STOR-OSLO EIENDOM er en uavhengig partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner. Vi har primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Vi har 32 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling , prosjektledelse og entreprenør, og har et tett samarbeid med både institusjonelle og finansielle investorer. VERDIER Kompetent, pålitelig og modig FORRETNINGSIDÉ SOE utvikler eiendom VISJON Grensesprengende eiendomsutvikling MISJON Eiendomsutvikling som skaper verdier
02 STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
INNHOLD 04 FRA ADMINISTRERENDE 06 LEDERGRUPPEN 08 MILJØ 10 NØKKELTALL 12 PÅGÅENDE PROSJEKTER 14 FERDIGSTILTE PROSJEKTER 18 NYE PROSJEKTER 20 ANSATTE
22
STOR-OSLO EIENDOM STYRETS ÅRSBERETNING
24
STOR-OSLO INVEST
STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
3
VI TELLER NÅ 32 ANSATTE OG SER BEHOV FOR Å ØKE YTTERLIGERE INN I 2018 – VI ER ET SELSKAP I VEKST! MATHIS GRIMSTAD ADMINISTRERENDE DIREKTØR
04
STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
FRA ADMINISTRERENDE DIREKTØR
SOLID VEKST I ET TURBULENT MARKED Vi legger nok et godt år bak oss, med en eventyrlig vekst i et turbulent marked preget av usikkerhet rundt boligbehovet og fallende boligpriser. Vi opplever imidlertid at vår modell og vår kompetanse passer godt til de kompliserte byutviklingsgrepene som man politisk er enig om å gjennomføre på det sentrale Østlandet. Det handler om mot, kompetanse, kapital og gjennomføringsevne. På alle disse punktene treffer vi godt. Vi jobber bevisst og synkront med bærekraftmålene til regjeringen, og med fortetting rundt knutepunkt. Utvikling av funksjonelle og attraktive byrom i knutepunkt krever mye kompetanse og gode team. Denne utviklingen fortsetter, og vi ser en økende etterspørsel etter vår kompetanse og investeringsmuligheter for krevende byutviklingsprosjekter. 2017 har vært et godt år, med rekordhøy omsetning og resultat, og en kraftig vekst på alle fronter. Målet vårt er å skape verdier gjennom den eiendomsutviklingen vi gjør i prosjektene våre. Da skaper vi verdier for våre investorer, våre samarbeidspartnere og for samfunnet rundt oss. Omorganisering og en styrket organisering Vi har gjennom året gjort flere grep internt for å forsterke organisasjonen og etablere en mer robust struktur på selskapet. Vi har laget et tydeligere organisasjonskart og etablert tre virksomhetsområder som reflekterer verdikjeden og fagområdene. Dette styrker arbeidet i hver avdeling og sikrer at vi får en videreutvikling og en systemutvikling av fagfelter. Ledergruppen i selskapet reflekterer også de tre fagområdene. Organiseringen gjenspeiler sammensetningen ut i prosjektselskapene. Vi har forsterket organisasjonen med flere nyansettelser innenfor både økonomi og prosjektledelse. I tillegg har vi flere nye ansatte på vei inn i begynnelsen av 2018. Vi teller nå 32 ansatte og ser behov for å øke ytterligere inn i 2018 – vi er et selskap i vekst! God timing i boligmarkedet Vi er fortsatt en av de største boligutviklerne på Østlandet, og har flere tusen boliger under utvikling i vår portefølje. Vi har imidlertid timet salget av nye boliger godt og har solgt det meste av nyboligene våre på tampen av 2016 og inn i 2017, før markedet stagnerte. Dette gjør at vi nå i hovedsak fokuserer på gjennomføring og produksjon av boliger, samt utvikling og regulering av nye prosjekter for fremtiden. En knutepunktaktør på det sentrale østlandsområdet Selv om vi de seneste årene primært har jobbet med boliger, har vi også opparbeidet oss en solid kompetanse på næringsbygg, handel og retail. Her stiller vi med bred kompetanse, noe som gir oss et konkurransefortrinn i forhold til rene boligaktører. Vårt prosjekt i Sørkedalsveien 8 er et godt eksempel på dette. Byutviklingen fremover vil kreve at man lager gode knutepunkt med boliger, kontor,
handel og servering. Dette er en utvikling som vi er gode på, og vi har ambisjoner om å være en tydelig byutvikler som er med på å forme byen vår. Den utfordringen liker vi. Miljø, teknologi og forretningsutvikling Også i år har vi satt av mye tid internt til R&D for å utvikle produktene våre og finne ut hvor bransjen er på vei og hva som rører seg i markedet. Vi var den første boligaktøren som signerte «10 strakstiltak for boligutviklere» og vi er godt i gang med å implementere miljøledelse i alle våre prosjekter. Vi har også vært aktive innen ny teknologi og var en av arrangørene på det første PropTech-seminaret som ble arrangert på MESH i Oslo i september. I tillegg jobber vi med forretningsutvikling på flere områder innen både bolig og næring, og vi vil tilby flere investeringsmuligheter med forskjellig profil for våre samarbeidspartnere i tiden fremover. Kompetent – Pålitelig – Modig Vi ønsker å utfordre med prosjektene våre, og jobber internt med begrepet grensesprengende eiendomsutvikling. Det gir oss en ekstra motivasjon for å utfordre og få til noe mer i prosjektene våre. Dette fordrer kompetanse og at vi er modige. Men mest av alt er vi opptatt av å være etterrettelige og ha tilstrekkelig med kompetanse internt for å kunne løse oppgavene. Jeg er stolt av resultatene vi har levert i 2017. Vi har mange nye prosjekter å ta tak i, vi har levert et historisk godt resultat, vi vokser som selskap og har en større ordrereserve enn noen gang.
