Studio di fattibilità economica dell'area delle ex Caserme Revelli di Taggia

GE NOVARCHI T E T T URA

UNI VE RS I T A’ DE GL I S T UDI DI GE NOVA F ACOL T A’ DI ARCHI T E T T URA CORS OMAGI S T RAL EI NARCHI T E T T URA A. A. 20132014 T I T OL O

S T UDI ODI F AT T I BI L I T A’ E CONOMI CA ARE AE XCAS E RMERE VE L L I DI T AGGI A

Re l a t or e : Pr of .

Pa ol oRos a s c o Cor r e l a t or i : Pr of .

Adr i a noMa g l i oc c o Pr of .

Andr e aGi a c he a

L a ur e a ndo: L e oneAnt oni no

INDICE Introduzione 1 – Inquadramento dell’area di progetto 2 – Inquadramento urbanistico 3 – Analisi delle proprietà dell’area di progetto 4 – Proposte progettuali sull’area di studio 5 – Proposta progettuale del Comune di Taggia 6 - La proposta di intervento progettuale per la sostenibilità economica dell’intervento 7 – Valutazione della sostenibilità economica e finanziaria della proposta progettuale 8 – Analisi economica della proposta progettuale 9 – Proposta progettuale dell’area comunale 10 – Proposta per migliorare il progetto 11 - Conclusioni

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

INTRODUZIONE La tesi ha come obiettivo la valutazione economica-finanziaria di alcune soluzioni progettuali configurate dall’Amministrazione comunale per il recupero urbanistico ed architettonico del complesso di edifici e strutture localizzate nell’area delle ex Caserme “Revelli”, sita nel Comune di Taggia.

Ad oggi l’area è sotto utilizzata in quanto un solo edificio ospita la Scuola Secondaria C. Colombo, mentre i restanti edifici sono in evidente stato di abbandono.

La localizzazione dell’area al centro dell’abitato, nonché la volontà di dismissione del bene da parte dell’attuale proprietà (Stato), ha destato l’interesse dell’Amministrazione comunale di Taggia la quale vorrebbe recuperare il complesso di immobili per la realizzazione e il potenziamento di alcuni servizi per la cittadinanza.

Proprio in relazione alle notevoli potenzialità di sviluppo e valorizzazione che caratterizzano l’area, questa è già stata oggetto di alcune ipotesi progettuali sviluppate dall’amministrazione comunale, ad oggi ancora non attuate sia per le ingenti risorse finanziarie necessarie, sia per la complessità delle procedure tecniche-amministrative che è primariamente necessario definire per l’avvio dell’operazione; il complesso di immobili è, infatti, di proprietà demaniale e sottoposto a vincoli urbanistici e paesaggistici che ne limitano le potenzialità di sviluppo.

La valorizzazione e il recupero non può quindi prescindere dalla definizione delle condizioni di fattibilità tecnica ed economica che consentono lo sviluppo dell’operazione da parte di un soggetto.

Tra gli scopi della valutazione vi è proprio quello di supportare il decisore (pubblico o privato) nella scelta della migliore soluzione progettuale in grado di garantire la fattibilità economica dell’operazione, condizione che - anche nel caso si opere promosse dal soggetto pubblico - è divenuta irrinunciabile per la sempre minore disponibilità di risorse economiche.

Nello specifico, l’obiettivo della tesi è quello di definire, tra le diverse ipotesi progettuali di valorizzazione e recupero del complesso di immobili dell’ex-Caserma “Revelli” predisposte dall’Amministrazione comunale di Taggia quale sia quella che presenta le migliori condizioni di fattibilità economica e finanziaria anche in relazione all’attuale contesto legislativo ed economico che caratterizza questo tipo di interventi.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 1

La tecnica utilizzata è quella dell’Analisi Costi-Ricavi ossia una tecnica quantitativomonetaria che non prende in considerazione né gli effetti sociali né eventuali costiopportunità di progetti alternativi.

L’ACR può essere utilizzata quando si vuole definire la redditività di un’operazione da stabilire con i privati, definire il valore di trasformazione di un’area pubblica, la redditività di un servizio per valutare i termini di affidamento a privati e così via.

Nella mia tesi quindi valuteremo, tramite l’utilizzo dell’ACR, se l’operazione in progetto sarà sostenibile economicamente.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 2

CAP.1 – INQUADRAMENTO DELL’AREA DI PROGETTO L’area e il complesso di immobili in oggetto sono quelli della ex Caserma militare “Revelli”, sita nel Comune di Taggia (Provincia di Imperia), ormai in disuso da molti anni.

L’area conurbata del Comune (il quarto della Provincia per numero di abitanti), comprende, oltre al centro storico, la frazione di Arma di Taggia, dove si trova l’area oggetto di studio.

Le origini dell’insediamento di Taggia risalgono all’epoca preromana; come molti altri villaggi liguri subì la dominazione dell'Impero Romano, diventando sede militare e di un importante porto commerciale d'imbarco romano.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 3

Figura 1.1 – Vista del complesso della ex Caserma “Revelli”

Il villaggio venne distrutto in gran parte durante le invasioni barbariche di Onorio e del re Rotari, ma ciò che causò la rovina e la definitiva scomparsa del primitivo insediamento fu una frana nel 690.

Gli abitanti si rifugiarono, allora, nel nuovo insediamento di Tabja, costruito nel primissimo entroterra, anni prima in una zona molto ben difesa da fortificazioni.

Le mura, però, non impedirono ai pirati saraceni la devastazione totale del borgo nel 889, che culminò con l'uccisione di uomini e la cattura di donne e bambini, per farne schiavi.

Dopo la ricostruzione del borgo, Tabja divenne, nel 1153, dominio feudale della famiglia Clavesana e ben presto ceduta alla Repubblica di Genova.

Dal 1273, costituitosi comune autonomo, fu sede della podesteria locale, estendendo i propri poteri sulle vicine Arma, Ripa (l'odierna Riva Ligure) e parte del territorio di Pompeiana e Bussana.

Nel 1381 applicò un proprio statuto locale, affidando al Podestà poteri giurisdizionali.

Taggia e la sua podesteria divennero fedeli alleati della Repubblica Genovese, seguendone, pertanto, le sorti storiche fino alla soppressione di essa nel 1797 ad opera di Napoleone Bonaparte, che costituì la Repubblica Ligure.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 4

Entrò a far parte dei confini del Regno di Sardegna nel 1815 e del successivo Regno d'Italia nel 1861.

Per definire meglio i caratteri della popolazione del Comune di Taggia, è opportuno fornire qualche dato demografico.

Fig. 1.2 - Andamento demografico della popolazione residente nel Comune di Taggia

La popolazione residente a Taggia al Censimento 2011, rilevata il giorno 9 ottobre 2011, è risultata composta da 14.032 individui, mentre alle Anagrafi comunali ne risultavano registrati 14.549.

Si è, dunque, verificata una differenza negativa fra popolazione censita e popolazione anagrafica pari a 517 unità (-3,55%).

Per eliminare la discontinuità che si è venuta a creare fra la serie storica della popolazione del decennio intercensuario 2001-2011 con i dati registrati in Anagrafe negli anni successivi, si ricorre ad operazioni di ricostruzione intercensuaria della popolazione.

Il grafico seguente riporta in dettaglio la variazione della popolazione residente al 1 Gennaio di ogni anno.

I dati riportati nel seguente grafico sono quelli effettivamente registrati in Anagrafe.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 5

Fig. 1.3 – Istogramma riguardante la popolazione residente nel Comune di Taggia e il numero di famiglie 16000 14000 12000 10000 8000

Popolazione residente 6000

Numero famiglie

4000 2000 0

In questo grafico possiamo meglio notare la composizione della popolazione del Comune di Taggia, in particolare il numero effettivo delle famiglie.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 6

Per avere un quadro completo relativo alla popolazione del Comune tabiese, si può far riferimento al successivo grafico a piramide, che rappresenta la distribuzione della popolazione residente per età, sesso e stato civile, al 1° gennaio 2013.

Tale grafico è chiamato Piramide di Età, in quanto la popolazione è riportata per classi quinquennali di età sull'asse Y, mentre sull'asse X sono riportati due grafici a barre a specchio indicanti il sesso, maschi a sinistra e femmine a destra. I diversi colori evidenziano la distribuzione della popolazione per stato civile: celibe e nubile, coniugato, vedovo e divorziato.

Figura 1.4 – Popolazione per età, sesso e stato civile

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 7

Per un ulteriore approfondimento, è possibile analizzare la struttura della popolazione.

Con particolare riferimento all’età di una popolazione, è necessario considerare tre fasce di età: giovani 0-14 anni, adulti 15-64 anni e anziani 65 anni ed oltre.

In base alla proporzione esistente tra tali fasce di età, la struttura di una popolazione è definita di tipo “progressiva”, “stazionaria” o “regressiva”, a seconda che la popolazione giovane sia rispettivamente maggiore, equivalente o minore di quella anziana.

Lo studio di tali rapporti è importante per valutare l’impatto che la realizzazione di un progetto edilizio possa comportare sul sistema sociale, ad esempio con riferimento al settore lavorativo o a quello sanitario ed assistenziale.

Figura 1.5 – Grafico suddivisione della popolazione per età

Trasformando le percentuali in numeri, si crea il seguente grafico.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 8

Figura 1.6 – Istogramma suddivisione popolazione per età 10000 9000 8000 7000

6000 5000

0-14 anni

4000

15-64 anni

3000

65+ anni

2000 1000 0

Il grafico evidenzia il variare del numero di persone residenti negli anni in rapporto all’età, registrando, inoltre, l’aumento dell’età media della popolazione.

In sintesi, la popolazione tabiese nell’ultimo decennio ha subito un aumento pari a circa 1200 residenti, con un rispettivo aumento dell’età media da 44,4 a 45,7 anni.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 9

CAP.2 – INQUADRAMENTO URBANISTICO L’area di progetto è in una zona centrale di Arma di Taggia, frazione del Comune di Taggia.

