor for Nasjonalmuseet.
Ferdigstilt: 2010
Realisert: 2010
Ferdigstilt: 2009
Ferdigstilt: 2006
Ferdigstilt: 2006
Ferdigstilt: 2005
Sjølyst arken
Exporama
Kunnskapens hus
Borgarting
Høyskolen i Akershus
Keysersgate 15
Utvikling av ny masterplan for hele området.
Messesenter, permanente utstillinger og bransjehus på Hellerudsletta rett utenfor Oslo.
Nytt næringsbygg for kunnskapsbedrifter i Skedsmo kommune.
Nytt tinghus for Borgarting lagmannsrett i Munchkvartalet i Oslo.
Om- og utbygging av Telenors tidligere FoUavdeling til nytt høy-skolesenter på Kjeller i Skedsmo kommune.
Hovedkontor for Fagforbundet i Oslo.
Ferdigstilt: 2009
Ferdigstilt: 2009
Ferdigstilt: 2009
Ferdigstilt: 2005
Ferdigstilt: 2004
Ferdigstilt: 2004
Akersgata 28
Pilestredet 30 A, B, C
Skøyenhagen næring
Universitetsgaten 2
Posthuset
Rehabilitering kontorer i Oslo Sentrum.
Ombygging til omsorgsleiligheter for Kirkens Bymisjon, museumsleilighet etter Munch som bodde der i barneårene, samt rehabilitering av Blitzhuset. Ferdigstilt: 2008
Nytt kontorbygg for Multiconsult AS.
Hovedkontor for Helse-direktoratet i Oslo, samt noen mindre butikker og postkontor.
Politi- og tinghus i Moss
Rehabilitering av Postgirobygget i Oslo. Påbygg på henholdsvis 6 og 4 etasjer.
Bygging av nye kontorer og rettssaler.
Ferdigstilt: 2003
Ferdigstilt: 2003
Ferdigstilt: 2008
36
ReferanseLISTE - NÆRING
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Rehabilitering av gammel villa for den Kgl. Indonesiske ambassade.
Ferdigstilt: 2003 Ferdigstilt: 2008
37
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
ReferanseLISTE - NÆRING
Aker Brygge
Tollbugata 6
Tollbugata 7
Langkaia
Vøyenenga
Akersgata 51
Utvikling av ny masterplan for hele området.
Rehabilitering og ombyggning fra kontor/lager til hotell.
Ombygging til kontorer i Kvadraturen i Oslo.
Rehabilitering kontorer i Oslo Havnelager
Ny ungdomsskole og flerbrukshall i Bærum kommune.
Total rehabilitering, ombygging og påbygging av Aftenposten sitt tidligere hovedkontor i Akersgata i Oslo.
Ferdigstilt: 2011
Ferdigstilt: 2011
Realisert: 2011
Ferdigstilt: 2007
Ferdigstilt: 2007
Ferdigstilt: 2007
Drammensveien 134
Nordahl Brunsgate 8
Cort Adelersgate 30
Statens strålevern
Kr. Augustsgate 23
Skisseprosjekt for utbygging av næringsbygg på Skøyen.
Tidligere undervisningslokaler for musikkonservatoret i Oslo skal bygges om til 24 moderne leiligheter.
Rehabilitering av tidligere skolebygg til kontorer.
Den Indonesiske ambassade
Rehabilitering og påbygging av kontorbygg.
Rehabilitering av verneverdig gård i Oslo for etablering av nytt hovedkontor for Nasjonalmuseet.
Ferdigstilt: 2010
Realisert: 2010
Ferdigstilt: 2009
Ferdigstilt: 2006
Ferdigstilt: 2006
Ferdigstilt: 2005
Sjølyst arken
Exporama
Kunnskapens hus
Borgarting
Høyskolen i Akershus
Keysersgate 15
Utvikling av ny masterplan for hele området.
Messesenter, permanente utstillinger og bransjehus på Hellerudsletta rett utenfor Oslo.
Nytt næringsbygg for kunnskapsbedrifter i Skedsmo kommune.
Nytt tinghus for Borgarting lagmannsrett i Munchkvartalet i Oslo.
Om- og utbygging av Telenors tidligere FoUavdeling til nytt høy-skolesenter på Kjeller i Skedsmo kommune.
Hovedkontor for Fagforbundet i Oslo.
Ferdigstilt: 2009
Ferdigstilt: 2009
Ferdigstilt: 2009
Ferdigstilt: 2005
Ferdigstilt: 2004
Ferdigstilt: 2004
Akersgata 28
Pilestredet 30 A, B, C
Skøyenhagen næring
Universitetsgaten 2
Posthuset
Rehabilitering kontorer i Oslo Sentrum.
Ombygging til omsorgsleiligheter for Kirkens Bymisjon, museumsleilighet etter Munch som bodde der i barneårene, samt rehabilitering av Blitzhuset. Ferdigstilt: 2008
Nytt kontorbygg for Multiconsult AS.