VI SER LYST PÅ FREMTIDEN.
MATHIS GRIMSTAD ADMINISTRERENDE DIREKTØR STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
05
Arne Brovold, André Sommerfelt Bårdstu, Mathis Grimstad og Per Christian Holm.
«FELLESNEVNEREN FOR VÅRE NYINVESTERINGER I 2017 ER SENTRALT BELIGGENDE EIENDOMMER, MED UMIDDELBAR NÆRHET TIL GODE TRAFIKKKNUTEPUNKT, I OSLO OG AKERSHUS.»
06
STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
LEDERGRUPPEN
2017 – ET ÅR MED GODE RESULTATER OG UTVIKLING Utvikling og gjennomføring Utvikling og gjennomføring har hatt et år med den høyeste aktiviteten og omsetningen i selskapets historie. Ca. 30 pågående prosjekter i ulike faser krever høy og tverrfaglig kompetanse, og gir våre ansatte utfordrende og spennende oppgaver. Prosjektenes realisasjonsverdi varierer fra 300 MNOK til 6.000 MNOK. Avdelingen består av 17 medarbeidere, etter tre nyrekrutteringer i 2017. Vi har også gitt verdifulle bidrag inn i kjøpsprosessene som har pågått i 2017. Avdelingen har gjennom året hatt stort fokus på kompetanseutvikling innenfor digitalisering, miljø og fremtidens trender innenfor kontor og boligmarkedet. Med tilnærmet full ordrebok for de neste årene, gir dette forutsigbarhet både for de ansatte og selskapet.
ARNE BROVOLD UTVIKLINGSSJEF
Transaksjon Avdelingen legger bak seg et travelt og innholdsrikt 2017, hvor vi har vært svært aktive i transaksjonsmarkedet. Med stort og smått teller vi opp 12 transaksjoner for fjoråret – med en samlet eiendomsverdi på nesten 2.200 MNOK. Fellesnevneren for våre nyinvesteringer i 2017 er sentralt beliggende eiendommer, med umiddelbar nærhet til gode trafikknutepunkt, i Oslo og Akershus. Vi har fortsatt en sterk dragning mot utvikling av boligprosjekter, ofte med en tilhørende næringsdel på bakkeplan, men har også rettet blikket mot flere typer næringseiendom. Med såpass høy aktivitet i både eksisterende portefølje og nye investeringer, har vi også i 2017 styrket investeringsteamet med ytterligere to ansatte. Vi har nå en god og fremoverlent gjeng på investeringssiden, med tverrfaglig kompetanse innenfor eiendom og finans, som står klare for å jakte nye investeringsmuligheter også fremover.
ANDRE SOMMERFELT BÅRDSTU INVESTERINGSSJEF
Økonomi I likhet med de øvrige delene av virksomheten, har økonomifunksjonen hatt et travelt og begivenhetsrikt år. Økonomifunksjonen har i løpet av året tatt en tydeligere rolle i prosjektselskapene. Dette medfører et klarere ansvar som prosjektenes økonomisjef, med alt det innebærer i store, kompliserte prosjekter. 2017 har også vært året hvor transaksjonsavdelingen og økonomiavdelingen sammen har etablert en ny «verktøykasse» for Stor-Oslo Eiendom, med nye malverk for investeringskalkyler og prosjektrapportering. Formålet med den nye verktøykassen er å gi god hastighet, presisjon og presentasjonsform i akkvisisjonsprosessene, samt sikre mer enhetlige leveranser i prosjektselskapene til våre investorer og bankforbindelser. Økonomifunksjonen er styrket med to nye ansatte i løpet av 2017.
PER CHRISTIAN HOLM ØKONOMISJEF
STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
07
På Bjerke planlegger vi et nytt boligprosjekt med høye miljøambisjoner og gjennomgående god kvalitet som vi håper kan bidra til å løfte området som helhet.
GRØNN & SMART FREMTID Teknologi 2017 ble året da eiendomsbransjen virkelig fikk øynene opp for hvilke muligheter som ligger i ny teknologi. Norsk byggebransje står foran et veiskille når det kommer til digitalisering av næringen, og samtlige aktører må være med i et felles løft for at dette skal lykkes. Stor-Oslo Eiendom arrangerte i samarbeid med MESH, Aspelin Ramm, Ung i Næringseiendom, Linstow og Norsk Eiendom et PropTech seminar som tok for seg temaet eiendom, innovasjon og teknologi. Seminaret som ble en stor suksess koblet innovasjonsmiljøet med den etablerte eiendomsbransjen. PropTech # 2 er allerede godt underveis i planleggingen! Stor-Oslo Eiendom ser at VR/AR og kunstig intelligens vil bli nyttige verktøy for optimalisering av prosjekter og byutvikling. I 2017 ble det derfor initiert et samarbeid og en investering i Spacemaker, som fremheves som en av de mest spennende eiendomsteknologibedriftene i Europa. Spacemaker har utviklet kunstig intelligens som kalkulerer optimale utbyggingsløsninger på tomter i hele verden. Med vår investering i Spacemaker signaliserer vi både at vi ønsker et løft i digitalisering av bransjen, samtidig som det er morsomt å støtte en norsk oppstartsbedrift.