Il Comune è servito dalla linea ferroviaria Genova-Ventimiglia, Stazione di TaggiaArma e dall’autostrada A10, uscita casello autostradale di Arma di Taggia.

Pertanto, Il Comune, in cui il progetto sarà realizzato, è facilmente raggiungibile con più mezzi di locomozione: in particolare, in automobile con l’autostrada A10 o percorrendo la SP1, la Via Aurelia, e in treno, percorrendo la linea ferroviaria Genova-Ventimiglia.

Figura 2.1 – Localizzazione dell’area di progetto.

L’area di progetto è la zona della vecchia Caserma militare “Revelli”.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 10

Figura 2.2 –Vista satellitare della zona di progetto.

L’area misura un totale di 52000 mq circa, all’interno della quale si trovano molti edifici, parte dei quali sono oramai abbandonati, altri, invece, ospitano le sedi di vari enti ed organizzazioni, come la Scuola Superiore C. Colombo, la palestra di Judo e la Protezione Civile.

Per quanto riguarda gli edifici abbandonati, alcuni risultano recuperabili, altri destinati alla sola demolizione.

L’area ospita, inoltre, due campi da gioco, rispettivamente di 180 mq e l’altro di 600 mq, di solito dedicati alle competizioni calcistiche.

Figura 2.3 – Cartolina d’epoca.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 11

Riferimenti normativi La zona in esame appartiene tuttora al patrimonio demaniale dello Stato.

La rifunzionalizzazione dell’area da parte dell’Amministrazione comune non può quindi prescindere dalla preventiva acquisizione della stessa dal Demanio.

Lo strumento normativo che consente il trasferimento di un bene demaniale a Regioni ed Enti Locali è rappresentato dalla Legge 31 dicembre 1993, n. 579 in materia di dismissione patrimoniale dello Stato e trasferimento agli Enti locali.

La norma prevede che il Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) possa trasferire, con propri decreti, i beni appartenenti al patrimonio del Demanio in favore delle Regioni o degli Enti Locali Territoriali che ne facciano richiesta.

Tale istanza deve essere finalizzata alla realizzazione di opere e/o allo svolgimento di attività di interesse pubblico e deve interessare strutture, edifici o aree che risultino, alla data del decreto, non utilizzati.

Affinché l’istanza possa avere esito positivo, è necessario che l’Ente interessato alleghi alla richiesta un progetto volto al recupero e alla riqualificazione dell’edificio o dell’area demaniale oggetto del trasferimento, garantendo il pieno soddisfacimento degli interessi pubblici a cui il bene è destinato. È, inoltre, necessario che l’Ente indichi i modi e i tempi di realizzazione delle opere e degli interventi previsti nel progetto, nonché il piano di gestione dell’opera o dell’attività progettata.

Una volta concluso il contratto di cessione, a seguito di trattativa privata, il cui prezzo non può essere inferiore della metà del valore determinato dall'UTE (Ufficio tecnico catasto), avviene il trasferimento del bene.

Il contratto decade se il progetto dell’Ente non è rispettato, in termini di modalità e/o tempi di realizzazione, di gestione dell’opera e/o di destinazione del bene stesso.

La legge 15 maggio 1997, n. 127 sancisce il criterio generale in base al quale i beni demaniali sono ceduti a titolo oneroso.

Per quanto riguarda, però, i beni immobili della Stato iscritti in catasto nel demanio civile e militare, è ammessa la cessione a titolo gratuito in favore degli Enti Territoriali (Comuni, Province e Regioni) che ne facciano richiesta, sempre che il bene, oggetto di trasferimento, non svolga più le sue funzioni da almeno venti anni.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 12

Tale cessione, infine, per poter essere valida ed efficace, necessita del consenso unanime del Ministero dell’Economia e delle Finanze, del Ministero del Tesoro e del Ministero della Difesa.

Figura 2.4 – Alcune immagini dell’area di progetto.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 13

Per meglio comprendere le dimensioni e la realtà dell’area presa in esame, sono di seguito riportati stralci di cartografie della superficie di progetto.

PRG Figura 2.5 – Stralcio di Piano Regolatore Generale relativo all’area di progetto.

Dallo stralcio del PRG si nota come nell’area adiacente a quella di progetto insistono varie tipologie di zone: E2S - zona Agricola specializzata di secondo ordine; BC1 - zona residenziale di completamento ; T - zona Turistico-Ricettiva; B - zona di contenimento allo stato di fatto; Sp - zona destinata a parcheggi (art. 3 D.M. 2/4/’68 lett. d); Sc - zona destinata ad attrezzature di interesse comune (art. 3 D.M. 2/4/’68 lett. b); Svp - zona destinata a verde pubblico attrezzato a parco, per il gioco e lo sport (art.3 D.M. 2/4/’68 lett. c); Si - zona destinata all’istruzione (art. 3 D.M. 2/4/’68 lett. a).

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 14

PTCP Figura 2.6 – Stralcio di Piano Tecnico Comunale Paesaggistico dell’area di progetto.

Dallo stralcio del PTCP si nota che nell’area attorno a quella di progetto insistono varie tipologie di zone: CO – zona a regime normativo di consolidamento; ID-CO – zona di insediamento diffuso a regime normativo di consolidamento; ID-TR-TU– zona di insediamento diffuso a regime normative di trasformabilità; IS-MA – zona di insediamento sparso a regime normativo di mantenimento; MO-BI – zona di insediamento sparso a regime normative di modificabilità di tipo B; ANI-MA – zona non insediata a regime normative di mantenimento.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 15

Carta dei VINCOLI Il Comune di Taggia presenta un vasto numero di beni vincolati, come edifici, portali, fontane e edicole votive.

Figura 2.7 – Stralcio della Carta dei Vincoli relativo all’area di progetto.

Dallo stralcio della carta dei vincoli risulta un’unica zona sottoposta a vincolo che insiste sull’area presa in esame: Area verde – zona di vincolo paesistico, bellezza d’insieme, zona collinare costituente un quadro panoramico di notevole bellezza per l’alberatura e per gli aspetti del suolo.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 16

Per completezza, si aggiunge il rilievo fotografico dell’area presa in esame.

Figura 2.8 – Vista satellitare con coni visivi delle foto.

1 - Vista edificio scolastico dall’ingresso

2 – Vista edificio Protezione Civile

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 17

3 – Vista del campo da calcio a 11

4 – Vista strada interna all’area

5 – Vista edifici abbandonati nell’area

6 – Vista altri edifici abbandonati

7 – Vista campo da calcio a 7

8 – Vista facciata posteriore della scuola

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 18

9 – Vista panoramica edificio della palestra e piazzale adibito a parcheggio

10 – Vista panoramica campo da calcio e gli edifici della Protezione Civile

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 19

CAP. 3 – ANALISI PROPRIETA’ AREA DI PROGETTO Le strutture della Caserma “Revelli”, non risultando più funzionali per gli scopi addestrativi per l’Esercito Italiano, sono state dismesse agli inizi degli anni settanta.

Se si escludono alcuni edifici dati in concessione al Comune per ospitare sedi scolastiche e luoghi destinati a deposito mezzi, il complesso è attualmente in completo stato di abbandono e si rende quanto mai necessario un recupero e una rifunzionalizzazione dell’area, che deve essere restituita alla comunità attraverso l’insediamento di servizi e attività per la collettività.

Il Demanio, che gestisce gli immobili a lui ceduti dal Ministero della Difesa, ha concesso l’uso dell’edificio centrale, del campo di calcio piccolo e dell’edificio a Ovest, in favore della Scuola C. Colombo; inoltre, ha concesso l’uso del campo da calcio grande alla società calcistica della zona, la SSD Argentina.

Il Comune ha proposto al Demanio la cessione della parte centrale delle ex Caserme “Revelli”, in cambio della modifica della destinazione d’uso dell’area a Nord, per poi trasformarla in zona edificabile e permettere al Demanio il ricavo di un utile a seguito della vendita dell’area stessa. È in tale ottica che si sviluppa il seguente studio di fattibilità economico-finanziario, affinché, una volta risolte tutte le problematiche che gli studi effettuati in precedenza non sono stati in grado di dirimere, si possa in concreto realizzare il progetto da me presentato.

Figura 3.1 – Divisione della proprietà attuale dell’area di progetto.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 20

Gli edifici attualmente presenti nell’area di progetto sono riportati nella seguente planimetria e di seguito descritti nella tabella 3.1.

Figura 3.2 – Planimetria stato attuale.

Tabella 3.1 – Destinazione d’uso edifici esistenti.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 21

Come già detto, attualmente l’area e gli edifici di cui sopra sono di proprietà del Demanio. Per il recupero e la valorizzazione dell’area, si rende quindi necessario la preventiva cessione dell’intera area in favore del Comune.

A tal fine, è necessario far riferimento alla Legge 31 dicembre 1993, n. 579, “per il trasferimento agli enti locali ed alle regioni di beni immobili demaniali e patrimoniali dello Stato”, e alla Legge 15 maggio 1997, n. 127, contenente “misure urgenti per lo snellimento dell'attività amministrativa e dei procedimenti di decisione e di controllo".

La norma prevede che il Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) possa trasferire, con propri decreti, i beni appartenenti al patrimonio del Demanio in favore delle Regioni o degli Enti Locali Territoriali che ne facciano richiesta.

Tale istanza deve essere finalizzata alla realizzazione di opere e/o allo svolgimento di attività aventi interesse pubblico e deve riguardare strutture, edifici o aree che risultino, alla data del decreto, non utilizzati.

Affinché l’istanza possa avere esito positivo, è necessario che l’Ente interessato alleghi alla richiesta un progetto volto al recupero e alla riqualificazione dell’edificio o dell’area demaniale oggetto del trasferimento, garantendo il pieno soddisfacimento degli interessi pubblici a cui il bene è destinato. È, inoltre, necessario che l’Ente indichi i modi e i tempi di realizzazione delle opere e degli interventi previsti nel progetto, nonché il piano di gestione dell’opera o dell’attività progettata.