Hovedkontor for Helse-direktoratet i Oslo, samt noen mindre butikker og postkontor.
Politi- og tinghus i Moss
Rehabilitering av Postgirobygget i Oslo. Påbygg på henholdsvis 6 og 4 etasjer.
Bygging av nye kontorer og rettssaler.
Ferdigstilt: 2003
Ferdigstilt: 2003
Ferdigstilt: 2008
36
ReferanseLISTE - NÆRING
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Rehabilitering av gammel villa for den Kgl. Indonesiske ambassade.
Ferdigstilt: 2003 Ferdigstilt: 2008
37
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
ReferanseLISTE - BOLIG
Fra byggeplassen: Profilbygget på fornebu (f.v) Karsten Hjertholm, Arne Brovold, Bård Rieber-Mohn, Martin Bremnæs og Lars-Erik Heramb Fjeld.
38
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
39
Børrenøse
Skøyenhagen
Good Hope Properties
Fritidsleiligheter på Tyin med ”ski inn - ski ut” til Tyin Filefjell Skisenter.
208 leiligheter på Skøyen i Oslo.
Del av vingård i Sør-Afrika kjøpt for videreutvikling og etablering av feriebolliger.
Ferdigstilt: 2005/2009
Ferdigstilt: 2009
Ferdigstilt: 2008
Big City Life
Solsikken
Wexels Plass
113 leiligheter, barnehage, butikk og kontorer i PilestredetPark i Oslo.
111 leiligheter på Kjeller i Skedsmo kommune.
284 nye leiligheter og 1.000 m2 forretningsbygg i Herslebsgate i Oslo.
Ferdigstilt: 2008
Ferdigstilt: 2008
Ferdigstilt: 2007
Bærøy Brygge
Ekebergpynten
Christian Kroghs gate 30
28 hytter og 55 leiligheter på vestre Bærø nær Kragerø.
10 terrasseleiligheter i Hans C. Gjefles vei i Oslo.
Ferdigstilt: 2007
Ferdigstilt: 2007
Pilestredet Park Utsyn
Nedre Skøyen vei 21
138 leiligheter i Pilestredet Park i Oslo.
8 selveierleiligheter av høy kvalitet på Skøyen i Oslo.
Ferdigstilt: 2007
Ferdigstilt: 2006
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Gammel erverdig teglstensgård fra 1897, konvertert fra lager/industribygg til rimelige boliger for etableringsmarkedet. Ferdigstilt: 2007
ReferanseLISTE - BOLIG
Fra byggeplassen: Profilbygget på fornebu (f.v) Karsten Hjertholm, Arne Brovold, Bård Rieber-Mohn, Martin Bremnæs og Lars-Erik Heramb Fjeld.
38
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
39
Børrenøse
Skøyenhagen
Good Hope Properties
Fritidsleiligheter på Tyin med ”ski inn - ski ut” til Tyin Filefjell Skisenter.
208 leiligheter på Skøyen i Oslo.
Del av vingård i Sør-Afrika kjøpt for videreutvikling og etablering av feriebolliger.
Ferdigstilt: 2005/2009
Ferdigstilt: 2009
Ferdigstilt: 2008
Big City Life
Solsikken
Wexels Plass
113 leiligheter, barnehage, butikk og kontorer i PilestredetPark i Oslo.
111 leiligheter på Kjeller i Skedsmo kommune.
284 nye leiligheter og 1.000 m2 forretningsbygg i Herslebsgate i Oslo.
Ferdigstilt: 2008
Ferdigstilt: 2008
Ferdigstilt: 2007
Bærøy Brygge
Ekebergpynten
Christian Kroghs gate 30
28 hytter og 55 leiligheter på vestre Bærø nær Kragerø.
10 terrasseleiligheter i Hans C. Gjefles vei i Oslo.
Ferdigstilt: 2007
Ferdigstilt: 2007
Pilestredet Park Utsyn
Nedre Skøyen vei 21
138 leiligheter i Pilestredet Park i Oslo.
8 selveierleiligheter av høy kvalitet på Skøyen i Oslo.
Ferdigstilt: 2007
Ferdigstilt: 2006
Årsrapport Stor-Oslo Eiendom 2012
Gammel erverdig teglstensgård fra 1897, konvertert fra lager/industribygg til rimelige boliger for etableringsmarkedet. Ferdigstilt: 2007
DESIGN OG PRODUKSJON: ESTATEREKLAME
STOR-OSLO EIENDOM Besøksadresse KIRKEGATA 17 -5 etg. 0153 OSLO Postadresse: POSTBOKS 606, 0106 OSLO Telefon 21 60 52 20 Telefax 21 60 52 21 E-post: post@soeiendom.no www.soeiendom.no