CO2
UTVIKLING PÅ KNUTEPUNKT
08
STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
BRUK AV TAKFLATENE
REDUSERE CO2 FRA BYGG OG BYGGEPLASS
FÅ OPP BRUKEN AV FORNYBAR ENERGI SAMT REDUSER BRUKEN AV ENERGI
MILJØ
Foto: A-lab
10 ANBEFALTE STRAKSTILTAK FOR BOLIGUTVIKLERE 1. Innføre miljøledelse der organisasjonen definerer overordnede miljømål og etablerer et system for etterprøving og stadig forbedring. 2. Mål, strategi, arbeidsmetode, Definere nivå på hvert prosjekts bærekrafts-ambisjon. 3. Vurdere byggets muligheter for samspill med omgivelsene der bygget ses i sammenheng med omgivelsene når det gjelder energiproduksjon og –bruk, etablering og bruk av fellesarealer og tilpasning av arkitekturen. 4. Etterspørre innovasjon. Etterspørre, oppfordre og premiere aktører som foreslår nye løsninger som fremmer energieffektivitet, fleksibilitet, lavere klimagassutslipp og andre miljøkvaliteter. 5. Utnytte takflatene basert på en vurdering av hva som er best egnet i hvert prosjekt. 6. Etterspørre fleksible og arealeffektive løsninger. Legge til rette for at materialer og hele bygg får lang levetid også når brukerens behov endres. 7. Etablere rutiner for å stille miljøkrav ved innkjøp av bygnings produkter. Det betyr å stille krav om at produkter ikke skal inneholde miljøgifter og å etterspørre og prioritere produkter som har lave klimagassutslipp under produksjon og transport. 8. Etterspørre fossilfri byggeplass. 9. Vurder hvordan boligprosjektet kan stimulere brukere til en bærekraftig livsstil.
Miljø Stor-Oslo Eiendom har satt seg som mål å bidra til å redusere klimagassutslippene. Derfor har vi valgt en overordnet strategi om å satse på eiendomsutvikling på og rundt kollektivknutepunktene. Stor-Oslo Eiendom har allerede langt på vei lykkes med å nå målsettingen om å bli en ledende knutepunktutvikler, og hoveddelen av eiendomsporteføljen er allerede strategisk plassert ved de største kollektivknutepunktene i landet. Fremover vil vi jobbe i tråd med denne strategien i vårt akkvisisjonsarbeid. Dette skaper et godt fundament for å tilrettelegge for fremtidsrettede og bærekraftige prosjekter innenfor handel/næring og bolig.
10. Utarbeide bruksanvisning for boligkjøpere og leietakere for å bidra til god ressursutnyttelse, liten forurensning og godt inneklima i bruksfasen. 3 MIN
T 2 MIN
Som den første boligutvikleren har Stor-Oslo Eiendom tilsluttet seg de 10 strakstiltak for boligutviklere fra Grønn Byggallianse. 10-punktslisten ble til gjennom tett dialog og medvirkning mellom Grønn Byggallianse og medlemmene deriblant Stor-Oslo Eiendom. Stor-Oslo Eiendom har nå igangsatt interne prosesser for å implementere de 10 tiltakene i organisasjonen. Fremover vil det rettes fokus mot å innføre miljøledelse i organisasjonen. Videre jobbes det med å øke Stor-Oslo Eiendom sin bestillerkompetanse på miljø- og bærekraftige tiltak i prosjektporteføljen. Det grønne skiftet har inntatt eiendomsbransjen, og vi ønsker å ta aktiv del i denne omstillingsprosessen. Vi går en spennende tid i møte.
STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
09
NØKKELTALL 2017 2018
32
2005
2010
ANSATTE
2001
2 KJØRER KOLLEKTIVT 22 KJØRER BIL TIL JOBB 5 SYKLER TIL JOBB 3 GÅR TIL JOBB
Oslo
ANTALL KVADRATMETER UNDER UTVIKLING
19%
81%
468 981 m2
STADIG ØKENDE KVINNEANDEL
VERDIENE
Kompetent, pålitelig og modig skal prege vår kultur
10
STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
30 PÅGÅENDE PROSJEKTER
PROGNOSTISERT REALISASJONSVERDI FOR HELE STOR-OSLO EIENDOM PORTEFØLJEN:
5
LEDELSE
18
PROSJEKTLEDERE
18.5 MILLIARDER
UTVIKLET OG GJENNOMFØRT 37% NÆRING OG 63% BOLIGER
4
ØKONOMI/MARKED
4
INVESTERING
1
ADMINISTRASJON
29.4 % GJENNOMSNITTLIG AVKASTNING I STOR-OSLO INVEST SISTE 3 ÅR INTERN VERDIVURDERING
6 NYANSATTE
320
BOLIGER TIL SALGS
STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
11
PÅGÅENDE PROSJEKTER FRYSJA
12
HOLMENKOLLEN
18
24
7
6
BEKKESTUA
15 28 10
23
FROGNER
GRÜNERLØKKA
1
20
OSLO
5 22
29
21
9
13