Una volta concluso il contratto di cessione, a seguito di trattativa privata, il cui prezzo non può essere inferiore della metà del valore determinato dall'UTE (Ufficio Tecnico Erariale), avviene il trasferimento del bene.

Il contratto decade se il progetto dell’Ente non è rispettato, in termini di modalità e/o tempi di realizzazione, di gestione dell’opera e/o di destinazione del bene stesso.

La legge 15 maggio 1997, n. 127 sancisce il criterio generale in base al quale i beni demaniali sono ceduti a titolo oneroso.

Per quanto riguarda i beni immobili della Stato iscritti in Catasto del Demanio civile e militare, è ammessa la cessione a titolo gratuito in favore degli Enti Territoriali (Comuni, Province e Regioni) che ne facciano richiesta, sempre che il bene, oggetto di trasferimento, non svolga più le sue funzioni da almeno venti anni.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 22

Tale cessione, infine, per poter essere valida ed efficace, necessita del consenso unanime del Ministero dell’Economia e delle Finanze, del Ministero del Tesoro e del Ministero della Difesa.

Quindi la valutazione di fattibilità economica sviluppata avrà due diversi livelli di analisi:  Il primo terrà conto dell’area a Nord delle ex Caserme “Revelli”, che rimane di proprietà del Demanio, al fine di poter dare un valore all’area stessa e quantificare l’eventuale utile del Demanio, tenendo in considerazione ciò che su di essa potrà essere realizzato;  Il secondo studio riguarderà la zona delle ex Caserme “Revelli”, la cui proprietà è oggetto di cessione in favore dell’Ente Territoriale Comunale e sulla quale insiste il progetto da me realizzato.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 23

CAP. 4 – LE PROPOSTE PROGETTUALI: STUDI DI FATTIBILITA’ SULL’AREA DI STUDIO Il presente paragrafo analizza i progetti e i relativi studi di fattibilità commissionati dell’Amministrazione comunale e aventi come obiettivo il recupero e la rifunzionalizzazione del complesso di beni immobili in esame.

La mancata realizzazione delle soluzioni progettuali presentate in precedenza è dovuta da diverse motivazioni:  La prima causa è dovuta al forte e negativo impatto che le nuove opere avrebbero avuto con il paesaggio circostante.  Un’ulteriore ostacolo è rappresentato dalle ingenti risorse finanziarie necessarie all’acquisto dell’area, alla relativa bonifica, alla riqualificazione dell’intera zona e, infine, alla fattiva costruzione delle strutture progettate.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 24

Progetto di un impianto sportivo di Atletica indoor e campo sportivo di Calcio Progettista Mauro Olivieri Il progetto prevede sia la realizzazione di una nuova struttura che ospiti il campo di atletica, sia il mantenimento e la riqualificazione dell’edificio scolastico, cui segue la demolizione dei rimanenti edifici presenti nell’area, ad esclusione di quelli sul lato Sud e sul lato Est. Il progetto è caratterizzato da un edificio ondulato, sul quale poggiano le gradinate del campo di calcio, una galleria lungo tutto l’edificio scolastico e il campo indoor di atletica, chiuso per mezzo di una tamponatura in vetro e ferro.

Nella documentazione messa a disposizione dall’Amministrazione Pubblica, non risultano atti relativi ai costi di realizzazione dell’opera, né preventivi riguardanti i materiali che si intendono impiegare.

Figura 4.1 – Fotoinserimento

Il progetto ha puntato sulla realizzazione di un campo indoor, poiché tali strutture hanno dimensioni ridotte rispetto ai campi all’aperto; inoltre, l’opera sarebbe l’unico campo di atletica indoor presente da Genova a Ventimiglia, catalizzando su questa Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 25

area, attività ed eventi, sia sportivi che ricreativi, al coperto, da parte di tutta la Riviera ligure di Ponente e il sud-est della Francia.

Figura 4.2 – Render dell’edificio scolastico e del campo di atletica indoor

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 26

Studio di Fattibilità Arch. Pinna, Viardo 30/04/2009 Il progetto prevede il mantenimento degli edifici sul lato Sud ed Est e la riqualificazione dell’edificio della Scuola presente nell’area. Per quanto riguarda gli altri edifici presenti nella zona, il progetto ne prevede la demolizione, a causa del loro degrado e della scarsa qualità architettonica.

La cubatura degli edifici da demolire è di circa 25.000 mc, la cubatura dei nuovi edifici (circa 100.000 mc) sommata agli edifici esistenti da riqualificare, è pari a 135.000 mc.

Il progetto prevede la realizzazione di:  Campi da tennis all’aperto, nella parte Nord e nella parte Sud dell’area;  Pensilina di collegamento tra la scuola e il CAG (Centro Aggregazione Giovanile);  Nuova facciata ventilata per l’Istituto Scolastico C. Colombo;  Guscio dello sport, con campi sportivi al coperto, sedi delle federazioni sportive, sociali e ricreative e centro medico;  Area disponibile per fiere, mercati, eventi;  Skate park;  Guscio della musica, auditorium con palco esterno;  Loggia, adiacente all’edificio scolastico;  Campo da basket all’aperto;  Mensa, in uno degli edifici da riqualificare a sud dell’area;  Foresteria, nell’altro edificio da riqualificare a sud dell’area.

Gli edifici di nuova realizzazione rappresentano ampissime vele (gusci,) al di sotto delle quali si sviluppa una spaziatura elementare e flessibile.

Si configureranno, quindi, vasti spazi coperti da strutture tradizionali piane o a volta, con parti in calcestruzzo armato o archi in legno lamellare.

Il progetto prevede, inoltre, l’uso di impostazioni ecosostenibili e sfruttamento di fonti rinnovabili, quali , ad esempio, l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione dell’energia elettrica, da mettere in copertura, e la realizzazione di una facciata ventilata, nell’ampio edificio scolastico.

Il progetto prevede, infine, la realizzazione di ampie aree di parcheggio, secondo quanto stabilito dalle norme del CONI; in particolare, 20 mq per ogni 3 utenti per le autovetture e 50mq per ogni 60 utenti per gli autopullman.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 27

Stima dei costi: Edifici sportivi Auditorium Istituto Scolastico Foresteria e mensa Campi all’aperto Viabilità Parcheggi Area per fiere Verde e giardino attrezzato TOTALE

14.300.000 € 2.000.000 € 5.300.000 € 3.600.000 € 450.000 € 549.000 € 320.000 € 230.000 € 3.000.000 € 37.186.250 €

Figura 4.3 – planivolumetrico del progetto.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 28

Con questa tesi si vuole dimostrare che la progettazione per la riqualificazione dell’area delle ex Caserme “Revelli” sia realizzata in modo che non ci siano problematiche con il contesto degli edifici già esistenti e in modo che le risorse finanziarie, che dovranno essere utilizzate per la riqualificazione dell’area di progetto, siano adeguate alle disponibilità dell’Amministrazione comunale.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 29

CAP. 5 – LA PROPOSTA PROGETTUALE DEL COMUNE DI TAGGIA Studio di Fattibilità Area Ex Caserma Revelli Comune di Taggia Lo studio di fattibilità, sviluppato dal Comune in data 19 Novembre 2012, è relativo all’ultima ipotesi di trasformazione dell’area e degli edifici delle ex Caserme “Revelli”.

Il progetto di massima prevede la realizzazione, nella parte posteriore dell’edificio scolastico esistente, di un campo di atletica con annessa tribuna, il rifacimento del campo di calcio davanti alla scuola, la demolizione degli edifici con un alto stato di degrado, la riqualificazione della scuola e dei due edifici posti a sud dell’area di progetto.

Ai fini della sostenibilità economica dell’intervento di recupero dell’area dell’ex Caserma “Revelli”, la soluzione progettuale tiene conto anche dell’area a nord delle caserme, destinata alla realizzazione di edifici residenziali.

Le documentazioni messe a disposizione dal Comune di Taggia forniscono una stima del valore immobiliare della zona, individuando il più probabile valore di compendio immobiliare pari a 5.360.000 €.

A fronte di questo risultato si è immaginato una possibile edificazione dell’area a Nord della caserma (circa 12.000mq) con caratteristiche funzionali quali:    

Alloggi di dimensione medio-grandi per famiglia; Bassissimi consumi energetici; Alti standard di confort; parcheggi, verde e zona centrale; Mix sociale e funzionale (residenze 70%, terziario 20% e commerciale 10%).

Sulla base della normativa di Piano Regolatore, l’Amministrazione comunale ha indicato un indice edificatorio pari a 2mc/mq, sul lotto di terreno a nord di circa 12.000 mq, che consentirebbe, quindi, di edificare ben 24.000 mc, così suddivisi:

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 30

Tabella 5.1 – tabella relativa alla distribuzione delle diverse destinazioni d’uso.

Viene, inoltre, ipotizzato il seguente quadro tecnico economico: Tabella 5.2 – tabella dei costi di costruzione.

Tabella 5.3 – tabella dei ricavi.

La differenza tra i costi e i ricavi è pari a 5.865.800 €, sottraendo il 20% destinato al guadagno del costruttore, pari a 1.740.000 €, l’imprenditore immobiliare potrebbe realizzare un utile di 4.125.800 €.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 31

Figura 5.1 – Planimetria generale schematica dell’area di progetto.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 32

CAP. 6 – LA PROPOSTA DI INTERVENTO PROGETTUALE PER LA SOSTENIBILITA’ ECONOMICA DELL’INTERVENTO Il presente paragrafo sviluppa l’analisi della fattibilità tecnica ed economica del progetto presentato dal Comune di Taggia al Demanio relativamente all’utilizzo della zona a Nord delle ex Caserme “Revelli”.

Quest’area, infatti, è l’unica potenzialmente capace di garantire al Demanio un utile dalla relativa cessione a terzi. L’80% del ricavo ottenuto dalla vendita è destinato alla riqualificazione e alla rifunzionalizzazione della restante area, che verrà ceduta al Comune di Taggia.

In altre parole, dopo l’accettazione della proposta di trasferimento del Comune al Demanio, si ipotizza che la proprietà dell’area venga ceduta al Comune stesso (area rossa) e che il Demanio rimanga proprietario della parte Nord (area gialla).

Figura 6.1 – schema relativo alla suddivisione delle proprietà Comune/Demanio.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 33

L’area, che rimane di proprietà del Demanio, misura 4.705,58 mq ed è già fornita di strada di accesso che la collega alla via principale; ha, inoltre, la possibilità di essere collegata alla rete di tutti i servizi necessari (gas, luce ecc.) poiché posizionate nelle immediate vicinanze.

Affinché l’offerta di trasferimento di proprietà del Comune possa risultare conveniente al Demanio, è necessario che l’area, che rimane di sua proprietà, diventi edificabile: il cambio di destinazione d’uso della zona rappresenta una attrattiva per potenziali imprenditori, sicuramente incentivati all’acquisto della stessa, al fine di ricavarne un utile.

Per verificare la sussistenza di tali condizioni, dopo aver analizzato il regolamento della zona, ho ricavato l’indice edificabile per l’area di progetto, la quale è (definita BC1) caratterizzata dalle seguenti norme: viene descritta in base alla posizione rispetto alle vie principali della città, porzione a sud di Via Levà interventi di ristrutturazione delle volumetrie esistenti e di sistemazione del terreno.

1. Destinazioni d’uso DU (Art. 5): nn. 1; 6; 7; 8; 9; 10; 11; 15; 23; 24; 27; 29; 31; 32.

2. Interventi (Art. 6): a. a. relativi agli edifici: nn. 1; 2; 3; 4; 5; 6; 7; 8; 9; 10; 11; b. b. relativi alla trasformazione dei suoli: nn. 1; 2; 3.

3. Parametri: It = inferiore o uguale mc/mq. 2,5 H = m. 16,50 N = 5; numero minimo di piani 3 Dc = m. 6,00 o a confine se esiste formale accordo tra le parti confinanti Df1 = m. 12,00 Df2 = m. 10,00 od in aderenza Ds = m. 6,00 fatti salvi particolari allineamenti precostituiti Ds1 = m. 6,00 fatti salvi particolari allineamenti precostituiti 4. Norme particolari Nelle more dell’approvazione dello S.U.A. di comparto, per i soli fabbricati esistenti, segnalati da apposito simbolo nel P.R.G., è ammessa inoltre, mediante diretta concessione di edificare, la demolizione e ricostruzione con Iv = 20%, nel rispetto di tutti i parametri di zona con la sola esclusione dell’indice di fabbricabilità.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 34

Qualora l’entità delle volumetrie esistenti alla data di approvazione del P.R.G., per quei fabbricati per i quali è prevista la possibilità di demolizione e ricostruzione di cui al comma precedente comporti un it > 2,5 mc/mq., riferito all’intero comparto, in tal caso lo S.U.A. non potrà ipotizzare alcuna nuova volumetria se non conseguente a demolizione.

In caso contrario sono consentiti incrementi sino al raggiungimento di detto it.

E’ fatto obbligo di reperire le quantità minime a parcheggio, previste dal punto 1 dell’Art. 7 delle presenti N.A. La zona di progetto essendo di proprietà del Demanio non viene considerata nel PRG del Comune.

Figura 6.2 – Stralcio di PRG del Comune di Taggia.

L’area Demaniale confina a Nord con la Zona BC1 del PRG che prevede le seguenti norme:

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 35

Modalità di attuazione: S.U.A. esteso ad ogni comparto, così come individuato nella tavola B1RL di P.R.G., finalizzato al riassetto urbano del medesimo.

L’individuazione delle aree a servizi pubblici, operata dal P.R.G., ha valore prescrittivo; eventuali ulteriori aree a servizi possono essere individuate in sede di S.U.A. di comparto.

La nuova edificazione deve rispettare i parametri edilizio-urbanistici specificati nei punti a seguire.

Norma transitoria Nelle more dell’approvazione di detti SS.UU.AA. di comparto sono assentibili: a) porzione a nord di Via Levà nuove volumetrie sulla base di un if inferiore o uguale a 1,00 mc/mq., applicabile anche alle aree destinate a servizi pubblici dal P.R.G. e ricomprese nello stesso comparto, sino al raggiungimento di un if inferiore o uguale a 3,00 mc/mq. Sul lotto d’intervento, e nel rispetto dei restanti parametri stabiliti per gli interventi assentibili con SUA. Sono altresì consentite ristrutturazioni delle volumetrie esistenti ed interventi di sistemazione del terreno.

Computo estimativo edificio proprietà del Demanio Computo volumetrico fabbricati zona BC1 a Nord di via Levà  Superficie comparto a Nord di via Levà 40035 mq  Indice territoriale It = 2,50 mc/mq  Volumetria massima realizzabile nel comparto = 40035 mq X 2,50 mc/mq = 100087,5 mq

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 36

Per trovare l’indice utilizzabile nell’area di progetto, è necessario controllare gli edifici esistenti e verificare che questi non superino l’indice di edificabilità massimo della zona BC1.

In presenza di lotti che hanno superato tale limite, dovrò sottrarre la volumetria in esubero dalla volumetria massima realizzabile nel comparto.

Il dato così individuato, dovrà essere diviso per la superficie del comparto, ottenendo, così, il nuovo indice di edificabilità.

Tabella 6.1 – Tabella metrature dei lotti esistenti nell’area presa in esame.

Una volta individuato il nuovo indice territoriale = 2,25 mc/mq e sapendo che l’area di progetto ha una superficie di 4705,58 mq, è possibile calcolare la volumetria realizzabile nell’area presa in analisi.

Volume edificabile 4705,58 mq X 2,25 mc/mq = 10587,55 mc Assumendo che ogni piano avrà un’altezza di 3 m, è possibile quantificare i mq realizzabili.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 37

Area edificabile 10587,55mc / 3 ml = 3529,19 mq Quindi, si può ora ipotizzare una disposizione degli edifici nell’area di progetto, in modo da rispettare le distanze dai confini e i limiti che ci vengono dati dalla zona BC1.

Figura 6.3 – Schema edifici realizzabili.

Il piano regolatore generale prevede che il piano interrato può essere realizzato senza tener conto della volumetria, solo se ha un’unica apertura verso l’esterno.

Quindi, si ipotizza la realizzazione di un piano interrato con 27 box auto.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 38

Stima dei costi

A questa cifra si devono aggiungere le seguenti voci, che consentono di quantificare il costo di produzione del bene:  Spese tecniche: 7% del costo di costruzione = 5.551.346,6 X 0,07 = 388.594,264 €  Oneri di urbanizzazione: Interesse esclusivo 64,74 €/mq = 228.479,76 € Interesse generale 34,86 €/mq = 123.027,56 € costi costruzione 38,40 €/mq = 135.520,89 € Agli oneri di interesse esclusivo si possono stornare i beni costruiti nel lotto di progetto che hanno utilità sociale, come il parcheggio; pertanto, all’interesse esclusivo sottraggo il costo di realizzazione del parcheggio: 228.479,76 – 38.280 = 190.199,76 € Totale oneri = 448.748,21 €  Imprevisti 2% del costo di costruzione = 5.551.346,6 X 0,02 = 11.1026,93 € Totale costo di produzione 6.499.716 €

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 39

Stima dei ricavi I ricavi proverranno dalla vendita delle unità immobiliari realizzate sull’area e dei box pertinenziali.

Facendo riferimento agli indici di vendita forniti dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), si desume che la zona è caratterizzata dalle seguenti quotazioni unitarie:  Abitazioni civili in ottimo stato conservativo = 3.700 €/mq quindi, il più probabile valore di mercato della destinazione residenziale è: 3.529,19 X 3.700 = 13.058.003 €  Box auto in un normale stato di conservazione = 25.000 € quindi, il più probabile valore di mercato della destinazione immobiliare è: 27 X 25.000 = 675.000 € Totali ricavi 13.733.003 €

Studio degli utili Calcolando la differenza tra il costo di produzione dell’opera e il totale dei ricavi ottenuti, è possibile prevedere i seguenti utili: 13.733.003 – 6.499.716 = 7.233.287 € Utile finale della progettazione 7.233.287 €

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 40

CAP. 7 – LA VALUTAZIONE DELLA SOSTENIBILITA’ ECONOMICA E FINANZIARIA DELLA PROPOSTA PROGETTUALE Il presente paragrafo tratta dei principali metodi per la valutazione della sostenibilità economica-finanziaria dei progetti di investimento in ambito immobiliare.

L’attenzione verso la valutazione è cresciuta in Italia in questi ultimi anni. Questo aumento di interesse dipende da alcune trasformazioni strutturali del mercato immobiliare italiano verificatesi a partire dalla fine degli anni ottanta, modifiche che hanno portato a una maggiore rischiosità dell’investimento immobiliare e quindi una maggiore esigenza di valutazione preventiva degli interventi.

In Italia non è certamente comune affiancare ad un progetto di trasformazione urbana di iniziativa pubblica una valutazione di fattibilità economica. Nella predisposizione dei piani urbanistici è consuetudine, infatti, preoccuparsi di determinare, oltre all’impianto planivolumetrico, le destinazioni d’uso, il dimensionamento e gli standard rispetto agli obiettivi di sviluppo della città.

La verifica della fattibilità economica e finanziaria degli interventi è lasciata all’operare concreto di imprenditori e promotori.

Negli altri Paesi questa logica è ribaltata, può accadere che la Pubblica Amministrazione non approvi un intervento se non viene dimostrato, attraverso una valutazione preventiva dettagliata, che vi è una redditività sufficiente per l’operatore privato.