STRØMMEN
25 26
27
8 SANDVIKA
NORDSTRAND
4 1 14
NESODDTANGEN
Ski sentrum Utvikling
3
Gotaasalléen, Jessheim
4
Knud Bryns vei 1, 3 og 5
5
Nitteberg Hage
6
Harbitzalleen 2 A
8 KOLBOTN
19
SLEMMESTAD
Hasle stasjon
2
7 Meglergården
MUNCH BRYGGE
ASKER
3
11
17
Munch Brygge
9
Konows gate 67
10
Nedre skøyen 11
11
Kakkelovnskroken 3
12
Frogner Næringspark
13 Høvikhagen
FJELLSTRAND
14
Karlsrud sentrum
15
Refstadveien 102
16
Engene 100
17 Holmenhagen 18 Setravei
SØLVPARKEN
19
Kolbotnveien 6
20 Frysja 21 SKI
2
Ensjøveien 16-22
22 Skårer Syd, Løkenhagen 23 Sørkedalsveien 8, Rift 24 Hovseterveien 70 –72 25 Lørenveien 55 26 Lørenveien 65 27 Sølvparken (Kongsberg) 28 Sannergata 3
27 < KONGSBERG
12
STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
EIKEREN
DRØBAK
JESSHEIM >
29 Vålerenga Stadion 30 Ringvegen
30
PÅGÅENDE PROSJEKTER
Foto: Rift Foto: Bård Gundersen
SØLVPARKEN Sildetomta i Kongsberg skal bli til Sølvparken. Her skal det bygges 68 vestvendte leiligheter, næring og hotell med utsikt mot Lågen. Sølvparken skal bli et prosjekt som hele Kongsberg kan være stolte av, et glitrende smil i bybildet og et velkomment bidrag til en utvidelse av sentrum. Byggestart for prosjektet er planlagt til Q2 2018 og det forventes ferdigstilt i 2020. Dette blir et prosjekt med mye variasjon og moro.
MUNCH BRYGGE Prosjektet har en unik beliggenhet med landets beste kollektivtilbud og samtidig nærhet til fjorden og kulturbyggene Operaen, Nye Deichmanske hovedbibliotek og Nye Munchmuseet. Første innflytting i prosjektet er planlagt til Q1 2019.
FRYSJA 1. februar ble det første spadetaket tatt på Frysja, noe som ble markert med gullspade og besøk av Daniel Kjørberg Siraj, konsernsjef i OBOS, Victoria Evensen, leder av Byutviklingskomiteen, og vår egen Mathis Grimstad. På Frysja vil det bli boliger, butikker, skole, barnehage, ny infrastruktur og parkområder. Ferdig utbygget vil området romme ca. 1 .500 – 2.000 boliger, og huse ca. 4.000 mennesker. Vi gleder oss veldig til fortsettelsen.
«Vi er ydmyke og stolte over å ha tatt på oss oppgaven med å utvikle en av Oslos viktigste eiendommer. Vi er overbevist om at vi vil nå vår ambisjon om å utvikle levende, urbane kvaliteter for allmennheten og vi mener Munch Brygge vil fremstå som en god referanse på tidsriktig norsk arkitektur, – til glede for både byens innbyggere og internasjonale besøkende til Munchmuseet.» Geir Johnsen / Partner
Foto: Lund + Slaatto Arkitekter
STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
13
FERDIGSTILTE PROSJEKTER 2017 Sammen med Vålerenga IF realiserte vi deres drøm om en egen storstue. Det var et motiverende arbeid – først og fremst fordi Vålerenga IF sitt arbeid i Oslo øst er viktig for hele byen.
1 Vålerenga Kultur- og idrettspark Etter at Vålerenga Fotball i 2008 fikk tomten på Valle Hovin i gave fra Oslo kommune, ble Stor-Oslo Eiendom engasjert som prosjektledere på prosjektet. Det ble invitert til en arkitektkonkurranse, samtidig som omregulering startet. Bygging startet på vårparten 2015 og første fotballkamp ble spilt 9. september 2017. Prosjektet er et flerbruksanlegg på totalt 25.300 kvm BRA, bestående av Valle Hovin videregående skole med plass til 500 elever, flerbruksidrettshall, stadionanlegg med tribunekapasitet til 17.000 personer, administrasjonskontorer for Vålerenga-familien, garderober, kontorer og driftsarealer for Valle Hovin skøytebane, barnehage, treningssenter, og ikke minst Vålerengas egen pub og butikk. Stor-Oslo Eiendom er meget takknemlig for tilliten og det gode samarbeidet med Vålerenga-familien i forbindelse med dette prosjektet. Vi er veldig stolte av dette flotte anlegget som nå står ferdig og som vil glede kommende generasjoner i Oslo Øst.
14
STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
1. VÅLERENGA 2. SØRKEDALSVEIEN 8 3. BRØDFABRIKKEN 4. LØRENVEIEN 65
FERDIGSTILTE PROSJEKTER
Foto: EVE Images
Rift Colosseum er et high end prosjekt på Majorstuen med både bolig og næringslokaler.