Inoltre si può dire che la valutazione è necessaria, sia per il privato sia per l’Ente Pubblico, per avere delle valutazioni preventive degli investimenti. Se infatti la tendenza recente per l’operatore pubblico, a causa della mancanza di fondi, è quella di ricercare il coinvolgimento di capitali privati, non è sufficiente che in questa contrattazione prevalga una verifica urbanistico-normativa piuttosto che un verifica economico-finanziaria dell’operazione.

Non esiste uno schema fisso per la varie contrattazioni nelle varie circostanze ma gli obiettivi delle parti sono abbastanza chiari: per il privato ottenere il massimo rendimento possibile commensurato al rischio, per il pubblico assicurare che l’intervento si realizzi e che si ottenga il massimo in termini di oneri/opere garantendo la concorrenzialità tra gli operatori.

La contrattazione quindi non può che avvenire sulla base di una valutazione economica preventiva, valutazione che la Pubblica Amministrazione dovrebbe

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 41

possedere e su questa misurare le richieste del privato, dall’altra parte il promotore misurerà le richieste sulla base del suo piano economico.

Figura 7.1 – Schema semplificato del processo di sviluppo immobiliare:

Lo schema semplificativo può essere suddiviso in due fasi, la predisposizione dell’intervento e la realizzazione dell’intervento. La prima fase prevede, una volta reperita l’area, l’avvio della progettazione per poi giungere all’approvazione pubblica (piano esecutivo e/o concessioni) e quindi l’inizio dei lavori. Se il progetto non viene approvato pubblicamente si tornerà alla progettazione, che ha come scopo la massimizzazione delle superfici costruibili e alla definizione della forma architettonica.

Se si sviluppa la fase di predisposizione dell’intervento in modo da rendere più completa la verifica della fattibilità economica, emerge uno schema molto più complesso; Figura 7.2 – schema completo di un intervento di sviluppo immobiliare.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 42

Nello schema si individuano quattro fasi: la prima di definizione degli obiettivi da parte del promotore, la seconda relativa alla traduzione degli obiettivi in ipotesi di sviluppo ed il contemporaneo avvio delle analisi per la definizione del potenziale di mercato, nella terza vi è la verifica economica e la progettazione di massima, la quarta fase riguarda l’ottenimento dell’approvazione pubblica con le eventuali contrattazioni.

Ad ogni passo del percorso individuato, un esito non soddisfacente comporta la ridefinizione degli input dei passi precedenti. È da notare lo stretto rapporto che dovrebbe esserci tra la progettazione e la valutazione economica.

Si può ora passare a parlare più specificamente delle varie fasi che formano l’intervento di sviluppo immobiliare.  Fase 1, comporta la definizione, da parte del promotore, degli obiettivi specifici dell’operazione e delle macro-strategie per conseguirli. Si tratta di decisioni tipiche di strategia aziendale e che dipendono sia dalla dimensione finanziaria dell’operazione sia dal tipo di funzione prevalentemente svolta.  Fase 2, contemporaneamente alla definizione degli obiettivi, si procede da un lato alla verifica urbanistica e dall’altro ad una prima sintetica verifica economica. La verifica urbanistica (anche detta fattibilità amministrativa) è volta a chiarire tutti gli aspetti legati all’approvazione del progetto come: destinazione d’uso, superfici o cubature costruibili, superfici da dismettere, oneri di urbanizzazione, urbanizzazioni esistenti, stima dei tempi per ottenere la concessione.  Fase 3, nella fase detta di prefattibilità il promotore procede ad una prima verifica economica di tipo sintetico, per valutare in via approssimata il prezzo massimo di acquisizione dell’area/fabbricato e/o il ricavo atteso dall’intervento.  Fase 4, in questa fase si arriva ad avere un progetto di massima e si sviluppano le valutazioni economiche più dettagliate. In questa fase si arriva quindi ad utilizzare delle analisi che permettono una valutazione economica dell’operazione.

Si usa una valutazione che tiene conto dei costi e dei ricavi che si possono ottenere dalla realizzazione del progetto, chiamato analisi costi-ricavi.

Quindi l’analisi costi- ricavi (ACR), trattandosi di una tecnica quantitativo-monetaria e ad ottica privatistica, non prende in considerazione né gli effetti sociali né eventuali costi-opportunità di progetti alternativi, per valutare questi valori si usano infatti altre tecniche come analisi costi-benefici o le analisi multicriteri.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 43

Quindi si può dire che l’ACR può essere utilizzata quando si vuole definire la redditività di un’operazione da stabilire con i privati, definire il valore di trasformazione di un’area pubblica, la redditività di un servizio per valutare i termini di affidamento a privati e così via.

Nella mia tesi quindi valuteremo, tramite l’utilizzo dell’ACR, se l’operazione in progetto sarà sostenibile economicamente.

VALUTAZIONE ECONOMICO-FINANZIARIA TRAMITE ACR Si può dire che nello schema del processo di verifica della fattibilità di un progetto, la valutazione economica viene realizzata in due fasi, durante l’esame della normativa urbanistica si effettua anche una prima verifica economica di tipo sintetico, da un lato poi seguono una maggior definizione di progetto, dall’altra le analisi di mercato, per poi arrivare alla valutazione economico-finanziaria vera e propria. La tecnica più spesso utilizzata per effettuare questa valutazione è l’analisi dei flussi di cassa attualizzati.

La scelta di utilizzare questa tecnica ed i relativi indicatori di redditività (valore attuale netto VAN e tasso di rendimento interno TIR) nella valutazione economicofinanziaria è basata sulla convinzione che, in sede preventiva e nel caso di investimenti immobiliari, tali indicatori siano più efficaci nel supportare le decisioni relative alla bontà dell’investimento, che possono risultare più utili nelle analisi della gestione industriale corrente e di bilancio.

Inoltre con la possibilità di avere un supporto di calcolo e di realizzare più scenari alternativi grazie all’utilizzo dei computers, i valori che non tengono conto dell’evolversi dei flussi, positivi o negativi, nel tempo non vengono più utilizzati.

Questi valori sono infatti sostituiti nella valutazione degli investimenti immobiliari da tecniche in cui invece si considera l’evoluzione nel tempo dei costi e dei ricavi.

ANALISI DEI FLUSSI DI CASSA ATTUALIZZATI (ACR) Si tratta evidentemente di una valutazione monetaria, in questo senso l’ottica è strettamente privatistica, cioè per l’investitore il comportamento ottimale ipotizzato è la ricerca della massimizzazione del reddito ricavabile dall’investimento.

Il criterio su cui si basa la stima della redditività nell’analisi dei flussi di cassa è basata sull’attualizzazione, cioè sulla determinazione di un valore attuale dato dalla Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 44

sommatoria dei flussi (ricavi meno costi) generati dall’investimento scontati al tempo zero, ossia iniziale.

Dato un capitale Cn disponibile tra n anni e volendo conoscere il valore corrispondente ad oggi si applica la seguente formula:

Co = capitale iniziale (a tempo 0) Cn = capitale al tempo n i = saggio di interesse (=r saggio di sconto) Nel caso di flussi di capitale, (F1, F2,…….Fn) il valore iniziale è rappresentato da

Vo = valore iniziale i = saggio di interesse/sconto Ft = flussi capitali nel tempo (con t variabile da 1 a n) Nell’analisi dei flussi di cassa o ACR i flussi monetari sono rappresentati dalla differenza in ogni periodo temporale tra i ricavi (affitti o vendite) ed i costi di realizzazione e di gestione (se affittato). I flussi possono essere definiti al netto o al lordo sia degli oneri finanziari sia delle tasse.

Questo incremento di ricchezza che l’operatore realizza grazie all’investimento si definisce valore attuale netto (VAN), è il primo indicatore di redditività dell’operazione e rappresenta la sommatoria attualizzata dei flussi di cassa.

Ovviamente la redditività di un intervallo è da ritenersi accettabile quando il VAN è positivo.

In realtà in caso di investimento privato non è sufficiente solo il VAN per determinare la soglia di accettabilità di un intervento. Occorre utilizzare un altro indicatore che tenga conto del livello di capitale investito, cioè il tasso interno di

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 45

rendimento (TIR). Il Tir non è altro che il tasso di interesse (o di sconto) determinato dal rendimento del capitale investito. Quindi il TIR è quel tasso che annulla il VAN, cioè quel tasso che rende equivalenti i flussi positivi e quelli negativi di un intervento.

Il TIR equivale al tasso che annulla il VAN, si ricava azzerando il VAN e risolvendo rispetti a i:

Come indicatore di redditività, il TIR appare decisamente significativo: gli interventi accettabili saranno quelli che garantiranno un TIR superiore ad una soglia minima predefinita dall’operatore. La scelta della soglia di accettabilità dipende sia dal tipo di operatore, sia dal tipo di intervento.

Per calcolare il TIR minimo accettabile bisogna tenere conto di un’equazione del tipo: F(x) = 0 Dove con F si indica la differenza tra il valore attuale dei ricavi e dei costi dell’investimento. Le soluzioni di questa equazione sono quelle finanziariamente Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 46

accettabili, cioè reali, mentre non possono essere accettabili le soluzioni immaginarie e complesse.

Nel caso in cui all’investimento corrispondano una serie di costi iniziali, seguiti da una serie di ricavi (e dove i costi attualizzati sono minori dei ricavi attualizzati), allora la curva che rappresenta il VAN in funzione del saggio interseca una sola volta l’asse delle ascisse e F(x) ammette una sola soluzione reale e positiva.

In genere F(x)=0 risulta essere un’equazione di grado superiore al secondo, quindi la risoluzione si ottiene attraverso un procedimento per tentativi.

VOCI PRINCIPALI PRESENTI NELL’ACR Per realizzare un’analisi costi ricavi, bisogna esaminare le singole voci che ne fanno parte e che consentono di costruire il quadro dei flussi di cassa.

Le voci possono essere: - Durata dell’intervento La scelta della durata dipende dal tipo di intervento, ad esempio per la realizzazioni di fabbricati destinati alla vendita il tempo è relativamente ridotto a 2-3 anni per gli interventi minori, per interventi di grossa dimensione si può arrivare fino a 8-10 anni. Quando si tratta di investimenti per l’affitto, la durata si allunga, da minimo 10-15 anni fino a 20-25 anni.

Inoltre si deve definire un periodo unitario valido per la durata complessiva dell’operazione, per tenere in considerazione il flusso, annuale, semestrale ecc.

- Costo del terreno È il costo dell’area dove verrà realizzato l’intervento ed è una delle componenti più significative della struttura dei costi. L’ACR può anche essere utilizzata per valutare il prezzo massimo di acquisizione dell’area in un intervento immobiliare, cioè il valore di trasformazione.

Quello che interessa ricordare è come al terreno sia associata la capacità edificatoria, e che quindi vada considerato un parametro unitario che ne tenga conto (€/mq o €/mc).

- Spese tecniche In questa voce sono raggruppate le spese relative a tutte le progettazioni ed alla Direzione Lavori dell’opera. Queste possono variare secondo l’iter amministrativo previsto per giungere alla concessione edilizia.

Queste spese possono essere: rilievo planivolumetrico, progettazione urbanistica, progettazione edilizia, progettazione strutturare ecc.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 47

-

-

-

-

-

La determinazione delle tariffe professionali sono regolati per legge (Legge n°143 del 2/3/1949) e si valutano in percentuale sul costo di costruzione dell’opera.

Oneri di urbanizzazione Gli oneri di concessione, stabiliti dalla Legge 10/1977, variano seconda le dimensioni e la destinazione d’uso dei fabbricati in progetto. Tali oneri sono suddivisi in tre categorie: oneri per le opere di urbanizzazione primaria oneri per le opere di urbanizzazione secondaria contributo sul costo di costruzione Le prime due sono determinate dai vari comuni con delibera del Consiglio Comunale, il terzo è anch’esso determinato dai singoli Comuni sulla base di parametri nazionali.

Può anche succedere che l’operatore non paghi gli oneri ma realizzi, a scomputo totale o parziale, le opere di urbanizzazione.

Costi di costruzione Una delle principali voci di costo di un investimento immobiliare e quindi richiede una stima accurata. Poiché al momento della stima di fattibilità raramente si dispone del progetto esecutivo, non si potrà realizzare una stima attraverso un computo metrico estimativo ma sarà realizzata in via sintetica.

La stima sintetica ricorre a parametri fisici (mc o mq di sup. commerciale) distinguendo le superfici principali (residenze, uffici ecc.) da quelle accessorie (autorimesse, magazzini ecc.).

Il costo di costruzione è poi ricavato tramite comparazione di beni simili, tenendo conto di eventuali aggiunte o detrazioni.

Spese di commercializzazione Sono le spese che si devono affrontare per commercializzare il bene sul mercato.

Si tratta di una voce che cambia secondo la destinazione d’uso (più bassa per residenze, più elevate per uffici e commerciale) e soprattutto secondo la politica di marketing adottata.

Questa quota deve essere considerata anche se viene svolta in proprio dal promotore.

Spese generali Sono le spese relative alla pianificazione e gestione dell’operazione, spese che possono comprendere i costi per la costituzione, la gestione ed eventuale chiusura di una società per l’operazione, possono comprendere anche i costi di consulenze (valutazione, analisi di mercato ecc.) ed altre spese varie.

Si tratta di spese non particolarmente significative (2-4% sul totale dei costi).

Oneri finanziari Nell’ACR costituiscono una voce importante e rappresentano il costo del capitale preso a prestito impiegato nell’investimento. Tale costo è funzione della

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 48

quantità di capitale necessario, della durata dell’esposizione e del tasso di interesse passivo.

Si tratta quindi di ipotizzare, per l’intero capitale necessario all’operazione, l’utilizzo di una linea di credito. Una volta definiti i tassi di interesse attivo e passivo si calcoleranno gli oneri finanziari , periodo per periodo sulla base dell’esposizione.

Questa risulterà pari nel primo periodo al flusso di cassa del primo quadrimestre, nel secondo periodo al flusso di cassa del secondo più quello del primo più gli interessi passivi pagati, e così via. Il flusso finanziario risulterà pari al flusso economico diminuito (aumentato) degli interessi passivi (attivi) pagati (ricevuti).

- Legge Regionale 38/2007 La presente legge disciplina in modo organico il sistema regionale dell’intervento pubblico nel settore abitativo in Liguria. La Regione promuove, in particolare, il sistema dell’Edilizia Residenziale Sociale (ERS) realizzato da soggetti pubblici o privati e volto a garantire il diritto ad un’abitazione adeguata. La legge prevede che: per le nuove abitazioni superiori a 1000mq di superficie abitativa, il realizzatore dell’opera dovrà prevedere il pagamento al Comune di una somma di denaro pari al 10% della superficie abitativa realizzata moltiplicata per il valora di costruzione di edifici residenziali. Questa somma di denaro dovrà essere utilizzato per la futura realizzazione di edifici adibiti a social housing.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 49

CAP. 8 – ANALISI ECONOMICA DELLA PROPOSTA PROGETTUALE In questo paragrafo si analizzano nello specifico le analisi economiche realizzate sulla parte di terreno rimanente di proprietà del Demanio e sulla parte che verrà ceduta al Comune.

AREA DEMANIALE Per ciò che riguarda la gestione e l’utilizzo della parte posta a Nord dell’area di progetto, si è già parlato in precedenza, ricorrendo agli indici edificabili imposti dal Piano Regolatore. Si è pertanto provveduto ad uno studio più dettagliato dell’area, utilizzando l’analisi costi - ricavi ACR. Grazie a quest’ultima, il Demanio potrà ottenere una valutazione monetaria dell’area di progetto, da poter successivamente sottoporre ad un imprenditore.

Realizzato un ACR con valori ordinari, che derivano dall’analisi di mercato sulla zona in cui ci troviamo e che variano a seconda della destinazione d’uso delle opere che si vorranno realizzare, si provvede alla loro modifica al fine di realizzare una seconda ipotesi, definita peggiorativa, volta ad individuare il valore minimo che il Demanio può realizzare in caso, ad esempio, di aumento dei costi di costruzione delle opere o nel caso in cui i prezzi di vendita delle stesse subiscano una flessione.

Per passare dall’ipotesi ordinaria all’ipotesi peggiorativa si provvede alla cosiddetta “analisi di sensitività”.

Quest’ultima consiste nel calcolare gli effetti conseguenti la modifica, in senso peggiorativo o migliorativo, dei valori iniziali forniti dallo scenario ordinario.

Si parla in genere di “analisi per scenari futuri”, che consente di realizzare tanti scenari quante sono le possibili combinazioni dovute alla modifica dei valori assunti dalle variabili indipendenti; in altre parole, l’analisi per scenari futuri permette di capire se e cosa cambia, se i valori assunti nei parametri iniziali subiscono variazioni.

L’analisi di sensitività mira, in concreto, a rispondere a domande del tipo: “quanto cambia il ricavo di un investimento, se i costi di esercizio dovessero aumentare o diminuire del 15%?”.

L’analisi di sensitività migliora, in primo luogo, il processo decisionale, poiché consente una chiara e completa valutazione circa l’opportunità o meno di realizzare determinate opere e il relativo ricavo; inoltre, l’analisi di sensitività pone in evidenza quei fattori il cui valore necessita di una puntuale stima e quelli che meritano un attento controllo in fase di esecuzione del progetto.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 50

SCENARIO ORDINARIO

ACR AREA DEMANIALE CON VOLORI ORDINARI IN A3

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 51

Quindi, i costi che dovranno essere affrontati per la realizzazione delle opere saranno:

Tali costi porteranno alla realizzazione di opere che permetteranno all’operatore di realizzare i seguenti ricavi:

Come illustrato nei capitoli precedenti, unendo i costi e i ricavi, è possibile calcolare un flusso di cassa, che può essere positivo o negativo, e che permette di individuare il Valore attuale netto VAN e il rendimento interno TIR.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 52

Come detto, i flussi consentono di calcolare VAN e TIR dell’operazione.

Tali indicatori permettono di controllare i costi e i ricavi in modo che l’operazione non sia troppo rischiosa: partendo dal presupposto che un’operazione è considerata a “basso rischio” quando gode di una percentuale di rischio non superiore al 15%, si è preferito tenere tale percentuale leggermente più alta, affinché il progetto che qui ci impegna possa risultare interessante ad un potenziale operatore/acquirente.

Al fine di garantire al Demanio il massimo ricavo possibile, si è intervenuti sul valore relativo al costo del terreno, che andrà poi a determinare il prezzo di vendita dell’area di progetto.

Nello scenario ordinario, infatti, imponendo il prezzo del terreno a 350 €/mq si ottiene un TIR paria al 17,2%, leggermente superiore al 15%, percentuale considerata limite per un’operazione a basso rischio.

ANALISI SENSITIVITA’ Partendo dallo scenario ordinario, si deve considerare la possibilità che i valori unitari presi in esame possano modificarsi nel tempo; è probabile che alcuni di essi aumentino e/o che altri diminuiscano di una certa percentuale. Pertanto, si procede allo studio puntuale degli stessi, al fine di capire quale indice influisce maggiormente e quali indici invece sono da tenere più sotto controllo.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 53

Gli indici che abbiamo analizzato sono: il costo di costruzione, il valore di vendita e il tasso di sconto.

Essi permettono di individuare i fattori più importanti e quelli da tenere sotto stretta osservazione, affinché le stime effettuate siano più corrispondenti alla realtà e soggette ad un minimo indice di errore.