Foto: Røisland & Co
Foto: Bård Gundersen
2
Sørkedalsveien 8 Tidlig i 2012 ble Sørkedalsveien 8 kjøpt av Statoils Pensjonskasse. Samtidig som Statoil Fuel & Retail ble sittende som leietaker, satte Stor-Oslo Eiendom i gang en reguleringsprosess sammen med Nydalen Arkitektkontor. Det har vært diskutert flere alternativer med blant annet hotell, men til slutt endte det opp med 12.500 kvm BTA næring og 116 boliger fordelt på to lameller. Prosjektet fikk henholdsvis navnene Ampere og Rift Colosseum. I 2015 inngikk Stor-Oslo Eiendom en totalentreprise med Skanska med en kostnadsramme på omtrent NOK 455 millioner eks. mva. Rivningsarbeidene startet sommeren 2015 og i desember 2016 flyttet Bouvet inn. Frem til sommeren 2017 flyttet også Kaffebrenneriet, Danske Bank, Nordea og BabyLife Inc. inn. I tillegg ble de 116 boligene overlevert til sine respektive kjøpere. Prosjektfasen og den korte byggetiden, kombinert med et komplekst rehabiliterings- og nybyggprosjekt var krevende, men teamet som har jobbet med prosjektet er godt fornøyd med byreparasjonen i Sørkedalsveien 8.
STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
15
FERDIGSTILTE PROSJEKTER
Foto: EVE Images
3
Brødfabrikken Omregulering og transformasjon av den store næringseiendommen på Løren startet i 2011, og ble videreført og foredlet av Stor-Oslo Eiendom i forbindelse med kjøpet i 2012. Brødfabrikken var første byggetrinn på et større byggeprosjekt, hvor resterende byggefelt underveis ble solgt til Selvaag Bolig og Skanska Commersial Development. I tett samarbeid med Stor-Oslo Eiendom,
16
STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
har Arcasa Arkitekter gitt Løren et boligprosjekt med egenart og høy arkitektonisk kvalitet. I 2015 startet byggingen av første byggetrinn, med Bundebygg AS som totalentreprenør. «Lune hjem på Løren» ble overlevert kjøperne siste halvår 2017. Total 149 leiligheter, en Baker Hansen og en barnehage ble ferdigstilt iht. plan og budsjett, og med meget god håndverksmessig utførelse.
FERDIGSTILTE PROSJEKTER
Foto: Geir Johnsen
4
Lørenveien 65 Eiendommen hadde vært i reguleringsprosess i syv år før Stor-Oslo Eiendom ervervet den i 2012. Vi inviterte flere renommerte arkitektkontorer til et parallelloppdrag, og juryen var enstemmig i sitt valg av Arcasa Arkitekter sitt forslag. Arcasa Arkitekter har forestått regulering og detaljprosjektering for eiendommen. Bystyret vedtok reguleringsplan i 2015, og i 2017 ble det gitt rammetillatelse til 16.360 m2 BRA fordelt på 15 etasjer. Eiendommen ble solgt til Skanska CD i 2017. Arcasa Arkitekter har klart å utvikle et signalbygg som markerer knutepunktet Løren/Økern, og som scorer meget godt på de fleste sentrale parametere. Bygget er designet for å innfri miljøsertifiseringskravene til BREEAM-NOR Excellent. Rådet for byarkitektur var av samme syn som oss vedrørende økning av byggets høyde fra 42m til 59,5m. Bygget har som følge av dispensasjonen fått et mer elegant volum som vil oppleves slankere, og hvor forholdet mellom byggets sokkel og tilstøtende torg harmonerer bedre. I tillegg vil den økte gesimsen bidra enda bedre som støyskjerm mellom Ring 3 og boliger på Løren.
Foto: Arcasa Arkitekter
Eiendommen ble solgt til Skanska CD i 2017.
Brødfabrikken består at 149 flotte leiligheter på Løren tilrettelagt for barnefamilier med egen barnehage.
STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
17
NYE PROSJEKTER 2017 1. KARLSRUD 2. KOLBOTN 3. REFSTAD «GREEN LIVING»
KOLBOTN
5. RINGVEGEN
2
6. KNUD BRYNS VEI 1, 3 OG 5 7. SKI 8. HASLE STASJON
Prosjektet ligger ved Bjerke Travbane med flott utsikt utover Oslo. Sommeren 2017 inviterte vi i samarbeid med Boligbygg Oslo KF, tre arkitektkontorer til et parallelloppdrag for videre regulering av tomten og nabotomten Refstadveien 100. Planområdet er på totalt 3.153 kvm, og foreslått arealbruk til bolig og næring er henholdsvis 5.800 kvm BRA og 700 kvm BRA. A-lab sitt vinnerkonsept frontet visjonen PARK-SOL-UTSIKT, hvor to nye tårnbygg plasseres sammen med de eksisterende fem tårnhusene i Bjerke Borettslag. Prosjektets mål er et fortsatt åpent og grønt område hvor lys, luft og utsyn er i fokus. De to nye tårnene tar med seg parken opp i høyden og viderefører det grønne. Vi ser frem til å utforske mulighetene for å ta parken opp i høyden og fokusere på store grønne balkonger. Prosjektet ønsker å maksimere balkongens potensiale og vise fleksibilitet i mulig bruk. Alle leilighetene blir hjørneleiligheter som gir gode bokvaliteter, og plangrepet er veldig fleksibelt med tanke på leilighetsmiks. Prosjektet vil jobbe med å optimalisere disse basert på kriterier som støy, utsikt, sol og marked.