Tenendo conto del valore di stima ottenuto in seguito alle modifiche dei vari indici, è possibile individuare più valori capaci di tenere il TIR sopra al 15%, percentuale di rischio di un investimento considerato a “basso rischio”.

Quindi, a conclusione dell’analisi di sensitività in senso peggiorativo, è possibile individuare il valore minore cui il Demanio può cedere l’area di progetto.

Nel grafico qui sopra riportato, sono evidenziati i due possibili scenari: il primo è lo scenario ordinario, il secondo è lo scenario peggiore che si può verificare in futuro, caratterizzato da un costo di costruzione aumentato del 15% e un valore di vendita diminuito del 5%.

I nuovi indici creano un nuovo ACR che consente di determinare i due possibili valori di vendita del terreno: 350 €/mq, quale valore dello scenario ordinario, e 150 €/mq, quale valore relativo allo scenario futuro peggiore.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 54

SCENARIO PEGGIORATIVO

ACR AREA DEMANIALE CO VALORI PEGGIORATIVI IN A3

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 55

Lo scenario peggiorativo, con i nuovi indici, porta ad un aumento dei costi di costruzione pari al 15% , qui di seguito meglio descritti:

Di conseguenza, i ricavi subiranno una diminuzione del 5%, così come specificati nel grafico:

Anche in questo caso, unendo i costi e i ricavi, è possibile individuare un flusso di cassa, che ci permette di calcolare il Valore attuale netto VAN e il rendimento interno TIR.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 56

Lo scenario peggiore è caratterizzato da un TIR pari al 15,4%, di poco superiore alla percentuale che si riferisce ad una operazione a basso rischio.

Di conseguenza, i due scenari produrranno differenti utili: lo scenario ordinario consente al Demanio di cedere l’area di progetto ad una somma pari a 1.646.750 €; mentre, lo scenario peggiorativo permette al Demanio di ottenere un ricavo dalla vendita dell’area di progetto non superiore a 705.750 €.

Figura 8.1 – Render ipotesi di progetto dell’area demaniale.

Figura 8.2 – Render ipotesi di progetto dell’area demaniale.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 57

CAP. 9 – PROPOSTA PROGETTUALE AREA COMUNALE La proposta progettuale di seguito esposta e illustrata riguarda l’area delle ex Caserme “Revelli” di potenziale proprietà del Comune di Taggia.

La zona oggetto di intervento, nell’immagine sottostante, è evidenziata con il colore rosso.

Figura 9.1 – Divisione proprietà era di progetto.

All’interno dell’area sono situati edifici in disuso e in cattivo stato di conservazione.

Il grafico sottostante riporta gli edifici attualmente esistenti con la destinazione d’uso e le relative metrature.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 58

Figura 9.2 – Planimetria dello stato attuale dell’area di progetto e tabella indicante le caratteristiche degli edifici esistenti.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 59

La proposta progettuale consiste nel recuperare gli edifici che versano in discrete condizioni e demolire quelli in totale disfacimento.

La scelta di realizzare un progetto, volto alla costruzione di impianti sportivi su quest’area, è dettata da più fattori: innanzitutto, presumendo che il Demanio accetti la proposta di trasferimento di proprietà dell’area in favore dell’Amministrazione comunale, quest’ultima deve destinare la zona ad esclusivo uso di servizi, così come previsto dalla normativa vigente; inoltre, il Comune di Taggia ha ottenuto dalla Regione un fondo economico per la realizzazione di un campo di atletica e, infine, a partire dall’anno scolastico 2014/2015, è previsto l’avvio del corso di studi relativo al Liceo Sportivo.

IPOTESI DI PROGETTO L’ipotesi di progetto prevede, pertanto, la realizzazione di un campo di atletica, un palazzetto dello sport, una palestra di ginnastica, due campi da tennis all’aperto, un campo da basket all’aperto, un convitto e un parcheggio.

Figura 9.3 – Planimetria ipotesi di progetto.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 60

Per fare in modo che il progetto sia realizzabile, è necessario stimare il costo delle varie opere e confrontarlo con i fondi che sono stati stanziati per la riqualificazione dell’area.

La stima consente di verificare la fattibilità del progetto, per meglio conoscere la necessità o meno di eventuali modifiche, come la eliminazione dal progetto stesso di alcuni edifici o la modifica delle tecnologie utilizzate per la realizzazione delle nuove opere.

Tenendo conto dell’accordo fatto con il Demanio per la cessione dell’area, si valutano due diversi scenari di stima, uno ordinario e uno peggiorativo.

Entrambi gli scenari hanno a disposizione fondi stanziati dal Demanio, ottenuti a seguito della vendita dell’area a Nord della zona di progetto.

Lo scenario ordinario tiene conto di indici ordinari relativi alla zona di progetto e alla destinazione d’uso dei vari edifici.

Lo scenario peggiorativo tiene invece conto di valori peggiori, causati dalla possibilità che il progetto sia realizzato qualche tempo dopo la stima e che, quindi, i valori possano variare in senso negativo.

In base allo scenario di riferimento si ha una differente disponibilità di fondi: come già descritto nei capitoli precedenti, ipotizzando che il Demanio metta a disposizione l’80% degli utili realizzati dalla vendita dell’area a Nord, per lo scenario ordinario il Comune avrà a disposizione, oltre ai fondi stanziati dalla Regione, 1.317.400 € dal Demanio; per lo scenario peggiorativo i fondi a disposizione dell’Amministrazione comunale saranno minori, cioè pari a 564.600 €.

Ciò comporta, necessariamente, una modifica del progetto affinché questo sia fattibile.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 61

SCENARIO ORDINARIO

ACR AREA COMUNALE CON VALORI ORDINARI IN A3

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 62

Lo scenario ordinario prevede i seguenti costi:

Contrariamente all’ACR dell’area demaniale descritta nel capitolo precedente, l’analisi qui riportata è più dettagliata, perché tiene conto della realizzazione di più edifici aventi finalità pubblica e gestiti direttamente dal Comune di Taggia.

Questa stima serve per capire quali edifici possono essere realizzati subito e quali saranno realizzati in un secondo tempo.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 63

Per quanto riguarda i ricavi che si ottengono dalla realizzazione del progetto, questi non sono rappresentati da cessioni a terzi, ma esclusivamente dalla locazione mensile dei locali, i cui utili serviranno per finanziare la realizzazione degli edifici non ancora costruiti.

Qui di seguito è riportata la tabella che indica i ricavi ottenuti dalla vendita dell’area demaniale, dai fondi stanziati in precedenza e dagli affitti:

I ricavi vengono stimati mensilmente e, come detto prima, servono a finanziare gli edifici che verranno realizzati in un secondo tempo, nonché la manutenzione di cui l’intera area necessita.

Come nelle stime effettuate sull’area demaniale e descritte nel capitolo precedente, anche in questo caso la comparazione tra costi e ricavi porta ad avere un flusso di cassa, positivo o negativo, che ci permette di individuare il Valore attuale netto VAN e il rendimento interno TIR.

Come detto in precedenza, questi indicatori ci permettono di controllare i costi e i ricavi in modo che l’operazione non sia troppo rischiosa.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 64

Alla luce di quanto sopra esposto, lo scenario ordinario prevede la realizzazione in un primo momento del campo di atletica, del palazzetto dello sport, del convitto e del parcheggio. Solo in un secondo momento, saranno realizzati gli altri edifici, quali la palestra di ginnastica e i campi da tennis e basket outdoor.

Figura 9.1 – Render ipotesi di progetto dell’area comunale.

Figura 9.2 – Render ipotesi di progetto dell’area comunale.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 65

SCENARIO PEGGIORATIVO

ACR AREA COMUNALE CON VALORI PEGGIORATIVI IN A3

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 66

Lo scenario peggiorativo prevede i medesimi costi di quello ordinario, ma una diversa tempistica per la realizzazione dell’intera opera.

Quindi i costi sono:

Mentre i ricavi, caratterizzati da una netta differenza in senso negativo dell’entità dei fondi stanziati dal Demanio (da 1.317.400 € a 564.600 €), sono i seguenti:

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 67

I ricavi vengono stimati mensilmente, come nel primo ACR, e in base al periodo di realizzazione degli edifici daranno degli utili minori.

In questo scenario, inizialmente, gli utili saranno dati dall’affitto del palazzetto dello sport, del campo di atletica e del parcheggio, a differenza dello scenario ordinario in cui gli utili sono calcolati tenendo in considerazione anche le rette del convitto.

Comparando costi e ricavi, si ottengono i seguenti indicatori VAN e TIR.

Lo scenario peggiorativo presenta un fattore di rischio più basso, ma si deve tenere conto che i lavori per la realizzazione dell’intero progetto saranno più lunghi e che quindi maggiori sono le variabili che possono incidere negativamente sulla stima.

Per prevedere le possibili modifiche sugli indici di stima, ho svolto un’analisi di sensitività, tenendo come dati di riferimento il costo di costruzione, gli affitti e i tempi di realizzazione.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 68

ANALISI di SENSITIVITA’

Dopo aver comparato i vari dati, è possibile realizzare un grafico che riporti le variabili che devono essere maggiormente tenute in considerazione.

Dal grafico si nota che la variabile che necessita di maggior controllo è il costo di costruzione, mentre gli affitti e il tempo incidono in maniera minore sulla riuscita finale della realizzazione del progetto.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 69

CAP. 10 – PROPOSTA PER MIGLIORARE IL PROGETTO Per completare l’analisi e lo studio del progetto finora presentato, si è quindi sviluppata una verifica di quali possono essere le soluzioni progettuali che possono migliorare le performance economiche - finanziarie dell'iniziativa di recupero dell'area. In particolare, a parità di dimensioni e destinazioni d'uso delle are e degli edifici previsti dal progetto, si è posta l'attenzione su quali possono essere le soluzioni tecnologiche da adottare in grado di ridurre i costi di realizzazione e contemporaneamente, dei tempi di realizzazione.