Eiendommen ligger rett ved Karlsrud T-banestasjon, og er tenkt utviklet til et kombinert bolig- og næringsprosjekt med ca. 200 leiligheter og rundt 3000 kvm med butikker og servering. Her utvikler vi den ideelle boligen for den som ønsker å bo litt utenfor bykjernen, men samtidig ønsker god tilgang på servicetilbud og lett tilgang til Oslo sentrum. Eksisterende lokalsenter er utdatert, og vi gleder oss til å være med å utvikle en ny møteplass i bydelen med etablering av nytt torg i tilknytning til stasjonen, og et mer tidsriktig servicetilbud. Det ble inngått avtale med Dyrvik Arkitekter våren 2017 om videre regulering av eiendommene. Kommunen vil mest sannsynlig igangsette en områderegulering i regi av PBE som vil omfatte et større område på Karlsrud. Vi ønsker å delta aktivt inn i denne prosessen, og håper å kunne utvikle vårt prosjekt parallelt med kommunens arbeid.
1 STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
REFSTAD «GREEN LIVING»
3
Foto: A-lab
Foto: Dyrvik Arkitekter
KARLSRUD
18
Foto: DARK Arkitekter
4. GOTAASALLEÉN
Sentralt i Kolbotn, nærmere bestemt Ormerudveien og Kolbotnveien, startet vi i 2017 opp med å detaljregulere et planområde på ca. 5.000 kvm. Prosjektet er planlagt med ca. 10.000 kvm BRA bolig og 1000 kvm BRA næring, som er i tråd med den overordnede sentrumsplanen for Kolbotn. Reguleringsarbeidet utføres i samarbeid med DARK Arkitekter og er planlagt gjennomført i løpet av 2018. Ferdigstillelse av prosjektet er planlagt til 2021. Kolbotn er et sentrum for Oppegård hvor det har skjedd mye de siste årene. Eiendommen ligger rett ovenfor Kolbotn stasjon/Kolbotn sentrum og med 12 minutter reisetid inn til Oslo S.
NYE PROSJEKTER
Foto: Code Arkitekter
GOTAASALLÉEN
4 De fem eneboligtomtene i Ringvegen ligger sentralt plassert i Jessheim sentrum, og utgjør til sammen ca. 4 mål. Feltet som tomtene er en del av, er i sentrumsplanen til Jessheim gitt en utnyttelse på mellom 200-300 prosent. Dette vil kunne gi en utnyttelse på ca. 6.200 kvm BRA og 2.100 kvm BTA næring. Dette er en unik mulighet for Stor-Oslo Eiendom til å få en posisjon i Jessheim, som har mye utviklingspotensial. Tomtene ble kjøpt i Q4 2017 og reguleringsarbeid igangsettes i starten av 2018.
RINGVEGEN
Foto: Code Arkitekter
5
Midt i Ski sentrum, som nærmeste nabo til Ski Storsenter og med kort gangavstand fra Ski togstasjon, starter nå Stor-Oslo Eiendom utviklingen av to store kvartal. Prosjektet er et omfattende byreparasjonsprosjekt hvor vi skal transformere eldre kontorer og industribygg til nye stedstilpassede nærings- og boligarealer. Den nylig vedtatte kommunedelplanen for Ski sentrum har bidratt til at de sentrale delene av Ski sentrum nå står foran en total forvandling, som vil bidra til å gjøre Ski til en ny by med urban karakter og tilhørende servicetilbud. Prosjektets omfattende størrelse og sentrale plassering gjør at den kommende utviklingen av området vil være med på å prege hele Ski sentrum. Med ny Follobane på plass i 2021, som vil ta beboere i Ski til Oslo på ca. 13 minutter, vil prosjektet appellere til en bred kjøpergruppe og skape et robust markedsgrunnlag. Stor-Oslo Eiendom ser frem til å bidra i transformasjonen av Ski sentrum gjennom å legge til rette for gode boligkvaliteter, kombinert med attraktive næringsarealer og et aktivt gaterom midt i Ski sentrum.
7
Eiendommene er på til sammen 43,7 mål, og har i dag en årlig leieinntekt på NOK 32 millioner. Prosjektet ble overtatt i februar 2018, og er et «long-term case» hvor vi ser for oss en utvikling om 15 til 20 år. Eiendommene byr på en stor mulighet til å delta i utviklingen av Hovinbyen. Det er planlagt en T-banestasjon i enden av eiendommen som vil gjøre stedet til et knutepunkt. Utviklingen rundt eiendommene er allerede godt på vei i Kabelgaten, og med Ulvenbyen som vil vokse frem på vestsiden av eiendommen. Fremtidig volum på eiendommen ligger på ca. 80.000 kvm BRA.
KNUD BRYNS VEI 1, 3 OG 5
6 Eiendommen ved Hasle T-banestasjon ble ervervet i 2017. I VPOR Hasle har PBE foreslått en utnyttelse på 250 prosent. Vi mener at eiendommens plassering, på perrongen til Hasle T-banestasjon, tilsier at den skal ha en utnyttelse på 320 prosent ift. føringene i kommuneplanen. En slik utnyttelse tilsvarer ca. 22.000 kvm BRA. Utviklingen av eiendommen er en transformasjon fra dagens bruk som bilforhandler, til boliger og strøkstjenlige virksomheter. Arcasa Arkitekter er engasjert ifm. reguleringsprosessen og har designet en arkitektur som skiller seg fra de mye brukte lamellblokker og punkthus ved å plassere et «7-tall» i eiendommens ytre begrensning og en fasade med bymessig karakter langs Økernveien.