Dall’analisi di sensitività realizzata nei capitoli precedenti, si evidenzia che al variare, anche minimo, di alcune voci di costo e di ricavo, come ad esempio i costi di costruzione o il tempo di realizzazione, gli indicatori di sostenibilità economica sono particolarmente sensibili (in positivo o in negativo).

Pertanto, al fine di migliorare la proposta progettuale, da un punto di vista economico e finanziario, è stata ipotizzata l’adozione di una diversa soluzione tipologica relativamente alla realizzazione del palazzetto dello sport.

Gli edifici realizzati attraverso la tecnologia della prefabbricazione in elementi di calcestruzzo armato prefabbricati in calcestruzzo, oltre a non poter essere considerata una tecnologia a basso costo, necessitano di circa un anno per l’installazione e, quindi, per la realizzazione dell’edificio stesso.

L’adozione, invece, di una struttura in legno lamellare permette di realizzare il palazzetto dello sport in tempi decisamente ridotti, per le seguenti ragioni.

Il legno lamellare è un materiale strutturale prodotto incollando tavole di legno a loro volta già classificate per uso strutturale. È quindi un materiale composito che, essendo costituito essenzialmente di legno naturale, ne mantiene i pregi, in particolare l'elevato rapporto tra resistenza meccanica e peso ed il buon comportamento in caso di incendio.

Inoltre, è da considerarsi un prodotto nuovo realizzato su scala industriale che, attraverso un procedimento tecnologico di incollaggio a pressione, riduce i difetti propri del legno massiccio.

Questa nuova tecnologia permette di realizzare opere caratterizzate da luci molto ampie e forme ondulate.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 70

Figura 10.1 – Vista del palaghiaccio di Egna con copertura in legno lamellare.

Per quanto riguarda il costo di realizzazione del palazzetto dello sport, ipotizzando l’installazione di una struttura in legno lamellare, il preventivo fornito (al luglio 2014) dalla “Mornigo Legnami”, impresa specializzata nel settore, prevede le seguenti voci:

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 71

Dopo aver specificato i materiali utilizzati e le dimensioni dell’operazione, è possibile stimare i costi di realizzazione della struttura.

Di seguito sono riportate le caratteristiche tecnologiche, prestazionali e i costi della struttura in legno lamellare utilizzata per la realizzazione del Palazzetto dello Sport gentilmente fornite dalla ditta “Mornigo Legnami”.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 72

A costi sopra indicati si dovranno aggiungere:  Il costo della fornitura dell’assito di abete mischiato e piallato, spesso 20 mm e completo di impregnatura pari a 16.187 € + IVA.  Posa dell’assito di abete dal costo di 4 €/mq + IVA.  Scarico e movimentazione materiali in cantiere con autogru e la presenza di due piattaforme semoventi articolate dal costo di 15.500 € + IVA.  Trasporto del materiale al costo di 9.500 € + IVA  Vitto e alloggio in mezza pensione per 4 persone per 9/10 giorni, ipotizzato sui 3.000 €.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 73

Il preventivo non prevede le staffature in acciaio necessarie per la realizzazione della struttura portante, anch’essa in acciaio e finalizzata alla fissatura delle travi; quindi ai costi elencati in precedenza si deve aggiungere il costo di realizzazione della struttura portante in acciaio, pari a circa 140 €/mq, per un costo totale di 196.000 €.

Il costo generale del palazzetto si può pertanto trovare sommando tutti i precedenti costi e sommando l’IVA. Si avrà quindi:

Da questa stima si arriva ad avere il costo del Palazzetto dello sport a metro quadro dividendo il costo per la superficie dell’edificio.

Costo palazzetto dello sport a mq 367.567 € / 1.400 mq = 262,5 €/mq Per realizzare la nuova ACR useremo quindi un valore unitario di 263 €/mq per la realizzazione del palazzetto dello sport.

Inoltre nella nuova stima i tempi di realizzazione passeranno dai 12 mesi, per la costruzione con la vecchia tecnologia, a 8 mesi per la realizzazione del palazzetto dello sport con il legno lamellare.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 74

ACR AREA COMUNALE CON LEGNO LAMELLARE IN A3

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 75

La realizzazione del palazzetto dello sport con struttura portante in acciaio e copertura in legno lamellare, porta ad avere un costo di realizzazione minore e i tempi di costruzioni ridotti rispetto alla costruzione dell’edificio con il cemento prefabbricato.

La realizzazione in tempo minore ci permetterà di affittare l’edificio prima e quindi ricavare degli utili da poter reinvestire sul completamento del progetto.

Queste modifiche portano ad avere una modifica agli indicatori del Valore attuale netto VAN e del rendimento interno TIR in maniera positiva.

Tabella 10.1 – VAN e TIR con palazzetto dello sport in cemento prefabbricato.

Tabella 10.2 – VAN e TIR con palazzetto dello sport in legno lamellare.

La nuova tecnologia porta ad avere un incremento del TIR di uno 0,71% a semestre quindi un 1,42% annuali che sembra poco ma assicura un guadagno maggiore e quindi la possibilità di realizzare più opere del progetto ordinario.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 76

11 – CONCLUSIONI I risultati emersi dalle verifiche economiche-finanziarie sviluppate per i diversi scenari configurati dimostrano che il progetto di recupero dell’area delle ex Caserme “Revelli” è non solo tecnicamente ed urbanisticamente fattibile ma anche economicamente sostenibile.

Condizione imprescindibile è che l’Amministrazione comunale e il Demanio collaborino tra loro per una funzionale programmazione e gestione dell'intera operazione di recupero: questo sia per quanto riguarda gli accordi necessari per la gestione e il passaggio delle proprietà dei beni immobili e delle aree interessate (con particolare riferimento all'area che sarà oggetto dell'intervento di edilizia residenziale) , sia per quanto riguarda gli accordi relativi ai finanziamenti.

Dalle analisi risulta fondamentale - ai fini dell'avvio dell'intera operazione - che il Comune debba preventivamente cambiare la destinazione d’uso della parte di terreno attualmente di proprietà del Demanio, ai fini di renderlo appetibile sul mercato immobiliare.

Il Demanio dovrà avere l’accordo per la cessione dell’area e dovrà mettere a disposizione buona parte dei proventi ricavati dalla vendita del terreno, per il recupero della zona delle ex Caserme “Revelli”.

Le verifiche economiche-finanziarie, tenendo conto dell'attuale scenario di mercato immobiliare, hanno, infatti, evidenziato che le condizioni di fattibilità si ottengono solo con un riutilizzo dei proventi della valorizzazione immobiliare del terreno (attuata con la realizzazione di due edifici a destinazione residenziale).

Quello che emerge è l'utilità delle verifiche di fattibilità economica finanziaria nelle fasi di pre-progetto: esse non sono dei meri strumenti di verifica dei risultati economici del progetto, ma consentono lo studio degli scenari di fattibilità tecnica ed economica, con un processo di feed back che permette di definire la soluzione progettuale più soddisfacente in ordine agli obiettivi posti dal soggetto promotore; sebbene diversi in ordine alla figura (pubblica, privata o mista) che promuove l'iniziativa, essi consentono di definire un percorso che riduce al minimo rischi ed incertezze in ordine alle condizioni di fattibilità tecnica ed economica.

Oggi gli strumenti normativi e le metodologie per la valutazione della fattibilità degli interventi sono definiti e attendibili; sta agli operatori del processo edilizio utilizzare detti strumenti al fini di ottimizzare le scelte.

Troppo spesso, infatti, le iniziative di recupero urbano di aree ed edifici non più funzionali ai bisogni della collettività non sono attuate non solo per la mancanza delle condizioni economiche, ma anche per una inadeguata definizione degli scenari di fattibilità.

Studio di Fattibilità economico area ex Caserme “Revelli” di Taggia.

Pag. 77

BIBLIOGRAFIA

“Gli investimenti immobiliari”, a cura di Prizzon F. Edizioni Celid, Torino 1995 “Metodi di valutazione della sostenibilità dei progetti”, a cura di Tomo M. e Utica G. Maggioli Editore, Santarcangelo di Romagna 2011 “La stima immobiliare”, a cura di Simonetti M. Edizioni UTET, Torino 1997 “Perizie e pareri di Estimo immobiliare”, a cura di Patrone P.D. Edizioni ECIG, Genova 2011 SITI OSSERVATI http://www.tuttitalia.it/ per informazioni demografiche dell’area di progetto http://pianidibacino.provincia.imperia.it/ per le carte tematiche

RINGRAZIAMENTI Primi tra tutti devo ringraziare chi mi ha permesso di arrivare alla fine di questo Corso di Studi, cioè i miei genitori Andreina e Antonio.

Subito dopo devo ringraziare mia sorella Ilaria, per il supporto morale e per le correzioni grammaticali su tutta la tesi, non posso non ringraziare mio cognato Giandomenico per alcuni utili consigli e il bimbo più importante che conosco, cioè il mio nipotino Gioele che mi ha fatto svagare nel periodo di preparazione della tesi.

Un ringraziamento doveroso va al Prof. Rosasco che mi ha seguito per la stesura della tesi e ai Prof. Magliocco e Giachetta che mi hanno dato utili consigli per lo sviluppo delle idee di progetto e per la presentazione della tesi.

Grazie anche al Comune di Taggia, e a tutto l’ufficio tecnico, che mi ha fornito le informazioni per la stesura della tesi, le carte tematiche dell’area di progetto e i progetti presentati in precedenza sull’area presa in esame.

Un grazie particolare va ai miei compagni di avventura con cui ho vissuto questi anni universitari tra nottate in bianco e giornate passate insieme in allegria.

Grazie ai miei coinquilini che non hanno fatto sentire la mancanza di casa e infine grazie a tutti gli amici di sempre che continuano ad essermi vicino e senza i quali probabilmente mi sarei laureato qualche tempo prima.

Insomma GRAZIE A TUTTI.