HASLE STASJON
8
Foto: Arcasa Arkitekter og Blår
SKI
Arbeidet med reguleringsprosessen for vårt prosjekt i Gotaasalléen på Jessheim, med Code som arkitekter, startet høsten 2017. Vi har en målsetting om å komme i gang med salg av boliger i starten 2019, med oppstart av byggearbeider påfølgende sommer. Tomten ligger med umiddelbar tilknytning til togstasjon og sentrum for øvrig, og har et tomteareal på ca. 7.100 kvm. Prosjektet vil trolig generere rundt 100 nye leiligheter samt noe utadrettet næring, i tillegg til dagens næringsarealer i bankbygget. Vi ønsker å utvikle området med spennende arkitektur og flotte uterom i kombinasjon med bevaring av det gamle bankbygget. Prosjektet vil tilføre noe nytt til Jessheim, med boliger av høy kvalitet og god arkitektur.
STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
19
ANSATTE
ARILD RYGG
RAGNHILD BJELLA SKJØRTEN
KARSTEN HJERTHOLM
MATHIS GRIMSTAD
Styreleder / Partner Tlf: 90 88 18 67 arild@soeiendom.no
Administrasjonssekretær Tlf: 90 91 83 18 ragnhild@soeiendom.no
Prosjektansvarlig / Partner Tlf: 97 97 39 05 karsten@soeiendom.no
Adm. dir / Managing partner Tlf: 41 29 48 65 mathis@soeiendom.no
ARNE BROVOLD
NIKOLAI GOMEZ OLSEN
GEIR JOHNSEN
GUNNAR RINDE
Prosjektleder / Partner Tlf: 93 41 07 77 nikolai@soeiendom.no
Prosjektansvarlig / Partner Tlf: 90 23 48 50 geir@soeiendom.no
Prosjektansvarlig / Partner Tlf: 95 21 88 31 gunnar@soeiendom.no
Prosjektansvarlig / Partner Tlf: 41 51 33 70 arne@soeiendom.no
20
LARS-ERIK WOGSTED
PER CHRISTIAN HOLM
CARL HENRIK GRAFF
ERLEND RAMNEFJELL
Marked / Partner Tlf: 92 42 84 74 lars-erik@soeiendom.no
Økonomisjef / Partner Tlf: 46 93 45 20 per.christian@soeiendom.no
Prosjektleder / Partner Tlf: 97 51 20 42 carl.henrik@soeiendom.no
Prosjektleder Tlf: 90 77 77 05 erlend@soeiendom.no
LARS EIRIK HERAMB FJELD
KATHINKA LIEN AUGUSTINE
CHRISTIAN KAAS
ESBEN MÆHLUM
Prosjektleder / Partner Tlf: 90 58 74 08 lars.erik@soeiendom.no
Prosjektleder / Partner Tlf: 90 60 29 09 kathinka@soeiendom.no
Investeringsansvarlig Tlf: 93 03 05 13 christian@soeiendom.no
Økonomi Tlf: 90 55 45 41 esben@soeiendom.no
STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
LARS-HENRIK MANENGEN
PETTER BAY BRAATHEN
ANDRÉ SOMMERFELT BÅRDSTU
GUNN HEGE BONDEN
Prosjektleder Tlf: 48 41 10 10 lars.henrik@soeiendom.no
Prosjektleder TLF: 92 62 48 88 PETTER@SOEIENDOM.NO
Investeringssjef Tlf: 90 74 49 27 andre@soeiendom.no
Investeringsansvarlig Tlf: 99 25 25 01 gunn.hege@soeiendom.no
JENNY JOSEFINE HOLEN
CAMILLA SUNDE
ANDREAS KILDAL FORSETH
SONDRE CHRISTIAN VOGT LØKKE
Prosjektleder Tlf: 93 82 98 48 jenny@soeiendom.no
Prosjektleder Tlf: 97 11 60 22 camilla@soeiendom.no
Prosjektleder Tlf: 45 50 00 64 andreas@soeiendom.no
Investeringsanalytiker Tlf: 92 89 68 28 sondre@soeiendom.no
MARTIN BJØRNTVEDT
INGVILD HOVSTEIN AARDAL
NILS HENRIK GJØSTØL ASPELI
KRISTOFFER SANDSTAD HANSEN
Prosjektleder Tlf: 97 78 86 68 martin@soeiendom.no
Prosjektleder Tlf: 47 61 51 69 ingvild@soeiendom.no
Investeringsansvarlig Tlf: 99 29 27 88 nils.henrik@soeiendom.no
Prosjektleder Tlf: 98 08 26 89 kristoffer@soeiendom.no
HANS KRISTIAN WOLDSTAD
JAN-TRYGVE L. RIISE
PÅL ERIK KIND
SIGURD SYVERTSEN
Prosjektleder Tlf: 40 40 50 64 hans.kristian@soeiendom.no
Økonomi Tlf: 92 82 55 60 jan.trygve@soeiendom.no
Prosjektleder Tlf: 45 03 23 56 pal.erik@soeiendom.no
Økonomi Tlf: 93 46 13 75 sigurd@soeiendom.no
STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
21
ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS
STYRETS ÅRSBERETNING STOR-OSLO EIENDOM Vår primærkompetanse er utvikling av bolig, kontor, hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. F.v. Terje Urnes, Gunnar Bøyum, Karsten Hjertholm, Pål Mathis Grimstad, Kathinka Lien Augustine, Ole Anders Engebretsen og Arild Rygg.
ÅRSRESULTAT STOR-OSLO EIENDOM 2017
2016 2014 2015
22
STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO EIENDOM AS
SELSKAPETS VIRKSOMHET Selskapets virksomhet er å etablere, utvikle, lede og forvalte eiendomsutviklingsprosjekter i Stor-Oslo regionen. Arbeidet innebefatter søk etter nye prosjekter, bistand med finansiering, prosjektledelse, prosjektutvikling, forretningsførsel og aktivt arbeid med leietakere. Selskapet har i 2017 beskjeftiget 26,5 årsverk og hadde, ved utgangen av 2017, 29 ansatte. Virksomheten drives fra Oslo. FINANSIELL STILLING OG RESULTAT Selskapets resultat og balanseposter oppsummeres som følger: Driftsinntekter Driftsresultat Årsresultat før skatt Årsresultat etter skatt
2017 2016 118 944 390 83 171 580 39 886 411 18 757 993 50 920 936 32 176 450 41 073 700 27 347 207
FINANSIELL RISIKO Selskapet benytter seg ikke av finansielle instrumenter i forbindelse med styringen av finansiell risiko. Selskapets virksomhet består av en rekke prosjekter. Det er stor variasjon i prosjektene mht kompleksitet, størrelse, varighet og risiko. Prosjektsammensetningen påvirker virksomhetens risikobilde. Selskapets aktiviteter medfører ulike typer finansiell risiko: Markedsrisiko, kredittrisiko og likviditetsrisiko. Selskapet har lav følsomhet for endringer i valuta, sterke kontantstrømmer, relativt lav renteeksponering og beskjedne tap på kundefordringer. FORTSATT DRIFT Årsoppgjøret er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Styret bekrefter at vilkåret for denne forutsetningen er tilstede.
ARBEIDSMILJØ OG PERSONALE OG LIKESTILLING Styret bekrefter at arbeidsmiljøet er meget godt og at det ikke er behov for å iverksette spesielle tiltak. Sykefraværet i 2017 var meget 31.12.2017 31.12.2016 lavt og det har ikke forekommet skader eller ulykker. Balansesum 89 376 056 64 269 438 Egenkapital 1 250 000 1 250 000 LIKESTILLING Selskapet har ved årets slutt 5 kvinnelige ansatte og 24 menn. Styret har, på bakgrunn av likviditetsstatus og prognoser for 2018, Styret består av 1 kvinne og 5 menn. Når selskapet i fremtiden skal vurdert egenkapitalen til å være tilstrekkelig. gjøre ansettelser eller endringer i styresammensetning vil hensynet Det er, som følge av ny bonusavtale med de ansatte, avsatt kr. til likestilling bli forsøkt ivaretatt. 11 247 333 i lønnskostnader for 2017. Bonus vil komme til utbetaling etter at årsregnskapet er godkjent. Ikke-diskriminering og tilgjengelighet Styret mener at resultatregnskapet og balansen med noter gir Vi mener at det ikke gjøres forskjeller på ansatte, eller ved ansettelse, ett rettvisende bilde av selskapets drift og status for 2017. på grunn av etnisitet, nasjonal opprinnelse, avstamning, hudfarge, Det har ikke inntruffet andre forhold etter regnskapsårets slutt språk, religion eller livssyn. som har betydning for det framlagte årsregnskapet. Ytre miljø FREMTIDSUTSIKTER Styret er ikke kjent med at selskapet forurenser det ytre miljø. Selskapet har gjennom 2017 opparbeidet en betydelig prosjektSelskapets ambisjon er å bidra til forskjønning av bymiljøet. portefølje som gir et godt grunnlag for videre vekst i 2018 og 2019.
Oslo, 12. februar 2018 Styret i Stor-Oslo Eiendom AS
ARILD RYGG STYRELEDER
OLE ANDERS ENGEBRETSEN STYREMEDLEM
GUNNAR BØYUM STYREMEDLEM
TERJE URNES STYREMEDLEM
KATHINKA LIEN AUGUSTINE STYREMEDLEM
KARSTEN HJERTHOLM STYREMEDLEM
PÅL MATHIS GRIMSTAD DAGLIG LEDER STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
23
ÅRSREGNSKAP STOR-OSLO INVEST AS
STYRET STOR-OSLO INVEST
F. v. Leif Oddvin Jenssen, Nikolai Gomez Olsen, Karsten Hjertholm, Gunn Hege Bonden, Pål Mathis Grimstad og Arild Rygg.
EKSPONERING BOLIG VS. NÆRING
PORTEFØLJEVERDI
Stor-Oslo Invest AS er selskapets investeringsselskap som eies av selskapets ansatte samt Brødrene Jensen AS.
2017 322 MNOK 2016 280 MNOK 2015 200 MNOK Bolig
24
Næring
Annet
STOR-OSLO EIENDOM / ÅRSRAPPORT 2017
Stor-Oslo Invest investerer på lik linje med eksterne investorer i alle prosjekter som er initiert av Stor-Oslo Eiendom AS. Selskapet har i dag investert i ca 30 prosjekter og har en eierposisjon på mellom 10 – 40 % i prosjektselskapene. Avkastningen på investeringene har i snitt ligget på 29,4 % siste 3 år.
Foto: A-lab
Besøksadresse: Kirkegata 17 - 5 etg. 0153 OSLO Postadresse: Postboks 606, 0106 OSLO
Telefon: 21 60 52 20 Telefax: 21 60 52 21
E-post: post@soeiendom.no www.soeiendom.no